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篇一 物業(yè)考察報(bào)告范文
物業(yè)考察可以加強(qiáng)各地區(qū)之間的交流與合作,促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范發(fā)展,本文是小編為大家整理的物業(yè)考察報(bào)告范文,僅供參考。
物業(yè)考察報(bào)告范文物業(yè)管理考察報(bào)告
xxxx年9月5日我局組織城區(qū)物業(yè)公司經(jīng)理赴全國(guó)率先實(shí)施物業(yè)管理的先進(jìn)城市———深圳市房管局進(jìn)行了實(shí)地考察,考察座談會(huì)于9月7日上午在深圳市房管局賓館進(jìn)行,深圳市房管局物業(yè)處副處長(zhǎng)、辦公室主任、物業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)及二位物業(yè)公司經(jīng)理參加,座談會(huì)就怎樣加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司管理,怎樣推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)等問(wèn)題進(jìn)行了深入廣泛的交流,從中使考察人員受益非淺,達(dá)到了考察的目的和效果,現(xiàn)將有關(guān)情況匯報(bào)如下:
一、考察情況
(一)政府重視,加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、健全機(jī)構(gòu)。
深圳市政府把物業(yè)管理工作列入政府重要工作之一,把打造文明城市與建設(shè)文明小區(qū)緊密結(jié)合在一起,十分重視組織領(lǐng)導(dǎo)和組織建設(shè)。
1、組織領(lǐng)導(dǎo)層次高,深圳市成立物業(yè)管理委員會(huì)由市政府牽頭,主管副市長(zhǎng)任委員會(huì)主任,深圳市政府副秘書(shū)長(zhǎng)、深圳市住宅局長(zhǎng)任副主任、成員由6個(gè)行政區(qū)和計(jì)劃、財(cái)政、國(guó)土等13個(gè)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)及深大電話公司等4個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)人組織;委員會(huì)下設(shè)辦公室和物業(yè)管理招標(biāo)辦辦公室,兩個(gè)辦公室均設(shè)在深圳市住宅局,負(fù)責(zé)日常工作;各區(qū)人民政府也成立相應(yīng)機(jī)構(gòu),領(lǐng)導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理和老住宅區(qū)整治改造工作。
2、建立合理業(yè)主委員會(huì)組成監(jiān)管管理機(jī)制,齊抓共管。一是各物業(yè)行政主管部門(mén)對(duì)業(yè)主大會(huì),業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo),監(jiān)督和管理。二是街道辦事處,社區(qū)工作者或社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的成立及首屆業(yè)主委員會(huì)的選舉工作,指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì),業(yè)主委員會(huì)的日常工作,并處理物業(yè)管理與社會(huì)管理的相互關(guān)系。三是由物業(yè)主管部門(mén)、政法委、維護(hù)辦、街道辦事處、社區(qū)工作站或居委會(huì)、派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)組織聯(lián)席會(huì),聯(lián)席會(huì)由街道辦事處召集和主持,主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問(wèn)題,
(二)、重視法制建設(shè)。
深圳市物業(yè)管理起步早,政策法規(guī)建立超前,對(duì)發(fā)展物業(yè)管理具有前瞻性和預(yù)見(jiàn)性,1994年出臺(tái)了《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》。開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)物業(yè)管理法制建設(shè)先例,之后相繼出臺(tái)了《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》、《深圳市家庭裝飾裝修管理辦法》、《深圳市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等十二種物業(yè)管理政策法規(guī)。為深圳市物業(yè)管理的健康發(fā)展起到了重要作用,從時(shí)間上看,我國(guó)制定的一系列物業(yè)管理政策都是在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)制定的物業(yè)管理政策法規(guī)的基礎(chǔ)上修改出臺(tái)。
(三)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)、物業(yè)綜合管理推動(dòng)物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
1、深圳市現(xiàn)有注冊(cè)物業(yè)管理企業(yè)898個(gè),管理項(xiàng)目3500余項(xiàng),對(duì)物業(yè)企業(yè)的管理主要是資質(zhì)管理,除每年進(jìn)行年檢外,在適當(dāng)時(shí)間與工商部門(mén)聯(lián)合檢查,檢查內(nèi)容包括:企業(yè)是否按申報(bào)項(xiàng)目操作,企業(yè)是否帳目公開(kāi),企業(yè)實(shí)際操作是否降低資質(zhì)申報(bào)條件,對(duì)外來(lái)企業(yè)實(shí)行登記備案制度等,通過(guò)檢查整頓規(guī)范提高管理水平,減少業(yè)主投訴。
2、嚴(yán)格推行物業(yè)管理合同和業(yè)主公約必須是在開(kāi)發(fā)企業(yè)售房時(shí)就與業(yè)主簽定,而不是在向業(yè)主交房時(shí)簽定物業(yè)合同和公約。
3、加強(qiáng)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn),深圳市專門(mén)設(shè)有房地產(chǎn)和物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院,為上崗培訓(xùn)和繼續(xù)教育創(chuàng)造了先決條件,學(xué)院每年不斷循環(huán)組織物業(yè)管理人員培訓(xùn),新的物業(yè)管理政策法規(guī)和物業(yè)管理理念不斷從這里輸出,從而提高員工素質(zhì)和管理水平。
4、建立物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制,把物業(yè)管理引入市場(chǎng)機(jī)制,xxxx年下發(fā)了招投標(biāo)管理工作通知。成立了招投標(biāo)辦公室,制定了招投標(biāo)有關(guān)程序規(guī)定,設(shè)立考評(píng)專家?guī)欤谝恍┮?guī)模小區(qū)開(kāi)展了招投標(biāo)工作,對(duì)達(dá)到5萬(wàn)平方米的小區(qū)準(zhǔn)備強(qiáng)行啟動(dòng)招投標(biāo)。
(四)全方位、多角度解決物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題。
一是通過(guò)煤體加強(qiáng)物業(yè)管理宣傳工作,二是要求開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽定的物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約內(nèi)容必須明確到位,三是物業(yè)企業(yè)的服務(wù)承諾要到位,四是對(duì)惡性欠費(fèi)的業(yè)主物業(yè)管理人員耐心上門(mén)催收或找工作單位,單位解決不了的起訴法院,五是要求業(yè)主委員會(huì)成員帶頭交納,不能拖欠,也不能領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主集體拒繳或組織上訪,深圳市物業(yè)平均收費(fèi)率達(dá)98%。
二、我市與深圳市物業(yè)管理的差距。
(一)、起步時(shí)間的差別,深圳市物業(yè)管理起步于1981年,人們對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)觀念已基本形成,接受和認(rèn)可物業(yè)管理已成為人們生活中必不可少的一項(xiàng)內(nèi)容,而我市物業(yè)管理起步于xxxx年,人們從福利性住房管理過(guò)渡到商品化住房管理還有一個(gè)轉(zhuǎn)變的過(guò)程,不可能一蹴而就。
(二)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的差別,深圳是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),城市整體生活質(zhì)量和生活水平我市是無(wú)法相提并論的,在深圳人們追求的是高收入、高消費(fèi),深圳市物業(yè)收費(fèi)每平方米最低
2.6元,而我市最高0.4元。
(三)、物業(yè)市場(chǎng)的差別:深圳具有一個(gè)龐大的物業(yè)管理市場(chǎng),全市注冊(cè)企業(yè)898家,一級(jí)企業(yè)50家,管理項(xiàng)目3500余項(xiàng),管理面積6000萬(wàn)平方米。我市注冊(cè)物業(yè)企業(yè)25家,全為三級(jí)以下企業(yè),管理項(xiàng)目30項(xiàng),達(dá)5萬(wàn)平方米以上只有8個(gè)小區(qū),管理面積173萬(wàn)平方米。
(四)業(yè)主委員會(huì)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置差別,深圳市將業(yè)主委員會(huì)的選舉與日常工作劃歸到社區(qū)工作站或街道居民委員會(huì),有利于業(yè)主(也是居民)與社區(qū)的聯(lián)系與小區(qū)管理的協(xié)調(diào),我市物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)選舉及投訴、歸屬物業(yè)管理主管部門(mén)。
(五)水電抄表的差別:深圳市物業(yè)小區(qū)的用電全部由電力部門(mén)抄表到戶,水除高層二次加壓外,也全部抄表到戶,我市截止目前水電抄表到戶仍沒(méi)有落實(shí),是物業(yè)投訴的焦點(diǎn)、也是物業(yè)管理的難點(diǎn)。
三、幾點(diǎn)建議。
物業(yè)管理涉及面廣,情況錯(cuò)綜復(fù)雜,要走向成熟,還需要一個(gè)漫長(zhǎng)的發(fā)展過(guò)程,盡管我市與深圳有許多不同之處,但深圳在管理理念和管理模式上還有許多我們可以學(xué)習(xí)和借鑒的地方,為此在今后的物業(yè)管理工作中注意作好以下幾個(gè)方面:
(一)物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)積極主動(dòng)的向政府及有關(guān)部門(mén)作好工作匯報(bào)和意見(jiàn)反饋,在認(rèn)真調(diào)查研究的基礎(chǔ)上,多拿建設(shè)性意見(jiàn),爭(zhēng)取領(lǐng)導(dǎo)的重視和支持。
(二)加大物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳,要通過(guò)各種宣傳形式使物業(yè)管理法規(guī)深入人心,不斷轉(zhuǎn)變?nèi)藗儗?duì)物業(yè)管理的重要性和必要性的認(rèn)識(shí),要通過(guò)宣傳樹(shù)立我市市民物業(yè)消費(fèi)商品觀念,增強(qiáng)業(yè)主自治自律意識(shí),推進(jìn)物業(yè)管理邁向規(guī)范化、法制化軌道。
(三)不斷完善物業(yè)管理政策法規(guī),目前我市出臺(tái)的《安康市城市居住區(qū)物業(yè)管理實(shí)施辦法》和《安康市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金管理使用辦法》等一批法規(guī),為促進(jìn)我市物業(yè)管理發(fā)展起到了積極作用,但針對(duì)性政策缺位,應(yīng)加快出臺(tái)《安康市物業(yè)管理投訴受理暫行辦法》、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金使用續(xù)籌辦法》和《安康市城市居住區(qū)業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等地方性政策法規(guī),進(jìn)一步完善政策法規(guī)體系。
(四)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),建立物業(yè)管理相適應(yīng)的組織機(jī)構(gòu),一是應(yīng)建立物業(yè)管理高層次的議事,決策權(quán)威機(jī)構(gòu),指導(dǎo)政策法規(guī)的執(zhí)行和研究超越信訪部門(mén),物業(yè)主管部門(mén)權(quán)限的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題,尤其是一些長(zhǎng)期議而不決困擾政府部門(mén)工作秩序的問(wèn)題;二是根據(jù)目前我市物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展需要應(yīng)組建安康市物業(yè)管理協(xié)會(huì),提升物業(yè)管理自我約束,自我管理能力和發(fā)展空間,為繁榮物業(yè)市場(chǎng),共創(chuàng)文明城市共負(fù)職責(zé)。
(五)強(qiáng)化物業(yè)管理監(jiān)管力度,全面提高物業(yè)管理質(zhì)量。一是要建立監(jiān)督管理制度,不定期對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行綜合檢查和抽查,尤其對(duì)經(jīng)過(guò)等級(jí)評(píng)定的小區(qū),更要從服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上嚴(yán)要求嚴(yán)管理,達(dá)到服務(wù)與收費(fèi)相一致;二是建立物業(yè)企業(yè)信用檔案,從評(píng)定先進(jìn)單位、文明小區(qū)活動(dòng)中鼓勵(lì)企業(yè)講信譽(yù)、守信用;三是加強(qiáng)企業(yè)資質(zhì)管理,對(duì)業(yè)主投訴多服務(wù)質(zhì)量差限期整改、堅(jiān)持不改的企業(yè)降低資質(zhì)等級(jí)或注銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。四是要求物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為公開(kāi)化,接受業(yè)主監(jiān)督,凡與業(yè)主簽定的合同內(nèi)容要公開(kāi),服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要公開(kāi),五是加大物業(yè)從業(yè)人員技能培訓(xùn),把堅(jiān)持持證上崗與上崗培訓(xùn)結(jié)合起來(lái),使物業(yè)管理人員不斷提高管理水平,以適應(yīng)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要。
物業(yè)考察報(bào)告范文
篇二 物業(yè)管理考察報(bào)告
物業(yè)管理考察報(bào)告
2023年9月5日我局組織城區(qū)物業(yè)公司經(jīng)理赴全國(guó)率先實(shí)施物業(yè)管理的先進(jìn)城市———深圳市房管局進(jìn)行了實(shí)地考察,考察座談會(huì)于9月7日上午在深圳市房管局賓館進(jìn)行,深圳市房管局物業(yè)處副處長(zhǎng)、辦公室主任、物業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)及二位物業(yè)公司經(jīng)理參加,座談會(huì)就怎樣加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司管理,怎樣推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)等問(wèn)題進(jìn)行了深入廣泛的交流,從中使考察人員受益非淺,達(dá)到了考察的目的和效果,現(xiàn)將有關(guān)情況匯報(bào)如下:
一、考察情況
(一)政府重視,加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、健全機(jī)構(gòu)。
深圳市政府把物業(yè)管理工作列入政府重要工作之一,把打造文明城市與建設(shè)文明小區(qū)緊密結(jié)合在一起,十分重視組織領(lǐng)導(dǎo)和組織建設(shè)。
1、組織領(lǐng)導(dǎo)層次高,深圳市成立物業(yè)管理委員會(huì)由市政府牽頭,主管副市長(zhǎng)任委員會(huì)主任,深圳市政府副秘書(shū)長(zhǎng)、深圳市住宅局長(zhǎng)任副主任、成員由6個(gè)行政區(qū)和計(jì)劃、財(cái)政、國(guó)土等13個(gè)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)及深大電話公司等4個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)人組織;委員會(huì)下設(shè)辦公室和物業(yè)管理招標(biāo)辦辦公室,兩個(gè)辦公室均設(shè)在深圳市住宅局,負(fù)責(zé)日常工作;各區(qū)人民政府也成立相應(yīng)機(jī)構(gòu),領(lǐng)導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理和老住宅區(qū)整治改造工作。
2、建立合理業(yè)主委員會(huì)組成監(jiān)管管理機(jī)制,齊抓共管。一是各物業(yè)行政主管部門(mén)對(duì)業(yè)主大會(huì),業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo),監(jiān)督和管理。二是街道辦事處,社區(qū)工作者或社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的成立及首屆業(yè)主委員會(huì)的選舉工作,指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì),業(yè)主委員會(huì)的日常工作,并處理物業(yè)管理與社會(huì)管理的相互關(guān)系。三是由物業(yè)主管部門(mén)、政法委、維護(hù)辦、街道辦事處、社區(qū)工作站或居委會(huì)、派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)組織聯(lián)席會(huì),聯(lián)席會(huì)由街道辦事處召集和主持,主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問(wèn)題,
(二)、重視法制建設(shè)。
深圳市物業(yè)管理起步早,政策法規(guī)建立超前,對(duì)發(fā)展物業(yè)管理具有前瞻性和預(yù)見(jiàn)性,1994年出臺(tái)了《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》。開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)物業(yè)管理法制建設(shè)先例,之后相繼出臺(tái)了《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》、《深圳市家庭裝飾裝修管理辦法》、《深圳市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等十二種物業(yè)管理政策法規(guī)。為深圳市物業(yè)管理的健康發(fā)展起到了重要作用,從時(shí)間上看,我國(guó)制定的一系列物業(yè)管理政策都是在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)制定的物業(yè)管理政策法規(guī)的基礎(chǔ)上修改出臺(tái)。
(三)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)、物業(yè)綜合管理推動(dòng)物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
1、深圳市現(xiàn)有注冊(cè)物業(yè)管理企業(yè)898個(gè),管理項(xiàng)目3500余項(xiàng),對(duì)物業(yè)企業(yè)的管理主要是資質(zhì)管理,除每年進(jìn)行年檢外,在適當(dāng)時(shí)間與工商部門(mén)聯(lián)合檢查,檢查內(nèi)容包括:企業(yè)是否按申報(bào)項(xiàng)目操作,企業(yè)是否帳目公開(kāi),企業(yè)實(shí)際操作是否降低資質(zhì)申報(bào)條件,對(duì)外來(lái)企業(yè)實(shí)行登記備案制度等,通過(guò)檢查整頓規(guī)范提高管理水平,減少業(yè)主投訴。
2、嚴(yán)格推行物業(yè)管理合同和業(yè)主公約必須是在開(kāi)發(fā)企業(yè)售房時(shí)就與業(yè)主簽定,而不是在向業(yè)主交房時(shí)簽定物業(yè)合同和公約。
3、加強(qiáng)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn),深圳市專門(mén)設(shè)有房地產(chǎn)和物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院,為上崗培訓(xùn)和繼續(xù)教育創(chuàng)造了先決條件,學(xué)院每年不斷循環(huán)組織物業(yè)管理人員培訓(xùn),新的物業(yè)管理政策法規(guī)和物業(yè)管理理念不斷從這里輸出,從而提高員工素質(zhì)和管理水平。
4、建立物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制,把物業(yè)管理引入市場(chǎng)機(jī)制,2000年下發(fā)了招投標(biāo)管理工作通知。成立了招投標(biāo)辦公室,制定了招投標(biāo)有關(guān)程序規(guī)定,設(shè)立考評(píng)專家?guī)?,在一些?guī)模小區(qū)開(kāi)展了招投標(biāo)工作,對(duì)達(dá)到5萬(wàn)平方米的小區(qū)準(zhǔn)備強(qiáng)行啟動(dòng)招投標(biāo)。
(四)全方位、多角度解決物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題。
一是通過(guò)煤體加強(qiáng)物業(yè)管理宣傳工作,二是要求開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽定的物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約內(nèi)容必須明確到位,三是物業(yè)企業(yè)的服務(wù)承諾要到位,四是對(duì)惡性欠費(fèi)的業(yè)主物業(yè)管理人員耐心上門(mén)催收或找工作單位,單位解決不了的起訴法院,五是要求業(yè)主委員會(huì)成員帶頭交納,不能拖欠,也不能領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主集體拒繳或組織上訪,深圳市物業(yè)平均收費(fèi)率達(dá)98%。
二、我市與深圳市物業(yè)管理的差距。
(一)、起步時(shí)間的差別,深圳市物業(yè)管理起步于1981年,人們對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)觀念已基本形成,接受和認(rèn)可物業(yè)管理已成為人們生活中必不可少的一項(xiàng)內(nèi)容,而我市物業(yè)管理起步于2000年,人們從福利性住房管理過(guò)渡到商品化住房管理還有一個(gè)轉(zhuǎn)變的過(guò)程,不可能一蹴而就。
篇三 關(guān)于北京上海山東政府機(jī)關(guān)物業(yè)管理情況的考察報(bào)告
6月16日至22日,我局考察組一行6人,分別赴北京、上海、山東等地,對(duì)機(jī)關(guān)辦公用房管理、物業(yè)管理的有關(guān)情況進(jìn)行了調(diào)研,現(xiàn)將有關(guān)情況總結(jié)匯報(bào)如下:
一、中央國(guó)家機(jī)關(guān)和各地(市)物業(yè)管理的基本情況
1、國(guó)管局機(jī)關(guān)物業(yè)管理的基本情況。國(guó)管局機(jī)關(guān)的物業(yè)管理由國(guó)管局機(jī)關(guān)服務(wù)中心事業(yè)部負(fù)責(zé),下設(shè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督處負(fù)責(zé)日常監(jiān)督檢查管理,財(cái)務(wù)結(jié)算中心負(fù)責(zé)費(fèi)用結(jié)算。保安、保潔、會(huì)議、綠化、維修、餐飲均已實(shí)行了保障社會(huì)化,具體做法是服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定后,通過(guò)向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)來(lái)選擇服務(wù)公司,事業(yè)部代表機(jī)關(guān)服務(wù)中心選擇了6家公司分別從事以上6項(xiàng)服務(wù),簽訂了有效期限為一年的合同,并且確定“一年一招標(biāo)”的原則。國(guó)管局機(jī)關(guān)服務(wù)對(duì)象1600余人,自實(shí)行社會(huì)化運(yùn)作后,運(yùn)行情況良好。
中央國(guó)家機(jī)關(guān)的節(jié)能減排工作在國(guó)管局統(tǒng)籌安排下,經(jīng)過(guò)短短半年時(shí)間,中央國(guó)家機(jī)關(guān)已全部完成辦公區(qū)所有非節(jié)能燈具的更換改造,實(shí)現(xiàn)節(jié)能燈使用率100%。在照明節(jié)能改造中,中央國(guó)家機(jī)關(guān)始終堅(jiān)持“節(jié)能必須節(jié)約”的原則,盡量不破壞原照明使用線路,同時(shí)保證安全和質(zhì)量。對(duì)于使用電子鎮(zhèn)流器的t8燈具,根據(jù)使用壽命周期,實(shí)行分步更換,避免浪費(fèi)。恰逢全國(guó)節(jié)能宣傳周,我們到國(guó)管局機(jī)關(guān)辦公樓時(shí),除了辦公室外,走廊、樓道、衛(wèi)生間電燈都是關(guān)著的。據(jù)介紹情況的領(lǐng)導(dǎo)談,現(xiàn)在節(jié)能減排工作在中央國(guó)家機(jī)關(guān)已到了全面實(shí)施的階段,提倡“人人節(jié)約,事事節(jié)約”,辦公室和公共場(chǎng)所要充分利用自然光,無(wú)需燈光時(shí)應(yīng)隨手關(guān)燈,杜絕白晝燈、長(zhǎng)明燈的存在。多走樓梯少乘電梯:既節(jié)省電能,又鍛煉身體。很多單位的外景大功率照明燈,等天黑后才開(kāi),并且在深夜及時(shí)關(guān)閉。長(zhǎng)時(shí)間不使用的電腦,要關(guān)閉電源,因?yàn)殡娔X待機(jī)狀態(tài)也是要耗電的。下班后,及時(shí)關(guān)閉走廊、樓道、衛(wèi)生間的電燈。這些做法,對(duì)于我們的節(jié)能減排工作,具有重要的示范作用。
2、國(guó)家質(zhì)檢總局辦公大樓物業(yè)管理的基本情況。國(guó)家質(zhì)檢總局辦公大樓的物業(yè)管理由局機(jī)關(guān)服務(wù)中心負(fù)責(zé),實(shí)行企業(yè)化運(yùn)作,物業(yè)管理已通過(guò)iso9001質(zhì)量管理體系和iso14001環(huán)境管理體系認(rèn)證。質(zhì)檢總局機(jī)關(guān)、國(guó)家認(rèn)監(jiān)委、質(zhì)監(jiān)委、局信息中心、法規(guī)中心共計(jì)1200余人同在該樓辦公,整座大樓設(shè)備設(shè)施好,環(huán)境優(yōu)雅,衛(wèi)生整潔,管理制度健全。該樓共有房間644間,面積8萬(wàn)余平方米,14間功能大小不同的會(huì)議室統(tǒng)一布置在大廈3層,車(chē)庫(kù)設(shè)在地下一、二層各一部,車(chē)位總計(jì)有438個(gè),餐廳設(shè)在地下一層,操作間工作時(shí),幾乎看不到油煙,領(lǐng)導(dǎo)餐廳面積不大,突出特點(diǎn)是餐具考究,擦得锃明瓦亮,桌布潔白無(wú)任何瑕疵,環(huán)境特別整潔干凈,據(jù)該樓物業(yè)管理層人員介紹,由于注重培訓(xùn)學(xué)習(xí),餐飲服務(wù)等級(jí)廚師多,菜品質(zhì)量很過(guò)關(guān),因此國(guó)家質(zhì)檢總局的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)幾乎都在內(nèi)部宴請(qǐng)。當(dāng)晚,有幸應(yīng)邀進(jìn)行了品嘗,覺(jué)得真是名不虛傳。
3、上海市政府機(jī)關(guān)辦公大樓物業(yè)管理的基本情況。上海市政府機(jī)關(guān)物業(yè)管理統(tǒng)一由上海市錦勤集團(tuán)有限公司(前身是原市政府機(jī)關(guān)服務(wù)中心)負(fù)責(zé),實(shí)行企業(yè)化運(yùn)作。錦勤集團(tuán)下設(shè)高級(jí)樓宇、車(chē)輛服務(wù)、賓館酒店三個(gè)中心,原有人員編制在轉(zhuǎn)制時(shí)同時(shí)轉(zhuǎn)化為企業(yè)編制,現(xiàn)有員工546人,其中100余名原機(jī)關(guān)職工仍按現(xiàn)行工資體制標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)支,其余靈活就業(yè)人員按市場(chǎng)化運(yùn)作。局機(jī)關(guān)設(shè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督管理處負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量運(yùn)行及結(jié)算業(yè)務(wù),每月與錦勤集團(tuán)結(jié)算。辦公樓物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)為26元/月/平方米,為上兩年物業(yè)管理費(fèi)開(kāi)支的平均數(shù);綠化養(yǎng)護(hù)2元/月/平方米;保安實(shí)行社會(huì)公開(kāi)招標(biāo),由中標(biāo)的保安公司負(fù)責(zé)。餐飲服務(wù)每天分早、中、晚三次,中午8個(gè)熱菜、4個(gè)涼菜,實(shí)行刷卡自助式服務(wù),盛菜的器皿是不銹鋼的,上有不銹鋼的防塵罩,容量不大,隨時(shí)可以填充即時(shí)炒好的菜品,每個(gè)菜品由服務(wù)員打成若干小份,由就餐者根據(jù)自己的喜好進(jìn)行選擇,然后統(tǒng)一結(jié)算。
4、山東省省政府機(jī)關(guān)綜合辦公大樓的物業(yè)管理情況。山東省政府機(jī)關(guān)綜合辦公大樓的物業(yè)管理由省直第一物業(yè)管理中心(事業(yè)編制)負(fù)責(zé)?,F(xiàn)有在編人員18人,靈活就業(yè)人員43人。承擔(dān)40余位廳局級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和平均每年900余次會(huì)議及10,000余平方米的公共區(qū)域保潔服務(wù)工作;保安服務(wù)通過(guò)招標(biāo)由社會(huì)保安公司負(fù)責(zé);綠化規(guī)模較小,由行政處和物業(yè)中心共同管理。經(jīng)費(fèi)來(lái)源由省財(cái)政按現(xiàn)有編制撥款,其余不足由駐樓各單位根據(jù)服務(wù)情況分?jǐn)?,《勞?dòng)合同法》實(shí)施后,尚未為勞動(dòng)者辦理社會(huì)保險(xiǎn),現(xiàn)正在嘗試對(duì)24名保潔人員實(shí)行勞務(wù)派遣。管理體制上,物業(yè)中心下設(shè)服務(wù)科,具體負(fù)責(zé)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查,每周三下午定期檢查一次,實(shí)行打分制,95分以上的,績(jī)效工資加10-30元,60分以下的,扣10-30元。山東之行最大的收獲在于接待服務(wù)工作,我們感受到的是國(guó)賓般的待遇,衣食住行安排得非常周到細(xì)致熱情,有賓至如歸賓主一家之感,真不愧為“文明禮儀之邦”。
二、省政府大院物業(yè)管理的現(xiàn)狀
(一)、基本情況。省政府大院的物業(yè)管理90%以上由行政一處負(fù)責(zé)(省國(guó)資委辦公樓、省人防辦和省人防設(shè)計(jì)院辦公樓、電信69局、省檔案館等單位保潔、收發(fā)等由本單位自行承擔(dān),餐飲服務(wù)仍由行政一處承擔(dān))。省政府北陵大院總面積40.2萬(wàn)平方米,行政一處承擔(dān)著省政府大院主要的后勤保障服務(wù)工作,承擔(dān)著省政府機(jī)關(guān)廳局級(jí)以上領(lǐng)導(dǎo)及XX余名工作人員的餐飲服務(wù)工作,承擔(dān)著院內(nèi)各辦公樓的保潔、收發(fā)、更值等服務(wù)工作,處屬單位人民會(huì)堂承擔(dān)著省“兩會(huì)”等大中小型會(huì)議的接待服務(wù)工作,承擔(dān)著政府大院17萬(wàn)平方米的綠化工作、庭院保潔以及機(jī)關(guān)干部的醫(yī)療保健、健身服務(wù)工作等。
行政一處機(jī)構(gòu)設(shè)置。分行政與事業(yè)兩類(lèi),共14個(gè)部門(mén)。(a)行政下設(shè)職能科室11個(gè):人秘科、財(cái)務(wù)科、行政一科、行政二科、行政三科、綜合樓管理科、生活一科、生活二科、省政府多功能運(yùn)動(dòng)館、保潔隊(duì)、省長(zhǎng)辦公樓服務(wù)班;(b)事業(yè)單位有3個(gè):人民會(huì)堂、省政府機(jī)關(guān)門(mén)診部、省政府機(jī)關(guān)幼兒園。需要說(shuō)明的是:其中行政三科、省政府機(jī)關(guān)幼兒園,行政一處僅負(fù)責(zé)他們的黨務(wù)、人事、工會(huì)工作,以及靈活就業(yè)人員和行政三科工作人員的工資管理。
行政一處人員構(gòu)成?,F(xiàn)有在崗人員411人,其中:公務(wù)員9人,機(jī)關(guān)工勤9人,生活科參照行政待遇人員19人,事業(yè)編制人員70人,集體職工42人,靈活就業(yè)人員261人。借調(diào)1人,返聘1人。另有編制在我處,在車(chē)隊(duì)、勞服公司等單位工作的人員15人。現(xiàn)離退休人員120人,其中離休干部12人,退休干部職工108人。
行政一處領(lǐng)導(dǎo)班子組成。現(xiàn)有班子成員4人:處長(zhǎng)1名、副處長(zhǎng)2名、正團(tuán)職轉(zhuǎn)業(yè)干部1名。
行政一處資金來(lái)源。多功能運(yùn)動(dòng)館和省發(fā)改委綜合樓資金、大院綠化費(fèi)、省長(zhǎng)辦公樓服務(wù)人員經(jīng)費(fèi)以及部分大院管理費(fèi)用由省財(cái)政撥入專項(xiàng)資金。同時(shí),收繳駐院?jiǎn)挝还芾碣M(fèi)用于支付水電費(fèi)、員工工資不足等。此外,機(jī)關(guān)食堂依靠自身資源優(yōu)勢(shì),積極開(kāi)展婚宴創(chuàng)收,彌補(bǔ)了伙食、人員開(kāi)資的不足。
(二)、近年來(lái)主要工作
近年來(lái),圍繞全局中心工作,行政一處進(jìn)一步調(diào)整,明確自身工作思路,理順關(guān)系,以加強(qiáng)管理為重點(diǎn),以強(qiáng)化服務(wù)為中心,整體建設(shè)水平有了新的提高,綜合服務(wù)保障能力得到進(jìn)一步增強(qiáng)。
2010年1月1日,嚴(yán)格貫徹實(shí)施《勞動(dòng)合同法》,依法對(duì)全處247名靈活就業(yè)人員實(shí)行了勞務(wù)派遣。按照規(guī)定為勞動(dòng)者調(diào)整了工資標(biāo)準(zhǔn)和參加了養(yǎng)老、醫(yī)療、工傷、失業(yè)、生育等5種社會(huì)保險(xiǎn),使靈活就業(yè)人員的管理走上了法制化、規(guī)范化、制度化的正確軌道。
省政府北陵大院12辦公樓的廳局級(jí)領(lǐng)導(dǎo)辦公室及公共區(qū)域的保潔、更值服務(wù)及8座辦公樓的收發(fā)工作,制度健全,管理規(guī)范,設(shè)施完好,保障有力;省直機(jī)關(guān)獨(dú)身宿舍正逐步實(shí)行公寓式管理,不斷完善居住條件;省政府領(lǐng)導(dǎo)的通訊保障及駐院各單位的電話安裝維修及時(shí)、快捷、迅速,暢通無(wú)阻;省政府機(jī)關(guān)圖書(shū)館實(shí)行管理信息化,現(xiàn)有各類(lèi)報(bào)刊45種,藏書(shū)11,457冊(cè)。
對(duì)機(jī)關(guān)食堂計(jì)劃地組織實(shí)施就餐環(huán)境的綜合改造,狠抓管理,快速提高伙食質(zhì)量。聘請(qǐng)烹飪大師傳授技藝,舉辦烹飪大賽,克服物價(jià)上漲因素,保證伙食質(zhì)量,豐富風(fēng)味品種,不斷提高了食堂就餐滿意率與服務(wù)水平。
人民會(huì)堂每年成功接待包括全省兩會(huì)、黨代會(huì)在內(nèi)的大中型會(huì)議300余次,完成了表決系統(tǒng)升級(jí)改造工程、消防配電改造工程等。
機(jī)關(guān)大院綠化覆蓋率達(dá)到38.8%。其中草坪面積96,000平方米,主要分布在主干道以南和東新村以西。綠籬共1,300延長(zhǎng)米,其中水臘綠籬900延長(zhǎng)米,紫葉小檗400延長(zhǎng)米。樹(shù)木74,990株,主要為槐樹(shù)、黑松、檜柏、銀杏。為了進(jìn)一步優(yōu)化辦公環(huán)境,我們著眼全局,精心規(guī)劃,新栽各類(lèi)喬木600余株、灌木XX余株,新鋪草坪20,000余平方米,并有效防治病蟲(chóng)害,營(yíng)造了四季長(zhǎng)青、賞心悅目的新局面。
機(jī)關(guān)門(mén)診部不斷規(guī)范醫(yī)療管理,全年接待就診10,000余人次。
省政府多功能運(yùn)動(dòng)館提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),全年無(wú)休息日。自XX年8月試運(yùn)行,至今已辦理實(shí)名制運(yùn)動(dòng)卡2100張, XX年年至今舉辦各類(lèi)比賽40余次。
XX年9月開(kāi)始負(fù)責(zé)省長(zhǎng)辦公樓服務(wù)工作,通過(guò)強(qiáng)化管理,不斷完善服務(wù)設(shè)施,優(yōu)化辦公環(huán)境,使各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量有了明顯的提高,XX年年省長(zhǎng)辦公樓全年會(huì)議服務(wù)871次。
大院保潔工作有序進(jìn)行,保證了環(huán)境清潔。XX年年行政一處獲局目標(biāo)責(zé)任制管理先進(jìn)單位,保潔隊(duì)獲省直機(jī)關(guān)工委“三八紅旗集體”榮譽(yù)稱號(hào)。
三、中國(guó)現(xiàn)代物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)小議
物業(yè)管理是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平的必然產(chǎn)物。傳統(tǒng)意義上的“物業(yè)管理”源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。我國(guó)內(nèi)地的物業(yè)管理起源于本世紀(jì)80年代,以廣州、深圳發(fā)展的最早。近年隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,物業(yè)管理作為我國(guó)的一個(gè)新興行業(yè)面臨著挑戰(zhàn)和機(jī)遇。所謂物業(yè)管理,是指專門(mén)的機(jī)構(gòu)受物業(yè)所有人的委托,按照國(guó)家法律以及合同和契約行使管理權(quán),運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的技術(shù)對(duì)已投入使用的物業(yè)以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理,同時(shí)對(duì)物業(yè)周?chē)h(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理,并向業(yè)主或租戶提供多方面的綜合性服務(wù)。何謂物業(yè)?物業(yè)
篇四 物業(yè)考察報(bào)告
改革開(kāi)放以來(lái),各大城市的住宅建設(shè)不斷加快,新區(qū)、小區(qū)、別墅、公寓如雨后春筍,拔地而起,我們古城_____新區(qū)的高級(jí)豪華公寓別墅――_____也應(yīng)運(yùn)而生。
_____是香港新繼發(fā)展公司陶哲甫先生投資2000萬(wàn)美元建造的高級(jí)豪華建筑群,占地13萬(wàn)多平方米,建筑面積10萬(wàn)平方米,其中包括6幢18層高級(jí)公寓,88幢獨(dú)立豪華型花園別墅以及其它配套的商業(yè)購(gòu)物康樂(lè)中心。_____已成為江南迄今最大的高級(jí)公寓別墅群,它深受來(lái)蘇的投資商及中外賓客的青睞,同時(shí)也為_(kāi)____工業(yè)園區(qū)的海外客商提供了良好的服務(wù),促進(jìn)了工業(yè)園區(qū)的建設(shè)進(jìn)程。
物業(yè)管理作為高級(jí)房產(chǎn)投入使用后的綜合管理方式,近年來(lái)在國(guó)內(nèi)已逐漸開(kāi)始興起。在國(guó)外、境外物業(yè)管理已有二十多年的歷史,如香港的簡(jiǎn)福貽物業(yè)管理有限公司、寶威物業(yè)管理有限公司等,都是二十多年前香港房產(chǎn)成為炙手可熱時(shí)的產(chǎn)物。物業(yè)管理公司就其性質(zhì)而言,應(yīng)該是一個(gè)獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,其經(jīng)營(yíng)方式是“自負(fù)盈虧”。它是一種社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu),尤其是在中國(guó)房地產(chǎn)興起時(shí)期,這一服務(wù)機(jī)構(gòu)是不可缺少的。它的管理職能應(yīng)該社會(huì)化,將來(lái)勢(shì)必走向市場(chǎng)參與競(jìng)爭(zhēng),從而代替僅管收費(fèi)而不管服務(wù)的“房管所”的管理模式。
我受南京金陵旅館干部學(xué)院的委托,參與_____的物業(yè)管理建設(shè)。針對(duì)這一新課題,我進(jìn)行實(shí)踐和研究,并赴新加坡和香港實(shí)地考察物業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn),目的是在結(jié)合國(guó)內(nèi)的情況,探索一條行之有效的物業(yè)管理之路。
首先,解決了物業(yè)管理混同于酒店管理的模糊認(rèn)識(shí)。我們有針對(duì)性地對(duì)中層管理干部進(jìn)行業(yè)務(wù)方面的培訓(xùn),提高人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。我國(guó)每年有數(shù)千萬(wàn)平方米的住宅樓平地而起加強(qiáng)物業(yè)管理迫在眉捷,這是一個(gè)十分現(xiàn)實(shí)又具有戰(zhàn)略意義的任務(wù)。因此,必須使管理干部認(rèn)識(shí)到,只有運(yùn)用科學(xué)的管理手段和先進(jìn)的維修保養(yǎng)技術(shù)來(lái)管理物業(yè),使環(huán)境、治安及房屋道路維修等服務(wù)性項(xiàng)目的功能都能滿足客戶的需求,使客戶有一個(gè)舒適安全便捷的入住環(huán)境,才稱得上是成功的物業(yè)管理。
在提高認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上,針對(duì)客戶的需求及日常工作職能范圍的不同,我們管理公司組建了安全部、管理服務(wù)部、物業(yè)部及商業(yè)服務(wù)中心,確立了管理和經(jīng)營(yíng)兩大部分。管理方面的三大部側(cè)重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產(chǎn)的維修保養(yǎng)等事宜;商業(yè)中心則側(cè)重為飲食區(qū)、娛樂(lè)區(qū)、超級(jí)市場(chǎng)、商店等配套設(shè)施,包括一些委托、代辦服務(wù)等。這樣,就使生活區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主(住戶)皆感到清潔、舒適、方便、安全。
二是抓好公司質(zhì)量管理的基礎(chǔ)工作,包括健全制度,劃分職能,建立臺(tái)帳,標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范,安全控制,加強(qiáng)檢查等等。如管理服務(wù)部組建起一支有10名pa清潔工的隊(duì)伍,負(fù)責(zé)清潔垃圾搞好室內(nèi)外的保潔,做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱,由_____新區(qū)環(huán)衛(wèi)服務(wù)公司代清代運(yùn),做到箱滿即清。班長(zhǎng)定時(shí)巡查報(bào)告,做到當(dāng)日問(wèn)題當(dāng)日解決,保證環(huán)境的整潔。
三是抓好全面質(zhì)量管理的教育培訓(xùn)工作。我們把隊(duì)伍素質(zhì)建設(shè)和提高骨干的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)有機(jī)地結(jié)合起來(lái),把握住先培訓(xùn)后上崗,上崗后再培訓(xùn)提高這一關(guān)。公司以崗位培訓(xùn)為重點(diǎn),開(kāi)展多層次、多形式的職工培訓(xùn)。比如安全部的“護(hù)衛(wèi)人員基本保安條件知識(shí)”的培訓(xùn)和學(xué)習(xí),我們制訂要求護(hù)衛(wèi)人員應(yīng)知事項(xiàng):要求護(hù)衛(wèi)人員明確知道他所管轄的每一角落工作怎樣執(zhí)行;要使他們體會(huì)到他所表現(xiàn)的公正一定會(huì)受到公司的全力支持,因而無(wú)論對(duì)待任何人士,都應(yīng)該光明正大、處事嚴(yán)謹(jǐn)。護(hù)衛(wèi)人員應(yīng)該明白他所管轄范圍內(nèi)的保安措施全操縱在他手里,他必須時(shí)常加倍留神,熟知下列各點(diǎn):
1、他所保衛(wèi)的準(zhǔn)確范圍――包括公寓住宅之認(rèn)識(shí)、入口、別墅、梯間、出口。
2、如何通知消防部門(mén)、公安派出所、救護(hù)站和控制中心。
3、護(hù)衛(wèi)人員所擁有的法定權(quán)力和限制。
4、所有公寓門(mén)戶及火警通道。
5、所有警鈴系統(tǒng)及電話的正確位置和使用方法。
6、應(yīng)知救火龍頭、滅火器材的位置及如何使用。
7、留意危險(xiǎn)性物品及施工單位“動(dòng)火”所有地點(diǎn)。
8、怎樣利用及控制燈火系統(tǒng)。
9、基本的救傷常識(shí)。
除上列各點(diǎn)外,還要求護(hù)衛(wèi)人員對(duì)怎樣履行職務(wù)以及制服、儀表要求、巡視報(bào)告、入口控制等重要環(huán)節(jié),能夠全面掌握。所以護(hù)衛(wèi)人員的素質(zhì)是至關(guān)重要的。通過(guò)對(duì)安全員的專業(yè)培訓(xùn),公司在鑰匙管理、戶籍管理、會(huì)客制度、消防治安等方面落實(shí)得較好。九四年度_____安全部被市公安局、人事局評(píng)為先進(jìn)集體。
四是抓好房產(chǎn)維護(hù)管理工作。我們物業(yè)部專設(shè)幾名工程人員負(fù)責(zé)公寓、別墅房屋的維修管理。在物業(yè)管理的實(shí)踐中,我們深深體會(huì)到房屋維修保養(yǎng)質(zhì)量的提高完全有賴于工程人員的素質(zhì)以及物業(yè)管理的質(zhì)量意識(shí)。新建的房地產(chǎn),較易發(fā)生的問(wèn)題是管道漏水,水池水箱漏水等問(wèn)題。在時(shí)間急,施工復(fù)雜的情況下,工程人員都能不厭其煩地為住戶服務(wù),為他們解決生活中的實(shí)際困難。工程人員制訂了保質(zhì)量工作規(guī)劃,對(duì)_____范圍內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行自查、抽查、維修,定期進(jìn)行保養(yǎng),保證設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)合格率達(dá)到百分之百。
五是與業(yè)主(住戶)簽訂公約,并由住戶代表成立管理委員會(huì),重大的問(wèn)題由委員會(huì)決定,委員會(huì)監(jiān)督合約的遵守執(zhí)行。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車(chē)的管理、建筑物修理維護(hù)、搬家規(guī)定、保安與公寓內(nèi)工程及工人的管理等等,要求住戶均按照簽訂的公約嚴(yán)格執(zhí)行。
綜上所述,物業(yè)管理公司的工作內(nèi)容很多,也非常細(xì)致。像《_____購(gòu)房須知》條例規(guī)定的內(nèi)容,都是從維護(hù)全體業(yè)主及住戶的共同利益出發(fā),去加強(qiáng)內(nèi)部的綜合管理,處理好業(yè)主(住戶)的關(guān)系。尤其是公用電費(fèi)、公用水費(fèi)、煤氣費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)、綠化保養(yǎng)費(fèi)以及房屋保安清潔和管理人員開(kāi)支等,我們每月根據(jù)實(shí)際支出按戶收取,并嚴(yán)格費(fèi)用成本控制,使收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合情合理,因而得到所有住戶的支持和理解。
我相信國(guó)外的現(xiàn)代化的物業(yè)管理模式將推動(dòng)我國(guó)房產(chǎn)管理模式的改革,從而適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房產(chǎn)管理的。
物業(yè)考察報(bào)告
(二)
一、xxxx工作任務(wù)完成情況
(一)以物業(yè)管理和工程維修為重點(diǎn),全力完成xxx和xxx交辦的各項(xiàng)中心工作任務(wù)
在物業(yè)管理方面,我公司順利完成了各小區(qū)及辦公大樓的物業(yè)管理工作,此外,受xxx委托,我公司負(fù)責(zé)了xxx臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理工作,取得了良好的社會(huì)效益,圓滿完成上級(jí)交付的任務(wù)。在物業(yè)工程維修方面,我公司完成了裝修工程9項(xiàng),各小區(qū)房屋維修共387套,其他各小區(qū)零星維修改造工程13項(xiàng),進(jìn)一步改善了辦公大樓的辦公環(huán)境和各小區(qū)的生活居住環(huán)境,確保各項(xiàng)工作的順利推進(jìn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,我公司共投入工程維修費(fèi)用679.49萬(wàn)元,是去年的兩倍多。
篇五 物業(yè)公司學(xué)習(xí)考察報(bào)告范文
學(xué)習(xí)提高、改變創(chuàng)新,帶著這樣的目的,在領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下我們走進(jìn)枊州福來(lái)物業(yè)。在對(duì)#、#兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行學(xué)習(xí)考察后,感觸頗深,受益匪淺。考察歸來(lái),我也一直在想,春風(fēng)物業(yè)如何像福來(lái)一樣做大做強(qiáng),我們可以在哪些方面提高自己的實(shí)力。
一、市場(chǎng)
市場(chǎng)是永恒的話題,任何企業(yè)也無(wú)法躲避或掩飾市場(chǎng)份額對(duì)自身發(fā)展的影響。
根據(jù)數(shù)據(jù),中國(guó)民營(yíng)企業(yè)的平均壽命是2.86年,春風(fēng)物業(yè)已平穩(wěn)運(yùn)行十年,應(yīng)該說(shuō)我們的歷史比較悠久,此外,由于一些外在有利條件加上各屆領(lǐng)導(dǎo)班子的努力,春風(fēng)物業(yè)發(fā)展成了南寧乃至物業(yè)界的一個(gè)老牌子。但是隨著市場(chǎng)的發(fā)展和條件的限制,伴隨著榮和、保利、利海、盛天等品牌的相繼推出,春風(fēng)就不免落入后塵。
現(xiàn)如今,如果春風(fēng)物業(yè)還是僅僅做同宗開(kāi)發(fā)商的盤(pán),這種形式不僅會(huì)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展被取代,更重要的是,我們的管理經(jīng)驗(yàn)、管理水平、管理專業(yè)化程度的發(fā)展都會(huì)跟不上市場(chǎng)的要求。況且,目前我們所接手的比較優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目是兩個(gè)僅收四角五和五角的低端項(xiàng)目,另外兩個(gè)是目前不能很快帶來(lái)效益和聲譽(yù)的前期項(xiàng)目,僅僅立足于此,不去開(kāi)拓新的市場(chǎng),就算等把這兩個(gè)前期項(xiàng)目做成熟、做成功,市場(chǎng)也過(guò)了這個(gè)最佳擴(kuò)張期,我們那時(shí)也因不具備足夠的資金基礎(chǔ)和人力資源去與其它的競(jìng)爭(zhēng)者抗衡。同時(shí),當(dāng)我們的人力和資金基礎(chǔ)落后時(shí),我們的服務(wù)水平也將會(huì)大打折扣。從而,當(dāng)物業(yè)行業(yè)的業(yè)委會(huì)形式真正成長(zhǎng)起來(lái)后,我們就淪為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的炮灰。
前幾天看到一份資料,介紹龍湖物業(yè)xx年的戰(zhàn)略規(guī)劃,有一個(gè)篇章先用一串?dāng)?shù)據(jù)分析說(shuō)明xx的中國(guó)房地產(chǎn)平均銷(xiāo)售增長(zhǎng)率達(dá)到54%,中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已進(jìn)入快速增長(zhǎng)期,龍湖物業(yè)必須把握住行業(yè)發(fā)展節(jié)奏,否則將很快被邊緣化,因此規(guī)劃xx年凈收入達(dá)到50億元,基本完成環(huán)渤海灣和長(zhǎng)三角的布局。龍湖物業(yè)深切體會(huì)到危機(jī)感,因此制定出了針對(duì)性非常強(qiáng)的戰(zhàn)略規(guī)劃。對(duì)此,我們需要借鑒的是這份規(guī)劃基于市場(chǎng)進(jìn)行分析,先分析各區(qū)域布局、業(yè)態(tài)布局,然后是在這樣的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下,龍湖物業(yè)將如何搶占先機(jī)、如何領(lǐng)先業(yè)務(wù)規(guī)模、如何快速市場(chǎng)擴(kuò)張。龍湖物業(yè)把市場(chǎng)當(dāng)作公司發(fā)展的重頭戲,整個(gè)五年的戰(zhàn)略規(guī)劃,完全是一個(gè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)劃,可見(jiàn),在現(xiàn)在的市場(chǎng)行情下,重視市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的重要性。柳州福來(lái),xx年成立,比我們的歷史短了十年之久,但目前已接手三十余項(xiàng)目,誠(chéng)然,其中可能有其它因素存在,但我認(rèn)為帶動(dòng)其飛速發(fā)展最為重要的因素是市場(chǎng)意識(shí)帶動(dòng)公司發(fā)展。據(jù)稱,連原來(lái)一直秉乘舍棄市場(chǎng)以成就地產(chǎn)品牌的萬(wàn)科物業(yè)現(xiàn)在已開(kāi)始關(guān)注物業(yè)市場(chǎng)份額,其不久前新成立了物業(yè)管理發(fā)展公司,將經(jīng)營(yíng)定位在拓展國(guó)內(nèi)物業(yè)管理市場(chǎng)上。
回頭分析我們的春風(fēng)物業(yè),可以先分析下南寧乃至廣西的市場(chǎng)情況,制定出屬于我們的市場(chǎng)規(guī)劃,如果我們有把握將春風(fēng)物業(yè)的寫(xiě)字樓物業(yè)做成精品物業(yè)、五星級(jí)物業(yè),那么是不是可以借助這一高端平臺(tái),在服務(wù)和創(chuàng)新上做足功夫,將春風(fēng)物業(yè)這一品牌進(jìn)行全面提升,然后復(fù)制、擴(kuò)展、延伸,實(shí)現(xiàn)春風(fēng)物業(yè)整體素質(zhì)的三級(jí)跳。在南寧乃至廣西這個(gè)市場(chǎng)上,越來(lái)越多的外來(lái)軍團(tuán)(鵬基、盛天、保利、廣州恒大的金碧)陸續(xù)到來(lái),廣西物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,只有擁有系統(tǒng)、規(guī)范、完善的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)體系的企業(yè)才能在市場(chǎng)浪潮中適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要,使企業(yè)立于不敗之地,得以長(zhǎng)期生存、發(fā)展和壯大。建立健全科學(xué)、系統(tǒng)、完善的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)體系,要不斷提升自身的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)理念,由上而下都充分認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)企業(yè)發(fā)展及生存的重要性,公司決策層更應(yīng)具備強(qiáng)烈的營(yíng)銷(xiāo)意識(shí),做到懂營(yíng)銷(xiāo),參與營(yíng)銷(xiāo),將營(yíng)銷(xiāo)的概念深刻地融于經(jīng)營(yíng)管理工作之中。另外,我們還要做好完善市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)體系的一系列工作,包括自身長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃、良好的企業(yè)定位、 制定市場(chǎng)戰(zhàn)略、 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)、 信息收集、 人員管理、 市場(chǎng)管理等多方面工作。
二、經(jīng)營(yíng)
做好經(jīng)營(yíng)是提高服務(wù)水平的前提。作為物業(yè)行業(yè)的領(lǐng)袖企業(yè),擁有中國(guó)大型開(kāi)發(fā)企業(yè)背景的萬(wàn)科物業(yè),在物業(yè)服務(wù)費(fèi)提升不易、員工成本不斷提高的行業(yè)狀況下,目前也不得不考慮經(jīng)營(yíng)壓力,通過(guò)成立房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)來(lái)補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)。這種情況不是萬(wàn)科物業(yè)一家物業(yè)公司面臨的困境,而是中國(guó)所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)所面臨的困境。在春風(fēng)物業(yè),由于已管項(xiàng)目的實(shí)際情況(北湖和新城的低端項(xiàng)目、蘋(píng)果園和國(guó)金未實(shí)際盈利項(xiàng)目),我們的經(jīng)營(yíng)困境更加明顯,在這情況下,采用單一的壓縮成本或寄希望于業(yè)主的恩賜來(lái)提高一毛或兩毛的物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價(jià)對(duì)于企業(yè)來(lái)講是杯水車(chē)薪,生存得以短暫的延續(xù)而已,難以從根本上解決經(jīng)營(yíng)困境。從這一角度上講,積極開(kāi)展創(chuàng)收經(jīng)營(yíng)對(duì)我們企業(yè)非常重要。
三、管理
管理是保障。德魯克管理理論認(rèn)為,管理就是界定企業(yè)的使命,并激勵(lì)和組織人力資源去實(shí)現(xiàn)這個(gè)使命。作為物業(yè)管理企業(yè),要將管理與服務(wù)相融合,在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí),嚴(yán)格管理。將德魯克的管理理論運(yùn)用在春風(fēng)物業(yè)中就是需要我們能有一個(gè)愿景和規(guī)劃,同時(shí)通過(guò)各種手段和方法實(shí)現(xiàn)這一愿景。分開(kāi)來(lái)講,在企業(yè)的外部管理運(yùn)作當(dāng)中,促使員工把業(yè)主的要求放在首要位置,在工作中加強(qiáng)與業(yè)主的溝通,努力做到業(yè)主滿意,創(chuàng)造良好企業(yè)的口碑;在內(nèi)部管理中,制定各項(xiàng)任務(wù),根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整組織架構(gòu),不斷完善管理制度,并通過(guò)培訓(xùn)、考核等方式以促使春風(fēng)物業(yè)這個(gè)團(tuán)隊(duì)保質(zhì)保量、團(tuán)結(jié)一心地完成既定任務(wù)。
四、服務(wù)
服務(wù)是基礎(chǔ)。此行時(shí)間倉(cāng)促,未深入觀察、研究福來(lái)的實(shí)際服務(wù)情況,只考慮福來(lái)物業(yè)的外在服務(wù),本文在文字說(shuō)明的基礎(chǔ)上,用圖片展示的形式來(lái)介紹自己的所見(jiàn)所想。
1、物業(yè)團(tuán)隊(duì)管理嚴(yán)謹(jǐn)、訓(xùn)練有素、忠于職守。
秩序維護(hù)員站立如松,衣冠齊整,站立不動(dòng),有如軍人;他們行走規(guī)范,步履有力,見(jiàn)人敬禮、微笑、問(wèn)好;在崗員工,神態(tài)嚴(yán)謹(jǐn),不見(jiàn)嘻笑;指揮車(chē)輛,手勢(shì)準(zhǔn)確、有力,有如交警。在小區(qū)內(nèi),任何一條道路、小徑,不見(jiàn)一張紙屑、垃圾,中午時(shí)分,仍見(jiàn)在清掃、保潔。可以想見(jiàn),這樣的隊(duì)伍,一定具有較強(qiáng)的活力、戰(zhàn)斗力和競(jìng)爭(zhēng)力。由表及里,可以反映出福來(lái)持之以恒的決心。另外一點(diǎn),在爾?!つ仙接埃麄兊谋0?、保潔年齡基本上都在四十歲左右。也就是說(shuō),在不是特別高檔的小區(qū),配備年紀(jì)大一點(diǎn)的基層員工比較穩(wěn)定、比較節(jié)約成本。
2、生態(tài)化、人性化經(jīng)營(yíng)。
保護(hù)樹(shù)木,樹(shù)名牌用線綁,而不是用釘;地下停車(chē)場(chǎng)內(nèi)開(kāi)孔為了保留一棵樹(shù)。生態(tài)化并不是一味地非要買(mǎi)多少棵名樹(shù),而是有了樹(shù),令人感到生態(tài)理念。這樣表面上看雖然是浪費(fèi)了一些精力和一些資金,但是給業(yè)主帶來(lái)的感受就是這樣非常生態(tài),小區(qū)整個(gè)檔次就提高很多,我認(rèn)為我們的蘋(píng)果園可以借鑒這個(gè)理念。
3、小區(qū)內(nèi)每 十米 都有桌椅、垃圾桶,令業(yè)主非常方便。另外,值得我們關(guān)注的是,福來(lái)根據(jù)小區(qū)的具體檔次,配備不同的設(shè)備,但都保證小區(qū)功能的完善
4、小區(qū)綠化非常細(xì)致、時(shí)尚、美觀。盆花精巧地掛在樹(shù)上、草坪梳成一個(gè)方向、樹(shù)根旁邊用石子堆圍著、不同的水景用不同的花草裝飾、停車(chē)道用綠化隔開(kāi)、地下車(chē)庫(kù)入口設(shè)計(jì)非常美觀、大方。
5、公示、提示到位。無(wú)論是對(duì)業(yè)主和住戶的溫馨提示、物業(yè)服務(wù)的公示、內(nèi)部檢查的標(biāo)示,福來(lái)物業(yè)都做得非常美觀、完善。
6、每個(gè)單元下面的公示欄里都把負(fù)責(zé)這棟樓的工程人員和房管等人員照片和聯(lián)系方式等基本信息公布出來(lái),我認(rèn)為這點(diǎn)做得很好,讓業(yè)主有事知道找誰(shuí),讓管理處知道事情沒(méi)處理或沒(méi)有處理好時(shí)該問(wèn)誰(shuí)的責(zé)。另外,公示牌很大,幾乎有二分之一的位置都是可以空出來(lái)的,可以利用這塊地方讓別的公司做廣告,這種文明、衛(wèi)生、美觀的廣告也不會(huì)令業(yè)主反感。這樣的話,別的墻角或者一些不該出現(xiàn)廣告的地方就干凈了,創(chuàng)收也做起來(lái)。
改變企業(yè)現(xiàn)狀,完善市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)都是非常重要,也都需要我們花費(fèi)大力氣去鉆研、去提高。在這里,若想把提高我們春風(fēng)物業(yè)實(shí)力這個(gè)概念表述清楚,市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù),這四個(gè)方面中的每一個(gè)方面都需要大篇幅去分析和把握。本文就這幾個(gè)方面談一些不成熟的想法,請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)和同事指正。
篇六 物業(yè)公司學(xué)習(xí)考察報(bào)告
學(xué)習(xí)提高、改變創(chuàng)新,帶著這樣的目的,在領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下我們走進(jìn)枊州福來(lái)物業(yè)。在對(duì)#、#兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行學(xué)習(xí)考察后,感觸頗深,受益匪淺??疾鞖w來(lái),我也一直在想,春風(fēng)物業(yè)如何像福來(lái)一樣做大做強(qiáng),我們可以在哪些方面提高自己的實(shí)力。
一、市場(chǎng)
市場(chǎng)是永恒的話題,任何企業(yè)也無(wú)法躲避或掩飾市場(chǎng)份額對(duì)自身發(fā)展的影響。
根據(jù)數(shù)據(jù),中國(guó)民營(yíng)企業(yè)的平均壽命是2.86年,春風(fēng)物業(yè)已平穩(wěn)運(yùn)行十年,應(yīng)該說(shuō)我們的歷史比較悠久,此外,由于一些外在有利條件加上各屆領(lǐng)導(dǎo)班子的努力,春風(fēng)物業(yè)發(fā)展成了南寧乃至物業(yè)界的一個(gè)老牌子。但是隨著市場(chǎng)的發(fā)展和條件的限制,伴隨著榮和、保利、利海、盛天等品牌的相繼推出,春風(fēng)就不免落入后塵。
現(xiàn)如今,如果春風(fēng)物業(yè)還是僅僅做同宗開(kāi)發(fā)商的盤(pán),這種形式不僅會(huì)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展被取代,更重要的是,我們的管理經(jīng)驗(yàn)、管理水平、管理專業(yè)化程度的發(fā)展都會(huì)跟不上市場(chǎng)的要求。況且,目前我們所接手的比較優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目是兩個(gè)僅收四角五和五角的低端項(xiàng)目,另外兩個(gè)是目前不能很快帶來(lái)效益和聲譽(yù)的前期項(xiàng)目,僅僅立足于此,不去開(kāi)拓新的市場(chǎng),就算等把這兩個(gè)前期項(xiàng)目做成熟、做成功,市場(chǎng)也過(guò)了這個(gè)最佳擴(kuò)張期,我們那時(shí)也因不具備足夠的資金基礎(chǔ)和人力資源去與其它的競(jìng)爭(zhēng)者抗衡。同時(shí),當(dāng)我們的人力和資金基礎(chǔ)落后時(shí),我們的服務(wù)水平也將會(huì)大打折扣。從而,當(dāng)物業(yè)行業(yè)的業(yè)委會(huì)形式真正成長(zhǎng)起來(lái)后,我們就淪為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的炮灰。
前幾天看到一份資料,介紹龍湖物業(yè)XX年的戰(zhàn)略規(guī)劃,有一個(gè)篇章先用一串?dāng)?shù)據(jù)分析說(shuō)明XX的中國(guó)房地產(chǎn)平均銷(xiāo)售增長(zhǎng)率達(dá)到54%,中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已進(jìn)入快速增長(zhǎng)期,龍湖物業(yè)必須把握住行業(yè)發(fā)展節(jié)奏,否則將很快被邊緣化,因此規(guī)劃XX年凈收入達(dá)到50億元,基本完成環(huán)渤海灣和長(zhǎng)三角的布局。龍湖物業(yè)深切體會(huì)到危機(jī)感,因此制定出了針對(duì)性非常強(qiáng)的戰(zhàn)略規(guī)劃。對(duì)此,我們需要借鑒的是這份規(guī)劃基于市場(chǎng)進(jìn)行分析,先分析各區(qū)域布局、業(yè)態(tài)布局,然后是在這樣的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下,龍湖物業(yè)將如何搶占先機(jī)、如何領(lǐng)先業(yè)務(wù)規(guī)模、如何快速市場(chǎng)擴(kuò)張。龍湖物業(yè)把市場(chǎng)當(dāng)作公司發(fā)展的重頭戲,整個(gè)五年的戰(zhàn)略規(guī)劃,完全是一個(gè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)劃,可見(jiàn),在現(xiàn)在的市場(chǎng)行情下,重視市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的重要性。柳州福來(lái),XX年成立,比我們的歷史短了十年之久,但目前已接手三十余項(xiàng)目,誠(chéng)然,其中可能有其它因素存在,但我認(rèn)為帶動(dòng)其飛速發(fā)展最為重要的因素是市場(chǎng)意識(shí)帶動(dòng)公司發(fā)展。據(jù)稱,連原來(lái)一直秉乘舍棄市場(chǎng)以成就地產(chǎn)品牌的萬(wàn)科物業(yè)現(xiàn)在已開(kāi)始關(guān)注物業(yè)市場(chǎng)份額,其不久前新成立了物業(yè)管理發(fā)展公司,將經(jīng)營(yíng)定位在拓展國(guó)內(nèi)物業(yè)管理市場(chǎng)上。
回頭分析我們的春風(fēng)物業(yè),可以先分析下南寧乃至廣西的市場(chǎng)情況,制定出屬于我們的市場(chǎng)規(guī)劃,如果我們有把握將春風(fēng)物業(yè)的寫(xiě)字樓物業(yè)做成精品物業(yè)、五星級(jí)物業(yè),那么是不是可以借助這一高端平臺(tái),在服務(wù)和創(chuàng)新上做足功夫,將春風(fēng)物業(yè)這一品牌進(jìn)行全面提升,然后復(fù)制、擴(kuò)展、延伸,實(shí)現(xiàn)春風(fēng)物業(yè)整體素質(zhì)的三級(jí)跳。在南寧乃至廣西這個(gè)市場(chǎng)上,越來(lái)越多的外來(lái)軍團(tuán)(鵬基、盛天、保利、廣州恒大的金碧)陸續(xù)到來(lái),廣西物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,只有擁有系統(tǒng)、規(guī)范、完善的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)體系的企業(yè)才能在市場(chǎng)浪潮中適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要,使企業(yè)立于不敗之地,得以長(zhǎng)期生存、發(fā)展和壯大。建立健全科學(xué)、系統(tǒng)、完善的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)體系,要不斷提升自身的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)理念,由上而下都充分認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)企業(yè)發(fā)展及生存的重要性,公司決策層更應(yīng)具備強(qiáng)烈的營(yíng)銷(xiāo)意識(shí),做到懂營(yíng)銷(xiāo),參與營(yíng)銷(xiāo),將營(yíng)銷(xiāo)的概念深刻地融于經(jīng)營(yíng)管理工作之中。另外,我們還要做好完善市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)體系的一系列工作,包括自身長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃、良好的企業(yè)定位、 制定市場(chǎng)戰(zhàn)略、 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)、 信息收集、 人員管理、 市場(chǎng)管理等多方面工作。
二、經(jīng)營(yíng)
做好經(jīng)營(yíng)是提高服務(wù)水平的前提。作為物業(yè)行業(yè)的領(lǐng)袖企業(yè),擁有中國(guó)大型開(kāi)發(fā)企業(yè)背景的萬(wàn)科物業(yè),在物業(yè)服務(wù)費(fèi)提升不易、員工成本不斷提高的行業(yè)狀況下,目前也不得不考慮經(jīng)營(yíng)壓力,通過(guò)成立房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)來(lái)補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)。這種情況不是萬(wàn)科物業(yè)一家物業(yè)公司面臨的困境,而是中國(guó)所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)所面臨的困境。在春風(fēng)物業(yè),由于已管項(xiàng)目的實(shí)際情況(北湖和新城的低端項(xiàng)目、蘋(píng)果園和國(guó)金未實(shí)際盈利項(xiàng)目),我們的經(jīng)營(yíng)困境更加明顯,在這情況下,采用單一的壓縮成本或寄希望于業(yè)主的恩賜來(lái)提高一毛或兩毛的物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價(jià)對(duì)于企業(yè)來(lái)講是杯水車(chē)薪,生存得以短暫的延續(xù)而已,難以從根本上解決經(jīng)營(yíng)困境。從這一角度上講,積極開(kāi)展創(chuàng)收經(jīng)營(yíng)對(duì)我們企業(yè)非常重要。
三、管理
管理是保障。德魯克管理理論認(rèn)為,管理就是界定企業(yè)的使命,并激勵(lì)和組織人力資源去實(shí)現(xiàn)這個(gè)使命。作為物業(yè)管理企業(yè),要將管理與服務(wù)相融合,在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí),嚴(yán)格管理。將德魯克的管理理論運(yùn)用在春風(fēng)物業(yè)中就是需要我們能有一個(gè)愿景和規(guī)劃,同時(shí)通過(guò)各種手段和方法實(shí)現(xiàn)這一愿景。分開(kāi)來(lái)講,在企業(yè)的外部管理運(yùn)作當(dāng)中,促使員工把業(yè)主的要求放在首要位置,在工作中加強(qiáng)與業(yè)主的溝通,努力做到業(yè)主滿意,創(chuàng)造良好企業(yè)的口碑;在內(nèi)部管理中,制定各項(xiàng)任務(wù),根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整組織架構(gòu),不斷完善管理制度,并通過(guò)培訓(xùn)、考核等方式以促使春風(fēng)物業(yè)這個(gè)團(tuán)隊(duì)保質(zhì)保量、團(tuán)結(jié)一心地完成既定任務(wù)。
四、服務(wù)
服務(wù)是基礎(chǔ)。此行時(shí)間倉(cāng)促,未深入觀察、研究福來(lái)的實(shí)際服務(wù)情況,只考慮福來(lái)物業(yè)的外在服務(wù),本文在文字說(shuō)明的基礎(chǔ)上,用圖片展示的形式來(lái)介紹自己的所見(jiàn)所想。
1、物業(yè)團(tuán)隊(duì)管理嚴(yán)謹(jǐn)、訓(xùn)練有素、忠于職守。
秩序維護(hù)員站立如松,衣冠齊整,站立不動(dòng),有如軍人;他們行走規(guī)范,步履有力,見(jiàn)人敬禮、微笑、問(wèn)好;在崗員工,神態(tài)嚴(yán)謹(jǐn),不見(jiàn)嘻笑;指揮車(chē)輛,手勢(shì)準(zhǔn)確、有力,有如交警。在小區(qū)內(nèi),任何一條道路、小徑,不見(jiàn)一張紙屑、垃圾,中午時(shí)分,仍見(jiàn)在清掃、保潔。可以想見(jiàn),這樣的隊(duì)伍,一定具有較強(qiáng)的活力、戰(zhàn)斗力和競(jìng)爭(zhēng)力。由表及里,可以反映出福來(lái)持之以恒的決心。另外一點(diǎn),在爾?!つ仙接埃麄兊谋0?、保潔年齡基本上都在四十歲左右。也就是說(shuō),在不是特別高檔的小區(qū),配備年紀(jì)大一點(diǎn)的基層員工比較穩(wěn)定、比較節(jié)約成本。
2、生態(tài)化、人性化經(jīng)營(yíng)。
保護(hù)樹(shù)木,樹(shù)名牌用線綁,而不是用釘;地下停車(chē)場(chǎng)內(nèi)開(kāi)孔為了保留一棵樹(shù)。生態(tài)化并不是一味地非要買(mǎi)多少棵名樹(shù),而是有了樹(shù),令人感到生態(tài)理念。這樣表面上看雖然是浪費(fèi)了一些精力和一些資金,但是給業(yè)主帶來(lái)的感受就是這樣非常生態(tài),小區(qū)整個(gè)檔次就提高很多,我認(rèn)為我們的蘋(píng)果園可以借鑒這個(gè)理念。
3、小區(qū)內(nèi)每 十米 都有桌椅、垃圾桶,令業(yè)主非常方便。另外,值得我們關(guān)注的是,福來(lái)根據(jù)小區(qū)的具體檔次,配備不同的設(shè)備,但都保證小區(qū)功能的完善4、小區(qū)綠化非常細(xì)致、時(shí)尚、美觀。盆花精巧地掛在樹(shù)上、草坪梳成一個(gè)方向、樹(shù)根旁邊用石子堆圍著、不同的水景用不同的花草裝飾、停車(chē)道用綠化隔開(kāi)、地下車(chē)庫(kù)入口設(shè)計(jì)非常美觀、大方。
5、公示、提示到位。
無(wú)論是對(duì)業(yè)主和住戶的溫馨提示、物業(yè)服務(wù)的公示、內(nèi)部檢查的標(biāo)示,福來(lái)物業(yè)都做得非常美觀、完善
6、每個(gè)單元下面的公示欄里都把負(fù)責(zé)這棟樓的工程人員和房管等人員照片和聯(lián)系方式等基本信息公布出來(lái),我認(rèn)為這點(diǎn)做得很好,讓業(yè)主有事知道找誰(shuí),讓管理處知道事情沒(méi)處理或沒(méi)有處理好時(shí)該問(wèn)誰(shuí)的責(zé)。另外,公示牌很大,幾乎有二分之一的位置都是可以空出來(lái)的,可以利用這塊地方讓別的公司做廣告,這種文明、衛(wèi)生、美觀的廣告也不會(huì)令業(yè)主反感。這樣的話,別的墻角或者一些不該出現(xiàn)廣告的地方就干凈了,創(chuàng)收也做起來(lái)。
改變企業(yè)現(xiàn)狀,完善市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)都是非常重要,也都需要我們花費(fèi)大力氣去鉆研、去提高。在這里,若想把提高我們春風(fēng)物業(yè)實(shí)力這個(gè)概念表述清楚,市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù),這四個(gè)方面中的每一個(gè)方面都需要大篇幅去分析和把握。本文就這幾個(gè)方面談一些不成熟的想法,請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)和同事指正。
篇七 大連豪之英物業(yè)考察報(bào)告
大連豪之英物業(yè)考察報(bào)告
第一部分 考察簡(jiǎn)況
時(shí)間:2023年9月29日
參加人員:姜總、行政辦逄金偉、賈曉靜、質(zhì)量辦蔣坤艷、經(jīng)營(yíng)部張亞舉、王小麗、王英會(huì)、開(kāi)發(fā)部初軍、秦承航、客服董春暉、工程部李海濤共11人
主要安排
上午:
1、觀看該公司宣傳片
2、參觀森茂大廈
3、姜勇、逄金偉、張亞舉與豪之英公司于總會(huì)談。其他人員學(xué)習(xí)該公司部分體系文件(主要是工程和保潔方面),王經(jīng)理、潘經(jīng)理陪同并解答問(wèn)題。
下午:參觀ge大廈和大連軟件園。
取得的資料:公司簡(jiǎn)介畫(huà)冊(cè)一份、該公司自辦刊物《豪之英物業(yè)之聲》一份、員工手冊(cè)一份
由于該公司不允許拍照及攝相,所以未取得圖片資料。
第二部分 豪之英公司簡(jiǎn)介
該公司是享譽(yù)世界的日本最大的綜合物業(yè)管理公司―日本豪之英株式會(huì)社(日本ハウズイング株式會(huì)社)于1994年9月在中國(guó)大連成立的專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)。
公司創(chuàng)立以來(lái),不僅將日本物業(yè)管理的全新理念和日本本社40多年所積累的豐富管理經(jīng)驗(yàn)引入中國(guó),而且將國(guó)際先進(jìn)的專業(yè)技術(shù)和管理模式與中國(guó)的實(shí)情結(jié)合起來(lái),形成了有中國(guó)特色的'日式物業(yè)管理模式',并取得了驕人的業(yè)績(jī),深受?chē)?guó)內(nèi)外開(kāi)發(fā)商和廣大業(yè)主的好評(píng)。
現(xiàn)有管理現(xiàn)場(chǎng)60余個(gè),管理面積超過(guò)200萬(wàn)平方米,業(yè)務(wù)遍及大連、北京、上海、青島、沈陽(yáng)等城市。所管理的物業(yè)類(lèi)型包括高級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店、高檔住宅、別墅、大型商場(chǎng)和購(gòu)物中心、政府辦公大樓等,客戶中有眾多世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)和國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)。公司現(xiàn)有員工2000余人,各類(lèi)專業(yè)技術(shù)人員150余人,是目前國(guó)內(nèi)實(shí)際管理項(xiàng)目數(shù)量最多、標(biāo)準(zhǔn)最高的專業(yè)化物業(yè)管理公司之一。2001年3月,公司在全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)中率先通過(guò)了iso9001:2000國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證。
第三部分 學(xué)習(xí)到的內(nèi)容
一、人事與培訓(xùn)
1、 員工錄用方面,重視入門(mén)關(guān)。
(1)員工錄用要求:有嚴(yán)格的組織紀(jì)律性//樂(lè)觀開(kāi)朗,有強(qiáng)烈的事業(yè)心,對(duì)未來(lái)充滿信心//有良好禮貌,道德素質(zhì)和良好的職業(yè)習(xí)慣。
(2)保安員除了身高1.78米、35歲以下、本地人、相貌良好,身體健壯等條件外,要對(duì)其父母進(jìn)行調(diào)查與談話(看家教情況),還要由公司開(kāi)出證明,到派出所蓋章,確認(rèn)員工無(wú)犯罪記錄。
(3)嚴(yán)格執(zhí)行錄用考核制度。
(4)擁有三個(gè)月以上的實(shí)際管理業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)者方可上崗。
(3)工程技術(shù)人員除了看證件,還要面試,主要是技術(shù)方面的,解決一些實(shí)際問(wèn)題的面試。
(4)員工手冊(cè)簽字,以表示同意遵守公司各項(xiàng)規(guī)定。
(5)部門(mén)經(jīng)理級(jí)的聘用,由總經(jīng)理親自主持面試,三個(gè)月試用期,看有沒(méi)有管理能力,責(zé)任心等。
明。
2、新員工培訓(xùn)
(1)入職后由人力資源部人員進(jìn)行公司規(guī)章等內(nèi)容的簡(jiǎn)要培訓(xùn),具體內(nèi)容發(fā)給《員工手冊(cè)》自己學(xué)習(xí)。
(2)由本社日本專家對(duì)新入職員工進(jìn)行禮貌及素質(zhì)教育,現(xiàn)場(chǎng)完全推廣全日式禮貌禮節(jié)服務(wù),全面提高員工素質(zhì),創(chuàng)建日本豪之英物業(yè)的軟式服務(wù)品牌。禮貌教育將由公司長(zhǎng)期組織進(jìn)行,并納入員工考核制度中,接受總公司質(zhì)量管理部門(mén)的監(jiān)督。
(3)到部門(mén)后,由部門(mén)負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)要介紹部門(mén)情況及職責(zé)。
(4)培訓(xùn)務(wù)實(shí)。主要培訓(xùn)由所在部門(mén)主任(相當(dāng)于我們的主管)在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行,大約培訓(xùn)一周(根據(jù)工種難度不同而有區(qū)別),由負(fù)責(zé)人親自在現(xiàn)場(chǎng)示范整個(gè)工作流程,講解工作職責(zé)、工作內(nèi)容、應(yīng)變能力(這個(gè)崗位主要會(huì)遇到什么情況,遇到了該怎么處理)等,達(dá)標(biāo)后才能正式上崗。培訓(xùn)的主要方法是模擬現(xiàn)場(chǎng)。該公司各部門(mén)都有一個(gè)目標(biāo),就是上崗前培訓(xùn)合格率100%。
(5)培訓(xùn)目標(biāo)不同,一個(gè)月的員工和三個(gè)月的員工的目標(biāo)是不同的,要定期考核。
3、在職員工培訓(xùn)
(1)最大特點(diǎn)是,以本人專業(yè)為主進(jìn)行全面教育,既讓員工學(xué)習(xí)不同專業(yè)的知識(shí),使員工全面掌握各專業(yè)知識(shí),實(shí)現(xiàn)一專多職的目的。
(2)培訓(xùn)每天都在進(jìn)行,利用早課時(shí)間,新的一天開(kāi)始了,自查儀容,講評(píng)前一天工作,布置當(dāng)天工作。
(3)中層干部的培訓(xùn)主要采用談話式,由總經(jīng)理與中層干部親自面談,主要是管理能力方面的,目標(biāo)是讓上級(jí)少操心,晚上不會(huì)被公司的電話打擾。
4、每年派幾個(gè)人到日本強(qiáng)化培訓(xùn)。
5、外語(yǔ)培訓(xùn):
(1)對(duì)外語(yǔ)水平需求高的高層管理人員,有的是送到外語(yǔ)學(xué)院脫產(chǎn)學(xué)習(xí)半年的。(接待我們的王經(jīng)理從一線干起,是該公司第一個(gè)穿日本式警服的保安員兼翻譯,在大連外語(yǔ)學(xué)院進(jìn)修半年日語(yǔ)。)
(2)其他普通員工只要會(huì)普通的問(wèn)侯語(yǔ)就可以了,如你好再見(jiàn)等。要求對(duì)什么國(guó)家的人用什么國(guó)家的語(yǔ)言問(wèn)侯。
(3)提高重要崗位的警員簡(jiǎn)單外語(yǔ)會(huì)話能力,以期對(duì)日益增多的外籍客戶提供最滿意的服務(wù)
6、同一崗位工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)自然條件不同、用人標(biāo)準(zhǔn)不同而略有區(qū)別。差價(jià)50-100元。
7、培訓(xùn)講求實(shí)效,一線員工培訓(xùn)較好,員工工作時(shí)精神飽滿,面帶微笑,是發(fā)自內(nèi)心的。員工的溝通能力和表達(dá)能力很強(qiáng)。訪問(wèn)一個(gè)保潔員,衣著整齊,淡妝。談起工作來(lái)頭頭是道,語(yǔ)言流利,態(tài)度親切。素質(zhì)也很高。這還是一個(gè)剛上崗兩個(gè)月的新保潔員。
二、日常管理
1、簡(jiǎn)況:森茂占地4000平方米,建筑面積40000平方米,每層2400平方米,其中公共面積600平方米。
2、每個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都不一樣,量身定做,
3、監(jiān)督檢查:
(1)各崗位由其主管負(fù)責(zé)檢查;
(2)人事部門(mén)每月每個(gè)項(xiàng)目去兩次,現(xiàn)場(chǎng)檢查,然后形成一個(gè)報(bào)告給現(xiàn)場(chǎng)。
(3)各項(xiàng)目之間互相檢查,互相促進(jìn),取長(zhǎng)補(bǔ)短。
4、質(zhì)量監(jiān)督保證體系,有本公司的質(zhì)量管理部門(mén)定期對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行巡回檢查,且每天由工程部長(zhǎng)和主任對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡回檢查,及時(shí)糾正管理中出現(xiàn)的問(wèn)題。每天進(jìn)行全體員工早會(huì)和晚會(huì),相互交流當(dāng)天的工作,及時(shí)將工作中出現(xiàn)的問(wèn)題反饋給所有員工,避免同樣的問(wèn)題二次發(fā)生。
每周進(jìn)行例會(huì),對(duì)管理進(jìn)行討論研究,及時(shí)修正管理漏洞,完善管理體系。
5、檢查細(xì)化:
(1)帶什么工具、表格、確定檢查標(biāo)準(zhǔn)
(2)檢查順序是什么
(3)檢查內(nèi)容
(4)檢查后要出具檢查報(bào)告
(5)注意事項(xiàng)與補(bǔ)充說(shuō)明
6、負(fù)責(zé)綜合性物業(yè)管理的項(xiàng)目經(jīng)理由總部管理,負(fù)責(zé)單項(xiàng)業(yè)務(wù)管理(如只提供保潔服務(wù)的項(xiàng)目)的負(fù)責(zé)人由總部的相關(guān)支持人員管理。(大致情況,沒(méi)搞很清楚)
7、每個(gè)崗位上崗前有10分鐘早禮,很多員工主動(dòng)提前上班,養(yǎng)成了習(xí)慣
8、辦公室墻上有一個(gè)白板,寫(xiě)明日期、人員去向、離開(kāi)時(shí)間、返回時(shí)間、備忘等。
9、認(rèn)為iso比較虛,是為了品牌花錢(qián)買(mǎi)的。重點(diǎn)是與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)踐相結(jié)合,重視現(xiàn)場(chǎng)管理,iso要抽出精華來(lái)。
10、管理日?qǐng)?bào)制度:每個(gè)部門(mén)一份,根據(jù)部門(mén)業(yè)務(wù)性質(zhì)而不同,填表人、實(shí)施人簽名或蓋間,然后層層交上級(jí)審閱。總經(jīng)理每日審閱并蓋章確認(rèn)。
主要項(xiàng)目(以工程部為例):日期/天氣/重大事項(xiàng)/工單情況(時(shí)間幾點(diǎn)幾分、維修內(nèi)容、實(shí)施人);
1、每月工作匯報(bào)內(nèi)容:綜述/重大事件/人員變動(dòng)情況,增加,減少,需求等/下月計(jì)劃/合理化建議/違紀(jì)情況記錄、填表人、審核人等。
2、重視前期介入。只有從建設(shè)階段開(kāi)始跟進(jìn),才會(huì)全在腦子里,不用到處找。另外,蓋樓時(shí)要設(shè)計(jì)開(kāi)水房、垃圾房等,硬件搭配好了,軟件就跟上了。
3、全面質(zhì)量評(píng)估體系
(1)建立相關(guān)人員qc小組。
(2)每天工作結(jié)束后,本部門(mén)全體員工要召開(kāi)工作總結(jié)會(huì),并及時(shí)將信息反饋給所有員工。
(3)由質(zhì)量保證監(jiān)督員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)進(jìn)行抽樣檢查。
(4)定期對(duì)作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行量化評(píng)估,評(píng)估結(jié)果反饋到所有員工。
(5)定期征求業(yè)主意見(jiàn),并進(jìn)行匯總總結(jié)
三、客戶綜合管理
1、客戶有事可以打到項(xiàng)目部辦公室(相當(dāng)于物業(yè)管理中心),也可以根據(jù)需求不同打到項(xiàng)目部下的保潔辦公室、警衛(wèi)辦公室等。任何一個(gè)人接到需求都會(huì)傳達(dá)到相關(guān)部門(mén)??蛻粲懈鞑块T(mén)的電話,想找誰(shuí)就找誰(shuí),內(nèi)部溝通渠道非常暢通,不允許說(shuō)“這活是工程的,不歸我管”之類(lèi)的話
2、客戶如果有什么需求,讓物業(yè)公司換地毯,我們可以推薦專業(yè)單位,但通常自己不做。因?yàn)橥ǔD茏〉竭@里的都是大公司,有自己的企業(yè)文化、統(tǒng)一色調(diào)等,一般也不會(huì)換。
4、裝修:
(1)押金、管理費(fèi)根據(jù)面積而定。
(2)所有手續(xù)都在二樓項(xiàng)目部辦。
(3)有兩個(gè)人專門(mén)負(fù)責(zé)裝修管理。
(4)裝修時(shí)收恢復(fù)費(fèi),通常由幾家固定的協(xié)作單位裝修公司來(lái)完成,然后物業(yè)公司驗(yàn)收,不能以現(xiàn)裝修代配。
(5)通常墻面最多釘釘子,不會(huì)有大動(dòng)作。只有鋪地板、換天棚等、簡(jiǎn)單間隔。
(3)如果下一個(gè)客戶滿意現(xiàn)有裝修,那么恢復(fù)費(fèi)就成為物業(yè)公司利潤(rùn)。
(4)裝修監(jiān)管很?chē)?yán)格(未透露具體措施),以保證其他客戶的正常辦公。
5、客戶入住給客戶一份通知書(shū),具體到冷氣暖氣幾點(diǎn)開(kāi)。標(biāo)明各項(xiàng)有償服務(wù)內(nèi)容,透明化。
6、報(bào)箱在一個(gè)專門(mén)房間,上面不光寫(xiě)號(hào)碼,還有公司名稱。用密碼鎖,感覺(jué)上檔次。
7、食堂外包。事先制定菜單發(fā)到客戶手里,放過(guò)報(bào)箱里。食堂不送餐,外面的可以。
8、前臺(tái):負(fù)責(zé)客戶接待、報(bào)紙分放;郵件分放
9、商務(wù)中心在12樓,是大樓的第三產(chǎn)業(yè),由客戶自己管理。如賣(mài)機(jī)票的等。通常是外包,除非開(kāi)發(fā)商自己的物業(yè)公司。
10、外來(lái)送貨人員專梯
1、與客戶打架馬上解聘
2、收費(fèi),每月一個(gè)人送單,直接收回支票。
3、體現(xiàn)以客戶為中心
(1)服務(wù)項(xiàng)目完全根據(jù)客戶需求進(jìn)行,每處物業(yè)都不同。
(2)所有業(yè)務(wù)都不外包,包括外墻清洗,以保證質(zhì)量。
(3)尊重客戶,訪客不會(huì)帶入客戶辦公區(qū)域。走在電梯廳會(huì)要求我們小聲說(shuō)話。避免影響客戶。
4、很謙虛,盡管已經(jīng)做得很好,但還是希望多提意見(jiàn)。
5、能夠取得客戶的信任,夜間員工可以用鑰匙進(jìn)入保潔或施工。
6、物業(yè)公司總部的房子(九樓)是向業(yè)主租賃的,交租金。二樓的森茂大廈項(xiàng)目部的房子沒(méi)提,可能是免費(fèi)提供的。
四、關(guān)于50元管理費(fèi)
1、不能將具體服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容透露,因?yàn)槭菣C(jī)密,怕別的物業(yè)照著干。
2、包括空調(diào)費(fèi)。(這個(gè)樓是全封閉的,能源損失少。)
2、 為什么收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高,有以下幾個(gè)原因
(1)硬件硬件設(shè)施優(yōu)良,包括門(mén)禁系統(tǒng)(2000萬(wàn))、公共衛(wèi)生間、b2立體停車(chē)場(chǎng)、密碼鎖式信報(bào)箱等,使用的工程、保潔物料等都是品牌產(chǎn)品。
(2)管理標(biāo)準(zhǔn)高。走廊里看不到裝修人員,很少看到員工推著垃圾來(lái)回走。因?yàn)槔c客戶在一起會(huì)引起投放。管理必須有高標(biāo)準(zhǔn),否則無(wú)法生存。我們只能比客戶標(biāo)準(zhǔn)更高才行。
(3)客戶認(rèn)知度高:這些客戶一旦認(rèn)定你,以前覺(jué)得誰(shuí)好,就認(rèn)準(zhǔn)誰(shuí)了。服務(wù)是長(zhǎng)遠(yuǎn)的東西。我們只認(rèn)你。
客戶搬到哪里,我們的服務(wù)就跟到哪里。能搬進(jìn)來(lái)的,都是能夠承受高物業(yè)費(fèi)的。
(4)員工素質(zhì)高。因?yàn)橛腥P(guān)控制。第一關(guān)是入口關(guān),包括來(lái)歷、基本學(xué)歷等;第二關(guān)是培訓(xùn),所有工作流程必須掌握后方可上崗;第三關(guān)是管理制度和程序。比如物業(yè)公司人員進(jìn)入客戶室內(nèi)必須兩人同行,互相監(jiān)督。一個(gè)請(qǐng)假的,必須有一個(gè)專門(mén)負(fù)責(zé)應(yīng)急的人補(bǔ)上。兩人同進(jìn)同出,細(xì)到連誰(shuí)負(fù)責(zé)關(guān)燈都規(guī)定了。
(5)保潔方面:
(1)提供衛(wèi)生間擦手紙、衛(wèi)生紙、皂液,一個(gè)月光用紙就幾萬(wàn)元,紙用的清風(fēng)牌
(2)每日上門(mén)吸塵、清潔煙缸、收紙簍,均為夜間進(jìn)行。
(3)每年洗一次地毯
(6)工程方面:大廈原配設(shè)施不論時(shí)間長(zhǎng)短全部保修,業(yè)主自己加的設(shè)備收費(fèi)維修。
五、企業(yè)文化
1、從日本翻譯過(guò)來(lái)的,與其保持一致。日本給了很多支持,第一年有五個(gè)日本人常駐,后來(lái)撤走了。定期去日本學(xué)習(xí)。
2、該公司企業(yè)文化主要內(nèi)容
經(jīng)營(yíng)理念:
我們發(fā)揚(yáng)現(xiàn)場(chǎng)第一主義,以客戶的滿意衡量我們的成功;
我們尊重員工,發(fā)掘人才,為員工營(yíng)造有意義的生活空間;
我們以專業(yè)規(guī)范的管理和學(xué)習(xí)創(chuàng)新的精神,以合理的價(jià)格提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù);
我們創(chuàng)造和諧的人居環(huán)境,持續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先地位
企業(yè)口號(hào):
(1)現(xiàn)場(chǎng)第一,客戶至上
(2)積極思考,快速行動(dòng)
(3)用心呵護(hù),使您無(wú)憂無(wú)慮
企業(yè)形象:信賴 合作 安心
企業(yè)信條:創(chuàng)造安全、舒適、和諧的都市新生活,為社會(huì)進(jìn)步做貢獻(xiàn)。
行動(dòng)指南
(1)以客戶的需求為己任
(2)站在業(yè)主的立場(chǎng)思考和行動(dòng)
(3)積極提案,快速行動(dòng)
(4)始終保持積極向上的心態(tài)
(5)團(tuán)結(jié)協(xié)作,誠(chéng)實(shí)敬業(yè)
3、vi方面
(1)工作牌:有兩種,一種是塑料的,象個(gè)商標(biāo),固定在衣服上,上面為公司名稱。另一種為金屬的,除了公司名稱,下面有個(gè)小窗口,標(biāo)明姓名和職務(wù),是打印出小紙條放進(jìn)去的。
(2)所有員工制服都可以在制服書(shū)上找到。
*工程服的特點(diǎn)是打黑領(lǐng)帶,上衣扎進(jìn)長(zhǎng)褲中。
*保潔服有兩種,女式的與我司現(xiàn)行春秋裝式樣相同,但色彩較淺、鮮艷;男式與現(xiàn)行工程夏裝類(lèi)似。
*保安服有兩種,西服和警服(自行設(shè)計(jì),有兩種式樣,具體用哪一種由業(yè)主根據(jù)企業(yè)文化定)。有接待任務(wù)時(shí)戴白手套。
*管理人員女性為馬夾配裙,通常為藍(lán)色。
(3)體系文件的裝訂格式比我司的整齊、簡(jiǎn)潔。
(4)環(huán)境設(shè)計(jì):
(1)大廈印象:材料并不高檔,但整體感覺(jué)好,溫馨,色調(diào)搭配很好。
(2)總部除會(huì)議室外是敞開(kāi)式辦公。
(3)社訓(xùn)、企業(yè)信條等上墻,深入人心。
4、關(guān)心職工。有了滿意的員工才有滿意的服務(wù)。例如,九樓一保潔員干了不到一年,家里困難,女兒考上大學(xué)后,公司買(mǎi)了300元禮物,員工很感激。這方面的關(guān)懷很多。有五六個(gè)保潔員都是干了十年了。他們來(lái)這里不是為了發(fā)財(cái),而是為了養(yǎng)家糊口,公司給他們保障,給他們培訓(xùn),讓他們沒(méi)有后顧之憂,他們就把這里當(dāng)成家,每天帶著發(fā)自內(nèi)心的微笑工作。這是裝不出來(lái)的,即使裝也裝不長(zhǎng)久的。有時(shí)領(lǐng)導(dǎo)和員工會(huì)一起去玩,吃吃飯。
六、保安管理
1、外來(lái)送水人員要求坐貨梯,當(dāng)然對(duì)違反者也沒(méi)有什么強(qiáng)制措施。
2、出入口分開(kāi),做到人員分流。在入口處有兩個(gè)保安員在轉(zhuǎn)門(mén)處。周六開(kāi)一個(gè)主入口和員工通道,周日只開(kāi)員工通道。主入口開(kāi)放時(shí)不登記,夜間及周末主入口關(guān)閉時(shí)登記。周日來(lái)到大廈的就算物業(yè)公司員工也要登記。事先給客戶入住時(shí)一個(gè)說(shuō)明,工作時(shí)間怎么走,非工作時(shí)間怎么走。現(xiàn)在客戶已經(jīng)很習(xí)慣了。
3、一年兩次消防演習(xí),客戶配合很好,越是大公司越重視安全。消防車(chē)、消防局配合,除了值班的全員參加。事先有宣傳,印發(fā)帶漫畫(huà)的資料。演習(xí)前在大堂搞宣傳活動(dòng)。
4、關(guān)門(mén)以后在入口處放標(biāo)志:此門(mén)已關(guān)閉
5、大連軟件園門(mén)口一個(gè)安全員給我們留下了深刻的印象,形象高大,動(dòng)作標(biāo)準(zhǔn),站著時(shí)如雕塑,敬禮動(dòng)作如國(guó)旗班。每輛車(chē)到來(lái)時(shí)均敬禮。
6、時(shí)刻將客戶放在第一位。緊急疏散上墻,保安禮貌用語(yǔ)50句上墻。
7、 標(biāo)準(zhǔn)化管理,人性化服務(wù)
公司首先對(duì)接管項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)分析,制定iso9001質(zhì)量管理體系。
對(duì)所有安全消防管理區(qū)域進(jìn)行詳查分析,建立安全管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
◇ 分析樓宇設(shè)施、布局,找出安全隱患
◇ 分析入住業(yè)戶,提供親情服務(wù)
◇ 制定安全管理要領(lǐng)
◇ 制訂安全消防標(biāo)準(zhǔn)
◇ 制訂管理流程
8、消防管理
◇ 健全的消防管理制度及消防教育培訓(xùn)
◇ 消防演習(xí)
◇ 建立24小時(shí)消防監(jiān)控、應(yīng)急處理體系
◇ 建立防火檔案和救火作戰(zhàn)/火災(zāi)疏散方案
◇ 建立業(yè)余消防隊(duì)伍
9、急救等應(yīng)急事件處理:公司本部建立24h快速安全反應(yīng)系統(tǒng)。進(jìn)行應(yīng)急事件處理或業(yè)主救助工作。進(jìn)一步強(qiáng)化醫(yī)療知識(shí)、急救常識(shí)等與應(yīng)急事件處理有關(guān)的培訓(xùn)。
七、工程管理
1、日光燈采用飛利浦的無(wú)燈罩式燈,最大限度的提高了燈的亮度
2、工程人員在上崗之前都要事先進(jìn)行專門(mén)的培訓(xùn)。
3、把維護(hù)設(shè)備進(jìn)行量化等級(jí)劃分,便于檢查維護(hù)。
4、8部電梯采用分層管理。
5、各個(gè)工種分工不分家,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)。
6、夜班值班人員為專業(yè)工程人員,便于及時(shí)處理問(wèn)題。
7、各樓層開(kāi)關(guān)在配電室,跳電后自動(dòng)恢復(fù)。
8、空調(diào)有分控系統(tǒng),分層控制。8:00-6:00免費(fèi),以后算加班要收費(fèi)。
9、設(shè)備完全大包的很少,主要是物業(yè)公司做中小修,業(yè)主承擔(dān)大修更新費(fèi)用。各家公司估算的尺度不同。我們盡量做到透明度高。基本上花的錢(qián)與預(yù)算差不多。
10、重視預(yù)防,不要出了問(wèn)題再補(bǔ)。比如點(diǎn)檢,因?yàn)樵O(shè)備是樓里的心臟,設(shè)備出了問(wèn)題就得癱瘓。有個(gè)預(yù)案。
1、維修工作根據(jù)客戶意見(jiàn)確定時(shí)間,可以上班時(shí)干也可以下班時(shí)干。如果是工作工作干,要先征得客戶同意,鋪上墊子,非常快就完成。
2、用電情況分析表(日期 、峰值、平值、谷值),與去年同期相比。
3、每年一次大廈診斷(對(duì)外提供的服務(wù)),包括位置、問(wèn)題、對(duì)大廈的影響、檢查時(shí)間、處理情況等欄目。
4、對(duì)前期介入階段提供設(shè)施設(shè)備診斷服務(wù),前每周一個(gè)報(bào)告,主要列出需要整改的問(wèn)題,附相關(guān)照片彩圖。
5、豪之英物業(yè)管理理念:對(duì)于大型建筑物及建筑群的管理,采用一種全面的、綜合的成本理念和效益理念。具體來(lái)講,這種理念是將物業(yè)作為一項(xiàng)支持企事業(yè)機(jī)構(gòu)主營(yíng)業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)及改善其經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的主要資源,并將用戶要求與物業(yè)功能有機(jī)結(jié)合起來(lái),全面考慮物業(yè)壽命周期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)性、適用性、服務(wù)性等要求,從而達(dá)到物業(yè)壽命期內(nèi),經(jīng)營(yíng)費(fèi)用與使用效率的最優(yōu)結(jié)合。
6、工程管理方法:建筑物中包括供水、供電、供氣、消防、通信等幾大系統(tǒng),每個(gè)系統(tǒng)都是由不同的設(shè)備組成的,每個(gè)設(shè)備又都是由不同部件組成的。因此如果某個(gè)部件發(fā)生故障將會(huì)影響整個(gè)系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn),影響客戶正常使用,維修又將導(dǎo)致管理成本的增加。日本豪之英物業(yè)的工程管理是針對(duì)系統(tǒng)部件的管理,根據(jù)其壽命及特性進(jìn)行周期性的檢查,作到預(yù)防性管理,在設(shè)備發(fā)生故障前就能及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障苗頭,及時(shí)進(jìn)行維修和零部件更換,從而避免故障發(fā)生。保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn),滿足客戶使用要求。
7、工程管理內(nèi)容:公司對(duì)承接的建筑物首先進(jìn)行物業(yè)分析,了解建筑物和所管理的所有設(shè)備設(shè)施的特點(diǎn),建立工程設(shè)備管理模式,制訂管理方案。把所有管理的設(shè)備設(shè)施建立數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng),實(shí)施信息化管理,對(duì)各系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行定期檢查,對(duì)檢查結(jié)果進(jìn)行分析處理,對(duì)問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)維修維護(hù),不遺漏任何一處管理對(duì)象。這種做法大大降低了設(shè)備的維修率,最大限度地節(jié)約了物業(yè)的管理成本。
8、設(shè)備交接驗(yàn)收
由公司工程管理專家對(duì)管理的建筑物和設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)狀進(jìn)行全面評(píng)估。提出存在問(wèn)題的報(bào)告書(shū),組織相關(guān)的單位進(jìn)行整改。對(duì)整改結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)收。
9、制訂管理計(jì)劃
由公司物業(yè)管理企畫(huà)部,制訂設(shè)備管理模式,設(shè)計(jì)最節(jié)省人員的管理構(gòu)架,組織員工進(jìn)行交接期間的業(yè)務(wù)教育。
20、建立設(shè)備管理信息系統(tǒng)
建立設(shè)備管理信息系統(tǒng),對(duì)所有管理的設(shè)備進(jìn)行調(diào)查,建立詳細(xì)的建筑及設(shè)備臺(tái)帳系統(tǒng),編制工程設(shè)備管理軟件,實(shí)施管理。
篇八 物業(yè)管理考察報(bào)告范文
xx年9月5日我局組織城區(qū)物業(yè)公司經(jīng)理赴全國(guó)率先實(shí)施物業(yè)管理的先進(jìn)城市———深圳市房管局進(jìn)行了實(shí)地考察,考察座談會(huì)于9月7日上午在深圳市房管局賓館進(jìn)行,深圳市房管局物業(yè)處副處長(zhǎng)、辦公室主任、物業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)及二位物業(yè)公司經(jīng)理參加,座談會(huì)就怎樣加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司管理,怎樣推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)等問(wèn)題進(jìn)行了深入廣泛的交流,從中使考察人員受益非淺,達(dá)到了考察的目的和效果,現(xiàn)將有關(guān)情況匯報(bào)如下:
一、考察情況
(一)政府重視,加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、健全機(jī)構(gòu)。
深圳市政府把物業(yè)管理工作列入政府重要工作之一,把打造文明城市與建設(shè)文明小區(qū)緊密結(jié)合在一起,十分重視組織領(lǐng)導(dǎo)和組織建設(shè)。
1、組織領(lǐng)導(dǎo)層次高,深圳市成立物業(yè)管理委員會(huì)由市政府牽頭,主管副市長(zhǎng)任委員會(huì)主任,深圳市政府副秘書(shū)長(zhǎng)、深圳市住宅局長(zhǎng)任副主任、成員由6個(gè)行政區(qū)和計(jì)劃、財(cái)政、國(guó)土等13個(gè)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)及深大電話公司等4個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)人組織;委員會(huì)下設(shè)辦公室和物業(yè)管理招標(biāo)辦辦公室,兩個(gè)辦公室均設(shè)在深圳市住宅局,負(fù)責(zé)日常工作;各區(qū)人民政府也成立相應(yīng)機(jī)構(gòu),領(lǐng)導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理和老住宅區(qū)整治改造工作。
2、建立合理業(yè)主委員會(huì)組成監(jiān)管管理機(jī)制,齊抓共管。一是各物業(yè)行政主管部門(mén)對(duì)業(yè)主大會(huì),業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo),監(jiān)督和管理。二是街道辦事處,社區(qū)工作者或社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的成立及首屆業(yè)主委員會(huì)的選舉工作,指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì),業(yè)主委員會(huì)的日常工作,并處理物業(yè)管理與社會(huì)管理的相互關(guān)系。三是由物業(yè)主管部門(mén)、政法委、維護(hù)辦、街道辦事處、社區(qū)工作站或居委會(huì)、派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)組織聯(lián)席會(huì),聯(lián)席會(huì)由街道辦事處召集和主持,主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問(wèn)題,
(二)、重視法制建設(shè)。
深圳市物業(yè)管理起步早,政策法規(guī)建立超前,對(duì)發(fā)展物業(yè)管理具有前瞻性和預(yù)見(jiàn)性,1994年出臺(tái)了《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》。開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)物業(yè)管理法制建設(shè)先例,之后相繼出臺(tái)了《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》、《深圳市家庭裝飾裝修管理辦法》、《深圳市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等十二種物業(yè)管理政策法規(guī)。為深圳市物業(yè)管理的健康發(fā)展起到了重要作用,從時(shí)間上看,我國(guó)制定的一系列物業(yè)管理政策都是在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)制定的物業(yè)管理政策法規(guī)的基礎(chǔ)上修改出臺(tái)。
(三)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)、物業(yè)綜合管理推動(dòng)物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
1、深圳市現(xiàn)有注冊(cè)物業(yè)管理企業(yè)898個(gè),管理項(xiàng)目3500余項(xiàng),對(duì)物業(yè)企業(yè)的管理主要是資質(zhì)管理,除每年進(jìn)行年檢外,在適當(dāng)時(shí)間與工商部門(mén)聯(lián)合檢查,檢查內(nèi)容包括:企業(yè)是否按申報(bào)項(xiàng)目操作,企業(yè)是否帳目公開(kāi),企業(yè)實(shí)際操作是否降低資質(zhì)申報(bào)條件,對(duì)外來(lái)企業(yè)實(shí)行登記備案制度等,通過(guò)檢查整頓規(guī)范提高管理水平,減少業(yè)主投訴。
2、嚴(yán)格推行物業(yè)管理合同和業(yè)主公約必須是在開(kāi)發(fā)企業(yè)售房時(shí)就與業(yè)主簽定,而不是在向業(yè)主交房時(shí)簽定物業(yè)合同和公約。
3、加強(qiáng)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn),深圳市專門(mén)設(shè)有房地產(chǎn)和物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院,為上崗培訓(xùn)和繼續(xù)教育創(chuàng)造了先決條件,學(xué)院每年不斷循環(huán)組織物業(yè)管理人員培訓(xùn),新的物業(yè)管理政策法規(guī)和物業(yè)管理理念不斷從這里輸出,從而提高員工素質(zhì)和管理水平。
4、建立物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制,把物業(yè)管理引入市場(chǎng)機(jī)制,xx年下發(fā)了招投標(biāo)管理工作通知。成立了招投標(biāo)辦公室,制定了招投標(biāo)有關(guān)程序規(guī)定,設(shè)立考評(píng)專家?guī)?,在一些?guī)模小區(qū)開(kāi)展了招投標(biāo)工作,對(duì)達(dá)到5萬(wàn)平方米的小區(qū)準(zhǔn)備強(qiáng)行啟動(dòng)招投標(biāo)。
(四)全方位、多角度解決物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題。
一是通過(guò)煤體加強(qiáng)物業(yè)管理宣傳工作,二是要求開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽定的物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約內(nèi)容必須明確到位,三是物業(yè)企業(yè)的服務(wù)承諾要到位,四是對(duì)惡性欠費(fèi)的業(yè)主物業(yè)管理人員耐心上門(mén)催收或找工作單位,單位解決不了的起訴法院,五是要求業(yè)主委員會(huì)成員帶頭交納,不能拖欠,也不能領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主集體拒繳或組織上訪,深圳市物業(yè)平均收費(fèi)率達(dá)98%。
二、我市與深圳市物業(yè)管理的差距。
(二)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的差別,深圳是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),城市整體生活質(zhì)量和生活水平我市是無(wú)法相提并論的,在深圳人們追求的是高收入、高消費(fèi),深圳市物業(yè)收費(fèi)每平方米最低2.6元,而我市最高0.4元。
(三)、物業(yè)市場(chǎng)的差別:深圳具有一個(gè)龐大的物業(yè)管理市場(chǎng),全市注冊(cè)企業(yè)898家,一級(jí)企業(yè)50家,管理項(xiàng)目3500余項(xiàng),管理面積6000萬(wàn)平方米。我市注冊(cè)物業(yè)企業(yè)25家,全為三級(jí)以下企業(yè),管理項(xiàng)目30項(xiàng),達(dá)5萬(wàn)平方米以上只有8個(gè)小區(qū),管理面積173萬(wàn)平方米。
(四)業(yè)主委員會(huì)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置差別,深圳市將業(yè)主委員會(huì)的選舉與日常工作劃歸到社區(qū)工作站或街道居民委員會(huì),有利于業(yè)主(也是居民)與社區(qū)的聯(lián)系與小區(qū)管理的協(xié)調(diào),我市物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)選舉及投訴、歸屬物業(yè)管理主管部門(mén)。
(五)水電抄表的差別:深圳市物業(yè)小區(qū)的用電全部由電力部門(mén)抄表到戶,水除高層二次加壓外,也全部抄表到戶,我市截止目前水電抄表到戶仍沒(méi)有落實(shí),是物業(yè)投訴的焦點(diǎn)、也是物業(yè)管理的難點(diǎn)。
三、幾點(diǎn)建議。
物業(yè)管理涉及面廣,情況錯(cuò)綜復(fù)雜,要走向成熟,還需要一個(gè)漫長(zhǎng)的發(fā)展過(guò)程,盡管我市與深圳有許多不同之處,但深圳在管理理念和管理模式上還有許多我們可以學(xué)習(xí)和借鑒的地方,為此在今后的物業(yè)管理工作中注意作好以下幾個(gè)方面:
(一)物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)積極主動(dòng)的向政府及有關(guān)部門(mén)作好工作匯報(bào)和意見(jiàn)反饋,在認(rèn)真調(diào)查研究的基礎(chǔ)上,多拿建設(shè)性意見(jiàn),爭(zhēng)取領(lǐng)導(dǎo)的重視和支持。
(二)加大物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳,要通過(guò)各種宣傳形式使物業(yè)管理法規(guī)深入人心,不斷轉(zhuǎn)變?nèi)藗儗?duì)物業(yè)管理的重要性和必要性的認(rèn)識(shí),要通過(guò)宣傳樹(shù)立我市市民物業(yè)消費(fèi)商品觀念,增強(qiáng)業(yè)主自治自律意識(shí),推進(jìn)物業(yè)管理邁向規(guī)范化、法制化軌道。
(三)不斷完善物業(yè)管理政策法規(guī),目前我市出臺(tái)的《安康市城市居住區(qū)物業(yè)管理實(shí)施辦法》和《安康市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金管理使用辦法》等一批法規(guī),為促進(jìn)我市物業(yè)管理發(fā)展起到了積極作用,但針對(duì)性政策缺位,應(yīng)加快出臺(tái)《安康市物業(yè)管理投訴受理暫行辦法》、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金使用續(xù)籌辦法》和《安康市城市居住區(qū)業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等地方性政策法規(guī),進(jìn)一步完善政策法規(guī)體系。
(四)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),建立物業(yè)管理相適應(yīng)的組織機(jī)構(gòu),一是應(yīng)建立物業(yè)管理高層次的議事,決策權(quán)威機(jī)構(gòu),指導(dǎo)政策法規(guī)的執(zhí)行和研究超越信訪部門(mén),物業(yè)主管部門(mén)權(quán)限的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題,尤其是一些長(zhǎng)期議而不決困擾政府部門(mén)工作秩序的問(wèn)題;二是根據(jù)目前我市物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展需要應(yīng)組建安康市物業(yè)管理協(xié)會(huì),提升物業(yè)管理自我約束,自我管理能力和發(fā)展空間,為繁榮物業(yè)市場(chǎng),共創(chuàng)文明城市共負(fù)職責(zé)。
(五)強(qiáng)化物業(yè)管理監(jiān)管力度,全面提高物業(yè)管理質(zhì)量。一是要建立監(jiān)督管理制度,不定期對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行綜合檢查和抽查,尤其對(duì)經(jīng)過(guò)等級(jí)評(píng)定的小區(qū),更要從服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上嚴(yán)要求嚴(yán)管理,達(dá)到服務(wù)與收費(fèi)相一致;二是建立物業(yè)企業(yè)信用檔案,從評(píng)定先進(jìn)單位、文明小區(qū)活動(dòng)中鼓勵(lì)企業(yè)講信譽(yù)、守信用;三是加強(qiáng)企業(yè)資質(zhì)管理,對(duì)業(yè)主投訴多服務(wù)質(zhì)量差限期整改、堅(jiān)持不改的企業(yè)降低資質(zhì)等級(jí)或注銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。四是要求物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為公開(kāi)化,接受業(yè)主監(jiān)督,凡與業(yè)主簽定的合同內(nèi)容要公開(kāi),服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要公開(kāi),五是加大物業(yè)從業(yè)人員技能培訓(xùn),把堅(jiān)持持證上崗與上崗培訓(xùn)結(jié)合起來(lái),使物業(yè)管理人員不斷提高管理水平,以適應(yīng)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要。
篇九 物業(yè)服務(wù)公司考察報(bào)告
為選聘新的物業(yè)公司,業(yè)委會(huì)委員分別考察了多處小區(qū)的物業(yè)服務(wù),包括:朱雀門(mén)小區(qū)、中信城小區(qū)i期、清芷園小區(qū)、本家潤(rùn)園、遠(yuǎn)洋德邑。
情況介紹如下:
朱雀門(mén)小區(qū):是一個(gè)新小區(qū),但業(yè)委會(huì)成立時(shí)間早于咱們,成立業(yè)委會(huì)之后更換了物業(yè)服務(wù)公司。該小區(qū)的物業(yè)情況與韻竹園不同,不具有可比性;另外,其物業(yè)公司沒(méi)有回饋是否參與我小區(qū)的物業(yè)服務(wù)邀標(biāo)工作。因此,業(yè)委會(huì)只是與該小區(qū)業(yè)委會(huì)進(jìn)行了溝通交流,獲取一些經(jīng)驗(yàn)和信息。
中信城i期:是一個(gè)新小區(qū),而且沒(méi)有成立業(yè)委會(huì),業(yè)委會(huì)抱著學(xué)習(xí)的態(tài)度對(duì)該物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行了考察,但不予以考慮。
清芷園小區(qū):小區(qū)已經(jīng)入住十年以上,小區(qū)治理的很好,但是,該小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)委會(huì),且該小區(qū)物業(yè)公司也沒(méi)有反饋是否參與我小區(qū)物業(yè)邀標(biāo)工作,我們只能對(duì)該小區(qū)進(jìn)行考察學(xué)習(xí)。
本家潤(rùn)園:成立了業(yè)委會(huì),并更換了物業(yè)公司,而且在新舊物業(yè)公司交接過(guò)程中,發(fā)生了一系列事件,最后在政府的干預(yù)下得以解決;而且,小區(qū)成立了業(yè)委會(huì),聘請(qǐng)了新的物業(yè)公司是長(zhǎng)城物業(yè);業(yè)委會(huì)與他們進(jìn)行了溝通交流,受益匪淺;因此,業(yè)委會(huì)決定與長(zhǎng)城物業(yè)公司做進(jìn)一步的接觸。
遠(yuǎn)洋德邑:成立了業(yè)委會(huì),并更換了物業(yè)公司;舊的的物業(yè)公司由于經(jīng)營(yíng)不善,長(zhǎng)期虧損,因此,放棄了小區(qū)的物業(yè)服務(wù),自行撤離物業(yè)項(xiàng)目,所以,該小區(qū)業(yè)委會(huì)在“首一”的幫助下,選聘了河北恒輝物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù),服務(wù)至今。因此,業(yè)委會(huì)決定與河北恒輝物業(yè)公司做進(jìn)一步的接觸。
今年3月份,韻竹園小區(qū)業(yè)委會(huì),利用周末休息時(shí)間,分別走訪了“長(zhǎng)城物業(yè)服務(wù)公司”和“河北恒輝物業(yè)服務(wù)公司”,與兩家物業(yè)公司進(jìn)行了溝通交流,考察了兩家物業(yè)公司服務(wù)的物業(yè)項(xiàng)目。于3月3日考察了“河北恒輝物業(yè)服務(wù)公司”的物業(yè)項(xiàng)目:中悅?cè)A府、北郡、香榭苑;于3月9日考察了“長(zhǎng)城物業(yè)服務(wù)公司”的物業(yè)項(xiàng)目:樂(lè)府家園、國(guó)奧村。
經(jīng)過(guò)考察、溝通、交流,業(yè)委會(huì)認(rèn)為:“長(zhǎng)城物業(yè)服務(wù)公司”和“河北恒輝物業(yè)服務(wù)公司”,這兩家公司,在企業(yè)資質(zhì)、公司規(guī)模、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、公司文化、服務(wù)理念、人員素質(zhì)、公司業(yè)績(jī)、社會(huì)影響力等等諸多方面,都符合韻竹園小區(qū)選聘物業(yè)公司的標(biāo)準(zhǔn)。
韻竹園小區(qū)業(yè)委會(huì)
XX年3月10日
篇十 物業(yè)公司學(xué)習(xí)考察總結(jié)報(bào)告
物業(yè)公司學(xué)習(xí)考察總結(jié)報(bào)告
學(xué)習(xí)提高、改變創(chuàng)新,帶著這樣的目的,在領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下我們走進(jìn)枊州福來(lái)物業(yè)。在對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行學(xué)習(xí)考察后,感觸頗深,受益匪淺??疾鞖w來(lái),我也一直在想,春風(fēng)物業(yè)如何像福來(lái)一樣做大做強(qiáng),我們可以在哪些方面提高自己的實(shí)力。
一、市場(chǎng)
市場(chǎng)是永恒的話題,任何企業(yè)也無(wú)法躲避或掩飾市場(chǎng)份額對(duì)自身發(fā)展的影響。
根據(jù)數(shù)據(jù),中國(guó)民營(yíng)企業(yè)的平均壽命是2.86年,春風(fēng)物業(yè)已平穩(wěn)運(yùn)行十年,應(yīng)該說(shuō)我們的歷史比較悠久,此外,由于一些外在有利條件加上各屆領(lǐng)導(dǎo)班子的努力,春風(fēng)物業(yè)發(fā)展成了南寧乃至物業(yè)界的一個(gè)老牌子。但是隨著市場(chǎng)的發(fā)展和條件的限制,伴隨著榮和、保利、利海、盛天等品牌的相繼推出,春風(fēng)就不免落入后塵。
現(xiàn)如今,如果春風(fēng)物業(yè)還是僅僅做同宗開(kāi)發(fā)商的盤(pán),這種形式不僅會(huì)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展被取代,更重要的是,我們的管理經(jīng)驗(yàn)、管理水平、管理專業(yè)化程度的發(fā)展都會(huì)跟不上市場(chǎng)的要求。況且,目前我們所接手的比較優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目是兩個(gè)僅收四角五和五角的低端項(xiàng)目,另外兩個(gè)是目前不能很快帶來(lái)效益和聲譽(yù)的前期項(xiàng)目,僅僅立足于此,不去開(kāi)拓新的市場(chǎng),就算等把這兩個(gè)前期項(xiàng)目做成熟、做成功,市場(chǎng)也過(guò)了這個(gè)擴(kuò)張期,我們那時(shí)也因不具備足夠的資金基礎(chǔ)和人力資源去與其它的競(jìng)爭(zhēng)者抗衡。同時(shí),當(dāng)我們的人力和資金基礎(chǔ)落后時(shí),我們的服務(wù)水平也將會(huì)大打折扣。從而,當(dāng)物業(yè)行業(yè)的業(yè)委會(huì)形式真正成長(zhǎng)起來(lái)后,我們就淪為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的炮灰。
前幾天看到一份資料,介紹龍湖物業(yè)2023年的戰(zhàn)略規(guī)劃,有一個(gè)篇章先用一串?dāng)?shù)據(jù)分析說(shuō)明2023的中國(guó)房地產(chǎn)平均銷(xiāo)售增長(zhǎng)率達(dá)到54%,中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已進(jìn)入快速增長(zhǎng)期,龍湖物業(yè)必須把握住行業(yè)發(fā)展節(jié)奏,否則將很快被邊緣化,因此規(guī)劃2023年凈收入達(dá)到50億元,基本完成環(huán)渤海灣和長(zhǎng)三角的布局。龍湖物業(yè)深切體會(huì)到危機(jī)感,因此制定出了針對(duì)性非常強(qiáng)的戰(zhàn)略規(guī)劃。對(duì)此,我們需要借鑒的是這份規(guī)劃基于市場(chǎng)進(jìn)行分析,先分析各區(qū)域布局、業(yè)態(tài)布局,然后是在這樣的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下,龍湖物業(yè)將如何搶占先機(jī)、如何業(yè)務(wù)規(guī)模、如何快速市場(chǎng)擴(kuò)張。龍湖物業(yè)把市場(chǎng)當(dāng)作公司發(fā)展的重頭戲,整個(gè)五年的戰(zhàn)略規(guī)劃,完全是一個(gè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)劃,可見(jiàn),在現(xiàn)在的市場(chǎng)行情下,重視市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的重要性。柳州福來(lái),2023年成立,比我們的歷史短了十年之久,但目前已接手三十余項(xiàng)目,誠(chéng)然,其中可能有其它因素存在,但我認(rèn)為帶動(dòng)其飛速發(fā)展最為重要的因素是市場(chǎng)意識(shí)帶動(dòng)公司發(fā)展。據(jù)稱,連原來(lái)一直秉乘舍棄市場(chǎng)以成就地產(chǎn)品牌的萬(wàn)科物業(yè)現(xiàn)在已開(kāi)始關(guān)注物業(yè)市場(chǎng)份額,其不久前新成立了物業(yè)管理發(fā)展公司,將經(jīng)營(yíng)定位在拓展國(guó)內(nèi)物業(yè)管理市場(chǎng)上。
回頭分析我們的春風(fēng)物業(yè),可以先分析下南寧乃至廣西的市場(chǎng)情況,制定出屬于我們的市場(chǎng)規(guī)劃,如果我們有把握將春風(fēng)物業(yè)的寫(xiě)字樓物業(yè)做成精品物業(yè)、五物業(yè),那么是不是可以借助這一高端平臺(tái),在服務(wù)和創(chuàng)新上做足功夫,將春風(fēng)物業(yè)這一品牌進(jìn)行全面提升,然后復(fù)制、擴(kuò)展、延伸,實(shí)現(xiàn)春風(fēng)物業(yè)整體素質(zhì)的三級(jí)跳。在南寧乃至廣西這個(gè)市場(chǎng)上,越來(lái)越多的外來(lái)軍團(tuán)(鵬基、盛天、保利、廣州恒大的金碧)陸續(xù)到來(lái),廣西物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,只有擁有系統(tǒng)、規(guī)范、完善的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)體系的企業(yè)才能在市場(chǎng)浪潮中適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要,使企業(yè)立于不敗之地,得以長(zhǎng)期生存、發(fā)展和壯大。建立健全科學(xué)、系統(tǒng)、完善的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)體系,要不斷提升自身的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)理念,由上而下都充分認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)企業(yè)發(fā)展及生存的重要性,公司決策層更應(yīng)具備強(qiáng)烈的營(yíng)銷(xiāo)意識(shí),做到懂營(yíng)銷(xiāo),參與營(yíng)銷(xiāo),將營(yíng)銷(xiāo)的概念深刻地融于經(jīng)營(yíng)管理工作之中。另外,我們還要做好完善市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)體系的一系列工作,包括自身長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃、良好的企業(yè)定位、制定市場(chǎng)戰(zhàn)略、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)、信息收集、人員管理、市場(chǎng)管理等多方面工作。
二、經(jīng)營(yíng)
做好經(jīng)營(yíng)是提高服務(wù)水平的前提。作為物業(yè)行業(yè)的領(lǐng)袖企業(yè),擁有中國(guó)大型開(kāi)發(fā)企業(yè)背景的萬(wàn)科物業(yè),在物業(yè)服務(wù)費(fèi)提升不易、員工成本不斷提高的行業(yè)狀況下,目前也不得不考慮經(jīng)營(yíng)壓力,通過(guò)成立房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)來(lái)補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)。這種情況不是萬(wàn)科物業(yè)一家物業(yè)公司面臨的困境,而是中國(guó)所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)所面臨的困境。在春風(fēng)物業(yè),由于已管項(xiàng)目的實(shí)際情況(北湖和新城的低端項(xiàng)目、蘋(píng)果園和國(guó)金未實(shí)際盈利項(xiàng)目),我們的經(jīng)營(yíng)困境更加明顯,在這情況下,采用單一的壓縮成本或寄希望于業(yè)主的恩賜來(lái)提高一毛或兩毛的物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價(jià)對(duì)于企業(yè)來(lái)講是杯水車(chē)薪,生存得以短暫的延續(xù)而已,難以從根本上解決經(jīng)營(yíng)困境。從這一角度上講,積極開(kāi)展創(chuàng)收經(jīng)營(yíng)對(duì)我們企業(yè)非常重要。
三、管理
管理是保障。德魯克管理理論認(rèn)為,管理就是界定企業(yè)的使命,并激勵(lì)和組織人力資源去實(shí)現(xiàn)這個(gè)使命。作為物業(yè)管理企業(yè),要將管理與服務(wù)相融合,在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí),嚴(yán)格管理。將德魯克的管理理論運(yùn)用在春風(fēng)物業(yè)中就是需要我們能有一個(gè)愿景和規(guī)劃,同時(shí)通過(guò)各種手段和方法實(shí)現(xiàn)這一愿景。分開(kāi)來(lái)講,在企業(yè)的外部管理運(yùn)作當(dāng)中,促使員工把業(yè)主的要求放在首要位置,在工作中加強(qiáng)與業(yè)主的溝通,努力做到業(yè)主滿意,創(chuàng)造良好企業(yè)的口碑;在內(nèi)部管理中,制定各項(xiàng)任務(wù),根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整組織架構(gòu),不斷完善管理制度,并通過(guò)培訓(xùn)、考核等方式以促使春風(fēng)物業(yè)這個(gè)團(tuán)隊(duì)保質(zhì)保量、團(tuán)結(jié)一心地完成既定任務(wù)。
四、服務(wù)
服務(wù)是基礎(chǔ)。此行時(shí)間倉(cāng)促,未深入觀察、研究福來(lái)的實(shí)際服務(wù)情況,只考慮福來(lái)物業(yè)的外在服務(wù),本文在文字說(shuō)明的基礎(chǔ)上,用圖片展示的形式來(lái)介紹自己的所見(jiàn)所想。
1、物業(yè)團(tuán)隊(duì)管理嚴(yán)謹(jǐn)、訓(xùn)練有素、忠于職守。
秩序維護(hù)員站立如松,衣冠齊整,站立不動(dòng),有如軍人;他們行走規(guī)范,步履有力,見(jiàn)人敬禮、微笑、問(wèn)好;在崗員工,神態(tài)嚴(yán)謹(jǐn),不見(jiàn)嘻笑;指揮車(chē)輛,手勢(shì)準(zhǔn)確、有力,有如交警。在小區(qū)內(nèi),任何一條道路、小徑,不見(jiàn)一張紙屑、垃圾,中午時(shí)分,仍見(jiàn)在清掃、保潔??梢韵胍?jiàn),這樣的隊(duì)伍,一定具有較強(qiáng)的活力、戰(zhàn)斗力和競(jìng)爭(zhēng)力。由表及里,可以反映出福來(lái)持之以恒的決心。另外一點(diǎn),在爾?!つ仙接埃麄兊谋0?、保潔年齡基本上都在四十歲左右。也就是說(shuō),在不是特別高檔的小區(qū),配備年紀(jì)大一點(diǎn)的基層員工比較穩(wěn)定、比較節(jié)約成本。
2、生態(tài)化、人性化經(jīng)營(yíng)。
保護(hù)樹(shù)木,樹(shù)用線綁,而不是用釘;地下停車(chē)場(chǎng)內(nèi)開(kāi)孔為了保留一棵樹(shù)。生態(tài)化并不是一味地非要買(mǎi)多少棵名樹(shù),而是有了樹(shù),令人感到生態(tài)理念。這樣表面上看雖然是浪費(fèi)了一些精力和一些資金,但是給業(yè)主帶來(lái)的感受就是這樣非常生態(tài),小區(qū)整個(gè)檔次就提高很多,我認(rèn)為我們的蘋(píng)果園可以借鑒這個(gè)理念。
3、小區(qū)內(nèi)每十米都有桌椅、垃圾桶,令業(yè)主非常方便。
另外,值得我們關(guān)注的是,福來(lái)根據(jù)小區(qū)的具體檔次,配備不同的設(shè)備,但都保證小區(qū)功能的完善。
4、小區(qū)綠化非常細(xì)致、時(shí)尚、美觀。
盆花精巧地掛在樹(shù)上、草坪梳成一個(gè)方向、樹(shù)根旁邊用石子堆圍著、不同的水景用不同的花草裝飾、停車(chē)道用綠化隔開(kāi)、地下車(chē)庫(kù)入口設(shè)計(jì)非常美觀、大方。
5、公示、提示到位。
無(wú)論是對(duì)業(yè)主和住戶的溫馨提示、物業(yè)服務(wù)的公示、內(nèi)部檢查的標(biāo)示,福來(lái)物業(yè)都做得非常美觀、完善。
每個(gè)單元下面的公示欄里都把負(fù)責(zé)這棟樓的工程人員和房管等人員照片和聯(lián)系方式等基本信息公布出來(lái),我認(rèn)為這點(diǎn)做得很好,讓業(yè)主有事知道找誰(shuí),讓管理處知道事情沒(méi)處理或沒(méi)有處理好時(shí)該問(wèn)誰(shuí)的責(zé)。另外,公示牌很大,幾乎有二分之一的位置都是可以空出來(lái)的,可以利用這塊地方讓別的公司做廣告,這種文明、衛(wèi)生、美觀的廣告也不會(huì)令業(yè)主反感。這樣的話,別的墻角或者一些不該出現(xiàn)廣告的地方就干凈了,創(chuàng)收也做起來(lái)。
改變企業(yè)現(xiàn)狀,完善市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)都是非常重要,也都需要我們花費(fèi)大力氣去鉆研、去提高。在這里,若想把提高我們春風(fēng)物業(yè)實(shí)力這個(gè)概念表述清楚,市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù),這四個(gè)方面中的每一個(gè)方面都需要大篇幅去分析和把握。本文就這幾個(gè)方面談一些不成熟的想法,請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)和同事指正。