住宅物業(yè)管理制度范本旨在規(guī)范物業(yè)管理服務，保障業(yè)主權益，提高小區(qū)居住環(huán)境質(zhì)量。它涵蓋了日常維護、服務標準、財務管理、業(yè)主參與、糾紛處理等多個方面。
包括哪些方面
1. 日常管理：包括公共設施的清潔保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護、安全巡邏、停車管理等。
2. 服務標準：明確物業(yè)服務人員的服務態(tài)度、響應時間、服務質(zhì)量等具體要求。
3. 財務管理：規(guī)定物業(yè)費用的收取、使用、審計流程，確保財務透明。
4. 業(yè)主參與：鼓勵業(yè)主參與小區(qū)決策，如業(yè)主大會的召開、議題表決等。
5. 糾紛處理：設立投訴機制，明確糾紛解決程序，確保公平公正。
重要性
住宅物業(yè)管理制度的重要性在于：
1. 維護小區(qū)秩序：制度化管理能確保小區(qū)公共設施的有效維護，保證居民生活秩序。
2. 保護業(yè)主權益：明確服務標準和收費規(guī)定，防止業(yè)主權益受損。
3. 建立和諧社區(qū)：通過業(yè)主參與，增強社區(qū)凝聚力，促進鄰里關系和諧。
4. 防范風險：通過規(guī)范的糾紛處理機制，及時化解矛盾，避免小事升級為大沖突。
方案
1. 制定詳細操作規(guī)程：對于日常管理的每個環(huán)節(jié)，制定具體的操作規(guī)程，確保服務質(zhì)量和效率。
2. 定期公開財務報告：每季度或半年公布一次財務收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。
3. 建立業(yè)主委員會：選舉產(chǎn)生業(yè)主代表，參與物業(yè)管理決策，提高業(yè)主滿意度。
4. 設立投訴熱線：設立24小時服務熱線，及時處理業(yè)主投訴，改進服務質(zhì)量。
5. 定期評估與修訂：每年對管理制度進行評估，根據(jù)實際情況進行修訂和完善。
通過以上方案，住宅物業(yè)管理制度將更加完善，為業(yè)主提供更加專業(yè)、貼心的服務，構建和諧宜居的居住環(huán)境。
住宅物業(yè)管理制度范本
第1篇 某住宅物業(yè)保安員管理制度執(zhí)行標準
住宅物業(yè)保安員管理制度執(zhí)行標準
一.模范遵守國家和地方政府的發(fā)法規(guī)以及公司內(nèi)部各項規(guī)章制度。
二.服從管理,聽從指揮,廉潔秉公,敢于同違法犯罪分子作斗爭。
三.堅守崗位,忠于職守,嚴格執(zhí)行崗位責任制。
四.儀容整潔,講究文明禮貌。
五.值班時禁止喝酒、吸煙、吃零食;不準嬉笑、打鬧、不準會客、看書報;不準做其他與值班、執(zhí)勤無關的事。
六.不準包庇壞人,不準貪污受賄,不準徇私舞弊。
七.不準擅自帶人進宿舍留宿,需要住宿必須經(jīng)部門主管領導批準,并填寫入住單。
八.愛護各種警械器具裝備,不得丟失、損壞、轉(zhuǎn)借或隨意攜帶外出。
九.嚴格執(zhí)行請、銷假制度。
第2篇 住宅物業(yè)區(qū)交通管理員崗位職責
住宅區(qū)交通管理員崗位職責
交通管理員在安全管理班班長領導下,開展維護住宅區(qū)交通管理秩序和進出車輛秩序,負責停車場內(nèi)的車輛保管,為居民提供一個安全寧靜的居住環(huán)境,其職責如下:
一、懂得一般交通管理知識和指揮知識,熟悉本住宅區(qū)出入口環(huán)境,能果斷處理及指揮住宅區(qū)一般交通事故。
二、嚴格執(zhí)行小區(qū)停車場管理規(guī)定,實行車輛收發(fā)證制度。出租車位的車輛必須憑管理處簽發(fā)車輛出入證進出,并實行一車一證、認人放行。如換車換人需戶主陪同,或親筆委托方可進出。
三、對進出車場的車輛車外表檢查,發(fā)現(xiàn)可疑情況或不安全因素及時做出處理或報告。
四、嚴禁非機動車輛和閑雜人員進出車場。
五、保持車場周圍環(huán)境的整潔和交通設施及標志的完好。
六、認真完成交接手續(xù)。
第3篇 住宅物業(yè)小區(qū)景觀湖安全管理預案
住宅小區(qū)景觀湖安全管理預案
一、目的
加強小區(qū)景觀湖安全管理,杜絕安全隱患。
二、適用范圍
適用于花城物業(yè)服務中心。
三、職責
3.1技術部負責人負責監(jiān)督設施維護組定期巡視景觀湖防護設施和及時情況。
3.2安全主管負責督導景觀湖當值安全員實施監(jiān)控職責,以及水上活動安全防范策劃和監(jiān)督實施。
3.3景觀湖沿線安全員負責湖畔安全隱患的監(jiān)控和處理。
3.4服務中心全體人員負有及時報告景觀湖防護設施損壞情況和勸阻顧客不安全行為的責任和義務。
四、方法和控制過程
4.1技術部負責人負責在景觀湖顯眼位置建立清楚明晰的警示標識牌并不定期維護或更新,同時在景觀湖沿線設置必要的照明燈具,保證夜間能見度。
4.2技術部設施維護組負責定期巡查景觀湖沿線繩索欄桿完好情況,發(fā)現(xiàn)松動、損壞等情況及時予以修繕。
4.3服務中心全體職員在工作中發(fā)現(xiàn)景觀湖沿線安全防護設施損壞,必須及時報告控制中心,控制中心調(diào)度公共設施維護組及時處理。
4.4景觀湖沿線固定崗安全員和巡邏安全員為景觀湖安全主要責任人,負責監(jiān)控景觀湖周邊安全隱患,勸阻戲水、擅自動用水上單車等不安全行為。
4.5服務中心全體職員在工作中發(fā)現(xiàn)孩童戲水等不安全行為應及時勸阻,并通知就近安全崗位關注。
4.6景觀湖沿線須配備救生圈,當值安全崗位配備救生衣,以備不時之需。a湖雨岸橋下電動船由技術部設施維護組負責維保,確保正常使用。
4.7景觀湖放置的木船和水上單車由安全管理部負責監(jiān)管,非開放期間用鐵鏈、鐵索固定牢固。
4.8水上單車開放期間,使用人必須穿著救生衣,未成年人需有成年人陪同;安全管理部指派專人分區(qū)域監(jiān)護,同時提醒使用人不要隨身攜帶貴重物品,告知安全注意事項并制止使用人的不安全行為。
4.9技術部設施維護組負責定期或不定期對水上單車進行維護保養(yǎng),保持水上單車良好的使用功能,避免在水上單車使用過程中發(fā)生故障。
4.10清理湖面雜物工作人員必須會游泳,工作時必須穿著救生衣。
4.11景觀湖沿線當值安全員必須會游泳,同時服務中心定期聘請專業(yè)人士對景觀湖沿線當值安全員進行溺水救生技巧培訓(包含電動船的駕駛)。
4.12應急處理措施:
4.12.1服務中心任何人員發(fā)現(xiàn)落水情況,必須大聲呼叫并就近拿取救生圈趕往出事區(qū)域,該區(qū)域任何工作人員聽到呼叫聲必須第一時間趕往現(xiàn)場。持有對講機的任何工作人員必須在奔跑中對講通知控制中心。控制中心通知相鄰安全崗位拿取救生圈趕赴現(xiàn)場并跟進現(xiàn)場處理情況。
4.12.2到達現(xiàn)場后,判定是否溺水。是,距離湖畔20米以內(nèi)區(qū)域,拋擲救生圈,會游泳者下水施救。距離湖畔20米以外,游泳擅長者身著救生衣下水施救,其余人員利用水上單車、木船或電動船趕往出事地點配合施救。若在a湖區(qū)域,由2-3名安全員(必須會游泳)駕駛水上單車帶救生圈前往施救。
4.12.3現(xiàn)場工作人員職位最高者為自然現(xiàn)場總指揮,安排現(xiàn)場工作人員啟動《突發(fā)事件處理程序》,負責協(xié)調(diào)、指揮施救工作并及時將情況向控制中心報告。
4.12.4控制中心確認溺水后,正常工作時段應立即電話請求荔灣醫(yī)院花城診所醫(yī)護人員支持,并通知車場崗安全員引領醫(yī)護人員趕赴現(xiàn)場;非正常工作時段依據(jù)現(xiàn)場總指揮的決定撥打120,并通知相關安全崗位做好引導工作。
4.12.5將溺水者救上岸后,視情況決定是否現(xiàn)場施救。
4.12.6按照《突發(fā)事件處理程序》完成后續(xù)工作。
第4篇 住宅物業(yè)管理服務思路
住宅項目物業(yè)管理服務思路
_強化服務意識 樹立z_公司誠信形象
hnz_房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以務實的工作作風和強大的開拓魄力全力打造zj市經(jīng)濟小康生活區(qū)--___,足以彰顯開發(fā)商的雄厚實力和誠信形象,而作為開發(fā)商的合作伙伴,如何通過系統(tǒng)化的物業(yè)管理服務,樹立hnz_房地產(chǎn)有限公司誠信形象,則是__人的首要問題。
__物業(yè)將力貫源于心誠止于完美的物業(yè)管理服務理念,強化服務意識,尤其要加強對護管、保潔人員的公關禮儀培訓,優(yōu)化各項作業(yè)程序,全力配合zj___的各項創(chuàng)優(yōu)工作,有效樹立z_公司的誠信形象,有力推動___銷售的繼續(xù)火爆。
_細化服務質(zhì)量 營造溫馨居住環(huán)境
物業(yè)管理的產(chǎn)品是服務,質(zhì)量則是物業(yè)管理企業(yè)得以持續(xù)高效快速發(fā)展的根源,作為zj市標準生活區(qū)的窗口單位,___則更是如此。
__物業(yè)將嚴格執(zhí)行iso9001和iso14001國際質(zhì)量體系,細化服務質(zhì)量,嚴格落實各項操作流程及作業(yè)程序,尤其是護管、保潔等基礎性工作,__物業(yè)將利用v型質(zhì)量控制體系加強考核,一方面可以促使__物業(yè)加強客戶服務工作,另一方面也可加強各項質(zhì)量考核,為廣大業(yè)主和z_公司營造溫馨生活新環(huán)境。
_分區(qū)控制 確保物業(yè)服務文明安全
___融多層、小高層、門面房,因此其人流量的復雜性和廣泛性,決定了___安全工作的重要性。
__物業(yè)將結合其情況,把文明安全工作做為一項重要內(nèi)容安排在日常管理服務當中,嚴格按照iso9001和iso14001實行24小時巡邏監(jiān)控制度,為業(yè)主解除后顧之憂,使___的物業(yè)迅速保值增值。
_健全服務體系 導入物業(yè)服務新模式
___設備眾多,如何加強日常各項維護保養(yǎng)工作,延長使用壽命,確保正常生活秩序,是__物業(yè)___物業(yè)管理服務的重要內(nèi)容。
__物業(yè)將全面導入綠色服務模式,以tpm全面生產(chǎn)維修模式為核心,制訂規(guī)范的設備維修保養(yǎng)程序,加強設備的日常保養(yǎng),健全各項服務體系,導入獨具特色的__創(chuàng)新服務新模式。
_促進服務溝通 建立有效溝通新渠道
作為zj小康生活小區(qū)的標志性建筑,zj市領導和z_公司都對其寄予厚望,如何在日常管理中就服務質(zhì)量進行溝通,建立起開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)之間的有效溝通新渠道是__物業(yè)___物業(yè)管理服務的核心內(nèi)容。
__物業(yè)將結合___實際情況,積極與相關部門溝通,建立定期會談或客戶回訪制度,并就單位意見或建議及時進行溝通協(xié)調(diào),緊密配合___的各項迎檢創(chuàng)優(yōu)工作,使其能夠早日成為zj市小康生活標準區(qū)。
_傭金制管理 確保物業(yè)管理服務質(zhì)量
根據(jù)___物業(yè)及周邊物業(yè)的特殊情況,方便于和開發(fā)商溝通,保證物業(yè)管理服務質(zhì)量,因此__物業(yè)管理有限公司擬采用傭金制管理辦法。
傭金制核心含義是指物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商聘請的管家,開發(fā)商可對物業(yè)管理服務質(zhì)量按照雙方約定標準進行考核,人員定崗由開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實際情況進行調(diào)整,即開發(fā)商可對物業(yè)管理服務成本進行控制。
按照國家及hn省物業(yè)管理條例有關傭金制的說明,所有發(fā)生的合理費用不經(jīng)由物業(yè)公司走賬,便于開發(fā)商有效地控制成本。
第5篇 住宅物業(yè)管理服務分項標準承諾
住宅項目物業(yè)管理服務分項標準與承諾
一、房屋及配套設施和相關場地管理標準與承諾
1、堅持房屋養(yǎng)護制度,定期對房屋的外墻墻面進行檢修護理,確保房屋整潔美觀。
2、保證配套設施設備和相關場地的及時維修,合格率達100%,房屋完好率達100%,外表整潔率達98%。
二、房屋配套設施設備零星小修、急修質(zhì)量標準和保持期承諾
1、房屋及配套設施設備零星損壞及時維修,小修、急修項目半小時內(nèi)到達現(xiàn)場 ,維修質(zhì)量達到相關國家標準。
2、保質(zhì)期正常情況下在一年,特殊保修項目雙方約定,保證工程質(zhì)量合格率達到100%,回訪驗收率達到100%。
三、小區(qū)道路、住宅樓梯道、樓梯、門廳及非住宅物業(yè)場所等公共部位報捷次數(shù)與潔凈度承諾。
1、地面清掃每天2遍,12小時保潔,確保地面無雜物、垃圾,道路無泥沙,無積水、清潔率大98%。
2、樓梯道、門廳日清掃1遍,每周拖一遍,確保無寵物和蜘蛛網(wǎng),無亂貼亂堆放,扶手無塵,清潔率達99%。
3、公共設施設備每周清掃、擦拭,公共場地每日清掃兩遍。12小時保潔,保證清潔率大98%。
四、小區(qū)道路、路燈及住宅內(nèi)樓到公共燈具設備完好率承諾。
1、小區(qū)道路每日檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,完好率達到98%。
2、小區(qū)路燈及住宅內(nèi)樓道公共燈具設備每日檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時維修、更換,保證路燈、內(nèi)樓道燈具完好率100%。
五、小區(qū)綠化喬木、灌木、草坪和園林建筑附屬設施的管護標準和苗木成活率承諾。
1、維護好小區(qū)所有的綠化林木、花草,保持綠樹成蔭,四季有花。
2、定期修剪草坪,草坪高度保持在10cm
第6篇 高層住宅物業(yè)管理總體服務理念
高層住宅物業(yè)管理總體服務理念
從___項目的規(guī)劃方案和開發(fā)商前期工作的敬業(yè)精神和社會責任心來看,___項目的建設將為今后的物業(yè)管理服務提供良好的硬件條件,經(jīng)過對周邊市場的調(diào)查,未來的居住群眾中,以富裕起來的公務員人群為主流,他們處于社會中間偏上的階層,有著共同的心愿,都十分向往舒適、方便、美好的生活。針對___項目建設以人為本,強調(diào)居住環(huán)境與大自然的和諧美和我們預測的未來居住群體的特點,綜合物業(yè)管理服務的各個要素。我們將為廣大業(yè)主提供陽光般燦爛、周全的服務,真情營造綠色家園,著力打造高品位、高格調(diào)的社區(qū)文化。
1、提供陽光般燦爛、周全的服務
現(xiàn)代家的功能不僅僅是簡單住的概念,而更應是心靈寄托的寓所。我們充分理解業(yè)主們的需求,在管理服務中將突破傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理,始終堅持“設身處地為業(yè)主著想,精打細算為業(yè)主計算,體貼入微為業(yè)主服務”的宗旨,提倡為業(yè)主服務重在“人性、關懷文化”,實行全員微笑服務。員工的微笑既振奮了自己的工作情緒和面貌,也感染了業(yè)主,使業(yè)主感到和我們相處十分親切、溫馨、愉快。同時以業(yè)主的滿意度作為衡量一切工作的標準,充分尊重每個業(yè)主的意見,開展全方位、多層次服務,在服務效率上實現(xiàn)快速反映、快速行動,在服務方式上實現(xiàn)“把業(yè)主的想法變?yōu)樾袆印?使___項目的業(yè)主居住安心、出門放心、環(huán)境賞心和生活舒心,每天有陽光般的心情。
2、把好安全關,確保小區(qū)萬無一失。
安居才能樂業(yè),安全是小區(qū)管理的頭等大事,我們將它擺在頭等重要的位置,并發(fā)揮我們的一切優(yōu)勢,運用各種手段,確保安全工作萬無一失。
(1)建立一支高素質(zhì)的治安隊伍。
按高標準、嚴要求的指導思想,嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環(huán)節(jié),實施“準軍事化管理”,統(tǒng)一著裝,盡職盡責,治安員的選出以優(yōu)秀退伍軍人為主。建立以良好的思想品質(zhì)、業(yè)務技能、績效考核與工資、職位掛鉤的機制,治安員管理引入淘汰制,始終保持治安員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。
a、小區(qū)內(nèi)實行封閉式管理,每個大門都有專人值班,觀察每一處監(jiān)控點的情況,確保小區(qū)安全穩(wěn)定。
b、保安人員24小時值班巡邏,每30分鐘小區(qū)內(nèi)全面交叉巡查一次,值班巡邏情況有詳細記錄,發(fā)現(xiàn)情況及時處置,或報告公安相關部門。
c、主大門實行8小時站崗制度,保證小區(qū)保安的良好形象。
d、危及業(yè)主安全的地方設有明顯標志,防范措施。
e、確保小區(qū)內(nèi)不發(fā)生重大火災、盜竊事故,發(fā)生一般事故,接到報案后,五分鐘必須到達現(xiàn)場處理,并及時向相關部門報告。
(2)與周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度,與所在地公安機關建立良好的工作關系。
(3)制訂應急方案。設想在住宅區(qū)內(nèi)的不同方向、不同部位、發(fā)生不同的意外情況,據(jù)此制訂不同的應急處理預定方案,重點明確小區(qū)保安增援的方向、力度和辦法。一旦發(fā)生特殊情況,即與當?shù)毓矙C關聯(lián)系。
3、把好衛(wèi)生關,確保全天候保潔。
整潔的環(huán)境,是小區(qū)管理最基本的要求,我們將把它作為提高小區(qū)檔次的重要方面來抓緊抓好。
(1)嚴格規(guī)定各部位清掃作業(yè)制度,嚴格質(zhì)量標準和工作流程,真正做到無可挑剔,人人滿意。
a、實行全天保潔,生活垃圾日產(chǎn)日清,裝潢垃圾做到集中堆放,定期清運。b、內(nèi)樓道日保潔二次,樓梯扶手日清潔一次,生活垃圾日兩次收取到戶。
c、公共場所清潔,保潔干凈,保證業(yè)主有一個良好的生活休閑環(huán)境。
d、定期清掏化糞池,保證糞便不外溢。
(2)嚴格檢查評比。通過每天的巡視和不定期的檢查,通過公司及管理處的定期檢查評比實施獎懲,使每個保潔員保持足夠的工作動力和恒定標準,堅持不懈,一如既往地做好本職工作。
(3)實行全員保潔管理制度,特別是賦予巡邏保安監(jiān)管任務,發(fā)現(xiàn)不潔現(xiàn)象,隨時處理。
4、把好車輛管理關,確保進出有序。
(1)在辦理入住手續(xù)時,就將各家各戶擁有的車輛分門別類登記清楚,并對要求停在區(qū)內(nèi)的車輛發(fā)給預先特別制作的編有停車位號碼的停車牌,構成完整的車輛檔案資料。
(2)建立24小時車輛管理值勤巡邏制度,尤其是上下班高峰時期增加巡視次數(shù),合理指揮安排停車就位。
(3)繪制地下車庫行進方向、停車示意圖,只要按圖所指示的箭頭方向和地面、墻上標記行進、即可迅速順利找到自己的停車位。
5、把好便民服務關,確保住戶的生活質(zhì)量。
(1)在服務中心設立醫(yī)療服務項目。為使___項目的住戶人人都能關心自己的健康,我們將在小區(qū)服務中心內(nèi)設立醫(yī)療服務項目,主要服務內(nèi)容包括配備常用藥品、急救工具、定期邀請專業(yè)醫(yī)生進行健康咨詢、保健醫(yī)生健身咨詢等綜合性健康服務。
(2)小區(qū)內(nèi)顯眼處設置顯示屏,顯示時間、氣溫、氣象預報、公共通知等。
6、營造綠色家園,陶冶人的心靈
在創(chuàng)造了愈來愈發(fā)達的城市文明的同時,離大自然也越來越遠了,我們將用我們的真情播種綠色的祝福,保護人與自然的高度統(tǒng)一性,讓人真實感受到自然,努力將___項目營造成綠色家園,我們的目標是:“人人擁有一個綠色的家”。
(1)減輕小區(qū)的環(huán)境污染。
建立優(yōu)秀的小區(qū)居住環(huán)境,必然要求我們最大限度地減輕住宅環(huán)境的污染,盡可能使廢棄物減少到零排放或零污染。如住宅裝修的控制,我們將專門派人員進行管理,建筑垃圾要定時清場。對生活垃圾實行區(qū)外清運、嚴禁區(qū)內(nèi)焚燒等行為。在加強環(huán)境建設和管理的基礎上,對環(huán)保意識、環(huán)保文化進行宣傳,配合社區(qū)文化的開展,引導居民形成環(huán)保價值觀。
(2)加強綠化管理,美化住宅環(huán)境
我們接手管理以后,會大力改善綠化環(huán)境,安排專業(yè)的綠化工進行養(yǎng)護和管理。做到花草樹木長勢良好,整齊美觀。并與苗圃合作,對所有植物進行分類標識介紹,增加住戶的植物知識。同時加強管理,使綠化設施保持完好,并大力宣傳文明意識,使住戶珍惜、愛護優(yōu)美的環(huán)境。
(3)真情監(jiān)管居室裝修,把好居室裝修“綠色”關。
營造綠色家園,須從居室開始,由于裝修市場的不規(guī)范性,居室的裝修已成為一個重要的污染源。我們將同有關組織合作,共同為業(yè)主提供“綠色”裝修咨詢。
第7篇 住宅物業(yè)管理測算說明分析
住宅項目物業(yè)管理測算說明及分析
(一)交付領房布置費、開荒清潔費由開發(fā)商按實承擔。
(二)在園區(qū)交付前開發(fā)商按規(guī)定依法無償提供園區(qū)總建筑面積3‰的物業(yè)管理辦公用房、4‰的經(jīng)營用房,并提供相應的員工宿舍。
(三)物業(yè)管理用房、員工宿舍由開發(fā)商負責裝修完畢移交至物管公司,員工宿舍并配置必要的生活設施,如空調(diào)、床鋪、衣柜、桌椅、電視機等。
(四)小高層、高層住宅物業(yè)管理服務費為2.5元/月
第8篇 高檔住宅物業(yè)管理服務總體構想
高檔住宅項目物業(yè)管理服務的總體構想
由于--香格里拉項目是一個綜合性的高檔項目,具有設計超前、規(guī)劃到位、布局合理、配套齊全、道路交通體系清晰、通過環(huán)路串接,使之既相互獨立,又相互協(xié)調(diào)。樓盤秉承鑄就城市經(jīng)典的理念,融合地中海別墅風格建筑,以舒適宜人的視角,詮釋了名門世家的居住夢想。突出了人與自然和諧相處的居住特點,集多種優(yōu)勢于一體,融合了各種高品質(zhì)元素,尤其在為提升城市品位和優(yōu)化人居環(huán)境方面起到表率和領軍作用。所以對選聘的物業(yè)公司也至關重要。為了將--香格里拉項目打造成都市現(xiàn)代化標志性經(jīng)典社區(qū)物業(yè)管理的新典范,并順利而有序推進管理目標及工作要點的有效落實,本公司依據(jù)公司《質(zhì)量手冊》具體運行實施,要求項目全體人員認真貫徹執(zhí)行,優(yōu)質(zhì)的服務于--香格里拉項目的業(yè)主。
質(zhì)量方針是公司全體員工開展各項質(zhì)量活動的總綱領,質(zhì)量目標是要求達到的水準。我公司把質(zhì)量方針和目標傳達到每個員工,使之理解質(zhì)量方針和目標并認真貫徹執(zhí)行。以保證質(zhì)量管理體系持續(xù)有效地運行并滿足全體業(yè)主要求的高檔物業(yè)服務。
同時我公司還將采用現(xiàn)代化的管理手段,派駐一流的員工隊伍,以創(chuàng)新的服務意識,誠心、貼心地為--香格里拉項目的業(yè)主充當好大管家。具體保證措施是:
(一)、充分發(fā)揮我公司的優(yōu)勢
我公司在保潔、保安專項服務中做出了優(yōu)異的成績并得到了眾多企事業(yè)單位的認可及好評,充分發(fā)揮我公司的優(yōu)勢,派駐我公司出色的專項服務隊伍,以標新的形象及先進的管理服務,與--香格里拉項目融為一體。
(一)、高素質(zhì)的物業(yè)團隊
各項工作落到實處,需要一支高素質(zhì)的、團結向上的員工隊伍踏踏實實地去做才能實現(xiàn)。為此,我公司在本項目上要抓三個環(huán)節(jié):一是配齊各類專業(yè)人才;二是制定高標準、高起點的內(nèi)部管理制度;三是推行 上下循環(huán)、交融運行的內(nèi)部運行機制。要求每位物業(yè)人做到三服務,即微笑服務、細微服務、標準化服務,一切從業(yè)主角度出發(fā),全力搞好物業(yè)服務工作。
(二)、暢通的網(wǎng)絡管理系統(tǒng)
管理工作要細化、量化,針對項目特點,我公司運用信息化網(wǎng)絡技術,在項目上建立一個暢通的內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡中心來調(diào)控整個項目的運行。項目經(jīng)理是最高負責人,網(wǎng)絡中心可直接進行指揮調(diào)度。每個員工都是信息的采集點和執(zhí)行人。保潔員在從事保潔工作時發(fā)現(xiàn)有治安情況要立即通知網(wǎng)絡中心,保安員在巡檢中發(fā)現(xiàn)保潔運行障礙也要向信息中心報告,這就形成了單人多能網(wǎng)狀信息面,從而有效控制住項目中的質(zhì)量缺陷。(見圖一)
(圖一)
(二)快速反應機制
服務中心通過網(wǎng)絡管理,實行快速反應機制,網(wǎng)絡中心和各部門全天候不間斷服務,保持快速互通反應。當各類人員遇有各種問題(維修、衛(wèi)生、保安其他服務等)時,可就近通知任何一個物業(yè)人員或網(wǎng)絡中心,各崗能立即通過內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡通知各操作崗人員(保潔員、保安員、維修工、綠化工等),快速趕赴現(xiàn)場解決問題。問題處理完畢后,同時向網(wǎng)絡中心匯報處理結果,網(wǎng)絡中心再向業(yè)主進行意見征詢。
第9篇 高層住宅物業(yè)管理的服務內(nèi)容
高層住宅項目物業(yè)管理的服務內(nèi)容
本節(jié)主要闡述__院項目安全管理,環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理、設施設備的維修及維護三個方面的服務內(nèi)容。
(一)__院花園安全管理
保安工作是物業(yè)管理的一個重要方面。人們常說安全第一,保安工作具有第一位的意義,只有物業(yè)的安全有了切實的保證,租戶才能放心地在樓內(nèi)工作。因而安全管理也是物業(yè)管理的一切基礎性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。
1、治安管理
(1)治安工作的特點及主要任務
特點:
a、以預防為主。無論是治安也好,消防也好,都應貫徹預防為主的指導思想。不出事故,不出案子,是保安工作的根本目的,也是衡量保安工作績效大小的主要標準。
b、物業(yè)保安與社會治安緊密聯(lián)系。一個樓宇的安全狀況是整個社會治安工作的一部分,因此物業(yè)的保安工作離不開社會,離不開政府公安部門,這是保安工作最明顯的一個特點。
c、服務性強。從本質(zhì)上看,保安就是服務,即提供保安服務。作為保安人員,要樹立服務第一、用戶至上的思想,既要保持公安人員的警惕性,又要有服務人員的和顏悅色;既要堅持原則,按制度辦事,又要文明禮貌,樂于助人。
d、軟件與硬件同時抓。一個物業(yè)保安工作的好壞,既要靠軟件也要靠硬件,我們一方面要不斷提高保安隊伍的素質(zhì),另一方面要抓好保安設施的建設,建立完善的保安系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)。
主要任務:
a、門衛(wèi)工作。著裝整齊,維持大門口秩序,疏導交通車輛,為客人開門、咨詢指引樓內(nèi)方位及提送行李等,同時應注意防范進出人員中的犯罪分子,防止各類案件的發(fā)生。
b、安全巡檢。定時和不定時地對物業(yè)內(nèi)外各個部位進行巡視檢查,發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時進行解決。
c、停車場管理。疏導車輛進出,檢查停車證件,收取臨時停車費,進行停車場消防和安全管理。
d、治安協(xié)助。防止治安事件,對物業(yè)內(nèi)發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件積極協(xié)助公安機關進行處理。
e、消防工作。消防控制室值班檢查,消防設備,配備專職消防人員,建立義務消防組織,進行消防訓練。
f、與其他部門搞好配合工作。
2、相應的治安防范措施
(1)安保部的組織結構
__院管理處保安部的班組設置與樓宇規(guī)模有關,物業(yè)面積越大,配套設施越多,班組設置也就也多,越復雜。保安部一般的崗位設置為:
(2)合理安排治安崗
a、電梯服務:服務前臺小姐、門童二班倒16小時值班(視實際需要,擬在主出入口設置)
b、智能監(jiān)控中心三班倒24小時值班
c、地下車庫出入口三班倒24小時值班(分設東北崗、東南崗、西部崗三個崗位)
d、小區(qū)巡邏崗三班倒24小時值班
e、小區(qū)主入口大門三班倒24小時值班
f、保安主管負責花園內(nèi)安全管理工作的總體協(xié)調(diào)。
(3)加強非辦公時間門崗的監(jiān)控力度
a.人流出區(qū)控制圖
門衛(wèi)崗值勤
業(yè)戶
問候
詢問后、登記
詢問后、登記
進入__院
來訪客戶
進入__院( 跟蹤觀察)
其他人員
進入__院 (跟蹤觀察)
b.圖
人流入?yún)^(qū)控
門崗值勤
業(yè)戶
所帶貴重物品須經(jīng)業(yè)戶確認
在登記本簽字
檢查證件(出入證)無異常放行
來訪客戶
放行
其他人員
放行
c.物流出區(qū)控制圖
門崗值勤
用戶所帶物品
詢問
執(zhí)用戶證明
執(zhí)管理處開的放行條放行
來訪客戶
收回放行
其他人員
確認無誤,收回放行條放行
(4)組建機動快速應急分隊
快速應急分隊直屬管理處管理,負責突發(fā)事件的快速反應處理。它的特點是機動靈活,基本職能是:區(qū)內(nèi)外巡邏、快速支援、便衣監(jiān)察、機動。
(5)實行24小時巡視
巡邏人員實行24小時不間斷巡視,確保及時發(fā)現(xiàn)問題和處理問題,巡邏人員采用徙步巡邏方式。
(6)加強區(qū)域巡邏
為加強對治安巡邏的控制,保證巡邏到位。
(7)治安狀況統(tǒng)計
對治安狀況控制實行每月統(tǒng)計,分析所產(chǎn)生的各種問題,找出原因,制定相應的措施。
(二)車輛管理
車輛管理的重點是防止車輛亂放及車輛丟失,要做到這一點,首先要搞好停車場的建設。
1、位置規(guī)劃
車輛可分為機動車和非機動車兩類,機動車可分為汽車、摩托車等。如果各種規(guī)格的車輛混雜存放,既不利于車主,也不利于管理人員的管理。為了避免這種混亂狀態(tài),__院管理處把停車場庫的區(qū)位作適當劃分,以下是停車場庫劃分的一個構想:
2、內(nèi)部要求
對于機動車,我們將根據(jù)物業(yè)的整體規(guī)劃,實施以下管理措施:
(1)了解用戶車輛情況,實行便捷停放
(2)實施停車專用車位制度
(3)物業(yè)道路設減速坡,限制車輛速度
(4)嚴禁無牌車進入停車場
(5)做好宣傳工作,除在標識牌上標明車輛停放標志外,平時也做好相應宣傳,發(fā)動大家自覺遵守停放規(guī)定
(三)消防管理
消防安全責任重大,這是我們多年物業(yè)管理實踐中得出的切身體會,消防管理的關鍵環(huán)節(jié)在于下列四個方面。
1、宣傳教育
開展消防安全教育,樹立消防安全意識是貫徹預防為主,防消結合的工作方針為前提,我們的每一位員工都是義務消防隊員和義務消防救護員,將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的119消防日,設消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向用戶宣傳消防知識。
消防工作不只是少數(shù)人的事,而應是物業(yè)中全體人員的共同職責,對于物業(yè)的全體人員來說,必須了解并掌握如下幾個方面:
(1)物業(yè)防火工作的各項有關規(guī)定;
(2)手提式滅火器的放置位置及其使用方法;
(3)消防應急通道位置和緊急情況疏散方法;
管理處員工還應懂得以下兩點:
(1)遇到緊急情況時自己的職責任務;
(2)重要物資(貨幣、文件等)的轉(zhuǎn)移及辦法。
2、日常檢查
(1)防火門:是否關閉狀態(tài),鉸鏈是否靈活,整體有否損壞。
(2)應急照明燈及指示燈:電源是否正常,整體有無損壞,表面是否有灰塵等;
(3)各種消防標識:安裝是否牢固,定位是否準確,整體有無損壞,清掃表面灰塵等。
(4)各種滅火器:瓶體是否完好,固定是否牢靠,保險栓是否完好,氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等。
(5)消防栓是否完好,水壓是否符合要求。
3、讓用戶參與物業(yè)的消防管理
(1)組織物業(yè)人員開展消防演習。
(2)請消防支隊做有關知識講座。
(3)成立義務消防檢查隊,對物業(yè)消防設施進行檢查。
4、消防報警特殊處理程序
通知--往現(xiàn)場
報警--往現(xiàn)場
往現(xiàn)場-- 報告
掌握現(xiàn)場情況--報告
往現(xiàn)場--通知
(四)__院項目環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理
物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一,是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標志。高質(zhì)量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)主或用戶提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境與生活環(huán)境。而且,物業(yè)通過清潔保養(yǎng),可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損,保護物業(yè)的裝飾材料,延長物業(yè)再裝修翻新的周期,既經(jīng)濟又能保持物業(yè)美觀。
在__院項目,我們將指導管理處對物業(yè)的清潔衛(wèi)生、綠化等項目提供高標準的服務,努力營造一個舒適、整潔、明亮的辦公環(huán)境,我們將切實做好以下幾項工作:
1、全面實施iso9001:2000質(zhì)量保證體系和導入iso14000環(huán)境管理體系
實施iso9001:2000質(zhì)量保證體系是進行物業(yè)規(guī)范化管理的保證,建立和實施iso14000環(huán)境管理體系則保證__院
項目成為三無的生態(tài)綠色環(huán)保辦公物業(yè)。
2、 環(huán)境管理主要任務和組織結構
(1)環(huán)境部主要任務:
負責物業(yè)各個樓面和各部位公用用具,使其達到標準的清潔要求;
負責制定清潔設備和清潔用具的采購、使用意見,掌握清潔費用的支出;
負責對清潔員工的業(yè)務培訓,使他們不斷提高業(yè)務素質(zhì);
負責接受客戶的委托清潔業(yè)務。
備注:__院環(huán)境保潔工作擬建議考慮以外包的方式委托專業(yè)保潔公司實施,管理處負責對受托專業(yè)保潔公司的保潔工作進行監(jiān)督和管理,具體外包分析和建議將進行充分調(diào)查后在后續(xù)的顧問工作中專項提供貴司。
(2)組織結構
(3)16小時保潔制度
物業(yè)實行16小時兩班組保潔制度,早晨7:00上班直至晚上11:00時下班。以保證物業(yè)的衛(wèi)生達到要求,每日的衛(wèi)生全面清掃在物業(yè)人流低谷時和下班時進行,盡量減少對用戶辦公的影響。
(4)噪音污染控制
噪音污染已是一個現(xiàn)代都市普遍存在的環(huán)保問題,據(jù)了解,目前環(huán)保部門接到的環(huán)保投訴中,有關噪音的就占65%以上。把噪音控制在國家規(guī)定的白天不高于55分貝,晚上不高于45分貝的標準,是噪音控制工作的重要目標。
3、垃圾分流
在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)用戶環(huán)保意識的基礎上,我們將對垃圾實施三化管理,即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化,從而實現(xiàn)有效的垃圾分流。
(1)垃圾收集袋裝化:垃圾的收集,統(tǒng)一采用垃圾袋進行袋裝并投于三合一功能的垃圾箱。
(2)垃圾回收資源化:通過垃圾箱,從中分撿出可回收物品進行回收利用,避免資源浪費。
(五)設施、設備的維修與維護
高檔物業(yè)對機電設備維護管理要求甚高,為保障設備運行的安全、高效,我們將結合__院項目的實際情況,把zz在設備管理方面的成功管理經(jīng)驗和模式運用到本物業(yè)的設備管理與維護當中,在實際的管理運行中建立一套有效而完善設備管理模式。
此外,我們將在__院項目的設備管理中導入環(huán)保、節(jié)能的管理理念,在降低運作成本的同時,盡可能為用戶創(chuàng)造一個舒適的綠色辦公環(huán)境。為此,我們對該物業(yè)設備管理與維護制定了以下管理方案。
1、機電設備管理的基本原則
(1)、物業(yè)設備設施的管理采用zz安全而高效的管理模式
建立完善的設備管理維護體系。服務使用部門依據(jù)管理體系對設備進行正常規(guī)范的使用,設備的基礎功能系統(tǒng)均由工程部負責其日常運行管理及定期檢查維修。運行管理將嚴格執(zhí)行相應設備運行操作規(guī)程。
制訂高標準的設備的維護保養(yǎng)計劃。設備維護保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng),設備設施的日常巡視保養(yǎng)由便用單位或責任單位負責,設備定期維護保養(yǎng)則均由工程部負責。設備的維護保養(yǎng)由相關單位根據(jù)《設備管理規(guī)定》和《巡視檢查記錄》開展工作,并作相關記錄。
實施高效的設備維修規(guī)程。設備的修理分簡單維修,如更換燈具、開關、疏通管道等,超出簡單修理范圍為設備的大、中 修。維修均應有記錄,其中主要設均將建立《設備修理保養(yǎng)情況記錄卡》作為履歷性質(zhì)一直保留。。
(2)、建立完善的設備編碼及標示方案
a、根據(jù)物業(yè)圖紙資料的有關圖則及通用圖則,制定《設備編碼規(guī)則》
b、制定含有設備編碼編號的《設備總覽表》。
c、依《設備總覽表》設立《設備卡》并執(zhí)行設備責任人制度。
d、對于標貼明顯的將導入zz視覺標示系統(tǒng)。
e、機電的編號編碼由公司工程部統(tǒng)一進行。
(3)、主要設施設備將建賬冊、建立設備臺賬
a、設備臺賬內(nèi)設備均需建立相應的《設備修理保養(yǎng)情況記錄卡》,這些表為履歷形式,將跟蹤設備至報廢。
b、工程部建立內(nèi)部例會制度,創(chuàng)造學習、討論.督促.建議的平臺,便各項工作均朝良性方向發(fā)展。
(4)、建立完善的質(zhì)量記錄體系
a、任何工作做到有據(jù)可查。
b、以工作記錄考評員工的工作能力、工作績效。
c、完善合格供應商供貨渠道。前期介入時將考慮特定設備零部件的供應商事項以確保今后各設備系統(tǒng)維修需要和可靠運行。
d、利用金地物業(yè)公司強大的技術資源結合供應商技術力量對__院管理處形成有力的技術支持。
(5)、技術資料的管理
a、對于技術資料管理,遵守二級制模式。管理處工程部資料部門掌握所有的一手資料,工程部對于需要的技術資料以復印件(或原有兩套則可留一套)存檔于本工程部資料柜中,這將有效防止因失誤及人員流動使資料遺失。
b、工程部資料柜鑰匙管理,納入部門鑰匙管理體系中。
(6)、有關設備類鑰匙的管理
a、定義設備類鑰匙:所有設備功能鑰匙,及其門柜、門房鑰匙。
b、設備類鑰匙均統(tǒng)一存放在工程調(diào)度室專用鑰匙箱,分樓層防火門及井道鑰匙箱、設備房及設備鑰匙箱。
c、設立與本物業(yè)相適應的鑰匙掌管制度,對內(nèi)方便工作,對外防范破壞及恐怖行為。
(7)、技術工種的管理
因物業(yè)機電設備的特殊性、對技術工種進行崗位兼職,一崗多能,既提高工作效率和應急處理能力,作到人力資源的合理配制。
2、設施、設備的維護管理
物業(yè)的公共設施、機電設備的維護管理采用zz成熟完善的管理模式。
a、消防中心、停車場及物業(yè)周圍由工程部和保安部聯(lián)同負責,設備的日常運行和使用由工程部門負責,并嚴格遵守各項制度和規(guī)程。
b、設施、設備的維護保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)和分級維護保養(yǎng),設備設施的日常保養(yǎng)、設備定期保養(yǎng)和分級保養(yǎng)由工程部負責,根據(jù)有關設施、設備的管理規(guī)定開展工作并作好詳細記錄。
c、擬建議外聘專業(yè)電梯維保公司對電梯進行專業(yè)化管理并充分發(fā)揮zz物業(yè)公司的電梯管理技術特長,技術支持和配合管理處作好小區(qū)電梯的管理工作。
d、建立完善的設施、設備編碼和標示方案。根據(jù)物業(yè)的圖紙資料制定《設備編碼規(guī)則》和《設備總覽表》,并設立設備管理人和設備管理責任人。
e、對設施、設備及有關場所、通道及標貼明顯處將導入zzci視覺標示系統(tǒng),充分顯示zz的規(guī)范化管理模式。
3、增收節(jié)支,不斷提高管理水平
(1)、增收節(jié)支措施
a、經(jīng)常對員工進行艱苦奮斗,勵行節(jié)約,勤儉辦企業(yè)教育,增強節(jié)約意識,在管理中,自覺地從一滴水,一度電做起,努力降低維修維護成本。
b、努力學習業(yè)務技術,不斷提高專業(yè)素質(zhì),提高維修技術服務水平。
c、加強成本控制,原材料控制,在確保服務質(zhì)量的前提下,引進現(xiàn)代化的設備和手段,減少人力投入,減少人員開支。
d、加強各類消耗品的管理和控制,做到計劃采購,專人保管,合理領用。
e、物業(yè)內(nèi)外路燈、停車場照明采取控光措施,節(jié)約用電,減少公用電費支出。
(2)、提高公共設施,機電設備管理水平的新設想。
a、提高工程部主要技術人員的素質(zhì),加強工程部工作的領導。
b、配備先進的維修工具和管理設備,實現(xiàn)管理微機化。
c、繼續(xù)完善配件的供應商體系。
d、配備用于高空作業(yè)的液壓升降臺。
e、加強公司技術職能管理作用,發(fā)揮公司的技術優(yōu)勢,加大技術和管理的督導作用。
f、維修服務、公共設施、機電設備的管理參照國優(yōu)物業(yè)的標準進行運作。
g、建立激勵機制,每季度、年度評選優(yōu)秀員工,并給予精神和物質(zhì)獎勵,提高員工的積極性。
h、實行公司、管理處工程例會制度,及時溝通解決工程技術難題。
第10篇 高層住宅物業(yè)管理服務理念
高層住宅項目物業(yè)管理服務理念
__院作為高層住宅項目,在規(guī)劃建設、環(huán)境配套、信息網(wǎng)絡設施設備以及智能化等方面的定位均很高。結合__院業(yè)戶的特征,針對諸多層面,我們確立了__院物業(yè)管理的目標定位和整體構想。
我們目標定位是:使__院環(huán)境、安全保障、文化氛圍、智能管理、商務服務、信息服務等方面形成高層住宅物業(yè)的典范,樹立起名牌物業(yè)形象,并通過高效、規(guī)范、專業(yè)的顧問指導提升深圳__物業(yè)有限公司的物業(yè)管理品牌形象,使物業(yè)管理成為__院租售的核心賣點之一。我們對管理服務的整體設想可概括為:
打造__物業(yè)管理品牌
建設規(guī)范管理專業(yè)隊伍
實施酒店物業(yè)服務管理
提升管理服務重要措施
(一)打造__物業(yè)管理品牌
__院雖然地處深圳市的非繁華地帶,但具備規(guī)模和配套俱全、先進的優(yōu)勢,具有創(chuàng)立品牌的先天優(yōu)勢。我司與深圳金地公司合作,利用其雄厚的管理實力,在金地高級顧問管理人員的指導下,并擬在管理、理念、機制上大膽創(chuàng)新,建立__的企業(yè)文化,創(chuàng)立具有自身特色的物業(yè)管理品牌。
(二)建設規(guī)范管理專業(yè)隊伍
在實施__院物業(yè)管理的過程中,我們將建設一支能夠?qū)崿F(xiàn)開發(fā)公司要求的具有專業(yè)、規(guī)范的物業(yè)管理人員隊伍,建立理論學習和實際演練相結合的人才培養(yǎng)機制。因此,我們有信心培育一支既有物業(yè)管理理論知識、又有物業(yè)管理實踐經(jīng)驗的高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。
(三)實施酒店物業(yè)服務管理
1、全面導入酒店式物業(yè)管理
在__院將全面導入以業(yè)戶為中心的酒店式商務物業(yè)管理,倡導以人為本全方位個性化的業(yè)戶服務。現(xiàn)代酒店服務的國際標準及相關要求為:
(1)酒店式物業(yè)管理的行為標準:
smile(微笑):每一位員工必須對所有服務對象(業(yè)戶)保持真誠的微笑;
e_cellent(杰出):要將每一項微小的服務工作都要求完善,做得出色。
ready(準備):主動,要求能隨時準備好為服務對象(業(yè)戶)提供專業(yè)、規(guī)范的服務;
viewing(看待):要把每一位服務對象(業(yè)戶)都看作需要特殊照顧的貴賓。
inviting & creating(創(chuàng)造):要精心創(chuàng)造出使服務對象(業(yè)戶)能感受到的熱情氣氛和關懷體貼的服務;
eye(關注):始終要用熱情友好的關注態(tài)度對待服務對象(業(yè)戶),關注業(yè)戶服務需求,及時提供服務,使之時刻有令人重視的感受;
國際酒店業(yè)認為,service(服務)的概念含義可用上述每一英文的每頭一字母所包含的內(nèi)容來理解,這也是我們對酒店式物業(yè)管理服務的行為標準要求。
(2)酒店式物業(yè)管理服務滿足個性服務需求的標準:
要滿足服務對象的個性服務需求,具體要注意下列兩點:
要事前了解服務對象的各種不同的需求:
不同類型的業(yè)戶具有不同的個性服務需求。一般而言,業(yè)戶追求的是便利、迅速、安全、舒適、文明的商住活動環(huán)境。酒店式物業(yè)管理過程中,在滿足業(yè)戶歸屬需要方面,應特別注重業(yè)戶對管理項目和服務水平的不同感受,滿足其自我實現(xiàn)需要方面的需求;這樣,必須事前了解各種類型業(yè)戶的個性,歸類集中,擬定服務項目的實施計劃。
按物質(zhì)性的需求差別與心理性需求差別來分別滿足服務對象(業(yè)戶)的需要:
物質(zhì)性的需求差別是指服務對象對具體物質(zhì)產(chǎn)品(物業(yè)管理職能實施效果)的不同需求。心理性的需求差別是指其對具體物質(zhì)產(chǎn)品的需求是相同的,但對產(chǎn)品的形式和表象(即物業(yè)管理職能的實施過程)有不同的要求。
在提供服務時,不僅對物業(yè)管理職能的實施效果有一致性的要求,特別應注重實施過程中的業(yè)戶的感受差異,在物業(yè)管理范疇中,盡所能滿足其差異服務。由此,應憑以物業(yè)管理為依托、以業(yè)戶服務為中心的理念,推行充分體現(xiàn)酒店式的隱性管理管理模式。
(3)服務工作的指導方針(服務誡條):
微笑。真誠、熱情的微笑是良好服務的開始。
溝通。誠懇、親切的溝通方式是維系良好服務關系的紐帶。
快捷。根據(jù)業(yè)戶的服務要求和投訴問題,及時采取行動,時刻關注業(yè)戶。
職業(yè)禮貌。保持職業(yè)禮貌,主動問侯和主動向服務對象咨詢服務感受。
職業(yè)儀表。整齊佩帶名牌,以自己經(jīng)過修飾的儀表容貌為驕傲;注意個人衛(wèi)生;時刻留意員工就是公司的形象的體現(xiàn)者。
團體合作?；ブ献?良好的服務不僅僅是每一位員工的努力行為,而且更應是集體的精神體現(xiàn)。
工作技能。熟知工作流程、工作標準,始終如一保持專業(yè)、規(guī)范的工作水準進行物業(yè)管理服務。
(4)業(yè)戶服務感受描述:
安全方面有職業(yè)儀表、工作規(guī)范的安全巡視人員、崗位執(zhí)勤人員、折射紀律嚴明、訓練有素的安全防范行為。
大堂優(yōu)雅的布置、溫馨的氣氛,主動熱情的大堂助理的真誠微笑、禮貌問侯,讓業(yè)戶體現(xiàn)星級酒店服務的感受。
整潔儀表、操作規(guī)范的清潔人員,24小時保持潔凈的公共環(huán)境之外,如有需要,上門提供酒店標準的細致清潔服務。
任何時侯需要,通過信息網(wǎng)絡的傳遞,隨即配送所需要的商務用品;且常備紅十字應急醫(yī)藥,以備不時之需。
通過定期組織有主題的社區(qū)文化娛樂和體育活動,注重客戶感受、使客戶常保身心開朗并真正體會__院家園感。
2、實施多層面?zhèn)€性化服務
我們在物業(yè)管理基本職能方面(包括:安全管理、環(huán)境管理、機電工程維護管理、行政事務管理等),借鑒金地公司的經(jīng)驗,全面導入iso9001(2000版)質(zhì)量管理體系職能管理標準化,并結合__院實際和溶入我司特色,落實國優(yōu)物業(yè)量化管理標準;同時推行以業(yè)戶為中心的酒店管理服務模式,主動了解業(yè)戶的服務需求(包括潛在的、特別的),在物業(yè)管理范疇內(nèi)實施我司倡導的以人為本全方位個性化的業(yè)戶服務,并維護良好的溝通,共同營造全新的居住型物業(yè)的文化氛圍。
(四)提升管理服務重要措施
1、塑造個性鮮明的物業(yè)文化
我司根據(jù)__院的客戶定位,就是__院環(huán)境要富有個性風格,__院規(guī)范要高度一致,__院業(yè)戶行為具有高品位的文化意義。努力創(chuàng)造出獨具特色的物業(yè)文化,物業(yè)管理的水準達到國際上公認的酒店服務管理標準,在__院綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安全保障、智能化管理、文化氛圍以及服務管理方面,都能達到國內(nèi)同等物業(yè)水平,樹立獨樹一幟的名牌物業(yè)形象。
2、全面推行人性化物業(yè)管理模式
人性化物業(yè)管理模式可以表述為:
(1)關注員工和業(yè)戶不同層次的需求;
(2)環(huán)境建設中人性化因素的融入;
(3)對業(yè)戶深度關懷;
(4)現(xiàn)代物業(yè)人文精神的塑造。
簡而言之,就是在管理、環(huán)境、空間各個層次和環(huán)節(jié)營造一種既相互信任、相互尊敬,又有明確的行為規(guī)則這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍,使人們在工作、生活、文化上的品味需求得到滿足。未來__院的人文環(huán)境十分適合用這種具有人性化和文化色彩的物業(yè)管理模式。
3、實踐即時服務和隱性管理相結合的管理設想
我司將在__院的管理中引入即時服務和隱性管理的先進物業(yè)管理概念。
即時服務:就是我們將對業(yè)戶的服務需求做全面、深入、細致的了解,保證在業(yè)戶需要幫助時會即時出現(xiàn),為業(yè)戶提供及時滿意的服務。
隱性管理:就是做到在業(yè)戶需要時即時出現(xiàn),業(yè)戶沒有服務需要時則看不到有人在管理,比如治安管理,我們只讓固定執(zhí)勤崗位的保安員穿著職業(yè)保安制服,其它保安員一律穿西裝;__院清潔管理,我們將清潔工作時間進行合理劃分,在確保環(huán)境整潔的前提下又使__院住戶上下班高峰期看不到保潔員,充分尊重業(yè)戶的私密空間。
4、全面實施mis、cis系統(tǒng)及cs系統(tǒng)工程
物業(yè)管理服務的各種信息快速反饋并及時處理十分重要,為了保證信息反饋渠道通暢,確保所有信息都能得到及時處理,將在中央調(diào)度中心設置信息控制及處理職能,對__院所有信息進行接收和處理,并在處理措施指令發(fā)出后進行跟蹤。
我司將對__院進行形象設計。該設計內(nèi)容包括__院標識導視系統(tǒng)等,這些設計完成并實施以后,__院將有一個獨立完整的形象系統(tǒng),形成獨特的物業(yè)形象。
我司將對__院實施顧客滿意戰(zhàn)略,一切從業(yè)戶需要出發(fā),以業(yè)戶滿意為服務目標,業(yè)戶普遍需要的,我們一定要做好,業(yè)戶不接受的,我們堅決不做。
5、施行計算機網(wǎng)絡管理
現(xiàn)代化的物業(yè)應該實行現(xiàn)代化的物業(yè)管理,施行計算機網(wǎng)絡管理是提高物業(yè)管理水平的關鍵所在。我們擬將充分利用現(xiàn)代計算機信息管理網(wǎng)絡系統(tǒng),提高__院的物業(yè)管理水平。
5、
全面實施iso9001(2000版)質(zhì)量保證體系
實施iso9001(2000版)質(zhì)量保證體系是進行__院規(guī)范化管理的保證。
6、建立治安快速反應系統(tǒng)
安全防范是物業(yè)管理第一要義,治安工作由中央調(diào)度中心統(tǒng)一指揮調(diào)度,并建立起戰(zhàn)斗力強的治安快速反應系統(tǒng),該系統(tǒng)既強調(diào)迅速快捷,又強調(diào)多重結合,迅速快捷,即是要求保安員在接到快速支援的命令后90鈔鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場,其它崗位人員也會相繼趨前援助;多重結合即是__院治安工作要做到流動崗與固定崗相結合、全面防范與重點防范、智能技防與專業(yè)人防相結合,確保__院治安防范萬無一失。
第二章 __院物業(yè)管理運作模式設想
__院物業(yè)管理的運作模式包括:管理架構、管理運行機制、考評考績體系等。以下分別簡要闡述:
(一)管理架構
針對__院的特點及管理要求,結合現(xiàn)代物業(yè)先進管理念和現(xiàn)代經(jīng)營模式,確定了__物業(yè)公司(暫名)管理運營的管理架構。
1. __院物業(yè)管理外部組織架構
指導
外部組織架構說明:
1、由深圳金地物業(yè)公司對__院實施專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理顧問服務。
2、物業(yè)管理行政主管部門對花園的物業(yè)管理工作進行行業(yè)管理和業(yè)務指導。
3、深圳市__物業(yè)公司(暫命名)對__院實施專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務。
2. __院物業(yè)首年內(nèi)部管理架構(初步設想)
考慮到__院首年管理的實際情況以及成本控制的需要,__物業(yè)公司(暫命名)首年內(nèi)部管理框架設想初步如下:
內(nèi)部組織機構設置思路:
1、設置原則:精干高效、目標管理
有利于__物業(yè)管理有限公司對__院管理處物業(yè)管理服務項目實行計劃目標管理;實施整體管理和責任管理相結合的管理方式。
2、設置形式:垂直領導、整體協(xié)調(diào)
垂直領導的形式,目的是減少管理環(huán)節(jié),提高各部門的工作效率;部門業(yè)務獨立操作的同時兼顧相互協(xié)調(diào)管理便利,旨在達成整體有機運作。
3、成本控制
在確保滿足規(guī)范化、專業(yè)化物管服務需求的同時提倡員工一專多能身兼多職,充分發(fā)揮員工主觀能動性以節(jié)約不必要的人力資源成本。
日常管理的人員編制:
崗位/職務 人數(shù)
管理處經(jīng)理1
財務內(nèi)勤(出納) 1
會計1
工程主管 1
綜合服務主管 1
安管主管(隊長)1
客服助理5
維修員 8
行政人事管理員 1
后勤管理員1
安管員 34
廚工1
合計 56
(二)運行機制
為保障物業(yè)管理機構高效運作,必須建立一個有效的管理運行機制。
指標 反饋 命令 督導 重大突發(fā)事件
管理運作機制圖
1.質(zhì)量監(jiān)管機制
質(zhì)量監(jiān)管機制是旨在建立一整套有__物業(yè)管理特色的質(zhì)量管理體系的基礎上,根據(jù)iso9001(2000版)質(zhì)量保證標準的有關要求,全面推行質(zhì)量管理,把質(zhì)量目標落實到各崗位、各環(huán)節(jié)直至到個人,并通過質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查,使工作質(zhì)量不斷提高,達到業(yè)戶滿意的效果。
按__物業(yè)制定的各項管理指標,__物業(yè)公司各職能管理人員將按照質(zhì)量監(jiān)管體系的要求,明確責任,授予權利,在實際過程中抓好權限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制,并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來,實現(xiàn)目標動態(tài)控制,進行目標成果評價,確定成果和考績,并與個人利益待遇相結合。同時,物業(yè)公司還會通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神,職業(yè)道德,加強員工培訓,不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平,進而提高工作質(zhì)量和工作效率。
2.協(xié)調(diào)機制
協(xié)調(diào)機制是指運用協(xié)調(diào)管理的方法,解決在管理服務過程中經(jīng)常發(fā)生的各崗位之間、工種與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)戶之間的矛盾和沖突。
(1)行政促動力,以行政職務權利為依托,以行政命令為基本形式,以獎罰為后盾的強制性促動力。
(2)競爭促動力,運用競爭手段促使相關方面關系的協(xié)調(diào),如通過競爭,以先進帶動后進,共同完成任務。
(3)輿論促動力,因勢利導利用輿論達到協(xié)調(diào)的目的。
(4)管理者的凝聚力,具體情況為領導者或管理人員塑造吸引力、影響力,這是今后促進日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。
3.激勵機制
激勵機制是激勵活動要素在進行過程中互相聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機能,其作用旨在提高內(nèi)聚力。
(1)管理日常目標、責任制、增強管理層的工作主動性,按國優(yōu)標準制定各項管理指標,嚴格作好各項工作、明確獎罰。
(2)實施獎金破格晉級制度,調(diào)動員工工作熱情。管理處員工實施獎罰制度,獎金標準與工作表現(xiàn)和業(yè)績掛鉤,并可根據(jù)情況,對先進給予破格晉升,以形成競爭激勵機制,提高員工積極性。
(3)依據(jù)管理、管教結合,融情于管。物業(yè)公司依法與員工簽定勞務合同,關心員工生活,幫助其解決家庭困難,使其無后顧之憂,保持良好的工作情緒,給業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)服務。
4.監(jiān)督機制
監(jiān)督機制是實現(xiàn)物業(yè)管理各項工作開展的必要外在約束條件,防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差。保證管理機構及其工作人員依法辦事。
(1)管理者對機構內(nèi)部工作人員進行監(jiān)督。
(2)業(yè)戶對管理機構及工作人員進行廣泛監(jiān)督,形成綜合監(jiān)督體系。
(3)通過信息反饋監(jiān)督,以各種手段來實現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機制,保證__院管理監(jiān)督機制的有效實施。
5.自我約束機制
(1)經(jīng)濟利益促動自我約束機制,充分利用經(jīng)濟措施去誘發(fā)管理對象的利益敏感動機,然后由這類動機去引導對行為自我約束。
(2)目標結構與責任相互聯(lián)系而造成的促進機制。
(3)權利鏈條相關制約機制,建立管理對象之間相互制約的權利鏈條,促成相關機構、相關員工之間的自我約束機制。
(三)具有__特色的考評考績體系
考評考績是一種普遍應用于管理過程中的手段,即對工作進行成效評價,對擔負工作的人進行業(yè)績衡量,從而不斷地改進工作方案、提高工作質(zhì)量、促進員工進步和公司發(fā)展,__特色的考評考績體系亦將在今后的__院物業(yè)管理顧問服務過程中得到指導和應用。
1.考評考績的基本思想
(1)考評考績的目的
保證高質(zhì)量的完成工作,使分配機制更趨合理,使人事任用更趨客觀;增強溝通、充分調(diào)動員工的積極性;建立一支高素質(zhì)的員工隊伍。
(2)考評考績的原則
實事求是,公正合理,提出建議,共同提高。
(3)考評考績的內(nèi)容
員工品行、工作態(tài)度、工作能力、工作業(yè)績。
(4)考評考績的標準
公司規(guī)章制度、崗位指導書是對員工品行、工作態(tài)度的衡量標準;
月(年)度工作計劃、臨時任務及目標是對員工工作能力、工作業(yè)績的考核標準。
2.__考評考績的特點
(1)目標考核與過程考核的結合
業(yè)績?yōu)橹?量化考核是考評的原則。業(yè)績?yōu)橹黧w現(xiàn)了工作成果的重要性。量化則體現(xiàn)了過程控制管理和細節(jié)把握的重要性。
(2)制度化、規(guī)范化,具有很強的操作性
在長期的運作過程中,我司已形成一整套考評考績辦法,并由專門的機構--考評小組來具體負責考核。從考評考績辦法本身來看,標準科學、充分量化的測評分數(shù)經(jīng)過多次測算、模擬,已達到了共識,同時考核辦法程序清晰,操作性強。整套辦法具有完整的體系和堅實的組織保證。
(3)充滿人性,亦考亦評
我司對于員工的考核不是追究責任,而是找出問題,共同提高,既考核業(yè)績,同時也評價擔負工作的人的品行、職業(yè)道德、潛能等。
提倡民主,不是一言堂。考評小組成員依據(jù)工作的內(nèi)容的不同,以不同的標準對各部門進行考核。
第11篇 高檔住宅物業(yè)管理費用分析
高檔住宅項目物業(yè)管理費用分析
1、經(jīng)濟來源
定期收取的物業(yè)管理服務費
住宅維修基金
以業(yè)養(yǎng)業(yè),多種經(jīng)營收入
珠光集團給予的支持
政府給予的政策扶持
2、主要支出
管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費
公共設施、設備正常運行、維修及保養(yǎng)費
綠化管理費
清潔衛(wèi)生費
保安費
辦公費
固定資產(chǎn)折舊費
法定稅費
物業(yè)保險費
維修基金范圍應支出費用
3、如何盈利
綜上所屬,如何合理使用物業(yè)管理費和拓展新的物業(yè)管理項目,達到開源節(jié)流,最終實現(xiàn)盈利,需要珠光物業(yè)認真考慮。
(1)開源部份
以業(yè)養(yǎng)業(yè),多種經(jīng)營:本著取之小區(qū)、用于小區(qū)的原則,嚴格按照物價部門審批收費標準收取物業(yè)管理費。廣泛開展各種便民有償服務,如房屋裝修、水電維修、代定報刊等服務內(nèi)容。同時,開辦超市、托兒所、幼兒園、活動中心、酒吧等多種經(jīng)營場所,最終走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)的良性循環(huán)。
擴大經(jīng)營規(guī)模,降低管理成本:在現(xiàn)代社會中,物業(yè)管理將發(fā)展成為一種有效提高居民生活質(zhì)量的最佳選擇,作為房地產(chǎn)業(yè)的組成部分,物業(yè)管理也是必不可少的配套行業(yè),隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步發(fā)展,物業(yè)管理的市場會越來越大,產(chǎn)值也會越來越高。在這種形勢下,珠光物業(yè)必須努力提高服務質(zhì)量,參與市場競爭,不斷擴大經(jīng)營規(guī)模,增加新的物業(yè)管理項目,降低企業(yè)負擔,壯大實力,最終成為一個規(guī)范化、規(guī)?；?、信息化、專業(yè)化的現(xiàn)代化物業(yè)管理公司,在成都,乃至全國創(chuàng)出自己所特有的企業(yè)品牌。
(2)節(jié)流部份
強化內(nèi)部管理,提高工作效率:通過健全內(nèi)部管理機制,不斷完善服務功能,提高管理水平等有效手段和措施,以期降低企業(yè)成本,減低業(yè)主負擔。每一位員工必須具備高度責任感和很高的工作效率,能夠快速、高效、高質(zhì)量的完成自己的工作。
節(jié)約能源:能源約占管理開支20%以上,因此在節(jié)減管理開支中,節(jié)能是一種有效的方法。珠光物業(yè)在服務過程中將憑借以往的管理經(jīng)驗,安排成立專題研究小組,并按照實際情況制定預算,盡量節(jié)省管理開支。
人員精簡:按__御景灣設備及環(huán)境制定節(jié)約方案,并充分利用__御景灣的智能化系統(tǒng),使人防和技防有機結合。利用專業(yè)系統(tǒng)的培訓工作提升員工知識水平,加強工作質(zhì)量和效率,強調(diào)一崗多能、一崗多專,以達到精簡架構的目的。
長遠設備維修計劃:編制并實施預防性維修計劃減低設備的突發(fā)性毀壞,以便減輕維修費用的開支。
提升設備系統(tǒng)功率:保持系統(tǒng)在其最高運行功率,以減低運作費用及延長設備使用期。
第12篇 某住宅物業(yè)管理方案
某項目物業(yè)管理方案
一、 概述
某項目位于甲縣城東,將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心,地理位置優(yōu)越,物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景,某小區(qū)的物業(yè)管理水準將更顯重要。
二、目標
貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構思,引進大都市物業(yè)管理理念,通過優(yōu)良的服務將某小區(qū)管理成都市居住區(qū),讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大,力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌,
三、組織
物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè),當前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此,物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用,降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。
反饋
運行機制
組織結構圖
經(jīng)營環(huán)境圖
四、 人事
人事設置原則:一人多崗,不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區(qū)交付時設計)。
序號 崗位 人數(shù) 主要職責 備注
1 經(jīng)理 1 在董事會領導下,全面負責經(jīng)營等。
2 經(jīng)營部主任 1 具體經(jīng)營事務、人事等。
3 辦事員 3 文書、財務、勞資、后勤等。 財會要持證
4 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務等。
5 安全護衛(wèi)員 7 門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。
6 水電工 1 公共區(qū)域水電設施維護、水電維修服務等。
7 保潔員 2 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等。
員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓,骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。
五、 經(jīng)營預測
a) 經(jīng)營收入: 19.14萬元(年度,以下省略)
l 物業(yè)管理費:11.34萬元
應收 12.6萬元
30000_12_0.35=126000(元)
預計收入 11.34萬元(收繳率90%)
l 維修服務費:0.5萬元
l 特約服務: 5.8萬元
l 其他收入: 1.5萬元
b) 支出:20.25萬元
l 人員工資福利:14萬元
l 辦公費用:2.5萬元(辦公、安全護衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等)
l 維修保養(yǎng)費用:1.5萬元
l 稅金:1.05萬元
l 不可預見費用:1.2萬元
c) 潤虧:-1.11萬元
d) 物業(yè)接管期間
前期投入:10萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛(wèi)用品、綠化等)
e) 公共性服務費構成測算:21.962萬元/年, 0.61元/月_ m2
(1) 員工的工資和按規(guī)定提取的福利費
序號 崗位 人數(shù) 工資標準 工資合計
1 經(jīng)理 1 1200 1200
2 經(jīng)營部主任 1 800 800
3 辦事員 3 600 1800
4 物業(yè)管理員 1 800 800
5 安全護衛(wèi)員 7 500 3500
6 水電工 1 700 700
7 保潔員 2 400 800
工資總額合計 9600
工資總額合計:9600元/月;115200元/年
福利:115200_23%=26496(元/年)
合計:14..17萬元/年
&
nbsp;(2) 公用設施設備維修及保養(yǎng)費:1.5萬元
(3) 綠化管理費:綠化率45% 1.04萬m2_1元/年_ m2 =1.04萬元
(4) 清潔衛(wèi)生費:2人_12月_80元/月_人=0.192萬元
(5) 安全護衛(wèi)費:7人_200元/年_人=0.14萬元
(6) 辦公費:按管理人員工資總額25%計算
5.52萬元_25%=1.38萬元
(7) 固定資產(chǎn)折舊費:按10%計算即 1萬元
(8) 稅費:按營收5.5%繳納即 1.052萬元
(9) 保險費:暫不投保
(10) 合理利潤:按營收8%計算 1.36萬元
但為減輕業(yè)主負擔,我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務,嚴控經(jīng)營成本等多項措施增加收入,減少支出,從而降低公共性服務費價格,擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務費價格指導價格為0.35元/月_ m2 。
六、 前期物業(yè)接管
a) 派物業(yè)管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權,僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。
b) 物業(yè)接管驗收
l 既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收,也應站在業(yè)主的立場上,對物業(yè)進行嚴格的驗收,以維護業(yè)主的合法權益。
l 是物業(yè)通過竣工驗收后,對物業(yè)主體結構安全和使用功能的再驗收;
l 供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設備設施能正常使用;
l 房屋幢、戶編號已經(jīng)有關部門確認;
l 落實物業(yè)的保修事宜(保修責任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實,重大保修項目細則與圖紙校驗到位;
l 接管小組按《圖紙資料移交清單》,技術資料進行對照檢查,發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權、技術資料有缺漏的,應以書面形式上報開發(fā)商,請求給予協(xié)助解決。
l 接管小組按《設備移交清單》,對各類設備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進行對照檢查,發(fā)現(xiàn)接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的,應以書面形式上報開發(fā)商,請求給予協(xié)助解決。
l 接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查,并將檢查記錄在冊,對發(fā)現(xiàn)的問題應及時督促有關單位迅速解決。
l 在保修期內(nèi),因施工、安裝、設備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題,公司應查明原因,及時上報開發(fā)商,請求盡快解決。
l 抄水、電、氣表的底數(shù),記錄備案。
l 接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題,應明確記錄在案,約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修,直至完全合格。
l 接管驗收符合要求后,物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證,簽發(fā)接管文件。
l 當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件,辦理了必要的手續(xù)以后,整個物業(yè)驗收與接管工作即 完成。
七、 入伙
1、準備工作
l 治安方面:小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗;
l 車輛管理:增設區(qū)間道路標志;封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出;增設自行車棚;加固架空層車庫;
l 垃圾清運:增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等
l 樓道燈:改用節(jié)能燈(如:溫感、聲控或角摸式等)
l 分步購置辦公、護衛(wèi)、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等;
l 制定入住流程;
l 印刷入住表格;
2、協(xié)調(diào)工作
l 與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作,保證住戶入住后的水、電、氣等的供應。
l 代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜,爭取現(xiàn)場放號,方便業(yè)主。
l 與學校、派出所和居委會聯(lián)系,了解小孩轉(zhuǎn)學和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié),以及有關聯(lián)系電話,入住時公告。
3、入伙現(xiàn)場
入伙準備、協(xié)調(diào)工作到位后,要部署入伙現(xiàn)場,彩旗、橫幅、花卉、背景音樂,安全護衛(wèi)立崗、巡更,迎接業(yè)主入伙。
舉行入伙儀式:邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩,造聲勢。
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p;注意事項:避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。
4、業(yè)主、使用權人入住程序
發(fā)函 辦入伙手續(xù)
簽約
5、辦理入伙手續(xù)程序
已繳款票據(jù) 入伙手續(xù)書、身份證、購房合同
確認業(yè)主身份 繳清代墊代繳費用、裝修保證金
建筑垃圾清運費、物管費,蓋章
業(yè)主簽署
向業(yè)主
八、 物業(yè)裝修與管理
業(yè)主在收樓后有權對自己所購物業(yè)進行裝修,但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進行。其有關規(guī)定包括:國家建設部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定,業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記,包括填寫業(yè)主 裝修申請表、領取《裝修管理規(guī)定》,根據(jù)約定在申請表上簽字,繳納裝修管理押金及保證金,經(jīng)批準后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后,物業(yè)管理企業(yè)應組織驗收,合格后即退還裝修押金及保證金。
業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時,需如實填寫裝修施工內(nèi)容,并注明委托施工單位及進場人數(shù),業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應在申請書上簽字蓋章。
九、物業(yè)檔案的建立
物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設開發(fā)成果的記錄,是以后實施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù),也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學技術的發(fā)展和使用需求的提高,樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多,越來越復雜,越來越高科技化和專業(yè)化,因此一旦發(fā)生故障,物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關鍵是盡可能完整,時間上講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料;從空間上講是指物業(yè)構成的方方面面,從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境,整理的重點是去偽存真、留下有用的,歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存,利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。
十、 日常管理
(一)房屋管理運作一覽表
工作內(nèi)容 核對業(yè)主 裝修審核 巡視 跟蹤監(jiān)督 走訪回訪 熟悉 收費 財務
頻度 天 一天內(nèi)辦完 二遍/天,入伙期間6h/天,消滅違章于未然 每周三次 100%
標準 準確 符合規(guī)定,無危及安全、外觀無改變、用途無改變 無亂堆亂放、亂挖亂接,無違章裝修,房屋完好率100%,投訴率 1‰以下。 無違章裝修 及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求,業(yè)主滿意率99%以上 對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實施、管線、開關、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答,正確率90%以上 收繳率90%以上 日清月結,帳表相符,每六個月帳目向業(yè)主公開一次
工作程序 8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案
(二)綠化管理
工作項目 澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補苗
工作要求 冬春季晴天每二天澆一次水,時間近午為宜;夏秋季每天二次,時間近早晚為宜 春秋季一遍,根據(jù)長勢局部加施 灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍 春夏秋季多遍,冬季清園,嚴重者重點防治 每月一遍,嚴重者半月一遍 8h/天 春夏季一遍,嚴重者隨缺隨補
標準 均勻,保持綠色長勢良好 均勻,無重、無漏 喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形,灌木造型,地被草保持30~50mm 長勢優(yōu)良不污染環(huán)境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上
程序 7:00~9:30澆水、施肥;9:30~11:30除雜草、整形、保潔;13:30~15:30除殺蟲、補缺、保潔;15:30~17:00澆水、施肥
(三)房屋及公用設施維修、養(yǎng)護運作一覽表
工作內(nèi)容 裝修審查、監(jiān)督 巡視 清理 室內(nèi)維修 室外維修及養(yǎng)護
道路停車場 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣 路燈
頻度 8h內(nèi)隨來隨辦,隨進度進行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月,化糞池一遍/半年,污水管二遍/季 急修不過夜,小修補24h內(nèi),中修二天,大修二天內(nèi)有回音 檢查二遍/天,及時維修 每月檢查一遍 每二年漆刷一遍,每周查換梯燈一遍,隨壞隨修 每周檢查一遍,即壞即修 每月檢查一遍,即壞即修 每月檢查一遍,責任范圍內(nèi)即壞即修,責任區(qū)外及時報告有關部門 每月檢查一遍,即壞即修
標準 符合規(guī)定,
無危及安全、外觀,無改變用途 熟悉房屋公用設施、種類、位置、分布、安全要求、開關位置,公用設施完好率90%以上 無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100% 憑票收費不索要小費、好處,回訪率100%,業(yè)主滿意率90%以上 平整率無積水,缺損,完好率90%以上 無積水,無漏隔熱層完好 整潔無缺,扶手完好,梯燈正常,無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一 運作正常,無亂搭亂接,無泄漏 燈泡正常,燈罩完好率90%以上
程序 8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護維修、巡視、走訪、整理檔案
工作內(nèi)容 定崗檢查 流動檢查 學習與訓練
消防設施 家居安全 違法行為 裝修監(jiān)督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發(fā)事件 學習法規(guī) 教育 訓練
頻度 24h 每周一遍 24h,每20分鐘一遍 24h 5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場 每周一次,每次1h
標準 人車進出有序,車輛發(fā)牌、登記,交費90%以上,無收購、乞討、商販等可疑人物進出。 完好率100% 被盜、刑事、火災、治安案件發(fā)生率2‰ 違章率5%以下 無違章、無鳴笛叫人 100% 無違章 采取正確、恰當措施 國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等 遵紀守法、嚴明安全護衛(wèi)紀律 健身、隊列等常規(guī)訓練
(四)安全護衛(wèi)、停車管理
(五)保潔管理
工作項目 地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運 消殺 滅鼠、蟑螂
頻度 二遍/天 14h/天 掃二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月,向業(yè)主發(fā)藥一次/年
標準 地面無雜物、垃圾、道路無泥沙,無雜草、積水,單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng),清潔率95%以上 所有公共區(qū)域無雜物、垃圾,保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網(wǎng),無張貼、亂堆,扶手無塵,清潔率95%以上 日產(chǎn)日清,整潔無味無污積,垃圾清運率100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下
第13篇 __住宅物業(yè)培訓及管理計劃
住宅項目物業(yè)培訓及管理計劃
培訓承諾
各類服務人員上崗培訓率達到100%;
各類專業(yè)人員持證上崗。
培訓計劃
源源不斷的人員培訓是物業(yè)的管理水平不斷提高的根本保證。為此,公司根據(jù)自身發(fā)展的需要,建立了自己的培訓中心。培訓中心每年舉辦二期6個月全脫產(chǎn)的物業(yè)經(jīng)理培訓班和不定期的各類專業(yè)的培訓班。培訓師資由公司中級以上的專業(yè)管理人員和外聘一些專家、學者及境外資深物業(yè)管理專家擔綱,講授市場的營銷策劃和各類物業(yè)的管理,從物業(yè)管理的規(guī)范服務、運用計算機管理到物業(yè)管理人員的配備及物業(yè)管理經(jīng)費的籌措、成本核算及資金的運行等。到目前為止,已有多名人員經(jīng)過經(jīng)理崗位培訓已經(jīng)上崗,而且已得到了大家的一致好評。
[新進員工培訓方案]
培訓目的:使新員工了解公司概況、企業(yè)文化、各項規(guī)章制度等,以便能迅速的適應公司的運作模式,工作要求;提高工作效率。
培訓內(nèi)容:
①公司基本情況、組織機構、主要領導介紹
②公司管理理念和服務理念教育
③企業(yè)文化、價值觀的傳遞
④《員工手冊》、職業(yè)道德及有關制度教育
培訓時間:4課時
【管理處經(jīng)理、副經(jīng)理培訓】
通過培訓使培訓人員能參與市場競爭,能獨立操作一個樓盤,有較強的公關意識與協(xié)調(diào)能力,必須掌握物業(yè)管理的法規(guī)政策,懂得各類物業(yè)權屬的手續(xù)辦理,掌握資金的運行原則和資金的正確使用,成為企業(yè)領導的好當家。
培訓時間為3-4周
類別科目
序號培訓科目課時授課內(nèi)容
物業(yè)管理
法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行
政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識;社會治安條例;案例分析;
物業(yè)管理
基礎知識2物業(yè)管理常識8.5物業(yè)管理概論;機構設置;人員配備;管理方案的制定;裝修管理;入住須知;物業(yè)管理運作相關知識;
3質(zhì)量管理2.5iso9001、iso14001、ohsas18001貫標知識;
4不同類型的物業(yè)管理及運作模式7.5辦公樓管理;公寓樓管理;別墅管理;一般住宅管理實務;國外的物業(yè)管理;
物業(yè)管理
運作實務5各類專業(yè)管理18設備工程管理;房屋(建物知識);機電設備;空調(diào);電梯;管道;給排水系統(tǒng)保養(yǎng);安保與消防管理;保潔的基礎管理;綠化與環(huán)保管理;客戶服務禮儀;特約性服務與兼營性服務;服務收費價格制定等;
6內(nèi)部管理8.5物業(yè)管理的資金運行;服務費用的取繳與使用;物業(yè)管理企業(yè)的財會制度與稅收;行政人事管理;計算機操作;檔案管理
注:一小時為一課時
【各部門主管培訓】
通過培訓,能協(xié)助物業(yè)經(jīng)理的工作,做好各自崗位的本職工作,制定部門崗位責任制,協(xié)調(diào)各部門、各崗位之間的關系,定期或不定期地對下屬進行崗位培訓。
培訓時間為3-4周
類別科目
序號培訓科目課時授課內(nèi)容
物業(yè)管理
法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行
政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識;社會治安條例;案例分析;
物業(yè)管理
基礎知識2物業(yè)管理常識6物業(yè)管理概論;裝修管理;入住須知;物業(yè)管理運作相關知識;
3不同類型物業(yè)管理運作模式6一般住宅管理實務;經(jīng)濟適用房操作實務;
物業(yè)管理
運作實務4各類專業(yè)管理24設備工程管理;房屋(建物知識);機電設備;空調(diào);電梯;管道;給排水系統(tǒng)保養(yǎng);安保與消防管理;保潔的基礎管理;綠化與環(huán)保管理;客戶服務禮儀;特約性服務與兼營性服務;兒童樂園設施管理;
物業(yè)管理
運作實務5內(nèi)部管理3.5員工意識的培養(yǎng)及行為規(guī)范;崗位標準及考核;文檔管理;
6企業(yè)的品牌建設3.5物業(yè)管理與服務理念等
實習與考察7實地操作與實踐56(根據(jù)需要可適當延長)
注:一小時為一課時
【一般管理人員培訓】
通過培訓,樹立100%為業(yè)戶服務的思想,把服務作為一種敬業(yè)精神,基本了解物業(yè)經(jīng)營管理知識、法律知識,必須掌握建筑知識、機電設備維修保養(yǎng)知識,物業(yè)環(huán)境保護及管理知識,文檔管理知識等。
培訓時間為2-3周
類別科目
序號培訓科目課時授課內(nèi)容
物業(yè)管理
法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行
政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識;社會治安條例;案例分析;
物業(yè)管理
基礎知識2物業(yè)管理常識6物業(yè)管理概論;裝修管理;入住須知;物業(yè)管理運作相關知識;
3不同類型的物業(yè)管理及運作模式6一般住宅管理實務;經(jīng)濟適用房操作實務;
物業(yè)管理
運作實務
物業(yè)管理
運作實務4各類專業(yè)管理設備工程管理;房屋(建物知識);機電設備;空調(diào);電梯;管道;給排水系統(tǒng)保養(yǎng);安保與消防管理;保潔的基礎管理;綠化與環(huán)保管理;客戶服務禮儀;特約性服務與兼營性服務;文檔管理;
5企業(yè)的品牌建設3物業(yè)管理與服務理念等
實習與考察6實地操作與實踐45(根據(jù)需要可適當延長)
注:一小時為一課時
[業(yè)戶服務培訓內(nèi)容]
課程概述:
業(yè)戶是物業(yè)業(yè)主(產(chǎn)權人)和物業(yè)租用戶(使用人)的統(tǒng)稱。業(yè)戶服務是專指物業(yè)管理公司為物業(yè)管理區(qū)域同的業(yè)所提供的入伙管理、裝修管理、權籍管理、檔案資料管理等方面的服務。為適合業(yè)戶服務的需要,物業(yè)管理公司可以在項目管理處設置一個業(yè)戶服務部,作為物業(yè)管理接待服務的窗口,專門負責業(yè)戶服務工作。
培訓對象:1、管理處經(jīng)理
課程目標:
通過經(jīng)理培訓班學員和各管理處業(yè)戶接待人員對業(yè)戶服務與作業(yè)標準、裝修管理與運作規(guī)范和到管理處實地學習等培訓,使學員們對業(yè)戶服務的重要性有進一步的理解與掌握,使學員們深刻地認識到業(yè)戶服務是物業(yè)管理的核心、是溝通業(yè)戶關系的重要途徑、是
第14篇 住宅物業(yè)管理服務內(nèi)容收費辦法
住宅社區(qū)物業(yè)管理服務內(nèi)容與收費辦法
本社區(qū)服務分為公共性物業(yè)管理服務和特約專項服務。
公共性物業(yè)管理服務費用簡稱為物管費。
特約專項服務是根據(jù)不同客戶的實際需求而開展的特別針對性服務項目,其收費標準根據(jù)所提供的服務內(nèi)容并按照合理的原則自行定價或與客戶協(xié)商定價收取。
1、公共性物業(yè)管理服務內(nèi)容
(1)房屋檔案管理:建立、妥善保管和正確使用本物業(yè)的管理檔案,并負責及時記載有關變更情況;
(2)業(yè)主檔案資料管理:搜集、整理、歸檔、保管、及時更新本社區(qū)業(yè)主基本情況及檔案資料,并配合當?shù)毓矙C關進行備案登記;
(3)收費服務:定期向業(yè)主及物業(yè)使用人收取物業(yè)管理公共服務費(簡稱物管費),可接受有關單位的委托代收代繳水、氣費、垃圾處理費、有線電視收視費、網(wǎng)絡服務費、電話費等費用;
(4)協(xié)調(diào)關系、對外聯(lián)絡、處理投訴;
(5)維修養(yǎng)護服務及管理:對社區(qū)公共建筑、場地、房屋、公共設施設備及房屋共用設施設備進行定期巡檢、養(yǎng)護、維修和管理;
(6)安全防范(但不含人身、財產(chǎn)的保險和保管責任,另有合同約定的除外);協(xié)助配合當?shù)毓矙C關維護社區(qū)內(nèi)公共秩序及消防安全,創(chuàng)造良好的治安環(huán)境;
(7)交通管理:對進入社區(qū)的車輛行駛和停放加以管理,保持社區(qū)內(nèi)交通的順暢及安全;
(8)保潔服務:定期清掃和清運垃圾,定期除蟲、滅鼠,保持社區(qū)內(nèi)公共區(qū)域及公共設施的清潔衛(wèi)生;
(9)綠化養(yǎng)護管理:負責社區(qū)景觀和綠化帶的綠化養(yǎng)護,維護良好的綠化景觀;
(10)社區(qū)文化活動:根據(jù)實際情況不定期舉辦社區(qū)宣傳和文化活動。
2、特約專項服務內(nèi)容
(1)車輛停放服務:按相關規(guī)定收取機動車和非機動車的車位使用費;
(2)特約有償服務:維修(水電、房屋、家電)服務、家政服務、代租植物盆景(提供家庭綠化服務)、代訂報刊雜志、代繳費用、房屋代租代售、商務服務、信息咨詢……
(注:上述特約有償服務項目可根據(jù)實際需要及具備條件逐步開展)
3、物業(yè)管理費的支出范圍
(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
(2)物業(yè)公共部位、共用設施設備的日常運行、維修、保養(yǎng)費用;
(3)物業(yè)管理區(qū)域公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
(4)物業(yè)管理區(qū)域公共區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;
(5)物業(yè)管理區(qū)區(qū)域公共秩序維修費用(包括保安及消防裝備);
(6)辦公、通訊等行政管理費用;
(7)公用水、電費;
(8)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費;
(9)美化環(huán)境及節(jié)日裝飾活動費用;
(10)法定稅費;
(11)物業(yè)公司酬金。
4、物業(yè)管理費的計費標準及交費辦法
(1)計費標準:
根據(jù)物業(yè)管理服務原則與思路,實行在政府指導下同業(yè)主協(xié)商以期達到優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、服務水平與服務價格相適應的收費原則。
(2)交費辦法:
①業(yè)主/住戶應當根據(jù)《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》或《物業(yè)管理服務合同》的約定按時足額交納物業(yè)管理服務費;
②業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物管費的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任;
③未能按時交納者,物業(yè)公司將依據(jù)《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》或《物業(yè)管理服務合同》的約定向業(yè)主/住戶收取逾期滯納金;
④任何業(yè)主/住戶以任何借口、理由延期或拒絕交納物管費,都是對其他業(yè)主及住戶利益的侵犯,物業(yè)公司將會同業(yè)主委員會督促其限期交納,逾期仍不交納的,物業(yè)公司可以向當?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V,依法進行追討。
(3)交費時間:每月的25日
第15篇 辦公住宅物業(yè)管理權移交接管驗收規(guī)范
辦公+住宅項目物業(yè)管理權移交的接管驗收
在物業(yè)管理權移交期間,委派由經(jīng)理帶隊及土建、機電、消防、財務等方面專家組成的小組來現(xiàn)場工作,幫助和指導管理處接管驗收物業(yè)、清點接管的資產(chǎn)、建立財務制度及帳目、并協(xié)調(diào)準備小區(qū)的全面進駐工作。
管理要點:在認真做好小區(qū)物業(yè)管權移交時,重點做好物業(yè)的接管驗收和小區(qū)全面進駐的準備。
工作方式:在小區(qū)驗收中,我公司派出的工程技術人員要參與各項驗收工作,任何問題記錄下來,屬于必須解決的及時書面呈交原管理方協(xié)助,并報所方領導。在小區(qū)物業(yè)接管驗收中,管理處的全部人員必須參與,對各自分管的項目全面負責,任何問題一定要詳細記錄、及時報告,以求盡快解決。在完成接管驗收后,全面對設備建立檔案。
工作內(nèi)容:
1、簽定《物業(yè)管理委托合同》
根據(jù)規(guī)定,在小區(qū)正式入駐前一個月與本物業(yè)管理公司簽定《物業(yè)管理委托合同》。
2、行政人事方面:
為保證計劃按時進行,管理處人員應該全部招、調(diào)到位,并進行培訓以保證能參加物業(yè)接管驗收的準備工作。
3、工程接管驗收
管理處人員應在接管驗收后進行,也可以同時進行。但由于相關的交接方不同,驗收的側(cè)重面及程度也不同,需要區(qū)別對待。物業(yè)接管驗收是所方領導向物業(yè)管理方移交物業(yè),驗收的方式是按業(yè)主的使用要求進行檢查,主要是進行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接及其它交接等三個方面。
現(xiàn)場驗收主要項目:
1、土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、墻身及地面有無滲水;地下室墻面有
無滲水,地面有無空鼓及滲水,進出口坡道防滑等;綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。
2、裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾;門和門柜及附件;護欄及扶手;燈具及其它小電氣設施;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);
公共區(qū)域設施設備的外裝飾;各種標識及區(qū)域圖示;公共洗手間、會議室、垃圾中轉(zhuǎn)站、各設備及管理用房、信報箱等。
3、供配電系統(tǒng):包括正常供配電設備;應急供配電設備;油箱及油庫、各配電房設備;各強電檢查井內(nèi)管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;
4、給排水系統(tǒng):各供水、消防水泵及電機等;各水箱;給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等;人防工程及供水系統(tǒng)等。
5、電梯系統(tǒng):各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等。
6、空調(diào)采暖系統(tǒng):空調(diào)制冷機組、汽水交換器、風柜、各盤管機、各分管及風口;空調(diào)風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統(tǒng)、新風機等(包括暖風系統(tǒng));空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機、各檢修口等;通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統(tǒng)等;
7、弱電系統(tǒng):消防報警系統(tǒng)(消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動化(模塊控制的空調(diào)、采暖、電力、電梯、保安等);弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等。
資料交接:
1、產(chǎn)權資料:項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照、丈量報告等。
2、技術資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等)、
各類公共設備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構配件的簽定合格證書、設備(水、電、空調(diào)、采暖、電梯)及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水、供暖管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。
3、驗收資料:工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、完善配套辦公室小區(qū)綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。
其它交接:
1、設施設備的備品備件,施工剩余材料備品等。
2、具有保修期的設施設備施工或購買合同(保修協(xié)議也可)等。
3、公共區(qū)域各通道門、設備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。
接管驗收注意事項
1、在接管驗收前,管理處應該主動與所方領導協(xié)商有關接管驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等),同時要盡量同意驗收標準,明確交接雙方的責、權、利。
2、接管驗收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量,而且還應清點物業(yè)內(nèi)各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗收報告須經(jīng)交接雙方認可簽字后才能生效。
3、針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題,屬于必須改正的,書面報請所方領導督促返修,一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請所方領導認可,屬于無法返修的項目報告所方領導錄備案;屬于暫時無須返修的問題,列出清單報請所方領導備案。
4、設施設備試運行
為保證新物業(yè)公司進駐后設備即能正常運行,必須在設備接管驗收完成后有一個設備試運行階段,在這個期間,管理處工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移,由管理處工程技術人員開始直接操作設備,但設備試運行期間所方單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓。
