第1篇 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容介紹
物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的介紹
物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
物業(yè)管理的基本內(nèi)容按照其服務(wù)性質(zhì)和提供的方式一般分為三大類,即常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)。
(一) 常規(guī)性的公共服務(wù)
'常規(guī)性的公共服務(wù)',是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務(wù)工
作,是物業(yè)管理企業(yè)面向所有業(yè)主、物業(yè)使用人提供的最基本的管理和服務(wù),其目的是確保物業(yè)的完好與正常使用,維持人們正常的生活、工作秩序和良好的環(huán)境。
下面,僅以住宅小區(qū)管理為例,介紹公共服務(wù)的主要內(nèi)容:
(1)房屋共用部位的維護(hù)與管理。房屋的維修管理包括:房屋外觀完好、整潔;小區(qū)內(nèi)組團(tuán)及棟號(hào)有明顯標(biāo)志及引路方向平面圖;房屋完好率達(dá)98%以上;無(wú)違反城市規(guī)劃的違章建筑;房屋零修及時(shí)率達(dá)98%以上,零修合格率達(dá)100%,并建立回訪制度和回訪記錄;房屋資料檔案齊全、管理完善,并建立住戶檔案等。
(2)房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理。設(shè)備管理包括:小區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)備圖紙、資料檔案齊全,管理完善;設(shè)備良好,運(yùn)行正常,無(wú)事故隱患,保養(yǎng)、檢修制度完備;有每日運(yùn)行記錄,運(yùn)行人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;電梯按照規(guī)定時(shí)間運(yùn)行;居民生活用水、高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)密的管理措施;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全;消防系統(tǒng)設(shè)備完好無(wú)損,可以隨時(shí)啟用;鍋爐供暖、煤氣、燃?xì)膺\(yùn)行正常,北方地區(qū)冬季供暖室內(nèi)溫度不低于16度。
市政公用設(shè)施管理包括:小區(qū)內(nèi)所有公共配套設(shè)施完好,不得擅自改變用途;共水、供電、通訊、照明設(shè)備齊全,工作正常;道路暢通,路面平坦;污水排放通暢等。
(3)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)。環(huán)境衛(wèi)生管理包括:小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)備;實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化的清掃保潔,垃圾日產(chǎn)日消;不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物;房屋的公共樓梯、扶欄、走道、地下室等部位保持清潔,不得堆放雜物和占用;居民日常生活所需商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象等。綠化管理包括:小區(qū)公共綠地、庭院綠地和道路兩側(cè)綠地合理分布,花壇、樹(shù)木、建筑小品配置得當(dāng);新建小區(qū)、舊區(qū)改造小區(qū)的公共綠地人均綠地面積應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家規(guī)定的指標(biāo);綠地管理及養(yǎng)護(hù)措施落實(shí),無(wú)破壞、踐踏和隨意戰(zhàn)友用現(xiàn)象等。
(4)小區(qū)內(nèi)交通、消防和公共秩序等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù)。協(xié)助有關(guān)部門做好以下工作:保證小區(qū)內(nèi)道路通暢,交通車輛管理運(yùn)行有序,無(wú)亂停、亂放機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車;小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理;實(shí)行24小時(shí)保安制度;保安人員有明顯標(biāo)志,工作規(guī)范,作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn);危及住戶安全處有明顯標(biāo)志和防范措施;小區(qū)內(nèi)無(wú)重大火災(zāi)、刑事犯罪和交通事故等。搞好小區(qū)內(nèi)的公共秩序,還要積極開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng),如,小區(qū)訂有居民精神文明建設(shè)公約,居民能自覺(jué)遵守小區(qū)的各項(xiàng)管理制度;居民鄰里團(tuán)結(jié)互助,文明居住,關(guān)心孤寡老人、殘疾人;管理單位定期組織開(kāi)展健康有益的社區(qū)文化活動(dòng)等。
(5)物業(yè)管理裝飾裝修管理服務(wù),包括房屋裝飾裝修的申請(qǐng)與批準(zhǔn),以及對(duì)房屋裝飾裝修的設(shè)計(jì)、安全等各項(xiàng)管理工作。
(6)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱'專項(xiàng)維修資金')的代管服務(wù)。即物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)委托,對(duì)專項(xiàng)維修資金的管理工作。
(7)物業(yè)檔案資料的管理工作。
(8)代收代繳收費(fèi)服務(wù)。
(二) 針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)
'針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)',是指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大業(yè)主、物業(yè)使用人,為滿足其中部分住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。其特點(diǎn)是,物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目,并將服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布于眾,當(dāng)業(yè)主、物業(yè)使用人需要這種服務(wù)時(shí),可以自行選擇。專項(xiàng)服務(wù)實(shí)質(zhì)上是一種代理業(yè)務(wù)服務(wù),專為業(yè)主、物業(yè)使用人提供生活、工作的方便。專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的主要渠道之一。
專項(xiàng)服務(wù)的主要內(nèi)容有日常生活、商業(yè)服務(wù)、文教衛(wèi)生、社會(huì)福利以及各類中介服務(wù)五大類。其中,各類中介服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托,開(kāi)展代辦各類保險(xiǎn),代理市場(chǎng)營(yíng)銷、租賃,進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估及其他中介代理工作。當(dāng)然,從事各類中介代理工作的機(jī)構(gòu)和人員,必須依照國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定,依法取得相應(yīng)的資質(zhì)和資格。
(三) 委托性的特約服務(wù)
'委托性的特約服務(wù)',是指物業(yè)管理企業(yè)為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)。通常是指在物業(yè)服務(wù)合同中未約定、物業(yè)管理企業(yè)在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立,而業(yè)主、物業(yè)使用人又提出該方面需求的服務(wù)項(xiàng)目。特約服務(wù)實(shí)際上是專項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和完善。而當(dāng)有較多的業(yè)主和物業(yè)使用人有某種需求時(shí),物業(yè)管理企業(yè)可以將此項(xiàng)特約服務(wù)納入專項(xiàng)服務(wù)。
第2篇 學(xué)院物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量考核辦法
職業(yè)學(xué)院物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量考核辦法
為進(jìn)一步加強(qiáng)學(xué)院物業(yè)服務(wù)工作的監(jiān)督管理,督促物業(yè)公司逐步提升校園綜合服務(wù)質(zhì)量,確保為全院師生員工提供高優(yōu)質(zhì)服務(wù)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》等,并結(jié)合學(xué)院相關(guān)規(guī)章制度及《*職業(yè)技術(shù)學(xué)院物業(yè)管理暫行辦法》特制訂本考核辦法。
一、考核內(nèi)容
公共衛(wèi)生、維修服務(wù)、教學(xué)服務(wù)、臨時(shí)用工、會(huì)議服務(wù)、校園安保、學(xué)生公寓、校園綠化、特種設(shè)備維護(hù)、師生員工滿意率、師生員工投訴。
二、考核措施
(一)后勤服務(wù)中心對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)行每月考核,滿分為100分,80分為合格,70分以下為不合格。
(二)考核由三部分組成:后勤服務(wù)中心考核、師生員工滿意率調(diào)查、師生員工投訴。后勤服務(wù)中心考核內(nèi)容為相關(guān)業(yè)務(wù)職能部門業(yè)務(wù)考核結(jié)果統(tǒng)計(jì)和公共衛(wèi)生、維修服務(wù)、教學(xué)服務(wù)、臨時(shí)用工、會(huì)議服務(wù)、校園安保、學(xué)生公寓、校園綠化、特種設(shè)備維護(hù)、師生員工滿意率、師生員工投訴。(具體見(jiàn)附件1);師生員工滿意率調(diào)查內(nèi)容見(jiàn)附件2;師生員工投訴內(nèi)容為針對(duì)附件1的內(nèi)容的投訴。
(三)考核權(quán)重:后勤服務(wù)中心對(duì)物業(yè)管理公司考核占60%,教職工和學(xué)生滿意率測(cè)評(píng)占40%,去掉一個(gè)最高分和最低分。師生員工投訴按附件1加倍扣分。
(四)在日常監(jiān)督檢查中,如發(fā)現(xiàn)有違反學(xué)院規(guī)定及管理考核辦法的行為,情節(jié)較輕的,限期整改,情節(jié)較重的,有以下情形的,實(shí)行一票否決制。
1.校園發(fā)生重大安全事故,造成經(jīng)濟(jì)損失1萬(wàn)元以上,或造成人員傷亡,認(rèn)定為當(dāng)月考核不合格。
2.造成學(xué)院受到上級(jí)部門的批評(píng)或?qū)W院院級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批評(píng)并下達(dá)紙質(zhì)文件,認(rèn)定當(dāng)月考核不合格。
3.未按照后勤管理部門要求工作,受到學(xué)院批評(píng),認(rèn)定當(dāng)月考核不合格。
4.師生客戶服務(wù)滿意度調(diào)查,不滿意率大于40%的,認(rèn)定為當(dāng)月考核不合格。
三、考核程序
1、每次考核由后勤服務(wù)中心提供以下檢查總結(jié)情況:統(tǒng)計(jì)相關(guān)業(yè)務(wù)職能部門業(yè)務(wù)考核結(jié)果、公共衛(wèi)生是否達(dá)標(biāo)、維修服務(wù)是否及時(shí)、教學(xué)服務(wù)、臨時(shí)用工、會(huì)議服務(wù)、校園安保、學(xué)生公寓、校園綠化、特種設(shè)備維護(hù)情況。
2、后勤服務(wù)中心發(fā)放物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查表(具體見(jiàn)附表二),組織相關(guān)人員在每月的31日前完成,并將考核情況匯總報(bào)后勤(基建)處及相關(guān)院級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。
四、考核機(jī)構(gòu)及人員組成
設(shè)考核領(lǐng)導(dǎo)小組
組長(zhǎng):z
副組長(zhǎng):z
成員:后勤(基建)處、黨政辦公室、保衛(wèi)處、教務(wù)處相關(guān)工作人員、教職工代表10人(在校園中的教職工隨機(jī)抽查)、學(xué)生代表20人(在校園中的學(xué)生中隨機(jī)抽查)。
五、考核結(jié)果應(yīng)用
1、對(duì)考核不合格者,每次由學(xué)院向經(jīng)營(yíng)者按其履約保證金的1%收取違約金;如連續(xù)二個(gè)月月度考核不達(dá)標(biāo),學(xué)院將提出限期整改;凡連續(xù)5次不達(dá)標(biāo)者,學(xué)院有權(quán)終止合同、處置經(jīng)營(yíng)者投資購(gòu)置的設(shè)備、沒(méi)收經(jīng)營(yíng)者剩余履約保證金,所造成的一切經(jīng)濟(jì)損失由承包方自行負(fù)責(zé)。
2、對(duì)考核優(yōu)秀者(90分及以上),每次由學(xué)院向經(jīng)營(yíng)者按其履約保證金的1%進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。(并在合同期滿后的招標(biāo)中優(yōu)先考慮)
六、本辦法從20--年3月1日起實(shí)行,由后勤(基建)處后勤服務(wù)中心負(fù)責(zé)解釋。
第3篇 中國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)二級(jí)
二 級(jí)
項(xiàng) 目 內(nèi) 容 與 標(biāo) 準(zhǔn)
(一)基本要求
1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)持有國(guó)家三級(jí)以上資質(zhì)證書(shū)。
2、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定質(zhì)量管理制度。
3、應(yīng)有較完善的物業(yè)管理方案。并按規(guī)范簽定物業(yè)管理合同。
4、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志、規(guī)范用語(yǔ)。
5、物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備二年以上專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。
6、管理人員應(yīng)90%持有物業(yè)管理上崗證書(shū),特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書(shū)上崗。
7、一線服務(wù)人員每年體檢一次,合格上崗。
8、物業(yè)管理企業(yè)多方面運(yùn)用計(jì)算機(jī)管理(業(yè)主檔案、收費(fèi)管理等)。
9、小區(qū)實(shí)施每周六天每天12小時(shí)服務(wù)接待(公示服務(wù)聯(lián)系電話)。
10、根據(jù)小區(qū)實(shí)際條件,開(kāi)展業(yè)戶必需的有償特約服務(wù)及代辦服務(wù)(公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)價(jià)目)。
11、采取多種形式如走訪業(yè)戶、懇談會(huì)、電話溝通、問(wèn)卷調(diào)查等,每年與30%以上業(yè)主作有效溝通;每年有效投訴處理率>90%。
12、建立較完善的檔案管理制度(物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案)。
13、根據(jù)小區(qū)實(shí)際條件,配合開(kāi)展必要的社區(qū)文化活動(dòng)。
14、建立健全財(cái)務(wù)管理制度,每年公布一次物業(yè)管理費(fèi)的收支狀況。
15、按規(guī)定管理使用公共維修基金。
(二)房屋管理
1、按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。
2、房屋外觀(包括屋面、天臺(tái))完好、整潔,公共樓梯間墻面、地面無(wú)污跡、無(wú)破損;外墻無(wú)亂張貼、亂涂、亂畫(huà)現(xiàn)象;室外招牌、廣告牌、霓虹燈整齊有序。
3、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止、報(bào)告,并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。
4、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,支架無(wú)銹蝕,無(wú)安全隱患。
5、封閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序,色調(diào)一致,不超出外墻面。
6、除建筑設(shè)計(jì)有要求外,不得安裝外廊及外凸防盜網(wǎng)和屋頂平臺(tái)護(hù)欄等。
7、房屋裝修符合規(guī)定,有小區(qū)裝修管理制度、裝修申請(qǐng)及審批記錄、日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)等。對(duì)危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象及時(shí)勸止、報(bào)告。
8、小區(qū)主出口設(shè)小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo)。小區(qū)內(nèi)組團(tuán)及各棟、單元(門)、戶門及公共配套設(shè)施場(chǎng)地有明顯標(biāo)志。
(三)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
1、共用配套設(shè)備設(shè)施良好,運(yùn)行正常,無(wú)事故隱患,保養(yǎng)、檢修制度完備,有設(shè)備運(yùn)行記錄。
2、實(shí)行24小時(shí)報(bào)修值班制度,急修報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),預(yù)約維修報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)?；卦L率80%以上。
3、水、電、電梯等設(shè)備運(yùn)行人員嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范,消防設(shè)備設(shè)施完好無(wú)損,可隨時(shí)啟用;消防通道暢通;制訂消防應(yīng)急方案、進(jìn)行消防演習(xí)。
4、道路通暢,路面平整,路面井蓋不影響車輛和行人通行,停車場(chǎng)及主要道路交通標(biāo)志齊全規(guī)范。
5、路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率95%以上,按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開(kāi)關(guān)。
6、維修養(yǎng)護(hù)制度健全,并在工作場(chǎng)所明示,工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確,執(zhí)行良好。
7、對(duì)設(shè)備故障及重大或突發(fā)性事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場(chǎng)處理措施、處理記錄。
8、各設(shè)備房衛(wèi)生、整潔,主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)清楚齊全,設(shè)備房管理制度明確。
9、各設(shè)備房及公共場(chǎng)所、場(chǎng)地、危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。
10、停水、停電,在接到相關(guān)部門通知后,按規(guī)定時(shí)間提前通知用戶。
(四)公共秩序維護(hù)
1、小區(qū)主出入口24小時(shí)值班(其中12小時(shí)立崗)。
2、對(duì)小區(qū)重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查一次。
3、小區(qū)設(shè)有中央監(jiān)控室實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控。
4、應(yīng)對(duì)小區(qū)公共娛樂(lè)設(shè)施、水池、設(shè)備房、頂層天臺(tái)等危險(xiǎn)隱患部位,設(shè)置安全防范警示標(biāo)志。
5、 進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施登記管理,引導(dǎo)車輛有序停放。
6、 進(jìn)出小區(qū)的裝修工、服務(wù)人員實(shí)施發(fā)放臨時(shí)出入證管理。
7、對(duì)火災(zāi)、水浸、電梯困人等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案,(每年進(jìn)行消防演習(xí)一次)。
(五)保潔服務(wù)
一、 小區(qū)公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道、房屋公共部位的保潔 (不少于以下頻次)
1、小區(qū)公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道
(1)公共綠地 1次/天 清理
(2)硬化地面 2次/天 清掃
(3)主次干道 2次/天 清掃
(4)室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑小品 1次/半個(gè)月 擦拭
(5)水池、溝、渠、沙井 1次/天 清理
2、房屋內(nèi)公共部位
(1)多層樓內(nèi)通道、樓梯 1次/天 拖掃
(2)高層電梯廳(白天) 1次/4小時(shí) 拖掃
(3)高層消防通道 1次/半個(gè)月 拖擦
(4)共用活動(dòng)場(chǎng)所 1次/天 清掃
(5)樓道玻璃窗 1次/半月 擦拭
(6)高層大堂、會(huì)所 石料地面 2次/天 全面拖洗 1次/4個(gè)月 打蠟地板地面 2次/天 全面拖洗 1次/4個(gè)月 打蠟地磚地面 2次/天 全面拖洗 1次/4個(gè)月 清洗 地毯地面 2次/天 全面吸塵 1次/4個(gè)月 清洗
(7)室內(nèi)信報(bào)箱、消防栓、過(guò)道門、扶手等公共設(shè)施1次/15天 擦拭
(8)公共衛(wèi)生間 2次/天 清潔
(9)電梯內(nèi) 1次/天 清潔
(10)及時(shí)
清掃積水、積雪清潔完成后,清潔區(qū)域、部位無(wú)垃圾、雜物、異味,并進(jìn)行保潔巡查。
二、垃圾的處理與收集
1、根據(jù)物業(yè)實(shí)際合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱;
2、垃圾每日收集1次,作到日產(chǎn)日清,無(wú)垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象;
3、設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的,每日進(jìn)行沖洗,沖洗后無(wú)異味;根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行消殺,有效控制蠅、蚊等害蟲(chóng)孳生;
4、垃圾桶、果殼箱每日清理,定期清洗,保持潔凈。
三、排水、排污管道暢通
1、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道 1次/年 疏通
2、雨、污水井 1次/6個(gè)月 檢查,并視情況進(jìn)行及時(shí)清掏
3、化糞池 1次/6個(gè)月 檢查 1次/年 清掏四、二次供水水箱按國(guó)家、地方有關(guān)規(guī)定定期清洗、消毒、加藥,水質(zhì)符合衛(wèi)生要求;定期巡查。
四、無(wú)飼養(yǎng)家禽、家畜,寵物受到嚴(yán)格管制
1、禁止飼養(yǎng)家禽、家畜,對(duì)違反者及時(shí)勸止、報(bào)告,并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。
2、飼養(yǎng)寵物必須符合相關(guān)規(guī)定;對(duì)違反者及時(shí)勸止、報(bào)告,并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。
五、建立消殺工作管理制度,根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期開(kāi)展消殺工作,有效控制害蟲(chóng)孳生;定期對(duì)各類病蟲(chóng)害進(jìn)行預(yù)防控制,適時(shí)投放消殺藥物。
(六)綠化養(yǎng)護(hù)管理
1、草坪保持平整,及時(shí)進(jìn)行修剪。
2、草坪內(nèi)常年清除雜草,有效控制雜草孳生。
3、花草樹(shù)木無(wú)枯死,養(yǎng)護(hù)中發(fā)現(xiàn)的死樹(shù),必須在半月內(nèi)清除,并適時(shí)補(bǔ)種。
4、綠籬超過(guò)平齊線時(shí)應(yīng)進(jìn)行修剪,綠籬根部無(wú)死枝枯葉及雜物,清除修剪廢棄物。
5、造型樹(shù)木應(yīng)根據(jù)樹(shù)木品種和生長(zhǎng)情況,及時(shí)修剪整形,觀賞效果良好。
6、根據(jù)氣候狀況和季節(jié),適時(shí)組織澆灌、施肥和松土,花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好。
7、適時(shí)組織防凍保暖、防沙,預(yù)防病蟲(chóng)害。
第4篇 優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量特性
優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的特性
一般說(shuō)來(lái),優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的特性表現(xiàn)在八個(gè)方面:
1、功能性
物業(yè)管理服務(wù)的基本服務(wù)功能是使用戶得到生活、工作、娛樂(lè)、商務(wù)活動(dòng)的良好條件和氛圍。
2、安全性
安全是用戶的基本需要,物業(yè)管理服務(wù)在保障用戶人身和財(cái)產(chǎn)的安全方面負(fù)有一定的責(zé)任。
3、時(shí)間性
包含著及時(shí)、準(zhǔn)時(shí)、時(shí)限等要素。
4、經(jīng)濟(jì)性
當(dāng)用戶支付了物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用后,即要求獲得相應(yīng)數(shù)量和質(zhì)量的服務(wù),體現(xiàn)商品等價(jià)交換原則。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下,努力降低成本,合理定價(jià),質(zhì)價(jià)相符。
5、舒適性
主要是對(duì)服務(wù)保潔、設(shè)備設(shè)施的要求。當(dāng)人們身處清潔高雅、整齊有序、設(shè)備設(shè)施齊全有效的保潔中時(shí),會(huì)產(chǎn)生愉悅舒適之感。
6、周到性
指企業(yè)或員工善于體察用戶心理,想用戶所想,急用戶所急,幫用戶所需,不僅能滿足用戶的一般要求,而且能滿足某些特殊要求,使用戶處處感到方便、滿意。
7、知識(shí)性
物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)充滿著各種各樣的知識(shí)。
8、文明性
就是要求物業(yè)管理服務(wù)人員具有整齊端莊的儀表,落落大方的言行,熱情友善的態(tài)度。服務(wù)乃物業(yè)管理生存之本。優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將提高服務(wù)意識(shí)作為一種境界、一種追求、一種責(zé)任,使自我行動(dòng)具有很強(qiáng)的目的性、方向性和可預(yù)見(jiàn)性。注重以社會(huì)、他人的利益為先,以竭盡所能為用戶提供全方位的最佳服務(wù)作為企業(yè)與員工追求的目標(biāo),從而提高企業(yè)的美譽(yù)度、可信度、知名度和品牌形象,積累和創(chuàng)造企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn),不斷擴(kuò)大市場(chǎng)和客戶群。
但有一點(diǎn)需要說(shuō)明,并不是我們服務(wù)什么,用戶就必須接受什么,物業(yè)管理要面對(duì)來(lái)自不同生活習(xí)慣、不同年齡段、不同文化層次及消費(fèi)水平的用戶群體,所以提供的服務(wù)不能遵循一種固定的模式,它是動(dòng)態(tài)的、可變的,且可塑性很大。因此我們首先要了解用戶的不同需求,針對(duì)不同的需求,提供恰到好處的服務(wù);其次還要識(shí)別用戶的潛在需求,便提供的服務(wù)給用戶帶來(lái)驚喜,從而贏得用戶的滿意和忠誠(chéng)。企業(yè)要做到這點(diǎn),非一日之功,有一個(gè)積累的過(guò)程,這就要求我們的管理人員具備較高的服務(wù)意識(shí)和文化素質(zhì),需要物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容不斷更新與深化。
當(dāng)前國(guó)內(nèi)優(yōu)秀的物業(yè)管理公司在常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目上己日趨同質(zhì)化,競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)已逐漸轉(zhuǎn)移到在滿足用戶共同需求的基礎(chǔ)上,同時(shí)能夠使不同用戶的特殊需求得到滿足的'個(gè)性化服務(wù)'上,這是與境外同行競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵所在。其宗旨不僅在于針對(duì)用戶的某些個(gè)性需求策劃一些特別的服務(wù),更重要的是改變一種管理服務(wù)與策劃的觀念與方法,開(kāi)啟一種新的管理模式而不單單是提供一些服務(wù)項(xiàng)目。模式的建構(gòu)是要建立一種個(gè)性化服務(wù)項(xiàng)目能動(dòng)式的孵化機(jī)制,建立信息(包括用戶需求信息)輸入或服務(wù)輸出的動(dòng)態(tài)循環(huán)系統(tǒng)。同時(shí),應(yīng)逐步將crm(客戶關(guān)系管理)的理念導(dǎo)人物業(yè)管理企業(yè),讓企業(yè)在提供服務(wù)的過(guò)程中更為直接地了解用戶需求,從而將用戶意見(jiàn)迅速進(jìn)行反饋,并不斷為用戶提供能更好滿足其需求的服務(wù)產(chǎn)品。
這種'以客為尊'的服務(wù)理念,不僅要根植于物業(yè)管理人員的服務(wù)意識(shí)之中,而且要通過(guò)物業(yè)管理人員的潛移默化和言行舉止的影響,帶動(dòng)用戶養(yǎng)成以助人奉獻(xiàn)為本,自覺(jué)愛(ài)護(hù)小區(qū)物業(yè)的良好風(fēng)尚。因此,服務(wù)應(yīng)成為物業(yè)管理企業(yè)的生命,'以客為尊'應(yīng)是物業(yè)管理服務(wù)的永恒主題。要達(dá)到此目標(biāo),物業(yè)管理的服務(wù)觀念、服務(wù)意識(shí),更需不斷的更新強(qiáng)化,真正實(shí)現(xiàn)先服務(wù)后管理,融服務(wù)于管理之中,最終通過(guò)物業(yè)管理人員的優(yōu)質(zhì)服務(wù),使用戶真正感受和得到一個(gè)美好的生活空間和精神保潔,這樣用戶的感受便在社區(qū)內(nèi)傳遞、擴(kuò)散、激發(fā),從而促進(jìn)社區(qū)的精神文明建設(shè)。
當(dāng)今社會(huì),物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容幾乎不存在什么商業(yè)機(jī)密,我們認(rèn)為,就整體上而言,只有緊密結(jié)合物業(yè)和用戶的特點(diǎn),制定和完善個(gè)性化的管理服務(wù),突出以下獨(dú)具的特色,才能立足優(yōu)秀行列:
1、人本化的服務(wù)理念
以業(yè)主的滿意作為管理服務(wù)的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn),爭(zhēng)取零缺陷、無(wú)微瑕服務(wù)。著眼于在轄區(qū)內(nèi)釀造一種精神和行為能夠得到升華的氛圍,通過(guò)吸引、感化來(lái)實(shí)現(xiàn)管理有序。
2、菜單式的服務(wù)內(nèi)容
不斷充實(shí)、調(diào)整新的服務(wù)項(xiàng)目,開(kāi)創(chuàng)性地嘗試給業(yè)主提供服務(wù)菜單,由業(yè)主根據(jù)自我需求選擇服務(wù)內(nèi)容,在挖掘業(yè)主潛在性服務(wù)需求的同時(shí),逐步增加有承受能力的無(wú)償服務(wù)。
3、合理化的服務(wù)成本
在各個(gè)層次均實(shí)行質(zhì)量和成本雙否決責(zé)任制,通過(guò)定額量化方式,分項(xiàng)控制活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)的消耗,使業(yè)主享受到最佳質(zhì)量?jī)r(jià)格比的服務(wù)。
4、個(gè)性化的服務(wù)設(shè)計(jì)
充分考慮物業(yè)的要素,使管理服務(wù)能夠契合物業(yè)的實(shí)際情況,充分發(fā)揮物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)功能;充分考慮開(kāi)發(fā)商的要素,使管理服務(wù)能夠更好地配合發(fā)展商的發(fā)展戰(zhàn)略;充分考慮用戶的要素,保證管理服務(wù)能夠適應(yīng)用戶的心理預(yù)期并被他們接受和認(rèn)可;充分考慮地域的要素,使管理服務(wù)能夠?yàn)楫?dāng)?shù)氐纳鐣?huì)保潔、市場(chǎng)保潔所接納。
5、精確化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
逐步將物業(yè)管理的全部事務(wù)數(shù)據(jù)化,以可知、可感、可辨、可驗(yàn)的服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn),保證為用戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)產(chǎn)品。
第5篇 某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
一、物業(yè)管理公共性服務(wù)
1、房屋公共部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理;
2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修和管理;
3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生,生活垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通;
4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理;
5、車輛停放管理;
6、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理;
7、裝飾裝修管理服務(wù);
8、物業(yè)檔案資料管理;
9、公眾代辦、代收費(fèi)用。
二、特約服務(wù)項(xiàng)目
1、代訂報(bào)刊雜志
2、代訂大桶水
3、室內(nèi)專項(xiàng)清潔服務(wù);
4、室內(nèi)專項(xiàng)維修服務(wù);
5、其他經(jīng)營(yíng)性的便民服務(wù);
6、代租代售房屋和其他臨時(shí)性的委托服務(wù)。
第6篇 物業(yè)管理處服務(wù)要求
(1)熟悉《小區(qū)管理公約》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《物業(yè)使用守則》、《裝修管理規(guī)定》的內(nèi)容。
(2)與業(yè)主做好溝通工作,注意與業(yè)主建立良好關(guān)系。
(3)處理并跟進(jìn)業(yè)主有關(guān)投訴或意見(jiàn)等,分類匯總后根據(jù)實(shí)際情況把有關(guān)的投訴或意見(jiàn)反映到有關(guān)部門進(jìn)行處理,并跟進(jìn)事情的發(fā)展,及時(shí)把投訴或意見(jiàn)的處理結(jié)果反饋給業(yè)主。
(4)提供業(yè)主相關(guān)的咨詢服務(wù)。
(5)建立和完善業(yè)主檔案,做好資料(鎖匙)收發(fā)、存檔及記錄工作。
(6)由填寫(xiě)人將服務(wù)之完成情況記錄,并交收費(fèi)文員存入業(yè)主檔案。
(7)應(yīng)注意言行舉止、儀容儀表、坐立姿態(tài)及接待客人的態(tài)度。當(dāng)客人進(jìn)入前臺(tái)區(qū)域時(shí),應(yīng)主動(dòng)站起,并面帶微笑說(shuō)'先生/小姐,您好!有什么可以幫您嗎'待客人座下后,工作人員方可座下。當(dāng)客人欲離開(kāi)時(shí),應(yīng)與客人同時(shí)站起,并說(shuō):'請(qǐng)慢行'。(以上語(yǔ)句僅作參考)。
(8)任何人不能擅自在業(yè)主面前作任何解決承諾。以免實(shí)際處理情況與承諾發(fā)生差異時(shí)引起不必要的糾紛。
(9)接待業(yè)主時(shí),必須要做到'主動(dòng)熱情、耐心周到、百問(wèn)不煩'。
(10)應(yīng)有較好的自控能力,善于控制自己的情緒。
(11)客戶提出之問(wèn)題,必須詳細(xì)記錄并據(jù)實(shí)際需要出工作單再由有關(guān)部門跟進(jìn)(此項(xiàng)工作需多次復(fù)查,確保無(wú)遺留項(xiàng)目)。
(12)對(duì)曾接觸過(guò)之客戶應(yīng)切記其稱謂,待再次見(jiàn)面時(shí)就能主動(dòng)稱叫客戶,以示對(duì)他(她)的重視。
(13)所有表格、協(xié)議應(yīng)書(shū)寫(xiě)好,必須按有關(guān)操作程序認(rèn)真填寫(xiě),字跡工整清楚,有關(guān)內(nèi)容表述清楚,不應(yīng)有錯(cuò)別字的現(xiàn)象發(fā)生。
(14)所要送遞給其它部門的資料必須嚴(yán)格執(zhí)行簽收制度,以免產(chǎn)生不必要的糾紛而影響工作質(zhì)量。對(duì)各部門分別建立資料簽收簿,由收費(fèi)文員統(tǒng)一管理。
(15)所用資料文件的存放應(yīng)固定合理,并準(zhǔn)備充分齊全,避免工作過(guò)程中臨時(shí)找尋,影響服務(wù)形象。
(16)工作臺(tái)面應(yīng)保持整潔,除相關(guān)工作用品資料外,不得擺置其余私人物品(如茶杯、化妝品等)。離開(kāi)工作位置時(shí),應(yīng)將所用座椅擺放整齊,文件資料的存放應(yīng)整齊劃一,方便取閱。建造和保持一個(gè)良好優(yōu)雅的工作環(huán)境。
(17)接聽(tīng)電話時(shí)間:響鈴第二聲起接聽(tīng),但不能響太久。
(18)接聽(tīng)語(yǔ):'早晨,小區(qū)管理處'、'您好,小區(qū)管理處','有什么可以幫到你'。
(19)接聽(tīng)要求:
①語(yǔ)調(diào)溫和,吐字清晰,禮貌委婉。
②語(yǔ)言應(yīng)以來(lái)電人所講語(yǔ)言為準(zhǔn)(必要時(shí),以國(guó)語(yǔ)為準(zhǔn))。
③詢問(wèn)來(lái)電人稱呼、路址、聯(lián)系電話、來(lái)電內(nèi)容。
④應(yīng)清楚了解來(lái)電內(nèi)容或投訴項(xiàng)目并詳細(xì)記錄,必要時(shí)向客戶重復(fù)一遍來(lái)電內(nèi)容,并待客戶認(rèn)同掛線后方可輕力放下話筒。
⑤當(dāng)來(lái)電需要對(duì)方稍等時(shí),需向?qū)Ψ秸f(shuō)明稍等原因并得到回應(yīng)后方可離開(kāi)話機(jī),但應(yīng)避免對(duì)方久等。
第7篇 物業(yè)管理交通管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)計(jì)劃
物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)計(jì)劃:交通管理
二、交通管理及公共秩序管理
交通管理
1、停車場(chǎng)區(qū)域
為保證物業(yè)形象與美觀,區(qū)域內(nèi)停車僅限于地下車庫(kù)停放。特殊情況需于地面停放時(shí),必須在指定區(qū)域停放。
2、地下車庫(kù)管理
◆使用權(quán)限:供交通指揮中心內(nèi)部車輛和經(jīng)交通指揮中心授權(quán)之外來(lái)車輛使用。
◆分類停放:根據(jù)車型劃分不同停車區(qū),保持停車場(chǎng)整齊美觀。
◆對(duì)號(hào)入座:按照交通指揮中心編排的車輛停放位置,將各車
之車牌號(hào)碼標(biāo)明于對(duì)應(yīng)停車位,來(lái)車各就各位。
◆出入有別:進(jìn)出按照車輛出入方向指示行駛,保證行車有序。
◆照章行車:場(chǎng)內(nèi)行車遵照行車路線指示,保證暢通。
◆安全第一:注意各種安全標(biāo)志,保證行車安全。如注意限高牌,轉(zhuǎn)彎凸鏡等。
◆閉路監(jiān)控:全日24小時(shí)閉路監(jiān)控錄相,保證車輛安全。
◆清潔護(hù)理:由保潔員定期清洗清潔停車場(chǎng)。
◆特殊指示:地下車庫(kù)如有特殊情況,將放置指示牌,以應(yīng)付特殊之情況。
3.地面停車場(chǎng)管理
◆為保證交通指揮中心的物業(yè)形象,嚴(yán)格管理地面車輛停放。
◆公司將根據(jù)交通指揮中心內(nèi)部車輛情況,向中心提出地面車輛停放的合理化建議。
◆地面停車嚴(yán)格劃定停車區(qū)域,并標(biāo)明車輛類別。
◆完善各類交通標(biāo)識(shí),保證行車的有序及效率、杜絕擁塞。
◆制定完善的外來(lái)車輛管理制度,嚴(yán)格控制區(qū)域內(nèi)的秩序。
◆絕對(duì)保證車輛安全,同時(shí)由管理處購(gòu)買停車場(chǎng)責(zé)任險(xiǎn)。
4. 車輛通行管理要點(diǎn)
◆廣場(chǎng)出入口置明確的行車方向標(biāo)識(shí),所有車輛出入根據(jù)指示行車。
◆廣場(chǎng)車輛出入口安全崗對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行控制并詳細(xì)記錄。
◆未經(jīng)許可情況,外來(lái)車輛謝絕入內(nèi)。特許進(jìn)入車輛須在指定外來(lái)車輛停放區(qū)停車放。
◆廣場(chǎng)內(nèi)各行車通道均置行車方向指示,引導(dǎo)各類車輛在廣場(chǎng)內(nèi)的行車秩序。
◆保證消防通道暢通,防止車輛占道停放。
廣場(chǎng)管理
◆廣場(chǎng)出入口及場(chǎng)內(nèi)通道口設(shè)置明確標(biāo)識(shí),提醒或警示各類 人員可通行或禁行的區(qū)域。
◆大門安全崗和場(chǎng)內(nèi)巡邏崗保證廣場(chǎng)的井然有序和絕對(duì)安全,保證各類突發(fā)事件能夠及時(shí)得到控制和處理。
◆廣場(chǎng)保潔及綠化人員保證廣場(chǎng)美觀潔凈,花艷草綠。
◆垃圾箱等公用設(shè)施將經(jīng)過(guò)美化處理后置于恰當(dāng)位置。
◆加強(qiáng)廣場(chǎng)區(qū)域內(nèi)各公用設(shè)施(包括溝、渠、管道、綠化帶、池井、路燈、道路、停車場(chǎng)等)的巡查和維護(hù)。
◆殘疾人士或有需要人士將得到安全員或保潔員的及時(shí)幫助。
◆安全巡邏崗嚴(yán)密監(jiān)視廣場(chǎng)內(nèi)的可疑人員和不明動(dòng)向。
公共秩序管理
◆負(fù)責(zé)控制人員進(jìn)出的安全員要熟知各類干警的工作制服(包括便裝),不得對(duì)干警的出入進(jìn)行盤問(wèn)。
◆各安全固定崗要熟悉交通指揮中心各部門的業(yè)務(wù)性質(zhì)及區(qū)域分布,以保證對(duì)外來(lái)人員流向的控制和引導(dǎo)。
◆外來(lái)公務(wù)人員將受到門衛(wèi)的禮貌接待,門衛(wèi)將電話告知被訪者,經(jīng)被訪者首肯后,經(jīng)過(guò)登記驗(yàn)證后方可被放行。
◆大堂安全由控制中心與安全巡邏崗配合管理,中心密切注視大堂情況,發(fā)現(xiàn)異常立即通知就近崗位安全員及時(shí)處理。
◆辦公區(qū)域主要通道由門禁系統(tǒng)控制,控制中心安全員嚴(yán)密監(jiān)視各通道情況,發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間逗留人員,應(yīng)立即通知巡邏人員禮貌地進(jìn)行詢查。
◆附樓i設(shè)有綜合業(yè)務(wù)區(qū)域,進(jìn)出人員較多,類型復(fù)雜,該區(qū)域安全員及巡邏崗需加強(qiáng)控制該區(qū)域的安全狀態(tài)。
◆物品搬出,安全員要查驗(yàn)《物品放行條》,保證財(cái)產(chǎn)安全。
第8篇 公館前期物業(yè)服務(wù)管理：前期介入
公館前期服務(wù)管理:前期介入
第一節(jié) 前期介入
我們將提供全面的前期介入服務(wù),并從物業(yè)管理角度在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等階段提供合理化建議,為今后開(kāi)展物業(yè)服務(wù)工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ),同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操階段做好充分的準(zhǔn)備工作。
前期介入工作內(nèi)容主要以下四個(gè)方面的內(nèi)容:
規(guī)劃設(shè)計(jì)期間的介入工作
工程施工期間的介入工作
設(shè)施設(shè)備調(diào)試期間的配合工作
銷售推廣配合工作
一、規(guī)劃設(shè)計(jì)期間的介入工作
安排各專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目及所在區(qū)域進(jìn)行實(shí)地考察,通過(guò)研讀、消化、理解項(xiàng)目公司提供的初步規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目模型、全套施工圖紙等資料,了解項(xiàng)目的規(guī)劃意圖和設(shè)計(jì)內(nèi)容。
考查整體工程進(jìn)度,協(xié)助項(xiàng)目公司各專業(yè)工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃提議方案;
建筑設(shè)計(jì)(地下、地面、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面)是否滿足物業(yè)服務(wù)的需求;
設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求;
對(duì)室外空調(diào)機(jī)位置確定,冷凝水的排放處理等問(wèn)題的建議;
根據(jù)清潔管理經(jīng)驗(yàn)及物業(yè)規(guī)劃要求,提出垃圾房的建造位置和價(jià)格建議;
管理用房位置確定的原則及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn),管理用房位置的參考意見(jiàn)以及管理用房的布局;
在不增加項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的情況下,為配合國(guó)際環(huán)保理念的推行,對(duì)適當(dāng)設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施,如感應(yīng)式開(kāi)關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱(房)等提出建議;
對(duì)原電梯安裝設(shè)計(jì)及配套設(shè)施提出合理化建議,并依據(jù)我司對(duì)樓宇機(jī)電設(shè)備和電梯市場(chǎng)的了解,結(jié)合項(xiàng)目本身的市場(chǎng)定位,為項(xiàng)目公司提供質(zhì)量?jī)r(jià)格比最優(yōu)的品牌與型號(hào)建議,以供參考選擇;
從消防設(shè)施設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議;
根據(jù)國(guó)家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見(jiàn)對(duì)設(shè)計(jì)中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費(fèi)等),提出糾正及修改建議;
協(xié)助審查園林綠化設(shè)計(jì)圖紙,選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物,使其既美觀又方便長(zhǎng)期養(yǎng)護(hù),對(duì)不利于以后物業(yè)管理的問(wèn)題提出調(diào)整建議;
從安全管理、員工生活、社區(qū)文化活動(dòng)的開(kāi)展需要等方面提出修改建議;
根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況,提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序;
對(duì)建筑外墻的選材和設(shè)計(jì)提供專業(yè)建議,以方便外墻清洗,使之保持長(zhǎng)久的美觀;
對(duì)配套設(shè)施的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套項(xiàng)目、裝修格局標(biāo)準(zhǔn)、面積分配及經(jīng)營(yíng)模式等提供咨詢和建議。
物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢和改進(jìn)建議以降低成本提高效益:
物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等;
公共部分裝修材料的選用;
協(xié)助項(xiàng)目公司對(duì)多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇,從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案,最終幫助擬定電梯品牌、型號(hào)、規(guī)格;
在滿足消防規(guī)范的前提下,提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法;
協(xié)助項(xiàng)目公司選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商;
從業(yè)戶使用的私密及安全角度考慮是否需要增設(shè)安全防護(hù)設(shè)施等;
從智能化的角度,提出專業(yè)建議:
在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經(jīng)驗(yàn)提供專業(yè)建議;
根據(jù)項(xiàng)目增設(shè)的配套設(shè)施,從節(jié)能和環(huán)保的角度,提出建議;
解答項(xiàng)目公司關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本;
二、工程施工期間的介入工作
工程施工中,工程前期介入人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度、施工情況,逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解,對(duì)有些影響使用功能的問(wèn)題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決,為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。
提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見(jiàn)及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議;
分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設(shè)備使用效果,減輕后期管理的壓力;
審查有關(guān)工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見(jiàn);
提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn);
提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn);
幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù),以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷;
提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路,包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能;
檢查工程施工進(jìn)度(根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)絡(luò)會(huì)議和項(xiàng)目工程師定期碰面會(huì)等);
檢查前期工程的施工質(zhì)量,并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議;
提出遺漏工程項(xiàng)目的建議;
對(duì)項(xiàng)目公建配套設(shè)施、設(shè)備的進(jìn)行探討,能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后業(yè)主的需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。
三、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期間的配合工作
在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期,配合項(xiàng)目公司監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作,確保工程質(zhì)量。
對(duì)設(shè)備的選型、安裝提出建議,對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查包括電梯井道防水、安裝過(guò)程的質(zhì)量監(jiān)控,各種管線的預(yù)埋等;
參與機(jī)電設(shè)備的測(cè)試檢查,建立調(diào)試檔案;
及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問(wèn)題,列出遺漏工程,從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見(jiàn),及時(shí)通報(bào)項(xiàng)目公司;
參與設(shè)備的調(diào)試。
四、銷售推廣配合工作
此階段重點(diǎn)突出營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)管家式服務(wù)的展示,并使之貫穿于整個(gè)營(yíng)銷全過(guò)程,讓潛在業(yè)主在置業(yè)之初就提前體驗(yàn)到親切、溫馨、恰到好處的的服務(wù),增大樓盤的亮點(diǎn),最大程度促進(jìn)銷售,具體工作開(kāi)展如下:
項(xiàng)目銷售期間的物業(yè)服務(wù)展示
項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段時(shí),我們將提供駐場(chǎng)管家、安管員、保潔、吧臺(tái)客服對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行物業(yè)的維護(hù)及物業(yè)服務(wù)形象的展示。
*安管人員銷售大廳的形象展示、禮儀引導(dǎo)、看樓車輛指引、臨時(shí)停車場(chǎng)管理;
*安管人員樣板房的形象展示、禮儀引導(dǎo)、巡邏;
*保潔人員對(duì)銷售大廳、樣板間的滾動(dòng)式保潔,保證環(huán)境的清潔、明亮;
*綠化人員對(duì)銷售大廳、樣板房室內(nèi)綠化植物及園林環(huán)境的養(yǎng)護(hù);
*駐場(chǎng)管家對(duì)業(yè)主物業(yè)管理相關(guān)問(wèn)題的現(xiàn)場(chǎng)咨詢、解答,做未來(lái)管家式服務(wù)的展示;
*根據(jù)項(xiàng)目公司營(yíng)銷部對(duì)銷售中心功能的特殊需求,配備門僮或吧臺(tái)客服人員。
項(xiàng)目銷售推廣工作的配合
根據(jù)項(xiàng)目的基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行詳細(xì)測(cè)算,同
時(shí)考慮物業(yè)檔次的定位、周邊同類物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)調(diào)查,確定最適合的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)范圍,包括常規(guī)性服務(wù)和針對(duì)性特約服務(wù)、有償服務(wù)和無(wú)償服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn),以便在銷售中給業(yè)主以全面、可靠的信息。
*根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和項(xiàng)目定位,配合項(xiàng)目公司編制相關(guān)宣傳資料;
*對(duì)銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn),模擬業(yè)主購(gòu)房咨詢問(wèn)題解答場(chǎng)景;
* 銷售中心和樣板房駐場(chǎng)管家、保安形象的展示、保安和清潔人員工作安排;
* 參與現(xiàn)場(chǎng)銷售,對(duì)購(gòu)房者有關(guān)物業(yè)管理的問(wèn)題進(jìn)行解答與咨詢;
* 在銷售現(xiàn)場(chǎng)配合項(xiàng)目公司向購(gòu)房者宣傳物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī),使購(gòu)房者做到明明白白消費(fèi)。
項(xiàng)目銷售所需物業(yè)文件的編制與審定
參與項(xiàng)目公司同業(yè)主或使用人的簽約,就購(gòu)房合同中涉及物業(yè)管理事項(xiàng)的條款進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。
根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定,《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》和《臨時(shí)業(yè)主規(guī)約》作為購(gòu)房合同的附件在業(yè)主簽約時(shí)一并提供。
我們將負(fù)責(zé)《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《臨時(shí)業(yè)主公約》條款的制定并提供草擬的裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場(chǎng)管理辦法、管理費(fèi)收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。
項(xiàng)目銷售服務(wù)定期信息反饋協(xié)調(diào)機(jī)制
第9篇 物業(yè)公司服務(wù)不合格品管理程序
物業(yè)公司服務(wù)不合格品的管理程序
1.0目的
確保服務(wù)過(guò)程中不合格物品和服務(wù)得到有效地識(shí)別和控制,以防止非預(yù)期的使用或交付。
2.0范圍
適用于公司提供的各項(xiàng)服務(wù)過(guò)程中不合格物品及服務(wù)的控制。
3.0職責(zé)
3.1各項(xiàng)服務(wù)過(guò)程產(chǎn)生的不合格由責(zé)任人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行糾正;
3.2各部門倉(cāng)管員負(fù)責(zé)對(duì)采購(gòu)物品的檢驗(yàn),對(duì)不合格物品要進(jìn)行記錄并提出處理意見(jiàn);
3.3對(duì)服務(wù)過(guò)程中出現(xiàn)的重大不合格由相關(guān)負(fù)責(zé)人會(huì)同總經(jīng)理查找原因并提出相應(yīng)的處理措施;
4.0 過(guò)程識(shí)別
5.0 行為準(zhǔn)則:
1)質(zhì)檢員識(shí)別不合格品(項(xiàng)),進(jìn)行標(biāo)識(shí)和記錄;
2)對(duì)一般及嚴(yán)重不合格品(項(xiàng))應(yīng)進(jìn)行評(píng)審,提出處置方案;
3)盡可能對(duì)不合格品(項(xiàng))進(jìn)行隔離;
4) 不合格品(項(xiàng))應(yīng)在消除不合格后進(jìn)行再驗(yàn)證;
5) 關(guān)注交付后不合格品(項(xiàng)),采取與此相應(yīng)的措施消除其影響.
6.0 程序及要求
6.1公司各有關(guān)人員對(duì)不合格物品及服務(wù)都應(yīng)在相關(guān)的工作記錄表,工作檢查記錄表上記錄。
9.2倉(cāng)管員在檢查采購(gòu)的物品出現(xiàn)不合格時(shí),應(yīng)填寫(xiě)《不合格物品處理單》,呈請(qǐng)部門負(fù)責(zé)人審批,并由采購(gòu)人員按部門負(fù)責(zé)人的意見(jiàn)對(duì)不合格物品進(jìn)行處理。
6.3當(dāng)物品在使用過(guò)程中出現(xiàn)不合格后,由使用人報(bào)上一級(jí)主要管理人員驗(yàn)證屬實(shí)后,填寫(xiě)《不合格物品處理單》并呈請(qǐng)部門負(fù)責(zé)人審批、決定處理辦法。
6.4對(duì)不合格物品的處理方法包括但不限于:
a)隔離并進(jìn)行標(biāo)識(shí);
b)讓步使用,放行或接收;
c)報(bào)廢;
d)退貨或更換;
6.5不合格服務(wù)依據(jù)其程度的不同,可分輕微不合格和嚴(yán)重不合格,如果本部門在短期(一小時(shí)內(nèi))可予以糾正的,不會(huì)造成嚴(yán)重后果,對(duì)系統(tǒng)不會(huì)產(chǎn)生重大影響的不合格可視為輕微不合格,其余的為嚴(yán)重不合格。
6.6發(fā)生輕微不合格時(shí),識(shí)別出的人員應(yīng)要求有關(guān)服務(wù)人員立即糾正,并當(dāng)場(chǎng)驗(yàn)證是否符合要求,做好記錄。
6.7發(fā)生嚴(yán)重不合格時(shí),識(shí)別出的人員應(yīng)立即向部門(管理處)負(fù)責(zé)人報(bào)告,由負(fù)責(zé)人做出處理決定,并將產(chǎn)生不合格服務(wù)的原因及糾正措施記錄在《糾正措施報(bào)告》中交管理部進(jìn)行驗(yàn)證。
6.8當(dāng)服務(wù)完成交付給顧客開(kāi)始使用后發(fā)現(xiàn)不合格時(shí),應(yīng)針對(duì)不合格所造成的后果及時(shí)采取適當(dāng)措施進(jìn)行糾正。
6.9不合格服務(wù)的處理措施包括但不限于:
a)實(shí)施調(diào)換、修理等補(bǔ)救措施進(jìn)行彌補(bǔ);
b)重新提供服務(wù);
c)道歉或賠償;
d)降低服務(wù)收費(fèi);
e)免去服務(wù)收費(fèi)。
6.10有關(guān)部門對(duì)不合格服務(wù)提出讓步處理時(shí)應(yīng)經(jīng)本部門(管理處)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn),必要時(shí)應(yīng)征得顧客同意,并填寫(xiě)《不合格服務(wù)讓步處理表》。
6.11必要時(shí)管理部將《糾正措施報(bào)告》或《預(yù)防措施報(bào)告》報(bào)呈總經(jīng)理審閱,并由管理部存檔。
6.12管理部應(yīng)記錄所有的不合格及其處理情況,進(jìn)行分析和總結(jié),為持續(xù)改進(jìn)提供數(shù)據(jù)。對(duì)重復(fù)發(fā)生的不合格應(yīng)執(zhí)行《糾正和預(yù)防措施控制程序》。
7.0相關(guān)文件和記錄:
a)《糾正措施報(bào)告》qr-c
b)《預(yù)防措施報(bào)告》qr-c
c)《糾正和預(yù)防措施控制程序》
d)《不合格服務(wù)讓步處理表》qr-c
e)《訪問(wèn)住戶記錄表》qr-c
f)《工作檢查記錄表》qr-c
g)《不合格物品處理單》qr-c
第10篇 新接管小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)承諾規(guī)范
新接管小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)承諾
深圳市**物業(yè)管理有限公司鄭重承諾,在接管**小區(qū)后一年內(nèi)客戶滿意率達(dá)到 98%以上。 管理承諾要求達(dá)到的最終效果
序 號(hào) 指標(biāo)名稱 承諾指標(biāo) 完成承諾指標(biāo)的措施
1 房屋及配套 設(shè)施完好率 99%以上 采用分工負(fù)責(zé)制,責(zé)任到人。建立完善的巡查制度,健 全檔案記錄,每半年進(jìn)行一次房屋完好率檢查。
2 房屋零修、 急修及時(shí)率 99%以上 維修人員24 小時(shí)待命,接到維修通知立即組織維修,十 五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。零修工程及時(shí)完成,急修工程不過(guò) 夜,并建立回訪制度和回訪記錄。 3 綠化完好率 99% 專人負(fù)責(zé)綠化養(yǎng)護(hù)、保潔工作
4 保潔率 100% 保潔員十二小時(shí)保潔工作,按保潔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作,保潔 工作落實(shí)到人,監(jiān)督檢查得力,嚴(yán)格考核。
5 維修工程質(zhì) 量合格率 100% 維修全程控制、監(jiān)督檢查,并按規(guī)定及時(shí)回訪。
6 公共照明完 好率 96% 落實(shí)責(zé)任人,堅(jiān)持對(duì)公共照明等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視 檢修和定期維護(hù)保養(yǎng),并健全檔案記錄。
7 區(qū)內(nèi)治安案 件發(fā)生率 168以下 實(shí)行24 小時(shí)監(jiān)察制度,明確保安員職責(zé),層層防衛(wèi)。 8 火災(zāi)發(fā)生率 168以下 全員義務(wù)消防員制,定期培訓(xùn)和演習(xí),加大宣傳力度, 由主任負(fù)責(zé)組織進(jìn)行日常巡視,發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理確保 安全。
9 客戶有效投 訴率 268以下 采取措施,加強(qiáng)與客戶溝通,定期走訪客戶,征求管理意 見(jiàn),強(qiáng)化服務(wù)意識(shí),及時(shí)為客戶排憂解難。做到投訴處理 有結(jié)果,有記錄和回訪。 客戶投訴處 理率 100% 投訴回訪率 100%
10 客戶對(duì)管理 服務(wù)滿意率 95%以上 實(shí)行人性化管理,增強(qiáng)服務(wù)意識(shí),加強(qiáng)與客戶溝通,完 善社區(qū)服務(wù)。在日常工作中注意廣泛收集客戶意見(jiàn)。
11 公共設(shè)施設(shè) 備完好率 99% 制定嚴(yán)格的設(shè)備操作和保養(yǎng)規(guī)程,落實(shí)崗位責(zé)任制,實(shí) 行巡查制度,建立設(shè)備檔案,制定預(yù)防性維修保養(yǎng)計(jì)劃。
第11篇 前期物業(yè)管理服務(wù)合同
20**年前期物業(yè)管理服務(wù)合同范本[1]
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將（==物業(yè)）委托乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條
物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：
坐落位置：
市區(qū)==路（街道）==號(hào)；
占地面積：==ｍ；
建筑面積：==ｍ。
第三條
乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)履行本合同，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章
委托管理事項(xiàng)
第四條
甲方就==住宅區(qū)域內(nèi)的下列物業(yè)管理事項(xiàng)委托乙方管理：
1.房屋共用部位、共用設(shè)備的修繕和管理。
2.公共設(shè)施的修繕和管理。
3.社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)和管理。
4.房屋修繕基金、高層住宅電梯水泵大修更新基金和街坊公共設(shè)施修繕基金的賬務(wù)管理。
5.物業(yè)檔案資料管理。
6.建筑管理。
7.公共環(huán)境衛(wèi)生。
8.保安。
9.高層住宅電梯、水泵運(yùn)行服務(wù)管理。
第三章
委托管理期限
第五條
本合同自*年*月*日至*年*月*日止。
第四章
雙方權(quán)利義務(wù)
第六條
甲方權(quán)利義務(wù)
1.負(fù)責(zé)制定《住宅使用公約》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》并將其作為房屋租賃合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。
2.審定乙方制定的物業(yè)管理方案。
3.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況。
4.審議乙方在小區(qū)的年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告。
5.保修責(zé)任范圍內(nèi)的房屋、設(shè)施和設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，按以下第==種方式處理：
（1）甲方負(fù)責(zé)返修。
（2）委托乙方返修，支付全部費(fèi)用。
（3）其他。
6.在合同生效之日起==日內(nèi)向乙方提供==平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權(quán)建筑面積管理用房，產(chǎn)權(quán)仍屬甲方），由乙方按下列第==項(xiàng)執(zhí)行：
（1）無(wú)償使用。
（2）按建筑面積每月每平方米==元租用，其租金收入用于物業(yè)管理和服務(wù)。
7.負(fù)責(zé)歸集物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起==日內(nèi)向乙方提供。
8.當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定繳納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，負(fù)責(zé)催交或以==方式償付。
9.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題。
10.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)。
11.其他。
第七條
乙方權(quán)利義務(wù)
1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案。
2.對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理。
3.按本合同相關(guān)的約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。
4.選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。
5.負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。
6.向業(yè)主和物業(yè)使用人書(shū)面告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，書(shū)面告知有關(guān)限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。
7.每===個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用收支使用情況。
8.對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施。
9.其他。
第五章
物業(yè)管理服務(wù)要求標(biāo)準(zhǔn)
第八條
乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，即業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的管理滿意率達(dá)到==%。
1.房屋外觀：
2.設(shè)備運(yùn)行：
3.房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：
4.公共環(huán)境：
5.綠化：
6.交通秩序：
7.保安：
8.急修：
小修：
第六章
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用
第九條
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（略）。
第十條
住宅區(qū)域的非居住用房管理服務(wù)費(fèi)按居住收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的
倍收取。
第十一條
車位和使用管理費(fèi)用由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收?。?/p>
1.露天車位：
2.車庫(kù)車位：
3.其他：
第十二條
乙方對(duì)業(yè)戶或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)劃。
第十三條
乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務(wù)項(xiàng)目的收取標(biāo)準(zhǔn)約定如下：（自定）。
第十四條
房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用按以下方式承擔(dān)：
1.保修期內(nèi)屬保修范圍內(nèi)的房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、保養(yǎng)費(fèi)用由甲方承擔(dān)。
2.不屬保修范圍內(nèi)的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由業(yè)戶按建筑面積承擔(dān)。
第七章
違約責(zé)任
甲乙雙方應(yīng)嚴(yán)格履行本合同，一方違約，另一方有權(quán)解除本合同，違約方同時(shí)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。違約金按項(xiàng)目總額的20%由違約方承擔(dān)。造成一方損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第八章
附件
第十五條
雙方約定自本合同成效之日起==天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。
第十六條
雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與合同具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。
第十七條
本合同的附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。
第十八條
本合同正本連同附件共==頁(yè)，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第十九條
因房屋建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的堅(jiān)定為準(zhǔn)。
第二十條
本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
第二十一條
本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，提請(qǐng)仲裁委員會(huì)裁決（當(dāng)事人雙方?jīng)]達(dá)成書(shū)面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。
第二十二條
合同期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿==天前向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)。
第二十三條
本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章：
乙方簽章：
代表人：
代表人：
日期：
日期：
第12篇 物業(yè)管理服務(wù)服務(wù)過(guò)程管理規(guī)定
物業(yè)管理服務(wù)及服務(wù)過(guò)程的管理規(guī)定
1.0目的
確保服務(wù)過(guò)程的能力和服務(wù)質(zhì)量滿足顧客的要求。
2.0適用范圍
適用于本公司提供的各項(xiàng)服務(wù)。
3.0職責(zé)
3.1各管理處負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)落實(shí)對(duì)各項(xiàng)服務(wù)的監(jiān)視和測(cè)量。
3.2公司管理部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織有關(guān)人員對(duì)各管理處進(jìn)行考核。
3.3公司管理部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織有關(guān)人員對(duì)顧客滿意度進(jìn)行調(diào)查。
4.0程序
4.1本公司提供的服務(wù)包括但不限于:
a)物業(yè)交付或交用;
b)供水或停水,供電或停電,供暖或停暖;
c)裝修監(jiān)管;
d)收費(fèi)(物業(yè)管理費(fèi)、車位費(fèi)、水、電、氣費(fèi)及房屋租賃費(fèi)等);
e)便民服務(wù)(安裝電器,送物品上樓等);
f)綠化、清潔衛(wèi)生;
g)治安、消防;
h)停車場(chǎng)和電梯的管理服務(wù);
i)維修服務(wù);
j)顧問(wèn)及社區(qū)文化服務(wù)。
k)受開(kāi)發(fā)商或其它機(jī)構(gòu)委托的服務(wù):如空房的看管、房屋租賃等。
4.2服務(wù)及服務(wù)過(guò)程的監(jiān)視和測(cè)量原則
a)便于測(cè)量和監(jiān)視,且以監(jiān)視(檢查、巡查、驗(yàn)證等)為主,必要時(shí)測(cè)量;
b)便于觀察和收集數(shù)據(jù)及信息資料。
4.3監(jiān)視和測(cè)量的內(nèi)容包括:
4.3.1竣工驗(yàn)收后,公司管理部應(yīng)組織管理處負(fù)責(zé)人及工程技術(shù)人員對(duì)物業(yè)的隱蔽工程,房屋及分戶(層)設(shè)施,房屋本體,公共設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收,確保日常管理服務(wù)的順利進(jìn)行;
4.3.2各管理處每周應(yīng)對(duì)轄區(qū)的以下工作進(jìn)行全面檢查:
a)檢查所提供的各項(xiàng)服務(wù)是否符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn),具體的考核標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū);
b)檢查監(jiān)視和測(cè)量裝置,以保證裝置的準(zhǔn)確度和過(guò)程的測(cè)量能力;
c)檢查轄區(qū)內(nèi)的機(jī)電設(shè)備 、公共設(shè)施、電梯及其它用于服務(wù)的設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)情況,以保證持續(xù)的過(guò)程能力;
4.3.3公司管理部每周對(duì)各管理處4.3.2中a)、b)、c)三項(xiàng)檢查內(nèi)容的關(guān)鍵點(diǎn)或關(guān)鍵活動(dòng)進(jìn)行抽查,每月底對(duì)本月份各周的檢查情況進(jìn)行匯總,作為公司對(duì)各小區(qū)及大廈的月考核。
4.3.4公司管理部負(fù)責(zé)公司各部門采購(gòu)前的供方評(píng)審;采購(gòu)后,各部門倉(cāng)管員負(fù)責(zé)所采購(gòu)物品、設(shè)備的檢驗(yàn);并評(píng)審供方供貨(具體請(qǐng)見(jiàn)《采購(gòu)管理規(guī)定》)
4.3.5公司辦公室負(fù)責(zé)人及工程主管在員工招聘時(shí)應(yīng)對(duì)電工,電梯工、電焊工等特殊崗位或特殊過(guò)程的操作人員應(yīng)進(jìn)行資格鑒定,合格方能上崗;
4.3.6客戶服務(wù)部每半年對(duì)轄區(qū)內(nèi)的顧客滿意度進(jìn)行一次調(diào)查,具體請(qǐng)見(jiàn)《顧客溝通及顧客滿意度測(cè)量管理規(guī)定》;
4.3.7每年接受市、區(qū)政府有關(guān)部門的檢查或參加有關(guān)評(píng)比;
4.4通過(guò)監(jiān)程和測(cè)量所獲得的信息和資料要進(jìn)行統(tǒng)計(jì),當(dāng)服務(wù)過(guò)程及服務(wù)質(zhì)量符合要求時(shí)應(yīng)予以記錄,并指明有權(quán)放行的人員,不合格時(shí),按《不合格品的控制程序》或《糾正和預(yù)防措施控制程序》執(zhí)行。
5.0相關(guān)文件和記錄
a)《機(jī)電設(shè)備維護(hù)辦法》
b)《不合格品的控制程序》
c)《周檢表》qr-c
d)《糾正和預(yù)防措施控制程序》
e)《采購(gòu)控制程序》
f)《顧客溝通及顧客滿意度測(cè)量管理規(guī)定》
g)《周檢、月檢不合格服務(wù)統(tǒng)計(jì)表》qr-c
第13篇 物業(yè)管理師考試-物業(yè)服務(wù)合同簽訂
物業(yè)管理師考試資料:物業(yè)服務(wù)合同簽訂
物業(yè)服務(wù)合同在簽訂時(shí)應(yīng)以政府頒布的示范文本為基礎(chǔ),雙方在平等自愿的前提下,遵循公平、誠(chéng)實(shí)信用與合法的原則,經(jīng)充分的協(xié)商討論達(dá)成一致意見(jiàn)后方可簽訂。
物業(yè)管理工作自身的特點(diǎn)決定了物業(yè)服務(wù)合同簽訂時(shí),除可遵循簽訂一般合同時(shí)的注意事項(xiàng)外,還要注意以下四個(gè)要點(diǎn):
(一)'宜細(xì)不宜粗'的原則
為確保合同雙方的權(quán)益,明確各目的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù),減少日后的糾紛,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在對(duì)合同進(jìn)行談判洽商時(shí),要遵循'宜細(xì)不宜粗'的原則,即對(duì)合同的具體條款要進(jìn)行細(xì)致的充分協(xié)商,取得一致,不僅要從宏觀上把握。更要從微觀上給予明確。 一般物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)委托的管理服務(wù)應(yīng)包括五個(gè)層次的約定:
1.委托項(xiàng)目
委托哪些管理服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)逐項(xiàng)寫(xiě)清。如'房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理':'共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理':'環(huán)境衛(wèi)生'等。物業(yè)管理委托最主要的是公共性服務(wù)項(xiàng)目,應(yīng)逐項(xiàng)給予明確;同時(shí)哪些項(xiàng)目允許物業(yè)管理企業(yè)分包,對(duì)分包的原則要求和限制條件,也應(yīng)給予明確。
2.各委托項(xiàng)目的具體內(nèi)容
各委托項(xiàng)目所包含的具體內(nèi)容,應(yīng)表述清楚,越詳細(xì)越好。如房屋建筑公用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,項(xiàng)目?jī)?nèi)容包括:樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)……環(huán)境衛(wèi)生包括哪些部分,樓梯、樓道、場(chǎng)地、庭院哪些委托,哪些不委托。
不同性質(zhì)的業(yè)主和不同類型的物業(yè)在某些委托項(xiàng)目的具體內(nèi)容上是有很大差異的。這些差異和區(qū)別除在招標(biāo)書(shū)中明確提出外,還應(yīng)在合同談判時(shí)給予準(zhǔn)確界定。如部隊(duì)和一些政府機(jī)關(guān)在'保安服務(wù)'這一委托項(xiàng)目的具體內(nèi)容上與普通住宅區(qū)和寫(xiě)字樓就是有較大區(qū)別的。
3.服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)
各委托項(xiàng)目具體內(nèi)容的管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),在定性的基礎(chǔ)上能量化的盡可能給予量化。這種量化標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)層次,一是工作量的量化,二是質(zhì)量檢查評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的量化。如垃圾清運(yùn)要一天一次,還是二天一次,這是對(duì)工作量的量化;而環(huán)境衛(wèi)生的清潔標(biāo)準(zhǔn)則屬于質(zhì)量檢查評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)。要注意在明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要少用或不用帶有模糊概念的詞語(yǔ),例如'整潔',因?yàn)槭欠裾麧嵅灰鬃鞒鰷?zhǔn)確判斷。
目前,不少物業(yè)服務(wù)合同在簽訂時(shí)對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)闡述不準(zhǔn)確。對(duì)此,中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》(中物協(xié)[2004]1號(hào)),各地行政管理部門也頒布了各地物業(yè)管理服務(wù)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),這些可作為合同談判簽訂時(shí)的參考和依據(jù)。
4. 管理和服務(wù)費(fèi)用
各委托項(xiàng)目在上述的管理服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)收取的相應(yīng)合理的成本或支出費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)是分檔次的,不同檔次收取的費(fèi)用是有較大差異的。在明確了委托項(xiàng)目、具體內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)后,費(fèi)用的確定往往是雙方爭(zhēng)論和討價(jià)還價(jià)的焦點(diǎn)。在確定合理的費(fèi)用時(shí),要經(jīng)過(guò)詳細(xì)的內(nèi)容測(cè)算和橫向比較。無(wú)論是采用包干制取費(fèi),還是酬金制付費(fèi),雙方都應(yīng)經(jīng)過(guò)一定的測(cè)算和對(duì)比。各地物價(jià)局頒布的指導(dǎo)價(jià)應(yīng)視作一個(gè)參考依據(jù),各物業(yè)區(qū)域的規(guī)模大小與構(gòu)成均不同,對(duì)最終取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還應(yīng)詳細(xì)討論確定。
5.對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的獎(jiǎng)懲約定條款
物業(yè)管理委托的甲乙雙方應(yīng)爭(zhēng)取雙贏的結(jié)果。在物業(yè)服務(wù)合同談判中,應(yīng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的工作有相應(yīng)的獎(jiǎng)懲條款。目前,各法規(guī)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的違法、違規(guī)、違約行為,對(duì)由于其工作不負(fù)責(zé)或失誤給業(yè)主造成損失或損害的情況均有一些懲罰性條款,但缺少對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的獎(jiǎng)勵(lì)性條款。一些地方政府原則上同意物業(yè)管理榮獲全國(guó)或省、市優(yōu)秀(示范)小區(qū)的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)上浮10%~25%,但真正執(zhí)行的并不多,執(zhí)行起來(lái)也較難?？紤]到政府不宜對(duì)比做出規(guī)定,因而在合同談判時(shí),業(yè)主可以設(shè)立一些獎(jiǎng)勵(lì)條款,以激勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)及其員工更好地做好物業(yè)管理服務(wù)。如,業(yè)主可設(shè)立業(yè)主獎(jiǎng)勵(lì)基金,對(duì)有突出事跡或表現(xiàn)的員工給予一定獎(jiǎng)勵(lì);在酬金制的情況下,如物業(yè)管理企業(yè)在做好管理服務(wù)的前提下,其物業(yè)服務(wù)支出有較大的節(jié)約,可適當(dāng)提高酬金等。
上述五個(gè)層次足物業(yè)服務(wù)合同不可少的必備的內(nèi)容。為防止合同過(guò)長(zhǎng),可采用附件的形式。在《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》中,包括《物業(yè)構(gòu)成細(xì)目》、《物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)》《物業(yè)共用部位明細(xì)》、《物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)》四個(gè)附件。此外,雙方還可就具體問(wèn)題增加附件。
正因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同的談判要遵循'宜細(xì)不宜粗'的原則,所以經(jīng)過(guò)招投標(biāo)確定了中標(biāo)單位后,要有相對(duì)較長(zhǎng)的(與一般招投標(biāo)相比)的合同談判時(shí)間。《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》第二十八條規(guī)定:招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起30日內(nèi),按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書(shū)面合同。
(二)不應(yīng)有無(wú)償無(wú)限期的承諾
除委托方對(duì)物業(yè)管理企業(yè)可無(wú)償提供管理用房外,在物業(yè)服務(wù)合同中,不應(yīng)有無(wú)償無(wú)期限的承諾。如對(duì)住用人無(wú)償提供班車服務(wù)等。這是因?yàn)?
(1)物業(yè)管理從本質(zhì)上講是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的有償服務(wù),無(wú)償提供服務(wù)是福利制的產(chǎn)物。尤其在我國(guó)體制轉(zhuǎn)軌時(shí)期,廣大消費(fèi)者對(duì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的行政福利制管房體制是欣賞的。無(wú)償?shù)某兄Z不利于全社會(huì)全面、正確地理解、認(rèn)識(shí)和實(shí)踐社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理。
(2)無(wú)償提供服務(wù)導(dǎo)致住用人之間享受到的服務(wù)不一致。物業(yè)管理除了公共服務(wù)而向全體住用人,其他的專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)等都是面向部分或少數(shù)有此需要的住用人的,一般不可能所有的住用人都需要,都收益,如果無(wú)償提供這部分專項(xiàng)、特約服務(wù)對(duì)那些不需要或未享受到該項(xiàng)管理服務(wù)的人來(lái)說(shuō)就是不公平的。
(3)無(wú)償提供管理服務(wù)在實(shí)踐上也是有害的,行不通的。無(wú)償提供的管理服務(wù)仍是有成本,需要支付費(fèi)用的,無(wú)論開(kāi)發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)不可能也不應(yīng)該長(zhǎng)期承擔(dān)這筆費(fèi)用。否則,最終導(dǎo)致的結(jié)果一是降低管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),二是將該成本費(fèi)用轉(zhuǎn)移或變相轉(zhuǎn)移分擔(dān)給全體業(yè)主。
(4)物業(yè)管理的委托是有期限的,無(wú)期限的承諾從理論上講是不通的,在實(shí)踐上也是難以做到的。無(wú)償無(wú)期限的承諾通常出現(xiàn)在開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)為促銷而作出的某些承諾,或物業(yè)管理企業(yè)為增加中標(biāo)機(jī)會(huì)作出的承諾。這種承諾一旦作出,日后又無(wú)法全面履行,就給物業(yè)管理的正常運(yùn)作帶來(lái)困難,極易成為雙方發(fā)生糾紛的重要原因。
在物業(yè)管理的具體實(shí)施中,有時(shí)開(kāi)始開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)會(huì)自行出資做一些公益性活動(dòng),如新年聯(lián)歡會(huì)、'六一'兒童付費(fèi)活動(dòng)等;或在某方面采取一些優(yōu)惠措施,如對(duì)老人、兒童、困難家庭的一些取費(fèi)項(xiàng)目給予優(yōu)惠。這都是無(wú)可厚非的,這樣做有利于物業(yè)管理的運(yùn)作,是應(yīng)該提倡的。但是,除經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,這些內(nèi)容不應(yīng)在合同中明確是無(wú)償提供,這些活動(dòng)的費(fèi)用也不應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中指出,只能由開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)自行支付。
(三)實(shí)事求是留有余地
物業(yè)服務(wù)合同雙方一旦簽訂,物業(yè)管理企業(yè)就要認(rèn)真、嚴(yán)格地履行,凡做不到位的地方物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此,在合同談判
中,既要實(shí)事求是,更要留有余地。下面幾點(diǎn)應(yīng)引起開(kāi)發(fā)商,尤其是物業(yè)管理企業(yè)的注意。
1.物業(yè)管理企業(yè)要量力而行
在投標(biāo)和承諾物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí),物業(yè)管理企業(yè)要量力而行,不同的物業(yè)有不同的檔次,這是客觀條件;不同的物業(yè)管理企業(yè)又有各自不同的情況,這時(shí)主觀條件。在實(shí)施物業(yè)管理時(shí),客觀條件的約束和主觀條件的限制是搞好物業(yè)管理服務(wù)工作的基礎(chǔ)性條件,管理服務(wù)的結(jié)果只能建立在這個(gè)基礎(chǔ)之上。要注意,對(duì)經(jīng)過(guò)努力才有可能達(dá)到的一些標(biāo)準(zhǔn),要留有余地,更不能說(shuō)過(guò)頭話。反之,則很容易成為產(chǎn)生問(wèn)題的根源。
2.對(duì)分期建設(shè)項(xiàng)目、分期建成使用時(shí)物業(yè)管理的承諾
物業(yè)的開(kāi)發(fā)建造是一個(gè)過(guò)程,有時(shí)又分期實(shí)施。在物業(yè)服務(wù)合同,尤其前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂時(shí)要充分考慮這點(diǎn)。例如,24小時(shí)熱水供應(yīng),當(dāng)最初個(gè)別業(yè)主入住時(shí),一般無(wú)法提供,在合同中就要說(shuō)明并給出該項(xiàng)服務(wù)提供的條件與時(shí)機(jī)以及未提供該項(xiàng)服務(wù)時(shí)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的適當(dāng)減免;又如,當(dāng)一個(gè)住宅區(qū)規(guī)劃分期建造時(shí),在首期不應(yīng)把小區(qū)全部建成后才能夠提供的服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容列入合同。物業(yè)只有在具備入住條件后才能交付給業(yè)主入住,這個(gè)入住條件并不等于物業(yè)全部建成后提供的生活工作條件。這其中的差別在前期物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議簽訂時(shí)尤其應(yīng)注意。
(四)明確界定違約責(zé)任與處理方式
在物業(yè)管理的實(shí)踐過(guò)程中,不可避免地會(huì)產(chǎn)生各種各樣的問(wèn)題、矛盾與糾紛。這些問(wèn)題、矛盾與糾紛既可能發(fā)生在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間,也可能發(fā)生在業(yè)主相互之間;既有違法的問(wèn)題,但更多的則屬于違規(guī)、違約以及是非道德和認(rèn)識(shí)水平的范疇。最然,對(duì)于不同性質(zhì)、不同層面的問(wèn)題、矛盾與糾紛要通過(guò)不同的途徑,采取不同的處理方式來(lái)解決。
第14篇 建設(shè)部前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū)范本
建設(shè)部印發(fā)的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議（示范文本）
中華人民共和國(guó)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》(示范文本)的通知
各省、自治區(qū)、直轄市建委(建設(shè)廳、市政管委)，直轄市房地局，計(jì)劃單列市建委(房地局)：
為了規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)行為，保障前期物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，減少物業(yè)管理糾紛，我部制訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》(示范文本)，現(xiàn)印發(fā)給你們。
此文本適用于自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽定的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。在執(zhí)行過(guò)程中，當(dāng)事人可根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)文本有關(guān)條款予以選擇、調(diào)整。
本協(xié)議當(dāng)事人
甲方：__________
乙方：__________
甲方是指：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位或其委托的物業(yè)管理企業(yè);2、公房出售單位或其委托的物業(yè)管理企業(yè)。
乙方是指：購(gòu)房人(業(yè)主)。
前期物業(yè)管理是指：自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽定的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。
本物業(yè)名稱：__________
乙方所購(gòu)房屋銷售(預(yù)售)合同編號(hào)：__________
乙方所購(gòu)房屋基本情況：
類型__________
座落位置__________
建筑面積_______平方米
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，在乙方簽訂《房屋買賣(預(yù)售)合同》時(shí)，甲乙雙方就前期物業(yè)管理服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議：
第一條雙方的權(quán)利和義務(wù)
一、甲方的權(quán)利義務(wù)
1、對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理;
2、根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合實(shí)際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》并書(shū)面告知乙方;
3、建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料;
4、制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》的行為;
5、物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方;
6、依據(jù)本協(xié)議向乙方收取物業(yè)管理費(fèi)用;
7、編制物業(yè)管理服務(wù)及財(cái)務(wù)年度計(jì)劃;
8、每___個(gè)月向乙方公布物業(yè)管理費(fèi)用收支帳目;
9、提前將裝飾裝修房屋的注意事項(xiàng)和限制條件書(shū)面告知乙方，并與乙方訂立《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》;
10、不得占用本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能;
11、向乙方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù);
12、自本協(xié)議終止時(shí)起5日內(nèi)，與業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)，物業(yè)管理移交手續(xù)須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn);
13、____________。
二、乙方的權(quán)利義務(wù)
1、參加業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán);
2、監(jiān)督甲方的物業(yè)管理服務(wù)行為，就物業(yè)管理的有關(guān)問(wèn)題向甲方提出意見(jiàn)和建議;
3、遵守本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》;
4、依據(jù)本協(xié)議向甲方交納物業(yè)管理費(fèi)用;
5、裝飾裝修房屋時(shí)，遵守《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》;
6、不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知甲方，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，給予賠償;
7、轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，事先通知甲方，告知受讓方與甲方簽訂本協(xié)議;
8、對(duì)承租人、使用人及訪客等違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》等造成的損失、損害承擔(dān)民事責(zé)任。
9、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益;
10、____________。
第二條物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
一、房屋共用部位的維護(hù)和管理
共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、_______等。
二、房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理
共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、鍋爐、供熱線路、供氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋、____等。
三、環(huán)境衛(wèi)生
1、____________
2、____________
3、____________
四、保安
1、內(nèi)容(1)協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序;
(2)____________
(3)____________2、責(zé)任
(1)____________
(2)____________
(3)____________五、交通秩序與車輛停放
1、內(nèi)容
(1)____________
(2)____________
(3)____________
2、責(zé)任
(1)____________
(2)____________
(3)____________六、房屋裝飾裝修管理
見(jiàn)附件：《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》。
第三條物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
一、房屋外觀：
1、____________
2、____________
二、設(shè)備運(yùn)行：
1、____________
2、____________
三、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理：
1、____________
2、____________四、環(huán)境衛(wèi)生：
1、____________
2、____________
五、綠化：
1、____________
2、____________
六、交通秩序與車輛停放：
1、____________2、____________
七、保安：
1、____________
2、____________
八、消防：
1、____________
2、____________
九、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修：
小修
1、____________
2、____________
急修
1、____________
2、____________
十、 第四條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用(不包括房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費(fèi)用)
一、乙方交納費(fèi)用時(shí)間：________________;
二、住宅按建筑面積每月每平方米__________元;
三、非住宅按建筑面積每月每平方米________元;
四、因乙方原因空置房屋按建筑面積每月每平方米____元;
五、乙方出租物業(yè)的，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由乙方交納;
六、乙方轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;
七、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)按________調(diào)整;
八、每次交納費(fèi)用時(shí)間：______。
第五條其他有償服務(wù)費(fèi)用
一、車位及其使用管理服務(wù)費(fèi)用：
機(jī)動(dòng)車1、__________
2、__________
非機(jī)動(dòng)車1、__________
2、__________
二、有線電視：
1、__________
2、__________
三、_______________
四、_______________
第六條代收代繳收費(fèi)服務(wù)
受有關(guān)部門或單位的委托，甲方可提供水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、熱費(fèi)、房租等代收代繳收費(fèi)服務(wù)(代收代繳費(fèi)用不屬于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政府規(guī)定。
第七條維修基金的管理與使用
一、根據(jù)__________規(guī)定，本物業(yè)建立共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后大中修、更新、改造的維修基金。乙方在購(gòu)房時(shí)已向_________交納維修基金____元。
二、維修基金的使用由甲方提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。
三、維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核批準(zhǔn)，按乙方占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。
四、乙方轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。
五、__________。
第八條保險(xiǎn)
一、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保險(xiǎn)由甲方代行辦理，保險(xiǎn)費(fèi)用由全體業(yè)主按各自所占有的房屋建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>
二、乙方的家庭財(cái)產(chǎn)與人身安全的保險(xiǎn)由乙方自行辦理;
三、_____________。
第九條廣告牌設(shè)置及權(quán)益
一、_____________
二、_____________
三、_____________
第十條其它約定事項(xiàng)
一、_____________
二、_____________
三、_____________
第十一條違約責(zé)任
一、甲方違反協(xié)議，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任;
二、乙方違反協(xié)議，使甲方未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任;
三、甲方違反協(xié)議，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的，乙方有權(quán)要求甲方清退所收費(fèi)用，退還利息并支付違約金;
四、乙方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納有關(guān)費(fèi)用的，甲方有權(quán)要求乙方補(bǔ)交并從逾期之日起按每天___交納違約金，或_______;
五、____________。
第十二條為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見(jiàn)情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財(cái)產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。
第十三條在本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使協(xié)議無(wú)法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。
第十四條本協(xié)議內(nèi)空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。
本協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第十五條本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解無(wú)效的，可向_________仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，或向人民法院起訴。
第十六條本協(xié)議正本連同附件共______頁(yè)，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第十七條在簽訂本協(xié)議前，甲方已將協(xié)議樣本送________(物業(yè)管理行政主管部門)備案。
第十八條本協(xié)議自簽字之日起生效。
甲方簽章：____乙方簽章：____
代表人：_____代表人：_____
年月日
第15篇 某物業(yè)服務(wù)公司辦公用品管理規(guī)定
物業(yè)服務(wù)公司辦公用品管理規(guī)定
為加強(qiáng)辦公用品的管理,節(jié)約辦公費(fèi)的開(kāi)支,特制定辦公用品管理制度:
一、辦公用品統(tǒng)一由行政人事部購(gòu)置和發(fā)放,各部門應(yīng)于每月底擬定下月辦公用品計(jì)劃遞交行政管理。行政人事部以各職能部門為單位,按月發(fā)放辦公用品。
二、各部門購(gòu)買專業(yè)性較強(qiáng)或較貴重的物品,須向行政人事部報(bào)計(jì)劃,報(bào)請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意后,由行政人事部安排專員陪同各部門購(gòu)買。
三、購(gòu)進(jìn)物品要嚴(yán)格驗(yàn)收,票物相符,及時(shí)登記造冊(cè),及時(shí)入帳。
四、所購(gòu)物品各部門應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)保管,如出現(xiàn)遺失或損壞現(xiàn)象,一概由保管人按折舊價(jià)賠償。
五、公司的各種固定資產(chǎn)管理按照公司《資產(chǎn)管理制度》執(zhí)行。
第16篇 高層住宅物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容
高層住宅項(xiàng)目物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容
本節(jié)主要闡述**院項(xiàng)目安全管理,環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理、設(shè)施設(shè)備的維修及維護(hù)三個(gè)方面的服務(wù)內(nèi)容。
(一)**院花園安全管理
保安工作是物業(yè)管理的一個(gè)重要方面。人們常說(shuō)'安全第一',保安工作具有第一位的意義,只有物業(yè)的安全有了切實(shí)的保證,租戶才能放心地在樓內(nèi)工作。因而安全管理也是物業(yè)管理的一切基礎(chǔ)性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場(chǎng)管理等工作都屬于安全管理的范疇。
1、治安管理
(1)治安工作的特點(diǎn)及主要任務(wù)
特點(diǎn):
a、以預(yù)防為主。無(wú)論是治安也好,消防也好,都應(yīng)貫徹預(yù)防為主的指導(dǎo)思想。不出事故,不出案子,是保安工作的根本目的,也是衡量保安工作績(jī)效大小的主要標(biāo)準(zhǔn)。
b、物業(yè)保安與社會(huì)治安緊密聯(lián)系。一個(gè)樓宇的安全狀況是整個(gè)社會(huì)治安工作的一部分,因此物業(yè)的保安工作離不開(kāi)社會(huì),離不開(kāi)政府公安部門,這是保安工作最明顯的一個(gè)特點(diǎn)。
c、服務(wù)性強(qiáng)。從本質(zhì)上看,保安就是服務(wù),即提供保安服務(wù)。作為保安人員,要樹(shù)立'服務(wù)第一、用戶至上'的思想,既要保持公安人員的警惕性,又要有服務(wù)人員的和顏悅色;既要堅(jiān)持原則,按制度辦事,又要文明禮貌,樂(lè)于助人。
d、軟件與硬件同時(shí)抓。一個(gè)物業(yè)保安工作的好壞,既要靠軟件也要靠硬件,我們一方面要不斷提高保安隊(duì)伍的素質(zhì),另一方面要抓好保安設(shè)施的建設(shè),建立完善的保安系統(tǒng)和消防報(bào)警系統(tǒng)。
主要任務(wù):
a、門衛(wèi)工作。著裝整齊,維持大門口秩序,疏導(dǎo)交通車輛,為客人開(kāi)門、咨詢指引樓內(nèi)方位及提送行李等,同時(shí)應(yīng)注意防范進(jìn)出人員中的犯罪分子,防止各類案件的發(fā)生。
b、安全巡檢。定時(shí)和不定時(shí)地對(duì)物業(yè)內(nèi)外各個(gè)部位進(jìn)行巡視檢查,發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時(shí)進(jìn)行解決。
c、停車場(chǎng)管理。疏導(dǎo)車輛進(jìn)出,檢查停車證件,收取臨時(shí)停車費(fèi),進(jìn)行停車場(chǎng)消防和安全管理。
d、治安協(xié)助。防止治安事件,對(duì)物業(yè)內(nèi)發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件積極協(xié)助公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。
e、消防工作。消防控制室值班檢查,消防設(shè)備,配備專職消防人員,建立義務(wù)消防組織,進(jìn)行消防訓(xùn)練。
f、與其他部門搞好配合工作。
2、相應(yīng)的治安防范措施
(1)安保部的組織結(jié)構(gòu)
**院管理處保安部的班組設(shè)置與樓宇規(guī)模有關(guān),物業(yè)面積越大,配套設(shè)施越多,班組設(shè)置也就也多,越復(fù)雜。保安部一般的崗位設(shè)置為:
(2)合理安排治安崗
a、電梯服務(wù):服務(wù)前臺(tái)小姐、門童二班倒16小時(shí)值班(視實(shí)際需要,擬在主出入口設(shè)置)
b、智能監(jiān)控中心三班倒24小時(shí)值班
c、地下車庫(kù)出入口三班倒24小時(shí)值班(分設(shè)東北崗、東南崗、西部崗三個(gè)崗位)
d、小區(qū)巡邏崗三班倒24小時(shí)值班
e、小區(qū)主入口大門三班倒24小時(shí)值班
f、保安主管負(fù)責(zé)花園內(nèi)安全管理工作的總體協(xié)調(diào)。
(3)加強(qiáng)非辦公時(shí)間門崗的監(jiān)控力度
a.人流出區(qū)控制圖
門衛(wèi)崗值勤
業(yè)戶
問(wèn)候
詢問(wèn)后、登記
詢問(wèn)后、登記
進(jìn)入**院
來(lái)訪客戶
進(jìn)入**院( 跟蹤觀察)
其他人員
進(jìn)入**院 (跟蹤觀察)
b.圖
人流入?yún)^(qū)控
門崗值勤
業(yè)戶
所帶貴重物品須經(jīng)業(yè)戶確認(rèn)
在登記本簽字
檢查證件(出入證)無(wú)異常放行
來(lái)訪客戶
放行
其他人員
放行
c.物流出區(qū)控制圖
門崗值勤
用戶所帶物品
詢問(wèn)
執(zhí)用戶證明
執(zhí)管理處開(kāi)的放行條放行
來(lái)訪客戶
收回放行
其他人員
確認(rèn)無(wú)誤,收回放行條放行
(4)組建機(jī)動(dòng)快速應(yīng)急分隊(duì)
快速應(yīng)急分隊(duì)直屬管理處管理,負(fù)責(zé)突發(fā)事件的快速反應(yīng)處理。它的特點(diǎn)是機(jī)動(dòng)靈活,基本職能是:區(qū)內(nèi)外巡邏、快速支援、便衣監(jiān)察、機(jī)動(dòng)。
(5)實(shí)行24小時(shí)巡視
巡邏人員實(shí)行24小時(shí)不間斷巡視,確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和處理問(wèn)題,巡邏人員采用徙步巡邏方式。
(6)加強(qiáng)區(qū)域巡邏
為加強(qiáng)對(duì)治安巡邏的控制,保證巡邏到位。
(7)治安狀況統(tǒng)計(jì)
對(duì)治安狀況控制實(shí)行每月統(tǒng)計(jì),分析所產(chǎn)生的各種問(wèn)題,找出原因,制定相應(yīng)的措施。
(二)車輛管理
車輛管理的重點(diǎn)是防止車輛亂放及車輛丟失,要做到這一點(diǎn),首先要搞好停車場(chǎng)的建設(shè)。
1、位置規(guī)劃
車輛可分為機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車兩類,機(jī)動(dòng)車可分為汽車、摩托車等。如果各種規(guī)格的車輛混雜存放,既不利于車主,也不利于管理人員的管理。為了避免這種混亂狀態(tài),**院管理處把停車場(chǎng)庫(kù)的區(qū)位作適當(dāng)劃分,以下是停車場(chǎng)庫(kù)劃分的一個(gè)構(gòu)想:
2、內(nèi)部要求
對(duì)于機(jī)動(dòng)車,我們將根據(jù)物業(yè)的整體規(guī)劃,實(shí)施以下管理措施:
(1)了解用戶車輛情況,實(shí)行便捷停放
(2)實(shí)施停車專用車位制度
(3)物業(yè)道路設(shè)減速坡,限制車輛速度
(4)嚴(yán)禁無(wú)牌車進(jìn)入停車場(chǎng)
(5)做好宣傳工作,除在標(biāo)識(shí)牌上標(biāo)明車輛停放標(biāo)志外,平時(shí)也做好相應(yīng)宣傳,發(fā)動(dòng)大家自覺(jué)遵守停放規(guī)定
(三)消防管理
消防安全責(zé)任重大,這是我們多年物業(yè)管理實(shí)踐中得出的切身體會(huì),消防管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個(gè)方面。
1、宣傳教育
開(kāi)展消防安全教育,樹(shù)立消防安全意識(shí)是貫徹'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的工作方針為前提,我們的每一位員工都是義務(wù)消防隊(duì)員和義務(wù)消防救護(hù)員,將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的'119'消防日,設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向用戶宣傳消防知識(shí)。
消防工作不只是少數(shù)人的事,而應(yīng)是物業(yè)中全體人員的共同職責(zé),對(duì)于物業(yè)的全體人員來(lái)說(shuō),必須了解并掌握如下幾個(gè)方面:
(1)物業(yè)防火工作的各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定;
(2)手提式滅火器的放置位置及其使用方法;
(3)消防應(yīng)急通道位置和緊急情況疏散方法;
管理處員工還應(yīng)懂得以下兩點(diǎn):
(1)遇到緊急情況時(shí)自己的職責(zé)任務(wù);
(2)重要物資(貨幣、文件等)的轉(zhuǎn)移及辦法。
2、日常檢查
(1)防火門:是否關(guān)閉狀態(tài),鉸鏈?zhǔn)欠耢`活,整體有否損壞。
(2)應(yīng)急照明燈及指示燈:電源是否正常,整體有無(wú)損壞,表面是否有灰塵等;
(3)各種消防標(biāo)識(shí):安裝是否牢固,定位是否準(zhǔn)確,整體有無(wú)損壞,清掃表面灰塵等。
(4)各種滅火器:瓶體是否完好,固定是否牢靠,保險(xiǎn)栓是否完好,氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等。
(5)消防栓是否完好,水壓是否符合要求。
3、讓用戶參與物業(yè)的消防管理
(1)組織物業(yè)人員開(kāi)展消防演習(xí)。
(2)請(qǐng)消防支隊(duì)做有關(guān)知識(shí)講座。
(3)成立義務(wù)消防檢查隊(duì),對(duì)物業(yè)消防設(shè)施進(jìn)行檢查。
4、消防報(bào)警特殊處理程序
通知--往現(xiàn)場(chǎng)
報(bào)警--往現(xiàn)場(chǎng)
往現(xiàn)場(chǎng)-- 報(bào)告
掌握現(xiàn)場(chǎng)情況--報(bào)告
往現(xiàn)場(chǎng)--通知
(四)**院項(xiàng)目環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理
物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一,是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。高質(zhì)量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)主或用戶提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境與生活環(huán)境。而且,物業(yè)通過(guò)清潔保養(yǎng),可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損,保護(hù)物業(yè)的裝飾材料,延長(zhǎng)物業(yè)再裝修翻新的周期,既經(jīng)濟(jì)又能保持物業(yè)美觀。
在**院項(xiàng)目,我們將指導(dǎo)管理處對(duì)物業(yè)的清潔衛(wèi)生、綠化等項(xiàng)目提供高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù),努力營(yíng)造一個(gè)舒適、整潔、明亮的辦公環(huán)境,我們將切實(shí)做好以下幾項(xiàng)工作:
1、全面實(shí)施iso9001:2000質(zhì)量保證體系和導(dǎo)入iso14000環(huán)境管理體系
實(shí)施iso9001:2000質(zhì)量保證體系是進(jìn)行物業(yè)規(guī)范化管理的保證,建立和實(shí)施iso14000環(huán)境管理體系則保證**院
項(xiàng)目成為'三無(wú)'的生態(tài)綠色環(huán)保辦公物業(yè)。
2、 環(huán)境管理主要任務(wù)和組織結(jié)構(gòu)
(1)環(huán)境部主要任務(wù):
負(fù)責(zé)物業(yè)各個(gè)樓面和各部位公用用具,使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的清潔要求;
負(fù)責(zé)制定清潔設(shè)備和清潔用具的采購(gòu)、使用意見(jiàn),掌握清潔費(fèi)用的支出;
負(fù)責(zé)對(duì)清潔員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn),使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì);
負(fù)責(zé)接受客戶的委托清潔業(yè)務(wù)。
備注:**院環(huán)境保潔工作擬建議考慮以外包的方式委托專業(yè)保潔公司實(shí)施,管理處負(fù)責(zé)對(duì)受托專業(yè)保潔公司的保潔工作進(jìn)行監(jiān)督和管理,具體外包分析和建議將進(jìn)行充分調(diào)查后在后續(xù)的顧問(wèn)工作中專項(xiàng)提供貴司。
(2)組織結(jié)構(gòu)
(3)16小時(shí)保潔制度
物業(yè)實(shí)行16小時(shí)兩班組保潔制度,早晨7:00上班直至晚上11:00時(shí)下班。以保證物業(yè)的衛(wèi)生達(dá)到要求,每日的衛(wèi)生全面清掃在物業(yè)人流低谷時(shí)和下班時(shí)進(jìn)行,盡量減少對(duì)用戶辦公的影響。
(4)噪音污染控制
噪音污染已是一個(gè)現(xiàn)代都市普遍存在的環(huán)保問(wèn)題,據(jù)了解,目前環(huán)保部門接到的環(huán)保投訴中,有關(guān)噪音的就占65%以上。把噪音控制在國(guó)家規(guī)定的'白天不高于55分貝,晚上不高于45分貝'的標(biāo)準(zhǔn),是噪音控制工作的重要目標(biāo)。
3、垃圾分流
在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)用戶環(huán)保意識(shí)的基礎(chǔ)上,我們將對(duì)垃圾實(shí)施'三化'管理,即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無(wú)害化,從而實(shí)現(xiàn)有效的垃圾分流。
(1)垃圾收集袋裝化:垃圾的收集,統(tǒng)一采用垃圾袋進(jìn)行袋裝并投于'三合一'功能的垃圾箱。
(2)垃圾回收資源化:通過(guò)垃圾箱,從中分撿出可回收物品進(jìn)行回收利用,避免資源浪費(fèi)。
(五)設(shè)施、設(shè)備的維修與維護(hù)
高檔物業(yè)對(duì)機(jī)電設(shè)備維護(hù)管理要求甚高,為保障設(shè)備運(yùn)行的安全、高效,我們將結(jié)合**院項(xiàng)目的實(shí)際情況,把zz在設(shè)備管理方面的成功管理經(jīng)驗(yàn)和模式運(yùn)用到本物業(yè)的設(shè)備管理與維護(hù)當(dāng)中,在實(shí)際的管理運(yùn)行中建立一套有效而完善設(shè)備管理模式。
此外,我們將在**院項(xiàng)目的設(shè)備管理中導(dǎo)入環(huán)保、節(jié)能的管理理念,在降低運(yùn)作成本的同時(shí),盡可能為用戶創(chuàng)造一個(gè)舒適的綠色辦公環(huán)境。為此,我們對(duì)該物業(yè)設(shè)備管理與維護(hù)制定了以下管理方案。
1、機(jī)電設(shè)備管理的基本原則
(1)、物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理采用zz安全而高效的管理模式
建立完善的設(shè)備管理維護(hù)體系。服務(wù)使用部門依據(jù)管理體系對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常規(guī)范的使用,設(shè)備的基礎(chǔ)功能系統(tǒng)均由工程部負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行管理及定期檢查維修。運(yùn)行管理將嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程。
制訂高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng),設(shè)備設(shè)施的日常巡視保養(yǎng)由便用單位或責(zé)任單位負(fù)責(zé),設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)則均由工程部負(fù)責(zé)。設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)由相關(guān)單位根據(jù)《設(shè)備管理規(guī)定》和《巡視檢查記錄》開(kāi)展工作,并作相關(guān)記錄。
實(shí)施高效的設(shè)備維修規(guī)程。設(shè)備的修理分簡(jiǎn)單維修,如更換燈具、開(kāi)關(guān)、疏通管道等,超出簡(jiǎn)單修理范圍為設(shè)備的大、中 修。維修均應(yīng)有記錄,其中主要設(shè)均將建立《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》作為履歷性質(zhì)一直保留。。
(2)、建立完善的設(shè)備編碼及標(biāo)示方案
a、根據(jù)物業(yè)圖紙資料的有關(guān)圖則及通用圖則,制定《設(shè)備編碼規(guī)則》
b、制定含有設(shè)備編碼編號(hào)的《設(shè)備總覽表》。
c、依《設(shè)備總覽表》設(shè)立《設(shè)備卡》并執(zhí)行設(shè)備責(zé)任人制度。
d、對(duì)于標(biāo)貼明顯的將導(dǎo)入zz視覺(jué)標(biāo)示系統(tǒng)。
e、機(jī)電的編號(hào)編碼由公司工程部統(tǒng)一進(jìn)行。
(3)、主要設(shè)施設(shè)備將建賬冊(cè)、建立設(shè)備臺(tái)賬
a、設(shè)備臺(tái)賬內(nèi)設(shè)備均需建立相應(yīng)的《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》,這些表為履歷形式,將跟蹤設(shè)備至報(bào)廢。
b、工程部建立內(nèi)部例會(huì)制度,創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論.督促.建議的平臺(tái),便各項(xiàng)工作均朝良性方向發(fā)展。
(4)、建立完善的質(zhì)量記錄體系
a、任何工作做到有據(jù)可查。
b、以工作記錄考評(píng)員工的工作能力、工作績(jī)效。
c、完善合格供應(yīng)商供貨渠道。前期介入時(shí)將考慮特定設(shè)備零部件的供應(yīng)商事項(xiàng)以確保今后各設(shè)備系統(tǒng)維修需要和可靠運(yùn)行。
d、利用金地物業(yè)公司強(qiáng)大的技術(shù)資源結(jié)合供應(yīng)商技術(shù)力量對(duì)**院管理處形成有力的技術(shù)支持。
(5)、技術(shù)資料的管理
a、對(duì)于技術(shù)資料管理,遵守'二級(jí)制'模式。管理處工程部資料部門掌握所有的一手資料,工程部對(duì)于需要的技術(shù)資料以復(fù)印件(或原有兩套則可留一套)存檔于本工程部資料柜中,這將有效防止因失誤及人員流動(dòng)使資料遺失。
b、工程部資料柜鑰匙管理,納入部門鑰匙管理體系中。
(6)、有關(guān)設(shè)備類鑰匙的管理
a、定義設(shè)備類鑰匙:所有設(shè)備功能鑰匙,及其門柜、門房鑰匙。
b、設(shè)備類鑰匙均統(tǒng)一存放在工程調(diào)度室專用鑰匙箱,分樓層防火門及井道鑰匙箱、設(shè)備房及設(shè)備鑰匙箱。
c、設(shè)立與本物業(yè)相適應(yīng)的鑰匙掌管制度,對(duì)內(nèi)方便工作,對(duì)外防范破壞及恐怖行為。
(7)、技術(shù)工種的管理
因物業(yè)機(jī)電設(shè)備的特殊性、對(duì)技術(shù)工種進(jìn)行崗位兼職,一崗多能,既提高工作效率和應(yīng)急處理能力,作到人力資源的合理配制。
2、設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理
物業(yè)的公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的維護(hù)管理采用zz成熟完善的管理模式。
a、消防中心、停車場(chǎng)及物業(yè)周圍由工程部和保安部聯(lián)同負(fù)責(zé),設(shè)備的日常運(yùn)行和使用由工程部門負(fù)責(zé),并嚴(yán)格遵守各項(xiàng)制度和規(guī)程。
b、設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)和分級(jí)維護(hù)保養(yǎng),設(shè)備設(shè)施的日常保養(yǎng)、設(shè)備定期保養(yǎng)和分級(jí)保養(yǎng)由工程部負(fù)責(zé),根據(jù)有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的管理規(guī)定開(kāi)展工作并作好詳細(xì)記錄。
c、擬建議外聘專業(yè)電梯維保公司對(duì)電梯進(jìn)行專業(yè)化管理并充分發(fā)揮zz物業(yè)公司的電梯管理技術(shù)特長(zhǎng),技術(shù)支持和配合管理處作好小區(qū)電梯的管理工作。
d、建立完善的設(shè)施、設(shè)備編碼和標(biāo)示方案。根據(jù)物業(yè)的圖紙資料制定《設(shè)備編碼規(guī)則》和《設(shè)備總覽表》,并設(shè)立設(shè)備管理人和設(shè)備管理責(zé)任人。
e、對(duì)設(shè)施、設(shè)備及有關(guān)場(chǎng)所、通道及標(biāo)貼明顯處將導(dǎo)入zzci視覺(jué)標(biāo)示系統(tǒng),充分顯示zz的規(guī)范化管理模式。
3、增收節(jié)支,不斷提高管理水平
(1)、增收節(jié)支措施
a、經(jīng)常對(duì)員工進(jìn)行艱苦奮斗,勵(lì)行節(jié)約,勤儉辦企業(yè)教育,增強(qiáng)節(jié)約意識(shí),在管理中,自覺(jué)地從一滴水,一度電做起,努力降低維修維護(hù)成本。
b、努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù),不斷提高專業(yè)素質(zhì),提高維修技術(shù)服務(wù)水平。
c、加強(qiáng)成本控制,原材料控制,在確保服務(wù)質(zhì)量的前提下,引進(jìn)現(xiàn)代化的設(shè)備和手段,減少人力投入,減少人員開(kāi)支。
d、加強(qiáng)各類消耗品的管理和控制,做到計(jì)劃采購(gòu),專人保管,合理領(lǐng)用。
e、物業(yè)內(nèi)外路燈、停車場(chǎng)照明采取控光措施,節(jié)約用電,減少公用電費(fèi)支出。
(2)、提高公共設(shè)施,機(jī)電設(shè)備管理水平的新設(shè)想。
a、提高工程部主要技術(shù)人員的素質(zhì),加強(qiáng)工程部工作的領(lǐng)導(dǎo)。
b、配備先進(jìn)的維修工具和管理設(shè)備,實(shí)現(xiàn)管理微機(jī)化。
c、繼續(xù)完善配件的供應(yīng)商體系。
d、配備用于高空作業(yè)的液壓升降臺(tái)。
e、加強(qiáng)公司技術(shù)職能管理作用,發(fā)揮公司的技術(shù)優(yōu)勢(shì),加大技術(shù)和管理的督導(dǎo)作用。
f、維修服務(wù)、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的管理參照國(guó)優(yōu)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運(yùn)作。
g、建立激勵(lì)機(jī)制,每季度、年度評(píng)選優(yōu)秀員工,并給予精神和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì),提高員工的積極性。
h、實(shí)行公司、管理處工程例會(huì)制度,及時(shí)溝通解決工程技術(shù)難題。
