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房改房買(mǎi)賣(mài)合同(11份范本)

發(fā)布時(shí)間:2023-04-09 19:51:13 查看人數(shù):52

房改房買(mǎi)賣(mài)合同

第1篇 論房改房、集資房、安居房、村證房買(mǎi)賣(mài)合同效力

目前,我國(guó)存在著多種性質(zhì)的房屋,主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建造的可在市場(chǎng)上自由流通的房屋。非商品房主要包括:公房改制出售給個(gè)人的房改房,按照地方人民政府政策指導(dǎo)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房,這主要是指單位集資房和安居房,城鎮(zhèn)私有房屋以及在農(nóng)村集體土地上建造的村證房等。最高人民法院于2003年出臺(tái)了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》,為審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛提供了法律上的依據(jù)。而在現(xiàn)實(shí)生活中,更為常見(jiàn)的則是非商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。非商品房因其地理位置優(yōu)越,價(jià)格相對(duì)便宜,吸引了眾多二手房買(mǎi)主。但因?yàn)槲覈?guó)對(duì)非商品房的買(mǎi)賣(mài)設(shè)置了許多限制,又沒(méi)有很明確的對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)的司法解釋?zhuān)率乖谫I(mǎi)賣(mài)發(fā)生后容易產(chǎn)生糾紛。大多數(shù)的情況是一方在買(mǎi)賣(mài)后反悔,要求認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。那么,這幾種房屋的買(mǎi)賣(mài)合同是否有效呢?

一。房改房買(mǎi)賣(mài)合同效力。

1.1994年,國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,將國(guó)有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式,一種是以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)完全歸個(gè)人;一種是以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)也歸個(gè)人;一種是低于成本價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)由個(gè)人和單位共有。

2.1999年,為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和存量房的流通,建設(shè)部出臺(tái)了《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》,對(duì)房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如:已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買(mǎi)賣(mài);個(gè)人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房(指標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房),還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn);如果有共有權(quán)人時(shí)應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意;在出賣(mài)時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交國(guó)有土地使用權(quán)出讓金或土地收益,以及交納其他稅費(fèi)等?!逗颖笔」凶》渴酆笫状谓灰坠芾頃盒修k法》也規(guī)定了類(lèi)似內(nèi)容。對(duì)于賣(mài)房款,辦法規(guī)定,以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房,其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后歸住房所有權(quán)人所有。 以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房可以先按照成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款,全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進(jìn)行交易,交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進(jìn)行交易,按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后,交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷(xiāo)的,其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌?jí)財(cái)政,專(zhuān)項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼。

3.實(shí)踐當(dāng)中,原房主享受福利分房政策以

三、四千元的價(jià)格從單位購(gòu)買(mǎi)房改房,后以

三、四萬(wàn)元的市場(chǎng)價(jià)格賣(mài)出,但兩三年以后房?jī)r(jià)漲至十幾萬(wàn)時(shí),連腸子都悔青了,拒不履行向新房主辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的義務(wù)。原房主往往起訴至人民法院,以種種理由要求認(rèn)定原房改房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。其主要理由可能是:原房主在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)房產(chǎn)證尚在辦理之中,還沒(méi)有取得房主證,無(wú)權(quán)賣(mài)房;簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名,夫妻一方無(wú)權(quán)獨(dú)自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn);房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋,單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),在出賣(mài)時(shí)未征得單位同意應(yīng)屬無(wú)效;《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理?xiàng)l例〉〉規(guī)定,城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)時(shí)均需到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理變更登記手續(xù),當(dāng)初買(mǎi)賣(mài)時(shí)違法沒(méi)有進(jìn)行登記導(dǎo)致合同無(wú)效等等。那么,原房主的說(shuō)法是不是能站得住腳呢?是否能導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效呢? 5.簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名的合同是否無(wú)效呢?趙律師認(rèn)為,如果房產(chǎn)證上明確寫(xiě)明了夫妻兩個(gè)人的名字,則一方單獨(dú)對(duì)外所簽訂的合同是效力待定的合同,除非有另一方的授權(quán)委托書(shū)。因?yàn)橘I(mǎi)方此時(shí)應(yīng)當(dāng)知道此房系夫妻共有財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)征得另一方的同意,此時(shí)買(mǎi)方不構(gòu)成善意取得,沒(méi)有兩人的簽名也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。如果有了授權(quán)委托書(shū),買(mǎi)方則有理由相信是夫妻共同的決定,賣(mài)方構(gòu)成表見(jiàn)代理,買(mǎi)方構(gòu)成善意取得,合同是有效的。如果另一方事后對(duì)配偶的行為進(jìn)行了追認(rèn),也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果另一方在事后不予認(rèn)可,則買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個(gè)人的名字時(shí),此時(shí)夫妻一方對(duì)外所簽買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同,除非另一方能證明自己的配偶和買(mǎi)方有惡意串通損害自己的行為。因?yàn)椋I(mǎi)房人為善意第三人,符合善意取得的條件時(shí),法律為了維護(hù)市場(chǎng)交易秩序,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。趙律師認(rèn)為,在買(mǎi)賣(mài)任何性質(zhì)房屋時(shí),為了將來(lái)沒(méi)有任何后顧之憂(yōu),買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)讓賣(mài)方夫妻兩人共同簽名,以防將來(lái)產(chǎn)生爭(zhēng)端。本人就曾代理過(guò)相關(guān)訴訟,一個(gè)案子打了兩年,打完一審打二審,打完二審再發(fā)還重審,后來(lái)總算達(dá)成了調(diào)解。

6.房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋,單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),在出賣(mài)時(shí)未征得單位同意是否有效呢?在房改時(shí)是以市場(chǎng)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房不存在此問(wèn)題,買(mǎi)房者取得房產(chǎn)證后公房即變成私房,此時(shí)可以自由買(mǎi)賣(mài),不必征得單位同意。但當(dāng)房改是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)時(shí),單位和個(gè)人對(duì)于房屋是共有關(guān)系,原房主對(duì)于房屋只享有部分產(chǎn)權(quán),房產(chǎn)證上也肯定標(biāo)明了共有權(quán)人。此時(shí),買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)知道此房的權(quán)利人并非只有原房主,應(yīng)當(dāng)知道還有單位的產(chǎn)權(quán)。買(mǎi)房人不構(gòu)成善意取得,買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力待定。如果事后單位予以了認(rèn)可,則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果單位在知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害之日起一年內(nèi)申請(qǐng)撤銷(xiāo)合同的,應(yīng)當(dāng)予以撤銷(xiāo)。但原房主無(wú)申請(qǐng)撤銷(xiāo)的權(quán)利。

7.法律規(guī)定,對(duì)城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)時(shí),均需到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理變更登記手續(xù),當(dāng)初買(mǎi)賣(mài)時(shí)沒(méi)有進(jìn)行登記是否導(dǎo)致合同必然無(wú)效呢?趙律師認(rèn)為,《城市房地產(chǎn)管理法》和相關(guān)法規(guī)定中要求買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記的規(guī)定是行政管理法規(guī),而不是合同有效性的規(guī)定。合同的訂立有效性和進(jìn)行房產(chǎn)變更登記是兩種法律關(guān)系,合同有沒(méi)有效力在訂立時(shí)已經(jīng)確定,至于進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記則是屬于合同履行的內(nèi)容,與合同的效力無(wú)關(guān)。我國(guó)〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規(guī)定:“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的,當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?!弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》

56條規(guī)定:“買(mǎi)賣(mài)雙方自愿,并立有契約、買(mǎi)方已交付了房款,并實(shí)際使用和管理了房屋,又沒(méi)有其他違法行為,只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的,應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效,但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)?!薄础次餀?quán)法〉〉第十五條規(guī)定:“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力?!?/p>

8.總之,趙律師認(rèn)為,買(mǎi)賣(mài)房改房合同如果沒(méi)有極其特殊的情況,一般情況下是有效的。法律會(huì)支持已經(jīng)成立并生效的合同,保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益,維護(hù)合同的穩(wěn)定性,保護(hù)“誠(chéng)實(shí)信用”這一民法的帝王規(guī)則。和商品房買(mǎi)賣(mài)合同相比,最大的不同點(diǎn)就是在交易時(shí),必須支付土地使用權(quán)出讓金,在其他方面沒(méi)有很大的區(qū)別。

二.集資房、安居房買(mǎi)賣(mài)合同效力。

1.我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位取得的國(guó)有劃撥地上興建的住房。由單位進(jìn)行了補(bǔ)貼,個(gè)人也出資購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有。安居工程房是由政府批準(zhǔn)并提供劃撥地興建、由符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房條件的個(gè)人出資購(gòu)買(mǎi)的保本微利房。

2.按照建設(shè)部1999年出臺(tái)的《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和2004年出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國(guó)務(wù)院2007年8月7日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》的規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房,購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿(mǎn)5年,不得直接上市交易,購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿(mǎn)5年,購(gòu)房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房,但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優(yōu)先回購(gòu);購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后,也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。同時(shí)還對(duì)單位集資房規(guī)定,在優(yōu)先滿(mǎn)足本單位住房困難職工購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)上房源仍有多余的,由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭出售,或以成本價(jià)收購(gòu)后用作廉租住房。各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房;任何單位不得新征用或新購(gòu)買(mǎi)土地搞集資合作建房;單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象出售。

3.但在實(shí)踐中,也出現(xiàn)了買(mǎi)賣(mài)此兩種經(jīng)濟(jì)適用房的情況。經(jīng)濟(jì)適用房在有的是買(mǎi)賣(mài)房號(hào),有的是在居住后五年內(nèi)出賣(mài),有的是在居住五年后出賣(mài)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)漲價(jià)的情況下,有的賣(mài)方反悔,起訴至人民法院請(qǐng)求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。理由大致有:將單位集資房賣(mài)給了非本單位人員,其沒(méi)有本單位職工購(gòu)房資格;在房產(chǎn)證未辦理下來(lái)之前就賣(mài)了樓號(hào),買(mǎi)賣(mài)房屋必須要有房產(chǎn)證,無(wú)證買(mǎi)賣(mài)無(wú)效;原房主未居住滿(mǎn)五年就將經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)掉,違反國(guó)家政策;原房主將經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)給了不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)方,違反國(guó)家政策無(wú)效等等情況。那么,他們的這些觀點(diǎn)是否能成立?是否能導(dǎo)致合同的無(wú)效呢?

3.趙律師認(rèn)為,在國(guó)務(wù)院2007年8月7日出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》以前,經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同依據(jù)《合同法》的規(guī)定是有效的,也是可以得到履行的,房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)辦理過(guò)戶(hù)登記。合同是雙方真實(shí)意思的表示;買(mǎi)房人構(gòu)成善意第三人;將房屋賣(mài)給外單位職工,原房主居住未滿(mǎn)五年或賣(mài)給不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的條件的買(mǎi)方,雖然不符合相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的政策,但這些政策只是部門(mén)規(guī)章,不是法律或行政法規(guī),不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù),且房屋管理部門(mén)也會(huì)予以辦理過(guò)戶(hù)登記。

4.趙律師認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)適用房和商品房有很大的區(qū)別,政策性極強(qiáng),相關(guān)的政策規(guī)定越來(lái)越嚴(yán)格。經(jīng)濟(jì)適用房的原房主只有有限的產(chǎn)權(quán),經(jīng)濟(jì)適用房不能自由在市場(chǎng)上流通。通過(guò)炒作經(jīng)濟(jì)適用房而獲利與政府投資興建經(jīng)濟(jì)適用房的目的背道而馳。為此,石家莊市已經(jīng)在2007年6月份叫停了集資房和經(jīng)濟(jì)適用安居工程房的過(guò)戶(hù)登記。《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》是國(guó)務(wù)院發(fā)布的意見(jiàn),雖然不是行政法規(guī),不是認(rèn)定合同有效性的依據(jù),但具有強(qiáng)制性,房屋行政管理部門(mén)必須遵照?qǐng)?zhí)行。買(mǎi)賣(mài)雙方如果違反了相關(guān)規(guī)定,則不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。因此,今后,雖然經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)賣(mài)合同是有效的,但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過(guò)戶(hù),房屋管理部門(mén)將不會(huì)單純依據(jù)雙方的合同,在交納相關(guān)出讓金后為新房主辦理過(guò)戶(hù)登記。新房主將無(wú)法取得房產(chǎn)證,不受法律的保護(hù)。因此,趙律師認(rèn)為,買(mǎi)賣(mài)合同雖然有效,但無(wú)法得到履行,經(jīng)濟(jì)適用房不能在市場(chǎng)上自由流通。如果想買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房,只能通過(guò)正當(dāng)渠道,通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi),而不要和原房主自由協(xié)商購(gòu)買(mǎi)。

三.村證房(小產(chǎn)權(quán)房)買(mǎi)賣(mài)合同效力。

1.在農(nóng)村集體土地上,只為本集體內(nèi)部成員興建的房屋為村證房,或稱(chēng)小產(chǎn)權(quán)房。由于是在集體土體上的房屋,而未經(jīng)過(guò)征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地,因此,無(wú)法取得市證,或稱(chēng)大產(chǎn)權(quán)。

2.在本集體內(nèi)部成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效的。

3.非本集體內(nèi)部的成員或城市居民,沒(méi)有在本集體購(gòu)房的資格,雙方所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。即使有的集體出臺(tái)相關(guān)政策,允許外集體或城市居民購(gòu)買(mǎi),但村規(guī)民約無(wú)法對(duì)抗法律和行政法規(guī)。首先,這類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)必然涉及到宅基地和集體土地的買(mǎi)賣(mài),而宅基地買(mǎi)賣(mài)、集體土地的買(mǎi)賣(mài)是我國(guó)法律、法規(guī)所禁止的。其次,宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系,不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)中買(mǎi)房人名義上是買(mǎi)房,實(shí)際上是買(mǎi)地,在房地一體的格局下,處分房屋同時(shí)也處分了宅基地,損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益,是法律法規(guī)明確禁止的。第三,目前,農(nóng)村這類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)變更登記,故買(mǎi)賣(mài)雖完成,但買(mǎi)受人始終無(wú)法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。第四,認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效不利于保護(hù)出賣(mài)人的利益,在許多案件中,出賣(mài)人相對(duì)處于弱者的地位,其要求返還私有房屋的要求關(guān)系到其生存權(quán)益。因此,所簽訂的合同均為無(wú)效。趙律師提醒那些圖便宜的買(mǎi)房者,村證房萬(wàn)萬(wàn)買(mǎi)不得,買(mǎi)房人不會(huì)取得房管部門(mén)的房產(chǎn)證,得不到法律保護(hù),隨時(shí)都會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效,在房屋拆遷時(shí)也不會(huì)得到充分的補(bǔ)償。

第2篇 已購(gòu)房改房買(mǎi)賣(mài)合同

2023已購(gòu)房改房買(mǎi)賣(mài)立合同人:

賣(mài)方:姓名___________身份證號(hào)碼_________

買(mǎi)方:姓名____________

身份證號(hào)碼_____________

甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致,就房改房買(mǎi)賣(mài)達(dá)成如下協(xié)議:

一、本合同中“房改房”是指________________________。

二、甲方自愿將位于_____________________________第_____棟________單元_______樓_______號(hào)的已購(gòu)房改房出售給乙方。該房屋系_______結(jié)構(gòu),建筑面積_____________平方米,房屋所有權(quán)證號(hào)碼為_(kāi)__________________。乙方已對(duì)甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意購(gòu)買(mǎi)該房改房。

三、甲、乙雙方議定上述房改房的成交價(jià)為人民幣_(tái)________________,單價(jià)為每平方米_________元。

四、雙方商定的付款及交房方法、期限:________________________________________________________________________________。

五、甲方保證該房改房符合《岳陽(yáng)市房改房上市交易管理辦法》規(guī)定的上市交易條件,無(wú)不允許上市交易的情形。本合同簽訂前有關(guān)該房屋的產(chǎn)權(quán)或債權(quán)債務(wù)糾紛,概由甲方負(fù)責(zé)處理,承擔(dān)責(zé)任,因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失,甲方負(fù)責(zé)賠償。

六、房屋移交乙方時(shí),其房屋占用的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

七、乙方所購(gòu)買(mǎi)的房改房?jī)H作居住使用,乙方未經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)和用途。

八、甲方繳付的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余部分不予退還,隨同房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)移給乙方。

九、本合同生效以后,甲、乙雙方應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi),向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)。

十、甲、乙雙方應(yīng)遵守國(guó)家房地產(chǎn)政策、法規(guī),并按規(guī)定繳納辦理上述房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)及權(quán)屬登記手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)。

十一、其他約定:

十二、乙方逾期付款的違約責(zé)任_________________

__________________________________________________________。

十三、甲方逾期交付房改房的違約責(zé)任______

__________________________________________________________。

第3篇 關(guān)于房改房買(mǎi)賣(mài)合同

2023關(guān)于房改房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)方(甲方):_________________姓名_____________身份證號(hào)碼_____________

買(mǎi)方(乙方):_________________姓名(或名稱(chēng))________________

身份證號(hào)碼(或法人代碼證號(hào)碼、營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼)_________________

甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致,就房改房買(mǎi)賣(mài)達(dá)成如下協(xié)議:_________________

一、本合同中“房改房”是指__________________(已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、按房改政策由個(gè)人集資建設(shè)的住房)。

二、甲方自愿將位于_________________第___________棟_____________單元________________樓________________號(hào)的已購(gòu)房改房出售給乙方。該房屋系________________結(jié)構(gòu),建筑面積_________________平方米,房屋所有權(quán)證號(hào)碼為_(kāi)________________。乙方已對(duì)甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意購(gòu)買(mǎi)該房改房。

三、甲、乙雙方議定上述房改房的成交價(jià)為人民幣(大寫(xiě))_____________(¥_____________元),單價(jià)為每平方米_____________元。

四、雙方商定的付款及交房方法、期限:________________。

五、甲方保證該房改房符合《岳陽(yáng)市房改房上市交易管理辦法》規(guī)定的上市交易條件,無(wú)不允許上市交易的情形。本合同簽訂前有關(guān)該房屋的產(chǎn)權(quán)或債權(quán)債務(wù)糾紛,概由甲方負(fù)責(zé)處理,承擔(dān)責(zé)任,因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失,甲方負(fù)責(zé)賠償。

六、房屋移交乙方時(shí),其房屋占用的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

七、乙方所購(gòu)買(mǎi)的房改房?jī)H作居住使用,乙方未經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)和用途。

八、甲方繳付的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余部分不予退還,隨同房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)移給乙方。

九、本合同生效以后,甲、乙雙方應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi),向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)。

十、甲、乙雙方應(yīng)遵守國(guó)家房地產(chǎn)政策、法規(guī),并按規(guī)定繳納辦理上述房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)及權(quán)屬登記手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)。

十一、其他約定:_________________

1、

2、

3、

4、

十二、乙方逾期付款的違約責(zé)任(自行約定)_____________

______________。

十三、甲方逾期交付房改房的違約責(zé)任(自行約定)_______________

______________。

第4篇 房改房房屋買(mǎi)賣(mài)合同

2023房改房房屋買(mǎi)賣(mài)立合同人:

賣(mài)方:姓名___________身份證號(hào)碼_________

買(mǎi)方:姓名____________

身份證號(hào)碼_____________

甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致,就房改房買(mǎi)賣(mài)達(dá)成如下協(xié)議:

一、本合同中“房改房”是指________________________。

二、甲方自愿將位于_____________________________第_____棟________單元_______樓_______號(hào)的已購(gòu)房改房出售給乙方。該房屋系_______結(jié)構(gòu),建筑面積_____________平方米,房屋所有權(quán)證號(hào)碼為_(kāi)__________________。乙方已對(duì)甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意購(gòu)買(mǎi)該房改房。

三、甲、乙雙方議定上述房改房的成交價(jià)為人民幣_(tái)________________,單價(jià)為每平方米_________元。

四、雙方商定的付款及交房方法、期限:_____________________________________。

五、甲方保證該房改房符合《岳陽(yáng)市房改房上市交易管理辦法》規(guī)定的上市交易條件,無(wú)不允許上市交易的情形。本合同簽訂前有關(guān)該房屋的產(chǎn)權(quán)或債權(quán)債務(wù)糾紛,概由甲方負(fù)責(zé)處理,承擔(dān)責(zé)任,因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失,甲方負(fù)責(zé)賠償。

六、房屋移交乙方時(shí),其房屋占用的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

七、乙方所購(gòu)買(mǎi)的房改房?jī)H作居住使用,乙方未經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)和用途。

八、甲方繳付的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余部分不予退還,隨同房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)移給乙方。

九、本合同生效以后,甲、乙雙方應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi),向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)。

十、甲、乙雙方應(yīng)遵守國(guó)家房地產(chǎn)政策、法規(guī),并按規(guī)定繳納辦理上述房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)及權(quán)屬登記手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)。

十一、其他約定:

1、

2、

3、

4、

十二、乙方逾期付款的違約責(zé)任_________________

十三、甲方逾期交付房改房的違約責(zé)任______

十四、其他違約責(zé)任:依照法律規(guī)定和本合同約定承擔(dān)。

賣(mài)方:買(mǎi)方:

第5篇 房改房屋買(mǎi)賣(mài)合同

出賣(mài)方:_____________

(本人)(法定代表人)姓名:_____________

國(guó)籍:_____________(身份證)(護(hù)照)(營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼):_____________地址:_____________郵政編碼:_____________聯(lián)系電話(huà):_____________

委托代理人:_____________

國(guó)籍:_____________電話(huà):_____________地址:_____________郵政編碼:_____________

買(mǎi)受方:_____________

(本人)(法定代表人)姓名:_____________

國(guó)籍:_____________(身份證)(護(hù)照)(營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼):_____________地址:_____________郵政編碼:_____________聯(lián)系電話(huà):_____________

委托代理人:_____________

國(guó)籍:_____________電話(huà):_____________地址:_____________郵政編碼:_____________

第一條房屋的基本情況。

出賣(mài)方房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)該房屋)坐落于___________;位于第___________層,共___________(套)(間),房屋結(jié)構(gòu)為_(kāi)__________,建筑面積___________平方米(其中實(shí)際建筑面積___________平方米,公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e___________平方米),房屋用途為_(kāi)__________;該房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一,該房屋內(nèi)部附著設(shè)施見(jiàn)附件二;(房屋所有權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)證號(hào))(房地產(chǎn)權(quán)證號(hào))為_(kāi)__________。

第二條房屋面積的特殊約定。

本合同第一條所約定的面積為(出賣(mài)方暫測(cè))(原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明)(房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定)面積。如暫測(cè)面積或原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的面積(以下簡(jiǎn)稱(chēng)暫測(cè)面積)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積有差異的,以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定面積(以下簡(jiǎn)稱(chēng)實(shí)際面積)為準(zhǔn)。

該房屋交付時(shí),房屋實(shí)際面積與暫測(cè)面積的差別不超過(guò)暫測(cè)面積的±___________%(不包括±___________%)時(shí),房?jī)r(jià)款保持不變。

實(shí)際面積與暫測(cè)面積差別超過(guò)暫測(cè)面積的±___________%(包括±___________%)時(shí),甲乙雙方同意按下述第___________種方式處理:_________________

1、買(mǎi)受方有權(quán)提出退房,出賣(mài)方須在買(mǎi)受方提出退房要求之日起___________天內(nèi)將買(mǎi)受方已付款退還給買(mǎi)受方,并按___________利率付給利息。

2、每平方米價(jià)格保持不變,房?jī)r(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整。

第三條土地使用權(quán)性質(zhì)。

該房屋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得方式為_(kāi)__________;土地使用權(quán)年限自______年_____月_____日至______年_____月_____日止。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)為_(kāi)__________;該房屋買(mǎi)賣(mài)后,按照有關(guān)規(guī)定,買(mǎi)受方(必須)(無(wú)須)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

第四條價(jià)格。

按(總建筑面積)(實(shí)際建筑面積)計(jì)算,該房屋售價(jià)為(幣)每平方米___________元,總金額為(幣)______億______千______百______拾______萬(wàn)______千______百______拾______元整。

第五條付款方式。

買(mǎi)受方應(yīng)于本合同生效之日向出賣(mài)方支付定金(幣)______億______千______百______拾______萬(wàn)______千______百______拾______元整,并應(yīng)于本合同生效之日起___________日內(nèi)將該房屋全部?jī)r(jià)款付給出賣(mài)方。具體付款方式可由雙方另行約定。

第六條交付期限。

出賣(mài)方應(yīng)于本合同生效之日起三十日內(nèi),將該房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)交給買(mǎi)受方,并應(yīng)收到該房屋全部?jī)r(jià)款之日起___________日內(nèi),將該房屋付給買(mǎi)受方。

第七條買(mǎi)受方逾期付款的違約責(zé)任。

買(mǎi)受方如未按本合同第四條規(guī)定的時(shí)間付款,出賣(mài)方對(duì)買(mǎi)受方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止,月利息按___________計(jì)算。逾期超過(guò)__________天后,即視為買(mǎi)受方不履行本合同。屆時(shí),出賣(mài)方有權(quán)按下述第__________種約定,追究買(mǎi)受方的違約責(zé)任。

1、終止合同,買(mǎi)受方按累計(jì)應(yīng)付款的___________%向出賣(mài)方支付違約金。出賣(mài)方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)買(mǎi)受方支付的違約金時(shí),實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由買(mǎi)受方據(jù)實(shí)賠償

2、買(mǎi)受方按累計(jì)應(yīng)付款的___________%向出賣(mài)方支付違約金,合同繼續(xù)履行。

第八條出賣(mài)方逾期交付房屋的違約責(zé)任。

除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外,出賣(mài)方如未按本合同第五條規(guī)定的期限將該房屋交給買(mǎi)受方使用,買(mǎi)受方有權(quán)按已交付的房?jī)r(jià)款向出賣(mài)方追究違約利息。按本合同第十一條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止,月利息在___________個(gè)月內(nèi)按___________利率計(jì)算;自第___________個(gè)月起,月利息則按___________利率計(jì)算。逾期超過(guò)___________個(gè)月,則視為出賣(mài)方不履行本合同,買(mǎi)受方有權(quán)按下列第___________種約定,追究出賣(mài)方的違約責(zé)任。

1、終止合同,出賣(mài)方按買(mǎi)受方累計(jì)已付款的___________%向買(mǎi)受方支付違約金。乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)出賣(mài)方支付的違約金時(shí),實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實(shí)賠償。

2、出賣(mài)方按買(mǎi)受方累計(jì)已付款的___________%向買(mǎi)受方支付違約金,合同繼續(xù)履行。

第九條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。

在買(mǎi)受方實(shí)際接收該房屋之日起,出賣(mài)方協(xié)助買(mǎi)受方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。如因出賣(mài)方的過(guò)失造成買(mǎi)受方不能在雙方實(shí)際交接之日起___________天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū),買(mǎi)受方有權(quán)提出退房,出賣(mài)方須在買(mǎi)受方提出退房要求之日起___________天內(nèi)將買(mǎi)受方已付款退還給買(mǎi)受方,并按已付款的___________%賠償買(mǎi)受方損失。

第十條出賣(mài)方保證在交易時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛,有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)及租金等,出賣(mài)方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項(xiàng),由出賣(mài)方承擔(dān)全部責(zé)任。

第十一條因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的土地增值稅由出賣(mài)方向國(guó)家交納,契稅由買(mǎi)受方向國(guó)家交納;其他房屋交易所發(fā)生的稅費(fèi)除另有約定的外,均按政府的規(guī)定由甲乙雙方分別交納。

第十二條本合同未盡事項(xiàng),由甲、乙雙方另行議定,并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第十三條本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內(nèi),空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng),均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

第十四條本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議,由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí),甲、乙雙方同意由蘇州仲裁委員會(huì)仲裁。

第十五條本合同(經(jīng)甲、乙雙方簽字)之日起生效。

第十六條本合同連同附表共___________頁(yè),一式___________份,甲、乙雙方各執(zhí)一份,___________各執(zhí)一份,均具有同等效力。

出賣(mài)方(簽章):_________________

出賣(mài)方代理人(簽章):_________________

______年______月______日

買(mǎi)受方(簽章):_________________

買(mǎi)受方代理人(簽章):_________________

第6篇 單位房改房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)

甲方:

乙方:

此房屋是未經(jīng)上市的房改房,甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)經(jīng)過(guò)多次協(xié)商,并經(jīng)甲乙雙方共有人同意訂立如下協(xié)議,以資共同遵守。

一、甲乙雙方將號(hào)樓單元房屋價(jià)款萬(wàn)元(大寫(xiě):),售賣(mài)給乙方。

二、房屋價(jià)款乙方分一次性支付給甲方。在雙方協(xié)議簽署之日,付款萬(wàn)元(大寫(xiě):),(甲方負(fù)責(zé)把房屋鑰匙等交乙方《房產(chǎn)證在公司未辦理好,待公司統(tǒng)一辦理完畢后即交與乙方》,

三、甲方待公司房產(chǎn)證辦理完畢后應(yīng)在乙方辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)提供無(wú)償、及時(shí)的協(xié)助,其辦理過(guò)程中遇到的任何問(wèn)題共同解決,辦理房屋過(guò)戶(hù)費(fèi)用由乙方交納。甲方不得以任何理由推脫延遲協(xié)助乙方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

四、甲方保證其出賣(mài)給乙方的房屋產(chǎn)權(quán)清楚,絕無(wú)其他項(xiàng)設(shè)定權(quán)力或其他糾紛。乙方買(mǎi)受付款后,如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛,甲方應(yīng)全額退還乙方房款并按同期銀行利率支付總房款的利息。利息計(jì)算時(shí)間以協(xié)議簽署日期為準(zhǔn)。

五、不管此房屋以后發(fā)生什么變遷,全部由乙方負(fù)責(zé)處理,甲方應(yīng)及時(shí)并無(wú)償?shù)奶峁┮恍┳C明協(xié)助辦理。

六、本合同的附件與合同有同等效力。

七、本合同一式2份,甲乙方各執(zhí)1份。任何私自修改部分視為無(wú)效,自雙方或委托人簽字、蓋章之日起生效。本合同未盡事宜由雙方友好協(xié)商解決,協(xié)商不成的依照法律或政策的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

甲方:(蓋章)

時(shí)間:

乙方:(蓋章)

第7篇 論房改房、集資房、安居房、村證房買(mǎi)賣(mài)合同效力新

目前,我國(guó)存在著多種性質(zhì)的房屋,主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建造的可在市場(chǎng)上自由流通的房屋。非商品房主要包括:公房改制出售給個(gè)人的房改房,按照地方人民政府政策指導(dǎo)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房,這主要是指單位集資房和安居房,城鎮(zhèn)私有房屋以及在農(nóng)村集體土地上建造的村證房等。最高人民法院于2003年出臺(tái)了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》,為審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛提供了法律上的依據(jù)。而在現(xiàn)實(shí)生活中,更為常見(jiàn)的則是非商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。非商品房因其地理位置優(yōu)越,價(jià)格相對(duì)便宜,吸引了眾多二手房買(mǎi)主。但因?yàn)槲覈?guó)對(duì)非商品房的買(mǎi)賣(mài)設(shè)置了許多限制,又沒(méi)有很明確的對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)的司法解釋?zhuān)率乖谫I(mǎi)賣(mài)發(fā)生后容易產(chǎn)生糾紛。大多數(shù)的情況是一方在買(mǎi)賣(mài)后反悔,要求認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。那么,這幾種房屋的買(mǎi)賣(mài)合同是否有效呢

一。房改房買(mǎi)賣(mài)合同效力。

1.1994年,國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,將國(guó)有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式,一種是以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)完全歸個(gè)人;一種是以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)也歸個(gè)人;一種是低于成本價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)由個(gè)人和單位共有。

2.1999年,為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和存量房的流通,建設(shè)部出臺(tái)了《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》,對(duì)房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如:已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買(mǎi)賣(mài);個(gè)人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房(指標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房),還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn);如果有共有權(quán)人時(shí)應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意;在出賣(mài)時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交國(guó)有土地使用權(quán)出讓金或土地收益,以及交納其他稅費(fèi)等?!逗颖笔」凶》渴酆笫状谓灰坠芾頃盒修k法》也規(guī)定了類(lèi)似內(nèi)容。對(duì)于賣(mài)房款,辦法規(guī)定,以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房,其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后歸住房所有權(quán)人所有。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房可以先按照成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款,全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進(jìn)行交易,交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進(jìn)行交易,按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后,交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷(xiāo)的,其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌?jí)財(cái)政,專(zhuān)項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼。

3.實(shí)踐當(dāng)中,原房主享受福利分房政策以三、四千元的價(jià)格從單位購(gòu)買(mǎi)房改房,后以三、四萬(wàn)元的市場(chǎng)價(jià)格賣(mài)出,但兩三年以后房?jī)r(jià)漲至十幾萬(wàn)時(shí),連腸子都悔青了,拒不履行向新房主辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的義務(wù)。原房主往往起訴至人民法院,以種種理由要求認(rèn)定原房改房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。其主要理由可能是:原房主在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)房產(chǎn)證尚在辦理之中,還沒(méi)有取得房主證,無(wú)權(quán)賣(mài)房;簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名,夫妻一方無(wú)權(quán)獨(dú)自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn);房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋,單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),在出賣(mài)時(shí)未征得單位同意應(yīng)屬無(wú)效;《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理?xiàng)l例〉〉規(guī)定,城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)時(shí)均需到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理變更登記手續(xù),當(dāng)初買(mǎi)賣(mài)時(shí)違法沒(méi)有進(jìn)行登記導(dǎo)致合同無(wú)效等等。那么,原房主的說(shuō)法是不是能站得住腳呢是否能導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效呢5.簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名的合同是否無(wú)效呢趙律師認(rèn)為,如果房產(chǎn)證上明確寫(xiě)明了夫妻兩個(gè)人的名字,則一方單獨(dú)對(duì)外所簽訂的合同是效力待定的合同,除非有另一方的授權(quán)委托書(shū)。因?yàn)橘I(mǎi)方此時(shí)應(yīng)當(dāng)知道此房系夫妻共有財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)征得另一方的同意,此時(shí)買(mǎi)方不構(gòu)成善意取得,沒(méi)有兩人的簽名也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。如果有了授權(quán)委托書(shū),買(mǎi)方則有理由相信是夫妻共同的決定,賣(mài)方構(gòu)成表見(jiàn)代理,買(mǎi)方構(gòu)成善意取得,合同是有效的。如果另一方事后對(duì)配偶的行為進(jìn)行了追認(rèn),也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果另一方在事后不予認(rèn)可,則買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個(gè)人的名字時(shí),此時(shí)夫妻一方對(duì)外所簽買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同,除非另一方能證明自己的配偶和買(mǎi)方有惡意串通損害自己的行為。因?yàn)椋I(mǎi)房人為善意第三人,符合善意取得的條件時(shí),法律為了維護(hù)市場(chǎng)交易秩序,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。趙律師認(rèn)為,在買(mǎi)賣(mài)任何性質(zhì)房屋時(shí),為了將來(lái)沒(méi)有任何后顧之憂(yōu),買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)讓賣(mài)方夫妻兩人共同簽名,以防將來(lái)產(chǎn)生爭(zhēng)端。本人就曾代理過(guò)相關(guān)訴訟,一個(gè)案子打了兩年,打完一審打二審,打完二審再發(fā)還重審,后來(lái)總算達(dá)成了調(diào)解。

6.房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋,單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),在出賣(mài)時(shí)未征得單位同意是否有效呢在房改時(shí)是以市場(chǎng)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房不存在此問(wèn)題,買(mǎi)房者取得房產(chǎn)證后公房即變成私房,此時(shí)可以自由買(mǎi)賣(mài),不必征得單位同意。但當(dāng)房改是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)時(shí),單位和個(gè)人對(duì)于房屋是共有關(guān)系,原房主對(duì)于房屋只享有部分產(chǎn)權(quán),房產(chǎn)證上也肯定標(biāo)明了共有權(quán)人。此時(shí),買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)知道此房的權(quán)利人并非只有原房主,應(yīng)當(dāng)知道還有單位的產(chǎn)權(quán)。買(mǎi)房人不構(gòu)成善意取得,買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力待定。如果事后單位予以了認(rèn)可,則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果單位在知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害之日起一年內(nèi)申請(qǐng)撤銷(xiāo)合同的,應(yīng)當(dāng)予以撤銷(xiāo)。但原房主無(wú)申請(qǐng)撤銷(xiāo)的權(quán)利。

7.法律規(guī)定,對(duì)城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)時(shí),均需到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理變更登記手續(xù),當(dāng)初買(mǎi)賣(mài)時(shí)沒(méi)有進(jìn)行登記是否導(dǎo)致合同必然無(wú)效呢趙律師認(rèn)為,《城市房地產(chǎn)管理法》和相關(guān)法規(guī)定中要求買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記的規(guī)定是行政管理法規(guī),而不是合同有效性的規(guī)定。合同的訂立有效性和進(jìn)行房產(chǎn)變更登記是兩種法律關(guān)系,合同有沒(méi)有效力在訂立時(shí)已經(jīng)確定,至于進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記則是屬于合同履行的內(nèi)容,與合同的效力無(wú)關(guān)。我國(guó)〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規(guī)定:“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的,當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?!弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》

56條規(guī)定:“買(mǎi)賣(mài)雙方自愿,并立有契約、買(mǎi)方已交付了房款,并實(shí)際使用和管理了房屋,又沒(méi)有其他違法行為,只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的,應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效,但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)。”〈〈民法典〉〉第十五條規(guī)定:“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力?!?/p>

8.總之,趙律師認(rèn)為,買(mǎi)賣(mài)房改房合同如果沒(méi)有極其特殊的情況,一般情況下是有效的。法律會(huì)支持已經(jīng)成立并生效的合同,保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益,維護(hù)合同的穩(wěn)定性,保護(hù)“誠(chéng)實(shí)信用”這一民法的帝王規(guī)則。和商品房買(mǎi)賣(mài)合同相比,最大的不同點(diǎn)就是在交易時(shí),必須支付土地使用權(quán)出讓金,在其他方面沒(méi)有很大的區(qū)別。

二.集資房、安居房買(mǎi)賣(mài)合同效力。

1.我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位取得的國(guó)有劃撥地上興建的住房。由單位進(jìn)行了補(bǔ)貼,個(gè)人也出資購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有。安居工程房是由政府批準(zhǔn)并提供劃撥地興建、由符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房條件的個(gè)人出資購(gòu)買(mǎi)的保本微利房。

2.按照建設(shè)部1999年出臺(tái)的《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和2004年出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國(guó)務(wù)院2007年8月7日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》的規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房,購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿(mǎn)5年,不得直接上市交易,購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿(mǎn)5年,購(gòu)房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房,但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優(yōu)先回購(gòu);購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后,也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。同時(shí)還對(duì)單位集資房規(guī)定,在優(yōu)先滿(mǎn)足本單位住房困難職工購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)上房源仍有多余的,由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭出售,或以成本價(jià)收購(gòu)后用作廉租住房。各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房;任何單位不得新征用或新購(gòu)買(mǎi)土地搞集資合作建房;單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象出售。

3.但在實(shí)踐中,也出現(xiàn)了買(mǎi)賣(mài)此兩種經(jīng)濟(jì)適用房的情況。經(jīng)濟(jì)適用房在有的是買(mǎi)賣(mài)房號(hào),有的是在居住后五年內(nèi)出賣(mài),有的是在居住五年后出賣(mài)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)漲價(jià)的情況下,有的賣(mài)方反悔,起訴至人民法院請(qǐng)求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。理由大致有:將單位集資房賣(mài)給了非本單位人員,其沒(méi)有本單位職工購(gòu)房資格;在房產(chǎn)證未辦理下來(lái)之前就賣(mài)了樓號(hào),買(mǎi)賣(mài)房屋必須要有房產(chǎn)證,無(wú)證買(mǎi)賣(mài)無(wú)效;原房主未居住滿(mǎn)五年就將經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)掉,違反國(guó)家政策;原房主將經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)給了不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)方,違反國(guó)家政策無(wú)效等等情況。那么,他們的這些觀點(diǎn)是否能成立是否能導(dǎo)致合同的無(wú)效呢

3.趙律師認(rèn)為,在國(guó)務(wù)院2007年8月7日出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》以前,經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同依據(jù)《民法典》的規(guī)定是有效的,也是可以得到履行的,房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)辦理過(guò)戶(hù)登記。合同是雙方真實(shí)意思的表示;買(mǎi)房人構(gòu)成善意第三人;將房屋賣(mài)給外單位職工,原房主居住未滿(mǎn)五年或賣(mài)給不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的條件的買(mǎi)方,雖然不符合相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的政策,但這些政策只是部門(mén)規(guī)章,不是法律或行政法規(guī),不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù),且房屋管理部門(mén)也會(huì)予以辦理過(guò)戶(hù)登記。

4.趙律師認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)適用房和商品房有很大的區(qū)別,政策性極強(qiáng),相關(guān)的政策規(guī)定越來(lái)越嚴(yán)格。經(jīng)濟(jì)適用房的原房主只有有限的產(chǎn)權(quán),經(jīng)濟(jì)適用房不能自由在市場(chǎng)上流通。通過(guò)炒作經(jīng)濟(jì)適用房而獲利與政府投資興建經(jīng)濟(jì)適用房的目的背道而馳。為此,石家莊市已經(jīng)在2007年6月份叫停了集資房和經(jīng)濟(jì)適用安居工程房的過(guò)戶(hù)登記?!秶?guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》是國(guó)務(wù)院發(fā)布的意見(jiàn),雖然不是行政法規(guī),不是認(rèn)定合同有效性的依據(jù),但具有強(qiáng)制性,房屋行政管理部門(mén)必須遵照?qǐng)?zhí)行。買(mǎi)賣(mài)雙方如果違反了相關(guān)規(guī)定,則不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。因此,今后,雖然經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)賣(mài)合同是有效的,但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過(guò)戶(hù),房屋管理部門(mén)將不會(huì)單純依據(jù)雙方的合同,在交納相關(guān)出讓金后為新房主辦理過(guò)戶(hù)登記。新房主將無(wú)法取得房產(chǎn)證,不受法律的保護(hù)。因此,趙律師認(rèn)為,買(mǎi)賣(mài)合同雖然有效,但無(wú)法得到履行,經(jīng)濟(jì)適用房不能在市場(chǎng)上自由流通。如果想買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房,只能通過(guò)正當(dāng)渠道,通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi),而不要和原房主自由協(xié)商購(gòu)買(mǎi)。

三.村證房(小產(chǎn)權(quán)房)買(mǎi)賣(mài)合同效力。

1.在農(nóng)村集體土地上,只為本集體內(nèi)部成員興建的房屋為村證房,或稱(chēng)小產(chǎn)權(quán)房。由于是在集體土體上的房屋,而未經(jīng)過(guò)征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地,因此,無(wú)法取得市證,或稱(chēng)大產(chǎn)權(quán)。

2.在本集體內(nèi)部成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效的。

第8篇 單位房改房買(mǎi)賣(mài)合同

2023單位房改房買(mǎi)賣(mài)甲方(出售方):_________________

乙方(購(gòu)買(mǎi)方):_________________

甲乙雙方及中介方在自愿平等,互惠互利的原則下簽訂經(jīng)濟(jì)實(shí)用房買(mǎi)賣(mài)合同樣本如下:

第一條甲方自愿將其座落于____________________________________,建筑面積______平方米,結(jié)構(gòu)房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備出售給乙方。該房產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益隨該房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)讓。

第二條甲乙雙方商定該房產(chǎn)的成交價(jià)格為人民幣_(tái)___________元整大寫(xiě),人民幣_(tái)___________萬(wàn)元整。本協(xié)議簽訂當(dāng)日,乙方一次性支付甲方____________元整,付款方式為銀行轉(zhuǎn)帳。

第三條甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清晰,無(wú)爭(zhēng)議;未被判決、裁定限制出售,也未設(shè)置抵押,不在建設(shè)拆遷范圍內(nèi)并已取得其他共有人同意。

第四條所有購(gòu)房款付清后本協(xié)議自動(dòng)生效,房屋買(mǎi)賣(mài)即成事實(shí)。乙方隨即享有該房產(chǎn)的所有權(quán),并承擔(dān)該房產(chǎn)毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。甲方及繼承人不再享有該房產(chǎn)的所有權(quán),不得再次轉(zhuǎn)賣(mài)他人或用作抵押或用作財(cái)產(chǎn)繼承或用作財(cái)產(chǎn)分割等任何權(quán)利,如甲方與其他第三方發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)關(guān)系使得乙方無(wú)法如本協(xié)議約定獲取該房產(chǎn)所有權(quán),即甲方違約。

第五條在政策和法律允許范圍內(nèi),乙方要求甲方過(guò)戶(hù),甲方或甲方繼承人應(yīng)無(wú)條件積極協(xié)助乙方到房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理過(guò)戶(hù)。過(guò)戶(hù)時(shí)產(chǎn)生的所有稅費(fèi)全部由乙方負(fù)責(zé)繳納。

第六條物業(yè)管理、水、電、燃?xì)?、有線電視、電話(huà)等相關(guān)雜費(fèi),按下列約定處理:

1、甲方負(fù)責(zé)將以上雜費(fèi)繳納至協(xié)議簽定之日(或______年______月止)。

2、協(xié)議簽定之日后(或______年______月起)由乙方負(fù)責(zé)。

第七條協(xié)議生效當(dāng)日,甲方應(yīng)將購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)過(guò)程中的相關(guān)費(fèi)用票據(jù)、房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)和購(gòu)房協(xié)議等全部資料原件乙交乙方保存。

第八條甲、乙雙方從簽訂協(xié)議之日起,均需遵守本協(xié)議約定,無(wú)論今后房?jī)r(jià)如何變動(dòng),甲、乙雙方不得違約。

甲方:_________________

___________年_______月_____日

乙方:_________________

第9篇 論房改房、集資房、安居房、村證房買(mǎi)賣(mài)合同效力新整理版

目前,我國(guó)存在著多種性質(zhì)的房屋,主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建造的可在市場(chǎng)上自由流通的房屋。非商品房主要包括:公房改制出售給個(gè)人的房改房,按照地方人民政府政策指導(dǎo)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房,這主要是指單位集資房和安居房,城鎮(zhèn)私有房屋以及在農(nóng)村集體土地上建造的村證房等。最高人民法院于2003年出臺(tái)了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》,為審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛提供了法律上的依據(jù)。而在現(xiàn)實(shí)生活中,更為常見(jiàn)的則是非商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。非商品房因其地理位置優(yōu)越,價(jià)格相對(duì)便宜,吸引了眾多二手房買(mǎi)主。但因?yàn)槲覈?guó)對(duì)非商品房的買(mǎi)賣(mài)設(shè)置了許多限制,又沒(méi)有很明確的對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)的司法解釋?zhuān)率乖谫I(mǎi)賣(mài)發(fā)生后容易產(chǎn)生糾紛。大多數(shù)的情況是一方在買(mǎi)賣(mài)后反悔,要求認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。那么,這幾種房屋的買(mǎi)賣(mài)合同是否有效呢

一。房改房買(mǎi)賣(mài)合同效力。

1.1994年,國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,將國(guó)有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式,一種是以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)完全歸個(gè)人;一種是以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)也歸個(gè)人;一種是低于成本價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)由個(gè)人和單位共有。

2.1999年,為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和存量房的流通,建設(shè)部出臺(tái)了《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》,對(duì)房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如:已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買(mǎi)賣(mài);個(gè)人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房(指標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房),還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn);如果有共有權(quán)人時(shí)應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意;在出賣(mài)時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交國(guó)有土地使用權(quán)出讓金或土地收益,以及交納其他稅費(fèi)等?!逗颖笔」凶》渴酆笫状谓灰坠芾頃盒修k法》也規(guī)定了類(lèi)似內(nèi)容。對(duì)于賣(mài)房款,辦法規(guī)定,以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房,其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后歸住房所有權(quán)人所有。 以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房可以先按照成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款,全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進(jìn)行交易,交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進(jìn)行交易,按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后,交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷(xiāo)的,其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌?jí)財(cái)政,專(zhuān)項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼。

3.實(shí)踐當(dāng)中,原房主享受福利分房政策以三、四千元的價(jià)格從單位購(gòu)買(mǎi)房改房,后以三、四萬(wàn)元的市場(chǎng)價(jià)格賣(mài)出,但兩三年以后房?jī)r(jià)漲至十幾萬(wàn)時(shí),連腸子都悔青了,拒不履行向新房主辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的義務(wù)。原房主往往起訴至人民法院,以種種理由要求認(rèn)定原房改房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。其主要理由可能是:原房主在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)房產(chǎn)證尚在辦理之中,還沒(méi)有取得房主證,無(wú)權(quán)賣(mài)房;簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名,夫妻一方無(wú)權(quán)獨(dú)自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn);房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋,單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),在出賣(mài)時(shí)未征得單位同意應(yīng)屬無(wú)效;《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理?xiàng)l例〉〉規(guī)定,城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)時(shí)均需到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理變更登記手續(xù),當(dāng)初買(mǎi)賣(mài)時(shí)違法沒(méi)有進(jìn)行登記導(dǎo)致合同無(wú)效等等。那么,原房主的說(shuō)法是不是能站得住腳呢是否能導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效呢 5.簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名的合同是否無(wú)效呢趙律師認(rèn)為,如果房產(chǎn)證上明確寫(xiě)明了夫妻兩個(gè)人的名字,則一方單獨(dú)對(duì)外所簽訂的合同是效力待定的合同,除非有另一方的授權(quán)委托書(shū)。因?yàn)橘I(mǎi)方此時(shí)應(yīng)當(dāng)知道此房系夫妻共有財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)征得另一方的同意,此時(shí)買(mǎi)方不構(gòu)成善意取得,沒(méi)有兩人的簽名也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。如果有了授權(quán)委托書(shū),買(mǎi)方則有理由相信是夫妻共同的決定,賣(mài)方構(gòu)成表見(jiàn)代理,買(mǎi)方構(gòu)成善意取得,合同是有效的。如果另一方事后對(duì)配偶的行為進(jìn)行了追認(rèn),也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果另一方在事后不予認(rèn)可,則買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個(gè)人的名字時(shí),此時(shí)夫妻一方對(duì)外所簽買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同,除非另一方能證明自己的配偶和買(mǎi)方有惡意串通損害自己的行為。因?yàn)?,買(mǎi)房人為善意第三人,符合善意取得的條件時(shí),法律為了維護(hù)市場(chǎng)交易秩序,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。趙律師認(rèn)為,在買(mǎi)賣(mài)任何性質(zhì)房屋時(shí),為了將來(lái)沒(méi)有任何后顧之憂(yōu),買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)讓賣(mài)方夫妻兩人共同簽名,以防將來(lái)產(chǎn)生爭(zhēng)端。本人就曾代理過(guò)相關(guān)訴訟,一個(gè)案子打了兩年,打完一審打二審,打完二審再發(fā)還重審,后來(lái)總算達(dá)成了調(diào)解。

6.房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋,單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),在出賣(mài)時(shí)未征得單位同意是否有效呢在房改時(shí)是以市場(chǎng)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房不存在此問(wèn)題,買(mǎi)房者取得房產(chǎn)證后公房即變成私房,此時(shí)可以自由買(mǎi)賣(mài),不必征得單位同意。但當(dāng)房改是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)時(shí),單位和個(gè)人對(duì)于房屋是共有關(guān)系,原房主對(duì)于房屋只享有部分產(chǎn)權(quán),房產(chǎn)證上也肯定標(biāo)明了共有權(quán)人。此時(shí),買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)知道此房的權(quán)利人并非只有原房主,應(yīng)當(dāng)知道還有單位的產(chǎn)權(quán)。買(mǎi)房人不構(gòu)成善意取得,買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力待定。如果事后單位予以了認(rèn)可,則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果單位在知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害之日起一年內(nèi)申請(qǐng)撤銷(xiāo)合同的,應(yīng)當(dāng)予以撤銷(xiāo)。但原房主無(wú)申請(qǐng)撤銷(xiāo)的權(quán)利。

7.法律規(guī)定,對(duì)城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)時(shí),均需到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理變更登記手續(xù),當(dāng)初買(mǎi)賣(mài)時(shí)沒(méi)有進(jìn)行登記是否導(dǎo)致合同必然無(wú)效呢趙律師認(rèn)為,《城市房地產(chǎn)管理法》和相關(guān)法規(guī)定中要求買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記的規(guī)定是行政管理法規(guī),而不是合同有效性的規(guī)定。合同的訂立有效性和進(jìn)行房產(chǎn)變更登記是兩種法律關(guān)系,合同有沒(méi)有效力在訂立時(shí)已經(jīng)確定,至于進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記則是屬于合同履行的內(nèi)容,與合同的效力無(wú)關(guān)。我國(guó)〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規(guī)定:“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的,當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?!弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》

56條規(guī)定:“買(mǎi)賣(mài)雙方自愿,并立有契約、買(mǎi)方已交付了房款,并實(shí)際使用和管理了房屋,又沒(méi)有其他違法行為,只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的,應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效,但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)?!薄础次餀?quán)法〉〉第十五條規(guī)定:“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力?!?/p>

8.總之,趙律師認(rèn)為,買(mǎi)賣(mài)房改房合同如果沒(méi)有極其特殊的情況,一般情況下是有效的。法律會(huì)支持已經(jīng)成立并生效的合同,保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益,維護(hù)合同的穩(wěn)定性,保護(hù)“誠(chéng)實(shí)信用”這一民法的帝王規(guī)則。和商品房買(mǎi)賣(mài)合同相比,最大的不同點(diǎn)就是在交易時(shí),必須支付土地使用權(quán)出讓金,在其他方面沒(méi)有很大的區(qū)別。

二.集資房、安居房買(mǎi)賣(mài)合同效力。

1.我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位取得的國(guó)有劃撥地上興建的住房。由單位進(jìn)行了補(bǔ)貼,個(gè)人也出資購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有。安居工程房是由政府批準(zhǔn)并提供劃撥地興建、由符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房條件的個(gè)人出資購(gòu)買(mǎi)的保本微利房。

2.按照建設(shè)部1999年出臺(tái)的《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和2004年出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國(guó)務(wù)院2007年8月7日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》的規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房,購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿(mǎn)5年,不得直接上市交易,購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿(mǎn)5年,購(gòu)房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房,但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優(yōu)先回購(gòu);購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后,也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。同時(shí)還對(duì)單位集資房規(guī)定,在優(yōu)先滿(mǎn)足本單位住房困難職工購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)上房源仍有多余的,由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭出售,或以成本價(jià)收購(gòu)后用作廉租住房。各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房;任何單位不得新征用或新購(gòu)買(mǎi)土地搞集資合作建房;單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象出售。

3.但在實(shí)踐中,也出現(xiàn)了買(mǎi)賣(mài)此兩種經(jīng)濟(jì)適用房的情況。經(jīng)濟(jì)適用房在有的是買(mǎi)賣(mài)房號(hào),有的是在居住后五年內(nèi)出賣(mài),有的是在居住五年后出賣(mài)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)漲價(jià)的情況下,有的賣(mài)方反悔,起訴至人民法院請(qǐng)求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。理由大致有:將單位集資房賣(mài)給了非本單位人員,其沒(méi)有本單位職工購(gòu)房資格;在房產(chǎn)證未辦理下來(lái)之前就賣(mài)了樓號(hào),買(mǎi)賣(mài)房屋必須要有房產(chǎn)證,無(wú)證買(mǎi)賣(mài)無(wú)效;原房主未居住滿(mǎn)五年就將經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)掉,違反國(guó)家政策;原房主將經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)給了不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)方,違反國(guó)家政策無(wú)效等等情況。那么,他們的這些觀點(diǎn)是否能成立是否能導(dǎo)致合同的無(wú)效呢

3.趙律師認(rèn)為,在國(guó)務(wù)院2007年8月7日出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》以前,經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同依據(jù)《合同法》的規(guī)定是有效的,也是可以得到履行的,房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)辦理過(guò)戶(hù)登記。合同是雙方真實(shí)意思的表示;買(mǎi)房人構(gòu)成善意第三人;將房屋賣(mài)給外單位職工,原房主居住未滿(mǎn)五年或賣(mài)給不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的條件的買(mǎi)方,雖然不符合相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的政策,但這些政策只是部門(mén)規(guī)章,不是法律或行政法規(guī),不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù),且房屋管理部門(mén)也會(huì)予以辦理過(guò)戶(hù)登記。

4.趙律師認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)適用房和商品房有很大的區(qū)別,政策性極強(qiáng),相關(guān)的政策規(guī)定越來(lái)越嚴(yán)格。經(jīng)濟(jì)適用房的原房主只有有限的產(chǎn)權(quán),經(jīng)濟(jì)適用房不能自由在市場(chǎng)上流通。通過(guò)炒作經(jīng)濟(jì)適用房而獲利與政府投資興建經(jīng)濟(jì)適用房的目的背道而馳。為此,石家莊市已經(jīng)在2007年6月份叫停了集資房和經(jīng)濟(jì)適用安居工程房的過(guò)戶(hù)登記?!秶?guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》是國(guó)務(wù)院發(fā)布的意見(jiàn),雖然不是行政法規(guī),不是認(rèn)定合同有效性的依據(jù),但具有強(qiáng)制性,房屋行政管理部門(mén)必須遵照?qǐng)?zhí)行。買(mǎi)賣(mài)雙方如果違反了相關(guān)規(guī)定,則不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。因此,今后,雖然經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)賣(mài)合同是有效的,但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過(guò)戶(hù),房屋管理部門(mén)將不會(huì)單純依據(jù)雙方的合同,在交納相關(guān)出讓金后為新房主辦理過(guò)戶(hù)登記。新房主將無(wú)法取得房產(chǎn)證,不受法律的保護(hù)。因此,趙律師認(rèn)為,買(mǎi)賣(mài)合同雖然有效,但無(wú)法得到履行,經(jīng)濟(jì)適用房不能在市場(chǎng)上自由流通。如果想買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房,只能通過(guò)正當(dāng)渠道,通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi),而不要和原房主自由協(xié)商購(gòu)買(mǎi)。

三.村證房(小產(chǎn)權(quán)房)買(mǎi)賣(mài)合同效力。

1.在農(nóng)村集體土地上,只為本集體內(nèi)部成員興建的房屋為村證房,或稱(chēng)小產(chǎn)權(quán)房。由于是在集體土體上的房屋,而未經(jīng)過(guò)征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地,因此,無(wú)法取得市證,或稱(chēng)大產(chǎn)權(quán)。

2.在本集體內(nèi)部成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效的。

3.非本集體內(nèi)部的成員或城市居民,沒(méi)有在本集體購(gòu)房的資格,雙方所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。即使有的集體出臺(tái)相關(guān)政策,允許外集體或城市居民購(gòu)買(mǎi),但村規(guī)民約無(wú)法對(duì)抗法律和行政法規(guī)。首先,這類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)必然涉及到宅基地和集體土地的買(mǎi)賣(mài),而宅基地買(mǎi)賣(mài)、集體土地的買(mǎi)賣(mài)是我國(guó)法律、法規(guī)所禁止的。其次,宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系,不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)中買(mǎi)房人名義上是買(mǎi)房,實(shí)際上是買(mǎi)地,在房地一體的格局下,處分房屋同時(shí)也處分了宅基地,損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益,是法律法規(guī)明確禁止的。第三,目前,農(nóng)村這類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)變更登記,故買(mǎi)賣(mài)雖完成,但買(mǎi)受人始終無(wú)法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。第四,認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效不利于保護(hù)出賣(mài)人的利益,在許多案件中,出賣(mài)人相對(duì)處于弱者的地位,其要求返還私有房屋的要求關(guān)系到其生存權(quán)益。因此,所簽訂的合同均為無(wú)效。趙律師提醒那些圖便宜的買(mǎi)房者,村證房萬(wàn)萬(wàn)買(mǎi)不得,買(mǎi)房人不會(huì)取得房管部門(mén)的房產(chǎn)證,得不到法律保護(hù),隨時(shí)都會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效,在房屋拆遷時(shí)也不會(huì)得到充分的補(bǔ)償。

第10篇 房改房買(mǎi)賣(mài)合同

立合同人:

賣(mài)方(甲方):姓名___________身份證號(hào)碼_________

買(mǎi)方(乙方):姓名(或名稱(chēng))____________

身份證號(hào)碼(或法人代碼證號(hào)碼、營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼)_____________

甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致,就房改房買(mǎi)賣(mài)達(dá)成如下協(xié)議:

一、本合同中“房改房”是指________________________(已購(gòu) 公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、按房改政策由個(gè)人集資建設(shè)的住房)。

二、甲方自愿將位于_____________________________第_____棟________單元_______樓_______號(hào)的已購(gòu)房改房出售給乙方。該房屋系_______結(jié)構(gòu),建筑面積_____________平方米,房屋所有權(quán)證號(hào)碼為_(kāi)__________________。乙方已對(duì)甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意購(gòu)買(mǎi)該房改房。

三、甲、乙雙方議定上述房改房的成交價(jià)為人民幣(大寫(xiě))_________________(¥_________元),單價(jià)為每平方米_________元。

四、雙方商定的付款及交房方法、期限:____________________ ____________________________________________________________。

五、甲方保證該房改房符合《岳陽(yáng)市房改房上市交易管理辦法》規(guī)定的上市交易條件,無(wú)不允許上市交易的情形。本合同簽訂前有關(guān)該房屋的產(chǎn)權(quán)或債權(quán)債務(wù)糾紛,概由甲方負(fù)責(zé)處理,承擔(dān)責(zé)任,因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失,甲方負(fù)責(zé)賠償。

六、房屋移交乙方時(shí),其房屋占用的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

七、乙方所購(gòu)買(mǎi)的房改房?jī)H作居住使用,乙方未經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)和用途。

八、甲方繳付的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余部分不予退還,隨同房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)移給乙方。

九、本合同生效以后,甲、乙雙方應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi),向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)。

十、甲、乙雙方應(yīng)遵守國(guó)家房地產(chǎn)政策、法規(guī),并按規(guī)定繳納辦理上述房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)及權(quán)屬登記手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)。

十一、其他約定:

1、

2、

3、

4、

十二、乙方逾期付款的違約責(zé)任(自行約定)_________________

__________________________________________________________。

十三、甲方逾期交付房改房的違約責(zé)任(自行約定) ______

__________________________________________________________。

十四、其他違約責(zé)任:依照法律規(guī)定和本合同約定承擔(dān)。

第11篇 未上市房改房買(mǎi)賣(mài)合同

2023未上市房改房買(mǎi)賣(mài)甲方:

乙方:

此房屋是未經(jīng)上市的房改房,甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)經(jīng)過(guò)多次協(xié)商,并經(jīng)甲乙雙方共有人同意訂立如下協(xié)議,以資共同遵守。

一、甲乙雙方將號(hào)樓單元房屋價(jià)款人民幣萬(wàn)元(大寫(xiě):),售賣(mài)給乙方。

二、房屋價(jià)款乙方分一次性支付給甲方。在雙方協(xié)議簽署之日,付款萬(wàn)元(大寫(xiě):),(甲方負(fù)責(zé)把房屋鑰匙等交乙方《房產(chǎn)證在公司未辦理好,待公司統(tǒng)一辦理完畢后即交與乙方》,

三、甲方待公司房產(chǎn)證辦理完畢后應(yīng)在乙方辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)提供無(wú)償、及時(shí)的協(xié)助,其辦理過(guò)程中遇到的任何問(wèn)題共同解決,辦理房屋過(guò)戶(hù)費(fèi)用由乙方交納。甲方不得以任何理由推脫延遲協(xié)助乙方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

四、甲方保證其出賣(mài)給乙方的房屋產(chǎn)權(quán)清楚,絕無(wú)其他項(xiàng)設(shè)定權(quán)力或其他糾紛。乙方買(mǎi)受付款后,如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛,甲方應(yīng)全額退還乙方房款并按同期銀行利率支付總房款的利息。利息計(jì)算時(shí)間以協(xié)議簽署日期為準(zhǔn)。

五、不管此房屋以后發(fā)生什么變遷,全部由乙方負(fù)責(zé)處理,甲方應(yīng)及時(shí)并無(wú)償?shù)奶峁┮恍┳C明協(xié)助辦理。

六、本合同的附件與合同有同等效力。

七、本合同一式2份,甲乙方各執(zhí)1份。任何私自修改部分視為無(wú)效,自雙方或委托人簽字、蓋章之日起生效。本合同未盡事宜由雙方友好協(xié)商解決,協(xié)商不成的依照法律或政策的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

房改房買(mǎi)賣(mài)合同(11份范本)

目前,我國(guó)存在著多種性質(zhì)的房屋,主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建造的可在市場(chǎng)上自由流通的房屋。非商品房主要包括:公房改制出售給個(gè)人的房改房,按照地…
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