? 招商工作計(jì)劃書范文
目錄
前言
第一部分 商業(yè)定位
第一章 項(xiàng)目總體定位
一、 前期溝通總結(jié)
二、 項(xiàng)目總體定位
三、 項(xiàng)目的功能定位
第二章 商業(yè)業(yè)態(tài)定位
一、 定位理由
二、 業(yè)態(tài)定位
第三章 商業(yè)名稱定位
一、 商業(yè)案名定位
二、 博覽城的解釋
第四章 商業(yè)管理功能定位
一、 現(xiàn)有管理格局
二、 金潤物流的管理功能定位
三、 現(xiàn)代化的管理體系
第五章 商業(yè)經(jīng)營業(yè)種定位
一、 主題物流定位
二、 經(jīng)營業(yè)種定位
三、 定位規(guī)劃
第二部分 招商策略
第一章 招商總策略
第二章 招商階段設(shè)置
第三章 招商工作計(jì)劃表
前言
商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)里經(jīng)濟(jì)價(jià)值最高的物業(yè)形態(tài)，在動(dòng)態(tài)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，商用物業(yè)疲憊的活躍著——高回報(bào)刺激著巨資開發(fā);而經(jīng)營的艱難加大了風(fēng)險(xiǎn)。要讓商業(yè)物業(yè)從“炙手”向“可熱”轉(zhuǎn)化，就要在分析大的物業(yè)環(huán)境下，結(jié)合項(xiàng)目本身，步步為營，攻克風(fēng)險(xiǎn)的城堡。商鋪時(shí)代的來臨，催化了商業(yè)市場(chǎng)的競爭，加速了城市商業(yè)的繁榮，新興商圈挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商圈，隨著城市改造步伐的加快和商鋪概念的深化推廣，市中心商圈和洪城大市場(chǎng)的商圈的局面被打破，香江、鴻順德紛紛涌現(xiàn)。本項(xiàng)目要在激烈的商戰(zhàn)中占據(jù)最高點(diǎn)，就要做好工作中的每一環(huán)，而招商在工作環(huán)中是關(guān)健的一環(huán)，它贏與否關(guān)系著銷售戰(zhàn)的再打策略。要做好招商工作就要有一個(gè)好的招商策略來指導(dǎo)。我們的招商策略在“贏了再打”的總策略下，各工作環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，做好“贏”的工作后，然后“再打”下一戰(zhàn)役。項(xiàng)目要生存，必須做好招商工作，積累前期客戶;而招商的成功要有一個(gè)好的策略才能得以保證。但策略不是憑空而生的，是在市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，對(duì)商業(yè)準(zhǔn)確定位后，在概念上創(chuàng)意不行，在經(jīng)營上還要有思想。
第一部分 項(xiàng)目定位
第一章 項(xiàng)目總體定位
一、前期溝通總結(jié)
本項(xiàng)目不是一個(gè)簡單的商業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目，因而在對(duì)它進(jìn)行評(píng)介和探索其商業(yè)價(jià)值所在時(shí)，是在宏觀區(qū)域市場(chǎng)范疇和大流通領(lǐng)域里尋找恰當(dāng)?shù)某雎?。前期?bào)告在充分的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，深入研究了南昌市的商業(yè)發(fā)展格局，并創(chuàng)造性的提出了“批發(fā)mall”的市場(chǎng)形象定位概念和物流中心定位。但是在市場(chǎng)定位方面，報(bào)告并未提出更多可供參考的選擇。沒有能夠充分體現(xiàn)出本案的相對(duì)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，“批發(fā)mall”的市場(chǎng)定位同樣無法全面體現(xiàn)本案的核心競爭力，缺乏足夠的市場(chǎng)引爆力。鑒于此，我們針對(duì)前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中的部分內(nèi)容進(jìn)行了深度分析。由于南昌市批零業(yè)總體競爭環(huán)境在不斷惡化，商戰(zhàn)一觸即發(fā)。為避免正面火拼，尋求更高層面的邊緣性競爭優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目在前期報(bào)告中采取“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外，在產(chǎn)業(yè)選擇方面獨(dú)辟蹊徑， 針對(duì)市場(chǎng)特點(diǎn)和本項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)，為加強(qiáng)市場(chǎng)引爆力，我司在原方案的基礎(chǔ)上進(jìn)一步對(duì)物流中心定位提升出主題物流概念。
二、項(xiàng)目的總體定位
本項(xiàng)目立足于服務(wù)周邊市場(chǎng)，集批發(fā)、零商品展示交易、物流配送功能等為一體，具有強(qiáng)大輻射的大型現(xiàn)代化的主題物流中心。
三、項(xiàng)目的功能定位
1、功能組合
(1)展示、交易功能區(qū)該功能區(qū)是本案的主功能區(qū)。展示功能與交易功能區(qū)，形成了前“展”后“店”的格局，依托南昌對(duì)于江西極強(qiáng)的輻射作用，通過動(dòng)態(tài)的展覽展示提升本項(xiàng)目的輻射半徑。同當(dāng)前批發(fā)市場(chǎng)的主要差異表現(xiàn)在：集中主題規(guī)劃，導(dǎo)購便利(吸收零售商業(yè)的優(yōu)點(diǎn));增加了展示的設(shè)計(jì)，為交易提供了一個(gè)動(dòng)態(tài)的展示平臺(tái)(有利于展示商品的風(fēng)采，便于看樣定貨);經(jīng)營產(chǎn)品以品牌商品為主導(dǎo)(通過展覽展示為品牌企業(yè)提供一個(gè)推廣新品和展示企業(yè)的平臺(tái)，有助于吸引品牌企業(yè)進(jìn)入本項(xiàng)目，體現(xiàn)本項(xiàng)目的中檔商品交易中心的定位);銷售形式以開架式銷售為主，統(tǒng)一結(jié)算，營造了良好的購物環(huán)境(良好的購物環(huán)境有利于吸引品牌或名牌企業(yè)進(jìn)入、擴(kuò)大零售和批發(fā)交易量;減輕經(jīng)營人員工作壓抑，營造舒適的工作環(huán)境)?對(duì)于小的代理商可將倉儲(chǔ)和批發(fā)、零售一體化，但需達(dá)到展示功能要求(設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)模式、類似街面專賣店);可配計(jì)算機(jī)，進(jìn)行客戶管理，倉儲(chǔ)管理(mis系統(tǒng))-預(yù)留管線。
(2)會(huì)展會(huì)議、推介培訓(xùn)服務(wù)功能區(qū) 該區(qū)域是市場(chǎng)的配套功能區(qū)，主要是提高本案的檔次和水平;同學(xué)院、行業(yè)協(xié)會(huì)等共同成立具有一定權(quán)威的專家顧問組委會(huì)，為會(huì)展會(huì)議、推出和培訓(xùn)奠定基礎(chǔ);有計(jì)劃、有主題地組織各種會(huì)展會(huì)議。對(duì)服裝，可以安排各種主題的時(shí)裝表演，動(dòng)態(tài)地推出各個(gè)新產(chǎn)品，并成為一道獨(dú)特的風(fēng)景城，例如：季節(jié)主題：春、夏、秋、冬;類別主題：時(shí)裝系列 運(yùn)動(dòng)系列 紳士系列 學(xué)生系列 淑女系列…… 動(dòng)態(tài)的、系列的活動(dòng)，可以增加市場(chǎng)的“熱點(diǎn)”和“興奮點(diǎn)”，吸引人流;? 組織國內(nèi)和區(qū)域的各種專題交流會(huì)議和論壇;? 有目的、有計(jì)劃地對(duì)批發(fā)企業(yè)的員工和經(jīng)理人組織系列培訓(xùn)，提高經(jīng)營人的素質(zhì)，發(fā)展其技能，開發(fā)其潛力，變得更有才干;
(3)零售功能區(qū)零售功能區(qū)主要是拉動(dòng)市場(chǎng)的人氣，但是引入的零售業(yè)，不是按照商業(yè)中心區(qū)的業(yè)態(tài)引入，而是引入對(duì)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營有益的業(yè)態(tài);引入的企業(yè)應(yīng)該是行業(yè)的龍頭，能夠帶動(dòng)其它中小企業(yè)和個(gè)體進(jìn)入。例如，麥德龍的客戶群有6-7%是團(tuán)購客戶，它走的是一種cc 的批零兼售的倉儲(chǔ)式超市功能?；蛘咭雽I(yè)商店的品牌商家，如國美、蘇寧等電器經(jīng)銷商;東方家園、百安居、好美家、歐培德等建材家居超市、法國的低壓電器分銷商企業(yè)藍(lán)格賽等。將行業(yè)的巨無霸與小批發(fā)企業(yè)融為一體，借助大企業(yè)同小批發(fā)企業(yè)的錯(cuò)位經(jīng)營，形成某種批發(fā)產(chǎn)品種類的集群。同時(shí)，引入一定比例面積的超市，專營店，可以匯聚消費(fèi)人流，增加本項(xiàng)目的出售或出租面積，降低投資商的風(fēng)險(xiǎn)，增加項(xiàng)目的成功率。
(4)休閑娛樂功能本案的經(jīng)營者既是一個(gè)龐大的經(jīng)營群體，也是一個(gè)龐大的消費(fèi)群體，一定對(duì)休閑娛樂功能存在著巨大的需求。一方面，為了業(yè)務(wù)的需要，接待客戶需要一定的休閑娛樂設(shè)施，另一方面，批發(fā)業(yè)務(wù)通常在下午3-4點(diǎn)鐘結(jié)束，需要一個(gè)消費(fèi)的空間。同時(shí)，南昌洪城區(qū)域也沒有較高檔次的休閑娛樂設(shè)施和場(chǎng)所，在本案內(nèi)建立一定的休閑娛樂設(shè)施，可以填補(bǔ)洪城區(qū)域相對(duì)缺乏休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的需求。該區(qū)域?yàn)榕涮追?wù)區(qū)，以滿足本項(xiàng)目經(jīng)營主體和消費(fèi)者需求為主導(dǎo)，兼顧洪城區(qū)域?qū)τ谛蓍e娛樂的需求，可以規(guī)劃批發(fā)商會(huì)所，設(shè)置各種時(shí)尚休閑的項(xiàng)目，例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美發(fā)、壁球室、棋牌室等運(yùn)動(dòng)休閑項(xiàng)目;各種主題的餐廳、茶室;設(shè)置商務(wù)娛樂、餐飲和業(yè)余時(shí)間休閑活動(dòng)功能等。
(5)倉儲(chǔ)物流功能本案作為位于洪城區(qū)域的新型批發(fā)mall，倉儲(chǔ)物流功能是重要組成部分。不僅為本案的經(jīng)營商家服務(wù)，同時(shí)也將填補(bǔ)整個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)空間，獨(dú)享一片利潤天空。結(jié)合目前批發(fā)市場(chǎng)“多批次、小批量”的特點(diǎn)，可以為這種類型的批發(fā)交易形式提供小包裝，并集中配送; ? 倉儲(chǔ)可以采用租賃自用和委托管理倉儲(chǔ)服務(wù)區(qū)兩種方式;? 對(duì)于加工處理必須設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化的包裝模式;? 整個(gè)倉儲(chǔ)物流服務(wù)可以委托第三方物流公司進(jìn)行經(jīng)營，引入倉單經(jīng)營模式，實(shí)現(xiàn)物流現(xiàn)代化;? 主要的功能有倉位租賃、托管、包裝、加工服務(wù)、配送服務(wù)、驗(yàn)收貨物、車庫、租車。
(6)信息服務(wù)功能信息服務(wù)功能區(qū)主要是收集、加工和處理各種行情，及時(shí)為入駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，建立21世紀(jì)的智能化信息中心、成為行業(yè)市場(chǎng)信息發(fā)布中心是目標(biāo)，主要功能為媒體發(fā)布行業(yè)信息、信息分析和收集、廣告展新規(guī)劃、展示廣告設(shè)計(jì)、建立經(jīng)濟(jì)模型供求線、辦媒體(雜志、報(bào))、internet網(wǎng)絡(luò)。? 委托高?；蜓芯克?，設(shè)計(jì)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)模型，建立相應(yīng)的供求曲線圖，以預(yù)測(cè)和分析市場(chǎng)前景;? 有組織的收集相關(guān)信息，并實(shí)行免費(fèi)和有償?shù)姆?wù);? 創(chuàng)辦市場(chǎng)自己的專業(yè)雜志和報(bào)紙，推介產(chǎn)品和郵購服務(wù)，發(fā)布推介的活動(dòng)和企業(yè)形象宣傳;? 攤位展示主題設(shè)計(jì)服務(wù)，企業(yè)和商品的廣告創(chuàng)意和設(shè)計(jì)服務(wù)，提高市場(chǎng)的整體形象水平;? 負(fù)責(zé)市場(chǎng)自身的宣傳，每年必須有完整的廣告計(jì)劃，廣告主題、廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)方案，保證經(jīng)營人的共同利益;? 借internet網(wǎng)絡(luò)發(fā)布各種信息。
(7)商務(wù)辦公服務(wù)功能區(qū)由于本案的主要目標(biāo)客戶是企業(yè)，而不是個(gè)體經(jīng)營者，在經(jīng)營過程中，必然有的需要一定的辦公空間，同時(shí)也存在諸多的商務(wù)活動(dòng)。由于增加人員相對(duì)會(huì)增加成本，商務(wù)功能服務(wù)區(qū)就是代理商務(wù)服務(wù)。這些企業(yè)由于規(guī)模較小，資金能力有限，在商務(wù)活動(dòng)中，迫切需要一個(gè)能夠提供一個(gè)完善商務(wù)服務(wù)的辦公環(huán)境。? 商務(wù)洽談室：供小企業(yè)按小時(shí)租用，這樣可以避免由于辦公面積較小或沒有辦公場(chǎng)地造成的商務(wù)洽談的不便利性。伴隨著商務(wù)洽談室的租賃，同時(shí)提供各種商務(wù)服務(wù);? 會(huì)議室/中心：供入駐的中小企業(yè)召開各種會(huì)議使用;? 俱樂部：中小企業(yè)家的樂園，一方面有固定的場(chǎng)所，另一方面可以獲得許多的優(yōu)惠和服務(wù);? 電子商務(wù)中心：文字處理系統(tǒng)(打字、復(fù)印、傳真、裝幀等)，但必須定價(jià)服務(wù)，以減少經(jīng)營人的經(jīng)營成本;各種咨詢服務(wù)，彌補(bǔ)經(jīng)營者的某些不足;? 秘書服務(wù)：是一大特點(diǎn)，處理經(jīng)營者攤位外的公共事務(wù)，包括合同管理，電話、網(wǎng)絡(luò)訂購記錄服務(wù)，談判記錄等;? 理財(cái)服務(wù)：是代理財(cái)務(wù)管理(記帳、憑證、報(bào)表)，真正了解經(jīng)營的財(cái)務(wù)狀況，并給出經(jīng)營財(cái)務(wù)上的指導(dǎo)和提示;? 結(jié)算服務(wù)：是在銀行統(tǒng)一指導(dǎo)和管理下，保證資金的安全性和經(jīng)營過程的可信性;? 會(huì)計(jì)、律師、廣告、印刷等相關(guān)服務(wù)業(yè)的辦公室;? 商務(wù)辦公區(qū)將成為大客戶的辦公場(chǎng)所和小型客戶的交易場(chǎng)所，并提供各種相關(guān)的商務(wù)配套服務(wù)，與鋪位交易形成互動(dòng)。
(8)管理功能管理是保證交易的正常化的基本保障? 組織由政府有關(guān)部門、發(fā)展商和經(jīng)營主體共同參加的市場(chǎng)管理委員會(huì);? 制定和修改市場(chǎng)的管理規(guī)定;? 解決市場(chǎng)糾紛和分歧;? 檢查、監(jiān)督產(chǎn)品的質(zhì)量;? 決定非營業(yè)時(shí)間的進(jìn)出貨、防盜、防火;? 確定商品包裝的標(biāo)準(zhǔn);? 處理緊急情況的問題;? 組織有關(guān)推介、展示、培訓(xùn)等有利市場(chǎng)的活動(dòng);? 爭取政府的優(yōu)惠政策，創(chuàng)造良好的市場(chǎng)平臺(tái)環(huán)境;? 成立具有行業(yè)特點(diǎn)的中介服務(wù)組織，專業(yè)商會(huì)，行業(yè)協(xié)會(huì)。
(9)公共設(shè)施、環(huán)境服務(wù)區(qū)完善的公共設(shè)施，才能保障批發(fā)市場(chǎng)能夠正常運(yùn)行。公共環(huán)境包括市場(chǎng)內(nèi)部和外部。外部公共環(huán)境是市場(chǎng)的外部形象的直接體現(xiàn)，在建筑外觀設(shè)計(jì)上追求時(shí)代氣息，配套環(huán)境協(xié)調(diào)一致的主題風(fēng)格，當(dāng)然還包括公共停車場(chǎng)、良好景觀環(huán)境、舒適工作環(huán)境、方便的購物工具、快餐吧等;內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)購物動(dòng)線通暢、清晰，空間利用率高，環(huán)境衛(wèi)生整潔，給人們提供舒適的工作和購物環(huán)境，還包括電話、公共網(wǎng)絡(luò)、供水、電暖設(shè)備、保安、報(bào)警、防火、餐飲配套等。 2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)組合報(bào)告在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，確定了五大門類、十一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)門類四十二個(gè)商品類別的產(chǎn)業(yè)組合模式 門類配置 標(biāo)準(zhǔn)門類 權(quán)重比例 門類細(xì)分基礎(chǔ)門類 食品類 35% 包裝食品、禮裝食品、保健品、綠色食品等 煙酒類 煙、酒、飲料等 服裝類 各類服裝、鞋帽、紡織品等發(fā)展型門類 家居類 35% 裝潢材料、五金、床上用品、美居用品、家具、精美工藝品、花卉等 電器類 電視、音響、電飯煲、冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)、吸塵器、微波電器、消毒柜等 玩具、文具類 兒童玩具、成人智力玩具、辦公文化用品、樂器、小型科學(xué)器材等潛質(zhì)型門類 休閑用品 1% 體育健身器材、戶外活動(dòng)器材、釣魚器材、老年保健器材、休閑體育服裝及用品等 影象圖書 各類圖書、期刊、電子影象制品大綜型傳統(tǒng)門類 日用小百貨 17% 特殊門類 地方性土特產(chǎn)類 3% 古玩類
二、商業(yè)業(yè)態(tài)定位本項(xiàng)目的功能架構(gòu)是由批發(fā)、零售、采購、配送及配套服務(wù)構(gòu)成，是以主題物流為依托，集批發(fā)、零售、采購、配送及配套服務(wù)功能于一體的大型展示交易中心。
三、商業(yè)案名定位為降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目的商業(yè)案名定位為：江西國際商品博覽城博覽城是指以江西省龐大的資源為依托，集產(chǎn)品會(huì)展、交易、信息、服務(wù)功能于一體，具有一定檔次，統(tǒng)一形象，統(tǒng)一經(jīng)營。它不僅是產(chǎn)品的展覽，也是一個(gè)城市形象、個(gè)性、素質(zhì)和實(shí)力的集中表現(xiàn)，同時(shí)還是城市整體價(jià)值的集中體現(xiàn)。
四、管理功能定位商業(yè)策劃的結(jié)果是策劃了一個(gè)案子，鋪出一條路子，帶出一個(gè)班子。商業(yè)策劃的核心體現(xiàn)在策劃項(xiàng)目的長期繁榮，所以功能定位至關(guān)重要。中國物流業(yè)在經(jīng)濟(jì)高速增長的大環(huán)境下有了很大改善，但在管理功能上還存在明顯的不足。
首先，從發(fā)達(dá)國家來看，現(xiàn)代物流的功能是設(shè)計(jì)、執(zhí)行以及管理客戶供應(yīng)鏈中的物流需求，其特點(diǎn)是依據(jù)信息和物流專業(yè)知識(shí)，以最低的成本提供客戶需要的物流管理和服務(wù)。而現(xiàn)在，我國多數(shù)物流企業(yè)是在傳統(tǒng)體制下物資流通企業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)展而來的，企業(yè)服務(wù)內(nèi)容多數(shù)仍停留在倉儲(chǔ)，運(yùn)輸，搬運(yùn)上，很少有物流企業(yè)能夠做到提供綜合性的物流服務(wù)，現(xiàn)代物流服務(wù)的功能尚不能得到很好的發(fā)揮。我國的物流企業(yè)，無論是物流服務(wù)的硬件還是軟件與高效率低成本的現(xiàn)代物流還有較大的差距，信息收集、加工、處理、運(yùn)用能力、物流的專門知識(shí)，物流的統(tǒng)籌策劃和精細(xì)化組織與管理能力都明顯不足。
其次，條塊分割的物流管理和流通體制制約著物流業(yè)的發(fā)展。物流的專業(yè)化分工特點(diǎn)雖然日益明顯，但是物流的組織和管理卻不斷向綜合性發(fā)展，各種物流方式和物流載體之間的聯(lián)系越來越緊密。但是，我國目前的物流行業(yè)管理仍沿用著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的部門分割體制。與物流相關(guān)的各部分分別由鐵道、交通、民航、內(nèi)貿(mào)等不同政府部門進(jìn)行管理。依據(jù)這種條塊管理體制，形成了自上而下的縱向隸屬和管理格局，嚴(yán)重制約著在全社會(huì)范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)合理的對(duì)物流進(jìn)行政體統(tǒng)籌和規(guī)劃，妨礙著物流的社會(huì)化進(jìn)程，制約著現(xiàn)代物流的進(jìn)一步發(fā)展。 1、現(xiàn)有管理格局? 洪城大市場(chǎng)洪城大市場(chǎng)由原來的物流中心的代表，現(xiàn)逐漸隱退，最主要的原因是其物流市場(chǎng)散、亂、差、小、效益低、缺乏現(xiàn)代管理手段。具體表現(xiàn)在：? 鴻順德 2、金潤物流中心的管理功能定位金潤物流中心打破原有市場(chǎng)格局，集倉儲(chǔ)、承運(yùn)、搬運(yùn)、營運(yùn)、營銷、服務(wù)等多種功能為一體，在提升南昌物流業(yè)競爭水平的同時(shí)開創(chuàng)了一個(gè)全新的市場(chǎng)空間。金潤物流中心的管理還突出維護(hù)中堅(jiān)租戶群體的利益，從原來任其搶生意到對(duì)各經(jīng)營業(yè)主實(shí)施任務(wù)提供，依托統(tǒng)一營業(yè)執(zhí)照的金潤物流中心，整合現(xiàn)有個(gè)體運(yùn)輸資源并提升為具有現(xiàn)代物流理念的綜合物流平臺(tái)，利用整合后的超強(qiáng)市場(chǎng)競爭力占領(lǐng)整體貨運(yùn)市場(chǎng)的業(yè)務(wù)主流，改變以往個(gè)體戶搶生意的局面而代之以同一形象下的物流中心分配任務(wù)的格局，最終提升貨運(yùn)市場(chǎng)的競爭層面，以確保最終的價(jià)值最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 3、金潤物流中心現(xiàn)代化的管理體系 4、矩陣式管理架構(gòu)詮釋矩陣式管理結(jié)構(gòu)是指：按職能劃分的部門與按產(chǎn)品、服務(wù)或工程項(xiàng)目劃分的部門結(jié)合起來的組織形式，每個(gè)成員均要在“條”和“塊”兩方面分別執(zhí)行兩個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的指揮。這種管理架構(gòu)結(jié)合了近期利益與遠(yuǎn)期利益，利于單位核算，提高了決策質(zhì)量。
五、商業(yè)經(jīng)營業(yè)種定位
商業(yè)要成功，經(jīng)營業(yè)種定位是一個(gè)關(guān)鍵因素，形成有個(gè)性的業(yè)態(tài)模式，才能在競爭中立于不敗之地。因此，我司在對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營業(yè)種定位是基于反復(fù)的市場(chǎng)調(diào)研和對(duì)省外同類市場(chǎng)的論證之上，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競爭力和吸引力。
1. 主題物流定位本項(xiàng)目處于洪城板塊的洪城大市場(chǎng)的正南面，且有承接洪城大市場(chǎng)及周邊五大市場(chǎng)巨大人流和商機(jī)的先天優(yōu)勢(shì)，對(duì)物流而言，具有強(qiáng)大的市場(chǎng)輻射力。無論是傳統(tǒng)物流，還是現(xiàn)代物流，物流的定義決定了“物流”本身是一項(xiàng)綜合性極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)體系。前在中國西部、中部乃至東部沿海蓬勃發(fā)展的現(xiàn)代物流建設(shè)，基本停留在“大流通、大商貿(mào)、大物流”的初級(jí)認(rèn)識(shí)階段，這種不具備任何主題、沒有產(chǎn)業(yè)支撐的物流概念一定程度上限制了民間資本對(duì)物流的投資認(rèn)識(shí)，這也正是國內(nèi)物流建設(shè)之所以“雷聲大、雨點(diǎn)小”的重要原因之一。為此我司將現(xiàn)代物流的定位提升到“主題物流”定位。主題物流在現(xiàn)代物流基礎(chǔ)上，依托地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，涵蓋了產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品采購物流、生產(chǎn)物流、銷售物流、配送物流、回收物流全過程。
2. 經(jīng)營業(yè)種定位金潤物流中心由多種業(yè)態(tài)和諧組成，真正實(shí)現(xiàn)在一個(gè)單一的物流主題下進(jìn)行多元化經(jīng)營，最大限度地延長顧客的逗留時(shí)間，提升了消費(fèi)的比率與金額。、定位指標(biāo)表主題理念定位 現(xiàn)代商業(yè)生活 形象定位 商業(yè)航母;新城標(biāo);新引擎 功能定位 批零市場(chǎng)功能區(qū) 門類定位定位 基礎(chǔ)性門類 35% 食品 煙酒 信息服務(wù)區(qū) 服裝 發(fā)展性門類 35% 家居電器 玩具、文具 展示交易中心 娛樂休閑區(qū) 潛質(zhì)性門類 1% 休閑用品 酒店 影象圖書 大綜傳統(tǒng)門類 17% 日用小百貨 倉儲(chǔ)配送 特殊門類 3% 土特產(chǎn) 貨運(yùn)服務(wù)區(qū) 古玩 管理及商務(wù)辦公區(qū) 目標(biāo)客戶 批發(fā)商業(yè)、零售商業(yè)、輔助商業(yè)、配套服務(wù) 價(jià)格定位
3. 定位規(guī)劃
1) 糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城? 定位前提在前期市場(chǎng)調(diào)研過程中，通過對(duì)“__大”的關(guān)注，我們注意到“三農(nóng)”問題在中國經(jīng)濟(jì)改革中的重要地位。江西是農(nóng)業(yè)大省，糧農(nóng)產(chǎn)品收入占農(nóng)民收入的29%，所以三農(nóng)問題尤顯突出。南昌市是江西省唯一一個(gè)核心城市，南昌在解決“三農(nóng)”問題方面的態(tài)度直接影響著江西三農(nóng)改革的方向。在地理位置上，江西省銜接中國兩大“都市經(jīng)濟(jì)圈”(長三角、珠三角)，如何幫助、引導(dǎo)江西的優(yōu)質(zhì)糧農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入以上述兩個(gè)地區(qū)為代表的發(fā)達(dá)地區(qū)市場(chǎng)，進(jìn)而擴(kuò)展到國際市場(chǎng)，提高農(nóng)民依賴農(nóng)產(chǎn)品銷售的直接收入;降低市場(chǎng)門檻，引導(dǎo)更多農(nóng)民進(jìn)入到商貿(mào)流通領(lǐng)域，改變以往農(nóng)民出力、商家賺錢的傳統(tǒng)市場(chǎng)模式;大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，加快發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品流通組織，不斷拓寬農(nóng)民的增收渠道;運(yùn)用信息技術(shù)，創(chuàng)新經(jīng)營理念，發(fā)展和扶持一批現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品流通組織，降低糧農(nóng)產(chǎn)品流通成本，都是南昌市今天不得不面對(duì)的事情。隨著中國政府對(duì)農(nóng)村科技發(fā)展的強(qiáng)力推動(dòng)，今天的中國農(nóng)業(yè)已經(jīng)接近耕種“工業(yè)化”，解放農(nóng)村，引到一部分農(nóng)民剩余勞動(dòng)力“下崗”，通過有效地扶持引導(dǎo)，依靠他們對(duì)自身產(chǎn)品的熟知度提高產(chǎn)品的市場(chǎng)競爭力，同時(shí)獲取更大的市場(chǎng)回報(bào)，也是三農(nóng)改革的思路之一。會(huì)展經(jīng)濟(jì)正在逐步成為江西經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“助推器”。會(huì)展經(jīng)濟(jì)集商品展示、交易和經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作等功能為一體，并具備信息咨詢、投資中小企業(yè)融資和商務(wù)服務(wù)等配套功能，在貿(mào)易往來、技術(shù)交流、信息溝通、經(jīng)濟(jì)合作諸方面發(fā)揮著日益重要的作用，其1:1的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)系數(shù)讓會(huì)展經(jīng)濟(jì)在中國經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上扮演著越來越重要的角色。金潤物流要區(qū)別于其它物流，在定位上就要比他人高一個(gè)層次，這就需要我們的定位根據(jù)地方的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)來緊密地聯(lián)系政治形式，使定位別具一格卻又具有可操作性。? 定位規(guī)劃由此我司在對(duì)本項(xiàng)目的定位規(guī)劃時(shí)，萌發(fā)了依托糧農(nóng)產(chǎn)品主題物流，提高江西農(nóng)產(chǎn)品競爭力，同時(shí)也可借此加大政府對(duì)本項(xiàng)目的支持度，將本項(xiàng)目提升到一個(gè)高度。亟待解決的“三農(nóng)問題”，強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)力作用的會(huì)展經(jīng)濟(jì)，都為本項(xiàng)目開發(fā)提供了定位依據(jù)，我司站在策劃的戰(zhàn)略高度，結(jié)合南昌單核中心城市的地位與作用，經(jīng)過反復(fù)論證，對(duì)一期市場(chǎng)形象作出如下定位：優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，打造江西糧農(nóng)精品的商貿(mào)航母 “中國(江西)糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城” 糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城集會(huì)展、交易、物流、信息、服務(wù)功能于一體，其產(chǎn)品經(jīng)營范圍涵蓋糧食系列產(chǎn)品、蔬菜產(chǎn)品、糧食深加工產(chǎn)品、生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品、園藝花卉產(chǎn)品、農(nóng)副產(chǎn)品、方便食品、地方土特產(chǎn)品、畜牧業(yè)產(chǎn)品、水產(chǎn)品、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)作物、生態(tài)保健品、綠色食品、傳統(tǒng)中藥、棉麻產(chǎn)品、食用菌、生產(chǎn)資料、農(nóng)業(yè)機(jī)械等，并率先引入了生產(chǎn)技術(shù)及農(nóng)業(yè)人力資源兩項(xiàng)交易主體。依靠先進(jìn)的管理理念，通過博覽城營運(yùn)中心、信息中心和營銷中心的功能設(shè)置，改變傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)物業(yè)管理、經(jīng)營管理嚴(yán)重落后、經(jīng)營現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境惡劣、交易行為不規(guī)范以及產(chǎn)品整合能力差的落后市場(chǎng)模式。? 效果預(yù)測(cè)糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城是緊扣“三農(nóng)”問題，因而，政府無論是在關(guān)注上還是在支持度上都會(huì)有所偏重。而且只要宣傳到位的話，市場(chǎng)引爆的威力還是挺大的。只要管理得當(dāng)，糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城的經(jīng)營及發(fā)展的具有很大的潛力。 2) 制造業(yè)主題? 定位前提糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城由于與政策的聯(lián)系緊密，一方面在政策上可能取得優(yōu)惠，但另一方面的風(fēng)險(xiǎn)也是很大的，所以，我司尋找另一條同樣是具有市場(chǎng)爆破力，但風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)要小的定位。 ? 定位規(guī)劃提出制造業(yè)為后補(bǔ)定位。江西制造業(yè)產(chǎn)品博覽城? 效果預(yù)測(cè)
第二部分 招商策略
第一章 招商策略
一、策略延續(xù) “贏了再打”的策略不僅是金潤物流中心整個(gè)項(xiàng)目的總策略，而且同樣貫穿在每個(gè)環(huán)節(jié)之中。在招商策略之中，每一個(gè)步驟的展開也是遵循著“贏了再打”的策略，在前一個(gè)步驟 “贏了”的前提下，執(zhí)行下一個(gè)步驟。
二、招商策略
1、敲山震虎構(gòu)筑較高的平臺(tái)，與政府形成互動(dòng)。公關(guān)活動(dòng)先行，如：舉辦全國性高檔次的論壇或是座談，(論題可以類似為：中國物流市場(chǎng)各何處去?新經(jīng)濟(jì)下中國特色物流中心的建設(shè)、南昌物流的特點(diǎn)及基礎(chǔ)等)，邀請(qǐng)官、產(chǎn)、學(xué)、媒介的權(quán)威人士。媒體報(bào)道緊隨，對(duì)于舉辦的公關(guān)活動(dòng)，媒體的跟蹤報(bào)道要跟上步伐。在活動(dòng)前造大聲勢(shì)，形成一種轟動(dòng)效應(yīng);在活動(dòng)中現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道，讓論壇或是座談的動(dòng)態(tài)盡展社會(huì);在活動(dòng)后跟蹤報(bào)道，擴(kuò)大論壇或是座談的影響。
2、圍魏求趙本地媒體與全國性媒體結(jié)合進(jìn)行。跳出南昌狹隘的圈子，對(duì)全國各地的物流及對(duì)與本項(xiàng)目相關(guān)的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)和總結(jié)進(jìn)行相關(guān)報(bào)道，達(dá)到以全國的“眾星”烘托出本項(xiàng)目這個(gè)“月”之效。
3、做一個(gè)樣板市場(chǎng)不管是現(xiàn)代物流也好，主題物流也罷，經(jīng)營者和投資商是不會(huì)掏錢去買一個(gè)概念的，他們要買的是概念帶給他們的回報(bào)，這是商業(yè)項(xiàng)目不同于住宅項(xiàng)目的一個(gè)重要特征。在香江和鴻順德以單一、明確的利益點(diǎn)切入市場(chǎng)，這種定位目標(biāo)準(zhǔn)確，命中率高，在細(xì)分市場(chǎng)上迅速崛起，但犧牲太大!為了突出一個(gè)利益點(diǎn)，而將項(xiàng)目定位于一處狹小的市場(chǎng)區(qū)隔，對(duì)后期開發(fā)不是很有利。金潤物流中心項(xiàng)目要真正做成一個(gè)物流的中心，招商策略要具有可操作性，就必須立足于南昌這個(gè)大的環(huán)境中，通過南昌來烘托本項(xiàng)目，通過南昌的發(fā)展來襯托出本項(xiàng)目的前景。因而在招商過程中不能單純地宣傳本項(xiàng)目的特點(diǎn)。通過對(duì)南昌市場(chǎng)進(jìn)行考察及對(duì)全國相關(guān)市場(chǎng)的研究后，我司提出將南昌做成一個(gè)“樣板市場(chǎng)”的招商策略，一方面為金潤物流中心在全國市場(chǎng)的推廣做一次預(yù)演與探索、測(cè)試方案，并積累各方面的經(jīng)驗(yàn);另一方面，突破南昌，便可以“樣板市場(chǎng)”吸引全國各地的經(jīng)銷商，爭取通路的全力支持。
4、完善的商業(yè)計(jì)劃書完善的商業(yè)計(jì)劃書對(duì)招商起到事半功備之效。
第二章 招商階段設(shè)置
一、階段設(shè)置表
二、補(bǔ)充說明前期招商主要是對(duì)主題產(chǎn)業(yè)(如主力店、專業(yè)市場(chǎng))及地區(qū)級(jí)的交易招商，對(duì)廣告、物業(yè)及經(jīng)營公司采取招標(biāo)形式。本項(xiàng)目的招商特點(diǎn)是前期招商、招標(biāo)和公開招商同時(shí)進(jìn)行，到一定階段后，進(jìn)行調(diào)整整合，如果此時(shí)的結(jié)果沒有達(dá)到目標(biāo)，則補(bǔ)充主題物流招商;如果達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則進(jìn)行公開招商的散戶招商階段。
第三章 招商工作計(jì)劃表工作內(nèi)容
XX年 XX年 XX年 4 5 6 7 8 9 1 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 1 2 3 4
一期前期招商 招標(biāo) 公開招商 正式招商(或主題物流招商)
二期前期招商 招標(biāo) 正式招商(或主題物流招商) 正式招商
三期前期招商 招標(biāo) 公開招商 正式招商(或主題物流招商)
