第1篇 房價上漲 購房者該怎么辦？
2017年1月，海州區(qū)法院受理房屋買賣合同糾紛案件61件，2月104件，3月130件。從這組數(shù)據(jù)中我們可以看出，隨著房地產(chǎn)市場日漸升溫，房地產(chǎn)糾紛案件數(shù)量也在急劇增加。僅4月25、26日兩天，海州區(qū)人民法院就受理了8起因賣主要求漲價而引發(fā)的訴前財產(chǎn)保全糾紛。8起案件案情基本相同：二手房協(xié)議簽訂后，賣主要求漲價，或?qū)幙蠚Ъs雙倍返還定金也不配合買主過戶。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷升溫，面對賣家違約，購房者該怎么辦？
案例一：
在港城上班的王先生，去年年底看中了市政府附近的一套房子。在中介提供的房屋買賣協(xié)議上，雙方都簽了字，并交了1萬元定金。春節(jié)過后，王先生就開始聯(lián)系賣家，商量付房款以及過戶事宜，這時賣家在電話里猶豫了，說小區(qū)業(yè)主qq群里都在講市政府旁邊的房子還要漲價，自己不賣了。
賣家不急，買家急。王先生付了購房定金，自然理直氣壯，他直接找到賣家，稱雙方白紙黑字簽了合同，自己還付了1萬的定金，賣家沒有權(quán)利說不賣就不賣！賣家的意見也很明確：定金可以全額退，他愿意雙倍支付違約金。憤怒之下，王先生訴至海州區(qū)法院。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買賣合同真實、合法且有效，賣家以不作為方式拒絕履行合同明顯屬于違約，現(xiàn)原告王先生選擇繼續(xù)履行合同，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行合同的違約責(zé)任。
案例二：
二胎放開后，港城李先生發(fā)現(xiàn)自己家變小了，急忙買房，在東區(qū)萬達(dá)廣場附近看中了一套120平米售價100萬元二手房，雙方簽訂了買賣合同，并付了40萬元首付款，余款待李先生從銀行辦理按揭貸款后支付，不料一個月后貸款批下來后，賣家電話通知李先生房子不打算賣了。李先生通過中介一核實，原來賣家簽訂了房屋買賣協(xié)議后，又在其他中介掛盤，加價出售，標(biāo)價120萬，很快售出了并迅速辦理了過戶。李先生起訴至海州區(qū)法院。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告“一房二賣”，違背誠實信用原則，已嚴(yán)重違反合同約定。法院判決解除合同，賣家賠償李先生實際損失22萬元，退還首付款40萬元，合計62萬元。
法官解析：
售房協(xié)議一般會約定“定金”，甚至是“違約金”，但由于賣家經(jīng)不起價格上漲誘惑而撕毀合約的情況仍然頻頻發(fā)生，此時，在房屋尚未轉(zhuǎn)售也沒有過戶時，買家可以在定金索賠、違約金索賠或者要求繼續(xù)履行合同（交房）之間擇一維權(quán)。
如果涉案房屋已被“一房二賣”，也就是已經(jīng)被轉(zhuǎn)售他人且已辦理過戶，那么依照《民法典》對善意第三人（最終買家）的交易保護，前手買家是無法起訴要求繼續(xù)履行合同的，并且“合同標(biāo)的”早已被轉(zhuǎn)手，新的買家已經(jīng)開始享受《民法典》保護了，前手買家只能在定金索賠、違約金索賠、賠償實際損失之間擇一維權(quán)。那么賠償實際損失怎么計算呢？根據(jù)《民法典》第五百八十四條的規(guī)定當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，應(yīng)賠償因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。案件中，房價上漲后房屋的現(xiàn)價值與合同約定的交易價格之間的差額，應(yīng)視為合同履行后，買房人享有的可得利益。
最后辦案法官提醒廣大市民：買賣房屋需謹(jǐn)慎。一旦簽訂合同，就必須遵守民事行為的帝王準(zhǔn)則：誠實信用。法院在審理案件時，只要合同是雙方真實意思表示，不違反法律規(guī)定，就會判決繼續(xù)履行合同或賠償包括漲價部分在內(nèi)的全部損失。趁火打劫要求漲價的賣主最終可能不但拿不到漲價款，還要承擔(dān)訴訟費、保全費、律師費等損失。同時失掉的，還有自己作為一個人的美德：誠信。
第2篇 購房合同發(fā)布購房者信息開發(fā)商須保密
鄭州市民張進勇買房時登記了自己的電話號碼，買房后這個號碼被多家中介、裝修公司“輪番轟炸”。隨著住建部和國家工商總局聯(lián)合發(fā)布的新版“商品房買賣合同”示范文本落地，這一情況可能會得到改善。
5月22日，住建部和國家工商總局聯(lián)合發(fā)布新版商品房買賣合同示范文本，首次明確提出“出賣人對買受人信息負(fù)有保密義務(wù)”。除了保密條款之外，新合同還明確：新房交付前購房者可驗房；車位、會所可以約定為業(yè)主所有；遭遇“一房多賣”、房屋質(zhì)量不合格，開發(fā)商除退款外，還要支付已付房款一倍或者購房者全部損失的賠償金……
昨天，記者從鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局獲悉，鄭州市近期將使用新版商品房購房合同。
新聞鄭州近期將啟用新版商品房買賣合同示范文本
張進勇入住鄭州市鄭東新區(qū)一知名小區(qū)已經(jīng)1年半了，但他的手機還會不斷接到騷擾電話?！坝蟹慨a(chǎn)中介問我賣不賣房的，有裝修公司的，還有賣家具、家電的?！睆堖M勇說，“這些騷擾電話，是我簽了買房合同后開始出現(xiàn)的。我在小區(qū)1000多人的群里提及此事，很多業(yè)主表示也有相似經(jīng)歷。”
5月22日，住建部和國家工商總局聯(lián)合發(fā)布新版商品房買賣合同示范文本，首次明確提出“出賣人對買受人信息負(fù)有保密義務(wù)”。這一新規(guī)，讓張進勇看到希望：“親戚朋友們以后買房，不會像我接到這么多騷擾電話了吧?！?/p>
“這個合同示范文本是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家工商總局在20xx年發(fā)布的《商品房買賣合同示范文本》(gf-20xx-0171)基礎(chǔ)上，經(jīng)廣泛調(diào)研，多方征求意見后修訂而成的。”鄭州市一位多次參加住建部召開的新版商品房買賣合同研討會的知情人說。
昨天，記者從鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局獲悉，鄭州市近期將使用新版購房合同。
亮點1 開發(fā)商對購房者信息負(fù)有保密義務(wù)
昨天大河報記者看到了新版“商品房買賣合同”示范文本，這個文本共有十章，僅正文就有26頁。新合同明確規(guī)定，購房者擁有驗房的權(quán)利。如果是商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題，購房者有權(quán)解除合同和要求開發(fā)商賠償損失。如果是除此之外的房屋質(zhì)量存在問題，示范文本第十一條規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)先修復(fù)然后交付。
新版商品房買賣合同示范文本有一個亮點：增加買受人信息保密條款，明確出賣人對買受人信息負(fù)有保密義務(wù)。“出賣人一般指開發(fā)商，買受人即是購房者。今后，購房者有了這把‘尚方寶劍’，再遭遇信息泄露，完全有理由去起訴開發(fā)商侵權(quán)。”鄭州市房管局信訪室有關(guān)負(fù)責(zé)人說。
不過，也有房企營銷人員不看好這項條款的效果。鄭州市農(nóng)業(yè)路一家在售樓盤置業(yè)顧問劉東說，從買房到入住，購房者的個人信息需要無條件地轉(zhuǎn)出多次，水、電、氣的初裝都需要開發(fā)商提供戶主個人信息，業(yè)主購買裝修材料時也可能留下聯(lián)系方式。“僅約束開發(fā)商，恐怕管不了購房者信息泄露的事兒?！?/p>
亮點
2
明確車位、會所可以約定為業(yè)主所有
在鄭州市一個普通地下車位逼近20萬元的時代，沒有一個購房者不關(guān)心小區(qū)車位的產(chǎn)權(quán)。然而，鄭州市目前絕大多數(shù)小區(qū)車位產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有。
新版商品房買賣合同示范文本有一個條款：“雙方對其他配套設(shè)施約定如下:1.規(guī)劃的車位車庫；2.會所。”“從《物權(quán)法》第74條來看，對于車庫和車位是可以約定的。這個條款意味著，購房者可以在買房時和開發(fā)商約定，車位、會所的產(chǎn)權(quán)直接歸業(yè)主所有。”河南省房地產(chǎn)業(yè)商會常務(wù)副會長兼秘書長趙進京說。
除了車位外，針對法律法規(guī)規(guī)定不詳、買受人又很關(guān)心的小區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)完成情況，小區(qū)內(nèi)車庫、會所等配套設(shè)施的所有權(quán)歸屬，室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲標(biāo)準(zhǔn)等問題，合同示范文本引導(dǎo)買賣雙方進行約定，明晰權(quán)利義務(wù)關(guān)系。新版商品房買賣合同示范文本引入懲罰性賠償金內(nèi)容，對存在“一房多賣”、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格給買受人造成損失等嚴(yán)重違約情形的，出賣人除退還買受人已付房款和利息外，還要支付已付房款一倍或者買受人全部損失的賠償金。
分析
新版合同分兩個版本或為預(yù)售制改革做鋪墊
“新版合同與老版合同的區(qū)別是分為了兩個版本，分別針對商品房預(yù)售和商品房的現(xiàn)房買賣?！鄙鲜鰠⒓幼〗ú啃掳嫔唐贩抠I賣合同研討會的知情人告訴大河報記者。此舉被不少業(yè)內(nèi)人士解讀為是為預(yù)售制改革做鋪墊。
1994年，備受爭議的商品房預(yù)售制度開始試行。所謂商品房預(yù)售制度，俗稱“期房”（或者樓花），是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給消費者，并由購房者支付定金或者房款。雖然主流觀點認(rèn)為，預(yù)售制最初的宗旨是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足的問題，以加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)，但是現(xiàn)在越來越多的業(yè)界人士認(rèn)為，預(yù)售制導(dǎo)致開發(fā)商的高負(fù)債激進戰(zhàn)略，推高了地價和房價。
鄭州市一家知名房企營銷總監(jiān)靳波然認(rèn)為，新的合同文本與預(yù)售制度改革關(guān)系密切。
“新版合同在‘商品房基本狀況’中，增加‘預(yù)售依據(jù)’一欄，注明該商品房由哪個單位批準(zhǔn)預(yù)售，以及預(yù)售許可證號等?！苯ㄈ徽f，此外，還新增房屋“抵押情況”、“房屋權(quán)利情況”?！斑@些措施，可以完善現(xiàn)在的預(yù)售制度，防止開發(fā)商把已經(jīng)賣給購房者的房子違規(guī)抵押給銀行或者擔(dān)保公司套現(xiàn)?！?/p>
第3篇 新版購房合同范本發(fā)布購房者信息開發(fā)商須保密
鄭州市民張進勇買房時登記了自己的電話號碼，買房后這個號碼被多家中介、裝修公司“輪番轟炸”。隨著住建部和國家工商總局聯(lián)合發(fā)布的新版“商品房買賣合同”示范文本落地，這一情況可能會得到改善。
5月22日，住建部和國家工商總局聯(lián)合發(fā)布新版商品房買賣合同示范文本，首次明確提出“出賣人對買受人信息負(fù)有保密義務(wù)”。除了保密條款之外，新合同還明確：新房交付前購房者可驗房；車位、會所可以約定為業(yè)主所有；遭遇“一房多賣”、房屋質(zhì)量不合格，開發(fā)商除退款外，還要支付已付房款一倍或者購房者全部損失的賠償金……
昨天，記者從鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局獲悉，鄭州市近期將使用新版商品房購房合同。
新聞鄭州近期將啟用新版商品房買賣合同示范文本
張進勇入住鄭州市鄭東新區(qū)一知名小區(qū)已經(jīng)1年半了，但他的手機還會不斷接到騷擾電話?！坝蟹慨a(chǎn)中介問我賣不賣房的，有裝修公司的，還有賣家具、家電的?！睆堖M勇說，“這些騷擾電話，是我簽了買房合同后開始出現(xiàn)的。我在小區(qū)1000多人的群里提及此事，很多業(yè)主表示也有相似經(jīng)歷?！?/p>
5月22日，住建部和國家工商總局聯(lián)合發(fā)布新版商品房買賣合同示范文本，首次明確提出“出賣人對買受人信息負(fù)有保密義務(wù)”。這一新規(guī)，讓張進勇看到希望：“親戚朋友們以后買房，不會像我接到這么多騷擾電話了吧?！?/p>
“這個合同示范文本是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家工商總局在2000年發(fā)布的《商品房買賣合同示范文本》(gf-2000-0171)基礎(chǔ)上，經(jīng)廣泛調(diào)研，多方征求意見后修訂而成的?！编嵵菔幸晃欢啻螀⒓幼〗ú空匍_的新版商品房買賣合同研討會的知情人說。
昨天，記者從鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局獲悉，鄭州市近期將使用新版購房合同。
亮點1 開發(fā)商對購房者信息負(fù)有保密義務(wù)
昨天大河報記者看到了新版“商品房買賣合同”示范文本，這個文本共有十章，僅正文就有26頁。新合同明確規(guī)定，購房者擁有驗房的權(quán)利。如果是商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題，購房者有權(quán)解除合同和要求開發(fā)商賠償損失。如果是除此之外的房屋質(zhì)量存在問題，示范文本第十一條規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)先修復(fù)然后交付。
新版商品房買賣合同示范文本有一個亮點：增加買受人信息保密條款，明確出賣人對買受人信息負(fù)有保密義務(wù)?！俺鲑u人一般指開發(fā)商，買受人即是購房者。今后，購房者有了這把‘尚方寶劍’，再遭遇信息泄露，完全有理由去起訴開發(fā)商侵權(quán)?！编嵵菔蟹抗芫中旁L室有關(guān)負(fù)責(zé)人說。
不過，也有房企營銷人員不看好這項條款的效果。鄭州市農(nóng)業(yè)路一家在售樓盤置業(yè)顧問劉東說，從買房到入住，購房者的個人信息需要無條件地轉(zhuǎn)出多次，水、電、氣的初裝都需要開發(fā)商提供戶主個人信息，業(yè)主購買裝修材料時也可能留下聯(lián)系方式?！皟H約束開發(fā)商，恐怕管不了購房者信息泄露的事兒?！?/p>
亮點
2
明確車位、會所可以約定為業(yè)主所有
在鄭州市一個普通地下車位逼近20萬元的時代，沒有一個購房者不關(guān)心小區(qū)車位的產(chǎn)權(quán)。然而，鄭州市目前絕大多數(shù)小區(qū)車位產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有。
新版商品房買賣合同示范文本有一個條款：“雙方對其他配套設(shè)施約定如下:1.規(guī)劃的車位車庫；2.會所?！薄皬摹段餀?quán)法》第74條來看，對于車庫和車位是可以約定的。這個條款意味著，購房者可以在買房時和開發(fā)商約定，車位、會所的產(chǎn)權(quán)直接歸業(yè)主所有?！焙幽鲜》康禺a(chǎn)業(yè)商會常務(wù)副會長兼秘書長趙進京說。
除了車位外，針對法律法規(guī)規(guī)定不詳、買受人又很關(guān)心的小區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)完成情況，小區(qū)內(nèi)車庫、會所等配套設(shè)施的所有權(quán)歸屬，室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲標(biāo)準(zhǔn)等問題，合同示范文本引導(dǎo)買賣雙方進行約定，明晰權(quán)利義務(wù)關(guān)系。新版商品房買賣合同示范文本引入懲罰性賠償金內(nèi)容，對存在“一房多賣”、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格給買受人造成損失等嚴(yán)重違約情形的，出賣人除退還買受人已付房款和利息外，還要支付已付房款一倍或者買受人全部損失的賠償金。
分析
新版合同分兩個版本或為預(yù)售制改革做鋪墊
“新版合同與老版合同的區(qū)別是分為了兩個版本，分別針對商品房預(yù)售和商品房的現(xiàn)房買賣?！鄙鲜鰠⒓幼〗ú啃掳嫔唐贩抠I賣合同研討會的知情人告訴大河報記者。此舉被不少業(yè)內(nèi)人士解讀為是為預(yù)售制改革做鋪墊。
1994年，備受爭議的商品房預(yù)售制度開始試行。所謂商品房預(yù)售制度，俗稱“期房”（或者樓花），是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給消費者，并由購房者支付定金或者房款。雖然主流觀點認(rèn)為，預(yù)售制最初的宗旨是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足的問題，以加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)，但是現(xiàn)在越來越多的業(yè)界人士認(rèn)為，預(yù)售制導(dǎo)致開發(fā)商的高負(fù)債激進戰(zhàn)略，推高了地價和房價。
鄭州市一家知名房企營銷總監(jiān)靳波然認(rèn)為，新的合同文本與預(yù)售制度改革關(guān)系密切。
“新版合同在‘商品房基本狀況’中，增加‘預(yù)售依據(jù)’一欄，注明該商品房由哪個單位批準(zhǔn)預(yù)售，以及預(yù)售許可證號等。”靳波然說，此外，還新增房屋“抵押情況”、“房屋權(quán)利情況”。“這些措施，可以完善現(xiàn)在的預(yù)售制度，防止開發(fā)商把已經(jīng)賣給購房者的房子違規(guī)抵押給銀行或者擔(dān)保公司套現(xiàn)?！?/p>
