物業(yè)公司項目管理制度是確保物業(yè)服務質量、提高運營效率、維護業(yè)主權益以及保障公司內部管理秩序的關鍵工具。它旨在規(guī)范項目運作流程，明確各部門職責，優(yōu)化資源配置，預防和解決可能出現(xiàn)的問題，從而提升公司的整體績效。
包括哪些方面
物業(yè)公司項目管理制度主要包括以下幾個核心方面：
1. 項目策劃與啟動：定義項目的范圍、目標、時間表和預算，以及團隊的組建和分工。
2. 服務標準與執(zhí)行：制定詳細的物業(yè)服務標準，包括日常維護、設施管理、客戶服務等方面，確保服務質量和業(yè)主滿意度。
3. 質量監(jiān)控與評估：建立質量檢查體系，定期進行內部審計和業(yè)主滿意度調查，對服務效果進行評估。
4. 風險管理：識別潛在風險，制定預防和應對措施，確保項目的穩(wěn)定運行。
5. 人力資源管理：設定員工培訓、考核和激勵機制，提升團隊專業(yè)技能和服務意識。
6. 財務管理：規(guī)范財務流程，控制成本，確保項目的經濟效益。
7. 溝通協(xié)調：建立有效的內外部溝通渠道，確保信息的及時傳遞和問題的妥善解決。
重要性
物業(yè)公司項目管理制度的重要性體現(xiàn)在：
1. 提升效率：通過標準化流程，減少工作中的混亂和延誤，提高工作效率。
2. 保證質量：明確的服務標準和質量監(jiān)控，確保業(yè)主得到優(yōu)質、一致的物業(yè)服務。
3. 控制風險：有效的風險管理可以預防和減少突發(fā)事件對業(yè)務的影響。
4. 增強合規(guī)性：遵守法規(guī)和行業(yè)規(guī)定，降低法律風險，保護公司聲譽。
5. 促進員工發(fā)展：良好的人力資源管理有助于員工的職業(yè)成長，提高員工滿意度和忠誠度。
方案
為建立健全物業(yè)公司項目管理制度，建議采取以下措施：
1. 根據(jù)公司的實際情況，制定符合業(yè)務需求的項目管理手冊，明確各項流程和責任。
2. 加強員工培訓，使全體員工理解和掌握管理制度，提高執(zhí)行力。
3. 定期審查和更新制度，以適應市場變化和業(yè)主需求。
4. 設立專門的項目管理部門，負責制度的實施和監(jiān)督，確保其有效運行。
5. 引入第三方評估機構，客觀評價制度的實施效果，持續(xù)改進。
6. 建立反饋機制，鼓勵員工和業(yè)主提出改進建議，促進制度的不斷完善。
通過以上方案，物業(yè)公司可以構建一套科學、高效的項目管理制度，為實現(xiàn)長期穩(wěn)定的發(fā)展奠定堅實基礎。
物業(yè)公司項目管理制度范文
第1篇 某某物業(yè)公司項目分級評估管理辦法
某物業(yè)公司項目分級評估管理辦法
隨著物業(yè)管理法制化、規(guī)范化、市場化的發(fā)展,為抓住機遇,主動參與市場競爭與合作,貫徹__物業(yè)五年規(guī)劃中提出的產業(yè)規(guī)模化、品牌最優(yōu)化、綜合效益最大化的發(fā)展方針,對外面向市場及廣大客戶展示__物業(yè)的專業(yè)風范,對內賦予物業(yè)管理全新的內核和精神。針對總部發(fā)展方針并結合nj公司發(fā)展需要,進一步明確項目現(xiàn)場管理的責、權、利,增強項目管理的綜合效益、規(guī)范運作和風險防范意識,體現(xiàn)高品質、高回報,完善內部競爭機制,充分發(fā)掘內部潛力,做好資源優(yōu)化配置,促進項目的可持續(xù)性發(fā)展,努力實現(xiàn)總部規(guī)劃中要求的成為cbd高級物業(yè)管理資深專家、物業(yè)管理企業(yè)顧問專業(yè)機構、規(guī)?；飿I(yè)服務之先導企業(yè)的三個市場定位,對在管項目進行管理等級評定。
為體現(xiàn)項目等級的科學性和公平性,企業(yè)管理與培訓部根據(jù)項目品牌效益、經濟效益、規(guī)模效益等綜合因素,分6大類,19個細目建立項目評估體系,對nj公司在管項目進行分類:(具體辦法見附件)
說明:
1、90分以上(含90分)為a類;70分-89分為b類;70分以下為c類。
2、a類項目年利潤必須超過20萬,對應完成利潤總額得滿分;b類項目年利潤為5-10萬;c類項目年利潤為0-5萬。
3、根據(jù)項目分類,由行政與人力資源部擬定人員配置、年薪制及資源支持具體配套辦法。本辦法每年審核一次,并重新審定項目類別,體現(xiàn)持續(xù)改進和發(fā)展的原則。
4、本辦法由項目主管部門企業(yè)管理與培訓部根據(jù)《項目等級評估表》內所列內容組織項目等級評估,評估結果由總經理辦公會議審核確定。
第2篇 某某物業(yè)公司項目管理辦法
某物業(yè)公司項目管理辦法
1、目的:
為適應公司的不斷發(fā)展和規(guī)?；洜I的需要,規(guī)范和加強項目品質管理,創(chuàng)建物業(yè)管理精品,樹立__(nj公司)物業(yè)品牌,依據(jù)iso9001:2000質量管理體系、《__物業(yè)管理有限公司服務質量考核標準》制訂本辦法。
2、適用范圍:
本辦法適用于物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理在管項目、新拓展的委托管理項目、物業(yè)管理顧問項目。
(項目是指:商場、商城、寫字樓、綜合寫字樓、商住摟、封閉式居民小區(qū)、別墅區(qū)、工業(yè)廠房、政府、院校、部隊、醫(yī)院進行社會化管理的物業(yè)等)
3、組織機構及工作職責
3.1.1、報告上級:公司總經理/副總
3.1.2、督促下級:品質主任、培訓主任、項目負責人
3.1.3、聯(lián)系部門:項目支持及項目監(jiān)督職能部門經理、質量監(jiān)督員(部門主管)
3.2、工作職責、權限
3.2.1、工作職責
3.2.1.1、每周向公司總經理/副總經理匯報項目管理情況
3.2.1.2、負責iso9001:2000質量管理體系文件的管理,物業(yè)管理圖書、資料管理
3.2.1.3、負責項目管理檔案的建立
3.2.1.4、負責項目組織機構,崗位設置審核
3.2.1.5、負責項目重大機電設備維護更新,采購及行政費用審核
3.2.1.6、負責公司vis標識系統(tǒng)歸口管理
3.2.1.7、負責項目日常管理監(jiān)督、檢查工作
3.2.1.8、處理項目突發(fā)事件、業(yè)主重大投訴
3.2.1.9、負責公司二級培訓的實施,三級培訓的檢查指導
3.2.2.0、負責項目季度、年度檢查考核工作
3.2、工作權限
3.2.2.1、iso9001:2000質量管理體系檢查、監(jiān)督權,公司圖書、資料管理權
3.2.2.2、項目管理檔案檢查、監(jiān)督權
3.2.2.3、項目主任、主管提名權,組織機構、崗位設置審核權
3.2.2.4、重大機電設備維護、更新,預算內月度、年度采購及行政費用審核權
3.2.2.5、公司vis標識系統(tǒng)使用審核權
3.2.2.6、項目日常管理檢查權,日常業(yè)務審核權
3.2.2.7、項目突發(fā)事件、業(yè)主重大投訴處理建議權
3.2.2.8、項目三級培訓的檢查、指導權
3.2.2.9、項目季度、年度考核權,獎金發(fā)放審核權
4.工作程序
4.1.1.1、匯報工作
項目負責人日常業(yè)務請示匯報→品質培訓部經理處理并定期報告→總經理/副總經理
4.1.1.2、iso9001:2000
企管部檢查→品質主任匯總→品質培訓部經理審核→總經理/副總經理審定
4.1.1.3、項目組織機構、崗位設置
項目負責人→品質培訓部經理審核/行政與人力資源部審核→總經理/副總經理審批
4.1.1.4、項目管理檔案
項目負責人→品質培訓部經理→總經理/副總經理審定
4.1.1.5、采購
項目負責人→品質培訓部經理匯總審核→提交計劃財務部審核、組織、評審→總經理/副總經理審批
4.1.1.6、vis管理
項目負責人→品質培訓部經理→總經理/副總經理審批
4.1.1.7、日常工作管理檢查
企業(yè)管理培訓部組織→品質培訓部經理主持→報告總經理/副總經理
4.1.1.8、突發(fā)事件、重大投訴處理
值班經理→項目負責人→品質培訓部經理→總經理/副總經理
4.1.1.9、培訓
項目負責人→培訓主任→品質培訓部經理→總經理/副總經理
4.1.2.0、年度、季度考核
項目負責人→品質培訓部經理/行政與人力資源部/計劃財務部審核→總經理/副總經理審批
第3篇 某物業(yè)公司項目管理處內部檢查工作規(guī)程
物業(yè)公司項目管理處內部檢查工作規(guī)程
一、目的
規(guī)范管理處物業(yè)管理服務的監(jiān)督和檢查工作,確保提供服務的質量能滿足業(yè)主的要求。
二、適用范圍
適用于所有物業(yè)管理處屬下人員服務質量的內部檢查。
三、職責
1、管理處各崗位人員負責轄區(qū)各項工作的日檢。
2、各區(qū)域主管負責分管工作的旬檢。
3、管理處主任負責組織管理處每月工作的月檢。
四、工作規(guī)程
1、日常管理
(1)管理處每日按要求對責任區(qū)至少進行一次巡視和檢查,具體檢查內容包括:
a、公用設施是否保持正常使用功能;
b、轄區(qū)內各裝修施工隊有無違章作業(yè)現(xiàn)象;
c、有無私占用、使用公共場地現(xiàn)象;
d、轄區(qū)及樓宇內環(huán)境是否保持清潔、衛(wèi)生;
e、園區(qū)綠化植物完好情況。
小區(qū)主任根據(jù)棟數(shù)、人員配置及工作側重點情況合理分工巡樓任務、(包括主任、管理員、機電、收款員、保安隊長)。管理員每日將巡檢結果記錄在日巡樓記錄表、小區(qū)衛(wèi)生情況檢查表、小區(qū)綠化情況檢查表內。
對檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格項,管理員應及時向管理處主任反映,由相關部門人員按規(guī)定進行處理。
(2)、工程機電維護
機電人員每日對設備的運行狀況進行巡視和記錄,工程機電主管對其進行檢查后簽名,對記錄或檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應及時分析原因,并采取相應的糾正措施進行處理。
(3)、保安
保安隊長每日對保安員工作進行檢查,將檢查如實記錄在《保安一日工作記錄表》內。對發(fā)現(xiàn)的不合格項應及時采取糾正措施,并按有關規(guī)定進行處理。
2、旬檢
各區(qū)域主任、機電組長、保安隊長每旬分別對各范圍內工作進行一次全面檢查,并在對應記錄表上作出相應的小結和評價。
3、月檢
(1)、管理處主任會同機電主管每月最后一周周末組織相關人員對機電設備房進行檢評,以設備的保養(yǎng)完好及設備和房屋的清潔為主要評比內容,并進行設備的運行、保養(yǎng)、維修等考評記錄。
(2)、管理處主任會同保安大隊根據(jù)《保安員考核規(guī)程》對保安隊進行月檢,并在《保安工作月檢表》上作出相應記錄、評價。
(3)、管理處主任會同質管部每月底對管理員的紀律、工作實績等方面進行評價打分,并進行管理人員考核評比記錄。
4、對返工或返修后的服務過程由檢查人員按標準要求重新驗證并做記錄。
5、記錄的歸檔和保存
(1)、日檢旬檢記錄由管理處各崗位負責歸檔和保存,保存期限為1年。
(2)、月檢記錄由部門主管負責歸檔和保存,保存期限為3年。
五、相關記錄
1、《日巡樓記錄表》
2、《小區(qū)衛(wèi)生情況檢查表》
3、《小區(qū)綠化情況檢查表》
4、《設備運行記錄表》
5、《設備保養(yǎng)記錄表》
6、《設備維修記錄表》
7、《一日工作記錄表》
8、《保安工作月檢表》
9、管理人員考核評比記錄
編 制審 核
批 準生效日期
第4篇 物業(yè)公司項目綠化管理控制工作程序
物業(yè)公司項目綠化管理控制程序
1.0 目的
通過對各轄區(qū)的綠化環(huán)境實施全面指導和監(jiān)督管理,為住戶創(chuàng)造最佳的生活環(huán)境。
2.0 范圍
適用于公司管轄項目的綠化工作。
3.0職責
3.1清潔綠化部負責制定綠化工作程序、標準和檢查驗收標準。
3.2質管部每月(季)對各管理處進行綠化檢查。
3.3管理處負責對日常綠化的維護并對各分包方進行監(jiān)督。
4.0程序
4.1綠化工每天要對管轄區(qū)內的園林景觀及花草樹木進行保養(yǎng)、修剪和整形。
4.2根據(jù)花草樹木的長勢,按照綠化工作程序,綠化工要對生長不良、肥力不充足的花木適量施肥,提供花木正常生長發(fā)育所需的營養(yǎng)。
4.3清潔綠化部負責制定綠化工作程序、檢查和驗收標準,并定期對綠化工作人員進行行業(yè)務知識的培訓、考核。
4.4清潔綠化部要根據(jù)花木病害發(fā)生規(guī)律,制定預防管理措施,防止病蟲害的發(fā)生。
4.5管理處在日常生活和管理中要對本管轄區(qū)的綠化進行維護,要制止一切對綠化植物、綠化設施的破壞行為。
4.6質管部在每月(季)檢查中要對花木造型美觀定期修剪,防止病蟲害等情況進行檢查,根據(jù)問題對管理提出要求,并限期糾正綠化中存在的不合格項。
4.7在臺風暴雨來臨時 ,管理處要對易吹折的樹木做好預防措施,防止在臺風暴雨期間花木遭受損害。
5.0相關文件和記錄
wi/q《清潔綠化管理手冊》
第5篇 物業(yè)公司項目清潔管理控制工作程序
物業(yè)公司項目清潔管理控制程序
1.0 目的
對各管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生實施全面的監(jiān)督管理,為住戶創(chuàng)造最佳的生活環(huán)境。
2.0 范圍
適用于公司所管理項目的保潔服務工作。
3.0 職責
3.1 清潔綠化部負責聘請承包單位,簽定服務合同,制定清潔驗收標準和作業(yè)指導書。
3.2 管理處負責日常的清潔監(jiān)督工作。
3.3 質量管理部負責每月(季)對各管理處的保潔工作進行檢查。
4.0 程序內容
4.1清潔綠化部負責對新接的小區(qū)進行實地考察根據(jù)公共區(qū)域面積、小區(qū)實際情況,確定清潔工人數(shù),清潔設施的配置,制定清潔標準,編制作業(yè)指導書。
4.2 清潔綠化部按照當?shù)卣囊?guī)定,聘請有資質證明的專業(yè)單位作為除四害消殺、垃圾清運、日常保潔的承包單位,并簽定服務合同。
4.3 管理處要對日常的清潔進行巡查和監(jiān)督,要將衛(wèi)生巡查結果填寫在管理工作日檢報告表上,對存在的問題要及時通知保潔人員,并限期進行整改。如有多次通知不改者,對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生有影響的,要及時通知清潔綠化部,及早終止合同。
4.4 質管部每月(季)對各小區(qū)進行全面檢查時,要根據(jù)保潔標準對小區(qū)實施,清潔效果的檢查,發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生死角或衛(wèi)生不合格處要按規(guī)定進行扣分并責成管理處按期及時糾正。
4.5 清潔綠化部要定期對保潔、消殺等分包方進行服務質量工作的評審,如在服務過程中按合同規(guī)定標準出現(xiàn)不合格而又不及時整改者,管理處反映服務質量欠佳者,取消分包方資格。
4.6 管理處在日常工作中對清潔工作的監(jiān)督和管理要嚴格按清潔綠化管理手冊進行操作,要定期對保潔工人的業(yè)務知識培訓情況進行監(jiān)督。
5.0 相關文件和記錄
wi/q 《清潔綠化管理手冊》
第6篇 物業(yè)公司項目保安工作管理程序制度
物業(yè)公司項目保安工作管理程序
1.目的
建立一支訓練有素的保安隊伍、加強所轄區(qū)域的保安管理。
2.范圍
適用于公司各管理處
3.職責
3.1部門經理保安工作的全面指導、檢查、監(jiān)督和考核。
3.2保安主管負責保安管理工作的具體組織、落實、建議和培訓。
3.3保安班長負責保安工作的具體實施。
4.方法和過程控制
4.1來訪人員的管理
4.1.1任何來訪人員進入小區(qū)(大廈)、須在來訪登記處進行登記。
4.1.2來訪人員必須服從小區(qū)(大廈)管理人員的合理管理、不得無理取鬧、發(fā)生爭執(zhí)由管理處協(xié)調解決。
4.1.3凡來訪人員不可攜帶易燃、易爆、劇毒等物品進入小區(qū)(大廈)。
4.1.4執(zhí)行公務的部隊、公安、政府公務員等人員、因公進入小區(qū)(大廈)、也應出示證件并登記入冊。
4.1.5無明確探訪對象的人員、在未明來意之前、不得進入小區(qū)(大廈)。
4.1.6來訪人員進入小區(qū)(大廈)內應愛護公共設施、維護環(huán)境衛(wèi)生。
4.1.7小區(qū)(大廈)內所有設施、游樂場地等、只為住戶開放、來訪人員未經管理處同意不得使用。
4.1.8所有推銷、收破爛等閑雜人員、未經管理處允許、不得進入小區(qū)(大廈)。
4.1.9外來參觀人員如事先未與小區(qū)管理處取得聯(lián)系、應請其辦妥手續(xù)后再進入小區(qū)(大廈)。
4.2進場施工人員的管理
4.2.1所有施工人員憑管理處簽發(fā)的《臨時出入證》進入小區(qū)(大廈)。
4.2.2保安員在檢查《臨時出入證》時、應核對相片、施工人員姓名、證件有效期及管理處公章。
4.2.3若出入證丟失、施工人員應到管理處補辦證件后方可通行。
4.3內部員工管理
4.3.1內部員工應自覺服從保安人員的治安管理、主動提供配合。
4.3.2內部員工須使用指定的員工通道和專用電梯。
4.3.3內部員工離開轄區(qū)時、如有必要、應自覺接受安全檢查。
4.3.4內部員工在轄區(qū)內各項活動要嚴格遵守各項規(guī)章制度、保安員在各自工作崗位范圍有權指出員工各種違章違紀現(xiàn)象。
4.4要害部門(位)的管理
4.4.1凡能影響全面安全的部門(位)均為要害部門(位)、包括:高低壓配電房、發(fā)電機房、消防中心、財務部、文件資料室和總經理室等、要害部門(位)要有明顯標識。
4.4.2其它人員因工作需要進入要害部門(位)、需經值班人員批準方可進入。
4.4.3凡在要害部門(位)工作的人員要忠于職守、具有強烈的責任心、認真學習崗位技術、消防知識、熟悉并嚴格遵守操作規(guī)程。
4.4.4一切要害部門(位)、嚴禁攜帶易燃、易爆等危險物品進入。
4.4.5消防設施、器材要加強管理、經常檢查、保持完好、嚴禁移動或挪作它用。
4.4.6機械設備、線路管道、儀表、閥門、開關等要建立定期維修保養(yǎng)制度。
4.4.7主管需定期對要害部門(位)的安全落實情況進行檢查。
4.5對拾遺物品的管理
4.5.1員工在小區(qū)(大廈)內撿獲任何物品都必須及時交到管理處。
4.5.2管理處當值人員在接到物品時、必須將所撿物品進行詳細記錄。
4.5.3所拾物品均由質檢員負責保管并張貼拾遺物品啟示通知顧客。
4.5.4貴重物品保留一年無人認領時、由部門經理上報公司另行處理、一般物品保留三個月無人認領時、由部門經理做出處理決定并報公司備案。
4.5.5顧客認領失物時、須說明失物的內容、失物地點和出示其他有效證明后方可簽字認領。
4.6控制中心的管理
4.6.1控制中心是整個大廈的控制樞紐、負責對接收到的信息進行處理、及時調度、安排有關人員執(zhí)行。
4.6.2控制中心人員必須熟悉大廈各類管理人員的職責范圍和特長、熟悉大廈基本結構、設備、器材布置及其控制范圍。
4.6.3了解各類人員每天工作安排及行動去向。
4.6.4通過各類通訊設施、及時通知有關人員處理有關事宜及與公司的工作聯(lián)系。
4.6.5受理顧客投訴、及時調配人員處理并做好記錄。
4.6.6密切監(jiān)視、熟練操作消防控制主機、及時處理火警、故障信號、并做好記錄。
4.6.7檢查消防控制主機回路、分區(qū)、隔離點、故障狀態(tài)及原因、檢查消防聯(lián)動柜監(jiān)控性能及信號燈狀況。
4.6.8通過監(jiān)視器密切監(jiān)視出入大廈人員情況、發(fā)現(xiàn)可疑問及時通知附近有關人員注意和處理、并記錄在案。
4.6.9做好大廈公用房、設備房鑰匙的管理。
4.6.10指揮處理任何緊急情況、下達作戰(zhàn)方案、必要時通知有關領導或向社會機構求援、并做好詳細記錄。
4.6.11協(xié)調好保安、保潔管理工作。
4.6.12每天7:00收聽新聞及天氣預報、8:00~22:00按規(guī)定音量播放背景音樂、檢查控制中心各設備是否處與正常位置。
4.6.13做好交接班記錄。
4.6.14顧客裝修或專業(yè)技術人員需暫時隔離某報警點時、應積極配合、及時恢復并做好記錄。
4.6.15嚴格遵守設備保養(yǎng)計劃。
4.7對停車場的管理
4.7.1小區(qū)(大廈)內停車場屬于私家停車場、原則上外來車輛不得進入。
4.7.2顧客可根據(jù)需要向管理處申請租用車位。
4.7.3顧客申請經管理處經理審批后、簽訂《停車場車位租用協(xié)議書》。
4.7.4停車場保安憑管理處簽發(fā)的《車輛出入證》對車輛進行檢查、《車輛出入證》上須有車主及其車輛的相片、姓名及車牌號碼、車位號碼、車主房間號碼等資料、若資料有所變動、應及時知會管理處重新辦理。
4.7.5經同意進入小區(qū)(大廈)停車場的外來車輛、須服從車場保安的調度指揮、不得亂停亂放、擾亂車場秩序、若出現(xiàn)不服從管理者、保安員應立即通知部門主管以上人員進行處理。
4.7.6外來車輛停放時間超過半小時應按收費標準收費。
> 4.7.7出租車接送顧客進入后應馬上離開如需等候、應?？吭谥付ㄎ恢谩⑺緳C不得下車離開停車場或在小區(qū)范圍內走動。
4.7.8進入車場的所有車輛都必需經車場保安員進行車輛外觀檢查、并做好記錄。
4.7.9車場內車輛如發(fā)生交通事故、保安員應立即保護現(xiàn)場、通知部門主管以上人員到現(xiàn)場處理、必要時須請交通部門進行處理。
4.7.10車場內車輛若發(fā)生故障、小型維修可在車場內進行、維修完后應清理周圍環(huán)境、其它維修禁止在車場內進行。
4.7.11車場內車輛如出現(xiàn)漏、滴油情況、車場保安員應立即通知車主進行檢查并處理、若通知不到車主須將情況上報部門主管、并按排保潔員進行清理。
4.7.12車場內嚴禁試剎車、駕駛練習。
4.7.13因車主原因造成車場內公共設施、設備損壞時、要追究車主責任、并賠償一切損失。
4.7.14因保安員原因造成車場內車輛損傷、追究保安員責任、情況嚴重時將追究刑事責任。
4.7.15違章處理方法采用警告、鎖車、罰款等形式。
4.8對參觀游覽客人的管理
4.8.1進入小區(qū)(大廈)的參觀游覽客人應衣冠整齊、注重禮儀、愛護小區(qū)(大廈)環(huán)境。
4.8.2參觀時應在指定范圍內活動、按指定路線行走。
4.8.3參觀游覽客人不得在小區(qū)(大廈)內高聲喧嘩、不得成群結隊、堵塞交通。
4.8.4損壞公物、照價賠償。
4.9突發(fā)事件的管理
4.9.1保安當值期間發(fā)現(xiàn)可疑情況或發(fā)現(xiàn)糾紛事件應及時與當值主管及其他同事聯(lián)系。
4.9.2對于正在發(fā)生的刑事案件或可疑情況應及時制止并由當值主管組織人員對可疑人員進行查問。
4.9.3保安員對刑事犯罪現(xiàn)場進行保護、并征得部門經理同意后將可疑人物交公安部門處理。
4.9.4對糾紛事件、保安員應穩(wěn)定事態(tài)的發(fā)展、并對當事人雙方進行勸阻、以制止事態(tài)的擴大。
4.9.5如糾紛是由顧客與我方意見不和而產生、我方當事人應禮貌地進行解說并等待上級領導到場處理。
4.9.6保安員因隊友處理糾紛事件到場協(xié)助、首先應了解事情的原因、發(fā)生經過、當事人的身份及申訴的理由、再行協(xié)助處理。
4.9.7當值主管到場后應了解情況、組織人員維護現(xiàn)場秩序、控制事態(tài)發(fā)展、對糾紛雙方進行勸解、以緩和事態(tài)、如事態(tài)不得以解決、應將糾紛雙方請到管理處、以將事情控制在最小范圍內。
4.9.8部門經理對糾紛雙方進行處理、調解、如若不能得以解決、將當事人雙方交有關部門處理。
4.9.9如若出現(xiàn)傷亡現(xiàn)象、部門經理組織人員保護好現(xiàn)場并將傷者送到醫(yī)院、并向公安機關報案。
4.10物資放行的管理
4.10.1由顧客到管理處辦理物資搬運申請手續(xù)、管理處當值人員需詳細填寫搬運物資名稱及搬運顧客資料、若非顧客本人辦理、須有顧客在《物資搬運放行條》上的簽名或委托書、當值人員除查驗申辦人的身份證外、還需與顧客本人聯(lián)系確認。
4.10.2由質檢員核對、追收尚未交繳的各項費用、并簽字認可。
4.10.3由保安員隨申請人到現(xiàn)場核實所搬貨物與申請內容是否相符、保安員登記搬運車輛車牌號、司機證號、身份證號、手續(xù)完善后、予以放行。
4.11夜間查崗的管理
4.11.1夜間查崗工作是保安管理的一項主要內容、目的在于檢查高管理處的保安員夜間工作狀況、保證夜間的保安工作質量。
4.11.2夜間查崗按照計劃制定和人員配置情況分為“a級檢查”、“b級檢查”和“c級檢查”三種、a、b級檢查事先必須制定年度檢查計劃、為保證查崗情況的真實性、須對制定的檢查計劃設立相應的保密范圍。
a.“a級檢查”系全公司范圍內的檢查、計劃由品質管理部運每年12月出31日前制定完成、報管理者代表審批、由部門經理級以上人員擔任查崗人員、計劃保密范圍至總經理、管理者代表及品質管理部、由品質管理部于計劃實施前段時間24小時內通知查崗人員、由管理者代表監(jiān)督執(zhí)行、“a級檢查”必須保證每年至少六次。
b.“b級檢查”是以各部門為單位的內部檢查、計劃由各部門經理于每年12月出31日前制定完成、報品質管理部審批、由主管級以上人員擔任查崗人員、計劃保密范圍至總經理、管理者代表、品質管理部及部門經理、由部門經理于計劃調節(jié)24小時內通知查崗人員、由品質管理部監(jiān)督執(zhí)行。“b級檢查”每月進行一次。
c.“c級檢查”系無計劃不定時的臨時性突擊檢查、通常在特殊情況下進行、由品質管理部或各部門經理臨時決定檢查范圍、查崗人員和查崗時間的組織安排。
4.11.3若檢查計劃在實施過程中因人員變動或其他原因需改變時、由原計劃編制部門負責調度、安排。
4.11.4夜間查崗必須包括以下內容
a.保安員夜間工作狀況
b.通信設備使用情況
c.保安員準備配戴情況
d.交接班記錄
4.11.5查崗人員須據(jù)實填寫《夜間查崗情況登記表》、并由接受檢查的當值人員簽字確認、查崗人員需將填好的表格于檢查后的第一個工作日交還發(fā)表部門(人)。
4.11.6檢查結果的處理
a.品質管理部須對a級檢查的結果進行全公司范圍內的通報、并負責監(jiān)督有關部門采取預防和糾正措施。
b.各部門經理須對b級檢查的結果進行部門內部通報、并監(jiān)督糾正預防措施的實施情況、并將檢查結果于檢查后一周內提交品質管理部備案、品質管理部根據(jù)b級檢查的情況決定是否進行全公司通報。
c.由品質管理部組織的c級檢查結果處理方式同a級檢查、由部門經理組織的c級檢查結果處理方式同b級檢查。
5.監(jiān)督執(zhí)行
由管理者代表對保安工作管理的落實情況進行監(jiān)督。
6.支持性文件
《保安崗位管理辦法》
7.質量記錄和表格
《拾遺物品登記表》《臨時出入證》《物資搬運放行條》《停車場車位租用協(xié)議書》《停車場車輛情況登記表》《中控室交接班記錄表》《來訪人員情況登記表》《車輛出入證》《值班記錄表》
第7篇 物業(yè)公司項目保安工作管理程序制度（5）
物業(yè)公司項目保安工作管理程序(五)
1.目的
建立一支訓練有素的保安隊伍、加強所轄區(qū)域的保安管理。
2.范圍
適用于公司各管理處
3.職責
3.1部門經理保安工作的全面指導、檢查、監(jiān)督和考核。
3.2保安主管負責保安管理工作的具體組織、落實、建議和培訓。
3.3保安班長負責保安工作的具體實施。
4.方法和過程控制
4.1來訪人員的管理
4.1.1任何來訪人員進入小區(qū)(大廈)、須在來訪登記處進行登記。
4.1.2來訪人員必須服從小區(qū)(大廈)管理人員的合理管理、不得無理取鬧、發(fā)生爭執(zhí)由管理處協(xié)調解決。
4.1.3凡來訪人員不可攜帶易燃、易爆、劇毒等物品進入小區(qū)(大廈)。
4.1.4執(zhí)行公務的部隊、公安、政府公務員等人員、因公進入小區(qū)(大廈)、也應出示證件并登記入冊。
4.1.5無明確探訪對象的人員、在未明來意之前、不得進入小區(qū)(大廈)。
4.1.6來訪人員進入小區(qū)(大廈)內應愛護公共設施、維護環(huán)境衛(wèi)生。
4.1.7小區(qū)(大廈)內所有設施、游樂場地等、只為住戶開放、來訪人員未經管理處同意不得使用。
4.1.8所有推銷、收破爛等閑雜人員、未經管理處允許、不得進入小區(qū)(大廈)。
4.1.9外來參觀人員如事先未與小區(qū)管理處取得聯(lián)系、應請其辦妥手續(xù)后再進入小區(qū)(大廈)。
4.2進場施工人員的管理
4.2.1所有施工人員憑管理處簽發(fā)的《臨時出入證》進入小區(qū)(大廈)。
4.2.2保安員在檢查《臨時出入證》時、應核對相片、施工人員姓名、證件有效期及管理處公章。
4.2.3若出入證丟失、施工人員應到管理處補辦證件后方可通行。
4.3內部員工管理
4.3.1內部員工應自覺服從保安人員的治安管理、主動提供配合。
4.3.2內部員工須使用指定的員工通道和專用電梯。
4.3.3內部員工離開轄區(qū)時、如有必要、應自覺接受安全檢查。
4.3.4內部員工在轄區(qū)內各項活動要嚴格遵守各項規(guī)章制度、保安員在各自工作崗位范圍有權指出員工各種違章違紀現(xiàn)象。
4.4要害部門(位)的管理
4.4.1凡能影響全面安全的部門(位)均為要害部門(位)、包括:高低壓配電房、發(fā)電機房、消防中心、財務部、文件資料室和總經理室等、要害部門(位)要有明顯標識。
4.4.2其它人員因工作需要進入要害部門(位)、需經值班人員批準方可進入。
4.4.3凡在要害部門(位)工作的人員要忠于職守、具有強烈的責任心、認真學習崗位技術、消防知識、熟悉并嚴格遵守操作規(guī)程。
4.4.4一切要害部門(位)、嚴禁攜帶易燃、易爆等危險物品進入。
4.4.5消防設施、器材要加強管理、經常檢查、保持完好、嚴禁移動或挪作它用。
4.4.6機械設備、線路管道、儀表、閥門、開關等要建立定期維修保養(yǎng)制度。
4.4.7主管需定期對要害部門(位)的安全落實情況進行檢查。
4.5對拾遺物品的管理
4.5.1員工在小區(qū)(大廈)內撿獲任何物品都必須及時交到管理處。
4.5.2管理處當值人員在接到物品時、必須將所撿物品進行詳細記錄。
4.5.3所拾物品均由質檢員負責保管并張貼拾遺物品啟示通知顧客。
4.5.4貴重物品保留一年無人認領時、由部門經理上報公司另行處理、一般物品保留三個月無人認領時、由部門經理做出處理決定并報公司備案。
4.5.5顧客認領失物時、須說明失物的內容、失物地點和出示其他有效證明后方可簽字認領。
4.6控制中心的管理
4.6.1控制中心是整個大廈的控制樞紐、負責對接收到的信息進行處理、及時調度、安排有關人員執(zhí)行。
4.6.2控制中心人員必須熟悉大廈各類管理人員的職責范圍和特長、熟悉大廈基本結構、設備、器材布置及其控制范圍。
4.6.3了解各類人員每天工作安排及行動去向。
4.6.4通過各類通訊設施、及時通知有關人員處理有關事宜及與公司的工作聯(lián)系。
4.6.5受理顧客投訴、及時調配人員處理并做好記錄。
4.6.6密切監(jiān)視、熟練操作消防控制主機、及時處理火警、故障信號、并做好記錄。
4.6.7檢查消防控制主機回路、分區(qū)、隔離點、故障狀態(tài)及原因、檢查消防聯(lián)動柜監(jiān)控性能及信號燈狀況。
4.6.8通過監(jiān)視器密切監(jiān)視出入大廈人員情況、發(fā)現(xiàn)可疑問及時通知附近有關人員注意和處理、并記錄在案。
4.6.9做好大廈公用房、設備房鑰匙的管理。
4.6.10指揮處理任何緊急情況、下達作戰(zhàn)方案、必要時通知有關領導或向社會機構求援、并做好詳細記錄。
4.6.11協(xié)調好保安、保潔管理工作。
4.6.12每天7:00收聽新聞及天氣預報、8:00~22:00按規(guī)定音量播放背景音樂、檢查控制中心各設備是否處與正常位置。
4.6.13做好交接班記錄。
4.6.14顧客裝修或專業(yè)技術人員需暫時隔離某報警點時、應積極配合、及時恢復并做好記錄。
4.6.15嚴格遵守設備保養(yǎng)計劃。
4.7對停車場的管理
4.7.1小區(qū)(大廈)內停車場屬于私家停車場、原則上外來車輛不得進入。
4.7.2顧客可根據(jù)需要向管理處申請租用車位。
4.7.3顧客申請經管理處經理審批后、簽訂《停車場車位租用協(xié)議書》。
4.7.4停車場保安憑管理處簽發(fā)的《車輛出入證》對車輛進行檢查、《車輛出入證》上須有車主及其車輛的相片、姓名及車牌號碼、車位號碼、車主房間號碼等資料、若資料有所變動、應及時知會管理處重新辦理。
4.7.5經同意進入小區(qū)(大廈)停車場的外來車輛、須服從車場保安的調度指揮、不得亂停亂放、擾亂車場秩序、若出現(xiàn)不服從管理者、保安員應立即通知部門主管以上人員進行處理。
4.7.6外來車輛停放時間超過半小時應按收費標準收費。
4.7.7出租車接送顧客進入后應馬上離開如需等候、應?？吭谥付ㄎ恢?、司機不得下車離開停車場或在小區(qū)范圍內走動。
4.7.8進入車場的所有車輛都必需經車場保安員進行車輛外觀檢查、并做好記錄。
4.7.9車場內車輛如發(fā)生交通事故、保安員應立即保護現(xiàn)場、通知部門主管以上人員到現(xiàn)場處理、必要時須請交通部門進行處理。
4.7.10車場內車輛若發(fā)生故障、小型維修可在車場內進行、維修完后應清理周圍環(huán)境、其它維修禁止在車場內進行。
4.7.11車場內車輛如出現(xiàn)漏、滴油情況、車場保安員應立即通知車主進行檢查并處理、若通知不到車主須將情況上報部門主管、并按排保潔員進行清理。
4.7.12車場內嚴禁試剎車、駕駛練習。
4.7.13因車主原因造成車場內公共設施、設備損壞時、要追究車主責任、并賠償一切損失。
4.7.14因保安員原因造成車場內車輛損傷、追究保安員責任、情況嚴重時將追究刑事責任。
4.7.15違章處理方法采用警告、鎖車、罰款等形式。
4.8對參觀游覽客人的管理
4.8.1進入小區(qū)(大廈)的參觀游覽客人應衣冠整齊、注重禮儀、愛護小區(qū)(大廈)環(huán)境。
4.8.2參觀時應在指定范圍內活動、按指定路線行走。
4.8.3參觀游覽客人不得在小區(qū)(大廈)內高聲喧嘩、不得成群結隊、堵塞交通。
4.8.4損壞公物、照價賠償。
4.9突發(fā)事件的管理
4.9.1保安當值期間發(fā)現(xiàn)可疑情況或發(fā)現(xiàn)糾紛事件應及時與當值主管及其他同事聯(lián)系。 4.9.2對于正在發(fā)生的刑事案件或可疑情況應及時制止并由當值主管組織人員對可疑人員進行查問。
4.9.3保安員對刑事犯罪現(xiàn)場進行保護、并征得部門經理同意后將可疑人物交公安部門處理。
4.9.4對糾紛事件、保安員應穩(wěn)定事態(tài)的發(fā)展、并對當事人雙方進行勸阻、以制止事態(tài)的擴大。
4.9.5如糾紛是由顧客與我方意見不和而產生、我方當事人應禮貌地進行解說并等待上級領導到場處理。
4.9.6保安員因隊友處理糾紛事件到場協(xié)助、首先應了解事情的原因、發(fā)生經過、當事人的身份及申訴的理由、再行協(xié)助處理。
4.9.7當值主管到場后應了解情況、組織人員維護現(xiàn)場秩序、控制事態(tài)發(fā)展、對糾紛雙方進行勸解、以緩和事態(tài)、如事態(tài)不得以解決、應將糾紛雙方請到管理處、以將事情控制在最小范圍內。
4.9.8部門經理對糾紛雙方進行處理、調解、如若不能得以解決、將當事人雙方交有關部門處理。
4.9.9如若出現(xiàn)傷亡現(xiàn)象、部門經理組織人員保護好現(xiàn)場并將傷者送到醫(yī)院、并向公安機關報案。
4.10物資放行的管理
4.10.1由顧客到管理處辦理物資搬運申請手續(xù)、管理處當值人員需詳細填寫搬運物資名稱及搬運顧客資料、若非顧客本人辦理、須有顧客在《物資搬運放行條》上的簽名或委托書、當值人員除查驗申辦人的身份證外、還需與顧客本人聯(lián)系確認。
4.10.2由質檢員核對、追收尚未交繳的各項費用、并簽字認可。
4.10.3由保安員隨申請人到現(xiàn)場核實所搬貨物與申請內容是否相符、保安員登記搬運車輛車牌號、司機證號、身份證號、手續(xù)完善后、予以放行。
4.11夜間查崗的管理
4.11.1夜間查崗工作是保安管理的一項主要內容、目的在于檢查高管理處的保安員夜間工作狀況、保證夜間的保安工作質量。
4.11.2夜間查崗按照計劃制定和人員配置情況分為“a級檢查”、“b級檢查”和“c級檢查”三種、a、b級檢查事先必須制定年度檢查計劃、為保證查崗情況的真實性、須對制定的檢查計劃設立相應的保密范圍。
a.“a級檢查”系全公司范圍內的檢查、計劃由品質管理部運每年12月出31日前制定完成、報管理者代表審批、由部門經理級以上人員擔任查崗人員、計劃保密范圍至總經理、管理者代表及品質管理部、由品質管理部于計劃實施前段時間24小時內通知查崗人員、由管理者代表監(jiān)督執(zhí)行、“a級檢查”必須保證每年至少六次。
b.“b級檢查”是以各部門為單位的內部檢查、計劃由各部門經理于每年12月出31日前制定完成、報品質管理部審批、由主管級以上人員擔任查崗人員、計劃保密范圍至總經理、管理者代表、品質管理部及部門經理、由部門經理于計劃調節(jié)24小時內通知查崗人員、由品質管理部監(jiān)督執(zhí)行?！癰級檢查”每月進行一次。
c.“c級檢查”系無計劃不定時的臨時性突擊檢查、通常在特殊情況下進行、由品質管理部或各部門經理臨時決定檢查范圍、查崗人員和查崗時間的組織安排。
4.11.3若檢查計劃在實施過程中因人員變動或其他原因需改變時、由原計劃編制部門負責調度、安排。
4.11.4夜間查崗必須包括以下內容
a. 保安員夜間工作狀況
b. 通信設備使用情況
c. 保安員準備配戴情況
d. 交接班記錄
4.11.5查崗人員須據(jù)實填寫《夜間查崗情況登記表》、并由接受檢查的當值人員簽字確認、查崗人員需將填好的表格于檢查后的第一個工作日交還發(fā)表部門(人)。
4.11.6檢查結果的處理
a. 品質管理部須對a級檢查的結果進行全公司范圍內的通報、并負責監(jiān)督有關部門采取預防和糾正措施。
b. 各部門經理須對b級檢查的結果進行部門內部通報、并監(jiān)督糾正預防措施的實施情況、并將檢查結果于檢查后一周內提交品質管理部備案、品質管理部根據(jù)b級檢查的情況決定是否進行全公司通報。
c. 由品質管理部組織的c級檢查結果處理方式同a級檢查、由部門經理組織的c級檢查結果處理方式同b級檢查。
5.監(jiān)督執(zhí)行
由管理者代表對保安工作管理的落實情況進行監(jiān)督。
6.支持性文件
《保安崗位管理辦法》
第8篇 _物業(yè)公司項目護衛(wèi)員管理規(guī)定
物業(yè)公司項目護衛(wèi)員管理規(guī)定
結合物業(yè)管理行業(yè)安防工作的特殊性和國家法律法規(guī)、地方政府有關對安防工作要求,為規(guī)范項目公司護衛(wèi)員的日常工作管理,制定如下管理制度,請遵照貫徹執(zhí)行。
1.新入職的護衛(wèi)員,分包公司應向項目公司主管部門提供如下證件備案:暫住證、戶口所在地公安機關出具的無違法行為證明、醫(yī)院體檢合格證明等復印件。
2.護衛(wèi)員每月工資有分包公司結算。若可能涉及賠償責任,項目公司可暫緩支付分包服務費。若分包公司對其責任沒有疑義,應扣除相應的費用。
3.《分包公司費用結算單》各項目公司應根據(jù)合同要求結算日前填寫完成,無特殊情況應按合同規(guī)定辦理。
4.公司員工均可向保安分包公司介紹、推薦護衛(wèi)員,但任何人不得未經分包公司同意擅自安排護衛(wèi)員。
5.分包公司對新到職護衛(wèi)員應按照分包合同要求進行登記,項目公司要嚴格按照合同要求的標準執(zhí)行。
6.項目公司根據(jù)實際需要,增加或減少安防人員數(shù)量時,應書面方式報公司經公司批準后按照分包合同要求執(zhí)行。
7.護衛(wèi)員辭工,應根據(jù)分包服務合同要求辦理辭工手續(xù),經同意后分包公司將補充人員送達項目后方可離職。
8.項目公司在檢查工作時發(fā)現(xiàn)的問題以及對違紀的護衛(wèi)員,有權建議分包公司對其進行獎罰。
9.護衛(wèi)員因事請假外出,要嚴格執(zhí)行請、銷假制度。
第9篇 物業(yè)公司項目管理目標規(guī)范
物業(yè)公司項目管理目標
一、公司將以深圳市頒布的《深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評標準》為管理依據(jù),并以《深圳市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》等相關法律為法制基礎,結合惠州市物業(yè)管理社會化、企業(yè)化、專業(yè)化的特點,實行全方位的物業(yè)管理,為業(yè)主和客戶提供最優(yōu)質的服務。
二、實行iso9001:2008質量體系,保證物業(yè)管理及各項服務工作的質量與正常標準,達到規(guī)范化、制度化、科學化。
三、公司實行人性化管理、一站式的全天候服務方式,設立二十四小時值班電話,二十四小時熱線尋呼,同時推行二十四小時公共設施設備及室內維修制度,全天候綠化保潔制度。
四、公共秩序實行人防為主、技防為鋪的方法,建立一支準軍事化管理隊伍,隊伍從訓練到管理均要求嚴格按照正規(guī)軍隊的方式進行,同時配備的智能化的安防系統(tǒng),使物業(yè)的公共安全及秩序得到較為有力的保障。
五、推行客服工作制度,二十四小時為業(yè)主和住戶受理各種投訴和其他問題,在第一時間為客戶解決各種問題及困難,保證客戶的正當權益及應當享受到的物業(yè)管理。
六、制定嚴格與高標準的員工培訓制度與考核制度,使員工的整體素質得到提高。同時采取優(yōu)勝劣汰的競爭機制與激勵機制,使員工的內部管理達到規(guī)范化與制度化的標準,保證各項工作的順利實施。
七、管理中心設立專職文化人員,在物業(yè)內定期與不定期地策劃安排節(jié)假日、紀念日的文化活動。以文化活動為載體,把所管物業(yè)創(chuàng)建成為精神文明建設的典范與基地。
八、加強物業(yè)管理的高科技投入,提高管理自動化水平,建立以中小型計算機為主體的計算機網(wǎng)絡,在各職能部門配備操作終端,實現(xiàn)管理資源共享,同時引進高水平、多功能的物業(yè)管理軟件,實現(xiàn)辦公及日常管理工作自動化。
九、全面啟動物業(yè)的形象工程,導入物管ci,從員工的服裝設計、物質裝備、辦公環(huán)境及物業(yè)的外觀形象設計入手,樹立高品味、高檔次的新形象。同時以提高物業(yè)的影響力和知名度為目標,為__物業(yè)的形象工程打下堅實的基礎。
第10篇 w物業(yè)公司項目工程部交接班管理制度
物業(yè)公司項目工程部交接班管理制度
1、值班人員應按統(tǒng)一安排的班次值班,不得遲到、早退、無故缺勤,也不得私自調班、頂班,如果因為某種原因不能值班,必須提前征得領班同意,按規(guī)定辦理請假手續(xù),才能請假,以便部門安排合適的替班人。
2、值班人員要做好交接班前的工作,包括按照巡查表認真仔細巡查,做到本班問題本班解決,如解決不了必須馬上報告領班或工程主任,并且說明原因,同時要做好記錄,并做好環(huán)境衛(wèi)生工作。
3、交接班雙方人員必須做好交接班的準備工作,正點進行交班。交接班的準備工作包括:查看運行記錄、介紹設備運行情況和運行方式以及設備檢修、變更情況,清點儀表、工具、材料,檢查設備狀況。交班時,交接班雙方人員在值班日志上簽字。
4、值班人員辦完交接班手續(xù)后方可下班,若接班人員因故未到,值班人員應該堅守崗位,等待接班人員到達并辦完交接手續(xù)后才能下班。
5、除值班人員外,其他無關人員不得進入值班室。
6、下列情況不得進行交接班:
(1)、交接班準備工作未完成時。
(2)、接班人數(shù)未能達到規(guī)定人數(shù)的最低限度時。
(3)、領班或由值班主任指定的替班人未來到時。
(4)、接班人員有醉酒現(xiàn)象或神志不清而未找到合適的頂班人員時。
第11篇 某物業(yè)公司項目收費管理制度
物業(yè)公司項目收費管理制度
第一條 為規(guī)范公司物業(yè)管理收費行為,維護國家利益和物業(yè)公司及物業(yè)產權人、使用人的合法權益,促進物業(yè)管理工作健康發(fā)展,根據(jù)國家計委、建設部制定的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》的通知及物業(yè)管理行業(yè)相關收費標準,特制訂本管理制度。
第二條 本收費制度適用于北京__物業(yè)管理有限責任公司(以下簡稱公司)及下屬三個服務中心。即康樂里管理服務中心,西交民巷服務中心,辦公樓服務中心。
第三條 公司及三個服務中心要嚴格執(zhí)行明碼標價的物業(yè)管理服務收費項目、收費標準,嚴禁擅自提高收費標準或擅自設立收費項目。嚴禁提供服務質價不符的、只收費不服務或服務質量差的現(xiàn)象出現(xiàn)。
第四條 為物業(yè)產權人、使用人提供特約服務的,其特約服務費用應有產權人、使用人與物業(yè)管理公司或服務中心協(xié)商確定,并應將收費項目和收費標準向當?shù)匚飪r部門備案。
第五條 物業(yè)管理的各項收費應按季或年度計收,不得一次性預收多年的物業(yè)管理費。
第六條 各管理服務中心要有穩(wěn)定的物業(yè)管理收費員,收費員要熟練掌握所收費用標準、收費程序,按時催繳各項應收費用,按時上繳所收到管理費。
第七條 根據(jù)公司財務管理制度,各服務中心對收到的每項費用應開具收據(jù),并有業(yè)主簽字確認。每日編制收入?yún)R總表,上繳公司財務部;對不能如期交納管理費、服務費的業(yè)主,各服務中心物業(yè)管理收費員,應采用下發(fā)催款通知書、電話與業(yè)主溝通等方式及時催收應收款項。
第八條 住宅小區(qū)公共性服務收費的費用構成包括以下部分:管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費;公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費;綠化管理費;清潔衛(wèi)生費;保安費;保潔費;辦公費;固定資產折舊費;法定稅金。
第九條 辦公樓服務中心物業(yè)管理收費項目、標準和服務內容,嚴格按雙方簽訂的物業(yè)管理委托合同約定執(zhí)行。
第十條 公司及辦公樓服務中心從即日起,按本收費管理制度執(zhí)行。
第12篇 某物業(yè)公司項目管理處經費管理制度
物業(yè)公司項目管理處經費管理制度
為了使管理處正常開展各項業(yè)務活動等有根本保證,特制定本制度:
一、管理處對轄區(qū)的管理經費收支,要嚴格執(zhí)行財務制度,本著綜合管理,節(jié)約開支,降低成本,注重效益的原則,合理使用管理經費,并接受公司的檢查和監(jiān)督。
二、管理處依據(jù)有關收費標準,按不同項目,向業(yè)主(使用人)和其他應交費的人收取費用。
三、管理經費的收取,收款收據(jù)統(tǒng)一使用稅務部門統(tǒng)一印制的單據(jù)。
四、各項管理經費,應分項單列,專款專用,財務開支按公司授權,由管理處主任依據(jù)委托管理合同支出項目審批,報公司審核。
五、年度費用收支明細帳目,應張榜公布,定期向業(yè)委會報告,接受物主管部門和業(yè)主的詢問及監(jiān)督。
第13篇 某物業(yè)公司項目管理處收款員崗位職責
物業(yè)公司項目管理處收款員崗位職責
一、負責管理處各項款費的收取工作;在業(yè)務上接受財務部門的指導和監(jiān)督,保證做到日清月結,賬表相符,錢據(jù)相符,對拖欠款費應及時催收,使費用收繳率達到規(guī)定標準以上。
二、熟悉管轄區(qū)內的單元戶數(shù)、面積,以及管理費、水電費等收費標準的計算方法,收繳各種管理費并開具發(fā)票及收據(jù),做好收費的統(tǒng)計、核算、流入工作,做到及時,準確無誤,不重不漏。
三、嚴格執(zhí)行收費制度,對繳費情況隨時進行統(tǒng)計,定期向主任匯報;對拖欠款費的業(yè)主,及時以電話聯(lián)系、上門催收等方式使拖欠款盡早收回。
四、熟練計算機運用和操作,做好現(xiàn)金日記帳和臺帳。
五、負責管理處固定資產和物資的登記工作。
六、負責做好考勤工作,核實各班組上交考勤和加班記錄,并上報項目區(qū)域。
七、完成上級分派的其他工作任務。
第14篇 物業(yè)公司項目管理部工作內容
物業(yè)管理公司項目管理部工作內容
一、內部管理部分
(一)管理構架
1、組織機構圖
2、各部門職能及各崗位職責
3、員工情況
1)員工構成,其中管理人員占;學歷構成(特別是管理人員)
2)各部門骨干基本情況
(二)內部管理制度
1、公司管理形式(總經理負責制;總公司與各管理處關系,自負盈虧)
2、行政人事制度
1)員工培訓制度(察看年度培訓計劃,了解公司培訓重點)
2)員工考核、獎懲制度
3)員工檔案的管理
3、檔案管理
1)工程檔案的管理(圖紙資料、設備檔案)
2)小區(qū)基本檔案資料(竣工驗收資料、各項審批文件)
3)檔案借閱制度
4)業(yè)主資料的管理(保密性)
5、財務制度
1)收費標準的制定、申報、審批
2)押金的處理
3)財務收支預算、決算、分析
4)日常財務帳務處理
5)定期向業(yè)主委員會及全體業(yè)主公布財務收支狀況
6、采購及庫存管理
1)采購內容的制定和審批
2)庫存的有效控制及及時補充
3)庫存的帳務處理
4)庫房安全管理制度
7、公文管理制度
1)外來文件管理
2)內部文件往來
3)收發(fā)登記
4)通告管理制度
8、工程管理制度
1)分包方的評選標準管理(資質、工程款預算、信譽等)
2)簽訂合同
3)工程進度及質量檢查及其記錄
4)工程驗收制度
5)整改制度
9、辦公設備的管理
1)臺帳
2)領用
3)報廢
10、合同管理
11、形象識別系統(tǒng)的使用辦法
12、公司工會設置、福利制度及企業(yè)文化建設
(三)公眾管理制度
1、業(yè)委會章程
2、管理維修公約
3、衛(wèi)生公約
4、裝修管理規(guī)定
5、停車場管理規(guī)定
6、治安管理規(guī)定
7、園林、綠化管理規(guī)定
二、小區(qū)基本概況(組織小區(qū)接管驗收工作)
(一)概況
1、管理面積、樓宇概況、居住人口、業(yè)主構成等
2、設備設施情況
1)消防設施
2)配電設備
3)電梯設備
4)給排水設備
5)計量設備
6)人防設施
7)有無智能化設施
3、竣工驗收情況(有無影響物業(yè)服務質量的設計問題)
(二)物業(yè)管理方式
(三)業(yè)主委員會概況
1、章程、成立時間、人員構成、與業(yè)主委員會的關系
2、業(yè)主委員會曾行使過的權利(是否能有效的行使其權力)
3、業(yè)主委員會的建立、換屆、選舉制度
4、與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務協(xié)議》的內容、時限
(四)小區(qū)內部環(huán)境
1、綠化率
2、停車場位情況及其管理
3、公共設施的養(yǎng)護、維修情況
4、業(yè)主對小區(qū)環(huán)境的滿意度
5、管理用房的使用情況
6、經營用房的使用情況
1)合同
2)月租
3)經營內容
7、小區(qū)配套設施是否齊全
(五)小區(qū)外部環(huán)境
1、與地方各管理部門的關系
2、周邊交通、環(huán)境、可持續(xù)發(fā)展情況
3、周邊物業(yè)及其物業(yè)管理情況(未來是否存在競爭)
三、各項物業(yè)服務管理流程
(一)入住管理
1、入住手續(xù)
2、房屋檔案的建立(一戶一檔)
3、空房管理(定期檢查制度)
4、空房的使用制度
5、空房鑰匙管理
(二)收費管理
1、物業(yè)費的收取
1)繳費通知單的發(fā)放
2)收費期
3)費用明細
4)業(yè)主費用查詢
2、代收代繳費用的收取(水、電、煤氣、電視等)
1)繳費通知單的發(fā)放
2)收費期
3)費用明細
4)業(yè)主費用查詢
(三)清潔消殺管理
1、清潔消殺設備、用料管理
2、清潔消殺操作規(guī)程及服務標準
3、檢查制度
1)檢查頻率、方式(抽查)
2)檢查記錄
3)整改
(四)保安管理
1、保安員情況
2、排班制度
3、巡視頻次及其記錄
1)公共區(qū)域巡視
2)樓內巡視
4、保安隊員文明服務、著裝要求
5、檢查制度
1)檢查頻率、方式(抽查)
2)檢查記錄
3)整改
6、監(jiān)控中心管理
1)監(jiān)控記錄
2)錄像帶管理
7、訪客管理
1)出入登記記錄
(五)綠化管理
1、小區(qū)綠化美化標準
2、花木養(yǎng)護工作計劃及實施的管理(新增、補種、更換)
3、檢查制度
1)檢查頻率、方式(抽查)
2)檢查記錄
2)整改
(六)業(yè)主投訴處理
1
、投訴的界定
2、投訴登記制度
3、投訴的處理
1)及時性
2)準確性
3)向業(yè)主反饋結果
4、投訴率的統(tǒng)計(對集中的投訴問題應責任到人、限期整改、專人追蹤、反饋結果)
1)及時率
2)處理率
(七)業(yè)主意見調查
1、調查頻率、比例、范圍、內容
2、《意見調查表》的發(fā)放與回收制度
3、意見調查統(tǒng)計
1)圖表統(tǒng)計
2)調查報告
3)向全體業(yè)主公布調查結果
4)預防與糾正措施
(八)社區(qū)文化管理
1、與業(yè)主委員會的定期溝通制度
2、專人負責
3、定期舉辦社區(qū)文化活動
(九)消防制度
1、消防設備設施的維修、養(yǎng)護制度及其檢查記錄
2、消防器材配置的管理
1)臺帳
2)更新記錄
3)檢測記錄
3、定期消防演習制度
4、消防宣傳標識的安放
(十)裝修管理
1、裝修手續(xù)的辦理
1)裝修備案申請表
2)裝修協(xié)議
3)裝修保證金制度
2、施工人員登記制度、出入管理
3、裝修的巡視檢查及其記錄
4、裝修工程的驗收
5、違章的處罰及整改制度
(十一)停車場(位)的管理
1、停車場管理制度
2、停車場進出記錄
3、臨時停車收費制度
(十二)維修服務制度
1、24小時值班制度
2、接受報修,填寫《報修維修單》
3、維修到場時限
4、維修服務收費標準的制定
5、業(yè)主確認制度
6、維修回訪制度
1)頻率
2)比例
3)整改
7、維修及時率、返修率的統(tǒng)計制度
(十三)便民服務項目
四、公司iso9001質量體系了解
(一)質量手冊
(二)程序文件
(三)作業(yè)指導書
(四) 質量體系運作狀況
第15篇 z物業(yè)公司項目管理處工作流程
物業(yè)公司項目管理處工作流程
根據(jù)各崗位職責和各項職責的工作要求,對管理處的工作規(guī)范如下:
●每天工作。
一、組織晨會,跟進上一天事務,安排當天工作。
二、至少巡視轄區(qū)一遍,巡視內容為:
1、檢查轄區(qū)是否有違章行為(有無亂搭、亂建、違規(guī)裝修、墻壁有無亂涂、亂畫、張貼廣告、亂擺攤販)。
2、轄區(qū)是否有不安全隱患(房屋是否出現(xiàn)嚴重破損,消防通道是否被堵,室外輸電是否完好、有無亂拉亂搭,住宅區(qū)有無可疑人員活動)。
3、轄區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標準(樹木花草有無損壞,房前屋后、公共場所有無亂倒垃圾,垃圾桶是否倒清,有無亂停放車輛、亂晾曬衣物,有無影響正常休息的噪聲源)。
4、基礎設施是否完整,道路有無損壞,室外上下水道是否滲漏,出入口道閘是否完好,娛樂設施有無損壞。
5、檢查設備的運行是否正常。
以上內容巡視完畢要做好巡視記錄,發(fā)現(xiàn)問題,能處理的應立即處理,重大問題和不能處理的問題應及時向管理處主任匯報。
三、收繳水、電費、管理費和各項規(guī)定費用,并做好現(xiàn)金日記帳。
四、受理客戶裝修申請,辦理裝修許可證。
五、接待客戶來信、來訪和處理有關物業(yè)管理的投訴并做好記錄。
六、解答客戶提出的有關物業(yè)管理業(yè)務咨詢。
七、安排房屋保養(yǎng)、維修任務,驗收修繕質量。
八、做好工作日記(內容為:記錄每天完成的工作、發(fā)現(xiàn)和處理問題,上級領導的指示,亟待解決的事務,客戶投訴等)。
九、整理內務(包括打掃辦公室、整理文件、資料、圖書報刊;清潔整理辦公桌、椅及其他辦公用具等)。
●一周工作。
一、走訪客戶(內容:與客戶交換轄區(qū)管理意見;掌握客戶家庭基本情況,包括:戶主、年齡、職業(yè)、工作單位和住家電話,家庭人口以及人口結構,掌握客戶產權歸屬和變更或租戶的變更,住房的戶型、結構、質量、保養(yǎng)和維修狀況)。
二、檢查每棟樓宇的公共設施是否完好(內容包括:電梯運行是否正常;樓宇對講門有無損壞;樓道、過道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險品、有毒物品;公共照明是否完好;配電箱、水表設備是否有破損;住宅樓內信報箱是否有破損),發(fā)現(xiàn)問題應及時報管理處主任和有關部門,并協(xié)助處理。
三、檢查垃圾桶是否按規(guī)定清洗,各住宅樓內公共部位是否清潔。
四、檢查房屋使用情況,有無長期空房戶、擅自轉租戶。
●一月工作。
一、編制下月工作、維修保養(yǎng)計劃。
二、統(tǒng)計物業(yè)管理費和各項相關款費收繳情況,并編制財務報表。
三、對月維修項目進行一次回訪,聽取客戶意見。
四、抄記水、電等計量表及入帳工作。
五、對轄區(qū)的環(huán)境、綠化等進行一次全面自檢。
六、按規(guī)定對轄區(qū)公共設施、設備進行一次全面檢查,養(yǎng)護。
七、整理房屋管理資料、檔案,對發(fā)生變動的(包括:房屋產權變動、承租戶變動、租金變動、管理費變動)作出修改。
八、與有關單位聯(lián)系,交換情況一次(包括:社區(qū)、派出所、業(yè)主委員會等),如有重要情況須書面報告和反映。
九、辦公室大掃除一次(包括:窗戶玻璃、屋面、地面、墻面和各種辦公用具的清潔整理)。
●一季度工作。
一、組織檢查住宅區(qū)和住宅樓宇的消防設施(包括:消防栓、水源、滅火器、消防桶、高層樓宇的消防報警設備、太平門等)是否完好無缺,能否正常使用,發(fā)現(xiàn)問題及時報告有關部門處理。
二、檢查各化糞池、井蓋有無損壞,檢查化糞池、下水道有無淤塞,發(fā)現(xiàn)問題及時組織有關人員處理。
三、核對房租、管理費和各項相關款費收繳情況,清查是否有漏收、錯收;采取措施對拖欠房租、管理費和物業(yè)管理相關款費的客戶進行追收。
四、編制季度維修保養(yǎng)計劃和報表。
五、向內部物業(yè)?？陡?宣傳表揚轄區(qū)內的好人好事和新風尚及物業(yè)管理心得,增強員工管理服務意識。
●一年工作。
一、對本轄區(qū)內的客戶全部走訪一遍。
二、組織清理一次化糞池。
三、編制年度財務收支報表,向全體業(yè)主公布相關的物業(yè)管理費用收支情況。
四、編制下年度維修保養(yǎng)計劃。
五、整理物業(yè)管理檔案資料,對發(fā)生變動的資料進行修改,保持檔案資料與實際資料一致。
六、組織一次客戶座談會,聽取客戶對物業(yè)管理的意見和建議,提高客戶參與管理的積極性。
七、總結年度工作,寫出書面報告。
八、制定下年度工作計劃。
