第1篇 z物業(yè)管理公司簡介物業(yè)投標
z物業(yè)管理公司簡介(物業(yè)投標)
aa市z物業(yè)管理有限公司為20**年成立的現(xiàn)代新型物業(yè)管理企業(yè),公司注冊資本50萬元人民幣,物業(yè)管理暫定資質(zhì)。
z物業(yè)公司引進深圳先進的物業(yè)管理機制和運作模式,充分吸收豐富的物業(yè)管理行業(yè)管理經(jīng)驗。并從深圳高薪聘請一批資深物業(yè)管理人士擔(dān)任公司中**.鳳凰城職務(wù)。z物業(yè)公司現(xiàn)有員工12多人,中層管理人員物業(yè)管理專業(yè)大專以上文化程度占90%以上,所有管理人員均持有建設(shè)部頒發(fā)物業(yè)崗位證書。z物業(yè)將建成一支業(yè)務(wù)精干、專業(yè)豐富、訓(xùn)練有素的物業(yè)管理人才隊伍。
z物業(yè)目前正管理和服務(wù)著蔚藍水岸等aa市高檔住宅小區(qū)等,總管理面積達5萬平方米,業(yè)務(wù)范圍涵蓋多層和**.鳳凰城住宅、綜合商住樓的物業(yè)管理和服務(wù)。
z物業(yè)以“以客戶為中心”的管理理念和“360度生活管家”的管理模式,運用iso9000:2000國際質(zhì)量管理體系為手段,積極塑造aa市物業(yè)管理的新品牌和行業(yè)典范…
z物業(yè)從外地引進高級物業(yè)管理人才擔(dān)任公司**.鳳凰城管理人員以來,充分吸收深圳先進的物業(yè)管理理念,有著自己鮮明的管理特征,并在aa市物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)率先提出“客戶服務(wù)中心物業(yè)管理模式”、“360度生活管家服務(wù)”、 “個性化服務(wù)”等令行業(yè)人士耳目一新的管理理念。
第2篇 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)行政許可辦理指南福建省
一、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)行政許可依據(jù)
根據(jù)《物業(yè)管理條例》(國務(wù)院令第379號)第三十二條、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(建設(shè)部令第125號)及《福建省建設(shè)廳關(guān)于下放審批權(quán)限簡化審批程序規(guī)范行政審批的通知》(閩建法[2004]56號)。
二、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)行政許可條件
(一)一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)標準:
1、注冊資本人民幣500萬元以上;
2、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于20人,工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;
3、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;
4、管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%:
(1)多層住宅200萬平方米;
(2)高層住宅100萬平方米;
(3)獨立式住宅(別墅)15萬平方米;
(4)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。
5、建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準,建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng),有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。
(二)二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)標準:
1、注冊資本人民幣300萬元以上;
2、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于10人,工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;
3、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;
4、管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%:
(1)多層住宅100萬平方米;
(2)高層住宅50萬平方米;
(3)獨立式住宅(別墅)8萬平方米;
(4)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。
5、建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準,建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng),有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。
(三)三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)標準:
1、注冊資本人民幣50萬元以上;
2、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于5人,工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;
3、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;
4、有委托的物業(yè)管理項目;
5、建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準,建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。
(四)新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)按照最低等級核定暫定資質(zhì),有效期一年。
三、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)行政許可程序
申報一級企業(yè)資質(zhì)的,申報單位持審批所需材料報省建設(shè)廳初審,由省建設(shè)廳提出初審意見后,報建設(shè)部核準發(fā)證;
申報二級企業(yè)資質(zhì)的,由省建設(shè)廳審批核發(fā)資質(zhì)等級證書;
申報三級企業(yè)資質(zhì)、暫定資質(zhì)的,由設(shè)區(qū)市房地產(chǎn)行政主管部門審批發(fā)證。
其中二級企業(yè)資質(zhì)審批程序為:
(1)申請人先向所在地設(shè)區(qū)市房地產(chǎn)行政主管部門提出申請,提交有關(guān)材料;
(2)設(shè)區(qū)市房地產(chǎn)行政主管部門對申請材料進行初審,提出初審意見,并將初審意見和申報材料(加蓋主管部門原件核對專用章)上報省建設(shè)廳;
(3)省建設(shè)廳進行審核,作出行政許可決定。準予許可的,于法定時間內(nèi)向申請人頒發(fā)資質(zhì)證書,在福建建設(shè)信息網(wǎng)上公告。
二級企業(yè)資質(zhì)辦理機構(gòu):
省建設(shè)廳政務(wù)服務(wù)中心,辦理地址:福州市北大路242號,聯(lián)系電話0591-。
四、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)行政許可期限20個工作日(報建設(shè)部審批的時間不
計算在內(nèi))
五、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)辦理流程:
1、新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)到所在地工商行政管理部門取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。
2、申報單位登陸福建物業(yè)管理信息網(wǎng)查看物業(yè)資質(zhì)管理辦法,下載《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報表》。
3、申報單位持填寫完整的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報表》一式三份和申報材料原件、復(fù)印件一份(按內(nèi)容分類裝訂成冊)到所在地房地產(chǎn)行政主管部門核對原件并進行受理確認,報設(shè)區(qū)市房地產(chǎn)行政主管部門審批。申報材料復(fù)印件由房地產(chǎn)行政主管理部門加蓋核對原件專用章。
六、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)行政許可材料目錄
(一)申請暫定資質(zhì)應(yīng)當(dāng)提交下列材料:
1、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報表;
2、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件(加蓋單位印章);
3、企業(yè)章程;
4、企業(yè)驗資報告;
5、企業(yè)法定代表人任職文件及身份證復(fù)印件;
6、企業(yè)具有專業(yè)職稱人員的職稱證書、身份證、勞動合同復(fù)印件,有調(diào)動過工作的另附工作調(diào)動證明(或者與原聘用單位解除聘用勞動合同的證明文件、退休人員的退休證明);
7、企業(yè)人員中取得各類職業(yè)資格證書材料:
(1)取得物業(yè)崗位培訓(xùn)證書人員名單及崗位培訓(xùn)證書、勞動合同復(fù)印件;
(2)取得保安證、電工、安裝、維修等操作證書人員名單及證書、勞動合同復(fù)印件。
8、企業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等管理制度和標準。
外商投資企業(yè)除提供前款規(guī)定的資料,還應(yīng)當(dāng)依照外商投資法律、法規(guī)的規(guī)定辦理有關(guān)審批手續(xù)。
(二)申請一級、二級、三級資質(zhì)應(yīng)提交的材料目錄
1、上述暫定資質(zhì)的七項材料;
2、企業(yè)原資質(zhì)證書正、副本原件;
3、上年度企業(yè)財務(wù)審計報告;
4、管理各部門負責(zé)人任職文件,其中工程、財務(wù)負責(zé)人應(yīng)具備中級以上專業(yè)職稱
5、物業(yè)管理委托合同(復(fù)印件加蓋單位印章);
6、企業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等管理制度、標準的執(zhí)行情況,企業(yè)獲得的良好業(yè)績材料。
七、省外一、二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)報備程序
(一)報備依據(jù)及報備管理部門
福建省建設(shè)廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法的通知》(閩建房[2004]39號)文件,規(guī)定省外一、二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)在我省境內(nèi)從事物業(yè)管理服務(wù)活動的,應(yīng)到項目所在地設(shè)區(qū)市房地產(chǎn)主管部門報備。
(二)報備應(yīng)提交的材料:
1、申請進閩從事物業(yè)管理服務(wù)活動的報告;
2、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照(加蓋公司印章);
3、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書正、副本復(fù)印件(加蓋公司印章),同時提交證書副本原件核驗;
4、企業(yè)章程;
5、企業(yè)驗資報告;
6、企業(yè)法人授權(quán)委托書;
7、企業(yè)駐閩的所有人員名單和各類專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動合同復(fù)印件,同時提供資格證書原件核驗;
8、擬管理項目的有關(guān)證明材料。
物業(yè)管理項目承接后,必須在項目所在地設(shè)立分支機構(gòu),到工商行政主管部門領(lǐng)取非法人營業(yè)執(zhí)照。
八、注意事項
第3篇 別墅項目物業(yè)管理人員配置培訓(xùn)
別墅項目物業(yè)管理人員配置與培訓(xùn)
人員配置:
1. 項目經(jīng)理:1人,本科以上學(xué)歷,年齡35歲以下,具有15萬平米以上物業(yè)管理經(jīng)驗,有親和力及應(yīng)變能力,有良好的組織、協(xié)調(diào)、溝通能力,有敬業(yè)和創(chuàng)新精神。
2.項目助理: 2人,?？埔陨蠈W(xué)歷,年齡24--30歲熟知物業(yè)管理并有酒店管理服務(wù)經(jīng)驗,具有一定生活經(jīng)驗,善于溝通,協(xié)調(diào)能力強。具有強烈的服務(wù)意識,和吃苦耐勞甘做業(yè)仆的思想理年。
3. 保安員: 16人,男性,年齡30歲以下,退伍軍人,具備游泳技能,身體健康,有較強的工作責(zé)任心,能吃苦耐勞,善于溝通,具有良好的團隊協(xié)作精神。
4. 維修員(水、電、智能化):4人,具有強弱電、水暖、土建、園林綠化、電梯、智能化等方面的專業(yè)技能,有上崗證書,專業(yè)技術(shù)掌握握熟練,有豐富的實際操作經(jīng)驗,溝通能力強,工作認真、踏實。
5. 保潔員:4人,男女不限,年齡45歲以下,身體健康,工作責(zé)任心強,能吃苦耐撈,有敬業(yè)精神。能,品貌端正,責(zé)任心強,善于溝通,具有良好的團隊協(xié)作精神。
(架構(gòu)圖 共計27人)
部門崗位人數(shù)職責(zé)專業(yè)素質(zhì)
服務(wù)中心項目經(jīng)理 1人 全面負責(zé)悅
第4篇 物業(yè)環(huán)境污染控制管理手冊
物業(yè)公司質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全管理手冊
--環(huán)境污染控制
1.0 總則
建立文件化程序,以便對于廢水、廢氣、噪聲及固體廢棄物對環(huán)境產(chǎn)生的污染進行控制。
2.0 職責(zé)
管理部負責(zé)對各種污染物實行總的管理、控制,并負責(zé)定期檢查和監(jiān)測。
3.0 程序概況
3.1 公司將盡可能采取清潔生產(chǎn)技術(shù),使用無污染式少污染的原材料,減少廢棄物和產(chǎn)生,控制廢棄物質(zhì)的排放。
3.2 編制文件化的程序《污染控制程序》、《固體廢棄物污染控制程序》,以加強對于廢水、廢氣、噪聲、固體廢棄物和管理及光污染的控制。
3.3 對于新、改、擴建等新項目的環(huán)境管理,制定《新、改、擴建項目環(huán)境管理程序》,以便對其控制。
4.0 支持性文件
4.1《污染控制程序》(***-ep-03)
4.2《化學(xué)危險品管理程序》(***-ep-04)
4.3《對相關(guān)方環(huán)境施加影響程序》(***-ep-05)
4.4《環(huán)境/安全績效監(jiān)測控制程序》(***-ep-08)
4.5《固體廢棄物污染控制程序》(***-ep-09)
4.6《新、改、擴建項目環(huán)境管理程序》(***-ep-10)
第5篇 物業(yè)管理師考試:物業(yè)管理實務(wù)
物業(yè)管理師考試大綱-物業(yè)管理實務(wù)
第一章 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立和組織機構(gòu)
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理企業(yè)類型、特征、設(shè)立程序、內(nèi)部組織機構(gòu)設(shè)置以及物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)等知識的掌握程度和綜合運用能力。
(二)考試基本要求
掌握:物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序,物業(yè)管理企業(yè)的組織機構(gòu)及其職能。
熟悉:物業(yè)管理企業(yè)主要特性、組織結(jié)構(gòu)形式,物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。
了解:物業(yè)管理企業(yè)主要類型,物業(yè)管理企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的要求和主要影響因素。
(三)要點說明
1.物業(yè)管理企業(yè)的類型及特征
2.物業(yè)管理企業(yè)的常見模式
3.物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序
(1)工商注冊登記
(2)資質(zhì)管理
4.物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機構(gòu)設(shè)置
(1)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式
(2)物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的影響因素
(3)物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的要求
(4)物業(yè)管理企業(yè)職能機構(gòu)及其職責(zé)
第二章 物業(yè)管理招標投標
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理招標投標相關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理招投標內(nèi)容、步驟、要求,以及物業(yè)管理方案編寫等知識的掌握程度和綜合運用能力。
(二)考試基本要求
掌握:物業(yè)管理招標投標相關(guān)法規(guī),物業(yè)管理招、投標的內(nèi)容、步驟和要求,物業(yè)管理投標文件及方案的編寫。
熟悉:物業(yè)管理招標的條件和程序,投標的策略和技巧。
了解:物業(yè)管理招標投標的基本要求與原則。
(三)要點說明
1.物業(yè)管理招標投標及其特點
2.物業(yè)管理招標投標的原則與要求
3.物業(yè)管理招標投標的策劃與實施
4.物業(yè)管理招標的類型
5.物業(yè)管理招標的方式
6.物業(yè)管理招標的內(nèi)容
考試大綱下載:物業(yè)管理師考試大綱-物業(yè)管理實務(wù)
第6篇 銀行住宅區(qū)物業(yè)管理人員培訓(xùn)
某銀行支行住宅區(qū)物業(yè)管理人員培訓(xùn)
培訓(xùn),是dy公司內(nèi)部管理的一大特色,也是一大優(yōu)勢,不斷地對各級員工進行不同階段的在職培訓(xùn),也將是支行住宅區(qū)管理處圓滿完成合同期內(nèi)委托管理目標的重要保證。管理處按照培訓(xùn)的總體要求,結(jié)合住宅區(qū)的實際情況,通過對人員周而復(fù)始的培訓(xùn),培養(yǎng)出一大批專業(yè)高級管理人員和既有專業(yè)知識技能,又具備現(xiàn)代管理水平的作業(yè)人員。使得支行住宅區(qū)在高素質(zhì)的管理隊伍的管理下,創(chuàng)造出精品住宅區(qū)的效應(yīng),達到物業(yè)保值增值的目的。
1、培訓(xùn)目標
培訓(xùn)的目標是針對管理者的目標而言,其目的是在態(tài)度、知識、技能三個方面改變、加強或改進員工的意識和行為,提高管理人員的素質(zhì)、技能及管理水平。對dy物業(yè)而言,培訓(xùn)的目標就是要使培訓(xùn)要求通過各級管理人員的現(xiàn)場管理展現(xiàn)出來,為廣大業(yè)戶提供盡善盡美的服務(wù)。
2、培訓(xùn)方式
培訓(xùn)方式分為三種,公司自行培訓(xùn)、公司外送培訓(xùn)和外聘培訓(xùn)。其中公司自行培訓(xùn)由總公司行政部和物管部負責(zé)統(tǒng)籌安排,外送培訓(xùn)由培訓(xùn)申請人填寫《培訓(xùn)申請表》經(jīng)總經(jīng)理審批后進行,外聘培訓(xùn)可結(jié)合實際情況予以采用。
3、培訓(xùn)組織機構(gòu)
公司成立員工培訓(xùn)領(lǐng)導(dǎo)小組,常設(shè)機構(gòu)在公司物管部,全面負責(zé)員工的培訓(xùn)及考核。小組設(shè)組長一名,由公司物管部主管擔(dān)任;宣講員2名,由行政部和物管部按各職能指定。
4、入職培訓(xùn)
(1)培訓(xùn)目的
通過培訓(xùn),使新入職員工對行業(yè)概況、員工手冊、公司紀律、禮貌禮節(jié)、職業(yè)道德規(guī)范等有初步的認識,對公司保安、消防、設(shè)施設(shè)備及節(jié)能降耗的重要性有初步的了解。
5、在職培訓(xùn)
(1)培訓(xùn)目的
通過培訓(xùn),使在職員工重復(fù)加深對崗位職責(zé)、員工手冊、公司紀律、禮貌禮節(jié)、保安消防等的認識,解決員工正式上崗后的實際問題和需要。
(2)培訓(xùn)內(nèi)容
a、《員工手冊》--加強培訓(xùn),提高員工素質(zhì);
b、《崗位職責(zé)》--工作責(zé)任感,反復(fù)加深理解、應(yīng)用;
c、《操作規(guī)程》--安全教育,事故案例分析;
d、各管理處業(yè)務(wù)協(xié)作及投訴問題,進行案例分析教育;
e、消防安全再培訓(xùn)或?qū)嵅傺菥?
f、新設(shè)備、新技術(shù)、新操作技能培訓(xùn);
g、禮貌禮儀深化培訓(xùn);
h、政治素質(zhì)教育;
i、專題講座。
(3)培訓(xùn)進度:
在職培訓(xùn)系統(tǒng)不間斷地穿插進行,結(jié)合日常工作交叉開展。
(4)培訓(xùn)考核
a、考核方式:以實地技術(shù)考核及日常工作的抽查為主,理論考試、實操演練為輔;
b、考核時間:培訓(xùn)后一周內(nèi)為考試考核期;
c、考核標準:理論考試以考試成績85分為合格,實操以熟練'上手'及日常無違規(guī)現(xiàn)象為合格;不合格者補考或重新開展針對性的再培訓(xùn)工作,補考不合格者,予以降薪或辭退處理。
6、培訓(xùn)匯總
(1)考核成績由宣講員統(tǒng)計匯總,交培訓(xùn)領(lǐng)導(dǎo)小組;
(2)宣講員定期以書面形式上報日常工作監(jiān)督和考核情況;
(3)培訓(xùn)領(lǐng)導(dǎo)小組半年就培訓(xùn)工作做一總結(jié),報總經(jīng)理審批;
(4)階段培訓(xùn)結(jié)束后,行政部將相關(guān)培訓(xùn)資料登記存檔。
7、獎懲條例
為提高培訓(xùn)質(zhì)量,保證培訓(xùn)計劃的順利進行,對在培訓(xùn)工作中涌現(xiàn)出來的優(yōu)質(zhì)個人或集體給予物質(zhì)及精神獎勵;但對于敷衍了事,不認真按計劃、保質(zhì)保量完成工作導(dǎo)致工作出現(xiàn)滯后的個人或集體,將酌情給予處罰。
附件一:支行住宅區(qū)管理處二0**年管理人員培訓(xùn)計劃
序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)
時間授課人參加人員培訓(xùn)方式考核
方式
1《廣東省物業(yè)管理條例》及相關(guān)法規(guī)2課時總公司物管部管理層人員理論講解試卷 考核
2《員工手冊》1課時行政部全體員工理論講解試卷 考核
3《質(zhì)量手冊》作業(yè)指導(dǎo)書及公司規(guī)章制度3課時行政部全體員工理論講解
現(xiàn)場指導(dǎo)崗位考核 試卷考核
5經(jīng)理崗位培訓(xùn)十天建設(shè)部管理處經(jīng)理外培試卷考核
6禮儀禮貌知識培訓(xùn)3課時物管部全體員工理論講解實操培訓(xùn)實操考核
7消防知識培訓(xùn)5課時物管部全體員工理論講解實操培訓(xùn)試卷考核實操考核
8住戶裝修管理培訓(xùn)2課時物管部保安員操作講解實操考核
9治安工作目標及作業(yè)程序5課時物管部保安員理論講解實操培訓(xùn)試卷考核實操考核
10清潔衛(wèi)生標準及作業(yè)程序2課時物管部清潔員理論講解實操培訓(xùn)實操考核
11實操及考核1課時行政部全體員工
12合計24課時
注:此計劃培訓(xùn)期為兩個月。
附件二:員工禮儀禮貌培訓(xùn)課程表
時間培 訓(xùn) 內(nèi) 容達標要求培訓(xùn)形式課時
安排培訓(xùn)員備注
1、員工隊列訓(xùn)練;(立正、向右看齊、報數(shù)等)
2、禮節(jié)禮貌理論講習(xí)(儀表上的禮節(jié))。
3、提出儀表上需改進的地方。1、隊列訓(xùn)練初級達標,能基本領(lǐng)會動作要領(lǐng);隊列操練
2、理論學(xué)習(xí)要點清楚、明了,能及時糾正存在的問題。理論講課
1、員工隊列訓(xùn)練;(同10日安排)
2、復(fù)習(xí)儀表禮節(jié)的要求,進行員工儀容、儀表及個人衛(wèi)生的檢查驗收。1、隊列訓(xùn)練基本達標,整齊規(guī)范。隊列操練
2、員工儀表達到著裝清潔整齊、大方得體、個人衛(wèi)生好、精神狀態(tài)佳的要求。實操評定
1、隊列訓(xùn)練;
2、表情禮儀理論培訓(xùn);
3、做'微笑大使'訓(xùn)練課程。1、隊列訓(xùn)練統(tǒng)一標準,進入強化鞏固階段;隊列操練
2、理論清楚,接受程度好,能自覺運用于實際工作之中。理論講習(xí)
1、隊列訓(xùn)練;
2、表情禮儀的實操點評,理論考試。1、隊列整齊,人員精神面貌好;隊列操練
2、表情自然、面帶微笑、待人坦誠、熱情耐心。實操評定
1、日常隊列訓(xùn)練;
2、儀態(tài)方面的理論培訓(xùn);
3、儀態(tài)方面的注意事項和存在的問題。1、隊列訓(xùn)練規(guī)范;隊列操練
2、要點明白,能完全理解儀態(tài)方面的標準及要求。理論講習(xí)
1、體能及隊列訓(xùn)練;
2、儀態(tài)禮儀的實操訓(xùn)練;1、隊列整齊規(guī)范;隊列
操練
2、站、行姿正確,手勢標準,舉止自然親切。實操點評
1、體能及隊列訓(xùn)練;
2、繼續(xù)儀態(tài)禮儀的實操訓(xùn)練;1、隊列整齊規(guī)范;隊列操練
2、站、行姿正確,手勢標準,舉止自然親切。實操訓(xùn)練
1、體能及隊列訓(xùn)練;
2、儀態(tài)禮儀的考核;1、隊列整齊規(guī)范;隊列操練
2、站、行姿正確,手勢標準,舉止自然親切。實操考核
1、體能及隊列訓(xùn)練;
2、舉止上的禮節(jié)禮貌理論培訓(xùn);1、隊列整齊規(guī)范,體能達標;隊列操練
2、舉止端莊,動作文明,尊重業(yè)戶,熱情周到,應(yīng)對技巧好。理論講習(xí)
1、體能及隊列訓(xùn)練;
2、舉止上的禮節(jié)禮貌實操訓(xùn)練1、隊列整齊規(guī)范,體能達標;隊列操練
2、舉止端莊,動作文明,尊重業(yè)戶,熱情周到,應(yīng)對技巧好。實操點評
1、體能及隊列訓(xùn)練;
2、舉止上的禮節(jié)禮貌實操考核1、隊列整齊規(guī)范,體能達標;隊列操練
2、舉止端莊,動作文明,尊重業(yè)戶,熱情周到,應(yīng)對技巧好。實操考核
1、體能及隊列訓(xùn)練;
2、服務(wù)用語要求。1、隊列整齊規(guī)范,體能達標;隊列操練
2、禮貌用語、態(tài)度和藹、語言親切、熱情耐心。實操點評
1、體能及隊列訓(xùn)練;
第7篇 路發(fā)物業(yè)管理公司簡介材料
杭州路發(fā)物業(yè)管理有限公司的簡介
杭州路發(fā)物業(yè)管理有限公司成立于2023年1月,注冊資金50萬元,具有國家三級資質(zhì)。
公司是幾個志道合的物業(yè)管理專業(yè)人士合作成立,致力于提升物業(yè)管理行業(yè)品質(zhì)。
公司于2023年3月實施iso9002質(zhì)量管理體系標準。
公司設(shè)有總經(jīng)理辦公室、財務(wù)部、人力資源部、質(zhì)量管理部、保安部、企策劃與發(fā)展部、工程技術(shù)部、保潔中心等部門,目前在在安徽、杭州、江西等地有物業(yè)管理項目及單項服務(wù)外派項目。
公司按照市場化、專業(yè)化、集團化的管理模式,以住戶至上、服務(wù)第一為宗旨,建立了獨立核算、自負盈虧、依法管理、自主經(jīng)營、自我發(fā)展的運行機制,確定了科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展、依法管理的質(zhì)量方針,制定了一整套嚴格的管理制度和操作規(guī)程,通過科學(xué)的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù),努力營造安全、文明、整潔、舒適、充滿親情的社區(qū)氛圍,同時,通過多年經(jīng)營,公司已形成了以人為本、和諧共存,“真誠、善意、精致、完美”的獨特文化理念,為企業(yè)的健康發(fā)展打下了厚實的人文基礎(chǔ)和強大的精神支撐。
公司的管理和服務(wù)在未來將會不斷上臺階、上檔次、上水平。
公司目前可對外接管物業(yè)的類型有別墅、多層公寓、小高層公寓、寫字樓、酒店式高層公寓、學(xué)校等。
公司目標成為國內(nèi)介入顧問咨詢和接管面積最大、類型最多、覆蓋區(qū)域最廣的一流物業(yè)管理企業(yè)之一。
您正確的選擇將會是您企業(yè)的提升轉(zhuǎn)折!
第8篇 物業(yè)管理處租售業(yè)務(wù)管理程序
物業(yè)程序文件
--項目管理處租售業(yè)務(wù)管理程序
1目的
加強租售現(xiàn)場業(yè)務(wù)操作的規(guī)范性。
2范圍
適用于公司各管理處全體租售業(yè)務(wù)。
3職責(zé)
3.1管理處負責(zé)租賃業(yè)務(wù)的獨立操作,轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的現(xiàn)場接待、委托受理工作。
3.2租售中心負責(zé)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的跟進、洽談和手續(xù)辦理,對管理處租賃業(yè)務(wù)進行管理監(jiān)督;并負責(zé)管理處租售專員租售業(yè)務(wù)的培訓(xùn)及指導(dǎo)。
3.3租售人員負責(zé)客戶收款工作的溝通,經(jīng)營管理組人員負責(zé)收款。
3.4經(jīng)營管理組負責(zé)監(jiān)督各項收款工作。
4方法和過程控制
4.1基本要求
4.1.1熟悉小區(qū)內(nèi)所有委托租、售房的信息,如朝向、面積、樓層、有無裝修、價格等,并清楚每套房的優(yōu)、劣勢。
4.1.2熟悉小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施及周邊相應(yīng)的配套設(shè)施。
4.1.3熟悉小區(qū)內(nèi)房屋總戶數(shù)、閑置戶數(shù)及閑置情況。
4.2接待
4.2.1對前來委托、咨詢的業(yè)主,給予及時、熱情的接待。
4.2.2業(yè)主委托房屋租售時,通過聽、問、看等方式,盡可能多了解其房屋的具體情況。
4.2.3當(dāng)業(yè)主確定委托時,與其簽訂《樓宇出租(售)委托書》,如業(yè)主通過電話委托,可先在《房屋出租/轉(zhuǎn)讓登記表》上登記。
4.2.4對前來委托、咨詢的客戶,與接待業(yè)主相同,在聽取客戶需求后,介紹適合的房屋,并帶領(lǐng)看房。如客戶選中意向房屋,要與其簽訂《樓宇求租(購)委托書》,并及時和業(yè)主和租售中心聯(lián)系,并把客戶需求告知,促進買賣雙方達成交易;如客戶當(dāng)時并沒有特別滿意的,要將其需求登記在《客戶委托登記表》中,有合適房源再通知。
4.2.5按業(yè)主的委托價向客戶報價,業(yè)主委托價如和市場價有很大差距,要建議業(yè)主采用市場價。
4.2.6對于登記委托的業(yè)主和客戶,要做好后續(xù)服務(wù),一個月至少要聯(lián)系一次,告知房屋的租售情況,并了解業(yè)主、客戶委托意向有沒有更改。溝通的方式不限,可以電話,也可以是面談。
4.3簽約
4.3.1《樓宇出租(售)委托書》,一式兩份,每份后面要印有《交易須知》。簽訂時要注意核實相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明、業(yè)主身份證等有關(guān)資料原件,并保存復(fù)印件。如委托代理人辦理須提交合法的委托書。
4.3.2租賃交易時,應(yīng)組織出租方與承租方簽訂房屋租賃合約;轉(zhuǎn)讓交易時,則應(yīng)由買賣雙方和租售中心三方共同簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。
4.3.3房屋租賃合約一式叁份,由出租方、承租方簽字成立,租售中心、管理處均不可在房屋租賃合約上簽字或蓋章,但應(yīng)留存一份合約原件存檔。
4.3.4《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一式叁份,簽訂時必須符合以下條件:買賣雙方共同自愿、買賣雙方具有合法的身份證明和行為能力、轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)清晰、無抵押(或即將無抵押)查封等限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的條件;《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》必須經(jīng)租售中心主管或授權(quán)人審核后,由所在業(yè)務(wù)部門蓋章。
4.3.5交易時,可向交易雙方提供房屋出租/轉(zhuǎn)讓設(shè)施清單,供交易雙方使用。
4.4收款
4.4.1收款原則:在房屋交易過程中,租售業(yè)務(wù)人員不得經(jīng)手訂金、房款、傭金及其他款項和現(xiàn)金,所有收款均由管理處經(jīng)營管理組人員經(jīng)手,并出具'正式收款收據(jù)'。
4.4.2租賃業(yè)務(wù)傭金,在出租方、承租方簽訂房屋租賃合約時由經(jīng)營管理組人員收取。
4.4.3轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)收款:傭金在買方進行產(chǎn)權(quán)登記(或出買方產(chǎn)權(quán)證明)時由經(jīng)營管理組人員收取;轉(zhuǎn)讓定金、購房款買方交管理處后,需轉(zhuǎn)付定金、購房款時,由經(jīng)辦人向管理處申請,經(jīng)租售中心主管核對后按管理處付款程序辦理。
4.4.4代理業(yè)務(wù)收款
a.客戶定金,根據(jù)委托代理協(xié)議確定。如委托方委托現(xiàn)場人員收款,現(xiàn)場人員必須開具由委托方提供的正式收款收據(jù)。
b.銷售代表在收到現(xiàn)金后,立即知會直接主管,并在一個工作日內(nèi)存入指定帳戶(或交委托方)。收款人員對所收款項負有保管責(zé)任。
c.定金款和收款收據(jù)財務(wù)聯(lián)交委托方時,必須要求委托方人員簽收。
d.收款收據(jù)不可遺失、損壞,作廢的收款收據(jù)必須完整保存,現(xiàn)場銷售人員對收據(jù)負保管責(zé)任。
e.所有租售業(yè)務(wù)人員不得接受客戶任何形式的物質(zhì)酬謝。
4.5轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)操作指引
4.5.1轉(zhuǎn)讓流程圖(略)
4.5.2簽定《房地產(chǎn)買賣合同》須提交的資料:買賣雙方身份證明;轉(zhuǎn)讓房屋的《房地產(chǎn)證》;賣方的婚姻證明,如已婚需提供配偶有效同意轉(zhuǎn)讓的證明。
4.5.3按揭申請人的條件:具有合法的身份證明、婚姻證明,年滿十八周歲的國內(nèi)公民;有穩(wěn)定的收入和充足的還款來源;同意以購買的房屋作貸款抵押。
5支持性質(zhì)量記錄表格
**wy7.5.1-g06-f1《樓宇求租委托書》
**wy7.5.1-g06-f2《樓宇出租委托書》
**wy7.5.1-g06-f3《樓宇求購委托書》
**wy7.5.1-g06-f4《樓宇出售委托書》
**wy7.5.1-g06-f5《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》
第9篇 物業(yè)管理名詞培訓(xùn)
新建住宅小區(qū):是指達到一定規(guī)模,基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的新建住宅小區(qū)(含居住小區(qū)、住宅組團)。
住宅小區(qū)管理:是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕及整治。
物業(yè)管理:是指專業(yè)化的物業(yè)管理機構(gòu)接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托,對業(yè)主所擁有的房屋及其設(shè)施、設(shè)備進行維修養(yǎng)護,并對相關(guān)環(huán)境和秩序進行維護的一系列管理和服務(wù)活動。
產(chǎn)權(quán)人:指擁有全部或部分房屋所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)的公民、法人和其他組織。
業(yè)主委員會:是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下,由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成,代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益的法定組織。
物業(yè)管理公約:是指開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理公司就物業(yè)投入使用后,三方各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,房屋的維修、使用、管理等問題達成的契約性文件。
物業(yè)管理委托合同:是指業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間就雙方的權(quán)利、義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)與收費等問題達成的契約性文件。
維修基金:是指商品住房和公有住房出售后建立的專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時,結(jié)余維修基金不予退還,隨房屋所有權(quán)同時過戶。因房屋拆遷或其他原因造成住房滅失的,維修基金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修基金賬面余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主。
共用部位:是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)備設(shè)施:是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),建設(shè)費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
物業(yè)管理服務(wù)收費:是指物業(yè)管理單位在接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托,對其居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展的日常維護、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的的性質(zhì)、特點等不同情況、分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費,實行政府定價或政府指導(dǎo)價;凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務(wù)、除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準外,服務(wù)收費實行經(jīng)營者定價。
特約服務(wù):是指物業(yè)管理單位為居住小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供的非標準化的服務(wù),如接送小孩、小區(qū)開設(shè)的專車、為住戶打掃室內(nèi)衛(wèi)生等服務(wù)。
第10篇 物業(yè)公司管理處辦公規(guī)則
物業(yè)公司項目管理處辦公規(guī)則
1 信件
所有寄予本管理中心的信件,均需交由獲授權(quán)人開啟和登記,然后交有關(guān)部門處理。
2 文件傳閱
內(nèi)部文件傳閱,由總經(jīng)理辦公室將文件送達相關(guān)的部門與人員,閱后立即交還總辦,中央存檔,從速完成文件要求的事項。
3會議室
使用會議室需提前一天與辦公室聯(lián)系,經(jīng)批準后,服從辦公室的安排。使用完畢,關(guān)好門窗及電器開關(guān)。
4來訪接待
因公接待來訪者,有關(guān)部門需派適當(dāng)人員帶領(lǐng)客人進入會
客室或會議室或其他辦公地點,陪同來訪者直至離開公司。
5告示牌
管理中心內(nèi)部告示牌將設(shè)在明顯處,隨時將管理中心與政府的有關(guān)政策、要求、指示等的通知貼于此,敬告員工。
6就餐
午餐時間 小時,員工不可因用餐而遲到。
7差旅費
按差旅費規(guī)定辦理。
第11篇 x物業(yè)公司管理處人員任職條件
為加強員工隊伍的建設(shè),進一步本完善企業(yè)員工招聘考核制度,特制定以下職位分類及要求。
根據(jù)公司現(xiàn)狀,將公司各級員工分為管理層人員和一般操作層員工兩大類,人員總的要求是:品行端正、身體健康、有相關(guān)工作經(jīng)驗。
具體的職位分類及要求如下:
一、管理層人員職位分類及崗位要求
(一)區(qū)域經(jīng)理(管理處經(jīng)理)
文化水平要求:大專以上學(xué)歷,具備初級以上技術(shù)職稱
工作經(jīng)驗要求:具有從事物業(yè)管理行業(yè)二年以上工作經(jīng)驗,能全面地負責(zé)起管理處各項工作。工作能力要求:了解和掌握物業(yè)管理法規(guī)政策,對所負責(zé)區(qū)域的各項工作全面掌握,具全面管理一個物業(yè)管理管理處的經(jīng)驗,在工程管理、客戶投訴、社區(qū)文化、業(yè)務(wù)拓展等工作有良好的管理能力,
資格證書要求:取得全國物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗資格證。
計算機應(yīng)用水平:熟練使用計算機,能運用常用辦公軟件及物業(yè)管理專用軟件
英語水平要求:具一定的英語運用能力
(二)物業(yè)助理(辦公室文員)
文化水平要求:中?；蛞陨蠈W(xué)歷,具備初級以上技術(shù)職稱
工作經(jīng)驗要求:具有從事物業(yè)管理行業(yè)一年以上工作經(jīng)驗,能協(xié)助經(jīng)理負責(zé)管理處各項工作。工作能力要求:掌握物業(yè)管理法規(guī)政策,對所在區(qū)域的各項管理工作有一定的掌握,在工程管理、處理客戶投訴、管理處日常管理工作等有良好的管理協(xié)調(diào)能力,
資格證書要求:取得省市物業(yè)管理上崗資格證。
計算機應(yīng)用水平:熟練運用計算機,熟練運用常用辦公軟件及物業(yè)管理專用軟件
英語水平要求:具一定的英語運用能力
(三)領(lǐng)班
文化水平要求:高中以上學(xué)歷,
工作經(jīng)驗要求:具有物業(yè)管理行業(yè)一年以上工作經(jīng)驗
工作能力要求:能對管理處經(jīng)理交辦的工作及時處理,了解和掌握物業(yè)管理常用法規(guī)政策,對所負責(zé)的管理工作能全面掌握,在處理客戶投訴、管理處日常管理工作等有一定的組織能力。
資格證書要求:取得省市物業(yè)管理上崗資格證。
計算機應(yīng)用水平:會運用計算機,能運用常用辦公軟件及物業(yè)管理專用軟件
英語水平要求:掌握基本的英語能力
二、操作層
(一)保安管理員
年齡及身高要求:18歲以上,男性身高170公分以上,女性身高160公分以上
文化水平要求:初中以上文化學(xué)歷,一般要求為高中畢業(yè)
工作經(jīng)驗要求:具有一定工作經(jīng)驗
工作能力要求:恪盡職守,敬崗愛業(yè),服務(wù)熱情,對待業(yè)主及客人彬彬有禮,工作認真負責(zé),并具有處理日常管理事務(wù)的能力,有一定的房屋水電知識、消防設(shè)備使用知識。。
資格證書要求:有退伍證、士兵證、身份證、勞務(wù)證、計劃生育證及無犯罪記錄證明。
(二)大堂管理員
年齡及身體要求:60歲以下之男性,要求身體健康,能適應(yīng)管 理處工作要求
文化水平要求:初中以上文化學(xué)歷,
工作經(jīng)驗要求:具有一定工作經(jīng)驗
工作能力要求:工作認真負責(zé),恪盡職守,敬崗愛業(yè),服務(wù)熱情,對待業(yè)主及客人彬彬有禮。
資格證書要求:有身份證等證明。
第12篇 物業(yè)管理處文件傳遞作業(yè)指導(dǎo)書
管理處文件傳遞作業(yè)指導(dǎo)書
1.0目的
為了員工正確地掌握文件處理程序,避免行文混亂,加速公文運轉(zhuǎn),從而提高管理職能和辦事效率。
2.0范圍
適用于zz廣場管理處文件傳遞作業(yè)。
3.0職責(zé)
管理處綜合主管負責(zé)將審批后的文件傳遞至相關(guān)部門。
4.0內(nèi)容
文件傳遞程序
管理處上報公司文件均按公司規(guī)范格式由相關(guān)責(zé)任部門起草、校對、打印報部門領(lǐng)導(dǎo)審批后交綜合主管傳遞,并記錄在《文件傳遞登記表》上;公司下達執(zhí)行文件交綜合主管經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批示后傳遞相關(guān)部門執(zhí)行,并記錄在《文件傳遞登記表》上。
1、內(nèi)部發(fā)文
1)上行文:指管理處上報公司領(lǐng)導(dǎo)批準執(zhí)行的文件,包括報告、請示等,文件傳遞程序如下:
《發(fā)文處理單》、內(nèi)容、格式審查--簽發(fā)-- 傳遞--批準
文件-- 部門簽署--綜合主管--公司
傳遞
相關(guān)部門(閱辦、存檔)--綜合主管
簽發(fā)(復(fù)印件)
2)平行文:指部門之間為共同完成某項工作而以部門名義發(fā)往其他部門的文件,包括通知等,文件傳遞程序如下:
存檔
文件 綜合主管部門簽署 相關(guān)部門
3)固定格式的表格及單據(jù)傳遞程序如下:
表格及單據(jù) 綜合主管經(jīng)部門簽署公司批準 綜合主管相關(guān)部門
執(zhí)行、存檔
2、內(nèi)收文
公司向管理處下達的執(zhí)行文件,包括總公司來文、行政主管機關(guān)來文、業(yè)務(wù)單位來文、業(yè)戶來文等,文件傳遞程序如下:
傳遞
執(zhí)行文件綜合主管部門領(lǐng)導(dǎo)
簽發(fā)批示
相關(guān)部門執(zhí)行綜合主管
5.0 記錄
《文件傳遞登記表》
第13篇 物業(yè)公司住戶意見調(diào)查分析管理程序
公司程序文件版號: a
修改號: 1
ej-qp9.4物業(yè)公司住戶意見調(diào)查和分析管理程序頁碼: 1/2
1.目的:
對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量實施控制,及時有效地處理住戶意見,并采取糾正和預(yù)防措施,確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,為住戶提供安全、舒適、優(yōu)美、整潔的居住環(huán)境。
2.適用范圍:
適用于本居住小區(qū)的物業(yè)管理。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊4.14、4.20章
3.2 iso9002標準第4.14、4.20章
4.職責(zé):
4.1在住宅小區(qū)門口明顯處標明公司的投訴電話。
4.2綜合辦公室負責(zé)設(shè)計《住戶意見調(diào)查表》,管理者副代表審核同意后,由經(jīng)營管理部負責(zé)對住戶進行意見調(diào)查。
4.3綜合辦公室協(xié)同經(jīng)營管理部統(tǒng)計和分析住戶反饋意見,并將統(tǒng)計結(jié)果報送副總經(jīng)理和管理者副代表。
4.4管理者副代表會同綜合辦公室負責(zé)組織處理住戶的意見,對住戶意見的調(diào)查結(jié)果采取糾正和預(yù)防措施,并征求管理委員會的意見報副總經(jīng)理。
5.工作程序:
5.1綜合辦公室在住宅小區(qū)門口明顯處標明公司投訴電話。
5.2綜合辦公室負責(zé)設(shè)計《住戶意見調(diào)查表》,管理者副代表審批后,由經(jīng)營管理部負責(zé)對住戶進行意見調(diào)查。
5.3每年不少于一次由經(jīng)營管理部向住戶發(fā)放和回收《住戶意見調(diào)查表》。發(fā)放比例占長期在小區(qū)居住戶數(shù)的90%;回收率應(yīng)達到發(fā)放數(shù)量的90%。
5.4綜合辦公室負責(zé)匯總調(diào)查結(jié)果,并形成《住戶意見調(diào)查統(tǒng)計表》送交總經(jīng)理、副總經(jīng)理及有關(guān)部門。
5.5公司副總經(jīng)理組織管理人員及相關(guān)人員召開分析會議,對住戶意見調(diào)查報告制定糾正和預(yù)防措施,并督促落實和實施情況記錄在《糾正及預(yù)防措施報告》中,報公司總經(jīng)理審核,由管理者副代表負責(zé)跟蹤實施情況。
5.6公司每年至少召開一次物業(yè)管理委員會會議,副總經(jīng)理(或管理者副代表)向物業(yè)管理委員會成員匯報本年度公司的經(jīng)營管理情況,征求管理工作的意見,以促進和提高公司的物業(yè)管理質(zhì)量水平,確保服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理委員會成員的意見由綜合辦公室整理后交副總經(jīng)理處理,必要時由綜合辦公室會同經(jīng)營管理部發(fā)出《糾正及預(yù)防措施報告》,責(zé)成有關(guān)部門采取必要措施,管理者副代表不定期征求物業(yè)管理委員會成員的意見。
5.7管理者副代表組織有關(guān)部門人員不定期的走、回訪住戶,對住戶反映的問題進行處理并記錄,填寫《走/回訪住戶記錄表》
5.8對住戶到公司來訪必須熱情接待,處理各種問題,聽取合理意見,并填寫《住戶來電/來函/來訪登記表》。
5.9根據(jù)住戶及物業(yè)管理委員會反映的問題,需要采取的糾正預(yù)防措施,參見 ej-qp10.1《糾正預(yù)防措施》程序。
6.支持文件與質(zhì)量記錄:
6.1《糾正及預(yù)防措施報告》 ej-qr-qp10.1-01
6.2《住戶意見調(diào)查表》 ej-qr-qp9.4-01
6.3《住戶來電/來函/來訪登記表》 ej-qr-qp9.3-02
6.4《走/回訪住戶記錄表》ej-qr-qp9.4-02
6.5《物業(yè)管理委員會會議記錄》 ej-qr-qp9.4-03(無固定格式)
6.6《住戶意見調(diào)查統(tǒng)計表》 ej-qr-qp9.4-04
第14篇 古城飲食文化街概況物業(yè)管理思路
古城飲食文化街項目概況與物業(yè)管理思路
一、古城飲食街項目概況
古城飲食街由**(zz)置業(yè)有限公司開發(fā),位于zz古城內(nèi)荊北路與內(nèi)環(huán)道之間的玄妙觀東側(cè),建筑規(guī)劃總面積20800平米,地理位置獨特,建筑風(fēng)格采用仿古結(jié)構(gòu),與盆景園、玄妙觀融為一體,更賦予了獨特的旅游文化內(nèi)涵。是一座集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、觀光六大功能的現(xiàn)代商業(yè)飲食文化街。
二、項目物業(yè)管理總體思路
1、客戶服務(wù)需求分析
根據(jù)項目特點,古城飲食文化街的物業(yè)管理服務(wù)對象為業(yè)主和商鋪租戶及消費客戶群,作為一個大型的開放式綜合商業(yè)街區(qū),對物業(yè)管理的服務(wù)總體需求是:
大型的集中式商業(yè)街區(qū)需要高效、有序、尊貴、舒適的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境的營造,物業(yè)管理正是提供這樣的基礎(chǔ)服務(wù)滿足業(yè)主需求,包括治安防范、車輛管理、消防管理、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、房屋公共部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理等;
考慮到商業(yè)經(jīng)營的長期成本和對招商的有利,合理的消費價格與可靠、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)一樣同樣是客戶關(guān)注的重點,而依靠豐富的管理經(jīng)驗和在內(nèi)部管理上的優(yōu)勢,為客戶提供質(zhì)優(yōu)價廉的高性價比物業(yè)管理服務(wù)正是我們**物業(yè)公司的優(yōu)勢;
項目建筑本身及業(yè)態(tài)都非常有特色,物業(yè)管理的個性化和差異化增值服務(wù)能夠為項目增添更多的風(fēng)采,包括方便和提升經(jīng)營環(huán)境的各項特約服務(wù)等。
2、服務(wù)定位與管理思路
根據(jù)項目實際情況,我們對古城飲食街的物業(yè)管理服務(wù)定位為星級酒店式一體化管理服務(wù),即把各個分散經(jīng)營的街區(qū)商戶通過各項管理和服務(wù)措施重新整合為一個綜合星級酒店式的整體,實現(xiàn)有形資源共享和品牌形象共享兩大目標,切實為業(yè)主或商戶節(jié)約經(jīng)營成本、實現(xiàn)利潤最大化。主要的管理思路是:
客服中心式服務(wù)模式
在管理組織結(jié)構(gòu)上,設(shè)置客戶服務(wù)中心,作為街區(qū)物業(yè)管理的中樞,適應(yīng)項目商業(yè)經(jīng)營需要,提供高效的服務(wù):客戶服務(wù)中心對外統(tǒng)一協(xié)調(diào)和調(diào)度、提供一站式服務(wù)需求與投訴處理的響應(yīng),對內(nèi)同時是管理和控制核心。
星級酒店式服務(wù)標準
在服務(wù)操作標準上,按照星級酒店管理及服務(wù)模式執(zhí)行:所有工作人員統(tǒng)一著裝,微笑服務(wù),嚴格遵守作業(yè)流程確保服務(wù)標準化和規(guī)范化;在具體的操作上,為體現(xiàn)酒店式服務(wù)的規(guī)范和溫馨,貼合街區(qū)的商業(yè)氛圍,成為本地商業(yè)物業(yè)管理的亮點,我們將在服裝式樣、服務(wù)流程設(shè)計等方面進行特色創(chuàng)新,如安全護衛(wèi)人員我們就要求著西裝巡邏而不是生硬的制服,在提供安全防范巡邏和停車引導(dǎo)服務(wù)的同時充當(dāng)各店面的接應(yīng)生,主動為前來消費的客戶帶路等等。
一站無憂式服務(wù)產(chǎn)品
在服務(wù)產(chǎn)品設(shè)計上,更有針對性和實用性,提供體貼和周到的各項經(jīng)營協(xié)助服務(wù),讓街區(qū)商戶盡享物業(yè)管理帶來的便捷與尊貴:包括專業(yè)的地毯和店堂清洗、員工集中代招聘與培訓(xùn)、各項營銷活動整合等,物業(yè)管理服務(wù)讓整個街區(qū)能夠成為一個商業(yè)經(jīng)營整體形成集約化效果,對商戶經(jīng)營所需的一些專業(yè)分工的分擔(dān)則能夠大大降低經(jīng)營成本。
人性化的服務(wù)細節(jié)
在日常管理細節(jié)上,竭盡全力體現(xiàn)以人為本、以客為尊的宗旨,以客戶便利、安全防范和設(shè)施維護三個方面作為重點:從街區(qū)各業(yè)態(tài)商戶及消費客戶的角度,設(shè)計車輛停放等各項配套服務(wù)設(shè)施的服務(wù)流程與標識系統(tǒng)等,遵循商戶的需求調(diào)整物業(yè)管理的作業(yè)時間,盡可能地方便客戶;安全防范方面做到外松內(nèi)緊、人防技防結(jié)合、消防常抓不懈;房屋公共部位和共用設(shè)施的維護則著重于店鋪裝修對房屋結(jié)構(gòu)與外觀的監(jiān)管和配套設(shè)施的及時維護等。
一體化的服務(wù)特色
在服務(wù)特色上,突出一體化管理和服務(wù),除了在周末節(jié)假日統(tǒng)一進行街區(qū)布置營造商業(yè)氛圍、統(tǒng)一提供招聘和培訓(xùn)輸送人力資源、統(tǒng)一進行商業(yè)促銷活動和對外宣傳、設(shè)置消費投訴服務(wù)中心統(tǒng)一代各商戶處理客戶投訴等特色服務(wù)外,還將充分利用現(xiàn)代it技術(shù),打造古城商業(yè)街的it信息島,統(tǒng)一制作精美網(wǎng)站宣傳推廣商戶吸引消費,將街區(qū)內(nèi)所有商戶進行聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)信息資源共享……。我們致力于通過物業(yè)管理技術(shù)實實在在的為客戶提供節(jié)約經(jīng)營成本、吸引消費客戶、增加回報利潤以及形成古城飲食街獨特品牌的特色服務(wù),并最終把古城商業(yè)街打造成為一個高效有序、尊貴舒適的經(jīng)營天堂,成為zz商業(yè)物業(yè)管理的成功典范。
三、項目管理目標
1、總體目標
公共服務(wù)達到等同于《zz市物業(yè)管理公共服務(wù)等級標準》中的一級標準。
2、管理目標
全面參照iso9000質(zhì)量管理體系建立項目質(zhì)量管理體系,確保服務(wù)質(zhì)量持續(xù)改進。
3、分項目標
客戶服務(wù):
客戶服務(wù)滿意率95%以上;
有效投訴率1%以下;
物業(yè)管理費收繳率95%以上;
回訪率100%。
安保服務(wù):
重大管理責(zé)任事故發(fā)生率0
一般管理責(zé)任事故發(fā)生率0.1%以下
維修保養(yǎng)服務(wù):
維修及時率98%
維修合格率98%
設(shè)備完好率98%
維修回訪率100%
維修服務(wù)滿意率95%
保潔服務(wù)
保潔合格率98%
保潔服務(wù)滿意率95%
綠化養(yǎng)護服務(wù)
綠化成活率98%
綠化養(yǎng)護合格率98%
四、工作計劃
如我公司獲聘成為古城飲食街的物業(yè)管理服務(wù)商,我公司將設(shè)立專門的古城飲食街管理處,采用逐級負責(zé)制,'互動式物業(yè)管理'模式,以全方位收集信息反饋,全面執(zhí)行質(zhì)量體系和相關(guān)崗位的'三定五按'操作方式,以確保物業(yè)管理質(zhì)量目標的落實和提升,并利用反饋信息進行決策修改,循環(huán)往復(fù),千錘百煉。各階段的相關(guān)工作計劃如下。
(一)前期介入階段
1、與開發(fā)商簽訂《物業(yè)管理委托服務(wù)合同》
時間:雙方洽談確定意向后。
2、組建古城飲食街管理處
時間:第1項完成后十天內(nèi)
人員:管理處前期介入需要的人員約3人(管理處主任、助理、工程師各一名)在管理處成立后的一周內(nèi)到位。
3、管理處內(nèi)部人員培訓(xùn)
時間:人員到位后三天內(nèi)
培訓(xùn)內(nèi)容:見培訓(xùn)計劃(略)
4、研究項目規(guī)劃,設(shè)計方案,并向開發(fā)商有關(guān)人員學(xué)習(xí),交流
時間:管理處成立前后
內(nèi)容:全面熟悉掌握項目規(guī)劃設(shè)計思路和方案,以達到前期能有效
介入。
5、配合項目的展銷工作,派員參加銷售各環(huán)節(jié)的物業(yè)管理服務(wù)形象展示。
6、參加現(xiàn)場施工管理
時間:由管理處成立至工程竣工
內(nèi)容:全面了解施工過程,工程內(nèi)容,特別是隱蔽工程的情況
7、參與智能化系統(tǒng),機電設(shè)備的安裝、調(diào)試
時間:按工程進度要求
內(nèi)容:作為智能化系統(tǒng)的現(xiàn)場培訓(xùn),借此項工作充分了解項目的智能化系統(tǒng)、機電設(shè)備系統(tǒng)
8、參與項目的竣工驗收
時間:開發(fā)商安排
內(nèi)容:建立記錄檔案,督促施工單位修整,并進行復(fù)驗。
9、會同開發(fā)商行接管驗收并移交
時間:竣工驗收之后,與開發(fā)商商議
內(nèi)容:按建設(shè)部《房屋接管驗收標準》進行
10、建立項目物業(yè)檔案資料
時間:接管驗收后即開始
內(nèi)容:有關(guān)的產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料
11、建立業(yè)主資料檔案
時間:接管驗收后即正式開始
內(nèi)容:產(chǎn)權(quán)資料、業(yè)主身份資料、特定資料
(二)入住階段
1、辦理入伙手續(xù),并組織策劃一大型活動儀式
時間:由開發(fā)商安排
內(nèi)容:辦理業(yè)主入伙事宜,并與開發(fā)商及其它相關(guān)部門聯(lián)合行動,
營造喜慶氣氛,達到宣傳效果。
2、舉辦'業(yè)主入住溝通座談會'
主要溝通內(nèi)容有:
(1)物業(yè)管理法規(guī)培訓(xùn);
(2)垃圾分類知識培訓(xùn);
(3)智能化系統(tǒng)使用培訓(xùn);
(4)裝修管理培訓(xùn)。
時間:用戶裝修前不定期舉辦
內(nèi)容:幫助業(yè)主物業(yè)管理情況等。
(三)日常管理階段
第15篇 物業(yè)管理公司質(zhì)量方針3
物業(yè)管理有限公司質(zhì)量方針(三)
真誠服務(wù),精益求精;
管理規(guī)范,求實創(chuàng)新。
我謹代表本公司的管理者,確定以上質(zhì)量方針,這不僅是對全體員工的要求,也是對顧客(業(yè)主)服務(wù)質(zhì)量的承諾。本公司將通過嚴格的培訓(xùn)和考核體系(機制),確保全體員工理解并堅決貫徹執(zhí)行本質(zhì)量方針。我們的目標是持續(xù)滿足我們的顧客不斷增長的期望。
河南省**物業(yè)管理有限公司
總經(jīng)理(簽署):
二○**年五月二十日
第16篇 管理處年度物業(yè)部考核試卷
(說明:1、本試卷滿分100分;2、本試卷適用于管理處物業(yè)部考核使用。
一、單項選擇題(每題1分共20分)
1.一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本應(yīng)為人民幣( c )萬元以上。
a.50 b.300c.500 d.1000
2. 某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè),管理總面積達120萬平方米,從管理類型和面積上看,該公司符合申報( c )資質(zhì)條件。
a. 一級 b. 二級 c. 三級 d. 三級暫定
3. 在前期物業(yè)管理招標投標中,評標委員會根據(jù)評標結(jié)果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人( d )。
a. 可任選其中一個作為中標人
b. 應(yīng)以報價最低的為中標人
c. 應(yīng)報請房地產(chǎn)行政主管部門確定中標人
d. 應(yīng)按照中標候選人的排序確定中標人
4. 物業(yè)管理投標的過程包括:①準備投標文件,②獲取招標信息,③登記并取得招標文件,④參加開標、現(xiàn)場答辯會議,⑤送交投標文件,⑥簽訂物業(yè)服務(wù)合同(或前期物業(yè)服務(wù)合同)。正確的投標步驟是(d )。
a. ③-②-①-④-⑤-⑥ b. ③-②-①-⑤-④-⑥
c. ②-③-①-④-⑤-⑥ d. ②-③-①-⑤-④-⑥
5. 物業(yè)服務(wù)合同由(c )與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。
a. 各業(yè)主分別 b. 業(yè)主大會
c. 業(yè)主委員會代表業(yè)主 d. 物業(yè)建設(shè)單位
6. 業(yè)主臨時公約由(a )制定。
a. 建設(shè)單位b. 購房人c. 物業(yè)管理企業(yè)d. 房地產(chǎn)行政主管部門
7. 前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至(d )之日止的物業(yè)管理活動。
a. 首次業(yè)主大會會議召開 b. 業(yè)主大會成立
c. 50%業(yè)主入住 d. 物業(yè)服務(wù)合同生效
8. 業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè),原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向(b )交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。
a. 建設(shè)單位b. 業(yè)主委員會c. 政府主管部門d. 新物業(yè)管理企業(yè)
9. 因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,(a )應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)和賠償。
a. 裝修人b. 裝修企業(yè)c. 裝修施工人員d. 物業(yè)管理公司
10. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取(b )查驗方法。
a. 測量 b. 敲擊 c. 使用 d. 目測
11. 對于重點和重要設(shè)施設(shè)備的維修,應(yīng)該更加強調(diào)( c)。
a. 事后維修b. 緊急搶修c. 預(yù)防性維修d. 大修
12. 下列四項工作中,不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護工作的是(d )。
a. 澆水b. 病蟲害防治c. 雜草防治d. 綠化改造工程
13. 下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責(zé)任的說法中,表述正確的是(a )。
a. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作
b. 物業(yè)管理企業(yè)對管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負有全部責(zé)任
c. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時,物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任
d. 物業(yè)管理企業(yè)可對嫌疑人進行留置訊問
14. 下列關(guān)于消防通道管理的說法中,正確的是(b )。
a、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位
b、物業(yè)管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位
c、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位,應(yīng)做好安全警示
d、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關(guān),無須進行管理
15. 電梯出現(xiàn)緊急情況時,乘客應(yīng)采取的正確措施是(c )。
a. 確認電梯處于靜止狀態(tài),撬開轎廂門逃生
b. 通過安全窗撤離轎廂
c. 通過電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員,靜候救援
d. 通過電話或?qū)χv系統(tǒng),在管理人員的指揮下采取措施自救
16. 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每( c)不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。
a. 三個月 b. 半年 c. 一年 d. 二年
17. 住宅專項維修資金屬于( b)所有。
a. 物業(yè)管理企業(yè)b. 全體業(yè)主
c. 物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主d. 建設(shè)單位
18. 新建物業(yè)承接驗收時,物業(yè)管理公司應(yīng)向(b )索取物業(yè)檔案資料。
a. 業(yè)主 b. 建設(shè)單位 c. 施工單位 d. 監(jiān)理單位
19. 某項目管理處擬購置固定資產(chǎn),須書面報請公司批準,采用的文書類型應(yīng)是(c )。
a. 通知 b. 報告 c. 請示 d. 決定
20. 按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部令第110號),業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時,物業(yè)管理企業(yè)(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,收取(a )。
a.管理服務(wù)費b.審批費c.施工現(xiàn)場管理費d.裝修保證金
二、判斷題(每題1分共10
分)
1、 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。(√)第六條
2、 業(yè)主不可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。(×)答:可以。第十二條
3、 一個物業(yè)管理區(qū)域可以成立兩個業(yè)主大會。(×)答:一個。第九條
5、 業(yè)主大會的決定對居住在物業(yè)管理地域內(nèi)的業(yè)主具有約束力。(×)答:全體業(yè)主。第十二條第四款
6、 經(jīng)10%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。(×)答:20%。第十三條第二款
7、 業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。(√)第十七條
8、 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。(√)第三十四條
9、 物業(yè)管理企業(yè)不能提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目。(×)第四十四條
10、 物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收供水、供電、供熱、通訊、有線電視等費用的,可向業(yè)主收取一定的手續(xù)費。(×)答:不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。第四十五條
三、簡答題(每題8分共40分)
1、 物業(yè)管理的作用主要表現(xiàn)在哪些方面
答:一是改善了人民群眾的居住條件,提高了人民群眾的居住質(zhì)量。二是維護了社區(qū)的安定團結(jié)。三是有利于擴大就業(yè)和實施再就業(yè)工程。四是刺激了城鎮(zhèn)居民服務(wù)消費支出的增長。五是推動了社區(qū)精神文明建設(shè)。
2、《物業(yè)管理條例》中建立的十項基本制度是什么
答:一、告知制度。二、業(yè)主委員會備案制度。三、招標投標制度。四、承接驗收制度。五、保修責(zé)任制度。六、資質(zhì)管理制度。七、人員資格制度。八、交接制度。九、報告制度。十、專項維修資金制度。
3、物業(yè)管理的基本原則
答:一、物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離的原則。二、公平競爭的原則。三、業(yè)主至上的原則。四、統(tǒng)一管理的原則。五、權(quán)責(zé)分離的原則。六、專業(yè)和高效的原則。七、經(jīng)濟合理的原則。八、依法管理的原則。
4、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)主要有哪些
答:(一)履行物業(yè)服務(wù)合同,依法經(jīng)營。(二)接受業(yè)主委員會和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督。(三)定期公布物業(yè)服務(wù)費用和代管資金收支帳目,接受質(zhì)詢和審計。(四)接受有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理。(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),如發(fā)現(xiàn)違法行為要及時向有關(guān)行政管理機關(guān)報告。
5、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包括哪些內(nèi)容
答:一、物業(yè)管理事項。二、服務(wù)質(zhì)量。三、服務(wù)費用。四、雙方的權(quán)利義務(wù)。五、專項維修資金的管理與使用。六、物業(yè)管理用房。七、合同期限。八、違約責(zé)任。除此之外,合同雙方還可以在合同中約定其他未盡事宜,如風(fēng)險責(zé)任的承擔(dān),合同附件的效力,合同的變更、補充,索賠及爭議解決方式等。
四、案例分析(每題10分共30分)
1、兩年前王先生在某小區(qū)購買了一套三房二廳的住宅,但一直沒有入住。最近物業(yè)管理公司多次發(fā)出通知,催他補交一年的物業(yè)管理費。王先生以未居住為由拒交。
試析:王先生的做法是否正確為什么
答:(要點)
1、王先生的做法不正確。
2、日常所說的物業(yè)管理費嚴格意義上大多屬于公共部位及公共服務(wù)的收費,像保安、清潔、綠化和公用維修等,是為整個樓宇、整個小區(qū)的服務(wù),不管你是否居住,你的房產(chǎn)都已享受到了,并因這些服務(wù)而得以保值和增值。還有,公共服務(wù)的收費不便以住戶多少來劃分,物業(yè)管理人員并不會因為個別住戶離開而減少工作量,何況這對其他業(yè)主也是不公平的。
因此,只要業(yè)主購買了住房,開發(fā)商又及時有效地發(fā)出了入住通知書,就不管房子是否有人居住(或居住頻率如何),原則上都應(yīng)支付物業(yè)管理費,但因居住才會發(fā)生的費用是不用繳的,至于公共費用收取多少則可以與物業(yè)管理公司協(xié)商。
2、張先生在某一住宅小區(qū)購買了一套高級住宅。因為他是位生意人,所以將住宅作抵押向某銀行進行了貸款。銀行為了確保貸款回收,將該套房進行了訴訟保全措施。張先生由于生意上的不成功,停止了向物業(yè)公司交付物業(yè)管理費。物業(yè)管理公司認為張先生的房子在,暫時不交物業(yè)管理費也沒什么大的關(guān)系,只要房子在,不怕業(yè)主不交費。
由于張先生沒有及時返還銀行的貸款,銀行向法院提起訴訟。經(jīng)過長時間的訴訟,法院判決將張先生的房子進行拍賣,拍賣結(jié)果銀行竟買成功。于是,該套房子易主。該銀行又將該套房通過房地產(chǎn)中介代理機構(gòu)轉(zhuǎn)讓給了胡女士。這時,物業(yè)管理公司決定正式追討該房所欠的物業(yè)管理費。結(jié)果,銀行拒付,胡女士也拒付過戶前的物業(yè)管理費,張先生又不知去向,致使該房所欠的物業(yè)管理費一直沒能收繳。
分析:1、物業(yè)管理公司該向誰追討該房的物業(yè)管理費
2、物業(yè)管理公司的做法有什么缺陷該怎樣做才是正確的
答:(要點)
1、物業(yè)管理公司應(yīng)該向原業(yè)主張先生追討物業(yè)管理費。
2、在本案例中,物業(yè)管理公司混淆了物業(yè)管理法律關(guān)系。
3、物業(yè)管理公司在發(fā)現(xiàn)張先生未支付物業(yè)管理費時,首先應(yīng)當(dāng)直接要求張先生履行其義務(wù),而不是去消極等待。因為房產(chǎn)是不會也不可能承擔(dān)應(yīng)當(dāng)由法律關(guān)系中的主體承擔(dān)的義務(wù)的;其次,物業(yè)管理公司可以根據(jù)其與張先生所簽訂的物業(yè)管理協(xié)議去訴諸法律,以法律的強制力去保護自己的合法權(quán)益。如果不采取上述兩個措施,物業(yè)管理公司就會坐失良機。因為當(dāng)張先生的房產(chǎn)隨著主體的變更而易主,新的主體尚未與物業(yè)管理公司簽訂任何協(xié)議,所以在法律上新業(yè)主不會也不可能繼續(xù)履行張先生(原業(yè)主)的義務(wù),雖然房產(chǎn)還是原來的房產(chǎn),但房產(chǎn)的主人已經(jīng)變更,即原物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體已變更,而房產(chǎn)本身已變成新的法律關(guān)系的客體,這一新的法律關(guān)系的客體是不可能為老的物業(yè)管理法律關(guān)系承擔(dān)任何義務(wù)的。所以,本案例中的物業(yè)管理公司這種收管理費跟著房產(chǎn)走的觀點和做法從一開始就是錯誤的。
3、某物業(yè)管理公司所管某公寓大廈的業(yè)主歐陽先生長期拖欠物業(yè)管理費,物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理此事
答(要點):
1、首先,當(dāng)廖先生上月費用拖欠后,物業(yè)管理公司在第二個月即應(yīng)向其發(fā)催款通知書,此單將上月費用連同滯納金以及本月費用一起通知廖先生;
2、如果第二個月依然拖欠,物業(yè)管理公司應(yīng)在第三個月再次發(fā)催款通知書,將前兩個月的費用、滯納金和當(dāng)月的費用一并通知,并限期繳清;
3、業(yè)主廖先生長期拖欠物業(yè)管理費,物業(yè)管理人員以及經(jīng)理需親自登門進行勸導(dǎo)和解釋,爭取廖先生的理解和支持;
4、如果廖先生確有苦難,費用方面可以考慮適當(dāng)給予優(yōu)惠;
5、如果廖先生沒有特殊困
難,當(dāng)收費員上門催款時依然拒付,物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理公約停止對其提供服務(wù);
