第1篇 房地產項目實施方案設計成本管理作業(yè)指引
項目實施方案設計成本管理作業(yè)指引
1.目的
為保證項目發(fā)展成本目標的實現(xiàn),本指引規(guī)范了方案設計階段的成本管理和控制方法。
2.范圍
適用所有公司開發(fā)項目方案設計階段的成本管理及控制工作。
3.術語和定義
3.1實施方案設計階段:包括規(guī)劃方案(含單體)設計和建筑擴初設計。
4.職責:
4.1公司-造價部
4.1.1負責項目市場成本調研,編制項目成本調研報告;
4.1.2負責建立成本模型和數(shù)據庫;
4.1.3負責編制方案設計階段《成本測算》及編制《方案階段成本分析報告》;
4.1.4負責組織編制擴初設計階段《成本概算》及《擴初階段成本分析報告》;
4.1.5負責編制設計各階段成本控制建議及限額設計指標值;
4.1.6負責設計階段成本控制工作的跟進工作;
4.1.7負責組織編制設計階段方案成本比較和修正。
5.工作流程
5.1項目開發(fā)成本調研
5.1.1公司項目預立項后,造價部各專業(yè)工程師須開始收集和調研同類項目市場成本水平,編制項目成本調研報告;
5.1.2造價部須根據調研成果和以往項目開發(fā)成本資料建立成本數(shù)據庫和研究模型。
5.2方案設計階段成本管理和控制
5.2.1造價部須參與項目規(guī)劃方案設計的專業(yè)小組評審,對規(guī)劃方案設計成本提出要求和建議;
5.2.2規(guī)劃方案設計完成后,造價部依據技術管理部(設計)提供的規(guī)劃方案設計在一個月內編制其建安《成本測算》,對前期可研階段的項目《成本估算》進行修正并對項目成本影響較大或成本容易流失的單項工程做專項成本分析和建議;
5.2.3造價部須在方案設計完成后一個半月內完成《方案設計階段成本分析報告》的編制,對方案設計階段所做主要成本工作進行總結和對后續(xù)擴初設計提出成本控制建議,并報造價部經理審核。
5.3擴初設計階段成本管理和控制
5.3.1成本控制目標中建安成本目標在考慮可能發(fā)生的補充設計、設計變更及現(xiàn)場簽證及其它不可預見的費用后,將建安成本目標盡可能的合理分解到每一個單項工程或專業(yè)工程上,形成擴初階段的成本限額設計初步建議;
5.3.2造價部組織召集技術管理部(設計)相關人員開會討論擴初階段的成本限額初步建議,充分溝通后形成會議紀要,經分管副總經理審批后會簽給技術管理部(設計),作為擴初階段的成本限額;
5.3.3初設計完成并提交后一個半月內造價部須組織編制項目《成本概算》,概算依據擴初圖紙針對典型配套(如地下室、會所、網球場館等)及不同層高塔樓標準層的主體結構混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項工程計算單位含量并套用現(xiàn)行綜合價按規(guī)定取費并按平均市場下浮水平計算,部分因圖紙設計深度不夠的項目暫按估算指標值,專業(yè)分包工程按市場價格。項目《成本概算》經造價部經理審核后報分管副總經理辦公會審批;
5.3.4概算完成一個月內造價部負責完成《擴初設計階段成本分析報告》的編制,對擴初設計階段所做的主要成本工作進行總結并對下一階段施工圖設計提出成本控制建議并報本部門經理審核。
6.表格和記錄
6.1《設計限額要求》
6.2《建安成本限額設計成本控制建議書》
第2篇 房地產樓盤銷售計算機管理解決方案
房地產企業(yè)樓盤銷售計算機管理解決方案
房地產開發(fā)企業(yè)樓盤銷售計算機管理解決方案主要包括資料管理:項目資料、戶型資料、房產資料、房產定價、付款方式定義、房產價格調整;銷售管理:圖文咨詢、預約登記、銷售登記、退房記錄、換房記錄、租賃管理、二次交易、封房處理;財務管理:財務收款、出納扎賬處理、票據領退管理、發(fā)票換取、收據查詢、欠款催收、保證金管理;客戶管理:客戶檔案、合同資料、按揭辦理、按揭報批、產權辦理、客戶投訴、入伙管理、客戶分析;輔助管理:傭金管理、廣告管理、樓盤管理、需求信息、會員管理、廣告合同、廣告查詢、廣告制作、廣告發(fā)布、媒體檔案;統(tǒng)計報表:房產報表、銷售報表、財務報表、綜合報表、圖文分析、領導查詢;基礎數(shù)據管理:系統(tǒng)字典維護、物業(yè)類型維護、機構部門維護、操作員維護、幣種維護、收費項目維護、幣種維護、按揭查詢;系統(tǒng)管理:系統(tǒng)參數(shù)、用戶權限、數(shù)據備份、數(shù)據恢復、套打位置調整、樣張自定義;其應用效果為:
1.防止客源流失
客戶資料的完整性與保密性:通過使用軟件,要求業(yè)務員必須將每天接待的客戶資料與接待記錄錄入系統(tǒng),這樣業(yè)務員在接待客戶時會有意識的了解客戶詳細信息,包括客戶的基本資料、購房意向、來電來訪的詳細情況,保證了客戶資料的完整性,任何業(yè)務員接手該客戶都很容易把握客戶情況,對客戶制訂準確的跟蹤回訪計劃?？梢酝耆珜崿F(xiàn)客戶資料的保密,業(yè)務員只能看到自己或允許查看的有限的客戶資料與業(yè)務數(shù)據,即使業(yè)務員的流動也無法帶走其他業(yè)務員的客戶數(shù)據,同時原來的客戶數(shù)據也完好的保存在數(shù)據庫內,繼續(xù)為公司所用。
2.準確地銷售控制
房源多,房態(tài)變換頻繁,銷售控制比較困難,稍不注意就容易造成一房多賣,造成極壞的影響。用了銷售軟件就可以有效地解決此問題,軟件中房源狀態(tài)是唯一的,進行相應保留、小訂、大定、簽約、退房、換房后,軟件會自動更新相應的房源狀態(tài),只有待售的房源才可以選擇,所以絕對不可能出現(xiàn)一房多賣現(xiàn)象。房間面積、價格也是事先錄入,經過審核的,產生的銷售數(shù)據也不會造成誤差。
3.全面客戶服務
基于對客戶信息準確和全面的掌握,相應的客戶服務工作就可以做到細致入微,無論是潛在客戶還是成交客戶,出發(fā)點就是充分利用有限的客戶資源創(chuàng)造無限價值,提高潛在客戶的達成率、成交客戶的滿意率,通過客戶的口碑開發(fā)更多客戶,創(chuàng)造更多銷售機會。代辦按揭、代辦產權、簽約提醒、付款提醒、節(jié)日問候等,讓客戶感受親情式服務。
4.有效業(yè)績考核
客戶歸屬:系統(tǒng)自動通過客戶名稱、證件號碼、聯(lián)系電話、手機等信息判斷提示記錄的相同性,有效杜絕業(yè)務員間相互爭搶客戶、爭奪銷售業(yè)績。客戶歸屬以系統(tǒng)客戶創(chuàng)建日期為準。
工作情況及業(yè)務能力:系統(tǒng)準確反映每個業(yè)務員每天工作情況,接聽電話、接待客戶、客戶跟蹤及客戶回訪情況,開發(fā)新客戶數(shù)量、創(chuàng)造機會數(shù)量、達成意向數(shù)量及最后簽約數(shù)量,成交率等數(shù)據。
5.準確的往來帳務
軟件嚴密的銷售管理與財務管理,準確反映與客戶間應收、已收、未收、到期未收等帳務數(shù)據,銷售臺帳與財務臺帳保持高度的一致。
6.明確廣告投放
通過管理廣告的發(fā)布情況與廣告的成效統(tǒng)計,進行廣告監(jiān)測,使廣告投放在媒體、版面、尺寸、投放時間、廣告內容方面更有針對性,避免廣告投放的盲目性。
7.及時準確的數(shù)據反饋
系統(tǒng)提供客戶接待、房源、銷售、客戶服務、財務收付款等幾十種報表,比如銷售日報、銷售月報、房源狀態(tài)分布表、未辦已辦按揭客戶、收款日報、付清首期客戶、付清全款客戶報表等,通過這些報表可及時準確的掌握銷售狀況、財務資金回籠情況、房源情況等。
8.靈活強大的統(tǒng)計分析
客戶分析:通過記錄分析客戶特征、購房意向、意見反饋等數(shù)據,為營銷策劃提供準確的決策數(shù)據,比如客戶來源、客戶區(qū)域、年齡段、意向價位、關注內容等分布情況制訂廣告策略、促銷政策等。
銷售分析:通過對銷售時間、套型、物業(yè)用途、物業(yè)類型、戶型、付款方式、面積范圍等分析,便于掌握淡季與旺季、暢銷與滯銷戶型,不同付款方式的比重等信息,為領導提供更多更準的決策支持。
9.資料準備:項目概況:用于在系統(tǒng)初始化階段快速登記各個項目的總體情況,系統(tǒng)可以結合設計情況一次性生成各大樓的所有房間和相應的基本資料,而不需逐套增加。房產資料:管理所有房間及其詳細資料,包括樓層、單元、房號、面積、景觀、朝向、戶型、結構、用途、狀態(tài)、裝修標準、房間示意圖等。定價試算:結合樓層、朝向、結構、景觀等客觀因素,以差價或系數(shù)定價法對大樓進行快速定價及價格試算,可以立即得到各定價方案的總價、均價、最高價和最低價等重要參考數(shù)據,并可以立即打印出試算價目表和報價表(報表內容可由客戶根據情況更改)。價格調整:針對銷售過程中階段性的價格變化,系統(tǒng)提供按比例調整、總價調整、單價調整、一口價調整四種靈活的調價方式。
付款方式設定:用于登記項目提供的各種付款方式,包括各付款方式的名稱、折扣、各期樓款付款時間、各期樓款所占比例、按揭精度等。在成交登記時,只需選擇客戶所選擇的對應付款方式后系統(tǒng)可自動生成該客戶的應交樓款,無需手工計算。
銷售管理:記錄來訪、來電、來函等客戶基本資料與購買意向,同時可記錄追蹤客戶情況、可按項目、售樓點記錄,提供方便快捷的查詢、瀏覽功能、提供統(tǒng)計兩級分析功能。
預約登記:用于樓盤在正式發(fā)售以前,登記有較強購買意向的準客戶資料及其交款信息,以便正式發(fā)售時客戶可根據排號先后優(yōu)先購買,同時系統(tǒng)可迅速將預約客戶資料及交款信息轉入銷售登記。
銷售登記:用于預留、預定、成交及客戶更名后相關的客戶資料、房間資料、合同資料、付款方式、優(yōu)惠、按揭、公證等情況進行詳細登記,系統(tǒng)可以自動生成準確的應收樓款數(shù)據并將數(shù)據自動傳遞到財務收款登記的應收款資料中,同時系統(tǒng)可以根據實際的銷售狀態(tài)(包括預留、預定、已售三種狀態(tài))自動更新圖文咨詢中的房間狀態(tài)圖,使整個系統(tǒng)的數(shù)據保持嚴格一致。退換房管理:在發(fā)生退換房情況時,可按照相應程序進行退換房處理,保證房間銷售的唯一性,嚴格杜絕重復銷售的情況出現(xiàn),同時系統(tǒng)自動保存退換房的原始資料。
租賃管理:記錄用于出租的房間的租賃資料:包括客戶資料、合同資料、押金信息、換房及退租等資料。圖文咨詢:通過簡潔的圖文界面直觀顯示各大樓的最新銷售進展以及各銷售狀態(tài)的統(tǒng)計數(shù)據,輸入客戶的購房條件可明確快速顯示符合客戶條件的房間,點擊任一房間可以即時了解該房間的詳細資料,同時可以按照客戶指定的各種付款方式自動模擬生成及打印其付款和按揭方案,以便客戶進行詳細了解和認真分析。
財務收款:用于已售房間應收樓款和實收樓款的管理,通過應收款項和實收款項的對比,可以十分直觀地了解樓款收取的進度,并可自動計算逾期欠款的滯納金金額,提
供每個房間樓款收取的統(tǒng)計數(shù)據,包括應收金額、已收金額、未收金額、應收未收金額、滯納金金額等。
保證金管理:對于按揭付款的客戶,系統(tǒng)在按揭辦理登記后在本模塊自動生成按揭相關資料,本模塊對銀行是否放款進行登記并對保證金進行管理。票據管理:提供公司收據領用、查尋、統(tǒng)計等管理功能。換票管理:將客戶手中的收據更換為發(fā)票,只對有效收據進行更換。
欠款催收:系統(tǒng)可以自動檢索出所有最新拖欠樓款的客戶基本資料、欠款總額以及欠款明細,并可以統(tǒng)計出各大樓欠款的客戶總數(shù)、拖欠總金額,以便及時了解樓款拖欠情況并開展相應的催款工作。通知交款功能可查詢未來某段時間內應交樓款的客戶資料及應交款項,以便提前通知客戶按時交款,提高樓款的回收率;客戶按揭辦理:管理按揭客戶證件及收入證明等收繳情況、辦理進度,并對收繳情況,是否辦妥進行統(tǒng)計。
產權辦理:建立客戶產權登記信息,結算面積誤差、打印產權轉移登記表等。
客戶檔案:專門管理已經成交的客戶資料,所有客戶資料在成交登記中登記后將自動傳遞到成交客戶檔案中,通過對成交客戶的統(tǒng)一管理,可以為客戶提供更加快捷和優(yōu)質的售后服務,從而有效提高成交客戶的滿意度。
歷史客戶檔案:記錄退房、退訂、更名的歷史客戶檔案代辦戶口:計算戶口指標,辦理過程、辦理情況、相關費用。設計變更:記錄工程設計變更內容,預算、執(zhí)行情況等備忘錄。投訴管理:記錄客戶投訴內容。
入伙管理:打印入伙通知書,登記客戶入伙信息。
短信服務:通過intel網向潛在客戶、意向客戶群短信,告訴他們公司排號、選房、優(yōu)惠等活動。輔助傭金提成管理:根據公司傭金提成方案、銷售人員銷售情況及回款情況計提傭金并記錄發(fā)放情況。針對增加管理人員提成。
廣告信息:管理所關注項目的廣告發(fā)布情況,包括廣告發(fā)布刊物、日期、版面、風格、費用等詳細資料,以便動態(tài)追蹤其廣告策略。樓盤信息:主要用于登記和管理區(qū)域市場的各項目資料,以加強對市場狀況和競爭對手銷售情況的了解。需求分析:提供由客戶自行定義調查問卷,用戶收集問卷錄入后,系統(tǒng)自動統(tǒng)計相關信息及形成相應的圖表分析。
會員管理:提供會員檔案管理功能、跟蹤記錄、相關活動。統(tǒng)計房產報表:提供整個公司項目、戶型、面積等房產資料的詳細報表。
銷售報表:按照整個公司項目和大樓三級統(tǒng)計范圍結合時間、銷售人員及樓盤多種因數(shù)以數(shù)字報表對最新銷售數(shù)據(包括套數(shù)、面積、成交金額等)進行統(tǒng)計。
財務報表:對樓款回收情況進行全面的統(tǒng)計,包括應收款、實收款、應收未收款、按揭放款、預計收款等資料,其中預計收款功能可以查詢在未來的任一時間段內能夠正?；厥盏臉强罱痤~,為公司的整體資金運作提供準確的參考數(shù)據。綜合查詢:提供包括銷售信息、財務信息的復合型綜合性查詢。圖表分析:以數(shù)字及圖形(二維和三維)形象反映銷售及財務方面的走勢、進度、分布等情況。
領導查詢:為方便領導查詢提供的戶型、銷售與財務報表。基礎按揭數(shù)據查詢:提供快速的銀行按揭計算功能,只需輸入按揭金額、利率、期數(shù)及計息方式(等額法或遞減法)后,系統(tǒng)可以自動計算出每月還本付息金額。
機構設置:設置公司信息、售樓機構、組織架構等信息。
操作員設置:設置系統(tǒng)操作員信息,并對操作員進行項目授權。系統(tǒng)字典:對系統(tǒng)中涉及的所有可選信息進行字典維護。收費項目:對系統(tǒng)中涉及的收費項目進行維護。
系統(tǒng)參數(shù)設置:用于設置利率、滯納金比率、面積誤差率、樓款精確度、公司信息、報表表頭、工程進度名稱等和系統(tǒng)密切相關的各項參數(shù);用戶授權:按查詢、修改、增加、刪除、審核等多層權限針對各個功能模塊和報表進行向各操作人員進行授權,明確不同部門、不同職位的工作責任和操作權限,以保證數(shù)據的保密性和系統(tǒng)運行的安全。
數(shù)據備份:用于數(shù)據的定期備份,避免由于電腦故障造成數(shù)據丟失,同時系統(tǒng)可以按照用戶定義的時間周期自動報警并提示備份;
數(shù)據恢復:如果遇到病毒、硬件等問題造成系統(tǒng)破壞后,可將已備份的數(shù)據恢復過來;
系統(tǒng)初始化:用于清空當前數(shù)據庫中需要刪除的數(shù)據,一般在系統(tǒng)首次正式運行前使用,之后應通過權限嚴格控制使用;
更改口令:用于操作員更改自己的系統(tǒng)口令等進行設計,也可以找專業(yè)公司提供。
第3篇 房地產企業(yè)供應商管理方案范例
房地產企業(yè)供應商管理方案范本
一、總則
1. 目的
為了穩(wěn)定供應商隊伍,建立長期互惠的供求關系,特制定本管理方案。
2. 適用范圍
本方案適用于向企業(yè)供應各類材料、零部件、設備及提供配套服務的廠商。
二、選擇供應商
1. 對每類材料或設備,由材料設備部進行市場調研后,提出3~5家候選供應商名單。
2. 企業(yè)成立一個由材料設備部、質量管理部以及技術部門組成的供應商評選小組。
3. 評選小組初審候選廠家后,由材料設備部實地調查廠家,并填寫《供應商調查表》。調查評價的內容如表7-8所示。
表7-8供應商調查表
調查時間:年月日
4. 經對各候選廠家逐條對照打分,計算出總分排序后決定取舍。
5. 核準為供應商的,可進行采購;沒有通過審核的,請其繼續(xù)改進,保留其未來候選資格。
三、供應商評價
(一)材料設備部制定評價指標,如表7-9所示,并依照此指標對供應商進行級別評定。
表7-9供應商級別評價指標
指標
指標細化
權重
質量水平
1.供應材料的優(yōu)良品率;2.質量保證體系;3.樣品質量;4.對質量問題的處理
30
交貨能力
1.交貨的及時性;2.擴大供貨的彈性;3.樣品的及時性;4.增、減定貨的供應能力
20
價格水平
1.優(yōu)惠程度;2.消化漲價的能力;3.成本下降空間
25
技術能力
1.工藝技術的先進性;2.后續(xù)研發(fā)能力;3.產品設計能力;4.技術問題的反應能力
5
后援服務
1.零星訂貨保證;2.配套售后服務能力
5
人力資源
1.經營團隊;2.員工素質
5
現(xiàn)有合作狀況
1.合同履約率;2.年均供貨額外負擔和所占比例;3.合作年限;4.合作融洽關系
10
(二)供應商級別分為a、b、c和d級
各個級別的得分情況如下:
1.a級,85分(含)以上;
2.b級,70(含)~85分;
3.c級,60(含)~70分;
4.d級,60分以下。
(三)對選定的供應商,企業(yè)與之簽訂《長期供應合作協(xié)議》,在該協(xié)議中具體規(guī)定雙方的權利、義務互利互惠條件。
(四)材料設備部定期或不定期地對供應商進行評價,對不合格供應商解除其長期供應合作協(xié)議。
(五)每年對供應商予以重新評估,不符合要求的予以淘汰,從候選隊伍中再行補充合格供應商。
(六)企業(yè)可對供應商劃定不同信用等級進行管理。評級過程參照上述篩選供應商的辦法。
(七)對最高信用的供應商,企業(yè)可提供物料免檢、優(yōu)先支付貨款等優(yōu)惠待遇,對于被評為d級不合格的供應商,企業(yè)將中止同其開展的采購合作。
四、供應商關系維護
1. 企業(yè)對重要的供應商可派遣專職駐廠員,或經常對供應商進行質量檢查。
2. 企業(yè)要定期或不定期地對供應商品進行質量檢測或現(xiàn)場檢查。
3. 企業(yè)要減少對個別供應商大戶的過分依賴,分散采購風險。
4. 企業(yè)需制定各采購件的驗收標準、與供應商的驗收交接規(guī)程。
5. 企業(yè)對重要的、有發(fā)展?jié)摿Φ?、符合企業(yè)投資方針的供應商,可以投資入股,建立與供應商的產權關系。
