某物業(yè)項目管理處費用收取作業(yè)指導(dǎo)書【16篇】

更新時間：2024-11-20 查看人數(shù)：51

下載一鍵復(fù)制全文

某物業(yè)項目管理處費用收取作業(yè)指導(dǎo)書

第1篇某物業(yè)項目管理處費用收取作業(yè)指導(dǎo)書

1.0目的

規(guī)范服務(wù)收費,確保各項收費的合理和用戶滿意。

2.0適用范圍

管理處為業(yè)主提供的有償服務(wù)收費和管理費、水費及其它費用的收取。

3.0職責(zé)

3.1收費員負責(zé)辦理各項費用核算、收取工作。

3.2管理處主任助理負責(zé)費用催繳工作。

3.3管理處主任對費用收取各項工作進行監(jiān)督與指導(dǎo)。

4.0工作程序

4.1各項費用產(chǎn)生的記錄、依據(jù)

4.1.1管理費收取根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》規(guī)定執(zhí)行。

4.1.2業(yè)主購買桶裝飲用水由送水隊員填寫《業(yè)主送水清單》,經(jīng)業(yè)主簽字確認。

4.1.3業(yè)主使用會所設(shè)施時,由監(jiān)控中心隊員填寫《會所娛樂單》,注明娛樂項目、時間、費用金額,由業(yè)主簽字確認。

4.1.4為業(yè)主提供的室內(nèi)清潔服務(wù)由清潔人員填寫《清潔服務(wù)單》,注明單元、時間、費用金額,由業(yè)主簽字確認。

4.1.5為業(yè)主提供的維修服務(wù),由維修人員填寫《維修單》,注明維修項目、時間、材料清單、材料費用、人工費用,由業(yè)主簽字確認。

4.1.6為業(yè)主提供的私家花園綠化養(yǎng)護、泳池養(yǎng)護,根據(jù)養(yǎng)護協(xié)議按月收取費用。

4.1.7維修人員每月底抄寫業(yè)主水表行度,統(tǒng)計用量,由收費員核算水費。

4.2核算、打印《收費通知單》

4.2.1每月初由收費員根據(jù)4.1各項費用單據(jù)核算各單元應(yīng)繳費用。

4.2.2每月5日打印《收費通知單》,核算無誤后由護管隊送發(fā)至各單元。

4.3費用收取

4.3.1每月10日進行第一次銀行托收,根據(jù)托收成功的金額給各單元填開票據(jù)。

4.3.2收費員核算《未繳費單元清單》,由管理處主任助理聯(lián)系未繳費單元,通知業(yè)主及時繳納費用。

4.3.3每月20日后進行第二次銀行托收,根據(jù)托收成功的金額給各單元填開票據(jù)。

4.3.4每月底核算《欠費清單》,由管理處主任助理向欠費單元發(fā)放《費用催繳通知單》。

4.4收費標準:

4.4.1管理費:別墅:7元/m2,公寓:5元/ m2。

水費排水費計費標準

自來水價格增值稅加壓費合計

25 m3以內(nèi)1.50元/m30.0936元/m30.3元/m31.8936元/m30.5元/m32.4元/m3

26-30 m32.25元/m30.1404元/m30.45元/m32.8404元/m33.3元/m3

30 m3以外3元/m30.1872元/m30.6元/m33.7872元/m34.3元/m3

4.4.2水費、排水費:水費采用三級式收費標準,排水費為0.5元/m3。

4.4.3會所娛樂收費標準:

消費項目消費時段收費標準(元/小時)備注

打網(wǎng)球9:00~17:0030不開燈

17:00~24:0050開燈

麻將9:00~17:0020

17:00~24:0025

乒乓球9:00~17:0010

17:00~24:0025

桌球9:00~17:0020

17:00~24:0030

游泳101.20米以上人員

51.20米以下人員

4.4.4桶裝飲用水:礦物質(zhì)水:18元/桶,純凈水:16元/桶。

4.4.5室內(nèi)清潔費:15元/人/小時(清潔人員自備毛巾、桶)。

4.4.6私家花園綠化養(yǎng)護:以與業(yè)主簽訂的協(xié)議為準,零星作業(yè)時20元/人/小時,提供剪草機為5元/小時。

4.4.7維修收費標準:

序號項目規(guī)格工時

(分鐘)材料費人工費

1鋪設(shè)電話線明鋪1.00元/米2.00元/米

2鋪設(shè)catv線明鋪-6#、-7#3.00元/米

3更換電話插座10自備10.00元/只

4更換電視信號插座30

5換日光類40w飛利浦1025.00元/支5.00元/支

6換日光燈20w飛利浦20.00元/支

7換環(huán)形燈管22w、32w國產(chǎn)1530.00元/支

8換普通燈泡40w、25w飛利浦105.00元/支

9換啟輝器飛利浦105.00元/支

10換空氣開關(guān)30自備10.00元/只

11換漏電開關(guān)30

12換鎮(zhèn)流器40

13更換排氣扇3010~30元/臺

14更換玻璃門、窗滑輪4025.00元/個20~40元/扇

15清洗排風(fēng)扇6020~50元/次

16清洗抽煙機12050~100元/次

17清洗空調(diào)過濾網(wǎng)4010元/臺

18安裝玻璃自備5~50元/次

19安裝洗衣機7010~60元臺

20安裝抽油煙機10025~50元/臺

21掛畫、鏡框、對聯(lián)155~10元/幅

22安裝空調(diào)窗式自備250~400元/臺

23分體350~500元/臺

24安裝音響等家用電器12010~100元/次

25安裝燈具、門鈴及檢修60自備10~20元/個

26安裝窗簾6010~50元/次

27安裝毛巾架、曬衣繩等4010~40元/次

28安裝熱水器強排式9060~100元/臺

29安裝熱水器普通式/電熱90自備30~60元/臺

30分體空調(diào)加雪種r2212080元/kg100元/臺

31清洗翅片100

32更換壓縮機≤5匹180自備250元/臺

33拆空調(diào)≤5匹60100~300元/臺

34拆熱水器、抽油煙機6010~50元/臺

35檢修電路自備

50~200元/次

36修理防盜門5025~35元/扇

37修理家具配件3010~10

0元/次

38修理、更換水龍頭單閥1010元/次

39修理、更換水龍頭雙閥(冷熱)4050~100元/個

40更換門鎖、信報箱鎖等1010~50元/次

41修理洗臉盆、洗菜盆下水道3010~20元/次

42修理、安裝馬桶浮球2030~50元/次

43疏通座廁40~80100元/次

44疏通地漏20~60

45疏通浴缸不開檢查口40~80

46疏通洗臉盆、洗菜盆20~50元/次

47疏通下水管道主管2050~200元/次

48疏通下水管道支管1010~100元/次

49滲水處理10~50元/次

50修理、更換水表40自備20~100元/次

51調(diào)節(jié)、調(diào)試家電免費

52可視對講檢修服務(wù)240

53檢修及更換住戶主電源線自備100元/次

注:

1、上表所列維修工時為一般情況下的維修時間,特殊情況下視維修量而定;

2、收費低于5元時,按5元收費;上表未列出的維修項目,按工時收費。以30分鐘/次計價,每30分鐘收費25元/人。

5.0記錄表格

《收費通知單》

《業(yè)主用水統(tǒng)計表》

《業(yè)主送水清單》

《會所娛樂單》

《清潔服務(wù)單》

第2篇物業(yè)項目總經(jīng)理年度物業(yè)管理責(zé)任書

物業(yè)公司項目總經(jīng)理年度物業(yè)管理責(zé)任書(參考文本)

為確保物業(yè)分公司責(zé)任目標的順利實現(xiàn),經(jīng)項目所在公司經(jīng)營管理委員會與物業(yè)管理公司總經(jīng)理共同協(xié)商,確定了年度工作責(zé)任目標,并由物業(yè)管理公司總經(jīng)理代表_物業(yè)管理公司與項目所在公司總經(jīng)理簽訂本責(zé)任書。

第一條基本狀況

項目

1數(shù)值

2占地面積

總建筑面積

住宅建筑面積

商業(yè)建筑面積

地下室面積

其他面積

3容積率

4住宅類型

物業(yè)服務(wù)費用

住宅

商業(yè)

5停車位

地面

地下

停車服務(wù)費

地面

地下

6綠地面積

綠地率

7其他

8備注

第二條經(jīng)營目標

一、經(jīng)濟目標

項目一:

1、責(zé)任期內(nèi)管理費總收繳率不低于%

2、租金收繳率不低于%。

3、其中各個分期開發(fā)項目的本年度經(jīng)濟指標(收入、支出、利潤、虧損)

4、管理費標準:項目二:項目三:二、安全目標

不發(fā)生重大安全責(zé)任事故;注:重大安全責(zé)任事故是指:因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財產(chǎn)報廢、損毀事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件。

三、管理指標:

1、在責(zé)任期內(nèi)導(dǎo)入(維系)iso9001質(zhì)量體系、iso14001環(huán)境體系運作;

2、責(zé)任期內(nèi)達到(保持)級優(yōu)秀物業(yè)管理(生態(tài)示范)小區(qū)(大廈)的稱號其中本年度完成--------的稱號;

3、配合地產(chǎn)公司銷售工作

4、其他需要設(shè)定的目標四、質(zhì)量目標

1、業(yè)主(用戶)綜合滿意度調(diào)查的滿意率達到%以上,

第三條管理權(quán)限及義務(wù)

一、責(zé)任人權(quán)力

1、人事管理權(quán):

(1)對物業(yè)管理公司經(jīng)理級及經(jīng)理級以下員工(不含財務(wù)人員)的獎罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán);

(2)對物業(yè)管理公司副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、管理處主任、任免、調(diào)配、解聘和獎罰的建議權(quán)。

2、財務(wù)管理權(quán):

日常經(jīng)營管理資金元以內(nèi)(不含固定資產(chǎn)的購買)的支出決定

權(quán)。

3、獎金分配權(quán):

(1)在物業(yè)公司核定的工資總額內(nèi)有權(quán)對各部門工資與獎金額度進行調(diào)整與分配;

(2)按與下屬各部門經(jīng)理簽訂的《目標管理責(zé)任書》的責(zé)任目標完成情況對責(zé)任人實施獎金分配,但應(yīng)報項目公司行政部備案。

二、項目所在公司權(quán)力

1、人事管理權(quán):對物業(yè)管理公司總經(jīng)理的任免、調(diào)配、解聘、獎罰的建議權(quán)。對物業(yè)管理公司財務(wù)經(jīng)理的獎罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán)和調(diào)配權(quán)。

2、財務(wù)管理權(quán):對物業(yè)管理公司財務(wù)實行垂直領(lǐng)導(dǎo),對其運作狀況的審計權(quán)、監(jiān)控權(quán)。

3、考核權(quán):

(1)對物業(yè)管理公司運作狀況的督導(dǎo)、檢查權(quán);

(2)對物業(yè)管理公司總經(jīng)理績效考評權(quán)、獎罰權(quán)。三、物業(yè)分公司總經(jīng)理義務(wù)

1、接受項目所在公司的行政領(lǐng)導(dǎo)和管理公司物業(yè)部的業(yè)務(wù)指導(dǎo);

2、確保責(zé)任目標的逐步實現(xiàn);

3、向地產(chǎn)公司和物業(yè)管理部進行工作匯報;

4、自覺接受上級公司的監(jiān)控、考評、檢查;

5、保證物業(yè)公司各個標準作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行;

6、保證員工的生活、工作次序;

7、為公司培養(yǎng)人才。四、上級公司義務(wù)

1、及時提供合適的業(yè)務(wù)支持;

2、提供信息支持;

3、提供資金支持。

第四條目標考評

一、項目所在公司財務(wù)部定期(不定期)監(jiān)控、審計、檢查物業(yè)公司資金的運作和其他財務(wù)工作。檢查標準、辦法依據(jù)行業(yè)法規(guī)和集團公司的財務(wù)規(guī)定;檢查結(jié)果作為績效考評的依據(jù)之一。

二、項目所在公司定期(不定期)監(jiān)控、檢查物業(yè)管理公司成本控制工作;檢查結(jié)果作為績效考評的依據(jù)之一。

三、項目所在公司經(jīng)營管理委員會負責(zé)對物業(yè)管理公司總經(jīng)理的績效考評。

考評標準辦法依據(jù)項目所在公司(或管理公司)績效考評相關(guān)標準規(guī)程、制度,日

常工作檢查情況和本目標管理責(zé)任書。

第五條獎懲條款

一、獎勵措施

1、如果責(zé)任目標完成,則物業(yè)公司總經(jīng)理可按項目所在公司的獎金分配方案對員工發(fā)放獎金。

2、如果超過目標利潤則按照超過部分的8%----15%提取獎勵金:

二、懲罰措施

1、如果本責(zé)任書所列的三類責(zé)任目標不能全部完成,則每不能完成其中一項指標,扣減項目所屬物業(yè)管理管理公司整個獎金總額的5%,物業(yè)總經(jīng)理個人應(yīng)得獎金的10%,直至扣除全部獎金,并承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰;

2、責(zé)任期內(nèi)發(fā)生重大安全責(zé)任事故,上級公司將追究總經(jīng)理及相應(yīng)責(zé)任人責(zé)任,視情節(jié)扣罰一定比例的獎金,并承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰。

第六條目標的調(diào)整

一、若發(fā)生不可抗力致使責(zé)任目標無法完成,則本目標管理責(zé)任書失效,遺留問題由項目所在公司經(jīng)營管理委員會與物業(yè)公司總經(jīng)理共同協(xié)商處理;

二、責(zé)任目標的調(diào)整按物業(yè)管理制度中目標管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七條其他

一、本目標管理責(zé)任書一式肆份,管理公司物業(yè)管理部備案壹份,項目所在公司存檔壹份,物業(yè)管理公司存檔壹份,物業(yè)公司總經(jīng)理壹份。

二、未盡事宜由物業(yè)公司總經(jīng)理同項目所在公司經(jīng)營管理委員會協(xié)商解決,

補充條款與責(zé)任書具有同等效力。三、在責(zé)任期內(nèi)物業(yè)公司總經(jīng)理違反公司其它制度按相關(guān)規(guī)定處理。四、若責(zé)任書簽署人發(fā)生變動,繼任者有責(zé)任繼續(xù)履行責(zé)任書所規(guī)定事項,

并承擔(dān)相關(guān)責(zé)權(quán)。五、項目所在公司經(jīng)營管理委員對相應(yīng)目標管理責(zé)任書有最終解釋權(quán)。

六、本目標管理責(zé)任書期限從年月日起至年月日止,雙方簽字生效。

項目所在公司總經(jīng)理:物業(yè)公司總經(jīng)理:

日期:日期:

第3篇物業(yè)項目管理處物業(yè)管理責(zé)任書

物業(yè)公司項目管理處物業(yè)管理責(zé)任書

確保管理處責(zé)任目標的順利實現(xiàn),經(jīng)物業(yè)管理公司總經(jīng)理辦公會與管理處共同協(xié)商,確定了年度工作責(zé)任目標,并由管理處主任作為責(zé)任人代表管理處與項目物業(yè)分公司總經(jīng)理簽訂本責(zé)任書。

第一條基本狀況

管理處名稱

物業(yè)類型管理總建筑面積

商業(yè)用房面積管理用房面積

寫字樓面積住宅面積

綠化面積用戶戶數(shù)

車位數(shù)量人員編制

管理費標準月工資額度

一)經(jīng)濟目標

第二條責(zé)任目標

1、轄區(qū)物業(yè)管理費收費面積為m2,租金收費面積為m2,

每年收費總額萬元,實現(xiàn)利潤

元。

2、責(zé)任期內(nèi)管理費總收繳率不低于%。

3、租金收繳率不低于%。

4、全年各項開支控制在萬元。二)安全目標

1、全年不發(fā)生重大安全責(zé)任事故;

注:重大安全責(zé)任事故是指:

萬元或每年虧損不超過萬

因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故;

因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財產(chǎn)報廢、損毀事故;

因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件。

三)管理目標:

1、在責(zé)任期內(nèi)實施并健全管理處所建立的管理體系運作;

2、責(zé)任期內(nèi)達到(保持)級優(yōu)秀物業(yè)管理(生態(tài)示范)小區(qū)(大廈)的稱號;

四)質(zhì)量目標

1、公司組織的業(yè)主(用戶)綜合滿意度調(diào)查的滿意率達到%以上,

2、月檢考核評定未出現(xiàn)連續(xù)兩個月'不合格'或累計三個月'不合格'。

一)責(zé)任人權(quán)力

1、人事管理權(quán):

第三條管理權(quán)限及義務(wù)

1)對管理處主管級以下員工(不含主管級員工和財務(wù)人員)的獎罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán);

2)對主任助理、主管級員工和財務(wù)人員任免、調(diào)配、解聘和獎罰的建議權(quán)。

2、獎金分配權(quán):在管理處核定的工資總額內(nèi)有權(quán)對員工工資與獎金額度進行調(diào)整與分配。

二)項目物業(yè)分公司權(quán)力

1、人事管理權(quán):對管理處主任及以下各級員工的獎罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán)和調(diào)配權(quán)。

2、財務(wù)管理權(quán):對管理處財務(wù)運作狀況的審計權(quán)、監(jiān)控權(quán)。

3、考核權(quán):

1)對管理處運作狀況的督導(dǎo)、檢查權(quán);

2)對管理處主管(含)以上級別人員的績效考評權(quán)、獎罰權(quán)。

三)管理處主任義務(wù)

1、接受項目物業(yè)分公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo);

2、確保責(zé)任目標的逐步實現(xiàn);

3、向項目物業(yè)分公司總經(jīng)理匯報工作;

4、自覺接受公司各職能部門的監(jiān)控、考評、檢查;

5、保證物業(yè)公司各個標準作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行;

6、保證管理處員工的生活、工作次序;

7、保證管理處員工的整體操作技能和工作質(zhì)量的提高。四)項目物業(yè)分公司義務(wù)

1、及時提供合適的業(yè)務(wù)支持;

2、提供信息支持;

3、提供資金支持。

第四條目標考評

一)項目物業(yè)分公司財務(wù)部定期(不定期)監(jiān)控、審計、檢查管理處資金的運作、成本控制情況和其他財務(wù)工作。檢查標準、辦法依據(jù)行業(yè)法規(guī)和集團公司的財務(wù)規(guī)定;檢查結(jié)果作為績效考評的依據(jù)之一。

二)項目物業(yè)分公司總經(jīng)理負責(zé)對管理處主任的績效考評?？荚u標準辦法依據(jù)項目

物業(yè)分公司績效考評相關(guān)標準規(guī)程、制度,日常工作檢查情況和本目標管理責(zé)任書。

一)獎勵措施

第五條獎懲條款

1、如果責(zé)任目標完成,則管理處主任可按項目物業(yè)分公司的獎金分配方案對員工發(fā)放獎金。

2、超額獎勵:二)懲罰措施

1、如果本責(zé)任書所列的三類責(zé)任目標不能全部完成,則每不能完成其中一項(不含管理目標第1條款內(nèi)容)指標,扣減項目責(zé)任人獎勵措施第1條款中個人應(yīng)得目標獎金的10%,直至扣除全部獎金,并承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰;

2、責(zé)任期內(nèi)發(fā)生重大安全責(zé)任事故,上級公司將追究管理處主任及相應(yīng)責(zé)任人責(zé)任,視情節(jié)扣罰一定比例的獎金,并承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰。

第六條目標的調(diào)整

一)若發(fā)生不可抗力致使責(zé)任目標無法完成,則本目標管理責(zé)任書失效,遺留問題由項目物業(yè)分公司總經(jīng)理辦公會與管理處主任共同協(xié)商處理;

二)責(zé)任目標的調(diào)整按《物業(yè)管理手冊》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七條其他

一)本目標管理責(zé)任書一式肆份,項目所在公司備案壹份,項目物業(yè)分公司存檔壹份,管理處存檔壹份,管理處主任壹份。

二)未盡事宜由管理處主任同項目物業(yè)分公司總經(jīng)理辦公會協(xié)商解決,補充條款與責(zé)任書具有同等效力。

三)在責(zé)任期內(nèi)管理處主任違反公司其它制度按相關(guān)規(guī)定處理。

四)若責(zé)任書簽署人發(fā)生變動,繼任者有責(zé)任繼續(xù)履行責(zé)任書所規(guī)定事項,并承擔(dān)相關(guān)責(zé)權(quán)。

五)項目物業(yè)分公司總經(jīng)理辦公會對相應(yīng)目標管理責(zé)任書有最終解釋權(quán)。

六)本目標管理責(zé)任書期限從年月日起至年月日止,雙方簽字生效。

項目物業(yè)分公司總經(jīng)理:

管理處主任:日期:日期:

第4篇物業(yè)管理手冊之物業(yè)項目承接

物業(yè)管理手冊:物業(yè)項目承接

1總則

1.1本手冊規(guī)定的物業(yè)項目承接主要是針對管理公司新開發(fā)項目以外的新物業(yè)項目承接,以及與物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會簽訂(續(xù)簽)物業(yè)服務(wù)合同的過程。

1.2物業(yè)項目承接過程必須按管理公司規(guī)定的原則、程序和要求進行,有選擇地參與外部物業(yè)小區(qū)的投標和洽談,維持ee品牌的優(yōu)質(zhì)形象。

1.3各物業(yè)分公司在開展物業(yè)項目承接工作中應(yīng)充分識別顧客需求和期望,確保本公司有能力滿足顧客要求。

2相關(guān)職責(zé)界定

2.1物業(yè)分公司負責(zé)具體操作與業(yè)主委員會簽訂或續(xù)簽物業(yè)管理服務(wù)合同,以及對外項目承接工作。

2.2項目所在公司負責(zé)審核所屬物業(yè)分公司的對外承接項目意向、物業(yè)投標書、(前期)物業(yè)服務(wù)合同,以及合同續(xù)簽時的物業(yè)管理方案。

2.3管理公司物業(yè)管理部負責(zé)批準物業(yè)分公司對外承接項目意向、物業(yè)投標書、(前期)物業(yè)服務(wù)合同,以及合同續(xù)簽時的物業(yè)管理方案。

3對外物業(yè)項目承接

3.1基本規(guī)定

3.1.1管理公司不限制各地物業(yè)分公司在有條件的情況對外承接物業(yè)服務(wù)項目,但在具體操作前必須將對外承接項目的工作意向報經(jīng)項目所在公司審核、管理公司經(jīng)營委員會批準,批準后方可進行下一步的洽談或報名參與投標。

3.1.2各地物業(yè)分公司對外承接項目應(yīng)遵循國家《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,通過投標方式承接物業(yè)服務(wù)項目。

3.2物業(yè)服務(wù)招標信息

3.2.1物業(yè)分公司接獲并核實物業(yè)管理招標信息后,應(yīng)迅速組織人員從開發(fā)商或托管單位獲得招標文件或相關(guān)資料,報本公司總經(jīng)理審查。需要購買招標文件的及繳納投標押金的,必須先報總經(jīng)理批準。

3.2.2物業(yè)分公司總經(jīng)理負責(zé)組織相關(guān)人員對收集的初步信息進行分析,決定是否

參加投標。

3.2.4當(dāng)決定參加投標時,物業(yè)分公司組織人員依據(jù)相關(guān)資料編制投標計劃書,經(jīng)本公司總經(jīng)理審核簽署后,報項目地產(chǎn)公司審核、管理公司經(jīng)營委員會批準。投標計劃書內(nèi)容包括成本估算額、投標方案、投標時間等。

3.3投標申請

3.3.1經(jīng)管理公司經(jīng)營委員會批準后,物業(yè)分公司編制并向招標單位報送投標申請。

3.3.2投標申請的內(nèi)容應(yīng)包括:公司營業(yè)執(zhí)照、專業(yè)人員配置、招標和投標方案。品質(zhì)部負責(zé)組織相關(guān)部門配合接受招標單位的資質(zhì)審查。

3.4投標工作小組

3.4.1物業(yè)分公司通過招標單位的資格審查,成為投標單位后,物業(yè)分公司總經(jīng)理組織相關(guān)部門的專業(yè)人員參加投標工作小組,完成物業(yè)項目調(diào)查、招標文件分析、投標文件編制及評審、參加開標及中標后的合同談判等工作。

3.4.2投標工作小組成員的任務(wù)分工、工作輸出成果及時間進度等必須形成書面的投標工作計劃。

3.4.3物業(yè)分公司品質(zhì)部經(jīng)理、財務(wù)部經(jīng)理及相關(guān)必需的專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)為投標小組成員,全過程參與投標工作。

3.5投標文件編制

3.5.1物業(yè)分公司總經(jīng)理負責(zé)組織投標小組成員詳細研讀招標文件,對招標文件的每一條款要求達成一致理解,并就需要澄清的事項列出問題清單及解決途徑,在投標小組內(nèi)分配工作任務(wù),這些任務(wù)包括(不限于):

a)就招標文件中的問題與招標單位進行溝通、澄清;

b)進行物業(yè)項目現(xiàn)場踏勘,了解物業(yè)項目及周邊區(qū)域情況;

c)開發(fā)商(或物業(yè)小區(qū))過往與物業(yè)公司的合作表現(xiàn);

d)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)法規(guī)及主管部門政策、工作慣例收集、研究;

e)需要時,開展相關(guān)市場及競爭對手調(diào)查等。

3.5.2上述各項工作完成后均必須形成書報告,詳細陳述收集信息內(nèi)容、來源、可

信程度,以分析結(jié)論和建議。

3.5.3投標工作小組應(yīng)根據(jù)招標書的格式要求逐項考慮,編制相應(yīng)的投標書。編制時主要考慮以下方面的要求:

a)標書的形式;

b)投標書表述的內(nèi)容應(yīng)符合招標書的情況;

c)適度的報價;

d)投標書所附的證據(jù)資料。

3.5.4投標書一般應(yīng)包括以下內(nèi)容:

a)投標函;

b)投標報價;

c)物業(yè)管理方案;

d)招標文件要求的其他材料。

3.5.5在招標單位沒有具體規(guī)定物業(yè)管理方案、成本測算要求時,物業(yè)分公司應(yīng)按

《物業(yè)管理方案編制要點》,以及《開辦費用測算指引》、《日常運作成本測算指引》的規(guī)定執(zhí)行。

3.6投標文件的評審與批準

3.6.1投標文件完成后,物業(yè)分公司總經(jīng)理應(yīng)組織投標小組成員對投標文件進行評審,評審結(jié)果應(yīng)形成書面記錄,并由參加人員聯(lián)名簽署。

3.6.2投標文件的評審應(yīng)參照本手冊第6.3節(jié)《合同管理》的規(guī)定內(nèi)容進行,并著重考慮以下各方面的問題:

a)投標書格式是否滿足招標文件的要求;

b)招標文件及溝通過程中的疑問是否均已澄清,并在投標文件中清晰體現(xiàn);

c)物業(yè)管理方案是否有針對性,能否體現(xiàn)招標文件要求的特色,以及au*物業(yè)的品牌形象;

d)招標文件涉及的服務(wù)要求是否全部涵蓋;

e)是否存在過度承諾,或可能導(dǎo)致分歧的表達;

f)成本測算是否合理、可行,等等。

3.6.3物業(yè)分公司內(nèi)部投標文件評審?fù)ㄟ^后,應(yīng)將投標文件及評審記錄一并報項目

所在公司審核、管理公司經(jīng)營委員會批準。

3.7投標書的報送及評標

3.7.1經(jīng)管理公司經(jīng)營委員會批準后的投標文件,物業(yè)分公司投標小組負責(zé)裝訂、密封并加蓋單位印章和總經(jīng)理印鑒,并按招標規(guī)定的時間報送招標單位參加開標。

3.7.2物業(yè)分公司總經(jīng)理或指定專人代表公司參加招標單位的開標過程。根據(jù)招標單位要求,公司的投標代表對投標文件的解釋和澄清必須在投標承諾范圍內(nèi),對任何改變服務(wù)標準、收費標準,以及可能引起服務(wù)成本增加的事項,都必須重新按上述規(guī)定的程序進行評審和報批。

3.8中標及合同簽訂

3.8.1物業(yè)分公司收到招標單位中標通知后,應(yīng)按本手冊第6.3節(jié)《合同管理》的規(guī)定與招標單位進行合同文件的起草和談判,招標文件中已確定合同文本樣式的按本公司投標文件中的承諾執(zhí)行。

3.8.2任何超出投標文件承諾范圍的合同條款,或改變原審批過的合同條款,物業(yè)分公司總經(jīng)理在正式簽訂合

同前報項目所在公司、管理公司經(jīng)營委員會再次審批。

3.8.3所有參加投標的項目,如未能中標或未能最終簽訂(前期)物業(yè)服務(wù)合同的,物業(yè)分公司應(yīng)向項目所在公司、管理公司物業(yè)管理部提交書面報告,詳細分析未中標或未簽訂合同的原因,總結(jié)工作經(jīng)驗和教訓(xùn)。

3.8.4投標過程中形成的相關(guān)文件和記錄由行政人事部統(tǒng)一存檔保管,包括:投標計劃書、招標文件、相關(guān)調(diào)查分析報告、投標文件及其評審記錄等。

4業(yè)主委員會物業(yè)服務(wù)合同的簽訂(續(xù)簽)

4.1各物業(yè)分公司在物業(yè)服務(wù)合同(或與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同)期滿前,應(yīng)組織本公司相關(guān)職能部門做好物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)簽工作。在合同期滿前三個月應(yīng)開展合同續(xù)簽工作,并在合同期滿前一個月完成物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)簽。

4.2物業(yè)分公司在與業(yè)主委員會就物業(yè)服務(wù)合同續(xù)簽的洽談過程,應(yīng)完成以下工作:

a)總結(jié)分析上一合同期內(nèi)的物業(yè)服務(wù)工作,對(前期)物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行情況進行評估;

b)針對性開展業(yè)主(住戶)調(diào)查,分析業(yè)主(住戶)滿意程序,收集業(yè)主(住戶)

意見和要求;

c)必要時,開展針對性的競爭對手及周邊地區(qū)物業(yè)服務(wù)市場調(diào)查;

d)針對業(yè)主委員會要求改進的方面,以及本公司認為在后續(xù)服務(wù)中有能力改進的方面進行策劃,提出初步改進方案。

4.3針對顧客需求及行業(yè)市場的變化,物業(yè)分公司應(yīng)在提出切實可行物業(yè)管理方案,在經(jīng)濟原則下滿足顧客需求變化,適應(yīng)行業(yè)市場競爭和發(fā)展。

4.4各地物業(yè)分公司在向業(yè)主委員會正式做出承諾,提交書面的物業(yè)管理方案或其它形式的物業(yè)服務(wù)策劃文案前,應(yīng)報項目所在公司審核、管理公司物業(yè)管理部批準。

4.5物業(yè)分公司與業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)服務(wù)合同前必須按本手冊第6.3節(jié)的規(guī)定執(zhí)行,履行相應(yīng)的合同評審和批準手續(xù)。

5相關(guān)文件與記錄

5.1wdwy-wi-mm4103物業(yè)管理方案編制要點

5.2wdwy-wi-mm6101開辦費用測算指引

5.3wdwy-wi-mm6103日常運作成本測算指引

5.4投標計劃書

5.5投標項目調(diào)查分析報告

5.6投標書

5.7物業(yè)管理方案

第5篇某物業(yè)項目顧客財產(chǎn)管理程序

物業(yè)管理有限公司程序

--顧客財產(chǎn)管理程序

1.目的

明確與顧客之間責(zé)權(quán)關(guān)系,維護顧客及公司利益。

2.范圍

適用于公司各管理處。

3. 定義

顧客財產(chǎn)包括顧客的房屋、各類設(shè)施設(shè)備、郵件、鑰匙、委托采購或代辦事務(wù)的現(xiàn)金或資料、顧客及其家庭成員相關(guān)資料(身份、身份證號、車牌號、電話號碼、家庭住址、家境、職業(yè)、嗜好)、深圳**地產(chǎn)代管物資等。

4.職責(zé)

4.1分管總經(jīng)理助理負責(zé)監(jiān)督、協(xié)調(diào)房屋接管驗收工作。

4.2管理處經(jīng)理負責(zé)監(jiān)督顧客財產(chǎn)的識別、驗證、保存及維護工作的落實。

4.3相關(guān)崗位人員負責(zé)顧客財產(chǎn)的控制和使用。

5.方法和過程控制

5.1房屋接管驗收按《物業(yè)移交驗收程序》及《入住手續(xù)辦理程序》嚴格執(zhí)行。

5.2顧客提供的鑰匙按《鑰匙管理程序》執(zhí)行。

5.3顧客郵件管理

5.3.1顧客郵件屬于受國家法律保護的私人財產(chǎn),任何人員不得私自拆毀。

5.3.2普通郵件由投遞人員直接投入顧客郵箱,當(dāng)班安全管理員負責(zé)監(jiān)督,如由管理處代收,相關(guān)接收人員應(yīng)在《郵件簽收登記表》中登記注意郵件安全,并及時通知顧客領(lǐng)取。

5.3.3特殊郵件(如:特快專遞等)須簽收的,由控制中心或指定安全員負責(zé)顧客郵件的簽收,并在《郵件簽收登記表》中登記,及時通知顧客領(lǐng)取,并請顧客在記錄本中簽字確認。

5.3.4接收郵件時,應(yīng)注意郵件有無破損,如有異常應(yīng)及時知會顧客,必要時應(yīng)協(xié)助聯(lián)系郵政部門處理。

5.3.5超過一個月無人領(lǐng)取的郵件,應(yīng)在管理服務(wù)區(qū)域予以公告,確認無人認領(lǐng)時退回當(dāng)?shù)剜]政部門。

5.3.6因郵件名址不詳?shù)仍驘o法送交的,應(yīng)及時轉(zhuǎn)交郵政部門處理。

5.4 顧客委托采購或代辦事務(wù)的現(xiàn)金、資料的管理

5.4.1當(dāng)有顧客委托采購事項,現(xiàn)場服務(wù)人員須詳細詢問清楚采購物品的數(shù)量、種類、規(guī)格、型號及顧客要求等,并及時知會相關(guān)人員。

5.4.2具體操作過程參照《居家服務(wù)提供與控制程序》執(zhí)行。

5.4.3采購物品必須經(jīng)過顧客驗證后方可使用,驗證不合格的物品不得投入使用,并就不合格品處理與顧客充分溝通達成共識。

5.4.4對于顧客延長接受時間的物品,須采取必要的保管措施,避免物品損壞、變質(zhì)、變形等影響物品使用功能的現(xiàn)象發(fā)生,并聯(lián)系顧客,必要時請顧客盡快領(lǐng)回。

5.4.5委托事項完成后及時回復(fù)顧客,轉(zhuǎn)交相關(guān)的證明資料,如收據(jù)、發(fā)票、回執(zhí)等。

5.5 顧客及其家庭成員資料的管理

5.5.1凡涉及顧客隱私的資料必須妥善保管,任何人未經(jīng)管理處經(jīng)理許可,不得向外界透露顧客及其家庭成員資料。部門工作人員如因工作需要須調(diào)用顧客資料,須經(jīng)部門經(jīng)理同意。

5.5.2當(dāng)政府部門及司法機關(guān)等工作人員因公務(wù)需要須使用、查看顧客隱私資料時,管理處接待人員應(yīng)驗證對方的身份、證件等并報部門經(jīng)理同意按《重要資料管理辦法》執(zhí)行。

6.支持性文件

**wy4.2.3-z01-01 《重要資料管理辦法》

**wy7.5.4-s01 《物業(yè)移交驗收程序》

**wy7.5.1-g01《入住手續(xù)辦理程序》

**wy7.5.1-z02 《鑰匙管理程序》

**wy7.5.1-g04《居家服務(wù)提供與控制程序》

7.質(zhì)量記錄表格

**wy7.5.4-go1-f1 《郵件簽收登記表》

第6篇物業(yè)項目物資采買管理程序

述職報告――16

附件11

物業(yè)項目物資采買的管理程序

一、計劃內(nèi)物資采買的管理程序:

1.項目物資的采買工作需按月向公司申報采買計劃,由物業(yè)總經(jīng)理審批。

2.項目日常消耗用品要填寫消耗用品情況調(diào)查表,每月一張調(diào)查表,申報下一個月的采買用品時一并向公司提交調(diào)查表。

3.對于所以計劃內(nèi)需要采買的物品由公司采買部門到市場上尋價、尋質(zhì),貨比五家后統(tǒng)一采買,對于每個月用量比較大的物品,由公司采買部門、財務(wù)部門、和相關(guān)的專業(yè)部門聯(lián)合進行招標,選定一家長期供應(yīng)商。

4.在公司指定的供應(yīng)商向各項目供貨期間,項目負責(zé)對供應(yīng)商的供貨質(zhì)量監(jiān)督,及時向公司反映對指定供貨商的各種意見。

二、計劃外物品采買的管理程序:

1.允許在計劃外采買的物品

1)工程維修的緊急用品。

2)為解決業(yè)主實際問題需要緊急采買的特殊用品。

3)對計劃遺漏的辦公用品,如果不是必須緊急使用應(yīng)該等下月計劃再采買,必須緊急使用的物品有項目經(jīng)理在權(quán)限范圍內(nèi)把控。

2.每月各項目有500元的緊急物品自行采買的權(quán)限,(其中工程維修主管可以有200元權(quán)限)但對于緊急采買的物品事后必須填寫緊急采買物品的報告單,說明緊急采買的原因,在每月向公司提交采買申請時要同時提交當(dāng)月緊急采買物品的報告單由物業(yè)總經(jīng)理審查。

第7篇物業(yè)項目公用設(shè)施管理程序

物業(yè)項目公用設(shè)施管理程序(十五)

1.0目的本程序明確了對公用設(shè)施管理的職責(zé),方法和要求,以保證公用設(shè)施安全可靠的運行。

2. 0適用范圍適用于公司目前所承接的物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施(煤氣供應(yīng)系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng))及小區(qū)公用設(shè)施(電視閉路監(jiān)視系統(tǒng)、環(huán)境導(dǎo)視系統(tǒng)、造型景點、單車棚、公共照明、路燈等)。

3. 0職責(zé)3.1管理處負責(zé)由小區(qū)內(nèi)專業(yè)部門維修的市政公用設(shè)施的監(jiān)管及小區(qū)公用設(shè)施的日常維護管理。

3. 2管理部負責(zé)小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施問題的外部協(xié)調(diào),負責(zé)小區(qū)公用設(shè)施的策劃。

3. 3工程部負責(zé)小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施的施工審批及圖紙資料的收集歸檔;

小區(qū)公用設(shè)施方案制定及小區(qū)公用設(shè)施供應(yīng)商的委托評審工作。

3. 4財務(wù)部負責(zé)按合同的規(guī)定向供應(yīng)商支付規(guī)定的費用。

4.0實施程序

4.1小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施的日常監(jiān)理

4.1.1市政施工單位在小區(qū)內(nèi)施工時,管理處應(yīng)要求其出具書面申請及施工圖,在簽署初步意見后報工程部,工程部在不影響小區(qū)內(nèi)其它設(shè)施正常運行的情況下對圖紙進行審批。

4.1.2管理處根據(jù)工程部的意見收取押金,對施工進行監(jiān)管,以保證小區(qū)的正常生活秩序及施工后的正?；謴?fù)。

4.1.3工程部在其施工、驗收完畢后將其竣工圖收集歸檔,并補充在相應(yīng)的資料中。

4.1.4市政施工單位在小區(qū)內(nèi)施工期間,管理處應(yīng)每日不少于兩次巡視檢查,以實行對市政公用設(shè)施的監(jiān)管,如發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)在公用設(shè)施巡檢記錄表上做出記錄并及時通知市政有關(guān)業(yè)務(wù)部門迅速處理。

4.2小區(qū)公用設(shè)施的日常監(jiān)理

4.2.1 管理部負責(zé)對小區(qū)公用設(shè)施進行策劃,工程部制定方案并上報公司領(lǐng)導(dǎo),經(jīng)批準后組織實施,竣工后將資料整理歸檔。

4.2.2 工程部負責(zé)按《建筑物維護管理程序》的規(guī)定對小區(qū)公用設(shè)施的維修、保養(yǎng)進行發(fā)包和評審,并將情況通知管理處。

4.2.3 管理處負責(zé)各自小區(qū)公用設(shè)施的日常維修,無法完成的維修改造工程報工程部安排。

4.2.4 管理處負責(zé)對供應(yīng)商按合同要求進行監(jiān)管,并配合工程部對供應(yīng)商進行評審。

4.3故障狀態(tài)的處理

4.3.1 小區(qū)市政公用設(shè)施的故障由管理處直接向市政業(yè)務(wù)主管單位聯(lián)系報修,影響較大時應(yīng)及時向管理部報告,同時將結(jié)果記錄在公用設(shè)施巡檢記錄表上。

4.3.2 各管理處負責(zé)受理小區(qū)公用設(shè)施故障,并通知供應(yīng)商,將處理結(jié)果記錄在公用設(shè)施巡檢記錄表上。

4.3.3 如供應(yīng)商不能按合同要求及時進行維修的,管理處應(yīng)將情況上報工程部,由工程部負責(zé)協(xié)調(diào)處理。

4.3.4 如故障維修單位需要,工程部、管理處均有配合的義務(wù)。

4.3.5 公用設(shè)施日常巡檢的時間為每周一次;

但在臺風(fēng)暴雨前后必須加強巡檢,以防故障發(fā)生。

5.0相關(guān)文件與記錄008-01公用設(shè)施巡檢記錄表008-02小區(qū)臨時開挖申請表010-01供應(yīng)商資格評定表010-02合格供應(yīng)商清單

第8篇物業(yè)項目員工管理培訓(xùn)計劃

物業(yè)項目員工的管理和培訓(xùn)計劃

員工是我們最寶貴的資產(chǎn),我們強調(diào)人力資本增值目標優(yōu)先于財務(wù)資本增值的目標。所以從這層意義上未說,經(jīng)營企業(yè)其實就是做人的工作。為企業(yè)培養(yǎng)一支過硬的員工隊伍。員工管理的宗旨是以人為本,善待員工,規(guī)范管理,人盡其才。在物業(yè)管理工作中,我們提出的人員管理體系由三部分組成:

(一)、聘用與考核

1、聘用

對于操作層員工,依照相關(guān)人事勞動部門招聘人員規(guī)定,根據(jù)人員編制、用工條件擇優(yōu)錄取,錄用后經(jīng)過對員工進行上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核,試用3-6個月,依據(jù)《勞動法》的規(guī)定,簽訂勞動合同書。

2、考核考核是檢驗工作成效、業(yè)績以及培訓(xùn)效果的重要手段。主要辦法如下:

a.每年對員工進行兩次崗位考核,根據(jù)考核業(yè)績實施獎懲?？己寺?00%,淘汰率5%,崗位輪換率10%。

b.對新員工在錄用前進行一次全面考核和面試,經(jīng)培訓(xùn)后進行考核,考核率100%。

c.培訓(xùn)項目結(jié)束后,對參加培訓(xùn)人員進行一次全面考核,培訓(xùn)考核率100%.

d.對分公司經(jīng)理每年進行兩次考評,充分征求甲方意見和員工民主評議,根據(jù)評議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘或調(diào)換。

(二)、量化管理與規(guī)范操作

(1)量化管理:

a.實行目標管理責(zé)任制,對相關(guān)崗位管理目標進行細化和量化,作出具體要求。

b.分公司對全體員工培訓(xùn)指標進行量化,確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時。

c.年度考核量化,年度崗位輪換率10%,淘汰率5%。

d.實行財務(wù)成本雙控制的管理模式。公司制定詳細的年度財務(wù)預(yù)算方案,有計劃的控制成本,提高企業(yè)效益。

(2)規(guī)范運作

a.按照is09001:2000的物業(yè)管理質(zhì)量體系運行。

b.運用公司《員工手冊》等,規(guī)范管理分部員工的行為。

c.實施企業(yè)形象戰(zhàn)略。

從員工選聘入手,獎懲機制貫穿整個管理服務(wù)運作中。獎勵包括外送培訓(xùn)、職務(wù)提升、一次性物質(zhì)獎勵;懲罰包括辭退、降職、調(diào)崗、降低待遇、一次性罰款等形式。

(1)對選聘現(xiàn)有優(yōu)秀員工進行培訓(xùn)、考核,合格者正式上崗。

(2)日常運作中采用 5% '末位'淘汰制,實行強制性淘汰(辭退、降職)。

(4)對工作不認真負責(zé)、不思上進者,堅決淘汰。

(三)、在項目進駐三個月前開始將進駐的人員開始培訓(xùn)。

附:員工管理網(wǎng)絡(luò)圖

人員管理

1、素質(zhì)機制--公司企業(yè)精神,制定素質(zhì)標準,嚴格錄用考核,培訓(xùn)培養(yǎng)提高

2、配置機制--工作崗位設(shè)計合理配置人力

3、組織機制--制訂規(guī)范管理形象規(guī)范管理分層管理措施

4、壓力機制--量化考核、素質(zhì)評價末位淘汰、優(yōu)化組合

5、激勵機制--工資福利等物質(zhì)保障,榮譽晉升等精神獎勵。

第9篇物業(yè)項目總經(jīng)理整體分期物業(yè)管理責(zé)任書

為確保項目所屬物業(yè)公司責(zé)任目標的順利實現(xiàn),經(jīng)項目所在公司經(jīng)營管理委員會與物業(yè)管理公司總經(jīng)理共同協(xié)商,確定了年度工作責(zé)任目標,并由物業(yè)管理公司總經(jīng)理代表__物業(yè)管理公司與項目所在公司總經(jīng)理簽訂本責(zé)任書。

第一條項目物業(yè)基本狀況

項目數(shù)值

1占地面積

2總建筑面積住宅建筑面積商業(yè)建筑面積

地下室面積其他面積

3容積率

4住宅類型

物業(yè)服務(wù)費用住宅商業(yè)

5停車位地面地下

停車服務(wù)費地面地下

6綠地面積綠地率

7其他

8備注

一、經(jīng)濟目標

第二條責(zé)任目標

1、責(zé)任期內(nèi)管理費總收繳率不低于%

2、整個項目在經(jīng)營期內(nèi)物業(yè)管理成本不超過:萬元,其中開辦費------;為發(fā)展商提供服務(wù)成本的測算:------經(jīng)營期收支盈虧------(收入----支出----)

4、物業(yè)服務(wù)費標準:;停車服務(wù)費:元/個.月

二、安全目標不發(fā)生重大安全責(zé)任事故;

注:重大安全責(zé)任事故是指:

因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財產(chǎn)報廢、損毀事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件。

三、管理指標:

1、在責(zé)任期內(nèi)導(dǎo)入(維系)iso9001質(zhì)量體系、iso14001環(huán)境體系運作;

2、責(zé)任期內(nèi)達到(保持)級優(yōu)秀物業(yè)管理(生態(tài)示范)小區(qū)(大廈)的稱號其中本年度完成--------的稱號;

3、配合地產(chǎn)公司銷售工作

4、其他需要設(shè)定的目標

四、質(zhì)量目標

1、業(yè)主(用戶)綜合滿意度調(diào)查的滿意率達到%以上,

第三條管理權(quán)限及義務(wù)

一、物業(yè)公司總經(jīng)理權(quán)力

1、人事管理權(quán):

(1)對物業(yè)管理公司經(jīng)理級及經(jīng)理級以下員工(不含財務(wù)人員)的獎罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán);

(2)對物業(yè)管理公司副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、管理處主任、人員任免、調(diào)配、解聘和獎罰的建議權(quán)。

2、財務(wù)管理權(quán):

日常經(jīng)營管理資金元以內(nèi)(不含固定資產(chǎn)的購買)的支出決定權(quán)。

3、獎金分配權(quán):

(1)在物業(yè)公司核定的工資總額內(nèi)有權(quán)對各部門工資與獎金額度進行調(diào)整與分配;

(2)按與下屬各部門經(jīng)理簽訂的《目標管理責(zé)任書》的責(zé)任目標完成情況對責(zé)任人實施獎金分配,但應(yīng)報項目公司備案。

二、項目所在公司權(quán)力

2、財務(wù)管理權(quán):對物業(yè)管理公司財務(wù)實行垂直領(lǐng)導(dǎo),對其運作狀況的審計權(quán)、監(jiān)控權(quán)。

3、考核權(quán):

(1)對物業(yè)管理公司運作狀況的督導(dǎo)、檢查權(quán);

(2)對物業(yè)管理公司總經(jīng)理的績效考評權(quán)、獎罰權(quán)。三、物業(yè)管理公司總經(jīng)理義務(wù)

1、接受項目所在公司的行政領(lǐng)導(dǎo)和管理公司物業(yè)部的業(yè)務(wù)指導(dǎo);

2、確保責(zé)任目標的逐步實現(xiàn);

3、向地產(chǎn)公司和物業(yè)管理部進行工作匯報;

4、自覺接受上級公司的監(jiān)控、考評、檢查;

5、保證物業(yè)公司各個標準作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行;

6、保證員工的生活、工作次序;

7、為公司培養(yǎng)人才。四、上級公司義務(wù)

1、及時提供合適的業(yè)務(wù)支持;

2、提供信息支持;

3、提供資金支持。

第四條目標考評

一、項目所在公司財務(wù)部定期(不定期)監(jiān)控、審計、檢查物業(yè)公司資金的

運作和其他財務(wù)工作。檢查標準、辦法依據(jù)行業(yè)法規(guī)和集團公司的財務(wù)規(guī)定;檢查結(jié)果作為績效考評的依據(jù)之一。

二、項目所在公司定期(不定期)監(jiān)控、檢查所屬物業(yè)管理公司成本控制工作;檢查結(jié)果作為績效考評的依據(jù)之一。

三、項目所在公司經(jīng)營管理委員會負責(zé)對物業(yè)管理公司總經(jīng)理的績效考評?？荚u標準辦法依據(jù)項目所在公司(或管理公司)績效考評相關(guān)標準規(guī)程、制度,日常工作檢查情況和本目標管理責(zé)任書。

第五條獎懲條款

一、獎勵措施

1、如果責(zé)任目標完成,則物業(yè)公司總經(jīng)理可按項目所在公司的獎金分配方案對員工發(fā)放獎金。

2、超額獎勵:如果超過目標利潤則按照超過部分的8%----15%提取獎勵金:

二、懲罰措施

2、責(zé)任期內(nèi)發(fā)生重大安全責(zé)任事故,上級公司將追究總經(jīng)理及相應(yīng)責(zé)任人責(zé)

任,視情節(jié)扣罰一定比例的獎金,并承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰。

第六條目標的調(diào)整

二、責(zé)任目標的調(diào)整按《目標管理責(zé)任制》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七條其他

一、本目標管理責(zé)任書一式肆份,管理公司物業(yè)管理部備案壹份,項目所在公司存檔壹份,所屬物業(yè)管理公司存檔壹份,物業(yè)公司總經(jīng)理壹份。

二、未盡事宜由物業(yè)公司總經(jīng)理同項目所在公司經(jīng)營管理委員會協(xié)商解決,補充條款與責(zé)任書具有同等效力。

三、在責(zé)任期內(nèi)物業(yè)公司總經(jīng)理違反公司其它制度按相關(guān)規(guī)定處理。

四、若責(zé)任書簽署人發(fā)生變動,繼任者有責(zé)任繼續(xù)履行責(zé)任書所規(guī)定事項,

并承擔(dān)相關(guān)責(zé)權(quán)。

五、項目所在公司經(jīng)營管理委員對相應(yīng)目標管理責(zé)任書有最終解釋權(quán)。

六、本目標管理責(zé)任書期限從年月日起至年月日止,雙方簽字生效。

項目所在公司總經(jīng)理:所屬物業(yè)管理公司總經(jīng)理:

日期:日期:

第10篇物業(yè)項目倉庫管理程序格式怎樣的

物業(yè)管理有限公司程序--倉庫管理程序1.目的對倉庫物資的儲存、保管、進、出庫進行有效的控制。

2. 范圍適用于公司各部門。

3. 職責(zé)3.1 房產(chǎn)后勤管理部負責(zé)對公司各部門倉庫管理工作的監(jiān)督。

3. 2部門經(jīng)理負責(zé)對本部門倉庫管理工作的監(jiān)督檢查。

3. 3倉管員負責(zé)按規(guī)定對倉庫進行管理。

3. 4部門出納/行政管理人員負責(zé)監(jiān)督倉管員的盤點與記帳工作。

3. 5財務(wù)管理部協(xié)助審定調(diào)劑物資的價格。

4. 方法和過程控制

4.1 倉庫管理要求

4.1.1各部門倉庫應(yīng)懸掛本部門《倉庫管理規(guī)定》,其規(guī)定中應(yīng)包括如下內(nèi)容:a.物資區(qū)域、種類劃分;

b.倉庫的溫度濕度要求;

c.防霉、防濕、防火要求;

d.物資出入庫、領(lǐng)借用、盤點等管理;

e.對特殊物資如待處理物資、報廢物資、饋贈物資、危險品物資等的管理辦法。

f.其他未予明確的,部門可根據(jù)實際操作需要制訂流程或規(guī)定。

4.1.2各部門應(yīng)根據(jù)物資的種類、用途等特點以及易揮發(fā)、易受潮物資的特性和倉庫條件對倉庫實行分區(qū)管理,如清潔物資、維修物資、清潔工具、維修工具、危險品、剩余物資、待處理物資、不合格物資等。

4.1.3物資分類、區(qū)域劃分等應(yīng)做好標識,標識應(yīng)統(tǒng)

一、規(guī)范、清晰,并張貼在顯眼位置。

包裝盒、包裝箱上的標識應(yīng)朝外。

4.1.4倉庫內(nèi)的消防設(shè)施應(yīng)功能正常,保證充足,每50平方米須配置一個滅火器。

4.1.5對一些常用物資如維修配件、消耗性工具等應(yīng)設(shè)立最低庫存量,以保證能及時掌握缺貨情況并安排申請采購。

4.1.6存放有毒物資的倉庫須帶鎖柜裝并做好標識,除責(zé)任人外其他人未經(jīng)許可不得動用。

4.1.7存放有爆炸或揮發(fā)性危險品的物資倉庫須裝防爆燈,保證溫濕度等滿足安全要求。

4.2 物資入庫

4.2.1 倉管員對經(jīng)檢驗合格的物資進行核實后,填寫《進倉單》(辦公文具、資產(chǎn)及職能部門零星采購的物資除外),由相關(guān)人員簽字確認后,按指定位置入庫,出納員憑《進倉單》連同發(fā)票一同報銷,入庫的所有物資都必須及時登記入帳。

4.2.2 對急用物資可先直接拿至現(xiàn)場使用,事后由采購員攜帶發(fā)票到倉庫填寫《進倉單》,由倉管員入帳。

4.2.3 對于已領(lǐng)出庫未使用必須返回倉庫的可單獨計價的物資,如:整卷線、整桶油漆、整盒鐵釘?shù)纫约胺祩}物資價值超過人民幣壹佰元的,在返回倉庫時,倉管員必須填《進倉單》,由返倉人員在《進倉單》中的備注欄中注明返倉的原因和物資的來源并簽名確認,經(jīng)倉管員驗收入庫后及時登記入賬。

4.3 物資出庫

4.3.1 物資的出庫必須憑《物資領(lǐng)(借)用單》,項目清楚,手續(xù)齊全。

4.3.2 物資要按照'先進先出'的原則發(fā)放。

對于不是一次性消耗的物資如油漆、電話線、鐵釘、漂白水等,由最初使用人填寫《物資領(lǐng)(借)用單》,由倉管員銷帳。

剩余物資必須存放在剩余物資存放點,剩余物資未使用完前,不能開封新物資。

4.3.3 急用物資領(lǐng)用人員必須填寫《物資領(lǐng)(借)用單》,對物資質(zhì)量情況作檢驗記錄,隨后補辦審批手續(xù),由倉管員帳面銷帳。

4.3.4 《物資領(lǐng)(借)用單》由物資使用人填寫,相關(guān)業(yè)務(wù)負責(zé)人審批;

部門經(jīng)理須對整個物資領(lǐng)用合理性情況進行監(jiān)督。

4.3.4 建立員工個人領(lǐng)用物資檔案,對所有需要歸還的非消耗物資如工具、生活用具、辦公用具等予以記錄,如員工調(diào)動、離職時由倉管員負責(zé)收回清點,填寫歸還日期后驗收入庫。

如有損壞或丟失倉管員應(yīng)在《交接手續(xù)完善表》或《離職手續(xù)表》上注明并按相關(guān)規(guī)定予以賠償。

4.4 物資盤點

4.4.1倉管員每月底對庫存物資進行盤點,并填寫《倉庫物資盤點表》,報部門經(jīng)理審批。

4.4.1部門出納或行政管理員每季度至少一次與倉管員一起對倉庫物資盤點,以確保盤點的有效性、準確性。

4.5其它物資的管理

4.5.1 對于各類饋贈品、回收物品、邊角料、萬科地產(chǎn)留下來的物資等,由部門根據(jù)實際情況按物資類別進行入庫,倉管員及時登記入帳。

4.5.2 暫時不能處理的物資按待處理物資管理辦法進行處理。

4.6待處理物資管理

4.6.1 對不能及時處理的物資、需報廢的物資,應(yīng)統(tǒng)一放置于待處理物資隔離區(qū),由倉管員整理、匯總后每季度填制《待處理物資登記表》,按審批權(quán)限報批處理。

4.6.2 對于2022元以下的物資,部門經(jīng)理根據(jù)待處理物資的情況可做出變賣、內(nèi)部調(diào)劑、報廢等處理。

4.6.3 對2022元以上(含2022元)的物資須報總經(jīng)理或授權(quán)人審批處理。

4.7對于需調(diào)劑的物資或資產(chǎn),報部門經(jīng)理審核后,以郵件形式發(fā)送房產(chǎn)后勤管理部。

4.8房產(chǎn)后勤管理部與財務(wù)管理部視情況進行核實及價格審定,并由房產(chǎn)后勤管理部掛于物資供需網(wǎng)站。

4.9各部門在采購物資前,必須在公司物資供需網(wǎng)站上查閱,確無可調(diào)配的物資時,方可另行采購,否則財務(wù)管理部有權(quán)拒絕報銷。

5.支持性文件wy7.

5.1-a0

8 《危險品管理程序》6.質(zhì)量記錄表格wy7.

5.5-01-f1《進倉單》wy7.

5.5-01-f2《物資領(lǐng)(借)用單》wy7.

5.5-01-f3《倉庫物資盤點表》wy7.

5.5-01-f4《待處理物資登記表》wy

6.2-01-01-f

6 《交接手續(xù)完善表》wy

6.2-01-03-f

5 《離職手續(xù)表》

第11篇綠景物業(yè)項目工程設(shè)備設(shè)施管理綜合要求

物業(yè)項目工程設(shè)備設(shè)施管理綜合要求

工程管理部門擔(dān)負著物業(yè)項目設(shè)備設(shè)施的使用、運行、養(yǎng)護、維修等工作,并確保設(shè)備設(shè)施的正常、安全、經(jīng)濟地運行。

一.工程管理部門職責(zé)為:

1.確保設(shè)備設(shè)施處于良好的運行狀態(tài)。負責(zé)設(shè)備設(shè)施的使用、檢查、保養(yǎng)、維修(含應(yīng)急搶修)等。

2.負責(zé)工程資料的建檔與管理。

3.提供其它委托修理等服務(wù)。

二.保證設(shè)備運行,滿足正常運行需要

根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域設(shè)備設(shè)施配備及客戶入駐情況,為保證客戶的日常工作需要,對設(shè)備的準時開啟和關(guān)閉按照有關(guān)的規(guī)定進行嚴格的管理,保障水、電、暖通等按時正常供應(yīng)

三.設(shè)備設(shè)施的使用、保養(yǎng)及維修

為合理有效地使用各類設(shè)備,追求設(shè)備最經(jīng)濟的壽命周期、最合理的費用成本及最佳的設(shè)備綜合性能,設(shè)備管理工作必須達到:

1.管好-設(shè)備設(shè)施完好率達到98%。各類附件、儀器儀表、安全防護等裝置完好無缺,達到正常使用要求。無'跑、冒、滴、漏'現(xiàn)象。

2.用好-按操作規(guī)程或要求進行工作,嚴禁設(shè)備帶故障工作或超負荷運行。

3.養(yǎng)好-做好日常及定期清潔、潤滑、緊固、調(diào)整、修復(fù)等保養(yǎng)工作。

4.員工應(yīng)做到:

(1)會使用-對設(shè)備的原理、結(jié)構(gòu)、功能、使用(控制)范圍清楚,使用方法熟練。

(2)會保養(yǎng)-精心養(yǎng)護、善于保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

(3)會檢查-熟悉設(shè)備的正常運行狀況,隨時觀察(看、聽、聞、摸或借助儀器工具等)設(shè)備運行狀態(tài)。

(4)會維修-準確判斷故障原因,掌握維修操作方法,徹底排除設(shè)備的各種故障。

四.設(shè)備保養(yǎng)與維修的關(guān)系:

1.應(yīng)以'養(yǎng)'為主,以'修'為輔,平時加強主動保養(yǎng)才能最大限度地減少設(shè)備故障后的被動維修。

2.維修又應(yīng)以計劃為主,預(yù)防第一、重在平時(日?；蚨ㄆ谘矙z、維修)。

3.設(shè)備設(shè)施的維修工作分類見下圖所示;

日常維修巡檢、報修

預(yù)防性維修

計劃內(nèi)維修定期檢修

改良性維修完善、改造、更新

維修

應(yīng)急維修

計劃外維修

接受委托維修服務(wù)

4.設(shè)備設(shè)施的巡視檢查

設(shè)備設(shè)施巡視檢查是設(shè)備管理的重要內(nèi)容之一,應(yīng)定期或不定期進行。定期巡檢又分為日檢、月檢、年檢,不定期的巡檢可根據(jù)需要臨時安排進行。巡視的目的在于及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題,消除隱患。每次巡檢均要有詳細記錄。

五.建立設(shè)備運行及維保制度,明確操作規(guī)程

建立健全設(shè)備的運行操作規(guī)程、安全制度、維保要求及計劃,設(shè)備運行人員的崗位責(zé)任制度、交接班制度等。工程管理人員要對設(shè)備進行普查,掌握設(shè)備技術(shù)狀態(tài),落實維保計劃。定期巡檢或測試重要設(shè)備(如:加強配電房高低壓供配電設(shè)備在每年雷雨季節(jié)前的檢修測試工作),以確保設(shè)備的安全運行。

六.設(shè)備運行值班

根據(jù)實際需要及有關(guān)規(guī)定,安排設(shè)備運行值班。如:高低壓配電室應(yīng)二十四小時值班;中央空調(diào)運行期間安排專人值班操作。

七.工程技術(shù)資料檔案管理

應(yīng)將設(shè)備設(shè)施的技術(shù)圖紙資料,驗收記錄和相關(guān)文件、維修保養(yǎng)記錄等收集、整理、歸檔。根據(jù)資料及時準確填寫設(shè)備臺帳等。

八.二次裝修管理

1.為了大樓(大廈)整體要求及避免對其他客戶的影響,對客戶租賃(自用)物業(yè)的二次裝修須進行管理和監(jiān)督,要求裝修符合建筑、設(shè)備、環(huán)境、消防、衛(wèi)生等有關(guān)規(guī)定(此項管理與服務(wù)清潔部門、保安部門共同執(zhí)行)。

2.二次裝修的管理包括:受理裝修申請、確定裝修公司后,應(yīng)向工程部門提供裝修公司資質(zhì)證書(復(fù)印件)及裝修圖紙等資料,并予審核,若不符合國家有關(guān)規(guī)定,應(yīng)修改后重新審核。簽署裝修及安全責(zé)任協(xié)議書等。此外,根據(jù)需要還須申報消防、衛(wèi)生防疫等部門批準。

3.裝修施工期間加強現(xiàn)場監(jiān)督檢查,裝修工程結(jié)束需驗收或整改,驗收通過后需將驗收記錄、工程圖紙資料等存檔。

九.空置房屋管理

對尚未交付使用的空置房屋,為保證空置單元完好,達到可隨時交付要求,平時仍需要對其加強管理。

定期巡查空置房屋,記錄狀態(tài),發(fā)現(xiàn)問題及時整改,保證空置房屋設(shè)備設(shè)施能隨時投入交付使用。

十.報修及應(yīng)急搶修

設(shè)備設(shè)施運行使用中,往往會出現(xiàn)各種故障或其它不正常情況,工程部門須迅速排除故障、修復(fù)設(shè)備,恢復(fù)正常使用功能。

接到報修后一般在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場,報修工作需填寫《報修單》,修復(fù)后客戶驗收簽字(包括所用材料)。

若遇搶修或重大事故報修,相關(guān)維修人員應(yīng)迅速到達現(xiàn)場,同時報工程部門經(jīng)理及管理處和總經(jīng)理室。必要時,由總經(jīng)理室組織有關(guān)部門采取應(yīng)急措施。

十一.委托服務(wù)

客戶單元內(nèi)自用設(shè)備需委托管理處維修或安裝(小型)時,需填寫《委托服務(wù)單》,由工程部門指派專業(yè)人員完成。此項服務(wù)屬有償服務(wù),維修(安裝)的人工材料費用均在《委托服務(wù)單》中填寫,請用戶驗收簽字確認。

十二.機房管理

制定機房管理制度,定人定期清掃機房。確保所管機房的環(huán)境整潔、通道暢通、無積水、無積灰、無雜物、無鼠害、無'跑、冒、滴、漏';主要機組和附屬設(shè)備無積灰、無銹蝕、運行良好、標識清楚、安全防護裝置齊全。

十三.安全管理

1.設(shè)備安全防護裝置及消防設(shè)施齊全無缺。供配電設(shè)備要定期進行預(yù)防性試驗及接地安全檢查,定期檢查事故隱患并及時整改。設(shè)備機房內(nèi)嚴禁抽煙,各種動火、動電操作須按照有關(guān)規(guī)定進行。易燃易爆物品要統(tǒng)一存放在危險品倉庫內(nèi)。

特種作業(yè)人員必須持證上崗。相關(guān)人員必須熟知并掌握設(shè)備的安全操作規(guī)程。對新進人員應(yīng)進行'三級'安全教育(公司、部門、班組),對安全事故的處理,必須做到'三不放過'(事故原因沒有查明不放過、整改措施不落實不放過、員工未受到教育不放過)。

十四.節(jié)能降耗

第12篇 ds物業(yè)項目排水管理程序

物業(yè)項目排水管理程序

1目的

本程序明確了對客戶排水管理實施控制的職責(zé),方法和要求,以確?？蛻繇樌? 有序地工作和為客戶創(chuàng)造良好的生活和工作環(huán)境。

2適用范圍

適用于公司目前所承接的物業(yè)管理項目的排水管理。

3相關(guān)標準要素

gb/t19002-iso9002 4.94.104.134.16

4相關(guān)文件

4.1《質(zhì)量手冊》

4.2城管辦(1988)12號《關(guān)于廚房下水管旁增設(shè)隔油池的通知》

4.3深圳水字(1991)1026號《深圳市市政排水設(shè)施管理細則》

4.4zz物業(yè)公司(1991.3)《給排水管道維護管理規(guī)程》

4.5《物業(yè)的供水管理》

4.6《物業(yè)的裝修管理》

4.7《安裝工程施工及驗收規(guī)范》

5職責(zé)

5.1各物業(yè)管理處負責(zé)各該區(qū)內(nèi)的排水設(shè)施管理, 及室內(nèi)排水支管和排水設(shè)施的維修服務(wù)。

5.2公司機電工程部負責(zé)技術(shù)管理及配合有關(guān)工程驗收。

5.3公司機電工程部管道維修班負責(zé)室外排水管道和室內(nèi)排水主管道的維修服務(wù)。

6實施程序

6.1排水工程的驗收

6.1.1機電工程部參加新建工程排水管道的驗收并向施工部提出驗收意見書。

6.1.2工程驗收合格方可投入使用。

6.1.3機電工程部負責(zé)收集技術(shù)資料并交經(jīng)理部統(tǒng)一管理。

6.1.4機電工程部負責(zé)向樓宇管理處進行技術(shù)指導(dǎo)。

6.2排水管道的日常管理

6.2.1各物業(yè)管理處負責(zé)該區(qū)內(nèi)的排水設(shè)施的管理, 負責(zé)該區(qū)內(nèi)的室內(nèi)(公共部分)、外的排水管道的日常巡視,每天至少一次。

6.2.2各物業(yè)管理處的日常巡視應(yīng)在《管理處值班記錄表》記錄,發(fā)現(xiàn)問題通知機電工程部處理。

6.2.3用戶的排水設(shè)施故障, 由物業(yè)管理處負責(zé)受理, 屬機電工程部的職責(zé), 報告機電工程部處理。

6.3排水管道的定期維護管理

6.3.1機電工程部每周安排維修班對室外排水管道進行巡視, 巡視要求按《給排水管道維護管理規(guī)程》執(zhí)行,并填寫《給排水管道巡視記錄表》。沙河區(qū)部分由沙河管理部負責(zé)巡視。

6.3.2在雨季前安排一次對全區(qū)的排水管道的檢查井檢查一次,檢查要求按《給排水管道維護管理規(guī)程》執(zhí)行,并填寫《給排水管道巡視記錄表》。

6.3.3化糞池由機電工程部安排每半年(1月份和7月份)清理一次,請環(huán)衛(wèi)清理車進行清理, 管道維修班配合,并在《化糞池清理記錄表》記錄清理情況。沙河區(qū)部分由沙河管理部配合。

6.4故障處理

6.4.1機電工程部接到用戶或管理處故障報告后,通知管道維修班處理。

6.4.2管道維修班在接到故障報告后,由班長開出維修通知單后派員處理,將處理結(jié)果報告機電工程部,并記錄在維修單上。

6.4.3維修班如遇故障不能處理時,報告機電工程部,機電工程部根據(jù)情況安排處理。

6.5排水工程的控制管理

6.5.1為保證排水系統(tǒng)的暢通,機電工程部對用戶要求改建的排水工程,必須對圖紙設(shè)計和施工質(zhì)量進行控制。

6.5.2用戶改建的圖紙應(yīng)交機電工程部審查,并填寫《管道安裝審批表》。

6.5.3機電工程部負責(zé)圖紙審查,提出審批意見給用戶,用戶按審批意見修改圖紙后方可施工。

6.5.4機電工程部按審批意見及《安裝工程施工及驗收規(guī)范》進行驗收,合格后方可供水。驗收不合格不能供水。要求施工單位按要求返工。

7質(zhì)量記錄

7.1給排水管道巡視記錄表(管道維修班用)

7.2管道安裝審批表

7.3維修通知單

7.4化糞池清理記錄表

7.5管理處值班記錄表

第13篇某物業(yè)項目二次裝修管理作業(yè)指導(dǎo)書

物業(yè)項目二次裝修管理作業(yè)指導(dǎo)書

1.0目的

通過人員巡查,對房屋裝修實行依法管理,及時發(fā)現(xiàn)施工存在的問題,維護房屋的整體結(jié)構(gòu)及用戶利益,確保房屋安全使用及其使用壽命,并防止產(chǎn)生環(huán)境公害和危及人身安全的隱患存在。

2.0適用范圍

適用于**居業(yè)主的裝修管理及現(xiàn)場巡查管理。

3.0職責(zé)

3.1管理處主任助理負責(zé)辦理業(yè)主(用戶)裝修申請的審批,并對裝修過程進行巡查監(jiān)管及裝修驗收工作。

3.2管理處收費員核收裝修應(yīng)繳費用。

3.3管理處維修人員負責(zé)對裝修線路、用電設(shè)備進行檢查、監(jiān)督。

3.4護管隊負責(zé)裝修過程的巡查、監(jiān)督。

4.0作業(yè)用具

安全帽、絕緣鞋、水靴、測電筆、手電筒等器具。

5.0作業(yè)準備

管理處準備《裝修申請表》、《承諾書(施工事故及第三者責(zé)任)》、《裝修登記表》、《房屋裝修承諾書》、《施工人員出入申請表》、《臨時動火作業(yè)票》、《裝修承造商施工保證書》、《裝修許可證》、《**居住宅裝修管理規(guī)定》等表格和資料。

6.0作業(yè)內(nèi)容

6.1裝修申請手續(xù)辦理。

6.1.1由業(yè)主(用戶)準備以下a-f項資料,交管理處審核。

a、入伙通知書/購房合同/租房合同;

b、裝修設(shè)計方案/設(shè)計圖紙;

c、裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照;

d、施工人員身份證及相關(guān)資料;

e、代理裝修證明及代理人身份證;

f、其它相關(guān)資料、文件。

6.1.2管理處主任助理對業(yè)主備齊的資料及《裝修申請審批表》的內(nèi)容進行審批,留存有關(guān)資料或復(fù)印件。

6.1.3向業(yè)主發(fā)放《裝修管理規(guī)定及注意事項》,指導(dǎo)業(yè)主填寫《裝修申請表》。

6.1.4告知業(yè)主和施工單位,在裝修過程中,管理處對裝修質(zhì)量、涉及健康與安全、環(huán)境保護的要求,并要求其簽署《房屋裝修承諾書》、《裝修承造商施工保證書》、《治安、消防責(zé)任書》、《承諾書(施工事故及第三者責(zé)任)》。

6.1.5管理處主任助理核算業(yè)主裝修各項應(yīng)繳費用,指引業(yè)主到收費室繳納相關(guān)費用。如業(yè)主未繳清費用,管理處則不允許進入現(xiàn)場施工(經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)特批除外)。

6.1.6施工單位負責(zé)人填寫《裝修人員出入申請表》,向管理處提供施工人員身份證復(fù)印件及相關(guān)資料,辦理裝修施工人員《施工人員出入證》。

6.2二次裝修現(xiàn)場管理

6.2.1治安、消防管理

6.2.1.1護管隊巡邏人員負責(zé)對二裝現(xiàn)場治安、消防、環(huán)境保護、安全文明施工等檢查管理工作。如發(fā)現(xiàn)有違規(guī)行為,應(yīng)立即予以制止或要求其即時整改。若未及時整改,應(yīng)向領(lǐng)班、管理處主任助理匯報,由管理處主任助理依據(jù)《治安、消防責(zé)任書》中的相關(guān)條款發(fā)函并處理。

6.2.1.2工程如需動明火作業(yè),施工單位動火作業(yè)人員應(yīng)持有效操作證到管理處填寫《施工臨時動火作業(yè)申請表》,并在動火現(xiàn)場配備1~2瓶滅火器。在動火人員妥善處理動火現(xiàn)場后,管理處可發(fā)放《臨時動火作業(yè)票》,并隨時關(guān)注現(xiàn)場情況。

6.2.2裝修過程施工人員出入、物品進出及堆放控制

6.2.2.1施工人員持管理處辦發(fā)的本人有效《施工人員出入證》進入小區(qū)施工。

6.2.2.2施工單位需要加班時,應(yīng)到管理處填寫《裝修加班申請表》,經(jīng)管理處主任審批后通知護管隊,由護管班長按表放行施工和定時清場。

6.2.2.3裝修所用材料、工器具、設(shè)備等物品的出入應(yīng)填寫《物資出入放行單》,經(jīng)業(yè)主簽字確認后,交管理處主任審核批準,門崗隊員根據(jù)實際物品的種類進行控制。

6.2.2維修人員檢查內(nèi)容:

6.2.2.1墻外人行道地表應(yīng)無沉降、損壞現(xiàn)象;

6.2.2.2施工人員進入工地要戴安全帽及其它防護用品;

6.2.2.3施工人員不能私自接駁水、電、煤氣。如確需接駁供水設(shè)施,須經(jīng)管理處同意,接駁供電、供氣設(shè)施要分別提供供電局、煤氣公司的施工許可證;

6.2.2.4裝修施工用電應(yīng)提前七天向管理處申報,并說明電器、工具的種類、負荷、使用時間,并提供特種作業(yè)人員的操作證;

6.2.2.5施工期間的臨時線路要按《廣東省臨時線路架接標準》執(zhí)行,不許亂接亂拉,必須配備臨時配電盤。

6.2.2.6施工期間,不得損壞、挪用小區(qū)公共消防器材、移動消防設(shè)施;嚴禁工地長流水,造成水資源浪費。

6.2.2.7工地?zé)缸鳂I(yè)要先向管理處申請,辦理《動火作業(yè)票》,確保線路符合安全規(guī)定,周圍無易燃易爆物品,不妨礙行人,燒及草地、樹木等。審批后由持證作業(yè)人員進行動火作業(yè)。

6.2.2.8滅火器配備:每100m2≥2*2kg干粉滅火器(杜絕使用1211滅火器),滅火器的壓力指示應(yīng)在藍色區(qū)域。

6.2.2.9一旦發(fā)生上述各項問題之一者,要立即進行停工整改,經(jīng)確認無誤并由管理處同意后方可施工。

6.3裝修工程完工后,由管理處主任助理對裝修工程進行驗收,確定無違章現(xiàn)象。

6.4裝修工程驗收完畢,管理處主任助理督促施工隊交回《臨時出入卡》,《裝修許可證》,此時辦理退回押金手續(xù)。如存在不符合審批要求現(xiàn)象應(yīng)立即指出限期整改,并根據(jù)情節(jié)填寫《違規(guī)裝修處罰通知單》給予相應(yīng)處罰。

7.0作業(yè)要求:

7.1噪音控制:

7.1.1 噪音施工必須安排在每周一至周五下午14:00~18:00進行,周末所有施工時間段不準有任何噪音施工。

7.1.2 所有施工噪音音量不準超出50分貝。

7.1.3 所有超出規(guī)定標準分貝的施工必須向管理處提出書面申請,經(jīng)管理處征詢?nèi)w業(yè)主后方可執(zhí)行。

7.1.4 施工噪音的監(jiān)測由品保部負責(zé)。

7.2 粉塵控制

7.2.1 所有的袋裝水泥不準進入小區(qū),如果有涉及到水泥澆筑施工時,必須調(diào)配后方可進入小區(qū)。

7.2.2 直接在塵土上施工時必須潑灑少量水,防止塵土飛揚。

7.2.3 所有單位在施工前必須在房屋的周圍采用一定的防護措施,以防止噪音、粉塵擴散。

7.3 安全作業(yè)措施

7.3.1 所有施工單元必須有注冊資質(zhì),并留存復(fù)印件。

7.3.2 所有施工作業(yè)管理處有權(quán)進行安全檢查,對漏水、漏電、漏煤氣等安全隱患要及時制止并限

期整改。

7.3.3 對消防設(shè)施、設(shè)備配備情況要及時檢查。

7.4 環(huán)境污染控制

7.4.1 嚴禁漏水、漏油車輛進入小區(qū)。

7.4.2 在施工現(xiàn)場不允許焚燒雜物、垃圾等物品。

8.0 相關(guān)文件及記錄

《**居住宅裝修管理規(guī)定》

《裝修申請表》

《房屋裝修承諾書》

《裝修承造商施工保證書》

《承諾書(施工事故及第三者責(zé)任)》

《裝修許可證》

《裝修登記表》

《施工人員出入申請表》

《臨時動火作業(yè)申請表》

《臨時動火作業(yè)票》

第14篇某物業(yè)項目鑰匙管理程序

物業(yè)管理有限公司程序文件

--鑰匙管理程序

1.目的

加強鑰匙管理,消除安全隱患。

2.范圍

適用于公司各管理處。

3.職責(zé)

由部門經(jīng)理指定人員負責(zé)鑰匙的接收、領(lǐng)用、保管和配制。

4.定義

本程序鑰匙指1、公用部位鑰匙,如管理用房、設(shè)備房、消防通道門、空置房鑰匙;2、顧客鑰匙,如驗收移交或因維修家政等服務(wù)需要由顧客委托代保管的鑰匙。

5.方法和過程控制

5.1 公用部位鑰匙的更換、配制:

5.1.1部門經(jīng)理應(yīng)指定專人負責(zé)公用部位鑰匙的配制、更換、保管工作。

5.1.2任何人未經(jīng)部門經(jīng)理許可不得私自配制鑰匙,若因工作需要配制時,須由鑰匙管理員填寫《鑰匙配制申請表》,報部門經(jīng)理同意后方可配制。

5.1.3門鎖損壞或鑰匙丟失(包括一套鑰匙中丟失任何一把)需更換時,應(yīng)填寫《鑰匙配制申請表》,報部門經(jīng)理審批后予以更換,同時應(yīng)查明原因,如屬人為原因,應(yīng)追究責(zé)任。

5.1.4重點部位門鎖的更換應(yīng)在24小時之內(nèi)完成(節(jié)假日時可口頭報部門經(jīng)理同意),所更換的鑰匙交鑰匙管理員在《鑰匙清單》上予以登記。無論何種原因,如果存在外部人員、離職人員等無關(guān)人員可以用鑰匙進出這些部位的情況,必須對門鎖、鑰匙進行更換,特別是重點部位,以確保這些部位的安全。

5.2 公用部位鑰匙的保管

5.2.1在房屋移交驗收時,部門經(jīng)理指定專人接收所有公共設(shè)施鑰匙,按如管理用房鑰匙、設(shè)備房鑰匙等進行分類,在《鑰匙清單》上登記。

5.2.2鑰匙管理員負責(zé)將所有鑰匙分類加以標識,并確保標識的清晰及持久性。

5.2.3 公用部位鑰匙應(yīng)統(tǒng)一放在部門辦公室或控制中心的鑰匙柜內(nèi),除員工因工作需要而由其本人保管的公用部位鑰匙外,所有鑰匙必須進行分類保管。

5.2.4由鑰匙管理員或當(dāng)值人員負責(zé)對鑰匙的領(lǐng)用、歸還情況進行記錄。鑰匙管理員或當(dāng)值人員每天下班前應(yīng)清點鑰匙數(shù)量,發(fā)現(xiàn)鑰匙未歸還的現(xiàn)象應(yīng)及時追回,如有異常,應(yīng)在《鑰匙使用登記表》的'備注'欄中予以記錄。

5.2.5倉管員請假外出時需把倉庫鑰匙交給部門經(jīng)理指定的人員,并在《鑰匙使用登記表》上簽名確認。

5.3 公用部位鑰匙的使用

5.3.1因工作需要而借用鑰匙,須嚴格履行領(lǐng)用手續(xù)填寫《鑰匙使用登記表》,同時使用完畢應(yīng)當(dāng)即交還,不得拖延。

5.3.2鑰匙領(lǐng)用后必須隨身攜帶,不可將鑰匙隨意離身放置或轉(zhuǎn)借給他人,更不能讓他人代還鑰匙,下班前須交還鑰匙管理員或當(dāng)值人員。

5.3.3鑰匙不慎遺失,必須即刻報告部門經(jīng)理或鑰匙管理員,由部門經(jīng)理做出處理意見,鑰匙管理員在《鑰匙清單》上予以登記備案。

5.3.4如果部門人員調(diào)動、離職,鑰匙管理員負責(zé)收回其持有或借用鑰匙,并將變更情況在《鑰匙清單》上予以記錄。

5.4顧客鑰匙的管理

5.4.1在房屋移交驗收時,部門經(jīng)理指定專人接收所有房屋鑰匙,并在《顧客鑰匙清單》中單獨登記。在入伙時,由顧客簽字領(lǐng)取,《顧客鑰匙清單》交部門資料管理員永久保存。

5.4.2如因返修、維修等原因需為顧客代保管鑰匙的,須指定專人負責(zé)所有鑰匙的領(lǐng)、借、還等手續(xù),由顧客在《顧客委托鑰匙登記表》中簽字確認后。

由鑰匙管理員對領(lǐng)、借用顧客的鑰匙,須嚴格填寫《顧客委托鑰匙登記表》,對過夜借用顧客的鑰匙必須經(jīng)過部門經(jīng)理同意后,方可借用,并負責(zé)追回,否則將追究鑰匙管理員責(zé)任。

5.4.3如有顧客委托管理處鐘點工服務(wù)、房屋出租并要求代管鑰匙的,管理處應(yīng)委婉提醒其誤會、風(fēng)險發(fā)生的可能;如顧客仍堅持或有其他特殊原因需要代管鑰匙的,經(jīng)部門經(jīng)理同意后方可接收,并由部門經(jīng)理指定專人保管該鑰匙,并在《顧客委托鑰匙登記表》登記確認,由保管人負責(zé)跟進鑰匙使用情況及追回鑰匙。

5.4.4顧客將鑰匙收回時,鑰匙管理員或當(dāng)值人員應(yīng)讓顧客在相應(yīng)記錄中簽字確認。

5.4.5顧客的鑰匙任何人員不得配置,如須更換顧客鑰匙必須有充分理由并由部門經(jīng)理與顧客溝通,獲得顧客簽名同意。

5.4.6無論何種原因,如果存在外部人員、離職人員等無關(guān)人員可以用鑰匙進出顧客房間的情況,必須立即與顧客取得聯(lián)系,采取措施妥善處理。

5.4.7無論何種原因,顧客鑰匙遺失或向管理處反映需要非正常進入時,必須經(jīng)部門經(jīng)理同意,在充分考慮法律風(fēng)險后再行處理,如聯(lián)系專業(yè)人員開鎖或強制性開鎖,但事后必須提醒顧客及時更換鎖匙。

6.質(zhì)量記錄表格

**wy7.5.1-z02-f1《鑰匙配制申請表》

**wy7.5.1-z02-f2《顧客鑰匙清單》

**wy7.5.1-z02-f3《顧客委托鑰匙登記表》

**wy7.5.1-z02-f4 《鑰匙清單》

**wy7.5.1-z02-f5《鑰匙使用登記表》

第15篇 xs物業(yè)項目報修管理程序

物業(yè)項目報修管理程序

盡快處理用戶的報修,規(guī)范維修服務(wù)工作,確保為用戶提供滿意的服務(wù)。

職責(zé)

a.值班工程師負責(zé)記錄報修內(nèi)容,并通知設(shè)備部相應(yīng)人員。

b.設(shè)備部人員負責(zé)報修內(nèi)容的現(xiàn)場確認與維修。

c.設(shè)備部經(jīng)理負責(zé)維修工作質(zhì)量的監(jiān)督與評審。

工作程序

a.值班工程師接到報修要求時,及時填寫《設(shè)備報修單》。

b.值班工程師將填好的《設(shè)備報修單》及時通知相關(guān)人員。

c.維修人員對用戶報修內(nèi)容進行現(xiàn)場確認后進行維修。

d.維修完成后,維修人員應(yīng)請用戶檢查合格后在《設(shè)備報修單》上簽名確認。

e.維修人員將用戶簽名確認后的《設(shè)備報修單》送回值班工程師處。

f.值班工程師負責(zé)每月《設(shè)備報修單》的匯總、統(tǒng)計工作,填寫《月報修單匯總表》及《月報修單統(tǒng)計表》。

第16篇某物業(yè)項目全委托管理指引內(nèi)容

物業(yè)項目全委托管理指引內(nèi)容

科瑞面向房地產(chǎn)開發(fā)商承接物業(yè)的全委托管理,即按與開發(fā)商商定的管理方案,實行酬金制或承包制的專業(yè)化、全方位的全委托管理。酬金制就是科瑞按與開發(fā)商商定的管理預(yù)算,確定科瑞的每月酬金數(shù)額,所有管理收支按照預(yù)算實施,不足部分由開發(fā)商補貼,贏余部分充實管理費用或返回開發(fā)商。承包制就是按預(yù)示方案由科瑞在經(jīng)濟上自主運作,自負盈虧。

全委托管理的服務(wù)內(nèi)容:

1. 積極前期介入,從物業(yè)管理角度,提供、協(xié)助開發(fā)商進行優(yōu)化小區(qū)規(guī)劃配套及有關(guān)設(shè)備選型、智能化服務(wù)集成管理;

2. 房屋本體使用的管理及維護;

3. 公共(有)設(shè)施、設(shè)備的使用管理和維護;

4. 環(huán)境質(zhì)量管理;

5. 消防及安全防衛(wèi);

6. 紅線內(nèi)車輛及車場的服務(wù)管理;

7. 積極有效的公關(guān)關(guān)系和親和的社區(qū)文化建設(shè);

8. 物業(yè)及小區(qū)的檔案、資料的管理;

9. 便民特色服務(wù)的設(shè)計及管理;

10. 物業(yè)收益性的經(jīng)營、管理服務(wù);

11. 法律法規(guī)規(guī)定的其他事項。