第1篇 z物業(yè)管理公司各部門的主要職能劃分
辦公室:辦公室是總經(jīng)理領導下的綜合辦事機構,也是綜合管理部門。主要負責公司內(nèi)部日常行政事務,包括擬寫文書,組織會議,管理人事,后勤,檔案,培訓員工以及接待來訪客各項工作。
財務部:財務部在公司經(jīng)理領導下,參與企業(yè)經(jīng)營管理,搞好財務核算。財務人員必須按照國家有關財務管理的政策、法規(guī)和企業(yè)的規(guī)章制度,監(jiān)督企業(yè)資金和資產(chǎn)的安全有效運轉(zhuǎn),負責管理服務費的收繳,做好報表、納稅工作,要經(jīng)常向總經(jīng)理報告公司財務情況。
管理部:管理部應按照公司的計劃和安排,負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護、綠化、保安、消防、車輛管理等工作。
服務部:服務部應依法建立各類服務網(wǎng)點,開展代辦業(yè)務,監(jiān)督、檢查服務網(wǎng)點的服務態(tài)度和遵紀守法情況,最大限度地為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類用戶提供優(yōu)良的服務。
工程部:工程部是負責物業(yè)維修及設備運行的技術管理部門,其主要職能是實施物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋修繕及其配套設備的維護,組織管理人員維護、管理好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋建筑及各種配套設備。做好物業(yè)的產(chǎn)籍管理、保管圖紙、資料,及時為各部門提供相關物業(yè)資料。
第2篇 中級物業(yè)管理員理論知識模擬試卷
(考試時間:90分鐘)
注意:將正確的答案項的代號填入答題卡中,請按要求填涂
一、單項選擇題(每小題1.5分,共60分)
1. 下列不是人力資源管理的基本內(nèi)容的是( )。
a、 員工隊伍的組織b、員工的教育和培訓
c、員工的考核和激勵 d、與業(yè)主委員會的溝通
2. 對員工完成工作總結(jié)計劃水平的考核屬于( )的考核內(nèi)容。
a、績 b、能 c、勤 d、德
3. 竣工驗收是查驗( )。
a、工程是否達到設計要求 b、工程是否優(yōu)質(zhì)
c、工程報批手續(xù)是否齊全 d、竣工圖紙是否齊備
4. ( )將物業(yè)管理中的基本關系分成兩個階段。
a、物業(yè)管理合同的簽定 b、物業(yè)管理公約的簽定
c、物業(yè)管理辦法的出臺 d、業(yè)主大會的召開
5. 下列不是業(yè)主大會權利的是( )。
a、監(jiān)督業(yè)主委員會 b、批準委物業(yè)管理托合同
c、選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司 d、決定物業(yè)管理企業(yè)員工的薪酬。
6. 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會,應當有超過( )的業(yè)主或代表出席。
a、1/2 b、2/3 c、3/4 d、4/5
7. ( )是物業(yè)公司防火第-責任人。
a、保安領班 b、保安隊長c、管理處經(jīng)理 d、物業(yè)公司總經(jīng)理
8. 房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)、經(jīng)營、管理和( ),屬于第三產(chǎn)業(yè)。
a、投資 b、運輸 c、服務d、消費
9. 房地產(chǎn)二級市場可包括有( )等市場。
a、土地租賃、房屋開發(fā)、物業(yè)管理 b、房屋抵押、土地使用權互換、房屋開發(fā)
c、土地租賃、房屋開發(fā)、地產(chǎn)使用權抵押、土地使用權互換
d、物業(yè)管理、房屋抵押、土地租賃
10. 比較成熟的物業(yè)管理市場中適宜采用的價格形式為( )。
a、政府定價 b、政府指導價c、經(jīng)營者定價 d、市場定價
11. 管理的對象主要是商業(yè)大廈、寫字樓,則采用( )物業(yè)管理形式。
a、自建自管 b、招標管理 c、委托服務型 d、租賃經(jīng)營型物業(yè)管理
12. 物業(yè)管理最基本的業(yè)務是( )。
a、基本業(yè)務 b、專項業(yè)務 c、特色業(yè)務 d、多種
經(jīng)營業(yè)務
13. 物業(yè)管理的首要目標是( )。
a、為社會服務、使家庭、經(jīng)濟、社會、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展 b、為業(yè)主服務,使物業(yè)保值增值
c、為企業(yè)服務,提高發(fā)展商聲譽 d、為用戶服務,營造良好環(huán)境
14. 物業(yè)管理公司應主動接受政府主管部門的指導和業(yè)主委員會的監(jiān)督,這反映的是( )的要求。
a、市場化 b、社會化 c、專業(yè)化 d、規(guī)范化
15. 當前物業(yè)管理服務通常采用的質(zhì)量管理模式是( )。
a、產(chǎn)品生產(chǎn)模式 b、相互交往模式 c、消費者滿意程度模式 d、相互協(xié)作模式
16. 某住宅小區(qū)倡導'家庭責任也是社會責任'、'尊老從自己的家庭開始',這屬于( )。
a、引導功能 b、約束功能 c、凝聚功能 d、激勵功能
17. 我國通常規(guī)定總高度超過( )米高的公共建筑及綜合性建筑為高層建筑。
a、20 b、22 c、24 d、26
18. 按現(xiàn)代化程度,寫字樓可分為智能型寫字樓與( )寫字樓。
a、非智能型 b、半智能型 c、數(shù)字化型 d、信息化型
19. 商住兩用型的公共商業(yè)樓字,商用部分和住宅部分的公共管理事務應( )。
a、由不同的機構管理 b、由同-機構管理c、由擁有者管理 d、由經(jīng)營戶和住戶管理
20. ( )是綜合大廈正常運轉(zhuǎn)的前提。
a、清潔衛(wèi)生工作 b、各種設備的正常運行c、消防管理工作 d、樓宇維護管理工作
21. ( )是智能物業(yè)其他系統(tǒng)的支撐。
a、樓宇自控系統(tǒng) b、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng) c、綜合布線系統(tǒng) d、管理信息系統(tǒng)
22. 1949年至1978年,我國實行的是( )住宅制度。
a、公有化、福利型 b、專業(yè)化、福利型 c、公有化、市場型 d、社會化、福利型
23. 國務院《關于進-步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》下發(fā)于( )
a、1981 b、1991 c、1992d、1998
24. 締約過失責任是( )在合同訂立階段的體現(xiàn)。
a、公平原則 b、當事人意見自治原則 c、合法原則 d、誠實信用原則
25. 物業(yè)管理中,超越法定權限往往表現(xiàn)為濫用職權;違反法定義務往往表現(xiàn)為玩忽職守。這種責任依照民法理論應該屬于( &nb
sp; )。
a、締約過失責任 b、違約責任 c、轉(zhuǎn)承責任 d、行政責任
26. 在下列選項中,屬于出租人權利的是( )。
a、修繕房屋 b、法定解約 c、權利瑕疵擔保 d、納稅
27. 以通過仲裁途徑解決的應是( )性質(zhì)的糾紛。
a、經(jīng)濟 b、民事 c、行政 d、刑事
28. 交流電氣設備上標示的額定值是交流電的( )。
a、最大值 b、平均值 c、有效值 d、瞬時值
29. 某電氣照明線路標注是'bvv-3×4-dgl5',則錯誤的是( )。
a、三根截面是4mm2的導線 b、四根截面是3mm2的導線
c、電線管管徑15mm d、導線型號是bvv
30. 三相四線電線路中,線電壓大小是相電壓大小的多少倍()。
a、3倍 b、2倍 c、 倍d、 倍
31. 專用變壓器且中性點直接接地的供電系統(tǒng),電氣設備宜采用的保護方式是( )。
a、保護接零 b、保護接地 c、保護接相 d、電氣設備外殼之問用導線連接
32. 居民住宅、辦公場所的漏電開關選擇應為( )。
a、動作電流選不大于30毫安,動作時間不大于0.1秒
b、動作電流選不大于3安,動作時間不大于0.1秒
c、動作電流選不大于30毫安,動作時間不大于10秒
d、動作電流和動作時間越小越好
33. 壓縮式制冷循環(huán)經(jīng)過四個過程,它們依次是( )。
a、壓縮、節(jié)流、蒸發(fā)、冷凝 b、冷凝、壓縮、蒸發(fā)、節(jié)流
c、蒸發(fā)、壓縮、節(jié)流、冷凝 d、壓縮、冷凝、節(jié)流、蒸發(fā)
34. 下列catv系統(tǒng)的分配器特性中,不合格的有( )。
a、輸入阻抗為25ω b、輸出阻抗為75ωc、駐波比為1 d、隔離度小于20db
35. 電梯預選層站不停車,可能是以下原因,除了( )。
a、轎內(nèi)選層繼電器失靈 b、開門機傳動皮帶松脫或斷裂
c、選層器上減速動觸頭與預選靜觸頭接觸不良 d、預選層站的換速傳感器損壞
36. 各層樓板的配筋-般畫在相應層的( )上。
a、平面圖 b、立面圖 c、剖面圖 d、結(jié)構平面圖
37. 為了加強新舊混凝土的(&n
bsp;)強度,維修時在舊混凝土結(jié)合面上涂抹摻有鋁粉的水泥凈漿或砂漿、環(huán)拿樹脂等。
a、抗壓 b、抗拉 c、粘結(jié) d、抗剪
38. 房屋要求實施防水措施的部位有屋面、墻身、 ( )、地下室。
a、電梯井 b、樓梯 c、排煙道 d、廚廁間
39. 安裝單層拼花木地板時,若木欄柵含水率高于( ),則安裝后產(chǎn)生干縮現(xiàn)象,使木板松動。
a.10% b、20% c、30% d、40%
40. 《廣州市房屋修繕工程預算定額》(土建工程分冊1998.4)人工費的工資單價不分工種及等級均以綜合工日計,每工日工資( )元。
a、14.12 b、15.12 12、16.12 d、17.12
41. 房屋完損標準的項目劃分為( )項目,它們分屬結(jié)構、裝飾、設備三具部分。
a、12個 b、14個 c、16個 d、18個
42. 給排水系統(tǒng)圖宜按正面斜軸側(cè)投影法繪制,其角度是( )。
a、120° b、90° c、45° d、60°
43. 給水管穿越伸縮縫和沉降縫時,對應縫的位置安裝( )。
a、upvc管 b、pe管 c、陶土管 d、橡膠軟管
44. 給水管道引起水錘噪聲原因是( )。
a、水表 b、水壓高 c、水壓低 d、水壓超低
45. 蹲廁或坐廁堵塞,非疏通器具有( )。
a、長柄不銹鋼碗b、長柄橡皮碗c、手動旋轉(zhuǎn)式彈簧管 d、電動旋轉(zhuǎn)式彈簧管
二、判斷題(每小題1分,共20分)
1. 目標管理被成為'管理中的管理'。( )
2. 企業(yè)文化可以起到導向、約束的作用。 ( )
3. 在對員工的激勵中,獎勵和懲罰是對員工進行激勵兩種最基本方式。 ( )
4. 物業(yè)管理規(guī)定是物業(yè)管理公約的一部分。( )
5. 物業(yè)管理學的研究對象主要是房地產(chǎn)商品的價值實現(xiàn)之后,進入消費過程的特殊矛盾的經(jīng)濟關系及其運動規(guī)律。 ( )
6. 物業(yè)管理市場競爭秩序是壟斷經(jīng)營、效益優(yōu)先、公正平等。 ( )
7. 服務工作與后臺輔助工作松散地結(jié)合在一起的是準制造體系。 ( )
8. 濕式消防系統(tǒng)是寫字樓的消防系統(tǒng)之一。( )
9. 制定適當?shù)能囕v進出門衛(wèi)檢查、放行制度是小區(qū)車輛管理的內(nèi)容之一 ( )。
10. 物業(yè)管理收費是一種政府收費( &nbs
p; )。
11. 物業(yè)抵押合同是一份主合同( )。
12. 物業(yè)管理行政糾紛在審理中不適用調(diào)解( )。
13. 在易受電磁干擾的場合,電話通信線路應穿鋼管并需接地。 ( )
14. 為保證壓縮機的潤滑,應采用粘度較低的潤滑油。( )
15. 綁扎鋼筋混凝土梁的鋼筋時,一般在梁的底模上放置一些石子或墊塊,以防底部鋼筋外露。( )
16. 基礎應盡量淺埋,但必須把松散的人工填土或耕作土挖去,將基礎底面放在未破壞的老土表面層下100~150mm。 ( )
17. 張某私人住宅建于40年代,房屋已成危險房屋,維修價值不大,現(xiàn)將其房屋從室內(nèi)地坪以上的房屋一次性全拆除,其應套用《廣州市修繕工程預算定額》 (1998年4月編)的整體拆除工程的定額。 ( )
18. 維修工程完工半年后,要根據(jù)《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標準》評定質(zhì)量等級,進行竣工交驗。 ( )
19. 輸配電柜(箱)功率因數(shù)表讀數(shù)小于0.9時,應采用電容器補償。 ( )
20. 消火槍直流式水槍噴嘴口徑有13、16、19mm三種,或以任意連接直徑50、65mm水帶。 ()
三、綜合題(每小題4分,共16分)
1. 使用制冷劑鋼瓶的注意事項是什么
2. 電氣線路和電氣設備的檢查,修理或試驗作業(yè)安全防護
3. 業(yè)主大會有哪些職權
4. 某小區(qū)原由開發(fā)商聘請的物業(yè)公司進行管理,業(yè)主人住后對該公司不滿意,結(jié)果,業(yè)主委員會經(jīng)研究討論,決定解聘該公司。但該公司表示:其與開發(fā)商訂有委托管理合同,且業(yè)主與開發(fā)商的購樓合同中已訂明:同意開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司管理。如業(yè)主解聘本公司,則須承擔違約責任。雙方爭執(zhí)不下訴至法院,問:法院會如何處理
四、計算題(每小題4分,共4分)
1. 見圖示: ○54
請問:①該房屋建筑面積是多少
②其是多少層
③其各層層高是多少
答案:
物業(yè)管理員模擬試卷(四)
一、單選題:
(01
第3篇 物業(yè)管理知識--法規(guī)篇
物業(yè)管理知識學習-法規(guī)篇
001《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是建設部1994年3月24日第33號令。并于1994年4月1日批準施行。
002深圳市物業(yè)管理的主要法律依據(jù)是“條例”及“細則”。
003《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》是經(jīng)市政府二屆第101次常務會議審議通過,于1998年7月20日發(fā)布并實施。
004“條例”是1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過,于1994年11月1日起施行。
005“條例”是1999年6月30日深圳市第二屆人民代表大會常務委員會第三十三次會議修正。
006“細則”是深圳市政府二屆三十五次常務會議通過。1996年9月20日由深圳市市長李子彬發(fā)布《深圳市人民政府令》第二十五號施行。
007“條例”是以住宅小區(qū)類物業(yè)為基礎編寫的。
008“條例”所稱物業(yè)是指建成并投入使用的各類房屋及與之配套的公用設備、設施和公共場地。
009物業(yè)管理是指由專業(yè)機構或公司,按照合同或契約,接受業(yè)主(用戶)的委托,按照市場經(jīng)營方式,運用現(xiàn)代管理方法和技術,為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價值和經(jīng)濟效益而對物業(yè)本身及其業(yè)主(用戶)進行管理并提供綜合服務。
*“條例”使用的概念是指對住宅區(qū)各類房屋及相配套的公用設施、設備、公共場地和住宅區(qū)的綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等項目進行維護、修繕和整治,使之保持正常狀態(tài)的行為。
010物業(yè)專營公司是指接受物業(yè)管理公司委托,承擔住宅區(qū)的機電設備、清潔綠化、園林綠化、維修工程、保安服務等專項管理業(yè)務的機構。
011住宅區(qū)是指以住宅為主,并有相應配套公用設施及非住宅房屋的居住區(qū)。
012住宅區(qū)的范圍由市政府住宅行政管理部門會同有關部門劃定。
013業(yè)主是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權人。
014入住是指入住人收到書面入住(入伙)通知并辦理完結(jié)相應手續(xù)。
015入住人在規(guī)定期限內(nèi)未辦理入住的視為入住,物業(yè)管理單位可從此時起收取相應的管理費。
016業(yè)生公約是指由業(yè)主承諾的,對全體業(yè)主具有約束力的,有關業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護物業(yè)及其管理等方面權利義務的行為守則。
017自用部位是指用戶門以內(nèi)、毗連部位以外的全部自用部位、設施和設備,包括自用陽臺、門、窗、防盜網(wǎng),室內(nèi)自用隔墻、墻(板)面等。
018共用部位是指結(jié)構相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設施和設備,包括:房屋的承重結(jié)構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等)、抗震結(jié)構部位(包括構造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機電設備、本體消防設施等。
019毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設施和設備。
020住宅區(qū)的公共場所和公用設施的使用和維護是由全體業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人共同使用和維護。
021住宅區(qū)的物業(yè)管理采用業(yè)主自治與專業(yè)服務相結(jié)合,屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的模式。
022業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本權利是依法參加住宅區(qū)物業(yè)管理。
023業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本義務是合理使用房屋和公用設施,維護住宅區(qū)公共利益。
024業(yè)主委員會成立的條件是住宅區(qū)入住率達到50%以上或自第一個業(yè)主入住起滿兩年。
025業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間是平等的民事主體關系(法律關系)。
026分期開發(fā)的住宅區(qū)如何選舉業(yè)主委員會:分期開發(fā)的住宅區(qū),經(jīng)已入住的過半數(shù)投票權的業(yè)主申請,區(qū)住宅主管部門可以召集臨時業(yè)主大會,在分期開發(fā)期間成立臨時業(yè)主委員會。臨時業(yè)主委員會的權利、義務與業(yè)主委員會的權利、義務相同。
027業(yè)主大會由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。
028業(yè)主大會召開的條件是須經(jīng)由已入住的過半數(shù)投票權的業(yè)主出席才能舉行。
029業(yè)主大會業(yè)主不能出席或業(yè)主未滿十八歲的如何處理:書面委托代理人參加;法定代理人參加。
030業(yè)主大會每年至少召開一次。
031組織召開業(yè)主大會的程序是業(yè)主委員會
負責在會議召開七天前將業(yè)主大會召開日期和內(nèi)容送達每名業(yè)主。
032業(yè)主如何要求召開業(yè)主大會:經(jīng)持有住宅區(qū)全體業(yè)主10%以上投票權的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應在接到該項提議起20日內(nèi)就該項提議召開業(yè)主大會。
033經(jīng)提議而業(yè)主委員會不召開業(yè)主大會如何處理:在20日內(nèi),業(yè)主委員會未召集業(yè)主大會,由提議的業(yè)主向區(qū)住宅主管部門申請,區(qū)住宅主管部門可以責令或限期業(yè)主委員會召集業(yè)主大會。
034業(yè)主大會通過的決議必須由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的過半數(shù)通過。
035業(yè)主大會表決可以采取投票方式或者其他方式,各類房屋按建筑面積每10平方米為1票;不足10平方米的,5平方米及5平方米以上的計算為1票,不足5平方米的不計票。
036業(yè)主大會的職權包括:1.選舉、罷免業(yè)主委員會組成人員;2.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;3.聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告;4.決定住宅區(qū)內(nèi)關于業(yè)主利益的重大事項;5.修改業(yè)主公約;6.改變和撤消業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;7.批準業(yè)主委員會章程。
037業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生;業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會在其委員中選舉產(chǎn)生;業(yè)主委員會可聘請派出所、居民委員會等有關單位的人員擔任業(yè)主委員會委員;業(yè)主委員會可聘請執(zhí)行秘書1至2名,負責處理業(yè)主委員會日常事物;
038業(yè)主委員會章程的制定業(yè)主委員會章程經(jīng)業(yè)主委員會委員一致同意制定,并經(jīng)業(yè)主大會批準。
039業(yè)主委員會實行差額選舉方式。
040業(yè)主委員會委員的人數(shù)一般為11人至17人,經(jīng)業(yè)主大會決定可適當增減,但最低不得少于5人。
041入選業(yè)主委員會委員的人員應熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間。
042業(yè)主委員會每屆任期三年。
043業(yè)主委員會換屆選舉業(yè)主委員會委員可連選連任。
044業(yè)主委員會成員的工作性質(zhì)委員為兼職,主任可專職。
045業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任根據(jù)工作需要召集,并應在會議召開7天前將會議通知書及有關材料送達每位委員。
046業(yè)主委員會召開會議時,可以邀請政府有關部門、居民委員會、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議。
047業(yè)主委員會向業(yè)主大會負責并報告工作。
048業(yè)主委員會的職權有:1.召集和主持業(yè)主大會;2.審議和決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用;3.采取公開招標方式聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行物業(yè)管理,并與其訂立、變更或解除委托管理合同;4.審議物業(yè)管理公司制定的對本住宅區(qū)的年度管理計劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目;5.審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務費的收費標準;6.監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。
049業(yè)主委員會的職權中,其中3.4.5.項規(guī)定的事項須報業(yè)主大會批準.
050業(yè)主委員會的義務包括:1.執(zhí)行業(yè)主大會各項決定;2.遵守和履行物業(yè)委托管理合同;3.不得從事各種投資和經(jīng)營活動;4.對物業(yè)管理公司的正當經(jīng)營和管理活動予以支持和配合。
051業(yè)主委員會不可以從事以盈利為目的的經(jīng)營活動.
052業(yè)主委員會表決的原則是采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。
053業(yè)主大會和業(yè)主委員會應接受市、區(qū)住宅主管部門的指導和監(jiān)督;業(yè)主大會的決定等不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。
054物業(yè)公司根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對住宅區(qū)統(tǒng)一實施管理.
055物業(yè)委托管理合同應包括的內(nèi)容:委托管理事項;管理標準;管理權限;管理期限;管理費收支;利潤及風險、監(jiān)督檢查;違約責任及其他權利義務條款。
056住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同應當報區(qū)住宅管理部門備案.
057開發(fā)建設單位對住宅區(qū)前期的物業(yè)管理是:開發(fā)建設單位應當從住宅區(qū)入住前6個月開始自行或委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行前期管理。
058前期管理的費用由開發(fā)建設單位自行承擔。
059開發(fā)建設單位在住宅區(qū)開始入住2年內(nèi)可以決定住宅小區(qū)的物業(yè)管理事宜.
060在住宅區(qū)開始入住2年內(nèi)成立業(yè)主委員會的,不可以終止物業(yè)管理公司與開發(fā)建設單位簽定的委托管理合同.但業(yè)主委員會可與開發(fā)建設單位簽訂委托管理合同,并行使本條例規(guī)定的各項職責。
061住宅區(qū)入住2年后,業(yè)主委員
會應依“條例”規(guī)定聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行管理,原物業(yè)管理公司在同等條件下可以優(yōu)先承包管理。
062物業(yè)管理公司在住宅區(qū)范圍內(nèi)的管理事項包括:房屋的使用、維修、養(yǎng)護;消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養(yǎng)護和管理;清潔衛(wèi)生;車輛行駛和停泊;公共秩序;市住宅主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項。
063物業(yè)管理公司的權利是:根據(jù)有關法律、法規(guī),結(jié)合實際情況,制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法;依據(jù)委托管理合同和有關規(guī)定收取管理費用;制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為;選聘專營公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務。
064物業(yè)管理公司的義務是:以為業(yè)主服務為宗旨,注重社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益;按市住宅主管部門規(guī)定的標準和委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理;接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督;組織或協(xié)助有關部門提供社區(qū)生活服務和開展社區(qū)文化活動;按照法律、法規(guī)和市政府的有關規(guī)定從事經(jīng)營活動。
065住宅區(qū)內(nèi)車輛管理的規(guī)定包括:接受公安等部門的統(tǒng)一指導和監(jiān)督;進入住宅區(qū)的車輛應按規(guī)定停放在停車場或設置有停車標志的場所;物業(yè)管理單位應與車主明確車輛保管關系或車位有償使用關系,并按有關規(guī)定收取相應的保管費或車位使用費。
066物業(yè)管理公司對住宅區(qū)的管理未能達到市住宅主管部門和委托管理合同規(guī)定的標準,或者違反委托管理合同規(guī)定的,業(yè)主委員會或委托方可終止合同。
067物業(yè)管理公司因管理、維修、養(yǎng)護不善,造成業(yè)主損失的,應賠償業(yè)主損失。
068物業(yè)管理公司違反有關法律、法規(guī)和政策規(guī)定的,由有關部門依法予以處理。
069物業(yè)管理公司享受國家第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策.
070有關業(yè)主公約的規(guī)定有:由市住宅主管部門統(tǒng)一制訂示范文本;業(yè)主大會可以根據(jù)本住宅區(qū)的實際情況進行修改補充,并報市住宅主管部門和區(qū)住宅主管部門備案;業(yè)主公約應當符合法律、法規(guī)、政府有關規(guī)定和土地使用權出讓合同的規(guī)定。
071業(yè)主公約的主要內(nèi)容包括:住宅區(qū)名稱、地點、面積及戶數(shù);公共場所及公用設施狀況;業(yè)主大會的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項的方式;業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場所及公用設施的權益;業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權利;業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權;住宅區(qū)物業(yè)各項維修、養(yǎng)護和管理費用的繳交;業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應遵守的行為準則;違反業(yè)主公約的責任;其他有關事項。
072業(yè)主公約生效的條件是:業(yè)主公約在住宅區(qū)入住率達到30%后,經(jīng)已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權的業(yè)主簽訂后生效。
073已生效的業(yè)主公約對本住宅區(qū)所有業(yè)主有約束力.
074業(yè)主入住時物業(yè)管理公司應組織業(yè)主簽訂業(yè)主公約.
075在移交住宅區(qū)的同時,開發(fā)建設單位應向業(yè)主委員會移交的住宅區(qū)工程建設資料包括:住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖;單體建筑、結(jié)構、設備竣工圖;地下管網(wǎng)竣工圖;住宅區(qū)各類房屋清單;出售房屋的產(chǎn)權范圍或成本核算清單;住宅區(qū)公用設施、設備及公共場地清單;住宅區(qū)未完工的房屋、公用設施設備及公共場地的竣工日期。
076在業(yè)主委員會未成立時,由物業(yè)管理公司接管住宅區(qū)工程建設資料,并代為保管。
077業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人使用房屋應遵守的規(guī)定有:未經(jīng)市政府有關部門批準,不得改變房屋結(jié)構、外貌和用途;不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占;不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品,但自用生活性燃料除外;不得利用房屋從事危害公共利益的活動;不得侵害他人的正當權益。
078室內(nèi)部分的維修責任由業(yè)主負責維修。
079室內(nèi)部分維修責任界限的劃分是:業(yè)主大門內(nèi),水、電表閘、閥以內(nèi)。
080室內(nèi)部分的維修費用由業(yè)主(非業(yè)主使用人、租戶)負責。
081共用部分維修養(yǎng)護責任的劃分是由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護和維修。
082共用部分的維修養(yǎng)護費用從房屋(本體)維修基金中支付。
083公用設施維修責任界限的劃分是:住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房(棚)等住宅區(qū)公用設施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護。
084公用設施的維修費用從管理服務費中支付。
085住宅區(qū)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護由相關業(yè)務單位負責,維修養(yǎng)護費用由相關業(yè)務單位支付。
086房屋毗連部位的維修養(yǎng)護由誰負責在房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設施和設備。毗連部位及設施的
維修養(yǎng)護由毗連的業(yè)主或相關責任人共同組織實施或委托物業(yè)管理公司組織實施。
087毗連部位維修養(yǎng)護費用由業(yè)主和相關責任人按比例分擔費用。其*有墻體按兩側(cè)均分后,由每側(cè)業(yè)主按比例分擔,共有樓板其樓面與頂棚部位由所在層業(yè)主負責,其結(jié)構部位由毗連層上下業(yè)主按比例分擔。
088人為造成公用設施損壞、損失的,由損壞者負責修復、賠償。
089房屋外觀的整潔、統(tǒng)一由業(yè)主、承租人、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理公司共同維護。
090房屋的修繕、粉刷由業(yè)主委員會決定。
091房屋的天面、外墻每10年至少修繕、粉刷一次。
092房屋的空調(diào)架、防盜網(wǎng)等外觀設施每三年至少修繕、粉刷一次。
093房屋的樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施每五年至少修繕、粉刷一次。
094房屋的天面、外墻、空調(diào)架、防盜網(wǎng)、樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施項目到修繕粉刷期確實不需要修繕和粉刷的,業(yè)主委員會可向市、區(qū)住宅主管部門申請延期修繕和粉刷,經(jīng)市、區(qū)住宅主管部門同意,可以延期。
095房屋的修繕和粉刷等設施項目費用,外觀設施由業(yè)主或承租人承擔;其他費用從住宅本體維修基金中支付。
096房屋及其附屬設施或住宅公用設施在可能危害房屋安全或公共安全時需即時維修。
097公用設施專用基金由開發(fā)建設單位在住宅區(qū)移交時按一定的提取比例提取,并一次性向業(yè)主委員會劃撥;由區(qū)住宅主管部門設立專帳管理;使用辦法由市政府制訂;區(qū)住宅主管部門對業(yè)主委員使用公用設施專用基金不得干涉;
098公用設施專用基金提取的比例按住宅區(qū)除地價以外的建設總投資2%提取。
099公用設施專用基金用于購買管理用房和住宅區(qū)公用設施的重大維修工程項目。
100住宅區(qū)內(nèi)禁止踐踏、占用綠化地;占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設施而影響其正常使用功能;亂拋垃圾、雜物;影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等;損毀、涂劃園林藝術雕塑;聚眾喧鬧;隨意停放車輛和鳴喇叭;發(fā)出超出規(guī)定標準的噪音;排放有毒、有害物質(zhì);經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè);法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。
101住宅區(qū)的專用房屋指的是物業(yè)管理的管理用房與按比例提供給業(yè)主委員會由物業(yè)管理公司經(jīng)營的商業(yè)用房。
102住宅區(qū)的專用房屋由開發(fā)建設單位在住宅區(qū)移交時按市政府規(guī)定以建造成本提供管理用房,以微利房價提供部分商業(yè)用房;
103住宅區(qū)的專用房屋的產(chǎn)權屬該住宅區(qū)全體業(yè)主;
104物業(yè)管理用房的計算方法是:物業(yè)管理用房面積(平方米)=人均管理用房規(guī)劃指標(0.06)×住宅區(qū)房屋總套數(shù)(住宅、單身公寓套數(shù)加上非住宅房屋每 100平方米建筑面積折一套;寫字樓、商業(yè)面積、工業(yè)廠房等物業(yè)亦按每100平方米建筑面積折一套)×戶均人口數(shù)(3.75)。
105物業(yè)管理用房包括辦公用房、生活用房、庫房等,不包括機電及保安人員值班用房。
106保安人員宿舍用房由開發(fā)建設單位利用小區(qū)(大廈)內(nèi)相關公共場所解決。
107物業(yè)管理用房必須是正規(guī)用房。
108向業(yè)主委員會提供管理用房的期限在業(yè)主委員會成立2個月內(nèi)提供,最遲不超過6個月(商業(yè)用房、公用設施專用基金相同)。
109提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房面積的計算方法是多層按總建筑面積的3‰,高層住宅區(qū)或別墅區(qū)按總建筑面積的2‰提供。
110提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房的購置費可從公用設施專用基金中墊支,并從該商業(yè)用房經(jīng)營收入中收回。
111提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房由物業(yè)管理公司按委托管理合同使用、經(jīng)營,其收入用于彌補管理費的不足。
112住宅區(qū)的公用設施專用基金、住宅本體維修基金和管理服務費的收支帳目業(yè)主委員會應每三個月至少公布一次,接受業(yè)主的監(jiān)督。
113業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的,承擔相應的民事責任。
114對未交納物業(yè)管理服務費、住宅維修基金和物業(yè)委托管理合同約定的其他費用的,物業(yè)管理公司可要求業(yè)主限期交納。
115對逾期不交納物業(yè)管理費、本體維修基金的,可按日加收應交納費用萬分之五的滯納金,并可按業(yè)主公約和物業(yè)委托管理合同的規(guī)定進行催交;連續(xù)六個月不交納的,可向人民法院申請追繳。
116物業(yè)管理公司違反物業(yè)
委托管理合同的約定并造成損失的,承擔相應責任并承擔相應損失。
117業(yè)主委員會、業(yè)主大會違反“條例”第二十二條“業(yè)主大會和業(yè)主委員會應接受市、區(qū)住宅主管部門的指導和監(jiān)督;業(yè)主大會的決定、業(yè)主委員會章程的內(nèi)容或業(yè)主委員會的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。”規(guī)定的,市、區(qū)住宅主管部門應當責令限期改正或撤消其決定,并通告全體業(yè)主。
118業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司有下列行為之一的:①擅自擴大收費范圍、提高收費標準;②改變公用設施專用基金和住宅(本體)維修基金的用途,或未按規(guī)定定期公布收支帳目的;③改變專用房屋的用途,未按規(guī)定使用的;④管理制度不健全、管理混亂,造成對住宅區(qū)的房屋管理、維修、養(yǎng)護不善,經(jīng)市、區(qū)主管部門認定應當予以處罰的。業(yè)主委員會有權予以制止并限期改正;逾期不改正的,業(yè)主委員會可以終止委托管理合同;市住宅主管部門和有關行政主管部門應當責令其限期改正,并可處以3000元以上10000元以下的罰款;情節(jié)嚴重的,市住宅主管部門可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級,直至吊銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項目。
119業(yè)主委員會進行投資和經(jīng)營活動,市、區(qū)住宅主管部門應當責令限期改正,可以并處3000元以上10000元以下的罰款。
120業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個人未經(jīng)市政府有關部門批準,不得改變房屋結(jié)構、外貌和用途;不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占;不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品,但自用生活性燃料除外;不得利用房屋從事危害公共利益的活動;不得侵害他人的正當權益。違反上述第三十八條規(guī)定的,市、區(qū)住宅主管部門應當責令限期改正,恢復原狀,可以并處1000元以上5000元以下的罰款。
121業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個人違反住宅區(qū)內(nèi)禁止踐踏、占用綠化地;占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設施而影響其正常使用功能;亂拋垃圾、雜物;影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等;損毀、涂劃園林藝術雕塑;聚眾喧鬧;隨意停放車輛和鳴喇叭;發(fā)出超出規(guī)定標準的噪音;排放有毒、有害物質(zhì);經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè);法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為的,市、區(qū)住宅主管部門應當責令限期改正,可以并處100元以上2000元以下的罰款。
122寫字樓、商住樓及工業(yè)廠房等物業(yè)可參照本“條例”執(zhí)行。
123物業(yè)管理公司必須按照所持有的“物業(yè)管理資質(zhì)”從事相應的物業(yè)管理工作。
124資質(zhì)證書分為甲級、乙級、丙級3種。
125物業(yè)管理公司按持有的不同資質(zhì)證書,進行物業(yè)管理工作。持有甲級資質(zhì)證書的單位,可以管理各類物業(yè)并按甲級標準收取管理服務費;持有乙級資質(zhì)證書的單位,可以管理30層以下的各類物業(yè)并按乙級標準收取管理服務費;持有丙級資質(zhì)證書的單位,可以管理9層以下的各類物業(yè)(涉外住宅區(qū)、別墅小區(qū)除外)并按丙級標準收取管理服務費。
126業(yè)主委員會是否有權委托會計師事務所對物業(yè)管理公司進行審計業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司可以共同委托會計師事務所對住宅(本體)維修基金和管理服務費的使用明細表和收支明細帳目進行審計。
127對物業(yè)公司審計的費用從管理費中支付。
128業(yè)主委員委托會計師事務所會對物業(yè)管理公司進行審計的前提條件是在業(yè)主委員會與該物業(yè)管理公司之間的委托管理合同依法終止時。
129住宅區(qū)管理服務費總收入的主要來源有1.部分商業(yè)用房租金;2.公用設施、設備和公共場所(地)的經(jīng)營收入;3.向業(yè)主收取管理服務費;4.住宅區(qū)的其他合法收入。
130住宅區(qū)管理服務費的基本開支有1.住宅區(qū)公用設施、設備和公共場所(地)的日常管理、維修和養(yǎng)護費用(包括材料費、公用水電費、設備損耗費、垃圾清運費、綠化養(yǎng)護費等);2.業(yè)主委員會、管理處核定人員的津貼工資、福利及辦公、經(jīng)營費用;3.就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用;4.住宅區(qū)公用設施、設備必要的保險費用和法定稅費;5.住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動費用。
131管理服務費不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險、財產(chǎn)保管保險費用。
132收取管理服務費項目和標準以及每年基本開支的項目和標準由業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理公司的資質(zhì)證書等級以及業(yè)主對物業(yè)管理服務的實際需求,參照市物價主管部門和市住宅主管部門的指導收費標準審議確定后,報業(yè)主大會批準執(zhí)行。
133住宅區(qū)管理服務費的收支帳目由業(yè)主委員會主任和住宅區(qū)管理處主任簽字并加蓋公章后每三個月至少張榜公布一次;年度帳目公布應由業(yè)主委員會主任和物業(yè)管理公司法定代表人簽字并加蓋公章后公布。
134住宅區(qū)公用設施專用基金的所有權屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)主委員會。
135住宅區(qū)公用設施專用基金的主管部門市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門。
136住宅區(qū)公用設施專用基
金所說的開發(fā)建設單位總投資含公用設施配套費、建造成本。
137住宅區(qū)公用設施專用基金所說的重大維修項目的范圍是:區(qū)內(nèi)的非市政道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等;文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房(棚)。(不包括產(chǎn)權不屬于全體業(yè)主共有的物業(yè))。
138住宅區(qū)公用設施專用基金所說的重大維修項目的標準是:區(qū)內(nèi)道路路面、路基嚴重損壞,造成無法通行的;路燈線路需要改造或重新敷設的;溝、渠、池、井、井壁(面)出現(xiàn)嚴重斷裂或破損的;園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設施需重新造植或更新改造的;文化娛樂體育場所需改造、改建或因房屋的基礎傾斜造成裂縫或因結(jié)構等原因造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴重損壞的;停車場、連廊、自行車房(棚)需要更新、改造、改建的;地下排水管網(wǎng)大修、更新、改造等。
上述范圍之外的由市住宅主管部門確定。
139高層住宅區(qū)專用基金的使用比例30%用于本體外公用設施;其余用于本體共用設施的重大維修工程項目。
140專用基金不屬于業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司的經(jīng)營收入。
141專用基金用于住宅區(qū)公用設施重大維修養(yǎng)護工程項目時,只能使用基金的增值部分。如增值部分不足,從管理費積累中墊支或由業(yè)主分攤。
142物業(yè)管理公司需要使用專用基金時,應向業(yè)主委員會提供法定代表人簽字蓋章的使用申請;該項目有關圖紙、預算資料;施工承接單位或人員資質(zhì)資料。
143業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司使用專用基金的審批程序是:業(yè)主委員會在接到物業(yè)管理公司使用專用基金的申請后14日內(nèi)召集業(yè)主大會審議;同意后,向區(qū)住宅管理部門報送有業(yè)主委員會主任及物業(yè)管理公司法定代表人共同簽字的《住宅區(qū)公用設施專用基金使用申請表》;區(qū)住宅管理部門應在接到申請表后14日內(nèi)完成審批并將款項撥到物業(yè)管理公司帳戶。
144房屋(本體)維修基金屬各類物業(yè)業(yè)主的共有資產(chǎn),以每個單體物業(yè)為單位,由該單體物業(yè)的所有業(yè)主按各自物業(yè)的建筑面積分擔和享用。
145房屋(本體)維修基金的主管部門是市住宅主管部門;各區(qū)住宅主管部門對轄區(qū)內(nèi)各類物業(yè)的本體基金的使用和管理指導和監(jiān)督。
146業(yè)主繳交房屋(本體)維修基金規(guī)定:業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個月起,按月繳交本體維修基金;業(yè)主發(fā)生變更時原業(yè)主所交的本體基金不予退還。因開發(fā)單位的原因造成空置的房屋,其本體基金由開發(fā)單位繳交。
147房屋(本體)維修基金的收取標準執(zhí)行市物業(yè)主管部門頒布的指導標準。指導標準每兩年制訂和發(fā)布一次。各業(yè)主委員會可根據(jù)房屋的使用狀況和本體基金積累狀況,經(jīng)與物業(yè)管理公司協(xié)商后,對本體基金繳交標準作適當調(diào)整。
148房屋(本體)維修基金的使用原則是:按照取之于民,用之于民的原則,用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護。
149房屋(本體)維修基金的使用范圍是:共用部位的維修養(yǎng)護由管理處組織實施,其費用從本體基金中支出。共用部位是結(jié)構相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設施和設備,包括:房屋的承重結(jié)構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等),抗震結(jié)構部位(包括構造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機電設備、本體消防設施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監(jiān)控設施等。
150房屋(本體)維修基金的使用比例:本體基金的30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修,其余的70%用于房屋本體共用部位中修以上維護工程(含新增和改造工程,下同);用于中修以上維護工程時,須經(jīng)業(yè)主委員會或該棟50%以上業(yè)主書面同意。
151房屋(本體)維修基金維修標準:房屋共用部位的大、中、小修標準執(zhí)行國家建設部有關標準。
152房屋(本體)維修基金不夠支出時,經(jīng)業(yè)主委員會決定,由全體業(yè)主分攤;單棟房屋本體基金不夠使用時,經(jīng)業(yè)主委員會或該棟50%以上業(yè)主書面同意,由該棟各業(yè)主按規(guī)定分攤。
153物業(yè)管理公司之管理處對每年房屋(本體)維修基金的使用應于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計劃及預算,提交業(yè)主委員會審議通過。業(yè)主委員會應在收到管理處的計劃及預算后15日內(nèi)作出答復,逾期視為同意;急修工程應在7日內(nèi)答復,逾期視為同意。
154如業(yè)主委員會或該棟房屋部分業(yè)主不同意管理處使用本體基金進行中修以上維修工程計劃時,管理處認為有充足理由使用,或該項目實施與否涉及國家或特區(qū)城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關規(guī)定的,可由物業(yè)管理公司申請,經(jīng)區(qū)住宅管理部門核準后實施。
155房屋(本體)維修基金使用之后的手續(xù):日常維護和零星小修由管理處主任簽字,作為本體基金支出記帳憑證;中修以上工程應出具“施工項目清單”,由委員會主任或該棟樓長(或20%以上業(yè)主 )、管理處主任簽字,作為本體基金支出記帳憑證。
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p; 156房屋(本體)維修基金的帳務以房屋本體每棟為單位進行專(記)帳管理,并設立專用帳號存儲本物業(yè)的本體基金。
157房屋(本體)維修基金的監(jiān)督辦法:本體基金的收支項目,由管理處每三個月在各棟房屋的顯著位置公布一次?；饚つ苛忻骰饝玫捻椖俊⒉课?、費用支出及證明人、基金余額(單體和全部),并接受有關部門和業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。
158業(yè)主不按規(guī)定繳納基金的,管理處可按法規(guī)政策規(guī)定或委托管理合同、業(yè)主公約規(guī)定采取相應催繳措施。
159物業(yè)管理公司及其管理處在使用房屋(本體)維修基金有下列不規(guī)范行為之一的,市、區(qū)住宅主管部門可依法規(guī)、規(guī)章規(guī)定予以處罰:1.擅自提高本體基金收費標準;2.改變本體基金的用途,挪作它用的;3.未按規(guī)定期限公布本體基金收支帳目的;4.拒絕接受業(yè)主委員會或業(yè)主查詢的。
160物業(yè)管理公司及其管理處未按時公布帳目或拒絕查詢的,業(yè)主可以拒繳本體基金。
161對房屋(本體)維修基金用于日常小修并超出規(guī)定的本體基金比例的,經(jīng)業(yè)主委員會或所維修養(yǎng)護單棟房屋50%以上業(yè)主同意,日常小修可以超出規(guī)定的本體基金比例,超出部分可在下年度本體基金的小修費里沖抵,或經(jīng)業(yè)主委員會決定提高本體基金收取標準彌補。
162房屋(本體)維修基金征收的具體標準是:本體基金征收標準應根據(jù)物業(yè)的使用年限及新舊程度,維修養(yǎng)護實際需要,并考慮群眾的經(jīng)濟承受能力等因素制定。本體基金可按如下標準向業(yè)主征收(注:房屋保修期內(nèi)不得征收):多層住宅(不帶電梯)每月每平方米建筑面積0.15元,高層商住樓、住宅樓(含帶電梯的多層住宅)每月每平方米建筑面積0.25元。其他房屋(含寫字樓、商業(yè)大廈、廠房等)的本體基金標準,參照上述規(guī)定標準執(zhí)行,但經(jīng)業(yè)主委員會或多數(shù)業(yè)主同意,征收標準可適當上浮,但最高上浮幅度不得超過上述標準的 50%。
163房屋(本體)維修基金使用的權限規(guī)定:動用本體基金,應履行規(guī)定的程序和手續(xù),其中:日常維護和零星小修金額在1000元以下的,由物業(yè)管理處負責人和本棟房屋樓長共同簽字后支付;用于中修以上維護工程或維修金額1001元以上的,須經(jīng)本棟房屋占60%以上業(yè)主同意后方可使用。 本體基金確實不夠支出時,經(jīng)占60%以上的業(yè)主同意,可由該棟房屋的業(yè)主分攤。
164在特區(qū)從事住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、商住樓、寫字樓等各類物業(yè)及相配套的公用設施、設備、公共場地的管理服務的單位,應遵守《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》。
165物業(yè)管理服務應遵守社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的原則,保持物業(yè)與城市環(huán)境的整潔優(yōu)美,保障物業(yè)的安全使用,維護業(yè)主和其他非業(yè)主使用人的合法權益。
166何種物業(yè)可以不采用招標的方式確定物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)由開發(fā)建設單位自用的;在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米的,或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬平方米的,或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米的。前款物業(yè)管理區(qū)域的范圍,由市主管部門會同有關部門劃定。
167物業(yè)管理服務招標,可以采取公開招標、邀請招標的形式。
168物業(yè)管理服務投標書應當包括:物業(yè)管理處機構設立方案、運作流程及各項管理規(guī)章制度;管理服務人員配備方案;管理服務用房及其他物資裝備配置方案;管理服務費用收支預算方案;管理服務分項標準與服務承諾;社區(qū)文化服務方案;管理服務模式設想等。
169物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務,應當遵循國家有關的強制性標準;沒有國家強制性標準的,應當符合市主管部門規(guī)定的行業(yè)標準。鼓勵物業(yè)管理企業(yè)采用國外先進的管理服務標準,提高管理服務水平。
170物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實施物業(yè)管理的傭金是不得超過物業(yè)管理成本的百分之十。
171物業(yè)管理公司派出機構物業(yè)管理處下列項目支出列入物業(yè)管理成本,但不得重復計算:1.管理處管理人員的工資、福利;2.保潔消殺費;3.治安防范費;4.公用配套設施日常維修養(yǎng)護費;5.園林綠地維修養(yǎng)護費;6.用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊及經(jīng)營、辦公費用;7.公用部位水電費;8.電梯運行維修養(yǎng)護費;9.中央空調(diào)費。
172對物業(yè)管理企業(yè)在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)收取的管理服務費用及按規(guī)定用于管理服務的經(jīng)營性收入實行獨立核算。除去管理服務的成本開支、物業(yè)管理企業(yè)的傭金和依法應繳納的稅、費后,有結(jié)余的,應轉(zhuǎn)入本物業(yè)管理區(qū)域下年度的管理服務費用,不得擅自提取或挪作他用。
173物業(yè)管理企業(yè)在合理的時間內(nèi)進行的物業(yè)管理活動包括對物業(yè)進行巡視、檢查、或?qū)门涮自O施、設備、公共場地和房屋本體共用部位及設施進行維修養(yǎng)護或改造,或按規(guī)定對物業(yè)的裝修進行監(jiān)管的,業(yè)主或非業(yè)主使用人應當提供方便并接受監(jiān)管,不得無理拒絕或阻撓。具體巡視、檢查的內(nèi)容和時間、維修養(yǎng)護或改的項目及施工的時間、地點均應當提前公布。業(yè)主、非業(yè)主使用人與物業(yè)管理企業(yè)對前款維修養(yǎng)護或改造的項目有分歧的,由市、區(qū)主管部門決定執(zhí)行;對維修養(yǎng)護或改造的費用有疑義的,可向物業(yè)管理企業(yè)提出質(zhì)詢,物業(yè)管理企
業(yè)應當在收到質(zhì)詢后七日內(nèi)予以答復。
174業(yè)主及其他非業(yè)主使用人對物業(yè)管理企業(yè)公布的收費標準及服務項目、物業(yè)管理的收支帳目有疑義的,可向市、區(qū)主管部門和價格行政管理部門投訴;市、區(qū)主管部門或市、區(qū)價格行政管理部門應在收到投訴后及時予以查處,并將查處結(jié)果書面通知投訴人。
175物業(yè)管理公司應交納的稅種有:營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加;企業(yè)所得稅;增值稅;印花稅。
176營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加的稅率為:營業(yè)收入的5%。營業(yè)稅的1%。營業(yè)稅的3%。
177收取的中央空調(diào)使用費不算作營業(yè)收入不計征營業(yè)稅。
178物業(yè)管理公司代收的水、電費收費項目要交增值稅。
第4篇 法院物業(yè)管理整體設想策劃
人民法院項目物業(yè)管理整體設想與策劃
'*****人民法院'有四個物業(yè)管理點,總建筑面積28819平方米,其中審判辦公大樓建筑面積21781平方米,**人民法庭建筑面積2218平方米;**人民法庭建筑面積1592平方米,**人民法庭建筑面積3228平方米,主要為辦公樓。
1、管理模式與措施
(1)、注重物業(yè)項目的整體品牌形象,開展規(guī)范化的物業(yè)管理服務
我們將以服務求生存,通過先進的服務策劃,iso9001、iso14001、iso18001國際質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)安全健康體系的導入、規(guī)范地操作實施、科學與系統(tǒng)的培訓、有效的監(jiān)督、評估和調(diào)整等步驟,積極借鑒其他國際化知名企業(yè)的先進經(jīng)驗,并結(jié)合自身的管理資源優(yōu)勢,實施以關注顧客、關懷員工的需求,關注環(huán)境的溫馨和諧,在搞好各項基本服務的基礎上,強化員工的服務禮儀培訓,關注物業(yè)整體氛圍為特征的物業(yè)管理,營造溫馨、和諧的消費環(huán)境,形成具有鮮明特色的物業(yè)文化和品牌形象。
(2)、采取分類管理、各有側(cè)重的管理模式
要為*****人民法院提供尊貴、舒適、潔凈的五星級物業(yè)管理服務,提供方便、有序、安全的辦公環(huán)境服務,這就需要物業(yè)管理公司在總體物業(yè)管理服務中,針對相對各個獨立的服務區(qū)域,采取分類管理、各有側(cè)重的管理模式。在辦公區(qū)域的服務中更為注重優(yōu)質(zhì)的禮儀和功能服務,尊重客戶的個性彰顯和自由空間;在公共部位的服務中更多關注人性化管理和服務,使客戶理解和接受我們的管理,真正感受到我們溫馨、和諧而周到的服務,從而讓所有的客戶滿意。
(3)、建立嚴密、科學、規(guī)范的管理措施
為使物業(yè)管理的服務達到優(yōu)質(zhì)、高效和便捷,建立嚴密、科學、規(guī)范的管理運作措施是必不可少的,從而使管理運作逐步納入良性循環(huán),針對本項目的物業(yè)管理要求,我們將建立以下管理運作措施:
1)目標管理:根據(jù)本項目的總體目標,圍繞《安全優(yōu)質(zhì)服務承諾書》,制定各項分項管理服務指標,并將指標分層落實(項目--部門--崗位)到位;
2)領導責任制:即下級任務未完成或犯錯誤,不僅追究當事人的責任,作為上級領導更要負管理責任,促使各級領導對下屬的工作管理、負責到位;
3)督導管理:采取多種有效的督導管理方式,各職能部門對項目實施監(jiān)督、指導管理,以保障服務質(zhì)量、工作正常運作。具體方式主要為:工作績效與薪資相掛鉤的經(jīng)濟管理、規(guī)范操作與執(zhí)行的制度管理、培訓與考核的激勵機制。
4)客戶服務中心制:項目日常管理服務圍繞客戶服務中心展開,及時處理日常事務和突發(fā)事件,協(xié)調(diào)各部門的關系,受理客戶的投訴,作好回訪反饋。
(4)、建立有效的安全防范體系
由于人民法院內(nèi)的停車位較少,保障安全、有序的運作是關鍵,它既是我們管理的重點,也是管理的難點,為了保障環(huán)境安全,特就治安、消防的安全防范職責范圍和體系作系統(tǒng)的考慮與策劃:
1)設想建立聯(lián)合的治安防范控制系統(tǒng):在物業(yè)項目范圍內(nèi)建立內(nèi)、外層相聯(lián)系的聯(lián)合安全防范組織系統(tǒng):
①有案情發(fā)生等,通過統(tǒng)一的對講系統(tǒng)等通訊網(wǎng)絡,通知各方,以便立即啟動內(nèi)外聯(lián)動的防范操作;
②開展安全管理會議、治安防范和消防演練等活動。
2)物業(yè)安防服務主要負責人民法院內(nèi)、外秩序的維護,協(xié)調(diào)和引導廣場、大樓通道暢通,車輛進出、停放、各類非機動車輛停放有序管理等。
①在充分運用和發(fā)揮已有的安全防范系統(tǒng)的基礎上,對物業(yè)管理的轄區(qū)制訂并貫徹落實治安防范措施:
a.實行半軍事化管理,制訂嚴格的秩序維護管理制度和獎懲措施。
b.強化秩序維護人員的內(nèi)務管理,加強行為規(guī)范教育,開展綜合素質(zhì)培訓。
c.重點監(jiān)控:在大樓、廣場的出入口、停車區(qū)等部位布崗,重點監(jiān)控;
d.全天候巡邏:采取固定崗、巡邏崗相結(jié)合,實行大循環(huán)中有小循環(huán)的連環(huán)巡視方案。嚴格執(zhí)行巡邏制度,確保巡邏質(zhì)量,特別注重對項目周邊沿墻、地下室樓梯等區(qū)域及死角。
e.全天候?qū)嵭?4小時值班,24小時監(jiān)控;加強對貨物進出、外來人員的警惕和控制,特別是門崗的盤查和登記。
f.建立內(nèi)外交互式聯(lián)動治安防范網(wǎng)絡
a.遇有緊急情況或其他治安需要,通過監(jiān)控中心對其嚴密監(jiān)控使用對講機下達指令,巡邏人員在第一時間到達現(xiàn)場進行支援。
b.與當?shù)嘏沙鏊⒕窆步P系,并聘請片區(qū)警官兼任服務中心安全管理指導員,定期與服務中心分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。
c.利用對講網(wǎng)絡或電話線建立自動報警平臺,當發(fā)生突發(fā)性事件時,將求助信息傳送到消監(jiān)控中心,及時啟動各類應急處理預案。
②三防結(jié)合
確立人防、技防、物防三防結(jié)合的方式,充分發(fā)揮出入口、停車區(qū)監(jiān)控設備、設施的作用,實施嚴密的外來人員、貨物出入檢問、登記制度,以防范安全事故的出現(xiàn),保持物業(yè)消費環(huán)境的安全。
3)消防管理
根據(jù)該物業(yè)的實際情況,做好核心部位的管理是我們的首要職責,因此應認真做好消控值班,嚴密關注消防主機動態(tài),并和人民法院制定內(nèi)部銜接機制和共建消防管理體系,以確保各項險情能及時排除。
消防管理工作策劃:
①建立三級消防管理機構和三級檢查制度,明確各級責任人和落實安全責任制(員工--部門負責人--服務中心負責人);
②制訂各類消防管理制度,并定期檢查執(zhí)行情況;
③制訂消防事故處理預案,定期協(xié)同演習和總結(jié);
④建立義務消防隊,定期組織消防安全學習和培訓;
⑤定期進行消防巡檢和維護,及時消除安全隱患(應急燈、疏散指示燈等);
⑥做好消防器材的定期保養(yǎng);
⑦做好消防常識宣傳工作,用資料和宣傳欄等渠道向客戶進行消防宣傳教育;
⑧建立各類消防設備、設施檔案,專人保管;
⑨對重要部位、危險區(qū)域等設立警示標識。
(5)、加強交通秩序管理與環(huán)境維護的對策與措施
1)保障車輛交通秩序的維護工作,及時制止違章行為,保障道路的暢通和車輛(包括機動車和非機動車)停放正常。
2)認真貫徹執(zhí)行車輛管理的相關制度,杜絕違規(guī)操作行為。
3)地面機動車位全部采取臨時停放、先到先停的方式,以保障地面車位利用率的最大化。
4)如人民法院開展活動,我們將積極與主辦方在事先建立必要的溝通與協(xié)作,按照活動所需的配合要求,預留好足夠的車位,明確統(tǒng)一現(xiàn)場維護的方案與措施,努力配合做好現(xiàn)場的秩序維護。
(6)
、針對項目工程設備設施特點,對其機電設備設施管理與維護的策劃
根據(jù)本項目機電設備設施較多、技術含量高的特點,如何對其有效的管理和維護成為該項目管理是否成功的關鍵之一。為此我們將充分發(fā)揮公司在寫字(辦公)樓、商業(yè)物業(yè)、高層樓宇管理中所積累的豐富、成熟的管理經(jīng)驗和技術人才優(yōu)勢,制訂切實有效的設施設備運行和維護制度和措施,以保證設施設備正常有效維護和運行,科學設置與控制各項能耗,合理核算相關共用能耗;同時我們對重要設備實行重點巡檢。
(7)、加強現(xiàn)場設施的維護,完善標識系統(tǒng)
為了維護好物業(yè)現(xiàn)場的環(huán)境效果,創(chuàng)造有序、溫馨的消費氛圍,在物業(yè)建設移交所配置的標識標牌基礎上,將積極導入vi視覺識別系統(tǒng),從細處入手,創(chuàng)品牌效應,進一步完善配套的警示標識和溫馨提示,形成特有的人性化的環(huán)境特色,并使我們的專業(yè)化、規(guī)范化、標準化的管理與服務深入人心。
a、在接管時所配置的交通安全設施基礎上,從動態(tài)角度認真勘察現(xiàn)場,進一步完善交通指示標志和設施,如立面、地面增設警示標志用語等
b、通過公共場所、公共部位標識(警示牌、指示牌)等各種方式,向公眾宣傳'車輛停放管理'等方面的公共制度,同時針對大樓廣場的車流量較大的特點,及時進行必要的、相關溫馨提示,創(chuàng)造安全、文明的氛圍
(8)、運用現(xiàn)代管理學理論,指導團隊建設和管理。
第5篇 物業(yè)管理知識--中央空調(diào)管理篇
物業(yè)管理知識學習--中央空調(diào)管理篇
001制冷(暖)系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維護管理的基礎是:熟悉空調(diào)設備的工作原理及操作方法,制定相應的操作規(guī)程,并嚴格執(zhí)行。定期巡查、記錄設備運轉(zhuǎn)情況,使設備的潤滑、水、制冷劑等保持在正常范圍內(nèi)。
002制冷(暖)系統(tǒng)機組運行時,應注意:應注意觀察儀表讀數(shù)是否處于正常范圍內(nèi),如果不正常,應及時調(diào)整.必要時可關機,以防止事故發(fā)生。
003檢查各風機、水泵應注意:定期檢查各風機、水泵的運轉(zhuǎn)情況,有無雜音、振動、滲水情況.并定時加潤滑油及檢修。
004檢查各風機、冷卻塔皮帶應注意:定期檢查各風機、冷卻塔皮帶的松緊情況.磨損太大時應及時更換。
005巡查各管間應注意:定期巡查各管間有無裂縫或漏水以及堵塞,有問題及時排除保證水管暢通。
006檢查清理過濾器應注意:定期檢查清理過濾器中積存的塵埃和雜物,對風管中的各種風閥要定期檢查,防止卡死。
007當班空調(diào)工對空調(diào)系統(tǒng)運行負有:全部責任。
008空調(diào)工按照巡回檢查制度,應監(jiān)視:定時對外界及各空調(diào)區(qū)域的溫度、相對濕度進行監(jiān)視,根據(jù)外界天氣變化及時進行空調(diào)工況調(diào)節(jié),努力使空調(diào)區(qū)域的溫度、相對濕度符合要求的數(shù)值范圍。
009空調(diào)設備的日常保養(yǎng)和一般故障檢修由:空調(diào)值班人員。
010空調(diào)冷水機組操作規(guī)程中準備工作包括:檢查冷水機組的蒸發(fā)器進、出水閥是否全部開啟;檢查冷水泵、冷卻泵進出水閥是否全部開啟;檢查分水管上的閥.根據(jù)樓層的空調(diào)需要,決定是否開啟或關閉;檢查回水總管兩端的閥是否開啟;檢查系統(tǒng)里的水壓、以在規(guī)定范圍內(nèi)為準;檢查加熱器,油溫必須大于50℃.并檢查油位是否到液位,電源電壓、閥門位置是否正常;啟動手動油泵,運行時間不得少于一分鐘.并密切注意蒸發(fā)器壓力和油泵壓力。
011空調(diào)冷水機組操作規(guī)程中機組啟動包括:觀看控制屏,要顯示:機組準備啟動;啟用冷卻塔、冷凍水泵,并要保持進出冷凍機的冷卻水的壓差,進出冷凍機的冷凍壓差;若沒有問題,按鍵啟動機組(注意電流變化狀態(tài)),此時控制中心即置機組于運行狀態(tài),注意顯示器上顯示信息,觀看機組是否有故障顯示。
012空調(diào)冷水機組操作規(guī)程中機組運行包括:機組運行時.應檢查油泵指示燈是否亮著;檢查油泵顯示情況;注意機組運轉(zhuǎn)電流是否正常風葉是否打開,把風葉開到自動控制檔;做好機組運行記錄(每小時將冷水機組狀態(tài)記錄下來)。
013空調(diào)冷水機組操作規(guī)程中關機程序包括:先停冷凍機組;再停冷凍水泵、冷卻水泵;切斷總電源。
014空調(diào)的定義是:空調(diào)是空氣調(diào)節(jié)的簡稱,指的是使室內(nèi)空氣溫度、相對濕度、空氣流動速度、壓力、潔凈度等參數(shù)保持在一定范圍內(nèi)的技術。
015空氣調(diào)節(jié)的“四度”是溫度、相對濕度、空氣流動速度、清潔度。
016舒適性空調(diào)的標準是答:夏季:溫度在24-28℃,相對濕度40-65%,風速不大于0.3m/s;冬季:溫度在18-22℃,相對濕度40-60%,風速不大于0.2m/s。
017空調(diào)系統(tǒng)可以分為集中式空調(diào)系統(tǒng)、半集中式空調(diào)系統(tǒng)和分散式空調(diào)系統(tǒng)幾種形式。
018影響空調(diào)效果的主要因素有:室外氣溫、濕度的變化,太陽照射強度的變化,室內(nèi)使用散熱設備的負荷,室內(nèi)人員密度的影響等。
019空調(diào)的對象是室內(nèi)的空氣。
020空調(diào)是如何實現(xiàn)對空氣的調(diào)節(jié)的:主要是通過冷處理或熱處理以及加濕控制空氣的溫度、濕度,并通過過濾控制空氣的含塵量,通過加新風控制空氣的清新度。
021空調(diào)的過程是:空調(diào)是通過向空間輸送并合理分配一定質(zhì)量(按需要處理)的空氣,與內(nèi)部環(huán)境的空氣之間進行熱質(zhì)交換。然后排出等量的已經(jīng)完成調(diào)節(jié)作用的空氣來實現(xiàn)。這實質(zhì)上主要是空氣的置換而不是一種封閉的“再造”過程。
022從制冷的角度來看,空氣的組成是:由于空氣中含有一定水分,并對人體舒適感有較大影響,故一般指的空氣都是濕空氣,包括于空氣和水蒸汽。
023濕空氣中水蒸汽的含量可以用含濕量、相對濕度、絕對濕度來表示(一般采用相對濕度)。
024空調(diào)中出現(xiàn)冷凝水是因為:當空氣受到冷處理或碰到冷的表面時,隨溫度下降水蒸汽的含量趨向飽和,從而把多余的水蒸汽凝結(jié)成水析出來。
025實現(xiàn)制冷的兩種途徑一是利用天然冷源,二是利用人造冷源?？照{(diào)用制冷一般采用人造冷源。
026制冷的辦法有多種,空調(diào)用制冷主要采用:液體氣化制冷法。
027空調(diào)用制冷要求達到的溫度一般為0℃以上。
028液體氣化制冷法的基本原理是:由于液體氣化過程要吸收熱量,而且液體壓力不同,其飽和溫度(沸點)也不同,壓力越低,飽和溫度越低。因此,只要創(chuàng)造一定的低壓力條件,就可以利用液體的氣化獲取所要求的低溫。
029我們通常所說的“雪種”指的是:“雪種”就是制冷劑,指的就是利用其在不同壓
力下氣化來制冷的液體。
030制冷主要包括壓縮、放熱、節(jié)流和吸熱四個主要熱力過程。
031制冷設備的“四大件”是壓縮機、冷凝器、膨脹閥和蒸發(fā)器。
032冷凝器對應著的過程是放熱,蒸發(fā)器對應著的過程是吸熱。
033冷凝器的冷卻方式有風冷和水冷兩種。工作過程:風冷是空氣直接吹過冷凝器表面,吸收冷凝器所放出來的熱量。水冷是由水流過冷凝器表面,吸收冷凝器所放出來的熱量,而水的熱量可以通過冷卻塔散發(fā)到空氣中去,這種水稱為冷卻水。
034蒸發(fā)器的冷卻方式有風冷和水冷兩種。工作過程:風冷是空氣直接吹過蒸發(fā)器表面,蒸發(fā)器里面的制冷劑吸收了空氣的熱量,從而使到空氣溫度降低。水冷是由水流過蒸發(fā)器表面,蒸發(fā)器里面的制冷劑吸收了水的熱量,從而使到水溫降低,水再流到末端空氣處理設備吸收空氣的熱量,降低空氣的溫度,這種水稱為冷凍
水。
035載冷劑是指一種中間物質(zhì),它在蒸發(fā)器內(nèi)被冷卻降溫,然后再用它冷卻被冷卻物。一般采用鹽水等。
036壓縮機按工作原理的不同,可分為兩類,即容積式制冷壓縮機和離心式制冷壓縮機。
037中央空調(diào)系統(tǒng)中冷凍水管、冷凝水管、膨脹水管、集水器、分水器、冷凍水泵、風管、空調(diào)主機低溫部分設備設施是需要保溫的。
038冷凍水管的作用是向末端空氣處理設備輸送冷凍水的管道。
039冷凍水管保溫的主要原因是:冷凍水管因為流動的水溫度低于周圍空氣溫度,如果管道表面直接接觸空氣,會在表面產(chǎn)生大量冷凝水,從而造成滴水等不良現(xiàn)象。
040冷凍水是由空調(diào)主機蒸發(fā)器出來之后經(jīng)管道流向末端空氣處理設備,吸收熱量之后經(jīng)管道流回空調(diào)主機蒸發(fā)器,在蒸發(fā)器里被冷卻溫度降低后繼續(xù)循環(huán)流動。
041冷凍水出水管的水流溫度是7℃左右。
042冷凍水回水管的水流溫度是12℃左右。
043冷卻水管的作用是向冷凝器冷卻方式的空調(diào)主機輸送冷卻水的管道。
044冷卻水從冷卻塔出來經(jīng)管道流向空調(diào)主機冷凝器,在冷凝器中吸收熱量之后經(jīng)管道流回冷卻塔,在冷卻塔中散發(fā)熱量,溫度降低后繼續(xù)循環(huán)流動。
045冷卻水進水管的水流溫度是32℃。
046冷卻水出水管的水流溫度是37℃。
047冷凝水管的作用是把末端空氣處理設備冷卻空氣過程中所產(chǎn)生的冷凝水收集起來排至泄漏或污水溝處。
048因為冷凝水的溫度低于周圍空氣溫度,如果冷凝水管表面直接接觸空氣會產(chǎn)生冷凝水,造成滴水等不良現(xiàn)象。所以冷凝水管需要保溫。
049冷凝水的流動:冷凝水從末端空氣處理設備產(chǎn)生后,由集水盤經(jīng)冷凝水管直接排向泄漏或污水溝。
050膨脹水箱的作用:一是給冷凍水系統(tǒng)補水:一是在冷凍水由于溫度變化容積膨脹時能夠留有空間。
051膨脹水管的布置:膨脹水管從膨脹水箱引下來,直接接在冷凍水的回水管上或是接在集水器上。
052冷卻塔工作原理:冷卻水從主機回來后,由冷卻塔上部的布水器分散流進冷卻塔的填料中,在冷卻塔上方有一個風扇往上抽風,這樣空氣從冷卻塔的百葉流進,經(jīng)過填料,吸收冷卻水的熱量后散發(fā)到空氣中去。
053冷卻塔接有:冷卻水進水管、出水管、溢流管、補水管、排污管、泄水管。
054在冬天或室外溫度較低的情況下,如果空調(diào)系統(tǒng)開啟,因為室外空氣溫度低于冷卻水溫度,冷卻水散發(fā)出來的水蒸氣接觸到室外空氣時凝縮成小水滴,從而出現(xiàn)白霧。
055末端空氣處理設備接有:有冷凍水進水管、冷凍水回水管和冷凝水管。
056空調(diào)主機接有:有冷凍水出水管、冷凍水回水管、冷卻水進水管、冷卻水回水管。
057空調(diào)機工作原理:由于風機的作用,室內(nèi)空氣從回風口流進設備,經(jīng)過濾器過濾之后,流過表冷器,在表冷器被冷卻降溫去濕,然后通過風管經(jīng)各個送風口分配入室內(nèi)。
058新風機工作原理:由于風機的作用,室外空氣流進設備,經(jīng)過濾器過濾之后,流
過表冷器,在表冷器被冷卻降溫去濕,然后通過新風管分配至各個地方,可以是
直接送入室內(nèi),也可以接在空調(diào)機送風管上與送風混合后進入室內(nèi)。
059冷凍水是個密閉系統(tǒng),在充水時會在管道中積存空氣,只有通過排氣閥才能排除。所以冷凍水系統(tǒng)要裝排氣閥。
060空調(diào)主機的保護措施有:高壓保護、低壓保護、冷凍水斷水保護、冷卻水斷水保護、過電流保護、過電壓保護、缺相保護、油壓保護。
061空調(diào)主機開機注意事項有:檢查電壓是否正常、水泵啟動后是否正常、水泵啟動后進出水端兩側(cè)壓力是否正常、空調(diào)主機高低壓壓力表是否正常、空調(diào)主機油溫是否正常。
062空調(diào)系統(tǒng)的開機順序是:末端空氣處理設備→冷凍、冷卻水管閥門→冷凍水泵→冷卻塔→冷卻水泵→空調(diào)主機。
063空調(diào)系統(tǒng)的關機順序是:空調(diào)主機→冷卻塔→冷卻水泵→冷凍水泵→末端空氣處理設備。
064空調(diào)系統(tǒng)設備的控制方式是:空調(diào)系統(tǒng)的控制應納入大廈的摟宇自控系統(tǒng),由控制中心對設備進行自動控制,按照預定的時間表,系統(tǒng)會定時按程序開啟主機、水泵、冷卻塔和末端設備。能夠根據(jù)負荷訣定開啟設備的數(shù)量和開度。
065空調(diào)機的自動控制:自控系統(tǒng)按預定時間表啟動空調(diào)機,并根據(jù)溫度探頭所測的室內(nèi)室外溫度,并與設定值進行比較,決定水閥的開度以及新回風的比例,在達到舒適要求同時盡量節(jié)能。
066新風機的自動控制:自控系統(tǒng)按預定時間表啟動新風機,并根據(jù)溫度探頭所測的送風溫度,并與設定值進行比較,決定水閥的開度。
067風機盤管的控制方式是:自控系統(tǒng)對風機盤管的控制采取電源控制,對于從同一個電井取電的風機盤管進行集體控制,按時間表送停電,同時風機盤管帶有當?shù)厝倏刂崎_關,用戶可以按需要自行調(diào)節(jié)送風速度和送風溫度,本身的控制系統(tǒng)會根據(jù)測出的溫度調(diào)節(jié)水閥開度。
068在空調(diào)的冷凍水系統(tǒng)中,在集水器和分水器或是冷凍水進出水總管之間要設有旁通管:因為在末端設備由于溫度調(diào)節(jié)而關閉部分水閥時,會造成冷凍水出水管的壓力升高,這時可以通過旁通管達到進出水管壓力平衡。
069旁通管是如何作用:在旁通管上裝有壓差控制水流開關,當進出水管的壓差超過設定值時,水閥就會打開,部分出水
管的水就會不經(jīng)過末端設備而直接流向回水管。直到壓力平衡,閥門關閉。
070出風口為什么會滴水:這是因為末端空氣處理設備的出風溫度較低,使得出風口溫度低于室內(nèi)空氣的露點溫度,因而在風口會結(jié)露,產(chǎn)生凝結(jié)水往下滴。
071空調(diào)設備出現(xiàn)滴水或漏水的原因是:原來運行正常的設備出現(xiàn)滴水,可能是因為設備的冷凝水管出現(xiàn)堵塞,冷凝水排不出,當設備的冷凝水盤滿了之后,水就會往外流,往下滴。這種情況出現(xiàn)時必須對冷凝水管進行疏通,使之恢復正常。
072水管出現(xiàn)滴水的原因是:水管出現(xiàn)滴水,如果不是接頭松動密封不好導致管中的水流出,就是因為水管的保溫不好或者沒有保溫,導致水管表面產(chǎn)生冷凝水把保溫棉滲透或直接往下滴。
073冷凍水從空調(diào)主機到末端設備要經(jīng)過三層閥門,第一是豎向于管與主管或分水器之間的閥門,第二是水平于管與豎向于管之間的閥門,第三是末端設備與水平平管之間的閥門。
074當空調(diào)冷凍水系統(tǒng)出現(xiàn)漏水時應采取的措施:首先應確認是在什么位置漏水,關閉漏水位置之前的閥門,并對漏水處進行修補,如果是必須進行焊接或更換閥門,這時要把管道的水放干,為了節(jié)省水量,在操作之前應做仔細全面的實施方案,爭取不影響其它管系的水量。
075當末端設備由于冷凝水管堵塞滴水時應采取的措施:應先把滴水的末端設備的進出水閥門關閉,從而阻止冷凝水的產(chǎn)生,然后對管道進行疏通。
076冷凍及冷卻水泵在啟動后電流過低的原因是:因為冷凍水管或冷卻水管的閥門沒開或開度不足,或是系統(tǒng)中水量不夠。如果是閥門沒開或開度不足,應馬上打開,防止水壓過高造成閥門接口漏水甚至破裂,如果是水量不足則影響不大。
077冷凍及冷卻水泵在啟動后電流過高的原因是:因為冷凍或冷卻水管的閥門開度超過要求,導致水流量過大,這種情況會導致水泵過熱,應采取措施加減閥門開度來降低電流到正常范圍。
078出風口沒有出風或是風量減少的原因是:因為末端設備的風機馬達出現(xiàn)故障或是皮帶松動甚至斷了,或是因為未端設備的回風不好,如回風閥關閉或是回風過濾網(wǎng)臟堵,必須打開風閥或清洗過濾網(wǎng)。
079原來正常的房間或區(qū)域出現(xiàn)不冷的原因是:1)可能是室外溫度或室內(nèi)負荷較大地偏離了設計值,從而出現(xiàn)冷量不夠;2)可能是因為電動比例調(diào)節(jié)閥由于執(zhí)行器出現(xiàn)故障打不開或是由于自控系統(tǒng)設置溫度過高導致執(zhí)行器沒有打開;3)如果是在系統(tǒng)維修放過水之后出現(xiàn)這種情況,則應該是管道中由于有了空氣,導致水量不足或水流不通,也可能是維修時關閉的閥門沒有打開:4)如果是設備在運行了較長時間后逐漸顯得不如原來冷,則是因為表冷器表面積垢過多導致?lián)Q熱效率大幅下降。
080空調(diào)水系統(tǒng)必須進行水處理:這是控制冷凍水和冷卻水的酸性和堿性,以及硬度和污濁度,保證不對水管造成過大腐蝕或出現(xiàn)結(jié)垢。
081空調(diào)主機要保持連續(xù)通電,停電不能超過3小時。保持連續(xù)通電是為了給主機油箱持續(xù)加熱,如果停電超過3小時會導致潤滑油凝結(jié),堵塞油管,油質(zhì)變差。
082空調(diào)主機運行中突然停電了,工作人員應馬上到現(xiàn)場等候電力恢復。在恢復供電后應采取的措施:主機會自動重新進行檢測啟動,這時應先停機,確認電力供應正常后,開啟電動閥門,啟動水泵及冷卻塔,然后再開機。
083末端空氣處理設備必須定期清洗回風過濾網(wǎng):因為在經(jīng)過一段時間運行之后,過濾網(wǎng)會積滿灰塵,導致回風口不能回風,空調(diào)區(qū)域風壓過高,出風出不了,因此必須定期進行清洗。
084空調(diào)主機運行大約是五年至八年需進行一次大修。
085空調(diào)主機在室外氣溫較低情況下不能開啟:這是因為冷卻水溫度過低,導致蒸發(fā)溫度過低保護起作用,主機會自動停機。
086防排煙系統(tǒng)包括防煙和排煙兩大系統(tǒng)。
087高層建筑的排煙方式有:機械排煙和可開啟外窗的自然排煙。
088高層建筑的防煙方式有:正壓送風和可開啟外窗的自然防煙。
089排煙風機在溫度280℃時最少應保證連續(xù)運轉(zhuǎn)30分鐘。
090排煙口的風速規(guī)定:不宜大于10m/s。
091正壓送風口的風速規(guī)定:不宜大于7m/s。
092通風空調(diào)系統(tǒng)管道等應采用不燃材料制作.
093防煙分區(qū)內(nèi)的排煙口距最遠點的水平距離規(guī)定不超過30米。
第6篇 某某小區(qū)物業(yè)管理思路
某小區(qū)物業(yè)管理思路
'為業(yè)戶服務,使物業(yè)增值
'zz'項目從概算設計、選址、可行性研究、立項報批、資金籌集、拆遷、建安完成,到市場營銷,其目的是最大限度地追求社會效應和利潤最大化。優(yōu)秀物業(yè)公司,不僅能對物業(yè)善加愛護,使其'青春永駐',而且一流的物業(yè)加上優(yōu)質(zhì)的服務形成組合,使樓宇形象潛移默化地進入市場,扎根在消費者心中,形成物業(yè)本體以外的價值--無形資產(chǎn)。
將有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)構成的物業(yè)增值,為業(yè)主帶來更大利潤,是我們的首要目標。
'創(chuàng)造安、快、暖、便、潔的時間與空間環(huán)境
物業(yè)管理服務是有償出售智力和勞務的服務性行業(yè),管理服務是一種特殊商品,其核心是服務,物業(yè)管理=時間+空間+服務。
所謂'時間',就是一年365天,每天每時都要保潔物業(yè)的正常運行;所謂'空間',就是使業(yè)主花錢買下的物業(yè)在規(guī)定的時間段里,保持良好的空間環(huán)境。如何保證'時間'和'空間'的優(yōu)化,靠得是周到細致的服務。
'時間'和'空間'的完美結(jié)合,是我們追求的目標。
'求生存、求形象、求效益
物業(yè)管理服務企業(yè)通過輸出自己的智力和勞務來獲取相應的報酬,從而確立自己的定位以及樹立適當?shù)钠放?不同的管理服務水準,將獲得不同的社會評價和報酬。只有當所提供的管理服務被認可了甚至被推崇了,企業(yè)的形象也隨之完美了,這時,生存和效益的問題也就解決了,自身也發(fā)展了。
企業(yè)自身的發(fā)展是我們的奮斗目標。
第7篇 物業(yè)管理中心人員聘用調(diào)配管理流程
1目的
明確中心人員聘用的流程和各崗位人員素質(zhì)要求
2范圍
本手冊規(guī)定了**管理中心選聘員工的工作流程和轉(zhuǎn)正工作流程。
3職責
3.1中心綜合管理部負責中心人員選聘的組織、協(xié)調(diào)、面試工作。
3.2中心相關職能部門和管理處主任負責人員的面試工作。
3.3中心經(jīng)理負責中心選聘人員的最后把關面試工作。
4人員聘用流程
4.1工作流程圖
職能部門、管理處申請--中心經(jīng)理審批(溝通確認)--綜管部聯(lián)系公司行政人事部--綜管部負責人負責面試(必要時職能部門負責人、管理處主任也參與)不合格--中心經(jīng)理把關面試--綜管部上報公司行政人事部進行復試,協(xié)調(diào)辦理相關手續(xù)--公司行人部辦理入職手續(xù)--相關職能部門(或管理處)負責人員崗前培訓[不合格]--培訓合格后,綜合管理部將人員調(diào)配至相關職能部門和管理處
4.2新進人員選聘流程
4.2.1職能部門、管理處根據(jù)實際工作需要提出用人需求,報中心經(jīng)理審批,中心經(jīng)理根據(jù)職能部門、管理處人員編制和管理處實際工作情況,決定是否招聘新人。
4.2.2根據(jù)中心經(jīng)理批準的招聘新人的用人需求,綜合管理部聯(lián)系公司行政人事部,書面提交《員工需求計劃表》。
4.2.3行政人事部根據(jù)用人需求,安排人員持《應聘人員登記表》到中心面試或者直接安排人員到中心進行面試,中心安排填寫《應聘人員登記表》,綜合管理部進行初試,如面試不合格在面試表上填寫面試意見,返還給行政人事部。如合格,并在面試評審表上填寫面試意見(如中心經(jīng)理認為有必要,則安排相關職能部門負責人和提出用人需求的管理處主任參與面試)。
4.2.4經(jīng)上述面試合格的人員,最后經(jīng)中心經(jīng)理把關面試,并在面試評審表上填寫面試意見。
4.2.4綜合管理部根據(jù)中心經(jīng)理面試意見,對不合格的人員,將材料退還行政人事部;對合格的人員,報公司行政人事部,要求聘用,請公司行政人事部按公司程序安排進行復試。
4.2.5行政人事部開出人員錄用通知書,新進人員憑通知書到中心綜管部報到,綜管部安排其到相關職能部門或管理處接受上崗培訓。培訓合格后由綜管部開出《中心內(nèi)部人員調(diào)配單》,安排到相關職能部門或管理處進行試用。
5 人員調(diào)配流程
5.1中心內(nèi)部調(diào)配:中心根據(jù)工作需要,需從相關職能部門、各管理處之間調(diào)配人員,先由中心經(jīng)理與相關職能部門、管理處負責人進行溝通確定后,由人員調(diào)出的職能部門、管理處和綜合管理部分別負責與調(diào)配人員的面談,由綜合管理部開出人員調(diào)配單,安排到相關職能部門和管理處報到。
5.2公司調(diào)配至中心:員工憑公司行政人事部開出的調(diào)配通知單到管理中心報到,由中心經(jīng)理與相關職能部門與管理處負責人進行溝通,確定安排至相關職能部門和管理處,由綜合管理部開出《**管理中心人員調(diào)配通知書》,安排到相關職能部門和管理處報到。
5.3公司從中心調(diào)配人員:因工作需要需從中心調(diào)配人員到別的部門和管理中心,由中心經(jīng)理與相關職能部門與管理處負責人進行溝通后,由人員調(diào)出的職能部門、管理處和綜合管理部分別負責與調(diào)配人員的溝通,安排到公司行政人事部報到。
相關質(zhì)量記錄
1、《員工需求計劃表》 zc-04/b01
2、《應聘人員登記表》 zc-04/b02
3、《**管理中心人員調(diào)配通知書》 gg-jr-02/b02
第8篇 物業(yè)信息傳遞管理程序文件
物業(yè)程序文件:信息傳遞管理程序
1.目的
建立zz物業(yè)統(tǒng)一的信息管理標準,進一步規(guī)范衡量物業(yè)公司業(yè)務體系。
2. 適用范圍
本規(guī)定適用于公司各部門、各管理處信息傳遞管理。
3.定義
無
4.職責
各部門經(jīng)理負責貫徹執(zhí)行,由辦公室負責監(jiān)督執(zhí)行。
5.方法及過程控制
5.1公司各部門人員應保持開放心態(tài),及時、準確地將信息傳遞給公司相應部門。
5.2各部門/管理處經(jīng)理(負責人)是本部門信息工作的第一責任人,全權負責本部門/管理處的信息管理工作。各部門/管理處設一名信息員(可以兼職)。
5.3公司各部門/管理處之間及部門/管理處內(nèi)部以正常的信息傳遞方式傳遞真實、完整的信息,不得傳播未經(jīng)證實的加入個人主觀臆測的信息,對以非正常方式傳播對公司造成不良影響的信息者將追究其相應責任,嚴重者將移交司法機關處理。
5.4公司員工應樹立高度的保密意識,嚴格控制信息傳遞的范圍,不得將受控的信息向無關人員泄露。
5.5定時編制并傳遞文件時間
5.5.1工作計劃:每月26日(遇公休日順延)由各管理處、各部門自行制定,并經(jīng)項目、部門負責人審核后,傳遞辦公室匯總,待公司辦公室主任審批后知會地產(chǎn)公司相關部門或人員。
5.5.2物業(yè)管理信息周報:每周五由各管理處、各部門按照統(tǒng)一文本格式制作,并經(jīng)項目、部門負責人審核后,傳遞行政事務辦公室匯總,品質(zhì)管理部審核,公司總經(jīng)理最終審核后發(fā)送地產(chǎn)公司和物業(yè)公司相關人員。
5.5.3物業(yè)管理月報:每月1次,每月3日報送;由各管理處、各部門按照統(tǒng)一文本格式制作,并經(jīng)主管第一負責人審核后,傳遞辦公室,由辦公室發(fā)送至地產(chǎn)公司總辦和集團物業(yè)管理部。
5.5.4經(jīng)營月報表:每月8日前(遇法定節(jié)假日,順延);
5.5.5重大的質(zhì)量事故、突發(fā)事件、顧客投訴須在一個工作日內(nèi)通報。見《突發(fā)事件管理控制程序》、《顧客投訴處理程序》
5.6職能部門人員向其他部門發(fā)送郵件,需提前報送本部門經(jīng)理(負責人)審批,否則將視為無效信息。
5.7關于公司內(nèi)外文件的收發(fā)與網(wǎng)絡安全
5.7.1公司對內(nèi)、對外發(fā)文都應有統(tǒng)一格式,公司對外發(fā)文需由總經(jīng)理確認后方可發(fā)送。各部門在公司內(nèi)部發(fā)文由部門經(jīng)理確認后張貼、發(fā)送。
5.7.2各部門及各位職員必須采用給定的帳號和密碼上公司內(nèi)部網(wǎng),并對帳號嚴格保密,不得泄露給外界(他人)使用,對于因泄露帳號給公司造成損失的,視情節(jié)給予相應處理,直至追究相關法律責任。
5.7.3各部門對上網(wǎng)帳號及密碼要嚴格管理,部門及職員的上網(wǎng)密碼應定時更換,如本部門有人員離職,應立即更換其在職期間所掌握的所有密碼,以確保信息安全。
5.7.4不得利用internet及e-mail信箱從事危害國家安全,泄露國家秘密等犯罪活動。
5.7.5不得利用互聯(lián)網(wǎng)泄露公司機密,查閱、復制和傳播非法言論、淫穢黃色信息,對違反此規(guī)定的行為,公司將做嚴肅處理。
5.7.6操作時,應遵守internet國際慣例,不得向他人發(fā)送惡意的、挑釁的郵 件,不得隨意向不認識的企業(yè)或機構的信箱發(fā)送商業(yè)廣告。
5.7.7不得利用internet從事私人工作,辦公室電腦人員將定期對各部門電腦使用情況進行監(jiān)控、檢查。
5.8單據(jù)、合同的傳遞與督促
5.8.1單據(jù)、文件、合同的傳遞
各類單據(jù)、文件、合同,經(jīng)總經(jīng)理批復后,將批復件轉(zhuǎn)交指定人員取回。
5.8.2審批時限
審批人自接收后不超過2個工作日(物業(yè)公司范圍內(nèi)),完成審批。
5.8.3如審批人外出,可通過電話方式授權其他人員代簽意見,待審批人員外出歸來后補簽。
5.9 關于公司內(nèi)部網(wǎng)平臺
5.9.1公司內(nèi)部網(wǎng)各部門信息由各部門/管理處信息管理員負責維護更新,整體維護由辦公室電腦管理員負責。
5.9.2內(nèi)部網(wǎng)建立了正常的溝通渠道,即內(nèi)部網(wǎng)論壇.不得利用公司網(wǎng)絡進行人身攻擊,否則后果自負。
5.9.3內(nèi)部網(wǎng)各部門/管理處的信息需由各部門/管理讓經(jīng)理確認后方可上傳發(fā)布。
5.10內(nèi)部溝通辦法
5.10.1公司各項政策、制度、措施一般通過會議或文件的形式進行傳達,一般情況每二周召開經(jīng)營管理業(yè)務會,每年年初召開年度工作會議,以及召開一些臨時會議。
5.10.2每月第一個整周的周六為總經(jīng)理接待日,所反映問題由總經(jīng)理落實有關部門妥善處理。
5.10.3各部門可采取例會、座談等方式進行內(nèi)部溝通,傳達公司和部門政策,聽取各組意見。
5.10.4溝通時應耐心、禮貌傾聽員工意見,對員工的意見及困難予以重視并做好回復工作。
5.10.5減少浪費、節(jié)約成本。開源與節(jié)流,是公司在經(jīng)營管理中并行不悖的兩種手段,公司歡迎員工提出增產(chǎn)節(jié)約的方法和節(jié)約費用開支的建議。
5.10.6通過公司內(nèi)部網(wǎng)平臺實現(xiàn)信息共享與內(nèi)部溝通,總經(jīng)理online板塊實現(xiàn)了員工與領導層的直接對話.暢所欲言板塊體現(xiàn)了溝通無極限.
5.10.7溝通的信息及內(nèi)容:
a)正常信息,如工作情況、方針、目標、檢驗、檢測結(jié)果、顧客對產(chǎn)品質(zhì)量投訴、內(nèi)部審核與管理評審報告及體系運行的其他記錄;
b) 不符合信息;
c) 其他內(nèi)部信息,如員工對于產(chǎn)品質(zhì)量工作的建議等。
6支持性文件
無
7質(zhì)量記錄表格
tjzzwy5.5.3-z02-f1 《物業(yè)信息收集一覽表》
第9篇 澤京物業(yè)管理集團公司簡介材料
重慶澤京物業(yè)管理集團有限公司成立于2005年,注冊資金500萬元,是一家專業(yè)化的物業(yè)服務企業(yè),具備物業(yè)服務企業(yè)二級資質(zhì),重慶市物業(yè)管理協(xié)會會員單位。公司目前管理項目:南川具代表性的高檔商住小區(qū)――“香格里拉.花園”、“香格里拉.西苑”;銅梁高檔歐式洋房――“普羅旺斯.公館”、.“普羅旺斯.東岸”;大足宋風宋韻歷史文化風情城――“海棠香國”;彈子石公交樞紐物業(yè)――“澤京.九號線”等,管理業(yè)態(tài)多樣化,管理面積超一百五十萬平米。
澤京物業(yè)致力于開創(chuàng)現(xiàn)代高品質(zhì)物業(yè)服務的新思路,堅持“以顧客為中心,持續(xù)改進服務質(zhì)量,創(chuàng)造安全、溫馨、舒適的居住環(huán)境”的質(zhì)量方針,秉承“做好每一個細節(jié),超越顧客期待”的服務理念,以業(yè)主滿意為工作中心,注重服務細節(jié),努力為客戶營造高品質(zhì)生活環(huán)境。
澤京物業(yè)珍惜客戶的信任,以積極熱情的態(tài)度去滿足客戶不斷增長的需求。把誠信的服務和客戶發(fā)自內(nèi)心的贊譽,視作公司發(fā)展最牢固的基礎;高度重視并持續(xù)研究客戶需求,以專業(yè)化的人才隊伍、標準化的作業(yè)流程,努力為客戶提供人性化、一體化的高水準專業(yè)物業(yè)管理服務,贏得了廣大業(yè)主的信任;通過服務創(chuàng)新讓業(yè)主享有尊崇感,通過社區(qū)活動豐富了業(yè)主的居家生活,形成健康和諧的鄰里氛圍。
澤京物業(yè)重視人才梯隊的建設,視員工為公司的財富,努力營造公平、公正的工作環(huán)境,致力于將企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與員工職業(yè)生涯規(guī)劃相結(jié)合,實現(xiàn)共同成長、合作共贏。
真誠的服務贏得了廣大業(yè)主的信任及政府和社會各屆的廣泛認可。企業(yè)和所管理的小區(qū)先后獲得“中國金牌物業(yè)管理企業(yè)”、 “誠信物業(yè)管理企業(yè)”、重慶市 “優(yōu)秀住宅小區(qū)”、重慶“十佳園林式小區(qū)”、 “安靜居住小區(qū)”、“文明小區(qū)”、 “最佳綠化小區(qū)”等榮譽稱號。
通過多年的發(fā)展,公司在隊伍建設、基礎管理、品牌塑造等方面積累了豐富的經(jīng)驗,目前,公司正在進行標準化建設,正在向著“創(chuàng)一流標準,塑物業(yè)品牌”的目標邁進。
第10篇 物業(yè)管理公司的員工培訓計劃
這個培訓計劃是開放性的,房地產(chǎn)公司的每一個成員都有必要接受一定程度的物業(yè)管理培訓。該講提出了一套簡明的培訓系統(tǒng),有助于我們建立基于全局策略物業(yè)管理動作機制
第1操作環(huán)節(jié):制定一個實戰(zhàn)型的培訓計劃
物業(yè)管理的員工培訓是要結(jié)合招聘計劃來進行,通常是分三步到位,即高級管理員、高級技術員、技術骨干和普通員工。
高級管理員包括正副總經(jīng)理、行政秘書(或經(jīng)理助理)、工程部經(jīng)理、電腦工程師、機電工程師、財務主管。這批人通常應于交付使用前六個月到位。他們的前期工作是負責組建管理公司,參與設備安裝及試運行,制定管理計劃和對下屬員工進行招聘和培訓。
技術骨干包括部門經(jīng)理、水電技術員、電腦操作員、業(yè)務員和出納,應該于交付使用前兩個月到位,他們的前期任務是熟悉公司運作程序和部門分工,熟悉設備操作。
普通員工包括保安員、清潔工、園丁,應該于交付使用前三周到位,他們的前期任務是熟悉物業(yè)情況,熟悉本職工作和實戰(zhàn)演習。
要點a:高級管理員培訓內(nèi)容
物業(yè)管理理念
管理公司組織架構和運作程序
物業(yè)及設備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關法律常識
公共契約、住戶守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋
應變組織、指揮能力
消防、急救常識及器具使用
管理及公關常識
要點b:技術骨干培訓內(nèi)容
責任感,榮譽感培養(yǎng)
管理公司組織架構和運作程序
物業(yè)及設備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關法律常識
公共契約、住戶守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋
應變組織、指揮能力
公關知識及技巧
消防、急救常識及器具使用
設備操作及維護知識
維修具使用及保養(yǎng)
住戶投訴處理能力
要點c:普通員工培訓內(nèi)容
責任感榮譽感培養(yǎng)
管理公司組織架構和運作程序
物業(yè)及設備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關法律常識
管理規(guī)則及員工守貝
消防急救常識及器具使用
設備操作及維護知識
為使物業(yè)管理工作能夠一開始就正常運作并且盡旱趨于成熟在對員工進行了全面的專業(yè)培訓后,還應該在專家的指導下進行多次實戰(zhàn)演習,以便及時糾正錯誤。
第2操作環(huán)節(jié):物業(yè)管理培訓的籌備工作
要點a:培訓目的:
迅速認識物業(yè)管理建立起正確的管理意 服務意識直接運用所學開展實際工作。
要點b:培訓對象:
物業(yè)管理公司主管以上人員及直接與顧客按觸的一線管理服務人員
要點c:培訓方式:
集中授課、角色扮演實際操作交流研討跟班實習收看幻燈錄像及現(xiàn)場參觀等方式。
第3操作環(huán)節(jié):培訓的具體內(nèi)容
具體內(nèi)容a:入伙前相關課程 、
第1課:物業(yè)管理概述
物業(yè)管理起源于中國古代的皇宮管理,我們的祖先早早就認識到牧業(yè)管理的重要性。然而,當今世界性的物業(yè)管理會議每二年召開一次,我國卻從未參加過?？v觀物業(yè)管理發(fā)展趨勢,住宅管理和商業(yè)大廈管理將成為物業(yè)管理的兩大流派,中國必將成為住宅管理高手,能否成為商業(yè)大廈管理行家呢
物業(yè)管理除了管理物業(yè)外還能做什么物業(yè)管理的最高境界是什么創(chuàng)新、進取,總是和別人不一樣,又總是走在別人前面。
第2課:房屋建筑及管理基礎常識
您會辯論建筑物中的承重與非承重部分嗎您會計算房屋面積嗎您會看建筑圖紙嗎您了解多少房地產(chǎn)各級市場基本常識您知道房屋主權70年到期后歸誰所有嗎如果住戶向您問起這些問題,回答不出來可就失職了。
第3課:不同類型物業(yè)的不同管理手法
住宅管理要寓管理于服務之中;工業(yè)廠房管理要把安全放在首位;寫字樓管理要抓住它的生命線即機電設備管理;商場管理范圍最大,專業(yè)程度最高。但是,掌握了管理的基本功,什么樣的物業(yè)管理都難不倒您。
第4課:物業(yè)管理法規(guī)
有人說,中國的物業(yè)管理大難搞,因為法規(guī)不健全,果真如此嗎如果5年以后才健全怎么辦工作不做了嗎不然,怎樣熟知現(xiàn)有潔規(guī)并利用有關法規(guī),物業(yè)管理人義不容辭。香港采取的是有緊有松的'大籠子'策略,讓我們剖析一下。
第5課:物業(yè)管理機構的設置
多數(shù)物業(yè)管理公司都設有保安部、工程部、財務部、經(jīng)營部等,我們不這樣設,為什么
一個總經(jīng)理,一、二個副總經(jīng)理,這樣設置合適嗎
一個人必須同時干三件事,否則不稱職!怎么于
第6課:房屋的接管驗收及其注意事項
認真仔細驗收,是為了方便今后的維護工作,驗收不認真,麻煩事在后面等著您。
怎樣把好驗收關驗收查出不合格怎么交涉以保護物業(yè)公司利益機電設備安裝調(diào)試要全程跟蹤、記錄、建立機器檔案,如同醫(yī)生治人建病歷一樣。調(diào)試中曾出現(xiàn)過的問題,可令您在接管后的維護工作胸有成竹,'藥'到'病'除。
具體內(nèi)容b:入伙初期相關課程
第1課:入伙程序及相關事務
辦理入伙手續(xù),是接觸住戶的第一課,上好這一課,可以為今后的雙方關系打下良好基礎,該說什么話,該做哪些事,想得越全面越周到,今后工作越順利。
第2課:顧客投訴心態(tài)分析及處理技巧
求發(fā)泄、求尊重、求補償,是顧客投訴的三種心態(tài),聽其言、觀其色,針對不同的心態(tài)靈活處理,這里面有策略。
一個不在意,電視報紙曝你光,聯(lián)名上訴讓你慌。那么如何處理投訴呢這里面有技巧。
第3課:裝修管理
裝修管理不善,可引來住戶投訴,造成危險隱患,發(fā)生治安案件等。管理手法不當,雙方矛盾形成,還可能影響到住戶的關系。矛盾激化,你在明處,他在暗處,令你十分被動,怎么辦建立裝修巡查制度,讓我們用案例告訴你有效的管理手段。
第4課:房屋機電設備管
理技巧
制度化,是機電設備管理的有效方法,周一做什么,周二做什么,定好制度,照辦就行了,管理人員怎么流動,制度始終不變。
有人說:機器不過是一堆通上電就會動作的鋼鐵。我們說:機器也是有感知的,你好好照顧它,它就為你認真工作,你不善對它,那它就會對你不客氣!
第5課:綠化養(yǎng)護與管理
招個綠化工程師就可以保證樹常青、草常綠嗎不一定,綠化管理并不那么簡單,但也不很復雜,這里面有檔次、有文化。
玉蘭路上玉蘭花香,玫瑰路上玫瑰斗艷,由路認花、由花尋路,這不是檔次、這不是文化嗎
第6課:緊急突發(fā)及特殊事件的處理和防范
火警、匪警等,大家都知道怎么處理。電梯困人、老人犯病、煤氣泄漏、住戶鑰匙忘在屋內(nèi)進不去、夫妻吵架、丈夫外遇、拾獲財物、恐嚇電話、派出所檢查、孩子深夜未歸、接待參觀檢查、天氣突變氣候惡劣、停電停水、停煤氣、家用電器突然故障、碰傷摔壞、街道辦居委會上門公于,政府職能上級主管單位拉贊助亂攤派,特殊車輛及人員不服從管理等等,什么事都可能面對,別怕,我們讓你在聽故事中學習處理技巧。
具體內(nèi)容c:進入正常階段的日常管理相關課程
第1課:有效培訓與考核
人員培訓是企業(yè)內(nèi)部管理的重要一課,一般的培訓,老師講了100%,學生聽進去的80%,理解消化了60%,記住的40%,而能夠運用的只有20%,真正起到作用的,可能還不到10% ,這樣的效果如何改變呢
考核很難,因為考核標準不易制定,制定出一個好的標準,考核的工作就完成了一半。另一個原因是因為人情觀念作怪。
我們追求的考核,是完全客觀化的,一個固定標準套在誰身上,就可以考核誰,任何一位考官拿到這個標準都可以實施考核,同時無法摻人個人主觀影響。這個標準,就像當年蘇聯(lián)'老大哥'逼我們還債一樣苛刻,我們抵債的革果,他們用一個圈來套,大了不行,小了不要!
第2課:物業(yè)管理中的財務管理
講理論,老師累,學主煩。給你一張資產(chǎn)負債表,從頭到尾就講這張表,原來看懂它挺容易,從此,你再不用怕面對阿拉伯數(shù)字了!
第3課:業(yè)委會的作用及其組建
業(yè)委會向往戶倡議重新選擇物業(yè)管理公司說明了什么問題不容置疑,說明了管理公司失誤。怎樣讓業(yè)委會為我所用怎樣處理和擺準雙方關系和位置我們的經(jīng)驗一定對你有用。
第4課:海外物業(yè)管理簡介
海外物業(yè)管理公司做什么我們在做什么幫你比較一下,分析各自特點取長補短。
不用親身出去,看看照片,若有心,你自己也能得到啟發(fā)。
聽聽教員在香港三年物業(yè)管理工作的經(jīng)歷,現(xiàn)身說法最生動。
第5課: 1s09002導入
1s09002簡稱'埃嗦九千',有人戲稱之為'嚕嗦九千',分析一下,為什么讓你感到嚕嗦質(zhì)量是永恒的競爭法寶,但日本人說,未來競爭取勝的不再是質(zhì)量,而是……,你怎么看搞9002,是為了圖名,還是確有大用
第6課:初級電腦
中層以上干部必須掌握簡單英語、掌握汽車駕駛,掌握電腦運用,這是現(xiàn)代人基本的工作和謀生本領。
第11篇 s物業(yè)小區(qū)日常應急管理程序
物業(yè)小區(qū)日常應急管理程序
1總則
1.1日常物業(yè)服務過程中,為切實保障顧客權益,維護小區(qū)生活和工作運行秩序,各物業(yè)分公司管理層應重視建立和完善應急管理機制。應急管理機制應遵循以預防為主的原則,充分識別潛在風險,在現(xiàn)有資源條件予以消除和控制,并確保及時、有效地做出響應和處置的能力。
1.2根據(jù)潛在風險影響的范圍和嚴重程度,物業(yè)分公司應急管理機制可分為兩個層面的內(nèi)容:日常突發(fā)事件、企業(yè)經(jīng)營危機。日常突發(fā)事件的控制和處置必須按本手冊規(guī)定執(zhí)行,企業(yè)經(jīng)營危機的控制和處置按管理公司《經(jīng)營管理制度》的規(guī)定執(zhí)行。
2相關職責界定
2.1物業(yè)分公司(管理處)負責突發(fā)事件及經(jīng)營危機的識別、控制,以及日常突發(fā)事件的處置。
2.2項目所在公司負責審查確認所屬物業(yè)分公司對企業(yè)經(jīng)營危機的識別、預防和控制方案,并負責組織處理物業(yè)分公司發(fā)生的危機事件。
2.3管理公司物業(yè)管理部負責指導各物業(yè)分公司的應急管理工作,對突發(fā)事件、經(jīng)營危機的預防、控制和處置方案進行備案審查。
3日常突發(fā)事件管理
3.1日常突發(fā)事件是指在日常物業(yè)服務過程中,可能造成物業(yè)服務中止或嚴重影響服務質(zhì)量,以及物業(yè)管理人責任范圍內(nèi)應加以預防、控制及做出緊急處置的事件。日常突發(fā)事件包括但不限于:
a)顧客需求的突然變化導致的服務提供不能滿足要求,如:小區(qū)車輛進出長時間擁堵、集中出現(xiàn)大量的維修服務請求等;
b)突發(fā)的顧客救助,如:顧客急病、受傷、小區(qū)內(nèi)交通事故等;
c)突發(fā)的設施設備故障導致物業(yè)服務中止,如:電梯故障、供電、供水設施設備故障等;
d)突發(fā)的設施設備故障導致人員傷害及財務損失:如:電梯困人(或沖頂、墜地)、電壓過高等;
e)自然災害(臺風、水浸)及火警、火災;
f)大規(guī)模流行性疾病爆發(fā);
g)小區(qū)人為事件,如:各類小區(qū)治安事件、鄰里沖突、車輛丟失或損壞;
h)服務過程中的人為事件:服務人員與顧客間的爭執(zhí)、顧客拒絕配合(車輛不繳費)、消殺引起的中毒、水箱泳池消毒導致的中毒等、社區(qū)文化活動中的大量人群聚集導致的擁擠踩踏;
i)其它,包括物業(yè)經(jīng)營項目中潛在突發(fā)事件等。
3.2各物業(yè)分公司總經(jīng)理應組織各部門(管理處)對日常物業(yè)服務過程中可能發(fā)生的突發(fā)事件進行識別和分析,建立突發(fā)事件處置控制一覽表,明確緊急處置責任、響應(處置)預案等,并報項目所在公司備案。
3.3潛在突發(fā)事件的識別應系統(tǒng)地進行,應從各個區(qū)域、各類活動過程,以及過去已經(jīng)發(fā)生(本公司或其他物業(yè)公司)的事件等不同角度考慮,收集、分析潛在的突發(fā)事件,確保識別工作充分、完整。
3.4已按iso14001、ohsas18001建立環(huán)境/職業(yè)健康安全管理體系的物業(yè)分公司,應將相關的環(huán)境/職業(yè)健康安全體系中識別的應急事件及其響應預案納入本手冊規(guī)定的應急管理機制中,形成本公司統(tǒng)一的應急管理機制。
3.5針對已經(jīng)識別出的潛在突發(fā)事件,各物業(yè)分公司應具體分析目前的管理體系中是否已經(jīng)進行了必要的預防控制,在現(xiàn)有資源條件下是否已經(jīng)將潛在突發(fā)事件發(fā)生的可能性降到最低,否則應進一步制訂或修訂完善控制措施。
3.6物業(yè)分公司必須保證每種突發(fā)事件均有相應的處置預案,突發(fā)事件處置預案的制訂必須完整、充分,其內(nèi)容必須至少包括:報告途徑、處置責任(應急組織)、處置步驟和要求、必需的應急備品備件(器材準備),以及預案演練要求等。各項突發(fā)事件的處置預案應報項目所在公司備案。
3.7物業(yè)分公司應合理安排時間,組織突發(fā)事件處置預案的演練,并作為一項培訓活動按本手冊第5.2節(jié)的規(guī)定形成相應的演練記錄。其中,消防演練計劃和演練記錄(報告)必須報項目所在公司。
3.8各物業(yè)分公司應建立應急管理程序,按上述各條的規(guī)定要求,具體明確本公司
潛在突發(fā)事件識別、預防、處置預案制訂和演練的責任、方法和控制要求,確保在突發(fā)事件發(fā)生時,相關責任人員能夠按預案規(guī)定進行及時有效的處置,并如實記錄突發(fā)事件及其處置過程和結(jié)果。
3.9突發(fā)事件演練或?qū)嶋H發(fā)生突發(fā)事件處置完畢后,物業(yè)分公司應對處置預案的適用性進行評估,不斷修訂完善處置預案。
4企業(yè)經(jīng)營危機管理
4.1凡在本公司業(yè)務運作過程中,發(fā)生或即將發(fā)生對公司業(yè)務發(fā)展、企業(yè)形象、人員、財產(chǎn)和服務造成嚴重損害,并將直接影響企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的事件,視為危機。物業(yè)分公司經(jīng)營危機事件包括,但不限于:
a)因日常突發(fā)事件處置不當造成的顧客信任危機,面臨或可能面臨顧客的巨額索賠、中上或拒絕續(xù)簽物業(yè)服務合同;
b)公司經(jīng)營運行環(huán)境的急劇變化導致的危機事件,如:經(jīng)營決策、相關法律法規(guī)的重大變更導致物業(yè)分公司發(fā)展方向、經(jīng)濟效益等方面受到嚴重影響;
c)公司名譽受到損害品牌受到侵權:因外界媒體、競爭對手、不法群體等對本公司服務質(zhì)量、經(jīng)營管理等方面進行負面宣傳或出現(xiàn)打擊報復的行為,造成本公司在業(yè)主、其他民眾、甚至整個地區(qū)物管行業(yè)中或更大范圍領域中名譽、品牌等方面受到嚴重影響;
d)突發(fā)重大疾病事件:在全國或地區(qū)較廣泛流傳的對人體健康、心理等多方面造成嚴重影響的突發(fā)重大傳染性疾病事件。
4.2物業(yè)分公司總經(jīng)理負責定期組織部門經(jīng)理以上級別人員對潛在的危機風險進行識別和評估,參照管理公司指引文件分析可能來自于內(nèi)外環(huán)境因素造成的潛在危機,確定危機等級,提出危機預防和控制措施的建議,形成危機預防與控制方案,并報項目所在公司批準。
4.3所有未能經(jīng)回避、轉(zhuǎn)移方式消除的危機風險,必須制訂危機響應預案。物業(yè)分公司總經(jīng)理負責組織各部門制訂與本部門業(yè)務有關的危機響應預案。危機響應預案的內(nèi)容應包括:危機風險級別、報告時間、報告途徑、危機處理負責人(機構)、危機處理、恢復措施和資源需求、危機恢復時間、通報范圍等。
4.4危機響應預案的規(guī)定應與可能發(fā)生的危機規(guī)模、危機處理及恢復的難度相適應,避免將簡單問題復雜化,或?qū)碗s問題估計不足。每一項危機響應預案均必須報項目所在公司批準、管理公司物業(yè)管理部備案。
4.5物業(yè)分公司各級管理人員收到、發(fā)現(xiàn)危機發(fā)生或即將發(fā)生的情況后,應立即向本公司總經(jīng)理報告?？偨?jīng)理對危機事件進行核實后立即報告項目所在公司處理。當物業(yè)分公司認為項目所在公司對危機報告的響應不及時、或不符合預案的規(guī)定、或不足以應對危機事件時,物業(yè)分公司總經(jīng)理必須立即越級報告管理公司。
4.6在危機處理、危機恢復及恢復后的危機管理評價過程中,物業(yè)分公司均有責任積極配合危機管理部門(項目所在公司、管理公司、集團公
第12篇 某物業(yè)項目全委托管理指引內(nèi)容
物業(yè)項目全委托管理指引內(nèi)容
科瑞面向房地產(chǎn)開發(fā)商承接物業(yè)的全委托管理,即按與開發(fā)商商定的管理方案,實行酬金制或承包制的專業(yè)化、全方位的全委托管理。酬金制就是科瑞按與開發(fā)商商定的管理預算,確定科瑞的每月酬金數(shù)額,所有管理收支按照預算實施,不足部分由開發(fā)商補貼,贏余部分充實管理費用或返回開發(fā)商。承包制就是按預示方案由科瑞在經(jīng)濟上自主運作,自負盈虧。
全委托管理的服務內(nèi)容:
1. 積極前期介入,從物業(yè)管理角度,提供、協(xié)助開發(fā)商進行優(yōu)化小區(qū)規(guī)劃配套及有關設備選型、智能化服務集成管理;
2. 房屋本體使用的管理及維護;
3. 公共(有)設施、設備的使用管理和維護;
4. 環(huán)境質(zhì)量管理;
5. 消防及安全防衛(wèi);
6. 紅線內(nèi)車輛及車場的服務管理;
7. 積極有效的公關關系和親和的社區(qū)文化建設;
8. 物業(yè)及小區(qū)的檔案、資料的管理;
9. 便民特色服務的設計及管理;
10. 物業(yè)收益性的經(jīng)營、管理服務;
11. 法律法規(guī)規(guī)定的其他事項。
項目管理服務
1.建立物業(yè)管理處
2.項目交接驗收
3.入伙和裝修管理
4.客戶服務:處理投訴、24 小時熱線電話、客戶檔案建立、探訪客戶、客戶滿意率調(diào)查組織社區(qū)活動
5.保安服務:24 小時門崗、巡邏、監(jiān)控服務;消防安全、車輛交通管理、停車場(庫)管理、應急預案
6.保潔服務:公共環(huán)境清潔、外墻清洗、共用設施設備清潔、垃圾清運、消毒殺蟲服務
7.綠化養(yǎng)護:公共綠地養(yǎng)護、四季鮮花擺放、室內(nèi)擺花
8.工程服務:公共設施設備運行管理、24小時便民維修服務、制訂維修養(yǎng)護計劃、房屋及設施設備維修養(yǎng)護、智能化設備運行管理、選擇公共設施設備維保承包商
9.人事財務管理:管理人員培訓、制定人員考核制度、簽訂勞動合同、維修資金管理、物業(yè)管理費收繳、年度管理預算、收支損益報告
項目延伸服務
1.叫車、租車服務
2.報刊雜志訂閱
3.公用事業(yè)費代繳
4.業(yè)主室內(nèi)清潔服務
5.業(yè)主室內(nèi)維修服務
6.業(yè)主庭院綠化設計養(yǎng)護
7.商務中心
8.房屋租賃中介
9.其它特約代理代辦服務
第13篇 物業(yè)員工培訓管理程序-2
物業(yè)員工培訓管理程序(二)
1目的
通過培訓,使員工掌握本崗位必須具備的專業(yè)知識、技能,提高員工的整體素質(zhì),確保所有與質(zhì)量有關的員工具備按規(guī)定完成其任務的能力。
2適用范圍
適用于公司各部門與質(zhì)量有關人員的培訓管理。
3相關標準要素
gb/t19002--iso90024.18 培訓
4相關文件
質(zhì)量手冊4.18 培訓
5責任
5.1各部門經(jīng)理負責提出本部門人員的年度培訓要求。
5.2總經(jīng)理或總工程師負責提出年度員工質(zhì)量教育培訓要求。
5.3經(jīng)理部按照各部門的年度培訓要求,編制公司的'年度培訓計劃',報公司總經(jīng)理批準。
5.4各部門按照'年度培訓計劃'進行培訓。
6實施程序
6.1新員工的培訓:
6.1.1新員工進公司試用期間,由經(jīng)理部負責建立新員工培訓表一覽表,并進行如下內(nèi)容的培訓:
a.基礎培訓:公司的規(guī)章制度、勞動紀律等培訓,由經(jīng)理部負責。
b.崗位培訓:崗位職責、專業(yè)技術等培訓,由主管部門負責。
6.1.2培訓項目負責人進行新員工培訓記錄和培訓考核,經(jīng)理部建立培訓檔案。
6.1.3新員工經(jīng)上述培訓,經(jīng)所在部門經(jīng)理鑒定合格,經(jīng)理部經(jīng)理審核后,可正式上崗獨立工作,并辦理試用期轉(zhuǎn)正手續(xù)。
6.2崗位培訓
6.2.1經(jīng)理部根據(jù)各部門的年度培訓要求和總經(jīng)理或總工程師提出的年度員工質(zhì)量教育培訓要求,制定公司年度培訓計劃,各部門按'年度培訓計劃'的要求分別組織實施,經(jīng)理部進行督促檢查。
6.2.2具體培訓計劃內(nèi)容如下:
a.接受培訓的崗位、工種、人員;
b.培訓內(nèi)容或項目(專業(yè)知識和技術、質(zhì)量教育、規(guī)章制度等);
c.實施各種培訓的方法(自學、內(nèi)培、外培);
d.培訓時間和講課人(有專業(yè)技術資格);
e.培訓考核方式(口試、筆試、實際操作、工作鑒定);
f.培訓項目的負責人。
6.2.3內(nèi)部培訓和外部培訓由經(jīng)理部統(tǒng)籌組織安排,自學和實際操作的培訓由各部門組織安排。
6.2.4內(nèi)部培訓是根據(jù)工作需要,公司總經(jīng)理、總工程師及各部門提出的在公司范圍內(nèi)有計劃性的培訓項目。外部培訓是公司員工接受市、區(qū)或有關主管部門通知要求,或公司總經(jīng)理、總工程師和各部門提出的培訓計劃要求,參加除在公司內(nèi)部培訓以外的培訓項目。
6.2.5每次培訓實施時,項目負責人都要進行培訓記錄和培訓考核。
6.3特殊工種和業(yè)務專業(yè)人員的培訓
6.3.1司機、電工、電梯、焊工、管道工特殊工種人員需經(jīng)市有關部門培訓、年審,獲得有關工種的等級證、操作證。
6.3.2各部門業(yè)務專業(yè)人員要參加市有關部門組織的培訓、學習,獲得畢業(yè)文憑、職稱證書。
6.3.3特殊工種和業(yè)務專業(yè)人員將獲得的等級證、操作證和畢業(yè)文憑、職稱證書交經(jīng)理部認可,并將復印件存入培訓檔案內(nèi)。
6.4計劃外培訓
6.4.1公司根據(jù)實際情況,臨時提出的培訓活動由提出的部門負責組織,公司總經(jīng)理提出的臨時培訓要求由經(jīng)理部統(tǒng)籌安排。
6.4.2公司鼓勵員工通過自學、參加專業(yè)培訓等途經(jīng)提高專業(yè)技能和質(zhì)量管理意識,取得的有關培訓或?qū)W歷證明文件均記入員工的培訓檔案。
6.5培訓記錄
6.5.1每次培訓結(jié)束,包括基礎培訓、崗位培訓、臨時培訓等應由該項目的培訓負責人填寫'培訓記錄'交經(jīng)理部審查,經(jīng)理部將'培訓記錄'存入'員工培訓檔案'內(nèi)負責保存,并根據(jù)'培訓記錄'填寫'員工培訓一覽表'。保安員日常素質(zhì)培訓,可不填寫'員工培訓一覽表'。
6.5.2送外培訓,應將取得的培訓結(jié)業(yè)證或合格證交經(jīng)理部認可,并留下復印件存入'員工培訓檔案'。
7支持性文件和質(zhì)量記錄
7.1'員工培訓一覽表'員工辭工后即作廢
7.2'年度培訓計劃'保存二年
7.3'培訓記錄'保存二年
7.4'員工培訓檔案'員工辭工后即作廢
第14篇 z小區(qū)物業(yè)設施設備管理內(nèi)容
小區(qū)物業(yè)設施設備管理內(nèi)容
目的:通過對設施設備的管理,使所有機電設備在使用過程中處于完好狀態(tài),滿足服務的要求
工作范圍1.供配電系統(tǒng)設備:高、低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機組、電氣“三箱”(動力配電箱/柜,照明配電箱/柜,控制箱/柜)。
2.給排水系統(tǒng)設備:各類給排水水泵、加壓氣罐及其附屬設施、各類閥門。
3.消防系統(tǒng)設備:電消防設備、水消防設備(消火栓及噴淋系統(tǒng))、co2氣體滅火設備、防排煙設備、防火卷簾、疏散指示。
4.電梯設備:各類電梯及其附屬設備。
5.弱電系統(tǒng)設備:電視、電話系統(tǒng)設備、無線電對講系統(tǒng)設備、智能化系統(tǒng)設備(樓宇對講、閉路監(jiān)視、防盜報警、門禁、停車場設備等)。
6.通風系統(tǒng)設備:通風設備及其附屬設備。
工作項目1.設備的接管驗收按照《物業(yè)接管驗收管理規(guī)程》執(zhí)行。
2.設備的標識①所有的設備房須標識其名稱及責任人姓名(或代碼)。
②所有設備按套或單機懸掛《設備卡》,標識該設備的技術參數(shù)及標識其設備編號等。
③對故障設備須懸掛“待維修”或“維修中”告示牌。
3.設備檔案管理①管理處負責建立設備的技術資料檔案及圖紙檔案,負責建立《設施設備臺賬》。
②工程維修中心負責指導、監(jiān)督各管理處設備檔案的管理工作,并對重要的設備資料做備份。
4.設備的運行①設備按不同系統(tǒng)劃分責任區(qū)域,責任區(qū)域內(nèi)確定責任人。
②維修主管負責監(jiān)督相關責任人做好設備的運行管理。
③值班室/巡邏值班員負責將監(jiān)控/檢查到的異常情況,及時通知設備責任人或主管處理,并做好記錄。
④工程維修中心對各管理處機電設備的運行情況進行督查。
5.設備的維修①設備維修須填發(fā)九千記錄表格,重要設備或影響范圍較大的維修項目,須辦理《工作聯(lián)系單》。
②在運行監(jiān)控或維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)的可以在短時間內(nèi)排除的一般故障,維修期限應不超過8小時,若超過8小時,應及時向維修主管報告,請求主管及有關專業(yè)人員提供技術支援,限期解決。
第15篇 沈陽萬科物業(yè)管理公司簡介材料
沈陽萬科物業(yè)管理有限公司的簡介
堅持精品路線領航物業(yè)管理領域
――沈陽萬科物業(yè)管理有限公司
沈陽萬科物業(yè)管理有限公司成立于1995年12月19日,系萬科企業(yè)股份有限公司全資子公司。至2006年中期,公司管理規(guī)模已達到119.8萬平方米,擁有員工825人。公司現(xiàn)設七個物業(yè)服務中心,即萬科城市花園、萬科紫金苑、萬科花園新城、萬科四季花城、萬科金色家園、萬科新榆公館、萬科城。公司為國家貳級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。
沈陽萬科物業(yè)管理有限公司致力于通過人性化的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式,成為最受客戶、員工歡迎,最受社會尊重的企業(yè)。經(jīng)過多年的探索和實踐,公司精心樹立了“全心全意全為您”的企業(yè)精神,因誠信服務在社會上贏得了良好口碑,已經(jīng)發(fā)展成為在遼沈地區(qū)極負盛譽、具有卓越成就之物業(yè)管理企業(yè),為整個社會樹立了具有代表性的物業(yè)管理形象。
沈陽萬科物業(yè)管理有限公司在品質(zhì)管理上精益求精,精雕細刻每一個服務細節(jié),通過十年的自身實踐,并整合全國萬科物業(yè)系統(tǒng)的先進管理思想,形成了一套成熟的、系統(tǒng)性的、可持續(xù)發(fā)展的品質(zhì)服務方法論并不折不扣的予以執(zhí)行。根據(jù)客戶的個性化需求,堅持服務創(chuàng)新,先后推出了城市花園的“親情式”服務、紫金苑的“酒店式”服務、花園新城的“組團圍合式”服務,金色家園的“尊利大使”服務、四季花城的“貼心管家式”服務,以及體現(xiàn)“時”與“度”高度結(jié)合的“零干擾”服務,萬科以自身持續(xù)的探索與實踐為沈陽物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展做出貢獻。
沈陽萬科物業(yè)管理有限公司所服務的各物業(yè)小區(qū)先后榮獲國家建設部授予的“全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”和“國家康居示范工程”稱號;國家環(huán)?？偩衷u定的“全國綠色社區(qū)”稱號;遼寧省建設廳授予的“遼寧省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號;沈陽市人民政府頒發(fā)的“五星級安全住宅小區(qū)”、“沈陽市生態(tài)環(huán)保示范小區(qū)”(a類)第一名榮譽稱號及“遼寧省精神文明建設小區(qū)”、“沈陽市綜合治理先進小區(qū)”、市消費者協(xié)會授予的“誠信單位”等多項榮譽稱號。
沈陽萬科物業(yè)管理有限公司以管理沈陽萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在沈陽地區(qū)開發(fā)的項目為主,兼營物業(yè)顧問管理和咨詢業(yè)務。公司致力于為業(yè)主維護建造優(yōu)質(zhì)、風景如畫的住宅及與業(yè)主一起創(chuàng)造一種基于居住觀念與居住文化之上的生活方式,通過深刻把握業(yè)主的核心需求,在物業(yè)服務全過程創(chuàng)造客戶價值。
長期以來,我校一直與沈陽萬科物業(yè)管理有限公司保持密切的聯(lián)系。自96年以來,房地產(chǎn)管理教學科定期組織學生前去實習、參觀,并聘請該公司的總經(jīng)理蔡菊茹女士擔任我校客座教授,定期到學校參加座談會,對我校專業(yè)設置、課程設置、人才培養(yǎng)規(guī)格等內(nèi)容進行探討、交流。我校97級房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)的畢業(yè)生紀立偉畢業(yè)后一直在該單位工作,目前擔任該公司的品質(zhì)部經(jīng)理一職。多次接收我校在校生前去實習、參觀,加強了我校與沈陽萬科物業(yè)管理有限公司的聯(lián)系。
2006年6月1日,我校正式與沈陽萬科物業(yè)管理有限公司簽訂校企合作協(xié)議,進一步加強了學校與企業(yè)之間的合作,為培養(yǎng)出符合市場需求的技能型人才奠定了堅實的基礎。
深萬科是最著名的綜合房地產(chǎn)企業(yè)之一,有著良好的企業(yè)文化與社會責任感。像這樣的單位是每一位學習建筑類相關專業(yè)的求職者所向往的。學校既然給我們創(chuàng)造了這樣好的就業(yè)氛圍,我們就應該抓住機遇,去優(yōu)秀的企業(yè)工作鍛煉、學習成長。同學們,在機遇面前你們想好了應該做什么、怎樣做、為什么這樣做的問題了嗎
我要對你們說:“加油!你的未來不是夢!”
第16篇 中國小區(qū)物業(yè)管理達標與考評
為了貫徹建設部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》,提高城市居住小區(qū)的整體管理 水平,推進居住小區(qū)物業(yè)管理,建設部于1995年3月11日的建房[1995]120號文件發(fā)布了《 全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》及有關考評驗收標準。這一達標、考評工作,對推動房地產(chǎn)管理體制的改革,提高城市管理水平起到了重要作用。為進一步提高全國城市物業(yè)管理整體水 平,根據(jù)建房[1995]120號文件部署,1996年4月1日,建設部頒布《關于全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))達標辦法的通知》。具體辦法如下:
一、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))實施物業(yè)管理達標的條件
小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))實施物業(yè)管理達1年以上,已獲得“省(自治區(qū)、直轄市)級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號,并經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市)主管部門按照我部19 95年頒發(fā)的《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》和本通知附件《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū) (大廈、工業(yè)區(qū))達標評分細則》的要求進行預評預驗總分達90分以上的,方可向建設部申報 參加“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”年度達標考評活動。
二、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達標的申報
各地申報時,小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))管理單位要認真填寫《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))申報表》,由省(自治區(qū)、直轄市)主管部門負責人簽署預評預驗意見并加 蓋公章,于每年7月30日前申報到建設部房地產(chǎn)業(yè)司。
中央各部門在京單位所屬的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))的申報參評工作,分別按隸屬關系由國務院機關事務管理局、中直機關事務管理局、解放軍總后營房部會同北京市主管部門共同組 成考評小組進行預評預驗后報建設部。
三、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達標的組織與實施
從今年起,達標工作在建設部領導下,以所在省市組織2~3名專業(yè)人員為主,我司委派 1~2名人員組成建設部考評小組進行考評驗收,考評達標工作每年8月份開始。
四、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達標的考評與驗收
經(jīng)建設部考評組考評驗收后,總分達到90分的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))授予“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號,總分達到95分以上的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))授予“ 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號;頒發(fā)標記牌和獎狀,建設部并在適當?shù)臅r候召開表彰大會。
五、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達標后的檢查
各地應按照《標準》和《評分細則》的要求做好對已獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅 小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))的復查工作。對已獲獎的小區(qū)(大廈、工 業(yè)區(qū)),如管理水平下降,群眾有意見,經(jīng)省市主管部門檢查,達不到標準規(guī)定的,報建設部批準,取消其光榮稱號。建設也將對其進行不定期的檢查。
