第1篇 物業(yè)管理工作中溝通技巧方法
物業(yè)管理工作中溝通的技巧和方法
物業(yè)管理工作關(guān)鍵在于溝通。
何為溝通溝通,就是信息交流,就是思想互動,通過“溝通”這座橋梁,我們和服務對象相互了解彼此的想法、立場和觀點,進而達到相互理解,相互信任,最終到達和諧社區(qū)的理想彼岸。
那么,如何做到有效的溝通,是否有技巧和方法呢
我以為,在物業(yè)管理中,溝通的技巧和方法在于工作實踐中的經(jīng)驗積累。“熟能生巧”就是這個道理。
首先,作為一名物業(yè)管理人員,要端正思想認識。必須做到以下幾點:
一、尊重不傲慢
我們渴望得到人尊重,但首先要學會尊重別人,我們的服務對象來自社會各階層、各人群,切不可以貌取人,看到有錢人就卑躬屈膝,看到窮人就橫眉冷對。不懂得尊重別人的人,也得不到別人的尊重。
二、熱情不冷漠
物業(yè)管理是服務性行業(yè),從業(yè)人員保持熱情的態(tài)度是起碼的職業(yè)道德。最忌諱的就是一臉冷漠、愛理不理。未開口已經(jīng)得罪了業(yè)戶,何來“溝通”而言
三、誠信不敷衍
在工作中,我們要以誠為本,說到就要做到,切不可“開大興”、“摜浪頭”,事后不兌現(xiàn),敷衍了事。
四、禮貌不刻薄
禮貌是社交中的基本準則,更是物業(yè)管理的基本要求。禮字當頭,禮貌在先。切忌諷刺、挖苦、語言尖刻。
五、不呆板
在工作中堅持原則,按法律、法規(guī)辦事的同時,也要視實際情況,在不違反原則的前提下,盡量地予以變通、靈活。
六、負責不推諉
該是我們做的,我們就要做到;該是我們負責的,決不推諉。取信于民。
做到以上幾點,是否就可“一溝就能”了呢未必,有了正確的思想,還要有適當?shù)墓ぷ鞣椒?。那?在物業(yè)管理中“溝通”有哪些方法呢
一、說服教育法
將物業(yè)管理的有關(guān)法律、法規(guī)、政策向業(yè)戶進行宣傳、教育和說服,是我們在工作中最常用的方法,但往往也是效果比較差的方法,直觀的,死板的說教是無能的表現(xiàn)。
講法律、講政策理所當然,但怎么講,很有講究。因此,本方法常常要和別的方法結(jié)合使用,方能奏效。
二、換位思考法
“愛”與“被愛”是一對矛盾。作為管理者,有時也要換個角度,如果“我是個業(yè)主”會怎么想以他的心態(tài)感受一下他的感受。同時也可以請業(yè)戶也換個角度,如果他是管理者,該如何做將心比心,相互理解,解決矛盾。
三、入鄉(xiāng)隨俗法
在工作中講普通話是基本要求,但是,根據(jù)服務對旬的不責罵,特別對一些老年人,用同樣的方言來接待他們,往往會收到事半功倍的效果?！凹亦l(xiāng)音,一家親”,同樣的方言在情感上已得到了認同,還有什么不好說,不好商量呢但切記:如果沒有說方言的能力,還是說普通話,否則“鸚鵡學舌”,弄巧成拙,業(yè)戶以為你在嘲笑、挖苦他。特別是對敏感方言,如“蘇北話”,不要輕易模仿。
四、避實就虛法
有時直截了當,直奔主題,往往會使矛盾激化,雙方弄僵。還不如避實就虛,先談點和主題無關(guān)的話題,談點天氣,交通什么的,緩和一下氣氛,然后再找機會,切入主題。
五、投其所好法
根據(jù)溝通對象的脾氣、愛好,可以多聊聊對方感興趣的話題。如歡喜棋牌,就談談牌局對弈;愛好旅游,就談談山水;鐘愛子女,就多贊揚贊揚他的孩子。對待中年婦女,贊美她的孩子是溝通最快捷的路徑,俗話說,母以子貴嘛!
六、以退為進法
有時談僵了,切不可火上澆油,貪一時之快,把該講的,不該講的都發(fā)泄出來,這樣只能把對方逼入對立境地;不如以退為進,來個緩兵之計,勸一句,消消火,待合適機會,或換別人再跟業(yè)主溝通。
七、委曲求全法
有時會遇上不講理的業(yè)戶,這時更需要總代表,寬容,大度,切不可以牙還牙、針鋒相對,而更應該和顏悅色,輕聲細語,即使被罵了也要能夠忍耐,小不忍則亂大謀,古人之言不可不聽。
除了以上各種方法,還可以利用一些非語言因素,更加強“溝通”效果。
一、離開沖突現(xiàn)場交談
在沖突現(xiàn)場溝通,只能“觸景生情”,越談越氣憤。心態(tài)無法平靜,還可能有旁觀好事者,添油加醋,擾亂局面,可能的話,勸其離開沖突現(xiàn)場,到其他場所交談溝通較為有利。
二、坐下來談
能坐下談就不要站著,“請坐”不光是禮貌,也是融洽氣氛,便于溝通的一個鋪墊。
三、談話時保持合適距離和位置
根據(jù)心理測試,一般人談話,身體保持1米半的距離為宜,太近會感覺壓迫,太遠則有生疏之感,且交談雙方所站位置最好呈90度角,面對面有對抗之嫌。 總之,物業(yè)管理人員應是一名“雜家”,上至天文地理,下至雞手蒜皮,遠至三皇五帝,近到禽流感洋垃圾,都要知道一點,各種知識都要學習一點。厚積才能薄發(fā),一旦需要時就能即興發(fā)揮,瀟灑自如。當然,最重要的是,物業(yè)人應該保有對物業(yè)工作的熱情和對業(yè)主的善意。只有牢固樹立“為民服務”的思想,再掌握以上所言溝通的方法和技巧,才能是表里如一,長袖善舞,否則,再好的技巧,也只能是作秀,“皮笑肉不笑”是很不好看的。
第2篇 物業(yè)食堂倉庫管理員工作職責
物業(yè)公司食堂倉庫管理員工作職責
1.負責對食堂物資發(fā)放工作;
2.負責根據(jù)《物品需求計劃表》中標明的物品名稱、規(guī)格/型號、數(shù)量等和由公司提供合格供應商供給的物品進行核對驗收;
3.負責將驗收合格的物品登記在《入庫單》上,并在送貨單上簽字認可;
4.對驗收不合格的物品,在經(jīng)服務中心經(jīng)理同意后,聯(lián)系供貨商辦理退貨或換貨手續(xù);
5.每周應對貯存物品環(huán)境和物品質(zhì)量進行檢查,防止物品損壞和變質(zhì),以至失去使用價值;
6.每月的月底應對庫存進行一次盤點,盤點結(jié)果須記錄于《庫房物品盤點清單》中;
7.如發(fā)現(xiàn)有物品快過期時應提前一個星期知會需領(lǐng)用的部門盡快領(lǐng)用,避免物品報廢;
8.當發(fā)現(xiàn)物品在儲存期間有問題時,應及時知會主管領(lǐng)導進行處理;
9.完成領(lǐng)導交辦的其它工作。
第3篇 前期介入物業(yè)管理顧問工作內(nèi)容
合作期限:由簽約之日起至h僑海景城一期入伙之日前二個月
結(jié)合物業(yè)管理角度在項目施工驗收階段提供合理化建議,為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎,同時為進入實操指導階段做好充分的準備工作。
(一)由顧問團對項目進行實地考察,通過研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項目方案、可行性研究報告、初步規(guī)劃、設計施工圖(包括土建和各類機電設備的)、項目模型等資料,了解項目的規(guī)劃意圖、設計內(nèi)容和規(guī)范,確定項目檔次,協(xié)助管理商對管理檔次進行定位。
(二)根據(jù)我司長期從事物業(yè)管理實踐積累的豐富經(jīng)驗,從物業(yè)管理的角度對項目的各種設施、設備、材料的設計、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議,使發(fā)展商在項目的投入上既能準確把握未來業(yè)主的實際需要,又有利于日后物業(yè)管理的成本控制及提高管理質(zhì)量。
1、考查整體工程進度,協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實施進度計劃提議方案;
2、建筑設計(地下、地面、裙房、標準層、屋面)是否滿足物業(yè)管理的需求;
3、設備機房的環(huán)境、::通風是否滿足要求;
4、對住戶室外空調(diào)機位置確定,冷凝水的排放處理等問題的建議;
5、根據(jù)清潔管理經(jīng)驗及物業(yè)規(guī)劃要求,提出垃圾房的建造位置和建造價格建議;
6、管理用房位置確定的原則及設計、裝修標準,管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局;
7、在不增加發(fā)展商總投資的情況下,為配合國際環(huán)保理念的推行,對適當設置一些環(huán)保設施,如感應式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱(房)等提出建議;
8、在空調(diào)工程施工前,根據(jù)設計圖紙從節(jié)能和便于管理的角度提出對設計的修改建議;在空調(diào)設施安裝時,為便于以后維修管理,對需改變安裝位置和工藝的地方提出建議;
9、對原電梯安裝設計及配套設施提出合理化建議,并依據(jù)我司對樓宇機電設備和電梯市場的了解,結(jié)合項目本身的市場定位,為發(fā)展商提供質(zhì)量價格比最優(yōu)的品牌與型號建議,以供參考選擇。
10、從消防設施設計布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議;
11、根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對設計中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費等),提出糾正及修改建議;
12、給排水專業(yè)從收集相關(guān)原始資料、氣象數(shù)據(jù)、城市配套工程等方面,提供修改意見;
13、根據(jù)物業(yè)所在地的氣候特點,審查植物設計圖紙,選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物,使其既美觀又方便長期養(yǎng)護,對不利于以后物業(yè)管理的問題提出調(diào)整建議;
14、從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動需要等方面提出修改建議;
15、根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況,提供保潔標準和程序建議;
16、對建筑外墻的選材和設計提供專業(yè)建議,以方便外墻清洗,使之保持長久的美觀;
17、根據(jù)地方物業(yè)管理法規(guī)、政策及z海物業(yè)長期以來的物管經(jīng)驗對管理商的管理模式、崗位設置、人員配備等提出建議;
18、根據(jù)項目規(guī)模、物業(yè)管理目標及服務范圍、深度、當?shù)匦袠I(yè)管理相關(guān)法規(guī)政策等,對管理商的機構(gòu)設置、定崗定編、各級各類員工的任職條件和素質(zhì)要求等提出建議;
19、對會所的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套項目、裝修格局標準、面積分配、器材選配及經(jīng)營模式等提供咨詢和建議。針對項目的市場定位,::準確推測準業(yè)主層次,從實用性上建議會所適合經(jīng)營的項目,在此基礎上進一步建議哪些項目可收費,哪些項目不宜收費,其原則在于先聚人氣,進而達到既創(chuàng)造社會效益又有一定經(jīng)濟收益的目的。
(三)從業(yè)主/住戶使用的角度
,提出專業(yè)建議:如從居家生活私密及安全角度考慮是否需要增設安全防護設施;如從業(yè)主使用的角度提供戶型設計、各種管道設計等方面的,以方便業(yè)主裝修及使用,減少將來物管的難度。
(四)從智能化的角度,提出專業(yè)建議:
1、考察整體工程進度,提出智能化工程的階段性實施進度計劃;
2、針對發(fā)展商對智能化工程的要求,對原智能化設計提出合理化建議,并根據(jù)當前市場情況,提出增加智能化功能的建議;
3、根據(jù)發(fā)展商的最終要求提出智能化系統(tǒng)設計方案,方案要求功能完善、先進,設計合理、實用;
4、協(xié)助發(fā)展商對多家智能化系統(tǒng)設計方案進行優(yōu)化選擇,從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案,并對智能化設備的選型提出建議。
(五)從環(huán)保的角度,提出專業(yè)建議:
1、根據(jù)顧問商在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經(jīng)驗提供專業(yè)建議;
2、對物業(yè)內(nèi)商場(商鋪)、餐飲、娛樂性場所的油煙、污水及噪音的處理建議;
3、根據(jù)會所增設的項目及物業(yè)配套設施,從節(jié)能和環(huán)保的角度,提出建議。
(六)從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務以降低成本提高效益:
1、物業(yè)周邊圍欄、崗亭、垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標準等;
2、公共部分裝修材料的選用;
3、在空調(diào)設備安裝前,對設備的適用情況和選型提供咨詢;在空調(diào)設備安裝時,對空調(diào)設施的安裝提供咨詢;
4、協(xié)助發(fā)展商對多家電梯品牌進行優(yōu)化選擇,從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案,最終幫助擬定電梯品牌、型號、規(guī)格;
5、在滿足消防規(guī)范的前提下,提供最新的設備技術(shù)或施工方法;協(xié)助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務良好的消防產(chǎn)品和分包商;
6、根據(jù)管理商要求,提供我方在建筑給水與排水方面的技術(shù)、設計、施工等的成功經(jīng)驗;
7、根據(jù)項目和各項工作的程序提供測算實際需要配備的人員和費用的咨詢;
8、解答發(fā)展商及管理商關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本;
(七)在施工過程中,協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進展情況,盡力提高工程施工質(zhì)量,確保工程按計劃完工,同時可以降低日后物業(yè)設備管理難度。
(八)指導發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設備安裝和調(diào)試工作,確保工程質(zhì)量。
(九)指導發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設施設備的驗收工作,對不合格處提出整改意見,由發(fā)展商責成有關(guān)施工單位進行整改,然后進行復驗,最后協(xié)助收集驗收報告。
(十)根據(jù)物業(yè)項目檔次定位和當?shù)卣飪r主管部門有關(guān)物業(yè)管理收費政策,指導發(fā)展商制訂物業(yè)管理收費標準。
(十一)從創(chuàng)優(yōu)的角度,根據(jù)各級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的考核評比標準,提出專業(yè)改進建議。
第4篇 物業(yè)設施設備管理工作程序
1.0目的
通過對設施設備(以下統(tǒng)稱設備)的管理控制,保證管理過程有能力滿足服務的要求。
2.0適用范圍
本程序適用于管理處所有設備的管理控制
3.0主要職責和權(quán)限
3.1工程維修部負責管理區(qū)域內(nèi)設備設施的運行管理、維修及保養(yǎng)工作。
4.0程序內(nèi)容
4.1設備的分類、編號
管理處將設備分為六大類:強電、弱電、消防、給排水、電梯、公司設備,按對物業(yè)服務的影響程度,將設備分成三個級別:
ⅰ級設備--對服務有直接影響;
ⅱ級設備--ⅰ級設備的附屬設備;
ⅲ級設備--對服務無直接影響。
各類設備編號原則如下:
jyht--□□□□□□□ □
設備級別(ⅰ、ⅱ、ⅲ)
設備流水號(000~999)
各系統(tǒng)代號(00~99)
專業(yè)代號
表示**豪廷
注①:專業(yè)代號:
qd-強電dt-電梯rd-弱電*f-消防
gp-給排水 gs-公司設備
②各專業(yè)分系統(tǒng)代號分配:
qd:00~09rd:10-19gp:20~29
dt:30~39*f:40~49gs:50~59
qd:00-供配電02-普通照明03-動力箱
rd:10-有線電視catv 11-無線對講
12-通信系統(tǒng)13-閉路監(jiān)控
14-車輛管理系統(tǒng)15-樓宇自控系統(tǒng)
gp:20-生活給排水系統(tǒng)21-排水及排污系統(tǒng)22-噴泉系統(tǒng)
dt:30-電梯
*f:40-火災報警系統(tǒng)41-硬線聯(lián)動系統(tǒng)42-干粉滅火系統(tǒng)
43-防火卷簾門44-疏散指示與事故照明45-消防水系統(tǒng)
46-防排煙系統(tǒng)47-泡沫滅火系統(tǒng)
gs:50-公司辦公自動化系統(tǒng)51-工具設備
4.2設備的配置、驗收、建檔
4.2.1配置
工程維修部須對所有設備狀況足夠了解,同時根據(jù)物業(yè)服務需求和實際工作情況提出設備申購計劃。
4.2.2驗收
工程維修部負責對設備的驗收,經(jīng)驗收合格的設備方可接管投入使用。
4.2.3建檔
2萬元以下的設備應登記在《設備明細表》中,作為設備管理臺帳;對2萬元以上的設備除登記在《設備明細表》中外,還應填制《設備卡》2份,一份懸掛于設備上,另一份保留在維修部存檔(維修部存檔的設備卡應包括大修記錄,懸掛于設備上,不包括檢修內(nèi)容)。
4.3設備的使用管理
4.3.1《維修部工作手冊》的編制
維修部負責編制ⅰ、ⅱ級設備的管理工作規(guī)程,其中應包括設備的操作、安全操作規(guī)程等要求。ⅲ級設備由使用人參照其設備的使用說明書操作,或由維修部對操作人員進行必要的培訓,ⅲ級設備的操作人員負責每日對設備進行的清潔、潤滑、更換易損易耗件。
4.4設備運行和檢查
4.4.1設備運行
維修部人員根據(jù)《維修部工作手冊》進行設備操作,并根據(jù)運行情況填寫操作表格;
4.4.2設備巡查
維修部根據(jù)《維修部工作手冊》對供配電、弱電、給排水系統(tǒng)等進行巡查,并填寫下列表格:
1)《供配電設備巡查記錄》
2)《弱電系統(tǒng)巡查記錄表》
3)《電梯運行巡查記錄表》
4)《給排水設備設施巡查記錄表》
對于委外維護保養(yǎng)的設備應在《分包合同》中注明維護保養(yǎng)的內(nèi)容,工作檢查標準、頻次等要求,由維修部編制相關(guān)工作規(guī)程,并據(jù)此對供方的工作進行檢查、監(jiān)督,并填寫下列表格:
1)《電梯維護保養(yǎng)記錄》
2)《消防系統(tǒng)維護保養(yǎng)檢查記錄》
4.5設備的維護保養(yǎng)
4.5.1設備維護保養(yǎng)工作規(guī)程的編制
維修部負責編制ⅰ、ⅱ級設備的維護保養(yǎng)工作規(guī)程,其中應包括保養(yǎng)項目、保養(yǎng)頻次、保養(yǎng)時間、保養(yǎng)內(nèi)容等。
4.5.2日常維護
維修部操作人員負責按照《維修部工作手冊》的要求,對設備進行日常維護保養(yǎng),并填寫《設備設施保養(yǎng)記錄》
。
4.5.3定期維護保養(yǎng)
1)定期維護保養(yǎng)計劃的制定
維修部負責在每年12月編制下年度《設備年度維護保養(yǎng)計劃》。在每月的下旬編制下月的《設備月度維護保養(yǎng)計劃》,以據(jù)此安排維護保養(yǎng)工作。
2) 定期維護保養(yǎng)的實施
維修部根據(jù)《設備月度維護保養(yǎng)計劃》和《維修部工作手冊書》實施設備的定期維護保養(yǎng)工作,保養(yǎng)人員根據(jù)維護保養(yǎng)情況填寫。
a、《設備設施保養(yǎng)記錄》
b、《供配電設備(設施)保養(yǎng)記錄表》
4.6設備的維修
4.6.1設備自行維修
當設備不能正常運行、操作人員無力維修時,維修部應組織專業(yè)人員進行檢查維修,并根據(jù)維修情況填寫《設備設施維修記錄》。設備大修還應填寫在工程維修部保存的設備卡中。
4.6.2設備委外維修
當設備故障超出維修部現(xiàn)有維修能力時,維修部填寫《設備外委維修申請單》報管理處審核、公司批準后,選擇合格供方實施委外維修。
4.7應急處理
維修部負責對各系統(tǒng)建立《機電設備系統(tǒng)應急處理方案》,以滿足在設備出現(xiàn)故障或緊急情況下,能盡快排除故障,減少損失,使廣大業(yè)戶滿意。
4.8設備(系統(tǒng))的更新改造、報廢
當設備系統(tǒng)不能滿足服務運作需要時,維修部應根據(jù)《維修部工作手冊》要求實施技改。設備選型、費用估算、實施計劃安排等方面的內(nèi)容,報管理處審核、公司審批后執(zhí)行。
當設備無法維修或維修成本太高、不經(jīng)濟時,由維修部填寫《報廢單》報管理處審核、公司審批后作報廢處理。
4.9質(zhì)量記錄的保存
工程部負責按照《文件控制程序》、《操作記錄控制程序》的要求保存與設備管理有關(guān)的記錄。
5.0支持文件
5.1《維修部工作手冊》
5.2《設備年度維護保養(yǎng)計劃》
5.3《機電設備系統(tǒng)應急處理方案》
5.4《設備月::度維護保養(yǎng)計劃》
5.5《分包合同》(供方提供)
6.0質(zhì)量記錄
6.1《設備明細表》
6.2《設備卡》
6.3《設備(設施)維修記錄》
6.4《設備(設施)保養(yǎng)記錄》
6.5《供配電設備巡查表》
6.6《供配電設備(設施)保養(yǎng)記錄表》
6.7《弱電系統(tǒng)巡查記錄表》
6.8《中控室系統(tǒng)運行維修記錄表》
6.9《消防系統(tǒng)維護保養(yǎng)檢查記錄》
6.10《給排水設備(設施)巡查記錄》
6.11《設備對外委托維修申請單》
6.12《電梯保養(yǎng)檢查評定記錄表》
6.13《電梯運行巡查記錄表》
6.14《供方服務質(zhì)量檢查表》
6.15《報廢單
第5篇 z小區(qū)物業(yè)日常管理工作內(nèi)容
小區(qū)物業(yè)日常管理工作內(nèi)容
(一)客服中心管理運作
工作內(nèi)容:核對業(yè)主 裝修審核 巡視 跟蹤監(jiān)督 走訪回訪 熟悉 收費 財務
頻度:一天內(nèi)辦完 二遍/天,消滅違章于未然 每周三次 100%
標準: 準確 符合規(guī)定,無危及安全、外觀無改變、用途無改變 無亂堆亂放、亂挖亂接,無違章裝修,房屋完好率100%,投訴率 1‰以下。 無違章裝修 及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求,業(yè)主滿意率99%以上對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實施、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答,正確率90%以上收繳率90%以上 日清月結(jié),帳表相符,每六個月帳目向業(yè)主公開一次工作程序: 8:30-17:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。
8:30-17:00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案
(二)綠化管理
工作項目:澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補苗
工作要求;澆水:冬春季晴天每二天澆一次水,時間近中午為宜;夏秋季每天二次,時間近早晚為宜;
施肥:春秋季一遍,根據(jù)長勢局部加施、 灌木和粗生喬木春秋季多遍;
修剪整形、除雜草:冬季喬木一遍 春夏秋季多遍,冬季清園;
病蟲防治:每月一遍,嚴重者半月一遍;
補苗:春夏季一遍,嚴重者隨缺隨補
標準:均勻,保持綠色長勢良好 均勻,無漏、喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形,灌木造型,地被草保持30-50mm 長勢優(yōu)良不污染環(huán)境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上
程序:7:00-9:30澆水、施肥;
9:30-11:30除雜草、整形、保潔;
13:30-15:30除殺蟲、補缺、保潔;
15:30-17:00澆水、施肥
(三)房屋及公用設施維修、養(yǎng)護運作:
工作內(nèi)容:裝修審查、監(jiān)督 巡視 清理 室內(nèi)維修 室外維修及養(yǎng)護;
道路停車場 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣路燈
頻度:8h內(nèi)隨來隨辦,隨進度進行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月,化糞池一遍/半年,
污水管二遍/季 急修不過夜,小修補24h內(nèi),中修二天,大修二天內(nèi)有回音;
檢查:二遍/天,及時維修每月檢查一遍 每二年漆刷一遍,每周查換梯燈一遍,隨壞隨修責任范圍內(nèi)即壞即修,責任區(qū)外及時報告有關(guān)部門 每月檢查一遍,即壞即修
標準:符合規(guī)定,無危及安全、外觀,無改變用途 熟悉房屋公用設施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置,公用設施完好率90%以上 無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100% 憑票收費不索要小費、好處,回訪率100%,業(yè)主滿意率90%以上 道路平整無積水,缺損,完好率90%以上 無積水,無漏隔熱層完好 整潔無缺,扶手完好,梯燈正常,無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一運作正常,無亂搭亂接,無泄漏 燈泡正常,燈罩完好率90%以上;
程序: 8:30-8:30向客服中心了解和處理業(yè)主保修、投訴。
9:00-17:00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護維修、巡視、走訪、整理檔案
(四)安全護衛(wèi)、停車管理
工作內(nèi)容、定崗檢查 流動檢查 學習與訓練、消防設施 家居安全 違法行為裝修監(jiān)督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發(fā)事件 學習法規(guī) 教育 訓練
頻度:每周三遍 ,5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場;
標準:人車進出有序,車輛發(fā)牌、登記,交費90%以上,無收購、乞討、商販等可疑人物進出。 完好率100% 被盜、刑事、火災、治安案件發(fā)生率2‰ 違章率5%以下 無違章、無鳴笛叫人 100% 無違章 采取正確、恰當措施 國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀守法、嚴明安全護衛(wèi)紀律 健身、隊列等常規(guī)訓練
(五)保潔管理
工作項目:地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運 消殺 滅鼠、蟑螂
頻度:地面清潔、二遍/天,保潔、12h/天,樓梯道,掃二遍/周、洗一遍/周,垃圾清運,二遍/天,垃圾外運、 一遍/天消殺 滅鼠、蟑螂、二遍/月,向業(yè)主發(fā)藥一次/年;
標準:地面無雜物、垃圾、道路無泥沙,無雜草、積水,單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng),清潔率95%以上 所有公共區(qū)域無雜物、垃圾,保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網(wǎng),無張貼、亂堆,扶手無塵,清潔率95%以上 日產(chǎn)日清,整潔無味無污積,垃圾清運100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下
程序:5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運垃圾;8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:30~15:00清運垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔。
第6篇 x物業(yè)機電設備管理人員工作規(guī)定
1、維修員崗位規(guī)定:
1.1值班維修員須全權(quán)負責設備運行期間的全面工作。
1.2值班維修員必須堅守崗位,不得擅自離崗,工作去向須向工程主管報告。
1.3水、電維修員必須按規(guī)定時間巡視設備的運行情況,及時調(diào)整設備運行中的偏差,處理設備隱患。
1.4設備運行中遇設備故障而值班人員無法處理時,應及時報告工程主管,以便組織搶修。重大設備故障時,工程主管應立即組織修理,必要時聯(lián)系廠家維修。
1.5值班維修員必須做好本班工作記錄,發(fā)現(xiàn)問題未記錄,一切責任由當班人員負責。
1.6接班人員必須提前十五分鐘到達崗位,做好接班準備工作。在確認交接設備運行良好,使用設備齊全,值班場地清潔,值班記錄準確完整后進行交接班工作。
1.7除緊急事故外,任何承包出去的工程項目均須按供方管理規(guī)定和統(tǒng)一采購管理規(guī)定執(zhí)行,因工作需要的加班必須事先經(jīng)工程主管同意方可。
2、維修員工作規(guī)范:
2.1嚴格遵守各項規(guī)章制度,確保管轄范圍內(nèi)一切設施、設備的正常運行。
2.2每日進行維修工作時,發(fā)現(xiàn)問題及時檢查、處理。
2.3在巡視或進行維修工作時,嚴禁大聲喧嘩、打鬧嬉笑或工作時吸煙。
2.4在巡視或維修過程中,除在維修單上做好記錄外,必須在《巡視檢查記錄表》上的記事欄進行詳細記錄,以便主管隨時檢查。
2.5除非緊急情況(如斷電、漏水、電器或電路短路等)維修員不得接受其他部門或業(yè)戶的邀請私自進行維修。凡屬業(yè)戶委托維修項目,須由管理處統(tǒng)一安排方可進行,進行業(yè)戶室內(nèi)維修時,必須有業(yè)戶陪同或業(yè)戶代表在場方可進入室內(nèi)維修。
3、維修員工作安全措施:
3.1維修員在斷開自動開關(guān)或隔離刀閘工作時,必須把'禁止合閘'的標示牌掛在手柄上。
3.2帶電工作時必須使用絕緣柄的工具,戴好手套,穿長袖和長褲的工作服。
3.3電氣試驗時必須穿絕緣鞋。
3.4工作完畢后,應檢查工具有無遺忘,并須將拆動部分恢復原狀。
3.5雷電時禁止進行任何電氣設備的維修工作。
3.6帶電高空作業(yè)時必須二人進行。
3.7在易燃易爆場所必須使用防爆燈,調(diào)換燈泡時須停電作業(yè)。
3.8在熾熱高溫場所作業(yè)時,必須做好通風降溫措施,禁用易燃油類或揮發(fā)性液體。
3.9禁止在潮濕場所進行帶電工作,要保持工作服干燥,養(yǎng)成穿絕緣鞋、戴絕緣手套的好習慣。
3.10消防設施必須擺放在顯眼處,便于取用的地方,且保持消防設施的良好使用狀態(tài)。
第7篇 某物業(yè)管理公司文書工作管理規(guī)定
物業(yè)管理公司文書工作管理規(guī)定
為了使公司的文書管理工作更加制度化、標準化、規(guī)范化,保證檔文件和資料的完整齊全,防止遺失泄密,特制定本規(guī)定。
一、主題內(nèi)容與適用范圍:
1、本規(guī)定明確了文書的收發(fā)、用印、傳遞、催辦、立卷、檔和查閱等管理辦法。
2、本規(guī)定適用于公司的日常文書檔案處理工作,也適用于公司各部門兼職文書員的工作。
二、收文:
1、凡屬公司種類收文,統(tǒng)一由行政人事部指定文書員簽收、拆封,并及時、準確做好收文登記。凡屬公司領(lǐng)導親收的公文,公司領(lǐng)導應將來文編號及到文日期通知行政人事部指定文書員予以登記。
2、收文登記時,必須填寫收文一式二份(見附件一、附件二),第一聯(lián)與來文聯(lián)在一起,第二聯(lián)作簽收及行政人事部留底。
3、凡收文登記的文件,必須經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導批示方可發(fā)閱。做到當天收文當天登記,當天送主管領(lǐng)導批閱,并按批示處理。
4、凡屬急件必須及時送主管領(lǐng)導批閱,并按批示迅速處理。
5、凡外出開會或托人帶回的文件,為防止文件耽擱、遺失或泄密,必須立即交行政人事部做好登記手續(xù)后方可閱辦。
7、文件辦妥后,應按部門案卷檔。
三、發(fā)文:
1、凡以公司名義發(fā)出的正式文件(內(nèi)部或外發(fā)),必須到行政人事部辦理發(fā)文手,并分別按照公司發(fā)文文本的格式打印(文本格式見附件三、附件四),經(jīng)登記、編號后方可發(fā)出,底稿與發(fā)文副本放在一起檔。
2、凡公司報送上級的報告、匯報、計劃、總結(jié)等文件,必須到行政人事部辦理發(fā)文手,并按照公司發(fā)文文本的格式打印(文本格式見附件三),經(jīng)統(tǒng)一登記、編號后方可發(fā)出,底稿與發(fā)文副本放在一起檔。
3、文件擬稿要按發(fā)文稿(見附件五)的擬制程序進行:一般應由主要經(jīng)辦部門擬稿,由擬稿人署名、該主辦部門負責人核稿簽字、行政人事部審稿,然后由行政人事部送公司領(lǐng)導簽發(fā)。需經(jīng)幾個部門協(xié)辦或認可的文稿,在主辦部門負責人簽字后,應由主辦部門送協(xié)辦部門會簽,然后由主辦部門送行政人事部審稿,再由行政人事部送公司領(lǐng)導簽發(fā)。
4、凡以一般函發(fā)文,須經(jīng)發(fā)文部門主管領(lǐng)導同意或授權(quán),并按照公司標準函文本的格式打印(文本格式見附件六),由行政人事部登記、編號后發(fā)出。函文必須留底備查,留底稿上應有發(fā)文部門負責人的簽字。
5、對來信、來函應作好登記,經(jīng)領(lǐng)導閱批后轉(zhuǎn)遞有關(guān)部門辦理。復信、復函與來信、來函放在一起,辦妥后檔。
6、凡以公司名義張貼、通告通知、規(guī)章制度等均需擬稿,經(jīng)公司領(lǐng)導同意或簽發(fā)后方可張貼,并作好登記、編號,底稿與張貼件放在一起檔。
7、凡在公司內(nèi)部印發(fā)資料,必須經(jīng)部門負責人在底稿上簽字同意,到行政人事部填寫文函打印申請(見附件七),辦理文印委托手,經(jīng)核準后方可印發(fā),并在行政人事部留底檔一份(底稿加打印件)。
8、一切應屬檔的文件,文稿若是書寫件,應用鋼筆或毛筆書寫,不可用鉛筆、圓珠筆或彩色水筆書寫。文稿須清晰整潔,標點符號準確。若文稿修改較多,造成稿面不清,抄出清稿,以審稿、校對和檔。
四、用印:
1、凡公司發(fā)文用印,必須與原稿核對,如有錯漏,需更正后方可蓋章。
2、凡屬業(yè)務常規(guī)報表之外的上報材料、報表等需蓋部門公章或公司公章時,必須經(jīng)部門負責人或(分管)公司領(lǐng)導的同意后,方可蓋章。
3、公司行政介紹信由行政人事部統(tǒng)一簽發(fā),介紹信及印章由專人保管、開具、監(jiān)印。簽發(fā)介紹信應符合國家有關(guān)政策及上級有關(guān)規(guī)定,并在職權(quán)范圍內(nèi)。
4、開具介紹信須經(jīng)部門或公司領(lǐng)導同意,介紹信上必須寫明辦理的具體事項,不得以“聯(lián)系工作”、“購物”等含糊籠統(tǒng)的字名表示。
5、禁止在空白紙張或空白介紹信上蓋章。
6、介紹信有效期市內(nèi)一般為三天,市外一般為七至十天。介紹信存根記載和正文要一致,在介紹信存根上必須標明簽發(fā)人。介紹信存根由行政人事部檔備查。
7、員工需公司證明其私人事由,如確有需要,應經(jīng)部門負責人審核同意,并在申請證明的原稿上簽字,行政人事部方可按有關(guān)政策及規(guī)定予以證明。證明的內(nèi)容由行政人事部用公司標準函文本簽發(fā),原稿留底備查。如要求證明的內(nèi)容不符合國家有關(guān)政策及上級有關(guān)規(guī)定,或本公司無法證明的,行政人事部有權(quán)拒絕證明或蓋章。
8、公司各級公章由行政人事部集中管理,逐一備案。凡領(lǐng)用新章、還舊章,一律由使用部門負責人親自到行政人事部辦理。部門應將印章保管人名報行政人事部備案,辦理保管人簽字手續(xù);保管人若有變動應向行政人事部辦理移交簽字手。
9、刻制公司各級公章統(tǒng)一由行政人事部指定專人辦理,未經(jīng)行政人事部負責人簽字,不予報銷刻制費用,并追究擅自外發(fā)刻制責任。
五、文書的傳遞:
1、凡公司內(nèi)部印發(fā)的文件資料,應由行政人事部指定文書員統(tǒng)一編號、登記,重要的蓋上定期回收章定期收回,不得擅自銷毀。
2、凡上級下達的機要文件,按指定范圍閱讀,一律不準帶回家或帶到公共場所,不準私借,閱后即還行政人事部指定文書員保存。
3、上級或公司的文件,凡屬絕密或注明不準翻印的一律不得復制。其他文件如確需復制,必須經(jīng)行政人事部主任或地產(chǎn)常務副總經(jīng)理室簽字批準,并在行政人事部辦理登記手續(xù)后,由行政人事部指定復制;其中有密級的,復制件應編號,在密級可閱范圍人員中簽收使用,并在行政人事部規(guī)定的期限內(nèi),由使用人本人退還行政人事部予以銷毀,并在登記冊上作注銷和銷毀證明簽字。
4、凡只需公司領(lǐng)導閱辦的上級文件,閱辦后即退還行政人事部檔;凡轉(zhuǎn)至部門閱辦的文件,閱辦后即退還行政人事部檔;凡轉(zhuǎn)由幾個部門閱辦的,由行政人事部依次傳遞,各閱辦部門留文一般不超過三天即應退還行政人事部,急件留文期限由行政人事部傳遞時另定。
5、行政人事部指定文書員應在收文的留底聯(lián)(見附件二)上寫明傳閱路線及實際傳到日期,以按留文期及時回收、傳遞或催辦。
六、文書的催辦:
1、行政人事部指定文書員每月清對一次收發(fā)文情況,對超過留文期限的或公司需調(diào)回的文件,開具催文通知(見附件八)。
2、收到催文通知的部門或,個人,應即將文件退還行政人事部,如確實遺失應報告行政人事部備案查失。
七、文書的立卷和歸檔:
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2、行政人事部指定文書員和部門兼職文書員負責公司和部門文件的收發(fā)、保管。根據(jù)檔要求,認真做好有保存價值文書材料的催辦、整理、立卷和檔工作。
3、根據(jù)平時立卷和年終組卷相結(jié)合的要求,文書員平時應注意收集有關(guān)文件和資料檔,應根據(jù)文件或資料的內(nèi)容,及時收入有關(guān)案卷夾內(nèi);按平時成的一項工作或一次會議,及時清理,立即裝訂成卷;年終按保管期限的規(guī)定,分個度、分級別、分問題分別立卷。
4、立卷時應按要求分裝訂,寫明案卷標題,卷內(nèi)文件以時間順序排列,卷內(nèi)目錄一式三份。
5、案卷在次年一季度向行政人事部檔,部門或個人不得繼保存。部門或個人需要繼使用的材料,應先檔后借閱。
6、公司受上級部門獎懲的資料,包括獎狀、證書、通知等,收到材料的部門或個人,應在收到資料的三天內(nèi)即將原件向行政人事部檔。檔后原件一般不予借用;如確需使用原件,應辦理借用手并有期限。
7、名部門收到未經(jīng)登記的文件資料時,應及時向行政人事部補辦登記手。辦完的文件資料要有系統(tǒng)、完整,來文和復文要放在一起檔。
8、各部門互送文件、材料時,由文件、材料制作部門立卷檔。幾個部門會辦的文件、材料,由主辦部門立卷檔。收發(fā)的文件、材料屬公司的,由行政人事部立卷檔。
9、文書檔案一般須將原件檔,重要材料一般不準以復印件檔。
八、文書檔案的查閱:
1、凡查閱由本部門成檔后的文書檔案材料,需經(jīng)本部門負責人簽字同意方可查閱。
2、凡因工作需要查閱由非本部門成檔后的文書檔案材料,需經(jīng)行政人事部主任批準方可查閱。屬密級檔案材料,需經(jīng)公司領(lǐng)導批準方可查閱。
3、查閱文書檔案一般應在行政人事部內(nèi)進行;如確需借出行政人事部,應經(jīng)行政人事部主任同意并辦理借離手,一般應在一周內(nèi)還。借離的文書檔案不得帶出公司,例外情況需經(jīng)行政人事部主任或公司領(lǐng)導批準。
4、外位來本公司查閱或抄錄文書檔案材料時,必須持介紹信,根據(jù)材料性質(zhì)經(jīng)公司領(lǐng)導或行政人事部主任批準,到行政人事部辦理查閱或抄錄登記手續(xù)后,方可查閱。
5、查閱或借閱文書檔案者應注意對文書檔案的保密和保護,不得私自轉(zhuǎn)借、復印,不得向無關(guān)人員擴散文書檔案的內(nèi)容,不得遺失、抽換、涂改、圈點、拆散,閱后應及時還;行政人事部指定文書員必須按頁核對,發(fā)現(xiàn)有上述情況,查閱或借閱者應負完全責任。
九、文書檔案的交接、統(tǒng)計、保管:
1、行政人事部指定文書員或部門兼職文書員調(diào)動,均需辦移交手。
2、行政人事部指定文書員應做好檔案的統(tǒng)計工作,包括檔案的收進、移出、銷毀、結(jié)存、整理、保管、鑒定、利用等內(nèi)容。
3、文書檔案的保管要做到防潮、防光、防塵、防蟲、防火、防盜,保持清潔,以保護檔案的完整無損,延長檔案的使用壽命。
十、附則:
第8篇 物業(yè)公司部門值班工作管理程序
1.0目的加強對值班的管理,確保24小時為業(yè)主和住戶提供滿意的服務。
2. 0適用范圍適用于本公司各部門的值班工作。
3. 0職責3.1各部門負責人負責本部門各項業(yè)務的值班安排。
3. 2各值班負責人負責當班期間本項業(yè)務的全面管理。
3. 3行政值班經(jīng)理負責物業(yè)小區(qū)的總值班。
4.0程序
4.1值班制度及人員安排
4.1.1客戶服務中心按計劃排班并填寫《值班記錄簿》。
4.1.2行政值班經(jīng)理負責監(jiān)督管理當值期間重大情況的妥善處理,并填寫《值班記錄簿》。
4.1.3維修部根據(jù)計劃安排水、電、氣、暖等維修工、電梯值班人員值班,并填寫《值班記錄簿》。
4.1.4保安部設立值班室,值班員指揮協(xié)調(diào)各崗位值勤人員的工作,并填寫《值班記錄簿》。
4.1.5值班經(jīng)理、保安部、維修部實行24小時值班制度。
4.2值班實施
4.2.1 行政值班經(jīng)理負責當班期間住宅區(qū)的全面管理。
發(fā)生緊急情況時應執(zhí)行《緊急情況處理程序》的有關(guān)規(guī)定。
4.2.2 維修部值班員負責物業(yè)管轄區(qū)各類工程設施維修安排,發(fā)生緊急情況時應執(zhí)行《緊急情況處理程序》。
4.2.3 保安部值班員負責指揮協(xié)調(diào)本部門各崗位值勤人員的工作。
4.2.4 夜間值班期間,行政值班經(jīng)理應對治安、交通、消防、機電各崗位進行檢查與監(jiān)督,按值班要求對各崗位檢查一次,并將情況填寫在《值班記錄簿》上。
4.2.5 夜間值班期間,如遇非緊急、且不能及時處理的投訴、報修、委托等遺留問題,則應在第二天早上換班前由值班員將情況詳細地記錄在《值班記錄簿》上,并移交相應責任人處理。
5.0相關(guān)文件
5.1《緊急情況處理控制程序》6.0質(zhì)量記錄
6.1《值班記錄簿》
第9篇 物業(yè)園區(qū)門崗安全管理工作措施
門崗包括進出入口,員工通道,車輛通道等。
設在物業(yè)人員及車輛進出的主要通道口,由保安員負責門崗安全保衛(wèi)工作。在當值時,對人員、車輛及物品的進出進行控制,做好檢查和登記工作。發(fā)現(xiàn)可疑的人或事,必須認真妥善作出處理,并向上級匯報同時做好記錄。原則上對客戶我們應24小時提供方便,并做好人員進出的登記工作。對大樓內(nèi)進行裝修的施工人員必須實行出入證管理制度,否則不得進入。門崗之間必須互通情況,相互協(xié)調(diào)進行工作。
由于門崗的職責相當重要,因此列出下列崗位責任供參考:
大堂主要職責
1.大堂保安兼有保安員和迎賓員的雙重職能,除做好本區(qū)域的安全警衛(wèi)工作外,在不影響本職工作的情況下,盡可能多地向客人提供優(yōu)質(zhì)服務。
2.崗位設置應固定在視野開闊的位置,按規(guī)定穿著和佩帶胸牌,精神飽滿,跨立站好,不得與無關(guān)人員閑聊或做與工作無關(guān)的事。
3.提高警惕,認真進行觀察,注意發(fā)現(xiàn)可疑人和可疑物,必要時有禮貌地進行盤問,發(fā)現(xiàn)可疑情況立即妥善處理,處理不了的及時向自己的上級報告,并做好值班記錄。
4.熟悉本物業(yè)客戶及員工的情況,對從非員工出入口出入的員工,應有禮貌地進行勸阻,并做詳細記錄。
5.積極完成領(lǐng)導交辦的各項具體任務和穩(wěn)妥處理各種突發(fā)事件。
員工進出入口職責
1.文明禮貌,站立服務,嚴格檢查進入物業(yè)員工的證件,對未帶員工證件者應將其部門、姓名及原因做詳細記錄,并通知其部門領(lǐng)導,才準放行。
2.私人來客、來訪者一般不得進入物業(yè),若有緊急情況先通知其部門領(lǐng)導,請部門領(lǐng)導通知本人到物業(yè)外會面。
3.施工人員進入必須持有保安部簽發(fā)的施工出入證,保安須核實施工證上的姓名、日期等,如發(fā)現(xiàn)有不符或其它問題,及時報告領(lǐng)班和主管。
4.提高警惕,發(fā)現(xiàn)員工出入口附近的可疑人物應禁止進入,禁止任何易燃、易爆及其它危險品帶入物業(yè),對用明火施工者,要主動檢查其是否持有保安部簽發(fā)的動火證,否則不準將動火用具帶入物業(yè)內(nèi)。
5.任何攜帶物業(yè)物品出店必須持有部門經(jīng)理簽發(fā)的攜物外出證明,否則,保安人員有權(quán)將物品扣留,并交還當事人部門經(jīng)理進行處理。
停車場崗位職責
1.積極指引車輛安全駛?cè)胲囄煌＼嚒?/p>
2.檢查并提示車主鎖好車門,并詳細記錄車輛進出時間、車況及牌號。
3.做好對機動車的監(jiān)護及車場(庫)的安全巡視工作。
4.提示司機嚴格遵守停車場(庫)的安全管理規(guī)定和使用規(guī)定。
5.嚴格杜絕停車場(庫)內(nèi)有明火發(fā)生。
6.認真檢查停車場(庫)內(nèi)的消防設施、器材,使之保持正常使用狀態(tài)。
7.對停車場(庫)周圍的施工情況進行管理,避免因施工影響到物業(yè)的正常停車秩序。
8.阻止未經(jīng)許可或未辦理停車位的機動車輛使用地下車庫。
9.阻止裝有易燃、易爆、危險物品的車輛駛?cè)胪＼噲?庫),發(fā)現(xiàn)問題應立即向領(lǐng)班或保安主管報告。
10.阻止無關(guān)人員、閑散人員(包括非工作需要的員工)穿物車庫或在停車場(庫)內(nèi)逗留。
11.對停放一天以上的車輛要記錄,并報告領(lǐng)班和主管。
12.嚴格禁止在停車場(庫)內(nèi)停放非機動車和存放貨物。
13.認真做好當班各種記錄,并做好交接班工作。
14.完成上級下達的各項工作。
物品的進出管理
對外來各類物品的進出,各崗必須認真檢查,并問清物品所到部位。對危險的易燃、易爆、易污染物品,不得擅自進入大廈。對物品的出門,必須憑有效的出門單?？腿说奈锲愤M入大廈原則上必須使用貨梯搬運,但在貨梯有故障的情況下,可以根據(jù)實際情況使用客梯搬運。但必須避免人流高峰。當值保安員必須做好檢查核對及記錄工作。
車輛的進出管理
外來車輛運輸物品,要強化驗證這一環(huán)節(jié),仔細檢查核導。發(fā)現(xiàn)車輛強行闖進闖出、停車則又不接受檢查的,一方面要采取有效的措施,加以制止;另方面要詳細的記錄車型、車號及司乘人員的相貌特徵,以備后查。在物業(yè)主要出入口要做好車輛的流通工作,防止因車輛聚集過多或急搶進出而造成交通堵塞等事故的發(fā)生。
巡邏工作管理
管理處當值的巡邏人員必須對物業(yè)進行定時或不定時的以安全為主的綜合性巡查。內(nèi)容包括物業(yè)設備、設施、防火、防盜以及清潔、綠化等各個方面,夜間和節(jié)假日應加強巡邏,在巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑的人或者事,必須作出追蹤盤查。施工現(xiàn)場以及停車位置、各種通道是巡邏的重要目標,必須認真仔細。例如在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)有不安全因素應立即責成有關(guān)施工單位進行整改,發(fā)現(xiàn)重大隱患應立即責成停止操作,并做好記錄,逐級上報處理。
第10篇 物業(yè)園區(qū)日常工作單管理程序標準
物業(yè)園區(qū)日常工作單管理程序及標準
程序標準
1、接到客戶要求
接到住戶(租戶、業(yè)主、保姆、司機或其他相關(guān)人員)的維修、清潔、綠化等要求時均需問明問題發(fā)生的情況及故障的位置,并預約時間。
2、填寫工作單
按照住戶(租戶、業(yè)主、保姆、司機或其他相關(guān)人員)的要求填寫工作單,派發(fā)至相關(guān)部門。工作單書寫要求字跡工整,語言簡潔,敘事準確。
3、工作跟進
如開列的工作無法進行或需要中止時得到工
4、工作回訪
裝修改造,更換設備等重要維修工作應在工作完成后三日內(nèi)進行回訪,回訪內(nèi)容包括服務態(tài)度及工作完成情況。如有問題立即通知工程返修,并將回訪情況在工作單上標注返工程部。
第11篇 物業(yè)管理工作意見及接管后改善建議
對現(xiàn)時管理工作的意見及接管后的改善建議
一、'**嘉都'是位于南充市區(qū)的高尚純住宅小區(qū),公元2004年建成使用,是在國內(nèi)較早采用圍合式格局、人車分流的小型國際化住宅小區(qū)(其中近一半為企業(yè)老板和行政公務人士)。物業(yè)管理系由《zz》物業(yè)管理公司進行。
為使'**嘉都'小區(qū)的物業(yè)管理工作水準真正達標、上檔次,充分滿足業(yè)主、使用者的服務需求,《zz》物業(yè)管理公司在開展了多次實地調(diào)研及專業(yè)分析上,針對'**嘉都'物業(yè)管理的各個要素,了解其具有的各項特點以及物業(yè)管理工作的難點和重點,確立了的整體構(gòu)想和管理策劃思路。
經(jīng)調(diào)研和分析zz物業(yè)管理公司認為現(xiàn)時'**嘉都'之物業(yè)管理工作主要存在:'一個根本矛盾,兩個意識被動,三個服務漏項'。
利益的根本矛盾:現(xiàn)時物業(yè)管理機構(gòu)在管理酬金收取依據(jù)上采用典型之香港物業(yè)管理有關(guān)依據(jù),酬金收取標準按管理服務之物業(yè)總支出之比例收取。在國內(nèi)相關(guān)法規(guī)缺乏及業(yè)主維護權(quán)益意識薄弱時,在利益驅(qū)動之下,勢必造成管理開支增大,形成與業(yè)主利益的矛盾。
*物業(yè)保值、增值意識被動:物業(yè)的保值和升值是業(yè)主投資的一個主要因素了。gm花園小區(qū)乃94年投入使用,現(xiàn)時在環(huán)境、設施及物業(yè)形象之面貌顯示物業(yè)管理機構(gòu)處于較被動狀態(tài),未有體現(xiàn)從專業(yè)物業(yè)管理角度向業(yè)主提供服務之意識。
*物業(yè)管理服務意識被動:現(xiàn)時'gm花園'物業(yè)管理機構(gòu)提供之服務內(nèi)容主要仍為保安、清潔、維修等被動型公共地方工作,與現(xiàn)時不斷提升之業(yè)主、使用者需求不相匹配。
*物業(yè)形象服務缺乏:物業(yè)形象是物業(yè)價值的體現(xiàn),物業(yè)價值是業(yè)主的利益。
*私人個性服務缺乏:在高尚住宅,物業(yè)使用者的需求在不斷提升,也同時各有不同。物業(yè)管理服務應提供和滿足物業(yè)使用者的不同需要。
*溝通服務缺乏:物業(yè)管理是業(yè)主與物業(yè)管理機構(gòu)委托合同的行為,相互溝通是委托合同進行的重要因素,缺乏溝通將影響服務質(zhì)量。
二、管理服務思路
現(xiàn)代人經(jīng)過努力,在住居條件上已從生存需求、倫理需求提升到向發(fā)展和享受需求層面,有了更高的要求。
我們考慮到在'**嘉都'小區(qū)的業(yè)主使用者都是經(jīng)濟富裕的企業(yè)家、企業(yè)高級管理人士和行政公務人士。業(yè)主組成整體素質(zhì)高,對物業(yè)管理服務工作的要求也高,一般層次上的物業(yè)管理服務工作很難讓業(yè)主滿意。
'**嘉都'小區(qū)圍合式建筑,營造了公共空間生活氣氛和私人隱密相兼顧之居住環(huán)境;加之人車分流的整體規(guī)劃,營造出家居生活氛圍與私人空間相得益彰的高品質(zhì)生活小區(qū)氛圍。
為了在不同程度上滿足業(yè)主和使用者的需求,我們將在為'**嘉都'小區(qū)的物業(yè)管理服務過程中體現(xiàn)'業(yè)主利益第一位,服務內(nèi)容全面化,保證物業(yè)管理服務質(zhì)量'。以達到我們物業(yè)管理的目標:'通過自己的有效服務,提高物業(yè)的使用效率和經(jīng)濟效益,促使物業(yè)的保值和增值,構(gòu)筑起一個有利于人與人之間溝通、人與自然和諧、人與文化融通、健康開放的工作和生活環(huán)境'。
三、物業(yè)管理改進工作
為顯現(xiàn)出物業(yè)管理的四大功能:'管理功能、維護功能、服務功能、經(jīng)紀功能'。我們將對(zz)物業(yè)管理公司在'**嘉都'小區(qū)的物業(yè)管理服務過程中突出體現(xiàn):
1、管理酬金定額收取,徹底照顧業(yè)主利益。
物業(yè)管理公司將采用管理酬金標準與小區(qū)物業(yè)管理支出脫鉤,以定額形式收取,以國家統(tǒng)計部門物價指數(shù)調(diào)整的原則。從根本上為業(yè)主利益考慮,以增強業(yè)主與物業(yè)管理公司的相互信任,全力為小區(qū)業(yè)主、使用者服務。
2、制定業(yè)主、使用者個性化酒店家居服務套餐式物業(yè)管理服務。
業(yè)主的需求乃依據(jù)業(yè)主個人的消費能力、消費層次等因子的區(qū)別而產(chǎn)生差異,我們將應不同的業(yè)主、使用者的需求,根據(jù)調(diào)研及專業(yè)經(jīng)驗,為'**嘉都'小區(qū)的業(yè)主、使用者提供個性化的物業(yè)管理服務,滿足各種層面的需求,同時也是提升物業(yè)價值之亮點。
3、引入住區(qū)形象設計與建設概念,提升物業(yè)公司的形象。
社區(qū)形象設計與建設(dis)既是社區(qū)的'美容術(shù)',更是社區(qū)的'健身法',已經(jīng)同資源、人才、科教、環(huán)境、信息等一樣,成為構(gòu)成社區(qū)發(fā)展的要素之一,同時,具有對社區(qū)形象的塑造功能和對物業(yè)的增值功能。
4、提供物業(yè)租賃服務,滿足業(yè)主需求
經(jīng)過我們的調(diào)研,'gm花園'的使用者多為租戶,租金是業(yè)主利益的體現(xiàn),為滿足業(yè)主的利益,小區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)將應用s物業(yè)管理公司的專業(yè)技術(shù)和社會影響,開展物業(yè)租賃推廣服務項目。
5、創(chuàng)造靜態(tài)管理服務,提升管理層次。
為適應'gm花園'國際化人士居住的要求,對小區(qū)內(nèi)全面建立標識導視系統(tǒng)(vi),所有文字性標識統(tǒng)一制作中英文對照雙語牌,以靜態(tài)形式表達管理服務,有效解決管理溝通,減少管理人力成本,體現(xiàn)'gm花園'做為國際化人居環(huán)境,提升小區(qū)層次。
6、開通渠道,保障有效溝通。
'gm花園'物業(yè)管理處及s物業(yè)管理公司將運用業(yè)戶信箱、熱線電話、e-mial、英特網(wǎng)等多種渠道,開展座談、家訪等多種形式,與業(yè)主、使用者保持溝通,以有效的保障物業(yè)管理服務滿足需求和達到質(zhì)量。
7、實行物業(yè)管理報告制度,提倡工作透明化
'gm花園'小區(qū)物業(yè)管理處將實行'管理報告'制度,每季度將財政收支、公共水、電使用、工程維護、投訴處理、重大活動、工作改進項目等全方位進行公開,供全體業(yè)主、使用者監(jiān)督,征求各方意見和建議,加強相互溝通。
8、實施'溫馨家園計劃',增加居民歸屬感。
充分利用'gm花園'的高級會所,將部分內(nèi)容以成本價向居民開放,吸引居民更多的參加會所活動,讓小區(qū)居民在節(jié)假日工余時間休閑娛樂、放松身心。并舉辦網(wǎng)球寒、書畫展、音樂會等各種各樣的社區(qū)活動,加強業(yè)主相互之間、業(yè)主與物業(yè)管理者之間的溝通。增加居民歸屬感,提升小區(qū)物業(yè)價值。
9、倡導'鄰居守望',加強居民自治意識。
在發(fā)達國家住宅區(qū),為了提高安全度,特別倡導住戶不但要注意自家的防火、防盜,而且要注意鄰居住戶的安全,特別是在鄰居出門在外的時候,要主動幫助'守望',并在小區(qū)內(nèi)設有若干'鄰居守望'廣告牌。這種作法體現(xiàn)了居民安全管理的自治意識。我們將在'gm花園'借鑒這種富有實效的措施。
10、加強各方溝通,保障專業(yè)服務。
s物業(yè)管理公司就'gm花園'物業(yè)管理服務聘請了深圳某物業(yè)管理公司做專業(yè)顧問,以保障我們對'gm花園'物業(yè)管理服務的質(zhì)量。同時,我們也將與各相關(guān)部門保持信息溝通,以掌握最新的管理服務技術(shù)和政策,以便服務工作到位。 為了將gm花園建設成為一流的文明住宅小區(qū),在依照gm花園小區(qū)物業(yè)管理委員會的《gm花園小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容》有關(guān)招標書,同時參照中華人民共和國建設部《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考核標準》結(jié)合s公司'以家為本,服務社群、精益求精'的宗旨及'人性化管理'、'規(guī)范化服務'為指導方針對gm花園物業(yè)管理事項進行量化,s物業(yè)管理公司在gm花園進行之物業(yè)管理項目及措施承諾如下:
特別承諾:
s物業(yè)管理公司承諾一年內(nèi)將gm花園創(chuàng)建成j市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)、兩年內(nèi)達到省和全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)標準,以國家權(quán)威機構(gòu)的認可來檢驗本公司的服務水準,同時提升gm花園的社會知名度。如未達到服務標準,s物業(yè)管理公司將gm花園小區(qū)的管理酬金的30%作為罰金與每年管理人酬金中扣除。
序號指標名稱國標投標指標測算依據(jù) 主要措施
1公共場所設施保潔率98%安排、實踐保潔的公共場所、設施/公共場所、設施總計×100%1.保潔員崗位明確,責任質(zhì)量要求細致嚴格;2.每日保潔、休息日、休息時間為保潔重點區(qū)間;3.管理人員隨時引導使用人注意愛護環(huán)境衛(wèi)生,逐漸培養(yǎng)良好情操,形成gm花園重要特色之一。
2清潔保潔率99%100%以工作計算,記錄及監(jiān)督抽查合格率及糾正合格記錄為依據(jù)1.保潔員責任區(qū)明確,工作質(zhì)量要求具體、嚴格,有考核、有獎罰;2.保潔員上門收集垃圾,以主動服務提示住戶熱愛環(huán)境衛(wèi)生;3.保潔監(jiān)督機制健全。
3綠化完好率95%98%完好綠地/總綠化面積×100%1.綠化制度、工作計劃行之有效且有執(zhí)行力度;2.治安管理員負責環(huán)境保護、日常監(jiān)督工作,靜態(tài)措施提示住戶愛護環(huán)境;3.主管人員及時發(fā)現(xiàn)綠化問題;4.發(fā)動住戶熱愛綠地,主動保護綠地,提合理建議,并參與管理。
4火災發(fā)生率1‰(年)0.5‰(年)發(fā)生火災戶數(shù)/住宅區(qū)總戶數(shù)×100%1.多種途徑宣傳消防安全;2.培訓一批有較好素質(zhì)和經(jīng)驗的巡查人員,及時發(fā)現(xiàn)火災隱患;3.管理到位,合理使用設施、設備等;4. 分區(qū)分責任經(jīng)常性檢查消防安全,提示注意防火。
5小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率1‰以下0以轄區(qū)公安部門記錄為依據(jù)(除住戶家庭內(nèi)部原因造成外)實行二十四小時保安巡查制度,分快速、中速及慢速巡查,設立二十四小時報警中心,落實保安崗位職責,明確責任區(qū)域,并在小區(qū)重點部位,調(diào)整閉路監(jiān)控系統(tǒng)及紅處線報警裝置,以確保小區(qū)居民人身財產(chǎn)安全。
6管理人員專業(yè)崗位合格率90%100%培訓格人員/培訓員總計×100%1.管理(值班服務)人員英語對話水平。2.人員培訓自學與培訓相結(jié)合,制度、計劃落實; 3.培訓考核制度與獎罰相結(jié)合,強化培訓結(jié)果。
7房屋完好率98%100%(完好房建筑面積+基本完好房建筑面積)/總建筑面積×100%1.建立經(jīng)常性檢查制度;2.每半年進行一次全面分項檢修;3.嚴格裝修管理和日常管理,無人為損壞事件。
8房屋零修急修及時率98%100%及時維修次數(shù)/應計報維修次數(shù)×100%1.人力配備充足;2.崗位培訓、服務意識培訓到位;3.技術(shù)人員有過硬的技術(shù)水平;4.強化回訪制度、考核制度和獎罰制度。
9道路完好率及使用率95%100%完好道路總面積/規(guī)劃道路總面積×100%1.嚴格公共設施管理養(yǎng)護制度,治安管理員加強巡查和疏導;2.向住戶宣傳有關(guān)法規(guī),培養(yǎng)熱愛家園意識,合理使用道路;3.及時整改修補損壞路面;
10化糞池、雨、污水井、完好率95%100%完好化糞池、雨、污水井數(shù)量/化糞池、雨、污水井總數(shù)量×100%1.每日記錄檢查情況,發(fā)現(xiàn)問題,立即疏通處理;2.化糞池每半年清理一次;3.雨水井、污水井每一年全面檢修一次。
11排水管、明暗溝完好率95%100%完好排水管、明暗溝長度/排水管、明暗溝總長度×100%1.每日記錄檢查情況,發(fā)現(xiàn)問題立即設計施工方案,疏通處理;2.每半年進行一次全面檢修。
12照明燈及疏散燈完好率95%99%完好照明燈疏散燈數(shù)量/照明燈、疏散燈總數(shù)量×100%1.每日記錄檢查情況及時更換檢修;2.每月全面檢查檢修一次;3.保潔員保持照明潔凈。
13停車場、單車棚完好率95%99%完好的設備設施/停車場設施設備總計×100%1.依規(guī)劃使用停車場地;2.停車場設施設備正常運行,技術(shù)人員檢修,確保安全有效;3.停車場疏導有序,無占用消防信道,無阻礙交通。
14公共文體休息設施、園林小品雕塑完好率95%99%完好公共文體、休息設施/公共文體、休息設施總計×100%1.有詳細管理養(yǎng)護計劃;2.保潔員每日保潔3.社區(qū)內(nèi)逐漸培育一種高水平的文化氛圍,住戶自覺愛護;4.開放期間均有管理人員提示住戶愛惜設施,合理使用;5.部分設施實行有償服務,以彌補管養(yǎng)經(jīng)費不足,及時修繕。
15消防設施設備完好率100%100%完好的消防設備/小區(qū)管理處負責的消防設備總數(shù)×100%指定機電設備及公用設施管理員維護,實行巡查制度,建文件記錄,并由維修主管監(jiān)督執(zhí)行,以確保消防設施、設備完好無損、正常使用。
16大型及重要機電設備完好率99%完好的大型及重要機電設備/大型及重要機電設備總計×100%1.建立嚴格的設備管理及日常運行操作規(guī)程;2.重要設備責任到人;3.認真進行日運行記錄和檢查;4.每月進行一次二保;5.每半年進行一次大保;6.加強技術(shù)人員專業(yè)技能培訓,減少安全隱患。
17維修工程質(zhì)量合格率100%100%維修合格工程項次/維修工程項次×100%1.建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機制和回訪制度;2.擁有一批有較高技術(shù)水準的維修隊伍。
18住戶有效投訴率2‰(年)1‰年以下有效投訴/投訴總計×100%1.做好各項管理工作,創(chuàng)建優(yōu)美、完善的社區(qū);2.提高員工素質(zhì),強化服務意識;3.發(fā)生問題,及時處理,為住戶排憂解難;4.做好解釋工作,與回訪制度落實。
處理率95%100%處理的有效投訴/有效投訴×100%
19維修服務回訪率95%98%維修回訪次數(shù)/維修服務次數(shù)×100%1.建立健全回訪制度;2.做好維修、回訪記錄;3.加強維修隊伍服務意識。
20房屋外觀統(tǒng)一整潔率100%統(tǒng)一整潔房屋外觀面積/房屋外觀總面積×100%1.嚴格住戶裝修審批手續(xù),杜絕違章裝修于事前;2.加強裝修巡查制度,每天巡查一次,詢問工程進度有否增加施工項目,及時整改;3.竣工驗收細致有重點,確保外觀統(tǒng)一整潔,不損害房屋安全;4.屋村事務助理加強巡視,發(fā)現(xiàn)房屋損壞、不潔,立即處理;
21違章發(fā)生率1‰0.5‰違章項目/發(fā)生項目總計×100%1.建立巡視制度,跟蹤管理,及時發(fā)現(xiàn)并加大處理力度;2.強化宣傳教育意識,把有關(guān)管理制度貫徹到每個人的行動中,依法管理。
違章處理率95%100%處理違章項目/違章目總計×100%
22管理費收繳率98%以上99%以上管理費實際收繳額/管理費應計收繳額×100%1.100%辦理各種費用銀行托收;2.及時提示住戶欠款;3.屋村事務助理及時上門提示按時交納管理費
23居民對物業(yè)管理滿意率95%99%(對管理滿意戶數(shù)+基本滿意戶數(shù)) /參加業(yè)主評議戶數(shù)×100%1.科學的住宅管理手段與溫馨服務相結(jié)合,編識無漏洞的管理網(wǎng)絡;2.加強重點業(yè)主的走訪,重點解決問題;3.以優(yōu)良的敬業(yè)精神不斷改善工作,贏得業(yè)主的支持。 隨著管理方式、管理手段的現(xiàn)代化,物業(yè)管理隊伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生革命性變化。物業(yè)管理人員的配備已從勞動密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化,管理層和操作層人員比例縮小(比例為1∶1),管理人員應是高學歷、高水平的復合型人才。為此,s物業(yè)管理公司在人員配備上堅持以'精干、高效、敬業(yè)'的用人原則為基礎,確定'重學歷也重能力、重水平更重品德'的用人標準,嚴把人才選聘關(guān)。管理層基本素質(zhì)要求通過外語、計算機和智能化考核,學歷上要求達到大專以上水平,工程技術(shù)崗位引進專業(yè)人才。
人才來源上我們以內(nèi)部選送為主,并高標準外聘專業(yè)人員,保證管理隊伍的高素質(zhì)和高水平。針對gm花園小區(qū)國際化特性,我們要求事務管理人員必須是一專多能,實行一崗多職,真正體現(xiàn)管理職能的'三合一'(事務、保安、日常服務)。在管理隊伍建設上,我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式,運用激勵機制,充分調(diào)動全體員工的工作積極性,嚴格考核,并實行10%的年淘汰率,確保管理目標得以實現(xiàn)。
第12篇 某物業(yè)管理公司財務部工作標準
物業(yè)管理公司財務部工作標準
1.會計核算工作能有條不紊地進行。(即從收支兩條線分別來看,收入方面從款項取得直到交納稅款、報表反映;支出方面從款項提取至報表反映,中間各個環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣,每個環(huán)節(jié)操作正常以保證整個過程按會計核算的要求進行。)
2.及時準確地提供各項財務信息,包括收入情況、支出情況及銀行存款余額情況或某項經(jīng)濟業(yè)務的效益情況。
3.及時準確地編制會計報表及報表說明、財務分析報告。
4.加強收入的管理,保證公司收入不流失。
5.加強支出管理,保證一切支出都在受控制狀態(tài),包括工資性支出以及水、電、維修材料、辦公用品等費用的支出。
6.加強預算管理,保證日常的收支狀況與財務預算基本一致。
7.制定切實可行的財務管理制度和操作流程,并對部門內(nèi)員工進行崗位培訓與指導,保證部門員工基本上能履行各崗位的職責。
8.與稅務、金融等部門溝通良好,不因為公關(guān)工作不到位導致公司利益受損失。
第13篇 物業(yè)管理方案要點工作指引
物業(yè)管理方案要點指引
1適用范圍
1.1本指引主要適用于ee地產(chǎn)開發(fā)項目的《整體物業(yè)管理方案》、《分期物業(yè)管理方案》的編制。
1.2對外承接項目的物業(yè)管理方案編制應依據(jù)具體委托內(nèi)容和要求,并參照本指引的規(guī)定進行編制。
1.3進入正常運營的物業(yè)項目,定期物業(yè)管理方案評審和修訂應參照本指引的規(guī)定執(zhí)行。
2《整體物業(yè)管理方案》、《分期物業(yè)管理方案》的編制內(nèi)容要點
《整體物業(yè)管理方案》、《分期物業(yè)管理方案》主要是針對開發(fā)項目全過程中的物業(yè)管理事宜進行策劃和計劃。內(nèi)容包括但不限于:
(一)、物業(yè)管理市場調(diào)查:
1)本地物業(yè)行業(yè)概況、當?shù)氐姆ㄒ?guī)和政策;
2)本地物業(yè)管理市場的消費習慣和消費水平分析;
3)物業(yè)管理支持資源的調(diào)查分析(如社會化分包水平,物業(yè)人力資源調(diào)查、資薪水平);
4)主要競爭對手(相似樓盤)的物業(yè)管理情況分析(物業(yè)服務費用標準、服務模式、服務狀況);
(二)潛在業(yè)主的物業(yè)管理消費需求書面調(diào)查分析;
(三)swot技術(shù)分析和對策。
(四)針對項目特點和自己的實際情況提出服務的目標:
1)管理目標;
2)質(zhì)量目標;
3)經(jīng)濟目標;
4)安全目標。
(五)提出具體的服務構(gòu)想即管理的中心思想,和主要的管理模式及服務特點策劃。
(六)根據(jù)服務構(gòu)想和目標,對物業(yè)管理服務行為提出具體量化標準。
(七)組織機構(gòu)、崗位具體人員配備(附圖說明位置人數(shù)班次)和人員工資標準。
(八)物業(yè)管理用房具體配備情況、位置和使用功能分布、物業(yè)維修基金落實情況。
(九)項目物業(yè)管理日常服務成本測算(提出物業(yè)服務費和停車場管理費定價標準)
(十)物業(yè)啟動費用測算:
1、物業(yè)管理經(jīng)營期收支測算,提出盈虧數(shù)據(jù)
2、為發(fā)展商提供服務成本的測算
3、項目物業(yè)管理開辦費用測算
(十)就是一個項目在物業(yè)管理工作方面投入的總成本。
(十一)對于潛在的各種業(yè)主投訴和已經(jīng)發(fā)生的業(yè)主投訴分析
(十二)其他需要說明的重要工作。
(十三)物業(yè)管理各個工作的具體時間計劃。
第14篇 z物業(yè)公司日常管理工作規(guī)定
物業(yè)公司日常管理工作規(guī)定
(一)按照規(guī)定時間當值,不可擅離職守。
(二)在當值時不得飲酒、吸煙、打瞌睡、閱報、看書、聽收音機或與同事閑談、開玩笑。
(三)每日上班時間,必須穿著公司規(guī)定的制服及佩帶員職員工作證,完成自己的崗位職責。巡視各層樓宇及走火通道,巡視時需特別留意大廈清潔及有否損壞、破舊須要維修的地方,并進行登記,如遇有不尋常事件應立即處理、記錄并及時向上級報告。
(四)臺風或暴雨期間,管理人員必須按公司所頒布的員工共值程序上班,做好一切防風防雨工作,以保護公共財產(chǎn)。
(五)服從上級指導,完成所指定工作。
(六)留意各種公用設備有否被破壞或涂污,并通知有關(guān)人員修理和清除,必要時須協(xié)助維修工作。
(七)執(zhí)行各項任務時,必須要有禮貌,謹記'服務至上,禮貌第一'。
(八)如有住戶發(fā)生意外,例如:受傷、暈倒等,應立即協(xié)助其家人招呼救護車或代辦報警。
(九)熱情接待來訪人員,詳細記錄住戶投訴,并迅速處理。不屬于自己職責范圍的,則立即通知有關(guān)人員處理解決。處理情況立即向上級報告。
(十)管理處須設置急救藥品,如繃帶、藥棉及搶救藥品等。
(十一)大廈公共地方之鑰匙,如:電機房、機房、泵房等,必須小心存放,以備緊急時使用。若有需要外接鑰匙時,必須登記借用人姓名及身份證,用后及時歸還。
第15篇 物業(yè)管理方案制定工作程序
物業(yè)管理方案制定程序
1.目的
根據(jù)業(yè)主或發(fā)展商(以下稱委托方)的要求,對新承接的物業(yè)管理項目制定物業(yè)管理方案,確保承接后管理工作能順利開展。
2.適用范圍
適用于公司新承接物業(yè)管理項目。
3.引用文件
3.1質(zhì)量手冊第4.2章
3.2so9002標準第4.2章
4.職責
4.1籌備小組負責管理方案制訂的統(tǒng)籌工作。
4.2各部門負責有關(guān)日常業(yè)務及流程的制定。
4.3總經(jīng)理或副總經(jīng)理負責管理方案的審批、簽署工作。
4.4籌備小組負責與法律顧問聯(lián)系審查管理方案及其附件。
5.工作程序
5.1物業(yè)管理方案的內(nèi)容:
5.1.1物業(yè)概述;
5.1.2物業(yè)管理質(zhì)量目標;
5.1.3物業(yè)管理的組織機構(gòu)及職責;
5.1.4物業(yè)管理日常業(yè)務及流程;
5.1.5物業(yè)管理質(zhì)量評價和改進。
5.2計劃與聯(lián)系工作
5.2.1籌備小組制定管理方案編制工作的總體計劃,明確各部門的職責和要求。
5.2.2籌備小組向委托方取得物業(yè)項目的有關(guān)資料,并進行整理。
5.2.3籌備小組根據(jù)總體計劃的要求及各部門的分工將編寫的有關(guān)資料分發(fā)到相應的各部門。
5.3管理方案草案的編制
5.3.1各部門根據(jù)總體計劃的要求進行編寫工作,由部門經(jīng)理審核后交籌備小組匯總。
5.3.2籌備小組將各部門編制的內(nèi)容匯總成物業(yè)管理方案草案,報總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準。
5.3.3籌備小組將由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準的管理方案草案交法律顧問進行法律咨詢。
5.3.4籌備小組根據(jù)法律顧問的意見進行修改,經(jīng)總經(jīng)理審批后制定成管理方案草案正式文本。
5.4管理方案的磋商
5.4.1管理方案草案由總經(jīng)理或副總經(jīng)理、籌備小組與委托方進行磋商。
5.4.2管理方案草案的磋商應形成備忘錄,記錄磋商情況和修改的意見。
5.4.3根據(jù)修改意見,由總經(jīng)理或副總經(jīng)理組織公司有關(guān)部門和人員進行討論修改。
5.5管理方案的制定
5.5.1經(jīng)公司及委托方雙方同意的物業(yè)管理方案作為正式文本,由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準。
5.5.2物業(yè)管理方案正式文本、草案及物業(yè)管理項目的有關(guān)資料和磋商紀要由物管部保管。
5.6管理方案的修改
5.6.1管理方案批準后,委托方或公司都可以提出修改意見,經(jīng)總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準后進行修改,修改工作按5.3和5.4規(guī)定執(zhí)行。
5.6.2管理方案的修改文本需經(jīng)委托方及公司同意并由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準。
6.支持文件與記錄
第16篇 某物業(yè)客戶服務部工作單使用管理規(guī)定
為了明確工作單使用規(guī)范,加強投訴處理過程控制,確保工作件件有著落、事事有回音,特制定本制度。
第一章 總則
第一條 本制度適用于物業(yè)公司內(nèi)的所有員工。
第二條 工作單一式兩聯(lián),一聯(lián)作調(diào)度中心存底,一聯(lián)給執(zhí)行人作執(zhí)行憑證;
第三條 工作單由檔案管理員統(tǒng)一管理,根據(jù)需要定期安排采購,并按領(lǐng)用發(fā)放規(guī)定分發(fā)使用;
第四條 工作單的主體使用部門為調(diào)度中心,調(diào)度員、調(diào)度主管或部門領(lǐng)導均可派單,主要對象為各部門負責人、主管級員工、物業(yè)助理、工程師、維修工、維修監(jiān)理、咨詢員,每項工作都可用工作單的形式安排處理;
第二章 管理規(guī)定
第五條 調(diào)度中心派單員須詳細填寫派單人、任務地點、工作內(nèi)容、工作要求、要求回復時間等,接單人簽名確認并填寫接單日期(精確到分鐘)后帶走執(zhí)行聯(lián)開展工作;
附則:如違反本規(guī)定,發(fā)現(xiàn)每漏填一項或不清楚的扣罰責任人當月工資30元。
第六條 調(diào)度中心派發(fā)工作單必須合理,任何接單人不得拒絕接單,如確實無法處理的可逐級向上級領(lǐng)導匯報。
附則:如違反本規(guī)定,調(diào)度中心派單人派單不合理的扣罰當月工資30元,接單人拒絕接單的,扣罰接單人當月工資100元。
第七條 接單人必須按時完成派工任務,若未能如期完成,應在回復期限內(nèi)反饋調(diào)度中心,報告工作進展情況;
附則:如違反本規(guī)定,接單人未按時完成工作,也未向調(diào)度中心回復進展情況的,扣罰責任人當月工資30員。
第八條 完成委派任務后,執(zhí)行人須將處理過程及結(jié)果詳細填寫在備注一欄后,請服務對象(業(yè)主或住戶等)簽字認可,再交調(diào)度員進行電話回訪后簽字確認并記錄后存檔;
附則:如違反本規(guī)定,扣罰責任當月工資30元。
第八條 每天下班前十分鐘調(diào)度員應核查當天工作單完成情況,在交接班記錄本上詳細了解工作未完成的原因并進行適當?shù)闹笇?、調(diào)整;
第九條 工作單用完后,由調(diào)度員憑存根聯(lián)到檔案管理員處領(lǐng)取,要求工作單存根聯(lián)不得有缺頁或損壞。
附則:如違反本規(guī)定,每發(fā)現(xiàn)缺、損一頁的扣罰當事調(diào)度員當月工資30元
第三章 附則
第十條 本規(guī)定由**物業(yè)管理有限公司客戶服務部負責解釋。
第十一條 本規(guī)定從下發(fā)之日起開始施行。
