規(guī)范小區(qū)管理制度主要涵蓋以下幾個核心領(lǐng)域：
1. 居民行為準則
2. 公共設(shè)施管理
3. 安全與秩序維護
4. 環(huán)境衛(wèi)生管理
5. 服務(wù)與投訴處理
包括哪些方面
1. 居民行為準則：規(guī)定居民在小區(qū)內(nèi)的行為規(guī)范，如噪音控制、寵物管理、鄰里關(guān)系等。
2. 公共設(shè)施管理：涉及小區(qū)公共設(shè)施的使用、保養(yǎng)和維修，如停車場、健身器材、綠化區(qū)等。
3. 安全與秩序維護：包括門禁管理、消防安全、突發(fā)事件應(yīng)對等，確保小區(qū)安全穩(wěn)定。
4. 環(huán)境衛(wèi)生管理：規(guī)定垃圾處理、綠化養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生等工作，保持小區(qū)環(huán)境整潔。
5. 服務(wù)與投訴處理：設(shè)立有效的服務(wù)機制，及時解決居民的訴求和問題。
重要性
規(guī)范小區(qū)管理制度的重要性體現(xiàn)在以下幾個方面：
1. 維護和諧社區(qū)：制度能引導居民遵守公共規(guī)則，減少沖突，增進鄰里和睦。
2. 提升居住品質(zhì)：良好的秩序和環(huán)境有助于提升居民的生活質(zhì)量。
3. 保障安全：嚴格的管理制度能有效預(yù)防和應(yīng)對各種安全風險，保護居民的生命財產(chǎn)安全。
4. 提高物業(yè)效率：明確的職責劃分和流程規(guī)范能提高物業(yè)管理效率和服務(wù)水平。
方案
為建立有效的小區(qū)管理制度，建議采取以下措施：
1. 制定詳盡的管理規(guī)定：結(jié)合小區(qū)實際情況，制定全面、具體的操作指南，確保每個方面都有明確的規(guī)則可依。
2. 加強宣傳教育：定期舉辦宣傳活動，提高居民對管理制度的認識和遵守度。
3. 強化監(jiān)督執(zhí)行：設(shè)立專門的管理機構(gòu)，負責日常巡查和違規(guī)行為的糾正，確保制度執(zhí)行到位。
4. 建立反饋機制：鼓勵居民參與管理，設(shè)立投訴建議箱，定期收集和回應(yīng)居民的意見和建議，持續(xù)優(yōu)化管理制度。
5. 定期評估與調(diào)整：根據(jù)實施效果，定期對管理制度進行評估和修訂，以適應(yīng)小區(qū)發(fā)展的需要。
通過以上方案的實施，我們期待能夠構(gòu)建一個有序、安全、宜居的小區(qū)環(huán)境，讓每一位居民都能享受到優(yōu)質(zhì)的居住體驗。
規(guī)范小區(qū)管理制度范文
第1篇 別墅小區(qū)工程施工現(xiàn)場管理規(guī)范
別墅小區(qū)工程施工現(xiàn)場管理辦法
為了本工程安裝的順利實施,提高工程項目管理,高效地達到業(yè)主對工程項目要求的最終目標,我分公司特組建__別墅小區(qū)空調(diào)工程項目經(jīng)理部,從而為施工提供有效的組織管理保證。
第1節(jié) 安裝現(xiàn)場管理組織機構(gòu)設(shè)置
1.1 項目部的組織形式及人員配備
項目經(jīng)理部的組織形式見項目部組織機構(gòu)管理圖。
第2節(jié) 技術(shù)、質(zhì)量、安全管理
2.1 施工技術(shù)方案管理
1.施工技術(shù)方案的交底
(1)由項目經(jīng)理部組織全面的施工技術(shù)交底,包括設(shè)計交底、圖紙交底、施工組織交底、分項工程技術(shù)交底。
(2)由施工員向施工班組進行書面分項工程技術(shù)交底。
2.施工技術(shù)方案的執(zhí)行落實
⑴ 項目經(jīng)理部管理人員按自己分管的專業(yè)落實施工技術(shù)方案。
⑵ 項目經(jīng)理巡檢現(xiàn)場掌握落實情況。
⑶ 項目經(jīng)理召開會議,各管理人員匯報落實情況,并共商推進方案實施的具體措施。
⑷ 施工員應(yīng)隨時了解施工班組的施工情況,為施工班組創(chuàng)造良好的施工條件。
2.2 工程質(zhì)量管理
1.關(guān)鍵工序的控制
根據(jù)企業(yè)質(zhì)量體系文件中所確定的關(guān)鍵工序結(jié)合本工程實際確定本工程所無原則需控制的關(guān)鍵工序。
從企業(yè)質(zhì)量體系文件中找出這些關(guān)鍵工序的指導書。
針對本工程的具體特點,分析研究補充確定關(guān)鍵工序。
對補充確定的關(guān)鍵工序,由主辦施工員根據(jù)施工規(guī)范結(jié)合工程具體情況編寫作業(yè)指導書。
關(guān)鍵工序的作業(yè)指導書應(yīng)發(fā)給施工班組。
2.隱蔽工程驗收
隱蔽驗收前先自查自檢,發(fā)現(xiàn)問題及時整改,確認工程完全符合要求才提出驗收。
確定驗收日期時間,通知各方代表。
如期到現(xiàn)場具體組織驗收,各方代表要到齊。
對驗收代表提出的問題要及時整改。
做好驗收記錄。
等各方代表滿意后,各自在驗收表格中規(guī)定位置上簽認。
3.分項工程檢驗評定
施工班組必須嚴格按照施工規(guī)范施工,使生產(chǎn)出的產(chǎn)品達到規(guī)定要求。
分項工程施工完畢, 班組須填寫《分項工程質(zhì)量評定表》,對分項工程施工質(zhì)量進行自檢。
在班組自檢的基礎(chǔ)上,由項目施工員對分項工程進行合格或優(yōu)良的評定,并簽字確認。
對不符合驗收規(guī)范要求的施工員不予評定,并責令其返工至合格為止。
質(zhì)檢員對竣工的分項工程進行合格或優(yōu)良的核定,同時,確認分項工程施工質(zhì)量通病評分表,經(jīng)質(zhì)檢員一一簽認。
上述分項工程的質(zhì)量檢驗評定確認后,項目經(jīng)理在質(zhì)評表上給予簽認。
本工程質(zhì)量目標為市優(yōu)工程,因此項目施工員要嚴格對各分項工程進行檢驗,以保證分部和整體工程達到市優(yōu)標準。
4.分部工程檢驗評定
組成分部工程的所有分項工程都完成時,須組織分部工程檢驗評定。
分部工程的檢驗評,應(yīng)在各分項工程的檢驗評定的基礎(chǔ)上進行由項目施工員填寫《分部工程質(zhì)量評定表》,并根據(jù)檢驗評定組標準的規(guī)定給予合格或優(yōu)良的評定。
項目質(zhì)檢員對分部工程評為合格或優(yōu)良進行核定。
項目經(jīng)理、施工員、質(zhì)檢員在《分部工程質(zhì)量評定表》上分別規(guī)定的位置上簽章確認。
本工程要求各分部工程均達到合格標準。
5.及時處理來自建設(shè)單位和現(xiàn)場監(jiān)理的意見
⑴ 對各渠道傳遞來的信息,要做記錄,并充分考慮研究處理辦法。
⑵ 派人員落實措施。
⑶ 指定人員跟蹤驗證落實措施情況。
⑷ 處理完畢、信息反饋給建設(shè)單位或現(xiàn)場監(jiān)理。
6.產(chǎn)品保護
進駐現(xiàn)場的人員應(yīng)對現(xiàn)場材料、設(shè)備進行保護,對離場的材料、設(shè)備,必須持有由項目經(jīng)理部簽發(fā)的工地放行條方可放行。
施工員對施工班組進行技術(shù)交底時,公司質(zhì)量體系程序文件規(guī)定的要求對產(chǎn)品保護進行交底。
施工班組嚴格執(zhí)行新產(chǎn)品保護規(guī)定。
各級管理人員檢查工程時,要檢查產(chǎn)品保護工作,對不符合要求的要發(fā)出整改通知,并跟蹤驗證整改情況。
新產(chǎn)品如受損壞,項目經(jīng)理部除對當事人進行處罰外,對被損壞部分要進行返工或更換,確?？⒐そ桓妒褂脮r產(chǎn)品是完好的。
7.計量工作
按工程檢測需要向計量科申購合格的計量器具。
將計量器具按檢定周期送計量科檢定或外送檢定。
接到計量科發(fā)出的催檢,應(yīng)及時送檢。
超過檢定周期未經(jīng)檢定合格的計量器具,不得使用。
檢定合格的計量器具,應(yīng)隨行有檢定證書或檢定結(jié)果通知,并在器具上標識。
項目經(jīng)理部應(yīng)保存好器具的檢定證書。
將計量器具存放在適宜的環(huán)境下。
使用人員應(yīng)按規(guī)程操作,保證正確使用。
儲存期超過檢定周期的計量器具,使用前要重新檢定。
2.3 冬、雨季施工技術(shù)措施的管理
項目經(jīng)理部、施工員應(yīng)根據(jù)本工程特點及施工情況分別編制冬、雨季施工技術(shù)措施。
項目經(jīng)理部應(yīng)在進場前編制好雨季施工技術(shù)措施。
施工員在冬、雨季施工這前要做好有關(guān)人員的培訓和技術(shù)交底工作。
加工車間冬施期間要進行封閉,保溫保護加工質(zhì)量。
機具材料要做好準備,及時供應(yīng)到現(xiàn)場。
項目部在交底后,要檢查冬雨季施工技術(shù)措施的落實情況,并在今后的施工中進行巡檢。
雨季大雨過后要組織現(xiàn)場檢查。
第3節(jié) 現(xiàn)場勞動力管理
3.1 現(xiàn)場勞動力調(diào)配管理
勞動力計劃的編制
項目經(jīng)理部對施工圖紙進行會審,明確施工過程中各系統(tǒng)、各單項、分項工程的工期以及使用勞動力的工種 、作業(yè)班組數(shù)、人數(shù)。
由計劃統(tǒng)計員編制勞動力使用的計劃表。
通過項目經(jīng)理部的碰頭例會,將勞動力使用計劃表會知各工種的施工中。
在各項目施工前,由施工員填寫作業(yè)班組進行通知單,并會知各專業(yè)分公司及施工單位。
現(xiàn)場勞動力的使用
項目施工員在其管轄的施工系統(tǒng)內(nèi),負責對作業(yè)班組的施工工藝、施工規(guī)范等進行監(jiān)督指導,甚至實操示范,每天檢查班組的施工情況、施工質(zhì)量。發(fā)現(xiàn)違反施工規(guī)程規(guī)范的,必須及時指出糾正;發(fā)現(xiàn)工程進度緩慢的,應(yīng)及時提出趕工要求,以保證工程的如期竣工。
項目經(jīng)理部向作業(yè)班組提供施工材料,如發(fā)現(xiàn)材料不足,應(yīng)及時補充,盡量使施工保持連貫性。
施工過程中,發(fā)生現(xiàn)場待工、待料或基礎(chǔ)上增補、修改,項目經(jīng)理部必須在當天以書面形式會知作業(yè)班組,并向班組提供有關(guān)的資料。
項目施工員要嚴格控制班組的施工進度和工程質(zhì)量,在基礎(chǔ)尚未驗收簽證這前,應(yīng)視工程的性質(zhì),后期工程量的大小,適當控制班組進度的填報和簽認。
項目施工員巡查到班組施工部位有質(zhì)量問題,應(yīng)責令其返工修正,返工工時及費用由責任班組自負,并以質(zhì)量等級對分包金額作適當?shù)目刂苹蚩哿P。
施工中,作業(yè)班組如不報從項目施工員指揮,無理取鬧或班組技術(shù)素質(zhì)無法達到施工要求的,項目經(jīng)理部可會知專業(yè)分公司或分包方共同對班組進行教育,甚至向?qū)I(yè)分公司或分包方提出調(diào)整、調(diào)換班組的要求。
項目經(jīng)理部須嚴格按照有關(guān)安全的規(guī)程規(guī)范向作業(yè)班組提供足夠的安全防護設(shè)施,以確保班組在安全的環(huán)境中施工。如發(fā)生工傷意外,應(yīng)立即組織救治,保護現(xiàn)場,并同時通知有關(guān)部門進行處理。
第4節(jié) 項目材料管理流程
4.1 管理流程(圖)
4.2 流程各環(huán)節(jié)簡析
1.編制施工用料計劃
(1)根據(jù)施工圖編制施工預(yù)算用料總計劃
(2)根據(jù)項目施工安裝進度編制用料進揚計劃
2.組織材料進入施工現(xiàn)場
根據(jù)用料進場計劃,向公司物資部要求按數(shù)量、規(guī)格、保質(zhì)按期送料到現(xiàn)場倉庫。
3.對調(diào)入的材料(包括物資部倉庫與廠家直送施工現(xiàn)場的材料),在進入現(xiàn)場倉庫前按企業(yè)質(zhì)量體系程序文件的具體要求進行進場檢驗。
4.貯存和保管
入庫材料按企業(yè)質(zhì)量要求而合理存放、維護、保管。
5.材料發(fā)放
現(xiàn)場倉庫根據(jù)項目施工進度需要,根據(jù)施工員開出的領(lǐng)料單,以正確的名稱、規(guī)格、數(shù)量將材料發(fā)放與班組。
6.退料
對工程完工后的余料
收集整理,能重新利用的常用料退回物資部倉庫;專用材料寄存在物資部倉庫,待新的工程使用或通過物資部推存其它項目新施工工程上使用。
4.3 領(lǐng)料方法
1.領(lǐng)料
根據(jù)工程施工進度要求,項目經(jīng)理部必須填寫(簽署)材料領(lǐng)用單(以下稱領(lǐng)料單),由施工員提前三天送至物資組,作為物資組送料的依據(jù)。
按項目用料時間,材料組按項目領(lǐng)料單將材料送至現(xiàn)場。
2.直接送料
安裝工程項目使用的大宗材料(主材),由材料組根據(jù)送料計劃,安排分供方直接送料到項目現(xiàn)場指定地點。
4.4 項目材料驗證工作管理
材料進入施工現(xiàn)場的驗證
現(xiàn)場倉庫管理員對物資設(shè)備組送至施工現(xiàn)場的材料,按發(fā)料單的品種、規(guī)格、數(shù)量進行檢驗,特別對產(chǎn)品質(zhì)量進行驗證(關(guān)鍵件必須附有合格證),發(fā)料單位上簽認作為驗收入帳憑證。
⑴ 驗收時核對材料是否符合圖紙要求,如有不符,應(yīng)及時與材料科交涉并予以更正;
⑵ 所調(diào)入材料必須有出廠合格證,并辦理合格證的交接手續(xù),所有合格證交給項目部資料員匯編入竣工資料;
⑶ 對于質(zhì)量不合格產(chǎn)品必須填寫《不合格記錄》。
對分供方(產(chǎn)品生產(chǎn)廠家)直送現(xiàn)場的材料的驗證,由材料采購員會同項目經(jīng)理部施工員,或現(xiàn)場倉庫管理員與分供方在現(xiàn)場,共同進行驗收并簽證發(fā)料單。
大批量或?qū)ｍ棶a(chǎn)品(材料)直送現(xiàn)場時,由物資設(shè)備組與質(zhì)量管理組共同進行驗收并簽證發(fā)料單。
經(jīng)驗證不合格的材料,包括運輸中損壞的材料應(yīng)分開堆放,填寫《不合格記錄表》,并通知物資設(shè)備組采取處理措施。
4.5 項目材料貯存和保管工作管理
材料入庫
經(jīng)驗證合格的物料,現(xiàn)場倉庫管理員應(yīng)按物料類別、型號、規(guī)格分門別類,整齊堆放。
物料架上必須有分類別、分規(guī)格的標志。
須標明每批入庫材料的進貨日期。
材料的貯存和保管
1.對儲存和保管有專門要求的材料,專管員必須采取有效的措施:
有使用期限的材料,在期限屆滿前使用;
對貯存環(huán)境有要求的材料,為其提供適宜的環(huán)境和保護條件;
對易燃和危險品應(yīng)按安全要求分倉存放。
2.倉管員應(yīng)經(jīng)常檢查庫內(nèi)物資貯存情況,保持庫內(nèi)物資的質(zhì)量和周轉(zhuǎn)正常。
4.6 項目材料發(fā)放工作管理
現(xiàn)場發(fā)料
由施工員按施工部位分班組開列現(xiàn)場領(lǐng)料清單。
按現(xiàn)場領(lǐng)料清單所列產(chǎn)品、規(guī)格、數(shù)量、發(fā)料。
主要關(guān)鍵的材料應(yīng)附上材質(zhì)證明。
4.7 項目材料安全工作管理
防火工作管理
⑴ 倉庫工作人員要做到四知,知物資性能、知滅火方法、知管理制度、知收發(fā)制度。
⑵ 倉庫范圍內(nèi)嚴禁吸煙,不準攜帶火種入庫。
⑶ 遇停電的倉庫,必須切斷電源。
⑷ 氧氣瓶、乙炔瓶應(yīng)按安全管理要求分別存放,存放區(qū)域不得使用可能產(chǎn)生火星的工具。
⑸ 貨物堆放要符合五距規(guī)定:頂距、燈距、墻距、柱距、堆距。
⑹ 倉庫要配置足夠的消防器材,并對消防器材定期檢查,定期更換。
⑺ 庫房內(nèi)不準設(shè)辦公室、更衣室、不準住人,不得作加工場,不得堆積有油污、潮濕的棉類織物在倉庫內(nèi),以防自燃。
下班離庫前,應(yīng)檢查倉庫一遍;離庫時須閉窗、鎖門、斷電。
防盜工作管理
物資管理要分項專人負責,要認真執(zhí)行種類物資的收、發(fā)、領(lǐng)、退等制度,要定期盤點,做好帳、卡、物相符,單據(jù)、賃證、印章必須專人保管,班后鎖入櫥內(nèi),已發(fā)貨的單據(jù)必須當場加蓋注銷章,并裝釘成冊以備查核。
倉庫要符合防盜要求,門窗要有鐵欄、鐵門,使用合格的倉庫門鎖,晚上派出值班員看守。
材料工具必須入倉庫保管,體積較大、較重而不能入倉庫的則要落實防范措施,并通知值班人員,特別貴重量的物品要派人值班。
倉庫工作人員必須堅守崗位,忠于職守,無關(guān)人員不準入倉,離倉庫時須閉窗、鎖門、斷電。
5 文件與資料的管理
5.1 施工藍圖的管理
收到施工藍圖,統(tǒng)一由資料員按企業(yè)規(guī)范臺帳登記。
確認圖紙是否有效,手續(xù)不全的圖紙應(yīng)及時補辦手續(xù)。
有效的圖紙,由資料員留下竣工圖所需份數(shù),再按專業(yè)發(fā)放給施工員,并辦理簽收。
施工員發(fā)給班組時各自做好發(fā)放登記。
施工班組按圖施工,施工完畢的藍圖和作廢藍圖由施工員及時回收交資料員標識和保管。
留作做竣工圖的藍圖,由施工員用于繪制竣工圖,編入竣工資料。
5.2 設(shè)計變更通知單和工程修改通知單
項目經(jīng)理部收到的設(shè)計變更通知單和工程修改通知單統(tǒng)一交資料員建帳登記,編號。
資料員應(yīng)驗證通知單是否簽字齊全、有效,手續(xù)不全的應(yīng)及時追補手續(xù)。
資料員將確認有效的通知單,呈交項目經(jīng)理簽認并閱示。
資料員按項目經(jīng)理批示將變更通知單復(fù)印件交專業(yè)施工員辦理。原件由資料員專柜保管。
通知單保留到工程竣工時,匯編入竣工資料并提供結(jié)算書編制作依據(jù)。
5.3 材料、設(shè)備出廠合格證
項目部材料員在驗證進場設(shè)備和材料的同時必須同時驗證隨貨同行的合格證,是否一一對應(yīng)、齊全、有效。
項目部材料員應(yīng)與物資供應(yīng)部門辦理合格證的交接手續(xù),并立帳登記。
沒有隨貨送交的合格證,材料員要及時催補;不符合要求的合格證,材料員要及時退換。
粘貼在產(chǎn)品上的合格證,材料員應(yīng)及時把合格證從產(chǎn)品上剝落,并在合格證上如實標注產(chǎn)品名稱、規(guī)格、型號。
對遺漏或欠缺的合格證(包括檢證書、試驗報告、驗關(guān)單等),項目經(jīng)理部應(yīng)發(fā)文至有關(guān)單位或部門催收。
材料員應(yīng)定期向資料員移交產(chǎn)品合格證,辦理交接簽收手續(xù)。
資料員應(yīng)隨工程進民收集產(chǎn)品合格證,并驗證其是否齊全、一一對應(yīng)有效。
項目經(jīng)理部應(yīng)組織對外文產(chǎn)品合格證、技術(shù)證書等的主要內(nèi)容翻譯成中文,主要內(nèi)容有:產(chǎn)品名稱、規(guī)格、型號、生產(chǎn)日期、生產(chǎn)廠家及施工用同類產(chǎn)品數(shù)量、技術(shù)性能名稱等。
料員妥善保管合格證,工程竣工時匯編入竣工資料。
5.4 調(diào)試、試車資料
1.系統(tǒng)調(diào)試和測試內(nèi)容應(yīng)齊全,對其調(diào)試效果應(yīng)有過程及終了記錄,記錄要及時、其實、準確。
2.項目經(jīng)理部在調(diào)試、試車前制定詳細的調(diào)試計劃并組織專門調(diào)試班子,對所承擔的機電工程各系統(tǒng)進行調(diào)試。本工程調(diào)試班子負責人由一名總工擔任。
3.調(diào)試人員在調(diào)試、試運轉(zhuǎn)測定等運作過程中,及時、準確地記錄有關(guān)數(shù)據(jù)。
4.調(diào)試人員把現(xiàn)場記錄的技術(shù)數(shù)據(jù)進行整理,填寫記錄表,交有關(guān)部門簽認。并經(jīng)工程調(diào)試班子負責人審核。
5.調(diào)試人員把填寫好的記錄表移交給項目經(jīng)理部資料員辦交接手續(xù)。
6.項目經(jīng)理部資料員應(yīng)檢查種類調(diào)試報告的填寫是否符合規(guī)定要求是否覆蓋所調(diào)試的部位和系統(tǒng)。
7.項目經(jīng)理部資料員妥善保存調(diào)試、試車資料,匯編入竣工資料。
5.5 竣工圖的繪制
施工員在施工中,應(yīng)及時要求設(shè)計單位對改動大的圖紙重新繪制出圖。
施工員在施工中,對無大變更的將修改內(nèi)容如實地改繪在藍圖中。
上述兩種情況的圖紙,處理好后交項目部資料員加蓋竣工圖章。
凡在施工中,原施工圖沒有變更的,由資料員統(tǒng)一在新的原圖上加蓋竣工圖章后做為竣工圖。
資料員應(yīng)按竣工圖章上要求的內(nèi)容進行標注,請有關(guān)人員簽字認可。
5.6 竣工資料表格明細表
項目資料員到技術(shù)部門領(lǐng)取各種規(guī)格表格,按分工發(fā)給有關(guān)人員隨工程進展及時記錄。
按照誰施工誰負責的原則,施工人員及時填寫各類施工記錄。
按表格要求,對蓋章欄、簽名欄進行加蓋公章及簽認。
表格內(nèi)容填寫完畢后,應(yīng)注明填寫日期,該日期應(yīng)與施工日期相一致。
所有施工記錄及時交項目部資料員統(tǒng)一保管。
5.7 竣工資料的移交及歸檔
由項目資料員填寫檔案移交書一式三份,簽名蓋章。
由項目資料員填寫工程檔案移交明細表一式三份,簽名蓋章。
交接各方均應(yīng)對照移交明細表一一清點,接收方確認符合要求才在移交書及明細表中規(guī)定的位置上簽名、蓋章,并填寫接收日期。
檔案移交書
第2篇 花園小區(qū)管理制度制定規(guī)范
花園小區(qū)管理制度的制定
(一)公眾制度
1 物業(yè)管理條例
總則
(1)為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。
(2)本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
(3)國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
(4)國家鼓勵采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
(5)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
前期物業(yè)管理
(1)在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
(2)建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前,制定臨時管理規(guī)約,對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù),違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。 建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
(3)建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
(4)國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
(5)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
(6)前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
(7)業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分。
(8)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。
(9)在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
(10)建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。
(11)建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔物業(yè)的保修責任。
2 裝修管理
(1)住宅房屋外觀方案
房屋外觀完整統(tǒng)一 ;統(tǒng)一雨蓬顏色和式樣;空調(diào)安裝定點定位;露臺不搭棚;不改變墻體色澤;外墻打洞統(tǒng)一管理;防盜窗安裝嚴格按形象工程的要求執(zhí)行。
(2)周邊店鋪的裝修管理
a、統(tǒng)一雨蓬規(guī)格式樣、大小,統(tǒng)一設(shè)置空調(diào)機位,對燈箱標牌實行統(tǒng)一規(guī)格、統(tǒng)一材料。
b、實行夜間燈光布置,路燈高中低搭配。
(3)裝修管理措施
為維護雅芙花園項目外觀形象的統(tǒng)一、美觀和物業(yè)安全,保障職能化系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞,著重抓住戶入住前的準備工作、裝修規(guī)定宣傳培訓、裝修審批、裝修跟蹤監(jiān)管、違章裝修及時處理、裝修驗收六個環(huán)節(jié)的工作。
(4)住戶入住前裝修管理準備工作
裝修前準備工作是為了更好地保證裝修管理的開展,主要準備為:裝修規(guī)定宣傳資料、圖片、錄像等素材的準備,特別、是對住戶反映較大的不安裝雨蓬、不在上違章搭建及空調(diào)安裝如何統(tǒng)一規(guī)格等問題上,準備大量有說服力的材料。便民服務(wù)人員的落實,如查驗人員、搬運人員等。對所有審批裝修和查驗人員進行裝修管理規(guī)定培訓。
(5)裝修期間管理,確保無一例違章裝修
在住戶入住和辦理裝修手續(xù)時,我們要求廣大業(yè)主做到在小區(qū)內(nèi)不違章搭建,不損壞或影響物業(yè)外觀統(tǒng)一、不損壞房屋承重結(jié)構(gòu),并與住戶簽訂裝修責任協(xié)議書。裝修審批,嚴格按照《建設(shè)部房屋裝修裝飾管理辦法》及事實細則執(zhí)行。辦理裝修審批時,審批人員到現(xiàn)場聽取住戶裝修方案,對違反裝修規(guī)定的內(nèi)容要當場指出、制止,這樣既控制了違章裝修的產(chǎn)生,又避免給住戶造成損失。
(6)建立裝修跟蹤監(jiān)管體系
工程人員和保安人員每天巡視施工現(xiàn)場不少于2次,并把施工進度上墻記錄,通過現(xiàn)場巡查及時與住戶溝通,了解施工方案變動,把違章裝修消滅在初始階段。
a違章處理手段
業(yè)主出現(xiàn)違章裝修,做到以理服人,以情感化業(yè)主,爭取業(yè)主的支持和理解。
b行政手段
在業(yè)主不愿整改的情況下,向上級機關(guān)及業(yè)主的所在單位反映情況,取得行政上的支持,通過行政壓力督促整改。
c經(jīng)濟手段
根據(jù)《建設(shè)部房屋裝修裝飾管理辦法》有關(guān)規(guī)定,對嚴重違反小區(qū)有關(guān)規(guī)定的行為,提請房屋管理行政 執(zhí)法部門處于相應(yīng)的經(jīng)濟賠償和規(guī)定的處罰,已維護其他業(yè)主的利益。
d法律手段
業(yè)主裝修申報手續(xù)中,管理處分別與業(yè)主和裝修單位簽訂具有法律效力的《住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議書》和《裝修責任書》,劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責、權(quán),對小區(qū)裝修進行法制管理 。
(二)內(nèi)部制度
員工考勤和休假的規(guī)定
員工辦公制度
接待來訪設(shè)訴工作制度
用戶投訴處理制度
業(yè)主投訴處理和分析制度
業(yè)主意見調(diào)查和回訪制度
管理處接待來訪投訴定期固訪制度
回訪工作制度
保安員獎懲規(guī)定
保安員儀容儀表規(guī)定
清潔部日常作業(yè)要求標準
清潔部保潔員守則
綠化管理工作手冊
電工主管崗位職責
第3篇 小區(qū)居住區(qū)管理規(guī)章制度建立規(guī)范
小區(qū)居住區(qū)管理規(guī)章制度的建立
俗話說沒有規(guī)矩,不成方圓。健全、規(guī)范的管理規(guī)章制度是我們實施科學管理、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的依據(jù),也是我們塑造物業(yè)管理民族品牌的保證。我們將嚴格按照iso9002質(zhì)量保證體系及和益行物業(yè)質(zhì)量體系文件的要求,對zz小區(qū)居住區(qū)實施專業(yè)化、規(guī)范化的管理。同時,根據(jù)zz小區(qū)居住區(qū)的實際情況,并結(jié)合煙臺市物業(yè)管理的行業(yè)法規(guī),我們制訂了完善的管理規(guī)章制度。
限于篇幅,我們僅將zz小區(qū)居住區(qū)管理規(guī)章制度的目錄摘錄如下,具體內(nèi)容詳見:
附件《zz小區(qū)居住區(qū)管理規(guī)章制度匯編》。
一、公眾制度
1、zz小區(qū)居住區(qū)管理公約
2、zz小區(qū)居住區(qū)居家指引
3、zz小區(qū)居住區(qū)精神文明建設(shè)公約
4、zz小區(qū)居住區(qū)樓宇使用及維護管理規(guī)定
5、zz小區(qū)居住區(qū)二次裝修管理規(guī)定
6、zz小區(qū)居住區(qū)物品搬出/入管理規(guī)定
7、zz小區(qū)居住區(qū)交通車輛、停車場管理規(guī)定
8、zz小區(qū)居住區(qū)治安管理規(guī)定
9、zz小區(qū)居住區(qū)清潔衛(wèi)生管理規(guī)定
10、zz小區(qū)居住區(qū)園林綠化管理規(guī)定
11、zz小區(qū)居住區(qū)消防安全管理規(guī)定
12、zz小區(qū)居住區(qū)環(huán)境保護管理規(guī)定
13、zz小區(qū)居住區(qū)安全用水、電管理規(guī)定
14、zz小區(qū)居住區(qū)安全用氣管理規(guī)定
15、zz小區(qū)居住區(qū)臨時用水、電管理規(guī)定
16、zz小區(qū)居住區(qū)電梯使用管理規(guī)定
17、zz小區(qū)居住區(qū)智能化設(shè)施使用管理規(guī)定
18、zz小區(qū)居住區(qū)有線電視管線使用管理規(guī)定
19、zz小區(qū)居住區(qū)商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定
20、zz小區(qū)居住區(qū)文化娛樂場所管理規(guī)定
21、zz小區(qū)居住區(qū)暫住人員管理規(guī)定
22、zz小區(qū)居住區(qū)出租房屋管理規(guī)定
二、內(nèi)部崗位職責
1、綜合管理部職責
2、服務(wù)管理部職責
3、財務(wù)部職責
4、管理處經(jīng)理崗位職責
5、綜合管理部主任崗位職責
6、服務(wù)管理部維修主管崗位職責
7、財務(wù)部主管崗位職責
8、培訓主管崗位職責
9、社區(qū)文化主管崗位職責
10、檔案管理員崗位職責
11、計算機系統(tǒng)管理員崗位職責
12、會計崗位職責
13、出納員崗位職責
14、收款員崗位職責
15、維修技工崗位職責
16、電梯管理員崗位職責
17、智能設(shè)備管理員崗位職責
18、園藝組長崗位職責
19、安防組長崗位職責
20、保潔員崗位職責
21、采購員崗位職責
22、倉庫保管員崗位職責
23、炊事員崗位職責
三、內(nèi)部管理運作制度及服務(wù)
1、員工手冊
2、員工行為語言規(guī)范
3、員工職業(yè)道德規(guī)范
4、員工培訓管理制度
5、員工培訓大綱
6、檔案資料管理規(guī)定
7、計算機系統(tǒng)管理規(guī)定
8、財務(wù)管理及會計核算制度
9、管理處值班制度
10、管理處回訪制度
11、投訴處理制度
12、社區(qū)文化工作制度
13、管理處公共鑰匙管理規(guī)定
14、物料管理規(guī)定
15、公用設(shè)施維護管理規(guī)定
16、防火安全三級檢查制度
17、滅火應(yīng)急方案
18、業(yè)主房屋維修管理制度
19、維修服務(wù)檢驗標準
20、護衛(wèi)服務(wù)檢驗標準
21、保潔服務(wù)檢驗標準
四、工作流程
1、管理處整體運作流程
2、社區(qū)文化活動實施流程
3、業(yè)主投訴處理流程
4、物業(yè)接管驗收流程
5、業(yè)主入住流程
6、二次裝修管理流程
7、檔案建立與管理流程
8、服務(wù)質(zhì)量評價及不合格服務(wù)控制流程
9、物料控制流程
10、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護工作流程
11、大型設(shè)備(機具)購置控制流程
12、服務(wù)分包方選擇評價流程
13、業(yè)主室內(nèi)維修工作流程
14、治安事件處理工作流程
15、環(huán)境管理工作流程
16、消防應(yīng)急處理流程
17、培訓工作流程
五、員工工作崗位考核及獎懲
1、管理服務(wù)質(zhì)量分級考核暫行辦法
2、考核結(jié)果與獎懲實施管理暫行辦法
3、員工獎懲條例
4、部門月考核表
5、項目組月考核表
6、工作班月考核表
7、員工月考核表
第4篇 小區(qū)管理處工作流程規(guī)范
小區(qū)管理處工作流程(規(guī)范)
根據(jù)各崗位職責和各項職責的工作要求,對管理處的工作規(guī)范如下:
1、每天工作:
(1)巡視所管理的地段(片、幢)一遍,巡視內(nèi)容為:
①檢查小區(qū)是否有違章行為(有無亂搭、亂建、違章裝修,墻壁有無亂涂、亂畫、張貼廣告、亂擺攤販)。
②小區(qū)是否有不安全隱患(房屋是否出現(xiàn)嚴重破損,消防通道是否被堵,室內(nèi)輸電是否完好,有無亂拉亂搭,小區(qū)有無可疑人員活動)。
③小區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標準(樹木花草有無損壞,房前屋后、公共場所有無亂倒垃圾,垃圾桶是否倒清,有無亂停放車輛、亂晾曬衣物,有無影響正常休息的噪聲源)。
④基礎(chǔ)設(shè)施是否完整,道路有無損壞,室外上下水道是否滲漏,路口護欄栓、路障是否完好,娛樂設(shè)施有無損壞。
以上內(nèi)容巡視完畢要做好巡視記錄,發(fā)現(xiàn)問題,能處理的應(yīng)立即處理,重大問題和不能處理的問題應(yīng)及時向管理處主任匯報。
(2)收繳水、電費、管理費和各項規(guī)定費用。
(3)接待居民來信、來訪和處理有關(guān)房屋管理的投訴并做好記錄。
(4)解答住戶提出的有關(guān)房屋管理業(yè)務(wù)咨詢。
(5)安排房屋保養(yǎng)、維修任務(wù),驗收修繕質(zhì)量。
(6)做好工作日記(內(nèi)容為:記錄每天完成的工作、發(fā)現(xiàn)和處理問題,上級領(lǐng)導的指示,等待解決的事務(wù),住戶投訴等)。
(7)整理內(nèi)務(wù)(包括打掃辦公室、整理文件、資料、圖書報刊;清潔整理辦公桌、椅及其他辦公用具等)。
2、一周工作:
(1)走訪住戶(內(nèi)容:與住戶交換小區(qū)管理意見,了解住戶在住房方面的困難和需要;掌握住戶家庭基本情況,包括:戶主、年齡、職業(yè)、工作單位和住家電話,家庭人口以及人口結(jié)構(gòu),掌握住戶產(chǎn)權(quán)歸屬和變更或租戶的變更、租金的變化,住房的戶型、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、保養(yǎng)和維修狀況)。
(2)初審住戶裝修申請并報上級審批。
(3)檢查每棟樓宇的公共設(shè)施是否完好(內(nèi)容包括:電梯運行是否正常;樓道、過道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險品、有毒物品;公共照明是否完好;配電箱、水表設(shè)備是否有破損;小區(qū)樓內(nèi)信報箱是否有破損),發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時報管理處主任和有關(guān)部門,并協(xié)助處理。
(4)檢查垃圾桶是否噴灑藥物,各住宅樓內(nèi)公共部位是否清潔。
(5)檢查房屋使用情況,有無長期空房戶、擅自轉(zhuǎn)租戶,了解房地產(chǎn)信息。
3、一月工作:
(1)編制本月保養(yǎng)維修報表,制訂下月保養(yǎng)維修計劃。
(2)編制租金、管理費和各項規(guī)費收繳報表。
(3)對月維修項目進行一次回訪,聽取住戶意見。
(4)整理房屋管理資料、檔案,對發(fā)生異動的(包括:房屋產(chǎn)權(quán)變動、承租戶變動、租金變動、管理費變動)作出修改。
(5)與有關(guān)單位聯(lián)系,交換情況一次(包括:居委會、派出所、工商行、房屋產(chǎn)權(quán)單位等),如有重要情況須書面報告和反映。
(6)辦公室大掃除一次(包括:窗戶玻璃、屋面、地面、墻面和各種辦公用具的清潔整理)。
4、一季度工作:
(1)組織檢查小區(qū)和住宅樓宇的消防設(shè)施(包括:消防栓、水源、滅火器、消防桶、高層樓宇的消防報警設(shè)備、太平門等)是否完好無缺,能否正常使用,發(fā)現(xiàn)問題及時報告有關(guān)部門處理。
(2)檢查各糞池、井蓋,檢查化糞池、下水道有無淤塞,發(fā)現(xiàn)問題及時組織有關(guān)人員處理。
(3)清理房租、管理費和各項規(guī)費,并編制季度報表;清查是否有漏收、錯收;采取措施對拖欠房租和管理費的住戶進行追收。
(4)編制季度維修保養(yǎng)計劃和報表。
(5)辦一期房屋管理專刊,宣傳表揚小區(qū)內(nèi)的好人好事和新風尚,指出小區(qū)存在的問題,增強住戶參與管理的意識。
(6)整理房地產(chǎn)信息并寫出書面報告。
5、一年工作:
(1)對本管理地段(片、幢)內(nèi)的住戶全部走訪一遍。
(2)組織清理一次化糞池。
(3)編制年度房租、管理費和各項規(guī)費收繳報告。
(4)編制下年度維修保養(yǎng)計劃。
(5)整理房產(chǎn)管理檔案資料,寫出資料異動報告,對發(fā)生異動的資料進行修改,保持檔案資料與實際一致。
(6)組織一次本管理區(qū)的住戶代表會,聽取住戶對房屋管理的意見和建議,提高住戶參與管理的積極性。
(7)總結(jié)年度工作,寫出書面報告。
(8)制定下年工作計劃。
第5篇 封閉式小區(qū)交通管理實施規(guī)范制度
封閉式小區(qū)交通管理實施規(guī)范
一、目的與適用范圍
本規(guī)范規(guī)定了交通管理的職責和方法,以保證交通管理符合規(guī)范的要求。
適用于封閉式小區(qū)的交通管理實施。
二、職責
1、保安大隊是交通管理的歸口管理部門,負責本規(guī)范的制定,監(jiān)督并協(xié)助執(zhí)行。
2、管理處負責交通管理的具體實施,負責小區(qū)內(nèi)有關(guān)交通標志的檢修、管理。
三、實施規(guī)范
1、小區(qū)內(nèi)設(shè)置明顯的交通管理標識。
(1)、小區(qū)入口處設(shè)置小區(qū)交通平面圖。小區(qū)內(nèi)路口、轉(zhuǎn)彎處以及道路設(shè)置交通部門統(tǒng)一規(guī)范的標志。
①、禁止入內(nèi)的地段設(shè)置禁入標志。
②、限制載重車輛入內(nèi)的地段設(shè)置車輛限重標志。
③、指定停車場或停車地方設(shè)置停車標志或禁止停車標志
(2)、停車場設(shè)置停車須知。
2、巡邏保安員對路面路況進行不定時巡查,發(fā)現(xiàn)經(jīng)營,阻礙交通情況及時記錄并報告管理處,管理處及時作出處理,嚴重的應(yīng)報告保安大隊。
3、小區(qū)內(nèi)車輛管理
(1)、小區(qū)業(yè)主、住戶以外的特殊車輛停放應(yīng)辦理批準手續(xù)。
(2)、住戶車輛憑卡(包括臨卡、月卡)停放。
(3)、車輛停放,保管依收費標準收費。
(4)、車輛保安員實行崗位責任制。
(5)、車場停車的其他方面工作參照《車場停車管理實施規(guī)范》
4、有效處理意外事件,確保小區(qū)交通暢通,行人安全。
四、文件和記錄
1、車場停車管理實施規(guī)范
2、保安巡邏值班記錄
3、機動車輛臨時出入登記表
編制審核
批準生效日期
