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運作管理制度是企業(yè)管理的核心組成部分，它涵蓋了企業(yè)日常運營的各個方面，旨在確保組織的有效運行和高效產(chǎn)出。內(nèi)容主要包括以下幾個關鍵點：
1. 組織架構與職責分配：明確各部門及崗位的職能和責任，保證工作流程的順暢。
2. 工作流程與標準：制定各業(yè)務環(huán)節(jié)的操作規(guī)程，提升工作效率。
3. 決策機制：設定重大事項的決策程序，保證決策的科學性和及時性。
4. 人力資源管理：包括招聘、培訓、績效考核、激勵機制等。
5. 質(zhì)量控制：設立質(zhì)量標準和監(jiān)控體系，確保產(chǎn)品或服務質(zhì)量。
6. 財務管理：規(guī)范財務操作，保障資金安全和合理使用。
7. 客戶服務：建立客戶服務標準，提高客戶滿意度。
8. 風險管理：識別、評估和應對潛在風險，降低運營風險。
包括哪些方面
運作管理制度的具體內(nèi)容包括但不限于以下方面：
1. 制度建設：制定和完善各項規(guī)章制度，形成系統(tǒng)化的管理體系。
2. 培訓與教育：定期進行員工培訓，提升員工專業(yè)技能和制度執(zhí)行力。
3. 監(jiān)督與檢查：通過內(nèi)部審計和檢查，確保制度執(zhí)行到位。
4. 反饋與改進：收集內(nèi)外部反饋，持續(xù)優(yōu)化制度，適應企業(yè)發(fā)展。
5. 溝通協(xié)調(diào)：建立有效的溝通渠道，解決跨部門協(xié)作問題。
6. 信息化管理：利用信息技術，提升管理效率和決策精度。
7. 法規(guī)遵從：確保企業(yè)運營符合法律法規(guī)要求，避免法律風險。
重要性
運作管理制度的重要性不言而喻，它：
1. 確保合規(guī)：遵守國家法律法規(guī)，防止違法經(jīng)營。
2. 提升效率：通過標準化流程，減少工作中的混亂和浪費。
3. 促進協(xié)作：明確職責，提高部門間協(xié)作效率。
4. 保障質(zhì)量：設定標準，確保產(chǎn)品和服務的質(zhì)量。
5. 降低風險：通過風險管理，預防潛在危機。
6. 增強競爭力：良好的運作管理是企業(yè)贏得市場競爭的關鍵。
方案
為了建立健全的運作管理制度，我們可以采取以下措施：
1. 分析現(xiàn)狀：全面梳理現(xiàn)有流程，找出問題和改善點。
2. 制定制度：結合企業(yè)特點，制定切實可行的管理制度。
3. 培訓推廣：組織全員培訓，確保員工理解并接受新制度。
4. 實施監(jiān)控：設立監(jiān)督機制，確保制度執(zhí)行不打折。
5. 定期評估：定期評估制度效果，及時調(diào)整和完善。
6. 激勵配合：通過激勵措施，鼓勵員工積極參與制度實施。
7. 持續(xù)優(yōu)化：隨著企業(yè)的發(fā)展，不斷更新和完善管理制度。
以上方案旨在打造一個高效、有序的運作環(huán)境，助力企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
運作管理制度范文
第1篇 物業(yè)物業(yè)管理服務運作管理手冊
物業(yè)公司質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全管理手冊
--物業(yè)管理服務運作
1.0 總則
公司制定并執(zhí)行文件化程序,對物業(yè)管理服務、顧客提供的財產(chǎn)、產(chǎn)品的防護、租賃的策劃、準備和作業(yè)過程進行有效控制,確保服務質(zhì)量符合規(guī)定要求。
2.0 職責
2.1 各部門負責本部的物業(yè)服務活動。
2.2 管理部負責協(xié)調(diào)各管理處的服務活動出現(xiàn)的重大事件。
2.3 總經(jīng)理負責各部門的協(xié)調(diào)工作。
3.0 程序概況
3.1 服務策劃和準備
3.1.1 公司每一類服務項目(物業(yè)管理、租賃),應有針對性地進行策劃,明確規(guī)定各項服務活動的服務規(guī)范和要求。
3.1.2 對直接影響服務質(zhì)量的各項活動,提供充分且必需的作業(yè)指導書或作業(yè)規(guī)范。作業(yè)指導書的編制范圍和詳細程度,應根據(jù)服務作業(yè)的復雜程度、作業(yè)人員經(jīng)驗/技能和已接受的培訓綜合考慮。
3.1.3 有關政府或行業(yè)的各類法規(guī)要求,公司將在相關程序中明確并按規(guī)定要求執(zhí)行。
3.2 服務作業(yè)控制
3.2.1 各項服務活動必須有計劃地進行,各服務作業(yè)班組負責制定具體的工作計劃,明確作業(yè)內(nèi)容和要求。
3.2.2 按本手冊第6.1章節(jié)的規(guī)定,對作業(yè)人員進行必需的培訓,使其具備相應的作業(yè)技能。各部門負責人及班組長負責督導作業(yè)人員按文件規(guī)定的方法進行工作,與用戶接觸的作業(yè)人員必須遵循有關行為規(guī)范的要求。
3.2.3 對各項需連續(xù)監(jiān)視和控制的作業(yè)活動,由責任部門負責人按各服務過程管理程序的規(guī)定執(zhí)行,并做好監(jiān)控記錄。
3.2.4 對與物業(yè)服務相關的設施/設備提供預防性的維護和保養(yǎng),以保證其持久的工作能力,減少和避免因維護不當造成的突發(fā)性故障。
3.2.5 對服務放行、交付和適用的交付后活動實施規(guī)定的過程。
3.3 異常處理
3.3.1 服務作業(yè)中發(fā)生異常的情況,導致不能按計劃進行作業(yè),或作業(yè)結果可能不滿足規(guī)定的要求時,由各責任部門進行記錄和處理,并定期將異常的情況進行總結改進。
3.3.2 對發(fā)生的不符合規(guī)定要求的作業(yè)結果,由責任部門按本手冊第9.5章節(jié)的規(guī)定執(zhí)行。
3.4 標識和可追溯性
3.4.1 在各項服務過程中,應根據(jù)辨識的需要和工作的方便,確定標識的范圍,包括:
a) 采購的硬件產(chǎn)品;
b) 設備和設施;
c) 小區(qū)必要的指示標識;
d) 各項服務過程必要的標識。
3.4.2 服務過程及其相關實物的標識內(nèi)容包括有:不同實物的名稱;服務活動的劃分、內(nèi)容、相關責任人員及完成時間等;物料的名稱、規(guī)格和/或批號、來源。
3.4.3 各職能部門必須按規(guī)定的程序?qū)β氊煼秶鷥?nèi)服務及相關實物作出標識,并保證其具有規(guī)定的可追溯性。對服務活動/過程可采用伴隨性文件或記錄的方法進行標識,文件或記錄必須按規(guī)定要求列明標識的內(nèi)容,并保證所有相關文件的記錄標識一致;對采購的物品可采用實物標牌/簽,和/或其伴隨性文件的方法進行標識。
3.4.4 公司根據(jù)內(nèi)部管理需要、業(yè)主委托合同要求以及有關法規(guī)的規(guī)定,明確需具有可追溯性的方面,并在程序文件中明確規(guī)定。所有需可追溯的方面,必須明確規(guī)定其標識和記錄的方法,及執(zhí)行的責任部門或人員。
4.0支持文件
4.1《裝修管理程序》(___-qp-12)
4.2《機電設備運行及管理程序》(___-qp-05)
4.3《建筑物及公共設施管理程序》(___-qp-04)
4.4《計量器具管理程序》(___-qp-22)
4.5《維修服務管理程序》(___-qp-13)
4.6《社區(qū)文化活動管理程序》(___-qp-020
4.7《消防設施運行及管理程序》(___-qp-06)
4.8《弱電設備設施管理程序》(___-qp-07)
4.9《產(chǎn)品/服務標識管理程序》(___-qp-22)
4.10《用戶服務管理程序》(___-tp-12)
4.11《安全工作管理程序》(___-qp-14)
4.12《停車場管理工作控制程序》(___-qp-15)
4.13《清潔管理程序》(___-qp-16)
4.14《消殺管理程序》(___-qp-17)
4.15《綠化管理程序》(___-qp-18)
4.16《空置房管理程序》(___-qp-19)
4.17《不合格/糾正預防措施控制程序》(___-tp-11)
4.18《顧客滿意度調(diào)查程序》(___-tp-09)
4.19《物業(yè)租賃管理控制程序》(___-qp-21)
4.20《采購控制程序》(___-qp-11)
第2篇 綠化項目管理機構運作方法及管理制度
綠化項目管理機構運作方法及管理制度
(一)、項目管理組織機構
(二)、項目管理組織措施
我公司在施工過程中,對該項目的質(zhì)量目標承諾是經(jīng)過周密考慮及安排的。我們認為要搞好一個工程,不論工程大小,首先要做到組織保證,組建一個強有力的項目班子是搞好該工程的關鍵,所以我們精心地選擇了施工現(xiàn)場管理班子,該項目班子有以下幾項特點:
(1)配備較為全面:項目經(jīng)理、項目技術負責人、現(xiàn)場負責人、安全員、預算員、資料員、專業(yè)養(yǎng)護人員、考核監(jiān)察人員等組成,做到人員齊全、職責明確,整個項目管理班子成員都受過專業(yè)知識教育。
(2)有豐富經(jīng)驗:我公司針對本工程特選派公司中曾創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)工程的項目班子施工,并從事本專業(yè)工作多年,具有豐富的施工經(jīng)驗。
(3)對抓工程質(zhì)量有敢創(chuàng)敢拼的精神,有團結互助共同進取的工作作風。
(4)在工程施工協(xié)調(diào)方面具有一定的經(jīng)驗。
根據(jù)上述項目班子的特色、特點及公司內(nèi)部一系列質(zhì)量管理條例、措施、責任制等,我們完全可以達到預期目標。
(三)、目標管理及控制
針對該項目的特點、環(huán)境及一些特定條件,公司對項目實行目標管理,針對項目制定如下幾項控制目標:
(1)質(zhì)量控制目標
(2)安全控制目標
(3)現(xiàn)場文明施工和環(huán)境保護控制目標
(4)工程成本控制目標
在項目目標管理及控制過程中,各種風險隨時可能發(fā)生,會不斷受到客觀因素的干擾,必須通過組織協(xié)調(diào),對項目實行動態(tài)管理,隨時處理和排除影響目標實現(xiàn)的不利因素,從而達到預期的效果。
(四)、項目管理人員崗位責任制
(1)項目經(jīng)理:全面負責項目部的技術質(zhì)量管理,監(jiān)督質(zhì)量管理體系的正常運行,組織二次深化設計和主要節(jié)點的大樣認證,參與分部分項工程的驗收,做好各項技術洽商。
(2)項目技術負責人:對工程質(zhì)量負全面責任,負責建立健全項目質(zhì)量保證體系,明確管理人員職能分配,根據(jù)公司貫標程序辦法,合理安排生產(chǎn),定期檢查、協(xié)調(diào),召開質(zhì)量分析會,嚴格執(zhí)行質(zhì)量獎懲制度,處理質(zhì)量事故。
(3)現(xiàn)場負責人:工程現(xiàn)場管理工作,現(xiàn)場施工的責任者,協(xié)調(diào)各專業(yè)技術施工的交叉作業(yè),負責植物景觀效果調(diào)配。
(4)資料員:管理好項目圖紙,圖案,規(guī)范,標準,做好文件的收發(fā),及時條理、規(guī)范地整理收集各項技術資料,保證資料真實地記錄工程施工情況。
(5)預算員:工程預、結算及材料計劃。
(6)辦公室:即使協(xié)調(diào)業(yè)主、公司內(nèi)部的各種要求和關系,并對養(yǎng)護等隊伍進行后勤保障。
(7)考核監(jiān)察員:對綠化養(yǎng)護項目進行監(jiān)督考核。
(8)綠化養(yǎng)護隊:對項目要求的各項管養(yǎng)工作進行作業(yè)。
(9)應急搶險隊:在突發(fā)事故情況下對轄區(qū)內(nèi)綠化管養(yǎng)區(qū)域進行緊急搶險救災,確保綠化區(qū)域安全和植物健康狀況。
第3篇 醫(yī)院治安管理運作程序制度
醫(yī)院治安管理運作程序
1、門崗值勤、檢查、登記來往車輛及進出人員。
2、交接班時,所作登記記錄須交接清楚后方可下崗。
3、流動崗值勤,須認真填寫巡視記錄,發(fā)現(xiàn)問題,及時處理并作好記錄。
4、如遇緊急情況,立即通知其他保安人員作緊急處理,并報告保安隊長及公司。處理完畢后,作好記錄。
5、保安班長須每日查閱治安記錄,并由保安主管保存,如從中發(fā)現(xiàn)問題須及時處理并呈報物業(yè)公司經(jīng)理,所有治安記錄定期由保安隊長交由內(nèi)業(yè)存檔。
6、如監(jiān)控系統(tǒng)報警,值班保安應立即通知流動崗保安流動崗保安接到通知后,立即到達現(xiàn)場查明原因,作緊急處理,如屬于誤報,查明原因記錄在案。
第4篇 某物業(yè)轄區(qū)高空及吊裝搬運作業(yè)管理辦法
物業(yè)轄區(qū)高空及吊裝搬運作業(yè)管理辦法
1、職責
責任部門/崗位工作內(nèi)容
部門負責人審批是否可以進行高空作業(yè)
相關主辦負責高空作業(yè)現(xiàn)場的具體指揮、監(jiān)督和落實
現(xiàn)場安全人員負責現(xiàn)場秩序維護及作業(yè)過程監(jiān)護
2、定義
高空作業(yè):指懸掛作業(yè)和高位作業(yè)。懸掛作業(yè)指從建筑物上部,沿立面用繩索通過懸掛機構,在專門搭載作業(yè)人員及其所用工具的裝置上進行的一種作業(yè)。高位作業(yè)指在三米以上的部位或需用升降機、搭架先進進行的作業(yè)。
3、方法和過程控制
3、1高空作業(yè)的手續(xù)辦理
(1)懸掛作業(yè),必須委托具備安全生產(chǎn)條件和相應資質(zhì)的單位承擔,作業(yè)人員須有高空作業(yè)資格。管理處事前必須與其簽訂協(xié)議,明確各自的安全管理責任。
(2)管理服務區(qū)域內(nèi)的高位作業(yè)必須事先報告部門經(jīng)理,并由經(jīng)理批準后指定專人負責作業(yè)現(xiàn)場指揮、監(jiān)護。
3、2作業(yè)前的準備
(1)對顧客出行造成不便或?qū)π^(qū)(小廈)有較大影響的高空作業(yè),必須至少提前2天發(fā)布通知,以便顧客提前提前準備。
(2)施工現(xiàn)場必須用警戒帶圈出警戒區(qū),并在明顯位置放置高空作業(yè),請勿靠近等字樣的警示標識。
(3)對車輛、人行通道上方的高空作業(yè),必須在通道兩邊放置警告標識,條件允許時,應盡可能將通道臨時封閉,指揮人行、車輛繞行。
(4)在高空作業(yè)現(xiàn)場附近停放的車輛、重要設施、綠化帶,應盡可能采取保護措施,以防造成不必要的損失。
(5)現(xiàn)場負責人在對高空作業(yè)進行指揮、監(jiān)控時應首先注意自身安全。
(6)現(xiàn)場負責人應對施工作業(yè)人員交代安全第一,預防為主的方針及其他要求事項。
(7)懸掛作業(yè)前檢查內(nèi)容:
〈1〉吊板:
a座板是否有裂紋損傷。
b安全是否有斷裂;連接是否可靠;金屬配件是否完好。
c保險繩、工作繩是否有斷股、腐蝕等現(xiàn)象。
d自鎖鉤動作是否可靠。
e繩索固定情況:頂端固定點是否牢靠;固定點繩結是否可靠;繩索與硬件物體摩擦部位的軟墊是否可靠。
<2>吊籃:
a鋼絲繩:是否有損傷(亂絲、毛刺、斷絲、壓痕、變形、松散)、銹蝕;是否有砂漿等雜物。
b保險繩:是否有斷股、腐蝕等現(xiàn)象。
c懸掛機構:配重塊有無損傷、破損;懸臂梁架連接是否可靠;懸掛機構的定位是否可靠。
d懸吊平臺:扶手欄桿是否松動;底板是否破損和防滑;防撞裝置是否損壞;懸吊平臺是否傾斜。
e安全鎖:動作是否可靠、靈敏。
f電氣系統(tǒng):開關動作是否正常;插頭、插座、批示燈是否完好,電纜線、電氣裝置的標牌是否完好。
g限位器:動作是否可靠靈敏。
h通訊設備:通訊是否正常。
i其他:導軌工作面有無障礙物;吊籃作業(yè)區(qū)下方是否設置警戒線及標志牌。
j升降裝置:升降裝置與懸吊平臺的連接是否有松動、裂紋、變形。k是否有異常聲音和振動。
l運行試驗:將懸吊平臺升至離底面2至3米作上下運行2-3次,運行是否正常。
(8)吊裝重物時,安全監(jiān)護員應提前清場,禁止無關人員進入吊籃活動范圍內(nèi),嚴禁超載吊裝。
(9)高空作業(yè)、吊裝以及需四人以上的重物搬運,必須設專人指揮。
3、3作業(yè)過程監(jiān)控
(1)現(xiàn)場安全人員應配備必要的安全防護用品,保證自身安全,維護好現(xiàn)場秩序,嚴禁無關人員進入施工區(qū)域。
(2)三米以上的高位作業(yè),必須上、下設一各安全監(jiān)護員。
(3)高空作業(yè)時,不準吊繩、電纜等纏在身上。
(4)高空作業(yè)人員必須系安全帶,拴安全鉤,戴安全帽,穿膠鞋,現(xiàn)場監(jiān)護人員必須注意可能對安全繩、安全鉤等造成磨損、阻礙的構筑物、墻角、窗沿等部位,如有影響,必須立即停止作業(yè),并在采取了可靠的安全措施后方可繼續(xù)施工。
3、4作業(yè)后的處理
作業(yè)完畢后應及時對現(xiàn)場進行清理,收回警戒帶和標識,并及時將工作結果向部門負責人或相關授權人匯報。
4、相關文件:《安全管理工作程序》、《供方管理程序》
第5篇 國際廣場安全管理運作方式
君臨國際廣場安全管理運作方式
1、崗位設置
安全崗位設置說明:
1)1號崗:位于博愛廣場,由安全班長負責
2)2號崗:形象崗,位于b幢辦公入口附近
3)3號崗:主出入口崗
4)4號崗:機動車主入口崗,位于b棟西南側機動車出入口
5)5號崗:外圍巡邏崗,位于文化景觀帶和院士廣場
6)6號崗:公寓門童,位于酒店式公寓大堂
7)7號崗:巡樓崗
8)8號崗:停車場管理崗
2、崗位設置原則
(1)充分考慮安全管理特點設立形象崗,展示安全管理良好形象。
(2)巡邏崗巡邏周期能保障在1個小時內(nèi)全面巡檢一次,建筑物內(nèi)突發(fā)事件的快速反應。
(3)出入口、建筑物大堂的重點把控,特別是人員、物資進出的有效控制。
(4)考慮各崗位之間的距離和安全員的體力及快速增援的及時性。
(5)考慮到智能設備控制,君臨國際廣場出入口、寫字樓、酒店公寓、高層公寓、地下停車場、周界保護的安全性、功能性和復雜性。
(6)突出統(tǒng)一調(diào)配、分級管理的安全思路,無安全管理盲區(qū)。
3、安全崗位工作職責及標準
(1)形象崗:形象崗設專用崗亭,安全員白天8:00-18:00 在崗,要求著裝整潔統(tǒng)一、舉止規(guī)范,對進出廣場業(yè)主、車輛行軍禮。以展示物業(yè)風貌和安全管理形象。
(2)巡邏崗:巡邏崗全天24小時在崗,負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共安全巡視和寫字樓樓層巡視。
(3)門童崗:酒店式公寓設門童崗,24小時負責維護公寓秩序,提供客戶相關服務。
(4)車管崗:君臨國際廣場交通車管崗實行全天24小時在崗,負責車輛交通秩序維護,路面專業(yè)泊車、地庫停車服務。
4、安全管理隊伍建設
安全員是維護和管理君臨國際廣場治安秩序的專職人員,安全隊伍建設是非常重要的。
(1)安全員入職標準
1)熱愛安全工作,品行端正,無犯罪前科和違法劣跡,作風正派,態(tài)度和善,遇事冷靜,機智果斷勇敢;
2)具有較強的觀察、分析和判斷是非能力,思維敏捷,反應迅速,意志堅強;具有高度社會責任感;具有同犯罪分子作斗爭的勇敢精神;具有一定的社會經(jīng)驗;
3)具有高中以上文化素質(zhì),身體健康,年齡18到25歲,身高172mm以上,裸眼視力1.0以上,無殘疾,無重聽,無口吃,無色盲和色弱,體形勻稱,相貌端正,樸實大方;具有較強的吃苦耐勞的精神和環(huán)境適應能力。
(2)業(yè)務技能培訓
1)安全業(yè)務培訓主要分上崗前培訓和崗位培訓兩個類型。
2)培訓方式:理論講授、制度學習、經(jīng)驗介紹、操作、模擬訓練等。
3)上崗前培訓內(nèi)容:安全員的基本素質(zhì)、基本專業(yè)知識、基本專業(yè)技能,公司有關制度和君臨國際廣場物業(yè)現(xiàn)場熟悉。
4)崗位培訓內(nèi)容:形勢教育、法律基本常識、專業(yè)基礎和消防知識、車輛管理、緊急情況處理、擒拿格斗知識、隊列風貌、文明禮貌、職業(yè)道德、職業(yè)紀律、敬業(yè)精神等。
(3)日常管理
1)保持安全員隊伍的穩(wěn)定性。提高工作效率和服務質(zhì)量,增強與客戶間的溝通和了解,加強治安防范。在人員招聘中,嚴格把關;
2)建立行之有效的規(guī)章制度,作為安全員的行為準則和工作標準,并建立注重才干、配套考核的機制,競爭上崗,優(yōu)勝劣汰;
3)嚴格選配安全領班。領班的選配是安全班組建設工作的重要一環(huán)。他們與安全員工作密切相關,最了解其思想動態(tài),是安全工作的中堅力量和骨干。
4)樹立安全隊伍的良好形象。在日常管理工作中,安全員不僅要講究文明禮貌,注重儀表修養(yǎng),并且要懂得相關的法律、法規(guī)。因此通過開展必要的軍事訓練和日常教育工作,樹立良好的安全隊伍形象。
5、 人防、技防結合,構筑安全屏障
(1)君臨國際廣場安全屏障構成圖
如上圖所示,君臨國際廣場的安全系統(tǒng)形成了封閉性的保護屏障。六大安全系統(tǒng)通過護管隊伍的科學運用,顯得更全面、更先進、更專業(yè),為君臨國際廣場主業(yè)主放心享受高品質(zhì)生活提供全面保障。
(2)安全屏障系統(tǒng)運作
安全系統(tǒng)分布點控制目標工作要點
閉路電視監(jiān)
控系統(tǒng)電梯內(nèi)、消防梯入口、換層入口、地下停車場出入口電梯、停車場、、走火通道、3樓活動中心 安全監(jiān)控、消防報警系統(tǒng)晝夜開通,設立24小時監(jiān)控值班崗,全面了解和嚴密監(jiān)視大樓安全狀況
密切注意屏幕情況,發(fā)現(xiàn)可疑情況定點錄像
火災自動裝置報警,立即通知護管員趕赴現(xiàn)場,查明情況。
必須保持充沛的精力,不打瞌睡、聊天、吃零食,以高度責任感認真觀察,不向外人提供大樓監(jiān)控點、消防設備等安全方面的資料
紅外線防盜
探測系統(tǒng)大樓圍墻;各業(yè)主家防止從非正常通道進入人員,在禁止入內(nèi)的時間內(nèi)監(jiān)控出入情況
緊急呼叫系統(tǒng)各業(yè)主家中業(yè)主發(fā)生緊急情況時爭取最快時間趕到
火警自動報
警系統(tǒng)大樓公共區(qū)域溫感、煙感、自動噴啉系統(tǒng)等消防設備的啟動,有效地控制火災
快速反應護
管隊伍 管理中心建立快速反應系統(tǒng),2分鐘內(nèi)集合,爭取有效時間,保護業(yè)主的安全為已任
大樓廣播系統(tǒng)各層公共過道火災時指引人員疏散;發(fā)生突發(fā)情況,提醒業(yè)主警惕
以上系統(tǒng)和監(jiān)控中心相連,當發(fā)現(xiàn)異常情況時,監(jiān)控中心將做出積極的反應措施,它是安全設備的運用機構,其作用突出了安全的防范和力量的調(diào)配。通過監(jiān)控中心的統(tǒng)一協(xié)調(diào),利用安全警報信息處理網(wǎng)絡,調(diào)動所有部門力量,及時處理應急突發(fā)事件,并做出快速判斷,當內(nèi)部力量不足時及時向社會公眾部門尋求支援。
監(jiān)控中心信息處理圖:
6、安全應急方案的設計與演練
針對君臨國際廣場的建筑結構及周邊環(huán)境,設計各種突發(fā)事件預案,如治安刑事、火警、火災自然災害等突發(fā)事件的反應預案,進行相應的模疑演練,提高對突發(fā)事件的應急處理能力,維護君臨國際廣場的正常生活秩序。以下是緊急事件處理流程圖:
第6篇 保安管理運作方案范本
(一)保安員培訓規(guī)程
以通過軍事化培訓,培養(yǎng)成為一支訓練有素、紀律嚴明、文明執(zhí)勤的保安員隊伍。
其中各培訓人員之職責包括:-
i)保安領班負責本班保安員的軍體培訓及考核。
ii)保安主管負責監(jiān)督、指導保安隊全面軍體培訓工作與考評。
iii)中心主管保安領導負責檢閱、考評保安隊員整體素質(zhì)。而軍訓之內(nèi)容將根據(jù)國家之軍訓規(guī)范進行。
(二)保安員之工作規(guī)定
保安員須根據(jù)下列規(guī)定進行工作:-
1.0保安員一般守則職責
1.1執(zhí)行大樓管理辦和安管部主任指定之任務;
1.2於指定崗位當值;
1.3防止一切可疑人員和未經(jīng)允許之人員進入大樓;
1.4保障大樓內(nèi)人員及財物的安全;
1.5處理一切崗位內(nèi)發(fā)生的事件并上報領導;
1.6執(zhí)行上級臨時指派的工作;
1.7當值時必須著制服,未經(jīng)接替決不可離崗;
1.8不許與閑雜人員等包括當值員之親友在崗位上攀談;
1.9交接崗時,必須將崗位內(nèi)的情況,詳細交待清楚,提前十分鐘集隊并交接崗;
1.10熟記大樓各部門電話,以便應急聯(lián)系通知;
1.11當值時不管發(fā)生大、小事情都需稟報后記錄入薄;
1.12熟悉救火器材的位置及使用方法與實用范圍,電源總閘,總水閘等以便應急使用。
2.0保安員不可觸犯的紀律
2.1遲到、早退;
2.2衣冠不整;
2.3粗暴無禮;
2.4精神散漫;
2.5當值時不穿制服;
2.6當值擅離職守;
2.7曠工;
2.8不服從上級命令;
2.9當值時於崗位內(nèi)睡覺、吸煙看書報、收看電視、收聽錄音;
2.10上崗前飲含酒精類飲品;
2.11牽涉任何治安、刑事案件。
3.0保安員的許可權
3.1在執(zhí)行任務時,對現(xiàn)行違法犯罪分子,有權抓獲并扭送公安機關,但無實施拘留、關押、審訊、沒收財產(chǎn)和罰款之權力;
3.2對發(fā)在護衛(wèi)區(qū)內(nèi)的刑事案件或治安案件,有保護現(xiàn)場、保護、維護秩序以及提供情況,但無勘察現(xiàn)場的權力;
3.3按照規(guī)定,制止未經(jīng)許可的人員、車輛進入護衛(wèi)區(qū);
3.4對於出入護衛(wèi)區(qū)內(nèi)的可疑人員、車輛及其所攜帶的物品,按照規(guī)定進行檢查;
3.5在執(zhí)行中,如遇不法分子反抗,甚至行兇報復,可采取正當防止;
3.6對攜帶匕首、三棱刀等管制刀具和槍支以及其他形跡可疑的人員有權進行盤查監(jiān)視,并報當?shù)毓矙C關處理;
3.7對違反《治安中心處罰條例》的人,有權勸阻、制止和批評教育,但無處罰權利;
3.8對有違法犯罪行為的嫌疑分子,可以進行監(jiān)視、檢舉、報告,但無權偵察、扣押、搜查。
4.0對講機的使用
4.1未經(jīng)領導同意,不得擅自把對講機帶離大樓范圍使用;
4.2未經(jīng)領導同意,不能把對講機借給與工作無關的人員使用;
4.3對講機是由保安部防管或領班負責保管,交接班時,領還人必須做好登記簽收工作;
4.4交接班時,雙方一定要檢查對講機是否有損壞,損壞或遺失的要及時上報;
4.5保安員有責任保護及愛護對講機,凡遺失或損壞對講機者按原價賠償(追犯罪分子,特殊情況損壞除外);
4.6攜帶對講機時,應把對講機放在腰帶的右側或用手拿著,不得任意擺弄;
4.7當值時,不得用對講機閑談與工作無關的事情;
4.8當值時不得把對講機調(diào)至其他頻道對講;
4.9在使用對講機對話時,不能說粗話。
5.0鎖匙的保管
5.1鎖匙必須小心保管,用完后需放回原處;
5.2發(fā)現(xiàn)鎖匙丟失現(xiàn)象,必須及時報告保安部領導。
6.0交接班
6.1每班當值員工必須提前十五分鐘到位整裝待命;
6.2交接班時要認真清點裝備之物;
6.3詳細記錄值班情況。
7.0警棍使用
7.1警棍只用於自衛(wèi)用途,使用時應避免敲擊頭部或要害,除警棍外,保安員決不能使用其他任何種類之物品作武器用。
8.0打卡
8.1必須按照公司制度,先檢查員工證后確準方可打卡;
8.2禁止允許其他部門人員替自己打卡或代人打卡;
8.3保安員禁止代本部同事或其他員工打卡。
9.0發(fā)生打架斗毆事件
9.1保安員發(fā)現(xiàn)大樓內(nèi)有打架斗毆現(xiàn)象,必須第一時間上前勸阻并呼叫同事,上報領導人員一同到場處理,禁止有不勸不管的怕事現(xiàn)象發(fā)生或參與一方的斗毆;
9.2對勸阻不了的打架斗毆現(xiàn)象,要第一時間報警,盡量避免大樓所屬范圍內(nèi)發(fā)生傷人事故。
10.0火災
10.1第一時間動用滅火器材撲救;
10.2呼叫同事協(xié)助并報告保安部和中心;
10.3同時利用走火通道迅速疏散樓層里的客戶。
11.0停電
11.1先及時通知工程部;
11.2檢查電梯有無降到底層并關閉;
11.3及時性通知各租戶做好停電后的照明工作。
12.0臺風
12.1一接到臺風消息先將大樓周邊所有屬本公司的物品搬移到安全地帶;
12.2檢查各樓層門、窗有無關好、防止水浸。
13.0防止水浸
13.1保安員必須熟記工程部值班電話和各值班人員之傳呼機,準備有急事時通知維修。
13.2如發(fā)現(xiàn)天花板或樓面有水跡,應立即檢查漏水之來源,以避免惡化及用容器盛載漏水,然后通知保安部領導或中心;
13.3如發(fā)現(xiàn)有水浸入大樓,應使用沙包或其他物品堵塞。
14.0防火措施
14.1必須熟悉自動淋水系統(tǒng)之總制位置,當聽到淋水系統(tǒng)之警鐘聲時應立即通知消防局和保安部領導,同時知會中心領導,如警鐘的恨生之聲為斷斷續(xù)續(xù),則應檢查水壓表
,如水壓表跌至零度則應通知工程部值班室;
14.2必須熟悉消防器材存放之位置及其使用之方法,如發(fā)現(xiàn)失效或損壞,應立即通知保安部或本管理辦領導。
14.3火警- -當發(fā)現(xiàn)有濃煙冒出或聞到有燃烤之焦味發(fā)出,應即前往查看,報告消防局及保安部或中心領導;如因電線短路而走火,首先關閉是電制,如撲救無效,則應立即通知消防局及中心,如發(fā)現(xiàn)大火應立即響警鐘,報告消防局疏散人員,然后備齊所有門匙等候消防員到達,當?shù)竭_后帶領至現(xiàn)場,然后交由消防員處理,疏散時盡可能將門窗關閉以避免火熱蔓延,應從走火通道走避,決不可乘搭電梯。
14.4事后消防員離開現(xiàn)場,應恢復巡更工作,特別留意保護火警現(xiàn)場。
15.0炸彈
15.1如接到電話聲稱大樓內(nèi)藏有炸彈,應立即報告大樓管理辦負責人及保安部最高領導,由有關負責人決定是否報警,同時保持鎮(zhèn)靜展開搜索,如發(fā)現(xiàn)有可疑物品,應立即報警,先以報告當?shù)刂沙鏊鶠橐?將該地區(qū)內(nèi)人員疏散,切勿觸摸該物體,只可用沙包堆喜人於四周,如人手不夠,可於崗位附過巡視,留意可疑人物,當警察到場后,將一切詳細情形報告警方,但絕不可向報界透露,事后應將詳細資料向中心報告。
16.0_或暴動
16.1無論因勞資糾紛或政治性發(fā)生之_行動,保安員處理此類事件,必須特別小心,應如有跡象顯示可能發(fā)生時,需立即通知有關負責人,然后:
16.2對_者不可回答任何問題或發(fā)表意見,保持沉默,以免影響對方之情緒,一切決策由有關負責人決定;
16.3密切注視_者之可能行動,例如張貼標語,投擲石塊、縱火、破壞大樓之設施或使用暴力等,未經(jīng)特別指示,決不可撕下標語,撕去標語時以警方在場控制局面為宜;
16.4如於夜間發(fā)生,應將周邊之燈光全部打開,以利於觀察;
16.5處理此類事件,保安員不宜與_者爭論,或以武力對待,此種行并不能解決問題,只能撩起對方之激動,如處理不當,則造成非常嚴重后果。
17.0拾遺之處理
17.1若於崗位內(nèi)獲現(xiàn)金或其他財物,必須交予保安部領導及落薄。
(三)保安員考核獎懲細則
為加強對物業(yè)管理部安全管理人員的管理,充分發(fā)揮員工的積極性、創(chuàng)造性,根據(jù)《獎懲條例》有的關規(guī)定,特制定本獎懲細則。
(1) 獎片細則以積分制形式具體,以安全管理日常工作準則為標準,個人的基數(shù)為10分,上下浮動。
(2)每人每月以人民幣元作為獎懲依據(jù),單位為元/分
(3)獎懲細則由領班或以上級別員工負責執(zhí)行,在工作中或其他檢查中如發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定者,可即時執(zhí)罰,并由被處罰人在獎懲細則執(zhí)行通知書上簽字。
(4)安全管理組次月2日前將上月之安全人員獎懲所得分報行政人事部,由行政人事部負責審核并報財務部計發(fā)工資或進行處分。
(5)每月實扣分數(shù)超過3分,或三個月累計實扣分數(shù)超過6分,或六個月累計實扣分數(shù)超過10分,管理處將予以書面警告處分。
(6)每月實扣分數(shù)超過5分,或三個月累計扣分超過10分,或六個月累計實扣分數(shù)超過15分,管理處將予以辭退而不作任何補償。
(7)違反獎懲條款中第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11條者將即時予以解聘,在就職期間第二鎰違反獎懲條款12、13、14、15、16、17條任意一條也將予以解聘,并且一律不予作任何補償。
(8)計算個人當月獎懲所得分時可獎勵和懲罰之分數(shù)不得抵銷。
(9)本獎懲細則未盡之事項以管理處獎懲條例為準,管理處保留對扣分或處分的最后決策權,管理處獎懲對本細則之扣分標準也可隨時作必要之更改。
(10)本獎懲細則由行政人事部監(jiān)督執(zhí)行。
(四)緊急應變方案
1.0火災應急方案
1.1接到火警后,消防中心人員往現(xiàn)場向現(xiàn)場人員問清情況和偵察火情后,根據(jù)火警范圍大小、程式多少確定報警范圍。
1.1. 1通知安全、保衛(wèi)部門及應急分隊;
1.1.2通知著火區(qū)域單位負責人到現(xiàn)場;
1.1. 3通知工程部人員到現(xiàn)場;
1.1. 4報告中心管理處主任和物業(yè)部主管。
1.1. 5應急分隊接到火警后,五分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場。
1.1. 6偵察火情再次確定報警范圍;立即搶救受困人員和疏散物資;
1.1. 7立即運用消防器材撲滅火災,并負責調(diào)查起火原因。
1.2安全、保衛(wèi)部門接到火警,應在最短的時間內(nèi)調(diào)義務消防醫(yī)療救護隊趕赴現(xiàn)場。
1.2. 1義務消防隊趕赴現(xiàn)場后,第一梯隊所有成員迅速攜帶滅火器材進行滅火,并啟動現(xiàn)場的 消防設施進行搶救火災;
1.2.2義務消防隊第二梯隊對現(xiàn)場通道進行清理,對人員和物資進行疏散,同時保障前線救火人員的消防器材供給;
1.2.3醫(yī)療救護隊在火災現(xiàn)場準備搶救火災傷病人員。
1.3工程部人員接到火警后,立即派人到現(xiàn)場協(xié)助撲救火災。
1.3. 1根據(jù)需要采取著火區(qū)域停電;
1.3.2保證消防所需的電力、水力的正常運行。
1.4設施服務中心負責人(即火場總指揮)視情況需要,調(diào)集人員援助。
1.5應急分隊應在起火后三分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進行火勢控制和滅火,義務消防隊應在起火后五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場搶救火災,其他協(xié)助人員應起火后十分鐘左右趕到現(xiàn)場進行消防搶教工作。
2.0防爆炸品事件及應采取之行動
2.1各物業(yè)管理員工在工作時必須特別小心,尤其是須留意下列各地點是否有可疑物體:
2.1.1會客地點
2.1.2升降機大堂
2.1.3升降費
2.1.4公眾廁所
2.1.5走火梯通道
2.1.6廢紙箱
2.1.7花盆
2.1.8放置垃圾的地方
2.2如發(fā)現(xiàn)有可疑物體或收到任何炸彈恐嚇,必須立即報告保安部及物業(yè)中心,同時須即時采取下列措施:
2.2.1報警
2.2.2通知安全管理員其他同事
2.2.3在警方人員及拆彈專家到場前,各員工須采取下列行動:
2.2.4隔離發(fā)現(xiàn)可疑物體的地方
2.2.5不準未被授權者進行該范圍
2.2.6如可疑物體放置在某升降機內(nèi),應將該部及同槽及升降機停在升降機大堂及關掉開關,并且將該處范圍隔離。
2.3當須要疏散時,必須以平靜的語調(diào)發(fā)出指示,萬萬不能因緊張而引起恐慌(此行動通常由
警方執(zhí)
行)。在整個過程中,應避免提及炸彈的字眼。
2.4對一切新聞界所提出之問題必須指示其往管理處查詢。
2.5不能碰觸或嘗試干擾該可疑物體。
2.6緊記:報警、不要引起恐慌、平靜地疏散附近人群、封所現(xiàn)場。
2.7若發(fā)生爆炸后:保持冷靜、搶救生命、滅火、協(xié)助警方、消防員和救傷員搶救傷者。
2.8物業(yè)經(jīng)理負責對下屬或有關之清潔承辦商人員發(fā)出正確的指示。
2.9一切公眾地方,尤其是放置廢物處必須保持整齊及清潔,這樣如有任何可疑物體被放置當
能較易被及早發(fā)覺。
3.0電力中斷
3.1如果是全座大廈電力突然中斷,應立即致電供電公司查詢,若屬大廈供電系統(tǒng)有問題,則應立即通知工程部派員搶修,并且在當眼地方張貼停電通知及檢查客/貨升降機是否有人被困。
3.2如發(fā)現(xiàn)大廈公共設施電力突然中斷,控制室應立即派員到停電現(xiàn)場看正確位置。
3.3查看停電區(qū)域,通知工程部檢查停電原因及進行搶修。
3.4加派安全管理員往停電現(xiàn)場巡邏及查看各項公共電器有否受停電影響,避免住戶及訪客受驚恐及發(fā)生意外,同時避免不法之徒乘虛而入,招致小區(qū)之財物受損。
3.5於電力恢復后,應通知有關部門技工到現(xiàn)場檢查受影響之公共電器、設施是否也已恢復正常操作,同時須派員詳細巡樓一次,確保各項設備已恢復正常。
3.6於事后查明有關停電原因,以書面報告全部經(jīng)過。
3.7備注:分辨故障之原因
3.7.1若單是掣柜上的三盞來電訊號燈(紅、黃、綠)熄了,多數(shù)是供電公司供電系統(tǒng)有問題。
3.7.2若同時掣柜上的燈號熄掉,供電開關跳掣及水氣表旗躺下,多數(shù)是大廈供電系統(tǒng)失靈。
3.7.3若遇部份或個別單位電力中斷,應立即檢查大廈分層電掣中否有問題,如是則通知公司派員搶修,倘屬個別單位電掣有問題時,則通知該用戶雇人修理。
4.0供水中斷
4.1若屬個別單位供水中斷,處理如下:
4.1.1先到該單位內(nèi)檢查有關水喉閘掣是否被關上;
4.1.2然后到水表房檢查該單位的水表閘掣是否關上,及鄰近單位水表數(shù)碼有否轉動;
4.1.3再到天亮檢查加壓泵操作有否正常。倘上述各項正常的話,則通知自來水公司派員檢查或管理處工程部確認水表是否淤塞,然后進行維修疏通。
4.2如果全座大廈供水中斷,處理如下:
4.2.1先到地面泵房水缸檢查自來水公司的供水是否正常;
4.2.2接著檢查泵房的供水系統(tǒng)是否操作正常;
4.2.3然后到天臺檢查水缸泵系統(tǒng)及加壓泵是否操作正常;
4.2.4最后到大廈中層位置檢查中途泵系統(tǒng)是否操作正常。
5.0氣體泄漏
如發(fā)現(xiàn)或接獲煤氣/石油氣體泄漏事件發(fā)生,應迅速抵達現(xiàn)場,在安全情況下把懷疑泄漏氣體的地
方之所有門窗打開及打掉輸送該處氣體之分掣,然后立即通知氣體供應商處理?；蚯闆r嚴重的
話,應立即打電話報警,[[在消防人員到場前須采取下列行動;
5.1隔離情疑泄漏氣體的地方及不準未被授權者入該范圍;
5.2當需要疏散時,必須以平靜的語調(diào)發(fā)出批示,萬萬不能緊張而引起恐慌(此行動通常由保安
部執(zhí)行)。
5.3對一切新最界所提出之問題必須指示其往中心查詢。
5.4備注:
為安全計,到現(xiàn)場調(diào)查時,切記不要作出下列可能引爆氣體之行動:開關電筒、對講機、打電話,按動門鐘及燈掣等。
6.0意外受傷處理
如發(fā)現(xiàn)有人受傷,首先應通知控制室其正確位置及人數(shù),而控制員應按受傷者情況及傷勢分配人手增援或致電報案,在場同事應留意下列情況及按情況處理:-
6.1觀察傷者情況及傷勢,盡可能幫助減輕傷者痛楚,切忌阻延救傷工作及施救。
6.2如傷員傷勢輕微及少量流血,安全管理員可協(xié)助急嫠或包扎傷口。
6.3如傷者之傷口大量流血,安全管理員應用棉布等制止傷口繼續(xù)流血。
6.4如覺察傷者傷勢嚴重,則切忌移動傷者,避免影響其傷勢。
6.5 如傷者仍然清醒,應以關懷的語調(diào)安慰傷者,如有可能,可詢問傷者之姓名、地址等有關資料轉知主管、同時在場之安全管理員應陪同傷者至救護車或其他同事到場接替為止,於事后以書面報告形式報告事件經(jīng)過
第7篇 保安部對基本設施運作管理制度
保安員對基本設施的運作管理
當保安員派駐於附加座大廈工作時,他除了必須清楚及了解該大廈之日常保安工作程序及運作方法,他還需要明了及熟悉大廈內(nèi)各種基本設施。例如消防、走火通道、水務、電力、電梯、氣體燃料、空調(diào)、警鐘、密碼鎖、閉路電視。錄影機等設施及系統(tǒng)。每個保安員都應該清楚知道他們的正確位置、操作方法及效能。至于保安員工作之程序及運作方法,將會在以后幾個項目中討論,現(xiàn)在讓我們初步了解上述之各項設施。
(1) 消防系統(tǒng)
現(xiàn)在每一座大廈或廠房,在建筑完成時,都必須經(jīng)過消防局檢查該大廈之消防系統(tǒng)是否符合規(guī)格,發(fā)出證書之后,才容許客戶入住。保安員于大廈內(nèi)應該清楚地知道消防入水擎之正確位置及如何操作其他消防設備,例如消防喉、滅火筒、消防警鐘及消防花灑等。
(2) 走火通道
保安員于巡邏時,一定要小心視察大廈內(nèi)每一條走火通道是否暢通,照明是否足夠及扶手有無損壞和留意防煙門經(jīng)常需要關閉。
(3) 水務、電力系統(tǒng)、冷氣系統(tǒng)
每座大廈,大部分都有自己的維修部門,駐有合格的工程人員作日常之保養(yǎng)及維修。保安員不一定需要認識如何操作及維修之技術,但他們必須清楚知道該些系統(tǒng)的正確位置。
(4) 電梯、扶手電梯
通常都會由電梯公司作保養(yǎng)及維修、保安員只需要知道電梯內(nèi)外之設備有否損壞、不正常聲響,乘客過多時如何指導乘客分批乘搭,有水滲入電梯或 困人時的處理方法。
(5) 氣體燃料系統(tǒng)
大致上有煤氣、石油氣及天燃氣等,保安員必須知道該系統(tǒng)閘擎的正確位置,在有事發(fā)生時如何關閉。
(6) 警鐘、密碼鎖、閉路電視、錄影機
一般大廈,都設有先進的保安系統(tǒng),由保安員或?qū)Ｈ吮O(jiān)管及操作,一有事故發(fā)生,有關部門即時獲得訊息并采取行動。
上述各種設施,將會在未來課程中作深入詳盡地討論。除此之外,當然還有更多、更先進的設備,但以上種種,是每座大廈都不能缺少的
第8篇 保安隊運作管理程序制度
1.0目的
1.1本指導書規(guī)范了保安隊運作管理工作要求,確保轄區(qū)治安、消防等管理工作的正常運行。
2.0適用范圍
2.1本指導書適用于怡翠花園管理處保安隊運作管理。
3.0組織機構與職責
3.1組織機構圖
3.2職責
3.2.1保安隊隊長負責安全隊和轄區(qū)安全工作的管理、督導。
3.2.2保安隊副隊長協(xié)助隊長工作,隊長不在時行使隊長職權。
3.2.3領班負責本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的報告與處理。
3.2.4保安員按本指導書做好本崗位的安全保衛(wèi)工作及轄區(qū)正常秩序維護。
4.0 工作程序
4.1運作要求和內(nèi)容
4.1.1保安隊隊長
a)查閱部門前一天值班記錄,及時處理下屬職責范圍以外的事宜;
b)根據(jù)實際情況,調(diào)動保安員的崗位分配;
c)每天巡視各崗位,確保所有當值保安員盡心盡責;
d)參加管理處會議,參加管理處內(nèi)部門之間工作協(xié)調(diào),向管理處主任、保安部經(jīng)理提供有關安全、消防等方面的意見、建議;
e)負責對保安隊隊員的工作指導與效績考核;
f)調(diào)查與處理各班上報的各類問題;
g)認真聽取公司各部門關于安全防范、防火等工作方面的意見、建議;
h)制定保安隊工作計劃及人員培訓計劃;
i)負責對錄用的新員工進行入職前的安全知識及消防知識的培訓;
j)組織調(diào)查及參與處理保安員違紀事件,轄區(qū)內(nèi)刑事案件,民事糾紛以及住戶報失案件;
k)制定消防訓練計劃和撲滅突起火災的程序和要求,定期檢查小區(qū)消防設施。如遇突起火災,須親臨現(xiàn)場組織撲救和疏散人員;
l)負責小區(qū)無線電設備、設施的管理;
m)以書面形式上報安全、消防隱患,防止事故發(fā)生。
4.1.2領班
a)提前15分鐘到班,對本班人員點名,檢查出勤儀表、儀容是否符合要求;
b)分派本班人員工作任務,強調(diào)重點注意事項;
c)與上一班做好交接工作,處理好班前、班后工作;
d)與上一班交接對講機及其它設備;
e)當班期間,不斷巡視各崗位及轄區(qū)內(nèi)公共區(qū)域;
f)若遇病、事假等造成缺員,應提前調(diào)整好各崗位當值人員,必要時須親自頂崗;
g)制止員工違紀行為,處理轄區(qū)發(fā)現(xiàn)的閑雜人員;
h)受理報失,首先詢問報失人的姓名、住址及失物地點、項目、時間,同時向隊長報告,若屬刑事事件范圍,其處理程序是:
――保護現(xiàn)場,如有可能應現(xiàn)場進行技術處理,并注意對嫌疑人員實行有效的控制;
――向隊長報告,協(xié)助有關部門對案件進行調(diào)查分析;
――經(jīng)隊長報管理處主任同意后,向公安部門報案。
i)協(xié)助監(jiān)控中心,做好防火工作,如遇突起火災,則指揮本班人員實施《火警、火災應急處理規(guī)程》中的程序處理;
j)如遇意外事件,按《突發(fā)事件或異常情況處理規(guī)程》處理;
k)做班員的考核記錄,下班前檢查所屬各崗位的工作情況;
l)整理當班記錄,必要時起草專項報告;
m)完成領導交辦的其它工作;
n)交班后,召集本班人員簡要總結當班工作情況,集隊下班。
4.2管理工作要求和內(nèi)容
4.2.1內(nèi)務制度
4.2.1.1保持宿舍清潔衛(wèi)生,不隨地吐痰、亂扔果皮、紙屑、煙頭等雜物;
4.2.1.2床位鋪面保持干凈平整,不擺放雜物,被子按要求折疊方正,床下的鞋子擺放整齊;
4.2.1.3帽子、腰帶口杯、水桶等物均按指定的位置擺放,保持內(nèi)務的統(tǒng)一;
4.2.1.4室內(nèi)嚴禁存放易燃、易爆、劇毒及其它危險品;
4.2.1.5室內(nèi)應保持安靜,不得在室內(nèi)喧嘩、打麻將,以免影響其他隊員休息。
4.2.2作息規(guī)定
4.2.2.1值班制度:實行24小時的值班制,早班:7:30 ―12:00,17:30-21:00;中班:12:00 ― 17:30,21:00-23:30;夜班:23:30 ― 7:30;每班提前15分鐘進行交接班;
4.2.2.2就寢時間:每晚零點之前所有非當值隊員必須熄燈就寢;
4.2.2.3軍訓時間:每周一、三、五上午中班人員9:30 ― 10:30參加軍訓,每周二、四、六早班和夜班人員15:30 ―16:30參加軍訓,軍訓應做好《培訓記錄表》;
4.2.2.4按時上下班、就寢、參加軍訓,無特殊情況,不得無故缺席;
4.2.2.5嚴格執(zhí)行請銷假制度,一般情況下,保安員不得外出,若有急事處理,則請假時間在2小時以內(nèi)向領班請示,2小時以上、4小時以內(nèi)向隊長請示,4小時以上向必須向管理處主任請示;隊員2小時內(nèi)請假每月不得超過7次,2小時以上4小時內(nèi)請假不得超過3次,4小時以上請假每月不得超過1次。
4.2.2.6休息(假)期間,如發(fā)生緊急情況,一經(jīng)召喚,必須立即返回保安隊,聽候
調(diào)譴。
4.2.3紀律
4.2.3.1愛崗敬業(yè),服從指揮;遵紀守法,嚴于律己;文明服務,禮貌待人;積極主動,勇敢無畏;
4.2.3.2愛護公共設施、設備,熟悉小區(qū)消防系統(tǒng)及消防器材的安裝位置,掌握各種滅火器材的使用方法;熟知各項突發(fā)事件或異常情況的處理程序,遇到突發(fā)事件能正確進行處理。
4.2.3.3嚴格做好交接班,不得遲到、早退,更不能誤班、漏班。
4.2.3.4當值隊員,不得佩帶bp機、手機等個人通訊工具上崗。
4.2.4保安員工作要求:
a)對上級的指令絕對服從;
b)熟記各類法規(guī),通曉小區(qū)消防知識和程序;
c)熟記轄區(qū)所有通道、機房等重點設施和布局,掌握各類消防器材的性
能及使用方法;
d)熟記《突發(fā)事件或異常情況處理規(guī)程》、《火警、火災應急處理規(guī)程》;
e)在領班的帶領和指揮下,處理轄區(qū)內(nèi)人員的意外傷、亡事故;
f)熟悉本崗位的任務與要求;
g)愛護所執(zhí)器材和崗位上的各種設施。
h)果斷地處理本崗位發(fā)生的問題、發(fā)現(xiàn)可疑的人和事要禮貌進行盤查或監(jiān)視,如有火警及其它事故應迅速補救,或采取其它有效措施,保護好現(xiàn)場,并及時報告。
4.2.5保安員職業(yè)道德規(guī)范
a)嚴格遵守國家法律、法規(guī)、不干違法的事。
b)遵守各項規(guī)章制度,認真履行保安員職責,嚴格執(zhí)行保安紀律,嚴格在保安權限范圍內(nèi)進行保安服務。
c)服從命令,聽從指揮。
d)堅持原則,秉公辦事,不徇私情。
e)見義勇為,不怕犧牲。
f)努力學習,掌握各種保安服務技能。
g)注意道德修養(yǎng),建立高尚道德情操。
h)忠于職守,忠于公司,愛崗敬業(yè),文明服務。
i)嚴守國家和服務單位機密,維護公司形象。
j)用戶至上,服務第一。
k)端正態(tài)度、擺正位置、靈活機動、盡心盡職。
5.0引用文件和記錄表格
5.1《火警、火災應急處理規(guī)程》
第9篇 保安部運作管理規(guī)程制度
1.0 目的
1.1本指導書明確保安部運作管理工作要求,確保公司安全管理工作的正常運行。
2.0 適用范圍
2.1 本指導書適用于公司保安部的運作管理工作。
3.0 組織機構與職責
3.1 組織機構
3.2 職責
3.2.1保安部經(jīng)理
a)負責組織編制各管理處保安隊保安工作計劃,檢查執(zhí)行情況,對保安工作進行業(yè)務指導。
b)負責新接物業(yè)(安全消防)的接管、驗收、移交工作。
c)負責指導各管理處保安隊保安工作記錄的收集、整理、歸檔。
d)負責組織編制各管理處保安隊伍培訓計劃,并組織實施,效果評估考核。
e)負責對各管理處保安隊保安工作服務質(zhì)量的督導和考核,對不合格項,提出整改意見。
f)協(xié)助經(jīng)營部,負責物業(yè)管理投標方案保安部分的編寫工作。
g)組織、協(xié)調(diào)、合理調(diào)配各管理處的保安人員。
h)負責主管領導交辦的其他工作。
3.2.2 安全消防主管
a)負責各管理處保安隊伍的培訓計劃的組織實施,并進行考核評估。
b)協(xié)助部門經(jīng)理進行對各管理處保安隊保安工作服務質(zhì)量的督導和考核,對不合格項,提出合理化的整改建議。
c)協(xié)助經(jīng)營部,負責物業(yè)管理投標方案保安部分的編寫工作。
d)負責指導各管理處保安隊保安工作記錄的收集、整理、歸檔。
e)負責公司轄管物業(yè)的消防管理工作,編寫消防管理制度,制定消防應急預案,組織消防培訓和演練。
f)完成領導交辦的其他工作。
3.2.3 保安隊隊長
a)做好轄區(qū)安全管理和消防安全管理工作。
b)負責落實管理處布置的各項治安、消防工作。
c)建立健全各項治安保衛(wèi)和消防安全制度并嚴格監(jiān)督執(zhí)行。
d)經(jīng)常對治安、消防工作進行檢查、巡視,發(fā)現(xiàn)問題及時協(xié)調(diào)解決。
e)經(jīng)常對監(jiān)控系統(tǒng)進行監(jiān)督檢查,確保監(jiān)控系統(tǒng)處于良好狀態(tài)。
f)負責保安隊的日常工作安排,合理調(diào)配人員。保證流動崗和固定崗24小時無缺崗、無治安死角。
g)負責隊員出勤考核,堅持白天和夜晚查崗制度。
h)負責保安員的上崗培訓和思想教育工作,對保安員堅持進行職業(yè)道德和思想教育。
i)督促保安員遵守員工宿舍管理制度,保持宿舍整潔,安排值班,負責每日的宿舍衛(wèi)生和隊容糾察,保持隊伍有良好風氣。
j)定期組織隊伍進行三級培訓,并進行考核。
k)完成領導交辦的其他任務。
4.0 工作要求和內(nèi)容
4.1 計劃的制定與實施
4.1.1 保安部安全消防主管負責編制年度保安工作計劃和培訓計劃,保安部經(jīng)理審核,報主管領導批準后,下達到各管理處。
4.1.2 管理處保安隊隊長根據(jù)保安部制定的年度保安工作計劃和培訓計劃及管理處主任的工作安排,制定本轄區(qū)內(nèi)的年度保安工作計劃和培訓計劃,經(jīng)管理處主任、保安部經(jīng)理審核,報主管領導批準后執(zhí)行。
4.1.3 保安隊隊長負應根據(jù)年度保安工作計劃和培訓計劃安排開展各項工作,督促各崗位人員完成計劃中的各項任務。
4.1.4 保安部經(jīng)理、安全消防主管負責對年度保安工作計劃和培訓計劃的執(zhí)行情況進行檢查、指導。
4.2 保安隊根據(jù)下列規(guī)程開展治安、消防工作:
a)《服務文明禮貌用語及專業(yè)服務語言規(guī)范》
b)《突發(fā)事件或異常情況處理規(guī)程》
c)《保安隊運作管理規(guī)程》
d)《保安員軍體培訓規(guī)程》
e)《保安員考核規(guī)定》
f)《保安隊警用器械管理規(guī)程》
g)《保安隊各崗位管理標準作業(yè)規(guī)程》
h)《消防管理工作手冊》
4.3檢查、考核
4.3.1治安、消防工作的日、周、月檢按照《服務檢驗規(guī)程》執(zhí)行。
4.3.2保安員的考核按照《保安員考核規(guī)定》執(zhí)行。
5.0引用文件和記錄表格
5.1《服務文明禮貌用語及專業(yè)服務語言規(guī)范》
5.2《突發(fā)事件或異常情況處理規(guī)程》
5.3《保安隊運作管理規(guī)程》
5.4《保安員軍體培訓規(guī)程》
5.5《保安員考核規(guī)定》
5.6《保安隊警用器械管理規(guī)程》
5.7《保安隊各崗位管理標準作業(yè)規(guī)程》
5.8《消防管理工作手冊》
5.9《服務檢驗規(guī)程》
第10篇 小區(qū)常規(guī)管理運作階段運行方案
小區(qū)常規(guī)管理運作階段的運行方案
對小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運作階段,管管公司將全面按照物業(yè)管理質(zhì)量管理體系進行,嚴格執(zhí)行各種規(guī)章制度,注重每一個服務項目人員的培訓、考證、加強日檢、周檢、月檢工作。
(一)管理處內(nèi)部運作管理
1、管理處內(nèi)部檢查工作
為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務的監(jiān)督和檢查工作,確保提供的服務質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求。
(1)管理處各部門主管負責轄內(nèi)各項工作的日檢。
(2)管理處主任負責主管工作的周檢。
(3)總公司部門主管及管理處主任負責組織每月的月檢。
(4)物業(yè)公司總物業(yè)經(jīng)理實施不定期巡檢。
2、用戶報修處理工作規(guī)程
盡快處理用戶的報修,規(guī)范維修工作,確保為用戶提供滿意的服務。
(1)中央值班調(diào)度室負責記錄報修,并傳達至工程部。
(2)工程人員負責報修內(nèi)容的現(xiàn)場確認及維修。
(3)工程部主管負責維修監(jiān)督,對維修服務項目表以外的報修內(nèi)容進行評審。
3、用戶投訴處理工作
確保用戶的投訴能及時、準確、合理地得到解決。
(1)中央值班調(diào)度室負責對用戶投訴的記錄的協(xié)調(diào)處理工作。
(2)被投訴部門按照物業(yè)部投訴處理的安排具體解決有關問題。
(3)管理處主任負責對投訴處理的效果進行檢查。
4、服務收費管理
規(guī)范管理處服務收費(包括管理費、水、電費)程序,確保用戶對服務的滿意。
(1)管理處為用戶提供有償維修服務收費及每月管理費、水電費的收取。
(2)管理處財務人同負責辦理各項費用的銀行托收工作。
(3)物業(yè)助理負責派發(fā)名項收費通知單,并協(xié)助財務做好費用的催繳工作。
(4)工程維修人員負責對有償維修服務進行計費。
(5)管理處主任對有償維修服務收費進行審核。
5、社區(qū)文化活動管理
管理處組織開展的各類社區(qū)文化活動,寓教育于社區(qū)文化活動當中,創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。
(1)物業(yè)部負責編制社區(qū)文化活動計劃,并具體組織實施。
(2)管理處主任負責審核、批準社區(qū)文化活動計劃。
(3)管理處其他部門員員工有責任配合社區(qū)文化活支的順利開展。
6、突發(fā)事件或異常情況處理
確保管理處小區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆等各類突發(fā)事件或異常時,能迅速、果斷進行處理,保護業(yè)主的人身及其生命財產(chǎn)安全。
(1)管理處應進行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓,并負責搶救現(xiàn)場指揮及督導。
(2)當值人員應嚴守崗位。
(3)保安員負責安全防范,工程人員負責水電供應及搶修。
(4)其他員工應聽從上級領導的調(diào)遣,積極參與救護或搶險。
7、應急分隊工作規(guī)程
(1)由管理處全體員工組成小區(qū)應急分隊,以應付各類突發(fā)事件。
(2)管理處主任在緊急情況下負責應急事件的全面處理。
(二)給排水設備(設施)管理
1、給排水設備(設施)運行管理
確保給排水設備(設施)保持良好技術狀態(tài),保證生活、消防用水的需要。
(1)機電值班工負責給排水設備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報告。
(2)給排水維修工負責給排水設備維修保養(yǎng)。
(3)工程部主管負責給排水設備設施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。
(4)管理處主任負責上述工作的檢查監(jiān)督。
(5)物業(yè)助理負責向有關用戶通知停水情況。
2、操作
使給排水設備(設施)性能穩(wěn)定,保證正常運行。值班機電工負責給排水設備(設施)的操作巡查、記錄及異常情況的報告。
3、排水設備(設施)的維修保養(yǎng)
及時處理給排水設備(設施)故障,確保設備性能。給排水維修工負責維修保養(yǎng)工作指導、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡工作。
(三)消防管理
1、中控室設備運行管理
確保中控室設備(消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng))處于良好狀態(tài),保證用戶的生命和財產(chǎn)安全。
(1)中控室保安員負責中控室設備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。
(2)中控室維修工負責中控室設備維修保養(yǎng)。
(3)工程部主管負責中控室設備的綜合管理及對上述工作的檢查監(jiān)督。
(4)管理處主任負責上述工作檢查監(jiān)督。
2、中控室設備操作
確保消防設備、保安閉路電視系統(tǒng)操作的安全性,正確性。中控室保安員負責中控室機電設備操作。
3、中控室設備維修保養(yǎng)
確保中控室設備(消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng))性能良好,保證安全運行。
(1)中控室維修工負責中控室設備維修保養(yǎng)。
(2)工程主管對維修保養(yǎng)工作進行指導,檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。
4、防火管理
建立行的有效的消防管理安全體系,保證小區(qū)內(nèi)用戶的生命和財產(chǎn)安全。
(1)中控室維修工負責消防培訓、制訂演習方案、檢查、整改工作。
(2)工程主管對上述工作進行檢查監(jiān)督。
(3)管理處唐人街對小區(qū)消防工作全面負責。
5、火警、火災應急處理
定期對迅速撲滅火災,保證用戶生命財產(chǎn)安全。
(1)中控室人員負責消防監(jiān)控、報警工作。
(2)工程人員負責消防設備運行。
(3)義務消防隊員負責火場滅火。
(4)物業(yè)助理負責現(xiàn)場維修警戒。
(四)機電設施養(yǎng)護和修繕管理
對e公共設施機運行和保養(yǎng)工作,按公司物業(yè)管理質(zhì)量標準規(guī)范動作,具體主要工作內(nèi)容如下:
1、設施設備運行:
保障小區(qū)供電、供水,消防等正常運作并做好記錄;巡視設備房和設備行情況,做好巡查記錄;搞好設備房的物品管理,加強安全防范工作。
2、保養(yǎng)維修:
負責機電設施,設備的務項維修、保養(yǎng)工作,并做好記錄;定期清潔所管理的設備的設備房;負責對設備
設施進行全面巡視、檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
(五)治安管理
1、保安隊管理
通過制定保安員內(nèi)務、作風、紀律的管理規(guī)定,確保保安員自身素質(zhì)的提高,自覺維護保安工作的正常運行。
(1)保安員負責本崗位的治安保衛(wèi)工作及小區(qū)內(nèi)正常秩序維護。
(2)保安班長負責本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。
(3)保安主管負責和小區(qū)治安工作的管理。
2、保安員儀容儀表要求及用語規(guī)范
保證保安員有良好形象、精神風貌、言語行為規(guī)范,提高服務水平。
(1)保安員應遵照儀容儀表要求執(zhí)行,并使用規(guī)范用語。
(2)當班保安班長負責督促檢查隊員的儀容、儀表和用語規(guī)范。
(3)保安主管負責檢查和考評。
3、保安員軍事培訓
通過軍事化培訓,培養(yǎng)一支訓練有素、紀律嚴明、文明執(zhí)勤的保安員隊伍。
(1)保安班長負責保安員的軍體培訓及考核。
(2)保安主管負責監(jiān)督、指導保安隊全面軍體培訓工作與考評。
(3)公司保安部經(jīng)理負責檢閱、考評保安隊員整體軍體素質(zhì)。
4、門衛(wèi)值班崗工作
通過對小區(qū)進出人員的控制,確保小區(qū)的安全。
(1)熟悉本小區(qū)人員情況。
(2)維護小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。
(3)嚴格執(zhí)行來人來訪登記制度。
(4)嚴格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。
(5)協(xié)助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。
5、巡邏崗工作
監(jiān)視和巡察管理小區(qū),防止不安全事件發(fā)生。
(1)熟悉各執(zhí)勤崗的職責和任務,協(xié)助各個崗位處理疑難問題。
(2)巡查樓層等公共部位設施設備完好情況,做好記錄。
(3)維持小區(qū)內(nèi)的治安秩序和交通秩序。
(4)當值班長負責抽檢本班巡邏人員的工作,并做好記錄,及時將當班情況反饋給相應部門。
(5)主管負責、督導工作,對工作提出改進方法及注意事項。
6、中控室崗位工作
監(jiān)控系統(tǒng),特別是消防、車場、人行道、車道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運行狀況,確保出現(xiàn)異常情況時能及時處理。
(1)負責消防監(jiān)控及錄像。
(2)負責本責任區(qū)內(nèi)設施設備的保養(yǎng)。
(3)負責相關消防表格的記錄。
(4)聽從中控室工程師工作安排。
(5)保障消防電話的暢通。
(6)負責責任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。
(六)清潔管理
對小區(qū)清掃保潔實行垃圾日產(chǎn)日清,時時保潔服務。
物業(yè)公共區(qū)域清潔的工作內(nèi)容
序號場所日常作業(yè)定期作業(yè)
每日工序次數(shù)每周工序每月工序每季工序
1大堂電梯廳1.掃、拖地面
2.清潔地毯
3.清潔入口處周圍地面
4.擦拭不銹鋼電梯門及飾板
5.擦拭服務臺信箱消防設備
6.玻璃門、柱擦凈
7.噴灑空氣清新劑
8.煙灰缸垃圾清理、擦凈
9.門扇扶手擦凈
10.大理石拋光、保養(yǎng)
11.云石墻壁擦試適時
21.洗地毯
2.云石墻面除塵
3.刮大門玻璃
4.入口大門玻璃清洗
5.室內(nèi)綠色植物清潔
6.大理石地面水晶保養(yǎng)
7.消防通道及設施清潔
8.電梯溝槽清理
9.不銹鋼電梯門保養(yǎng)
10.垃圾桶清洗1.洗地打蠟并拋光
2.擦拭壁面
3.擦拭裝飾燈具
4.排風口、空調(diào)口清潔
5.墻面清洗
6.指示牌清潔
7.大理石晶面保養(yǎng)
8.玻璃不銹鋼全面清洗
9.消防通道清洗1.高位照明燈具清潔
2.高位空調(diào)清潔
2樓梯走廊1.掃拖地面
2.擦拭扶手、玻璃窗
3.垃圾收集清運處理
4.墻身擦拭
5.巡回清掃
6.隔門、門扇、窗臺擦凈
7.電梯按鍵擦拭2
適時1.墻面除塵
2.擦拭消防設備、窗臺
3.擦拭樓梯扶手電梯門
4.地面清洗
5.天花除塵
6.地腳線擦試
7.玻璃刮洗1.地面洗凈
2.洗垃圾桶
3.排風口清洗
4.墻面清洗
5.走火梯清洗、拖凈
6.客戶大門外清潔1.高處、天花除塵
2.照明燈具清潔
3.洗防火門
4.高位消防設施清洗
5.機房、管井房清洗
3電梯1.掃、拖地面
2.擦拭不銹鋼
3.擦拭電梯門
4.按鍵擦凈
5.電梯溝槽吸塵2
1.擦拭高處壁面
2.擦拭頂部鏡面
3.上保護油
4.電梯除塵
5.立體面除污1.洗地面
2.墻面清洗
3.天花、地腳線除塵
4.不銹鋼清潔保養(yǎng)
5.電梯門槽除污、拋光
6.排風口清潔1.照明燈具清潔
2.天花除塵
3.不銹鋼門槽保養(yǎng)
4裙樓1.巡回清掃1.沖洗清掃地面
序號場所日常作業(yè)次數(shù)定期作業(yè)
5外圍天面1.打掃及清潔走道及綠化帶
2.地面垃圾清理
3.垃圾桶清理、擦凈
4.清理花槽垃圾
5.擦拭指示牌、設施設備
6.清潔垃圾房
7.入口除沙墊
吸塵
8.地燈、燈柱擦凈
9.不銹鋼護欄擦凈4
11.清理排水溝
2.洗煙灰缸、垃圾桶
3.地面清洗
4.消防設施擦凈
5.垃圾房清洗
6.地面沖洗.1.刷洗走道、樓梯
2.清潔標志
3.鐵圍欄除塵
4.垃圾房全面清洗
5.下水道疏通
6.清理沙井垃圾雜物
7.擦拭地燈1.洗花槽瓷磚
2.擦拭路燈
.
6售樓部管理處1.地面清掃、吸塵
2.擦拭辦公桌、電話
3.垃圾處理
4.擦拭門、門扇
5.清潔服務臺.1
21.清潔門
2.辦公設備清潔
3.玻璃內(nèi)外清潔
4.垃圾桶清洗
1.清洗墻面地面、上蠟
2.刮室內(nèi)、外玻璃
3.空調(diào)機面罩/百頁清潔
4.裝飾品、指示牌清潔
5.燈照清潔1.擦拭燈箱除塵
2.高位燈照清潔
3.高位空調(diào)清潔
4.高位消防設施清潔.
7停車1.巡回清理
2.掃拖電梯廳
3.擦拭玻璃、不銹鋼
4.清掃值班站崗2
21.擦拭排風口
2.刮玻璃擦窗臺
3.擦拭消防設備
4.擦拭指示牌1.電梯廳地面洗凈
2.擦拭電梯廳墻壁
3.沖洗地面及排水溝
4.墻面、天花除塵5.清洗值班站崗1.擦拭燈管盤
2.水池水溝清理淤泥
3.清洗安全護欄
8會所1.清掃、拖凈地面
2.地面拋光、保養(yǎng)
3.清潔煙灰缸垃圾桶
4.擦拭服務臺、圍欄
5.擦拭門、門扇
6.噴灑空氣清新劑
7.不銹鋼電梯門擦凈保養(yǎng)
8.外周垃圾巡回清掃
9.裝飾物品清潔
10.臺面擦拭、清潔
11.墻壁清潔適時
21.洗煙灰缸、垃圾桶
2.擦拭壁燈
3.壁面、墻壁除塵清潔
4.室內(nèi)綠色植物清潔
5.不銹鋼保養(yǎng)
6.擦拭會所各用房壁燈
7.地面水晶保養(yǎng)
8.外周地面沖洗
9.電梯溝槽清理
10.消防設施清潔1.洗地打蠟、晶面積
2.金屬磨光
3.天花燈飾全面清掃
4.通道清潔
5.天花燈飾全面清掃
6.排風口、空調(diào)口清潔
7.墻面清潔
8.裝飾燈、指示牌清潔
9.玻璃清潔
10.不銹鋼清潔1.擦拭排風口
2.掃樓頂?shù)孛?/p>
3.高位燈照清潔
4.高位消防設施清潔
5.天花除塵、清潔
序號場所日常作業(yè)定期作業(yè)
9廁所1.掃、拖地面
2.處理垃圾
3.清洗衛(wèi)生陶器并消毒
4.清洗鏡子
5.刮玻璃
6.補充衛(wèi)生紙、皂液及香球4
11.沖洗地面
2.擦拭垃圾桶周圍
3.擦拭隔板、門1.用洗地機洗地面
2.全面刷洗墻壁
3.洗垃圾桶
4.擦拭排風扇1.擦拭燈管盤
10商場1.掃拖地面
2.地面磨光
3.清洗煙灰缸、指示牌/架
4.擦拭服務臺、圍欄
5.擦拭門扇
6.清洗鏡子
7.地毯吸塵
8.處理垃圾4
11.洗煙灰缸
2.擦拭壁燈
3.壁面、墻壁塵
4.室內(nèi)綠色植物清潔
5.擦洗水龍帶卷箱外部
6.地毯除污
7.擦拭椅子裝飾
8.洗門扇
9.壁面除塵
10.擦洗鏡子、指示牌1.洗地打蠟
2.金屬磨光
3.天花燈飾全面清掃
4.乾洗地毯
5.清洗植物盆
6.洗大垃圾箱
7.空調(diào)機面罩/百頁清潔1.擦拭排風口
2.擦拭燈管盤
3.高處除塵
4.擦洗天花板
5.每雨季清洗一次所有外墻部份
11設備房1.門扇外側擦拭
2.維修事務跟進1
適時1.地面垃圾清掃
2.除塵清潔
3.特別事務跟進1.地面清洗、拖凈1.高位燈照清潔
2.高位消防設施清潔
物業(yè)公共區(qū)域清潔服務標準(參考內(nèi)容)
場所清潔效果要求備注
大堂地面無水漬、無垃圾、無灰塵、無污漬、光亮
墻面無灰塵、無污跡、光亮
不銹鋼架無污跡、無灰塵
結構鋼架無污跡、無灰塵
玻璃無灰塵、無手印
防火門無污跡、無手印、上方無灰塵
垃圾桶光亮、無異味
植物花盆無污跡、無積水、無灰塵、光亮、植物葉面無灰塵
電梯門、按鍵無手印
照明燈具無灰塵
天花無蜘蛛網(wǎng)
電梯溝槽無砂石、雜物
信箱、消防器材、公告欄無灰塵、無手印、無污漬
公共走廊電梯廳消防器材無灰塵
地面光亮、無灰塵、無紙屑
墻面無污跡、無灰塵
不銹鋼光亮、無灰塵、無污跡、無手印
衛(wèi)生桶光亮、無異味
開關、照明燈具無灰塵
指示燈無灰塵
防火門無灰塵、無污跡、光亮
地腳線無灰塵、無污跡
天花無灰塵、無污跡、天棚無灰塵、無污跡
電梯天棚無灰塵、無污跡
照明燈無灰塵
墻面不銹鋼玻璃無灰塵、無污跡、無手印
按鍵無灰塵、無明顯手印
地面無水漬、無雜物、無灰塵
扶手光亮、無污跡、無灰塵
腳踏板無污跡、無雜物、無灰塵
不銹鋼光亮、無塵、無手印
消防器材無灰塵
場所清潔效果要求備注
管理處臺面無污跡、無雜物
鏡子無污跡
地面無雜物、無灰塵、無污跡
墻面無灰塵、無污跡、光亮
便器光亮無污跡污垢、無異味
隔墻光亮無污跡、無灰塵
開關、照明燈無灰塵
設施用具無灰塵、無污跡
門光亮無污跡、無灰塵、無手印
紙簍、衛(wèi)生桶無污跡、無異味
設備房地面無水漬、無污跡、無灰塵、雜物
照明燈具無灰塵
開關無灰塵
門光亮、無灰塵、無手印
消防設施無灰塵
特別事務跟進及時
外周天面停車場地面無垃圾、無污漬、無積水
指示牌、廣告牌、燈無灰塵、無污跡、光亮
排水溝、無雜物
設備用具無灰塵
綠化帶里面無垃圾
門、玻璃、窗無污跡、無灰塵
排水溝無雜物
天棚無蜘蛛網(wǎng)
防火門光亮、無灰塵、無污跡
(七)、園林綠化管理
對小區(qū)綠化養(yǎng)護工作安排:
(1)每天上午6:30-9:30澆水。
(2)每天上午9:30-12:00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉,每天下午14:00-16:00殺蟲、補缺、保潔,16;00-18:30澆水。
對小區(qū)綠化養(yǎng)護工作內(nèi)容:
(1)整型造形:6次/年
(2)施肥:春秋各一遍
(3)澆水:因時因地制宜澆水,澆水時間夏季早晚為宜,冬季中午為宜。
(4)除雜草:中耕1遍/季,平時1遍/天,下雨天除外。
(5)補缺:視缺苗情況及時補缺。
(6)殺蟲:1遍/周,發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅
(7)保潔:12小時
(八)、車輛管理
對小區(qū)業(yè)主、車輛及外來車輛管理由小區(qū)車道出入口值班崗負責。小區(qū)業(yè)主車輛持固定保管卡進出小區(qū),小區(qū)外來車輛持臨時保管卡進出小區(qū)停車場,否則不能進入小區(qū)停放。具體管理方式如下:
1、車輛進崗:
(1)當發(fā)現(xiàn)有車輛需進入小區(qū)時,駛近道口擋車器(道閘)時,應立即走近車輛,向司機立正行舉手禮。
(2)當司機開啟車窗遞上固定保管卡后,確認業(yè)主車輛身份,并在卡上迅速記錄車輛駛入時間及其他應填項目,交還給業(yè)主后人車放行。
(3)當司機開啟車窗后,聲明為外來車輛后,發(fā)給司機臨時停車保管卡,并在《車輛出入登記表》上準確記錄車輛情況后,引導車進入停車場。
(4)當遇到公安、警察、政府部門執(zhí)行公務的車輛進入時,查證后放行,并迅速作好登記。
2、車輛出崗:
(1)當發(fā)現(xiàn)有車輛駛出小區(qū)道口擋車器時,即上前立正并請司機交還保管卡,并核對車牌號。如果是固定保管卡,迅速填寫車輛駛出時間,交還給業(yè)主后立即開啟擋車器。如果是臨時保管卡,核查進場時間,如果沒有超過半小時,開啟道閘放行,如果超過半小時,則應按標準收取停車費,隨手給發(fā)票,收費手續(xù)完畢后開啟道閘放行。
(2)在收卡驗證收費后,迅速在《車輛出入登記表》上準確填寫有關內(nèi)容。
(3)若后面有車緊跟,應立即在車前示意停下后,立即放下道閘,再按上述規(guī)定處理下一輛車的放行。
(九)、房屋管理
對e的日常房管事務管理,按照公司物業(yè)管理理質(zhì)量標準規(guī)范運行。具體管理方式如下:
1、每天工作安排(參考方案):
上午8:00-8:30處理業(yè)戶申報投訴;8:30-9:30巡視;9:30-12:00跟蹤監(jiān)督;1:00-15:30學習、培訓、整理檔案;15:30-16:30巡視;16:30-18:30走訪、回訪。
2、房管服務內(nèi)容:
(1)跟蹤監(jiān)督:日常3遍/天,入伙期間8小時/天
(2)巡視:日常2遍/天,入伙期間8小時/天
(3)走訪:3次/月,1遍/月
3、房管日檢項目:
(1)裝修巡視(2)投訴接待(3)違章檢查(4)車輛管理
(5)治安(6)清潔(7)綠化(8)維修(9)機電設備
(10)社區(qū)活動(11)員工宿舍(12)內(nèi)容巡視
4、房管日檢處理方法:
(1)記錄巡視發(fā)現(xiàn)問題,搜集業(yè)戶的反饋意見。
(2)對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題,分類進行處理。
a、填寫意見轉呈表
b、發(fā)現(xiàn)維修不合格,填寫維修記錄,安排維修。
c、發(fā)現(xiàn)違章行為按違章處理規(guī)定執(zhí)行。
d、發(fā)現(xiàn)嚴重不合格的,填寫糾正措施報告。
(十)、物業(yè)管理工作抽查與考核管理
建立公司對管理處物業(yè)管理工作抽檢與考核規(guī)程,驗證服務質(zhì)量是否符合規(guī)定的要求。
1、公司主管領導擔任抽檢小組組長,負責抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。
第11篇 起重搬運作業(yè)安全管理規(guī)定
第一章 一般規(guī)定
第一條 起重機械系指橋式起重機、門式起重機、裝卸橋、纜索起重機、汽車起重機、輪胎起重 機、履帶起重機、鐵路起重機、塔式起重機、門座起重機、桅桿起重機、升降機、電葫蘆及簡易起重 設備和輔助用具(如吊籃)等。
第二條 新購置的起重機械,其生產(chǎn)廠家應是政府主管部門頒發(fā)具有資質(zhì)的專業(yè)制造廠,其安全、 防護裝置必須齊全、完備,具有產(chǎn)品合格證和安全使用、維護、保養(yǎng)說明書。新安裝的起重設備應由 當?shù)卣嚓P檢驗部門進行檢查試驗,取得頒發(fā)的使用許可證后,方可正式投入使用。
第三條 設計、制造、改制、維修、安裝、拆除起重機械(包括臨時、小型起重機械),需由取得 政府部門或其授權機構頒發(fā)許可證的單位進行。改造、安裝后的起重裝備,應取得當?shù)卣嚓P部門 頒發(fā)的使用許可證后,方可使用。
第四條 起重作業(yè)按起吊工件重量劃分為三個等級,大型為 100 噸以上;中型為 40 噸至 100 噸; 小型為 40 噸以下。各類起重機械,應由設備管理部門負責建立臺賬,使用單位建立技術檔案。
第五條 自制、改造和修復的吊具、索具等簡易起重設備,必須有設計資料(包括圖紙、計算書等), 并應有存檔資料。施工過程中應嚴格按照圖紙進行,經(jīng)具有檢驗資質(zhì)的機構檢驗合格后方可使用。
第六條 起重機具的吊勾及滑輪組必須有防脫落裝置,否則禁止使用。 第二章 安全管理
第七條 使用單位應按照國家標準規(guī)定對起重機械進行日檢、月檢和年檢。對在檢查中發(fā)現(xiàn)問題 的起重設備,應進行檢修處理,并保存檢修檔案。
第八條 起重指揮人員、司索人員(起重工)和起重機械操作人員必須持有國家政府頒發(fā)的、有 效的《特種作業(yè)人員操作證》后,方可從事指揮和操作;取得一種或幾種起重設備操作證的人員,去 承擔另一種新型起重設備的操作前,應經(jīng)過該項新設備的單獨測驗,取得相應操作證后方可正式工作。
第九條 在進行大型起重作業(yè)前,安全監(jiān)督部門應對施工方案、施工安全措施和應急預案進行審 查。
第十條 安全監(jiān)督部門應對從事起重作業(yè)指揮和操作的人員進行資格確認。 第十一條 起重作業(yè)前作業(yè)負責人應進行以下項目的安全檢查:
(一)對起重機械和吊具進行安全檢查確認,確保處于完好狀態(tài);
(二)對安全措施落實情況進行確認。
(三)對吊裝區(qū)域內(nèi)的安全狀況進行檢查(包括吊裝區(qū)域的劃定、標識、障礙);
(四)核實天氣情況。 第十二條 作業(yè)中安全措施
(一)起重作業(yè)時必須明確指揮人員,指揮人員應佩戴明顯的標志。
(二)起重指揮必須按規(guī)定的指揮信號進行指揮,其他作業(yè)人員應清楚吊裝方案和指揮信號;
(三)起重指揮應嚴格執(zhí)行吊裝方案,發(fā)現(xiàn)問題應及時與方案編制人協(xié)商解決;
(四)正式起吊前應進行試吊,試吊中檢查全部機具、地錨受力情況,發(fā)現(xiàn)問題應先將工件放回 地面,故障排除后重新試吊,確認一切正常,方可正式吊裝;
(五)吊裝過程中出現(xiàn)故障,應立即向指揮者報告,沒有指揮令,任何人不得擅自離開崗位;
(六)起吊重物就位前,不許解開吊裝索具。 第十三條 起重操作人員應遵守以下規(guī)定:
(一)按指揮人員所發(fā)出的指揮信號進行操作。對緊急停車信號,不論由何人發(fā)出,均應立即執(zhí) 行;
(二)當起重臂、吊鉤或吊物下面有人,吊物上有人或浮置物時不得進行起重操作;
(三)嚴禁使用起重機或其他起重機械起吊超載或重量不清的物品和埋置物體。在特殊情況下必 須超銘牌使用時,應經(jīng)過計算和試驗,并經(jīng)主管生產(chǎn)的副廠長(或總工程師)批準。沒有制造廠銘牌 的各種起重機具,應經(jīng)查算,并作荷重試驗后,方準使用;
(四)在制動器、安全裝置失靈、吊鉤防松裝置損壞、鋼絲繩損傷達到報廢標準等情況下禁止起 重操作;
(五)吊物捆綁、吊掛不牢或不平衡而可能滑動、吊物棱角處與鋼絲繩之間未加襯墊時不得進行 起重操作;
(六)無法看清場地、吊物情況和指揮信號時,不得進行起重操作;
(七)起重機械及其臂架、吊具、輔具、鋼絲繩、纜風繩和吊物不得靠近高低壓輸電線路。必須 在輸電線路近旁作業(yè)時,必須按照中國__集團公司電力安全作業(yè)規(guī)程(熱力和機械部分)的規(guī)定保 持足夠的安全距離,制定專門的作業(yè)安全技術措施,經(jīng)批準后執(zhí)行,作業(yè)時必須進行安全監(jiān)護,安全 距離不能滿足要求時,應停電后再進行起重作業(yè);
(八)在停工或休息時,不得將吊物、吊籠、吊具和吊索懸吊在空中;
(九)在起重機械工作時,不得對起重機械進行檢查和維修。不得在有載荷的情況下調(diào)整起升、 變幅機構的制動器;
(十)下放吊物時,嚴禁自由下落(溜)。不得利用極限位置限制器停車;
(十一)用兩臺起重機械吊運同一重物時,應遵守下列規(guī)定:
1.兩臺起重機的起重量如大小不同,則在掛繩子時,應根據(jù)起重容量計算綁扎鋼絲繩的距離來分 配荷重,或按不同的起重容量制作橫梁來承受起重量,以免一臺所受的負荷過重,一臺過輕,造成事 故;
2.兩臺起重機的升降、運行應保持同步,起重物應保持水平,起重繩應保持垂直;各臺起重機械 所承受的載荷不能超過各自額定起重能力的 80%;
3.應由專人統(tǒng)一指揮,指揮人應站在兩臺起重機的駕駛人員均能看清的地方;
4.應在工作負責人的直接領導下,按照由主管生產(chǎn)的廠副廠長(或總工程師)批準的安全技術措施進行。
(十二)遇 6 級以上大風或大雪、大雨、大霧等惡劣天氣時,不得從事露天起重作業(yè)。 第十四條 司索人員應遵守以下規(guī)定:
(一)聽從指揮人員的指揮,并及時報告險情;
(二)根據(jù)重物的具體情況選擇合適的吊具與吊索;不準用吊鉤直接纏繞重物,不得將不同種類 或不同規(guī)格的吊索、吊具混在一起使用;吊具承載不得超過額定起重量,吊索不得超過安全負荷;起 升吊物,應檢查其連接點是否牢固、可靠;
(三)吊物捆綁應牢靠,吊點和吊物的重心應在同一垂直線;
(四)禁止人員隨吊物起吊或在吊鉤、吊物下停留;因特殊情況進入懸吊物下方時,應事先與指 揮人員和起重機司機(起重操作人員)聯(lián)系,并設置支撐裝置,不得停留在起重機運行軌道上;
(五)吊掛重物時,起吊繩、鏈所經(jīng)過的棱角處應加襯墊;吊運零散的物件時,應使用專門的吊 籃、吊斗等器具;
(六)不得綁掛、起吊不明重量、與其他重物相連、埋在地下或與地面和其他物體凍結在一起的 重物;
(七)人員與吊物應保持一定的安全距離,放置吊物就位時,應用拉繩或撐竿、鉤子輔助就位。 第十五條 起重作業(yè)完畢,作業(yè)人員應做好以下工作:
(一)將吊鉤和起重臂放到規(guī)定的穩(wěn)妥位置,所有控制手柄均應放到零位,對使用電氣控制的起 重機械,應將總電源開關斷開;
(二)對在軌道上工作的起重機,應將起重機有效錨定;
(三)將吊索、吊具收回放置于規(guī)定的地方,并對其進行檢查、維護、保養(yǎng);
(四)對接替工作人員,應告知設備、設施存在的異常情況及尚未消除的故障;
(五)對起重機械進行維護保養(yǎng)時,切斷主電源并掛上標志牌或加鎖。 第十六條 人工搬運
(一)工作人員應根據(jù)搬運物件的需要,應穿戴符合生產(chǎn)過程中為免遭或減輕事故傷害和職業(yè)危 害的個人防護用品(ppe);
(二)搬運的過道應當平坦暢通,如在夜間搬運應有足夠的照明,如需經(jīng)過山地陡坡或凹凸不平 之處,應預先勘測道路;
(三)用人工搬運或裝卸重大物件而須搭跳板時,須使用厚 50mm 以上的木板,跳板中部須設有支 持物,防止木板過度彎曲。從斜跳板卸物件時,須用繩子將物件從后面拴住,工作人員應站在卸放重 物的兩側,不準站在卸放重物的正面下邊;
(四)不準肩荷重物登上移動式梯子或軟梯;
(五)容易破碎的物品必須放在適當?shù)目?、籃或架子上搬運;
(六)搬運管子、工字鐵梁等長形物件,應注意防止物件甩動,傷害附近的人員或設備。用車推時應綁扎牢固;
(七)加熱的液體應放在專門的容器內(nèi)搬運,并且不得盛滿,應用車子推或兩人抬,不準一人肩 荷搬運。
第十七條 手工搬運及其安全要求
(一)肩扛,其重量以不超過本人體重為宜。最好有人搭肩,搭肩應稍下蹲,待重物到肩后,直 腰起立,不能彎腰,以防扭傷腰部;
(二)肩抬,兩個以上抬運重物時,必須同一順肩。換肩時重物須放下。多人共同搬運、抬運或 裝卸較大的重物時,應有一人擔任指揮,搬運的步調(diào)應一致,前后扛應同肩,必要時還應有專人在旁 監(jiān)護;
(三)使用撬杠?？筛鶕?jù)具體情況采用長短大小不同規(guī)格的撬杠。操作時,撬杠應放在身體一側, 兩腿叉開,兩手用力。不準站在或騎在撬杠上面工作,也不準將撬杠放在肚子下,以防發(fā)生人身傷害 事故。
(四)使用跳板時應注意以下事項:
1.必須使用厚度大于 50mm 的跳板,凡腐朽、扭紋、破裂的跳板,均不得使用;
2.單行跳板,其寬度不得小于 0.6m。雙行跳板,其寬度不得小于 1.2m;
3.跳板坡度不得大于 1:3。凡超過 5m 長的跳板,下部應設支撐;
4.跳板兩頭應包扎鐵箍,以防裂開。
第十八條 用管子滾動搬運必須遵守下列規(guī)定:
(一)使用滾杠搬運應由專人負責指揮;
(二)管子能承受重壓,直徑相同,長短適合,光滑垂直。管子承受重物后,兩端各露出托板長 度宜在 150~300mm 內(nèi),以便調(diào)節(jié)滾動搬運轉向
(三)在重物滾動搬運中,放置管子應在重物移動的前方,并應有一定距離。在移動中需要增加 滾杠時,必須停止移動;
(四)在移動中需要調(diào)正方向時,應采用錘擊方式,嚴禁用手直接調(diào)整。禁止用手去抓受壓的滾 杠,拿取滾杠時,四指伸進筒內(nèi),拇指壓在上方,以防壓傷手指;
(五)重物上坡時應用木楔墊牢管子,以防管子滾下;下坡時,必須用繩子拉住重物的重心,防 止下滑過快。
第12篇 某某小區(qū)物業(yè)管理運作觀念
某小區(qū)物業(yè)管理運作觀念
安全觀念
zz的設計定位決定了物業(yè)使用人對物業(yè)安全和人身財產(chǎn)安全的需求,作為物業(yè)管理服務者,就必須確立安全觀念,因此,安全防范工作顯得極為重要。安全防范工作應包括:防火、防毒、防盜、防亂、防溢、防事故(包括突發(fā)性公共衛(wèi)生事故)、防故障、其它。
服從觀念
物業(yè)管理服務過程中,分分秒秒都有可能發(fā)生各種障礙的可能性,從這個意義講,物業(yè)管理服務從業(yè)人員只有服從,障礙就是命令,杜絕不、不會、不知道、不是我管的現(xiàn)象發(fā)生,并且堅持三不放過原則。(即障礙原因不查清楚、責任者未查清、處理意見和改進措施未拿出來)。
營銷觀念
物業(yè)管理服務在實施過程中,是營銷的過程,也是創(chuàng)造希望市場的過程,每位員工的每個作業(yè)節(jié)點,都將影響企業(yè)營銷的成功與否。我們要通過我們不懈地努力,使我們所提供的服務潛在地進入業(yè)主和使用人的心中,并占據(jù)明確、獨特、牢固的地位,從而在界定的領域內(nèi)占具應有的份額。
參與觀念
物業(yè)管理服務作為開發(fā)商的延伸部分,樓宇建設過程的參與是非常重要的,根據(jù)我們的經(jīng)驗,物業(yè)管理服務公司的參與,應嚴把四關,即功能設計關、建設配套關、工程質(zhì)量關、業(yè)戶入住關。
科技觀念
當今社會,科學技術日新月異,高新技術的普及應用遍及社會經(jīng)濟活動的各個領域,作為一名現(xiàn)代物業(yè)管理者,必須擁有很強的科技觀念,才能使自己所管理的物業(yè)走在時代的前列,滿足業(yè)主和使用人的各種合理要求,尤其針對zz物業(yè)而言,顯得更為重要。
細微觀念
評價物業(yè)的優(yōu)劣,不僅僅在于其豪華程度,功能設施、地理位置等硬件,更重要的是管理和服務這個軟件。什么是優(yōu)質(zhì)服務我們認為,所謂優(yōu)質(zhì)服務,在于那溫暖如春的一份微笑,在于那清泉純靜而快樂的一聲問候,在于那感覺到家一般的一縷溫馨……。那無數(shù)個沁人心脾的一,這些不能言傳卻無時無刻存在于顧客身邊的細微之處,能讓人體會到什么是優(yōu)質(zhì)服務。
人才觀念
無論是企業(yè)品牌的樹立,還是優(yōu)質(zhì)服務的提供,都離不開人的作用,用什么樣的人,將決定著企業(yè)經(jīng)營的結果。物業(yè)管理服務行業(yè)屬勞動密集型行業(yè),人的主觀作用將更明顯。提高從業(yè)者的文化知識,作業(yè)技能、職業(yè)道德、服務觀念以及提升服務能級是我們公司的立業(yè)之本。
第13篇 雅園物業(yè)服務理念方針內(nèi)容運作機制管理措施
雅園物業(yè)服務理念、方針、內(nèi)容、運作機制及管理措施
一、服務理念
堅持以人為本專業(yè)服務、用心管理的理念,聆聽客戶的需求,提供創(chuàng)新及符合用戶需求的專業(yè)服務。以管理職能社會化,管理組織企業(yè)化,管理形式專業(yè)化,管理過程商業(yè)化,管理關系契約化為管理目標。提供全方位綜合管理和全天候的優(yōu)質(zhì)服務,為小區(qū)業(yè)戶提供一個安全、整潔、和諧、文明、優(yōu)雅、舒適的現(xiàn)代化居住條件和環(huán)境,使所管理的物業(yè)得到保值、增值。
二、方針
實現(xiàn)有效經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧的方針,開展服務為主,多種經(jīng)營,從管理服務轉換經(jīng)營管理機制,求得自身的生存與發(fā)展。
三、內(nèi)容
從全天候服務、全過程管理的物業(yè)管理要求出發(fā),服務的重點內(nèi)容有:
第一類 前期管理
(一)配合開發(fā)商:做好項目前期的規(guī)劃設計,從物業(yè)管理的角度對物業(yè)的環(huán)境布局,功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、管線布置、竣工驗收等多方面提供合理化建議。
(二)配合銷售:在銷售過程中對業(yè)主(客戶)進行常規(guī)物業(yè)管理知識、裝修制度的宣傳及解答。向業(yè)主征詢物業(yè)管理的需求。并與業(yè)主簽訂《業(yè)主臨時公約》。
(三)接管驗收:對主體建筑、附屬設備、配套設施、道路、場地和環(huán)境綠化。特別重視綜合功能的驗收。
第二類物業(yè)的基礎管理
(一)房屋建筑管理:此項是物業(yè)管理的基礎工作,即對樓宇、附屬建筑的保養(yǎng)、維修,使之保持良好的使用狀態(tài),并使物業(yè)整體保持完好、美觀,延長其使用年限。
(二)房屋設備維修管理:對供排水、供電、市政公用設施、安防、消防系統(tǒng)等設備的運行、保養(yǎng)、維修,使之保持良好的使用狀態(tài)。我們深信設備、設施的正常運行是小區(qū)業(yè)戶生活的基本保障。對此,我們組建一支專業(yè)化水平高的水電技術人才,制定一套完善、嚴謹、科學、合理的設備管理、操作流程的規(guī)章制度,運用電腦技術對設備進行包括設備檔案、維修保養(yǎng)計劃,日常保養(yǎng)安排及出勤事項進行管理,做到設備故障發(fā)生率控制在1%以下。
第三類物業(yè)的綜合管理
(一)入住裝修管理:「 」是一個新建小區(qū),入住的業(yè)主/業(yè)戶在二次裝修中給物業(yè)管理工作帶來了很大的工作量,為防范違章裝修的情況,管理公司貫通以人性化管理的手段,加強宣傳工作,在業(yè)主/業(yè)戶收樓入住時就對其進行宣傳培訓,并填寫裝修申請表。提供裝修特別提示,有據(jù)可依。在裝修審批上嚴格把關,并明確雙方的契約關系。加強裝修戶的追蹤監(jiān)管,采用管理員、工程人員、保安員三級巡查齊抓共管的方法,對違章裝修的業(yè)戶曉之以理,動之以情耐心做業(yè)戶思想工作,做好人性化的協(xié)調(diào)工作,將違章裝修消滅在萌芽狀態(tài)。
(二)
(三)清潔管理:包括對小區(qū)公共部位的清潔,垃圾、廢物、排污管道等的清除和污水、雨水的處理,以保持小區(qū)的干凈整潔。
(四)綠化管理:小區(qū)的綠化日常的養(yǎng)護,提供良好的生態(tài)環(huán)境,并創(chuàng)造條件建立小型花圃,既美化小區(qū)環(huán)境,又可滿足業(yè)戶的需要。
(三)消防管理:包括對業(yè)戶物業(yè)使用人的消防宣傳教育,消防器材、設施的養(yǎng)護,消防力量的組織和管理。
(四)安全管理:包括小區(qū)范圍內(nèi)的治安、保衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控等,并包括排除各種干擾,處理小區(qū)內(nèi)突發(fā)事件,保持小區(qū)良好的生活環(huán)境和秩序。創(chuàng)一方文明,保一方平安是我們?nèi)w員工肩負的職責與義務,我們將24小時的嚴密保安服務,實施人防、物防與技防的相結合。人防由監(jiān)控管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度,強調(diào)多重結合,白天寬松與夜晚嚴密相結合,實行多重巡查;物防上通過封閉式的圍墻、圍欄、內(nèi)置式防盜窗花等手段提高防范能力,在充分強調(diào)人的因素的前提下,以技防為主,運用小區(qū)的智能化保安設施,如閉路電視、紅外探頭、門禁、巡更點等,結合管理中心的統(tǒng)一管理,確保治安防范的快速反應。
(五)車輛管理:對小區(qū)內(nèi)機動車輛、非機動車輛實施安全管理,疏導與管理車輛進出和停放,維持小區(qū)良好的交通秩序。
(六)社區(qū)文化建設:社區(qū)文化是中國物業(yè)管理行業(yè)的重要特征。進入21世紀的人們對自身的居住環(huán)境已不滿足于過去剛剛發(fā)展起來的單一的物來管理服務,小區(qū)是人們工作八小時以外享受精神文明熏陶的重要場所,所以他們都希望生活在社區(qū)文化氣息濃厚,富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中,從而得到高品味人生體驗和精神上的滿足。因此,對于社區(qū)文化建設,憑借多年以來的管理經(jīng)驗,強調(diào)以社區(qū)成員為中心,尊重業(yè)戶,相信業(yè)戶,依靠業(yè)戶,充分調(diào)動業(yè)戶的積極性,通過富教于樂,循序漸進的社區(qū)文化建設,培育社區(qū)精神,提高居民的文化素質(zhì),整合共享價值觀念,增強社區(qū)凝聚力和向心力,使物業(yè)管理收到事半功倍的功效。我們的目標是使「大唐世家」的文化建設具有代表性、先進性和實用性,使之成為整個文化生活中的一個標志性典范。
四、管理運作機制
公司每年與管理處簽訂管理目標、經(jīng)濟指標責任書,管理處各級員工與管理處簽訂服務質(zhì)量保證書,實行計劃目標責任制管理,同時,還貫以督導管理,全面質(zhì)量管理,協(xié)調(diào)管理及實行值班經(jīng)理日常管理責任制。
嚴密、科學、規(guī)范的管理運作機制是為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷服務的保證,更使管理運作逐漸走向良性循環(huán),實施物業(yè)管理服務運作機制如下:
(一)計劃目標管理
根據(jù)《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》、《物業(yè)管理條例》的要求,按照全國優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)的標準制定各項管理指標;制定三年內(nèi)將「」創(chuàng)建成福建省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。
(二)督導管理
采取有效的督導管理方式,對各職能部門實施監(jiān)督指導管理,保證工作正常運作,提高工作效率和工作質(zhì)量,具體有以下四種作法:
⑴經(jīng)濟管理 :公司與各級員工簽訂勞動責任狀,明確員工的權利與義務,并制定各員工所在崗位和工作績效相掛鉤的工資制度,以此來調(diào)動員工的工作積極性。
⑵法規(guī)管理 :遵循既訂的規(guī)章制度和工作程序來規(guī)范員工的言行,提高工作效率和工作質(zhì)量。
⑶行政管理 :實行每月、每周部門詳細的工作計劃,物業(yè)經(jīng)理每天上班前20分鐘組織管理級召開早會布署當日工作,下達工作任務,總結前一天的工作情況,分析存在的問題,提出解決辦法;并每周召集主管人員開一次辦公會,講評和布置工作,聽取匯報,分析存在問題,提出解決辦法。
⑷激勵、培訓管理: 物業(yè)管理是多工種的服務行業(yè),平凡而樸實無華,為預防員工在一天天的重復工作當中滋生惰性,我們采取通過各種培訓教育手段喚起、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、職業(yè)的榮譽感和責任意識,讓廣大員工都能在不斷挑戰(zhàn)平凡的過程中不斷超越,
并樹立員工與管理中心利益一致性的認同感和與小區(qū)榮辱與共的使命感,不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。
(三)全面質(zhì)量管理。
根據(jù)國家質(zhì)量評定質(zhì)量標準,全面推行質(zhì)量管理,成立全面質(zhì)量管理小組,按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程標準,各級管理人員要認真檢查質(zhì)量情況,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時糾正,使工作質(zhì)量不斷提高。
(四)協(xié)調(diào)管理
運用協(xié)調(diào)的管理辦法解決在管理服務過程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)戶之間的矛盾和沖突。一是鼓勵員工、業(yè)戶對管理服務工作提出合理化建議、批評意見或投訴,增強服務氣氛和管理的凝聚力,把存在的問題暴露出來,從而盡早防止嚴重后果的發(fā)生;二是在解決因員工士氣低落、服務質(zhì)量低劣,造成業(yè)戶有不滿情緒的問題時,若說服或協(xié)商無效,可采取行政辦法,運用行政紀律與指令加以解決。
(五)實行中央值班經(jīng)理日常管理責任制
管理處設值班調(diào)度室,由各部門經(jīng)理輪值行使管理日常工作的指揮權,及時處理日常事務和突發(fā)事件,協(xié)調(diào)各部門的工作,接受業(yè)戶投訴,保證管理機制的高效運轉。這樣不但有利于管理,方便業(yè)戶,而且有利于主任集中精力做好各種工作,有時間深入到工作現(xiàn)場抓落實。
(六)導入物業(yè)管理ci系統(tǒng)戰(zhàn)略
在管理運作中全面推行ci視覺識別系統(tǒng),從細處入手,創(chuàng)大品牌效應,在小區(qū)內(nèi)設置各種形象指示牌,形成獨有的社區(qū)文化個性和文明建設特色的住宅小區(qū)。
五、管理措施
在具體操作管理過程中,我們采取如下的十項措施:
1.實施高素質(zhì)人才隊伍,加強培訓、動態(tài)管理;
2.全面貫徹以人為本服務理念,主動為業(yè)戶提供動態(tài)的、主動的服務;
3.對整個小區(qū)全面導入ci識別系統(tǒng),規(guī)范管理;
4.實施制度化服務、人性化管理,執(zhí)行激勵機制和末尾淘汰機制;
5.采取人防與技防相結合,建立健全各種值班制度,堅持定期檢查樓宇防盜與安全設施,加強各崗位的警衛(wèi)及中央監(jiān)控,堅持24小時值班巡邏,做到萬無一失;
6.按預防為主,宣傳先行,防消結合指導思想,做好消防設備、設施的日常維護保養(yǎng)與檢測,并建立各項消防安全管理制度,組建一支義務消防隊,實行軍事化管理,提高員工突發(fā)事件的處理能力。
7.清潔保潔是小區(qū)管理的一個重要環(huán)節(jié),我們制定完善的保潔細則及部門崗位責任制,實行劃分區(qū)域,定期清洗梯位及公共通道,保持小區(qū)整潔,垃圾日產(chǎn)日清,做到路無樹葉影,過道無煙頭雜物。
8.美化小區(qū)環(huán)境,維護小區(qū)的綠化地帶,定期對小區(qū)內(nèi)的花草樹木洗淋、修剪、補種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲害,給業(yè)戶創(chuàng)造一個人與自然和諧的環(huán)保小區(qū),做到綠樹成一線,草地綠成片,黃葉看不見。
9.設備、設施的正常運行是小區(qū)業(yè)戶生活的基本保障,我們在加強設備、設施的日常維護、保養(yǎng),對設備的故障及時維修與處理,定期檢查等日常工作外,做到因管理責任造成的責任事故率為0,正常供水、供電率為98%,設備、設施完好率達98%以上。
第14篇 z苑小區(qū)前期物業(yè)管理運作工作
某苑小區(qū)前期物業(yè)管理與運作工作
管理處人員應在工程驗收后進行,也可以同時進行。但由于相關性的交接方不同,驗收的側重點及程度也不同,需要區(qū)別對待。工程驗收是施工單位向發(fā)展投資商移交物業(yè),驗收的方式按國家標準進行。而物業(yè)接管驗收是發(fā)展投資商向物管方移交物業(yè),驗收的方式是按業(yè)主、租戶進駐的使用要求進行檢查,主要是進行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收,資料交接、其它交接等三個方面。
第一節(jié)現(xiàn)場驗收主要項目
一、土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、墻身及地面有無滲水;地下室墻面有無滲水,地面有無空鼓及滲水,進出口坡道防滑等;前廣場及架空層綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。
二、裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾;門和門柜及附件;護欄及扶手;燈具及其它小電氣設施;墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);
公共區(qū)域設施設備的外裝飾;各種標識及區(qū)域圖示;公共洗手間、會議室、垃圾中轉站、各設備管理用房、信報箱等;
三、供配電系統(tǒng):包括正常供配設備;應急供配電設備;油箱及油庫、各配電房設備;各強電檢查井內(nèi)管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;
四、給排水系統(tǒng):各供水、消防水泵及電機等;各水箱;比例中項排水管網(wǎng)、接頭及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等;人防工程及供水系統(tǒng)等。
五、弱電系統(tǒng):消防報警系統(tǒng)(消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動化(模塊控制的空調(diào)、采暖、電力、保安等);弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等。
第二節(jié)資料交接
一、產(chǎn)權資料:項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照、丈量報告等;
二、技術資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、構配件的鑒定合格證書、設備(水、電、發(fā)電、電梯)及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水、供暖管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。
三、驗收資料:工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電話、網(wǎng)絡保養(yǎng)及協(xié)議等。
第三節(jié)其它交接
一、設施設備的備品備件,施工剩余材料備品等;
二、具有保修期的設施設備施工或購買合同(保修協(xié)議書)等。
三、公共區(qū)域各通道門、設備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。
接管驗收注意事項:
(1)在接管驗收前,管理處應該主動與管理方協(xié)商有關驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等),同時要盡量明確驗收標準、明確交接雙方的責、權、利。
(2)接管驗收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量而且還應清點物業(yè)內(nèi)各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗收報告須經(jīng)交接雙方簽字后才能生效。
(3)針對初驗發(fā)現(xiàn)的情況,必須整改的,書面報請施工管理方督促施工單位返修,一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請用戶認可,屬于無法返修的項目報告__苑 開發(fā)商記錄備案;屬于暫無須返修的問題,列出清單報請__苑 開發(fā)商備案。
四、設施設備試運行:
為保證業(yè)主進駐后設備即能正常運行,在設施設備驗收完成后進行一個設備試運行階段,在這個期間,管理處工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉移,由管理處工程技術人員開始直接操作設備,但設備安裝調(diào)試單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓。
五、清潔開荒:
在業(yè)主、租戶進駐前,管理方將負責進行初次全面清潔工作,在清潔開荒中,管理處要注意對墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面的清潔液,防止腐蝕以上材料避免業(yè)主、租戶損失及后續(xù)物業(yè)管理的困難。
六、公眾文件的確立:
為保證__苑業(yè)主全面進駐后得到良好的服務,管理處應該主動將注意事項、管理處聯(lián)系電話、值班電話及管理承諾、《業(yè)主、租戶手冊》、《業(yè)主、租戶管理公約》等一系列公眾文件呈交__苑發(fā)展商審閱,在修改后整理成冊,公布于業(yè)主、租戶。
七、做好業(yè)主全面進駐的準備:
在全面進駐之前,我公司將主動與發(fā)展商聯(lián)系,確定包括入遷的單位及辦公場所、日期及時間、物資數(shù)量、停車地點、搬遷時間、搬遷路線等,并共同制定搬遷計劃及注意事項。管理處應該全力以赴地配合確認公共區(qū)域、照明、洗手間、停車場標識等正常。在適用過程中,管理處應再次確認安排事項,派有關人員在現(xiàn)場迎接、指引路線,同時監(jiān)督搬運工作遵守有關規(guī)定,保持良好秩序,減少對其它單位的影響。在遷入完成應立即在征詢意見后跟進改善服務。
根據(jù)__苑的具體情況來看,目前還沒有業(yè)主、租戶入場,物業(yè)管理公司將提前進入管理,配合施工和出售和招租工作。若__苑發(fā)展商選中與我司合作進行管理,我司將與發(fā)展商共同商議入場前的費用問題,若前期進入管理,對于人員配備,我公司會按發(fā)展商提出來的要求隨時增加人員和設備,滿足廣大業(yè)主的需求,提高服務檔次,真正做到令業(yè)主、租戶、發(fā)展商領導滿意。
第15篇 濱海物業(yè)管理服務運作模式
濱海新城物業(yè)管理服務運作模式
根據(jù)濱海新城的特色,擬在濱海新城推行科學、實用的禮賓助理服務及二全管理特色管理運作模式,從而擴大物業(yè)管理的服務領域,使服務更為細致,反應更為快捷;使物業(yè)管理公司的人員更為精簡、工作更為高效。二全管理倡導全程控制、全效管理,禮賓助理既是物業(yè)區(qū)域的服務員,又是所轄區(qū)域內(nèi)服務質(zhì)量的管理和監(jiān)督者,既要做好本職工作,又要監(jiān)督解決物業(yè)管理所涉及的其他崗位工作。雙重身份,雙重管理服務意識,使員工的積極性大為提高,自主、自律性增強,很多問題在萌芽階段就被發(fā)現(xiàn),被處理解決。
二全管理即指:全程管理、全效管理。
(一)全程管理
即對管理和服務的全過程進行管理和控制。遵循這一管理原則,首先要求在制定管理和服務流程時要確保服務由計劃安排、運作執(zhí)行、監(jiān)督檢查到反饋整改,形成一個閉環(huán)管理控制系統(tǒng)。其次,在運作中要做到對閉環(huán)管理中的每一環(huán)節(jié)都能有效控制。另外,還要在員工中建立一種管理理念:員工不光是物業(yè)區(qū)域內(nèi)的服務者,同樣還是物業(yè)區(qū)域內(nèi)服務質(zhì)量的管理者和監(jiān)督者,要積極參與服務流程的管理和控制。只有這樣,才能保證全程管理的有效執(zhí)行。例如,業(yè)主向物業(yè)管理中心服務前臺提出報修,物業(yè)管理中心服務前臺應馬上派出工程人員到現(xiàn)場維修。工作結束后,物業(yè)管理中心要在有效時間內(nèi)回訪或電話問詢業(yè)主,詢問維修情況如何,服務過程是否滿意,并向公司反饋業(yè)主信息。如有問題,物業(yè)管理中心要拿出整改措施,保證業(yè)主滿意。同時分析問題原因,找出根源,進行整改。
(二)全效管理
即指對物業(yè)管理和服務的效果的管理和評估,也即對服務質(zhì)量和水平的管理和控制。建立第三方評估體系,第三方可以是物業(yè)管理行政主管部門與質(zhì)量管理專業(yè)機構組成的專業(yè)評估小組以明訪或暗訪的形式進行評估。由第三方來評估可以做到客觀、準確和實效。另外,物業(yè)管理公司在制定管理流程時,按照iso9000質(zhì)量管理體系作為指導,并嚴格按照iso9000體系要求進行內(nèi)部質(zhì)量跟蹤和評估,形成一個內(nèi)部的服務運作監(jiān)督、管理體系。由內(nèi)部的自我監(jiān)督、自我完善的質(zhì)量保證體系,加之外部的客觀評價,雙向監(jiān)督和控制,保證物業(yè)管理的全過程是有效的,服務質(zhì)量是優(yōu)質(zhì)的。
禮賓助理服務的體現(xiàn)
(一)分別于每一個住宅大堂設禮賓助理,24小時接受咨詢和服務。
(二)禮賓助理負責向住客提供全方位的尊貴服務,接收客戶電話之服務要求、投訴等,向各部門轉達住戶的要求,協(xié)調(diào)各部門的工作,保證住戶需求在24小時內(nèi)獲得反饋。助理對客戶提出的服務要求進行全程監(jiān)控,務求按時確保服務質(zhì)量;定期拜訪客戶,聽取服務質(zhì)量反饋意見。
