某商業(yè)管理公司人事行政部職能【16篇】

更新時間：2024-11-20 查看人數(shù)：17

某商業(yè)管理公司人事行政部職能

第1篇某商業(yè)管理公司人事行政部職能

商業(yè)管理公司人事行政部職能

1、負責公司人力資源管理工作,包括:

人力資源規(guī)劃、招聘與配置、薪酬與福利、培訓與開發(fā)、考核與激勵以及勞動關系六大人力資源模塊規(guī)章制度的擬編、上報審批、組織執(zhí)行、過程控制、反饋、修訂工作,發(fā)揮人力資源管理在公司整體運作體系的服務功能,關注員工心態(tài)管理,做好公司團隊的建設,促使人力資源工作能滿足公司發(fā)展需求,做到“招到人、用好人、育好人、留住人”。具體職能如下:

(1)人力資源規(guī)劃方面,根據公司發(fā)展戰(zhàn)略部署對人力資源的需求,及時分析不同時期用工情況,提出人力資源合理規(guī)劃意見,使公司組織架構、部門設置與職能、崗位設置與職責、人員編制能適應公司發(fā)展需求;

(2)招聘與配置方面,根據公司人力資源規(guī)劃,結合公司運作推進不同時期對用人的需求,完善崗位說明書,有計劃、多種渠道地組織招聘工作,建立人力資源儲備庫,擇優(yōu)錄取,配置到合適的崗位,做到人與事相符、各施其職、人盡所能;

(3)薪酬與福利方面,調查、分析不同時期社會用工情況,結合公司發(fā)展戰(zhàn)略及不同階段實際情況,逐步建立健全具有前瞻性、競爭性、激勵性、多層次的薪酬與福利體系,提高人才對公司的向心力;

(4)培訓與開發(fā)方面,根據人力資源規(guī)劃、部門職能、崗位職責的要求,結合公司經營管理各業(yè)務板塊工作開展的不同特性,以及人力資源各方面具體實際情況,組織編制培訓與開發(fā)計劃,采取各類型、多形式、適應公司實際的培訓途徑,加強培訓考核,團隊建設,不斷提高員工的素質以及團隊向心力,使其能更適應工作開展的需求;

(5)考核與激勵方面,根據公司的發(fā)展,前瞻性地逐步建立健全公司考核與激勵制度,關注考核與激勵的目的與可行性,通過考核與激勵作為員工管理的手段,公平、公正、合理評價員工的績效,及時肯定,及時修正,圍繞公司經營管理目標,逐步打造富有發(fā)展空間的精英團隊;

(6)勞動關系方面,根據國家有關勞動法律法規(guī)政策規(guī)定,結合公司實際情況,逐步建立健全適應公司發(fā)展的勞動關系規(guī)章制度,營造良好的企業(yè)氛圍,合法、合情、合理地妥善處理用工前、用工中、用工后的各類勞動關系事務,建立良好的用工氛圍,并有效規(guī)避勞動風險;

(7)負責團隊建設與管理,建立并導入企業(yè)文化理念、價值觀、企業(yè)文化口號的主要內容,規(guī)劃、實施日常企業(yè)文化活動。

2、負責公司行政管理工作,包括:

公司行政管理有關規(guī)章制度的擬編、上報審批、組織執(zhí)行、過程控制、反饋、修訂工作,發(fā)揮行政管理在公司整體運作體系的服務功能,促使行政管理工作能滿足公司運作各環(huán)節(jié)的需求。具體職能如下:

(1)按工作交流制度規(guī)定,組織、匯總、上報公司各部門各類型的工作總結及計劃,以及按規(guī)定組織公司各類型的工作會議,及時形成會議紀要,將簽發(fā)后的公司工作總結、計劃以及各類型的會議紀要精神及時傳達到位,并及時跟進督辦與反饋;

(2)建立健全公司各類行政事務的辦理流程,包括:各類文件呈批辦文、上傳下達、督辦、歸檔等;

(3)協(xié)調公司各部門之間溝通,從公司運作大局出發(fā),發(fā)揮協(xié)調與溝通職能,促使公司正常、高效運作,避免內耗;

(4)建立健全公司各辦公區(qū)域的管理規(guī)范,包括:辦公行為規(guī)范、辦公區(qū)域秩序、衛(wèi)生、安全、能耗控制、辦公設備設施的使用與維護等,營造良好的工作環(huán)境與氛圍;

(5)負責公司人力資源管理及行政管理方面對外聯(lián)絡及公關接待工作;

(6)負責公司采購、倉管工作,建立健全嚴謹?shù)牟少?、倉管以及資產管理制度,加強監(jiān)管,在有效支援各業(yè)務板塊對物料需求的基礎上,有效控制成本,避免浪費及造成公司財產損失;

(7)負責公司宿舍、食堂等后勤保障工作;

(8)負責公司各類證照申辦、年審工作,建立健全公司各類證照的管理使用規(guī)定,并嚴格執(zhí)行;

(9)負責公司印章管理工作;

(10)負責公司大事記工作,及時收集公司各類大型活動、重要事件有關文件、影印資料,并存檔備案。

3、公司交辦的其他工作。

第2篇某商業(yè)管理公司營運管理中心職能

商業(yè)管理公司營運管理中心職能

主要職能為:負責統(tǒng)籌商場營運服務、招商管理、營銷策劃、it管理方面工作。具體職能如下:

1、營運服務部職能

(1)負責營運服務管理工作,包括:費用收繳、客戶關系、裝修管理、商鋪/專柜經營管理、品牌管理、營業(yè)員管理、實施跟進營銷活動方案、商鋪加班管理、商場營運現(xiàn)場監(jiān)管服務(包括:安全管理、工程管理、保潔綠化管理等方面的監(jiān)管)營業(yè)員培訓計劃與實施、與供應商溝通、協(xié)調及監(jiān)督現(xiàn)場與相關部門服務關系、vip服務與管理、積分卡的銷售管理、商戶銷售管理等方面工作。

(2)建立健全適合公司實際的營運服務有關規(guī)章制度,并上報審批執(zhí)行;

(3)建立健全商戶檔案資料,在商戶簽訂租賃合同后,跟進后續(xù)服務工作,包括:商鋪交接驗收、商鋪裝修申報手續(xù)辦理及相關費用的收繳,裝修過程監(jiān)管、跟蹤與驗收、開業(yè)服務、開業(yè)后各項工作的跟進服務、客戶關系等;

(4)作為商場商戶、顧客與公司對接的樞紐窗口部門,統(tǒng)一負責商戶與顧客咨詢接待、投訴處理、報修處理、跟蹤回訪、客服關系與溝通等相關工作,分析投訴是否有效,作相應合理回復,將需處理事項及時傳達至相應歸口部門進行處理,并跟進歸口部門處理的過程監(jiān)管與回訪工作;

(5)按合同約定,與財務部對接,負責商戶有關費用的收繳;

(6)負責組織、監(jiān)管及主導商場開市、收市相關工作;

(7)建立健全營運服務方面應急處理機制,在合理應急處理的同時,做好相應的應急儲備,盡可能將營運服務方面的突發(fā)事件對公司營運的不良影響降至最低;

(8)加強商場營運環(huán)境的巡查管控及商場空調溫度等的管控,及時發(fā)現(xiàn)、消除營運存在的安全隱患及降低商場的營運成本;

(9)負責與工程部對接每月商鋪用電用水抄讀表工作,并按要求將數(shù)據提交輸入erp系統(tǒng)出單收繳費用;

(10)配合上級與營運服務有關的相關政府部門進行對接;

(11)公司交辦的其他工作。

2、招商部職能

(1)根據商場發(fā)展方向與規(guī)劃,負責商場招商管理工作,包括:品牌招商、廣告招商、倉庫招商,加強與意向客戶的溝通、跟進服務工作,促進招商工作有效達成;

(2)負責商場的業(yè)態(tài)規(guī)劃及圖紙的落實,商鋪的面積確認;

(3)建立健全適合公司實際的招商管理有關規(guī)章制度流程,并上報審批執(zhí)行;

(4)建立健全招商檔案資料,按規(guī)定做好合同簽訂與信息錄入工作;

(5)按合同約定,負責跟進協(xié)調商鋪租賃相關費用的收繳;

(6)負責品牌資源、商業(yè)信息搜集與管理,分析及洞察外界品牌的發(fā)展動態(tài),形成建設性意見提交公司作為決策參考;

(7)完成公司交辦的其他工作。

3、營銷策劃部職能

(1)根據商場發(fā)展戰(zhàn)略部署,負責營銷策劃工作,包括:營銷策劃目標與計劃編制、組織執(zhí)行、過程控制、效果評估總結等工作;

(2)建立健全營銷策劃有關的規(guī)章制度,并上報審批執(zhí)行;

(3)負責促銷活動的策劃和活動實施的標準控制;

(4)負責公關活動的組織、策劃、實施、標準控制;

(5)負責廣告文案、制作和發(fā)布,宣傳渠道的整合推廣;

(6)負責商場促銷場地規(guī)劃;

(7)負責建立完善會員體系,商家聯(lián)盟、異業(yè)聯(lián)盟的建立,企業(yè)vi形象的規(guī)劃及維護管理;

(8)負責商場節(jié)假日、季節(jié)的美陳及氣氛營造;

(9)負責線上商城的實施與營運,以及微信平臺的營運工作;

(10)公司交辦的其他工作。

4、it部職能

(1)負責公司計算機、網絡及wifi的操作、應用及維護;

(2)負責計算機系統(tǒng)使用培訓;

(3)協(xié)助商場、財務部完成有關報表、數(shù)據處理工作;

(4)負責系統(tǒng)開發(fā)、升級及維護;

(5)負責公司積分卡、會員卡、貴賓卡及其數(shù)據和安全的設計與監(jiān)管;

(6)負責保障弱電系統(tǒng)及erp系統(tǒng)的正常運行實施;

(7)負責商鋪erp數(shù)據的核對;

(8)負責安裝pos機具,保障與經營商家的數(shù)據對接;

(9)負責建立健全it部有關應急處理機制,如erp系統(tǒng)故障、停電等相應應急處理;

(10)完成公司交辦的其他工作。

第3篇某商業(yè)廣場物業(yè)管理投標書前言

商業(yè)廣場物業(yè)管理投標書前言

首先非常感謝zz**商業(yè)廣場投資有限公司領導對我司的信任,使我司對**廣場項目有了很好的了解。

**廣場以其優(yōu)越的地理環(huán)境、人性化的設計理念、個性化的居住空間、高雅的品質為錫城的成功人士提供了理想的居所,為錫城的房地產項目增添了新的亮點,必將為廣大成功人士所青睞。如此高尚的社區(qū),需要選擇一個好的物業(yè)'管家',為廣大業(yè)主提供社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務。上海銳翔物業(yè)管理公司既具有國際化的酒店、高檔別墅、公寓、住宅等管理經驗,同時聚集了一批專業(yè)化程度很高的物業(yè)管理人才。我司誠摯期望能成為貴司的合作伙伴,將我司多年積累的物業(yè)管理經驗用于**廣場的管理,共同努力提高物業(yè)管理服務水平,打造錫成物業(yè)精品,使貴我雙方及廣大業(yè)主共同實現(xiàn)'三贏'。

為了能讓貴司全面了解我司的專業(yè)管理水平和服務質量,同時也為了實現(xiàn)**廣場的升值潛力,實現(xiàn)**廣場的使用價值和社會效應,給客戶提供全方位、更周到、超值的'美式管家'的管理與服務,通過我司的精心策劃,編制出了本管理方案,在此呈報給貴司審閱。

本管理方案由我司簡介、項目管理組織架構、管理人員編制方案、前期物業(yè)服務管理內容、物業(yè)開辦費用預算及相關管理文件等部分組成,詳盡闡述了我司對**廣場的管理理念及具體運作方案。由于時間關系,闡述中可能有未盡完善和疏漏之處,望貴司提出寶貴意見,我司將及時予以修正,并真誠地希望在與貴司不斷深入的溝通中,進一步完善此管理方案。

由于物業(yè)管理工作屬于一項內容繁雜的綜合性管理事務,尤其是在項目前期階段,具有很多實際的事務性工作需要物業(yè)管理公司提前介入,特別是隨著項目的進展,物業(yè)公司從管理和使用角度為開發(fā)商提出建設性意見與建議更具必要。至此,我司再次真誠希望貴司能認真考慮我司提交的管理方案,并最終選擇我司成為貴司的合作伙伴。

再次感謝貴司給對我司的信任!

第4篇商業(yè)廣場物業(yè)管理投標書前言

《商業(yè)廣場物業(yè)管理投標書》

前言

首先非常感謝w**商業(yè)廣場投資有限公司領導對我司的信任,使我司對**廣場項目有了很好的了解。

**廣場以其優(yōu)越的地理環(huán)境、人性化的設計理念、個性化的居住空間、高雅的品質為錫城的成功人士提供了理想的居所,為錫城的房地產項目增添了新的亮點,必將為廣大成功人士所青睞。如此高尚的社區(qū),需要選擇一個好的物業(yè)'管家',為廣大業(yè)主提供社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務。sy物業(yè)管理公司既具有國際化的酒店、高檔別墅、公寓、住宅等管理經驗,同時聚集了一批專業(yè)化程度很高的物業(yè)管理人才。我司誠摯期望能成為貴司的合作伙伴,將我司多年積累的物業(yè)管理經驗用于**廣場的管理,共同努力提高物業(yè)管理服務水平,打造錫成物業(yè)精品,使貴我雙方及廣大業(yè)主共同實現(xiàn)'三贏'。

再次感謝貴司給對我司的信任!

第5篇商業(yè)地產開發(fā)管理流程

1、市場條件判斷

開發(fā)商需要在項目初期,首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷:不進行針對項目微觀角度的分析,僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應商業(yè)房地產項目的可行性。和對該項目的定位有個宏觀的思考。因為商業(yè)房地產的形式種類比較多,而且各種商業(yè)房地產形式都存在市場成熟性的問題:如果某個地區(qū)的社會生產力水平比較低,人們的收入水平不高的話,投資商再有實力,也不可以在該地區(qū)投資建設大型商業(yè)房地產項目。

2、項目位置選擇

商業(yè)房地產項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上,并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產的開發(fā),只有某個地方具備了相應的條件后,才可以做。商業(yè)房地產鑒于其功能特點,對位置和周邊條件的要求與普通房地產相比有過之而無不及。一個住宅社區(qū), 一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內,但商業(yè)房地產則不同,所要解決的客流會隨著經營狀態(tài)的變化,會發(fā)生倍增,也會發(fā)生銳減。當一個商業(yè)房地產項目的客流發(fā)生倍增的時候,項目所在位置能否適應就成為一個重要的問題。針對不同的項目有不同的確定方案,開發(fā)商可以組織自己的團隊進行該項工作的研究分析,也可以委托專業(yè)咨詢機構進行選址。

3、判斷可發(fā)展規(guī)模

在完成商業(yè)房地產項目選址工作后,需要針對特定項目地址進行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎,周邊商圈覆蓋人口的情況,可能的客戶流量,客戶流產生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關問題。

例:位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達74000平方米,二期可出租面積達43000平方米,一期1998年投入運營后,生意興隆,但二期2000年開業(yè)后,二期長期經營狀況不佳,管理商開始認為是因為商品組合不同的原因,但一、二期商品組合調整后二期依然經營狀況不良。直到最近,二期經營狀況才得到改觀。其實新世界二期運營不佳的原因在于市場規(guī)模判斷不準確:崇文門地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業(yè),這說明開發(fā)商對市場可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準確。該項工作屬于微觀判斷,很多咨詢機構分析時使用的方法是:以市場調查為基礎,建立相關分析模型,測算出該項目地址可能發(fā)生的客戶流量,依據對所在地區(qū)人均零售消費額的判斷,可以測算出該項目可能的零售額,再參照所在地區(qū)商業(yè)設施每平方米平均零售額,即可以得出該項目地可發(fā)展商業(yè)房地產項目的規(guī)模。不同的咨詢機構在進行上述分析時因為基礎數(shù)據信息取得的渠道不同,分析結果可能有很大的不同。比如,有些咨詢機構在為商業(yè)房地產項目做市場分析時采用政府年鑒作為基礎信息,并在分析過程中采用較多基于其市場經驗的假設,該種分析方法有其優(yōu)點,但缺點也是很明顯的。某些以市場調查為主業(yè)的咨詢機構在做商業(yè)房地產項目的市場分析時充分發(fā)揮其優(yōu)勢,依靠其大量調查信息,建立全方位分析模型對項目的市場潛力進行分析判斷,假設較少,結論更具有時效性。個人認為最好是上述兩種咨詢機構的融合。在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后,需要依據項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性,但需要做初步確定,同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調整。

4、項目土地取得及政府許可

完成商業(yè)房地產項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后,將面臨項目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應地塊一定期限的土地開發(fā)使用權。政府許可指向政府相關主管部門申請建設商業(yè)房地產項目,并得到政府相應計劃委員會、規(guī)劃局、商業(yè)委員會等政府機構的批準等。

項目土地取得有兩大標準:

1)、土地規(guī)模標準。商業(yè)房地產項目對土地規(guī)模的要求:要滿足該項目本身功能的需要,得夠用。

2)、土地價格標準。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優(yōu)勢。尤其在項目運做初期,土地價格越低,前期資金壓力越小。

5、項目定位細化

徹底的,細致的研究分析項目的目標客戶,市場定位,產品形式,特點,啟動策略,財務測算等相關問題。此步驟是項目成功與否的重要因素,如果定位出現(xiàn)偏差,則項目沒有成功的可能。反復探討,反復修改定位,定位的準確程度取決于市場。通常第四與第五步同時實施,在取地的過程中修正項目定位,在項目定位過程中取地工作已開始。

6、項目規(guī)劃設計

項目的規(guī)劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。其中,尤其以方案設計為重中之重:方案設計可以稱之為宏觀設計,將決定商業(yè)房地產項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。

初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計,即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。一般開發(fā)商都委托外國的設計機構進行方案設計階段的設計,委托國內設計單位進行初步設計及施工圖的設計。該種組合即可以降低設計成本,又可以保證設計質量。但必須要與國外設計機

構明確方案設計的深度,否則方案設計的深度達不到應有的要求,國內設計機構將無法正確完成初步設計及施工圖設計,或者盡管完成,但會有大量潛在問題遺留給開發(fā)商。

7、設計方案的市場化

指投資商必須將建筑師的概念設計方案提供給商業(yè)房地產市場專家或商業(yè)策劃公司,由市場專家或商業(yè)策劃公司針對此概念設計提出基于市場角度的修改建議,并且三方之間的溝通交流必須經過幾次循環(huán),才可以最大限度保證最終設計方案的市場化理念,具有市場準確度。這正是很多開發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。原因在于商業(yè)房地產項目必須強調經營,無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)房地產里面的合理布局、客流有效引導有需求,如果商業(yè)房地產的設計不能最大限度滿足商戶的功能需求,那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目,所以任何商業(yè)房地產項目的設計必須遵守市場需求。而建筑師的最大的長處是通過其建筑美學思路有效創(chuàng)造美學空間,而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點及風格的美學空間概念。我們關注建筑師的美學空間概念本身并沒有錯誤,但把一個建筑藝術品轉化為商業(yè)產品必須將市場概念、功能概念融合進去,否則該項目將面臨空前的市場壓力。

例:第五大街商業(yè)街坊。商業(yè)房地產項目經過建筑師和市場專家或咨詢公司的多循環(huán)溝通后,該項目的方案設計得以確定。

8、項目設計、市場調整方案及財務方案的系統(tǒng)化整合

在完成了上述項目設計、市場調整方案及財務融資方案后,需要就以上方案進行調整,即系統(tǒng)整合問題。通過調整整合,判斷項目規(guī)模和投資回報的關系是否合理;判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律;判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結果存在問題,那么需要回到設計階段進行相關調整,并再循環(huán)進行市場調整方案及財務融資方案,驗證確定最終可行方案。

9、項目方案的政府許可

指完成項目方案的系統(tǒng)化整合后,需要向政府計劃部門提交可行性研究報告,向規(guī)劃部門提交方案設計,向交通部門提交交通方案,向消防部門提交消防方案,向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報告,向供電部門提交項目用電方案,向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應方案以及向其他主管部門提交別的文件,并得到上述部門認可批準的過程。項目方案的政府許可過程,常規(guī)來講需要至少近半年的時間,需要認真對待。在上述政府許可的各項內容中,可行性批復、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分,影響到項目的最終規(guī)劃,項目的交通條件保證,項目的方案能否滿足消防規(guī)范,以及項目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會影響項目的投資回報預測。

在項目可行性審批過程中,需要合理安排與政府的公關活動。

1)交通審批

交通審批指規(guī)劃部門協(xié)助交通主管部門對該商業(yè)房地產項目的交通進行審批。通常需要委托專業(yè)交通研究機構進行項目的交通分析和研究,對商業(yè)房地產項目建成后對周邊交通系統(tǒng)的影響及項目自身交通的組織進行方案設定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織對于其成功運營起決定性作用。交通問題可以成為項目的障礙,也可以成為項目成功的瓶頸。對于商業(yè)房地產項目來講,良好的外部交通環(huán)境會有效引導客流進入項目地來消費,否則會大大降低到訪客戶的數(shù)量;良好的內部交通設置可以避免交通堵塞,促進項目的內部交通循環(huán)。

2)消防審批

指消防部門對該商業(yè)房地產項目的方案設計根據國家的消防規(guī)范進行審查,最終確定該方案是否符合國家消防規(guī)范,是否可以予以批準的過程。如果消防部門最終否定了該項目的消防設計,那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工,這將造成極大的浪費。一般來說,項目的設計方案和目前國內落后的消防規(guī)范之間存在沖突似乎是必然的事情,畢竟國內的消防規(guī)范很保守,而作為當今商業(yè)業(yè)態(tài)最復雜形式的商業(yè)房地產項目,不突破中國的消防規(guī)范的話,幾乎不可能真正按照其應有的功能建設。面對這種沖突,開發(fā)商應探索雙方的平衡點。

3)規(guī)劃審批

指項目所在地區(qū)規(guī)劃管理部門依據開發(fā)商上報的項目方案設計,以項目的規(guī)劃使用條件為基礎,結合諸如交通審批、消防審批等專項審批的結果對項目的規(guī)劃方案進行批準的過程。規(guī)劃審批的結果將是商業(yè)房地產項目操作過程中又一個對項目成功起決定作用的環(huán)節(jié)。規(guī)劃審批一旦定案,商業(yè)房地產的方案就基本確定,原則上不再修改,而且也最好不要再修改,否則浪費太大。規(guī)劃審批的過程對于開發(fā)商極為關鍵:如果發(fā)生規(guī)劃審批方案和上報方案差距較大的情況,對投資商來說將面臨很多需要返工、損失利益的問題。要想保證規(guī)劃審批能按照計定目標實現(xiàn),必須有效與政府各主管部門進行溝通,做好對政府的公共關系工作等。

10、項目招投標

指開發(fā)商完成項目設計方案的深化后,在項目規(guī)劃得到審批、項目土地使用得到許可后,經過招投標的程序確定項目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測量師及后面階段的機電咨詢商等,以便做好項目施工準備的過程。

11、項目的財務核算

指開發(fā)商在完成項目的設計方案后,建立或委托專門的財務融資機構對該商業(yè)房地產項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進行專業(yè)化分析。這是投資商對項目進行投資的微觀量化的決策依據。在財務分析核算過程中,財務融資機構需要以項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考,并大量引用分析結論。對于小型商業(yè)房地產項目,該項工作需要,但不需要做的很細。尤其采取銷售模式的商業(yè)房地產項目,財務核算的工作很簡化很多。

12、資金需求方案

指財務融資機構結合項目的財務核算進一步細化項目的資金需求量及資金流量的工作。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進行宏觀的方案編制,再結合項目他項資金的需求,最終完成該項目的資金需求方案

13、融資方案

指開發(fā)商結合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權策略等,以項目資金需求方案為參照對象,制定的資金供給計劃。在此強調以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權策略為參照對象,是因為任何金融工具的基礎都只能是企業(yè)自身資源,否則除非非市場因素存在,企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。有些國內商業(yè)房地產投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點,所以在項目運做時低估自身資源的重要性,過高評價自身在項目中的價值,并盲目產生對股權的過高期望,從而導致融資方案不可行。項目的財務核算、資金需求方案及融資方案對于開發(fā)商準確判斷項目的可操作性至關重要。以上測算及相關方案的準確度會直接影響投資商決策的準確度。

14、項目融資

除非開發(fā)商有足夠的資金做支持,除非項目采取出售的投資模式,投資商一旦完成對項目設計方案、財務融資方案的決策,就可以推進項目運做過程中最重要的工作,即項目融資工作。項目融資包括項目開發(fā)階段的資金準備及項目運營期間的資金準備兩階段的內容。主要形式有股權融資和債權融資。開發(fā)商在進行項目融資工作之前首先要進行項目融資的決策工作。準確對商業(yè)房地產項目的融資策略及方案進行決策,可以最大限度保證融資工作的有效進行。如果開發(fā)商過高估計其在該項目中的股權期望,在融資過程中必然面臨失敗,最終嚴重影響融資工作的進程。完成融資決策后,進行的首要工作是項目商業(yè)計劃書的編寫工作。項目商業(yè)計劃書是其他投資商及金融機構了解該項目的有效渠道。在完成項目商業(yè)計劃書的編寫工作以后,開始該項目的融資操作工作。

融資操作的形式主要有兩種:

1)、委托專業(yè)融資服務機構進行融資;

2)、自己組織融資團隊進行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突,如果協(xié)調好的話,會齊頭并進。

第一種融資操作對于初步進入商業(yè)房地產投資領域的投資商來講是必不可少的,因為專業(yè)商業(yè)房地產融資服務機構可以通過其特殊的操作渠道將該商業(yè)房地產項目。與國際資本直接、快速兌接。國際上從事商業(yè)地產投資的金融機構實際上局限在某個圈子里面,如果對這個金融圈子不了解、對這些機構不熟悉,盲目的沖撞只會耽誤時間,不會取得任何進展。當然委托專業(yè)融資服務機構進行項目融資服務時,開發(fā)商是需要付出融資成本,即需要向融資服務機構在支付一定融資啟動費用的同時,需要另外支付相當于總融資金額2.5-5%的費用作為融資服務費。上述融資服務費的標準是國際上融資通行的收費標準。有些開發(fā)商可能認為上述標準太高,但可以明確的是,只要求1.5%左右融資費用的融資服務機構其專業(yè)化能力絕大多數(shù)有問題,換言之,這種融資機構是不太可能完成項目的融資。

第二種融資操作對于已經有商業(yè)房地產項目操作經驗、融資經驗的投資商來講,是可以采納的。但是投資商自己進行融資操作也必須建立一個融資團隊,這個融資團隊并非簡單一兩個人就可以組成。

15、市場策劃

項目的市場策劃對于項目的成功至關重要,高明的市場策略可以降低項目的成本,并有效打開市場空間,收益空間和利潤空間。贏得市場必須面對市場競爭的局面,避免競爭的市場策略是制勝的關鍵之舉。

16、招商

項目招商的方式主要有兩種,即:

1)、委托專業(yè)招商咨詢機構進行項目招商;

2)、自己搭建招商團隊進行招商工作。

對于商業(yè)房地產項目來講,將國際知名零售商請進來有利于整個項目的招商,也就是主力店。通常招商咨詢機構更了解國際知名零售商的需求,所以委托專業(yè)咨詢機構進行項目的前期招商更能有效促進項目的進展。

17、價格策略

對于采取商鋪出售方案的項目來講,開發(fā)商需要對商鋪的售價進行預測,并依據市場策略進行售價決策。商鋪的售價首先由商鋪自身價值決定,其次,市場策略將有效提升商鋪的價值。售價決策的準確性將有利于項目的出售操作。

價格策略主要有三種:高開低走,平開平走,低開高走。

18、租金策略

開發(fā)商在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學預測。預測必須依靠對現(xiàn)狀市場的研究,和對未來市場的預測,不僅考慮自身市場空間,而且要考慮競爭市場的影響力。租金判斷對于項目招

商意義非常,準確的租金定位將提高項目的招商效率。

19、管理公司的選擇

第6篇某商業(yè)廣場物業(yè)管理部組織機構

z商業(yè)廣場物業(yè)管理部組織機構

一、項目整體架構圖

本商業(yè)廣場物業(yè)管理有限公司--本商業(yè)廣場物業(yè)管理部--商戶服務部/財務部/租賃部/保安部/行政策劃部/管理部/工程技術部/園林綠化部/清潔部

架構圖說明:

1、架構設置原則是精干高效、分工協(xié)作,物業(yè)公司實行物業(yè)部經理負責制。

2、物業(yè)部內部實行垂直管理,減少管理層次,提高效率。

3、各職能部門職責

1)商戶服務部:接受商戶咨詢,處理商戶投訴。

2)工程技術部:負責房屋本體及設備設施維修、養(yǎng)護、水電管理等工作。

3)保安部:負責本商業(yè)廣場安全管理和秩序維護、停車場、車輛管理工作。

4)園林綠化部:負責本商業(yè)廣場綠化養(yǎng)護、花卉培育工作。

5)清潔部:負責本商業(yè)廣場清潔衛(wèi)生、垃圾清運、消殺工作。

6)財務部:負責本商業(yè)廣場財務管理,財政收支,財務核算等工作。

7)租賃部:負責本商業(yè)廣場鋪位招商出租、租金政策的制定、商戶變換更替等工作。

8)行政策劃部:負責本商業(yè)廣場內部行政事務、廣告策劃制作、大型各類商業(yè)活動策劃等工作。

9)管理部:負責本商業(yè)廣場日常事務管理工作。

二、人員編制及職責

共**人:

(一)、管理人員:人員編制**人

1、人員設置:

設經理*名,商戶服務人員*名。

2、任職資格:

1)經理:大學專科以上學歷;中級以上職稱;三年以上物業(yè)管理服務經驗。

2)商戶服務人員:中專以上學歷;初級以上職稱;三年以上商戶服務和市場拓展工作經驗。

3、職責:

經理:

1、對物業(yè)部員工進行培訓,工作進行檢查、指導。

2、建立、健全物業(yè)部各項規(guī)章制度,并組織實施。

3、負責物業(yè)管理服務質量的評定和服務水平的提高。

4、負責本商業(yè)廣場的商業(yè)氛圍營造和商戶入租率的提高。

4、協(xié)調處理與政府主管部門、租商戶等各方關系。

商戶服務人員(分區(qū)域負責):

1、負責處理商戶投訴、咨詢,負責商戶回訪、商戶意見收集。

2、協(xié)助處理所管轄區(qū)域商戶問題和廣告位、鋪位的經營管理。

3、負責建立商戶檔案和物業(yè)部資料(運行記錄、巡查記錄、值班記錄、保養(yǎng)記錄、檢查記錄、維修記錄等)。

4、協(xié)助物業(yè)部經理對各部門工作進行檢查、監(jiān)督。

(二)、工程技術部:人員編制**人

1、人員設置:

值班電工*名,負責配電房值班24小時運行及日常巡查及小修;維修工*名:負責房屋、消防、給排水、停車場等公共設施和商戶的應急維修保養(yǎng);

2、任職資格

1)主管部長:中專以上學歷;中級技師以上職稱;5年以上相關工作經驗。

2)維修工:職高以上學歷;具相關專業(yè)上崗證;一年以上相關工作經驗。

3、職責

主管部長:*人

1、負責本部門的工作安排。

2、負責制定本部門的工作計劃,做好工作總結。

3、負責房屋及設施設備的檢修計劃,組織編制設備的預防性維修保養(yǎng),并負責組織實施。

維修工:

1、房屋本體維保的內容:外墻面、公共屋面、公共通道門廳、樓梯間上、下水主管、房屋本體承重及抗震結構部位。

2、給排水上下水管道。

3、檢查消防系統(tǒng)的正常性。

運行電工:*人,24小時值班

1、配電房必須設鎖,閑人免進。進出配電房應放好防鼠檔板。

2、每班做好巡查記錄,《變配電運行記錄表》、《設備故障處理表》。

3、對高(低)壓操作及檢修必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套、測電筆、接地線等,而且在保護人監(jiān)護下執(zhí)行操作。

4、需要停電進行線路檢修時,首先需要檢查電梯是否已停在一樓并確定轎廂內無人員的情況下,方可進行操作。

5、要執(zhí)行停、送電操作,必須辦好有關手續(xù),堅持工作掛牌制度。凡要執(zhí)行高壓部分及低壓母聯(lián)開關時,未經主管人員批準,不許操作。停電拉閘、檢修停電要掛標志牌。

6、禁止用超長金屬物在帶電低壓柜上工作。

7、嚴格執(zhí)行崗位職責,遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。

8、配電房室內溫度控制在40℃以下。

9、停電時應先斷開各分路的空氣開關,再斷開各回路控制柜的隔離開關,然后再斷開多功能斷路器,最后再斷開總隔離開關。禁止帶負荷拉刀閘(隔離開關)。

10、送電時首先檢查各分路是否斷開,然后合電源總隔離開關,多功能斷路器,各分回路控制隔離開關,最后按各分路的空氣開關的順序依次合閘送電。

11、在惡劣的氣候環(huán)境下,要加強對設備的特巡,當發(fā)生事故時,應保持冷靜,按照操作規(guī)程及時排除故障,并做好記錄。

(三)、保安部:**人

1、人員設置:

保安員

崗位設置:

固定崗位**個(出入口**個),**個巡邏崗分片巡邏,消防監(jiān)控中心**個崗位、**個外圍巡邏崗。共**崗。輪休崗**人,共需***人。

2、任職資格。

1)主管部長:高中以上學歷;退役軍人;三年以上相關工作經驗。

2)領班:高中以上學歷;二年以上相關工作經驗。

3)保安員:初中中以上學歷;通過保安員上崗培訓;退伍軍人尤佳。

3、職責

1、固定崗

1)24小時嚴密監(jiān)視本商業(yè)廣場外圍各種情況,發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象,及時通知主管部長就地處置,且隨時匯報動態(tài)情況,直到問題處理完畢;

2)掌握本商業(yè)廣場出入客人各類人員動態(tài);

3)對進出車輛進行查實登記、疏導秩序。

2、巡邏崗

1)負責職責范圍內秩序維護,防止發(fā)生事故,每小時巡視一次;

2)巡查、登記公共部位設施、設備完好情況;

3)對管區(qū)內的可疑人員、物品進行盤問、檢查;

4)制止本商業(yè)廣場內發(fā)生的打架、滋擾事件;

5)驅趕

本商業(yè)廣場內的散發(fā)廣告等閑雜人員;負責火警、匪警的驗證,負責緊急事件的應急處理;

6)回答訪客的咨詢,必要時為其導向;

7)指揮車輛的停放,保證消防通道暢通。

3、消防中心

1)、實行24小時值班制。

2)、值班人員保持高度的警覺性和高度的責任心,能熟練操作設備。

3)、值班人員在工作期間不得擅自離開工作崗位。

4)、控制中心出現(xiàn)報警信號,首先打電話到報警部位查明情況,如若誤報,立即消除,如發(fā)現(xiàn)異常情況或火警,立即報警。

5)、值班人員應填寫設備運行記錄,值班過程中發(fā)現(xiàn)誤報應填寫時間、地點等。

(四)、園林綠化部:人員編制**人(外包除外)。

1、人員設置:

園林工**名,

園林工:

1)熟悉本商業(yè)廣場的綠化布局和個人包干地區(qū)的職責范圍,以及花草樹木的品種數(shù)量,并逐步掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長特性、培植管理方法等。

2)對花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥,并修理枯病枝、傷害枝等,更換死亡苗木,澆水。

3)要保證綠化場地不留雜物、不缺水、不死苗、不被偷竊,遇到有違章違法行為要及時加以勸阻,不聽勸阻的要及時報告保安人員和主管人員,協(xié)助對其勸阻和處置。

4)完成上級領導交辦的其他任務。

(五)、清潔部:人員編制**人(外包除外)。

1、人員設置:清潔員**名。

崗位設置:負責本商業(yè)廣場室內外道路廣場、公共設施(路燈桿、宣傳欄等)衛(wèi)生,垃圾收集等,分區(qū)負責,原則上根據樓層棟號劃分,每棟(層)樓**人負責循環(huán)清潔,外圍**人。

2、任職資格:

主管部長:中專以上學歷,二年以上工作經驗。

3、職責:

主管:

1)負責整個本商業(yè)廣場室內及公共部分清潔衛(wèi)生的管理工作。

2)負責本部門員工的培訓及考核工作。

3)完成上級領導交辦的其他工作。

清潔員

1)負責包干范圍內的保潔工作,按照工作制度實施保潔。

2)完成上級領導交辦的其他工作。

(六)、財務部:

1、人員設置:設財務部長、主管會計、出納人員、收費人員等各*人。

2、任職資格:

1)財務部長、主管會計大專學歷以上,相關經濟學專業(yè),*年以上相關工作經驗;

2)出納人員、收費人員中專學歷以上,基礎會計。

3、崗位職責:

財務部長、主管會計職責:

1)負責財務管理工作,編制財務計劃落實完成計劃的措施,嚴格執(zhí)行《會計法》和《會計準則》;

2)組織搞好財務核算工作,建立各級經濟活動分析析制度,挖掘增收節(jié)支潛力;

3)掌握資金活動和經營成果情況,當好領導參謀;

4)監(jiān)督執(zhí)行國家各項財經政策、法規(guī)、嚴格控制各項費用的開支;

5)負責會計計憑證和會計報表的審核和各類經濟檔案保管歸檔;

6)負責員工工資、各項津貼等發(fā)放和審核;

7)完成領導交辦的其它任務。

出納人員、收費人員職責:

1)負責公司管理服務費銀行托收、現(xiàn)金銀行存款的收支、管理、記帳結算工作;

2)做好收費統(tǒng)計、核算及催收工作;

3)負責建立健全現(xiàn)金、銀行存款日記帳和其它帳目,定期核對、帳目清晰、手續(xù)完備、帳帳相符、帳表相符、日清月結、準確無誤;

4)嚴格執(zhí)行財務務制度,不得挪用公款或私自借支;

5)完成領導交辦的其它任務。

(七)、租賃部:

1、人員設置:設主管部長、租務管理助理。

2、任職資格:大專以上學歷,*年以上工作經驗。

3、崗位職責:

1)負責制定公司年度招商租賃計劃及實施細節(jié),并予以實施;

2)負責對外招商租賃業(yè)務的承接、洽談;

3)做好市場調查研究,及時了解市場信息,做好市場信息匯總和綜合分析,掌握同業(yè)動態(tài),為公司相關決策提出供依據;

4)負責溝通與租戶的關系,做好相應的公關工作;

5)做好租戶檔案的分類整理工作;

6)做好領導交辦其它工作。

(八)、行政(人事)策劃部:

1、人員設置:設主管部長、策劃設計助理**人。

2、任職資格:大專以上學歷,*年以上相關工作經驗,有成功策劃工作案例。

3、崗位職責:

1)負責了解當前國家的方針、政策,貫徹落實執(zhí)行公司各項指令,深入調查研究為公司決策層提供決策依據;

2)負責公司工作計劃、總結、規(guī)章制度等各類文件的起草審核工作;

3)負責公司對外聯(lián)絡工作組織安排、接待、參觀等公關活動;

4)做好公司各部門之間的協(xié)調工作,做好公司辦公用品采購、入庫、領用等管理工作;

5)負責公司人事安排、招聘、錄用、轉正、調配、離辭等管理工作,檢查公司各部門的考勤工作;

6)負責公司員工飯?zhí)?、宿舍管理等后勤保障工?車輛調度和管理等工作;

7)負責制定公司員工培訓計劃,提高員工素質和實際工作能力;

8)負責公司廣場的商情、廣告、宣傳、設計、制作及大型各類活動策劃、布置、管理等工作;

(九)、管理部:

1、人員設置:設主管部長、助理管理員**人。

2、任職資格:大專以上學歷,工商行政管理學畢業(yè),三年相關工作經驗。

3、崗位職責:

1)負責實施本商業(yè)廣場的房屋主體本體的管理、公用設施的管理、保潔綠化工作等;

2)負責本部門崗位職責、各項規(guī)章制度的貫徹落實;

3)督導所屬部門人員貫徹執(zhí)行保證各項工作保質、保量、安全、及時順利的完成;

4)制定公用設施的維修養(yǎng)護、更新改造計劃,上報批準后組織實施;

5)督導保潔、綠化員工按操作規(guī)程和服務標準做好本職工作;

第7篇商業(yè)地產招商績效管理過程-3

商業(yè)地產招商績效管理過程(三)

開展招商績效考核的前提是確定招商項目計劃、訂立績效考核指標和目標。推進項目招商、激勵工作團隊,通過績效管理過程實現(xiàn)。招商績效管理中的關鍵核心過程包括:建立、健全績效管理制度;績效考核數(shù)據收集;績效溝通與改進;績效結果應用等。

1.建立、健全績效管理制度

招商績效管理既有其操作上的特殊性,又有著任何績效管理體系所共有的通用性。為實施考核,組織內部發(fā)布的績效管理文件一般包括:完整的績效管理制度、若干績效考核操作流程及相關作業(yè)表格等。這些文件應簡明扼要,讓閱讀者清晰、易懂;配置于被考核人易于獲取的地方。

完整的績效管理制度包含的內容如下:

① 目的與適用范圍

說明對招商工作開展績效管理的目的,以及績效管理制度所適用的范圍。

② 績效考核管理機構

招商績效考核工作由公司授權的考核管理機構實施,一般慣例是:由公司股東、董事會成員和企業(yè)高管組成績效管理委員會統(tǒng)籌;企業(yè)人力資源部負責執(zhí)行具體任務。

③ 考核對象

考核對象分為:對團隊的考核和對團隊成員的考核。團隊考核實際上是對招商團隊負責人的考核,在以招商部門為單位開展工作的企業(yè)中,團隊考核對象就是該公司招商部負責人;在另一些企業(yè)中,招商工作往往由跨部門員工臨時組成的項目小組來完成,這樣的好處是減少了跨部門溝通成本,便于協(xié)調資源,是值得推薦的思路。在這樣的項目小組里,團隊考核對象是項目負責人。

④ 考核周期

考核周期是指考核數(shù)據匯總、分析、評價和定性的時間周期。招商工作由于其項目性特征,其績效考核的總時間周期為項目開始-結束時期;階段時間周期分別為實施招商工作的四個階段的開始-結束時期。前三個階段獨立收集績效考核數(shù)據和進行績效評估,第四個階段分別收集階段考核數(shù)據和總周期考核數(shù)據,并進行總體績效評估。

⑤ 考核指標和目標體系

招商績效考核維度為項目計劃的時間、成本和質量要求,考核指標均從這三個維度分析、分解形成,構成指標體系。每一指標根據項目計劃要求分解出具體目標,作為考核績效是否達標的參照標準。在僅使用關鍵績效指標(kpi)的考核體系中,考核指標和目標體系是績效考核的主要內容。

⑥ 績效考核數(shù)據收集

績效管理部門根據設定的績效指標和目標,定期收集反映考核對象績效表現(xiàn)的數(shù)據,根據數(shù)據分析考核對象的績效表現(xiàn)并公布考核結果?？己私Y果應用于:績效改進;獎懲激勵。

⑦ 績效申訴

對績效考核結果有異議,申訴的途徑和規(guī)則。

⑧ 績效溝通與改進

對于績效結果中體現(xiàn)的問題,管理者與被考核人進行溝通、分析與交流,共同制定措施,以改進不足,提升績效。

⑨ 績效結果應用

為起到激勵作用,針對績效考核結果所采取的,對應的相關激勵措施。

績效管理所需流程包括:

① 績效指標與目標訂立、審批流程

訂立績效考核指標和目標,報送審批的工作流程。

② 績效數(shù)據收集流程

收集、統(tǒng)計績效數(shù)據,計算績效分值的工作流程。

③ 績效申訴流程

被考核人對績效結果進行咨詢和申訴的工作流程。

④ 績效溝通與改進流程

管理者與被考核人溝通績效結果,共同制定措施改進不足的工作流程。

⑤ 績效結果應用流程

根據績效結果實施相應獎懲激勵的工作流程。

某公司績效申訴流程(示例)

績效管理所需作業(yè)表單包括:

① 崗位考核方式及權重一覽表--說明各崗位的考核方式和考核權重

② 績效考核表--說明績效考核指標與目標

③ 績效數(shù)據輸出責任一覽表--說明績效考核數(shù)據輸出的責任

④ 績效數(shù)據收集表--用于收集、記錄績效考核輸出數(shù)據

⑤ 績效考核評分表--記錄kpi考核分值

⑥ 工作計劃評分表--記錄月度工作計劃的考核分值

⑦ 能力態(tài)度考核表--記錄被考核人的能力與態(tài)度考核評分分值

⑧ 績效溝通記錄表--進行績效溝通時使用,結果用于績效改進

⑨ 績效改進計劃--用于績效改進

⑩ 績效申訴表--用于績效申訴

某公司能力態(tài)度考核表(示例)

2.績效數(shù)據收集

為獲得被考核人的真實績效,績效管理部門根據考核指標、目標對被考核人的績效數(shù)據進行定期收集、匯總和統(tǒng)計?？冃Э己藬?shù)據的收集應做到客觀、及時和準確。

所謂客觀,就是指收集的考核數(shù)據客觀反應被考核人績效達成情況,既不夸大,也不縮小,不失真,不杜撰;所謂及時,就是根據考核周期準時收集、統(tǒng)計和公布,以達到及時溝通、及時改進弱項的目的;所謂準確,是指收集的數(shù)據能夠準確度量出被考核人的績效水平,無論績效改善還是績效結果應用,都建立在此前提之上。

招商績效考核數(shù)據分為:階段目標考核數(shù)據和總目標考核數(shù)據。階段目標考核數(shù)據在階段計劃時間內根據指標特性收集,發(fā)現(xiàn)數(shù)據異常隨時進行績效溝通,促進被考核人改善績效,達成目標;總目標考核數(shù)據在項目計劃即將終了時收集。

某公司績效考核數(shù)據輸出責任一覽表(示例)

3.績效溝通與改進

績效溝通與改進,是構成績效管理體系的有機組成,其主要目的在于:根據階段績效考核結果,及時鼓勵,并與被考核人就需要改進之處進行溝通,尋找解決辦法?？冃贤ǖ闹芷谝话阍陔A段考核結束,績效數(shù)據輸出后,由被考核人上級進行。

招商人員在績效考核中出現(xiàn)的問題,包括:因個人資源匱乏而無法完成目標;因個人技能不足(溝通、談判、分析能力缺乏)而無法完成任務;以及換位思考、重新定義問題等思維限制而無法完成目標。這個時候,上級根據績效數(shù)據所體現(xiàn)出來的情況,有針對性的給于指導,對被考核人工作的幫助是巨大的。

某公司招商總監(jiān)與某招商員就近期績效表現(xiàn)進行績效溝通和改進的過程(示例)

利用“因果圖”分析績效表現(xiàn)不足的示例

4.績效考核結果應用

應用績效考核結果的目的是:及時、適度激勵被考核人,通過獎懲措施督促其改進績效,實現(xiàn)目標。商業(yè)地產項目招商工作的激勵措施有很多,這里僅簡單介紹項目獎金、績效獎金和職位等級升降。

① 項目獎金

設立一個項目時,為促使項目團隊努力實現(xiàn)目標,可設定項目獎金及分配

規(guī)則。如項目能夠按時完成,并實現(xiàn)了質量、成本和時間目標,則可按分配規(guī)則向項目團隊成員分配項目獎金。由于項目的成功概論普遍較低,因此項目獎金是純粹以正激勵的方式來牽引團隊實現(xiàn)目標的方式。

② 績效獎金

在獎金體系中設立與績效完全掛鉤的部分,就是績效獎金。由于對獎金的傳統(tǒng)認知是“做好了就有”,因此績效獎金的設立實際上包含了獎勵與懲罰的激勵措施:當完成任務發(fā)放績效獎金,對被考核人是一種通常心態(tài)時,因為個人不足導致任務未能完成而未獲得績效獎金時,對被考核人來說,就是一種懲罰了。

③ 職位等級升降

項目團隊成員以個人崗位職責執(zhí)行項目任務,未完成則視同存在履職缺陷,是不稱職的表現(xiàn)。在此情況下,給于適當?shù)穆毼簧?對應到個人利益的增加和減損,也是一種物質的激勵方式。

通常,績效考核結果會被同時應用于多種激勵措施。激勵措施必須運用得當,才能起到激勵作用。

商業(yè)地產招商工作的項目特征,顯示各項具體工作都具備不可逆性,這要求招商績效管理體系的運作必須環(huán)環(huán)相扣,兼顧彼此;既重過程,也重結果;既關注團隊,也關注個人。

從經驗來看,商業(yè)地產項目運營的成功,主要還是在于前期準確的市調、定位與規(guī)劃,同時具備引進與項目適配的主力店項目的能力。在這個充斥著經驗分歧的領域提倡績效管理,無非是期望相關的管理工作能夠走向正軌,從而促進招商工作效率的提升,和招商團隊競爭能力和意識的整體進步。

第8篇商業(yè)廣場銷售控制管理

某商業(yè)廣場銷售控制管理

銷售流程圖

(一)營銷導向戰(zhàn)略系統(tǒng)的建立

在房地產開發(fā)的市場價值鏈中,銷售是最致命的一環(huán),它直接關系到企業(yè)成本的回籠,利潤的兌現(xiàn)以及**廣場前期所作的各項努力能否直接體現(xiàn)為效益,銷售就是盈利的連接點。

因而,作為銷售工作的統(tǒng)籌者和執(zhí)行者,營銷部門在整個公司運作架構中應處于核心主導的地位,其它部門制訂的工作計劃應與營銷部門協(xié)調一致,在計劃實施過程中應盡量配合營銷計劃的執(zhí)行和實施。

1 營銷專業(yè)化操作系統(tǒng)的建立

為充分發(fā)揮本項目的主題形象優(yōu)勢,應進一步完善**廣場在市場調研、銷售策劃、品牌營銷推廣、物業(yè)管理等各方面工作,按照統(tǒng)一的工作和經營流程對項目進行制度化、系統(tǒng)化經營管理。

2銷售組織管理

銷售基本執(zhí)行流程

(二)、營銷控制方法

方法a:銷量控制法

在整個銷售過程中,應該始終保持有好房源,分時間段根據市場變化情況,按一定比例面市,這樣可以有效地控制房源,而且后期的好房源面市時,正處于價格的上升期,還可以取得比較好的經濟效益。一般而言,好:中:差三種類型房源的比例可以控制在3:5:2。

方法b:價格控制法

一般地,價格控制應以'低開高走',并且也分時間段制定出不斷上升的價格走勢,價格控制的原則為'逐步走高,并留有升值空間',這樣既能吸引投資,又能吸引消費。同時,樓層差價的變化也并非是直線型的成比例變化,而是按心理需求曲線變化,隨著心理需求的變化呈不規(guī)劃變化,在銷售過程中應注意捕促這樣的信息。

方法c:時間控制法

銷售期一般分為四個階段:接受客戶積累前準備期、接受客戶積累初期、銷售中期、收盤期。以時間為基礎根據不同的時間段如依據工程進度等進行時間控制,確定與之對應的銷量和價格,并且圍繞該時間段的訴求重點進行營銷,以便掌握什么時間該控制什么,如何去控制,從而產生協(xié)同效益。

銷量控制、價格控制、時間控制三者緊密結合,相互協(xié)調,價格的'低開'并不意味著公司經濟利益受損,這只是一種策略,目的是為了以后的'高走',這就需要銷量控制緊密結合,按一定的比例面市,通常采用倒'葫蘆'型。量在誰手中,誰就能控制價格,猶如股市的'莊家'一樣。隨著時間的推移,不斷地將價格按不同的時間段進行調整,并根據不同的時間段放出不同的銷量。那么整個銷售過程就是一個比較完美的銷售控制過程。

(三)、營銷控制的幾種手段

1現(xiàn)場控制

包括銷售控制表,即已售單位、待售單位、已定單位用表格在銷售現(xiàn)場的表示方式,以此來控制銷售進度,造成熱銷現(xiàn)象,以促進銷售。

2折扣控制

即賦予銷售經理與銷售人員以不同的打折權利,但在打折過程中應以書面的形式向上級管理人員提出申請,并得以批示才能打折,展現(xiàn)出售樓人員全心全意為客戶著想的精神,以在客戶面前顯得本項目的管理正規(guī)劃化,以促進其購買信心。

3銷售人員對現(xiàn)場氣氛的烘托

銷售人員是一線人員,應對現(xiàn)場氣氛烘托起主要作用,每個工作日應及時反饋其所得客戶信息。

4客戶檔案管理控制

每個客戶或準客戶,都應有自己的檔案,包括客戶的職業(yè)、收入、家庭情況、聯(lián)系方法,對于有強烈購房意向但一下還拿不定主意的客戶,銷售人員應根據客戶檔案主動出擊。

(四)、營銷控制的注意事項

1注意建立健全信息反饋系統(tǒng)

建立這樣一個信息反饋系統(tǒng)主要包括兩個方面的內容,第一是指市場信息,根據市場走勢及時調整銷售策略,應注意市場調研工作的進行,并不是講市場定位后就不用進行市場調研,而應及時收集這種市場信息,不斷從市場的反饋得出正確的策略,這個信息主要來自周邊樓盤的銷售進度和速度;第二是注意從已銷售的客戶中收集相關信息,并針對這些信息進行分析,從中得出正確的結論,及時調整略。

2注意策劃人員與銷售人員的溝通

策劃人員是計劃的制定者,銷售人員是計劃的執(zhí)行者,最終策劃的成功與否還得反映到銷售中來.在具體的銷售過程中,策劃人員與銷售人員的溝通是關鍵,應讓銷售人員盡可能清楚地了解策劃人員的意圖和思路,以便在銷售過程中能反映出來。

3注意銷售與施工進度的跟進

接受客戶積累的銷售在項目現(xiàn)場進行,施工的進度密切關系到購房者對本項目的看法,如果施工進度與銷售人員的說相符合,就可以促進本項目的形象及銷售。

4注意銷售現(xiàn)場的統(tǒng)一說詞

銷售現(xiàn)場的統(tǒng)一說詞是項目對外形象的必要表現(xiàn),在銷售人員當中進行統(tǒng)一說詞的培訓是項目銷售培訓的必修課程。

附件:

**廣場建議:

□考慮到區(qū)域目標市場狀況,酒店式公寓面積過大,可考慮適當縮減面積;建議做兩棟,一棟做普通住宅,一棟做小戶型酒店式公寓;降低運作風險。

□**廣場商業(yè)用房之間盡量不分割開,以促進商場內人流的共享,符合現(xiàn)代'洋流理論',避免產生'東邊日出,西邊雨'的現(xiàn)象。

□項目開工前,先做好招商工作,最好能根據經營商的要求,對主力店商也用房做規(guī)劃調整。

□商業(yè)用房總共兩層,地層為可分割式單獨店面,上層則主要為大型超市或主力店。

□商業(yè)用房設樓頂空中花園,提升項目整體品質;中心廣場添加便于聚集人氣的設施,如別致條椅,運動設施等。

第9篇商業(yè)物業(yè)經營管理

商業(yè)物業(yè)的經營管理

商業(yè)物業(yè)是為人民生活和社會生產提供購物的活動場所。

商業(yè)物業(yè)管理具有的特點包括:服務對象的雙重性,即租戶和進出的購物人員;使用時間相對固定,一般商業(yè)物業(yè)的時間都有個具體的營業(yè)時間,而且這時間是不輕易改變的;人員活動的集中和雜亂,來自不同地方的人員聚集一塊,并且各層次的人員不等;人流、物流同時進出,在進出的過程中即有人員也同樣有貨物一同;建筑空間大,建筑物內空間以貨架擺設為多,很少間隔物。

按建筑規(guī)模來分,商業(yè)物業(yè)可分為三類:

1、市級購物中心。建筑規(guī)模在3萬-10萬平方米之間,服務人口在30萬以上,年營業(yè)額在5億元以上。

2、地區(qū)級購物商場。建筑規(guī)模1萬-3萬平方米,服務人口在10萬之間,年營業(yè)額在1億-5億元之間。

3、居住區(qū)商場。建筑規(guī)模在0.3萬-1萬之間,服務人口在1萬-5萬之間,年營業(yè)額在3000萬-1億元之間。

按產權性質分,商業(yè)物業(yè)可分為三類:

1、臨時轉移產權型。即開發(fā)商把物業(yè)的產權以一定年限的形式出售給投資者,到期后,開發(fā)商退還投資款,收回物業(yè)。

2、統(tǒng)一產權型。以出租的形式經營物業(yè),產權統(tǒng)一,招租、管理等也統(tǒng)一,便于管理,經營效果比較好。

3、分散產權型。把物業(yè)產權出售給多個業(yè)主,,形成多人共有產權,缺乏管理的統(tǒng)一,無法樹立整體運營的形象,經營效果不理想。

按建筑結構分類為:敞開型;封閉型。

按建筑功能分類為:綜合型;商住兩用型。

商業(yè)物業(yè)管理的內容

1、營銷管理

(1)市場推廣。做好宣傳工作,通過廣告宣傳活動,樹立良好的商業(yè)企業(yè)形象,擴大商業(yè)物業(yè)的知名度和影響力,為企業(yè)的市場經營打下基礎。

(2)選配承租商。只有保證50%以上的出租面積是由實力雄厚的企業(yè)承租,才能使物業(yè)管理企業(yè)生存下去,不斷的發(fā)掘、選配新的租戶。

(3)確定合理租金。租金應在制定零售商業(yè)物業(yè)基礎租金的基礎上,根據物業(yè)所在地理位置、規(guī)模、設備配置、服務水準和商品類型、規(guī)格、數(shù)量、質量與價格等方面的差異進行分類,作為定價的調劑因素,以便合理確定每處、每層、每間房屋的租金。同時還要根據市場情況、租戶的租賃經營期限、租戶的經濟實力和信譽水平、租戶租賃物業(yè)面積的大小等,對這些基礎租金予以適當調整。

2、日常管理

(1)對租戶的管理。建立租戶檔案,收存租賃合同文本復印件,詳細了解租戶的信息,與租戶建立良好的關系,及時溝通,對租戶的要求盡量給予及時的答復。

(2)安全保衛(wèi)工作。做好門前警衛(wèi),注意車輛與行人的安全;協(xié)助阻止可疑分子逃出;注意職工專用通道的安全檢查;加強值班和巡邏,并著便衣暗中巡視,晚上盤點完后鎖好門窗,嚴格檢查清場。啟封時,按預定路線從上到下,從里到外逐層啟封并做好記錄。

(3)消防工作。對消防龍頭、滅火器、消防通道定期檢查和不定期抽查,確保專項設備的專項使用,貫徹'預防為主,防消結合'的方針。提高承租戶及業(yè)主的危機意識,制定各種安全規(guī)章制度。

(4)服務性設備的管理。電梯(客運、貨運、自動扶梯)的安全性堅持檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時報修,對水電系統(tǒng)、衛(wèi)生設備要做好日常檢查工作,避免在使用過程中發(fā)生問題。

(5)交通組織管理。在現(xiàn)有條件下管理好交通,以有效地引導和留住顧客,為商場的業(yè)主帶來更多的商機和利潤。

(6)清潔衛(wèi)生管理。做好商場內部的環(huán)境清掃,停車場、廣場、衛(wèi)生死角的清潔。

(7)綠化美化管理。通過盆景、綠地、花草、雕塑、噴泉等形式修飾商場內外,給顧客和員工一個溫馨、舒適、優(yōu)美的購物和工作環(huán)境。商場的綠化美化管理不僅直接影響著管理者管理水平的定級,而且直接塑造著顧客心中的商場形象,影響著顧客對商場的信譽和層次的判斷。

(8)停車場的管理。有效的疏導和管理車輛的進出和停放,盡可能的避免車輛的損壞和丟失。

商業(yè)物業(yè)管理的要求

(1)保持良好的商業(yè)特色和一貫的管理形象。商場管理突出一貫形象,使顧客熟悉、認知、印入腦海,并潛移默化地產生聯(lián)想,通過具體對象、特征部分的認可,逐步強化認識,達到接受目的。當商業(yè)市場進入印象時代后,消費者認可的是店牌、品牌,同樣的商品在不同的商場會有不同的價值,會給企業(yè)帶來不同的效益。

(2)營造良好的商業(yè)服務環(huán)境。商場環(huán)境是否優(yōu)美、清潔,綠化情況如何等,不僅直接影響著顧客的購物欲望和在商場逗留的時間,進而也影響到商場的營業(yè)利潤,而且會給顧客和員工留下深刻的印象,從而影響商場在社會的形象和商業(yè)競爭力。商場環(huán)境的好壞也影響顧客的環(huán)境意識。

(3)提供高標準的保安服務。大型商場營業(yè)面積大,商品多,價值大,人群的層次、素質和來源較復雜,管理起來困難,治安保衛(wèi)工作十分艱巨,所以需要提供高標準的治安服務。

(4)高度重視消防管理。商業(yè)物業(yè)建造費用高,內部設施完善,裝飾豪華,流動資金和各類高檔消費品儲存較多,一旦發(fā)生火災比一般建筑物的直接損失要高,還會在國內外造成不良的社會政治影響。

第10篇某商業(yè)中心管理處投訴處理程序

商業(yè)中心管理處投訴處理程序

1.0 目的

方便用戶報修處理或監(jiān)督本管理處提供的管理服務質量,促進管理服務中的不合格項能及時得以糾正,以提高管理服務質量。

2.0 基本標準

2.1登記投訴:不缺項、詳細認真、轉呈及時;

2.2解釋投訴:耐心細致、用語禮貌、用詞準確、不含糊其詞;

2.3處理投訴及時、不刁難、不推諉、做到事事有著落,件件有回音。

3.0具體規(guī)定

3.1本著'用戶至上、服務第一'的宗旨,對用戶的投訴熱情接待,使用禮貌用語,不允許對用戶有冷淡和不禮貌行為;

3.2接到投訴的人員將內容登記完之后,應立即轉呈,屬維修的、轉呈水電工處理,屬投訴服務質量的應轉呈相關部門處理,必要時書面轉呈;

3.3對于用戶的投訴,管理人員要耐心詢問、詳細認真的進行登記;

3.4管理人員明確投訴內容后,應立即與投訴所涉及的部門聯(lián)系,調查并判斷投訴的有效性,無論是否有效均應兩天內與投訴人聯(lián)系,并做好解釋工作或跟蹤處理其結果;

4.0如投訴涉及其它單位,無法及時將問題解決,在三天內與投訴人聯(lián)系,做好解釋工作,同時盡快與有關部門取得聯(lián)系將問題解決,并及時將處理結果告知投訴人。

5.0質量記錄

5.1《投訴登記表》

5.2《投訴處理表》

東莞市kh物業(yè)發(fā)展有限公司kh商業(yè)中心物業(yè)管理處

投訴登記表

序號時間投訴人或單位投訴內容處理表號碼處理結果

注:接待人將內容填寫完畢后通知責任人取表進行處理,處理完成后,驗證人在此表上填上完成時間并簽名。

第11篇商業(yè)公司員工手冊－保密管理

商業(yè)管理公司員工手冊-保密管理

保密管理

5.1 保密

員工有保守公司商業(yè)秘密的義務,入職時需簽訂《保密協(xié)議》,遵守公司保密制度規(guī)定。在規(guī)定期限內未經公司書面授權,不允許擅自披露、使用、處置或授權任何第三方披露、使用、處置保密信息,如泄密,員工須承擔相應責任與處罰。

5.2 公司商業(yè)秘密包括但不限于下列事項:

1.公司重大決策中的秘密事項;

2.公司尚未付諸實施的經營戰(zhàn)略、經營方向、經營規(guī)劃、經營項目及經營決策;

3.公司內部掌握的合同、協(xié)議、意見書及可行性報告、主要會議記錄;

4.公司財務預決算報告及各類財務報表、統(tǒng)計報表;

5.項目部所有技術資料,包括設計圖紙、技術參數(shù)、產品構造等任何未公布的技術信息;

6.公司所掌握的尚未進入商場或尚未公布的各類信息、調查結果等;

7.公司員工人事檔案,勞務性薪資收入等資料;

8.各類公司內部管理制度及管理流程。

5.3 員工應知悉,公司不允許員工在私人交往和通信中泄露公司秘密、在公共場所談論公司秘密,不得通過其他方式傳遞公司秘密。禁止以盜竊、利誘、威迫或者其他不正當手段獲取公司秘密。禁止披露、使用或允許他人使用上述不正當手段獲取公司秘密。如員工發(fā)現(xiàn)公司秘密已泄露或可能泄露時,應立即采取補救措施,并及時上報。

5.4 詳細規(guī)定請參考《保密管理制度》

第12篇商業(yè)公司員工手冊－發(fā)文管理

商業(yè)管理公司員工手冊-發(fā)文管理

11.1發(fā)文主體

包括集團下屬各部門、所有子、分公司。

11.2發(fā)文途徑

公司郵箱、oa系統(tǒng)、紙質文件送達等向員工及時傳達各類重要信息。

11.3發(fā)文種類通知、決定、會議紀要、意見、通報、規(guī)定、函,等。

11.4發(fā)文流程發(fā)

發(fā)文加蓋主體印章發(fā)布后,發(fā)文部門組織相關部門進行學習,或各部門委派代表(一般為部門文員)參加學習后再傳達至部門每位成員,確保員工已接收并理解發(fā)文內容后,請員工簽收確認。

11.5發(fā)文與勞動合同

公司通過發(fā)文頒布各項規(guī)章制度均自然構成與員工簽定的勞動合同的組成部分。

第13篇某某商業(yè)物業(yè)管理指標承諾

某商業(yè)物業(yè)管理指標承諾

對m*y商業(yè)物業(yè)各項管理指標的承諾,不僅是我們對客戶的莊嚴責任和義務,同時也是我們在企業(yè)內部推行目標責任管理和量化考核的基礎和標尺。我們將通過推行各級目標責任管理,實現(xiàn)量化考核,實現(xiàn)人人身上有指標,個個肩頭擔責任,爭取在接管m*y商業(yè)物業(yè)二年內達到省市或國家優(yōu)秀示范小區(qū)水平,各項管理指標達到'國優(yōu)'標準,我們對新保輝大廈各類指標做以下承諾,請考評和監(jiān)督實施。

各項管理指標承諾及措施

序號指標各稱國家標準承諾指標完成承諾指標的措施

1房屋及配套設施完好率98%99%以上采用分工負責、責任到人。建立完善的巡查制度,嚴格管理,健全檔案記錄,每半年進行一次房屋完好率檢查。

2房屋零修、急修及時率98%99%以上維修人員24小時待命,接到維修通知立即組織維修,十五分鐘內到達現(xiàn)場。零修工程及時完成,急修工程不過夜,并建立回訪制度和回訪記錄。

3保潔率99%100%保潔員十二小時保潔工作,按保潔標準進行操作,保潔工作落實到人,監(jiān)督檢查得力,嚴格考核,實行10%淘汰率。

4維修工程質量合格率100%100%維修工程師全程控制,部長監(jiān)督檢查,并按規(guī)定及時回訪。

5公共照明完好率95%99%落實責任人,堅持對公共照明及停車場等公用設施進行日常巡視檢修和定期維護保養(yǎng),由工程技術部監(jiān)督執(zhí)行,并健全檔案記錄。

6停車場完好率95%99%

7大廈內治安案件發(fā)生率1‰以下0建立閉路監(jiān)控、報警,巡更監(jiān)控等治安技防系統(tǒng),實行24小時保安巡查制度,明確保安職責,層層防衛(wèi),以人防和技防相結合。

8摩托車、汽車被盜率1‰以下0

9火災發(fā)生率1‰以下0全員義務消防員制,定期培訓和演習,加大宣傳力度,由保安員進行日常巡視,發(fā)現(xiàn)隱患及時處理確保院區(qū)安全。

10違章發(fā)生率1‰以下0.5‰以下建立以交叉巡視制度,跟蹤管理,及時發(fā)現(xiàn),及時處理加強宣傳,杜絕違章發(fā)生,并建立相應的回訪記錄

11違章處理率90%以上100%

12業(yè)戶有效投訴率2‰以下1‰以下采取措施,加強與顧客溝通,定期走訪,設立接待日,征求管理意見,強化服務意識,做到投訴處理有結果,有記錄和回訪。

13投訴處理率95%以上100%

14維修服務以及投訴回訪率95%100%

15物業(yè)管理服務滿意率95%99%實行人性化管理,增強服務意識,增進與業(yè)戶的溝通,在日常工作中注意收集業(yè)戶的廣泛意見,完善小區(qū)服務。

16綠化完好率95%99%劃定責任區(qū)域,片區(qū)負責與巡查制度相結合,發(fā)現(xiàn)問題,及時修復。

17大型及重要機電設備完好率95%99%制定嚴格的設備操作和保養(yǎng)規(guī)程,落實崗位責任制,實行巡查制度,建立設備檔案,制定預防性維修保養(yǎng)計劃。

18管理費收繳率90%95%按規(guī)定定期公布管理費收支帳目,接受業(yè)戶查詢,公布及查詢帳目以法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的項目及費用為準,

19管理人員專業(yè)培訓合格率98%100%人員培訓有計劃,有考核、有記錄,制度落實,各類人員熟悉物業(yè)情況和本崗位責任制,考核標準,服務意識和態(tài)度好,敬業(yè)精神強。

(注:支持性程序文件或作業(yè)指導書符后)

第14篇某商業(yè)街地產公司現(xiàn)金管理方法

商業(yè)街地產公司現(xiàn)金管理方法

一.現(xiàn)金的使用范圍△d*/cw-05-01

1.支付員工個人的工資、獎金、津貼、福利費、醫(yī)藥費和其他勞務報酬。

2.支付員工不能轉帳的集體、單位與個人購買物資和勞務費。

3.支付員工因公出差的旅差費或探親路費。

4.支付結算起點(1000元)以下的其他零星開支。

5.結算起點以上的支出,應報經財務部長或公司領導批準。

二.庫存現(xiàn)金限額的規(guī)定△d*/cw-05-02

1.庫存現(xiàn)金限額的規(guī)定,按照銀行規(guī)定的現(xiàn)金庫存量執(zhí)行,由財務部根據現(xiàn)金支用量多少,結合公司具體情況,原則上一般不超過兩天的支用量。

2.現(xiàn)金收入應當日送存開戶銀行,當日送存確有困難的,應采取防范措施,妥善保管,次日送存銀行。

3.庫存限額不足時向開戶銀行提取。

4.大額現(xiàn)金存取,必須由公司保安人員或財務部其他人員陪同。

三.現(xiàn)金使用的規(guī)定△d*/cw-05-03

1.不準坐支現(xiàn)金。

2.不準單位之間(公司以外單位)互相借用現(xiàn)金。

3.不準利用公司銀行帳戶為其他單位或個人支付或存入現(xiàn)金。

4.不準將公款現(xiàn)金以個人名義存入儲蓄。

5.不準用'白條'或不符合財務制度的憑證頂替庫存現(xiàn)金。

6.不準私設小金庫。

四.庫存現(xiàn)金的核算和清查△d*/cw-05-04

1.出納人員進行現(xiàn)金收付的依據是會計人員填制的,經審核的有效記帳憑證(即收款、付款憑證),并按記帳憑證逐日逐筆序時登記現(xiàn)金日記帳,每日業(yè)務終了,應盤點現(xiàn)金并與現(xiàn)金日記帳當日余額進行核對,做到日清月結,帳款相符。

2.會計人員與出納人員應定期將總帳的現(xiàn)金帳戶余額與現(xiàn)金日記帳余額進行核對,做到帳帳相符。

3.為了及時發(fā)現(xiàn)和防止現(xiàn)金收付差錯,財務部對庫存現(xiàn)金進行定期或不定期的清查盤點,發(fā)現(xiàn)長短款應查明原因及時處理。

五.借用現(xiàn)金的支付手續(xù)△d*/cw-05-05

1.員工因公借用現(xiàn)金應事先辦理借款手續(xù),金額在人民幣1000元以上的應提前一天辦理手續(xù)。借款單必須經公司領導簽字后,會計人員才能進行帳務處理,借款人應在會計憑證上簽字,出納人員才能給予支付現(xiàn)金。

2.員工借用現(xiàn)金后應不超過五天到財務部門履行報帳手續(xù),特殊情況出差到外地的報帳時間最長不超過三十天。

第15篇某商業(yè)中心物業(yè)管理要求

商業(yè)中心物業(yè)管理要求

kh商業(yè)中心系統(tǒng)綜合型高級甲級寫字樓,主要以商務、辦公為主,因此與住宅小區(qū)相比,該寫字樓必須具備高標準質量的管理服務,該物業(yè)現(xiàn)代化設備多,諸如自動控制的高檔電梯與升降機,電腦控制的自動化系統(tǒng)等都需要專業(yè)知識與技術的人員來操作與養(yǎng)護,特別是出入口、大堂、洗手間、公共區(qū)域的衛(wèi)生,清潔要求很高,為保待樓宇外貌的美觀,樓宇的外墻也需要定期清洗,該寫字樓能否得到完善的管理,直接影響到物業(yè)的租售與經營,而且對樓宇本身的價值和管理者有著極大的聯(lián)帶影響。因此,對于kh商業(yè)中心的管理應圍繞'安全、舒適、方便、快捷'的模式來全面展開,寫字樓對治安、消防的要求更高,而復雜的設備設施對維修保養(yǎng)的要求也較高。

一、安全是指讓用戶在寫字樓里工作有安全感,包括:

1、人身安全:保證大樓內主要設備完好,不出意外事故,通過閉路電視監(jiān)視大樓停車場,大堂、通道、電梯等人流量大的地方,加強定時巡查,不給犯罪分子可乘之機。

2、財產安全:通過安裝在大樓內的安保系統(tǒng),及時掌握大樓內的情況,保安人員全天候在大樓內部及周圍指定地點,線路上為用戶服務,保證大樓安全防范萬無一失,不發(fā)生盜竊案、大件、貴重物品出入要辦理出入手續(xù)。

3、消防安全:消防安全既涉及人身安全又涉及財產安全,應重點加強,特別強調保證消防設備始終處于良好待用狀態(tài),定期進行消防系統(tǒng)測試,并在條件許可的情況下組織消防演練,增加用戶防火和自救能力。

二、舒適是指創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境讓用戶在大樓內工作起來感到舒適,方便、確保大廈內的電梯、供電、供水服務處于正常運行狀態(tài)。

三、快捷是指用戶在大樓內工作能隨時與各地、各方面聯(lián)絡、交換信息、抓住商機、通訊聯(lián)絡好比人體神經系統(tǒng),通訊聯(lián)系中斷,企業(yè)的各項業(yè)務就陷入癱瘓,因此必須配備和保持通訊,寬頻網絡等系統(tǒng)的正常使用。

四、必須樹立該物業(yè)和管理者的品牌形象,以高起點的管理理念及行之有效的管理服務技巧成就該物業(yè)的知名度和社會信譽,推動該物業(yè)的租售和經營業(yè)務的不斷發(fā)展。

五、必須按照高標準,高檔次和優(yōu)秀示范大廈的標準對該物業(yè)進行管理,用最低的成本造就最好的服務效應,努力保證房屋本體,配套設備設施的良好運行和完好,保證管理范圍內不發(fā)生重大安全,刑事、消防事故、保證該物業(yè)內清潔衛(wèi)生達到優(yōu)秀示范大廈標準。

第16篇商業(yè)廣場裝飾工程施工現(xiàn)場管理要求

施工現(xiàn)場管理要求

2.1為了保證《泰富商業(yè)廣場》裝飾工程的順利進行,針對本工程情況,嚴格按照投標時配備的人員班子建立工程項目經理部,明確施工單位人員職責、加強現(xiàn)場管理、強化統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一協(xié)調,嚴格按圖紙、施工規(guī)范標準施工,嚴格執(zhí)行is09000標準,確保工程質量和服務質量,確保消防部門驗收合格,做好現(xiàn)場的文明施工、安全管理工作。

2.2駐施工現(xiàn)場的主要管理人員

項目經理助工領導及協(xié)調整個項目的進展

技術負責人工程師技術總顧問指導解決施工中的技術難

現(xiàn)場負責人工程師負責項目各項工作的具體安排

施工員助工負責現(xiàn)場施工進度等方案的具體實施

安全員工程師負責工程管理的安全工作

質檢員工程師負責工程管理的質量工作

預算員工程師負責工程的預算、決算

材料員助工負責材料及設備的采購供應工作

2.3崗位職責

項目經理職責:項目經理是該項目的第一負責人,負責該工程工程質量、安全、進度、物資設備的組織協(xié)調工作;負責對外參加業(yè)主及監(jiān)理單位召開的工程會議。

技術負責人職責:技術負責人是該項目的技術責任人,負責施工圖審查和會審,技術交底,審查本工程施工組織設計,審定特殊施工方案,解決技術難題和問題。