第1篇 物業(yè)管理委托合同范本
最新物業(yè)管理委托合同范本
乙方(受委托方)：_________物業(yè)管理公司
為加強_________小區(qū)(大廈)的物業(yè)管理，保障房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)_________市物業(yè)管理方面的法規(guī)和政策，經(jīng)雙方友好協(xié)商，達成如下協(xié)議，以便共同遵守。
第一條物業(yè)管理內(nèi)容
1.甲方將位于_________區(qū)_________路的_________范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)。
2.管理事項包括：
(1)房屋的使用、維修、養(yǎng)護;
(2)物業(yè)范圍的公用設(shè)施、設(shè)備及場所(地)(消防、電梯、機電設(shè)備、路燈、走廊、自行車、房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等)的使用、維修、養(yǎng)護和管理;
(3)清潔衛(wèi)生(不含垃圾運到中轉(zhuǎn)站后的工作);
(4)公共生活秩序;
(5)文娛活動場所;
(6)便民服務(wù)網(wǎng)點及物業(yè)范圍內(nèi)所有營業(yè)場所;
(7)車輛行使及停泊;
(8)物業(yè)檔案管理;
(9)授權(quán)由物業(yè)管理公司管理的其他事項。
第二條委托物業(yè)管理形式
承包經(jīng)營、自負盈虧。
第三條物業(yè)管理期限
委托管理期限為_________年，自_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。
第四條雙方權(quán)利、義務(wù)
1.甲方權(quán)利、義務(wù)：
(1)根據(jù)本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理;
(2)監(jiān)督乙方對公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方。
(3)按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設(shè)面積的_________%)_________平方米給乙方，按月租金_________元租用，并負責辦理使用手續(xù);
(4)給乙方提供管理用房_________平方米(其中辦公用房_________平方米，員工宿舍_________平方米)，按月租金_________元租用;
(5)負責向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回;
(6)不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動;
(7)對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方完不成第六條規(guī)定的目標和指標或管理不善造成重大經(jīng)濟損失，有權(quán)終止合同;
(8)負責確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費收費標準;
(9)委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章制度以及業(yè)主公約的行為進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經(jīng)濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關(guān)費用或拒不改正違章行業(yè)責任人進行催交、催改;
(10)協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動，協(xié)調(diào)乙方與行政管理部門、業(yè)主間的關(guān)系;
(11)政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任。
2.乙方責任、權(quán)利、義務(wù)：
(1)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項規(guī)章制度;
(2)遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管理，確保實現(xiàn)管理目標、經(jīng)濟指標，并承擔相應(yīng)責任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督;
(3)根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設(shè)施專用基金中領(lǐng)取所需的維修經(jīng)費;
(4)接受甲方對經(jīng)營管理過程中財務(wù)帳目的監(jiān)督并報告工作，每月向甲方和住宅區(qū)管理部門報送一次財務(wù)報表，每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費收支帳目;
(5)對住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴建完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準后方可實施;
(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置管理機構(gòu)和人員;
(7)建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關(guān)變更情況;
(8)負責測算住宅區(qū)管理服務(wù)費收費標準并向甲方提供測算標準與依據(jù)，嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價;
(9)有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對物業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度進行處理;
(10)在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料;
(11)開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作;
(12)有權(quán)選聘專營公司承擔住宅區(qū)物業(yè)管理的專項業(yè)務(wù)并支付費用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。
第五條物業(yè)管理目標和經(jīng)濟指標
1.各項管理指標執(zhí)行物業(yè)行政主管部門規(guī)定的各項標準，要求住宅區(qū)在乙方接管后_________年內(nèi)達到_________標準。
2.確保年完成各項收費指標_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理費的_________%作為經(jīng)營收入。
第六條風險抵押
1.乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣_________元，作為風險抵押金。
2.乙方完成合同規(guī)定的管理目標和經(jīng)濟指標，甲方在合同期滿后三日內(nèi)退還全部抵押金及銀行活期存款利息。
3.如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟損失。
4.如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權(quán)要求返還抵押金，并應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟損失。
第七條獎罰措施
1.在各項管理目標、經(jīng)濟指標全面完成的前提下，管理費如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額_________%獎勵乙方。
3.如果甲方不完成應(yīng)負的合同責任，由此而影響乙方的承包管理目標和經(jīng)濟指標，或給乙方造成直接經(jīng)濟損失，甲方應(yīng)當給予補償或承擔相應(yīng)責任。
4.如果乙方?jīng)]有完成合同責任或管理目標和經(jīng)濟指標，甲方應(yīng)當責成乙方限期改正，情節(jié)嚴重的處以人民幣_________至_________元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟損失由乙方承擔。
5.由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟損失或生活嚴重不便的，應(yīng)當賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟損失。
第八條合同更改、補充與終止
1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準。
2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前三個月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟page]
3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優(yōu)先承包管理。
第九條其他事項
1.本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災(zāi)害(臺風、洪水、地震等)，造成經(jīng)濟損失的，雙方應(yīng)相互體諒，共同協(xié)商，合理分攤。
2.本合同自簽訂之日起生效;附件1、2、_________、_________為合同的有效組成部分。
3.本合同正式一式三份，甲、乙雙方和物業(yè)管理部門各執(zhí)一份，具有同等法律約束力。
4.雙方如對合同發(fā)生爭議，協(xié)商不成的，可提請物業(yè)管理部門調(diào)解，或訴至人民法院。
甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________
代表人(簽字)：_________代表人(簽字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
附件
1.《_________住宅區(qū)物業(yè)情況一覽表》(略)
2.《_________住宅區(qū)物業(yè)年收支測算表》(略)
第2篇 物業(yè)質(zhì)量管理體系文件控制程序
1 目的
對與公司質(zhì)量管理體系有關(guān)的文件進行控制,確保各相關(guān)場所使用文件為有效版本。
2 范圍
適用于與質(zhì)量管理體系有關(guān)的文件控制。
3 職責
3.1總經(jīng)理負責批準發(fā)布質(zhì)量手冊和程序文件。
3.2副總經(jīng)理負責綜合部質(zhì)量手冊和程序文件的貫徹落實。
3.3管理者代表負責審核質(zhì)量手冊和程序文件。
3.4物業(yè)部是文件的主責部門并負責組織對現(xiàn)有體系文件的定期評審及修改和資源提供。
3.5各部門負責相關(guān)文件的編制、使用和保管。
3.6各部門資料員負責本部門與質(zhì)量管理體系有關(guān)的文件的收集、整理和歸檔等。
4 程序
4.1 文件分類及保管
4.1.1 質(zhì)量手冊和程序文件由綜合部備案保存。
4.1.2 第三級文件可分為兩類:
a)部門崗位職責,由各相關(guān)部門自行保存并報綜合部備案存檔;
b)其他質(zhì)量文件:可以是針對特定產(chǎn)品、項目或合同編制的質(zhì)量計劃其他標準、規(guī)范等,文件的組成應(yīng)適合于其特有的活動方式。由各相應(yīng)的業(yè)務(wù)部門保存、使用。
4.1.3 公司級管理性文件,如各種行政管理制度、部分外來的管理性文件,包括與質(zhì)量管理體系有關(guān)的政策,法規(guī)文件等及管理標準(部門管理制度等)部門質(zhì)量記錄文件等,由綜合部保存。
4.1.4 技術(shù)標準(國家標準、行業(yè)標準、企業(yè)標準及作業(yè)指導書、檢驗規(guī)范等),由工程科保存。
4.2 文件的編號
4.2.1 質(zhì)量管理體系文件的編號
a)質(zhì)量手冊:
質(zhì)量手冊縮寫代號:zlsc一版次,手冊中各章以章節(jié)號區(qū)分。
例如:zlsc一2001a,表示公司質(zhì)量手冊20**年第a版。
b)程序文件縮寫代號: c*一版次,程序中各章以章節(jié)號區(qū)分。
例如:c*41一2001a,表示公司第四章第一個程序文件2001年第a版。
c)質(zhì)量記錄:主要使用部門代碼一質(zhì)量手冊中的文件章節(jié)號一記錄編號
例如:bg一5.6一01,表示物業(yè)部在程序文件中第5.6章《管理評審控制程序》中的第1個質(zhì)量記錄文件。
c)各部門其他質(zhì)量文件:部門代碼-文件順序號-年號
例如:gc-05-2001,表示工程科于2001年發(fā)放的第5號文件。
4.2.2 各部門代號規(guī)定如下:
物業(yè)部:bg;工程科:gc;服務(wù)中心:fw。
4.3 文件的編寫、審核、批準、發(fā)放
文件發(fā)布前應(yīng)得到批準,以確保文件是適宜的和充分的:
質(zhì)量手冊由物業(yè)部負責組織編寫,由管理者代表審核,上報總經(jīng)理批準發(fā)布,由綜合部負責登記、發(fā)放;
程序文件由各部門負責組織編寫,由管理者代表審核,上報總經(jīng)理批準發(fā)布,由綜合部負責登記、發(fā)放;
各部門崗位質(zhì)量職責由各部門經(jīng)理組織編寫、匯總,由管理者代表審核,報總經(jīng)理批準,綜合部負責登記、發(fā)放;
應(yīng)確保文件使用的各場所都得到相應(yīng)文件的適用版本。文件的發(fā)放、回收要填寫《文件發(fā)放、回收記錄》。
4.4文件的受控狀況
文件分為'受控'和'非受拄'兩大類,凡與質(zhì)量體系運行緊密相關(guān)的文件應(yīng)為受控文件,由各主管部門按規(guī)定執(zhí)行。所有受控文件必須在該文件封面右上角加蓋表明其受控狀態(tài)的印章,并注明分發(fā)號。
4.5文件的更改
a)質(zhì)量手冊由物業(yè)部組織更改,填寫《文件更改申請》,經(jīng)管理者代表審核,上報總經(jīng)理批準后更改,由綜合部發(fā)放。物業(yè)部應(yīng)保留文件更改內(nèi)容的記錄;
b)其他文件的更改由各相應(yīng)主管部門填寫《文件更改申請單》,經(jīng)原審批部門審批,再由各相應(yīng)部門指定人員進行更改、發(fā)放、處理。如果指定其他部門審批時,該部門應(yīng)獲得審批所需依據(jù)的有關(guān)背景資料;
c)所有被更改的原文件必須由相應(yīng)主管部門收回,以確保有效文件的唯一性。
d)應(yīng)能識別所有文件的修訂狀態(tài),如采用控制清單、修訂一覽表及標識的方式等。
4.6文件的領(lǐng)用
a)文件使用者應(yīng)填寫《文件發(fā)放、回收記錄》,經(jīng)相應(yīng)主管部門負責人審批方可領(lǐng)用。
b)因破損而重新領(lǐng)用的新文件,分發(fā)號不變,并收回相應(yīng)舊文件;因丟失而補發(fā)的文件,應(yīng)給予新的分發(fā)號,并注明已丟失的文件的分發(fā)號失效;發(fā)放部門作好相應(yīng)發(fā)放簽收記錄。
4.7文件的保存、作廢與銷毀
4.7.1 文件的保存
a)與質(zhì)量管理體系相關(guān)的文件都必須易于識別、清晰可辯、分類存放在干燥通風,安全的地方;
b)各部門文件由本部門資料員保管。綜合部每季度對各部門文件保管情況進行檢查。
c)對受控文件,各部門資料員應(yīng)及時填寫本部門使用文件的《部門受控文件清單》。每三個月應(yīng)將清單副本報綜合部備案,如內(nèi)容沒有變化,應(yīng)通知物業(yè)部;
d)任何人不得在受控文件上亂涂畫改,不準私自外借,確保文件的清晰、易于識別和檢索。
4.7.2文件的作廢與銷毀
a)所有失效或作廢文件由相關(guān)部門資料員及時從所有發(fā)放或使用場所撤出,并標注'作廢'字樣,確保防止作廢文件的非預期使用;
b)為某種原因需保留的任何已作廢的文件,都應(yīng)進行適當?shù)臉俗R;
c)對要銷毀的作廢文件,由相關(guān)部門填寫《文件銷毀申請》,經(jīng)管理者代表批準后,由物業(yè)部授權(quán)相關(guān)部門銷毀。
4.7.3文件的復制
復制與質(zhì)量管理體系有關(guān)的文件,由相關(guān)部門負責人按規(guī)定權(quán)限審批后向資料管理人復制。復制的受控文件必須由資料管理人登記編號。
4.8 外來文件的控制
4.8.1 收到外來文件的部門,需識別其適用性,并控制分發(fā)以確保其有效。
4.8.2 工程科負責收集相關(guān)國家、行業(yè)、國際標準的最新版本,統(tǒng)一編號、加蓋受空印章,分發(fā)到相關(guān)部門使用,并把舊標準收回。
4.8.3 各部門要把上述標準及其他與質(zhì)量管理體系有關(guān)的外來文件填入'部門受控文件清單',并報物業(yè)部備案。
4.9 每年半年由物業(yè)部組織對現(xiàn)有質(zhì)量管理體系文件進行定期評審,各部門結(jié)合平時使用情況進行適時評審,必要時予以修改,執(zhí)行4.5條款規(guī)定。
4.10 對承載媒體不是紙張的文件的
控制,也應(yīng)參照上述規(guī)定執(zhí)行。
4.11 作為質(zhì)量記錄的文件應(yīng)執(zhí)行《質(zhì)量記錄控制程序》。
5 相關(guān)文件
5.1《質(zhì)量記錄控制程序》。
6 質(zhì)量記錄
6.1《文件發(fā)放、回收記錄》。
6.2《部門受控文件清單》。
6.3《文件更改申請》。
第3篇 學校物業(yè)管理處員工守則
學校項目物業(yè)管理處員工守則
(一)工作態(tài)度
1.禮儀-是員工對顧客和同事的最基本態(tài)度。要面帶笑容,使用敬語,'請'字當頭,'謝'字不離口,接電話時先說'您好'。
2.喜悅-最適當?shù)谋硎痉椒ㄊ浅Ｂ缎θ荨?微笑'是友誼的大使,是連接顧客橋梁,它會使員工樂業(yè)并給人以親切和輕松愉快的感覺。
3.效率-提供高效率的服務(wù),完成高效率的工作,急顧客所急,為顧客排憂解難,藉以贏得滿意及公司的聲譽。
4.責任-無論是常規(guī)的服務(wù)還是日常的管理工作,都應(yīng)盡職盡責,一切務(wù)求得到及時圓滿的效果,給人以效率快和良好服務(wù)的印象。
5.協(xié)作-是公司管理的重要因素之一。各部門之間、員工之間應(yīng)互相配合,真誠協(xié)作,不得互相扯皮,應(yīng)同心協(xié)力解決疑難,維護公司的聲譽。
6.忠實-忠誠老實是員工必須具有的品德,有事必報,有錯必改,不得提供假情況,不得文過飾非,陽奉陰違。
(二)儀態(tài)
1.所有必須以立姿的員工,其正確姿勢應(yīng)是:雙腳以兩肩同寬自然垂直分開(體重均落在雙腳上,肩平、頭正、兩眼平視前方、挺胸、收腹)。
2.所有以座姿工作的員工,必須座姿端正,不得翹二郎腿,不得將腿搭在座椅扶手上,不得盤腿,不得拖鞋。
3.工作時間,身體不得東歪西倒,前傾后靠,不得伸懶腰、駝背、聳肩、背手、插兜。
(三)儀表
1.身體、面部、手部必須清潔,提倡每天洗澡,換洗內(nèi)衣物。
2.每天要刷牙漱口,提倡飯后刷牙漱口,上班前不吃異味食物。
3.頭發(fā)要常洗、整齊。男員工不準蓄長發(fā)、燙發(fā),頭發(fā)不得有頭屑。
4.女員工上班要化妝,但不得濃妝艷抹,男員工不得化妝。
5.不得佩戴任何飾物、留長指甲,女員工不得涂色在指甲上。
6.必須佩帶工號牌或名牌,統(tǒng)一佩在左胸處,不得任其歪歪扭扭,注意修整,發(fā)現(xiàn)問題及時糾正
(四)表情
1.微笑,是員工最起碼應(yīng)有的表情。
2.面對賓客住戶應(yīng)表現(xiàn)出熱情、親切、真實、友好,必要時還要有同情的表情,做到精神振奮,情緒飽滿,不卑不亢。
3.和賓客交談時應(yīng)眼望對方,頻頻點頭稱是。
4.雙手不得叉腰、交叉胸前、插入衣褲或隨意亂放。不抓頭、抓癢、挖耳、摳鼻孔,不得敲桌子、鼓擊或玩弄其他物品。
5.行走迅速,但不得跑步,不得二人搭脖、挽手而行,與客人相遇應(yīng)靠邊而走,不得從二人中間穿行。與賓客同時進出門(如電梯門),應(yīng)讓賓客先行。請人讓路要講對不起,不得橫沖直撞,粗俗無禮。
6.不得哼歌曲、吹口哨、不得談笑、大聲說話、喊叫、亂丟亂碰物品,發(fā)出不必要聲響?？人?、打噴嚏時應(yīng)轉(zhuǎn)身向后,并說對不起。
7.不得當眾整理個人衣物。不得將任何物件夾于腋下。
8.上班期間不得抽煙、吃東西、讀報刊雜志。
9.不得用手指或筆桿指客人和為人指示方向。
10.要注意自我控制,隨時注意自己的言行舉動。
11.客人和你講話時應(yīng)全神貫注,用心傾聽,不得東張西望,心不在焉。
12.在為客人服務(wù)時不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情,不得扭捏作態(tài)、做鬼臉、吐舌、眨眼。
13.員工在服務(wù)、工作、打電話和與客人交談時,如有客人走近,應(yīng)立即示意以表示已注意他(她)的來臨。不得無所表示,等客人先開口。
(五)接聽電話
1.所有來電,務(wù)必在三響之內(nèi)接答。
2.接電話先問好、報單位,說'請問能幫您什么忙',不得倒亂次序。
3.通話時,聽筒一頭應(yīng)放在耳朵上,話筒一頭置于唇下約五公分處,中途若需與他人交談,應(yīng)用另一只手捂著聽筒。
4.必要時要作好記錄,通話要點要問清,然后向?qū)Ψ綇褪鲆槐椤?/p>
5.對方掛斷之后,方為通話完畢,不得先于對方掛線及用力擲聽筒。
6.在崗位上,不得打私人電話、傳私電話,家人有急事來電,應(yīng)從速簡潔結(jié)束通話,他人接聽,只代為記錄。
7.對話要求按本守則'言談'一節(jié)規(guī)定辦。
(六)言談
1.聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切,不要裝腔作勢,聲量不要過高,亦不要過低,以免客人聽不太清楚。
2.不準講粗言、使用蔑視和污辱性的語言。
3.三人以上對話,要用相互都懂的語言。
4.不得模仿他人的語言語調(diào)和談話,不講過分的玩笑。
5.說話要注意藝術(shù),多用敬語,注意'請'、'謝'字不離口。
6.不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦客人。
7.要注意稱呼客人姓氏,未知姓氏之前,要稱呼'先生'或'女士'。
8.指第三者時不能講'他',應(yīng)稱'那位先生'或'那位女士'。
9.無論從客人手上接過任何物品,都要講謝謝。
10.客人講'謝謝'時,要答'不用謝',不得毫無反應(yīng)。
11.客人來時要問好,注意講'歡迎您的光臨',客人走時,注意講'祝您愉快',或'歡迎下次再光臨'。
12.任何時候不準講'喂'或說'不知道'。
13.暫時離開面對的客人,一律講'請稍候',如果離開時間較長,回來后要講'對不起,讓您久等'。不得一言不發(fā)就開始服務(wù)。
14.當為客人完成一項服務(wù)后應(yīng)主動詢問是否還有其他事需要幫助。
(七)工作服
1.工作服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。
2.非因工作需要,不得在小區(qū)以外穿著工作服。
3.扭扣要全部扣好,穿西裝服時,不論男、女第一顆扭扣須扣上,襯衣的第二顆扭扣須扣上,不得敞開外衣、卷起褲腳、衣袖,領(lǐng)帶必須結(jié)正。
4.工作服外衣衣袖、領(lǐng)口和襯衣領(lǐng)口,不得顯露個人衣物及個人物品,如紀念章、筆、紙張等,工作服衣袋不得多裝物品,顯得鼓起。
5.只準按規(guī)定著鞋上班,皮革不準釘金屬掌,禁止著涼鞋,女員工只準著肉色襪,其它顏色和帶花邊、通花的襪子一律不準,襪頭不得露出裙腳,襪子不得有破洞。
(八)保密
未經(jīng)批準,員工不得向外界傳播或提供有關(guān)公司之任何資料,公司的一切有關(guān)文件及資料不得交給無關(guān)人員,如有查詢,可請查詢者到總經(jīng)理辦公室接洽。
第4篇 物業(yè)區(qū)衛(wèi)生管理守則
物業(yè)園區(qū)衛(wèi)生管理守則
為保持園區(qū)干凈整潔,使業(yè)主(住戶)享有一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境,制定本規(guī)定:
1、園區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生,由管理處根據(jù)國家法律、法規(guī)和《廣州市城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定》及物業(yè)管理規(guī)定具體實施管理。
2、園區(qū)內(nèi)的所有人員均應(yīng)自覺維護園區(qū)內(nèi)的公共衛(wèi)生,樹立人人愛清潔,個個講衛(wèi)生的良好風氣。
3、違反本規(guī)定,有下列行為之一者,由管理處責令其限期糾正,清除或采取補救措施,情節(jié)嚴重者將要求違規(guī)者給予賠償。
(1)隨地吐痰、便溺、隨地拋棄瓜果皮核、紙屑、煙頭等雜物的,管理處將責令其限期糾正和及時清除。
(2)在路面、門前、樓梯間、樓道、平臺等公共場所堆放垃圾、雜物的,管理處將責令其限期糾正和及時清除。嚴禁在上述地方摻和水泥、攪拌油漆等,只要造成上述地方有污染的,管理處將要求違規(guī)者給予賠償。賠償費用的計算方法為:'維修的材料費'加上'維修的人工費'的兩倍。
(3)嚴禁從樓內(nèi)或高空向外擲物、潑水,如出現(xiàn)此情況,將賠償清潔費50元以上,200元以下。高空擲物造成人身傷害的,視其情節(jié)輕重,將依法追究責任。
(4)園區(qū)內(nèi)禁止飼養(yǎng)雞、鴨、鵝、豬等家禽家畜,違者按廣州市有關(guān)管理規(guī)定處理。
(5)進入園區(qū)車輛污染道路的,賠償清潔費、人工修復費50元以上300元以下。
(6)日常生活垃圾須用袋裝,每天下午18:00至第二天早上8:00按規(guī)定時間放置到每層防火門后。
4、損壞、破壞和盜竊環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施及其附屬設(shè)施的,除責令其恢復原狀外,并可按重建(置)價的2倍至10倍價錢進行賠款;違反園區(qū)管理規(guī)定的,由保安部予以處理;違反治安管理條例及違法構(gòu)成犯罪的,將送交處法機關(guān)依法追究其責任。
5、侮辱、毆打園區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作人員或者阻撓其執(zhí)行職責的,由園區(qū)保安部給予處理;構(gòu)成犯罪的將送交處法機關(guān)依法追究責任。
第5篇 物業(yè)社區(qū)圖書閱覽室管理作業(yè)指導書
1.0目的
規(guī)范圖書閱覽室的管理,為業(yè)主提供整潔、舒適的閱讀環(huán)境。
2.0適用范圍
適用于北京順**物業(yè)管理有限公司、北京**物業(yè)管理有限公司、北京**物業(yè)管理有限公司為**苑社區(qū)居民開辦的圖書閱覽室的管理。
3.0職責
3.1社區(qū)服務(wù)辦公室主任根據(jù)讀者提供的信息制定年度新書、新報的征訂和采購工作計劃。
3.2經(jīng)營管理處負責提供各種有關(guān)信息,提高閱覽室利用率。
3.3圖書管理員負責辦理圖書閱覽證及圖書的上架、倒架、修補、剔舊、提存、申報注銷及相關(guān)記錄工作。
3.4公司主管副總經(jīng)理和相關(guān)職能部門對圖書閱覽室的管理按職責承擔監(jiān)督、檢查、指導、考核的管理責任。
4.0引用標準
《中國圖書館分類法》
5.0管理范圍
小區(qū)內(nèi)圖書閱覽室管理包括:制定年度書籍、報刊訂閱計劃;負責書籍報刊的采購、驗收、整理、上架、倒架、修補、剔舊、提存和注銷。
6.0管理辦法和工作程序
6.1社區(qū)服務(wù)辦公室工作管理辦法
6.1.1社區(qū)服務(wù)辦公室按照《圖書室閱覽室作業(yè)指導書》對小區(qū)內(nèi)物業(yè)公司下設(shè)的圖書閱覽室進行日常管理,及時將業(yè)主和讀者反映的問題向主管經(jīng)理請示匯報。
6.1.2社區(qū)服務(wù)辦公室分管圖書閱覽室的管理人員每周不少于兩次到圖書閱覽室作現(xiàn)場檢查。
6.1.3檢查內(nèi)容包括:閱覽室衛(wèi)生、消防器材、書籍登記、書籍分類、借閱登記、防潮、防蛀、防鼠工作情況等。
6.2 圖書管理辦法
6.2.1圖書入室后,要逐本蓋章,進行登記、編目,分類排架,使其達到規(guī)范標準化。
6.2.2設(shè)書目索引卡和書內(nèi)卡,便于讀者選書 ,便于管理。憑證借書歸還,發(fā)現(xiàn)污損缺頁、丟失等情況,要要求其按制度賠償。
6.2.3設(shè)立總賬、分類賬,按類進行編號,逐本登記,做到手續(xù)完備,賬目清楚。
6.2.4負責對讀者檢索查詢的指導工作。經(jīng)常征求讀者意見,及時解決讀者提出的問題。宣傳館藏,介紹新書,提高藏書的利用率。
6.2.5接受社會捐贈,將業(yè)主捐贈的圖書做好登記,在征求捐贈者意見并獲其同意后張榜公布。
6.2.6對館藏圖書利用情況和讀者借閱傾向作調(diào)查、分析,每月向社區(qū)服務(wù)辦公室反映情況。
6.3圖書管理員工作程序
6.3.1每天在三個固定時間段對圖書進行整理,分別是早、中、晚的上下班三個時間。
6.3.1.1上午9:30以前整理完成,下午14:30以后整理完成,晚上18:00以后整理完成。
6.3.1.2在三次整理中,其中第一次要求進行讀架,保證書刊排架正確,同時保持書架整齊。其余兩次,要求使書刊保持整齊。
6.3.2管理員在閉館前半小時開始整理書庫。在讀者離開后開始整理閱覽座位上的圖書和座位。整理完畢、關(guān)閉門窗后下班。
6.3.3 每天對借閱及閱覽人次做好統(tǒng)計工作。
6.4內(nèi)部管理和工作紀律
圖書管理員的辦公秩序、生活秩序、勞動紀律、工作紀律、內(nèi)務(wù)行政管理等,執(zhí)行公司相關(guān)作業(yè)指導書。
7.0工作考核
7.1圖書管理員的工作考核納入公司月工作考核體系。
7.2經(jīng)營管理處對圖書管理員的工作質(zhì)量負有監(jiān)督和評價的責任。
8.0記錄表格
8.1《圖書目錄》…………………………………cs-03-r01
8.2《圖書借閱登記表》…………………………cs-03-r02
8.3《借閱證登記表》……………………………cs-03-r03
8.4《圖書捐贈登記表》…………………………cs-03-r04
第6篇 某商業(yè)中心物業(yè)管理要求
商業(yè)中心物業(yè)管理要求
kh商業(yè)中心系統(tǒng)綜合型高級甲級寫字樓,主要以商務(wù)、辦公為主,因此與住宅小區(qū)相比,該寫字樓必須具備高標準質(zhì)量的管理服務(wù),該物業(yè)現(xiàn)代化設(shè)備多,諸如自動控制的高檔電梯與升降機,電腦控制的自動化系統(tǒng)等都需要專業(yè)知識與技術(shù)的人員來操作與養(yǎng)護,特別是出入口、大堂、洗手間、公共區(qū)域的衛(wèi)生,清潔要求很高,為保待樓宇外貌的美觀,樓宇的外墻也需要定期清洗,該寫字樓能否得到完善的管理,直接影響到物業(yè)的租售與經(jīng)營,而且對樓宇本身的價值和管理者有著極大的聯(lián)帶影響。因此,對于kh商業(yè)中心的管理應(yīng)圍繞'安全、舒適、方便、快捷'的模式來全面展開,寫字樓對治安、消防的要求更高,而復雜的設(shè)備設(shè)施對維修保養(yǎng)的要求也較高。
一、安全是指讓用戶在寫字樓里工作有安全感,包括:
1、人身安全:保證大樓內(nèi)主要設(shè)備完好,不出意外事故,通過閉路電視監(jiān)視大樓停車場,大堂、通道、電梯等人流量大的地方,加強定時巡查,不給犯罪分子可乘之機。
2、財產(chǎn)安全:通過安裝在大樓內(nèi)的安保系統(tǒng),及時掌握大樓內(nèi)的情況,保安人員全天候在大樓內(nèi)部及周圍指定地點,線路上為用戶服務(wù),保證大樓安全防范萬無一失,不發(fā)生盜竊案、大件、貴重物品出入要辦理出入手續(xù)。
3、消防安全:消防安全既涉及人身安全又涉及財產(chǎn)安全,應(yīng)重點加強,特別強調(diào)保證消防設(shè)備始終處于良好待用狀態(tài),定期進行消防系統(tǒng)測試,并在條件許可的情況下組織消防演練,增加用戶防火和自救能力。
二、舒適是指創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境讓用戶在大樓內(nèi)工作起來感到舒適,方便、確保大廈內(nèi)的電梯、供電、供水服務(wù)處于正常運行狀態(tài)。
三、快捷是指用戶在大樓內(nèi)工作能隨時與各地、各方面聯(lián)絡(luò)、交換信息、抓住商機、通訊聯(lián)絡(luò)好比人體神經(jīng)系統(tǒng),通訊聯(lián)系中斷,企業(yè)的各項業(yè)務(wù)就陷入癱瘓,因此必須配備和保持通訊,寬頻網(wǎng)絡(luò)等系統(tǒng)的正常使用。
四、必須樹立該物業(yè)和管理者的品牌形象,以高起點的管理理念及行之有效的管理服務(wù)技巧成就該物業(yè)的知名度和社會信譽,推動該物業(yè)的租售和經(jīng)營業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展。
五、必須按照高標準,高檔次和優(yōu)秀示范大廈的標準對該物業(yè)進行管理,用最低的成本造就最好的服務(wù)效應(yīng),努力保證房屋本體,配套設(shè)備設(shè)施的良好運行和完好,保證管理范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全,刑事、消防事故、保證該物業(yè)內(nèi)清潔衛(wèi)生達到優(yōu)秀示范大廈標準。
第7篇 物業(yè)管理費催款方式方法技巧
物業(yè)管理費催款方式、方法與技巧
物業(yè)催款方式
1、利用春節(jié)將至機會,將公司苗圃自行培育的小盆栽鮮花配以新年賀卡為禮物,逐戶送達業(yè)主并致以物業(yè)管理方的新年問候。此做法符合當?shù)亓曀住⒆匀涣鲿?且有禮輕意重之意。新年賀卡上的主要內(nèi)容包括:“某物業(yè)管理公司某服務(wù)中心全體員工恭賀新年、合家歡樂等內(nèi)容”,落款除單位外,還應(yīng)有服務(wù)中心經(jīng)理簽名。“送禮”活動要求管理人員共同參加,并要與業(yè)主進行適當交流。管理費催交的序幕由此拉開。
2、按照中國人過年的習慣,過完十五年方結(jié)束。故農(nóng)歷十五以后,再次以物業(yè)管理公司服務(wù)中心名義向全體業(yè)主派送新春賀卡,派送形式與上相同。但此次派送賀卡時附帶一張服務(wù)中心致業(yè)主的“溫馨提示”,客氣委婉地提示業(yè)主主動按時繳納管理費等等。同時,服務(wù)中心展開多種手段和多樣形式的宣傳活動,主題圍繞“物業(yè)管理服務(wù)的涵義和內(nèi)容”以及“繳納管理費是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)”等內(nèi)容進行。
3、“溫馨提示”預定繳納時間截止后5日內(nèi),在小區(qū)公告欄以公告方式鳴謝,對繳納管理費業(yè)主表示感謝并公布名單。同時宣傳核心轉(zhuǎn)向“繳納管理費是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù),不交管理費是侵犯其他業(yè)主的合法權(quán)益的行為”等主題。以輿論宣傳等方式敦促業(yè)主限期主動繳納管理費,此階段約為7-10天。
4、敦促期結(jié)束后,開始實施連續(xù)催交行動。選擇一統(tǒng)一行動時間,以每三天或每四天發(fā)一款的頻率,將事先設(shè)計好的十款管理費催交通知書分次送達未交管理費的業(yè)主。為強化效果、增加壓力,管理費催交通知書的顏色應(yīng)由淺變深,口吻、內(nèi)容也應(yīng)逐步趨于強硬。自第六款開始,要求業(yè)主簽收,并計收滯納金,此階段是催交工作最為艱苦的時期。
5、催款通知書全部發(fā)出,業(yè)主逾期仍然未交管理費,則服務(wù)中心公開向業(yè)主發(fā)出“告部分業(yè)主書”,對未交管理費業(yè)主進行譴責并公布名單,限期繳納,逾期不交將采取必要的措施。為進一步督促,將每棟欠費業(yè)主名單及金額在樓層公告欄公告。同時,加強“管理費與業(yè)主義務(wù)”以及相關(guān)法規(guī)知識等的宣傳。
6、經(jīng)過以上二個月左右的工作,業(yè)主欠交管理費的面一般會縮減到業(yè)主總數(shù)的10%以內(nèi)。這表明管理費催交取得決定性的勝利。余下欠費業(yè)主、拒交到底的少數(shù)業(yè)主,應(yīng)采用聯(lián)合業(yè)主委員會共同做工作,采用行政仲裁或?qū)で笏痉ń鉀Q等途徑和手段以求問題的最終徹底解決。
7、物業(yè)管理是一個系統(tǒng)工作,催交管理費也不是孤立的。進行上述工作的同時,物業(yè)管理方應(yīng)會同建設(shè)單位應(yīng)召開各種形式的座談會、聯(lián)席會,通報各項工作進展、征求業(yè)主意見、互動交流,以解決拒交管理費問題為突破口,貼近業(yè)主、明辨是非,充分協(xié)調(diào)各方關(guān)系,實質(zhì)性地推動業(yè)主和建設(shè)單位矛盾和問題的解決。建設(shè)單位也應(yīng)以此為契機,展開大規(guī)模的公關(guān)活動,切實樹立誠信負責的良好企業(yè)形象,徹底扭轉(zhuǎn)被動局面,爭取物業(yè)遺留問題的全面妥善解。
物業(yè)催款方法及技巧
1.收費工作首先要有自信心。
包括兩方面:一是我們收費人員自已要有自信心,堅信一定能把錢收回來,讓自己的士氣能占上風。二是團隊的自信,當一名成員收費受阻時,其他收費成員和同事要給予鼓勵,幫助獻計獻策。
2.制造收費氛圍。
讓員工在工作崗位上與收物業(yè)費聯(lián)系起來,比如:秩序維護員、保潔員和技工遇見比較熟悉的未交費業(yè)主,就可以提醒業(yè)主該交物業(yè)費了,讓業(yè)主時時感受到服務(wù)中心收費的氣氛,隨著時間的推移,讓不交費的業(yè)主感覺很難為情。
3.加強收費培訓工作。
每天收費成員一起開總結(jié)會,遇到的疑難問題拿到桌面上討論,大家群策群力研究應(yīng)對措施。
4.建立“直通車”、“無障礙通道”,對于收費工作受阻的問題,物業(yè)職責之內(nèi)力所能及,在第一時間給業(yè)主解決,速度要快、效率要高。
5.杜絕拖沓思想。
包括兩方面:一是不要讓業(yè)主拖沓,例如:有些業(yè)主以過幾天就交物業(yè)費為由來推拖,此時一定緊追業(yè)主不放,甚至一天打兩三個電話,并與業(yè)主約定交費時間,在此期間,要不斷地與業(yè)主溝通,讓業(yè)主沒有退步的空間。不要輕易相信業(yè)主會如期來交物業(yè)費,收費人員一定要有主動意識。二是物業(yè)解決問題不要拖沓。例如:有些業(yè)主承諾解決某某問題就交費,此時服務(wù)中心就要馬上跟蹤解決,若拖延時間,過一天或一夜,業(yè)主都有可能會變卦,再發(fā)起第二次進攻就難很多。
6.對無理由拒交費、對物業(yè)態(tài)度特好的業(yè)主,不要輕易上當。如業(yè)主向你訴苦,我們也要向業(yè)主訴苦,一定要堅定收費的立場。若有需要,可以多派幾個人一起上門軟磨硬泡與之溝通,直至交費。
7.對于聯(lián)系不上的業(yè)主,要想方設(shè)法獲取業(yè)主的聯(lián)系方式。比如,看本小區(qū)有無該業(yè)主的同事、朋友、關(guān)系好的鄰居,想方設(shè)法從他們手中得到該業(yè)主的聯(lián)系方式,如有需要,可以找到他單位“登門拜訪”。
8.明確分工,對癥下藥。
對于收費過程中的問題,要分類對待,專業(yè)分工;收費時間緊迫,解決問題要量化,到底多長時間能夠解決問題。收費核心成員對這些問題有必要一戶一戶的核查。
9.對遺留問題要敢于面對和解決,有問題暴露是好事,積壓時間越長,越不好解決。自己解決不了的不要積壓,一定要第一時間向直接上級反映,爭取盡快解決。
10.注意與關(guān)鍵客戶的溝通,有些欠費業(yè)主在業(yè)主中影響較大,可以采取“疏導”方式溝通,與部分業(yè)主心目中的“核心人物”保持良好溝通,對其他一部分業(yè)主會起到積極的影響。
11.做好宣傳引導工作。
一些業(yè)主會通過網(wǎng)絡(luò)或其它方式不斷制造對物業(yè)負面影響的言論;此時,則我方要采取主動,通過宣傳欄、網(wǎng)絡(luò)等途徑引導業(yè)主理解支持物業(yè)工作,積極交費。
12.收費工作要“心到、做到、嘴到”,收費成員保持積極主動的態(tài)度和方式去收取物業(yè)費。
第8篇 物業(yè)管理師管理實務(wù)考試預測試題及答案3
2022物業(yè)管理師管理實務(wù)考試預測試題及答案(3)
1、住宅小區(qū)人為環(huán)境的管理主要靠( )來限制或規(guī)定住宅小區(qū)居民的一些行為規(guī)范。
a.經(jīng)常性監(jiān)督檢查
b.業(yè)主委員會的督促
c.廣大業(yè)主的自覺性
d.簽訂公約或管理制度
2、在新開發(fā)物業(yè)驗收之前,通常由開發(fā)商行使管理權(quán)和處置權(quán),自設(shè)或委托一家物業(yè)管理公司介入前期物業(yè)管理工作,并簽訂( )。
a.前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書
b.前期物業(yè)委托管理合同
c.臨時物業(yè)委托管理合同
d.永久性合作協(xié)議
3、業(yè)主全面有效行使對物業(yè)的管理權(quán)是在( )以后。
a.第一個業(yè)主入住一年
b.全部業(yè)主入住
c.成立業(yè)主委員會
d.接管驗收
4、住戶手冊較為全面地反映出住戶與物業(yè)管理公司的關(guān)系,由( )編制。
a.物業(yè)管理公司b.業(yè)主委員會c.街道辦事處d.房地產(chǎn)行政管理部門
5、住宅小區(qū)物業(yè)管理形式是( )。
a.行政性管理
b.監(jiān)督式管理
c.協(xié)商式管理
d.文件化管理
答案:1.d 2.a 3.c 4.a 5.d
1、街道辦事處根據(jù)上級有關(guān)部門的布置或指示( )。
a.可以撤換物業(yè)管理企業(yè)
b.可以檢查督促物業(yè)管理企業(yè)的工作
c.可以選聘新的物業(yè)管理企業(yè)
d.不得干涉物業(yè)管理企業(yè)的任何工作
2、物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的共性有( )。
a.管理目標一致
b.管理手段一致
c.管理職能一致
d.管理功能一致
3、劃分房屋功能是住宅與非住宅的一個根本標志,是否具備( )。
a.建設(shè)達到一定規(guī)模,基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全
b.室內(nèi)活動的吃、喝、住、穿、用等起居功能和設(shè)施
c.按照城市統(tǒng)一規(guī)劃而建設(shè),并以投入使用
d.是相對封閉、獨立的住宅群體或住宅區(qū)域
4、1994年6月,我國第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)在( )出臺。
a.北京
b.青島
c.廣州
d.深圳
5、住宅小區(qū)物業(yè)管理是( )過程。
a.超期管理
b.靜態(tài)管理
c.動態(tài)管理
d.靜態(tài)、動態(tài)管理
答案:1.b 2.a 3.b 4.d 5.d
1、物業(yè)管理涉及到的法律很多,遇到的問題又十分復雜,在處理問題時應(yīng)以( )為依據(jù)。
a.企業(yè)的規(guī)章制度
b.業(yè)主委員會章程
c.上級行政部門的指示
d.法律、法規(guī)
2、物業(yè)管理人員應(yīng)具備的職業(yè)道德之一是( )。
a.儀表端莊,形象良好
b.忠于職守,盡職盡責
c.體魄健康,胸懷寬廣
d.語言流暢,表達力強
3、物業(yè)管理人員在工作中相互推諉,辦事拖拉,不符合( )的職業(yè)道德要求。
a.忠于職守,盡職盡責
b.實事求是,辦事公道
c.謙虛謹慎,文明禮貌
d.遵守紀律,奉公守法
4、物業(yè)管理人員要做到人找工作,不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都是要分秒必爭,盡快干好,這體現(xiàn)了( )。
a.積極主動,講求實效
b.謙虛謹慎,文明禮貌
c.刻苦學習,提高素質(zhì)
d.儀表端莊,良好形象
5、講求實效,要做到急修零活當時到現(xiàn)場;如果是一般水、電、氣、暖方面的問題,雖然當時不處理也不會發(fā)生危險,也( )。
a.必須馬上修好
b.必須三天內(nèi)解決
c.要力爭當日給用戶答復
d.要力爭三天內(nèi)給予答復
答案:1.d 2.b 3.a 4.a 5.c
1、住宅小區(qū)人為環(huán)境的管理主要靠( )來限制或規(guī)定住宅小區(qū)居民的一些行為規(guī)范。
a.經(jīng)常性監(jiān)督檢查
b.業(yè)主委員會的督促
c.廣大業(yè)主的自覺性
d.簽訂公約或管理制度
2、在新開發(fā)物業(yè)驗收之前,通常由開發(fā)商行使管理權(quán)和處置權(quán),自設(shè)或委托一家物業(yè)管理公司介入前期物業(yè)管理工作,并簽訂( )。
a.前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書
b.前期物業(yè)委托管理合同
c.臨時物業(yè)委托管理合同
d.永久性合作協(xié)議
3、業(yè)主全面有效行使對物業(yè)的管理權(quán)是在( )以后。
a.第一個業(yè)主入住一年
b.全部業(yè)主入住
c.成立業(yè)主委員會
d.接管驗收
4、住戶手冊較為全面地反映出住戶與物業(yè)管理公司的關(guān)系,由( )編制。
a.物業(yè)管理公司
b.業(yè)主委員會
c.街道辦事處
d.房地產(chǎn)行政管理部門
5、住宅小區(qū)物業(yè)管理形式是( )。
a.行政性管理
b.監(jiān)督式管理
c.協(xié)商式管理
d.文件化管理
答案:1.d 2.a 3.c 4.a 5.d
第9篇 某商業(yè)中心物業(yè)管理目的
商業(yè)中心物業(yè)管理目的
一、保持和提高物業(yè)的完好程度,通過加強對kh商業(yè)中心的管理養(yǎng)護和對業(yè)主或使用人的管理和服務(wù),防止使用不當,損壞物業(yè)。
二、創(chuàng)造良好的辦公與公共環(huán)境,統(tǒng)籌安排該寫字樓的各項設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護管理,對業(yè)主或使用人依法約束管理,共同維護寫字樓環(huán)境。
三、維護該寫字樓投資者和使用者的權(quán)益,該寫字樓是用來辦公,成就人生事業(yè),體現(xiàn)人生價值和有成就感的人享受良好服務(wù)和體現(xiàn)人生價值的象征,加強對業(yè)主和或使用者的行為管理,維護投資者與使用者的整體利益,從而更有效的有利于投資者和每一位使用者。
四、加強對該寫字樓實施社會化、專業(yè)化、經(jīng)營型的一體化管理,不斷提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,維護和提高該物業(yè)投資者和管理者的良好社會聲譽。
五、以優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量建立該物業(yè)投資者、管理者的品牌形象,有效促進物業(yè)的租售、經(jīng)營,以高附加值回饋給投資企業(yè),使該物業(yè)的投資者的發(fā)展處于良性循環(huán)。
第10篇 酒店式物業(yè)管理模式說明
自1981年深圳成立中國第一家物業(yè)管理專業(yè)公司以來,中國物業(yè)管理行業(yè)已走過了近二十年的里程,僅僅在深圳就有近千家物業(yè)管理機構(gòu)。雖然行業(yè)已頗具規(guī)模,但是在管理模式上,卻依然延用最初的管理套路,幾乎是二十年不變,遠遠落后于行業(yè)的發(fā)展速度,已無法滿足現(xiàn)代發(fā)展商和業(yè)主日益增強的對物業(yè)管理和服務(wù)的更高檔次需求。
為順應(yīng)時代和社會的需要,不斷提高和自我完善物業(yè)管理水平,e物業(yè)管理公司于1999年開始導入現(xiàn)代酒店管理理念和技術(shù),將'物業(yè)管理'提升為'物業(yè)服務(wù)與管理',更加強調(diào)突出'服務(wù)'的內(nèi)涵,把物業(yè)管理服務(wù)真正提高到一個新的高度。
1、以業(yè)主為中心,提供酒店式專業(yè)化服務(wù)。
傳統(tǒng)的物業(yè)管理,都是以物業(yè)管理公司為核心,先制定一整套規(guī)章制度與約束條例,然后要求各位業(yè)主(住用戶)遵照執(zhí)行,并不考慮業(yè)主的實際感受;但酒店式物業(yè)管理,完全是站在業(yè)主的立場上,以業(yè)主為核心,實行'針對性服務(wù)項目設(shè)計、菜單式系列特色服務(wù)',推出例如私人區(qū)域清潔服務(wù);接飛機、火(汽)車服務(wù);代客洗衣服務(wù);代定酒店客房服務(wù)等,通過訓練有素的、具有星級酒店服務(wù)水準的物業(yè)從業(yè)員,提供熱情、高效、優(yōu)質(zhì)的酒店式專業(yè)化服務(wù)。
2、以星級酒店為樣板,營造溫馨、遐意的服務(wù)氛圍。
酒店業(yè)是整個服務(wù)行業(yè)的代表,有嚴格的服務(wù)規(guī)范和標準,人人都知道在酒店里可以得到超凡的享受,體會到作為客人的尊貴與自豪。而物業(yè)管理相對一說起來,就是保安、維修和清潔衛(wèi)生,機械而且呆板,缺少感情色彩。e物業(yè)將酒店服務(wù)與物業(yè)管理有機的結(jié)合起來,讓業(yè)主在所擁有的物業(yè)空間里,也同樣能享受到只有在酒店里才會提供的服務(wù),例如大堂里設(shè)接待服務(wù)臺,24小時服務(wù);主出入大門口設(shè)門童,專職負責客人的迎送;大廈里見不到穿著保安制服的保安員(改為技術(shù)監(jiān)控和便衣巡視),全部由彬彬有禮、形象、氣質(zhì)俱佳的服務(wù)中心的接待員代替等。無論是從發(fā)展商,還是從業(yè)主、住用戶的角度出發(fā),讓他們每一刻都可以從心里感受到與眾不同的尊貴和自豪。
3、強調(diào)服務(wù)意識,提高服務(wù)效率。
例如在其他服務(wù)行業(yè)里,工程維修都是按部就班的照既定工作計劃有序進行,就是偶有客人投訴或其他服務(wù)需求,也必須排隊等待,逐步解決。只有在酒店行業(yè)里,客人的投訴或需求才是永遠擺在第一位的,'客人就是上帝'不是一句空洞的口號,絕不能讓客人有一絲的不滿存在,即所謂零缺點服務(wù)(100-1〈0)。酒店式物業(yè)管理,就是要把酒店行業(yè)的這種'服務(wù)意識'和'服務(wù)效率'導入到物業(yè)管理行業(yè)中來,使得'客人的投訴有回音,故障維修處理不過夜',努力達到業(yè)主(住用戶)的滿意率為百分之百。
4、調(diào)整組織架構(gòu),實行科學化管理。
傳統(tǒng)的物業(yè)管理,就是設(shè)一個管理處,由管理處主任全權(quán)負責小區(qū)內(nèi)保安、工程維修、清潔衛(wèi)生和財務(wù)工作,內(nèi)部管理存在權(quán)、責不清,人人負責而人人都負不了責的現(xiàn)象;對外服務(wù)與管理透明度不高,業(yè)主有需求找到管理處辦公室,但至于應(yīng)該找誰來處理卻又摸不著頭緒,可能要問來問去,跑上跑下。而酒店式物業(yè)管理,采用星級酒店管理模式,按照現(xiàn)代企業(yè)制度的四級管理體制和垂直領(lǐng)導法則,從內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)上達到了權(quán)、責、利的統(tǒng)一;對外服務(wù)和接待上,則設(shè)立服務(wù)中心,提供一站式服務(wù);又將所有能提供的服務(wù)項目、服務(wù)時間、聯(lián)系電話、服務(wù)價格等信息,匯編成《服務(wù)指南》派發(fā)給業(yè)主,既加大了管理與服務(wù)的透明度,又方便了業(yè)主的查詢與聯(lián)系,使得雙方的信賴感大大加強,奠定了優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。
綜上所述,隨著時代的進步,物業(yè)管理市場的日益成熟,舊的管理模式必將被新的管理模式所取代,而酒店式物業(yè)管理,就是順應(yīng)市場發(fā)展需要的先進產(chǎn)物,也必將被中國物業(yè)管理行業(yè)、房地產(chǎn)發(fā)展商和廣大的業(yè)主所推崇。
第11篇 物業(yè)管理知識模擬試題
物業(yè)管理知識模擬試題
一、單選題(每題1分,滿分60分)
1、物業(yè)管理起源于19世紀60年代的( )。
a 德國 b 美國 c 英國 d 法國
2、( )是指房屋從開發(fā)、營銷到使用管理的全過程。
a 物業(yè)管理 b 房地產(chǎn) c 不動產(chǎn) d 單元性地產(chǎn)
3、因為物業(yè)具有(),所以在建造之前必須依照政府有關(guān)部門的規(guī)劃進行設(shè)計,要考慮與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)一致。
a 穩(wěn)定性 b 固定性 c 耐久性 d 多樣性
4、物業(yè)管理是圍繞著創(chuàng)造( )這一中心開展各項工作的企業(yè)行為。
a 經(jīng)濟效益 b 社會效益 c 安居樂業(yè) d 保值增值
5、物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)和基本屬性是( )。
a 維修 b 管理 c 經(jīng)營 d 服務(wù)
6、物業(yè)管理的主要內(nèi)容不包括( )。
a 財務(wù)管理 b 保潔管理 c 環(huán)境經(jīng)營 d 車輛管理
7、房屋裝修規(guī)劃、設(shè)計由( )進行。
a 房地產(chǎn)開發(fā)商 b 房地產(chǎn)行政管理部門 c 業(yè)主和使用人 d 物業(yè)管理公司
8、物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托以后,成為物業(yè)的具體管理者,這體現(xiàn)了物業(yè)管理的( )原則。
a 產(chǎn)權(quán)'經(jīng)營權(quán)分離 b 業(yè)主之上 c 專業(yè)高效 d 公平競爭
9、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)需要通過( )的辦法,將一些專業(yè)性較強的項目分包給其他具有實力的專業(yè)公司。
a 承包 b 簽訂合同 c 雙方協(xié)商 d 中介
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第12篇 物業(yè)管理公司會計核算依據(jù)
物業(yè)管理公司的財務(wù)管理部門,在對其下屬的物業(yè)管理處進行會計核算前,必須先行對國家及地方與物業(yè)管理相關(guān)的法規(guī)和稅規(guī)有清楚地了解,此外,還應(yīng)對與本公司、本物業(yè)相關(guān)下列文件的相關(guān)規(guī)定予以關(guān)注。
一、業(yè)主公約
業(yè)主公約是各業(yè)主與發(fā)展商在買賣樓宇后所簽署的合約。公約對發(fā)展商、全體業(yè)主、用戶及管理者均有約束力,并明確各自的權(quán)利、義務(wù)及責任。
公約內(nèi)包括了很多有關(guān)財務(wù)處理、費用計算等數(shù)據(jù)。財務(wù)管理部人員須詳細了解該項資料及規(guī)定,并作為會計核算的依據(jù)。
現(xiàn)列舉其中較重要的條款如下:
1.本物業(yè)管理賬目發(fā)生盈虧時的處理辦法
一份內(nèi)容完善的公約應(yīng)就本物業(yè)管理發(fā)生盈余或虧損情況時的處理或解決辦法予以明確規(guī)定。通常,本著'用者自付'的原則,本物業(yè)的盈余由該物業(yè)的全體用戶共同享有,本物業(yè)的虧損由該物業(yè)的全體用戶共同分擔。當然也可以是其它的處理方式,如:在業(yè)主委員會成立之前的前期物業(yè)管理期間,小用戶以按約定繳納綜合物業(yè)管理費用為限,收入不足以應(yīng)付經(jīng)常性支出時,由開發(fā)商承擔補貼責任。但關(guān)鍵是必須有明確的約定。
2.本物業(yè)綜合管理費收支情況的公布
要求物業(yè)管理公司定期公布所管物業(yè)的收支情況,是我國物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)中明文規(guī)定的。在與有關(guān)法規(guī)保持一致的前提下,公約中通常會對公布的具體時間、方式和要求做出規(guī)定。
3.收支核算方面的規(guī)定
公約通常列明是否需要為本物業(yè)各部分(如:停車場、辦公樓、住宅樓等)的收支獨立核算。
4.未出售單位和已出售但空置單位管理費計算法
通常未出售的單位享有一定的管理費減免優(yōu)惠。
5.管理費起計日期的約定
通?？梢允菍嶋H收樓日,或交付使用通知書發(fā)出日期加若干天為起計日,或者以前述兩者較早者為起計日,也可以是開發(fā)商與業(yè)戶在售樓時做出的其它約定。
6.滯納金的計算法
公約通常會規(guī)定業(yè)戶必須在每月某日前繳付管理費,逾期未付者,則管理公司有權(quán)按規(guī)定利率計收滯納金。
二、管理合約
管理合約是開發(fā)商或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽署的合約,其主要作用是明確委托方和受托方的權(quán)利和義務(wù)。主要應(yīng)包含以下內(nèi)容:
1.物業(yè)管理公司管理本物業(yè)的年限,及管理公司報酬的計收標準及方法等。
2.物業(yè)管理公司受管理公約的約束,并享有公約規(guī)定的管理人所享有的權(quán)利、義務(wù)及責任,根據(jù)管理公約對本物業(yè)進行管理。
3.需編制財務(wù)預算及預算控制,除首年預算外,通常由財務(wù)管理部牽頭為每一新的財政年度制定財政預算,并在該年度的實際運作中對各項開支實施預算控制。
4.合約到期或終止時,財務(wù)移交方面的要求。
三、用戶手冊、裝修守則及大廈各項收費標準一覽表
該等文件通常在業(yè)主收樓時一并派發(fā),并列明各項收費、按金、罰款及按金退還的程序等事宜。
四、收樓的流程
在整個收樓的程序中,有很多會計部必不可少的資料,如:
1.確實的收樓日期,用以計算管理費起計日期。
2.各單位業(yè)戶數(shù)據(jù),包括姓名、聯(lián)絡(luò)地址及電話等。
3.已繳付管理費按金及其它款項的收據(jù),可作入賬及對賬的憑據(jù)。
根據(jù)上述資料,可以建立一套必要的圖表檔案,如:單位數(shù)據(jù)列表已收各種按金明細表、應(yīng)收/已收/欠收管理費一覽表等。
第13篇 成都市物業(yè)管理自然災(zāi)害中應(yīng)急預案
第一節(jié) 地震災(zāi)害應(yīng)急預案
第三十三條 地震災(zāi)害是群災(zāi)之首,它具有突發(fā)性和不可預測性,以及產(chǎn)生嚴重次生災(zāi)害,對社會也會產(chǎn)生很大影響等特點。地震還可能直接造成建筑物破壞以及山崩、滑坡、泥石流、地裂、地陷等地表的破壞和海嘯。因地震的破壞還可能引起的一系列其它次生災(zāi)害,包括火災(zāi)、水災(zāi)和有毒氣體泄漏,細菌、放射物擴散、瘟疫等對生命財產(chǎn)造成的災(zāi)害。
第三十四條 地震按照其破壞性可分為:一般破壞性地震、嚴重破壞性地震。
一般破壞性地震,是指造成一定數(shù)量的人員傷亡和經(jīng)濟損失的地震;
嚴重破壞性地震,是指發(fā)生6級及以上的地震或造成嚴重人員傷亡和經(jīng)濟損失的地震。
第三十五條 地震災(zāi)害的預防注意事項:
(一)危險物品不要放置在高架上,吊燈及吊起來的盛物架,要盡量增強強度,玻璃容器或器皿應(yīng)放置在盛物架下面;
(二)燃氣爐要牢牢固定,并注意檢查是否漏氣,燃氣開關(guān)及燃氣器具開關(guān),不使用時或下班前應(yīng)確認關(guān)閉;
(三)廚房等用火區(qū)或其他易發(fā)生火花的火種附近,不得放置易燃物;
(四)應(yīng)養(yǎng)成拔掉插頭的習慣,在不使用的電器具(如電視機、電飯煲、電爐、烤箱等)時,應(yīng)切斷電源;
(五)樓梯及走廊等通道上,不可堆放物品,隨時保障安全通道、出入口的通暢;
(六)隨時關(guān)注國家地震預測機構(gòu)發(fā)布的權(quán)威信息,做好防范措施;
(七)注意報警系統(tǒng)、消防設(shè)備的保養(yǎng);
第三十六條 地震災(zāi)害發(fā)生時的緊急措施:
(一)地震災(zāi)害發(fā)生時,項目負責人或物業(yè)服務(wù)負責人應(yīng)立即趕往建筑區(qū)劃,成立應(yīng)急小組,組織搶險救災(zāi)工作;
(二)控制中心應(yīng)立即啟動報警裝置,并通過廣播呼叫,告知建筑區(qū)劃內(nèi)的所有人員地震災(zāi)害發(fā)生,并告知相關(guān)注意事項和緊急自救措施:
1、請大家保持冷靜并盡快熄滅火源;
2、地震時不要隨意跑動,不要使用電梯逃生;
3、應(yīng)立即用軟物體(如:枕頭、厚衣物、棉被等)護住頭部等身體的重要部位;
4、建筑物內(nèi)的人員應(yīng)就近尋找建筑物堅固的部位(如:衛(wèi)生間、承重墻拐角處等)進行躲避;
(三)秩序維護員應(yīng)立即趕往各出入口、通道,進行通道控制,對人員進行有序疏導,維護公共秩序,按照'只出不進'的原則,防止不法之徒乘亂滋事、渾水摸魚;
(四)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護員應(yīng)立即關(guān)閉水、電、氣等閥門,停止電梯等設(shè)備的運行;
(五)地震稍微平息后,控制中心應(yīng)立即通過廣播通知建筑物內(nèi)人員馬上撤離。秩序維護員組織建筑物內(nèi)的人員有序疏散到空曠地帶(如廣場、馬路等地方),不要靠近建筑物、廣告招牌、電線桿等的附近。并逐一排查有無人員滯留建筑物內(nèi)或被困電梯內(nèi)。
第三十七條 地震災(zāi)害發(fā)生后的緊急措施:
(一)地震災(zāi)害發(fā)生后,物業(yè)服務(wù)負責人或項目經(jīng)理應(yīng)立即召開緊急會議部署抗災(zāi)救援相關(guān)工作;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當立即組織人員對人員傷亡情況和建筑區(qū)劃受災(zāi)情況進行統(tǒng)計,并及時上報所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。發(fā)生嚴重破壞性地震造成嚴重人員傷亡和經(jīng)濟損失的,應(yīng)立即向相關(guān)政府部門提出緊急援助請求;
(三)應(yīng)立即組織設(shè)施設(shè)備維護人員對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查;對受損的設(shè)施設(shè)備應(yīng)立即停止使用;并將共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的震損情況以書面形式告知業(yè)主、使用人;
(四)應(yīng)立即設(shè)立警戒崗,對建筑物(特別是受損的)進行隔離,在未經(jīng)政府權(quán)威部門發(fā)布有關(guān)的安全信息前,盡量勸阻任何人試圖返回建筑物內(nèi);
(五)災(zāi)害發(fā)生后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與政府相關(guān)部門保持密切聯(lián)系,及時收集政府相關(guān)部門發(fā)布的權(quán)威信息,并及時向建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主、使用人發(fā)布,防止謠言傳播;
(六)發(fā)生嚴重破壞性地震時,應(yīng)增加設(shè)施設(shè)備檢查、環(huán)境維護、消殺滅害等工作的頻率,防止次生災(zāi)害的發(fā)生;
(七)積極安撫業(yè)主、使用人的情緒,密切關(guān)注人員的身體狀況,特別是老人、小孩、孕婦、傷殘人士、以及患有心臟病、高血壓者;
(八)嚴重破壞性地震發(fā)生后,通常會出現(xiàn)一系列社會問題,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強防范。
第三十八條 余震期的緊急措施
(一)通過網(wǎng)絡(luò)、電臺、電視等渠道,收集防震避震、自救互救常識和政府發(fā)布的余震預測信息,并及時以書面和廣播形式告知建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主;
(二)在條件允許的情況下,指定建筑區(qū)劃內(nèi)空曠區(qū)域為臨時安置區(qū),搭建避難帳篷,供業(yè)主、使用人及員工使用。在選擇臨時安置區(qū)位置時,應(yīng)盡量考慮不要占用通道、出入口;
(三)在臨時安置區(qū),設(shè)置零時服務(wù)點,由秩序維護、客戶服務(wù)、環(huán)境維護人員組成,為業(yè)主、使用人提供力所能及的服務(wù),安撫業(yè)主情緒,維護人員集中區(qū)域的公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生,以減輕大眾的恐慌;
(四)做好次生災(zāi)害的防治,建筑區(qū)劃內(nèi)常見的地震次生災(zāi)害主要有:
1、有毒氣體、液體泄漏;
2、水電氣供給管路斷裂;
3、傳染病疫情;
4、公共秩序短時間內(nèi)失控;
5、盜竊、搶劫等事件多發(fā)。
第二節(jié) 氣象災(zāi)害應(yīng)急預案
第三十九條 氣象災(zāi)害,一般包括天氣、氣候災(zāi)害和氣象次生、衍生災(zāi)害:
天氣、氣候災(zāi)害,是指因臺風、暴雨(雪)、雷暴、冰雹、大風、沙塵、龍卷、大(濃)霧、高溫、低溫、凍雨、霜凍、結(jié)(積)冰、寒潮、干旱、干熱風、熱浪、洪澇、積澇等因素直接造成的災(zāi)害。
氣象次生、衍生災(zāi)害,是指因氣象因素引起的山體滑坡、泥石流、風暴潮、森林火災(zāi)、酸雨、空氣污染等災(zāi)害。
第四十條 氣象災(zāi)害的預防:
(一)應(yīng)注意定期排除災(zāi)害天氣時可能帶來的安全隱患,加強對建筑物外立面的監(jiān)控巡查,加固或移除高處可移動物體和懸掛物(如廣告牌、店招等),對高大樹木等進行加固;
(二)提請業(yè)主、使用人注意關(guān)好門窗,檢查門窗玻璃、空調(diào)外機等是否牢固,不要將花盆等可移動物品放置在陽臺或窗臺上;
(三)夏季等雷雨多發(fā)季節(jié),應(yīng)加大對屋面、地下車庫等區(qū)域的排水設(shè)施的疏通頻率,清除排水溝、排水管、水渠內(nèi)的垃圾,保證排水暢通;
(四)定期檢查避雷設(shè)施,室外供電線路等;
(五)儲備足夠的沙袋、防風膠紙、雨靴、雨衣、照明工具等工具;
(六)通過廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)等途徑密切關(guān)注氣象變化和政府相關(guān)部門發(fā)布的預警信息。根據(jù)政府相關(guān)部門發(fā)布的氣象災(zāi)害預警信息
,及時以書面形式告知建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主、使用人做好防范措施。
第四十一條 雷雨、暴雨災(zāi)害的應(yīng)急預案:
(一)雷雨、暴雨災(zāi)害發(fā)生時,項目負責人或企業(yè)負責人應(yīng)立即趕往建筑區(qū)劃,成立應(yīng)急小組,組織搶險救災(zāi)工作;
(二)控制中心應(yīng)立即通過廣播呼叫,告知建筑區(qū)劃內(nèi)的所有人員,并提請大家關(guān)好窗戶,盡量不要在室外活動,不要在靠近建筑物或大樹下的區(qū)域活動等相關(guān)注意事項;
(三)組織人員對建筑區(qū)劃內(nèi)地勢低洼的區(qū)域(如:地下停車場等)用沙袋等物資進行加筑處理,防止雨水灌入;
(四)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護員應(yīng)密切監(jiān)視共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用情況,發(fā)現(xiàn)問題及時處理;
(五)秩序維護員應(yīng)加強對各出入后、通道口的控制,防止不法之徒乘亂滋事、渾水摸魚,并加強對公共區(qū)域的巡查,排除安全隱患;
(六)雷雨、暴雨災(zāi)害發(fā)生后,應(yīng)立即組織設(shè)施設(shè)備維護人員對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查;對受損的設(shè)施設(shè)備應(yīng)立即停止使用;并將共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的受損情況以書面形式告知業(yè)主、使用人;
(七)立即組織環(huán)境維護人員對積水、沙土、樹枝(葉)、玻璃碎片等垃圾進行清理,對排污設(shè)施進行疏通;
(八)雷雨、暴雨災(zāi)害造成洪澇、積澇等的,在積水退去后,應(yīng)對建筑區(qū)劃各區(qū)域進行消殺滅害,防止疫情發(fā)生;
(九)災(zāi)害發(fā)生后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與政府相關(guān)部門保持密切聯(lián)系,及時收集政府相關(guān)部門發(fā)布的權(quán)威信息,并及時向建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主、使用人發(fā)布,防止謠言傳播;組織人員對受聘提供物業(yè)服務(wù)的建筑區(qū)劃受災(zāi)情況進行統(tǒng)計,出現(xiàn)較大人員傷亡、財產(chǎn)損失時應(yīng)立即向相關(guān)政府部門求助;
第四十二條 大風、沙塵災(zāi)害的應(yīng)急預案:
(一)大風、沙塵災(zāi)害發(fā)生時,項目負責人或企業(yè)負責人應(yīng)立即趕往建筑區(qū)劃,成立應(yīng)急小組,組織搶險救災(zāi)工作;
(二)控制中心應(yīng)立即并通過廣播呼叫,告知建筑區(qū)劃內(nèi)的所有人員,并提請大家關(guān)好窗戶,盡量不要在室外活動,不要在靠近建筑物或大樹下等區(qū)域活動等相關(guān)注意事項。
(三)組織人員對建筑區(qū)劃內(nèi)高空懸掛物、可移動物進行拆除或加固,對樹木進行加固;
(四)秩序維護員應(yīng)加強建筑區(qū)劃的巡查,對存在安全隱患的部位,應(yīng)立即進行隔離,禁止人員靠近;
(五)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護員應(yīng)密切監(jiān)視共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用情況,發(fā)現(xiàn)問題及時處理;
(六)災(zāi)害發(fā)生后,應(yīng)立即組織設(shè)施設(shè)備維護人員對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查;對受損的設(shè)施設(shè)備應(yīng)立即停止使用;并將共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的震損情況以書面形式告知業(yè)主、使用人;
(七)組織環(huán)境維護員對沙塵、樹枝(葉)、玻璃碎片等垃圾及時進行清理;
(八)災(zāi)害發(fā)生后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與政府相關(guān)部門保持密切聯(lián)系,及時收集政府相關(guān)部門發(fā)布的權(quán)威信息,并及時向建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主、使用人發(fā)布,防止謠言傳播;組織人員對受聘提供物業(yè)服務(wù)的建筑區(qū)劃受災(zāi)情況進行統(tǒng)計,出現(xiàn)較大人員傷亡、財產(chǎn)損失時應(yīng)立即向相關(guān)政府部門求助;
第四十三條 大(濃)霧災(zāi)害的應(yīng)急預案:
(一)發(fā)生大(濃)霧災(zāi)害時,設(shè)施設(shè)備維護人員應(yīng)立即開啟公共區(qū)域照明裝置,增加公共區(qū)域、路面的能見度;
(二)提請業(yè)主、使用人注意出行安全;
(三)加強建筑區(qū)劃內(nèi)道路的交通疏導,提請車輛慢行,在建筑區(qū)劃出入口,十字路口等區(qū)域增加人員或設(shè)立警示、指示標志;
(四)秩序維護員應(yīng)加強對各出入后、通道口的控制,防止不法之徒乘亂滋事、渾水摸魚;
(五)加強對公共區(qū)域的巡查和公共秩序的維護,排除安全隱患。
第四十四條 高溫、干旱災(zāi)害的應(yīng)急預案:
(一)發(fā)生高溫、干旱災(zāi)害時,應(yīng)在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置張貼溫馨提示,提請業(yè)主、使用人注意防暑降溫;
(二)設(shè)施設(shè)備維護人員應(yīng)加強對共用部位、設(shè)施設(shè)備的檢查,特別是外墻玻璃、瓷磚,供配電系統(tǒng),防止應(yīng)高溫造成外墻玻璃、瓷磚爆裂脫落而傷人及供配電系統(tǒng)過熱短路起火等次生事故;
三)客戶服務(wù)中心貯備必要的防暑降溫藥物,供建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主、使用人及公司員工使用;
(四)對不耐高溫的共用部位、設(shè)施設(shè)備采取降溫措施,防止損壞。加強對綠化帶的澆灌養(yǎng)護,防止植物干涸枯死;
(五)高溫天氣利于細菌滋生,應(yīng)加強對建筑區(qū)劃的消殺工作,防止疾病、疫情傳播;
第四十五條 雨雪冰凍災(zāi)害的應(yīng)急預案:
(一)發(fā)生雨雪冰凍災(zāi)害時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置張貼溫馨提示,提請業(yè)主、使用人注意防寒抗凍;
(二)設(shè)施設(shè)備維護人員應(yīng)加強對共用部位、設(shè)施設(shè)備的檢查,特別是屋面、給排水管、室外供配電系統(tǒng)等;
(三)客戶服務(wù)中心貯備必要的放凍傷藥物,供建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主、使用人及公司員工使用;
(四)加強建筑區(qū)劃內(nèi)道路交通的疏導,提請車輛、行人小心慢行,重點區(qū)域增設(shè)崗位或安全警示標志;
(五)對不耐低溫冰凍的共用部位、設(shè)施設(shè)備采取解凍處理。具體可根據(jù)實際情況采用熱水、蒸汽措施,防止損壞。必要時,相關(guān)設(shè)施設(shè)備可暫停運行使用;
(六)加強建筑物、樹木、室外設(shè)施的掃雪除冰工作,防止建筑物、樹木、室外設(shè)施因積雪、結(jié)冰過重而垮塌等事故;
(七)雨雪冰凍期結(jié)束后,應(yīng)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行仔細檢查和維護,確保其正常運行;
第三節(jié) 生物災(zāi)害應(yīng)急預案
第四十六條 建筑區(qū)劃內(nèi)的生物災(zāi)害,一般是由于有害生物(如老鼠、蟑螂、白蟻、紅火蟻、蝗蟲、蚊蟲、須舌蠅、粘蟲等)的大面積出現(xiàn)或迅速繁殖,造成人身傷害、建筑物或植物破壞。
第四十七條 因生物災(zāi)害的預防和處置專業(yè)性較強,建筑區(qū)劃內(nèi)生物災(zāi)害的預防和處理應(yīng)以政府相關(guān)機構(gòu)為主,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在政府相關(guān)部門的指導下開展工作,并積極配合政府相關(guān)部門開展生物災(zāi)害的的預防和處置工作。
第四十八條 生物災(zāi)害的預防:
(一)隨時保持建筑區(qū)劃內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生,定期對陰溝、排污管道、化糞池、垃圾中轉(zhuǎn)站及其他衛(wèi)生死角進行消殺滅害;
(二)根據(jù)主管部門的要求,加強白蟻防治力度;
(三)在條件允許的情況下,可聘請專業(yè)的生物災(zāi)害防治機構(gòu)提供相關(guān)防治服務(wù);
(四)加強對建筑區(qū)劃內(nèi)常見有害生物的滅殺工作,滅害藥品投放注意事項:
1、投放滅害藥品前,應(yīng)以書面形式告知建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主、使用人。提請照看好小孩和寵物;
2、投放回收滅害藥品時,應(yīng)有記錄,并在投放處貼出明顯的提示,
防止人畜誤食;
3、應(yīng)及時回收和妥善處理有害生物的遺體。
(四)在夏季或其他悶熱潮濕的氣候條件下,增加消殺頻率,同時加強對建筑區(qū)劃的監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)有害生物,立即處理,并上報政府相關(guān)機構(gòu);
(五)加強生物災(zāi)害的防治知識宣傳,使建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主、使用人對生物災(zāi)害有一定的了解,從而達到'群防群治'的效果。
第四十九條 生物災(zāi)害發(fā)生后的緊急措施:
(一)生物災(zāi)害發(fā)生后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當立即向政府相關(guān)部門報告。項目負責人或企業(yè)負責人應(yīng)立即組織相關(guān)人員,成立應(yīng)急小組,組織滅害救災(zāi)工作;
(二)建筑區(qū)劃內(nèi)局部出現(xiàn)有害生物、發(fā)生生物災(zāi)害時,應(yīng)立即對該區(qū)域進行隔離,禁止人員進入,防止災(zāi)害擴散,并及時通知相關(guān)部門處理;
(三)堅持以人為本,把保障業(yè)主、使用人的身體健康和生命財產(chǎn)安全放在首位。已對人身造成傷害的,應(yīng)立通知政府相關(guān)衛(wèi)生防疫醫(yī)療機構(gòu),對傷員進行救治;
(四)生物災(zāi)害已對或可能對建筑物造成破壞的,應(yīng)立即對建筑物內(nèi)人員進行疏散,并對疏散人員進行有效隔離,防治疫情擴散;
(五)殺滅有害生物后,應(yīng)立即在相關(guān)機構(gòu)的指導下對有害生物遺體進行妥善處理,并對環(huán)境進行消殺滅菌處理。
(六)災(zāi)害發(fā)生后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與政府相關(guān)部門保持密切聯(lián)系,及時收集政府相關(guān)部門發(fā)布的權(quán)威信息,并及時向建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主、使用人發(fā)布,防止謠言傳播。
第四節(jié) 其他自然災(zāi)害應(yīng)急預案
第五十條 自然災(zāi)害還包括:水旱災(zāi)害、地質(zhì)災(zāi)害等。
第五十一條 其他自然災(zāi)害應(yīng)急預案,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可參照的參照本章第一、二、三節(jié)制定;
第14篇 zx物業(yè)公司物業(yè)管理部職能
物業(yè)公司物業(yè)管理部職能
(1)負責籌建管理員工餐廳工作。
(2)負責會所及會議中心的管理。
(3)書寫給業(yè)戶的各類通知、通告,由總經(jīng)理簽署發(fā)出。
(4)負責物業(yè)的日常清潔工作。
(5)負責物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。
(6)負責物業(yè)的除蟲滅害工作。
(7)協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。
(8)負責業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。
(9)建立業(yè)戶檔案管理工作。
(10)負責物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置,及為業(yè)戶的慶典活動提供必要的幫助。
(11)開展業(yè)戶文化交流,接待、介紹物業(yè)工作。
(12)配合綜合管理部開展員工培訓工作。
(13)總經(jīng)理指派的其他工作。
第15篇 物業(yè)區(qū)空置房管理程序
物業(yè)轄區(qū)空置房管理程序
1.0目的
規(guī)范空置房的管理工作,確?？罩梅抗芾淼馁|(zhì)量。
2.0適用范圍
適用于各物業(yè)服務(wù)中心已接管的空置房的管理。
3.0職責
3.1客戶服務(wù)部經(jīng)理負責空置房管理的組織、監(jiān)督工作。
3.2客戶服務(wù)員負責依據(jù)本規(guī)程實施空置房的日常管理工作。
3.3物業(yè)服務(wù)中心客戶服務(wù)部負責保管空置房的鑰匙,清潔或其他人員需領(lǐng)用時,應(yīng)填寫《借用鑰匙登記表》。
4.0程序要點
4.1空置房的定義:指未出售及業(yè)主尚未收房的已接管的房屋。
4.2空置房的登記建檔與收費
4.2.1經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心接管的空置房由客戶服務(wù)部經(jīng)理安排專人進行登記造冊。
4.2.2每月底客服助理查驗《業(yè)主/住戶入伙情況一覽表》,對業(yè)主/住戶入住情況進行統(tǒng)計,將空置房登記在《空置房統(tǒng)計表》內(nèi),每月5日前報物業(yè)服務(wù)中心主任審核。
4.2.3空置房管理費用征收方法:按物業(yè)管理服務(wù)費收費標準的90%(扣除衛(wèi)生費)向房地產(chǎn)開發(fā)公司或未收樓業(yè)主(指已通知收樓但因業(yè)主本人原因未及時收樓)計征物業(yè)管理服務(wù)費。
4.3空置房的巡查、維護
4.3.1空置房由客戶服務(wù)部進行日常管理。由物業(yè)服務(wù)中心客戶服務(wù)部經(jīng)理安排專人每月對空置單位的主體結(jié)構(gòu)、屋面與地面、電氣、水系統(tǒng)、衛(wèi)生間、消防、附屬工程等項目進行巡查一遍并填寫《服務(wù)質(zhì)量檢查記錄表》。發(fā)現(xiàn)問題及時通知相關(guān)部門處理。
4.3.2 發(fā)現(xiàn)問題,屬保修期內(nèi),及時與開發(fā)公司聯(lián)系,協(xié)助解決;不屬保修項目應(yīng)及時與物業(yè)服務(wù)中心設(shè)備維護部聯(lián)系, 安排維修。
4.3.3環(huán)境管理部每月須對空置房進行一次例行清潔。清潔項目有房內(nèi)天面、地板、墻面及其設(shè)施衛(wèi)生間、窗戶等,并透換空氣, 保持空置單位內(nèi)干凈、整潔、清新,并填寫《空置房清潔記錄表》。
4.3.4客戶服務(wù)部根據(jù)季節(jié)變化定時對空置房進行開窗通風、散熱。特別是在梅雨季節(jié),應(yīng)加大對空置房的檢查力度,防止墻面、天花發(fā)霉、木制品生蟲及變形,必要時應(yīng)進行干燥處理。
4.3.5客戶服務(wù)部巡樓時應(yīng)注意空置房的防火、防盜工作。如發(fā)現(xiàn)空置房內(nèi)有異常情況應(yīng)及時向客戶服務(wù)部經(jīng)理匯報。
4.3.6參照有關(guān)電電器使用說明書,定期將電器打開試運行,以保持電器良好的工作狀態(tài),檢查完畢后注意及時關(guān)閉電源。
4.4 售樓看房
4.4.1當開發(fā)公司售樓部、營銷部需帶領(lǐng)顧客看房時, 物業(yè)服務(wù)中心客戶服務(wù)部做好鑰匙領(lǐng)用記錄。
4.5 空置單位鑰匙的管理
4.5.1物業(yè)服務(wù)中心客戶服務(wù)部接管物業(yè)后,空置單位鑰匙要分類編號,貼上標簽,注明樓號、房號及室內(nèi)、外門識別標識。
4.5.2空置單位鑰匙要管理規(guī)范。
4.5.3安排人員專職管理鑰匙,并填寫《鑰匙存放登記表》。借出鑰匙要填寫《借用鑰匙登記表》,鑰匙按時歸還后由鑰匙管理員在《鑰匙存放登記表》中注銷。管理人員在工作需要領(lǐng)用鑰匙也須登記。
4.5空置房的利用
4.5.1長期閑置的空置房物業(yè)服務(wù)中心可申請進行合理利用。
4.5.2客戶服務(wù)部經(jīng)理應(yīng)留意收集承租信息,對空置房采取出租等方式加以利用。經(jīng)向房地產(chǎn)開發(fā)公司申請同意后方可辦理。
4.5.3客戶服務(wù)部每次巡樓后應(yīng)將空置房的維護管理狀況記錄在《服務(wù)質(zhì)量檢查記錄表》中,每月匯總一次上交物業(yè)服務(wù)中心主任審核,相關(guān)資料保存期至空置房售出后一年。
第16篇 物業(yè)管理費收取及催繳程序-3
物業(yè)管理費的收取及催繳程序(三)
有關(guān)滯納金比例以該項目《業(yè)主公約》及《物業(yè)管理合同》為準)業(yè)戶收樓時需將計費時間終止到每自然季度末最后一日
1.1預繳半年管理費
1.1.1物業(yè)公司財務(wù)部將于每年6月1日及12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出次年〈管理費付款通知書〉,詳列應(yīng)交款明細,規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內(nèi)繳納下一個半年的管理費。
1.1.2每年的1月1日及7月1日起,財務(wù)部對尚未交納本年度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細項目,通知其在收到〈催款通知書〉一個月內(nèi)繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣妨忻魅缥窗匆?guī)定支付欠款,管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
1.1.3《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從1月1日或7月1日欠款的第一天起算)。
1.1.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。
1.1.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務(wù)部負責編制,統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。
1.2預繳三個月管理費
1.2.1物業(yè)公司財務(wù)部將于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出下一季度〈管理費付款通知書〉,詳列應(yīng)交款明細,規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內(nèi)繳納下一季度的管理費。
1.2.2每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起,財務(wù)部對尚未交納本季度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細項目,通知其在收到〈催款通知書〉一個月內(nèi)繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣妨忻魅缥窗匆?guī)定支付欠款,管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
1.2.3《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從當季度欠款的第一天起算)。
1.2.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。
1.2.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務(wù)部負責編制,統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。
1.3預繳一個月管理費
1.3.1物業(yè)公司財務(wù)部將于每月15日起向各業(yè)戶發(fā)出下月〈管理費付款通知書〉,詳列應(yīng)交款明細,規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內(nèi)繳納下月的管理費。
1.3.2每月的1日起,財務(wù)部對尚未交納本月應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細項目,通知其在收到〈催款通知書〉7日內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款,管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
1.3.3《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從當月欠款的第一天起算)。
1.3.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。
1.3.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務(wù)部負責編制,統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。
