第1篇 物業(yè)管理服務細則范文
物業(yè)管理服務細則,下面小編為大家?guī)淼氖俏飿I(yè)管理服務細則,歡迎閱讀。
國務院關于修改部分行政法規(guī)的決定
為了依法推進簡政放權、放管結(jié)合、優(yōu)化服務改革,國務院對取消和調(diào)整行政審批項目、價格改革和實施普遍性降費措施涉及的行政法規(guī)進行了清理。
經(jīng)過清理,國務院決定:對66部行政法規(guī)的部分條款予以修改。
三十五、刪去《物業(yè)管理條例》第三十三條、第六十一條。
此外,對相關行政法規(guī)的條文順序作相應調(diào)整。
本決定自公布之日起施行。
原文:
第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定,取得職業(yè)資格證書。
第六十一條 違反本條例的規(guī)定,物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令停止違法行為,處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。
國務院物業(yè)管理條例全文(2022修改)
(2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布 根據(jù)2022年2月6日《國務院關于修改部分行政法規(guī)的決定》修訂)
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。
第二條 本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。
第四條 國家鼓勵采用新技術、新方法,依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務水平。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第六條 房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權利:
(一)按照物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;
(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權;
(五)選舉業(yè)主委員會成員,并享有被選舉權;
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務:
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務費用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。
第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。
具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
但是,只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第十一條 下列事項由業(yè)主共同決定:
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);
(五)籌集和使用專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。
經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第十四條 召開業(yè)主大會會議,應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應當同時告知相關的居民委員會。
業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。
第十五條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項,履行下列職責:
(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十六條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。
業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。
第十七條 管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規(guī)約應當尊重社會公德,不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。
管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。
第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業(yè)管理無關的決定,不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協(xié)作,共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,應當告知相關的居民委員會,并認真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前,建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的,應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。
第二十二條 建設單位應當在銷售物業(yè)之前,制定臨時管理規(guī)約,對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規(guī)約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
第二十三條 建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。
第2篇 企業(yè)退休人員社會化管理服務工作實施細則
第一條 為認真貫徹落實《中國共產(chǎn)黨中央辦公廳、國務院辦公廳關于轉(zhuǎn)發(fā)勞動和社會保障部等部門〈關于積極推進企業(yè)退休人員社會化管理服務工作的意見〉的通知》(中辦發(fā)〔 〕16號)和《中國共產(chǎn)黨云南省委辦公廳、云南省人民政府辦公廳關于加快推進企業(yè)退休人員社會化管理服務工作的通知》(云辦發(fā)〔 〕31號)精神,進一步加快社會保障體系建設,切實推動全省企業(yè)退休人員社會化管理服務工作,特制定本實施細則。
第慰問費年人均100元,其它費用年人均40元,計算3年)的標準確定,由企業(yè)一次性支付。
破產(chǎn)企業(yè)退休人員移交社區(qū)或社會保險機構管理的,其相關經(jīng)費按上述標準進行清算,列入破產(chǎn)相關費用一次性撥付。原已破產(chǎn)的企業(yè),在破產(chǎn)時未清算相關費用,退休人員移交社區(qū)或社會保險機構管理服務時,其相關費用采取由同級財政適當補助的辦法解決。
第十條 企業(yè)退休人員活動經(jīng)費要專戶管理,?？钣糜?老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂'的各項活動,不得擠占挪用。
第十一條 各級勞動保障部門要加強對企業(yè)退休人員移交街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))社區(qū)和社會保險機構的協(xié)調(diào)指導,保證企業(yè)退休人員順利移交。
(一) 企業(yè)退休人員直接納入街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))社區(qū)管理服務的,街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))勞動保障所應與企業(yè)簽訂移交協(xié)議書。
(二) 企業(yè)退休人員移交社會保險機構直接管理服務以及社會保險機構今后將企業(yè)退休人員移交街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))社區(qū)管理服務的,也要相應簽訂移交協(xié)議書。
(三) 《云南省企業(yè)退休人員社會化管理服務移交協(xié)議書》樣式由省勞動和社會保障廳統(tǒng)一制定,各地可結(jié)合本地實際進行修改補充。
第十二條 企業(yè)退休人員移交街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))社區(qū)和社會保險機構進行管理服務時,其人事檔案由街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))勞動保障所和社會保險機構接收和管理。條件具備的地區(qū),可直接將退休人員人事檔案移交當?shù)貦n案局(館)進行統(tǒng)一管理。
企業(yè)在移交退休人員人事檔案前,應嚴格按照檔案管理各項規(guī)定認真做好檔案清理工作,并詳細填寫檔案移交清單。
退休人員人事檔案移交街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))勞動保障所及社會保險經(jīng)辦機構管理的,要按規(guī)定設置檔案室,配制標準檔案柜,對檔案管理人員進行相關業(yè)務培訓,認真做好企業(yè)退休人員檔案接收和管理工作。
第十三條 由社會保險機構委托企業(yè)主管單位〈或企業(yè))對退休人員進行管理服務的,社會保險機構應與企業(yè)主管單位(或企業(yè))簽訂委托書,并在企業(yè)原退休人員管理服務機構加掛'退休人員管理服務所'的牌子,進一步統(tǒng)一規(guī)章制度、明確工作職責,利用原有的機構、人員、場所和設施,認真做好企業(yè)退休人員的管理服務工作。
第十四條 參統(tǒng)企業(yè)退休人員的死亡喪葬費、一次性撫恤費,納入基本養(yǎng)老保險統(tǒng)籌基金支付,具體辦法和標準由省勞動和社會保障廳商省財政廳另行制定。
改制、重組、關閉企業(yè)已經(jīng)預留死亡喪葬費、一次性撫恤費的,應如數(shù)繳入基本養(yǎng)老保險基金財政專戶;未參加企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險統(tǒng)籌的,死亡喪葬費、一次性撫恤費仍由企業(yè)支付。
第十五條 各級政府和有關部門及企業(yè)要共同做好推進企業(yè)退休人員社會化管理服務的宣傳動員和思想教育工作,消除企業(yè)退休人員的思想顧慮,使他們在思想和行動上積極支持配合企業(yè)退休人員社會化管理服務工作。
各地要按照省委宣傳部、省勞動和社會保障廳印發(fā)的《云南省企業(yè)退休人員社會化管理服務宣傳提綱》要求,廣泛宣傳推進企業(yè)退休人員社會化管理服務的重要意義和政策規(guī)定。
第十六條 各級政府、各有關部門要認真督促、指導和幫助各類社會化管理機構,抓緊建立健全工作制度,按規(guī)定做好對企業(yè)退休人員的管理服務,不斷提高服務質(zhì)量和水平。
(一) 街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))勞動保障所及其他退休人員管理服務機構要盡快建立健全工作流程、崗位責任、工作守則、目標考核、業(yè)務培訓ll、經(jīng)費管理、檔案管理等各項制度,形成有效的運行機制。
(二) 街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))勞動保障所及其他退休人員管理服務機構應建立退休人員基本信息庫和基本信息臺帳,及時為企業(yè)退休人員提供政策咨詢。
(三) 街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))勞動保障所及其他退休人員管理服務機構要向企業(yè)退休人員發(fā)放社會化管理服務聯(lián)系卡,做到'一人一卡'。聯(lián)系卡上應注明管理服務機構和管理服務聯(lián)系人及聯(lián)系電話,方便廣大退休人員進行聯(lián)系和溝通,及時得到相關服務。
(四) 要堅持'以人為本'理念,按照規(guī)定的服務內(nèi)容和要求,進一步強化社區(qū)管理服務功能,不斷提高服務質(zhì)量和水平。要結(jié)合實際,開展各類適合退休人員的文化體育活動,增強退休人員的社區(qū)情結(jié),提高退休人員的生活質(zhì)量。
第十七條 各級政府要加快建立健全'政府規(guī)劃協(xié)調(diào),勞動保障部門牽頭推進,其他部門支持協(xié)助,企業(yè)聯(lián)動配合,街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)實施落實'的社會化管理服務工作體系,按照云辦發(fā)〔 〕31號文件的規(guī)定,具體明確政府和有關職能部門及企業(yè)的工作職責、目標和任務,形成分工明確、齊抓共管、銜接有效的
工作機制。
第十八條 各級政府要加強對企業(yè)退休人員社會化管理服務工作的組織領導和督促檢查。已成立企業(yè)退休人員社會化管理服務工作領導小組及辦公室的,要建立定期會議制度;未成立企業(yè)退休人員社會化管理服務工作領導小組及辦公室的,要建立定期聯(lián)席會議制度,及時總結(jié)、分析研究社會化管理服務工作的新情況、新經(jīng)驗、新問題,加強工作指導和督促,切實推進本地區(qū)企業(yè)退休人員社會化管理服務工作的健康發(fā)展。
第十九條 各州、市政府可根據(jù)本實施細則,結(jié)合本地實際,制定具體的實施辦法。
第二十條 本實施細則從起執(zhí)行。
第3篇 大學學生宿舍物業(yè)管理服務細則
大學學生宿舍物業(yè)管理服務細則
(一)物業(yè)管理服務內(nèi)容
1.房屋共用部位、共用設備的使用管理和維修;
2.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設備設施的使用管理和維修;
3.供水、排水、強電、弱電等設備設施的運行服務;
4.宿舍及周邊環(huán)境的保潔、保安服務及綠化管理;
5.物業(yè)維修費用的帳務管理;
6.物業(yè)檔案資料的建立與保管;
7.配合有關部門,做好文明宿舍建設和校園文化活動等有關工作;
8.經(jīng)雙方協(xié)商的其他服務項目。
(二)物業(yè)管理的質(zhì)量標準
1.綜合管理服務
⑴宿舍設置物管辦,制定并落實物業(yè)管理規(guī)章制度;
⑵物業(yè)管理辦公場所整潔有序,配置辦公家具、電話等辦公設施及辦公用品;
⑶制定突發(fā)性事件處理方案,建立防盜、防火及其他安全事故防控機制,杜絕重大火災和刑事案件;
⑷管理人員統(tǒng)一著裝,掛牌上崗,儀表整潔規(guī)范;
⑸建立學生住宿檔案,實行24小時值班制,認真做好值班記錄,對來客進行登記,嚴禁小商小販及閑雜人員進入;
⑹物管辦每日工作時間有管理員接待業(yè)務,并提供服務;
⑺日常管理與服務:
①24小時值班受理使用人報修。急修半小時內(nèi)到現(xiàn)場處理,一般修理一天內(nèi)完成(預約除外);
②設置宿舍管理信箱及投訴電話,接受服務質(zhì)量,服務態(tài)度等問題的投訴。對使用人的投訴在24小時內(nèi)答復處理;
③制定房屋大修申請、驗收等維修管理制度,建立房屋管理檔案,對不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時勸阻、制止或報告;
④建立健全的財務管理制度,對物業(yè)服務費和其它費用的收支進行財務管理,做到運作規(guī)范,賬目清晰;
⑤建立檔案管理制度,建立齊全的物業(yè)管理檔案[包括物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、使用人資料檔案、維修檔案、日常管理檔案等];
⑥制定物業(yè)管理與物業(yè)服務工作計劃,并組織實施;
⑦制定管理處內(nèi)部管理制度和考核制度,可采取走訪、懇談會、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與使用人進行溝通;每年對使用人進行一次滿意情況測評,對測評結(jié)果進行分析并及時整改;
⑧服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準;
⑨綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準;
⑩對違反校園管理規(guī)定或政府有關規(guī)定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理;有條件的,可運用計算機進行管理(含業(yè)主檔案、收費管理、設備管理等)。
2.清潔衛(wèi)生服務
⑴樓內(nèi)公共區(qū)域
①地面和墻面:每日清掃二次,其中地面每日拖洗一次以上;保持材質(zhì)原貌,干凈、無灰塵、無痰跡。
②樓梯扶手、欄桿、窗臺:隔日擦抹一次,保持干凈、無灰塵。
③消防栓、指示牌等公共設施:每周擦抹二次,目視無灰塵、無污漬。
④天花板、公共燈具:每月除塵一次,目視干凈,無蜘蛛網(wǎng)。
⑤門、窗等玻璃:每半月擦拭一次,其中門廳玻璃每周一次,目視潔凈、光亮、無灰塵。
⑥天臺、屋頂:保持清潔、無垃圾。
⑦垃圾收集:按樓層設置垃圾收集點,每日清理二次,收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。
⑵樓外公共區(qū)域
①道路地面、綠地、明溝:道路、地面、綠地每日清掃二次,廣場磚地面每半月沖洗一次;目視地面干凈,地面垃圾滯留時間不能超過二小時;明溝每日清掃一次,明溝無雜物、無積水。
②公共燈具、宣傳欄、小品等:每周擦抹一次,目視無灰塵、明亮清潔(2米以上部位每半月擦抹、除塵一次)。
③水景:每周二次打撈漂浮雜物,保持水體清潔,水面無漂浮物;定期對水體投放藥劑或進行其他處理,保持水體無異味。
④垃圾廂房:有專人管理。生活、建筑垃圾封閉存放,垃圾廂(房)每日清理、沖洗二次以上,垃圾廂(房)整體清潔、無異味,滅害措施完善。
⑤果皮箱、垃圾桶:合理設置。每日清理二次,每周擦拭一次,箱(桶)無滿溢、無異味、無污跡。
⑥消毒滅害:每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次,每半年滅鼠一次。大樓內(nèi)外'除四害'要達到南昌市愛衛(wèi)會的要求。
3.秩序維持服務
⑴人員要求
①專職保安人員(40歲以下),身體健康,工作認真負責。
②能處理和應對轄區(qū)公共秩序維護工作,能正確使用各類消防、技防器械和設備。
③上崗時佩帶統(tǒng)一標志,穿戴統(tǒng)一制服,儀容儀表規(guī)范整齊。
④配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)器械。
⑵門崗
①主出入口24小時值班看守,邊門定時開放。
②外來人員進入轄區(qū),通過對講系統(tǒng)聯(lián)系轄區(qū)人員,決定是否放行。
③對進出轄區(qū)的車輛進行管理和疏導,保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通;對大型物件搬出實行記錄。
⑶巡邏崗
①白天每二小時巡邏一次,夜間每三小時巡邏一次,重點部位有明確的巡邏要求,并有巡邏記錄。
②在遇到異常情況、突發(fā)事件時,采取積極應對措施,并及時報告相關管理部門。
⑷技防設施和救助(監(jiān)控崗)
①轄區(qū)內(nèi)具備錄像監(jiān)控、樓宇對講等技防設施,24小時開通,并有人駐守,注視各設備所傳達的信息。
②監(jiān)控中心收到報警信號后,保安人員應按規(guī)定及時趕到現(xiàn)場進行處理,同時應接受用戶救助的要求,解答用戶的詢問。
⑸車輛管理
①地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌,車輛基本停放在規(guī)定的范圍內(nèi)。
②及時處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。
4.共用部位、共用設備設施日常運行、保養(yǎng)、維修服務
⑴共用部位
①房屋結(jié)構:每年二次以上對房屋結(jié)構進行檢查,涉及使用安全的部位每季檢查一次,并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理并告知相關部門。
②門窗:每天巡視樓內(nèi)公共部位門窗,保持玻璃、門窗配件完好,門、窗開閉靈活并無異常聲響。
③樓內(nèi)墻面、頂面、地面:墻面、頂面粉刷層無剝落,面磚、地磚平整不起殼、無缺損。
④管道、排水溝、屋頂:每月一次對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進行清掃、疏通,保障排水暢通,每半年檢查一次屋頂,發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂,隔熱板有斷裂、缺損的,應及時報修。
⑤化糞池、窨井:每月檢查1次,并及時清淘。
⑥圍墻:每周一次巡查圍墻,發(fā)現(xiàn)損壞立即修復,鐵柵欄圍墻表面無銹蝕,保持圍墻完好。
⑦道路、場地等:每周一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等,發(fā)現(xiàn)損壞及時修復,保持路面平整、無破損、無積水,側(cè)石平直無缺損。
⑧休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品:每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查,發(fā)現(xiàn)損壞立即修復,保持原有面貌,保證其安全使用。
⑨安全標志等:對危險隱患部位設置安全防范警示標志,并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施,每月檢查一次,保證標志清晰完整,設施運行正常。
⑵供水系統(tǒng)
①每年定期二次清洗水箱、蓄水池,保證供水水質(zhì)符合國家生活用水標準。
②高層房屋每年二次對減壓閥進行測壓并做好記錄。
③水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖,溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好,每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)。
⑶排水系統(tǒng)
①每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵,確保無故障運行。
②每年二次對污水處理系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)。
③控制柜電氣性能完好,運作正常。
⑷照明
①電燈:及時修復損壞的燈座、燈泡、開關等,保持燈具完好,小區(qū)內(nèi)樓道燈、路燈亮燈率在99%以上。
②景觀燈、節(jié)日彩燈等:保持燈具完好,亮燈率在99%以上。
③公共電氣柜:每日一次巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜,每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共電氣柜,每年一次電氣安全檢查,保證電氣設備運行安全正常。
⑸消防系統(tǒng)
①消防栓每月巡查一次,消防栓箱內(nèi)各種配件完好。
②每周檢查火警功能、報警功能是否正常。
③每年試驗一次探測器,并對全部控制裝置進行一次試驗,火災探測器投入運行二年后,應每隔三年全部清洗一次,不合格的應當報請調(diào)換。
④每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。
⑤每月檢查一次滅火器,臨近失效立即報請更新或充壓。
⑹避雷裝置
每年二次檢查避雷裝置,保證其性能符合國家相關標準。
⑺弱電系統(tǒng)
監(jiān)視系統(tǒng):不定期進行調(diào)試與保養(yǎng),保證各項監(jiān)控設備24小時正常運行,能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號,錄像功能正常。
⑻水景
①每周一次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設施,損壞部位及時修復,保證其正常運行。
②重大節(jié)日前應對景觀設施進行安全、功能檢查,保證節(jié)日期間各項設施運行正常。
⑼門窗、家具設備、水電設施發(fā)現(xiàn)損壞,要及時維修或報修
①維修保養(yǎng)費用:保修期內(nèi)的設備維修,由物業(yè)管理單位及時通知維修報轉(zhuǎn),確保正常的工作秩序。保修期以外的維修費用:除水電等公共設備設施自然老化后的更新改造、房屋建筑物的結(jié)構和外墻面損壞的維修費用由學校承擔外,其它維修工作及其費用均由物業(yè)管理單位負責;屬管理不當造成的,物業(yè)管理單位承擔相關費用。
②水電零星維修及時率98%以上(響應時間在1小時之內(nèi),修理完成時間在12小時之內(nèi))。
③水電急修及時率100%(響應時間在30分鐘之內(nèi),修理完成時間在2小時之內(nèi))。
④雨水管、污水管、墻面完好率100%。
⑤消防報警系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)完好率100%。
⑽每學年為每間宿舍提供一套掃帚、拖把等清潔工具
(三)雙方的責任與義務
1.甲方(樓棟使用單位)責任與義務
⑴負責牽頭與學校有關部門對宿舍樓進行交接,并會同乙方辦理交接手續(xù),進行資產(chǎn)登記;
⑵檢查乙方擬定的物業(yè)管理制度和辦法;
⑶監(jiān)督乙方管理工作實施以及各項規(guī)章制度的執(zhí)行情況;
⑷審查乙方提出的物業(yè)管理年度和月度計劃;
⑸在宿舍樓內(nèi)向乙方提供一間物業(yè)管理辦公室;
⑹負責轉(zhuǎn)報房屋、水電設備設施等更新改造及結(jié)構性維修費用;
⑺協(xié)調(diào)乙方與其他部門的關系,接受學校有關部門的監(jiān)督、檢查和考核。
2.乙方(樓棟物業(yè)管理單位)責任與義務
⑴根據(jù)有關法規(guī)和物業(yè)管理服務內(nèi)容,制定物業(yè)管理制度和計劃,并經(jīng)甲方核準后實施;
⑵對學校出資新建的設施、新購的設備,從驗收合格交付使用后,在保修期內(nèi)負責與廠家聯(lián)系,解決有關保修服務問題,與甲方共同做好保修工作;
⑶負責向甲方提出共用部位、共用設施設備的更新改造及結(jié)構性維修計劃;
⑷建立健全物業(yè)管理的檔案資料,合同終止時向甲方移交全部檔案資料;
⑸對違反物業(yè)管理制度和有關規(guī)定的行為進行制止;
⑹根據(jù)學校的有關規(guī)定和協(xié)議約定,向甲方收取物業(yè)管理費;
⑺向甲方及學生提供自費部分的維修等有償服務;
⑻不得改變共用設備的使用功能,不得將宿舍空房間(含地下停車場)挪作他用,未經(jīng)學校同意,寒、暑假期間不得使用學生宿舍樓從事其他活動;
⑼接受甲方的檢查,每月向甲方通報工作情況;
第4篇 商業(yè)中心物業(yè)管理服務細則
zz商業(yè)中心物業(yè)管理服務細則
一、主要依據(jù)
1、國家、省、市對物業(yè)管理服務的有關規(guī)定;
2、與__公司簽訂的“物業(yè)管理服務合同”,以及__國際商業(yè)中心業(yè)主“管理規(guī)約”(原稱“業(yè)主公約”)相關內(nèi)容。
二、基本要求
1、公司各層領導及全體員工,愿誠懇熱情、盡職盡責地為某小區(qū)全體業(yè)主及住戶提供物業(yè)管理服務,愿與全體業(yè)主共同努力,為創(chuàng)建先進社區(qū)作出應有貢獻;
2、制定完善的物業(yè)、質(zhì)量、財務、檔案等管理方案和制度,吸取廣大業(yè)主有益建議,不斷改進工作。
3、管理及專業(yè)操作人員,按規(guī)定持證上崗;
4、管理服務工作人員統(tǒng)一著裝,佩戴標志,行為規(guī)范,主動服務,熱情周到;
5、公示24小時熱線服務電話(目前為:______),隨時響應聯(lián)系;應急事件,相關人員迅速到達現(xiàn)場適時處置;一般報修或其他需要登門服務事項,按約定時間到達;建立事件處理、報修、維修和回訪記錄等檔案。
三、主要服務項目及標準
(一)房屋管理服務
1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護,檢修和保養(yǎng)記錄齊全;
2、根據(jù)房屋實際使用年限,適時檢查房屋共用部位的使用情況,需要維修時;屬于小修范圍的,及時組織修復;屬于大、中修范圍的,及時編制維修計劃和住房專項維修基金使用計劃,向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告或建議,根據(jù)業(yè)主大會的決定,組織維修;
3、每三日巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道及其它共用部位,作好巡查記錄,并及時進行維修、養(yǎng)護;
4、按照住宅裝飾裝修管理和業(yè)主管理規(guī)約的有關規(guī)定和要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,按規(guī)定與業(yè)主(或使用人)、裝修管理企業(yè)簽訂協(xié)議,告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每二日巡查一次裝修施工現(xiàn)場,若發(fā)現(xiàn)有影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構安全及拆改共用管線等損害公共利益的現(xiàn)象時,及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關部門進行協(xié)助處理;
5、對違反規(guī)劃私搭、亂建的行為時及時勸阻、制止;對不聽勸阻或已成為事實者,書面通知其限期整改時間和要求,并報告業(yè)主委員會及有關部門備案,待進一步查處;
(二)共用設施設備維修保養(yǎng)服務
1、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護(依法應由專業(yè)部門負責的除外);
2、建立共用設施設備檔案(設備臺帳),設施設備的運行、檢查、維護、保養(yǎng)等記錄齊全;
3、設施設備標志齊全、規(guī)范,責任人明確;操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;保障設備設施運轉(zhuǎn)正常;
4、對共用設施設備組織定期巡查,作好巡查記錄。需要維修時;屬于小修范圍的,及時組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,及時編制維修和更新改造計劃和住房專項維修基金使用計劃,向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告或建議,根據(jù)業(yè)主大會的決定,組織維修或更新改造;
5、保障電梯正常運轉(zhuǎn);
6、保障消防設施設備狀態(tài)完好,可隨時啟用;消防通道暢通;
7、設施設備保持整潔、通風,無冒、漏、滴現(xiàn)象;
8、保持路燈、樓道燈完好,發(fā)現(xiàn)損壞者,及時修復或更換;
9、容易危及人身安全的設施設備,設明顯警示標志和防范措施;
(三)維護小區(qū)公共秩序服務
1、小區(qū)主出入口24小時值勤;
2、小區(qū)內(nèi),按規(guī)定線路每日進行巡邏,配有安全監(jiān)控設施的地方,實施24小時監(jiān)控;
3、在小區(qū)內(nèi)允許進行裝修的時間段為,上午8:00―12:00,下午14:00―18:30,
違者予以阻止。進入小區(qū)的裝修人員,需持臨時出入證入內(nèi);
4、對火災、治安等突發(fā)事件備有應急預案;事發(fā)時及時向業(yè)主委員會和有關部門報告,并協(xié)助采取相應措施。
(四)保潔、衛(wèi)生服務
1、幢設置垃圾桶,保持垃圾桶及附近整潔,桶外無垃圾;
2、小區(qū)內(nèi)道路、廣場、停車場、綠地等,每日清掃;樓道、電梯廳每日清掃;每周拖洗1次;樓梯扶手每周擦洗;及時清除區(qū)內(nèi)主要道路的積水、積雪;
3、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道,每年疏通一次;雨污水井每季度檢查一次,需要時及時清掏;化糞池每二月檢查一次,如有異常及時清掏;
4、二次供水水池,按規(guī)定時間進行清洗;
5、按區(qū)內(nèi)實際情況,對需要的部位進行消毒或滅蟲除害;
6、按市政府的規(guī)定:為保證小區(qū)內(nèi)人員安全、健康和環(huán)境整潔、衛(wèi)生,住宅區(qū)內(nèi)禁養(yǎng)大型犬內(nèi);飼養(yǎng)小型寵物,需辦理飼養(yǎng)證件,按時進行防疫;遛狗需在規(guī)定的時間和地點,有人牽領的情況下進行;領主要將狗糞裝入塑料袋內(nèi),投入垃圾箱內(nèi),并擦凈狗糞污染的地點;管好寵物,不得深夜吠叫。對以上規(guī)定,違者予以阻止、勸告;對不聽從者,報告相關部門處理。
(五)綠化養(yǎng)護管理服務
1、在各個綠化場所,均設置愛護綠化警示牌,敬請大家愛護綠化,保持環(huán)境清新、優(yōu)美、整潔;
2、配專業(yè)人員實施綠化管理,對草坪、花卉、樹木等,進行栽培和定期修剪、養(yǎng)護;
3、定期清除綠地雜草、雜物;
4、適時組織澆灌、施肥和松土,作好防澇、防凍事項;
5、適時噴灑農(nóng)藥,預防病蟲害;
6、對不愛護綠化行為予以勸阻、警告;對故意損毀、破壞行為,視情節(jié)嚴重程度,提請業(yè)主委員會和相關部門給予相應處罰;
(六)服務收、支公示
1、按有關規(guī)定和合同約定,目前物業(yè)管理物業(yè)收費標準為:住宅每平方元,商業(yè)門面房每平方元;每半年收繳一次,正常情況下,繳費日期為1月1日――1月31日;7月1日――7月31日,為不打擾住戶,請到公司財務室繳納,也可應住戶要求,上門收取;
2、電梯、高層水泵電費,按實際用量用戶均攤,每季度收繳一次,上門收取;
3、樓道、小區(qū)內(nèi)道路及其它公共場所照明用電費用,按實際使用量,由小區(qū)內(nèi)住戶均攤,按規(guī)定每2月上門查表收費一次;
4、自行車、電動車和摩托車,放于車庫內(nèi)指定位置;保管費分別為每輛、每月4元、7元、15元;汽車存放于指定地點。
5、代收費項目:
6、對逾期不繳費,又不說明情況而取得諒解的住戶,被視為有意滯納,將加收2%滯納金;超期3個月不繳費,又不說明情況而取得諒解的住戶,被視為有意拒繳,將向人民法院起訴;
7、物業(yè)服務費用收繳情況,每6個月向全體業(yè)主公布一次;全年物業(yè)服務費收繳情況,以及物業(yè)服務資金一年總的支出、
