第1篇 某物業(yè)管理公司會計核算重點
物業(yè)管理公司會計核算重點
一、會計科目制定
一九九八年四月十一日,國家公布了物業(yè)管理行業(yè)須按照《施工房地產開發(fā)企業(yè)財務制度》的條例。因此,在制定一級會計科目時,必須遵照國家規(guī)定,但子細目卻可按實際的需要增減?，F就物業(yè)管理行業(yè)的要求編制一份會計科目樣本以供參考。
二、成本核算
每一獨立的物業(yè),按其功能不同,可分為不同的'部分',如:住宅(或公寓)、辦公樓、商場、停車場、會所等。若業(yè)主公約規(guī)定須按物業(yè)的不同'部分'分別獨立核算,則在建賬時應給予充分考慮。大部分的《財務軟件》已備有輔助核算功能,財務管理部應盡量加以利用。
建賬后,日常操作的重點是清楚識別及界定各項費用及收入的歸屬,按其所歸屬的'部分'準確核算。正確的'部分'分類能準確反映各'部分'的經營損益情況,對了解各'部分'的財務狀況,改進管理極其重要。對于無法明確識別及界定其歸屬的費用,則稱之為'公攤費用'或'待攤費用',對于這些'待攤費用'應在各會計期間歸集后,合理分攤至各'部分'。分攤的方法有多種,如:面積、管理份額、該項費用總額、人員工資總額等,發(fā)生的費用類型不同,選用的分攤辦法也有所不同,但最基本的原則是合理性。必要時,分攤辦法的選用應征求有關部門意見,取得物業(yè)總經理甚至委托方的認可。
三、應收賬管理
對于物業(yè)管理行業(yè)來說,應收賬管理是其財務管理的重點之一,工作較為繁重。財務管理部須計算每一個業(yè)戶應繳納的各種費用,如水、電費等,亦要定期清理、核對和報告各項費用的繳付情況。定期發(fā)出繳付通知書、催款通知書、對賬通知書,定期進行銀行委托付款的劃款工作等。
進行應收賬款管理,需先行收集以下數據:
1.各項收費標準。
2.該物業(yè)所有單位的編號及面積。
3.每一個單位的管理費起計日期。
4.各單位每月應付各項費用(如管理費)的金額。
5.業(yè)戶/用戶/使用人的數據,如姓名、聯(lián)絡地址、電話、所擁有的單位編號。
6.空置單位的界定標準,收費項目及標準。
7.滯納金有關規(guī)定,如起計日期、利率等。
8.由管理處代收水電費時,水電費的抄表日期、收費標準等。
四、注意事項
1.收樓時應注意事項
(1)用戶付款的方法
用戶在支付每月費用時,可采用多種方法,如親自到管理處繳付現金或支票,或采用委托銀行自動轉賬付款。財務人員應在用戶收樓時,準備一份詳細的付款方法說明書,并連同委托銀行自動轉賬授權書交予用戶。付款方法說明書上應列明:
①管理處的地址及辦公時間。
②以支票付款時,支票抬頭的名稱。
③辦理銀行轉賬的手續(xù)及各項須知。
(2)業(yè)主收樓時繳交的各項費用及押金的賬務處理
通常業(yè)主在收樓前或收樓時已按發(fā)展商或物業(yè)管理公司的要求,預付了數月管理費及各種押金、初裝費等。其中部分款項,如預付管理費、管理費按金等應由管理處收取,電話、煤氣初裝費等應由發(fā)展商收取。當財務管理部由開發(fā)商或物業(yè)部取得有關收費資料,并收到已出售單元的數據時,應及時與開發(fā)商財務管理部溝通,明確各項收費的歸屬及時入賬及時對賬。
(3)預收管理費的處理
對于用戶于收樓時預繳的管理費,應自交納管理費起計日起按月結轉收入。財務管理部應對管理費的起計日期的確定標準及特殊情況下的批準程序有明確的了解,并以此標準為依據,確定統(tǒng)一的起計當月的管理費計算方法。以免計算方法不統(tǒng)一引致的應收賬混亂,以及與業(yè)主間的糾紛。
2.每月應注意的事項
(1)繳款通知書
①發(fā)出日期及截止日期
物業(yè)管理公司的經費,主要是來自管理費收入。為確保有充裕的流動資金,財務管理部必須在每月一號(或按公約規(guī)定的日期)前發(fā)出繳款通知,使業(yè)戶能按時付款。由于打印通知書需時間,為確保業(yè)戶能如期收到發(fā)出的交款通知書,必須提前三天發(fā)出。如果業(yè)戶在截止日期后才付款,公司發(fā)出的通知書上將不會反映該項付款。為避免誤會,所有通知書須注明發(fā)出日期和截止日期,并明確告知用戶在該日期后支付的款項沒有包含滯納金在內。
②水、電費
如各單位的水、電費是由管理處負責收取,管理處每月須派員抄錄各儀表的讀數,然后按照每度的收費及最低消費計算應收款項,并將各單位應付的水電費用和管理費在每月付款通知書中分項,要求各單位在繳付管理費時一并繳付。
因抄讀各儀表需時,財務管理部應與有關部門訂定一個固定抄讀日期,并把結果在付款通知書截止日前交予財務管理部。
③繳費通知書的管理
繳款通知書最少要有兩聯(lián),一聯(lián)給客戶,另一聯(lián)由管理處存檔。若除管理處外,還有其它機構負責收款,便需要多一聯(lián),供對方存檔作為收費依據。
(2)催款通知書
業(yè)主公約通常對業(yè)戶繳納管理費等的義務有詳細規(guī)定,管理處應制定可操作的催款流程。對未按期付款單位,便須按追收程序定期發(fā)出催款通知書,直至采取截停水、電供應及發(fā)出律師信,進行法律訴訟。財務管理部有責任定期將各單位的各項收費情況通知物業(yè)部及物業(yè)總經理,待其決定采取適當措施。
第2篇 某某物業(yè)管理公司年度管理評審報告
某物業(yè)管理公司2023年度管理評審報告
2023年10月29日,由管理者代表zz主持召開了管理評審會議,參會人員有副經理bb、南苑管理處主任cc、西苑管理處客戶助理yy、行政部行政秘書jj、財務部主管gg、行政部保潔專業(yè)主管kk、行政部工程專業(yè)主管ll、行政部保安專業(yè)主管ii。會議情況詳見本次會議記錄。
會上根據《管理評審計劃》的評審內容進行了討論,并認為:
一、根據今年以來質量體系的運行情況和10月分進行的內審來看,本公司實行的iso9001質量體系滿足標準的要求,客戶的反饋也可以印證這一點--從半年滿意度調查至現在,不論南苑、西苑還是公司其它部門均未接到客戶關于物業(yè)管理的重大投訴。
二、公司對小區(qū)業(yè)主和住戶提供的物業(yè)管理服務工作,從本次評審來看,尚無增設新項目或對現有服務項目進行較大改動的必要。
三、從本月進行的內審并結合本次管理評審情況可以看到,公司目前的9001質量體系文件本身還有待改進之處。這樣改進包括:質量手冊與二層、三層文件之間的邏輯關系還不很清楚;某些三層文件有重復,可以調整合并;5s管理制度目前作為質量體系文件的附錄,但為便于控制和持續(xù)改進,建議將其納入質量體系文件或者并入《員工手冊》;公司架構自年初發(fā)生變化后,各管理處職能部門的負責人(助理一級)對整個質量體系的全面了解明顯不足,大部分僅限于對本部門的掌握,而這種情況可能導致各部門接口工作產生問題。
四、對上述待改進之處,作為下一個年度的重要工作納入公司計劃。
編寫:zz審批: 2023年10月30日
第3篇 達能物業(yè)管理公司企業(yè)文化闡述
企業(yè)理念:創(chuàng)新決定未來,思路決定出路。
觀念決定進退,細節(jié)決定成敗。
服務宗旨:規(guī)范管理、親情服務、創(chuàng)建和諧社區(qū)。
經營理念:專業(yè)、專注、社會和經濟效益并重。
團隊精神:愛崗敬業(yè)、團結協(xié)作、勇于拼搏、開拓創(chuàng)新。
管理目標:管理制度化、工作程序化、服務規(guī)范化、質量標準化、培訓考核系統(tǒng)化。
企業(yè)口號:讓我們的心、我們和業(yè)主的心貼的更近。
角色三定位
做事業(yè):將公司作為自已人生的歸宿。
這一類人講奉獻、講業(yè)績、講學識,與公司同成長,共命運,為自已贏得一生的事業(yè)。
找職業(yè):將公司作為自已發(fā)展的平臺。
這一類人具備專業(yè)水準,講創(chuàng)新、講執(zhí)行、為公司建功立業(yè),為自已贏得財富。
找工作:將公司作為自已生存的依靠。
這一類人不能完全溶入公司文化,徘徊在團隊的邊緣,在這一階段,不進則退,不入則出。
五講:
講創(chuàng)新:創(chuàng)新分為管理創(chuàng)新與技術創(chuàng)新,創(chuàng)新的體現是提高效率和節(jié)約成本。
創(chuàng)新的人是公司的開拓性人才,只有創(chuàng)新的人才能在公司得到超常的發(fā)展和回報。
創(chuàng)新就是競爭力,只有創(chuàng)新的人才能達到人生的高度,達到事業(yè)的頂峰。
講創(chuàng)新就是講自已在工作中改進策略、改進方法、改進流程,提高效率的事跡。
講業(yè)績:業(yè)績是指創(chuàng)造有形經濟利潤或無形價值,業(yè)績的體現是使公司獲利或獲益。
創(chuàng)造業(yè)績的人是公司的支柱性人才,只有創(chuàng)造業(yè)績的人才能在公司得到歸宿和厚報。
業(yè)績是個人能力的直接體現和最終證明,有能力的人永不會淘汰。
第4篇 成都市物業(yè)管理公共衛(wèi)生事件應急預案
成都市物業(yè)管理公共衛(wèi)生事件中的應急預案
第一節(jié) 傳染病疫情事件應急預案
第八十五條 傳染病是由各種病原體引起的能在人與人、動物與動物或人與動物之間相互傳播的一類疾病。中國目前的法定傳染病有甲、乙、丙3類,共37種。常見的傳染病主要有流行性感冒、 霍亂、鼠疫、肺結核、 血吸蟲病、沙眼、狂犬病等;主要傳播途徑有呼吸道傳播、消化道傳播、血液傳播、體表傳播等。
第八十六條 傳染病疫情的特點是有病原體,有傳染性和流行性,感染后常有免疫性。有些傳染病還有季節(jié)性或地方性。傳染病的分類尚未統(tǒng)一,有些按病原體分類,有些按傳播途徑分類。
第八十七條 建筑區(qū)劃內的傳染病疫情事件的預防和處理,物業(yè)服務企業(yè)應當持科學客觀的態(tài)度,以政府相關衛(wèi)生防疫機構為主,積極配合相關部門開展傳染病疫情事件的預防和處理工作,加大建筑區(qū)劃內的環(huán)境維護和宣傳力度;
第八十八條 傳染病疫情事件的預防和緊急措施:
(一)傳染病的預防應采取以切斷主要傳播環(huán)節(jié)為主導的綜合措施。傳染病的傳播和流行必須具備3個環(huán)節(jié),即傳染源(能排出病原體的人或動物)、傳播途徑(病原體傳染他人的途徑)及易感者(對該種傳染病無免疫力者)。若能完全切斷其中的一個環(huán)節(jié),即可防止該種傳染病的發(fā)生和流行。各種傳染病的薄弱環(huán)節(jié)各不相同。在預防中應充分利用。除主導環(huán)節(jié)外對其他環(huán)節(jié)也應采取措施,只有這樣才能更好地預防各種傳染病。
(二)在傳染疾病高發(fā)期,物業(yè)服務企業(yè)應當加強環(huán)境維護力度,對建筑區(qū)劃內及周邊進行定期消毒處理,開展滅鼠、滅蠅、滅蚊等工作,阻斷傳染疾病傳播途徑;
(三)定期聯(lián)系相關衛(wèi)生防疫機構,在建筑區(qū)劃內開展傳染性疾病防治宣傳,使業(yè)主、使用人了解基本的傳染性疾病防治知識,培養(yǎng)良好的個人衛(wèi)生習慣;
(四)物業(yè)服務企業(yè)相關從業(yè)人員應注意多了解傳染性疾病預防和處理的相關知識,樹立憂患意識,發(fā)生疫情時,應在保障自身不被傳染的前提下,開展防治工作;
(五)當發(fā)現傳染性疾病或者疑似出現傳染性疾病,物業(yè)服務企業(yè)應當遵循疫情報告屬地管理原則,按照國務院規(guī)定的或者國務院衛(wèi)生行政部門規(guī)定的內容、程序和方式,及時報告相關疾病預防控制機構;
(六)建筑區(qū)劃內若出現經相關疾病預防控制機構確認的疫情后,物業(yè)服務企業(yè)應當在相關機構的指導下協(xié)助開展工作;
(七)在政府相關部門的許可下,將建筑區(qū)劃內發(fā)生的疫情情況、防治措施以及注意事項,以書面形式告知建筑區(qū)劃內所有人員,做好防范措施;
(八)協(xié)組相關部門對疫情感染區(qū)域進行隔離,設立警戒,禁止人員進去;
(九)按照相關機構的指導,使用相應的藥劑對疫情感染區(qū)及其周邊進行消毒處理,防止疫情擴散;
(十)疫情期間,隨時了解收集疫情防治最新信息,并向建筑區(qū)劃內業(yè)主、使用人發(fā)布;
(十一)在政府相關部門發(fā)布的最權威的信息宣布疫情得到消除后,物業(yè)服務企業(yè)應當組織環(huán)境維護人員對相關區(qū)域進行徹底消毒;
(十二)在相關部門許可的情況下,解除警戒,并以書面形式告知建筑區(qū)劃內的業(yè)主、使用人。
第二節(jié) 食物中毒事件應急預案
第八十九條 食物中毒是指食用了不利于人體健康的物品而導致的急性中毒性疾病通常都是在不知情的情況下發(fā)生食物中毒。食物中毒是由于進食被細菌及其毒素污染的食物,或攝食含有毒素的動植物如毒蕈、河豚等引起的急性中毒性疾病。變質食品、污染水源是主要傳染源,不潔手、餐具和帶菌蒼蠅是主要傳播途徑。
第九十條 雖然食物中毒的原因不同,癥狀各異,但一般都具有如下流行病學和臨床特征:
(一)潛伏期短,一般由幾分鐘到幾小時,食入'有毒食物'后于短時間內幾乎同時出現一批病人,來勢兇猛,很快形成高峰,呈爆發(fā)流行;
(二)病人臨床表現相似,且多以急性胃腸道癥狀為主;
(三)發(fā)病與食入某種食物有關,病人在近期同一段時間內都食用過同一種'有毒食物',發(fā)病范圍與食物分布呈一致性,不食者不發(fā)病,停止食用該種食物后很快不再有新病例;
(四)一般人與人之間不傳染,發(fā)病曲線呈驟升驟降的趨勢,沒有傳染病流行時發(fā)病曲線的余波;
(五)有明顯的季節(jié)性。夏秋季多發(fā)生細菌性和有毒動植物食物中毒;冬春季多發(fā)生肉毒中毒和亞硝酸鹽中毒等
第九十一條 食物中毒事件的緊急措施:
(一)當建筑區(qū)劃內發(fā)生食物中毒或疑似中毒事件時,發(fā)現者應立即向物業(yè)服務項目經理或物業(yè)服務負責人匯報,并立即通知醫(yī)療機構;
(二)項目經理、公司領導立即趕到現場,掌握現場情況,首先查明是否食物中毒、發(fā)生時間、中毒人數,掌握第一手資料。
(三)將中毒人員立即送往附近醫(yī)療機構進行搶救;
(四)控制中毒現場,同時封閉食品毒源,協(xié)助衛(wèi)生防疫機構及公安機關查明食品中毒源,防止二次中毒;
(五)對相關區(qū)域進行警戒隔離,組織人員疏散、封閉食品中毒源。做好通風工作,確?，F場人員安全,穩(wěn)定相關人員情緒,阻止事態(tài)進一步擴展;
(六)待衛(wèi)生防疫機構及公安機關查明事故原因,并允許后,對制作現場及餐具、灶具、櫥具進行清洗、消毒、通風,防止二次污染中毒。
(七)對冷藏、冷凍食品經防疫部門檢驗后方可食用。
(八)事故處理完畢后,總結應急搶救工作的經驗教訓,同時提出改進意見,完善預案。
第三節(jié) 其他公共衛(wèi)生事件應急預案
第九十二條 建筑區(qū)劃公共衛(wèi)生事件還包括:群體性不明原因疾病、食品安全、職業(yè)危害、動物疫情等事件。
第九十三條 其他公共衛(wèi)生事件應急預案,物業(yè)服務企業(yè)可參照的參照本章第一、二節(jié)制定;
第九十四條 建筑區(qū)劃內的其他公共衛(wèi)生事件預防和處置,物業(yè)服務企業(yè)應以預防為主,堅持預防與應急相結合。加強對公共衛(wèi)生知識的宣傳,做好建筑區(qū)劃內的環(huán)境維護和消殺滅害工作;
第九十五條 對涉及到物業(yè)服務企業(yè)職責范圍或物業(yè)服務合同約定以外的公共衛(wèi)生事件的處理,物業(yè)服務企業(yè)應當及時報告政府相關部門,以政府相關衛(wèi)生防疫機構為主,積極配合相關部門開展建筑區(qū)劃內的其他公共衛(wèi)生事件的預防和處理工作。
第5篇 物業(yè)管理處新員工入職培訓大綱
項目管理處新員工入職培訓大綱
一、物業(yè)管理屬服務行業(yè),要用服務行業(yè)的標準來要求工作人員。
1、物業(yè)管理是為業(yè)主提供服務,依靠管理費、停車費等提供服務后所得的收入作為生存的根本。管理是更好為業(yè)主服務,不得以'管理業(yè)主者'自居,而是從'服務業(yè)主'的角度考慮問題。
2、物管作為服務行業(yè),需遵循服務行為的二大宗旨'顧客就是上帝','盡量滿足顧客需求'。
二、做好物業(yè)管理工作最需要下列2點:
1、友善、微笑:(1)見人點頭微笑;(2)與人交流帶著微笑;(3)解決爭端帶著微笑。
2、主動:(1)業(yè)主有困難主動上前;(2)業(yè)主有問題主動回答;(3)業(yè)主有要求主動解決。
三、爭端解決辦法
1、產生爭端原因:(1)業(yè)主不服從管理,分三類○1違章裝修;○2停車管理;○3停車收費。(2)各類問題投訴。
2、解決辦法:
遵循:二要,三不原則。(1)要微笑;(2)要友善;
(1)不推諉,馬上著手解決;(2)不言語傷人,不說粗話,不冷嘲熱諷,不說傷人話;(3)不動手,除偷、盜、搶外,其它情況下不得先動手,別人先動手,能避則避,確定不能避的,著重保護自己,不得動手打人。
四、反復宣講有關規(guī)章制度、獎罰制度,逐條將'制度匯編'有關內容向員工解說,用事例做示范,強調違章的處罰。
第6篇 物業(yè)區(qū)車場管理員測驗試卷
物業(yè)轄區(qū)車場管理員測驗試卷
姓名 日期成績
一填空題:(每空格1、5分 共45分)
1、物業(yè)管理工作是為大廈業(yè)主、客戶、訪客提供的服務,堅持客戶第一,恪守''服務信條。
2、做好大廈的'四防'工作是第位員工最基本任務,'四防'是指、、 、 、。
3、原則上不準接受客戶的,在無法謝絕的情況下,應 處理。
4、大廈的服務宗旨是' , '。
5、大廈的主要滅火器是 、 、 、 。
6、火警電話、盜警電話 、大廈自編的火警訊號 、盜警訊號,建設街派出所電話.
7、不能服從正常的工作調動和公開拒絕上級命令將受到 的處分、視情可并處降職、 、罰款處分。
8、負一車場小車有 個車位,摩托車車位個,粵a55982是公司的小車。
9、大廈的車位全保費用是 元/月,早上7:00至19;00時的臨時工泊車費是元/小時。
二、問答題(第一題15分 第二題10分 共25分)
1、請您回答一下負一車場崗位職責有哪些
2、當車輛進場時,您應該具體做哪些工作(結合實際工作回答)
三、論述題 (第題15分 共30分)
1、當你巡查車場時發(fā)現有一車輛未鎖,你應該怎么處理。
2當你巡查車場時,發(fā)現一輛車身已被劃花,你該是怎么處理的。
第7篇 物業(yè)管理師考試:物業(yè)管理實務
物業(yè)管理師考試大綱-物業(yè)管理實務
第一章 物業(yè)管理企業(yè)的設立和組織機構
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對物業(yè)管理企業(yè)類型、特征、設立程序、內部組織機構設置以及物業(yè)管理相關法規(guī)等知識的掌握程度和綜合運用能力。
(二)考試基本要求
掌握:物業(yè)管理企業(yè)的設立程序,物業(yè)管理企業(yè)的組織機構及其職能。
熟悉:物業(yè)管理企業(yè)主要特性、組織結構形式,物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度。
了解:物業(yè)管理企業(yè)主要類型,物業(yè)管理企業(yè)組織結構設計的要求和主要影響因素。
(三)要點說明
1.物業(yè)管理企業(yè)的類型及特征
2.物業(yè)管理企業(yè)的常見模式
3.物業(yè)管理企業(yè)的設立程序
(1)工商注冊登記
(2)資質管理
4.物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機構設置
(1)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式
(2)物業(yè)管理企業(yè)組織機構設置的影響因素
(3)物業(yè)管理企業(yè)組織機構設置的要求
(4)物業(yè)管理企業(yè)職能機構及其職責
第二章 物業(yè)管理招標投標
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對物業(yè)管理招標投標相關法規(guī)和物業(yè)管理招投標內容、步驟、要求,以及物業(yè)管理方案編寫等知識的掌握程度和綜合運用能力。
(二)考試基本要求
掌握:物業(yè)管理招標投標相關法規(guī),物業(yè)管理招、投標的內容、步驟和要求,物業(yè)管理投標文件及方案的編寫。
熟悉:物業(yè)管理招標的條件和程序,投標的策略和技巧。
了解:物業(yè)管理招標投標的基本要求與原則。
(三)要點說明
1.物業(yè)管理招標投標及其特點
2.物業(yè)管理招標投標的原則與要求
3.物業(yè)管理招標投標的策劃與實施
4.物業(yè)管理招標的類型
5.物業(yè)管理招標的方式
6.物業(yè)管理招標的內容
考試大綱下載:物業(yè)管理師考試大綱-物業(yè)管理實務
第8篇 物業(yè)管理中常用方式方法等控制機制
'注重細節(jié)、追求完美、超越自我'的企業(yè)理念和'業(yè)主至上服務第一'的企業(yè)宗旨組要專業(yè)、規(guī)范的一系列管理機制來實現。
(一)運作機制
1、全面質量管理
建興物業(yè)管理有限公司已著手建立一整套有建興物業(yè)管理特色的質量管理體系,主要內容已成形,全面推行質量管理,把質量目標落實到各部門、各環(huán)節(jié)直至到個人,并通過質量管理小組監(jiān)督檢查,使工作質量不斷提高,達到業(yè)主滿意的效果。
2、計劃目標管理
按建興物業(yè)制定的各項管理指標和創(chuàng)優(yōu)方案,天柱第一城管理處各職能管理人員明確責任,授予權利,在實際過程中抓好權限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制,并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來,實現目標動態(tài)控制,進行目標成果評價,確定成果和考績,并與個人利益待遇相結合。
3.協(xié)調管理
運用協(xié)調管理的方法,解決在管理服務過程中經常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾和沖突。
--行政促動力,以行政職務權利為依托,以行政命令為基本形式,以獎罰為后盾的強制性促動力。
--競爭促動力,運用競爭手段促使相關方面關系的協(xié)調,如通過競爭,以先進帶動后進,共同完成任務。
--輿論促動力,因勢利導利用輿論達到協(xié)調的目的
--管理者的凝聚力,具體情況為領導者或一名管理人員對員工的吸引力、影響力,這將是本區(qū)今后促進日常物業(yè)管理工作協(xié)調的核心力量。
4.督導管理
管理處擬采用建興物業(yè)管理成熟的督導管理模式,對各職能部門實施指揮和指導管理。
--經濟管理,通過制定員工崗位和工作成績的工資制度,調動員工積極性。
--法規(guī)管理,制定一套完整的規(guī)章制度和工作程序,以此規(guī)范員工言行,提高工作質量和工作效率。
--宣傳教育,通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神,職業(yè)道德;加強員工培訓,不斷提高員工自身素質和工作水平。
(二)、激勵機制
激勵機制是激勵活動要素在進行過程中相互聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內在聯(lián)系的綜合機能,其作用旨在提高'內聚力'。
--實施日常管理目標責任制,增強管理層的工作主動性,按'國優(yōu)'標準制定各項管理指標,嚴格作好各項工,作明確獎罰。
--實施獎金、破格晉級制度,調動全員工作熱情。管理處員工實施獎懲制度,獎金標準與工作表現和業(yè)績掛鉤,并可根據具體情況,對先進給予破格晉升,以形成競爭激勵機制,提高員工積極性。
--依法管理,管教結合,融情于管。管理處依法與員工簽定勞務合同,關心員工生活,幫助其解決家庭困難,使其無后顧之憂,保持良好的工作情緒,給業(yè)主提供優(yōu)質服務。
(三)、監(jiān)督機制
監(jiān)督機制是實現物業(yè)管理各項工作順利開展的必要外在約束條件,防止或糾正工作中出現的偏差,保證小區(qū)管理機構及其工作人員依法辦事。
--管理者對機構內部工作人員進行監(jiān)督。
--業(yè)主對管理機構及工作人員進行廣泛監(jiān)督,形成多方面綜合監(jiān)督體系。
--通過信息反饋等各種手段,實現監(jiān)督管理的閉環(huán)機制,保證天柱第一城物業(yè)管理監(jiān)督機制的有效實現。
(四)、自我約束機制
--經濟利益促動自我約束機制,充分利用經濟措施去誘發(fā)管理對象、對利益敏感的動機,由這種動機去對行為作自我約束。
--目標結構與責任相聯(lián)系的促進機制,將管理目標層層分解到個人以后,由分層次的子目標之間相互聯(lián)系而形成的促動機制。
--權利鏈條相互制約機制,建立管理對象之間相互制約的權利鏈條,形成相關機構、相關員工相互制約的自我約束機制。
(五)信息反饋及控制機制
1、信息反饋渠道:
2.信息反饋控制方式:
(1)中央智能監(jiān)控中心通過投訴電話、閉路電視、各專業(yè)組配備的無線對講機等現代工具,及時反饋住宅區(qū)每個區(qū)域發(fā)生的任何情況。
(2)通過嚴格的崗位責任制和完善的管理規(guī)章制度,實行規(guī)范化運作。
(3)流暢嚴密的運作流程,一環(huán)緊扣一環(huán),一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。
(4)管理處主任、管理員的每月(日)檢查,通過總結評比獲取反饋信息。
(5)通過反饋信息的總評比,及時發(fā)現管理服務上的缺點、盲點,以便改進工作,提高服務質量。
(六)量化管理及標準化運作
1、量化管理
(1)每年根據iso9001質量方針和總公司下達的任務,確定年度質量目標,對業(yè)主、客戶滿意率、機電設備運作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。
(2)實行目標經營管理責任制,對管理處管理目標進行細化和量化,做出具體要求。
(3)管理處對全體員工培訓指標進行量化,確定培訓課程、內容及課時。
(4)年度考核量化,年度崗位輪換率10%,采取末位淘汰制。
(5)財務運作量化,制定詳細的年度財務預算方案,對管理處各項目采取計劃控制成本的財務指標量化管理,提高效益。
2.運作標準化管理
(1)貫徹公司企業(yè)文化,包括企業(yè)精神、經營管理理念和發(fā)展目標。
(2)貫徹公司iso9001物業(yè)管理質量體系,嚴格按照管理規(guī)程和操作要求運行。
(3)運用公司《員工手冊》,規(guī)范管理處員工的行為,提倡專業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。
(4)發(fā)揮公司計算機管理系統(tǒng)的作用,提高物業(yè)管理工作效率。
(5)實施公司企業(yè)形象系統(tǒng)
第9篇 某小區(qū)物業(yè)管理項目投標書前言
《小區(qū)物業(yè)管理項目投標書》前言
首先感謝荊州****房產開發(fā)公司對我公司的信任,我公司對本次合作機會非常重視,將全力以赴,力爭把握住這次機遇,希望能夠充分展示上海****物業(yè)管理發(fā)展有限公司在荊州的形象。我公司系上海專業(yè)物業(yè)管理企業(yè),有多年的物業(yè)管理的經驗,管理的物業(yè)類型眾多,我公司亦在江西、吉林等省份與其他房產商進行合作,開設了分公司。我公司截止2003年底其全權委托管理的管理面積就達到了200多萬平方米,這個數字不包括顧問管理的面積。
由我公司管理**小區(qū),能夠在管理和運作上充分發(fā)揮出新理念、新模式的優(yōu)勢,為業(yè)主提供值得信賴的物業(yè)管理服務,使得****房產能夠比其他房產商更領先一步。我公司是嚴格按照iso9000:2000國際質量管理體系提供物業(yè)管理服務的企業(yè)。我們深信,在荊州****房產開發(fā)公司的支持和關心下,'****物業(yè)'和'**'的結合,一定能在更大程度上提高樓盤品質,確保給**小區(qū)帶來一種新都市社區(qū)生活居家的概念,確保**的業(yè)主們購置物業(yè)保值、增值。
****物業(yè)承諾:在物業(yè)建筑階段,****將對物業(yè)建筑、環(huán)境布置、智能化系統(tǒng)、會所功能、物業(yè)管理用戶和設施配置等方面,結合物業(yè)定位及施工進度因素,提出有利于今后物業(yè)管理和方便業(yè)主使用的意見和建議。在物業(yè)進場前做好員工招聘和培訓工作,建立一套完整的物業(yè)管理方案。為后期的物業(yè)管理打下扎實的基礎。在物業(yè)交付使用后,委派有高檔物業(yè)管理經驗的物業(yè)經理,駐場負責該物業(yè)的日常管理。****總部將有計劃的派遣各類專業(yè)人員對該物也進行巡視、檢查、指導和督促,以按****的物業(yè)管理理念進行日常的物業(yè)管理,并在高效有序管理的基礎上,開展一系列符事物業(yè)性質的有特色的服務,以真正體現高品質國際化物業(yè)的意義。
本投標書僅針對已在建的**小區(qū)提出初步的物業(yè)管理管理方案,將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架,更為詳盡的管理實施計劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。由于時間緊促,資料尚不夠詳盡,本方案若有遺漏和疏忽,敬請原諒!
第10篇 z物業(yè)管理績效管理體系
績效管理體系(performance management system pms)是物業(yè)管理公司公司內部管理的潤滑系統(tǒng)。
績效管理體系作為一個完整的管理系統(tǒng),組織、管理層和員工都將全部參與進來,通過和員工溝通的方式,將物業(yè)管理的計劃目標、工作標準、管理方式和手段以及員工的績效目標等管理的基本內容確定下來,在持續(xù)不斷溝通的前提下,幫助員工清除工作過程中的障礙,提供必要的支持、指導和幫助,與員工一起共同完成績效目標,達到組織目標實現和員工職業(yè)生涯計劃共同實現的雙贏的目的。
績效管理體系分三個層次實施:
1、績效考核(評),分業(yè)績考核和素質考評兩個方面。業(yè)績考核是對企業(yè)目標計劃與完成情況對照過程,也是對員工業(yè)績完成情況的認定過程,其結果直接與工資獎金掛鉤;素質考評是實現企業(yè)育人的主要途徑,其結果作為員工晉升淘汰的依據之一。
2、績效評價?？冃гu價就是針對業(yè)績考核和素質考評中發(fā)現的不足,分析原因找出問題。
3、績效提高?？冃岣呔褪且罁冃гu價所發(fā)現問題和存在的原因,幫助員工制定糾正措施,達到公司的工作要求。
一、業(yè)績考核要素的確定
業(yè)績考核是公司對部門和員工工作業(yè)績考核認定的途徑和手段。關鍵考核要素分“績”、“勤”兩個方面,其結果:一是實行“雙掛”,即工資掛鉤、與年終獎勵掛鉤;二是作為績效評價和績效提高的依據(參照附件一:《物業(yè)管理公司績效管理實施辦法》)。
1、業(yè)績考核要素
物業(yè)管理公司業(yè)績考核要素分為兩類:即工共考核要素(占20%)和工作考核要素(占80%)。其中工作考核要素又分為主要工作要素和日常工作要素(見下表)。
公共考核要素主要考核部門和員工共有性質的要素。
工作考核要素主要是對部門和員工工作結果的考核,制定工作考核內容的要素有七個方面:
一是公司制度規(guī)范
二是主要工作流程;
三是專業(yè)操作規(guī)范、操作指南和工作要求;
四是國家建設部《全國物業(yè)管理示范小區(qū)考評標準》和《國家物業(yè)管理協(xié)會服務等級標準》;
五是職業(yè)道德規(guī)范;
六是崗位職責要求;
七是行業(yè)所提出的特殊要求(如特種設備)。
公共考核由行政管理部門和職能管理部門共同實施考核;
工作考核分兩個操作層次:公司對部門的考核和部門對員工共的考核,由職能管理部門實施。(實施方案參照附件一:《物業(yè)管理公司績效管理實施辦法》)。
●公共考核
考核要素:分勞動紀律(占25%)、儀容儀表(占25%)、文明禮貌用語(占25%)、遵守公司制度(占25%)四個方面。
勞動紀律:分值為5分,內容包括是否遲到、早退、脫崗、睡崗;有事是否辦理請假手續(xù);在崗是否有說閑話、吃零食現象;是否有串崗、妨礙他人工作現象等等。
儀容儀表:分值為5分,內容包括是否按規(guī)定著裝且干凈整潔、佩戴工牌;發(fā)型、指甲、化妝、首飾是否符合要求;服務中是否表情自然、行為端莊、舉止文明等。
文明禮貌用語:分值為5分,內容包括是否按規(guī)定運用文明禮貌規(guī)范用語等。
●工作考核
工作考核占績效考核的80%,由員工所在部門負責考核。員工工作考核分兩個考核要素、兩個考核形式、兩個考核層次。
“兩個考核要素”就是分關鍵工作考核要素和日常工作考核要素兩個方面。關鍵要素考核是結合公司全年工作目標、工作計劃進行逐月分解,統(tǒng)一下達,對其結果進行考核的要素。
關鍵考核要素具有一定的時效性、質量性的要求,是完全量化的指標,占工作考核分值的40分(50%)。日常工作考核要素是部門日?；墓ぷ饕?以其部門工作職責確定,占工作考核分值的40分(50%)。
兩個考核形式”就是分月考核和全年考核兩種形式。
“兩個考核層次”就是分公司對部門的考核和部門對員工的考核。
(二)業(yè)績考核的方法
“業(yè)績考核”用的是考核制度與計劃管理緊密結合的方法
計劃管理用“一定質量要求下”的“工作量”和“工作進度”為指標,把企業(yè)各崗位人員的工作,轉換成可以用比較精確的數字來加以衡量的東西。計劃管理并不是一個單一的計劃,而是有著多維精確刻度的一個計劃體系、一個
計劃網絡,它使整個企業(yè)的工作,從長期、中期到短期,從整個公司、各個部門到每個個人,從生產經營到各方面工作,都成為可以把握、可以衡量的東西。以這樣的計劃體系為基礎,無論是業(yè)務人員的考核,還是非業(yè)務人員的考核,都可以避免流于空泛、模糊、形式主義和主觀主義。
(三)業(yè)績考核結果的運用
業(yè)績考核作為員工工作質量、工作效率的考核,其結果:
一是實行雙掛,即于當月獎金掛鉤,與全年年終獎金掛鉤;
二是作為評選優(yōu)秀的參考依據之一;
三是作為晉升提拔的依據之一。
1、月獎金的發(fā)放
月獎金發(fā)放分兩個層次考核核算。
第一層次為公司對部門的考核核算,公司對部門實行總額考核核算,不對個人?？己私Y果是部門每個員工的均值。
部門月績效獎金總額 = 部門考核分值×員工獎金總額×100%
第二層次為部門對員工的考核核算。部門依據公司當月獎金總額和員工考核分值進行二級分配。
2、優(yōu)秀員工的評選
績效考核結果作為公司季度、半年、全年優(yōu)秀員工評選的主要指標,即依據員工考核結果、受到客戶表揚次數、突發(fā)事件處理能力結果等進行評選。
素質考評
一、素質考評要素的確定
素質考評是公司育人的手段和途徑,關鍵要素主要是“德”、“能”、“識”三個方面
二、素質考評的方法
“素質考評”用的是綜合各方面評議的方法
評議的方法多種多樣,各有利弊,需善加取舍、取長補短、綜合使用。大體說來,直接上級的考評,比較細致和準確,但容易失之過寬;間接上級的考評,比較客觀公正,但準確性較差;自我評估有利于上級深入了解員工的具體情況,調動員工自我管理的積極性,但也容易失之過寬;下級的評分,雖說比較準確,但一般也有過寬的弊病;同級和協(xié)作部門的考評,會造成激烈競爭的局面,從而有助于了解到其他形式的考評所不能提供的情況,但又容易失之過嚴;外聘權威評價部門的考評,不言而喻,客觀公正性雖說較好,然不免會有隔簾問診、隔靴搔癢之弊:總之,沒有任何一種考評形式是十全十美的,只能通過它們之間的一定比例的互相牽制才能使總的評價盡可能地做到客觀、公正和準確。
§1-3 “業(yè)績考核”與“素質考評”區(qū)別與應用
一、“業(yè)績考核”與“素質考評”的價值導向
“業(yè)績考核”引導人們重實效、重實績,積極有為;“素質考評”則引導人們注重個人的全面發(fā)展和團體協(xié)作:二者均有其積極意義。但是任何一方面的過分強調,都會造成一系列弊病。
在考核問題上往往存在兩種傾向:一是重素質,二是重業(yè)績。二者其實不可偏廢,因為我們不但要“成事”,而且要“育人”;不但要抓企業(yè)業(yè)績,而且要抓企業(yè)文化--象任何一個組織體一樣,這兩方面的均衡發(fā)展和相互促進,才有利于企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。過于重“素質”,會使人束手束腳,過分重視個人修養(yǎng)和人際關系,不講實效;而且妨礙人的個性、創(chuàng)造力的發(fā)揮,使人們但求明哲保身,不思進取;最終是不利于組織體和社會的發(fā)展。這是中國幾千年來的人員評價傳統(tǒng)的最大弊病,它使考核的價值取向趨于消極。過于重“業(yè)績”,又易于鼓勵人的僥幸心理,令人投機取巧、走捷徑、急功近利、不擇手段;這就是西方文化經常暴露出來的弊病,它從另一個角度使考核的價值取向趨于消極。
二、“業(yè)績考核”與“素質考評”的客觀性、準確性
1、 “業(yè)績考核”用的是“田徑標準”
對于企業(yè)人員的'業(yè)績',即其在一定時間內、在一定質量要求下完成的任務的工作量和工作進度,我們一般能夠做到相當客觀、準確的評價,就象體育比賽中的田徑項目一樣。
2、“素質考評”用的是“體操標準”
對于企業(yè)人員的“素質”,即其在工作中表現出來的“德”、“能”、“識”,就很難有一個統(tǒng)一、明確的標準,就需要綜合來自各方的評議,就象體操比賽要由各方面人士組成的評委來打分一樣。
三、妥善設計好個人考核總分中“業(yè)績考核”與“素質考評”所占比重
一套好的考核標準,必須在“業(yè)績”和“素質”之間安排好恰當的比例。從實際經驗來看,考核制度應在較大地(七成以上)突出業(yè)績考核的前提下,兼顧對素質的要求。為了使考核的價值取向趨于積極,引導員工成為積極有為的開拓者而不是謹小慎微的謙謙君子,企業(yè)必須側重于業(yè)績方面的考核;由于業(yè)績考核比較客觀、準確,而素
質考評比較主觀、模糊,因而考核側重于業(yè)績也有利于提高考核結果的客觀、準確性。
同時,在“素質”考核內容中,也應有意強調積極的價值導向,不要搞面面俱到、求全責備。要突出抓住少數幾個體現企業(yè)積極的價值導向的“關鍵指標”。比如對企業(yè)管理者,應當側重考察其管理素質,即主要從其計劃、組織、用人、協(xié)調、指揮和控制等方面的能力來考察;其中,特別要重視其'能否通過自己的創(chuàng)新能力而對企業(yè)經濟效益、企業(yè)文化和社會形象做出較大貢獻',作為對管理者的最高要求。
四、“業(yè)績考核”與“素質考評”的“先分后合”
1、“業(yè)績”應該是短線考察項目,“一月事一月畢”;年終再來籠統(tǒng)考察一次,有不少弊病:
1.1 干部員工每月的工作情況事過境遷,工作表現逐月不同,到年底籠統(tǒng)打分,在很大程度上取決于打分者當時的主觀印象;
1.2 如果中途發(fā)生主管人變更,年終的評分就很容易脫離干部員工一年來的工作實際;
1.3 干部員工每月的得分與年終的得分容易發(fā)生沖突,同時評分者也很為難:年終重新給下屬打一次分呢,還是按照各月的平均分打分按照前者,每月的評分就被否定了;按照后者,則使年終評分成為毫無意義的多此一舉“素質”本應是長線考察項目,往往要數月甚至數年才能做出評判,卻把它放到每月去考察,讓人如何能說得清楚
2、“業(yè)績”考核與“素質”考評混于一處,使被考核者無法了解自己得分、失分于何處,從而不利于其改進工作、改正缺點。
業(yè)績是短線考察項目,素質是長線考察項目,應該明確分工、先分后合。應當每月察業(yè)績,年終評素質,最后綜合形成干部員工的全年得分。
還有一種往往存在于實際操作中的情況是,當下屬完全完成甚至超標完成了工作任務后,主管在進行業(yè)績評分時又加進對下屬綜合素質或主觀印象的評議,挑出員工非業(yè)績方面實際存在或想象中的缺點扣分,使下屬有苦難言;這就要求我們不僅要在考核制度中將業(yè)績考核與素質考核嚴格分開;而且要求所有主管和領導在具體評分時將被考核者的“做事”與“為人”二者嚴格分開,避免使被評議者遭受不公正待遇,積極性遭到挫傷。這一點至為重要。
第11篇 醫(yī)院職工宿舍區(qū)物業(yè)管理總體思路
醫(yī)院職工宿舍區(qū)物業(yè)管理的總體思路
(一)實施住宅區(qū)人性化管理
我們把人性化物業(yè)管理理念確定為:尊重每一位業(yè)主、住戶,尊重每一位管理員工,在管理、環(huán)境、空間各個層次和環(huán)節(jié)營造既相互信任、相互尊重,又有明確的行為規(guī)則的這樣一種和諧、有序的環(huán)境和氛圍,從而使人們的潛力得到充分發(fā)揮,人們對工作、生活、文化上的品味需求得到滿足。我們堅持做到:每一套物業(yè)方案的實施要得到業(yè)主、住戶的充分認可,公司的經營管理理念要得到管理員工的普遍認同,在物業(yè)管理的各處細節(jié),體現對人的珍愛與關懷。
(二)充分依靠單位組織,發(fā)揮業(yè)主的自治、自律功能
成熟的住宅區(qū)物業(yè)管理決不是管理公司的單向推動,而應該得廣大業(yè)主的真誠回應,變單向推動為雙向共管。只有啟發(fā)廣大業(yè)主共同參與物業(yè)管理,增強業(yè)主自治、自律功能,使業(yè)主自治、自律與專業(yè)化物業(yè)管理相結合,同時充分依靠zz醫(yī)院的行政領導,才能使zz醫(yī)院職工宿舍區(qū)的物業(yè)管理真正得到升華。為此,我們將緊緊依靠三醫(yī)院(尤其是后勤部門)的行政領導,發(fā)揮zz醫(yī)院職工宿舍區(qū)廣大業(yè)主的作用。
(三)確保zz醫(yī)院職工宿舍區(qū)優(yōu)美的生活環(huán)境
物業(yè)管理的目標應實現經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的全面發(fā)展,對zz醫(yī)院職工宿舍區(qū)來講,我們將通過總體規(guī)劃設計,進一步完善管理體系的軟、硬件設施,同時根據實際情況及物業(yè)管理的要求,提出改善環(huán)境、改造設備設施等方面的合理化建議,確保zz醫(yī)院職工宿舍區(qū)優(yōu)美的生活環(huán)境。
(四)建立家政服務中心
家政服務中心為業(yè)主提供保姆、家教、鐘點工、特別護理、代訂牛奶等多方面的服務,讓業(yè)主享受高質量的生活。
1、保姆服務:為有需要24小時照顧的老人、兒童或病員的業(yè)主提供全天候居家保姆服務,保姆在業(yè)主家居住,和業(yè)主共同生活,每周向管理處家政部提交一份由業(yè)主簽名的《保姆服務工作評估表》,作為對保姆服務質量的考核依據。為注重私密生活的業(yè)主提供透明人居家保姆服務,保姆由管理處集中安排食宿,盡量選擇業(yè)主上班或其他不在家的時間為業(yè)主提供保姆服務,盡量減少保姆對業(yè)主生活的影響。
2、家教服務:代業(yè)主聘請家庭教師,建立家庭教師教學輔導質量檔案,向有需要的業(yè)主推薦優(yōu)秀的家庭教師。
第12篇 某物業(yè)公司采購管理運作程序
e物業(yè)公司采購管理運作程序
一、物料金額在500元以上的按下列程序辦理:
1、申購單位到經理助理處填寫材料《申購單》,并按《申購單》備注說明認真填寫。
2、經理助理審核。
3、由經理助理報經理審批。
4、由辦公室報公司領導審批。
5、申購單位憑審批報告采購相應物品,憑審批報告和入庫《驗收單》及發(fā)票到經理助理處按《費用報銷審核標準作業(yè)規(guī)程》辦理費用報銷手續(xù)。
二、物料金額在500元以下的按下列程序辦理:
1、申購單位到經理助理處填寫材料《申購單》,并按《申購單》備注說明認真填寫。
2、經理助理審核。
3、由經理助理報經理審批。
4、申購單位憑審批的《申購單》采購相應物品,憑審批的《申購單》和入庫驗收單及發(fā)票到經理助理處按《費用報銷審核標準作業(yè)規(guī)程》辦理費用報銷手續(xù)。
三、購買物品借款按下列程序辦理:
1、維修部在物業(yè)財務可辦理借款手續(xù)。其他單位可采取先購物后報賬,或者聯(lián)系供貨商直接送貨上門,也可到公司財務辦理借款手續(xù)。
第13篇 物業(yè)管理財務報告范本
物業(yè)管理公司財務報告
各種財務報告是財務部與公司領導進行溝通的重要工具,也是財務工作的重要成果。財務部應定期向公司領導遞交相關報告及報表,具體時間與報表內容可能有差異,但總體應包含以下報表:
1.資金周報表。向公司領導提供公司最新的資金收支余情況,以便更好地使用或調度資金。
2.應收款明細表。應收款管理是物業(yè)管理企業(yè)財務管理的一個行業(yè)性的難點,財務部應按金額大小及拖欠時間長短等指標將各主要拖欠款客戶進行列表,將本期應收款管理情況及時報告公司領導。
3.各部門收支情況表。各部門的收支狀況及盈虧狀況反映了公司整體財務計劃的執(zhí)行情況,公司領導應對這些予以關注,這些報表內容是公司領導對業(yè)務部門加強財務管理所必要的信息。
4.行政部門費用明細表。因行政部門不創(chuàng)造利潤,控制行政費用是實現收支控制的重點之一。公司為控制行政費用,管理層必須對行政費用的明細有所了解,才能有的放矢。
5.公司基本財務報表。包括資產負債表、利潤表、現金流量表及其他附表。
6.財務分析。財務分析應定期將以上財務報表以文字形式形成報告,對詳細的財務收支狀況,收支結構,收支的變化的原因、與預算差異的分析、資金的管理狀況、應收款的管理狀況進行分析,提出應予以關注的因素與改善建議,并對下一期的財務狀況進行預計。最后使報告的閱讀者對公司整體財務狀況形成清晰的理解,明確財務管理的重點及方向。
財務分析是財務工作重要的階段性總結報告,財務部門應定期向公司領導提交財務分析,分析公司的財務狀況及應進行改善的措施。
財務分析的一般性原則:
a)分析要全面。主、客觀因素分析,成功及不足的分析,經濟因素與技術因素的分析,內外部因素的分析。
b)事物的聯(lián)系。要注意局部與全局聯(lián)系,報酬與風險的聯(lián)系、過去現在將來的聯(lián)系。
c)實事求是,不能結論先行。
d)深入淺出,分析問題深入核心,表述問題淺顯易懂。多用圖表,如柱狀圖,餅式圖等。
e)多種分析方法綜合運用。如比較分析、因素分析等。
f)對于過于復雜、過于專業(yè)的方法慎用,以提高報告的可閱讀性。
g)行文保持結構嚴謹,證據充分,邏輯嚴密。
h)定性與定量相結合,證據與結論相一致。
第14篇 物業(yè)轄區(qū)車輛管理疑難解答培訓教案
物業(yè)轄區(qū)車輛管理疑難解答培訓
為省事小區(qū)內車主不愿把車放在停車場上怎么辦
1、首先我們的當值安管員要有禮貌(先敬禮,再糾正違章。)。
2、告之顧客這里是消防通道(除室內、外停車場,臨時停車場),講其危害性。
3、講明把車停放此處,當值安管員也很難照料,安管員要有人情味。
4、對顧客的配合,當值安管員要真誠的感謝。
5、作為安管員若顧客確實不聽勸阻的,及時向領班匯報。
收臨時停車費時車主與管理員發(fā)生爭議怎么辦
1、當值安管員要及時報告當值領班。
2、當值領班趕到后,處事要有分寸,耐心解釋,恰到好處(作為物業(yè)管理從業(yè)人員在執(zhí)勤過程中,吃一點虧就非要找回來,或者說一定分清誰是誰非不可,必要時給顧客一個臺階)。
3、類事的事件一般是安管員堅守原則,事后對當值安管員要鼓勵、表揚,提高安管員工作中的積極性。
4、但事后要作為案例分析,引導我們的安管員在執(zhí)勤過程中的處事能力和應變能力。
社區(qū)內發(fā)生車位少車輛多的矛盾時如何應對
1、重新細致、合理的規(guī)劃小區(qū)的停車位。
2、小區(qū)張貼“溫馨提示”,告之別墅顧客,將自己的車停放在自家車庫,否則將另行收費。
3、若條件許可的話,可在附近的停車場與顧客聯(lián)系停車位。
出入口發(fā)生車輛堵塞現象如何應對
1、當值安管員及時了解事況,如果顧客的卡失效,立即聯(lián)系上級領導,避免發(fā)生糾紛,先讓顧客把車停放在不影響交通的地方。
2、顧客若不講理,也不把車開走,當值安管員要對顧客講明停車場出入口的重點和要害。
3、可根據事態(tài),打122報交警,將其車輛挪開。
4、事情的經過了解清楚后,給顧客一個滿意的答卷。
5、對停車場的崗位人員要嚴格培訓,且要有較強的應變能力和服務意識。
社區(qū)內發(fā)生車輛亂停放現象時怎么辦
1、處理矛盾的過程中要保持良好的服務禮儀和有效的溝通。
2、待之以禮、管之得法、曉之利害、不卑不亢,同時也不到于給顧客發(fā)泄和對立尋找借口(對業(yè)主的配合要表現出真誠的感謝)。
3、若不聽勸告,公司有權通知交通部門來拖車。
社區(qū)內發(fā)生車撞人事故怎么處理
1、當值安管員立即通知領班、主任。在第一時間向公安機關報案。
2、對當事人及車輛不得讓其離開現場,并保護好現場。
3、固定現場的目擊證人。
4、若傷者嚴重,立即通知急救中心救護(拔打120電話)。并聯(lián)系傷者的家屬。
5、當值安管員作好完整的事故記錄,配合公安機關取證、查實。
停車場車輛發(fā)生損壞事故怎么辦如何判斷與界定車輛的刮碰是在進入小區(qū)之前還是在之后發(fā)生的
1、停車場車輛發(fā)生損壞事故:
1.1當值安管員保護現場,通知領班、主任,在第一時間取證,最好用相機拍攝現場,不放過任何絲毫線索。
1.2安撫和穩(wěn)定損車顧客當時的情緒。
1.3查看監(jiān)控室的閉錄系統(tǒng)及停車場出入的登記證明。
1.4協(xié)助損車顧客準確分析、判斷、決策,起決定性作用。
1.5真憑實據時,處理一定要有分寸,有禮貌,靈活處理損車顧客與撞車顧客之間的關系。
1.6配合保險公司及政府相關部門的取證。
2、如何判斷與界定車輛的刮碰是在進入小區(qū)之前還是在之后發(fā)生的:
2.1當值安管員保護現場,通知領班、主任,在第一時間取證,最好用相機拍攝現場,不放過任何絲毫線索。
2.2查看進出口車輛的閉錄監(jiān)控資料,準確的判斷是否在小區(qū)發(fā)生的。
2.3沒有閉錄監(jiān)控系統(tǒng)的小區(qū),查看車輛進入小區(qū)的道口崗登記資料,回憶當進入小區(qū)的情形。
2.4在以后的工作中,引導我們安管員在車輛進入時多留意車輛的外觀,有異常情況及時提醒顧客,并作好書面記錄,很大程度就可以避免類似事件發(fā)生。
如何提高停車場管理員專業(yè)技能
1、具有軍人的職業(yè)敏銳、體能,團隊的協(xié)作精神,客戶的服務技巧。
2、熟悉停車場所有明示標示、服務項目、收費標準。
3、熟悉停車場的管理職責和各項規(guī)章制度。
4、執(zhí)行政府公安交管部門的管理規(guī)定,負責進出道口的檢查、登記。
5、熟練操作、引導顧客車輛停放,掌握停車場的防火、防盜等安全防范技巧。
停車場發(fā)生丟車問題時如何應對被盜后官司如何取證
1、停車場發(fā)生丟車問題時:
1.1當值安管立即報告領班、主任,第一時間打122電話報交警。
1.2安撫顧客的情緒,保護丟車現場,并現場拍照。了解顧客丟車事件的全部過程,作現場記錄。
1.3查看監(jiān)控室閉錄系統(tǒng)資料及道口崗車輛出入記錄時間。
1.4協(xié)助顧客報保險公司,配合公安交警部門及保險公司的調查工作。
1.5在配合調查中要積極的協(xié)助,只有這樣才有助于顧客解決糾紛,又能分清自己應不承擔的責任和應承擔多大責任等問題。
1.6公司可通過保險公司分散風險
2、被盜后官司取證:
2.1全面加強證據搜索,查看監(jiān)控室閉錄系統(tǒng)資料及道口崗車輛出入記錄時間。
2.2協(xié)助、配合公安交警部門及保險公司的調查、取證工作。
停車場發(fā)生車輛內物品被盜事件怎么辦
1、當值安管員立即通知領班,匯報情況。并保護好現場。
2、了解顧客丟失物品的全部過程。
3、根據物品的丟失價值和顧客的正確要求,由安管主任決定是否報警。
4、查看停車場的監(jiān)控系統(tǒng)資料和車輛進入停車場的時間記錄。
5、若丟失物品貴重和顧客的要求需要報警的,及時由主任打報警電話,并協(xié)助公安機關偵察。提供有力證據。
如何處理好停車場經
營者與保險公司、車主三者的關系
1、經營者是保險公司的合作伙伴,協(xié)同做好車主的服務工作。
2、經營者是車主信賴的好朋友,也是服務員。
3、經營是榮譽、服務是顧客、管理是物。
如何理順經營停車場的法律關系
1、停車場是沒有產權,至少國家現在對小區(qū)車位的產權規(guī)定還沒有出臺。
2、小區(qū)的停車場是開發(fā)商作為住宅配套的附屬基地,其使用權應該屬于全體業(yè)主共有,其收益權也應該屬于全體業(yè)主(地下車場屬開發(fā)商所有權,但一般由開發(fā)商簽發(fā)的合同而定)。
3、停車場的收費較為低,是一種服務工作。
4、停車場的收費是一種對停車場的管理維修費和車位占用費。
如何進行停車場的經營手續(xù)報批
申請機動車停車場《道路運輸經營許可證》的企業(yè)或者個體工商戶,應當向該停車場所在地的區(qū)、縣級市交通行政管理部門提交下列資料:
(一)經營許可申請書;
(二)場地使用權證明(附列明停車場面積的四至圖)。租用他人場地的,應當提供合法有效的租賃合同。臨時占用城市道路設置停車場的,應當提供市政管理部門發(fā)給的《臨時占用道路許可證》;
(三)工商行政管理部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照
(四)場內交通標志和標線以及消防、環(huán)保等符合規(guī)定的批準文件
(五)具有與其業(yè)務量相適應的固定資產及流動資金的合法資信證明或者資金 擔保證明
(六)符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件的證明資料
社區(qū)內停車位被無車主(找不到車輛主人)長期占用怎么辦
1、類似情況是物業(yè)公司最無奈的事件,為小區(qū)的整體面貌,相關工作人員還要定期打掃衛(wèi)生。
2、首先確定該車是否是小區(qū)業(yè)主的車輛,如果是最好聯(lián)系車的主人。
3、長時間的無人來認領車后,請求公安交警部門來拖車,管理處就付拖車費、登記和辦理相關手續(xù)。
4、發(fā)現初期時,可用最笨而又可行的方法,就是將車拖到又偏又很少有顧客停車的位置。
車輛噪音的緊急處理辦法
1、及時趕到現場,了解原委。
2、禮貌而有耐心的給顧客解釋,小區(qū)有噪聲的危害性。
3、在小區(qū)加強張貼“溫馨提示”,強化車主的寧靜意識
(例:寧靜致遠 一鳴驚人)(例:全心全意全為你)。
停車場地如何進行車位劃線與標識
1、根據停車場的特點,合理規(guī)范小區(qū)的停車位,按停車場的構造和設置而定,例:將進車口與出車口分開,或分多個停車場進、出口。
2、停車場內可設置“人車分流”或“人車共存”等方案,確保車主的安 全。
3、合理的劃分車主的停車位,每位顧客的停車位進行編號并懸掛車牌號碼,讓每位顧客的車輛有序的停放在自家的車位。
4、停車場出入、車場內、轉彎處必須有明顯的標示牌(例:限高標示牌、限速標示牌、轉彎標示牌、出口標示牌等等)。
停車場收費標準如何確定
目前國內還沒有出臺統(tǒng)一《停車場收費標準》的法規(guī)。我們公司按照東莞市物價局規(guī)定進行收費。
什么情況下可以免收停車服務費
1、停車場內停車不足30分鐘可免收停車費。
2、政府機關辦公務的可免收停車費(例:公安局、交警隊、稅
務局、國土局、政法機關等等)。
第15篇 顧問物業(yè)清潔綠化崗位管理程序
顧問項目清潔綠化崗位管理程序
為建立一支專業(yè)、高效的保潔隊伍,明確保潔各崗位職責,確保所轄區(qū)域的清潔衛(wèi)生質量,特制定此管理程序。
一、保潔管理工作內容
1、環(huán)境衛(wèi)生管理:地面、公共設施、環(huán)境消殺、辦公場所、收倒垃圾、洗手間衛(wèi)生等。
2、園林綠化管理:綠化養(yǎng)護、綠化植物消殺等。
3、泳池管理:泳池設備的使用和清潔、水質和安全管理等。
4、會所管理:會所設施維護、會所服務等。
5、家政服務管理:日常清潔、清理物品、綠化養(yǎng)護、地板打蠟、外包服務等。
二、各崗位管理職責
1、保潔主管
1)負責制訂完善保潔工作作業(yè)細則,合理調配保潔員。
2)負責對用品用具的預備、領用和及時補充。
3)負責對保潔設備器具的維修保養(yǎng)及操作指導。
4)負責每月消耗材料的統(tǒng)計匯總。
5)負責保潔員的日常技能培訓、崗前培訓,不斷提高員工工作能力。
6)負責及時了解班員思想動態(tài),并將有關信息及時上傳下達。
7)負責保潔月工作計劃制定,每周組織保潔工作例會。
8)負責及時收集顧客意見并匯報。
9)負責對所屬班員的月工作情況進行考核。
10)負責每日對保潔各崗位工作狀況及區(qū)域衛(wèi)生質量進行巡查。
2、保潔員
1)熟悉樓宇結構、單元戶數、樓座排列、車行道、人行道及公共配套設施、設備等的分布情況,以便于順利開展各項工作。
2)嚴格按照保潔程序文件、作業(yè)指導手冊,對責任區(qū)域內的物業(yè)進行清掃、清潔,并不斷巡視,保持整潔。
3)積極鉆研本職崗位工作中的難點,尋找解決的辦法,不斷提高自身業(yè)務技能。對不能解決的問題須及時匯報上級。
4)愛護保潔工具、用品,每次使用后應清洗干凈,并統(tǒng)一存放于指定地點。
5)維護責任區(qū)域衛(wèi)生,有效制止各種違章、違規(guī)現象,勸阻、制止不衛(wèi)生、不文明的行為。
6)對公共配套設施、設備等的損壞情況,及時報告相關主管人員或控制中心進行處理。
7)發(fā)現可疑人員或可疑情況,及時與當值安全管理員或控制中心取得聯(lián)系進行處理。
8)發(fā)現火情時,必須及時通知控制中心或本部門工作人員并按照消防作戰(zhàn)圖履行相應職責。
9)收集顧客的意見和建議并及時向上級匯報。
3、綠化員
1)熟悉所管轄范圍內的綠化布局,苗木的品種、數量。
2)熟悉本小區(qū)花木的名稱、種植季節(jié)、生長特點和培植管理。
3)對遭受意外損壞或生長弱的苗木要及時修補、扶植、更新。
4)熟悉園林工具的使用和簡單的維修養(yǎng)護。
5)經常巡視綠化地,制止踐踏草地、亂傾倒垃圾或在樹干上曬衣物等行為。
6)認真巡視綠化植物生長情況,預防病蟲害的發(fā)生。
7)對缺土、缺肥、缺水、有病蟲害植物要及時培土、施肥、除病蟲害、拔草,以保持其生長茂盛。
8)對造型樹木、花蘺、花球、花叢要及時修剪,保持良好的造型。
9)發(fā)現枯枝枯葉要及時予以剪除,發(fā)現老化植株要及時更新。
10)每天早晚各清理一次綠化帶上的雜物,保持環(huán)境整潔。
11)學習科學養(yǎng)護方法、園藝栽培技巧和造型技藝,不斷提高業(yè)務素質。
4、家政服務員
1)嚴格遵守《員工守則》及公司的各項規(guī)章制度。
2)服從上級工作安排,按質、按量、按時、細心、周到地完成服務工作,確保服務質量,以保證顧客滿意。
3)在服務前應備齊清潔用品和工具,穿著相應工作服,準時到顧客家中。
4)注意禮貌禮節(jié),在進入住戶家中服務時需先按門鈴或敲門。
5)當顧客有特殊需求時,需征得班長同意后方可進行。
6)潔身自愛、自重,不得在顧客房內無故停留,不得有索取、收取
顧客財物等不良行為。工作完畢應及時填寫《家庭服務回訪記錄表》,請顧客簽字確認后立即離開。
7)不得隨意使用顧客家中的電話或其他生活娛樂設施。
8)不得將親友帶進顧客家中或公司。
9)不得隨意與他人談論顧客家庭、公司情況。
10)接受顧客的意見和建議,及時改進或糾正工作中的差錯。
11)嚴格按照公司規(guī)定做好客戶服務質量記錄。
12)及時收集、匯報顧客的意見和建議。
5、會所服務員
1)加強業(yè)務知識的學習,不斷提高自身的業(yè)務素質和業(yè)務技能,遵守公司規(guī)定和職業(yè)道德,在為顧客提供服務的過程中,注意儀態(tài)及方式,維護公司形象。
2)精通業(yè)務,熟練掌握會所內各項服務設施的使用方法及規(guī)定,并正確引導顧客使用。
3)熟練掌握健身器材、音響系統(tǒng)、電視機的使用,并負責日常檢查、保養(yǎng)、報修工作。
4)嚴格遵守會所管理的有關規(guī)定,努力做好顧客服務接待工作。
5)及時將會所中消費人員之可疑情況與上級或控制中心聯(lián)系。
6)收集顧客意見和建議,并及時向會所管理員匯報。
三、相關記錄表格
1、《消殺工作記錄表》
2、《洗手間定時清潔記錄表》
3、《家庭服務情況記錄表》
4、《家庭服務回訪記錄表》
5、《代客購物登記表》
6、《郵件簽收登記表》
7、《家庭服務協(xié)議書》
8、《客戶服務情況統(tǒng)計分析報告》
9、《保潔工作檢查記錄表》
10、《綠化(地)養(yǎng)護巡查周記表》
第16篇 物業(yè)管理師管理實務考試預測試題及答案1
2022物業(yè)管理師管理實務考試預測試題及答案(1)
一、單項選擇題
1.下列關于前期物業(yè)服務合同的表述中,不正確的是(d)。
a.前期物業(yè)服務合同是指物業(yè)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權利義務所達成的協(xié)議
b.前期物業(yè)服務合同是物業(yè)服務企業(yè)被授權開展物業(yè)管理服務的依據
c.前期物業(yè)服務合同的當事人不僅涉及建設單位與物業(yè)服務企業(yè),也涉及業(yè)主
d.在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前,建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的,應當訂立口頭的前期物業(yè)服務合同
2.前期物業(yè)服務合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質量等各種因素的影響,合同的期限具有不確定性,當此類因素致使前期物業(yè)服務合同無法全面履行時,物業(yè)服務企業(yè)可以通過(c)的方式規(guī)避風險。
a.宣告合同無效
b.宣告合同可撤銷
c.提前解除合同
d.約定條款
3.下列選項中屬于物業(yè)項目開發(fā)的銷售階段早期介入內容的是(b)。
a.就物業(yè)的結構布局、功能方面提出改進建議
b.完成物業(yè)管理方案及實施進度表
c.就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見
d.對內外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見
4.物業(yè)工程質量保修分為兩部分:一是物業(yè)服務企業(yè)承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設設備等部分;二是業(yè)主從建設單位購買的產權專有部分。這兩部分的保修事務都應由(b)負責。
a.業(yè)主大會
b.建設單位
c.物業(yè)服務企業(yè)
d.施工單位
5.新建物業(yè)承接查驗的主要內容不包括(d)。
a.物業(yè)資料
b.物業(yè)共用部位
c.共用設施設備
d.建設單位資料
6.在物業(yè)管理客戶中,最主要的客戶管理對象是(b):
a.建設單位
b.業(yè)主
c.專業(yè)公司
d.政府部門
7.物業(yè)管理客戶溝通的內容不包括(b)。
a.與建設單位就早期介入、承接查驗、物業(yè)移交等問題的溝通交流
b.與建設單位、市政公用事業(yè)單位、專業(yè)公司等單位的溝通交流,要以合同準備為核心,明確各方職責范圍、權利義務,做好溝通交流工作
c.與市政公用事業(yè)單位、專業(yè)服務公司等相關單位和個人的業(yè)務溝通交流
d.與業(yè)主大會和業(yè)主委員會物業(yè)管理事務的溝通交流
8.物業(yè)管理投訴處理的要求不包括(a)。
a.要正確看待物業(yè)管理投訴,并把它轉換為一種消除失誤、改善管理與服務、加深與業(yè)主溝通聯(lián)系的機遇
b.對投訴要“誰受理、誰跟進、誰回復”
c.接受和處理業(yè)主投訴要做詳細記錄,并及時總結經驗
d.接受與處理業(yè)主的投訴,要盡可能滿足業(yè)主(或物業(yè)使用人)的合理要求
9.通報正文的主體構成不包括(d)。
a.結論
b.結語
c.事實與評析
d.依據
10.當物業(yè)與不相隸屬的單位之間商洽工作、詢問和答復問題,向有關部門(如派出所、居委會)、業(yè)主委員會或其他單位等聯(lián)系工作時,要用(a)文種。
a.“函”
b.“通知”
c.“請示”
d.“批復”
二、多項選擇題
1.合同要約的構成要件為(ace)。
a.要約必須是特定人的意思表示,必須具有訂立合同的意圖
b.要約必須由受要約人或其代理人作出
c.要約必須包括合同的主要內容,并且內容必須具體確定
d.要約必須在要約的有效時間內作出
e.要約必須傳達到受要約人才能生效
2.合同簽訂應遵循的基本原則是(acde)。
a.主體平等
b.罪責自負
c.合同自由
d.誠實信用
e.權利義務公平對等
3.物業(yè)管理服務及相關活動規(guī)范是合同簽訂的主要目的。在簽訂物業(yè)服務合同時,要特別注意的主要條款包括(abce)。
a.內容
b.費用
c.項目
d.技術
e.標準
4.新建物業(yè)承接查驗的常用記錄有(abe)。
a.工作聯(lián)絡登記表
b.物業(yè)承接查驗記錄表
c.物業(yè)承接查驗工作流程
d.承接查驗所發(fā)現問題的處理流程
e.物業(yè)工程質量問題統(tǒng)計表
5.物業(yè)人住準備工作的核心是科學周密的計劃。在進行周密計劃和進行資料準備及其他準備工作的同時還應注意的問題是(bcde)。
a.物業(yè)運轉資金要落實到位
b.人力資源要充足
c.資料準備要充足
d.緊急情況要有預案
e.分批辦理人住手續(xù),避免因為過分集中辦理產生的混亂
注釋人: hjtao提交時間:2022-6-15 10:32:55
物業(yè)管理實物
1、物業(yè)管理企業(yè)是指專門從事永久性建筑物、基礎配套設施以及( )的現代化科學管理,為業(yè)主和用戶提供良好的生活、工作和學習環(huán)境的服務性企業(yè)。
a.場地
b.綠化帶
c.道路
d.周圍環(huán)境
2、物業(yè)管理公司處理業(yè)主或是用人投訴的部門是( )。
a.管理部
b.服務部
c.監(jiān)察部
d.產業(yè)部
3、業(yè)主有權直接參與管理區(qū)域的物業(yè)管理是業(yè)主自治管理,這種自治管理是( )。
a.業(yè)主直接進行的
b.通過房地產行政部門實現的
c.通過業(yè)主大會和業(yè)主代表大會實現的
d.通過物業(yè)管理公司實現的
4、業(yè)主小組成員可以通過協(xié)商選舉產生,一般按每( )平方米建筑面積產生一名小組成員。
a.300~500
b.500~1000
c.1000~1500
d.1000~2000
5、第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會由( )組織召開。
a.房地產行政管理部門
b.房屋出售單位
c.業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司
d.房地產行政管理部門和房屋出售單位。
答案:1.d 2.c 3.c 4.b 5.d
1.( )是指縣級以上地方人民政府根據需要,在一定期限內對本行政區(qū)域內的房屋進行統(tǒng)一的權屬登記。
a.總登記
b.初始登記
c.變更登記
d.轉移登記
答案:a
2.業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額( )的,應當及時續(xù)交。
a.30%
b.60%
c.40%
d.50%
答案:a
3.住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位.共用設施設備保修期滿后的( ),不得挪作他用。
a.維修
b.養(yǎng)護
c.裝修
d.維修和更新、改造
答案:d
4.業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院( )。
a.訴訟
b.予以撤銷
c.依法裁定
d.調解
答案:b
5.業(yè)主對建筑物專有部分享有( )的權利。
a.占有
b.使用
c.收益
d.占有、使用、收益和處分
答案:d
6.物業(yè)管理師資格注冊審批機構為( )
a.建設部
b.人事部
c.省、自治區(qū)、直轄市房地產行政管理部門
d.縣級以上房地產行政管理部門
答案:a
7.依據國家相關法律、法規(guī)制定的,是業(yè)主應當共同遵守的行為準則,對全體業(yè)主具有普遍約束力的是( )。
a.物業(yè)服務合同
b.《物業(yè)管理條例》
c.管理規(guī)約
d.臨時管理規(guī)約
答案:c
8.在物業(yè)管理區(qū)域內,業(yè)主大會.業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行( )職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監(jiān)督。
a.管理職權
b.自治管理
c.民主管理
d.監(jiān)督指導
答案:b
9.違反《條例》規(guī)定,住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經批準,擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處( )以下的處罰。
a.10萬元
b.20萬元
c.1萬元
d.5萬元
答案:a
10.物業(yè)管理用房的所有權依法屬于( )。未經業(yè)主大會同意,物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
a.業(yè)主
b.業(yè)主大會
c.物業(yè)服務企業(yè)
d.業(yè)主委員會
答案:a
1.鑒定機構接到鑒定申請后,應進行的程序不包括( )
a.受理申請
b.初始調查,摸清房屋的歷史和現狀
c.現場查勘、測試
d.立即做決定,簽發(fā)鑒定文書
答案:d
解析:除以上三個選項外還包括:檢測驗算,整理技術資料;全面分析,論證定性,作出綜合判斷,提出處理建議;簽發(fā)鑒定文書。一共包括6個程序。
2.下列不屬于轉移登記的是( )
a.繼承
b.劃撥
c.合并
d.境遷
答案:d
解析:房屋買賣、交換、繼承、贈與、劃撥、分割、合并,以及以房地產作價入股、與他人成立企業(yè)法人,致使房地產權屬發(fā)生變更的屬于房屋所有權主體發(fā)生轉移的情況。
3.契證登記制度注重當事人訂立的和約,房地產權屬方面的合同一經生效,當事人之間( )
a.債權成立
b.債權先成立,物權后成立
c.物權先成立,債權后成立
d.債權和物權同時成立
答案:d
4.抵押人應當在房地產抵押合同自簽訂之日起( ),到房地產所在地辦理房地產抵押登記.
a.20日內
b.30日內
c.28日內
d.半個月內
答案:b
5.( )是《擔保法》規(guī)定的擔保形式之一
a.質押
b.抵押
c.物押
d.約定
答案:b
6.下列關于設立房地產中介服務機構應具備的條件的敘述,錯誤的是( )
a.有自己名稱、組織機構
b.有固定的服務場所
c.無規(guī)定數量的財產和經費
d.具有房地產及相關專業(yè)中等以上學歷
答案:c
解析:應具備的條件包括(1)有自己的名稱.組織機構;(2)有固定的服務場所;(3)有規(guī)定數量的財產和經費;(4)從事房地產咨詢業(yè)務的,具有房地產及相關專業(yè)中等以上學歷.初級以上專業(yè)技術職稱人員須占總人數的50%以上;從事房地產評估業(yè)務的,須有規(guī)定數量的房地產估價師;從事房地產經紀業(yè)務的,須有規(guī)定數量的房地產經紀人。
7.下列關于房地產中介服務機構履行義務的說法,正確的是( )
a.可以不遵守自愿
b.可以不交納稅費
c.可自行規(guī)定收取費用
d.遵守有關法律、法規(guī)和政策
答案:d
解析:包括6個方面:(1)遵守有關的法律、法規(guī)和政策;(2)遵守自愿、公平、誠實守信的原則;(3)按照核準的業(yè)務范圍從事經營活動;(4)按規(guī)定標準收取費用;(5)依法交納稅費;(6)接受行業(yè)主管部門及其他有關部門的指導、監(jiān)督和檢查。
8.承租人如需繼續(xù)租用房屋的,應當在租賃期限屆滿前( )提出并經出租人同意,重新簽訂租賃合同.
a.2個月
b.1個月
c.半個月
d.3個月
答案:d
9.下列說法正確的是( )
a.房屋所有權人是房屋出租人
b.房屋使用人是房屋出租人
c.房屋使用人是房屋承租人
d.房屋使用人是業(yè)主
答案:a
10.商品房預購人應當在預購商品房交付使用之日起( ),依法到房地產管理部門辦理權屬登記手續(xù)
a.90日
b.100日
c.50日
d.1個月內
答案:a
1.經審查,開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的,房地產管理部門應當在受理之日起( )依法做出準予預售的行政許可書面決定
a.9日內
b.15日內
c.10日內
d.12日內
答案:c
2.房地產轉讓的內容包括( )
a.房屋轉讓
b.土地使用權轉讓
c.房屋轉讓和土地使用權轉讓
d.劃撥土地使用
答案:c
解析:由于房屋與土地物質相連,經濟屬性也密切相關,因此房屋轉讓與土地使用權轉讓必須保持一致。
3.取得建設用地批準文件以后( ),政府可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費
a.超過1年未動工開發(fā)的
b.超過半年未動工開發(fā)的
c.超過2年未動工開發(fā)的
d.超過3年未動工開發(fā)的
答案:a
解析:超過2年未動工開發(fā)的,政府可以無償收回土地使用權
4.關于房地產開發(fā)企業(yè)一級資質的要求,正確的是( )
a.注冊資本不高于5000萬元
b.從事房地產開發(fā)經營4年以上
c.連續(xù)3年建筑工程質量合格率達100%
d.注冊資本不低于5000萬元
答案:d
解析:一級資質房地產開發(fā)企業(yè):一是注冊資本不低于5000萬元;二是從事房地產開發(fā)經營5年以上;三是近三年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上,或者累計完成于此相當的房地產開發(fā)投資額;四是連續(xù)5年建筑工程質量合格率達100%;五是上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上,或者完成與此相當的房地產開發(fā)投資額;六是有職稱的建筑.結構.財務.房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于40人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人,持有資格證書的專職會計不少于4人;七是工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱;八是具有完善的質量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;九是未發(fā)生過重大工程質量事故。
5.根據《城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定,達到房地產開發(fā)企業(yè)資格的條件是( )
a.有100萬元以上的注冊資本
b.有50元以上的注冊資本
c.有3名以上持有資格證書的房地產專業(yè)人員
d.有1名以上持有資格證書的專職會計人員
答案:a
解析:設立房地產開發(fā)企業(yè)應符合《城市房地產開發(fā)經營管理條例》的條件是:(1)有100萬元以上的注冊資本;(2)有4名以上持有資格證書的房地產專業(yè).建筑工程專業(yè)的專職技術人員,2名以上持有資格證書的專職會計人員。
6.住宅專項維修資金的使用,應遵循( )的原則
a.不公開
b.受益人和負擔人不一致
c.任何單位和個人不得挪作他用
d.方便但緩慢
答案:c
解析:住宅專項維修資金的使用,應當遵循方便快捷.公開透明.受益人和負擔人相一致的原則。
7.業(yè)主首次交存住宅專項維修資金的標準為當地房改成本價的( )
a.20%
b.8%
c.2%
d.30%
答案:c
解析:商品住宅的業(yè)主首次交存住宅專項維修資金的標準為當地建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。
8.《物業(yè)管理條例》規(guī)定投標人少于( )的,由于缺乏足夠的競標,進行招投標的意義不大,可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
a.1個
b.2個
c.3個
d.4個
答案:c
9.( )決定了應對物業(yè)管理人員實行職業(yè)資格制度
a.物業(yè)管理活動的特殊性
b.經營管理的專業(yè)性
c.學科多,管理復雜
d.以上說法都正確
答案:d
10.物業(yè)服務企業(yè)是一種( )的企業(yè)
a.以較多自有資本而管理企業(yè)
b.以較少自有資本而管理龐大資產企業(yè)
c.以較多自有資本而管理較小企業(yè)
d.以較少資本管理較小企業(yè)
答案:b
1.( )逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革
a.1980年以來
b.1981年以來
c.1979年以來
d.1982年以來
答案:c
解析:1979年開始實行向居民售房的試點。1994年開始全面開展公有住房向居民和職工出售工作。
2.物業(yè)承接查驗的內容包括( )
a.物業(yè)管理資料移交
b.物業(yè)現場驗收
c.物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現場驗收
d.物業(yè)合同
答案:c
解析:物業(yè)承接查驗的內容。
3.對實行物業(yè)承接查驗制度的說法,錯誤的為( )
a.可彌補前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺位的弊端
b.重視物業(yè)共用部位
c.擾亂業(yè)主生活規(guī)律
d.保障業(yè)主財產利益
答案:c
4.下列關于物業(yè)管理招標投標的說法,錯誤的是( )
a.采取地方保護主義違背公開、公平、公正原則
b.不得對潛在投標人實行歧視待遇
c.對潛在投標人分三六九等區(qū)別對待也違背公開、公平、公正原則
d.對潛在投標人可以提出與招標物業(yè)管理項目實際不符的要求
答案:d
5.前期物業(yè)管理招標投標活動( )
a.有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)服務企業(yè)各種不正當競爭行為
b.有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場競爭環(huán)境
c.有利于促進物業(yè)服務企業(yè)提高物業(yè)服務質量
d.以上都正確
答案:d
6.物業(yè)管理是市場經濟的產物,( )是市場經濟的基本特征
a.平等互利
b.公平
c.競爭
d.發(fā)展
答案:c
7.( )是業(yè)主之間建立聯(lián)系的基礎.
a.個人財產
b.個人利益
c.共同財產和共同利益
d.以上說法都不對
答案:c
8.物業(yè)管理往往涉及多個業(yè)主利益,業(yè)主之間( )
a.只有個體利益
b.只有共同利益
c.無共同利益
d.既有個體利益,也有共同利益
答案:d
9.房地產開發(fā)項目的資本金占項目總投資的比例( )
a.20%
b.不得低于20%
c.30%
d.高于60%
答案:b
10.業(yè)主是( )
a.房屋所有人
b.住宅人
c.管理房屋人
d.房屋所有權人
答案:d
1.物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地是為( )而建設
a.業(yè)主利益
b.物主利益
c.業(yè)主共同利益
d.國家利益
答案:c
論業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)都不得擅自占用或挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路和場地。
2.關于利用共有部位.共用設施設備經營所得收益的使用,應當優(yōu)先用于補充( ).
a.房屋維修資金
b.設備維修資金
c.物業(yè)服務費的不足
d.住房專項維修資金
答案:d
解析:理由有兩點:一是收益來源于利用共用部位.共用設施設備經營所得,應該主要用于其維修養(yǎng)護;二是住房專項維修資金是房屋“養(yǎng)老金”,由全體業(yè)主按照產權份額分期繳納,一旦急需時所需數量較大,利用共用部位、共用設施設備經營所得補充住房專項維修資金有利于及時籌備所需資金。
3.物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍( )
a.制定并組織實施物業(yè)管理方案
b.審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財務預算
c.維護物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和秩序
d.以上三者都是
答案:d
解析:物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍包括6個方面,還包括:查驗物業(yè)共用部位.共用設施設備和有關資料;負責房屋及配套設施設備和相關場地的維修.養(yǎng)護與管理。
4.《物業(yè)管理條例》( )規(guī)定:物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的,應當遵守國家有關規(guī)定.
a.第四十七條第二款
b.第四十七條第一款
c.第四十六條第一款
d.第四十六條第二款
答案:a
解析:正確答案a。如此考題難度肯定大,一般考試不會這么出題。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時,應當遵守職責,不得侵害公民的合法權益。
5.物業(yè)收費的形式為( )
a.1月1次
b.1年1次
c.1日1次
d.包干制或薪金制
答案:d
解析:掌握兩個概念和物業(yè)服務費的構成。
6.下列選項中,有關物業(yè)服務合同應具備的內容不包括( )
a.物業(yè)管理事項
b.物業(yè)服務質量
c.專項維修資金的管理與使用
d.物業(yè)服務態(tài)度
答案:d
解析:物業(yè)服務合同具備的內容包括:物業(yè)管理事項、物業(yè)服務質量、物業(yè)服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任八個方面。
7.物業(yè)服務合同確立了業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的( )
a.權利
b.義務
c.權利、義務
d.權利和義務的法律依據
答案:d
8.以政府定價方式管理物業(yè)服務收費存在的弊端是( )
a.不利于物業(yè)服務企業(yè)提高服務質量
b.不利于物業(yè)服務企業(yè)降低服務質量
c.利于物業(yè)服務企業(yè)提高服務質量
d.利于物業(yè)服務企業(yè)提高服務態(tài)度
答案:a
解析:正確答案a。還包括:制約了業(yè)主對物業(yè)服務質量的監(jiān)督權和選擇權;因定價標準不客觀產生了大量矛盾;政府核定物業(yè)服務收費標準阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。
9.《價格法》對價格管理規(guī)定了( )
a.政府定價
b.政府指導價
c.市場調節(jié)價
d.政府定價、政府指導價、市場調節(jié)價
答案:d
解析:《價格法》對價
格管理規(guī)定了三種定價形式:政府定價、政府指導價、市場調節(jié)價。我國僅采取政府指導價.市場調節(jié)價對物業(yè)服務收費進行管理。
10.物業(yè)服務收費的原則是( )
a.合理原則
b.公開原則
c.收費與服務水平相適應原則
d.合理、公開、收費與服務水平相適應原則
答案:d
解析:掌握物業(yè)服務收費的原則。
1.物業(yè)管理服務的二級服務標準中( )巡查小區(qū)單元門、樓梯道以及門窗、玻璃等的狀況。
a.每兩日1次
b.每日1次
c.每三日1次
d.每日2次
答案:c
2.物業(yè)服務合同規(guī)定以外的服務是( )
a.無償服務
b.義務服務
c.有償服務
d.業(yè)內服務
答案:c
解析:《條例》第四十四條物業(yè)服務企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方約定。
3.( )是物業(yè)管理的基礎
a.業(yè)主的住宅權
b.業(yè)主的財產權
c.物業(yè)管理者所得
d.物業(yè)管理服務
答案:b
解析:對物業(yè)進行管理是業(yè)主行使財產權的行為。
4.( )建設部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。
a.1994年3月20日
b.1994年3月21日
c.1995年3月23日
d.1994年3月23日
答案:d
解析:這一法規(guī)的頒布,確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制,指明了我國房屋管理體制改革的方向。
5.我國的物業(yè)管理制度是由( )共同組成。
a.國家法規(guī)
b.地方性法規(guī)
c.中央性法規(guī)
d.國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策
答案:d
6.( )美國成立了第一個行業(yè)協(xié)會-芝加哥建筑管理人協(xié)會.
a.20世紀初
b.20世紀末
c.21世紀初
d.20世紀中期
答案:a
7.新中國成立后的五十多年中,公有住宅總量經歷了一個( )的過程.
a.由小到大,再由大到小
b.由大到小,再由小到大
c.一直持續(xù)大
d.一直持續(xù)小
答案:a
解析:即解放初期私房總量遠遠大于公房總量,以后城市公有住宅又遠遠大于私有住宅。改革開放后,隨著住房制度的改革和房地產市場的發(fā)展,私有住宅數量又迅速超過公有住宅。
8.物業(yè)管理起源于19世紀60年代的( )
a.法國
b.德國
c.英國
d.美國
答案:c
9.( )可作為物業(yè)管理活動的前提條件.
a.市場原則
b.平等原則
c.公平原則
d.公開原則
答案:a
解析:市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件,主要目的在于兩點:一是強調業(yè)主在市場活動中的自主權;二是強調物業(yè)管理活動必須納入市場秩序。
10.物業(yè)管理的內容是( )
a.對物業(yè)進行維修
b.對物業(yè)進行養(yǎng)護、管理
c.對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理,對相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護
d.對相關區(qū)域衛(wèi)生保潔
