第1篇 物業(yè)管理保安知識競賽題庫
001治安管理主要是:必須通過現(xiàn)行的科學技術手段與管理手段,依靠各種先進設備與工具,防止和終止任何危及或影響物業(yè)管理轄區(qū)內的業(yè)主或非業(yè)主使用人的生命財產與身心健康的行為與因素,比如電線短路、煤氣泄露、電梯關人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等,還有如自然災害、人為事故、流氓活動以及各種破壞活動的預防與阻止,確保業(yè)主或非業(yè)主使用人人身不受傷害,財物不受損失,工作、生活秩序正常。
002治安管理的主要內容是:防擾亂秩序、防盜、防破壞、防流氓活動、防災害事故。
003治安管理的目的是人身不受傷害,財物不受損失,工作、生活秩序正常。
004物業(yè)公司的治安管理隊伍可采用委托保安公司實施安保服務和自建保安隊伍實施安保服務。
005保安人員入職的基本條件是身高1.70米以上;20歲至28歲;高中以上文化程度;身體健康;思想品德好(當?shù)乜h以上公安機關出具的無犯罪前科的證明材料);符合計劃生育規(guī)定;具備一定的軍訓基本功;有深圳戶口的成年人擔保。退伍軍人、黨員優(yōu)先考慮。
006保安人員崗前培訓的主要內容包括:公司簡介;物業(yè)管理法規(guī)學習;企業(yè)內部的有關管理制度:員工守則,工作紀律等;安全防火教育;iso9002質量體系有關安保方面文件的學習;普法學習;職業(yè)道德教育;軍訓。
007保安人員在崗培訓的主要內容包括:安保操作規(guī)程;隊列訓練、擒拿格斗、體能訓練、消防滅火訓練、交通指揮訓練等。
008保安人員單兵隊列考核標準是:軍人軍姿;停止間轉法;齊步走與立定;正步走與立定;跑步走與立定;敬禮。
009保安人員擒拿技術動作的基本內容是:基本功:直打、側打、勾打;彈踢、側踹、勾踢;綜合練習。擒敵拳等。
010保安人員軍事體能測試標準是:百米跑14秒以內;俯臥撐50個以上;爬樓20層60秒以內。
011保安守護工作的涵義是指保安人員根據(jù)有關特別服務的協(xié)議(委托管理合同、業(yè)主公約以外的協(xié)議),采取各種有效措施,對指定的人、財物、場所地以及其他對象所進行的看護和守衛(wèi)活動。從宏觀的涵義來看,對一個住宅小區(qū)、對一棟或一組大廈以及對一個工業(yè)區(qū)等物業(yè)的保安工作實際上就是保安守護工作,只不過物業(yè)管理單位不承擔生命及財產的保險責任。
012保安守護工作主要有:保護人身安全;保護財產安全;維護客戶單位內部正常的秩序。
013在守護過程中可能遇到的主要問題是:火災;盜竊;破壞;擾亂秩序;業(yè)主或非業(yè)主使用人求助。
014巡邏保安服務的主要任務是:維護巡邏區(qū)域內和保護目標周圍的正常治安秩序;預防、發(fā)現(xiàn)、制止各種違法犯罪行為;及時發(fā)現(xiàn)各種可疑情況,抓獲現(xiàn)行違法犯罪分子;警戒、保護刑事案件、治安事件和治安災害事故現(xiàn)場;檢查發(fā)現(xiàn)防范方面的漏洞;平息巡邏中突發(fā)事件和意外事故。
015遇有違法犯罪分子實施犯罪行為的主要處理方法是:及時予以制止,并盡量將其抓獲;迅速報告公安機關;疏散無辜群眾。
016遇有聚眾鬧事的問題的主要處理方法是:控制、穩(wěn)住領頭者;疏散圍觀者;迅速報告有關部門及公安機關,平息事件;協(xié)助客戶單位處理問題;防止事態(tài)擴大。
017遇有瘋、傻、醉漢闖入守護目標的主要處理方法是:將其勸出守護目標范圍,無效時,通知其家屬、單位及公安機關實施控制、監(jiān)護。
018守護目標范圍內發(fā)生盜竊案件的主要處理方法是:迅速向公安機關報案;保護好現(xiàn)場;安撫受害者;注意守護目標范圍內可疑人員。如抓獲犯罪嫌疑人,應迅速移交公安機關,防止其逃跑。遇闖卡車輛,應記下車牌號及車輛特征,必要時報告公安機關。
019發(fā)現(xiàn)守護范圍內有形跡可疑人時的主要處理方法是:留心觀察,注意其行為發(fā)展,并及時向有關領導報告,做好控制工作。
020遇有守護范圍突然停電情況下的主要處理方法是:遇夜間突然停電或守護燈光突然熄滅,特別加強門衛(wèi)和要害部位的守護,在照明恢復前,嚴格控制人員進出。
021遇有業(yè)主或住戶當面或電話向保安人員反映情況時的主要處理方法是:問清反映者姓名、房號、單位,詳細記錄報告的內容;對當面報告者要記清其相貌、衣著特征;對報告內容及時向有關領導匯報。
022保安巡邏工作的主要方法是:采取定線、不定線相結合的巡邏線路;采取點與線結合的方法。
023保安巡邏工作應注意的事項是:在時空控制上應注重系統(tǒng)管理;經常結合治安方面的情況,及時調整力量和巡邏方法;經常教育巡邏人員增強危險觀念,要求每個巡邏人員在巡邏中,要全神貫注,細心觀察,不忽視一點可疑跡象,不放過任何應該解決處理的問題,夜間巡邏要更加注意行人、車輛表現(xiàn)出來的可疑點,以及不正常的煙、光等。
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p;024違反治安管理行為的主要內容是:擾亂公共秩序的行為;妨害公共安全行為;侵犯他人人身權利行為;侵犯公共財產的行為;妨害社會管理秩序行為;違反消防管理行為;違反交通管理行為;違反戶口或居民身份證管理行為。
025違反治安管理行為與犯罪的主要區(qū)別是:情節(jié)輕重和對社會危害大小不同;觸犯的法律不同;應當受到的處罰不同。
026正當防衛(wèi)的條件是:1.正當防衛(wèi)的不法侵害條件:必須有真實存在的不法侵害行為,才能進行正當防衛(wèi);必須針對正在進行的不法侵害行為,才能實行正當防衛(wèi)。2.正當防衛(wèi)的防衛(wèi)條件:正當防衛(wèi)必須針對不法侵害者本人實行;正當防衛(wèi)不能超過必要限度,造成不應有的損害。
027真實存在的不法侵害行為:指客觀上發(fā)生了危害社會的行為。
028正當防衛(wèi)的必要限度:要看防衛(wèi)行為是否能有效制止住不法侵害;要把防衛(wèi)行為與侵害行為進行比較,凡是經綜合分析認為防衛(wèi)行為與侵害行為在性質、強度、手段等方面大體相當,即可認定是制止不法侵害所必須的限度。
029非正當防衛(wèi)的性質:屬于不法行為。
030常見的非正當防衛(wèi)有:假想防衛(wèi);防衛(wèi)挑撥;不適時防衛(wèi);局外防衛(wèi);抗拒防衛(wèi);互毆行為;防衛(wèi)過當。
031防衛(wèi)過當:指行為人的防衛(wèi)行為超過了必要限度,給對方造成了不應有的損害的行為。
032緊急避險的定義是:為了公共利益、本人或他人的人身及其他權利免受正在發(fā)生的危險,不得已采取的損害另一合法利益的行為。
033緊急避險的構成要件主要是:必須是合法利益受到緊急危險的威脅;危險必須是正在發(fā)生的;避險行為必須是為了使合法利益免遭損害而實施;避險行為必須是在沒有其他方法可以排除危險,在迫不得已的情況下實施的;緊急避險必須是實際存在的,不能是假想的或推斷的;避險行為不能超過必要的限度。
034保安員處理問題應遵循的原則:保安員在履行自己的職責時,會遇到許多問題需要處理,在維護業(yè)主(租戶)的安全和利益的同時,依法辦事,依法執(zhí)行政策, 不徇私情,以理服人。
第2篇 東方物業(yè)管理有限責任公司簡介材料
四川東方物業(yè)管理有限責任公司成立于1999年,注冊資金400萬元,2005年取得省建設廳頒發(fā)的物業(yè)管理二級資質證書。
公司成立以來,通過不斷引進物業(yè)服務新理念、新方法、積極探索和實踐,逐步形成了獨特的管理模式和風格,培養(yǎng)出一支專業(yè)化、高素質、高效率、嚴紀律的物業(yè)管理服務團隊。
公司目前管理的類型有辦公大廈、商業(yè)樓宇、學校以及高層、多層住宅小區(qū)。其中,東方苑高層住宅小區(qū)于2003年先后被評為市、省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)。東方電氣大廈于2007年分別獲得市、省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈稱號,并于2023年1月獲得“全國物業(yè)管理示范大廈”稱號。
展望未來,公司以“精益求精,持續(xù)提升”為企業(yè)發(fā)展遠景,立足于細節(jié)化、人性化的服務特色,堅持“以周到的服務讓客戶滿意,用專業(yè)的管理讓業(yè)主放心”的服務宗旨,不斷推行創(chuàng)新管理和增值服務,打造一流專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務企業(yè)。
第3篇 物業(yè)管理公司常用宣傳口號標語
18個物業(yè)管理公司常用宣傳口號與標語
1、維護業(yè)主合法權益,做好物業(yè)管理費清收清欠工作!
2、尊重勞動、尊重知識、尊重人才、尊重創(chuàng)造!
3、樹立正確的榮辱觀,糾正缺德失范的惡意欠費行為!
4、加強物業(yè)管理服務,提高物業(yè)管理品質!
5、物業(yè)管理業(yè)主當家,小區(qū)建設依靠大家!
6、拖欠物業(yè)管理費是對交費業(yè)主的侵權和對全體業(yè)主的損害!
7、拖欠物業(yè)管理費是違約違規(guī)損人害已的錯誤行為!
8、物業(yè)管理有償服務需要業(yè)主按約繳費來支持!
9、欠費影響物業(yè)公司經營,損害最大的是廣大業(yè)主的利益!
10、樹立正確的物業(yè)管理消費觀念,克服丑惡的賴賬消費行為!
11、實現(xiàn)社會和諧,建設美好家園!
12、依法依規(guī)從事物業(yè)管理,切實提供質價相符的服務!
13、改善物業(yè)環(huán)境,加大清欠力度,解決歷史積欠!
14、加強物業(yè)管理,共建安全文明溫馨和諧的家園!
15、共建和諧樹新風,八榮八恥記心中!
16、加強民主,依法治國,構建和諧社會!
17、樹立科學發(fā)展觀、構建和諧平安社區(qū)!
18、知榮辱,樹新風,加強業(yè)主自治自律!
第4篇 物業(yè)項目倉庫管理程序格式怎樣的
物業(yè)管理有限公司程序--倉庫管理程序1.目的對倉庫物資的儲存、保管、進、出庫進行有效的控制。
2. 范圍適用于公司各部門。
3. 職責3.1 房產后勤管理部負責對公司各部門倉庫管理工作的監(jiān)督。
3. 2部門經理負責對本部門倉庫管理工作的監(jiān)督檢查。
3. 3倉管員負責按規(guī)定對倉庫進行管理。
3. 4部門出納/行政管理人員負責監(jiān)督倉管員的盤點與記帳工作。
3. 5財務管理部協(xié)助審定調劑物資的價格。
4. 方法和過程控制
4.1 倉庫管理要求
4.1.1各部門倉庫應懸掛本部門《倉庫管理規(guī)定》,其規(guī)定中應包括如下內容:a.物資區(qū)域、種類劃分;
b.倉庫的溫度濕度要求;
c.防霉、防濕、防火要求;
d.物資出入庫、領借用、盤點等管理;
e.對特殊物資如待處理物資、報廢物資、饋贈物資、危險品物資等的管理辦法。
f.其他未予明確的,部門可根據(jù)實際操作需要制訂流程或規(guī)定。
4.1.2各部門應根據(jù)物資的種類、用途等特點以及易揮發(fā)、易受潮物資的特性和倉庫條件對倉庫實行分區(qū)管理,如清潔物資、維修物資、清潔工具、維修工具、危險品、剩余物資、待處理物資、不合格物資等。
4.1.3物資分類、區(qū)域劃分等應做好標識,標識應統(tǒng)
一、規(guī)范、清晰,并張貼在顯眼位置。
包裝盒、包裝箱上的標識應朝外。
4.1.4倉庫內的消防設施應功能正常,保證充足,每50平方米須配置一個滅火器。
4.1.5對一些常用物資如維修配件、消耗性工具等應設立最低庫存量,以保證能及時掌握缺貨情況并安排申請采購。
4.1.6存放有毒物資的倉庫須帶鎖柜裝并做好標識,除責任人外其他人未經許可不得動用。
4.1.7存放有爆炸或揮發(fā)性危險品的物資倉庫須裝防爆燈,保證溫濕度等滿足安全要求。
4.2 物資入庫
4.2.1 倉管員對經檢驗合格的物資進行核實后,填寫《進倉單》(辦公文具、資產及職能部門零星采購的物資除外),由相關人員簽字確認后,按指定位置入庫,出納員憑《進倉單》連同發(fā)票一同報銷,入庫的所有物資都必須及時登記入帳。
4.2.2 對急用物資可先直接拿至現(xiàn)場使用,事后由采購員攜帶發(fā)票到倉庫填寫《進倉單》,由倉管員入帳。
4.2.3 對于已領出庫未使用必須返回倉庫的可單獨計價的物資,如:整卷線、整桶油漆、整盒鐵釘?shù)纫约胺祩}物資價值超過人民幣壹佰元的,在返回倉庫時,倉管員必須填《進倉單》,由返倉人員在《進倉單》中的備注欄中注明返倉的原因和物資的來源并簽名確認,經倉管員驗收入庫后及時登記入賬。
4.3 物資出庫
4.3.1 物資的出庫必須憑《物資領(借)用單》,項目清楚,手續(xù)齊全。
4.3.2 物資要按照'先進先出'的原則發(fā)放。
對于不是一次性消耗的物資如油漆、電話線、鐵釘、漂白水等,由最初使用人填寫《物資領(借)用單》,由倉管員銷帳。
剩余物資必須存放在剩余物資存放點,剩余物資未使用完前,不能開封新物資。
4.3.3 急用物資領用人員必須填寫《物資領(借)用單》,對物資質量情況作檢驗記錄,隨后補辦審批手續(xù),由倉管員帳面銷帳。
4.3.4 《物資領(借)用單》由物資使用人填寫,相關業(yè)務負責人審批;
部門經理須對整個物資領用合理性情況進行監(jiān)督。
4.3.4 建立員工個人領用物資檔案,對所有需要歸還的非消耗物資如工具、生活用具、辦公用具等予以記錄,如員工調動、離職時由倉管員負責收回清點,填寫歸還日期后驗收入庫。
如有損壞或丟失倉管員應在《交接手續(xù)完善表》或《離職手續(xù)表》上注明并按相關規(guī)定予以賠償。
4.4 物資盤點
4.4.1倉管員每月底對庫存物資進行盤點,并填寫《倉庫物資盤點表》,報部門經理審批。
4.4.1部門出納或行政管理員每季度至少一次與倉管員一起對倉庫物資盤點,以確保盤點的有效性、準確性。
4.5其它物資的管理
4.5.1 對于各類饋贈品、回收物品、邊角料、萬科地產留下來的物資等,由部門根據(jù)實際情況按物資類別進行入庫,倉管員及時登記入帳。
4.5.2 暫時不能處理的物資按待處理物資管理辦法進行處理。
4.6待處理物資管理
4.6.1 對不能及時處理的物資、需報廢的物資,應統(tǒng)一放置于待處理物資隔離區(qū),由倉管員整理、匯總后每季度填制《待處理物資登記表》,按審批權限報批處理。
4.6.2 對于2022元以下的物資,部門經理根據(jù)待處理物資的情況可做出變賣、內部調劑、報廢等處理。
4.6.3 對2022元以上(含2022元)的物資須報總經理或授權人審批處理。
4.7對于需調劑的物資或資產,報部門經理審核后,以郵件形式發(fā)送房產后勤管理部。
4.8房產后勤管理部與財務管理部視情況進行核實及價格審定,并由房產后勤管理部掛于物資供需網站。
4.9各部門在采購物資前,必須在公司物資供需網站上查閱,確無可調配的物資時,方可另行采購,否則財務管理部有權拒絕報銷。
5.支持性文件wy7.
5.1-a0
8 《危險品管理程序》6.質量記錄表格wy7.
5.5-01-f1《進倉單》wy7.
5.5-01-f2《物資領(借)用單》wy7.
5.5-01-f3《倉庫物資盤點表》wy7.
5.5-01-f4《待處理物資登記表》wy
6.2-01-01-f
6 《交接手續(xù)完善表》wy
6.2-01-03-f
5 《離職手續(xù)表》
第5篇 物業(yè)管理公司標識匯編
物業(yè)管理公司標識大全
公司牌
經理辦公室客戶服務中心
工程部
保安部
財務部
行政人事室
資料室
會議室
會客室
衛(wèi)生間
倉庫
工程部維修室
經理及行政辦公人員工卡
保安人員(領班、員工)工卡
工程部員工工卡
清潔領班工卡
清潔員工卡
客戶服務中心員工工卡
會所服務員工衣
消防控制中心
消防控制中心
治安監(jiān)控中心
非請莫進
光纖中心
廚房
餐廳
宿舍區(qū)
沖涼房
衛(wèi)生間
電視機房
宿舍1~20
發(fā)電機房 地下室設備房標識
儲油室
高壓電房1~2
低壓配電房1~2
水泵房
生活水池
消防水池
風機房
人防門 地下室
防火卷閘 地下室
水、電等管線走向標識如 地下室
地下停車場入口 地下車場標識
地下停車場出口
道閘杠
收費亭
停車場收費標準公示牌
停車場使用守則
限高4m
限速15公里
地面轉彎、行進標識
“專用車位” 懸掛于車位上方
××號商鋪專用車位
臨時停車位 懸掛于車位上方
摩托車位
單車停放位
各消防箱/栓標識 消防栓/箱
“地下車場臨時裝修材料堆放處”“地下車場臨時裝修余泥堆放處” 地下室
溫馨安全提示“業(yè)戶請刷卡進入,警惕他人尾隨而入”“來訪人請使用對講機,與業(yè)戶聯(lián)系后進入” 地下室、首層大堂入口處
盛和花園 主入口處
來訪請登記 主、次人行入口
“出”“入”標識 主人行出入道閘
小區(qū)平面圖 主出入口
保安值班室 主人行出入口
道閘杠 主人行出入口
用完請放回原處,以便他人使用 便民小推車
便民小推車1號~4號
車輛請從2號門入地下停車場 主人行出入口
消防通道,嚴禁堵塞 中庭消防車道
“a~d棟” 樓號
××層 電梯間及走火通道層號
201~204~1704 房號
宣傳欄 大堂內
大堂內
信報箱 大堂內
電梯使用守則 電梯轎廂內
請勿吸煙 電梯轎廂內、大堂內
“足下留情,綠意更濃” 草坪內
“高空拋物,天怒人怨” 電梯廳
“危險,切勿攀爬” 中庭采光井護欄
少扔一根煙頭,小區(qū)大家庭你我共同維護 中庭
可回收、不可回收垃圾箱 中庭及商業(yè)外圍
塑料垃圾桶 住宅每層1個
鐵垃圾桶1~8號 垃圾中轉站
公共衛(wèi)生間 中庭
煤氣站 煤氣站標識
垃圾中轉站 垃圾站標識
各建筑小品標識 建筑小品
各綠化標識名稱、科屬、習性、觀賞點、編號 綠化
每層消防走火門、強電井門、弱電井門、風機門、電表房門編號 各種門編號
“切勿自行沖洗電梯間,防止電梯進水” 電梯廳
“電梯機房”及“非請莫進” 頂層
“危險,切勿攀爬” 頂層及二層女兒墻壁
煤氣閥、箱標識及管道走向 樓頂
××號鋪 商鋪門牌
會所 會所
前臺
會所項目及收費標準
會所使用守則
餐廳
廚房
衛(wèi)生間
乒乓球室
臺球室 會所
兒童天地
閱報室
視聽室
棋牌室
更衣室
“入住辦理流程” 客戶服務中心大堂
“裝修申請流程”
“收費處”
“辦證處”
“裝修申請?zhí)帯?/p>
“投訴處”
物業(yè)公司架構圖及相關責任人相片公示
特約服務項目及收費公示
相關服務項目及承諾時效公示
服務電話公示欄:物業(yè)公司電話×××派出所電話×××醫(yī)院電話×××供電局電話×××自來水公司電話×××煤氣公司電話×××郵電局電話×××居委會電話×××學校電話×××………… 客戶服務中心大堂
物業(yè)公司辦公用信簽、信封、巡樓夾、筆記本、名片盒、名片等
第6篇 物業(yè)管理員考試答題技巧
第一部分知識考試答題技巧
全國物業(yè)管理員職業(yè)資格考試中知識考試,主要是考察學員對所物業(yè)管理基礎知識、基本理論掌握程度的一種測試方式。 考試內容分為三種方式:單項選擇題、多向選擇題和判斷題
一、單項選擇題的答題技巧
所謂單項選擇題,就是在命題中給出答案,讓你選出一個且只能選出一個符合題目要求的答案,并把代號填入題目后面的括號內。一般命題所給的答案有即a、b、c、d四個。
答題技巧:
1、直接選擇法
所謂直接選擇法,就是學員掌握基本知識、基本理論比較扎實或題目比較簡單,一眼就能選出符合題目要求的正確答案的答題方法。
例如:物業(yè)管理區(qū)域內第一套房交付業(yè)主使用已滿( )年,可以召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。 1b 2c 3d 5
對于這樣的命題,就可以采用直接選擇法。應為從題目一眼可以看出,正確的答案應該是b。
2、逐一排斥法
所謂逐一排斥法就是題目有一定的難度或學員對答案莫能兩可的情況下所采用的一種答題技巧。在這種情況下,要對命題對給出的答案,先排斥明顯不符合命題要求的答案,然后對剩余答案在進行排斥,最后選出正確的、符合命題要求的答案。
例如:物業(yè)管理的主要職能是遵照國家的法律、法規(guī),運用現(xiàn)代化科學手段,對物業(yè)實施管理,以( ),從而為人們創(chuàng)造優(yōu)雅、舒適、安全的生活工作環(huán)境。
a 滿足業(yè)主的全部要求 b 滿足業(yè)主和使用人的全部要求 c 維護業(yè)主和使用人的合法權益 d 以上都是
對于這樣的命題,如果用直接選擇發(fā)做不了,就可以采用逐一排斥法做。從命題答案來看,a答案中有“全部”二字,不符合要求,予以排斥。b答案中也有“全部”二字,不符合要求,同樣予以排斥。既然已經排斥了a、b,那當然就不能選d,所以剩下的c答案自然是正確答案。
二、多向選擇題的答題技巧
多向選擇題相對于單項選擇題來說,有一定的難度。按照閱卷要求,沒有全部選出命題答案要求的,視為錯誤答案。多選或少選都不能得分。
答題技巧:
1、直接選擇法:
例如:從建筑規(guī)模上劃分,商業(yè)場所可分為( )
a 居住區(qū)商場,建筑規(guī)模一般在0.3-1萬平方米。 b 地區(qū)購物商場,建筑規(guī)模一般在1-3萬平方米。 c 市級購物中心,建筑規(guī)模一般在3-10萬平方米。 d 國家級購物中心,建筑規(guī)模一般在10萬平方米以上。
從我們掌握的知識得知,商業(yè)場所只分為三種:即居住區(qū)商場、地區(qū)購物商場和市級購物中心。答案自然是abc。
2、逐一排斥法:
例如:1、物業(yè)管理人員在工作中對待業(yè)主態(tài)度不一,對熟人熱情周到,對不熟悉的人提出的合理要求也只是簡單應付,這主要違反了物業(yè)管理人員()的職業(yè)道德。
a 鉆研業(yè)務,奉公守法 b 兢兢業(yè)業(yè),熱情服務 c 積極主動,文明禮貌 d 口齒伶俐,頭腦靈活
對于這樣的命題,就要采用逐一排斥的方法來做。從命題要求來分析,“對待業(yè)主的態(tài)度”與a無關,予以排斥。d答案屬于個人素質要求,不是職業(yè)道德的要求,應予以排斥。正確答案自然是b、c。
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三、判斷題答題技巧
判斷題不像選擇題,命題已給出具體答案,而是需要學員用所掌握的知識判斷,答案是“是”與“非”。 對于判斷題就要靠自己所掌握的基本知識和基本理論來做。
第二部分技能考試答題技巧
----全國物業(yè)管理員職業(yè)資格考試中技能考試,主要是考察學員對所掌握的物業(yè)管理基礎知 識、基本理論,在實施物業(yè)管理的過程中對其靈活應用能力、解決工作中存在的一般問題能力的一種鑒定方式。技能考試題有三種類型的題型:模擬現(xiàn)場操作題、情景題和案例題。
一、現(xiàn)場模擬操作題答題技巧
(一)命題形式:觀看錄像,然后按照要求答題。每題錄像放兩次,第一題30分鐘之后放第二題錄像。
(二)命題類型:命題一般會涉及的內容是物業(yè)管理過程中一些工作的一個方面。例如物業(yè)的接管與驗收、各項工作檢查(包括消防安全檢查、清潔衛(wèi)生檢查、設施設備檢查等)。
命題考察的形式是通過以錄像的形式,判斷在工作過程反映出存在的問題,讓考生指出并說明理由。
(三)答題方法:
第一步:仔細觀看錄像,第一編錄像要記下存在的問題(一般命題中反映出的問題是比較明顯的),第二遍再補充核實。
第二步:答題。
(四)答題技巧:
每一個命題在筆答時,可以按照下面的要求回答:
第一部分:
指出命題中存在的問題(不能漏項)。所指出的問題要歸為大類,如保潔方面、消防安全方面、設施管理方面、設備管理方面、車輛管理方面、環(huán)境管理方面、社區(qū)活動組織管理方面、資料管理方面等。不要僅僅指出有紙團、有污漬、有漏水、有墻面破損等。
第二部分: 針對你認為所存在的問題:
第一段 按照存在問題找法律法規(guī)依據(jù)
依據(jù)存在問題的細節(jié),歸為物業(yè)管理的大類,說明所不符合國家物業(yè)管理法律、法規(guī)(包括地方性法規(guī)、條例)的名稱或不符合的正常物業(yè)管理的工作程序。
一般在物業(yè)管理工作中,按照物業(yè)管理的類別所適用的國家法律法規(guī)(僅供參考)有:
*房屋接管驗收、撤管方面:
①《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》 (1993年11月13日建設部建法字[1999]第113號文發(fā)布執(zhí)行)
②《建設部關于加強房屋接管驗收工作的通知》 (1991年11月26日建房管字第57號)
③《房屋接管驗收標準》 (zbp30001-90)
④《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 (1994年3月23日建設部令33號發(fā)布)
⑤《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》
⑥《城市商品房預售管理辦法》
⑦建設部房地產業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達標辦法的通知
⑧《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》
⑨地方性法規(guī)和條例
*消防安全方面
①《消防法》
②《建筑內部裝修設計防火規(guī)范》 建設部發(fā)布的國家標準(gb50222-95)
③《城市居民住宅安全防范設施建設管理規(guī)定》 (1996年1月5日建設部、公安部令第49號發(fā)布)
④《租賃房屋治安管理條例》 (1995年3月6日公安部令第24號發(fā)布)
⑤建設部房地產業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達標辦法的通知
⑥《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》
⑦地方性法規(guī)、條例
*環(huán)境管理方面
①《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》
&nb
sp; ②《城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護通知》
③《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》
④《城市綠化條例》
⑤建設部房地產業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達標辦法的通知
⑥《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》
⑦地方性法規(guī)、條例
*保潔管理方面
《中華人民共和國環(huán)境保護法》、《城市生活垃圾管理辦法>、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》以及有關管理實施細則
*物業(yè)管理委托合同方面
①《中華人民共和國合同法》
②《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(1994年3月23日建設部令33號發(fā)布)
③《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》
④建設部房地產業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達標辦法的通知
⑤建設部、國家工商行政管理局關于印發(fā)推行《物業(yè)管理委托合同示范文本》的通知
⑥建設部關于印發(fā)《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》(示范文本)的通知
⑦地方性法規(guī)、條例
*房屋維護修繕方面
①《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(1994年3月23日建設部令33號發(fā)布)
②《中華人民共和國城市房地產管理法》
③《中華人民共和國城市規(guī)劃法》
④《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《城市房屋白蟻防治管理規(guī)定》
⑤《建設工程質量管理條例》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》
⑥《危險房屋鑒定標準》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》
⑦《房屋修繕技術管理規(guī)定》、《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》
⑧《房屋完損等級評定標準》、《房屋滲漏修繕技術規(guī)程》
⑨《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》、建設部房地產業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達標辦法的通知
⑩地方性法規(guī)、條例
*設備管理方面
①《建設部關于提高電梯質量的若干規(guī)定》
②《建設部關于加強電梯管理的暫行規(guī)定實施細則》
③建設部關于印發(fā)《城市區(qū)域鍋爐供熱管理辦法》的通知
④《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》
⑤《房屋接管驗收標準》
⑥《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》
⑦建設部房地產業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達標辦法的通知
⑧《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(1994年3月23日建設部令33號發(fā)布)
⑨《住宅公用部位公用設施設備維修基金管理辦法》
⑩地方性法規(guī)、條例
*物業(yè)管理費管理方面
①《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(1994年3月23日建設部令33號發(fā)布)
②《住宅公用部位公用設施設備維修基金管理辦法》
③國家計劃委員會、建設部關于印發(fā)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》的通知
④《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》1992年6月15日建設部令第19號發(fā)布
⑤《中華人民共和國合同法》
⑥《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》
⑦《國家稅務局關于物業(yè)管理企業(yè)代收費用有關營業(yè)稅問題的通知》
⑧地方性法規(guī)、條例
*房屋裝飾裝修管理方面
①《建設工程質量管理條例》
②《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》
③《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》
④《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(1994年3月23日建設部令33號發(fā)布)
⑤《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》
⑥建設部房地產業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達標辦法的通知
⑦《中華人民共和國合同法》
⑧地方性法規(guī)、條例
第二段 針對存在問題說明應該如何做:
針對所存在的問題,指出在管理中應如何做。 如“根據(jù)……,在…方面應做到……”
第三段(可以不說明)指出按照“存在問題”的管理可能會造成的影響:
二、情景題答題技巧
(一)命題形式:一般命題以物業(yè)管理日常工作中一個側面提問。
1、補缺命題:如某項工作以做了一部分工作,讓考生完成剩余部分內容?！俺艘陨瞎ぷ饕酝?還應該如何做”
2、回答命題:讓考生回答問題。
3、選作命題:從命題中選答一題。
(二)命題類型:命題一般會涉及的內容是物業(yè)管理過程中一些工作的一個方面。
例如物業(yè)的接管與驗收、各項工作檢查(包括消防安全檢查、清潔衛(wèi)生檢查、設施設備檢查等)。
(三)答題方法: 答題要求:熟悉物業(yè)管理日常各項工作內容,按照命題要求回答。
1、補缺命題:
所謂補缺命題,就是命題就物業(yè)管理某項工作進行了一部分,要求考生將剩余部分通過筆答的形式敘述完成。
例如: 1、××大廈原物業(yè)管理公司合同期滿撤管,另一家新的物業(yè)管理公司來接管,物業(yè)管理員小李被安排負責大廈檔案資料的管理工作,為了盡可能完整的收集大廈的有關資料,小李向按時間順序列出應收集資料的清單。關于大廈業(yè)主或使用人入戶階段的資料,除了入戶通知書、入戶須知和業(yè)主或使用人信息資料以外,小李還應收集那些資料。
2、回答命題:
所謂回答問題,就是命題給出問題,要求考生回答。
例如“你所在的物業(yè)管理公司,正在對全體員工進行消防安全培訓,請你講解物業(yè)管理人員常用的滅火方法有哪幾種”
3、選作命題:
所謂選作命題,就是命題給出幾個問題,讓考生從中選作一個來回答的命題形式。
例如:請從下列①-④中選作一題:
①高遠物業(yè)管理公司接管了雅合花園住宅小區(qū),工程部王工負責1號樓的房屋日常養(yǎng)護工作。關于墻臺面及吊頂工程,他知道需要定期進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。請告訴他墻臺面及吊頂工程的養(yǎng)護還需滿足那些要求
②孟先生是某物業(yè)管理公司保安部經理,某日他接到區(qū)內發(fā)現(xiàn)可疑爆炸物品的報告,此時他應該如何辦
③住宅小區(qū)是城市日常生活垃圾的主要產生源地,面對大量的生活垃圾源源不斷地產生,物業(yè)管理公司應如何防治小區(qū)固體廢棄物對環(huán)境的污染
④元旦將近,小松所在物業(yè)管理公司計劃在管區(qū)內舉辦一次物業(yè)管理人員和業(yè)主的聯(lián)歡活動,小宋負責制定活動方案,他應按怎樣的步驟制訂這樣的活動方案。
三、案例題
所謂案例題,就是考察考生解決實際問題的能力、分析問題的能力的一類命題。
(一)命題形式
案例題一般的試題類型是結合物業(yè)管理公司具體的某項工作:或“依法評說”,或“如何處理”,或“工作評價”。例如:
1、某住宅小區(qū)一業(yè)主因使用電器不當,引起火災,物業(yè)管理公司保安人員發(fā)現(xiàn)后用滅火器滅火不果,立即撥打119電話報警,并啟用消防栓,但是準備接水龍帶時,發(fā)現(xiàn)水龍帶已損壞,從其他設備上接好水龍大后,又發(fā)現(xiàn)水箱水量不足,這時消防車趕到,經消防人員和物業(yè)管理人員共同努力,將火勢控制住。請評價該物業(yè)管理公司消防設備維護管理工作做得如何,并說明物業(yè)管理公司應怎樣搞好管區(qū)內消防設備的維護管理&
nbsp;
2、某住宅小區(qū)一業(yè)主劉暢先生是文藝界人士。某日,劉先生在其別墅內舉行大型化妝舞會,場面熱烈,直至次日臨晨五時才盡興而散。是日,劉暢的鄰居到物業(yè)管理公司投訴說他的活動影響了他們的正常休息。物業(yè)管理公司應如何處理此事物業(yè)管理公司應怎樣按照我國《城市區(qū)域環(huán)境噪音標準》對小區(qū)內的環(huán)境噪音污染進行全面控制
(二)答題方法
案例題常見的命題類型有: “依法評說”型、 “問題處理”型、 “工作評價”型等三種形式。
1、“依法評說”型
對于“依法評說”型案例題,應按照以下格式回答:
①基于題目事實,回答“對”與“否”。
②對你的結論,按照國家物業(yè)管理法律法規(guī)以及地方性規(guī)定條例進行論述。
③如果是“否”,說明如何做。
2、“問題處理”型
對于“問題處理”型案例題,應按照以下格式回答:
①基于題目事實,回答命題中對問題的處理是“對”與“否”。
②對你的結論,按照國家物業(yè)管理法律法規(guī)以及地方性規(guī)定條例進行論述。
③如果是“否”,說明如何做。
3、“工作評價”型
對于“工作評價”型案例題,應按照以下格式回答:
①基于題目事實,回答命題中某項工作的方式或結果是“對”與“否”。
②對你的結論,按照國家物業(yè)管理法律法規(guī)以及地方性規(guī)定條例進行論述。
③如果是“否”,說明如何做。
物業(yè)管理員知識試卷(滿分100分)
一、單項選擇題(60小題,每題1分,滿分60分)
答題要求:所謂單項選擇題,就是在所給a、b、c、d四個答案中,選出一個正確的答案。
例如:
1、( d)不是物業(yè)管理應遵循的基本原則:
a業(yè)主至上 b統(tǒng)一管理 c權責分明d產權、經營權統(tǒng)一
2、房屋附屬設備大修工程,是指對設備進行定期的全面檢修,將設備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件,使設備基本恢復原有性能。部件更換率一般至少在(c)%
a15b20 c 30d40
二、多項選擇題(30小題,每題1分,滿分30分)
答題要求:所謂多項選擇題,就是在所給a、b、c、d四個答案中,選出所有正確的答案,可能是幾個,也可能是全部。
例如:
1、通常情況下,實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)的義務消防隊由(abd)組成
a 物業(yè)管理公司員工 b 物業(yè)開發(fā)企業(yè)員工c 公安機關消防人員 d 住宅小區(qū)居民
2、我國城市噪音污染主要源于(abc)
a 車輛交通噪音 b 建筑施工噪音 &
nbsp;c 社會生活噪音 d 風聲、雨聲、鳥叫蟲鳴聲
三、判斷題(10小題,每題1分,滿分10分)
例如:
1、街道辦事處有權為轄區(qū)內的住宅小區(qū)聘用物業(yè)管理企業(yè)(×)
2、物業(yè)管理公司有權清理所管工業(yè)區(qū)內的違章搭建(√)
物業(yè)管理員技能試卷(滿分100分)
第一部分:模擬現(xiàn)場操作
一、模擬現(xiàn)場操作題(2小題,每題25分,滿分50分)
答題要求:觀看錄像,然后按照要求答題,每題錄像放兩次。第一題30分鐘之后放第二題錄像。
例如:
1、先看一段有關物業(yè)管理公司管理人員與業(yè)主進行收樓驗收的錄像,請指出物業(yè)管理人員在與業(yè)主交接物業(yè)單元過程中存在的問題,并說明理由。
2、先看一段有關物業(yè)管理公司日常物業(yè)管理工作情況的錄像,請指出其中存在的問題,并說明規(guī)范要求。
第二部分:筆試
二、情景題(4小題,每題5分,滿分20分)
例如:
1、××大廈苑物業(yè)管理公司合同期滿撤管,有一家新的物業(yè)管理公司接管,物業(yè)管理員小李被安排負責大廈檔案資料的管理工作,為了盡可能完整的收集大廈的有關資料,小李向按時間順序列出應收集資料的清單。關于大廈業(yè)主或使用人入戶階段的資料,除了入戶通知書、入戶須知和業(yè)主或是用人信息資料以外,小李還應收集那些資料。
2、你所在物業(yè)管理公司正在對全體工作人員進行消防安全培訓,請你講解物業(yè)管理人員常用滅火方法有哪幾種
三、案例題(3小題,每題10分,滿分30分)
第7篇 物業(yè)創(chuàng)優(yōu)資料目錄之精神文明與管理效益
第七項、精神文明建設
一、開展有意義、健康向上的社區(qū)文化活動
1、社區(qū)活動小組成員名單
2、社區(qū)文化活動計劃表
3、社區(qū)文化活動記錄表
4、宣傳欄(現(xiàn)場相片)
5、社區(qū)文化活動照片
6、各種活動宣傳記錄
二、創(chuàng)造條件,積極配合、支持并參與社區(qū)文化建設
1、社區(qū)文化活動照片
第八項、管理效益
一、物業(yè)管理服務費用收繳率98
第8篇 物業(yè)管理綜合內容試卷
物業(yè)管理綜合內容試卷(2008)
學員單位 ________姓名________ 分數(shù)________
一、填空題(15分,每空1分)
1、《物權法》從( 年月日)開始實施。
2、業(yè)主入伙時應攜帶1、入伙通知書;2、( )原件及復印件;3、業(yè)主身份證原件及復印件;4、業(yè)主本人及其家庭成員1寸彩照(每人三張);5、若業(yè)主委托他人辦理入伙,需提供( )及被委托人《身份證》原件及復印件。
3、物業(yè)企業(yè)進行裝修管理的法律依據(jù)是( )( )。
4、《物權法》規(guī)定下列事項由業(yè)主共同決定:
a、改建、重建( );b、選舉()或者更換( );c、制定和修改建筑物及其附屬設施的( );d、制定和修改();e、籌集和使用建筑及其附屬設施的( );f、選聘和解聘( )或者();g、有關共有和共同()的其它重大事項;
5、裝修管理分為裝修受理、裝修審批、()、裝修驗收四個階段。
二、單項選擇題(每題1分,共10分)
1、下列()費用不能列入物業(yè)服務成本。
a、清潔衛(wèi)生費用 b、被稅務部門罰款費用 c、辦公費用d、公眾責任保險費用
2、在保修期內房屋的建筑質量問題,應由()負責。
a、開發(fā)單位 b、施工單位 c、物業(yè)管理企業(yè) d、政府主管部門
3、裝修管理的行政主管部門是( )。
a、房管局 b、建委下屬的裝飾行業(yè)管理辦公室 c、建委d、物業(yè)公司
4、物業(yè)管理服務的特性包括( )
a、單一性b、無差異 c、私人性d、局限性
5、特約服務是應某些業(yè)主的特殊需要而開設,特約服務費用的收取應按( )的原則。
a、按面積計算 b、誰受益、誰付錢 c、按每個單元計算 d、象征性收取
6、()應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)服務用房。
a、開發(fā)單位 b、施工單位 c、房地產主管部門 d、業(yè)主委員會
7、物業(yè)管理的本質是( )
a、業(yè)主滿意 b、領導滿意 c、預防糾紛 d、服務
8、某住宅小區(qū)位于長江邊,夏季時面臨洪水的威脅,決定向保險公司投保,這屬于()。
a、風險回避b、風險自留c、風險預防d、風險轉移
9、下列不屬于勞動合同范圍的是()
a、固定期限勞動合同b、無固定期限勞動合同
c、無限期勞動合同d、和以完成一定工作任務為期限的勞動合同
10、下列哪一項不屬于開發(fā)商向物業(yè)公司移交的資料()
a、綜合資料b、土建資料 c、竣工圖紙d、財務資料
三、判斷題,對的打'√',錯的打'×'(每題1 分、共15分)
1.物業(yè)管理企業(yè)開展綜合經營服務可以提高物業(yè)管理企業(yè)的經營管理水平,也可以提高物業(yè)管理企業(yè)的收入。()
2.公共服務是為全體業(yè)主和使用人所提供的常規(guī)性服務,是所有業(yè)主和使用人都可以享受的。()
3.物業(yè)管理企業(yè)開展綜合經營服務時,服務報酬由物業(yè)管理企業(yè)自行確定。()
4.物業(yè)管理企業(yè)開展綜合經營服務,可以動用企業(yè)的自有資金,也可以通過其它途徑籌集資金。()
5.物業(yè)管理企業(yè)開展綜合經營服務項目的劣勢是投資少,項目規(guī)模較小、市場集中度低,與大型商業(yè)服務企業(yè)相比,專業(yè)性差。()
6.物業(yè)管理行業(yè)在推行iso9000標準時要注意業(yè)主的評價常常帶有個人色彩。()
7.全國物業(yè)管理示范項目達標獲得榮譽稱號后,由建設部每三年復檢一次,復檢合格的可繼續(xù)保持'國優(yōu)'稱號。()
8.質量記錄是記載過程結果的文件。()
9.內審的目的是發(fā)現(xiàn)執(zhí)行中出現(xiàn)的不合格;發(fā)現(xiàn)文件體系中不合格和有針對性地幫助員工解決推行中的各類問題。()
10.勞動合同期限一年以上不滿三年的,試用期不得超過二個月。( )
11.房屋的共有權人為業(yè)主。( )
12.屬于《維修項目收費標準》中的報修項目,由工程部主管在接單后當日內對維修的可行性和維修費用作出評審,回復客戶是否可以維修,經征得客戶對維修費用的認可及同意維修后,再按上述時限和維修要求安排維修人員前往維修。( )
13.投訴接待服務是指物業(yè)管理企業(yè)在接待客戶投訴、意見、建議過程中的作業(yè)程序和禮儀規(guī)范。( )
14.立項是指管理處客戶部人員接到各有關人員或客戶的投訴后,按有關規(guī)定需要進行完整的處理和跟進,為此在《投訴記錄表》上進行詳細記錄,稱為立項。( )
15. 加強物業(yè)管理合同的管理是防范物業(yè)管理糾紛的有效方法。( )
四、名詞解釋(每題4分、共12分)
1、物業(yè)管理:
2、物權:
3、業(yè)主:
五、簡述題(每題6分、共18分)
1、物業(yè)收入分哪些種類
2、物業(yè)服務工作包括哪些方面的內容
3、何為首問制一站式服務
六、案例分析題(每題12分、共24分)
1、建筑面積100萬平方米的某住宅小區(qū)于2003年10月底建成,在選擇物業(yè)管理機構時,開發(fā)商沒有進行招投標,而是自己成立了一個物業(yè)管理部直接接管了該小區(qū),請分析:
(1)開發(fā)商的做法是否合適為什么
&nb
sp; (2)根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,開發(fā)商應受到怎樣的處理
(3)什么情況下可以不采用招投標的方式選聘物業(yè)管理公司
2、陳某是甲公司的職工,合同期為8年(1990.2.15----1998.2.15),承擔新產品開發(fā)、試制任務。1993年陳與他人共同出資設立乙公司,由于乙公司嚴重虧損,陳基于自身利益,于1996年、1997年經常擅離崗位,到乙公司協(xié)助工作,主要精力用于乙公司的決策研究、整頓經營管理是、洽談業(yè)務、開拓市場等活動,直至乙公司走出困境,乙公司支付陳報酬5萬元。因陳主要精力未用于甲公司的工作,導致1996年的新產品開發(fā)計劃延遲到1997年5月不能投產,直接經濟損失40萬元。甲公司于1997年9月1日提出仲裁申請,要求陳賠償直接經濟損失,并要求乙公司負連帶責任。
請分析:(1)陳某在乙公司的行為是勞動行為還是股東行為
(2)陳某與乙公司存在哪些關系
(3)乙公司應否承擔連帶賠償責任
第9篇 物業(yè)管理公司全員管理原則
一、物業(yè)管理原則:全員管理
二、全員管理:全員安全、全員保潔、全員收費
1、全員安全:安全管理不只是公共秩序管理員的職責,也是全體物業(yè)管理人員的共同職責。
①任何一名物業(yè)人員,都是安全管理員,都有責任和義務對小區(qū)的不安全因素、現(xiàn)象進行提出、防范和制止。
②任何一名管理員,都有權對安全管理進行監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)問題及時提出、上報。
③保潔員、維修員在做好本職工作的同時,也要承擔工作區(qū)域內的安全責任,發(fā)現(xiàn)可疑人員、事件等安全隱患時,應及時查問或報告。
2、全員保潔:小區(qū)的環(huán)境維護、衛(wèi)生清潔,不只是保潔員的職責,也是全體物業(yè)管理人員的共同職責。
①任何一名物業(yè)人員,都是環(huán)境維護員,都有責任和義務對小區(qū)的環(huán)境、衛(wèi)生保持清潔負責,發(fā)現(xiàn)自己能動手完成的小清潔工作,自己隨時完成,自己不能完成的清潔工作,及時通知保潔員完成。
②任何一名管理員,都有權對環(huán)境、衛(wèi)生管理進行監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)問題及時提出、上報。
③公共秩序員、維修員在做好本職工作的同時,也要對工作區(qū)域的環(huán)境、衛(wèi)生負責,發(fā)現(xiàn)自己能動手完成的小清潔工作,自己隨時完成,自己不能完成的清潔工作,及時通知保潔員完成。
3、全員收費:物業(yè)服務費的收取,是物業(yè)經營活動的主要內容,是物業(yè)服務工作正常開展的保障,物業(yè)服務費用不能及時收取,將影響物業(yè)服務工作的正常開展。全額收取物業(yè)服務費,是每一位物業(yè)人的責任和義務。
①核算員是物業(yè)費的收繳人,是物業(yè)費收繳工作的管理者。
②客戶服務人員(含經理、各主管、管理員)是物業(yè)費的催繳責任人,經理是第一責任人,各主管、管理員是催繳工作的主要責任人。
③公共秩序員、保潔員、維修員在做好本職工作的同時,有責任和義務協(xié)助催收物業(yè)管理費。
第10篇 物業(yè)管理費收取及催繳程序-3
物業(yè)管理費的收取及催繳程序(三)
有關滯納金比例以該項目《業(yè)主公約》及《物業(yè)管理合同》為準)業(yè)戶收樓時需將計費時間終止到每自然季度末最后一日
1.1預繳半年管理費
1.1.1物業(yè)公司財務部將于每年6月1日及12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出次年〈管理費付款通知書〉,詳列應交款明細,規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下一個半年的管理費。
1.1.2每年的1月1日及7月1日起,財務部對尚未交納本年度應付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細項目,通知其在收到〈催款通知書〉一個月內繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣妨忻魅缥窗匆?guī)定支付欠款,管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
1.1.3《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從1月1日或7月1日欠款的第一天起算)。
1.1.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。
1.1.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制,統(tǒng)一經客服部發(fā)出。
1.2預繳三個月管理費
1.2.1物業(yè)公司財務部將于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出下一季度〈管理費付款通知書〉,詳列應交款明細,規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下一季度的管理費。
1.2.2每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起,財務部對尚未交納本季度應付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細項目,通知其在收到〈催款通知書〉一個月內繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣妨忻魅缥窗匆?guī)定支付欠款,管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
1.2.3《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從當季度欠款的第一天起算)。
1.2.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。
1.2.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制,統(tǒng)一經客服部發(fā)出。
1.3預繳一個月管理費
1.3.1物業(yè)公司財務部將于每月15日起向各業(yè)戶發(fā)出下月〈管理費付款通知書〉,詳列應交款明細,規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下月的管理費。
1.3.2每月的1日起,財務部對尚未交納本月應付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細項目,通知其在收到〈催款通知書〉7日內繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣妨忻魅缥窗匆?guī)定支付欠款,管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
1.3.3《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從當月欠款的第一天起算)。
1.3.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。
1.3.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制,統(tǒng)一經客服部發(fā)出。
第11篇 某物業(yè)管理公司質量方針發(fā)布令
物業(yè)管理公司質量方針發(fā)布令
依據(jù)《質量管理體系-要求》(gb/t19001-2000 idt iso9001:2000), 結合本企業(yè)實際情況,特制定公司質量方針如下,現(xiàn)予以批準發(fā)布實施。
質量方針:
我們的使命是為所有的客戶、業(yè)主及租戶提供最優(yōu)質、最高增值的物業(yè)服務。為達到此目標,公司支持并要求每一位員工努力發(fā)展,不斷提高服務素質,以符合此要求。
本質量方針既是對顧客的承諾,又是對全體員工的質量要求,全體員工必須遵照執(zhí)行。
公司最高管理層將確保質量方針的實施和定期評審。
最高管理者:
發(fā)布日期:
第12篇 z物業(yè)小區(qū)電梯管理程序
公司程序文件版號: a
修改號: 0
ej-qp4.3物業(yè)小區(qū)電梯管理程序頁碼: 1/3
1.目的:
保證電梯設備完好無損,正常安全運行,滿足住戶使用。
2.適用范圍:
小區(qū)住宅樓內所有電梯。本公司電梯維護的日常管理發(fā)包給分承包商,公司要求分承包商組織專門的電梯運行及電梯維修人員,為我公司提供服務并在服務過程中執(zhí)行公司規(guī)定的程序。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.6、4.7、4.8、4.9、4.10、4.11、4.12、4.13、4.14章
3.2 iso9002標準第4.6 、4.7、4.8、4.9、4.10、4.11、4.12、4.13、4.14章。
4.職責:
4.1工程維修部(以下簡稱工程部),負責制定電梯大修的工作計劃和具體實施。監(jiān)督、檢查電梯運行及維修人員的工作。
4.2分承包商的電梯技術人員負責制定電梯的日常維護,保養(yǎng)計劃。
4.3電梯維修人員及電梯司機負責電梯的維修、維護及巡視,并隨時做好各種記錄。
5.工作程序:
5.1電梯正常運行:
5.1.1電梯司機要嚴格遵守《電梯安全操作規(guī)程》和《電梯司機崗位職責》。
5.1.2電梯司機要認真填寫《電梯司機值班工作記錄》,按《電梯巡視規(guī)程》做好巡視工作。
5.1.3維修班長每天對電梯司機的工作進行檢查,內容包括電梯運行、巡視、衛(wèi)生情況,并填寫《電梯司機值班檢查記錄》。
5.1.4發(fā)現(xiàn)電梯故障及時通報值班室,并填寫《電梯故障報修單》。
5.1.5電梯一旦出現(xiàn)因人故障。嚴格按照《電梯故障困人救援規(guī)程》執(zhí)行。
5.2電梯日常保養(yǎng)、維修檢查:
5.2.1電梯維修工根據(jù)電梯技術人員制定的《電梯周保養(yǎng)項目及記錄》、《電梯月保養(yǎng)項目及記錄》、《電梯半年保養(yǎng)項目及記錄》、《電梯年保養(yǎng)項目及記錄》,按時保質保量完成分管電梯設備的保養(yǎng)項目及日常的維修、搶修工作,并認真填寫《電梯故障報修單》及有關工作記錄。
5.2.2分承包商的電梯技術人員每月中旬及月末對電梯維修工的工作進行抽查,并填寫《電梯周檢查記錄》、《電梯月檢查記錄》、《電梯半年檢查記錄》、《電梯年檢查記錄》。
5.3對電梯分承包商服務質量的檢查:
5.3.1工程部主任每月末對電梯分承包商的工作進行一次抽查,內容包括:運行情況、保養(yǎng)及維修情況,并填寫《電梯工作考核記錄》。以此做為對分承包商工作的考評依據(jù)。
5.3.2發(fā)現(xiàn)重大問題,由工程部主任向電梯分承包商發(fā)出《整改通知書》限期改進。
6.支持性文件與質量記錄
6.1《電梯司機值班工作記錄》 ej-qr-qp4.3-01
6.2《電梯司機值班檢查記錄》 ej-qr-qp4.3-02
6.3《電梯故障報修單》 ej-qr-qp4.3-03
6.4《電梯周保養(yǎng)項目及記錄》 ej-qr-qp4.3-04
6.5《電梯月保養(yǎng)項目及記錄》 ej-qr-qp4.3-05
6.6《電梯半年保養(yǎng)項目及記錄》 ej-qr-qp4.3-06
6.7《電梯年保養(yǎng)項目及記錄》 ej-qr-qp4.3-07
6.8《電梯周檢查記錄》 ej-qr-qp4.3-08
6.9《電梯月檢查記錄》 ej-qr-qp4.3-09
6.10《電梯半年檢查記錄》ej-qr-qp
4.3-10
6.11《電梯年檢查記錄》ej-qr-qp4.3-11
6.12《電梯工作考核記錄》ej-qr-qp4.3-12
6.13《電梯安全操作規(guī)程》ej-wi-qp4.3-01
6.14《電梯故障困人救援規(guī)程》ej-wi-qp4.3-02
6.15《電梯維修保養(yǎng)安全操作規(guī)程》ej-wi-qp4.3-03
6.16《電梯巡視規(guī)程》ej-wi-qp4.3-04
6.17《工程維修部員工崗位職責》ej-wi-qm4.1-04
第13篇 某寫字樓物業(yè)財務管理
一、物業(yè)管理的收費項目
(一)物業(yè)管理費
物業(yè)管理費一般是以建筑面積為單位按月向業(yè)主或客戶收取。
(二)代收代繳項目
1、電費
2、水費
3、有線電視管理費
4、通訊費
(三)多種經營收費
1、停車場收費
2、租售代理收費
3、家政服務收費
4、其他特約服務收費
5、其他多種經營服務收費
(四)其他收費項目
1、罰款費用:包括收取的管理費滯納金等;
1、各種押金:租房押金、施工押金、出入證押金;
2、出租租金:是指物業(yè)管理企業(yè)自有房產出租的收入;
3、大修改造資金:由物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)公共設施、設備提出大修改造計劃,報業(yè)主委員會審核同意后,按受益業(yè)主的建筑面積分攤給各業(yè)主。
二、管理費的核定
(一)制訂收費標準的原則
1.收支相抵,略有節(jié)余
2.準確測算的原則(是制訂收費標準的重要基礎)
3.前瞻性及相對穩(wěn)定性原則
(二)收費標準的預算
1.資料準備
2.收費項目分解與歸集
3.標準試算
(三)物業(yè)管理費的構成
1.管理服務人員的工資及福利,包括工資、津貼、福利、社會保險費等;
2.辦公費用,包括交通、場地、辦公用品、接待費等的支出;
3.公共設施、設備日常運作、維修、保養(yǎng)費用,包括物業(yè)所有附屬設備、設施的定期維護、保養(yǎng)及維修開支;
4.清潔綠化費,包括公共區(qū)域的清潔、除四害、垃圾清運、綠化擺設及養(yǎng)護等的費用;
5.保安費用,包括消防演習、保安人員人身保險、服務費、保安系統(tǒng)設備、器械等的配置及日常維修費、向當?shù)嘏沙鏊U納的治安聯(lián)防費等;
6.公共水電支出;
7.不可預見費用;
8.節(jié)日裝飾費,如重大節(jié)日的場地布置等的支出;
9.聘請專業(yè)人士費用,如聘請律師、會計師等的支出;
10.經理人酬金;
11.法定稅費。
(四)收費標準的調整
影響管理費變化的主要因素有:
1.物價上漲引起的水電費、人工費、材料費等支出的增加;
2.外匯匯率變化引起的管理費收支的變化;
3.外包設備及服務項目承包費考慮到物價指數(shù)也在合同中規(guī)定了逐年上升的比率。
管理費的調整一般采取“增加法”,即在原來預算的基礎上,將增加的項目和金額加上去,再按使用功能、使用性質和面積分攤,加上原來的標準即為調整后的標準。
三、費用的繳納
(一) 物業(yè)管理企業(yè)要事先制訂好
費用繳納的辦法,讓用戶做到心中有數(shù)。同時,還應設立滯納金與違約處理條款,要注意鼓勵用戶養(yǎng)成良好的交費習慣。
(二) 物業(yè)管理企業(yè)在催收過程中,不應盲目派單或派完催款單就完事,而應該與未繳費業(yè)主或客戶取得聯(lián)系,了解業(yè)主或客戶的情況,具體問題具體分析。
四、管理收益
(一) 在代理型的管理模式下,物業(yè)管理企業(yè)在為業(yè)主或客戶提供服務的過程中,其物業(yè)管理收支是按實列支的,對企業(yè)來說是沒有利潤的;而物業(yè)管理企業(yè)作為一個經濟實體,必須有一個合理的利潤率,否則其經營將失去動力。管理企業(yè)與開發(fā)商或業(yè)主委員會商定的一個按管理企業(yè)管理費收入/支出的一定比例,提成給管理企業(yè)作為企業(yè)利潤的資金,即為經理人酬金
(或稱管理者酬金)。
管理酬金的支付:按定額利潤百分比取酬金:定額利潤率一般在10%~15%左右,通常根據(jù)物業(yè)的檔次、智能程度及管理的力度等具體情況商定。
第14篇 深圳萬科物業(yè)質量手冊：資源管理
深圳vk物業(yè)質量手冊
――資源管理
6資源管理
6.1資源的提供
為保證質量管理活動的順利開展,公司將提供足夠的人力資源、設施、工具、資金、技術、證照、印章、材料、方法、制度、信息、工作環(huán)境等資源,以滿足質量管理體系過程的需求,確保顧客滿意:
a.對新項目的物業(yè)管理或新服務項目進行策劃時,須確定滿足要求所需的各種資源,確保提供顧客滿意的服務。
b.公司制定《物業(yè)管理前期準備程序》,在新物業(yè)接管前,由分管總經理助理組織新項目管理處和相關職能部門,按照程序要求配置管理服務所需的資源。
c.對于本公司的各類服務項目,由各部門報相關職能部門進行合理的資源配置。
d.公司按照《信息傳遞管理程序》傳遞各種信息,確保信息資源及時、準確、完整、有效,滿足管理服務對信息資源的需求。
e.如發(fā)生資源不足的情況時,由總經理負責協(xié)調解決。
* 支持性文件
vkwy6.1-g01《物業(yè)管理前期準備程序》
vkwy5.5.3-z02 《信息傳遞管理程序》
6.2人力資源
6.2.1總則
公司通過人員招聘、調配、培訓開發(fā)、考核等,使全體員工具備勝任本職工作的能力,確保人力資源滿足管理服務需求。
6.2.2能力、意識和培訓
公司通過以下方法確保員工具備相應的能力和意識:
a.公司在相關文件中對從事影響服務質量工作的人員所必須的能力、經驗、資格要求予以確定,并由人力資源部對須持證上崗人員的證書進行檢查、核實,督促其定期年審和參加培訓考核,以確保其相應資格符合要求。
b.按照《人力資源管理程序》對員工開展培訓、考核工作,評估培訓效果,確保各崗位員工具備相應的能力,并認識到自己從事的工作對確保服務質量、實現(xiàn)公司質量目標的重要性。
c.公司按《人力資源開發(fā)程序》開發(fā)管理服務所需的各類人才,以不斷提升服務質量,并為公司的可持續(xù)發(fā)展提供支持。
* 支持性文件
vkwy6.2-z01 《人力資源管理程序》
vkwy6.2-z02 《人力資源開發(fā)管理程序》
6.3 基礎設施
本公司基礎設施包括:辦公場地、辦公設備設施、證照、印章以及服務過程中使用的設備、設施、工具、檢測儀器、圖紙資料等。
a.公司制定《基礎設施管理程序》,確?；A設施能滿足服務要求。
b.檢測儀器按《檢測儀器管理程序》予以控制、維護。
* 支持性文件
vkwy6.3-z01 《基礎設施管理程序》
vkwy7.6-s01 《檢測儀器管理程序》
6.4 工作環(huán)境
a.按《工作環(huán)境管理程序》,由責任部門對辦公設備、設施,對工作環(huán)境進行管理。
b.所有工作場所應保證溫度、濕度、噪音、粉塵、輻射等應符合國
家勞動保護有關規(guī)定,對環(huán)境不達標的場所應采取相應措施,防止員工的身體和心理受到損傷。
c. 各部門辦公環(huán)境設置應符合萬科物業(yè)企業(yè)形象策劃手冊要求。
* 支持性文件
vkwy6.4-z01 《工作環(huán)境管理程序》
第15篇 某某小區(qū)物業(yè)管理運作觀念
某小區(qū)物業(yè)管理運作觀念
'安全觀念
'zz'的設計定位決定了物業(yè)使用人對物業(yè)安全和人身財產安全的需求,作為物業(yè)管理服務者,就必須確立安全觀念,因此,安全防范工作顯得極為重要。安全防范工作應包括:防火、防毒、防盜、防亂、防溢、防事故(包括突發(fā)性公共衛(wèi)生事故)、防故障、其它。
'服從觀念
物業(yè)管理服務過程中,分分秒秒都有可能發(fā)生各種障礙的可能性,從這個意義講,物業(yè)管理服務從業(yè)人員只有服從,障礙就是命令,杜絕'不、不會、不知道、不是我管的'現(xiàn)象發(fā)生,并且堅持'三不放過'原則。(即障礙原因不查清楚、責任者未查清、處理意見和改進措施未拿出來)。
'營銷觀念
物業(yè)管理服務在實施過程中,是營銷的過程,也是創(chuàng)造希望市場的過程,每位員工的每個作業(yè)節(jié)點,都將影響企業(yè)營銷的成功與否。我們要通過我們不懈地努力,使我們所提供的服務潛在地進入業(yè)主和使用人的心中,并占據(jù)明確、獨特、牢固的地位,從而在界定的領域內占具應有的份額。
'參與觀念
物業(yè)管理服務作為開發(fā)商的延伸部分,樓宇建設過程的參與是非常重要的,根據(jù)我們的經驗,物業(yè)管理服務公司的參與,應嚴把'四關',即功能設計關、建設配套關、工程質量關、業(yè)戶入住關。
'科技觀念
當今社會,科學技術日新月異,高新技術的普及應用遍及社會經濟活動的各個領域,作為一名現(xiàn)代物業(yè)管理者,必須擁有很強的科技觀念,才能使自己所管理的物業(yè)走在時代的前列,滿足業(yè)主和使用人的各種合理要求,尤其針對'zz'物業(yè)而言,顯得更為重要。
'細微觀念
評價物業(yè)的優(yōu)劣,不僅僅在于其豪華程度,功能設施、地理位置等硬件,更重要的是管理和服務這個軟件。什么是優(yōu)質服務我們認為,所謂優(yōu)質服務,在于那溫暖如春的'一'份微笑,在于那清泉純靜而快樂的'一'聲問候,在于那感覺到家一般的'一'縷溫馨……。那無數(shù)個沁人心脾的'一',這些不能言傳卻無時無刻存在于顧客身邊的細微之處,能讓人體會到什么是優(yōu)質服務。
'人才觀念
無論是企業(yè)品牌的樹立,還是優(yōu)質服務的提供,都離不開人的作用,用什么樣的人,將決定著企業(yè)經營的結果。物業(yè)管理服務行業(yè)屬勞動密集型行業(yè),人的主觀作用將更明顯。提高從業(yè)者的文化知識,作業(yè)技能、職業(yè)道德、服務觀念以及提升服務能級是我們公司的立業(yè)之本。
第16篇 某商業(yè)中心物業(yè)管理目的
商業(yè)中心物業(yè)管理目的
一、保持和提高物業(yè)的完好程度,通過加強對kh商業(yè)中心的管理養(yǎng)護和對業(yè)主或使用人的管理和服務,防止使用不當,損壞物業(yè)。
二、創(chuàng)造良好的辦公與公共環(huán)境,統(tǒng)籌安排該寫字樓的各項設施設備的養(yǎng)護管理,對業(yè)主或使用人依法約束管理,共同維護寫字樓環(huán)境。
三、維護該寫字樓投資者和使用者的權益,該寫字樓是用來辦公,成就人生事業(yè),體現(xiàn)人生價值和有成就感的人享受良好服務和體現(xiàn)人生價值的象征,加強對業(yè)主和或使用者的行為管理,維護投資者與使用者的整體利益,從而更有效的有利于投資者和每一位使用者。
四、加強對該寫字樓實施社會化、專業(yè)化、經營型的一體化管理,不斷提高物業(yè)管理服務質量,維護和提高該物業(yè)投資者和管理者的良好社會聲譽。
五、以優(yōu)良的物業(yè)管理服務質量建立該物業(yè)投資者、管理者的品牌形象,有效促進物業(yè)的租售、經營,以高附加值回饋給投資企業(yè),使該物業(yè)的投資者的發(fā)展處于良性循環(huán)。
