物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)調(diào)研報告4篇

第1篇 物業(yè)調(diào)研報告

按照市人大常委會年初工作安排，6月下旬至7月上旬，我們在市人大常委會蔣國良副主任帶領(lǐng)下，對百官、曹娥兩個街道的社區(qū)物業(yè)管理情況開展調(diào)研，先后聽取了市建設(shè)局和百官街道、曹娥街道關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理情況匯報，專門聽取了提出社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理方面建議的人大代表意見，分別召開了由社區(qū)主任、業(yè)主委員主任、物業(yè)公司經(jīng)理參加的六個座談會，全面了解了社區(qū)物業(yè)管理工作?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

一、基本情況

1.擺正位置，形成網(wǎng)絡(luò)。隨著我市城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，城市框架逐步拉大，居民居住區(qū)快速擴(kuò)張，現(xiàn)百官、曹娥兩街道，已組建社區(qū)26個，生活小區(qū)126個，社區(qū)常住戶數(shù)61148戶，戶籍人口91706人。同時，一大批農(nóng)村和外來人員入住城區(qū)，常住人口已達(dá)178593人，且入住人員情況較為復(fù)雜，如何領(lǐng)導(dǎo)和管理好城市生活居住區(qū)日益成為加強社會管理的重要課題。社區(qū)管理工作已經(jīng)引起市委、市政府的重視，建立了市領(lǐng)導(dǎo)、市直有關(guān)部門、單位聯(lián)系結(jié)對社區(qū)制度，明確了社區(qū)物業(yè)管理主管部門——市建設(shè)局，并在市建設(shè)局設(shè)立物業(yè)科，專門負(fù)責(zé)指導(dǎo)全市的社區(qū)物管工作。百官、曹娥街道黨委、辦事處也十分重視社區(qū)物業(yè)管理工作，始終把其作為份內(nèi)工作常抓不懈，做到了班子領(lǐng)導(dǎo)有分工，社區(qū)工作有人管、有人抓、有人做，并注重社區(qū)基層建設(shè)，抓好社區(qū)組織體系和社區(qū)主任及小區(qū)業(yè)委會隊伍建設(shè)，為社區(qū)工作開展奠定了組織保障。

2.加強指導(dǎo)，推進(jìn)工作。社區(qū)是最基層的管理組織，百官、曹娥兩街道在抓好組織體系健全的基礎(chǔ)上，切實加強對社區(qū)工作的指導(dǎo)，著力推進(jìn)社區(qū)物管工作。兩個街道積極理順各種關(guān)系，明確社區(qū)管轄責(zé)任，及時指導(dǎo)組建小區(qū)業(yè)主委員會，對每個新接收的生活小區(qū)不踢球、不脫管、不空轉(zhuǎn)，真正做到凡在轄區(qū)內(nèi)新開發(fā)樓盤竣工驗收移交一個，及時接收一個，管理組織健全一個，尤其十分重視配強業(yè)主委員會主任。兩個街道通過指導(dǎo)協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理、考評激勵，使各項任務(wù)在一線得以較好完成，矛盾在一線自我調(diào)停化解，問題在一線積極尋求解決，穩(wěn)定工作在一線得到較好落實。

3.盡心盡責(zé)，積極奉獻(xiàn)。從調(diào)研情況看，每個社區(qū)居委會，平均擔(dān)負(fù)著10個生活住宅小區(qū)，約8千—2萬人的管理任務(wù)，管理單位量多而面廣，工作任務(wù)量大而艱巨，住宅人員素質(zhì)參差而復(fù)雜，社區(qū)工作者人少而擔(dān)重，面對繁雜的工作和壓力，各社區(qū)主任及相關(guān)工作人員具有強烈的事業(yè)心和責(zé)任感，各負(fù)其責(zé)、樂于奉獻(xiàn)、熱心公益、盡責(zé)盡力。在工作中，遇到難事一馬當(dāng)先，抓協(xié)調(diào)、抓聯(lián)絡(luò)、抓溝通，碰到棘事身先士卒，不退縮、不回避、不計較，真正體現(xiàn)了千言萬語、千辛萬苦、千梯萬步。各業(yè)委會主任不計報酬、不圖名利、無私奉獻(xiàn)、腳踏實地、講究方法、自擔(dān)自治，積極擔(dān)起小區(qū)日常管理、協(xié)調(diào)、溝通、調(diào)解等繁重、雜碎、受氣的工作，在小區(qū)的維穩(wěn)、安全上做了大量卓有成效的工作。

二、困難問題

1.組織保障有待進(jìn)一步加強。一是市對社區(qū)、小區(qū)的重視程度與農(nóng)村基層建設(shè)相比存在差距，雖有市領(lǐng)導(dǎo)和部門聯(lián)系結(jié)對，但沒有全覆蓋，工作尚欠到位，聯(lián)而不緊、聯(lián)而不實一定程度存在。二是建設(shè)局作為社區(qū)物管的主管部門，對社區(qū)物管工作力量較為薄弱，僅有一個科室，一個科長，導(dǎo)致在聯(lián)系、指導(dǎo)、開展工作方面精力不夠，無法滿足對社區(qū)、小區(qū)正常工作的指導(dǎo)、監(jiān)管、服務(wù)等需要。三是一個社區(qū)約8千—2萬常住人口，管轄面廣，但社區(qū)工作者極少，絕大多數(shù)社區(qū)僅6—8人，且社區(qū)工作人員的年齡、文化與現(xiàn)行社區(qū)工作也不相適應(yīng)，“上面千條線、下面一根針”，所有工作都壓到幾個人身上，工作量大、任務(wù)重、壓力強可見一斑。同時，社區(qū)工作正常的辦公經(jīng)費、維穩(wěn)經(jīng)費得不到保障;社區(qū)工作者生活待遇偏低，社區(qū)主任到一些聯(lián)系結(jié)對部門求助經(jīng)費臉難看、兌現(xiàn)難;社區(qū)碰到難事、急事、要事求助有些市級有關(guān)部門，繞道走、踢皮球、推諉扯皮等情況也一定程度存在。

2.制度規(guī)章有待進(jìn)一步完善?，F(xiàn)行的《__市住宅區(qū)物業(yè)管理實施細(xì)則》是__年6月市政府頒布的，《__市住宅物業(yè)保修金管理辦法》、《__市物業(yè)專項維修資金管理辦法》是__年4月施行的。這些細(xì)則辦法已不能適應(yīng)迅速崛起的社區(qū)、小區(qū)的管理工作。特別是物業(yè)管理部門的職責(zé)，企業(yè)職能，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的關(guān)系、權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任，前期物業(yè)管理要求、服務(wù)，物業(yè)費使用，維修等方面的規(guī)定有待加緊修訂完善。

3.監(jiān)督管理有待進(jìn)一步強化。由于開發(fā)的樓盤交付把關(guān)不嚴(yán)、監(jiān)督不力，導(dǎo)致事后暴露了一系列問題。如業(yè)主委員會辦公用房、經(jīng)營用房不到位，或面積小，或區(qū)位差;消防設(shè)施不出水，監(jiān)控設(shè)備不實用，公共服務(wù)功能不完善;有的開發(fā)商口頭承諾好，實際兌現(xiàn)差;公用房、電梯維護(hù)，房屋保修，管網(wǎng)維修等責(zé)任主體不明確，保修經(jīng)費不落實等等，發(fā)生問題，開發(fā)商和物業(yè)公司就推諉扯皮，不能得到有效處置，引發(fā)小區(qū)業(yè)主強烈不滿、矛盾激發(fā)。現(xiàn)全市已有客用電梯2611部，且絕大多數(shù)為小區(qū)高層電梯，已出現(xiàn)過電梯下跌傷人事件，但其保養(yǎng)、檢測、維修經(jīng)費無處著落，將成為今后社區(qū)不安全的隱患。

4.整體素質(zhì)有待進(jìn)一步提高。一方面，部分業(yè)主只要服務(wù)，不要義務(wù)，對物業(yè)管理人員無理吵鬧、辱罵、刁難、動粗。違建亂搭、車輛亂停、雞鴨亂養(yǎng)、狗犬橫行等問題較為嚴(yán)重。從調(diào)研普遍反映，出現(xiàn)上述現(xiàn)象的，大多數(shù)為機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員，企業(yè)老板，他們行為傲氣、出口狂言。另一方面，物業(yè)公司掛靠經(jīng)營，管理人員不同程度存在素質(zhì)不高，缺乏專業(yè)知識培訓(xùn)，管理人員職責(zé)不到位、工作不到位、服務(wù)不到位，違建亂搭制止不力，偷盜現(xiàn)象時有發(fā)生，引起物業(yè)公司和業(yè)主之間的對立情緒。

5.物業(yè)收費有待進(jìn)一步規(guī)范。近年來，樓盤開發(fā)類型較多、情況復(fù)雜，有敞開式開發(fā)樓盤、城中村改造樓盤、公開出讓建造樓盤，有別墅、獨排、聯(lián)排、疊排、多層、高層等不同房型的商品房，且空關(guān)房較多，而物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)較為混亂，物業(yè)公司的物業(yè)費收、支透明度不夠，空關(guān)房全額收費等，引起業(yè)主不滿和反感。業(yè)主以物業(yè)公司服務(wù)不到位等為借口，拒繳物業(yè)費現(xiàn)象較為普遍。

三、建議意見

1.要加強領(lǐng)導(dǎo)，強化保障。由于小區(qū)居住人員來自各行各業(yè)、四面八方，尤其是城中村拆遷改造安置住宅區(qū)和較早開發(fā)的開放式小區(qū)，情況更為復(fù)雜、各種問題頻出、工作難度很大。為此，市政府及相關(guān)部門要充分認(rèn)識到社區(qū)、小區(qū)和諧是社會穩(wěn)定的基礎(chǔ)，強化社區(qū)建設(shè)，維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定已成當(dāng)務(wù)之急，需要像重視農(nóng)村基層工作那樣重視社區(qū)基層建設(shè)，切實加強領(lǐng)導(dǎo)，強化要素保障。要專門建立一個社區(qū)管理工作協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，有市領(lǐng)導(dǎo)分管，有關(guān)部門參與的工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)研究社區(qū)管理建設(shè)、指導(dǎo)、處理、協(xié)調(diào)、考核等工作。業(yè)務(wù)主管部門要健全工作機(jī)構(gòu)，配強精干業(yè)務(wù)人員，認(rèn)真擔(dān)起小區(qū)物管工作的監(jiān)督、指導(dǎo)。掛鉤聯(lián)系社區(qū)的市級領(lǐng)導(dǎo)和部門要定期開展調(diào)研，指導(dǎo)工作，真正做到貼身社區(qū)、直面問題、主動攬事、協(xié)調(diào)問題、解決困難。要重視社區(qū)管理專職人員力量的加強和選配，強化考核評比;要研究落實社區(qū)工作經(jīng)費，切實重視和關(guān)心業(yè)主委員會主任，給予其工作上的支持和待遇與考核激勵。根據(jù)目前物業(yè)公司經(jīng)營困難的實際，市政府要加緊調(diào)研，出臺相關(guān)扶持政策，在公共用電、用水，稅收、垃圾搬運等方面予以優(yōu)惠扶持。

2.健全機(jī)制，規(guī)范管理。市政府及相關(guān)部門要建立完善相關(guān)制度，不斷健全工作機(jī)制，切實規(guī)范社區(qū)及小區(qū)物業(yè)管理工作。一要建立健全相關(guān)制度。市政府要加緊調(diào)研，出臺加強社區(qū)管理建設(shè)工作的意見，進(jìn)一步重視社區(qū)基層建設(shè)，明確工作任務(wù)和建設(shè)目標(biāo)，切實加強領(lǐng)導(dǎo)、健全組織、明確職責(zé)、落實責(zé)任、強化管理、考核激勵，確保隊伍穩(wěn)定。要調(diào)研修改完善__市住宅區(qū)物業(yè)管理實施細(xì)則，住宅區(qū)物業(yè)保修資金、住宅區(qū)物業(yè)維修專項資金使用管理辦法，尤其是對住宅小區(qū)電梯檢測、維修保養(yǎng)資金的落實，要明確規(guī)定。有關(guān)部門要加緊研究出臺住宅區(qū)物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)收費管理辦法，進(jìn)一步明確不同住宅區(qū)和不同類型房屋的物管費收費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費收支、減免要做到公開、透明，尤其對空關(guān)房的物管費收費標(biāo)準(zhǔn)建議減半收取。二要建立工作聯(lián)絡(luò)機(jī)制。市級層面要建立健全部門、街道、社區(qū)工作聯(lián)絡(luò)聯(lián)系制度，對于難點、焦點、重點問題進(jìn)行研究，采取有效措施，及時處置落實。街道層面要建立定期、不定期的街道、社區(qū)、業(yè)委會工作聯(lián)絡(luò)機(jī)制，深入小區(qū)、了解實情、直面問題、協(xié)調(diào)處置，確保小區(qū)穩(wěn)定。公安局所屬派出所要建立所轄警員小區(qū)聯(lián)絡(luò)制，融入居民住宅小區(qū)，為居民排憂解難，指導(dǎo)小區(qū)安全防范、矛盾化解、信息采集、重點人員管控等工作。要充分發(fā)揮業(yè)委會組織橋梁作用，建議有關(guān)部門牽頭，著手組建市物業(yè)行業(yè)協(xié)會，為物管工作開展提供交流平臺，促進(jìn)行業(yè)自律、推動公平競爭、維護(hù)合法權(quán)益、協(xié)調(diào)利益沖突。三要強化物管監(jiān)督管理。市和街道要重視對業(yè)委會組織的考核評比，出臺和完善激勵政策，明確工作要求。市級主管部門要切實加強對交付使用樓盤移交物業(yè)公司時的監(jiān)管工作，不走過場。街道和社區(qū)要加強對住宅小區(qū)的精細(xì)化管理，建立小區(qū)信息平臺，全面推進(jìn)小區(qū)網(wǎng)格化管理服務(wù)信息化，對小區(qū)每戶住戶基本情況實現(xiàn)信息動態(tài)化管理。要加強物業(yè)企業(yè)的規(guī)范管理，針對物業(yè)公司從業(yè)人員素質(zhì)偏低，收費服務(wù)不對等、服務(wù)不規(guī)范、管理措施不落實、維修不及時等情況，有關(guān)部門和業(yè)主委員會要嚴(yán)把物業(yè)進(jìn)入關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行審批程序，建立健全退出機(jī)制，并加強對物業(yè)企業(yè)的動態(tài)管理，把企業(yè)的資質(zhì)、登記和年檢與平時監(jiān)管有機(jī)結(jié)合，切實規(guī)范物業(yè)公司的經(jīng)營管理。

3.注重教育，提高素質(zhì)。針對目前住宅區(qū)物業(yè)管理薄弱，物管人員素質(zhì)偏低，小區(qū)業(yè)主素質(zhì)高低不一等實際情況，加強住宅小區(qū)人員的素質(zhì)教育迫在眉睫。為此，市政府及相關(guān)部門、街道要把提高住宅小區(qū)人員的素質(zhì)教育提上議事日程。市文明辦和街道要牽好頭，結(jié)合實際、有的放矢，有計劃地開展形式多樣，以樹正氣、重美德、講和諧、鄰互助等為主題的宣傳教育活動，做到月月有活動、季季有高潮、年年有特色。有關(guān)主管部門要加強對物業(yè)管理公司人員的監(jiān)督教育，使城市生活住宅小區(qū)成為真正的“園林小區(qū)、衛(wèi)生小區(qū)、文明小區(qū)、和諧小區(qū)”。

物業(yè)管治情況調(diào)研報告

物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。

一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況

上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：

1、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護(hù)，但缺乏信心。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關(guān)意見。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會。

二、社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復(fù)大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

三、觀山社區(qū)：試點一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。

四、老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務(wù)最難，實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。

五、渫陽社區(qū)：試點一：農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設(shè)方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設(shè)方多方了解后，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務(wù)公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴(yán)重，業(yè)主強烈要求實施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。

六、中渡社區(qū)：社區(qū)選擇小區(qū)做為試點。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū)，有業(yè)主近七十戶，改制后由社區(qū)接管，但由于收費狀況不好，管理有難度，每年社區(qū)還要負(fù)債投入。今年，社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理，組織召開業(yè)主大會，選舉成立了業(yè)主委員會，并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份，小區(qū)正式開始自治管理。

二、物業(yè)管理工作開展過程中存在的難點

1、社區(qū)對物業(yè)管理的社會效益認(rèn)識不足。個別社區(qū)認(rèn)為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。

2、硬件設(shè)施不配套。一是相當(dāng)一部分院落建設(shè)不規(guī)范，無門崗和門廳，現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道、電、路等物業(yè)管理所涉及到的設(shè)施嚴(yán)重滯后，維修或建設(shè)需大量資金。

3、規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，臨時建筑擠占了消防通道。綠化率達(dá)不到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。

4、收取物業(yè)管理所必須的費用存在一定的難度。有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司賺了錢，不愿交費，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時代，對自己應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)不明。

5、物業(yè)管理企業(yè)動作欠規(guī)范。現(xiàn)有的幾個物業(yè)管理企業(yè)，市場化程度不高，管理不是很專業(yè)，缺乏先進(jìn)的管理經(jīng)驗與模式，營利的目的太明顯。

6、前期物業(yè)管理不規(guī)范，開發(fā)建設(shè)所遺留下來的問題對物業(yè)管理形成了極大的障礙。

7、業(yè)主大會難組織。居民對物業(yè)管理的含義認(rèn)識不清、信心不足，參加會議的積極性不高。

8、媒體關(guān)注程度不夠。

三、對我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點建議

1、嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理的法律、法規(guī)及規(guī)章，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營、收費等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運作。 政府要加強服務(wù)意識，出臺相應(yīng)的扶持政策，為廣大企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。建立物業(yè)管理市場準(zhǔn)入制度。加強物業(yè)管理市場的培育，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經(jīng)過實踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來進(jìn)行專業(yè)化的管理。鼓勵通過招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn)競爭機(jī)制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展。

2、物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)”的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。

3、社會公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費觀念。

四、下一步工作重點

一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍；

二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機(jī)制；

三是加強業(yè)主大會組建的指導(dǎo)監(jiān)督工作；

四是進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作；

五是建立“質(zhì)價相符”的服務(wù)收費機(jī)制；

六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)；

七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

加強居住物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的調(diào)研報告

隨著物業(yè)管理法規(guī)的不斷完善，業(yè)主、使用人法制觀念的不斷增強，管理部門監(jiān)督管理力度不斷加強，居住小區(qū)違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區(qū)依然存在著擅自在天井、庭園、陽臺等部位搭建違法建筑物和構(gòu)筑物，擅自占用公共部位、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等現(xiàn)象，特別是一些高檔小區(qū)居民入住后，出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的違法搭建情形，如有的業(yè)主、使用人擅自在房屋平臺搭建陽光屋，甚至加層、改建、擴(kuò)建、開挖地下室，不但嚴(yán)重破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃與和諧的環(huán)境，還影響了相鄰業(yè)主、使用人的日常生活，引發(fā)了不少矛盾糾紛。

一、華陽地區(qū)居住物業(yè)裝修存在的主要問題

近幾年，隨著房地產(chǎn)二、三級市場的活躍，高檔商品房住宅中二次裝修開始增多，由此各類違章行為和違章搭建時有發(fā)生，引起社會的重視，從房地辦目前所掌握的情況分析，主要有以下幾個特點：

（一）業(yè)主將原房屋從里到外徹底進(jìn)行裝修或改建，改變了原始設(shè)計風(fēng)格，如外墻立面安裝玻璃幕墻，將承重墻拆除后重新擴(kuò)建，底層門廳、平臺搭建成房間等等，違章面積在10～60m2不等。

（二）使用的裝飾材料比較高級、新穎，凡裝修過的房屋均超過原房屋設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，對小區(qū)環(huán)境影響相對較小，與周邊房屋的格局能基本保持一致。

（三）相鄰關(guān)系矛盾不特出，業(yè)主委員會一般也不直接干涉，只是對過分超出范圍的違章建筑反響較大。

（四）由于業(yè)主身份比較特殊包括一部分系境外業(yè)主，物業(yè)公司較難直接進(jìn)行勸阻，怕影響管理費的正常交付。

基于以上現(xiàn)狀從物業(yè)公司反映：認(rèn)為政府管理部門處罰力度不夠，對違章戶的處罰達(dá)不到威懾作用，另外迫于管理費拖欠，只能勸阻，無法阻止施工，否則發(fā)生沖突物業(yè)公司很被動。

然而作為搭建的業(yè)主卻認(rèn)為：由于房屋設(shè)計在使用上不盡合理，且已陳舊，所以當(dāng)新購房業(yè)主入住或原業(yè)主二次裝修時，往往請專業(yè)裝潢設(shè)計單位對房屋重新按個性化進(jìn)行室內(nèi)布局，加之在經(jīng)濟(jì)上有支付能力，使上述違章行為時有發(fā)生，由于示范效應(yīng)，對其他業(yè)主影響較大，有趨同傾向。

二、進(jìn)一步加強物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的建議

（一）各物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)加強對住宅裝修的指導(dǎo)和監(jiān)督

1、加強規(guī)范裝修行為的宣傳和指導(dǎo)

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的規(guī)定和《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》或《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定，履行對業(yè)主裝修住宅的管理職責(zé)，并制訂《住宅裝修須知》，配備相關(guān)的專業(yè)人員，加強對業(yè)主裝修住宅的宣傳、指導(dǎo)和監(jiān)督。

指導(dǎo)物業(yè)管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業(yè)小區(qū)內(nèi)一并公告。同時，把《住宅裝修須知》送達(dá)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)待裝修的業(yè)主或使用人并簽收。

2、加強住宅裝修前的管理

要求物業(yè)管理公司在為業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)時，必須告知《條例》中規(guī)定的不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調(diào)室外機(jī)和安裝防盜設(shè)施等注意事項。

業(yè)主或使用人在裝修住宅前，要求其將施工單位、施工期限、裝修內(nèi)容（包括住宅裝修設(shè)計圖、施工方案）等書面告知物業(yè)管理公司并為裝修施工人員辦理小區(qū)臨時出入證等手續(xù)。

要求物業(yè)管理公司對業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設(shè)計圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見。

為加強對施工單位裝修行為的管理，物業(yè)管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》。

3、加強對住宅裝修活動的日常巡視和監(jiān)督

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)明確由專人負(fù)責(zé)對住宅裝修活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。當(dāng)有業(yè)主或使用人已入住的，應(yīng)當(dāng)督促裝修的業(yè)主、使用人或施工單位遵守施工作業(yè)時間，晚間18:00時至次日上午8:00時和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工。

物業(yè)管理公司對進(jìn)入小區(qū)的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結(jié)構(gòu)等隱蔽工程的，每天應(yīng)當(dāng)加強現(xiàn)場巡視和檢查（包括節(jié)假日）并做好記錄，發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)及時采取有效措施進(jìn)行勸阻、制止并督促改正。

對損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業(yè)主或使用人及住宅裝修單位，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會并報告相關(guān)行政管理部門依法處理。同時，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)責(zé)成違規(guī)裝修的施工人員停止施工。

4、加強知法、守法和履約意識

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主或使用人遵守《條例》等相關(guān)規(guī)定、遵守《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定。

物業(yè)管理公司與住宅裝修單位簽訂協(xié)議》的，應(yīng)當(dāng)督促其履行《協(xié)議》。在住宅裝修施工完成后，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時收回小區(qū)臨時出 入證。對造成房屋和設(shè)施設(shè)備損壞的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)責(zé)成責(zé)任人及時進(jìn)行修賠。

物業(yè)管理公司對住宅裝修單位的違約行為，可依據(jù)《協(xié)議》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

在未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，業(yè)主或使用人違法裝修經(jīng)勸阻。制止無效的，房產(chǎn)開發(fā)商或相關(guān)業(yè)主或使用人可依據(jù)《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

（二）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)發(fā)揮自治管理作用

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)經(jīng)常檢查物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)狀況，督促住宅裝修的業(yè)主或使用人遵守有關(guān)的法規(guī)和約定，及時調(diào)解裝修不當(dāng) 引起的相鄰糾紛，對業(yè)主或使用人違法行為進(jìn)行勸阻、制止并督促其整改。

對業(yè)主或使用人違反《業(yè)主公約》勸阻無效的，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會通過，業(yè)主委員會可向人民法院提起民事訴訟。

（三）各區(qū)縣房地局應(yīng)當(dāng)加強對違法裝修的行政執(zhí)法

區(qū)房地局不斷完善行政執(zhí)法工作程序。對物業(yè)管理公司不履行法定管理服務(wù)和義務(wù)等行為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《條例》和《規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定責(zé)令其改正，并可處相應(yīng)的罰款。對物業(yè)管理公司違反《條例》和《規(guī)定》情節(jié)嚴(yán)重的，區(qū)縣房地局可作出降低資質(zhì)等級的處罰，直至吊銷資質(zhì)證書。

區(qū)縣房地局接到對業(yè)主或使用人違法裝修的投訴，應(yīng)當(dāng)及時受理、立案并到現(xiàn)場調(diào)查、取證。核實，經(jīng)核查屬實的，根據(jù)《條例》的相關(guān)規(guī)定，責(zé)令其限期改正，可并處相應(yīng)的罰款。

集貿(mào)市場物業(yè)管理調(diào)研報告

根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務(wù)局會同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、__鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對城區(qū)各集貿(mào)市場物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，旨在加強城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。

一、基本情況

城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建材等專業(yè)市場3家。集貿(mào)市場的總占地面積約16 萬平方米，其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1萬平方3家、1萬平方米以上6家?？偨ㄖ娣e約23萬平方米，市場內(nèi)共有門面 約1650間，已出租 約1080間，單元住房約1000戶，已入住近750 戶。在區(qū)域分布上，新建居委會3家，分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、秀獅商業(yè)步行街;彰法山居委會4家，分別是彰法山菜市場、零碑商貿(mào)市場、姚沖大市場和旺業(yè)大市場;舒苑居委會2家，分別是天柱山大市場和金源菜市;龍井居委會1家，是天柱山菜市場;天柱山鎮(zhèn)1家，是皖鎮(zhèn)(附：潛山縣城區(qū)集貿(mào)市場基本情況調(diào)查表)。

二、現(xiàn)行管理模式

我縣現(xiàn)有的集貿(mào)市場建設(shè)投資主體有二種：一種是政府投資興建，如天柱山菜市場;一種是企業(yè)投資興建，其余10家均屬此類性質(zhì)。在管理模式上，主要是四種：一是有專門管理人員，如天柱菜市場，該市場__年3月市場辦管脫鉤后由工商局移交商務(wù)局管理，縣商務(wù)局組建了天柱市場服務(wù)中心，為自收自支事業(yè)單位，現(xiàn)有事業(yè)編制21人，負(fù)責(zé)天柱市場的管理工作。零碑商貿(mào)市場隸屬商務(wù)局食品公司，食品公司安排2人，負(fù)責(zé)日常管理工作。以上兩個市場管理人員工資及日常維護(hù)費用均從市場攤位和門面租賃費用上列支。二是由開發(fā)建設(shè)市場的企業(yè)聘請物業(yè)公司進(jìn)行管理，共3家，分別是秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)。三是開發(fā)建設(shè)市場的企業(yè)聘請人員自行管理，共3家，分別是金源菜市、彰法山菜市場、旺業(yè)大市場。聘請人員工資由企業(yè)自行負(fù)擔(dān)。四是無人管理的市場，共3家，分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、姚沖大市場。

三、存在的主要問題

集貿(mào)市場是城市的一個窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng)，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：

(一)綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善，存在安全隱患。

旺業(yè)大市場商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請物業(yè)公司進(jìn)行管理，劃定專門停車場，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業(yè)大市場、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導(dǎo)致市場的道路不暢，不少市場消防設(shè)施不齊全，消防安全隱患嚴(yán)重。個別市場設(shè)施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴(yán)重，急需整治改造。

(二)開發(fā)建設(shè)市場的企業(yè)建市場與管市場錯位，權(quán)責(zé)不明確。

金源菜市臨街門面經(jīng)營早點和畜禽產(chǎn)品的商戶經(jīng)營垃圾隨意丟棄，商戶、消費者車輛亂停亂放，造成臨街主干道污水橫流、垃圾成堆，商戶占道經(jīng)營、人車混雜。姚沖大市場、旺業(yè)大市場內(nèi)居民和商戶建筑垃圾隨意堆放，下水道堵塞、下水井蓋丟失。上述情況在北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、彰法山菜市場、天柱山大市場等均不同程度存在。其根本原因是開發(fā)商借政府其自身即得利益獲取后，經(jīng)營市場、管理市場觀念淡薄。一部分開發(fā)商只建不管，市場建成后，門面和攤位銷售完畢就意味著對市場管理的終結(jié)，住戶和商戶自掃門前雪，對市場公共部分的管理無人問津，如北河街、姚沖大市場。一部分開發(fā)商不真心想管，敷衍了事。以物業(yè)管理費難以收取為由，不愿意在資金上投入，只安排1至2人管理市場，同時安排的人員履行職責(zé)不到位，城市文明創(chuàng)建時，部門一督查就抓一抓，不督查，基本就放任自流，如金源菜市、旺業(yè)大市場。

(三)少數(shù)市場經(jīng)營氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟(jì)效益低下。

金源菜市場內(nèi)有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業(yè)大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經(jīng)營外，市場內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經(jīng)濟(jì)效益十分低下。

四、下一步工作安排

集貿(mào)市場是城市一項公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場交易環(huán)境，保護(hù)經(jīng)營者和消費者的合法權(quán)益，促進(jìn)市場的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是加強集貿(mào)市場物業(yè)管理的根本目的?，F(xiàn)就下一步工作提出如下意見：

(一)實行分類管理。

根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責(zé)：第一類是有專門管理人員進(jìn)行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿(mào)市場，仍由縣商務(wù)局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項目范圍，不宜對現(xiàn)有市場進(jìn)行改造?？h商務(wù)局應(yīng)督促市場管理人員，加強對市場內(nèi)部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產(chǎn)權(quán)分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場由縣商務(wù)局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關(guān)部門參與，全面推行物業(yè)管理。

(二)集貿(mào)市場實施物業(yè)管理主要措施。

結(jié)合各市場現(xiàn)狀，推行物業(yè)管理按以下3個方面同步進(jìn)行：1、對正在實施物業(yè)管理的秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)由縣商務(wù)局督促各物業(yè)管理公司加大管理力度，規(guī)范市場經(jīng)營秩序，確保市場環(huán)境整潔;2、對由開發(fā)商聘人管理或無人管理的旺業(yè)大市場、金源菜市、彰法山菜市場、舒州農(nóng)貿(mào)市場、北河街、姚沖大市場在未推行物業(yè)管理之前，為確保市場經(jīng)營有序，由縣商務(wù)局派員會同開發(fā)商共同管理，市場內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生由縣綜合執(zhí)法局臨時派員清掃;3、由縣商務(wù)局牽頭，縣房產(chǎn)局、住建局、工商局參與，各集貿(mào)市場開發(fā)商配合，對城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理情況再次進(jìn)行深入調(diào)查，以縣政府名義出臺《潛山縣集貿(mào)市場物業(yè)管理辦法》，《管理辦法》由縣商務(wù)局、房管局、市場開發(fā)商共同組織實施。

第2篇 2023年物業(yè)調(diào)研報告

隨著城鎮(zhèn)化腳步不斷推進(jìn)，各地新興小區(qū)如雨后春筍般圈地而起，五花八門的物業(yè)公司也有了巨大的發(fā)展空間，物業(yè)的品牌價值也成為了房地產(chǎn)商手里越來越重要的籌碼。物業(yè)對小區(qū)的管理與城管對于城市的管理如出一轍，同時也有著包含關(guān)系。物業(yè)管的不光是小區(qū)整體環(huán)境，還要解決每個業(yè)主日常所遇到的問題。當(dāng)小區(qū)內(nèi)住戶的某些行為觸犯到城市管理相關(guān)法規(guī)時，就進(jìn)入了城管管轄范圍，要解決好這些物業(yè)、城管均可介入的問題往往需要雙方開展協(xié)作。

在現(xiàn)實中，諸多問題使得原本可以開展協(xié)作的部分反而成了城管執(zhí)法過程中的瓶頸。由于物業(yè)平時與業(yè)主關(guān)系密切，有的物業(yè)管理人員與業(yè)主幾乎如親友般熟悉，出于感情層面以及日后相處考慮，物業(yè)在遇到業(yè)主有違法行為時往往容易采取回避乃至包庇業(yè)主的措施，以使自己脫離干系。甚至還有一些不顧及品牌效益的物業(yè)，管理不好就直接撒手不管了，這就使得執(zhí)法人員在期望通過物業(yè)與業(yè)主溝通時吃到了無數(shù)閉門羹。

而如果物業(yè)管理者們更深層地思考下業(yè)主的違法違規(guī)問題，不難發(fā)現(xiàn)，只要有一戶業(yè)主帶頭不遵紀(jì)守法，并且被縱容和默許，就會有更多家業(yè)主來鉆法律漏洞以謀私利。這些業(yè)主行為最后往往影響到周邊業(yè)主的共同利益，造成其他業(yè)主的不斷投訴，將物業(yè)置于眾矢之的。物業(yè)若能配合執(zhí)法力量做好嚴(yán)管嚴(yán)打工作，及時先行溝通處理并主動反應(yīng)上報業(yè)主違規(guī)行為，那么日后的管理將輕松很多，同時也能得到更廣大業(yè)主的好評。

物業(yè)與城管開展協(xié)作應(yīng)有效地發(fā)揮雙方的獨有優(yōu)勢，互相填補不足。物業(yè)掌握著業(yè)主的基本信息，對整個小區(qū)有更深的了解和更綜合的考量，擁有更多與住戶的溝通技巧，更便于作一些溝通調(diào)解工作，也能為城管執(zhí)法過程中需落實的細(xì)節(jié)問題提供更多綜合的建議，以盡量減少執(zhí)法過程所產(chǎn)生的其他負(fù)面影響。城管依照國家法律法規(guī)辦事，當(dāng)物業(yè)的人情牌、管社區(qū)管理辦法行不通時，就需要城管介入，以更明確的行政職權(quán)來對業(yè)主行為作約束。城管借物業(yè)之巧勁，物業(yè)借城管之利劍，兩者協(xié)作方可攻堅克難。

城管與物業(yè)協(xié)作需要在平時就建立起一致思想，統(tǒng)一戰(zhàn)線，在關(guān)鍵時刻才能口鋒一致。這些磨針活不是一日兩日就能練就的，需要在兩者間先搭起人員、信息、政策的橋梁，多開展交流活動，落實現(xiàn)行政策，分析潛在問題，及時做好準(zhǔn)備，提前給業(yè)主打好預(yù)防針。

新形勢下物業(yè)與城管打交道會越來越頻繁，有團(tuán)結(jié)協(xié)作的心，運用好方式方法，才能夠化矛盾為橋梁，逐步優(yōu)化物業(yè)城管協(xié)同管理格局。

加強居住物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的調(diào)研報告

隨著物業(yè)管理法規(guī)的不斷完善，業(yè)主、使用人法制觀念的不斷增強，管理部門監(jiān)督管理力度不斷加強，居住小區(qū)違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區(qū)依然存在著擅自在天井、庭園、陽臺等部位搭建違法建筑物和構(gòu)筑物，擅自占用公共部位、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等現(xiàn)象，特別是一些高檔小區(qū)居民入住后，出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的違法搭建情形，如有的業(yè)主、使用人擅自在房屋平臺搭建陽光屋，甚至加層、改建、擴(kuò)建、開挖地下室，不但嚴(yán)重破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃與和諧的環(huán)境，還影響了相鄰業(yè)主、使用人的日常生活，引發(fā)了不少矛盾糾紛。

一、華陽地區(qū)居住物業(yè)裝修存在的主要問題

近幾年，隨著房地產(chǎn)二、三級市場的活躍，高檔商品房住宅中二次裝修開始增多，由此各類違章行為和違章搭建時有發(fā)生，引起社會的重視，從房地辦目前所掌握的情況分析，主要有以下幾個特點：

（一）業(yè)主將原房屋從里到外徹底進(jìn)行裝修或改建，改變了原始設(shè)計風(fēng)格，如外墻立面安裝玻璃幕墻，將承重墻拆除后重新擴(kuò)建，底層門廳、平臺搭建成房間等等，違章面積在10～60m2不等。

（二）使用的裝飾材料比較高級、新穎，凡裝修過的房屋均超過原房屋設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，對小區(qū)環(huán)境影響相對較小，與周邊房屋的格局能基本保持一致。

（三）相鄰關(guān)系矛盾不特出，業(yè)主委員會一般也不直接干涉，只是對過分超出范圍的違章建筑反響較大。

（四）由于業(yè)主身份比較特殊包括一部分系境外業(yè)主，物業(yè)公司較難直接進(jìn)行勸阻，怕影響管理費的正常交付。

基于以上現(xiàn)狀從物業(yè)公司反映：認(rèn)為政府管理部門處罰力度不夠，對違章戶的處罰達(dá)不到威懾作用，另外迫于管理費拖欠，只能勸阻，無法阻止施工，否則發(fā)生沖突物業(yè)公司很被動。

然而作為搭建的業(yè)主卻認(rèn)為：由于房屋設(shè)計在使用上不盡合理，且已陳舊，所以當(dāng)新購房業(yè)主入住或原業(yè)主二次裝修時，往往請專業(yè)裝潢設(shè)計單位對房屋重新按個性化進(jìn)行室內(nèi)布局，加之在經(jīng)濟(jì)上有支付能力，使上述違章行為時有發(fā)生，由于示范效應(yīng)，對其他業(yè)主影響較大，有趨同傾向。

二、進(jìn)一步加強物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的建議

（一）各物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)加強對住宅裝修的指導(dǎo)和監(jiān)督

1、加強規(guī)范裝修行為的宣傳和指導(dǎo)

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的規(guī)定和《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》或《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定，履行對業(yè)主裝修住宅的管理職責(zé)，并制訂《住宅裝修須知》，配備相關(guān)的專業(yè)人員，加強對業(yè)主裝修住宅的宣傳、指導(dǎo)和監(jiān)督。

指導(dǎo)物業(yè)管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業(yè)小區(qū)內(nèi)一并公告。同時，把《住宅裝修須知》送達(dá)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)待裝修的業(yè)主或使用人并簽收。

2、加強住宅裝修前的管理

要求物業(yè)管理公司在為業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)時，必須告知《條例》中規(guī)定的不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調(diào)室外機(jī)和安裝防盜設(shè)施等注意事項。

業(yè)主或使用人在裝修住宅前，要求其將施工單位、施工期限、裝修內(nèi)容（包括住宅裝修設(shè)計圖、施工方案）等書面告知物業(yè)管理公司并為裝修施工人員辦理小區(qū)臨時出入證等手續(xù)。

要求物業(yè)管理公司對業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設(shè)計圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見。

為加強對施工單位裝修行為的管理，物業(yè)管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》。

3、加強對住宅裝修活動的日常巡視和監(jiān)督

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)明確由專人負(fù)責(zé)對住宅裝修活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。當(dāng)有業(yè)主或使用人已入住的，應(yīng)當(dāng)督促裝修的業(yè)主、使用人或施工單位遵守施工作業(yè)時間，晚間18:00時至次日上午8:00時和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工。

物業(yè)管理公司對進(jìn)入小區(qū)的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結(jié)構(gòu)等隱蔽工程的，每天應(yīng)當(dāng)加強現(xiàn)場巡視和檢查（包括節(jié)假日）并做好記錄，發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)及時采取有效措施進(jìn)行勸阻、制止并督促改正。

對損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業(yè)主或使用人及住宅裝修單位，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會并報告相關(guān)行政管理部門依法處理。同時，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)責(zé)成違規(guī)裝修的施工人員停止施工。

4、加強知法、守法和履約意識

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主或使用人遵守《條例》等相關(guān)規(guī)定、遵守《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定。

物業(yè)管理公司與住宅裝修單位簽訂協(xié)議》的，應(yīng)當(dāng)督促其履行《協(xié)議》。在住宅裝修施工完成后，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時收回小區(qū)臨時出 入證。對造成房屋和設(shè)施設(shè)備損壞的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)責(zé)成責(zé)任人及時進(jìn)行修賠。

物業(yè)管理公司對住宅裝修單位的違約行為，可依據(jù)《協(xié)議》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

在未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，業(yè)主或使用人違法裝修經(jīng)勸阻。制止無效的，房產(chǎn)開發(fā)商或相關(guān)業(yè)主或使用人可依據(jù)《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

（二）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)發(fā)揮自治管理作用

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)經(jīng)常檢查物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)狀況，督促住宅裝修的業(yè)主或使用人遵守有關(guān)的法規(guī)和約定，及時調(diào)解裝修不當(dāng) 引起的相鄰糾紛，對業(yè)主或使用人違法行為進(jìn)行勸阻、制止并督促其整改。

對業(yè)主或使用人違反《業(yè)主公約》勸阻無效的，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會通過，業(yè)主委員會可向人民法院提起民事訴訟。

（三）各區(qū)縣房地局應(yīng)當(dāng)加強對違法裝修的行政執(zhí)法

區(qū)房地局不斷完善行政執(zhí)法工作程序。對物業(yè)管理公司不履行法定管理服務(wù)和義務(wù)等行為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《條例》和《規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定責(zé)令其改正，并可處相應(yīng)的罰款。對物業(yè)管理公司違反《條例》和《規(guī)定》情節(jié)嚴(yán)重的，區(qū)縣房地局可作出降低資質(zhì)等級的處罰，直至吊銷資質(zhì)證書。

區(qū)縣房地局接到對業(yè)主或使用人違法裝修的投訴，應(yīng)當(dāng)及時受理、立案并到現(xiàn)場調(diào)查、取證。核實，經(jīng)核查屬實的，根據(jù)《條例》的相關(guān)規(guī)定，責(zé)令其限期改正，可并處相應(yīng)的罰款。

某城區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。根據(jù)區(qū)政協(xié)的安排，我們開展了__城區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研。

一、__城區(qū)物業(yè)管理的基本情況

總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下四個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。

（一）__城區(qū)物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀

我區(qū)物業(yè)管理從90年代初期開始起步，至今已有近__年的發(fā)展。據(jù)調(diào)查，截至__年底，在我區(qū)注冊的物業(yè)企業(yè)共有197家，其中一級資質(zhì)企業(yè)3家，二級資質(zhì)企業(yè)15家，三級資質(zhì)企業(yè)179家，從業(yè)人員1__余人，管理人員1897人。外區(qū)物業(yè)企業(yè)在本區(qū)開展服務(wù)的約50家，從業(yè)人員約2850人。

（二）__城區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

目前，全區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)389個，管理房屋3575萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到90%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。

1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我區(qū)新建住宅小區(qū)共有389個，房屋建筑面積為3075萬平方米，住宅套數(shù)有34萬余套，住宅成套率為100%，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。其中有龍湖花園等6家單位6個住宅小區(qū)獲得全國物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號；天驕俊園等11個住宅小區(qū)獲得市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號；富悅新城等32個小區(qū)獲得區(qū)級物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號。

2、老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要有單位自管房、社會集資房、直管公房及“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房四類。

（1）單位自管房：包括機(jī)關(guān)自管房、群團(tuán)自管房、事業(yè)單位自管房以及企業(yè)單位自管房，房屋物業(yè)管理面積共計324萬平方米，住宅套數(shù)有30871余套，住宅成套率為97%。這類房屋的物業(yè)管理除了少數(shù)的委托物業(yè)公司管理外，其絕大部分仍由單位自行管理。由單位聘請人員進(jìn)行小區(qū)的簡單的物業(yè)管理。產(chǎn)權(quán)屬職工私有的房屋，其住房及室內(nèi)水、電、氣的維修均由職工自己負(fù)責(zé)；產(chǎn)權(quán)仍屬單位的房屋維護(hù)則仍由單位負(fù)責(zé)，整幢房屋較大設(shè)備、安全、水電方面的維修或公用部位的維修一般由單位負(fù)責(zé)。

（2）社會集資房：從1992年開始，我區(qū)開始推行社會集資合作建房，建筑檔次低，單體樓占了絕大多數(shù)比例。據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在全區(qū)社會集資建房共894萬平方米，住宅套數(shù)有74550余套，住宅成套率為99%。這部分集資房的物業(yè)管理覆蓋率目前達(dá)到了90%。

（3）直管公房及“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房：直管公房，就是房管部門直接管理的政府和社會公共團(tuán)體所有的房屋。這類房屋在我區(qū)共有約14萬平方米。“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房是政府對征用土地的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”拆遷戶進(jìn)行安置的房屋，其中又包括兩類：一是政府將征地費按政策規(guī)定付給拆遷戶自建，產(chǎn)權(quán)屬自有；二是由政府統(tǒng)一建房安置拆遷戶租住，住戶按規(guī)定繳納租金，產(chǎn)權(quán)屬國家所有。從1987年開始，根據(jù)原江北縣人民政府文件規(guī)定：“凡以征地經(jīng)費修建的拆遷戶住房，系國家投資修建的公房，屬公產(chǎn)性質(zhì)，全部移交給房管局，納入國家公房管理?！币虼?，區(qū)房管局對全區(qū)的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置統(tǒng)建房進(jìn)行全面接管。截至__年底，區(qū)房管局共管理全區(qū)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房共計77幢，7.55萬平方米。這部分房屋幾乎都沒有專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行管理，日常的清潔衛(wèi)生及水、電、氣費的收取都由業(yè)主自行負(fù)責(zé)，室內(nèi)的維修由業(yè)主負(fù)責(zé)，公用部位的維修則由區(qū)房管局負(fù)責(zé)。

3、房屋公共維修金的歸集和使用情況。從1999年開始?xì)w集物業(yè)專項維修資金以來，累計歸集專項資金8.23億元，使用300余萬元。

（三）__城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會現(xiàn)狀

截止__年底，全區(qū)共成立有小區(qū)業(yè)主委員會181個。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，

90.5%的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會召開困難。23.7%的小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。65.4%的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。58.3%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，也未能起到應(yīng)有作用。

（四）__城區(qū)物業(yè)管理行政體制機(jī)制現(xiàn)狀

在《物業(yè)管理條例》及《__市物業(yè)管理條例》中明確：（1）房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理；（2）居民委員會、村民委員會依法對社區(qū)進(jìn)行管理和提供服務(wù)，對社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；（3）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。但在實際的工作中，區(qū)房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問題疲于應(yīng)付；街（鎮(zhèn)）政府、社區(qū)居委會很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街（鎮(zhèn)）、居委會的正常工作。

按照《__市物業(yè)管理條例》的規(guī)定以及市政府辦公廳和市國土房管局出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加強物業(yè)管理工作的通知》（渝辦發(fā)[__]280號）和《關(guān)于物業(yè)管理若干問題的指導(dǎo)意見》（渝國土房管發(fā)[__]548號）文件中有關(guān)職能的劃分，城區(qū)物業(yè)管理涉及到經(jīng)委、建委、市政、環(huán)保、安監(jiān)、物價、街道辦事處、社區(qū)居委會、公安、工商、規(guī)劃等相關(guān)部門的配合，但區(qū)內(nèi)各相關(guān)部門普遍存在“重建設(shè)、輕管理”的思想，沒有形成工作合力，對物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關(guān)的應(yīng)急機(jī)制和有效的管理措施，導(dǎo)致物業(yè)管理問題突出。

1999年以來，我區(qū)針對物業(yè)管理工作相繼出臺了《關(guān)于加強物業(yè)管理工作的通知》（__府發(fā)[1999]129號）等5個文件，為理順城區(qū)物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用、加強物業(yè)專項維修資金管理等打下了一定的基礎(chǔ)。

二、__城區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析

（一）__城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析

1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。現(xiàn)平均每個物業(yè)公司管理面積僅20萬平方米，由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費，效率低、效益差，也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。

2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識不強。從調(diào)查的結(jié)果來看，物業(yè)企業(yè)主動上門服務(wù)率為32%，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識不是很強。

3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。如：金港國際小區(qū)業(yè)主投訴門市油煙污染過重，物業(yè)公司缺少環(huán)保措施。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有。如：鄉(xiāng)間城小區(qū)收取業(yè)主停車費引發(fā)糾紛。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價傾銷，壓低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時滿足。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)低，嚴(yán)重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調(diào)查我區(qū)247家物業(yè)企業(yè)、1625個項目的結(jié)果表明：有213家企業(yè)虧損。很多企業(yè)硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。二是政府沒有建立物業(yè)服務(wù)調(diào)節(jié)機(jī)制和平衡機(jī)制。例如：同一職能機(jī)構(gòu)管理著水電氣的價格與物業(yè)服務(wù)價格，卻沒有建立相應(yīng)的平衡機(jī)制。當(dāng)水電氣的價格不斷上升時，物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒有“消化”來源。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒有“消化”來源，導(dǎo)致了收入支出的“剪刀叉”現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存危機(jī)日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報酬低。調(diào)查表明，我區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報酬低于社會平均工資24%，平均福利水平不足國家規(guī)定的26%，勞資雙方潛在矛盾十分突出。

（二）__城區(qū)物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析

1、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強,服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費。二是物業(yè)收費規(guī)定不合理。不同價格的物業(yè)費具體的服務(wù)項目不明確，存在同質(zhì)不同價或者同價不同質(zhì)的現(xiàn)象。三是農(nóng)轉(zhuǎn)非人員增多,住戶無力繳費。如空港園區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。四是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。

2、建設(shè)遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。有以下三種情況：

（1）工程質(zhì)量遺留問題。主要表現(xiàn)有：①盡管通過了竣工驗收或綜合驗收，但向業(yè)主交房時仍存在一些并不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點等設(shè)施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔(dān)，因此，多數(shù)業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商對建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責(zé)任自然應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標(biāo)。③開發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道，從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。

（2）開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要有：①未安裝一戶一表（前期的老小區(qū)及集資房）；②銷售廣告內(nèi)容與實際交房時不一致；③擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用；④擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。

（3）建管不分帶來的問題。我區(qū)房屋開發(fā)商屬下的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，往往被定位為促銷或售后服務(wù)，僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品，這樣，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯，導(dǎo)致了部分物業(yè)公司失去了獨立生存的能力。

3、老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，缺乏專項維修基金。__區(qū)的大多數(shù)居民住宅是九十年代初建成的,當(dāng)時配套建設(shè)水平低,

基礎(chǔ)設(shè)施差,娛樂休閑設(shè)施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造；娛樂休閑設(shè)施也急需改善，而這些小區(qū)沒有專項維修基金,根本無力進(jìn)行舊小區(qū)改造。此外，老住宅小區(qū)都是實行開放式物業(yè)管理，小區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá)，人員來往較復(fù)雜，車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，導(dǎo)致保安、衛(wèi)生工作的難度加大。

4、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。

（1）房屋公共維修基金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主，根本沒有辦法讓其繳納房屋公共維修基金，這就造成了一幢房屋或一個小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了房屋公共維修基金。

（2）開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的房屋公共維修基金。房屋公共維修基金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到區(qū)房管局的專用帳戶上。開發(fā)企業(yè)不及時繳交給區(qū)房管局，造成房屋公共維修基金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。

（3）使用上缺乏健全的機(jī)制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期，當(dāng)年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

5、水、電、氣收費難。一是水、電、氣費代收代繳矛盾大。水、電、氣部門只針對注冊的表（包括總表）服務(wù)，按總表的度量計費。物業(yè)公司被迫另派專人查抄分表，收取各業(yè)主水、電、氣費用后派人交給供水、供電、供氣的部門。由于水、電、氣的損耗，必然出現(xiàn)差額部分的分?jǐn)?，有些物業(yè)公司就自行提高水、電、氣的價格，容易引起與業(yè)主的糾紛和矛盾。由于各種因素帶來的總表與分表的數(shù)量差額，所以有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電、氣費。二是物業(yè)公司代收的水、電、氣費存在著欠費現(xiàn)象。水、電、氣部門只是針對終端客戶服務(wù)，并沒有和物業(yè)公司簽協(xié)議委托代收，在利益的驅(qū)使下，有的物業(yè)公司在收取了業(yè)主的費用后，并不及時繳交給水、電、氣部門，而是占用了這筆資金，而水、電、氣部門又無權(quán)向物業(yè)公司催收，最后導(dǎo)致對住戶停止供應(yīng)水、電、氣，從而引發(fā)矛盾升級。三是水、電、氣管線和設(shè)備出現(xiàn)老化，需要維護(hù)、更換時費用不好解決。水、電、氣部門和物業(yè)公司互相推諉，責(zé)權(quán)不明。向業(yè)主收費既不合理也缺乏相應(yīng)的依據(jù)。

（三）__城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會存在的主要問題及原因分析

1、業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生過程中存在著瑕疵。業(yè)主委員會的候選人提名缺少科學(xué)的依據(jù)，在實際操作中有盲目現(xiàn)象，形成業(yè)委會成員良莠不齊的情況出現(xiàn)，甚至有些業(yè)主通過一些不恰當(dāng)?shù)氖侄尾倏貥I(yè)主委員會，為自己謀取不正當(dāng)?shù)睦?。業(yè)主委員會成立后，作用發(fā)揮也普遍不理想。在實踐中，對業(yè)主委員會的監(jiān)督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達(dá)對物業(yè)管理的看法。

2、組成業(yè)主委員會的人員結(jié)構(gòu)不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結(jié)構(gòu)老化，知識水平及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識相對淡薄。

3、業(yè)主委員會的經(jīng)費來源無法自行解決。業(yè)主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)偅欢峭ㄟ^經(jīng)營小區(qū)公用部位的收益來獲取費用；三是通過贊助取得。但在實際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實行。由于沒有經(jīng)費來源，業(yè)主委員會的日常工作都很難開展。

4、業(yè)主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。據(jù)調(diào)查，我區(qū)80%的小區(qū)沒有業(yè)委會用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業(yè)主委員會的工作也不方便。

5、業(yè)主大會和業(yè)主代表大會召開的困難大。時間、地點均不好確定，與會業(yè)主很難達(dá)到2/3以上，業(yè)主參與意識不強，就連書面征求意見也有難度，導(dǎo)致很多重大事項無法決定。

（四）__城區(qū)物業(yè)管理體制機(jī)制存在的主要問題及原因分析

1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先,物業(yè)管理立法滯后。除了__年10月1日實施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和__年9月1日正式實施的《物業(yè)管理條例》及地方性相關(guān)配套法規(guī)外，一直沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。具體表現(xiàn)在：產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明；法律責(zé)任不清楚；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟(jì)合同一方主體的業(yè)主委員會是否具備訴訟資格；等等。

2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。如：錦湖花園出租門面房給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而__燃?xì)夤竞椭蟹ㄋ畡?wù)公司認(rèn)為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房管局卻無法干預(yù)。

3、物業(yè)服務(wù)缺乏市場競爭機(jī)制。__區(qū)的物業(yè)市場還沒有真正引入市場競爭機(jī)制，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責(zé)任意識。據(jù)調(diào)查，__區(qū)專業(yè)物業(yè)公司只占17％，開發(fā)商下屬企業(yè)占45％，單位自己管理的企業(yè)占16％，外聘服務(wù)企業(yè)占22％。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商是相互依賴的關(guān)系。

三、完善物業(yè)管理的建議和措施

（一）加強__城區(qū)物業(yè)企業(yè)服務(wù)的建議和措施

１、創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

２、鼓勵物業(yè)企業(yè)依靠科技進(jìn)步提高服務(wù)水平。區(qū)房管局通過全區(qū)物業(yè)信息管理系統(tǒng)，運用現(xiàn)代化手段實施監(jiān)督管理。

3、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達(dá)成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時更應(yīng)該注重個人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機(jī)制。

（二）加快__城區(qū)物業(yè)發(fā)展的建議和措施

1、加大政府政策扶持力度。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)稅免收，所得稅減半征收；完善物業(yè)服務(wù)酬金制度，推進(jìn)業(yè)主自治進(jìn)程；

完善業(yè)主自管項目稅收工商管理制度，建立有效的監(jiān)督管理機(jī)制；對農(nóng)轉(zhuǎn)非40、50人員參照國有企業(yè)下崗40、50人員政策執(zhí)行，鼓勵企業(yè)擴(kuò)大農(nóng)民工使用，增加就業(yè)崗位。

2、實施“分類管理”。督促水電氣供應(yīng)部門按照《物業(yè)管理條例》要求，向最終水電氣使用人收取費用，并承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)水電氣設(shè)施設(shè)備的管理維護(hù)。建議區(qū)政府組織水電氣供應(yīng)部門和物業(yè)協(xié)會進(jìn)一步溝通協(xié)商，研究水電氣供應(yīng)管理，水電氣價格及代收費問題。使老問題有解決推進(jìn)計劃，同時又杜絕新問題產(chǎn)生。

3、完善收費標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為。建議區(qū)政府盡快研究制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)價格體系。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)實行明碼標(biāo)價,將收費項目和標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法在經(jīng)營場所或收費地點以醒目方式予以公布。對隨意提高收費標(biāo)準(zhǔn)或亂收費的,小區(qū)管理委員會、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)向收費主管部門投訴,對構(gòu)成價格違法行為者,由政府物價檢查機(jī)構(gòu)依法查處。

4、確保房屋大修基金的安全使用，實現(xiàn)大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個小區(qū)（大廈）開一個總帳戶，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨開戶，每年的利息自動轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)公司預(yù)算的維修費用進(jìn)行評估后方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進(jìn)行監(jiān)督，對維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定。

5、加大宣傳力度，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費觀念。深入宣傳《物業(yè)管理條例》和《__市物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，推動整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。

（三）完善__城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會制度的建議和措施

１、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費用的交納、參加業(yè)主大會和業(yè)主代表大會等會議的出席率、自覺維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備等相關(guān)行為逐步建立電子信用檔案。

２、首屆業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會組建，應(yīng)在街道辦事處、社區(qū)居委會的組織下，在區(qū)房管、公安、物價、市政等相關(guān)部門的指導(dǎo)監(jiān)督下按程序進(jìn)行，并將有關(guān)材料報社區(qū)居委會，街道辦事處、區(qū)房管局備案登記，公安機(jī)關(guān)根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章。

３、將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會領(lǐng)導(dǎo)，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

4、加強組織業(yè)主委員會成員的培訓(xùn)。提高業(yè)委會成員的總體素質(zhì)。

（四）建立健全__城區(qū)物業(yè)管理體制機(jī)制的建議和措施

1、完善物業(yè)管理的建章立制。區(qū)政府應(yīng)及時制定物業(yè)管理的中長期規(guī)劃，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《__市物業(yè)管理條例》，出臺相關(guān)政策，如：《維修資金籌集、管理和使用辦法》、《物業(yè)使用管理辦法》、《承接驗收管理辦法》、《業(yè)主委員會管理辦法》等。同時，建立健全我區(qū)的物業(yè)公眾責(zé)任保險制度。

2、建立健全物業(yè)管理行政新機(jī)制。盡快成立由區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)掛帥的__區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組及領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，進(jìn)一步明確房管局牽頭抓總的職能，并建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。按照“費隨事轉(zhuǎn)、權(quán)隨事走”的原則，進(jìn)一步將物業(yè)管理監(jiān)督權(quán)限下沉街道和社區(qū)，在區(qū)房管局的指導(dǎo)下，在街道、社區(qū)居委會設(shè)立物業(yè)管理辦公室，配備專門的物管員，并解決落實好相關(guān)的經(jīng)費。

3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項目規(guī)劃立項開始，物業(yè)管理應(yīng)同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費用可由物業(yè)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)企業(yè)協(xié)商解決。建立公共維修基金歸集機(jī)制，建議將房屋公共維修基金的歸集時間前置在商品房預(yù)售合同登記階段，將繳交公共維修基金納入合同登記中的一個工作程序，直接在交易登記大廳內(nèi)設(shè)專門窗口收取，切實杜絕無法及時繳交入庫的現(xiàn)象。建立物業(yè)招投標(biāo)競爭機(jī)制。根據(jù)我區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的需要建立物業(yè)管理招投標(biāo)市場。建立物業(yè)服務(wù)收費報審機(jī)制。前期物業(yè)收費價格應(yīng)報社區(qū)居委會、街道辦事處初審，由區(qū)物價部門核定。物業(yè)收費按協(xié)商價執(zhí)行，但不得高于或低于物價部門最終核定價的20-30%，并應(yīng)按上述程序報物價部門備案。實行傭金制的物業(yè)公司每半年應(yīng)公布服務(wù)費的收支情況。

4、建立信息化管理機(jī)制。建立全區(qū)物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)。加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)從業(yè)人員和物業(yè)專項維修資金等方面的管理，實現(xiàn)物業(yè)管理的科學(xué)化和信息化。

5、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權(quán)益的事件。

6、建立物業(yè)管理用房長效機(jī)制。在開發(fā)建設(shè)過程中，各相關(guān)職能部門應(yīng)嚴(yán)格按渝府發(fā)[__]86號和渝國土房管發(fā)[__]548號文件的規(guī)定，規(guī)劃和核定社區(qū)用房和物業(yè)管理用房（業(yè)主委員會用房）。其中：開發(fā)建設(shè)單位對社區(qū)用房的提供應(yīng)按每100戶15平方米無償提供，建議由民政部門進(jìn)行核定；物業(yè)管理用房按建筑規(guī)模的0.3%-0.5%提供，由房管部門進(jìn)行核定。對開發(fā)建設(shè)規(guī)模較小的項目，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提供社區(qū)用房的建設(shè)成本價款交區(qū)人民政府，由政府在規(guī)劃范圍內(nèi)統(tǒng)一購買。

7、建立和推行補助金制度。建議對還建房、廉租房、城市低保群體實行物業(yè)服務(wù)補助金制度，杜絕城市中新貧民區(qū)的產(chǎn)生。

城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理狀況調(diào)研報告

根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務(wù)局會同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對城區(qū)各集貿(mào)市場物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，旨在加強城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。

一、基本情況

城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建材等專業(yè)市場3家。集貿(mào)市場的總占地面積約16萬平方米，其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1萬平方3家、1萬平方米以上6家?？偨ㄖ娣e約23萬平方米，市場內(nèi)共有門面約1650間，已出租約1080間，單元住房約1000戶，已入住近750戶。在區(qū)域分布上，新建居委會3家，分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、秀獅商業(yè)步行街;彰法山居委會4家，分別是彰法山菜市場、零碑商貿(mào)市場、姚沖大市場和旺業(yè)大市場;舒苑居委會2家，分別是天柱山大市場和金源菜市;龍井居委會1家，是天柱山菜市場;天柱山鎮(zhèn)1家，是皖鎮(zhèn)(附：潛山縣城區(qū)集貿(mào)市場基本情況調(diào)查表)。

二、現(xiàn)行管理模式

我縣現(xiàn)有的集貿(mào)市場建設(shè)投資主體有二種：一種是政府投資興建，如天柱山菜市場;一種是企業(yè)投資興建，其余10家均屬此類性質(zhì)。在管理模式上，主要是四種：一是有專門管理人員，如天柱菜市場，該市場3月市場辦管脫鉤后由工商局移交商務(wù)局管理，縣商務(wù)局組建了天柱市場服務(wù)中心，為自收自支事業(yè)單位，現(xiàn)有事業(yè)編制21人，負(fù)責(zé)天柱市場的管理工作。零碑商貿(mào)市場隸屬商務(wù)局食品公司，食品公司安排2人，負(fù)責(zé)日常管理工作。以上兩個市場管理人員工資及日常維護(hù)費用均從市場攤位和門面租賃費用上列支。二是由開發(fā)建設(shè)市場的企業(yè)聘請物業(yè)公司進(jìn)行管理，共3家，分別是秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)。三是開發(fā)建設(shè)市場的企業(yè)聘請人員自行管理，共3家，分別是金源菜市、彰法山菜市場、旺業(yè)大市場。聘請人員工資由企業(yè)自行負(fù)擔(dān)。四是無人管理的市場，共3家，分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、姚沖大市場。

三、存在的主要問題

集貿(mào)市場是城市的一個窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng)，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：

(一)綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善，存在安全隱患。

旺業(yè)大市場商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請物業(yè)公司進(jìn)行管理，劃定專門停車場，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業(yè)大市場、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導(dǎo)致市場的道路不暢，不少市場消防設(shè)施不齊全，消防安全隱患嚴(yán)重。個別市場設(shè)施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴(yán)重，急需整治改造。

(二)開發(fā)建設(shè)市場的企業(yè)建市場與管市場錯位，權(quán)責(zé)不明確。

金源菜市臨街門面經(jīng)營早點和畜禽產(chǎn)品的商戶經(jīng)營垃圾隨意丟棄，商戶、消費者車輛亂停亂放，造成臨街主干道污水橫流、垃圾成堆，商戶占道經(jīng)營、人車混雜。姚沖大市場、旺業(yè)大市場內(nèi)居民和商戶建筑垃圾隨意堆放，下水道堵塞、下水井蓋丟失。上述情況在北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、彰法山菜市場、天柱山大市場等均不同程度存在。其根本原因是開發(fā)商借政府其自身即得利益獲取后，經(jīng)營市場、管理市場觀念淡薄。一部分開發(fā)商只建不管，市場建成后，門面和攤位銷售完畢就意味著對市場管理的終結(jié)，住戶和商戶自掃門前雪，對市場公共部分的管理無人問津，如北河街、姚沖大市場。一部分開發(fā)商不真心想管，敷衍了事。以物業(yè)管理費難以收取為由，不愿意在資金上投入，只安排1至2人管理市場，同時安排的人員履行職責(zé)不到位，城市文明創(chuàng)建時，部門一督查就抓一抓，不督查，基本就放任自流，如金源菜市、旺業(yè)大市場。

(三)少數(shù)市場經(jīng)營氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟(jì)效益低下。

金源菜市場內(nèi)有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業(yè)大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經(jīng)營外，市場內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經(jīng)濟(jì)效益十分低下。

四、下一步工作安排

集貿(mào)市場是城市一項公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場交易環(huán)境，保護(hù)經(jīng)營者和消費者的合法權(quán)益，促進(jìn)市場的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是加強集貿(mào)市場物業(yè)管理的根本目的。現(xiàn)就下一步工作提出如下意見：

(一)實行分類管理。

根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責(zé)：第一類是有專門管理人員進(jìn)行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿(mào)市場，仍由縣商務(wù)局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項目范圍，不宜對現(xiàn)有市場進(jìn)行改造?？h商務(wù)局應(yīng)督促市場管理人員，加強對市場內(nèi)部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產(chǎn)權(quán)分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場由縣商務(wù)局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關(guān)部門參與，全面推行物業(yè)管理。

(二)集貿(mào)市場實施物業(yè)管理主要措施。

結(jié)合各市場現(xiàn)狀，推行物業(yè)管理按以下3個方面同步進(jìn)行：1、對正在實施物業(yè)管理的秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)由縣商務(wù)局督促各物業(yè)管理公司加大管理力度，規(guī)范市場經(jīng)營秩序，確保市場環(huán)境整潔;2、對由開發(fā)商聘人管理或無人管理的旺業(yè)大市場、金源菜市、彰法山菜市場、舒州農(nóng)貿(mào)市場、北河街、姚沖大市場在未推行物業(yè)管理之前，為確保市場經(jīng)營有序，由縣商務(wù)局派員會同開發(fā)商共同管理，市場內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生由縣綜合執(zhí)法局臨時派員清掃;3、由縣商務(wù)局牽頭，縣房產(chǎn)局、住建局、工商局參與，各集貿(mào)市場開發(fā)商配合，對城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理情況再次進(jìn)行深入調(diào)查，以縣政府名義出臺《潛山縣集貿(mào)市場物業(yè)管理辦法》，《管理辦法》由縣商務(wù)局、房管局、市場開發(fā)商共同組織實施。

第3篇 物業(yè)調(diào)研報告范文

物業(yè)管理是一種新型的管理模式，其職責(zé)是集中多種管理服務(wù)職能，整合各類專業(yè)技術(shù)人員，有效地幫助居民解決生活中遇到的實際問題，從而不斷提高居民生活質(zhì)量，優(yōu)化居民生活環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)社會的持續(xù)發(fā)展，城市居民對生活質(zhì)量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增，居民住宅區(qū)的消防安全作為人民群眾最關(guān)心、最需要解決的問題自然成為了物業(yè)管理的一項重要職責(zé)。當(dāng)前，由于消防警力、業(yè)務(wù)經(jīng)費、管理體制、業(yè)務(wù)水平等因素的影響，多數(shù)物業(yè)管理單位管理水平參差不齊、大部分物業(yè)單位的消防安全職責(zé)不明確、消防安全意識淡薄，加之業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎(chǔ)等原因長期存在，致使委托管理的單位、小區(qū)特別是多產(chǎn)權(quán)建筑滋生大量的火災(zāi)隱患。當(dāng)前，各類小區(qū)物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)過程中存在的主要問題

(一)多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識觀念不強

在日常的消防管理工作中，不能認(rèn)真貫徹落實《中華人民共和國消防法》及《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定和要求，對法律法規(guī)明確的消防安全職責(zé)了解不多?！吨腥A人民共和國消防法》第十四條，《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條，都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項消防安全職責(zé)。然而，一些物業(yè)管理單位對此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動性，直接或間接地縱容了各類火災(zāi)隱患的滋生和生長。

(二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務(wù)素質(zhì)不高

在平時在履行消防檢查時發(fā)現(xiàn)：個別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應(yīng)的消防專業(yè)技術(shù)知識，學(xué)歷層次、專業(yè)技術(shù)偏低，安全意識差。大部分小區(qū)消防控制室的值班制度流于形式，有些單位僅滿足于有人在崗，而值班人員對消防控制中心的各種消防設(shè)備的運行及日常的防火巡查情況卻不甚了解，值班人員對消防設(shè)施運行的正常與否毫不關(guān)心，對消防控制中心自動報警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問。有的值班人員能夠發(fā)現(xiàn)問題，但不會解決問題，更有甚者直接關(guān)閉了之。一些單位消防器材無人管理，內(nèi)部消防設(shè)施、器材被盜現(xiàn)象嚴(yán)重，應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志損壞突出，消防設(shè)施器材長期處于缺損狀態(tài)。一些單位與開發(fā)商、業(yè)主相互推諉、扯皮、推卸職責(zé)，缺少協(xié)調(diào)配合，導(dǎo)致舊的火災(zāi)隱患久拖不改，新的火災(zāi)隱患又迭出不窮，久而久之，大部分消防設(shè)施的功效特別是聯(lián)動功能大打折扣，大大降低了消防設(shè)施的完整性、可靠性，致使投資上百萬的消防設(shè)施形同虛設(shè)，無法發(fā)揮應(yīng)有的功能。

(三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責(zé)不明

物業(yè)管理公司作為市場經(jīng)濟(jì)條件下的產(chǎn)物，其最終目標(biāo)是服務(wù)于與業(yè)主的各項合同約定，也就是說，其只對合同約定的內(nèi)容負(fù)責(zé)。而目前普遍情況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過程中有很多單位和業(yè)主對消防設(shè)施的管理沒有明細(xì)的合同約定，致使物業(yè)公司對消防設(shè)施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確，而大部分業(yè)主特別是住宅小區(qū)業(yè)主也基本不關(guān)心除電梯運行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共設(shè)施的管理，導(dǎo)致部分消防設(shè)施不能時刻處于工作狀態(tài)，或有故障而不能及時得到恢復(fù)，影響了設(shè)施的工作效能;

(四)物業(yè)對部分消防安全意識淡薄的業(yè)主缺乏管理

部分業(yè)主往往只注重自己居住、工作場所的小環(huán)境，而缺少對建筑、小區(qū)整體安全的考慮，借著裝修之名，肆意擴(kuò)大裝修面積，擅自改變建筑物使用性質(zhì)，擅自增加夾層擴(kuò)大防火分區(qū)，改變建筑結(jié)構(gòu)、樓梯形式，封堵排煙口、強占圈圍疏散走道等，而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟(jì)利益，害怕得罪業(yè)主，未盡到勸阻和管理責(zé)任，在本單位無力解決的情況下未及時與相關(guān)職能部門溝通，妥善處理相關(guān)時宜，而只是認(rèn)為我不是執(zhí)法部門根本管不了這些事情，從而放任發(fā)展，增加建筑的火災(zāi)危險性和火災(zāi)負(fù)荷，造成了大量的“先天性”的火災(zāi)隱患;

(五)物業(yè)管理單位準(zhǔn)入缺少消防必要條件

物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。雖然建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時對物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數(shù)量上有明確要求，但沒有規(guī)定消防專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)量。加上目前很多建筑特別是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來，雖具有獨立的法人資格，但依附受制于房地產(chǎn)開發(fā)商，建設(shè)和管理不分的體制嚴(yán)重制約了物業(yè)管理單位的工作開展;

(六)消防設(shè)施日常維修資金得不到有效保障

由于業(yè)主多且分散，在公共場地的使用、車輛的停放、物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很容易引起矛盾，造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形，加上傳統(tǒng)的“主仆”觀念影響，物業(yè)管理處于被動弱勢地位，導(dǎo)致物業(yè)管理費用不能及時收取。同時現(xiàn)有法律對建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規(guī)定，要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實施單位，提出年度使用計劃及分項目維修經(jīng)費預(yù)算報告書，經(jīng)業(yè)主委員會審核，房地產(chǎn)行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實施單位，其操作程序復(fù)雜，很少有物業(yè)單位有決心和耐心去申請和使用這筆經(jīng)費，致使包括消防設(shè)施在內(nèi)的公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)費的使用得不到有效保障。

(七)消防安全管

理未納入委托管理的正常范疇

在日常的監(jiān)督執(zhí)法過程中，筆者遇到這樣的情況，由于與業(yè)主之間存在尖銳的矛盾，有些物業(yè)管理單位未通過任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū)，致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓，而小區(qū)的業(yè)主委員會隨即聘請了新的物業(yè)單位進(jìn)行日常管理。而消防部門進(jìn)入該小區(qū)進(jìn)行監(jiān)督抽查時，往往注重對物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督，但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗情況及消防設(shè)施的相關(guān)維護(hù)資料移交給業(yè)主委員會，而業(yè)主委員會也沒有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管理范圍，則新物業(yè)管理單位就不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，而消防部門只能把責(zé)任落實到業(yè)主委員會。但業(yè)主委員會是由所有業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時組織，不具備法律責(zé)任承擔(dān)能力，這就極大地增加了小區(qū)火災(zāi)隱患的整改難度，大大加大了消防部門的工作量。

二、解決當(dāng)前物業(yè)管理中消防安全職責(zé)不落實問題的對策

(一)進(jìn)一步明確和完善相關(guān)法律規(guī)定

政府相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，加緊制定完善相關(guān)法律法規(guī)，進(jìn)一步明確業(yè)主委員會的職責(zé)，完善組織機(jī)構(gòu)，確保業(yè)主委員會人員的相對穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間處置問題的程序，明確合同約定中消防安全管理的具體內(nèi)容，規(guī)定每幢建筑(或小區(qū))聘請物業(yè)管理公司應(yīng)通過競標(biāo)形式進(jìn)行，嚴(yán)禁單產(chǎn)權(quán)多使用建筑或多產(chǎn)權(quán)建筑開發(fā)公司委托下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設(shè)施的委托管理作為業(yè)主聘請物業(yè)公司管理的先決條件，確保消防設(shè)施有人管理，明確物業(yè)管理單位的接管時間并完善建筑消防設(shè)施移交的手續(xù);

(二)提高物業(yè)公司的準(zhǔn)入門檻

建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時，應(yīng)明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專業(yè)技術(shù)人員，并把通過消防專業(yè)培訓(xùn)且取得相應(yīng)的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書的前置條件。同時要建章立制，制定消防部門與建設(shè)房管等部門之間的信息通報制度，及時掌握物業(yè)管理單位的相關(guān)信息，把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數(shù)量、消防管理能力的強弱及履行消防安全職責(zé)情況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領(lǐng)、等級評定的范疇，提高物業(yè)管理單位消防安全意識和管理水平;

(三)加強對物業(yè)公司消防工作的指導(dǎo)

區(qū)級政府應(yīng)將街道、社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍，定期保量的對轄區(qū)內(nèi)居民住宅區(qū)的管理單位進(jìn)行消防監(jiān)督檢查，把加強對物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項經(jīng)常性工作，并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線，把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)作為加強各類建筑、小區(qū)消防工作的基礎(chǔ)內(nèi)容，同時，物業(yè)單位要主動地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動機(jī)制，一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章違法行為，物業(yè)單位應(yīng)及時報告街道、社區(qū)及公安派出所，切實將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時，相關(guān)職能部門也要加大執(zhí)法力度，對存在火災(zāi)隱患久拖未改的物管單位及個人應(yīng)依法嚴(yán)肅處理，從嚴(yán)處罰;

(四)加大消防教育培訓(xùn)力度

切實加強對物管單位負(fù)責(zé)人及相關(guān)管理人員進(jìn)行消防安全培訓(xùn)。街道安全辦要具體抓好摸底、統(tǒng)計匯總工作，督促落實，防止漏報漏訓(xùn)。通過培訓(xùn)，使物業(yè)管理人員增強消防安全觀念，切實學(xué)懂學(xué)透《中華人民共和國消防法》、《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī)，進(jìn)一步明確各項消防安全職責(zé)，樹立起消防安全責(zé)任主體意識。管理人員要做到會報警、會組織人員疏散、會組織撲救初起火災(zāi)。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質(zhì)有所提高。

(五)規(guī)范對公共維修基金的管理

《物業(yè)管理條例》已明確了維修基金制度相應(yīng)的法律地位，其使用是否公平、合理，將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此，必須完善規(guī)范維修基金的使用管理，尤其應(yīng)明確公共部分具體設(shè)施設(shè)備相對應(yīng)的維修基金使用原則、程序等，建立物業(yè)單位主要負(fù)責(zé)人為消防安全責(zé)任人的防火組織，定期召開消防工作會議，切實解決火災(zāi)隱患、經(jīng)費等問題，對于需要動用房管部門的專項修理基金，街道、社區(qū)及公安派出所應(yīng)幫助物業(yè)單位協(xié)調(diào)各業(yè)主，或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主，以便盡快地啟動維修基金，以保證火災(zāi)隱患能得到及時、有效的整改?？傊飿I(yè)管理單位消防安全責(zé)任的落實牽系于千家萬戶的平安幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門密切配合、協(xié)作，共同努力，物業(yè)管理單位充分認(rèn)清火災(zāi)形勢和火災(zāi)危害，認(rèn)真履行消防安全職責(zé)和義務(wù)，努力為居民的安居樂業(yè)和城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供堅實的消防安全保證，才能營造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境，共同為構(gòu)建和諧社會作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

加強居住物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的調(diào)研報告

隨著物業(yè)管理法規(guī)的不斷完善，業(yè)主、使用人法制觀念的不斷增強，管理部門監(jiān)督管理力度不斷加強，居住小區(qū)違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區(qū)依然存在著擅自在天井、庭園、陽臺等部位搭建違法建筑物和構(gòu)筑物，擅自占用公共部位、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等現(xiàn)象，特別是一些高檔小區(qū)居民入住后，出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的違法搭建情形，如有的業(yè)主、使用人擅自在房屋平臺搭建陽光屋，甚至加層、改建、擴(kuò)建、開挖地下室，不但嚴(yán)重破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃與和諧的環(huán)境，還影響了相鄰業(yè)主、使用人的日常生活，引發(fā)了不少矛盾糾紛。

一、華陽地區(qū)居住物業(yè)裝修存在的主要問題

近幾年，隨著房地產(chǎn)二、三級市場的活躍，高檔商品房住宅中二次裝修開始增多，由此各類違章行為和違章搭建時有發(fā)生，引起社會的重視，從房地辦目前所掌握的情況分析，主要有以下幾個特點：

（一）業(yè)主將原房屋從里到外徹底進(jìn)行裝修或改建，改變了原始設(shè)計風(fēng)格，如外墻立面安裝玻璃幕墻，將承重墻拆除后重新擴(kuò)建，底層門廳、平臺搭建成房間等等，違章面積在10～60m2不等。

（二）使用的裝飾材料比較高級、新穎，凡裝修過的房屋均超過原房屋設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，對小區(qū)環(huán)境影響相對較小，與周邊房屋的格局能基本保持一致。

（三）相鄰關(guān)系矛盾不特出，業(yè)主委員會一般也不直接干涉，只是對過分超出范圍的違章建筑反響較大。

（四）由于業(yè)主身份比較特殊包括一部分系境外業(yè)主，物業(yè)公司較難直接進(jìn)行勸阻，怕影響管理費的正常交付。

基于以上現(xiàn)狀從物業(yè)公司反映：認(rèn)為政府管理部門處罰力度不夠，對違章戶的處罰達(dá)不到威懾作用，另外迫于管理費拖欠，只能勸阻，無法阻止施工，否則發(fā)生沖突物業(yè)公司很被動。

然而作為搭建的業(yè)主卻認(rèn)為：由于房屋設(shè)計在使用上不盡合理，且已陳舊，所以當(dāng)新購房業(yè)主入住或原業(yè)主二次裝修時，往往請專業(yè)裝潢設(shè)計單位對房屋重新按個性化進(jìn)行室內(nèi)布局，加之在經(jīng)濟(jì)上有支付能力，使上述違章行為時有發(fā)生，由于示范效應(yīng)，對其他業(yè)主影響較大，有趨同傾向。

二、進(jìn)一步加強物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的建議

（一）各物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)加強對住宅裝修的指導(dǎo)和監(jiān)督

1、加強規(guī)范裝修行為的宣傳和指導(dǎo)

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的規(guī)定和《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》或《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定，履行對業(yè)主裝修住宅的管理職責(zé)，并制訂《住宅裝修須知》，配備相關(guān)的專業(yè)人員，加強對業(yè)主裝修住宅的宣傳、指導(dǎo)和監(jiān)督。

指導(dǎo)物業(yè)管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業(yè)小區(qū)內(nèi)一并公告。同時，把《住宅裝修須知》送達(dá)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)待裝修的業(yè)主或使用人并簽收。

2、加強住宅裝修前的管理

要求物業(yè)管理公司在為業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)時，必須告知《條例》中規(guī)定的不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調(diào)室外機(jī)和安裝防盜設(shè)施等注意事項。

業(yè)主或使用人在裝修住宅前，要求其將施工單位、施工期限、裝修內(nèi)容（包括住宅裝修設(shè)計圖、施工方案）等書面告知物業(yè)管理公司并為裝修施工人員辦理小區(qū)臨時出入證等手續(xù)。

要求物業(yè)管理公司對業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設(shè)計圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見。

為加強對施工單位裝修行為的管理，物業(yè)管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》。

3、加強對住宅裝修活動的日常巡視和監(jiān)督

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)明確由專人負(fù)責(zé)對住宅裝修活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。當(dāng)有業(yè)主或使用人已入住的，應(yīng)當(dāng)督促裝修的業(yè)主、使用人或施工單位遵守施工作業(yè)時間，晚間18:00時至次日上午8:00時和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工。

物業(yè)管理公司對進(jìn)入小區(qū)的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結(jié)構(gòu)等隱蔽工程的，每天應(yīng)當(dāng)加強現(xiàn)場巡視和檢查（包括節(jié)假日）并做好記錄，發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)及時采取有效措施進(jìn)行勸阻、制止并督促改正。

對損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業(yè)主或使用人及住宅裝修單位，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會并報告相關(guān)行政管理部門依法處理。同時，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)責(zé)成違規(guī)裝修的施工人員停止施工。

4、加強知法、守法和履約意識

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主或使用人遵守《條例》等相關(guān)規(guī)定、遵守《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定。

物業(yè)管理公司與住宅裝修單位簽訂協(xié)議》的，應(yīng)當(dāng)督促其履行《協(xié)議》。在住宅裝修施工完成后，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時收回小區(qū)臨時出 入證。對造成房屋和設(shè)施設(shè)備損壞的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)責(zé)成責(zé)任人及時進(jìn)行修賠。

物業(yè)管理公司對住宅裝修單位的違約行為，可依據(jù)《協(xié)議》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

在未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，業(yè)主或使用人違法裝修經(jīng)勸阻。制止無效的，房產(chǎn)開發(fā)商或相關(guān)業(yè)主或使用人可依據(jù)《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

（二）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)發(fā)揮自治管理作用

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)經(jīng)常檢查物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)狀況，督促住宅裝修的業(yè)主或使用人遵守有關(guān)的法規(guī)和約定，及時調(diào)解裝修不當(dāng) 引起的相鄰糾紛，對業(yè)主或使用人違法行為進(jìn)行勸阻、制止并督促其整改。

對業(yè)主或使用人違反《業(yè)主公約》勸阻無效的，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會通過，業(yè)主委員會可向人民法院提起民事訴訟。

（三）各區(qū)縣房地局應(yīng)當(dāng)加強對違法裝修的行政執(zhí)法

區(qū)房地局不斷完善行政執(zhí)法工作程序。對物業(yè)管理公司不履行法定管理服務(wù)和義務(wù)等行為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《條例》和《規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定責(zé)令其改正，并可處相應(yīng)的罰款。對物業(yè)管理公司違反《條例》和《規(guī)定》情節(jié)嚴(yán)重的，區(qū)縣房地局可作出降低資質(zhì)等級的處罰，直至吊銷資質(zhì)證書。

區(qū)縣房地局接到對業(yè)主或使用人違法裝修的投訴，應(yīng)當(dāng)及時受理、立案并到現(xiàn)場調(diào)查、取證。核實，經(jīng)核查屬實的，根據(jù)《條例》的相關(guān)規(guī)定，責(zé)令其限期改正，可并處相應(yīng)的罰款。

某城區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。根據(jù)區(qū)政協(xié)的安排，我們開展了__城區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研。

一、__城區(qū)物業(yè)管理的基本情況

總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下四個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。

（一）__城區(qū)物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀

我區(qū)物業(yè)管理從90年代初期開始起步，至今已有近__年的發(fā)展。據(jù)調(diào)查，截至__年底，在我區(qū)注冊的物業(yè)企業(yè)共有197家，其中一級資質(zhì)企業(yè)3家，二級資質(zhì)企業(yè)15家，三級資質(zhì)企業(yè)179家，從業(yè)人員1__余人，管理人員1897人。外區(qū)物業(yè)企業(yè)在本區(qū)開展服務(wù)的約50家，從業(yè)人員約2850人。

（二）__城區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

目前，全區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)389個，管理房屋3575萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到90%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。

1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我區(qū)新建住宅小區(qū)共有389個，房屋建筑面積為3075萬平方米，住宅套數(shù)有34萬余套，住宅成套率為100%，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。其中有龍湖花園等6家單位6個住宅小區(qū)獲得全國物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號；天驕俊園等11個住宅小區(qū)獲得市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號；富悅新城等32個小區(qū)獲得區(qū)級物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號。

2、老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要有單位自管房、社會集資房、直管公房及“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房四類。

（1）單位自管房：包括機(jī)關(guān)自管房、群團(tuán)自管房、事業(yè)單位自管房以及企業(yè)單位自管房，房屋物業(yè)管理面積共計324萬平方米，住宅套數(shù)有30871余套，住宅成套率為97%。這類房屋的物業(yè)管理除了少數(shù)的委托物業(yè)公司管理外，其絕大部分仍由單位自行管理。由單位聘請人員進(jìn)行小區(qū)的簡單的物業(yè)管理。產(chǎn)權(quán)屬職工私有的房屋，其住房及室內(nèi)水、電、氣的維修均由職工自己負(fù)責(zé)；產(chǎn)權(quán)仍屬單位的房屋維護(hù)則仍由單位負(fù)責(zé)，整幢房屋較大設(shè)備、安全、水電方面的維修或公用部位的維修一般由單位負(fù)責(zé)。

（2）社會集資房：從1992年開始，我區(qū)開始推行社會集資合作建房，建筑檔次低，單體樓占了絕大多數(shù)比例。據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在全區(qū)社會集資建房共894萬平方米，住宅套數(shù)有74550余套，住宅成套率為99%。這部分集資房的物業(yè)管理覆蓋率目前達(dá)到了90%。

（3）直管公房及“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房：直管公房，就是房管部門直接管理的政府和社會公共團(tuán)體所有的房屋。這類房屋在我區(qū)共有約14萬平方米?！稗r(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房是政府對征用土地的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”拆遷戶進(jìn)行安置的房屋，其中又包括兩類：一是政府將征地費按政策規(guī)定付給拆遷戶自建，產(chǎn)權(quán)屬自有；二是由政府統(tǒng)一建房安置拆遷戶租住，住戶按規(guī)定繳納租金，產(chǎn)權(quán)屬國家所有。從1987年開始，根據(jù)原江北縣人民政府文件規(guī)定：“凡以征地經(jīng)費修建的拆遷戶住房，系國家投資修建的公房，屬公產(chǎn)性質(zhì)，全部移交給房管局，納入國家公房管理?！币虼耍瑓^(qū)房管局對全區(qū)的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置統(tǒng)建房進(jìn)行全面接管。截至__年底，區(qū)房管局共管理全區(qū)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房共計77幢，7.55萬平方米。這部分房屋幾乎都沒有專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行管理，日常的清潔衛(wèi)生及水、電、氣費的收取都由業(yè)主自行負(fù)責(zé)，室內(nèi)的維修由業(yè)主負(fù)責(zé)，公用部位的維修則由區(qū)房管局負(fù)責(zé)。

3、房屋公共維修金的歸集和使用情況。從1999年開始?xì)w集物業(yè)專項維修資金以來，累計歸集專項資金8.23億元，使用300余萬元。

（三）__城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會現(xiàn)狀

截止__年底，全區(qū)共成立有小區(qū)業(yè)主委員會181個。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，

90.5%的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會召開困難。23.7%的小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。65.4%的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。58.3%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，也未能起到應(yīng)有作用。

（四）__城區(qū)物業(yè)管理行政體制機(jī)制現(xiàn)狀

在《物業(yè)管理條例》及《__市物業(yè)管理條例》中明確：（1）房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理；（2）居民委員會、村民委員會依法對社區(qū)進(jìn)行管理和提供服務(wù)，對社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；（3）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。但在實際的工作中，區(qū)房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問題疲于應(yīng)付；街（鎮(zhèn)）政府、社區(qū)居委會很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街（鎮(zhèn)）、居委會的正常工作。

按照《__市物業(yè)管理條例》的規(guī)定以及市政府辦公廳和市國土房管局出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加強物業(yè)管理工作的通知》（渝辦發(fā)[__]280號）和《關(guān)于物業(yè)管理若干問題的指導(dǎo)意見》（渝國土房管發(fā)[__]548號）文件中有關(guān)職能的劃分，城區(qū)物業(yè)管理涉及到經(jīng)委、建委、市政、環(huán)保、安監(jiān)、物價、街道辦事處、社區(qū)居委會、公安、工商、規(guī)劃等相關(guān)部門的配合，但區(qū)內(nèi)各相關(guān)部門普遍存在“重建設(shè)、輕管理”的思想，沒有形成工作合力，對物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關(guān)的應(yīng)急機(jī)制和有效的管理措施，導(dǎo)致物業(yè)管理問題突出。

1999年以來，我區(qū)針對物業(yè)管理工作相繼出臺了《關(guān)于加強物業(yè)管理工作的通知》（__府發(fā)[1999]129號）等5個文件，為理順城區(qū)物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用、加強物業(yè)專項維修資金管理等打下了一定的基礎(chǔ)。

二、__城區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析

（一）__城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析

1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊?，F(xiàn)平均每個物業(yè)公司管理面積僅20萬平方米，由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費，效率低、效益差，也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。

2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識不強。從調(diào)查的結(jié)果來看，物業(yè)企業(yè)主動上門服務(wù)率為32%，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識不是很強。

3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。如：金港國際小區(qū)業(yè)主投訴門市油煙污染過重，物業(yè)公司缺少環(huán)保措施。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有。如：鄉(xiāng)間城小區(qū)收取業(yè)主停車費引發(fā)糾紛。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價傾銷，壓低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時滿足。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)低，嚴(yán)重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調(diào)查我區(qū)247家物業(yè)企業(yè)、1625個項目的結(jié)果表明：有213家企業(yè)虧損。很多企業(yè)硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。二是政府沒有建立物業(yè)服務(wù)調(diào)節(jié)機(jī)制和平衡機(jī)制。例如：同一職能機(jī)構(gòu)管理著水電氣的價格與物業(yè)服務(wù)價格，卻沒有建立相應(yīng)的平衡機(jī)制。當(dāng)水電氣的價格不斷上升時，物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒有“消化”來源。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒有“消化”來源，導(dǎo)致了收入支出的“剪刀叉”現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存危機(jī)日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報酬低。調(diào)查表明，我區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報酬低于社會平均工資24%，平均福利水平不足國家規(guī)定的26%，勞資雙方潛在矛盾十分突出。

（二）__城區(qū)物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析

1、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強,服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費。二是物業(yè)收費規(guī)定不合理。不同價格的物業(yè)費具體的服務(wù)項目不明確，存在同質(zhì)不同價或者同價不同質(zhì)的現(xiàn)象。三是農(nóng)轉(zhuǎn)非人員增多,住戶無力繳費。如空港園區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。四是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。

2、建設(shè)遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。有以下三種情況：

（1）工程質(zhì)量遺留問題。主要表現(xiàn)有：①盡管通過了竣工驗收或綜合驗收，但向業(yè)主交房時仍存在一些并不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點等設(shè)施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔(dān)，因此，多數(shù)業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商對建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責(zé)任自然應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標(biāo)。③開發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道，從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。

（2）開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要有：①未安裝一戶一表（前期的老小區(qū)及集資房）；②銷售廣告內(nèi)容與實際交房時不一致；③擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用；④擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。

（3）建管不分帶來的問題。我區(qū)房屋開發(fā)商屬下的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，往往被定位為促銷或售后服務(wù)，僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品，這樣，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯，導(dǎo)致了部分物業(yè)公司失去了獨立生存的能力。

3、老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，缺乏專項維修基金。__區(qū)的大多數(shù)居民住宅是九十年代初建成的,當(dāng)時配套建設(shè)水平低,

基礎(chǔ)設(shè)施差,娛樂休閑設(shè)施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造；娛樂休閑設(shè)施也急需改善，而這些小區(qū)沒有專項維修基金,根本無力進(jìn)行舊小區(qū)改造。此外，老住宅小區(qū)都是實行開放式物業(yè)管理，小區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá)，人員來往較復(fù)雜，車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，導(dǎo)致保安、衛(wèi)生工作的難度加大。

4、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。

（1）房屋公共維修基金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主，根本沒有辦法讓其繳納房屋公共維修基金，這就造成了一幢房屋或一個小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了房屋公共維修基金。

（2）開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的房屋公共維修基金。房屋公共維修基金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到區(qū)房管局的專用帳戶上。開發(fā)企業(yè)不及時繳交給區(qū)房管局，造成房屋公共維修基金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。

（3）使用上缺乏健全的機(jī)制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期，當(dāng)年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

5、水、電、氣收費難。一是水、電、氣費代收代繳矛盾大。水、電、氣部門只針對注冊的表（包括總表）服務(wù)，按總表的度量計費。物業(yè)公司被迫另派專人查抄分表，收取各業(yè)主水、電、氣費用后派人交給供水、供電、供氣的部門。由于水、電、氣的損耗，必然出現(xiàn)差額部分的分?jǐn)偅行┪飿I(yè)公司就自行提高水、電、氣的價格，容易引起與業(yè)主的糾紛和矛盾。由于各種因素帶來的總表與分表的數(shù)量差額，所以有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電、氣費。二是物業(yè)公司代收的水、電、氣費存在著欠費現(xiàn)象。水、電、氣部門只是針對終端客戶服務(wù)，并沒有和物業(yè)公司簽協(xié)議委托代收，在利益的驅(qū)使下，有的物業(yè)公司在收取了業(yè)主的費用后，并不及時繳交給水、電、氣部門，而是占用了這筆資金，而水、電、氣部門又無權(quán)向物業(yè)公司催收，最后導(dǎo)致對住戶停止供應(yīng)水、電、氣，從而引發(fā)矛盾升級。三是水、電、氣管線和設(shè)備出現(xiàn)老化，需要維護(hù)、更換時費用不好解決。水、電、氣部門和物業(yè)公司互相推諉，責(zé)權(quán)不明。向業(yè)主收費既不合理也缺乏相應(yīng)的依據(jù)。

（三）__城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會存在的主要問題及原因分析

1、業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生過程中存在著瑕疵。業(yè)主委員會的候選人提名缺少科學(xué)的依據(jù)，在實際操作中有盲目現(xiàn)象，形成業(yè)委會成員良莠不齊的情況出現(xiàn)，甚至有些業(yè)主通過一些不恰當(dāng)?shù)氖侄尾倏貥I(yè)主委員會，為自己謀取不正當(dāng)?shù)睦妗I(yè)主委員會成立后，作用發(fā)揮也普遍不理想。在實踐中，對業(yè)主委員會的監(jiān)督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達(dá)對物業(yè)管理的看法。

2、組成業(yè)主委員會的人員結(jié)構(gòu)不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結(jié)構(gòu)老化，知識水平及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識相對淡薄。

3、業(yè)主委員會的經(jīng)費來源無法自行解決。業(yè)主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)?；二是通過經(jīng)營小區(qū)公用部位的收益來獲取費用；三是通過贊助取得。但在實際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實行。由于沒有經(jīng)費來源，業(yè)主委員會的日常工作都很難開展。

4、業(yè)主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。據(jù)調(diào)查，我區(qū)80%的小區(qū)沒有業(yè)委會用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業(yè)主委員會的工作也不方便。

5、業(yè)主大會和業(yè)主代表大會召開的困難大。時間、地點均不好確定，與會業(yè)主很難達(dá)到2/3以上，業(yè)主參與意識不強，就連書面征求意見也有難度，導(dǎo)致很多重大事項無法決定。

（四）__城區(qū)物業(yè)管理體制機(jī)制存在的主要問題及原因分析

1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先,物業(yè)管理立法滯后。除了__年10月1日實施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和__年9月1日正式實施的《物業(yè)管理條例》及地方性相關(guān)配套法規(guī)外，一直沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。具體表現(xiàn)在：產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明；法律責(zé)任不清楚；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟(jì)合同一方主體的業(yè)主委員會是否具備訴訟資格；等等。

2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。如：錦湖花園出租門面房給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而__燃?xì)夤竞椭蟹ㄋ畡?wù)公司認(rèn)為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房管局卻無法干預(yù)。

3、物業(yè)服務(wù)缺乏市場競爭機(jī)制。__區(qū)的物業(yè)市場還沒有真正引入市場競爭機(jī)制，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責(zé)任意識。據(jù)調(diào)查，__區(qū)專業(yè)物業(yè)公司只占17％，開發(fā)商下屬企業(yè)占45％，單位自己管理的企業(yè)占16％，外聘服務(wù)企業(yè)占22％。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商是相互依賴的關(guān)系。

三、完善物業(yè)管理的建議和措施

（一）加強__城區(qū)物業(yè)企業(yè)服務(wù)的建議和措施

１、創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

２、鼓勵物業(yè)企業(yè)依靠科技進(jìn)步提高服務(wù)水平。區(qū)房管局通過全區(qū)物業(yè)信息管理系統(tǒng)，運用現(xiàn)代化手段實施監(jiān)督管理。

3、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達(dá)成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時更應(yīng)該注重個人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機(jī)制。

（二）加快__城區(qū)物業(yè)發(fā)展的建議和措施

1、加大政府政策扶持力度。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)稅免收，所得稅減半征收；完善物業(yè)服務(wù)酬金制度，推進(jìn)業(yè)主自治進(jìn)程；

完善業(yè)主自管項目稅收工商管理制度，建立有效的監(jiān)督管理機(jī)制；對農(nóng)轉(zhuǎn)非40、50人員參照國有企業(yè)下崗40、50人員政策執(zhí)行，鼓勵企業(yè)擴(kuò)大農(nóng)民工使用，增加就業(yè)崗位。

2、實施“分類管理”。督促水電氣供應(yīng)部門按照《物業(yè)管理條例》要求，向最終水電氣使用人收取費用，并承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)水電氣設(shè)施設(shè)備的管理維護(hù)。建議區(qū)政府組織水電氣供應(yīng)部門和物業(yè)協(xié)會進(jìn)一步溝通協(xié)商，研究水電氣供應(yīng)管理，水電氣價格及代收費問題。使老問題有解決推進(jìn)計劃，同時又杜絕新問題產(chǎn)生。

3、完善收費標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為。建議區(qū)政府盡快研究制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)價格體系。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)實行明碼標(biāo)價,將收費項目和標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法在經(jīng)營場所或收費地點以醒目方式予以公布。對隨意提高收費標(biāo)準(zhǔn)或亂收費的,小區(qū)管理委員會、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)向收費主管部門投訴,對構(gòu)成價格違法行為者,由政府物價檢查機(jī)構(gòu)依法查處。

4、確保房屋大修基金的安全使用，實現(xiàn)大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個小區(qū)（大廈）開一個總帳戶，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨開戶，每年的利息自動轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)公司預(yù)算的維修費用進(jìn)行評估后方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進(jìn)行監(jiān)督，對維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定。

5、加大宣傳力度，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費觀念。深入宣傳《物業(yè)管理條例》和《__市物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，推動整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。

（三）完善__城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會制度的建議和措施

１、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費用的交納、參加業(yè)主大會和業(yè)主代表大會等會議的出席率、自覺維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備等相關(guān)行為逐步建立電子信用檔案。

２、首屆業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會組建，應(yīng)在街道辦事處、社區(qū)居委會的組織下，在區(qū)房管、公安、物價、市政等相關(guān)部門的指導(dǎo)監(jiān)督下按程序進(jìn)行，并將有關(guān)材料報社區(qū)居委會，街道辦事處、區(qū)房管局備案登記，公安機(jī)關(guān)根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章。

３、將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會領(lǐng)導(dǎo)，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

4、加強組織業(yè)主委員會成員的培訓(xùn)。提高業(yè)委會成員的總體素質(zhì)。

（四）建立健全__城區(qū)物業(yè)管理體制機(jī)制的建議和措施

1、完善物業(yè)管理的建章立制。區(qū)政府應(yīng)及時制定物業(yè)管理的中長期規(guī)劃，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《__市物業(yè)管理條例》，出臺相關(guān)政策，如：《維修資金籌集、管理和使用辦法》、《物業(yè)使用管理辦法》、《承接驗收管理辦法》、《業(yè)主委員會管理辦法》等。同時，建立健全我區(qū)的物業(yè)公眾責(zé)任保險制度。

2、建立健全物業(yè)管理行政新機(jī)制。盡快成立由區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)掛帥的__區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組及領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，進(jìn)一步明確房管局牽頭抓總的職能，并建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。按照“費隨事轉(zhuǎn)、權(quán)隨事走”的原則，進(jìn)一步將物業(yè)管理監(jiān)督權(quán)限下沉街道和社區(qū)，在區(qū)房管局的指導(dǎo)下，在街道、社區(qū)居委會設(shè)立物業(yè)管理辦公室，配備專門的物管員，并解決落實好相關(guān)的經(jīng)費。

3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項目規(guī)劃立項開始，物業(yè)管理應(yīng)同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費用可由物業(yè)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)企業(yè)協(xié)商解決。建立公共維修基金歸集機(jī)制，建議將房屋公共維修基金的歸集時間前置在商品房預(yù)售合同登記階段，將繳交公共維修基金納入合同登記中的一個工作程序，直接在交易登記大廳內(nèi)設(shè)專門窗口收取，切實杜絕無法及時繳交入庫的現(xiàn)象。建立物業(yè)招投標(biāo)競爭機(jī)制。根據(jù)我區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的需要建立物業(yè)管理招投標(biāo)市場。建立物業(yè)服務(wù)收費報審機(jī)制。前期物業(yè)收費價格應(yīng)報社區(qū)居委會、街道辦事處初審，由區(qū)物價部門核定。物業(yè)收費按協(xié)商價執(zhí)行，但不得高于或低于物價部門最終核定價的20-30%，并應(yīng)按上述程序報物價部門備案。實行傭金制的物業(yè)公司每半年應(yīng)公布服務(wù)費的收支情況。

4、建立信息化管理機(jī)制。建立全區(qū)物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)。加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)從業(yè)人員和物業(yè)專項維修資金等方面的管理，實現(xiàn)物業(yè)管理的科學(xué)化和信息化。

5、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權(quán)益的事件。

6、建立物業(yè)管理用房長效機(jī)制。在開發(fā)建設(shè)過程中，各相關(guān)職能部門應(yīng)嚴(yán)格按渝府發(fā)[__]86號和渝國土房管發(fā)[__]548號文件的規(guī)定，規(guī)劃和核定社區(qū)用房和物業(yè)管理用房（業(yè)主委員會用房）。其中：開發(fā)建設(shè)單位對社區(qū)用房的提供應(yīng)按每100戶15平方米無償提供，建議由民政部門進(jìn)行核定；物業(yè)管理用房按建筑規(guī)模的0.3%-0.5%提供，由房管部門進(jìn)行核定。對開發(fā)建設(shè)規(guī)模較小的項目，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提供社區(qū)用房的建設(shè)成本價款交區(qū)人民政府，由政府在規(guī)劃范圍內(nèi)統(tǒng)一購買。

7、建立和推行補助金制度。建議對還建房、廉租房、城市低保群體實行物業(yè)服務(wù)補助金制度，杜絕城市中新貧民區(qū)的產(chǎn)生。

關(guān)于×市現(xiàn)階段物業(yè)管理發(fā)展情況的調(diào)研報告

關(guān)于×市現(xiàn)階段物業(yè)管理

發(fā)展情況的調(diào)研報告

物業(yè)管理作為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，在我市已有十余年的發(fā)展歷史，這十幾年來，在各級政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下：

一、收費難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘

在調(diào)研中我聽到最多的眼就是收費難，似乎從有物業(yè)管理那天起就伴隨著這一問題，即使是在《物業(yè)管理條例》頒布實施一年多的今天，在人們的消費意識、物業(yè)管理觀念逐步加強的情況下，收費難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問題。業(yè)主不交費的理由眾多，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位自不必說，而如房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題以及鄰里間糾紛等也被拿來作為不交費的理由就實在讓人不得不對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營困境感到同情了。更有甚者，沒有任何理由，就想“搭車消費”，用別人的錢享受自己的服務(wù)，于是效仿他們做法的人越來越多，物業(yè)管理企業(yè)收上來的物業(yè)費越來越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟(jì)本性來說，當(dāng)收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費，這就進(jìn)入了一個惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業(yè)管理企業(yè)，還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。所以要搞好沈陽的物業(yè)管理，必須從培養(yǎng)人們的交費意識入手。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是實現(xiàn)小區(qū)保值增值的關(guān)鍵，這一點必須讓廣大業(yè)主們清楚的認(rèn)識到。

二、業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立、運行不規(guī)范，作用發(fā)揮不當(dāng)

在《物業(yè)管理條例》中，業(yè)主大會制度被作為一項重要制度再次明確，業(yè)主大會是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，作為產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人，管理好小區(qū)應(yīng)該是全體業(yè)主的共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應(yīng)通過業(yè)主大會這一渠道充分行使自己的權(quán)利，發(fā)表自己的觀點，參與到小區(qū)管理中去。但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)的業(yè)主沒有意識到這一點，對小區(qū)物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會召開困難，有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業(yè)主。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，但其成員對物業(yè)管理相關(guān)知識了解甚少，對其職責(zé)認(rèn)識不清，缺乏足夠的精力、熱情，業(yè)主委員會形同虛設(shè)，不能起到應(yīng)有作用。另外，個別社區(qū)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立比較漠然，未按照《物業(yè)管理條例》要求發(fā)揮應(yīng)有的組織、指導(dǎo)作用，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無序狀態(tài)。

三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高

這一問題主要表現(xiàn)在以下兩方面：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時滿足，影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。其實業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務(wù)態(tài)度不好，很多問題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹立“業(yè)戶至上”觀念，才能把物業(yè)管理這項工作做好；二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

四、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有待規(guī)范

物業(yè)管理服務(wù)作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購買本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的時候會與其他小區(qū)相比較，看看自己所享受到的服務(wù)在價值、價格上是不是最優(yōu)的，但由于現(xiàn)在我市未對不同價格的物業(yè)費應(yīng)具體提供那些服務(wù)做出細(xì)致明確的規(guī)定，所以在業(yè)主進(jìn)行比較的過程中難免會出現(xiàn)同質(zhì)不同價，或者同價不同質(zhì)的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象會對業(yè)主在評價物業(yè)服務(wù)上產(chǎn)生影響，質(zhì)優(yōu)價廉的小區(qū)業(yè)主會認(rèn)為物業(yè)費交得值，他們得到了應(yīng)有的服務(wù)，而那些質(zhì)優(yōu)價不廉，甚至是質(zhì)不優(yōu)價不廉的小區(qū)業(yè)主就會認(rèn)為他們應(yīng)該得到更多服務(wù)，或者減少物業(yè)費的支出，從而不愿交物業(yè)費。

五、開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營

開發(fā)商遺留問題主要包括兩方面：一是房屋質(zhì)量存在問題；二是承諾未兌現(xiàn)，業(yè)主未得到承諾利益，園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施未健全。調(diào)查中，有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區(qū)內(nèi)沒交物業(yè)費的業(yè)主有90%是因為房屋質(zhì)量有問題，還有的是因為開發(fā)商承諾的配套設(shè)施沒有建，業(yè)主又找不到開發(fā)商，于是物業(yè)管理企業(yè)便無奈地成了替罪羊。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。

六、地方性法規(guī)建設(shè)滯后，影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化

國家《物業(yè)管理條例》已頒布實施一年多，對我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規(guī)范作用，但由于其全國性和指導(dǎo)性的特點，在解決物業(yè)管理中的一些具體問題時可操作性差，這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規(guī)、規(guī)章，如物業(yè)管理區(qū)域的劃分，業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)的確定等。

針對以上問題，提出如下建議：

一、盡快出臺物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)

按照“分等定級、質(zhì)價相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)，同質(zhì)同價，質(zhì)高價高，不同等級，價格不同，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問題產(chǎn)生懷疑。

二、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進(jìn)程

按照《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù)，正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運行。

三、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)

在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點做好以下幾方面工作：1、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；2、制定計劃，分期分批對各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗；3、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；4、多渠道吸納有經(jīng)驗的專業(yè)人才，與本地實際相結(jié)合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識入手，說話、辦事時刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應(yīng)該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。

四、嚴(yán)格把好驗收關(guān)

事實證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收時，相關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴(kuò)大管量而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。

五、盡快出臺地方性法規(guī)、規(guī)章

由于各地物業(yè)管理實際情況存在差異，《物業(yè)管理條例》將一部分具體法規(guī)、規(guī)章的制定權(quán)交給地方，我們應(yīng)根據(jù)我市物業(yè)管理實際，結(jié)合《物業(yè)管理條例》實施一年多以來的實踐經(jīng)驗，盡快制定出臺實施細(xì)則，為解決具體問題提供操作性強的法律依據(jù)。

六、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境

深入細(xì)致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，也能在適當(dāng)時候運用法律武器保護(hù)自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權(quán)利。同時通過宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補狀態(tài)，促進(jìn)我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

二○○五年一月十日

第4篇 濟(jì)南典型辦公物業(yè)調(diào)研報告

濟(jì)南典型辦公物業(yè)調(diào)研報告范文

隨著城市的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)水平的提高、本地公司的發(fā)展、外地和外企公司的進(jìn)入，濟(jì)南辦公物業(yè)市場有了多元化的發(fā)展。與住宅產(chǎn)品相同，辦公物業(yè)也講究供需之間的結(jié)構(gòu)平衡，產(chǎn)品升級換代，隨著需求的不斷變化，商住混跡、新商住、酒店式公寓，高端寫字樓，演繹了一部生動的產(chǎn)品換代故事。

產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計、建筑風(fēng)格的選擇、智能化的配置、戶型面積的配比、商務(wù)功能的取舍，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市的對外程度、開發(fā)商的開發(fā)理念、客戶的需求、項目所處的區(qū)域等都有著莫大關(guān)系。

一、辦公樓物業(yè)檔次劃分標(biāo)準(zhǔn)的研究

就我國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(yè)(甲級寫字樓)、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)。而高檔物業(yè)又可細(xì)分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標(biāo)準(zhǔn)相符，甲級是按照本地市場現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣稱謂。

在辦公物業(yè)劃分時除要一般考慮樓宇品質(zhì)外，還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃(cbd布局)的因素，具體來說物業(yè)等級和等級標(biāo)準(zhǔn)可作如下的劃分和界定：

1、頂級物業(yè)(國際寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達(dá)到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。

①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進(jìn)口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應(yīng)為大理石或高級墻紙或高級漆，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、t0t0等等。

②配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務(wù)會餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設(shè)施，其它如公園、運動設(shè)施和圖書館。

③電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設(shè)施先進(jìn)并對乘客和商品進(jìn)行分區(qū)。

④設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。

(2)建筑規(guī)模：超過50000平方米。

(3)客戶進(jìn)駐：國外知名公司的`租戶組合；知名的跨國、國內(nèi)外大公司、財團(tuán)。

(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機(jī)物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)辦公物業(yè)管理計算機(jī)化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時的維護(hù)維修及保安服務(wù)。

(5)交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達(dá)。

(6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)。

(7)智能化：3a～5a

(8)開發(fā)商的背景：經(jīng)驗豐富并且資金雄厚。在項目開發(fā)的早期年份具有財務(wù)彈性，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗，這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、韓國，或者有海外經(jīng)營成功經(jīng)驗的優(yōu)質(zhì)國有企業(yè)。

2、高檔物業(yè)(甲級寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。

①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應(yīng)為高級墻紙或高級漆(如立邦漆等)，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、tot0等等。

②配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。

③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。

(2)建筑規(guī)模：1—5萬平米。

(3)客戶進(jìn)駐：有知名的國內(nèi)外大公司，客戶大多是進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理等方面的業(yè)務(wù)。

(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務(wù)包括24小時的維護(hù)維修及保安服務(wù)。

(5)交通便利：有多種交通工具直達(dá)。

(6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)。

(7)智能化：3a及3a以上。

3、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。

①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，墻面為瓷磚或高級漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，墻面刷白；衛(wèi)生間采用合資或國產(chǎn)中高檔潔具等。

②配套設(shè)施：有專用地上、地下停車場。

③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：中央空調(diào)系統(tǒng)；無樓宇自控；有安全報警；無綜合布線。

(2)建筑規(guī)模：無限制。

(3)客戶進(jìn)駐：客戶多為國內(nèi)的中小公司，從事銷售代理、產(chǎn)品研發(fā)。

(4)物業(yè)服務(wù)：有物業(yè)公司服務(wù)。

(5)交通便利：有交通線路到達(dá)，交通較方便。

(6)所屬區(qū)位：副都心或較好的城區(qū)位置。

4、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。

①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用涂料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛(wèi)生間采用普通國產(chǎn)潔具。

②配套設(shè)施：無。

③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：分體空調(diào)；無樓宇自控；無安全報警；無綜合布線。

(2)規(guī)模：無限制。

(3)客戶進(jìn)駐：客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業(yè)務(wù)。

(4)物業(yè)服務(wù)：可有一般性的物業(yè)服務(wù)如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。

(5)交通便利：有交通線路到達(dá)。

(6)所屬區(qū)位：一般城區(qū)位置。

二、濟(jì)南市商務(wù)樓的產(chǎn)品研究

1、三箭銀苑銀座數(shù)碼廣場銀座索菲特明珠國際商務(wù)港

分析：

外立面的材料和風(fēng)格分為兩種類型，一種是開發(fā)相對較早的項目如銀座索菲特，多以厚重的干掛石材和窗戶為主，顏色較深，體現(xiàn)了厚重、大氣的特點；另外一種是開發(fā)較晚，借鑒了發(fā)達(dá)地區(qū)的風(fēng)格，采用玻璃幕或者點式玻璃幕為主，配以鋁塑板、部分石材，如銀座數(shù)碼廣場、三箭銀苑等，緊隨時代步伐，顏色淺而亮，線條簡潔、流暢，體現(xiàn)了現(xiàn)代、簡潔、明快時代氣息。

2.體量、容積率和層數(shù)分析

分析：

（1）90年代立項的辦公物業(yè)分兩類，一類為酒店設(shè)計，面積最小在50平方米左右，使用率一般在60％，最高為銀座索菲特65％，最低為明珠55％。這些物業(yè)基本上無法自由分割，戶型固定。另一類為純寫字樓設(shè)計，如金龍大廈，可自由風(fēng)格，但得房率也僅為60％。

（2）2000年后開發(fā)的辦公物業(yè)在產(chǎn)品上呈現(xiàn)出兩種變化：一是可自由分割，二是得房率基本上都提高到70％以上，多數(shù)在75％左右。

（3）純寫字樓戶型可自由分割，靈活組合，最小面積在60平米左右，最大戶型可單層購買，達(dá)到2000多平米；主力戶型在100和200平米兩個節(jié)點附近。而商住樓戶型延續(xù)了住宅的戶型設(shè)計原則，戶型固定，不能自由組合，面積在100-300平米之間不等；高檔商住樓戶型面積偏大在150-300平米之間，中低檔商住樓面積偏小在100-200平米之間。

（4）使用率在60%--80%之間，商住樓的使用率略高于純寫字樓；檔次越高的商務(wù)樓的使用率越低。同檔次的純寫字樓比商住樓的使用率低，一是商住樓內(nèi)部的洗手間算作了使用面積，而純寫字樓則算作了公攤面積；二是純寫字樓的商務(wù)配套比商住樓的配套完善，增加了公攤面積。

（5）層高3.3米左右。戶式中央空調(diào)的辦公物業(yè)比中央空調(diào)的凈高相對高一些，中央空調(diào)一般有0.6—0.7米的管線層高度，所以凈高需要扣除管線層高度和樓板厚度。原純辦公物業(yè)的層高在2.8米左右，非常壓抑。隨著對辦公空間要求提高，層高隨之提升，目前層高基本在3.3米以上，凈高在2.6米以上。

3.裝修標(biāo)準(zhǔn)分析

分析：

（1）外立面：由于玻璃幕的極其符合辦公的的氛圍，而且彰顯檔次，所以隨著時代的發(fā)展，在濟(jì)南商務(wù)樓市場上，2000年以后開發(fā)的物業(yè)比2000年前開發(fā)的物業(yè)更廣泛得運用玻璃幕墻。外立面的材料主要以不同色系玻璃幕為主，同時配以部分石材或者鋁扣板；中低檔商務(wù)樓以鋁扣板為主，或者是高檔瓷磚。為了能夠獲得良好的市場形象，中低檔商務(wù)樓的外立面開始趨向玻璃幕發(fā)展。

（2）內(nèi)部裝修以精裝修為主。中低檔物業(yè)以精裝修為主，高檔商務(wù)樓以簡裝修為主。在商務(wù)樓市場并不是非常景氣的市場狀況下，以精裝修提升項目的性價比。

4.大堂、公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)

分析：

（1）大堂作為體現(xiàn)項目臉面的重要部分，裝修都非常氣派。高度在4米以上，或者挑空達(dá)8米以上，面積100平米以上，一般采用花崗巖或者其他石材做地面，墻面用石材或者高級乳膠漆，吊頂相對簡單一般用乳膠漆，同時作簡單吊頂處理。

（2）洗手間地面采用瓷磚較多，墻面一半用瓷磚一半用乳膠漆，石膏板吊頂；另外配有中高檔衛(wèi)生潔具。走廊地面瓷磚或和局部石材，墻面乳膠漆，吊頂石膏板。

5.電梯、空調(diào)、寬帶和電話分析

分析：

（1）電梯：電梯作為一個衡量寫字樓檔次重要指標(biāo)，電梯的數(shù)量、品牌、速度對客戶的購買意愿產(chǎn)生重要的影響。目前電梯主要以國外進(jìn)口品牌為主，常見的有l(wèi)g、otis、三菱等。其中齊魯商會大廈、特區(qū)數(shù)碼港、三慶匯文軒每部電梯的服務(wù)面積較小，在5000平米以下；而三箭銀苑、銀座數(shù)碼廣場、明珠國際商務(wù)港、東環(huán)國際廣場高檔商務(wù)樓的服務(wù)面積較大，都在12000平米以上。

（2）空調(diào)系統(tǒng)：純寫字樓以中央空調(diào)為主，商住樓以分戶式中央空調(diào)為主；空調(diào)品牌以國外品牌為主，像美國約克、麥克維爾、日本三菱等。

（3）寬帶：寬帶服務(wù)商有電信、網(wǎng)通、鐵通和百靈，其中以電信和網(wǎng)通為主。鐵通后來居上，搶占了濟(jì)南部分市場。

（4）電話：固定電話的服務(wù)商以電信、網(wǎng)通、鐵通為主，電信仍是主流。

6.智能化、車位、配套分析

分析：

（1）智能化：智能化就是所謂的5a標(biāo)準(zhǔn)，樓宇自動化ba、辦公自用化oa、通訊自動化ca、消防自動化fa、保安自動化sa。雖然眾多樓盤都在宣傳已達(dá)到國際化的5a標(biāo)準(zhǔn)，但是實際情況中并沒有達(dá)到宣傳中的標(biāo)準(zhǔn)。但基本上可以看出，檔次定位越高，其智能化體系越復(fù)雜，設(shè)備選用也越講究品牌。值得說明的是：由于智能化體系比較復(fù)雜，同時與買家的實際生活聯(lián)系并不緊密，因此大多數(shù)買家并不了解智能化，對其內(nèi)涵非常模糊。

（2）配套：高檔商務(wù)樓的商務(wù)配套比較齊全和完善，像銀行、商務(wù)中心，票務(wù)中心、酒吧、西餐廳、多功能廳、會議室等會涵蓋若干項；同時高檔商務(wù)樓一般都在市中心，可以與周邊的區(qū)域配套融合，為我所用；而中低檔寫字樓的配套相對較少，以基本的餐廳、商務(wù)中心最為常見。

（3）車位情況：車位是消費者最關(guān)心的問題之一，由于前期商務(wù)樓車位數(shù)量少，導(dǎo)致客戶在工作中極大不便，車位比例的高低成為了衡量寫字樓的重要標(biāo)準(zhǔn)。從目前市場上看，原商務(wù)樓的車位都達(dá)不到1：1的要求，而新建商務(wù)樓基本上按照1：1的標(biāo)準(zhǔn)去規(guī)劃。

三、濟(jì)南辦公物業(yè)產(chǎn)品總結(jié)分析

(一)項目缺乏個性化和特色化策劃研究

與商品住宅開發(fā)市場層出不窮的創(chuàng)新行為相比，寫字樓市場過去從產(chǎn)品到營銷一直是處于低調(diào)保守的“不作為狀態(tài)”，但這種狀況在近一兩年的已有所改變，商務(wù)酒店、酒店式公寓等產(chǎn)品在市場上走俏，這也標(biāo)志著寫字樓產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步豐富。

競爭的加劇導(dǎo)致寫字樓市場的進(jìn)一步細(xì)分化和差異化，高檔寫字樓強烈的市場需求也呼喚創(chuàng)新意識在高檔寫字樓市場的出現(xiàn)。然而現(xiàn)實情況并非如此，好的地段加上奢華的室內(nèi)外裝修仍是現(xiàn)今高檔寫字樓僅有的可以炫耀的立足之本，尤其是地段被推崇為高檔寫字樓成功的萬能金鑰匙。導(dǎo)致許多項目在產(chǎn)品形象互相雷同，品質(zhì)的提升速度慢，缺乏個性化和特色化。

(二）高檔寫字樓開發(fā)中缺乏足夠的配套支撐

高檔寫字樓之間的競爭已經(jīng)從單純比造價、比高度向比配套、比服務(wù)比管理方面傾斜。其中配套設(shè)施的完善與否日益重要，這里所說的配套不僅僅是常規(guī)意義上的市政、交通、通訊設(shè)施等，而是更廣泛范圍的涵蓋多種不同功能要求城市空間的建筑綜合體。

而目前高檔寫字樓由于單宗項目的規(guī)模限制，難以作到配套完善，而且互相之間各自為政，資源無法共享，導(dǎo)致單宗項目的配套不完善。

對各種配套設(shè)施的配備要在規(guī)劃及建筑設(shè)計的初始階段即應(yīng)有全盤的考慮。以建筑綜合體的綜合優(yōu)勢凸顯項目的高檔品質(zhì)。這類建筑綜合體通常是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會議、文化娛樂等城市生活空間三項以上根據(jù)自身特點進(jìn)行合理組合，并在各部分之間建立一種互相依存、互補、互助的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的復(fù)雜而有機(jī)統(tǒng)一的綜合體。

(三）建筑外觀設(shè)計，特別是建筑室內(nèi)設(shè)計品位較低

高檔辦公寫字樓因為其規(guī)模大、體量大以及使用功能的重要性往往會成為一個城市的重要標(biāo)志性建筑。因而它的建筑外觀設(shè)計將直接影響城市的環(huán)境景觀質(zhì)量；而目前的寫字樓外觀建筑設(shè)計狀況可謂參差不齊。很多項目的設(shè)計仍然重復(fù)前幾年的欣賞水平。

作為高檔辦公樓，其室內(nèi)空間效果和室內(nèi)裝修的設(shè)計也難以達(dá)到高檔次現(xiàn)代化辦公樓的水準(zhǔn)，很多辦公樓花了巨資，但并未體現(xiàn)出一個高檔辦公建筑所應(yīng)有的國際化、高科技化、生態(tài)化和以人為本的設(shè)計風(fēng)格和典雅格調(diào)。

(四)智能化系統(tǒng)浮于表面，多為炒作

完善的智能化系統(tǒng)是高檔寫字樓不可或缺的重要組成部分，由于國際上并無統(tǒng)一的建筑智能化標(biāo)準(zhǔn)，在其發(fā)展進(jìn)程中出現(xiàn)了不同的分支和流派，美國強調(diào)提高辦公效率，歐洲則更重視對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，但最終的都是以人為本，為人服務(wù)。

許多高檔寫字樓都號稱是智能建筑達(dá)到了5a標(biāo)準(zhǔn)，把5a理解為智能化的全部，實際上5a只是對建筑自動化控制在幾個方面的一種描述，要達(dá)到5a有各種各樣的解決方案，每一項內(nèi)又有不同程度的自動化標(biāo)準(zhǔn)，因此衡量建筑是否智能化，不僅僅是看達(dá)沒達(dá)到5a，而是能否創(chuàng)造一種更安全、舒適、高效、生態(tài)環(huán)保的辦公環(huán)境，國內(nèi)高檔寫字樓的智能化往往浮于表面，僅僅是將其作為一項可以炒作的硬件配置，對其實際運行結(jié)果并不重視。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展寫字樓將會有強大的市場需求，如何在開發(fā)及設(shè)計環(huán)節(jié)切實提升其內(nèi)在品質(zhì)，增加其技術(shù)含量，并做到生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能，取得經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的雙贏，是關(guān)乎高檔寫字樓這種建筑產(chǎn)品具有持久生命力的決定因素。因此主題化、個性化、配套化、生態(tài)化、人性化是高檔寫字樓的必然發(fā)展趨勢。