第1篇 物業(yè)管理知識(shí)競(jìng)賽題答案
物業(yè)管理知識(shí)競(jìng)賽題及答案
一、必答題
1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法目的是什么
答:為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。
2、什么是物業(yè)管理
答:物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
3、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》中主要有什么內(nèi)容
答:有物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。
4、前期物業(yè)管理指的是什么
答:指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
5、住房專項(xiàng)維修資金主要指的是什么
答:指專項(xiàng)用于住宅房屋保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造資金。
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第2篇 項(xiàng)目物業(yè)管理專案流程
項(xiàng)目物業(yè)管理專案流程
1、物業(yè)管理招投標(biāo)及方案編制
2、物業(yè)管理vi形象策劃
3、物業(yè)的接管、入住
4、房屋管理、保安、清潔服務(wù)、園林綠化、車輛管理、機(jī)電設(shè)備管理、電梯管理、維修維護(hù)、消防安全、社區(qū)文化
招標(biāo)
開發(fā)公司項(xiàng)目得到批準(zhǔn)后即可進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)工作,指定招標(biāo)文件、以便于通過物業(yè)管理的介入,爭(zhēng)取設(shè)計(jì)方案的合理性。
招標(biāo)文件
一般包括投標(biāo)須知、物業(yè)管理招標(biāo)書和部分物業(yè)的設(shè)計(jì)圖紙。
招標(biāo)須知
1、出具投標(biāo)保證金,額度為年服務(wù)費(fèi)用的5%,保證期為定標(biāo)時(shí)為止,不中標(biāo)者予以退回。
2、明確保密要求。
3、必須有'不選擇最低標(biāo)價(jià)'的聲明。
4、明示投送標(biāo)書的程序
5、明文規(guī)定開標(biāo)與評(píng)標(biāo)時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)(量化)
投標(biāo)保證金
約占投標(biāo)物業(yè)年度管理費(fèi)用總額的5%,保證期到定標(biāo)時(shí)為止,一般3-6個(gè)月,不中標(biāo)予以退回。
選標(biāo)方式
有兩種:1、開發(fā)公司向選定的若干物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出邀請(qǐng)書,出售招投標(biāo)文件,這稱為選標(biāo)方式;
2、開發(fā)公司對(duì)報(bào)名投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)逐一進(jìn)行經(jīng)營(yíng)資質(zhì)預(yù)審,經(jīng)審查合格方發(fā)給招標(biāo)文件,這稱為公開招標(biāo)方式。
物業(yè)管理的投標(biāo)過程
按照國(guó)家相關(guān)政策,今后物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的唯一途徑就是參與投標(biāo),主要的過程為:
1、確定投標(biāo)意向并成立投標(biāo)工作機(jī)構(gòu)
2、獲取招標(biāo)文件
3、考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)
4、成本測(cè)算
5、編制標(biāo)書
6、封送標(biāo)書
物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的測(cè)算方法(小區(qū))
主要由以下幾項(xiàng)經(jīng)費(fèi)構(gòu)成:
1、管理與服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用
2、公共設(shè)施、設(shè)備的日常運(yùn)行,維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)
3、綠化管理費(fèi)
4、清潔衛(wèi)生費(fèi)
5、保安費(fèi)
6、辦公費(fèi)
7、物業(yè)單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)
8、法定稅費(fèi)
多層住宅物業(yè)管理公司員工定編標(biāo)準(zhǔn)為3.6人左右/萬(wàn)
第3篇 物業(yè)管理主管經(jīng)理崗位說明書
物業(yè)管理主管、經(jīng)理崗位說明
崗位職責(zé):
1、對(duì)接物業(yè)咨詢公司籌備物業(yè)管理公司成立事宜;
2、負(fù)責(zé)物業(yè)公司總體戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的制定、執(zhí)行和監(jiān)督工作;
3、建立和健全物業(yè)公司的管理體系與組織結(jié)構(gòu)、制定及修改物業(yè)管理的職能;
4、主持公司的日常經(jīng)營(yíng)管理工作;
5、妥善處理一切緊急及突發(fā)事件;
6、制定物業(yè)管理預(yù)算方案,管理日常物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)、操作管理流程及適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)運(yùn)行情況;
7、執(zhí)行政府各項(xiàng)法規(guī)、法令及物業(yè)管理公約,與有關(guān)各部門保持良好關(guān)系。
任職資格:
1、本科或以上學(xué)歷,物業(yè)管理或行政管理等相關(guān)專業(yè),具有物業(yè)管理中級(jí)職稱,有經(jīng)理人上崗證優(yōu)先;
2、有物業(yè)管理相關(guān)經(jīng)驗(yàn);
3、能夠組織協(xié)調(diào)開展物業(yè)管理工作;
4、熟悉物業(yè)管理操作流程且掌握有關(guān)物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī);
5、執(zhí)行力和規(guī)劃能力強(qiáng),富有團(tuán)隊(duì)合作及敬業(yè)精神;制定物業(yè)管理計(jì)劃并協(xié)調(diào)實(shí)施;
6、具有較強(qiáng)的社交網(wǎng)絡(luò)和能力。
第4篇 物業(yè)管理培訓(xùn)-別墅管理
物業(yè)管理培訓(xùn):別墅管理
居住類型上物業(yè)分為:一般住宅、公寓、別墅三種。從檔次上別墅屬于最高一層。別墅住宅隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展日益增長(zhǎng),成為房地產(chǎn)業(yè)的'寵物',倍受消費(fèi)者親睞。因此對(duì)別墅的管理也成為物業(yè)管理企業(yè)的一個(gè)重要課題。
所謂'別墅'現(xiàn)代漢語(yǔ)所給定義為:在郊區(qū)和風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)用的園林住宅。所謂'管理'在這里的喻義為物業(yè)管理,含保管、照管與料理、約束的并列關(guān)系。雖然書中對(duì)別墅的定義與目前市場(chǎng)上銷售的別墅及國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的別墅有諸多不同之處。但即稱'別墅'住宅都有許多相同之特征,那么別墅的物業(yè)管理除了進(jìn)行一般物業(yè)管理工作所包涵的社區(qū)清潔、保安;一般設(shè)備養(yǎng)護(hù)、維修;公共設(shè)施保養(yǎng)、維護(hù)等,還要根據(jù)別墅的特性,搞好針對(duì)的服務(wù)管理工作,方能取得良好的效果和收益。
一、別墅環(huán)境的特性
由于別墅區(qū)選址大都在郊區(qū)、風(fēng)景區(qū),遠(yuǎn)離城市喧嘩區(qū)域,在開發(fā)建設(shè)與其
它類型物業(yè)相比,占地多、面積大、個(gè)性化強(qiáng)、綠化用地與占地面積的比例不低于1:1,各建筑之間距離大,道路寬闊。那么通常物業(yè)管理中所要求的,綠地?zé)o雜物、雜草,人行道和機(jī)動(dòng)車道無(wú)損壞;保持清潔標(biāo)準(zhǔn),就不適宜了。
首先園林綠化區(qū)域的設(shè)計(jì),在風(fēng)格上需與別墅的建筑相符,在選擇的品種上,需考慮到南北氣候的差異,否則會(huì)造成'碧綠'一會(huì)兒,'優(yōu)雅'一時(shí)的短時(shí)效應(yīng),一年只有一季二季綠的景象。如果這些'先天不足'一旦形成,那么后期的物業(yè)管理無(wú)論如何,也無(wú)法達(dá)到良好的效果。
另外,距離大、道路寬、人口密度小,宜造成了人與人之間情感溝通的不暢。根據(jù)別墅所處的區(qū)域,入住人群的類別,通過'民意測(cè)驗(yàn)'、'客戶調(diào)查',增加一些實(shí)用功能的公共設(shè)施,如開設(shè)露天健身房、兒童樂園、老人活動(dòng)地、露天燒烤區(qū)、藝術(shù)園藝塑品、信息欄等,以溝通開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)戶之間的情感,提高物業(yè)管理成效。
還有,象雪天及時(shí)有效地清掃道路,雨天道路排積水處理等等,正是這些看似細(xì)微的工作,構(gòu)成了管理的全面,可以體現(xiàn)管理水平的地方。
二、治安特性與管理
別墅在規(guī)劃上是統(tǒng)一設(shè)計(jì)、施工的幾十棟、上百棟為一組的、相對(duì)封閉、上
規(guī)模的社區(qū)。從價(jià)位上講,擁有者為有經(jīng)濟(jì)實(shí)力者及有社會(huì)地位者等人群。從使用上講,多為人們休假的第二居所;在京辦事處;集團(tuán)辦公地等。由于人流疏稀、人員密度小、財(cái)產(chǎn)價(jià)值大、隱患部位多,因此安全治安工作必須放在首位,要達(dá)到通信暢通、反應(yīng)迅速、防范有效,則要在人力和物力上加大投入。建立一套治安防范緊急反應(yīng)系統(tǒng)是必不可少的。以技防和人防相結(jié)合,利用先進(jìn)的智能化設(shè)施,對(duì)社區(qū)周界、出入口、車庫(kù)、公共場(chǎng)所、重要部位進(jìn)行24小時(shí)監(jiān)控。保安員利用固定或流動(dòng)的方式進(jìn)行詢問、檢查、幫助別墅區(qū)內(nèi)的人員。以使用電動(dòng)、機(jī)動(dòng)交通工具達(dá)到'快速',以完備先進(jìn)的設(shè)備裝置達(dá)到'準(zhǔn)確',以訓(xùn)練有素的專業(yè)人員達(dá)到'有效'從而防范、控制、處理各類突發(fā)事件。
但是值得注意的是,過多的盤問、繁瑣的登記、嚴(yán)格的控制,會(huì)喪失住宅的舒適和方便感覺,取而代之的是'壁壘森嚴(yán)'的'監(jiān)獄'感。如何恰如其分地做到安全又方便,確實(shí)是個(gè)難題。我想因?yàn)閯e墅面積大、人員流動(dòng)小、固定保安崗與流動(dòng)保安崗利用通信設(shè)備,實(shí)現(xiàn)'移動(dòng)通報(bào)制'可以緩解此矛盾。(即隨著來人、車輛的移動(dòng)線路,不斷的通報(bào)方位形成隱形安全網(wǎng))。有的別墅在對(duì)外來人員,車輛管理上實(shí)行主、付卡驗(yàn)證方式,效果也還可以。
在物業(yè)管理中,保安工作除了具備準(zhǔn)軍事化的素質(zhì)、職能,還應(yīng)該盡可能熟悉一棟別墅的各方面情況,從單純的保衛(wèi)職能到兼有幫助、服務(wù)職能。這屬于服務(wù)軟件上的范疇,不少項(xiàng)目,提出'有困難找保安'的承諾,是一個(gè)即好又難的課題。另外別墅區(qū)內(nèi)車輛交通的管理,也涉及到很大的安全因素,因?yàn)槊繎粼诓簧儆谝惠v車的現(xiàn)實(shí)狀況,使之必須'人車分流',那么標(biāo)識(shí)的正確、有效、到位、路線合理流暢是減少不安全因素的條件之一。
三、別墅的服務(wù)與管理
服務(wù)與管理從字面上看,前者是聽從命令的,后者是發(fā)出命令的。但在物業(yè)
管理中就要將二者溶匯貫通,有機(jī)地結(jié)合起來。曾經(jīng)有境外某大型物業(yè)管理公司總裁感嘆:在中國(guó),很多人花幾百上千元吃頓飯沒關(guān)系,就是心疼每月幾十元的物業(yè)管理費(fèi)。這也從一個(gè)側(cè)面反映了國(guó)內(nèi)許多業(yè)戶對(duì)物業(yè)管理的不理解。在人們較熟悉的香港物業(yè)管理模式中,物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)完全來源于業(yè)主。在中國(guó)如何在人們的經(jīng)濟(jì)和心理承受力不到的前提下完全實(shí)現(xiàn)'以區(qū)養(yǎng)區(qū)',就要在服務(wù)的種類多樣化,管理形式靈活上大做文章。
雖然別墅的封閉性、遠(yuǎn)離性帶來生活、日用品服務(wù)的必須性和單一性,但因別墅用戶的活動(dòng)半徑大,第一居住所等原因,使大件物品及耐用品不會(huì)在社區(qū)內(nèi)消費(fèi)。所以,安排服務(wù)設(shè)施,提供商品種類要認(rèn)真推敲。
由于別墅建筑的特性及消費(fèi)人群的特性,使得別墅帶有很強(qiáng)的私密性,各種費(fèi)用的收繳是管理工作之必行,如上門收取,從服務(wù)角度上講固然可取,但頻頻打擾用戶又是不可取之。這時(shí)利用多費(fèi)統(tǒng)收、智能傳輸?shù)确绞?可以一舉兩得。
住別墅的一族人群對(duì)休閑、健身、娛樂都有一定的需求,應(yīng)運(yùn)而生的'會(huì)所'是一個(gè)很好的契機(jī)。辦好了,即可以滿足用戶需要,又可以提高收入,達(dá)到'以區(qū)養(yǎng)區(qū)'的目標(biāo)。但是現(xiàn)有項(xiàng)目會(huì)所空置、困置大有所在。故而一定要考察和制定會(huì)所的項(xiàng)目、周邊情況、經(jīng)營(yíng)的方式、面積的大小、收費(fèi)的高低等等一系列可行方案,解決經(jīng)營(yíng)和安全等問題,方能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。
另外別墅房屋的鑰匙管理;代出租委托管理;公司用房、會(huì)議活動(dòng)管理等等都是別墅區(qū)別于其它物業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目,是值得進(jìn)一步探索的方面。
目前國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理,還處于探索、磨合階段,無(wú)論是國(guó)外的模式,還是國(guó)內(nèi)自產(chǎn)的,無(wú)論是借鑒酒店管理經(jīng)驗(yàn),還是引進(jìn)英式管家服務(wù);都沒有一套以一應(yīng)百的完全管理手冊(cè)。別墅的物業(yè)管理同樣如此,依據(jù)自身特點(diǎn)、市場(chǎng)情況及管理需要,堅(jiān)持創(chuàng)新和穩(wěn)步結(jié)合、服務(wù)與收益結(jié)合,業(yè)戶、開發(fā)商、物管公司三方受益相結(jié)合,推動(dòng)本項(xiàng)目健康、持續(xù)發(fā)展,使別墅物業(yè)自身保值升值,物業(yè)管理公司產(chǎn)生社會(huì)效益,增加知名度和美譽(yù)度,創(chuàng)造服務(wù)品牌。
第5篇 某小區(qū)物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)編制說明
小區(qū)物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)編制說明
根據(jù)管理處實(shí)際應(yīng)承擔(dān)的工作職責(zé)與范圍,管理處設(shè)專職經(jīng)理(主任)1人,主持管理處全盤工作,組織落實(shí)管理處各項(xiàng)工作的實(shí)施和檢查,對(duì)日常工作出現(xiàn)的問題進(jìn)行及時(shí)的糾偏指導(dǎo)。
其下劃分為以下五個(gè)職能部門:
1、財(cái)務(wù)室:負(fù)責(zé)整個(gè)管理處的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、公共維修基金、車位使用費(fèi)及營(yíng)業(yè)外收入的收繳,日常運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)支出管理,管理處帳務(wù)處理。負(fù)責(zé)每季度向各小區(qū)住戶公布財(cái)務(wù)報(bào)表的制表和公布。財(cái)務(wù)室設(shè)會(huì)計(jì)1人負(fù)責(zé)整個(gè)管理處的帳務(wù)處理,對(duì)所轄小區(qū)進(jìn)行獨(dú)立建帳。各小區(qū)分別設(shè)立1個(gè)出納人員,各自負(fù)責(zé)本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、公共維修基金、車位使用費(fèi)及營(yíng)業(yè)外收入的收繳和日常收支流水帳的登帳,同時(shí)負(fù)責(zé)轄區(qū)住戶的報(bào)修、投訴申請(qǐng)的登記和轉(zhuǎn)達(dá)以及其他事務(wù)工作。
2、行政事務(wù)室:負(fù)責(zé)管理處日常行政事務(wù)處理、人員招聘工作、住戶投訴處理、住戶回訪工作、住戶滿意度調(diào)查等客戶服務(wù)工作。行政事務(wù)室設(shè)管服主管1人,主管行政事務(wù)室全面工作,具體負(fù)責(zé)一個(gè)小區(qū)的客戶服務(wù)工作。設(shè)立事務(wù)助理1人,具體負(fù)責(zé)一個(gè)小區(qū)的客戶服務(wù)工作。
3、維修管理室:負(fù)責(zé)小區(qū)日常公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng),負(fù)責(zé)小區(qū)住戶的有償維修服務(wù)。由于各小區(qū)沒有較大設(shè)施設(shè)備,故僅物業(yè)公司總部設(shè)立一個(gè)維修管理室,維修室設(shè)維修工二名,負(fù)責(zé)處理各社區(qū)的突發(fā)事件。維修管理室設(shè)主管1人,負(fù)責(zé)小區(qū)的維修計(jì)劃的制訂、計(jì)劃性維修的組織、指導(dǎo)和實(shí)施,負(fù)責(zé)小區(qū)突發(fā)維修項(xiàng)目的組織和調(diào)度。
4、環(huán)境管理室:負(fù)責(zé)小區(qū)日常清潔保潔,小區(qū)綠化、植物的養(yǎng)護(hù)、修剪。環(huán)境管理室設(shè)主管1人,負(fù)責(zé)對(duì)所轄小區(qū)日常清潔、保潔、綠化工作的檢查、指導(dǎo)和作業(yè)計(jì)劃的制訂、組織、實(shí)施。在清潔保潔、綠化養(yǎng)護(hù)外包時(shí),環(huán)境室與行政事務(wù)室則合并組成物業(yè)管理室。
5、安全管理室:負(fù)責(zé)所轄社區(qū)安管隊(duì)的管理,統(tǒng)籌計(jì)劃安排小區(qū)內(nèi)的公共秩序管理、物業(yè)使用安全管理、消防安全管理、車輛出入管理、物品搬遷管理和住戶及人員(流動(dòng)人口)流動(dòng)管理。安全管理室設(shè)安全主管1人,負(fù)責(zé)制訂并組織實(shí)施小區(qū)的公共秩序管理方案、突發(fā)事件處理預(yù)案,指導(dǎo)并監(jiān)督各小區(qū)安管隊(duì)的車輛出入管理、物品搬遷管理和住戶及人員(流動(dòng)人口)流動(dòng)登記管理,負(fù)責(zé)對(duì)各小區(qū)安管隊(duì)日常工作偏差的糾集指導(dǎo)。各社區(qū)安管隊(duì)設(shè)隊(duì)長(zhǎng)1人,具體負(fù)責(zé)所轄社區(qū)安管隊(duì)日常工作的安排和突發(fā)事件的處理。各小區(qū)安管隊(duì)員編制設(shè):大門崗每班1人、側(cè)門崗每1人,監(jiān)控中心每班1人,小區(qū)巡邏崗不少至2人。每班5人×3班=15人,另設(shè)輪休人員1人,共計(jì)16人。每班設(shè)班長(zhǎng)1人,班長(zhǎng)為巡邏崗,便于巡回對(duì)本班工作進(jìn)行全盤掌握。
第6篇 某某物業(yè)管理公司質(zhì)量管理評(píng)審計(jì)劃
某物業(yè)管理公司質(zhì)量管理評(píng)審計(jì)劃
評(píng)審時(shí)間2023年10月29日
主持 人zzz
評(píng)審內(nèi)容
1、通報(bào)并總結(jié)首次內(nèi)審情況,著重對(duì)需要進(jìn)入糾正預(yù)防措施程序的進(jìn)行討論分析。
2、各部門(特別是各管理處)統(tǒng)計(jì)自半年滿意度調(diào)查以來客戶的重大投訴,在會(huì)上進(jìn)行通報(bào)。
3、總結(jié)年初組織架構(gòu)變化后至今的運(yùn)行情況,討論是否需要增設(shè)新的服務(wù)項(xiàng)目。
4、對(duì)去年至今的質(zhì)量體系運(yùn)行情況進(jìn)行討論總結(jié)。
5、評(píng)審是否有因素可能導(dǎo)致質(zhì)量體系發(fā)生變化,如有應(yīng)討論怎能樣進(jìn)行調(diào)整。
擬制人/日期:zz2022/10/23
審批人/日期曹zz 2022/10/23
第7篇 物業(yè)管理投標(biāo)答辯技巧培訓(xùn)
物業(yè)管理投標(biāo)答辯是招投標(biāo)過程中為人們所關(guān)注的焦點(diǎn)。通過投標(biāo)答辯,使評(píng)委和業(yè)主代表能充分了解投標(biāo)企業(yè)所制作投標(biāo)書的內(nèi)容,從而展示該物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)力,同時(shí)投標(biāo)企業(yè)回答問題的技巧不但能減少或消除會(huì)議的枯燥感而且也能體現(xiàn)出其管理人員的水平。物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)負(fù)責(zé)人在投標(biāo)過程中答辯技巧有如下:
(一)保持儀表,形象致勝
答辯會(huì)的評(píng)委和業(yè)主代表首先看到的是你本人,然后才聽到你的發(fā)言,在你說出第一句話前,他們已經(jīng)對(duì)你形成一種印象,因此,發(fā)言時(shí),著裝和姿勢(shì)尤為重要。發(fā)言者的著裝應(yīng)舒適而且適合答辯會(huì)的場(chǎng)合,并充分考慮到與會(huì)者可能的穿著。站立筆直,兩腳有力,雙肩稍向后,這種姿勢(shì)能夠表現(xiàn)自信和自尊的氣質(zhì)。如果你的雙手和身體不停地晃動(dòng),玩弄小物體,眼睛不敢正視聽眾,那無(wú)疑是向聽眾傳遞你緊張不安、沒有做好準(zhǔn)備的信號(hào)。
(二)控制聲音
發(fā)音清晰,不要出現(xiàn)語(yǔ)言含混不清或者把句子的末尾詞語(yǔ)吞掉的情況;恰當(dāng)?shù)卣{(diào)整或改變音調(diào)可以增加講演的變化性和趣味性;足夠大的音量,讓在場(chǎng)的每位聽眾都能聽到你的講話。
(三)利用身體位置和動(dòng)作
1.身體位置
發(fā)言者站在哪里很重要,許多專業(yè)人士認(rèn)為,發(fā)言者的最佳位置是站在視覺材料(屏幕)的右邊,這樣,聽眾的視線在轉(zhuǎn)移到視覺材料之前會(huì)集中在發(fā)言者身上。如果你在發(fā)言的過程中需要走動(dòng),記住要站在不會(huì)擋住屏幕的位置上。
2.目光接觸
發(fā)言者和聽眾保持目光接觸非常重要。在你開始發(fā)言之前,你要花一點(diǎn)時(shí)間從一邊到另一邊看看各位評(píng)委與業(yè)主代表。這樣使聽眾意識(shí)到你很放松,做好準(zhǔn)備。
在發(fā)言過程中,你應(yīng)該小心保證你是在與聽眾進(jìn)行目光交流,使每一位聽眾感到你在與他保持接觸。月光接觸的技巧:在答辯過程中,即使他(她)說完話之后,你的眼神不要移開。如果必須移開,也要做得慢一點(diǎn)。不論講話的人是誰(shuí),一直盯著你的目標(biāo)就對(duì),你的眼神看著說話的人,不過每當(dāng)說話人講到一個(gè)段落,你的眼神要順勢(shì)轉(zhuǎn)到目標(biāo)對(duì)象上。這樣讓目標(biāo)對(duì)象感覺到你對(duì)他的注意,緊繃的感覺可以稍微舒緩一點(diǎn)。
3.手勢(shì)和舉止
手勢(shì)和舉止要自然。發(fā)言者的手部動(dòng)作應(yīng)該與你和人進(jìn)行一對(duì)一交談時(shí)所用的手勢(shì)差不多,而且你也應(yīng)該相信自己能做到,你可用手勢(shì)來強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)內(nèi)容。
(四)分析你的聽眾
發(fā)言者應(yīng)考查每位聽眾的背景、特征、專業(yè)領(lǐng)域等因素。你必須清楚哪些術(shù)語(yǔ)和縮略用語(yǔ)聽眾已耳熟能詳,哪些他們可能還沒聽說過。
(五)充分運(yùn)用視覺材料
有效地利用視覺材料支持你的發(fā)言,在答辯過程中運(yùn)用視覺材料能夠提高聽眾的興趣和記憶效果,并能幫助聽眾形成對(duì)發(fā)言者的個(gè)人特點(diǎn)和可信度的看法,這些材料能夠給聽眾留下正面的深刻印象。另外,在答辯中運(yùn)用視覺材料能大大減少發(fā)言者的緊張感,提高自信心。
(六)語(yǔ)言
答辯過程其實(shí)就是溝通交流的過程,發(fā)言者必須充滿熱情,讓聽眾能很快接受你的觀點(diǎn),學(xué)會(huì)適時(shí)地表現(xiàn)幽默是答辯過程中的重要技巧。同時(shí)幽默應(yīng)該是自然的,而不是被強(qiáng)迫的。
(七)把握時(shí)間是致勝鑰匙
任何一場(chǎng)答辯會(huì)都有時(shí)間限制,因此如何把握時(shí)間,在你所擁有的時(shí)間內(nèi)完成對(duì)你工作最有意義的事情顯得尤為重要。明智地選擇哪些內(nèi)容該講,哪些內(nèi)容不該講。
(八)答辯中常遇的問題及回答技巧
1.常遇問題
(1)項(xiàng)目的基本情況和相關(guān)數(shù)據(jù)
(2)財(cái)務(wù)預(yù)算的合理性和合法性
(3)目標(biāo)和承諾的實(shí)現(xiàn)方式
(4)管理工作的流程
(5)人力資源問題
2.回答的技巧
(1)引用數(shù)據(jù)
(2)用法規(guī)政策說話
(3)過往成功經(jīng)歷和方法
(4)自信果斷和技巧拖延結(jié)合
第8篇 物業(yè)工程管理部主管職務(wù)說明書
工作概述:
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和公司的有關(guān)規(guī)定,負(fù)責(zé)維護(hù)社區(qū)樓宇的安全使用和公共環(huán)境的整潔;規(guī)范裝飾裝修的管理;協(xié)調(diào)與各相關(guān)單位的工作關(guān)系;審查申報(bào)登記的裝飾裝修施工圖紙;監(jiān)督社區(qū)內(nèi)的重大維修工程;指導(dǎo)下屬處理重大投訴;以及完成上級(jí)交辦的其他事項(xiàng)。
(一)任職資格
1、性別:男;
2、年齡要求:35歲以下;
3、學(xué)歷要求:大?；蛞陨蠈W(xué)歷,土木工程或物業(yè)管理專業(yè);
4、工作經(jīng)驗(yàn):具備3年以上工程管理或物業(yè)管理行業(yè)的工作經(jīng)驗(yàn);
5、工作技能:持物業(yè)管理上崗證及物業(yè)管理職業(yè)資格證書;經(jīng)部門招聘考核標(biāo)準(zhǔn)(主管)評(píng)測(cè)合格可錄用;試用期經(jīng)員工轉(zhuǎn)正考核標(biāo)準(zhǔn)(主管)評(píng)測(cè)可轉(zhuǎn)正(見附表);經(jīng)晉升考核標(biāo)準(zhǔn)(主管)評(píng)測(cè)可晉升(見附表)。
(二)工作關(guān)系
1、直接上級(jí):屋村管理處副經(jīng)理
2、直接下級(jí):工程管理部副主管
3、合作部門:
(1)內(nèi)部部門:管理公司,建筑公司,售樓部,裝修公司,機(jī)電公司等;
(2)外部部門:規(guī)劃國(guó)土管理所,行政執(zhí)法分局(中隊(duì)),交通管理所等。
(三)崗位職責(zé)
履行部門職責(zé),確保實(shí)現(xiàn)部門所有工作目標(biāo)。
(四)工作要領(lǐng)和注意事項(xiàng)
1、處理問題時(shí)應(yīng)從全局上考慮;
2、審閱圖紙應(yīng)認(rèn)真細(xì)致,準(zhǔn)確標(biāo)明注意事項(xiàng)和禁止行為;
3、多與下屬溝通,了解各項(xiàng)工作的實(shí)際情況。
第9篇 物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)過程策劃程序
物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)過程的策劃程序
1 目的
對(duì)特定產(chǎn)品、項(xiàng)目或合同規(guī)定專門的質(zhì)量措施、資源和活動(dòng)順序,以確保滿足規(guī)定要求。
2 適用范圍
適用于與特定產(chǎn)品、項(xiàng)目及合同有關(guān)的質(zhì)量策劃的控制及相應(yīng)的質(zhì)量計(jì)劃的編制、實(shí)施和控制。
實(shí)現(xiàn)過程的策劃程序是致力于指定質(zhì)量目標(biāo)并規(guī)定必要的運(yùn)行過程和相關(guān)
3 職責(zé)
3.1管理者代表負(fù)責(zé)批準(zhǔn)有關(guān)部門編制的質(zhì)量計(jì)劃。
3.2物業(yè)部負(fù)責(zé)對(duì)各部門質(zhì)量策劃的實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。
3.3各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本部門相關(guān)的質(zhì)量策劃及編制、實(shí)施相應(yīng)的質(zhì)量計(jì)劃。
4 程序
4.1對(duì)特定的項(xiàng)目和合同應(yīng)進(jìn)行質(zhì)量策劃。策劃的結(jié)果應(yīng)以適于組織運(yùn)作的方式形成文件,《物業(yè)管理方案》。
4.2進(jìn)行質(zhì)量策劃的時(shí)機(jī)
公司在下列情況下應(yīng)進(jìn)行質(zhì)量策劃:
a)對(duì)承接新的住宅小區(qū)或物業(yè)管理項(xiàng)目;
b)現(xiàn)有體系文件未能涵蓋的特殊事項(xiàng);
c)對(duì)剛承接的物業(yè)管理項(xiàng)目的實(shí)施過程進(jìn)行策劃。
4.3物業(yè)管理方案的內(nèi)容
1目的和范圍;2物業(yè)概況和特點(diǎn);3管理方式;4組織和資源;5物業(yè)管理的總體目標(biāo)及分項(xiàng)目標(biāo);6管理文件;7服務(wù)承諾和質(zhì)量措施;8法規(guī)要求;9開辦費(fèi)用預(yù)算;10管理費(fèi)預(yù)算;11效益預(yù)測(cè);12進(jìn)度安排;13物業(yè)管理方案的編制、審核、批準(zhǔn)、發(fā)放和更改。
4.4 在編制物業(yè)管理方案時(shí)應(yīng)根據(jù)以下要求編制:
a)針對(duì)特定項(xiàng)目或合同確定的質(zhì)量目標(biāo);
b)針對(duì)特定項(xiàng)目或合同所需建立的過程和子過程,應(yīng)識(shí)別關(guān)鍵的過程和活動(dòng);對(duì)過程或涉及的活動(dòng)規(guī)定途徑,并對(duì)這些途徑進(jìn)行評(píng)審和形成文件;
c)識(shí)別并提供上述過程所需的資源配置、運(yùn)作階段的劃分、人員的職責(zé)權(quán)限和相互關(guān)系;
d)確定過程涉及的驗(yàn)證和確認(rèn)活動(dòng)及驗(yàn)收準(zhǔn)則;對(duì)過程和產(chǎn)品的重要或關(guān)鍵特性,應(yīng)安排測(cè)量和監(jiān)控活動(dòng);對(duì)其中某些特殊過程的輸出應(yīng)按輸入的要求進(jìn)行驗(yàn)證并確認(rèn);
e)確定為過程和產(chǎn)品的符合性提供證據(jù)的質(zhì)量記錄。
4.5 編制原則為:
a)應(yīng)參照質(zhì)量手冊(cè)的有關(guān)內(nèi)容,應(yīng)符合質(zhì)量方針、目標(biāo),并與質(zhì)量體系文件中的內(nèi)容協(xié)調(diào)一致;
b)可引用已有的質(zhì)量文件中的相關(guān)內(nèi)容,并根據(jù)特殊的要求編制新的內(nèi)容;
c)物業(yè)管理方案可以作為獨(dú)立的文件,也可以根據(jù)需要作為其他文件(如項(xiàng)目計(jì)劃等)的一部分。
d)編制的文件或物業(yè)管理方案應(yīng)具有可操作性、適宜性。
4.5物業(yè)管理方案的編制、審批和發(fā)放
4.5.1物業(yè)管理方案由物業(yè)部負(fù)責(zé)人組織編制,經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)后,由物業(yè)部以受控文件形式發(fā)放到使用和相關(guān)部門(顧客有要求時(shí),可發(fā)放給顧客),同時(shí)做好文件發(fā)放登記。
4.6物業(yè)管理方案的實(shí)施、監(jiān)督和修改
4.6.1各部門在執(zhí)行中應(yīng)按照物業(yè)管理方案的規(guī)定要求進(jìn)行控制,并將物業(yè)管理方案的執(zhí)行情況及時(shí)反饋到物業(yè)部。
4.6.2物業(yè)部負(fù)責(zé)監(jiān)督各部門物業(yè)管理方案的實(shí)施,根據(jù)要求協(xié)調(diào)相應(yīng)部門之間的接口和資源配置,填寫《質(zhì)量策劃實(shí)施情況檢查表》以進(jìn)行總體控制,并及時(shí)報(bào)告總經(jīng)理。
4.6.3物業(yè)管理方案的修改
當(dāng)物業(yè)管理方案需要修改時(shí),由修改部門填寫《文件更改申請(qǐng)》,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后進(jìn)行修改,按《文件控制程序》執(zhí)行。
4.7物業(yè)管理方案完成后,物業(yè)管理方案有關(guān)文件由物業(yè)部負(fù)責(zé)存檔保存。
5 相關(guān)文件
《文件控制程序》、《物業(yè)管理方案》。
6 質(zhì)量記錄
6.1《質(zhì)量策劃實(shí)施情況檢查表》。
6.2《文件更改申請(qǐng)》。
第10篇 x國(guó)際小區(qū)物業(yè)管理設(shè)想
星河國(guó)際小區(qū)物業(yè)管理設(shè)想
1.定位
1.1環(huán)境定位:設(shè)計(jì)者在的設(shè)計(jì)中,精心為星河國(guó)際營(yíng)造了一個(gè)具有現(xiàn)代風(fēng)情的大型空中園林廣場(chǎng),給人以如詩(shī)如畫的感覺,雙會(huì)所充分滿足工作與休閑的雙重需要。作為物業(yè)管理者就要極盡環(huán)境之優(yōu)勢(shì),充分營(yíng)造一種人與自然相融通的氛圍。提倡環(huán)保概念,使人、建筑、自然三方面相融合的高檔樓盤。
1.2人文定位:現(xiàn)代生活方式,高尚生活品味,已成為被現(xiàn)代人全面接受的居住理念。在管理上,我們將把'溫馨服務(wù)、親情管理'作為服務(wù)主題,為星河國(guó)際用戶提供安全、舒適、優(yōu)雅的生活和辦公環(huán)境,做到看得見的地方要顯現(xiàn)尊貴氣派,看不見的地方要更加細(xì)心,讓用戶感受到熱情、溫馨的服務(wù),充分領(lǐng)略在尊貴生活的榮耀。
2.個(gè)性化服務(wù):突出個(gè)性化的服務(wù)特色,提升服務(wù)品質(zhì),最大限度滿足業(yè)主生活的各項(xiàng)需求,減少服務(wù)環(huán)節(jié),為業(yè)主(住戶)提供更便捷的服務(wù),客戶助理和業(yè)主(住戶)之間建立的將是一對(duì)一的服務(wù)關(guān)系,不僅提高了服務(wù)質(zhì)量,而且也提高了服務(wù)效率。
3.管理模式:
采用'一、二、三'的管理模式。
2.1一名'客戶助理'即每棟大樓設(shè)一名'客戶助理'實(shí)行24小時(shí)帖心服務(wù);
2.2二種'服務(wù)'即實(shí)施個(gè)性化服務(wù),根據(jù)用戶的需求提供辦公和居住的二種服務(wù);
2.3三個(gè)'中心'即設(shè)置客戶服務(wù)中心、維修服務(wù)中心、安全監(jiān)控中心。
第11篇 xz物業(yè)公司人力資源管理培訓(xùn)控制程序
物業(yè)公司人力資源管理及培訓(xùn)控制程序
1.0目的
為了給適當(dāng)?shù)膷徫挥行У呐渲眠m當(dāng)?shù)娜肆Y源,并且通過培訓(xùn),使員工掌握本崗位的技能,確保員工具備完成本崗位職責(zé)的能力。
2.0適用范圍
適用于公司崗位定崗、定編,人力資源開發(fā),人員錄用,人員培訓(xùn)的管理。
3.0職責(zé)
3.1公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司員工錄用的批準(zhǔn),公司主管保安工作副總經(jīng)理負(fù)責(zé)保安員錄用的批準(zhǔn)。
3.2公司辦公室負(fù)責(zé)編制公司《年度培訓(xùn)計(jì)劃》報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。
3.3公司各部門、各管理處負(fù)責(zé)配合辦公室的各項(xiàng)工作開展。
4.0實(shí)施程序
4.1工作分析(定崗、定編)
4.1.1有以下三種情況:第一,當(dāng)新組織(新管理處)建立時(shí);第二,當(dāng)組織發(fā)生變化產(chǎn)生新的工作時(shí);第三,當(dāng)工作由于新技術(shù)、新辦法出現(xiàn)或制度發(fā)生重要變革時(shí),需進(jìn)行工作性質(zhì)分析。
4.1.2工作性質(zhì)分析由相應(yīng)職能部門及辦公室負(fù)責(zé),辦公室根據(jù)具體情況進(jìn)行崗位設(shè)置。
4.1.3各部室(各管理處)負(fù)責(zé)根據(jù)各部室(各管理處)崗位工作定額或工作任務(wù)量,制定出崗位定編計(jì)劃,報(bào)辦公室審核,由總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.1.4崗位定編每年進(jìn)行一次。
4.1.5辦公室及各職能部門負(fù)責(zé)對(duì)公司各崗位進(jìn)行工作規(guī)范及工作人員條件分析,制定公司《崗位職責(zé)及崗位標(biāo)準(zhǔn)》,詳見該文件。
4.2人員招聘和選擇
4.2.1各單位缺編時(shí),由各單位負(fù)責(zé)人提出增補(bǔ)申請(qǐng),辦公室審核,增補(bǔ)時(shí)應(yīng)優(yōu)先進(jìn)行內(nèi)部調(diào)配,內(nèi)部調(diào)配不了的,對(duì)外公開招聘或內(nèi)部員工推薦。
4.2.2保安員招聘由保安部負(fù)責(zé),報(bào)辦公室審核,主管保安工作副總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.2.3除保安員外其他員工招聘由辦公室負(fù)責(zé),公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.3人力資源開發(fā)(培訓(xùn))
4.3.1新員工的培訓(xùn)
新員工上崗前培訓(xùn)由辦公室負(fù)責(zé),培訓(xùn)內(nèi)容:
(1)公司質(zhì)量方針、目標(biāo)、企業(yè)精神及物業(yè)管理基本知識(shí);
(2)職業(yè)道德及質(zhì)量意識(shí)教育;
(3)公司的規(guī)章制度
4.3.2在崗員工培訓(xùn)
4.3.2.1辦公室根據(jù)各部門的年度培訓(xùn)計(jì)劃制定公司《年度培訓(xùn)計(jì)劃》,并組織實(shí)施及督促檢查。專業(yè)技術(shù)與技能的培訓(xùn),由主管部門負(fù)責(zé)。
4.3.2.2外部培訓(xùn)由辦公室負(fù)責(zé)組織安排,并負(fù)責(zé)記錄。
4.3.2.3內(nèi)部培訓(xùn)由主管部門或各部門、各管理處組織安排,內(nèi)部培訓(xùn)是根據(jù)工作需要和公司總經(jīng)理及各部門提出的在公司范圍內(nèi)有計(jì)劃性的培訓(xùn)項(xiàng)目。
4.3.3特殊工種和業(yè)務(wù)專業(yè)人員的培訓(xùn)
4.3.3.1司機(jī)、電工、焊工特殊工種需經(jīng)市有關(guān)部門培訓(xùn)、年審。
4.3.3.2各部門業(yè)務(wù)專業(yè)人員根據(jù)工作需要,經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可參加市等有關(guān)部門組織的培訓(xùn)。
4.3.3.3特殊工種和業(yè)務(wù)專業(yè)人員將參加培訓(xùn)獲得的等級(jí)證、操作證和其他證書交辦公室認(rèn)可,并將復(fù)印件存入員工檔案內(nèi)。
4.3.4計(jì)劃外培訓(xùn)
4.3.4.1公司根據(jù)實(shí)際情況,臨時(shí)提出的培訓(xùn)活動(dòng)由提出部門負(fù)責(zé)組織,公司總經(jīng)理提出的臨時(shí)培訓(xùn)由辦公室統(tǒng)籌安排。計(jì)劃外培訓(xùn)報(bào)辦公室存檔。
4.3.4.2公司鼓勵(lì)員工通過自學(xué)或參加專業(yè)培訓(xùn)等途徑,從而提高專業(yè)技能和質(zhì)量管理意識(shí),所取得的有關(guān)結(jié)業(yè)證或?qū)W歷證書交辦公室審核后存入員工的檔案內(nèi)。
4.3.5培訓(xùn)記錄
4.3.5.1內(nèi)部培訓(xùn)記錄由本部門存檔。
4.3.5.2其他培訓(xùn)記錄由辦公室存檔。
5.0相關(guān)文件及記錄
《崗位職責(zé)及崗位標(biāo)準(zhǔn)》
zz021-01年度培訓(xùn)計(jì)劃
zz021-02培訓(xùn)記錄
第12篇 物業(yè)管理處主任崗位責(zé)任制范本
物業(yè)管理處主任崗位責(zé)任制
一、按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝,佩帶胸牌,保持儀表儀容整潔端莊。
二、負(fù)責(zé)小區(qū)管理,制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃,并組織實(shí)施對(duì)每位員工落實(shí)崗位責(zé)任制,每月一次負(fù)責(zé)檢查,考評(píng)情況總結(jié)后反饋給員工。
三、對(duì)逾期不交納費(fèi)用的業(yè)戶,分析原因及時(shí)組織力量催繳。
四、公開辦事制度、辦事紀(jì)律,收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)上墻公布,并注明已報(bào)物價(jià)管理部門備案或?qū)徍恕?/p>
五、每周至少不定時(shí)抽查一次裝修管理情況,對(duì)違章裝修的處理情況,應(yīng)每天到現(xiàn)場(chǎng)復(fù)查,直至整改完畢,或上報(bào)有關(guān)部門。
六、每周至少不定時(shí)抽查一次保安、保潔工作情況,對(duì)于檢查中發(fā)現(xiàn)的問題,通知相關(guān)人員整改。
七、根據(jù)需要可采取走訪、懇談會(huì)、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進(jìn)行溝通,聽取意見,細(xì)致解答業(yè)戶提出的問題,做好記錄。對(duì)短期內(nèi)無(wú)法處理的問題,做好解釋工作,及時(shí)研究解決方案,必要時(shí)上報(bào)公司,共同確定解決方法。
八、對(duì)業(yè)主或使用人的投訴在72小時(shí)內(nèi)予以答復(fù)。
九、溝通、協(xié)調(diào)社會(huì)各部門,建立良好的公共關(guān)系。
十、完成公司交辦的各項(xiàng)工作。
第13篇 物業(yè)管理處某項(xiàng)目總經(jīng)理職能描述
物業(yè)管理處項(xiàng)目總經(jīng)理職能描述:
1、對(duì)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé);
2、制定公司的經(jīng)營(yíng)方針和目標(biāo),對(duì)該項(xiàng)目的重大事項(xiàng)進(jìn)行決策,報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施;
3、按'權(quán)責(zé)利'相匹配的原則,任命各層次負(fù)責(zé)人,實(shí)施透明式的系統(tǒng)管理;
4、主持該項(xiàng)目的深入經(jīng)營(yíng)開發(fā);
5、傳達(dá)并對(duì)員工培訓(xùn)滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性;
6、保持員工充分參與實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)總目標(biāo)內(nèi)部工作環(huán)境;
7、協(xié)助總經(jīng)理對(duì)公司組織構(gòu)架進(jìn)行策劃;
8、確保公司內(nèi)各部門/各崗位的職責(zé)、權(quán)限及其相互關(guān)系得到規(guī)定和溝通。
第14篇 太陽(yáng)城物業(yè)管理傭金制說明
太陽(yáng)城物業(yè)管理傭金制的若干說明
1.根據(jù)zz太陽(yáng)城物業(yè)及周邊物業(yè)的整體情況,為便于和開發(fā)商溝通協(xié)調(diào),同時(shí)也為了確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,國(guó)基物業(yè)擬對(duì)zz太陽(yáng)城的物業(yè)管理采用傭金制的合作模式。
2.傭金制核心含義是指'物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商聘請(qǐng)的管家,開發(fā)商可對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量按照雙方約定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考核,人員定崗由開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整,即開發(fā)商可對(duì)物業(yè)管理服務(wù)成本進(jìn)行控制'。
3.按照國(guó)家及河南省關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)'傭金制'的相關(guān)說明,物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中所發(fā)生的所有合理費(fèi)用(含辦公費(fèi)、保潔費(fèi)、維保費(fèi)等)由開發(fā)商承擔(dān),即不經(jīng)由物業(yè)管理企業(yè)走帳,但物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)列具詳細(xì)的支出報(bào)表報(bào)由開發(fā)商審核,而物業(yè)管理企業(yè)只收取人工費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、管理傭金和稅金共計(jì)50168元/月。
4.按照國(guó)家及河南省關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)'傭金制'的相關(guān)說明,物業(yè)管理企業(yè)所收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用應(yīng)全額交納給開發(fā)商,但開發(fā)商應(yīng)支付物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主所開具相關(guān)發(fā)票的稅金。
5.工裝按兩年折舊,其中管理人員每人冬裝兩套,標(biāo)準(zhǔn)為600元/套,夏裝2套,標(biāo)準(zhǔn)為200元/套;維修人員冬裝2套,標(biāo)準(zhǔn)為200元/套,夏裝兩套,標(biāo)準(zhǔn)為140元/套;護(hù)管冬裝兩套,標(biāo)準(zhǔn)為300/套,夏裝兩套,標(biāo)準(zhǔn)為130元/套;保潔人員冬裝兩套,標(biāo)準(zhǔn)為160元/套,夏裝兩套,標(biāo)準(zhǔn)為80元/套。
6.按照國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定,社會(huì)統(tǒng)籌企業(yè)繳納部分占員工工資總額的24.4%,其中包括社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)(23%),工傷保險(xiǎn)(0.4%),失業(yè)保險(xiǎn)(1%)。
7.按照國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定,社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)企業(yè)繳納部分占員工工資總額的8%。
8.按照國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定,稅金占物業(yè)管理企業(yè)支出總額的5.5%,其中包括營(yíng)業(yè)稅(5%),城建稅(營(yíng)業(yè)稅的7%),教育費(fèi)附加(營(yíng)業(yè)稅的3%)。
第15篇 x物業(yè)管理公司人事規(guī)則
人事記錄:
員工需及時(shí)將以下變更事項(xiàng)呈資源部:
1、地址和電話;
2、婚姻及子女狀況;
3、文化程度及培訓(xùn)情況;
4、身份證號(hào)碼;
5、國(guó)籍變動(dòng);
6、緊急情況時(shí),可聯(lián)系人的姓名、地址及電話號(hào)碼。
忠于職守:
各級(jí)員工應(yīng)服從上級(jí)主管的工作安排,依時(shí)完成任務(wù),不得無(wú)故拖延或拒絕。
1、必須依照編定的排班表依時(shí)上、下班,未獲本部門(區(qū)域)直屬領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)不得擅自調(diào)班,工作時(shí)間不得擅離職守。
2、員工事前未經(jīng)批準(zhǔn)而缺勤、擅自離開工作崗位,或在工作時(shí)間利用公司設(shè)施從事私人事務(wù)的,視情節(jié)輕重給予紀(jì)委處分或辭退處理。
3、員工因公外出,須向上級(jí)報(bào)告,并在出勤表上注明外出時(shí)間、地點(diǎn)、事由等;中途請(qǐng)假須經(jīng)部門(區(qū)域)經(jīng)理同意,否則作曠工處理。
健康狀況:
員工應(yīng)每年體檢一次,對(duì)患有疾病而不適宜當(dāng)前職位者,公司有權(quán)視其病情調(diào)動(dòng)其工作崗位或按的關(guān)規(guī)定辦理。
紀(jì) 律:
1、曠工
員工未經(jīng)請(qǐng)假而擅自不到職,或不準(zhǔn)時(shí)上班超過半小時(shí),當(dāng)曠工處理。員工曠工一天扣300元;曠工超過三天(含三天)的作自動(dòng)離職處理,公司不作任何補(bǔ)償。員工曠工除扣發(fā)工資外,還將受到書面警告。
2、遲到、早退
遲到、早退半小時(shí)以內(nèi)扣50元,超過半小時(shí)以上(含半小時(shí))當(dāng)曠工處理。每月遲到、早退累計(jì)三次的另當(dāng)曠工一天處理。
3、調(diào)休
員工之間不能擅自調(diào)休,如有特殊情況,可向部門(區(qū)域)經(jīng)理或部門主管(區(qū)域肋理)申請(qǐng),由部門(區(qū)域)領(lǐng)導(dǎo)安排,否則當(dāng)曠工處理。
4、補(bǔ)休假應(yīng)由部門(區(qū)域)經(jīng)理安排,員工需要特殊安排,須提前二天向部門(區(qū)域)經(jīng)理申請(qǐng),經(jīng)同意后才能補(bǔ)休,否則當(dāng)曠工處理。
5、因突發(fā)事件(如交通意外、家人傷亡、急癥、其它意外)不能提前請(qǐng)假的,事后要提供有關(guān)證明和合理的書面解釋,酌情處理。
6、對(duì)請(qǐng)假手續(xù)不全或未經(jīng)批準(zhǔn)而缺勤的員工以及擅自離開工作崗位者給予書面警告及相應(yīng)的處罰。
7、電話使用規(guī)定:
①未經(jīng)批準(zhǔn),嚴(yán)禁打私人電話;
②公務(wù)長(zhǎng)途電話須作登記;
③未經(jīng)批準(zhǔn),利用辦公室電話打私人長(zhǎng)途者,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),視情節(jié)輕重,給予罰款、行政處分 、甚至除名處理;
④當(dāng)值人員必須忠于職守,嚴(yán)禁非當(dāng)值人員進(jìn)入辦公室打電話,如有瀆職,追究其責(zé)任,并作相應(yīng)處分 。
8、工作安全
員工要嚴(yán)格遵守有關(guān)勞動(dòng)安全的法規(guī)、制度和操作規(guī)程,對(duì)忽視工作安全,導(dǎo)致人身及財(cái)物損失者,公司概不負(fù)任何責(zé)任并保留追究因此而造成公共財(cái)物損失的權(quán)利。同時(shí)對(duì)部門主管珍員從嚴(yán)論處。
9、個(gè)人儀表
①員工必須保持整齊、清潔,注意個(gè)人衛(wèi)生,常理發(fā)、修指甲、勤換衣服;女員工保持清雅淡裝;男員工不留長(zhǎng)發(fā)和長(zhǎng)須。
②員工上班時(shí)必須穿戴公司配發(fā)的工作制服,包括:工服、工鞋、工襪、領(lǐng)帶等,違者將受到紀(jì)律處分。
③儀表端莊、文明友善、禮貌待人。
10、員工工作卡
①員工上班時(shí)間須佩帶工作卡,隨時(shí)接受檢查;
②遺失工作卡,須向資源部報(bào)告,并辦理繳費(fèi)補(bǔ)領(lǐng)手續(xù),如因使用時(shí)間過長(zhǎng)而引起損壞,可申請(qǐng)免費(fèi)換領(lǐng);
③員工離職時(shí),須將有關(guān)證件交回資源部,違者按規(guī)定罰款。
11、工衣柜
①工衣柜須保持清潔整齊,鎖匙應(yīng)妥善保管,如遺失須報(bào)所屬部門(區(qū)域)繳費(fèi)補(bǔ)領(lǐng)。衣柜注意緊鎖,公司不負(fù)任何財(cái)物遺失責(zé)任;
②工衣柜只限于存放制服及上班必須用品;
③員工離職時(shí)須將衣柜空出,并將鎖匙交回資源部(或區(qū)域)。
12、勞保用品
①入職員工憑勞?？ǖ截?cái)務(wù)部領(lǐng)取制服、工鞋等勞保用品,所有勞保用品均屬公司財(cái)務(wù),員工須妥善保管。如有遺失,須即以書面報(bào)告到資源部報(bào)失,并按原價(jià)到財(cái)務(wù)部繳費(fèi)補(bǔ)領(lǐng);
②上班時(shí)間必須按規(guī)定穿著工作制服,除因公或獲準(zhǔn)外,非工作時(shí)間不能穿著或攜帶制服離開公司。
③離職時(shí)須將所有的勞保用品交回財(cái)務(wù)部,工鞋作折價(jià)處理。如遺失或人為損壞,員工要照價(jià)賠償。
13、鐘卡
員工須自覺遵守上、下班打鐘卡的考勤制度。代人或托人打鐘卡,將受到紀(jì)律處分。凡漏打工卡一次罰2元,因公務(wù)不能及時(shí)打卡,由部門(區(qū)域)經(jīng)理簽卡,并注明原因。
14、其它
①努力完成上司交給的工作任務(wù),認(rèn)真招待崗位職責(zé)制;
②同事之間友好相處,團(tuán)結(jié)互助;
③節(jié)約用水、用電及辦公用品;
④保持辦公室內(nèi)的清潔衛(wèi)生,各部門的工作位置、員工更衣室、宿舍、具房、倉(cāng)庫(kù)、要經(jīng)常清掃,保持環(huán)境衛(wèi)生;
⑤公司的文件要妥善保管,下班應(yīng)將文件資料鎖好;
⑥辦公室臺(tái)面不要堆放雜物,保持干凈整齊;
⑦凡最后離開辦公室時(shí),必須檢查門窗、電源、水制掣和辦公設(shè)施的開關(guān)時(shí)否關(guān)好;
⑧公司發(fā)給員工使用的器材、工具、證件、辦公用品在員工離職時(shí),需交還給公司,如有遺失或損壞由員工賠償;
⑨如遇臺(tái)風(fēng)、水浸、火警及其他緊急事故,要保持冷靜,立即報(bào)告有關(guān)部門負(fù)責(zé)人,采取措施,妥善處理。
第16篇 物業(yè)管理公司章程范例
物業(yè)管理有限公司章程范例
為適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,依據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》(以下簡(jiǎn)稱《公司法》)及其他有關(guān)法律、行政法規(guī)的決定,由一方出資設(shè)立zz市rh物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱'公司'),特制定本章程。
第一章公司名稱和住所
第一條 公司名稱:zz市rh物業(yè)管理有限公司
第二條 公司住所:zz市火車南站開發(fā)區(qū)aa嘉園小區(qū)
第二章公司經(jīng)營(yíng)范圍
第三條 公司經(jīng)營(yíng)范圍:主營(yíng)房地產(chǎn)物業(yè)管理、維修、養(yǎng)護(hù),樓宇機(jī)電配套設(shè)備管理維修,清潔衛(wèi)生,庭園綠化及轄區(qū)內(nèi)車輛停放管理。兼營(yíng)與住宅(含大廈)相配套的商業(yè)、飲食業(yè)、便民服務(wù)業(yè)。
第三章公司注冊(cè)資本
第四條 公司注冊(cè)資本:人民幣伍拾萬(wàn)元。
第四章股東的姓名或者名稱
第五條股東姓名左愛梅
第五章公司的機(jī)構(gòu)及其產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則
第六條公司設(shè)立執(zhí)行董事,由股東擔(dān)任,行使下列職權(quán):
(1)決定公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案;
(2)制訂公司的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案;
(3)制訂公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案;
(4)制訂增加或者減少注冊(cè)資本的方案;
(5)擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案;
(6)決定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置;
(7)提名公司經(jīng)理人選,根據(jù)經(jīng)理的提名,聘任或者解聘公司副經(jīng)理,財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人,決定其報(bào)酬事項(xiàng);
(8)制定公司的基本管理制度;
(9)代表公司簽署有關(guān)文件。
第七條股東作出的公司決定采取書面形式,簽字后制備于公司,公司設(shè)立經(jīng)理1名,由股東擔(dān)任或聘任(解聘)。經(jīng)理對(duì)股東負(fù)責(zé),行使下列職權(quán):
(1)主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作;
(2)組織實(shí)施公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案;
(3)擬訂公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案;
(4)擬訂公司的基本管理制度;
(5)制定公司的具體規(guī)章;
(6)提請(qǐng)聘任或者解聘公司副經(jīng)理,財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人;
(7)聘任或者解聘除應(yīng)由投資人聘任或者解聘以外的負(fù)責(zé)管理人員;
第八條公司設(shè)立監(jiān)事1名,由股東聘任產(chǎn)生。監(jiān)事對(duì)股東負(fù)責(zé)。
監(jiān)事行使下列職權(quán):
(1)檢查公司財(cái)務(wù);
(2)對(duì)執(zhí)行董事、經(jīng)理行使公司職務(wù)時(shí)違反法律、法規(guī)或者公司章程的行為進(jìn)行監(jiān)督;
(3)當(dāng)經(jīng)理的行為損害公司的利益時(shí),要求經(jīng)理予以糾正;
(4)提議召開公司會(huì)議;
(5)依照《公司法》第一百五十二條的規(guī)定,對(duì)執(zhí)行董事、高級(jí)管理人員提起訴訟。
(6)接受《公司法》規(guī)定的監(jiān)事的責(zé)任和義務(wù)
第九條公司執(zhí)行董事、經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人不得兼任公司監(jiān)事。
第六章財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、利潤(rùn)分配及勞動(dòng)用工制度
第十條公司應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院財(cái)政部門的規(guī)定建立本公司的財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)制度,并應(yīng)當(dāng)每一會(huì)計(jì)年度終了時(shí)作財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告。
第十一條財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告包括下列財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表及附屬明細(xì)表;
1、資產(chǎn)負(fù)債表;
2、損益表;
3、財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表;
4、財(cái)務(wù)情況說明書;
5、利潤(rùn)分配表。
第十二條執(zhí)行董事為公司的法定代表人。
第十三條公司除法定的會(huì)計(jì)帳冊(cè)外,不得另設(shè)會(huì)計(jì)帳冊(cè)。對(duì)公司資產(chǎn),不得以任何個(gè)人名義開立帳戶存儲(chǔ)。
第十四條公司交納所得稅后的利潤(rùn),按下列順序分配:
1、彌補(bǔ)上一年度虧損;
2、提取10%列入法定公金;
3、提取5%-10%列入法定公益金;
4、提取任意公益金;
5、投資人取得投資利潤(rùn)。
公司法定公積金累積額為公司注冊(cè)資本的50%以上的,可以不再提取。是否提取任意公積金由投資人決定。公司不得彌補(bǔ)公司虧損和法定公積金、公益金之前分配利潤(rùn)。
第十五條勞動(dòng)用工制度按國(guó)家法律、法規(guī)及國(guó)務(wù)院勞動(dòng)部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七章公司的解散事由與清算辦法
第十六條公司的營(yíng)業(yè)期限為二十年,從《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》簽發(fā)之日起計(jì)算。
第十七條公司有下列情形之一的,可以解散:
(1)公司章程規(guī)定的營(yíng)業(yè)期限屆滿或者公司章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn)時(shí);
(2)股東決定解散;
(3)因公司合并或者分立需要解散的;
(4)公司違反法律、行政法規(guī)被依法責(zé)令關(guān)閉的;
(5)因不可抗力事件致使公司無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的;
(6)宣告破產(chǎn)。
第十八條公司解散時(shí),應(yīng)依《公司法》的規(guī)定成立清算組對(duì)公司進(jìn)行清算。清算結(jié)束后,清算組應(yīng)當(dāng)制作清算報(bào)告,報(bào)股東會(huì)或者有關(guān)主管機(jī)關(guān)確認(rèn),并報(bào)送公司登記機(jī)關(guān),申請(qǐng)注銷公司登記,公告公司終止。
第八章其他事項(xiàng)
第十九條 公司根據(jù)需要或涉及公司登記事項(xiàng)變更的可修改公司章程,修改后的公司章程不得與法律、法規(guī)相抵觸,同時(shí)應(yīng)向公司登記機(jī)關(guān)做備案登記。
第二十條 公司登記事項(xiàng)以公司登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的為準(zhǔn)。
第二十一條公司章程條款如與國(guó)家法律、法規(guī)相抵觸的,以國(guó)家法律法規(guī)為準(zhǔn)。
第二十二條 本章程自公司設(shè)立之日起生效。
第二十三條 本章程一式三份,股東一份,公司留存一份,并報(bào)公司登記機(jī)關(guān)備案一份。
股東簽字(蓋章):
zz市rh物業(yè)管理有限公司
20**年1月2日
