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第1篇 工業(yè)品買(mǎi)賣(mài)合同規(guī)定
甲 方： 簽定地點(diǎn)：
乙 方： 簽定時(shí)間：
第一條 標(biāo)的、數(shù)量、價(jià)款及交(提)貨時(shí)間
標(biāo)的名稱 牌號(hào)商標(biāo)規(guī)格型號(hào) 生產(chǎn)廠家 計(jì)量單位 數(shù)量 單價(jià) 金額 交(提)貨時(shí)間及數(shù)量
合計(jì)
合計(jì)人民幣金額(大寫(xiě))
(注：空格如不夠用，可以另接)
第二條 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)————————————————————————————————————
第三條 出賣(mài)人對(duì)質(zhì)量負(fù)責(zé)的條件及期限：—————————————————————————
第四條 包裝標(biāo)準(zhǔn)、包裝物的供應(yīng)與回收：—————————————————————————
第五條 隨機(jī)的必備品、配件、工具數(shù)量及供應(yīng)辦法：————————————————————
第六條 合理?yè)p耗標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法：————————————————————————————
第七條 標(biāo)的物所有權(quán)自————時(shí)起轉(zhuǎn)移，但買(mǎi)賣(mài)人未履行支付價(jià)款義務(wù)的，標(biāo)的物屬于———所有。
第八條 交(提)貨方式、地點(diǎn)：——————————————————————————————
第九條 運(yùn)輸方式及到達(dá)站(港)和費(fèi)用負(fù)擔(dān)：————————————————————————
第十條 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、方法、地點(diǎn)及期限：———————————————————————————
第十一條成套設(shè)備的安裝與調(diào)試：—————————————————————————————
第十二條結(jié)算方式、時(shí)間及地點(diǎn)：—————————————————————————————
第十三條擔(dān)保方式(也可另立擔(dān)保合同)：—————————————————————————
第十四條本合同解除的條件：———————————————————————————————
第十五條違約責(zé)任：———————————————————————————————————
第十六條合同爭(zhēng)議的解決方式：本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;也可由當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T(mén)調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列地———種方式解決;
(一)提交——————————仲裁委員會(huì)仲裁;
(二)依法向人民法院起訴。
第十七條本合同子————————起生效。
第十八條 其他約定事項(xiàng)：————————————————————————————
出賣(mài)人 買(mǎi)受人 鑒(公)證意見(jiàn)：
出賣(mài)人(章)： 買(mǎi)受人(章)
住所： 住所：
法定代表人： 法定代表人：
委托代理人： 委托代理人：
電話： 電話：
傳真： 傳真：
開(kāi)戶銀行： 開(kāi)戶銀行： 鑒(公)證機(jī)關(guān)(章)
經(jīng)辦人：
年 月 日
賬號(hào)： 賬號(hào)：
郵政編碼： 郵政編碼：
第2篇 買(mǎi)賣(mài)合同規(guī)定空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)可退房
《北京市商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》下月實(shí)施地下車位權(quán)屬仍未解決下月起，本市將正式推行使用《北京市商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本，讓現(xiàn)房交易有據(jù)可依。同時(shí)實(shí)行網(wǎng)上簽約和網(wǎng)上公示。昨天下午，市建委召開(kāi)了“北京市現(xiàn)房合同網(wǎng)上簽約政策通報(bào)會(huì)”。
據(jù)介紹，該示范文本適用于本市行政區(qū)域內(nèi)已完成房屋所有權(quán)初始登記，取得國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證，尚未進(jìn)行銷售的商品房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)。合同首次增加了對(duì)地下車位等附屬建筑物的約定。與此同時(shí)，《北京市商品房預(yù)售合同》中關(guān)于分戶驗(yàn)收、附屬建筑物等問(wèn)題也將在下月作出相應(yīng)調(diào)整。
現(xiàn)房合同·解讀
退房五種情況下可以退現(xiàn)房
現(xiàn)狀業(yè)主要求退房的原因有很多，包括房屋質(zhì)量問(wèn)題、空氣質(zhì)量問(wèn)題、車位問(wèn)題甚至物業(yè)管理問(wèn)題等。
合同規(guī)定合同明確約定五種情況下買(mǎi)受人可以退房。第一種情況，商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，雙方有退房約定的，按照約定處理。第二種情況，商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。第三種情況，商品房已抵押但沒(méi)書(shū)面告知買(mǎi)受人，買(mǎi)受人可要求退房。第四種情況，逾期交房，買(mǎi)受人可要求退房。第五種情況，買(mǎi)受人未能在約定時(shí)間內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書(shū)，如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起約定時(shí)間內(nèi)退還全部已付款，并按照合同中約定的利率付給利息，給買(mǎi)受人造成損失的，由出賣(mài)人承擔(dān)賠償責(zé)任。
收房沒(méi)繳納稅費(fèi)也可以收房
現(xiàn)狀買(mǎi)房人與開(kāi)發(fā)企業(yè)就入住前必須先交公共維修基金、契稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、供暖費(fèi)等稅費(fèi)方面，存在較大爭(zhēng)執(zhí)。
合同規(guī)定雙方在簽約時(shí)，可就有關(guān)稅費(fèi)的繳納是否委托進(jìn)行約定。購(gòu)房人不同意委托開(kāi)發(fā)企業(yè)代交公共維修基金、契稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、供暖費(fèi)等稅費(fèi)的，可按有關(guān)規(guī)定自行依法繳納。出賣(mài)人不得將買(mǎi)受人是否繳納稅費(fèi)作為交接該商品房的條件。
交付配套設(shè)施不到位可索賠
現(xiàn)狀業(yè)主入住后，有時(shí)會(huì)遇上水、電或燃?xì)夤?yīng)不上的情況。
合同規(guī)定合同中制定了市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施達(dá)到使用條件的內(nèi)容。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)承諾與該商品房正常使用直接相關(guān)的上水、下水、電、供暖、燃?xì)獾劝醇s定的日期達(dá)到使用條件;公共綠地、道路、停車場(chǎng)、幼兒園、學(xué)校、會(huì)所、購(gòu)物中心、體育設(shè)施等其他設(shè)施也應(yīng)按約定的日期達(dá)到使用條件。若到約定日期沒(méi)有達(dá)到使用條件，買(mǎi)房人可按合同約定內(nèi)容進(jìn)行索賠。
驗(yàn)收提前七天通知業(yè)主驗(yàn)收
現(xiàn)狀驗(yàn)收房屋時(shí)，開(kāi)發(fā)商只是讓業(yè)主看看房屋狀況，不讓業(yè)主看相關(guān)的證明文件或者文件不全，就辦理交接手續(xù)。
合同規(guī)定當(dāng)房屋達(dá)到約定的交付條件后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在交付日的前7日，書(shū)面通知購(gòu)房人辦理驗(yàn)收交接手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的相關(guān)證件。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示交付條件約定的證明文件，并滿足交付條件約定的其他條件。出賣(mài)人不出示證明文件或出示的證明文件不齊全，或未滿足約定其他條件的，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)，并按照逾期交房約定處理。
現(xiàn)房合同·提醒
空氣質(zhì)量約定時(shí)間越長(zhǎng)越好
北京市律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)秦兵律師提醒消費(fèi)者，在簽訂現(xiàn)房合同時(shí)，交房日期最好定在當(dāng)天，即上午辦手續(xù)，下午交房。住宅質(zhì)量保修能延長(zhǎng)到5年就更好。秦兵律師還指出，第十三條中在約定“商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的，自該商品房交付之日起_______日內(nèi)(該時(shí)限應(yīng)當(dāng)不低于60日)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。”時(shí)，這個(gè)空格中的日期約定的越長(zhǎng)對(duì)買(mǎi)房人越有利。因?yàn)橛袝r(shí)僅空氣質(zhì)量檢測(cè)就得花上兩個(gè)月的時(shí)間。一般來(lái)說(shuō)，有720天基本就能感覺(jué)到該商品房的室內(nèi)空氣質(zhì)量是否超標(biāo)了。
網(wǎng)上簽約后戶主不能隨意改
從合同實(shí)施日——2006年1月1日起，現(xiàn)房交易將實(shí)行網(wǎng)上簽約和網(wǎng)上公示。市民可通過(guò)北京市建設(shè)網(wǎng)(www.bjjs.gov.cn)和房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)(www.bjfdc.gov.cn)查詢現(xiàn)房項(xiàng)目、樓盤(pán)和房屋銷售狀態(tài)及成交均價(jià)等信息;購(gòu)房人可憑打印合同時(shí)設(shè)置的密碼和合同號(hào)，登錄北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)(www.bjfdc.gov.cn)查詢所購(gòu)房屋的網(wǎng)上簽約情況;2006年1月1日后簽訂商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同的，雙方當(dāng)事人應(yīng)在90天內(nèi)持網(wǎng)上打印的《商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》和《北京市房屋轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表》及其他相關(guān)材料申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記。為防止房屋炒作，網(wǎng)上簽約時(shí)，認(rèn)購(gòu)和簽約的購(gòu)房人名稱不得隨意變更;轉(zhuǎn)移登記前房屋不得轉(zhuǎn)讓他人;同時(shí)，管理網(wǎng)公示銷售單位的退房信息。
現(xiàn)房合同·追訪
開(kāi)發(fā)商的責(zé)任更為明確
中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰告訴記者，目前的現(xiàn)房銷售沒(méi)有現(xiàn)房銷售許可證，也沒(méi)有示范合同。買(mǎi)賣(mài)雙方要是達(dá)成意向，只能自行約定合同內(nèi)容。明年開(kāi)始實(shí)行現(xiàn)房網(wǎng)上簽約并提供現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)示范合同后，就等于一手房買(mǎi)賣(mài)全部實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)上交易，是對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同規(guī)范化管理的一個(gè)很好的補(bǔ)充。萬(wàn)年花城副總經(jīng)理黃璽慶表示，相對(duì)于期房來(lái)說(shuō)，現(xiàn)房“看得見(jiàn)摸得著”，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)大大降低?，F(xiàn)房合同示范文本的出臺(tái)，則進(jìn)一步降低了購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)總監(jiān)陳云峰認(rèn)為，現(xiàn)房合同實(shí)施后，不但可以保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)益，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也明確了責(zé)任和權(quán)利。
地下車位權(quán)屬尚未解決
今年上半年，由市建委、市工商局聯(lián)合起草的《現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》和《地下停車位預(yù)售合同示范文本》曾在網(wǎng)上征求意見(jiàn)。如今現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同出臺(tái)了，地下車位合同還沒(méi)有音訊，而新出臺(tái)的《北京市商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》中對(duì)地下車位的約定也僅限于事先申明是否隨同該商品房一并轉(zhuǎn)讓，并未解決其權(quán)屬問(wèn)題。
中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法專家周珂認(rèn)為，地下室產(chǎn)權(quán)問(wèn)題現(xiàn)在處于法律真空地帶。“我國(guó)目前還沒(méi)有完整的物權(quán)法，只是民法通則中有一些原則性的規(guī)定，以前建設(shè)部也在一些部門(mén)規(guī)章中涉及相當(dāng)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的問(wèn)題，但是對(duì)地下車位沒(méi)有作出專門(mén)的規(guī)定。”
周珂說(shuō)，現(xiàn)在我國(guó)城市地下室的建造依據(jù)主要是《人民防空法》，但它不涉及產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。他認(rèn)為，如果地下車位已經(jīng)包括在購(gòu)房人的房款中，而其他人對(duì)地下車位的產(chǎn)權(quán)沒(méi)有任何投入，從物權(quán)法的角度，應(yīng)當(dāng)可以認(rèn)定由購(gòu)房者擁有。
周珂認(rèn)為，把地下設(shè)施和建筑物的主體部分分開(kāi)是不妥當(dāng)?shù)模驗(yàn)椴划?dāng)?shù)厥褂脴敲?、樓頂、地下設(shè)施，都會(huì)對(duì)整個(gè)樓造成影響，從而影響到業(yè)主的利益。
現(xiàn)房合同與期房合同的區(qū)別
根據(jù)現(xiàn)房交易的特點(diǎn)，該示范文本與《北京市商品房預(yù)售合同》相比，有以下特點(diǎn)：
增加了房屋租賃情況的說(shuō)明
提示購(gòu)房人注意該房屋是否出租，已出租的商品房承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，承租人是否已放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
賣(mài)方提供《質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》在交付條件中增加“該商品房為住宅的，出賣(mài)人提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》。”
地下車位隨不隨房賣(mài)寫(xiě)進(jìn)合同
商品房的地下停車位等附屬建筑物、構(gòu)筑物雙方可以約定，既可以約定隨同商品房一起轉(zhuǎn)讓，也可以約定不隨同該商品房一并轉(zhuǎn)讓。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳納時(shí)間要約定
提示未成立業(yè)主委員會(huì)的，強(qiáng)調(diào)前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容如何約定。此外，該條對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納時(shí)間進(jìn)行了提示性約定。
不可抗力事件需要提供證明
不可抗力一條中，增加了“自不可抗力事件結(jié)束之日起日內(nèi)向另一方當(dāng)事人提供證明”的約定。
確定了補(bǔ)充協(xié)議與主合同關(guān)系
即“雙方可以對(duì)本合同中未約定的內(nèi)容簽訂書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行變更或補(bǔ)充，但補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理內(nèi)容的，仍以本合同為準(zhǔn)。”
約定了共用部位的分?jǐn)偳闆r在附件中對(duì)被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積;參與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的商品房名稱、分?jǐn)傁禂?shù)都進(jìn)行了約定。
刪除關(guān)于面積差異處理等內(nèi)容
《北京市商品房預(yù)售合同》中的針對(duì)預(yù)售房屋的設(shè)計(jì)變更、規(guī)劃變更、面積差異處理、權(quán)屬初始登記等條款都作了刪除。
專項(xiàng)維修金管理明年網(wǎng)上辦公
下月起，本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)須進(jìn)入北京市專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)提供的服務(wù)平臺(tái)，進(jìn)行商品住宅維修資金的歸集，業(yè)主委員會(huì)開(kāi)戶后維修資金的劃轉(zhuǎn)、分?jǐn)?、支取、查詢等業(yè)務(wù)操作。這是市建委昨天下發(fā)的《關(guān)于專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行網(wǎng)上辦公的通知》規(guī)定的。
該通知要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)(含小區(qū)管理處)、業(yè)主委員會(huì)須進(jìn)入北京市專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)(www.bjzxwxzj.gov.cn)，填寫(xiě)《注冊(cè)登記表》，并持《注冊(cè)登記表》和《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》等到市小區(qū)辦進(jìn)行用戶注冊(cè)審核。凡是在小區(qū)辦直接歸集維修資金方式(以下簡(jiǎn)稱舊系統(tǒng))歸集完維修資金的住宅項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也必須到市小區(qū)辦進(jìn)行用戶注冊(cè)審核及項(xiàng)目信息登記，并配合市小區(qū)辦在一個(gè)月內(nèi)將舊系統(tǒng)數(shù)據(jù)移植到新系統(tǒng)。對(duì)沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行新系統(tǒng)用戶注冊(cè)、項(xiàng)目登記及樓盤(pán)造冊(cè)，影響業(yè)主繳納和使用維修資金的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)，市建委將按有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理。
5種現(xiàn)房信息網(wǎng)上公布
商品房現(xiàn)房項(xiàng)目相關(guān)信息，包括房屋所有權(quán)證號(hào)、房屋所有權(quán)人名稱、房屋坐落和發(fā)證日期;土地所有權(quán)證號(hào)、土地用途及年限。
樓盤(pán)表信息，包括樓棟的層數(shù)、總建筑面積。
每套房屋的房號(hào)，建筑面積(2006年1月1日后申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記的房屋)。
用不同顏色對(duì)樓盤(pán)房屋已認(rèn)購(gòu)、已簽約和未簽約狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)示。
第3篇 買(mǎi)賣(mài)合同:深圳市將對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同做出質(zhì)量和保修規(guī)定
今后，開(kāi)發(fā)商交樓時(shí)要提供商品房質(zhì)量保證書(shū)。日前，《深圳市房地產(chǎn)行業(yè)管理規(guī)定》（草案）公開(kāi)征求社會(huì)意見(jiàn)。該規(guī)定將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)行為進(jìn)行規(guī)范，以保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益。
提供質(zhì)量保證書(shū)是一個(gè)進(jìn)步
消費(fèi)者在買(mǎi)一件幾十元、幾百元的商品時(shí)，一般都會(huì)有“質(zhì)量三包”，但是買(mǎi)幾十萬(wàn)元甚至幾百萬(wàn)元的商品房時(shí)，卻發(fā)覺(jué)不少開(kāi)發(fā)商連商品房質(zhì)量保證書(shū)都沒(méi)有。中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉告訴記者，在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)只有部分品牌開(kāi)發(fā)商才提供商品房質(zhì)量保證書(shū)，明確告訴消費(fèi)者商品房什么部位保修多少年等信息?！爱?dāng)然，不提供商品房質(zhì)量保證書(shū)，并不意味著開(kāi)發(fā)商就不對(duì)其提供的房屋負(fù)責(zé)了，有關(guān)法律法規(guī)和商品房買(mǎi)賣(mài)合同會(huì)對(duì)商品房質(zhì)量和保修做出規(guī)定。但是，政府規(guī)定開(kāi)發(fā)商在交付商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)房者提供商品房質(zhì)量保證書(shū)和商品房使用說(shuō)明書(shū)，的確是一大進(jìn)步?！?/p>
《深圳市房地產(chǎn)行業(yè)管理規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）要求，商品房質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照質(zhì)量保證書(shū)的約定，對(duì)所售商品房承擔(dān)保修責(zé)任。商品房使用說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)載明建筑節(jié)能設(shè)計(jì)及保護(hù)要求。
物業(yè)維修資金一次付清
《規(guī)定》還要求開(kāi)發(fā)商在辦理商品房項(xiàng)目初始登記前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，一次性向主管部門(mén)指定的銀行專用賬戶劃撥商品房項(xiàng)目的物業(yè)專項(xiàng)維修資金。不繳納商品房項(xiàng)目的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由主管部門(mén)責(zé)令限期補(bǔ)繳。逾期不補(bǔ)繳的，可處以3萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下的罰款。
這筆資金上交到深圳市房屋公用設(shè)施專用基金管理中心代管后，資金的使用由業(yè)主大會(huì)決定。
地產(chǎn)中介應(yīng)負(fù)責(zé)查驗(yàn)
《規(guī)定》對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其人員的行為做了規(guī)范。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接受委托，統(tǒng)一收取費(fèi)用。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托代理或者居間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)對(duì)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的資格、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性進(jìn)行查驗(yàn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未進(jìn)行查驗(yàn)或者因查驗(yàn)過(guò)程中的故意或者重大過(guò)失未能查明真實(shí)情況，或者明知轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的資格、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性存在瑕疵而未告知受讓人，使受讓人受到損失的，應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得代收交易款
《規(guī)定》還要求，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過(guò)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)與當(dāng)事人簽訂書(shū)面委托合同，取得房源信息編碼。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)有效，并附有相應(yīng)的信息編碼。
任何單位和個(gè)人可以憑房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房源信息編碼，通過(guò)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)對(duì)相應(yīng)的房源信息進(jìn)行查驗(yàn)。而且，除不超過(guò)交易價(jià)款百分之五的定金外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得代收或者監(jiān)管交易當(dāng)事人支付的任何交易款項(xiàng)，以杜絕不良中介攜購(gòu)房款潛逃事件的發(fā)生。
此外，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)不得擅自組織或者參加未經(jīng)批準(zhǔn)的各類評(píng)比、排序。
第4篇 工業(yè)品買(mǎi)賣(mài)合同范本規(guī)定
甲 方： 簽定地點(diǎn)：
乙 方： 簽定時(shí)間：
第一條 標(biāo)的、數(shù)量、價(jià)款及交(提)貨時(shí)間
標(biāo)的名稱 牌號(hào)商標(biāo)規(guī)格型號(hào) 生產(chǎn)廠家 計(jì)量單位 數(shù)量 單價(jià) 金額 交(提)貨時(shí)間及數(shù)量
合計(jì)
合計(jì)人民幣金額(大寫(xiě))
(注：空格如不夠用，可以另接)
第二條 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)————————————————————————————————————
第三條 出賣(mài)人對(duì)質(zhì)量負(fù)責(zé)的條件及期限：—————————————————————————
第四條 包裝標(biāo)準(zhǔn)、包裝物的供應(yīng)與回收：—————————————————————————
第五條 隨機(jī)的必備品、配件、工具數(shù)量及供應(yīng)辦法：————————————————————
第六條 合理?yè)p耗標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法：————————————————————————————
第七條 標(biāo)的物所有權(quán)自————時(shí)起轉(zhuǎn)移，但買(mǎi)賣(mài)人未履行支付價(jià)款義務(wù)的，標(biāo)的物屬于———所有。
第八條 交(提)貨方式、地點(diǎn)：——————————————————————————————
第九條 運(yùn)輸方式及到達(dá)站(港)和費(fèi)用負(fù)擔(dān)：————————————————————————
第十條 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、方法、地點(diǎn)及期限：———————————————————————————
第十一條成套設(shè)備的安裝與調(diào)試：—————————————————————————————
第十二條結(jié)算方式、時(shí)間及地點(diǎn)：—————————————————————————————
第十三條擔(dān)保方式(也可另立擔(dān)保合同)：—————————————————————————
第十四條本合同解除的條件：———————————————————————————————
第十五條違約責(zé)任：———————————————————————————————————
第十六條合同爭(zhēng)議的解決方式：本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;也可由當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T(mén)調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列地———種方式解決;
(一)提交——————————仲裁委員會(huì)仲裁;
(二)依法向人民法院起訴。
第十七條本合同子————————起生效。
第十八條 其他約定事項(xiàng)：————————————————————————————
出賣(mài)人 買(mǎi)受人 鑒(公)證意見(jiàn)：
出賣(mài)人(章)： 買(mǎi)受人(章)
住所： 住所：
法定代表人： 法定代表人：
委托代理人： 委托代理人：
電話： 電話：
傳真： 傳真：
開(kāi)戶銀行： 開(kāi)戶銀行： 鑒(公)證機(jī)關(guān)(章)
經(jīng)辦人：
年 月 日
賬號(hào)： 賬號(hào)：
郵政編碼： 郵政編碼：
注：該合同文本由xx市工商局提供。
第5篇 買(mǎi)賣(mài)合同:商品房擔(dān)保貸款買(mǎi)賣(mài)合同糾紛處理中“已付房款”規(guī)定
一、“已付房款”問(wèn)題的提出 隨著我國(guó)人民生活質(zhì)量的提高和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛逐年增多。僅就成都仲裁委員會(huì)20xx年和20xx年受理案件的統(tǒng)計(jì)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件約占受理案件總數(shù)的60%，其中多數(shù)是商品房擔(dān)保貸款(按揭)合同糾紛。在商品房擔(dān)保貸款合同中雙方當(dāng)事人常約定“違約責(zé)任”按“已付房款”的百分率計(jì)算。在人民法院的人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中也多處提到按“已付房款”追究違約責(zé)任的問(wèn)題。但是對(duì)何為“已付房款”未作具體的解釋。仲裁員在審理該類案件時(shí)也是仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智，對(duì)“已付房款”的認(rèn)識(shí)和理解不盡相同，導(dǎo)致同類的案件在裁決承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)大相徑庭，在一定程度上影響了案件的質(zhì)量和案件裁決的一致性。對(duì)此雖經(jīng)多次研討仍不能形成一致性的意見(jiàn)。本文擬從理論與實(shí)踐的結(jié)合上對(duì)如何確定“已付房款”進(jìn)行研討，以就教于同行。
二、對(duì)“已付房款”的三種認(rèn)識(shí)和理解 在研討“已付房款”的概念和含義時(shí)對(duì)于一次性付款的購(gòu)房者大家的意見(jiàn)是一致的，但是對(duì)商品房擔(dān)保貸款的購(gòu)房者分期付款的，大家對(duì)“已付房款”的內(nèi)容形成以下三種意見(jiàn)，與之相適應(yīng)出現(xiàn)了三種“已付房款”的方案及計(jì)算方法。 1、第一種意見(jiàn)是“已借貸款”方案 一部分仲裁員認(rèn)為“已付房款”是購(gòu)房者已付的購(gòu)房款和購(gòu)房者向銀行的貸款之和，以此做為“已付房款”的概念和含義。這種意見(jiàn)實(shí)際上是強(qiáng)調(diào)銀行貸款，并以銀行貸款為標(biāo)準(zhǔn)，可以稱之為“已借貸款”方案。與之相適應(yīng)的計(jì)算公式為：已付房款=定金(訂金)+購(gòu)房者的首付款+購(gòu)房者的銀行貸款。 持這種意見(jiàn)的主要理由是：(1)在擔(dān)保貸款購(gòu)房中存在著房屋買(mǎi)受人與出賣(mài)人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律關(guān)系和房屋買(mǎi)受人與貸款銀行之間借款合同的法律關(guān)系。這兩個(gè)法律關(guān)系是性質(zhì)不同的法律關(guān)系，不能相互混淆，而“已付房款”的確定僅涉及房屋買(mǎi)受人與出賣(mài)人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律關(guān)系，與房屋買(mǎi)受人與貸款銀行之間借款合同的法律關(guān)系無(wú)關(guān)。既然貸款銀行已將房屋買(mǎi)受人所貸款項(xiàng)付給房屋出賣(mài)人，就應(yīng)該視為房屋買(mǎi)受人交清了房款。房屋買(mǎi)受人分期付款是付給貸款銀行的借款，與房屋出賣(mài)人無(wú)關(guān)。(2)擔(dān)保貸款是房屋出賣(mài)人的一種促銷手段。在擔(dān)保貸款買(mǎi)賣(mài)合同中還存在著房屋出賣(mài)人為房屋買(mǎi)受人向銀行的貸款進(jìn)行擔(dān)保的法律關(guān)系。這種擔(dān)保行為是房屋出賣(mài)人為擴(kuò)大市場(chǎng)份額吸引更多的買(mǎi)房人購(gòu)買(mǎi)其房屋的一種促銷手段。擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)是房屋出賣(mài)人出售房屋的一種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該自己承擔(dān)，不應(yīng)由房屋買(mǎi)受人承擔(dān)。(3)實(shí)際上房屋出賣(mài)人的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，最終也是由房屋買(mǎi)受人承擔(dān)的。由于在擔(dān)保貸款購(gòu)房中房屋買(mǎi)受人與貸款銀行在借款時(shí)均約定，房屋買(mǎi)受人在取得房屋的產(chǎn)權(quán)后，要用所購(gòu)買(mǎi)的房屋向貸款銀行進(jìn)行物的抵押擔(dān)保，因而房屋出賣(mài)人的擔(dān)保只是一種暫時(shí)的過(guò)渡擔(dān)保措施。 2、第二種意見(jiàn)是“已還貸款”方案 另一部分仲裁員認(rèn)為“已付房款”就是購(gòu)房者自己分期所付的房款，不包括銀行的貸款。這種意見(jiàn)把注意力集中在房屋買(mǎi)受人自己所付的房款上，以房屋買(mǎi)受人自己的實(shí)際付款為標(biāo)準(zhǔn)，可以稱之為“已還貸款”方案。與之相適應(yīng)的計(jì)算公式為：已付房款=定金(訂金)+購(gòu)房者的首付款+購(gòu)房者的分期付款。 持這種意見(jiàn)的主要理由是：(1)房屋買(mǎi)受人能夠向銀行貸款的前提是房屋出賣(mài)人進(jìn)行了擔(dān)保。房屋出賣(mài)人承擔(dān)了房屋買(mǎi)受人不能按期償還貸款的直接風(fēng)險(xiǎn)。一旦房屋買(mǎi)受人不能按期償還貸款，除房屋買(mǎi)受人承擔(dān)違約責(zé)任外，房屋出賣(mài)人要承擔(dān)連帶責(zé)任。因此，應(yīng)該以房屋買(mǎi)受人自己交的房款為標(biāo)準(zhǔn)。(2)仲裁的原理要求公平合理。由于出賣(mài)人的這種“連帶責(zé)任”，當(dāng)買(mǎi)受人不能按月還付貸款時(shí)，除了銀行直接在出賣(mài)人帳戶上“扣劃”外，甚至還包括“回購(gòu)”房屋的義務(wù)。因此，如果按照第一種意見(jiàn)，已付房款包括銀行的全部貸款，在房屋出賣(mài)人承擔(dān)連帶責(zé)任的條件下，顯然是不公平的。(3)房屋買(mǎi)受人在向銀行貸款時(shí)，貸款銀行向房屋出賣(mài)人劃款也是有條件的。有的是視房屋的開(kāi)發(fā)進(jìn)度撥付，有的是所撥付款中有10～30%作為保證金不能動(dòng)用。如果貸款銀行是根據(jù)房屋的開(kāi)發(fā)進(jìn)度撥款或撥款后其中包括保證金部分，在房屋出賣(mài)人實(shí)際未收到全部買(mǎi)受人所借貸款的情況下，而以全部貸款承擔(dān)違約責(zé)任，顯然也是沒(méi)有事實(shí)根據(jù)的。 3、第三種意見(jiàn)是筆者提出的“擔(dān)保期限”方案 這種方案，主張一般應(yīng)按照房屋出賣(mài)人的“擔(dān)保期限”為界點(diǎn)確定“已付房款”的金額。即：(1)在房屋出賣(mài)人為房屋買(mǎi)受人向銀行貸款所的擔(dān)保期限內(nèi)，按“已還貸款”確定“已付房款”的金額;(2)超過(guò)房屋出賣(mài)人為房屋買(mǎi)受人向銀行貸款所的擔(dān)保期限的，按“已借貸款”確定“已付房款”的金額;(3)對(duì)處理解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛這類案件時(shí)，不論擔(dān)保期限是否已過(guò)，均按“已還貸款”確定“已付房款”的金額。提出此方案，不僅是因?yàn)椤百J款擔(dān)?！笔恰胺课葙I(mǎi)賣(mài)”的前提，而且還因?yàn)樵谏唐贩繐?dān)保貸款買(mǎi)賣(mài)合同中，房屋出賣(mài)人還須保證按時(shí)按質(zhì)交付買(mǎi)賣(mài)合同中所約定的商品房。一般情況下，當(dāng)交付房屋后，房屋買(mǎi)受人的房屋產(chǎn)權(quán)證辦理完畢，房屋出賣(mài)人的義務(wù)就基本履行完畢，房屋的買(mǎi)賣(mài)合同就終止了，房屋出賣(mài)人的擔(dān)保義務(wù)也隨之終止。剩下的就是抵押貸款合同了，只是由原來(lái)特殊的權(quán)利性抵押變?yōu)閷?shí)實(shí)在在的房地產(chǎn)抵押。因此，對(duì)“已付房款”的金額應(yīng)該根據(jù)不同的具體情況區(qū)別對(duì)待和確定。 此外，我們提出“擔(dān)保期限”的方案，還基于對(duì)商品房擔(dān)保貸款買(mǎi)賣(mài)合同中的法律關(guān)系分析以及從公平合理地處理糾紛中探究仲裁的理念。
三、商品房擔(dān)保貸款買(mǎi)賣(mài)合同中的法律關(guān)系分析 商品房擔(dān)保貸款買(mǎi)賣(mài)合同是一種我國(guó)《合同法》分則中尚未提出的新型的無(wú)名合同，其合同結(jié)構(gòu)方式，也即是通過(guò)合同所形成的當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，是比較復(fù)雜的。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為有三個(gè)方面的法律關(guān)系，即《商品房的買(mǎi)賣(mài)合同》、《個(gè)人購(gòu)房貸款及抵押合同》、《購(gòu)房借款擔(dān)保合同》。這三個(gè)合同同時(shí)涉及三方當(dāng)事人，存在著三個(gè)相互聯(lián)系的法律關(guān)系，一是房屋出賣(mài)人和房屋買(mǎi)受人之間買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，二是房屋買(mǎi)受人和貸款銀行之間的借貸關(guān)系，三是房屋出賣(mài)人和貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系。這三個(gè)法律關(guān)系相互聯(lián)系又相互獨(dú)立①。我們認(rèn)為在商品房擔(dān)保貸款合同中應(yīng)該存在著四個(gè)相互聯(lián)系相互獨(dú)立的法律關(guān)系。除了上述的三個(gè)法律關(guān)系外，還存在房屋買(mǎi)受人和貸款銀行之間抵押的法律關(guān)系。這種抵押法律關(guān)系不同于傳統(tǒng)的抵押法律關(guān)系，它有一個(gè)由權(quán)利(期待權(quán))抵押變?yōu)閷?shí)實(shí)在在的房地產(chǎn)抵押的轉(zhuǎn)變過(guò)程。 這四個(gè)相互獨(dú)立相互聯(lián)系的法律關(guān)系在確定“已付房款”的問(wèn)題上起著不同的作用。房屋出賣(mài)人和房屋買(mǎi)受人之間買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是目的;房屋買(mǎi)受人和貸款銀行之間的借貸關(guān)系是手段;房屋出賣(mài)人和貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系是前提與紐帶;房屋買(mǎi)受人和貸款銀行之間法律關(guān)系是還款的保障。在這四個(gè)相互獨(dú)立相互聯(lián)系的法律關(guān)系中，房屋出賣(mài)人和貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系同時(shí)起著聯(lián)系其他幾個(gè)法律關(guān)系的紐帶作用。對(duì)于貸款銀行來(lái)說(shuō)在商品房擔(dān)保貸款合同之初房屋出賣(mài)人起著“人保”的作用，它是銀行同意貸款的前提和保障，只有貸款銀行確認(rèn)房屋出賣(mài)人能夠按期交付房屋，并同意給房屋買(mǎi)受人貸款之后才會(huì)簽訂其他的合同。一旦房屋出賣(mài)人交付房屋并為房屋買(mǎi)受人辦理完產(chǎn)權(quán)證，房屋出賣(mài)人和貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系就終結(jié)了。之后就是房屋買(mǎi)受人和貸款銀行之間抵押還款的法律關(guān)系。實(shí)踐中商品房擔(dān)保貸款買(mǎi)賣(mài)合同糾紛往往發(fā)生在房屋出賣(mài)人和房屋買(mǎi)受人之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中，其他合同關(guān)系發(fā)生糾紛的情況較少。因此，在確定“已付房款”的問(wèn)題時(shí)應(yīng)考慮糾紛發(fā)生在哪個(gè)環(huán)節(jié)，從而區(qū)別對(duì)待。 從商品房買(mǎi)賣(mài)這一法律關(guān)系本身的內(nèi)容來(lái)看，出賣(mài)人的主要義務(wù)是“交房”，買(mǎi)受人的主要義務(wù)是“給付”。這里的“交房”，應(yīng)是按時(shí)交付給買(mǎi)受人質(zhì)量合格的房屋;而這里的“給付”，則應(yīng)是交付給出賣(mài)人能夠完全自由支配的貨幣。在討論“已付房款”的確定時(shí)，我們認(rèn)為還需注意對(duì)“給付”概念的理解問(wèn)題。確切的理解應(yīng)該是：“給付”是履約的一種方式，而給付的“結(jié)果”，才真正是房屋出賣(mài)人通過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)欲實(shí)現(xiàn)的目的。如前所述，在出賣(mài)人為買(mǎi)受人貸款的擔(dān)保期限內(nèi)，雖然銀行的貸款在形式上已交付給出賣(mài)人，但在實(shí)際上，不僅有20%左右的保證金尚不能動(dòng)用，而且當(dāng)買(mǎi)受人不能或無(wú)力償還貸款時(shí)，要被銀行全部扣回。因此，在這兩種情況下，不能簡(jiǎn)單的說(shuō)房屋出賣(mài)人已獲得了全部給付的“結(jié)果”。
四、從公平合理地處理糾紛中探究仲裁理念 我國(guó)仲裁法第七條規(guī)定，仲裁應(yīng)當(dāng)根據(jù)事實(shí)，符合法律規(guī)定，公平合理地解決糾紛。這是仲裁制度的法定原則，也體現(xiàn)了仲裁公平合理的理念。仲裁不同于法院的審判。法院的審判體現(xiàn)的是國(guó)家權(quán)力對(duì)當(dāng)事人合同糾紛的干預(yù)，除了解決糾紛外，對(duì)于當(dāng)事人在合同糾紛中的違法行為有權(quán)進(jìn)行處罰，同時(shí)還有權(quán)追加當(dāng)事人。例如在處理商品房擔(dān)保貸款買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中法院可以追加貸款銀行作為當(dāng)事人，一攬子解決糾紛。另外在我國(guó)《民法通則》中規(guī)定的民事制裁等都體現(xiàn)了國(guó)家權(quán)力對(duì)當(dāng)事人合同糾紛的干預(yù)。而仲裁制度究其性質(zhì)不具有國(guó)家權(quán)力的干預(yù)性，屬于市場(chǎng)活動(dòng)中的自律措施，具有民間性質(zhì)。法律沒(méi)有賦予仲裁員或仲裁機(jī)構(gòu)追加當(dāng)事人，制裁當(dāng)事人違法行為的權(quán)力。仲裁的基本原則是符合法律規(guī)定，價(jià)值取向是公平合理。它要求仲裁員或仲裁機(jī)構(gòu)公平合理的解決糾紛，補(bǔ)償當(dāng)事人受到的損失，而這些都體現(xiàn)了仲裁的理念。當(dāng)事人在訂立合同時(shí)訂立仲裁條款，實(shí)際上是當(dāng)事人用明示的方法排除國(guó)家權(quán)力對(duì)當(dāng)事人合同糾紛的干預(yù)，決定自己選擇“公正人”解決糾紛。我們?cè)谏唐贩繐?dān)保貸款買(mǎi)賣(mài)合同糾紛處理中確定“已付房款”時(shí)，提出“擔(dān)保期限”方案，正是考慮到公平合理的解決糾紛是當(dāng)事人訂立仲裁條款時(shí)所直接追求的目標(biāo)。如果解決糾紛的“公正人”不當(dāng)?shù)丶又匾环疆?dāng)事人的民事責(zé)任，使另一當(dāng)事人得到對(duì)方違約的“額外利益”，雖然有時(shí)這種加重也并不違反法律的規(guī)定，但其結(jié)果，往往與雙方當(dāng)事人訂立仲裁條款的初衷相悖，也不符合公平合理補(bǔ)償當(dāng)事人損失的仲裁理念。 綜上所述我們可以看到，無(wú)論是從對(duì)商品房擔(dān)保貸款買(mǎi)賣(mài)合同所涉及的四個(gè)相對(duì)獨(dú)立又相互聯(lián)系的法律關(guān)系的分析，還是從公平合理地處理糾紛的仲裁價(jià)值取向上探究，對(duì)“已付房款”的確定都應(yīng)根據(jù)不同的具體情況區(qū)別對(duì)待：即在擔(dān)保期限內(nèi)應(yīng)采用“已還貸款”確定，超過(guò)擔(dān)保期限后則應(yīng)采用按“已借貸款”確定，而當(dāng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同依法解除時(shí)，據(jù)實(shí)計(jì)算比較恰當(dāng)。
