第1篇 物業(yè)管理手冊－業(yè)主財產(chǎn)控制程序
物業(yè)管理手冊:業(yè)主財產(chǎn)控制程序
1、目的
對客戶提供的財產(chǎn)進行識別、驗證、維護。
2、適用范圍
適用于對委托方交付的物業(yè)、業(yè)主用于維修安裝的物品及管轄區(qū)內(nèi)車輛等的控制。
3、職責
3.1總經(jīng)理負責成立物業(yè)接管驗收小組。
3.2管理部負責物業(yè)接管驗收的日常事務協(xié)調(diào)、配合。
3.3工程部負責物業(yè)接管驗收的技術指導。
3.4物業(yè)服務中心負責物業(yè)接管驗收的具體事宜,負責業(yè)主用于維修安裝的物品、空置房屋及管轄區(qū)內(nèi)車輛的控制。
4、程序
4.1開發(fā)商(業(yè)主)提供的樓宇及其設施的控制要求
4.1.1物業(yè)驗收接管小組,具體負責開發(fā)商移交物業(yè)的驗收接管,填寫《項目交接驗收表》,負責接收設施設備及資料的登記、存檔。
4.1.2物業(yè)服務中心維修人員負責對設備設施運行的維護。
4.1.3對業(yè)主提供的空置房屋由客服主管負責巡查與管理,填寫《空置房屋檢驗單》,具體執(zhí)行《客服主管作業(yè)指導書》的有關規(guī)定。
4.2業(yè)主車輛的控制要求
物業(yè)服務中心禮兵通過門崗值勤、巡邏及對停車場的管理來實現(xiàn)對業(yè)主車輛的控制,具體執(zhí)行《禮兵作業(yè)指導書》的有關規(guī)定。
4.3用于業(yè)主維修、安裝的材料、零部件的控制要求
對用于業(yè)主維修、安裝的材料、零部件等由物業(yè)服務中心維修人員負責管理與控制,具體執(zhí)行《維修工作業(yè)指導書》。
5、相關文件
5.1《客服主管作業(yè)指導書》
5.2《禮兵作業(yè)指導書》
5.3《維修工作業(yè)指導書》
6、相關記錄
6.1《項目交接驗收表》jw/jl-7.5.4-001
6.2《空置房屋檢驗單》jw/jl-7.5.4-002
第2篇 項目物業(yè)管理費測算范例
項目物業(yè)管理費的測算范例
測算所需的基本數(shù)據(jù)
一、物業(yè)概況
1、項目名稱、2、地理位置 3、開發(fā)商、投資方4、項目開發(fā)進度
計劃 5、項目規(guī)劃建設
(1)總占地面積
(2)總建筑面積
其中: 地上總建筑面積、地下總建筑面積、銷售面積、商鋪面積、公
共建筑面積(附屬用房如: 設備機房、管理用房等)、住宅總戶數(shù)
(3)停車泊位數(shù)
其中:地上、地下
(4)區(qū)域建筑的基本布局
物業(yè)性質(zhì)及功能:如:普通住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓等
建筑結(jié)構(gòu)類型;
棟數(shù);層數(shù);單棟(套)面積;
戶型種類、數(shù)量、面積
建筑密度、
容積率、綠化率
二、設備設施基本狀況
一能源
供水、供電、供氣、供熱方式;供應容量;計量方式;與市政部門產(chǎn)權分界點
(二)設備
1、配電系統(tǒng)
(1)高壓回路;(2)變壓器;(3)高壓環(huán)網(wǎng)柜;(4)低壓配電柜
(5)動力箱(上海華通)(6)發(fā)電機組(7)公共區(qū)域照明總功率
2、給水系統(tǒng)
(1)室外給水:(2)室內(nèi)供水;(3)給水設備
3、排水系統(tǒng)
(1)化糞池
(2)生活污水與生活廢水排放方式
(3)雨水及其它廢水排放方式
(4)地下室的廢水及雨水匯集排放方式
(5)設計中水處理能力、用途、設備功率
(6)生活水泵、消防水泵、污水雨水泵的臺數(shù)、功率
4、空調(diào)系統(tǒng)
5、智能化系統(tǒng):
(1)安防系統(tǒng)設施、電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)
(2)停車場自動管理系統(tǒng)(3)自動抄表系統(tǒng)(4)樓宇自動化系統(tǒng)(5)機房 ups 系統(tǒng)(6)背景音樂系(8)電梯系統(tǒng)(9)消防報警系統(tǒng)
6、通訊系統(tǒng)
(1)電話、寬帶等數(shù)量與市政產(chǎn)權分界請況
(2)電視接收
衛(wèi)星電視接收數(shù)量和有線電視與歌華產(chǎn)權分界點
7、消防設施
(1)消火栓、消防噴灑系統(tǒng) (2)消防水池及其他消防設施情況
8、電梯數(shù)量、品牌、電功
三、公共設施
1、道路面積
2、圍墻長度
3、小區(qū)的車和人行出入口數(shù)量
4、兒童游樂場
5、垃圾中轉(zhuǎn)站
四、園林綠化
1、綠化面積、
2、種植物的品種數(shù)量。
3、園林景觀、
4、綠化用水來源
五、開發(fā)商的特殊要
第3篇 物業(yè)管理財務報告范本
物業(yè)管理公司財務報告
各種財務報告是財務部與公司領導進行溝通的重要工具,也是財務工作的重要成果。財務部應定期向公司領導遞交相關報告及報表,具體時間與報表內(nèi)容可能有差異,但總體應包含以下報表:
1.資金周報表。向公司領導提供公司最新的資金收支余情況,以便更好地使用或調(diào)度資金。
2.應收款明細表。應收款管理是物業(yè)管理企業(yè)財務管理的一個行業(yè)性的難點,財務部應按金額大小及拖欠時間長短等指標將各主要拖欠款客戶進行列表,將本期應收款管理情況及時報告公司領導。
3.各部門收支情況表。各部門的收支狀況及盈虧狀況反映了公司整體財務計劃的執(zhí)行情況,公司領導應對這些予以關注,這些報表內(nèi)容是公司領導對業(yè)務部門加強財務管理所必要的信息。
4.行政部門費用明細表。因行政部門不創(chuàng)造利潤,控制行政費用是實現(xiàn)收支控制的重點之一。公司為控制行政費用,管理層必須對行政費用的明細有所了解,才能有的放矢。
5.公司基本財務報表。包括資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表及其他附表。
6.財務分析。財務分析應定期將以上財務報表以文字形式形成報告,對詳細的財務收支狀況,收支結(jié)構(gòu),收支的變化的原因、與預算差異的分析、資金的管理狀況、應收款的管理狀況進行分析,提出應予以關注的因素與改善建議,并對下一期的財務狀況進行預計。最后使報告的閱讀者對公司整體財務狀況形成清晰的理解,明確財務管理的重點及方向。
財務分析是財務工作重要的階段性總結(jié)報告,財務部門應定期向公司領導提交財務分析,分析公司的財務狀況及應進行改善的措施。
財務分析的一般性原則:
a)分析要全面。主、客觀因素分析,成功及不足的分析,經(jīng)濟因素與技術因素的分析,內(nèi)外部因素的分析。
b)事物的聯(lián)系。要注意局部與全局聯(lián)系,報酬與風險的聯(lián)系、過去現(xiàn)在將來的聯(lián)系。
c)實事求是,不能結(jié)論先行。
d)深入淺出,分析問題深入核心,表述問題淺顯易懂。多用圖表,如柱狀圖,餅式圖等。
e)多種分析方法綜合運用。如比較分析、因素分析等。
f)對于過于復雜、過于專業(yè)的方法慎用,以提高報告的可閱讀性。
g)行文保持結(jié)構(gòu)嚴謹,證據(jù)充分,邏輯嚴密。
h)定性與定量相結(jié)合,證據(jù)與結(jié)論相一致。
第4篇 國基物業(yè)管理公司簡介
國基物業(yè)管理有限公司簡介
一、我們的實力
*國基物業(yè)成立于2001年8月,注冊資金300萬元,管理面積逾百萬平方米,現(xiàn)為國家二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè),鄭州市物業(yè)管理協(xié)會理事單位,中國物業(yè)管理協(xié)會會員單位。
*業(yè)內(nèi)率先通過iso9001和iso14001國際質(zhì)量體系雙認證,并建立起了融“末位淘汰制”和“目標責任制”為一體的國基績效考核模式,全員持證上崗率高達100%。
*管理服務項目涵蓋了住宅、高檔別墅區(qū)、寫字(辦公)樓、高校后勤、商業(yè)地產(chǎn)等物業(yè)類型,融全程托管、顧問輸出于一體,并正以每年50萬平方的速度拓展著自己的管理服務領域。
*先后與深圳國貿(mào)、華新國際、三明國際、決策資源等知名企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟,廣泛汲取其他企業(yè)的先進管理經(jīng)驗,以規(guī)范化、科學化、互動化為核心,構(gòu)造獨具國基特色的復合型生態(tài)發(fā)展系統(tǒng)。
*所管理服務項目達標(獲獎)率100%,先后有多個項目榮獲國家、省、市級榮譽稱號,公司也先后被評為“鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)青年文明號”和“鄭州市青年文明號”,2004年度更是成功入選“河南省物業(yè)管理十大誠信維權企業(yè)”。
*與深圳國貿(mào)合作組建“深圳國貿(mào)物業(yè)管理(鄭州)有限公司”
二、我們的理念
*服務宗旨:盡心、盡力、盡責,善待每位客戶。
*質(zhì)量方針:為業(yè)主創(chuàng)造價值,讓客戶持續(xù)滿意。
*團隊精神:企業(yè)的命運就是個人的命運,企業(yè)的發(fā)展就是個人的發(fā)展。
*發(fā)展目標:以“生態(tài)型發(fā)展體系”為依托,打造中原物業(yè)第一品牌。
三、我們的目標
*立足基礎服務,樹立國基物業(yè)誠信高效形象。
*強化服務意識,打造一流物業(yè)管理服務品牌。
*細化服務質(zhì)量,倡導“溫馨生活 顛峰體驗”。
四、我們的榮譽
2001年度嘉和園小區(qū)鄭州市優(yōu)秀住宅示范小區(qū)
2002年度家和萬世花園金水區(qū)綠化達標先進單位......
第5篇 物業(yè)管理公司保安員守則-5
物業(yè)管理公司保安員守則5
1.模范遵守國家的法律、法令、法規(guī)和依法辦事。
2.服從領導,一切行動聽指揮。
3.尊敬領導,團結(jié)同事,努力工作。
4.密切聯(lián)系群眾,作風正派,辦事公道,平等待人。
5.遵守'六不準',即:不準假公濟私和包庇壞人;不準隱瞞和虛報情況,不準巫陷他人;不準利用工作之便,收取不正當收入、禮物等;不準罵人、打架;不準侵用公安職權,嚴守保安職責。
6.積極協(xié)助公安機關開展各項治安防范工作,努力完成各項保安服務工作。
7.凡新入職保安人員,必須由部門領導和人事部進行培訓(時間一周)之后能確定上崗.
8.領班負責全面工作,并負責事件的處理。副領班負責全場的消防檢查工作,每天檢查兩次,并協(xié)助領班工作。班員請假或換班,必須由領班審核報經(jīng)理審批。當班人員當值時暫離開崗位時,必須經(jīng)本班當值領班或部門領導同意,并在當天交接本上記錄。如有違反,一律作曠工處理。
9.工作時間,必須配帶胸卡。如有遺失要立即通知人事部按規(guī)定補辦,離職時交回人事部。
10.當值期間必須按規(guī)定穿著制服,必須保持制服清潔,不得穿著制服離開工作崗位外出(除工作需要外)。如有遺失或損毀,須負責按價賠償,離職時要將制服交回。
11.探訪及電話使用
親友不得在工作崗位上作私人探訪,不經(jīng)部門主管同意不得使用電話與外界聯(lián)系,外來電話一般不予通傳。
12.愛護財產(chǎn)
如蓄意或疏忽而損失財產(chǎn),將根據(jù)損壞物品的價值扣除薪金以作補償,視情節(jié)輕重予一定罰款(人民幣50-100元),若有盜竊行為,立即開除并扣罰十天薪金,同時由于竊物遺失或損壞按價賠償和追究法律責任。
13.失物及認領
遇有客人疏忽而遺失物件,拾得應即時原物送交人事部,由人事部存檔及保管,及時通知失主認領。如拾失物不報當偷竊處理。
第6篇 花城物業(yè)小區(qū)停車場管理操作指引
花城小區(qū)停車場管理操作指引
一、目的
保證車輛行駛與停放秩序,規(guī)范停車場突發(fā)事件處理。
二、適用范圍
適用于花城物業(yè)服務中心。
三、職責
3.1部門經(jīng)理負責停車場全面管理、監(jiān)督、指導工作。
3.2安全主管負責停車場檢查、安全員的培訓工作。
3.3安全督察負責現(xiàn)場實施情況的檢查與指導,及時將發(fā)現(xiàn)問題上報主管予以處理。
3.4安全班長負責停車場管理工作的具體實施工作。
3.5停車場安全員負責車輛檢查、指揮調(diào)度的管理工作。
4、方法和過程控制
4.1停車場屬于花城私家停車場,原則上外來車輛不得停放。租用、售用僅限于小區(qū)內(nèi)的業(yè)主。
4.2花城架空區(qū)域、地下室停車場車輛限高2米(含2米)以下,載重2噸(含2噸)得機動車輛可進入小區(qū)停放。
4.3業(yè)主可根據(jù)需要向服務中心申請租用車位,經(jīng)服務中心經(jīng)理審批后,在服務中心客戶前臺簽訂《停車場車位租用協(xié)議書》,并免費贈送ic智能卡一張,辦理授權、領用手續(xù)。
4.4停車場購買車位的業(yè)主需與服務中心簽定《車輛停放服務協(xié)議書》,服務中心免費贈送ic智能卡一張,辦理授權、領用手續(xù)。
4.5停車場實行智能化系統(tǒng)管理,已租車位、已售車位車輛進出車庫,車主自行刷卡進出;來訪車輛和業(yè)主臨停車輛經(jīng)安全員確認登記后發(fā)臨時出入卡進入,并按照物價局規(guī)定標準收取停車場地使用費。
4.6停車場入場管理
4.6.1業(yè)主車輛進入小區(qū)時,安全管理員應面向來車呈正姿勢敬禮,示意車主自行刷卡入車庫,夜間0點后通知車場巡邏崗前往指揮停放,按私家車位停放整齊。
4.6.2外來看樓車輛一律停放在學校外圍停車場或宏城超市后面停車場。
4.6.3訪客車輛進入小區(qū)內(nèi)停車場、安全管理員應面向來車呈立正姿勢,示意車輛減速并停車,當車輛駛近后,走近距車輛駕駛室窗口適當距離呈立正姿勢并敬禮,并迅速了解其到訪信息,填寫《來訪車輛登記表》,并溫馨提醒車主按位停放。
4.6.4 登記完成后打開道閘放行,使用標準直行交通手勢引導其入場。
4.6.5搬運貨車進入時,安全員應運載的物資,凡是屬于散裝的泥沙應委婉謝絕入場,提醒其在小區(qū)外打完包后再入場。
4.6.6對以上裝修期間運輸材料的貨車,車場崗核實清楚后通知巡邏崗予以監(jiān)控,要求對搬運物料的全過程進行跟蹤。
4.7車輛停放管理
4.7.1車輛入場后減速慢行、限時速5公里,車輛停放在私家車位上,按車頭向內(nèi)、按車位中央停放整齊。
4.7.2外來車輛需在安全員引導下停放未租未售車位,嚴禁占位、停錯位。
4.7.3車場安全員負責對停車場車輛外觀檢查,并在《停車場車輛情況登記表》上詳細記錄,發(fā)現(xiàn)問題及時上報。
4.8車輛出場管理
4.8.1車輛出場:已租或已售車位車主自行刷卡出場,車場出口安全員敬禮示意減速,同時按照三核制度進行核實,確認無誤后打開打開道閘放行,以標準交通手勢示意車輛駛離停車場。
4.8.2外來臨停車輛出場,車場出口安全員敬禮,示意車輛停止并收回臨時出入卡,按照三核制度進行核實,并按停車場收費標準進行收費,先開出相應發(fā)票方可收取費用,手續(xù)完善后打開道閘,以標準交通手勢示意車輛駛離停車場。
4.8.3對丟失《車輛臨時出入卡》的車輛,車場崗安全員及時同知班長到場,應要求其出示行駛證、身份證、駕駛證等有效證件,并要求司機賠償臨時卡工本費,安全員調(diào)出車場資料進行人、車、證的核實,核實駕車司機屬車主本人,請車主在《車輛駛出異常情況臨登記表》簽名后即可放行;核實駕車司機并非車主,安全員應及時通知控制中心與車主聯(lián)系,經(jīng)確認無誤后請駕車司機在《車輛駛出異常情況臨登記表》簽名確認后方可放行,如有其他異常情況應立即報告片區(qū)主辦或主管到場處理。
4.8.4車輛駛出車場后,車場管理安全員應及時在《停車場車輛情況登記表》上填寫駛出時間及值班者姓名。
4.9車場票據(jù)的使用及管理(主要包括:車輛臨時ic卡/停車場發(fā)票/憑證)
4.9.1車輛停車場發(fā)票/憑證由安全班長負責從服務中心領取,并對領取數(shù)量進行登記。各車場出入口崗在交接班時須將卡/證的數(shù)量、編號及其連續(xù)性等情況記錄在《安全員交接班記錄表》上。
4.9.2 對回收的車輛停車場發(fā)票存根/憑證等應妥善保管,防止風吹、雨淋、遺失,每班由班長負責整理核對。
4.10車輛出入口緊急事件處理流程圖
做好解釋工作 →
通知當值班長
本通知當值班長車主無法解釋
態(tài)度惡劣的
通知當值班長非小區(qū)業(yè)主
通知當值班長通知安全主辦
到場處理
通知中心錄象
通知當值班長雙方協(xié)商處理
協(xié)商未果
第7篇 物管培訓:物業(yè)管理會計報表
一、會計報表概述
會計報表是會計核算的最終產(chǎn)品,是物業(yè)管理公司向其信息使用者提供財務信息的基本形式。在大多數(shù)情形下,它是會計信息需求者,特別是外部需求者如投資者、物業(yè)業(yè)主和債權人等獲取公司財務信息的主要渠道。為此,了解物業(yè)管理會計報表的類型、目的及其編制要求等,對會計報表信息的利用有著重要的現(xiàn)實意義。
(一)會計報表及其目的
會計報表又稱財務報表,是會計主體在日常會計核算基礎上,按照一定的指標體系,總括地反映物業(yè)管理公司在一定時期內(nèi)的資產(chǎn)、負債及所有者權益的狀況、經(jīng)營成果和理財過程的書面文件;是物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等的集中反映。
日常會計核算中,物業(yè)管理公司通過填制記賬憑證和登記賬簿等會計處理,在會計賬簿中對經(jīng)營活動所體現(xiàn)的整個資金運動過程進行了分類反映。盡管各賬簿都從某一特定方面提供著公司經(jīng)營活動的信息,但由于信息需求者需要的是有關物業(yè)管理公司全局的、較為系統(tǒng)的財務信息,單一賬簿受其自身職能的制約,無法綜合反映物業(yè)管理公司經(jīng)營活動的全貌,這些信息難以為信息需求者,特別是外部信息需求者所利用。因此,有必要編制會計報表,全面而系統(tǒng)地概括反映物業(yè)管理公司的財務狀況和經(jīng)營成果,滿足信息需求者因進行經(jīng)濟決策而產(chǎn)生的信息需求。換而言之,編制會計報表的目的在于向物業(yè)管理公司的管理層、投資者、債權人、業(yè)主以及政府管理部門等提供經(jīng)濟決策所需的財務會計信息。具體而言,編制會計報表的目的表現(xiàn)為:
1.為投資者提供管理層履行受托責任狀況――物業(yè)管理公司資本的保值、增值信息
投資者投資于物業(yè)管理公司,其目的是為了實現(xiàn)資本的保值和增值。出于兩權分離的經(jīng)營要求,投資者委托管理層全權負責公司的日常經(jīng)營管理,從而,在投資者和管理層之間形成了委托代理關系,即管理層受投資者的委托,代理行使對公司資本的營運權,并相應地承擔了對投資者所委托資本的保值和增值責任。會計報表作為系統(tǒng)反映整個資金運動過程的媒介,所提供的信息必然反映出公司管理層履行受托責任的好壞,因此,它為正確評價管理層的業(yè)績提供了客觀的信息基礎,便于投資者作出相應的經(jīng)濟決策。
2.為債權人提供物業(yè)管理公司償債能力的財務信息
物業(yè)管理公司的資金除來源于物業(yè)管理服務收費外,還有一部分來源于對債權人的負債。債權人最關心的是公司能否在債務到期時如數(shù)償付本息,即公司是否具有償債能力。物業(yè)管理公司的會計報表反映了目前公司的財務狀況和經(jīng)營成果信息,盡管難以利用這些信息準確地預測公司的未來償債能力,但至少為預測提供了較為客觀的基礎。
3.為業(yè)主提供物業(yè)管理公司的管理服務效率及其履行物業(yè)管理服務合約狀況的信息
物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的關系,也是一種委托代理關系。業(yè)主委托物業(yè)管理公司對其物業(yè)進行管理,通過物業(yè)管理公司提供專業(yè)化服務,促使物業(yè)保值和增值。物業(yè)管理公司履行其受托責任的好壞,主要表現(xiàn)為:能否利用管理收費,最大限度地履行受托責任,即管理收費利用效率的高低。可見,業(yè)主評價受托責任履行情況需要的這些信息,在公司會計報表――損益表和現(xiàn)金流量表中也可得到集中反映,從而為業(yè)主評估物業(yè)管理公司下一年度財務預算和管理服務收費提供基礎。
4.為管理層提供業(yè)績考評和改善經(jīng)營管理的信息
借助于會計報表,管理層能夠及時了解公司的資產(chǎn)負債狀況、管理收費使用效益的高低以及多元化或多種經(jīng)營業(yè)務的經(jīng)濟效益等。這些信息一方面為管理層提供了評價各部門工作業(yè)績的依據(jù),另一方面又便于管理層分析經(jīng)營管理中存在的問題,并進而采取相應措施,改善公司的經(jīng)營管理,更好地履行投資者,特別是業(yè)主所賦予的受托責任。
(二)對會計報表的要求
為了達成會計報表的目的,對會計報表的要求主要包括:
1.表達公允
表達公允是對會計報表的最基本要求,直接影響著會計信息的質(zhì)量。會計報表表達公允要求包括:①數(shù)據(jù)可靠,指會計信息應恰當?shù)胤从澄飿I(yè)管理公司的財務狀況及其經(jīng)營成果,不能帶有任何偏見或刻意的粉飾;②內(nèi)容完整,指會計報表至少應包括我國現(xiàn)行會計制度或相關法規(guī)規(guī)定的所有項目,不得隨意刪減;③方法一致,是指為保證會計信息的可比性,不同時期會計報表所采用的會計方法應盡可能前后一致;如發(fā)生變動,必須揭示其對報表的影響。
2.信息相關
信息相關又稱會計信息的有用性,是會計報表必須滿足、又難以充分滿足的一項要求。信息的相關性或有用性直接體現(xiàn)為決策的相關性。會計報表的使用者不同,所作的決策大不相同,其信息需求必然差異較大,因此,會計報表不可能為信息使用者
提供決策所需的全部信息。在此,信息相關意味著,會計報表應盡可能提供所有信息使用者都需要的通用信息。
3.披露及時
會計報表應按規(guī)定的時間及時披露。市場經(jīng)濟下,會計信息具有較強的時效性,及時的信息披露,有助于充分實現(xiàn)會計報表的信息價值,并有助于管理層和外部利益團體適時地作出正確決策,采取必要措施以保障其自身的利益。
(三)會計報表的類型
理論上,會計報表可按不同標志進行分類。常見的分類主要有:
1.按反映經(jīng)濟內(nèi)容的不同進行分類
按反映經(jīng)濟內(nèi)容的不同,可分為資產(chǎn)負債表、損益表和財務狀況變動表。
資產(chǎn)負債表是反映公司在某一特定時日(在我國,一般為12月31日)財務狀況的會計報表;損益表為反映公司在一定時期內(nèi)(通常為一年)經(jīng)營成果的報表;而財務狀況變動表反映的是公司在一定時期內(nèi)資金來源和運用及其增減變動情況的報表。這三張報表提供了有關企業(yè)經(jīng)營狀況的基本信息,因此,也稱為三大基本會計報表。
2.按報表使用者的不同進行分類
按報表使用者的不同,可分為對外報表和內(nèi)部報表。
對外報表是依據(jù)會計準則和行業(yè)會計制度編制,并向企業(yè)外部利益團體進行披露的會計報表,如資產(chǎn)負債表、損益表和財務狀況變動表等。內(nèi)部報表是公司是重于企業(yè)內(nèi)部管理需要而編制的報表,如費用明細表等。
3.按反映資金運動的形態(tài)進行分類
按反映資金運動的形態(tài),可分為靜態(tài)報表和動態(tài)報表。
企業(yè)的資金運動表現(xiàn)為相對靜止狀態(tài)和顯著變動狀態(tài)。靜態(tài)報表反映的是資金運動相對靜止狀態(tài)的財務信息,即某一特定時點的資金運動狀況,如企業(yè)資產(chǎn)、負債和所有者權益存在狀況,資產(chǎn)負債表是典型的靜態(tài)報表。動態(tài)報表與資金運動的顯著變動狀態(tài)有關,是反映顯著變動的過程及其影響的報表,如損益表和現(xiàn)金流量表。
二、物業(yè)管理的基本會計報表
會計報表反映了有關公司資金運動的信息。報表不同,所提供財務信息的類型、報表的結(jié)構(gòu)和格式都不相同。企業(yè)編制會計報表的直接依據(jù)是我國會計法律法規(guī)體系,包括《中華人民共和國會計法》、《企業(yè)會計準則――基本準則》、具體會計準則、分行業(yè)會計核算制度及其補充規(guī)定以及《會計基礎工作規(guī)范》等。1997年以來,財政部頒布了10項具體會計準則,用于指導企業(yè)的會計信息披露行為。這10項具體會計準則分別是:《企業(yè)會計準則――關聯(lián)方關系及其交易的披露》、《企業(yè)會計準則――現(xiàn)金流量表》、《企業(yè)會計準則――資產(chǎn)負債表日后事項》、《企業(yè)會計準則――債務重組》、《企業(yè)會計準則――收入》、《企業(yè)會計準則――投資》、《企業(yè)會計準則――建造合同》、《企業(yè)會計準則――會計政策、會計估計變更和會計差錯更正》、《企業(yè)會計準則――非貨幣性交易》和《企業(yè)會計準則――或有事項》等。這些具體會計準則多直接與會計報表的編制有關,并適用于我國大多數(shù)企業(yè)。財政部明確規(guī)定我國物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》和《物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定》,并要求物業(yè)管理企業(yè)編制資產(chǎn)負債表、損益表和現(xiàn)金流量表等。
(一)資產(chǎn)負債表
1.資產(chǎn)負債表及其作用
資產(chǎn)負債表又稱財務狀況表,是以“資產(chǎn)=負債+所有者權益”這一會計恒等式為基礎,按照一定標準和格式編制的,用以反映物業(yè)管理公司在某一特定時日(如年末、季末、月末)財務狀況的會計報表。其中,財務狀況是指公司在特定時日的資產(chǎn)、負債和所有者權益的構(gòu)成狀況及其比例關系。資產(chǎn)負債表是公司的基本會計報表之一,就管理層和外部各利益團體而言,其信息價值主要在于:
(1)反映了在資產(chǎn)負債表日物業(yè)管理公司擁有資產(chǎn)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和分布狀況。公司所擁有資產(chǎn)狀況的信息,特別是資產(chǎn)的流動性(轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度,即變現(xiàn)能力)的高低,可用于評價公司的償債能力的強弱。
(2)揭示了公司負債的水平與構(gòu)成等。公司負債水平及其構(gòu)成等信息,尤其是長短期債務的數(shù)量和比例關系,為分析公司的資本結(jié)構(gòu)和財務風險提供了基礎。
(3)表明了公司所有者權益的多少、構(gòu)成狀況等。由于所有者權益是剩余權益,將這一信息與公司的債務信息進行對比,可以反映公司的資本結(jié)構(gòu)狀況,并進而揭示出公司財務風險的大小。
(4)有助于揭示公司財務狀況的變動信息。通過對不同時期資產(chǎn)負債表的比較分析,還有助于了解公司財務狀況的變動趨勢,從而增進對公司償債能力和經(jīng)營風險等的認識。
2.資產(chǎn)負債表的結(jié)構(gòu)
在基本會計報表中,資產(chǎn)負債表包含項目較多,為此,有必要了解其結(jié)構(gòu):項目的類別、排列方式以及報表格式。
(1)資產(chǎn)負債表的構(gòu)成項目
資產(chǎn)負債表由資產(chǎn)、負債和所有者權益三類會計要素構(gòu)成。其中,各要素又進一步分為若干項目。
資產(chǎn)按流動性的不同,分為流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)兩類,其中,非流動資產(chǎn)又分為長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)四類。各類資產(chǎn)由流動性不同的資產(chǎn)項目組成,如流動資產(chǎn)包括貨幣資金、短期投資、應收賬款、存貨等。資產(chǎn)負債表中,不同類別的資產(chǎn)和同一資產(chǎn)類別內(nèi)的不同資產(chǎn)項目,通常按流動性從高至低的順序進行排列。
負債按償還期的不同,分為流動負債和長期負債兩類。流動負債由短期借款、應付工資、應付賬款、未交稅金等項目組成;長期負債由長期借款、應付公司債券和其他長期負債等項目構(gòu)成。資產(chǎn)負債表中,不同類別的負債都按照到期日從短至長的順序進行排列。
按照現(xiàn)行會計制度的規(guī)定,所有者權益由實收資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤等四個項目組成。
(2)資產(chǎn)負債表的格式
現(xiàn)實中,資產(chǎn)負債表的格式主要有兩種:
①賬戶式資產(chǎn)負債表。它是我國現(xiàn)行會計制度規(guī)定采用的格式,是會計恒等式“資產(chǎn)=負債+所有者權益”的直接反映。如同賬戶的結(jié)構(gòu),它由左右兩方組成,左方按流動性的高低列示資產(chǎn)項目;右方首先按到期日的長短列示負債,然后再列示所有者權益項目。采用該格式時,左方的資產(chǎn)項目總額與右方的負債和所有者權益總額的合計數(shù)相等。其簡化形式。
②財務狀況式資產(chǎn)負債表。又稱營運資金式資產(chǎn)負債表,是依據(jù)會計等式“營運資金+非流動資產(chǎn)-非流動負債=所有者權益”編制的。其中,營運資金是指公司在經(jīng)營中周轉(zhuǎn)使用的資金,從數(shù)量上看,它等于流動資產(chǎn)減去流動負債。其簡化形式。
(二)損益表
1.損益表及其作用
損益表又稱利潤表或收益表,是以配比原則為基礎編制的,用于反映物業(yè)管理公司在一定時期內(nèi)經(jīng)營業(yè)績或經(jīng)營成果的會計報表。損益表是三大基本會計報表之一,特別是20世紀三四十年代以來,隨著“重損益”觀念的出現(xiàn)和發(fā)展,人們對損益表愈來愈重視。
一般而言,損益表的作用主要表現(xiàn)為:
(1)部分地說明了公司財務狀況發(fā)生變動的原因
一般而言,資產(chǎn)負債表所反映財務狀況的變動,即年初資產(chǎn)、負債和所有者權益狀況與年末資產(chǎn)、負債和所有者權益狀況之間的差異,來源于公司的經(jīng)營活動和投資理財活動。損益表反映了在特定期間(年初至年末)公司經(jīng)營活動引發(fā)的所有資金變動,因而,也就解釋了公司財務狀況發(fā)生變動的最主要原因。
(2)可用于評估公司管理層的經(jīng)營業(yè)績
物業(yè)管理公司管理層的受托責任表現(xiàn)為:實現(xiàn)投資者投入資本的保值和增值,提高物業(yè)管理收費的使用效益,為此,要求管理層一方面取得盡可能多的收入,另一方面嚴格控制成本費用支出。由于損益表反映了公司在一定時期內(nèi)的所有收入和費用支出,從而為評價管理層履行委托代理或受托責任的好壞提供了依據(jù)。
(3)有助于評估公司的獲利能力
通過對損益表進行分析,了解物業(yè)管理公司收入、成本費用的水平和構(gòu)成,掌握其變動趨勢及原因,有助于正確評價物業(yè)管理公司的獲利能力。
(4)可作為評價公司償債能力的依據(jù)
公司償債能力的高低,不僅取決于其資產(chǎn)的流動性,對長期債務的償付而言,更重要的是公司的獲利能力。獲利能力的強弱,是評估公司償債能力時必須考慮的基本因素。
2.損益表的結(jié)構(gòu)
(1)損益表的構(gòu)成項目
損益表由收入、成本費用和利潤三類會計要素構(gòu)成。其中,收入是物業(yè)管理公司從事各種業(yè)務活動的所得,包括營業(yè)收入、其他業(yè)務收入、投資收益和營業(yè)外收入四個項目。成本費用是物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務過程中發(fā)生的耗費支出,主要有營業(yè)成本、營業(yè)稅金、營業(yè)費用、管理費用、財務費用、其他業(yè)務支出及營業(yè)外支出等項目。收入和費用的不同配比,形成了不同的利潤概念,包括經(jīng)營利潤、營業(yè)利潤、利潤總額和凈利潤等等。
(2)損益表的格式
損益表的格式是指各構(gòu)成項目在損益表中的列示方法。理論上,損益表可以有多種格式,如單步式、多步式和比較式等,但由于多步式損益表能夠較為全面地反映凈利潤及其構(gòu)成項目的形成情況,因而被廣泛采用。我國物業(yè)管理公司都采用了這一損益表格式。多步式損益表按照凈利潤的形成環(huán)節(jié),分步揭示影響凈利潤的構(gòu)成項目。其中,各項目之間的關系表現(xiàn)為:
經(jīng)營利潤=營業(yè)收入-營業(yè)成本-營業(yè)費用-營業(yè)稅金
營業(yè)利潤=經(jīng)營利潤+其他業(yè)務利潤-管理費用-財務費用
利潤總額=營業(yè)利潤+投資收益+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出
凈利潤=利潤總額-所得稅
(三)財務狀況變動表
1.財務狀況變動表及其作用
財務狀況變動表,是反映公司在特定時期內(nèi)的資金來源和運用情況以及資金增減變動情況的報表,是公司的三大基本會計報表之一。由于它較為全面地反映了公司經(jīng)營活動和投資理財活動引發(fā)的資金流動,以及公司財務狀況變動的原因和結(jié)果,對公司的管理層和各外部利益團體具有重要價值。
財務狀況變動表按其編制基礎的不同,分為以營運資金或流動資金為基礎的財務狀況變動表、以現(xiàn)金為基礎的財務狀況變動表又稱現(xiàn)金流量表兩種。財政部于1998年3月20日發(fā)布的《企業(yè)會計準則――現(xiàn)金流量表》規(guī)定:自1998年1月1日起,所有企業(yè)應編制以現(xiàn)金為基礎的年度現(xiàn)金流量表。
現(xiàn)金流量表,作為反映公司財務狀況變動情況的報表之一,是用于提供公司在一定會計期間內(nèi)經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金及其等價物流入和流出信息的會計報表。現(xiàn)金流量表作為三大基本報表之一,它所揭示的信息對正確評價公司的財務狀況具有重要意義。具體而言,這一基本會計報表的作用主要表現(xiàn)為:
(1)反映了公司現(xiàn)金流動的全貌
與資產(chǎn)負債表僅提供靜態(tài)的財務狀況相比,現(xiàn)金流量表的信息表明了公司在特定時期內(nèi)有多少現(xiàn)金可供使用,現(xiàn)金的來源和去向是哪里,以及企業(yè)的現(xiàn)金增減變動情況如何,揭示了公司經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動對企業(yè)財務狀況的影響,籍此可了解和判斷公司獲取現(xiàn)金及其等價物的能力和償債能力。
(2)為預測公司未來財務狀況提供了更加合理的基礎
與公司資產(chǎn)負債表和損益表揭示的信息相比,現(xiàn)金流量表提供的現(xiàn)金流量信息更具有客觀性和可比性,受公司會計政策和會計方法的影響較小,最小化了對會計信息的人為影響,從而有助于提高預測公司未來的現(xiàn)金流動――現(xiàn)金流量金額和時間的準確性,有利于作出更加合理的經(jīng)濟決策。
(3)彌補了資產(chǎn)負債表和損益表的不足
資產(chǎn)負債表以權責發(fā)生制為基礎,反映出公司在特定時日資產(chǎn)、負債和所有者權益的期初期末狀況及其變動情況,從而揭示了公司在特定時日的財務狀況,但無法說明財務狀況變動的原因。盡管損益表提供了公司財務狀況發(fā)生變動的最主要原因――公司經(jīng)營活動對財務狀況的影響,但這一以權責發(fā)生制為基礎的披露除未能全面反映經(jīng)營活動對財務狀況的影響外,還未能反映公司投資活動和籌資活動對財務狀況的影響?，F(xiàn)金流量表將公司的經(jīng)營、投資和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流動,與財務狀況的變化情況結(jié)合起來,不僅解釋了公司財務狀況變動的原因,而且提供了資產(chǎn)負債表和損益表沒有揭示或僅間接揭示的信息,從而彌補了資產(chǎn)負債表和損益表的不足。
2.現(xiàn)金流量表的結(jié)構(gòu)
(1)現(xiàn)金的界定
現(xiàn)金流量表的“現(xiàn)金”是指企業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物,具體包括:現(xiàn)金,是指企業(yè)庫存現(xiàn)金以及可以隨時用于支付的存款。會計上的“現(xiàn)金”僅指企業(yè)的庫存現(xiàn)金,即現(xiàn)鈔?，F(xiàn)金流量表中的“現(xiàn)金”不僅包括庫存現(xiàn)而且包括企業(yè)存入金融機構(gòu)的、隨時可動用的銀行存款,以及企業(yè)的外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途貨幣資金等其他貨幣資金。銀行存款和其他貨幣資金中不能隨時用于支付的存款,如定期存款不能作為現(xiàn)金,但通知存款可列為現(xiàn)金。②現(xiàn)金等價物,是指企業(yè)持有的期限短、流動性強、易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金、價值變動風險很小的投資。一般認為,從購買日起三個月內(nèi)到期的、可在證券市場上流通的短期債券投資等為現(xiàn)金等價物。值得注意的是,短期股權投資由于其價值的高度可變性而不能被視為現(xiàn)金等價物。
(2)現(xiàn)金流量表的構(gòu)成項目
現(xiàn)金流量表中,現(xiàn)金流量由經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量三部分組成。
①經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。經(jīng)營活動,是指企業(yè)投資活動和籌資活動之外的所有交易和事項。就物業(yè)管理
公司而言,其經(jīng)營活動主要包括提供勞務、購買商品、接受勞務和支付稅款等。
就不從事多種經(jīng)營的物業(yè)管理公司而言,經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要有:提供勞務收到的現(xiàn)金,收到的租金,收到的稅費返還等。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出有:購買商品和接受勞務支付的現(xiàn)金,經(jīng)營租賃所支付的現(xiàn)金,支付給職工和為職工支付的現(xiàn)金,支付的所得稅款,支付的其他稅費等。
②投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。投資活動,是指企業(yè)長期資產(chǎn)的購建和不包括在現(xiàn)金等價物范圍內(nèi)的投資及其處置活動?，F(xiàn)實中,物業(yè)管理公司的投資活動主要集中于固定資產(chǎn)、在建工程、無形資產(chǎn)等長期資產(chǎn)的購建與處置,較少進行債權性投資和權益性投資活動。
企業(yè)投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要包括:收回投資所收到的現(xiàn)金,分得股利或利潤所收到的現(xiàn)金,取得債券利息收入所收到的現(xiàn)金,處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)而收到的現(xiàn)金等。投資活動流出的現(xiàn)金表現(xiàn)為:購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金,權益性投資所支付的現(xiàn)金,債權性投資所支付的現(xiàn)金等。
③籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。籌資活動,是指導致企業(yè)資本及債務規(guī)模和構(gòu)成發(fā)生變化的活動。一般而言,物業(yè)管理公司的籌資活動不外乎表現(xiàn)在吸收投資、發(fā)行證券、向銀行借款和分配利潤等活動上。
企業(yè)籌資活動引發(fā)的現(xiàn)金流入有:吸收權益性投資所收到的現(xiàn)金,發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金,借款所收到的現(xiàn)金等。籌資活動流出的現(xiàn)金主要包括:償還債務所支付的現(xiàn)金,發(fā)生籌資費用所支付的現(xiàn)金,分配股利或利潤所支付的現(xiàn)金,償付利息所支付的現(xiàn)金,融資租賃所支付的現(xiàn)金,減少注冊資本所支付的現(xiàn)金等。
(3)現(xiàn)金流量表的格式
按照現(xiàn)行規(guī)定,現(xiàn)金流量表應分別列示經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量,以反映企業(yè)現(xiàn)金及其等價物的來源與去向?，F(xiàn)金流量表的簡化格式。
三、物業(yè)管理會計報表的編制
在物業(yè)管理公司,三大基本會計報表的構(gòu)成項目既有區(qū)別又有聯(lián)系。認識基本會計報表的具體編制方法,特別是報表各項目的內(nèi)容,是利用物業(yè)管理財務會計信息的基礎。
(一)資產(chǎn)負債表的編制
賬戶式資產(chǎn)負債表列有“年初數(shù)”和“期末數(shù)”兩欄,其中,“期末數(shù)”是指月末、季末或年末數(shù)字?！澳瓿鯏?shù)”欄各項目,應根據(jù)上年末資產(chǎn)負債表“期末數(shù)”欄所列數(shù)字填寫,如果本年度資產(chǎn)負債表各個項目的名稱和內(nèi)容與上年度不一致,應對上年年末資產(chǎn)負債表各項目的名稱和數(shù)字按本年度的規(guī)定進行調(diào)整填入本表“年初數(shù)”欄內(nèi)。
1.資產(chǎn)項目的內(nèi)容及其填列方法
(1)“貨幣資金”項目,反映企業(yè)庫存現(xiàn)金、銀行結(jié)算戶存款、其他貨幣資金、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途貨幣資金的合計數(shù)。本項目應根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“其他貨幣資金”賬戶的期末余額填寫。
(2)“短期投資”項目,反映企業(yè)購入的隨時可以變現(xiàn)、且持有期限不準備超過一年的各種有價證券,以及不超過一年的其他投資。有市價的,應在本項目內(nèi)注明期末時市價。本項目應根據(jù)“短期投資”賬戶的期末余額填列。
(3)“應收票據(jù)”項目,反映企業(yè)收到的而尚未到期收款也未向銀行貼現(xiàn)的應收票據(jù),包括商業(yè)承兌票據(jù)和銀行承兌票據(jù)。本項目應根據(jù)“應收票據(jù)”賬戶的期末余額填寫。已向銀行貼現(xiàn)的應收票據(jù)不包括在本項目內(nèi),其中,已辦理貼現(xiàn)的商業(yè)承兌票據(jù)應在本表下端補充資料內(nèi)另行反映。
(4)“應收賬款”項目,反映企業(yè)應收的與企業(yè)經(jīng)營業(yè)務有關的各種款項,如應交未交的管理費。本項目應根據(jù)“應收賬款”賬戶所屬各明細賬戶的借方期末余額填寫。如“應收賬款”賬戶所屬各明細賬戶中有貸方期末余額,應列入“預收賬款”項目。
(5)“壞賬準備”項目,反映企業(yè)提取的尚未轉(zhuǎn)銷的壞賬準備金,物業(yè)管理企業(yè)可據(jù)經(jīng)驗確定計提比例。本項目應根據(jù)“壞賬準備”賬戶的期末余額填列,本項目為“應收賬款”賬戶的減項。
(6)“預付賬款”項目,反映企業(yè)預付給供應單位的款項。本項目應根據(jù)“預付賬款”賬戶的期末余額填列。如“應付賬款”所屬明細賬戶有借方余額,應并入本項目數(shù)字內(nèi)。
(7)“其他應收款”項目,反映企業(yè)對其他單位或個人的應收和暫付的款項。本項目應根據(jù)“其他應收款”賬戶的期末余額填列。
(8)“存貨”項目,反映企業(yè)期末結(jié)存在庫、在用和在途的各項存貨的實際成本,包括用于管理服務的各種材料物資和低值易耗品等。本項目應根據(jù)“庫存材料”和“低值易耗品”等賬戶的期末余額填列。
(9)“待攤費用”項目,反映企業(yè)已經(jīng)支付但應由以后各期分期攤銷的費用,如已預付的全年報刊費等。企業(yè)的開辦費以及攤銷期限在一年以上的其他待攤費用,應在本表“遞延資產(chǎn)”項目反映。本項目應根據(jù)“待攤費
用”賬戶的期末余額填列。如“預提費用”賬戶期末有借方余額,也并入本項目反映。
(10)“待處理流動資產(chǎn)凈損失”項目,反映企業(yè)在財產(chǎn)清查中發(fā)現(xiàn)的尚待批準處理的流動資產(chǎn)盤虧和毀損扣除盤盈和盈余后的凈損失。本項目應根據(jù)“待處理財產(chǎn)損益”所屬“待處理流動資產(chǎn)損益”明細賬戶的期末余額填列。
(11)“長期投資”項目,反映企業(yè)在一年內(nèi)不準備變現(xiàn)的投資,包括股票投資、債券投資和其他投資,其中,股票和債券如有市價的,應在年度財務情況說明書中說明期末時的市價。長期投資中,一年內(nèi)到期的債券,應在流動資產(chǎn)類中的“一年內(nèi)到期的長期債券投資”項目中單獨反映。本項目根據(jù)“長期投資”賬戶的期末余額扣除一年內(nèi)到期的長期債券投資后的數(shù)額填列。
(12)“固定資產(chǎn)原價”項目和“累計折舊”項目,反映企業(yè)所有的各種固定資產(chǎn)原價和累計折舊。融資租人的固定資產(chǎn),在產(chǎn)權尚未確定轉(zhuǎn)移給本企業(yè)之前,其原價及已提折舊也包括在內(nèi)。融資租入固定資產(chǎn)的原價還應在本表補充資料中另行反映。這兩個項目應根據(jù)“固定資產(chǎn)”賬戶和“累計折舊”賬戶的期末余額填列。
(13)“固定資產(chǎn)清理”項目,反映企業(yè)因出售、毀損和報廢等原因轉(zhuǎn)入清理,但尚未清理完畢的固定資產(chǎn)的凈值,以及固定資產(chǎn)清理過程中發(fā)生的清理費用減變價收入后的數(shù)額。本項目應根據(jù)“固定資產(chǎn)清理”賬戶的期末余額填列。
(14)“在建工程”項目,反映企業(yè)期末各項未完工或未使用工程的實際成本,包括交付安裝的設備價值、已耗用材料、工資和費用支出等。本項目應根據(jù)“在建工程”賬戶的期末余額填列。
(15)“無形資產(chǎn)”項目,反映企業(yè)各項無形資產(chǎn)原價扣除攤銷后的凈額。本項目應根據(jù)“無形資產(chǎn)”賬戶的期末余額填列。
(16)“遞延資產(chǎn)”項目,反映企業(yè)發(fā)生的不能全部計入當年損益而應在以后年度內(nèi)分期攤銷的各項費用,包括開辦費、融資租入固定資產(chǎn)改良支出和攤銷期限在一年以上的固定資產(chǎn)大修理支出和其他遞延支出。本項目應根據(jù)“遞延資產(chǎn)”賬戶的期末余額填列。
2.負債項目的內(nèi)容及其填列方法
(1)“短期借款”項目,反映企業(yè)向銀行或其他金融機構(gòu)借入的,尚未歸還的一年以內(nèi)的借款。本項目應根據(jù)“短期借款”賬戶的期末余額填列。
(2)“應付票據(jù)”項目,反映企業(yè)為了抵付貨款等而開出承兌的、尚未到期付款的應付票據(jù),包括銀行承兌匯票和商業(yè)承兌匯票。本項目應根據(jù)“應付票據(jù)”賬戶的期末余額填列。
(3)“應付賬款”項目,反映企業(yè)因購買材料物資或接受勞務供應而應付給供應單位的款項。本項目應根據(jù)“應付賬款”賬戶所屬明細賬戶的貸方期末余額填列。如果“應付賬款”賬戶所屬明細賬戶有借方余額,應列入“預付賬款”項目。
(4)“其他應付款”項目,反映企業(yè)所有應付和暫收其他單位和個人的款項,如存入的保證金等。本項目應根據(jù)“其他應付款”賬戶的期末余額填列。
(5)“應付工資”項目,反映企業(yè)應付而未付的職工工資總額。本項目應根據(jù)“應付工資”賬戶的期末貸方余額填列。
(6)“應付福利費”項目,反映企業(yè)按規(guī)定提取的用于職工個人的福利費期末余額,現(xiàn)行財務制度規(guī)定按工資總額14%提取。本項目應根據(jù)“應付福利費”賬戶的期末貸方余額填列。如為借方余額,本項目應以“-”號表示。
(7)“未交稅金”項目,反映企業(yè)應交而未交的各種稅金,如營業(yè)稅、城市維護建設稅和所得稅等。本項目應根據(jù)“應交稅金”賬戶的期末余額填列。
(8)“其他未交款”項目,反映企業(yè)除稅金外應按規(guī)定上交國家的其他各種款項,如教育費附加等。本項目應根據(jù)“其他應交款”賬戶的期末余額填列。
(9)“預提費用”項目,反映企業(yè)所有已經(jīng)預提計入成本費用而尚未支付的各項費用,如銀行借款利息等。本項目應根據(jù)“預提費用”賬戶的期末貸方余額填列。如有借方余額,應在“待攤費用”項目反映。
(10)“長期借款”項目,反映企業(yè)向銀行或其他金融機構(gòu)等單位借入、尚未歸還的一年期限以上的借款本息。本項目應根據(jù)“長期借款”賬戶的期末余額填列。
(11)“應付債券”項目,反映企業(yè)實際發(fā)行的、尚未償還的各種長期債券及應計利息。本項目應根據(jù)“應付債券”賬戶的期末余額填列。
(12)“長期應付款”項目,反映企業(yè)除長期借款和應付債券以外的、期限在一年以上的其他各種長期應付款項,如代管基金等。本項目應根據(jù)“長期應付款”賬戶的期末余額填列。
3.所有者權益項目的內(nèi)容及其填列方法
(1)“實收資本”項目,反映企業(yè)實際收到的、投資者投入的資本總額。本項目應根據(jù)“實收資本”賬戶的期末余額填列。
(2)“資本公積”
項目和“盈余公積”項目,反映企業(yè)在經(jīng)營過程中取得的資本公積金和按規(guī)定提取的盈余公積金。本項目應根據(jù)“資本公積”賬戶和“盈余公積”賬戶的期末余額填列。
(3)“未分配利潤”項目,反映企業(yè)尚未分配或未指定用途的利潤。本項目應根據(jù)“本年利潤”賬戶和“利潤分配”賬戶的余額計算填列。未彌補的虧損,在本項目內(nèi)以“-”號反映。
(二)損益表的編制
多步式損益表列有“本月數(shù)”和“本年累計數(shù)”兩欄。其中,“本月數(shù)”反映各項目的本月實際發(fā)生數(shù),編制年度報表時,“本月數(shù)”欄改為“上年累計數(shù)”欄,并應根據(jù)上年損益表“本年累計數(shù)”欄所列數(shù)字填寫;如果本年度損益表各個項目的名稱和內(nèi)容與上年度不一致,應對上年度損益表各項目的名稱和數(shù)字按本年度的規(guī)定進行調(diào)整填入本表“上年累計數(shù)”欄內(nèi)。
(1)“營業(yè)收入”項目,反映企業(yè)從事物業(yè)管理所取得的各項收入,包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入等。本項目應根據(jù)“營業(yè)收入”賬戶的貸方發(fā)生額填列。
(2)“營業(yè)成本”項目,反映企業(yè)從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出,如直接材料和直接人工等。本項目應根據(jù)“營業(yè)成本”賬戶的借方發(fā)生額填列。
(3)“營業(yè)稅金”項目,反映企業(yè)由物業(yè)管理收入負擔的營業(yè)稅和城市維護建設稅等。本項目應根據(jù)“營業(yè)稅金及附加”賬戶的借方發(fā)生額填列。
(4)“其他業(yè)務利潤”項目,反映企業(yè)從事物業(yè)管理之外其他經(jīng)營活動的收入扣除其他業(yè)務支出(包括其他業(yè)務成本及應負擔的費用和稅金)后的利潤(如為虧損應以“-”號表示)。本項目應根據(jù)“其他業(yè)務收入”賬戶和“其他業(yè)務支出”賬戶的發(fā)生額填列。
(5)“管理費用”項目,反映企業(yè)從事物業(yè)管理活動過程中發(fā)生的各種間接費用,如管理人員的工資、辦公費、差旅費和保險費等。本項目應根據(jù)“管理費用”賬戶的借方發(fā)生額填列。
(6)“財務費用”項目,反映企業(yè)為籌措物業(yè)管理活動所需資金等而發(fā)生的各項費用,包括利息支出(減利息收入)、匯兌損失(減匯兌收益)以及金融機構(gòu)的手續(xù)費等。本項目應根據(jù)“財務費用”賬戶的借方發(fā)生額填列。
(7)“投資收益”項目,反映企業(yè)對外投資取得的收益,包括分得的投資利潤、債券投資的利息收入和認購股票應得的股息等。本項目應根據(jù)“投資收益”賬戶的發(fā)生額計算分析填列。
(8)“營業(yè)外收入”項目和“營業(yè)外支出”項目,反映企業(yè)業(yè)務經(jīng)營以外的收入和支出。本項目應根據(jù)“營業(yè)外收入”賬戶和“營業(yè)外支出”賬戶的發(fā)生額填列。
(9)“所得稅”項目,反映企業(yè)按稅法規(guī)定計算應繳納的所得稅。本項目應根據(jù)“所得稅”賬戶的借方發(fā)生額填列。
(三)現(xiàn)金流量表的編制
現(xiàn)金流量表中,現(xiàn)金流量一般應當以總額反映,從而全面揭示出企業(yè)現(xiàn)金流量的方向、規(guī)模和結(jié)構(gòu)。具體編制現(xiàn)金流量表時,除直接根據(jù)有關賬戶的記錄分析填列外,尚可利用的編制程序還有工作底稿法和t形賬戶法。
采用工作底稿法,就是以工作底稿為手段,以資產(chǎn)負債表和損益表數(shù)據(jù)為基礎,對每一項目進行分析并編制調(diào)整分錄,從而編制出現(xiàn)金流量表。其具體程序為:第一步,將資產(chǎn)負債表的期初數(shù)和期末數(shù)過人工作底稿的期初欄和期末欄;第二步,對當期業(yè)務進行分析并編制調(diào)整分錄;第三步,將調(diào)整分錄過人工作底稿中相關部分;第四步,核對調(diào)整分錄,借貸合計應當相等,資產(chǎn)負債表項目期初數(shù)加減調(diào)整分錄中的借貸金額后,應當?shù)扔谄谀?shù);第五步,根據(jù)工作底稿中的現(xiàn)金流量表項目部分編制正式的現(xiàn)金流量表。
采用t形賬戶法,是指以t形賬戶為手段,以損益表和資產(chǎn)負債表數(shù)據(jù)為基礎,對每一項目進行分析并編制調(diào)整分錄,從而編制出現(xiàn)金流量表。采用t形賬戶法編制現(xiàn)金流量表的步驟為:第一步,為所有的非現(xiàn)金項目(包括資產(chǎn)負債表項目和損益表項目)分別開設t形賬戶,并將各自的期末期初變動數(shù)過入各該賬戶;第二步,開設一個大的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物”t形賬戶,每邊分為經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動三部分,左邊記現(xiàn)金流入,右邊記現(xiàn)金流出,并過人期末期初變動數(shù);第三步,以損益表項目為基礎,結(jié)合資產(chǎn)負債表分析每一個非現(xiàn)金項目的增減變動,并據(jù)此編制調(diào)整分錄;第四步,將調(diào)整分錄過人各t形賬戶并進行核對,該賬戶借貸相抵后的余額與原先過人的期末期初變動數(shù)應當一致;第五步,根據(jù)大的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物”t形賬戶編制正式的現(xiàn)金流量表。
1.經(jīng)營活動現(xiàn)金流量項目的填列
《企業(yè)會計準則――現(xiàn)金流量表》規(guī)定,企業(yè)應采用直接法報告經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量,同時在現(xiàn)金流量表附注中采用間接法披露經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量。
直接法是通過現(xiàn)金收入和支出的主要類別反映來自經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量,它一般以損益表中的營業(yè)收入為起算點,調(diào)整與經(jīng)營活動有關的項目的增減變動,然后計算出經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量。具體應用直接法時,有關經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的信息可通過分析企業(yè)的會計記錄取得,也可以通過對損益表中的營業(yè)收入、營業(yè)成本以及其他項目進行調(diào)整取
得?，F(xiàn)實中,采用后一種方法的較多――通過調(diào)整營業(yè)收入、營業(yè)成本及有關項目而獲得經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量信息。
間接法是以本期凈利潤為起算點,調(diào)整不涉及現(xiàn)金的收入、費用、營業(yè)外收支以及有關項目的增減變動,據(jù)此計算出經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量。
(1)“提供勞務收到的現(xiàn)金”項目,反映企業(yè)收回當期的勞務收入(物業(yè)管理公司的管理費收入)款、收回前期勞務收入款以及轉(zhuǎn)讓應收票據(jù)所取得的現(xiàn)金收入等,可按以下計算公式填列:
提供勞務收到的現(xiàn)金=當期提供勞務收到的現(xiàn)金收入+當期收到前期的應收賬款+當期收到前期的應收票據(jù)+當期的預收賬款+當期收回前期核銷的壞賬損失
(2)“收到的租金”項目,反映公司收到的經(jīng)營租賃的租金收入,如物業(yè)管理公司出租設備、廠地和車位等取得的現(xiàn)金收入。
(3)“收到的其他與經(jīng)營活動有關的現(xiàn)金”項目,反映企業(yè)收到的除勞務現(xiàn)金收入和租金外的其他現(xiàn)金收入,如物業(yè)管理公司收到的營業(yè)稅、所得稅、城市建設維護稅、教育費附加等稅費的返還。
(4)“購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金”項目,反映企業(yè)當期購買商品和接受勞務所支付的現(xiàn)金、當期支付的前期購買商品和接受勞務的應付款、為購買商品和接受勞務而預付的款項等,其具體填列方法為:
購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金=當期購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金+當期支付前期的應付賬款+當期支付前期的應付票據(jù)+當期預付的賬款-當期因購貨退回收到的現(xiàn)金
(5)“支付給職工和為職工支付的現(xiàn)金”項目,反映企業(yè)以現(xiàn)金方式支付給職工的工資、獎金和各種補貼等,也包括企業(yè)為職工交納的社會保險基金和商業(yè)保險金等,但在建工程人員的工資和獎金應在“購建固定資產(chǎn)等支付的現(xiàn)金”項目中反映。
(6)“支付的所得稅款”項目,反映企業(yè)當期實際支付的所得稅稅款。
(7)“支付的其他稅費”項目,反映企業(yè)支付的營業(yè)稅、城市維護建設稅等,其中包括本期發(fā)生并實際支付的稅金和當期支付以前各期發(fā)生的稅金以及預付的稅金。有關投資項目發(fā)生的稅金支出應在投資活動中列示,不在本項目反映。
(8)“支付的其他與經(jīng)營活動有關的現(xiàn)金”項目,反映企業(yè)除上述主要項目外的現(xiàn)金支出,如物業(yè)管理公司管理費用中的現(xiàn)金支出可在本項目反映。
2.投資活動現(xiàn)金流量項目的填列
(1)“收回投資收到的現(xiàn)金”項目,反映企業(yè)收回的投資本金和投資收益的實際金額。
(2)“分得股利或利潤所收到的現(xiàn)金”項目,反映企業(yè)因?qū)ν馔顿Y而實際分得的現(xiàn)金股利或利潤。
(3)“處置固定資產(chǎn)等長期資產(chǎn)而收到的現(xiàn)金凈額”項目,反映企業(yè)出售固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所取得的現(xiàn)金扣除為出售這些資產(chǎn)而支付的有關費用后的凈額。本項目還包括固定資產(chǎn)報廢、毀損的變賣收益以及遭受災害而收到的保險賠償收入等。
(4)“收到的其他與投資活動有關的現(xiàn)金”項目,反映企業(yè)收到的除上述項目外的現(xiàn)金收入,如物業(yè)管理公司收到的債券利息收入等。
(5)“購建固定資產(chǎn)等長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金”項目,反映企業(yè)為購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)而支付的現(xiàn)金,包括為購買機器設備所支付的現(xiàn)金、建造工程支付的現(xiàn)金、支付在建工程人員工資等支付的現(xiàn)金,以及購買無形資產(chǎn)而發(fā)生的實際現(xiàn)金支出等。本項目不包括融資租賃租入固定資產(chǎn)所支付的租金,融資租賃所支付的租金應在籌資活動的現(xiàn)金流量中反映。
(6)“支付的其他與投資活動有關的現(xiàn)金”項目,反映企業(yè)進行權益性投資、債權性投資等所支付的現(xiàn)金。按現(xiàn)行規(guī)定,權益性投資和債權性投資所支付的現(xiàn)金應分別單獨列示,但物業(yè)管理公司的這類投資活動極少,故在此合并反映。
3.籌資活動現(xiàn)金流量項目的填列
(1)“借款所收到的現(xiàn)金”項目,反映企業(yè)向金融機構(gòu)舉借各種短期、長期借款所收到的現(xiàn)金。
(2)“收到的其他與籌資活動有關的現(xiàn)金”項目,反映企業(yè)吸收權益性投資、發(fā)行債券等取得的現(xiàn)金。按現(xiàn)行規(guī)定,吸收權益性投資和發(fā)行公司債券所取得的現(xiàn)金應分別單獨列示,但物業(yè)管理公司的這類籌資活動極少,故在此合并反映。
(3)“償還債務所支付的現(xiàn)金”,反映企業(yè)歸還金融機構(gòu)的借款、償付企業(yè)到期債券所支付的現(xiàn)金。
(4)“償付利息所支付的現(xiàn)金”,反映企業(yè)償付借款利息和債券利息所支出的現(xiàn)金。盡管利息可能計入不同的成本費用賬戶,但均應在本項目反映。
第8篇 物業(yè)保安隊伍管理溝通技巧
物業(yè)保安隊伍管理中的溝通技巧
溝通是指人與人之間傳達思想、觀念或交流信息的過程,是人與人之間的意見交流。就保安隊伍而言,溝通就是為了促進彼此的了解,從而維護隊伍穩(wěn)定,促進隊伍和諧發(fā)展,若是溝通不順暢,就會導致隊伍人心松散。筆者認為,在具體的保安隊伍管理工作,上級對下屬、下屬對上級、平級等不同層次的溝通中,必須注意不同的要領。
一、上級對下屬的溝通要領:
1、多說小話,少說大話。部分管理者會說大話,好用專門術語或深奧難懂的名詞。其實常用具有親切感的小話,才夠生動,更容易打動下屬的心。
2、不急著說話,先聽聽下級的意見,如果不是緊急情況,上級應該是說最后一句話的人,而不是說第一句話便決定的人。能夠養(yǎng)成部屬主動開口的好習慣,對上下溝通十分有利。
3、不說長短。如果一個上司當著甲說乙的不是,又當著乙說甲的缺點,大家都會懷疑這樣的上司,是不是會在背后議論自己。
4、不厲聲指責,以免傷了彼此的和氣,引起意氣之爭,萬一忍不住要發(fā)火,要設法控制情緒。
5、廣開言路,接納意見。不要死不認錯,若上司敢于向部屬認錯,更能得到部屬的信任。
二、下屬對上級的溝通要領:
1、有不同意見,不當面頂撞,要會選擇恰當?shù)臅r機開口,表達自己的意思,以供參考。
2、意見相同,要熱烈反映,加以支持。
3、有他人在的場合,要顧慮上司的面子,才能贏得他的信任。
三、同級溝通的要領:
1、設身處地,站在對方的立場考慮,尊重對方,彼此尊重才能溝通。
2、互惠互利,增進彼此的感情。
3、以誠意促進了解,平常多建立關系,不要臨渴掘井,否則很難收效。
在隊伍管理中,可以圓通,卻不能圓滑。缺乏誠意,則很難達到溝通的效果。無論對上、對下,或者同級溝通,都要切實做到言之有理,才能順利達成目標,應該說的才說,不應該說的不說,該說的一句不可少,不該說的半句都不可多。良好的溝通必須以情為先,大家情緒平穩(wěn),當然樂于傾聽,只要在平常的工作中多點關懷,讓每個員工都能言論自如,不覺壓力,才能促進整個保安工作的和諧穩(wěn)定發(fā)展!
第9篇 某物業(yè)公司租售業(yè)務管理程序
物業(yè)管理有限公司程序文件
物業(yè)公司租售業(yè)務管理程序
1.目的:
加強租售現(xiàn)場業(yè)務操作的規(guī)范性。
2.范圍
公司全體租售業(yè)務人員。
3.職責
3.1管理處負責租賃業(yè)務的獨立操作,轉(zhuǎn)讓業(yè)務的現(xiàn)場接待、委托受理工作。
3.2租售中心負責轉(zhuǎn)讓業(yè)務的跟進、洽談和手續(xù)辦理,對管理處租賃業(yè)務進行管理監(jiān)督;并負責管理處租售專員租售業(yè)務的培訓及指導。
3.3租售人員負責客戶收款工作的溝通,財務人員負責收款。
3.4財務管理部負責監(jiān)督各項收款工作。
4.方法和過程控制
4.1基本要求
4.1.1熟悉小區(qū)內(nèi)所有委托租、售房的信息,如朝向、面積、樓層、有無裝修、價格等,并清楚每套房的優(yōu)、劣勢。
4.1.2熟悉小區(qū)內(nèi)的配套設施及周邊相應的配套設施。
4.1.3熟悉小區(qū)內(nèi)房屋總戶數(shù)、閑置戶數(shù),及閑置情況。
4.2接待
4.2.1對前來委托、咨詢的業(yè)主,給予及時、熱情的接待。
4.2.2業(yè)主委托房屋租售時,通過聽、問、看等方式,盡可能多了解其房屋的具體情況。
4.2.3當業(yè)主確定委托時,與其簽訂《樓宇出租(售)委托書》,如業(yè)主通過電話委托,可先在《房屋出租/轉(zhuǎn)讓登記表》上登記。
4.2.4對前來委托、咨詢的客戶,與接待業(yè)主相同,在聽取客戶需求后,介紹適合的房屋,并帶領看房。如客戶選中意向房屋,要與其簽訂《樓宇求租(購)委托書》,并及時和業(yè)主和租售中心聯(lián)系,并把客戶需求告知,促進買賣雙方達成交易;如客戶當時并沒有特別滿意的,要將其需求登記在《客戶委托登記表》中,有合適房源再通知。
4.2.5按業(yè)主的委托價向客戶報價,業(yè)主委托價如和市場價有很大差距,要建議業(yè)主采用市場價。
4.2.7對于登記委托的業(yè)主和客戶,要做好后續(xù)服務,一個月至少要聯(lián)系一次,告知房屋的租售情況,并了解業(yè)主、客戶委托意向有沒有更改。溝通的方式不限,可以電話,也可以是面談。
4.3簽約
4.3.1《樓宇出租(售)委托書》,一式兩份,每份后面要印有《交易須知》。簽訂時要注意核實《房地產(chǎn)證》、業(yè)主身份證等有關資料原件,并保存復印件。如委托代理人辦理須提交合法的委托書。
4.3.2《樓宇求租(購)委托書》,一式兩份,每份后面要印有《交易須知》,簽訂時要注意核實客戶身份證。
4.3.3租賃交易時,應組織出租方與承租方簽訂房屋租賃合約;轉(zhuǎn)讓交易時,則應由買賣雙方和租售中心三方共同簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。
4.3.4房屋租賃合約一式叁份,由出租方、承租方簽字成立,租售中心、管理處均不可在房屋租賃合約上簽字或蓋章,但應留存一份合約原件存檔。
4.3.5《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一式叁份,簽訂時必須符合以下條件:買賣雙方共同自愿、買賣雙方具有合法的身份證明和行為能力、轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權清晰、無抵押(或即將無抵押)查封等限制產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記的條件;《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》必須經(jīng)租售中心主管或授權人審核后,由所在業(yè)務部門蓋章。
4.3.6交易時,可向交易雙方提供房屋出租/轉(zhuǎn)讓設施清單,供交易雙方使用。
4.4收款
4.4.1收款原則:在房屋交易過程中,租售業(yè)務人員不得經(jīng)手訂金、房款、傭金及其他款項和現(xiàn)金,所有收款均由本公司財務人員經(jīng)手,并出具'正式收款收據(jù)'。
4.4.2租賃業(yè)務傭金,在出租方、承租方簽訂房屋租賃合約時由部門財務人員收取。
4.4.3轉(zhuǎn)讓業(yè)務收款:傭金在買方進行產(chǎn)權登記(或出買方產(chǎn)權證明)時由部門財務人員收取;轉(zhuǎn)讓定金、購房款買方交公司后,需轉(zhuǎn)付定金、購房款時,由經(jīng)辦人向公司申請,經(jīng)租售中心主管核對后按公司付款程序辦理。
4.4.4代理業(yè)務收款
4.4.4.1客戶定金,根據(jù)委托代理協(xié)議確定。如委托方委托現(xiàn)場人員收款,現(xiàn)場人員必須開具由委托方提供的正式收款收據(jù)。
4.4.4.2銷售代表在收到現(xiàn)金后,立即知會直接主管,并在一個工作
日內(nèi)存入指定帳戶(或交委托方)。收款人員對所收款項負有保管責任。
4.4.4.3定金款和收款收據(jù)財務聯(lián)交委托方時,必須要求委托方人員簽收。
4.4.4.4收款收據(jù)不可遺失、損壞,作廢的收款收據(jù)必須完整保存,現(xiàn)場銷售人員對收據(jù)負保管責任。
4.4.5所有租售業(yè)務人員不得接受客戶任何形式的物質(zhì)酬謝。
4.6轉(zhuǎn)讓業(yè)務操作指引
4.6.1轉(zhuǎn)讓流程圖
4.6.2簽定《房地產(chǎn)買賣合同》須提交的資料:買賣雙方身份證明;
轉(zhuǎn)讓房屋的《房地產(chǎn)證》;賣方的婚姻證明,如已婚需提供配偶有效同意轉(zhuǎn)讓的證明。
4.6.3按揭申請人的條件:具有合法的身份證明、婚姻證明,年滿十八周歲的國內(nèi)公民;有穩(wěn)定的收入和充足的還款來源;同意以購買的房屋作貸款抵押。
5.質(zhì)量記錄表格
vkwy7.5.1-g06-f1《樓宇求租委托書》
vkwy7.5.1-g06-f2《樓宇出租委托書》
vkwy7.5.1-g06-f3《樓宇求購委托書》
vkwy7.5.1-g06-f4《樓宇出售委托書》
vkwy7.5.1-g06-f5《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》
第10篇 z物業(yè)小區(qū)電梯管理程序
公司程序文件版號: a
修改號: 0
ej-qp4.3物業(yè)小區(qū)電梯管理程序頁碼: 1/3
1.目的:
保證電梯設備完好無損,正常安全運行,滿足住戶使用。
2.適用范圍:
小區(qū)住宅樓內(nèi)所有電梯。本公司電梯維護的日常管理發(fā)包給分承包商,公司要求分承包商組織專門的電梯運行及電梯維修人員,為我公司提供服務并在服務過程中執(zhí)行公司規(guī)定的程序。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.6、4.7、4.8、4.9、4.10、4.11、4.12、4.13、4.14章
3.2 iso9002標準第4.6 、4.7、4.8、4.9、4.10、4.11、4.12、4.13、4.14章。
4.職責:
4.1工程維修部(以下簡稱工程部),負責制定電梯大修的工作計劃和具體實施。監(jiān)督、檢查電梯運行及維修人員的工作。
4.2分承包商的電梯技術人員負責制定電梯的日常維護,保養(yǎng)計劃。
4.3電梯維修人員及電梯司機負責電梯的維修、維護及巡視,并隨時做好各種記錄。
5.工作程序:
5.1電梯正常運行:
5.1.1電梯司機要嚴格遵守《電梯安全操作規(guī)程》和《電梯司機崗位職責》。
5.1.2電梯司機要認真填寫《電梯司機值班工作記錄》,按《電梯巡視規(guī)程》做好巡視工作。
5.1.3維修班長每天對電梯司機的工作進行檢查,內(nèi)容包括電梯運行、巡視、衛(wèi)生情況,并填寫《電梯司機值班檢查記錄》。
5.1.4發(fā)現(xiàn)電梯故障及時通報值班室,并填寫《電梯故障報修單》。
5.1.5電梯一旦出現(xiàn)因人故障。嚴格按照《電梯故障困人救援規(guī)程》執(zhí)行。
5.2電梯日常保養(yǎng)、維修檢查:
5.2.1電梯維修工根據(jù)電梯技術人員制定的《電梯周保養(yǎng)項目及記錄》、《電梯月保養(yǎng)項目及記錄》、《電梯半年保養(yǎng)項目及記錄》、《電梯年保養(yǎng)項目及記錄》,按時保質(zhì)保量完成分管電梯設備的保養(yǎng)項目及日常的維修、搶修工作,并認真填寫《電梯故障報修單》及有關工作記錄。
5.2.2分承包商的電梯技術人員每月中旬及月末對電梯維修工的工作進行抽查,并填寫《電梯周檢查記錄》、《電梯月檢查記錄》、《電梯半年檢查記錄》、《電梯年檢查記錄》。
5.3對電梯分承包商服務質(zhì)量的檢查:
5.3.1工程部主任每月末對電梯分承包商的工作進行一次抽查,內(nèi)容包括:運行情況、保養(yǎng)及維修情況,并填寫《電梯工作考核記錄》。以此做為對分承包商工作的考評依據(jù)。
5.3.2發(fā)現(xiàn)重大問題,由工程部主任向電梯分承包商發(fā)出《整改通知書》限期改進。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄
6.1《電梯司機值班工作記錄》 ej-qr-qp4.3-01
6.2《電梯司機值班檢查記錄》 ej-qr-qp4.3-02
6.3《電梯故障報修單》 ej-qr-qp4.3-03
6.4《電梯周保養(yǎng)項目及記錄》 ej-qr-qp4.3-04
6.5《電梯月保養(yǎng)項目及記錄》 ej-qr-qp4.3-05
6.6《電梯半年保養(yǎng)項目及記錄》 ej-qr-qp4.3-06
6.7《電梯年保養(yǎng)項目及記錄》 ej-qr-qp4.3-07
6.8《電梯周檢查記錄》 ej-qr-qp4.3-08
6.9《電梯月檢查記錄》 ej-qr-qp4.3-09
6.10《電梯半年檢查記錄》ej-qr-qp
4.3-10
6.11《電梯年檢查記錄》ej-qr-qp4.3-11
6.12《電梯工作考核記錄》ej-qr-qp4.3-12
6.13《電梯安全操作規(guī)程》ej-wi-qp4.3-01
6.14《電梯故障困人救援規(guī)程》ej-wi-qp4.3-02
6.15《電梯維修保養(yǎng)安全操作規(guī)程》ej-wi-qp4.3-03
6.16《電梯巡視規(guī)程》ej-wi-qp4.3-04
6.17《工程維修部員工崗位職責》ej-wi-qm4.1-04
第11篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試題-第十三章人力資源管理
物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試題匯編之第十三章人力資源管理
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.關于員工辭職,說法不正確的是()。
a辭職是指員工要求離開現(xiàn)任職位,與企業(yè)解除勞動合同,退出企業(yè)工作的人事調(diào)整活動
b員工不符合辭職條件的,人事管理部門不能同意其辭職
c員工辭職時,人事管理部門和有關用人單位應督促其辦好有關工作移交及個人財物清理
d物業(yè)管理企業(yè)在員工人職時即應明確告知,員工辭職應當提前10日以書面形式通知企業(yè)
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對員工的解聘的了解和掌握。員工的解聘分為3種情況:辭職、辭退和資遣。d選項應是提前30日以書面形式通知企業(yè),其余是對的。有關內(nèi)容可參見教材第198頁。
2.關于員工的辭退說法不恰當?shù)氖?)。
a員工的辭退就是廢除勞動合同
b辭退員工必須慎重考慮,恰當處理
c一般而言對無重大過失者,不要使用辭退的手段
d在試用期間被證明不符合錄用條件的應對當事人予以辭退
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對員工辭退的了解和掌握。a選項應是終止勞動合同而不是廢除,其余是對的。有關內(nèi)容可參見教材第198頁。
3.關于入職培訓,說法不正確的是()。
a人職培訓一般包括職前培訓和試用培訓兩個環(huán)節(jié)
b職前培訓是指在新員工上崗前,為其提供基本的培訓知識
c試用培訓是對新員工在試用期內(nèi),在崗位進行的基本操作技能的培訓
d職前培訓的內(nèi)容為崗位工作職責及工作要求
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對培訓的分類及內(nèi)容的掌握。d選項的內(nèi)容是人職培訓中試用培訓的內(nèi)容,其余是對的。有關內(nèi)容可參見教材第199頁。
4.關于考核的原則,說法不正確的是()。
a凡是與績效有關的工作都要列入考核指標體系
b考核的內(nèi)容必須與工作有關,同時考核標準要便于衡量和理解
c考核標準的制訂與執(zhí)行會因個人因素而調(diào)整
d考核標準應適用于一切同類型員工,不能區(qū)別對待或經(jīng)常變動
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對考核的原則的理解和掌握。c選項的內(nèi)容是不對的,考核的標準對同類型的員工不能區(qū)別對待,其余是對的。有關內(nèi)容可參見教材第207~208頁。
5.關于員工的獎勵,說法不正確的是()。
a一般來說,對員工的獎勵可分為物質(zhì)獎勵和精神獎勵兩種
b要把物質(zhì)獎勵與精神獎勵有機結(jié)合起來,使兩者相輔相成
c員工作出了成績,符合獎勵標準以后,管理者應該立即予以獎勵
d對不同的員工要采用相同的獎勵方式
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對員工的獎勵的掌握。d選項的內(nèi)容是不對的,對不同的員工要采取不同的獎勵方式,其余是對的。有關內(nèi)容可參見教材第208~209頁。
6.某物業(yè)管理企業(yè)下屬項目較多,而且項目所在地比較分散且物業(yè)類型結(jié)構(gòu)復雜,該公司可采用的培訓體系是()。
a一級培訓體系
b二級培訓體系
c一、二級混合培訓體系
d以上都可以
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對建立培訓體系的掌握。一級培訓體系適合企業(yè)員工集中的企業(yè),二級培訓體系適合項目分散、物業(yè)類型結(jié)構(gòu)復雜的企業(yè),本書沒有講到有混合培訓體系,故本題選b,有關內(nèi)容可參見教材第199頁。
7.下列培訓不是項目負責人的能力培訓內(nèi)容()。
a物業(yè)管理制度的制定
b創(chuàng)優(yōu)達標能力
c制訂物業(yè)維修方案
d公共關系
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對項目管理負責人的知識和能力培訓的理解和掌握。此培訓分為知識培訓和能力培訓兩類。d選項的內(nèi)容是屬于對項目負責人的知識培訓的內(nèi)容,其余是能力培訓的內(nèi)容。有關內(nèi)容可參見教材第202頁。
8.企業(yè)要根據(jù)經(jīng)營戰(zhàn)略和經(jīng)營目標等制訂年度培訓計劃,下列哪一項不屬于年度培訓計劃的內(nèi)容()。
a培訓類型b培訓經(jīng)費c培訓目標d效績考核結(jié)果
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對制訂年度培訓計劃的掌握。年度培訓計劃含有許多內(nèi)容:培訓目標、對象、類型、課程、師資培訓經(jīng)費等,但不含有效績考核結(jié)果。有關內(nèi)容可參見教材第203頁。
9.物業(yè)管理企業(yè)的招牌應根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等諸多因素制訂招聘計劃,以下不屬于招聘計劃內(nèi)容的是()。
a人員的招聘條件b對應聘者進行審核
c招聘渠道 d招聘人數(shù)和人員結(jié)構(gòu)
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對制訂招聘計劃的掌握。b選項的內(nèi)容是招聘的組織實施中的內(nèi)容,有關內(nèi)容可參見教材第195~196頁。
10.下列不屬于薪酬管理的主要內(nèi)容是()。
a確定薪酬管理目標
b選擇薪酬政策
c制訂薪酬計劃
d薪酬結(jié)構(gòu)設計
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對員工薪酬管理的主要內(nèi)容的掌握。
d選項的內(nèi)容是薪酬體系設計中薪酬體系設計基本步驟中第五步的
內(nèi)容,有關內(nèi)容可參見教材第204―206頁。
11.下列不屬于員工的解聘的是()。
a員工辭職b員工的辭退c員工的資遣d員工合同到期不再續(xù)簽
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對員工解聘的掌握。員工的解聘分為3種情況:辭職、辭退和資遣,d選項的內(nèi)容不屬于員工的解聘,有關內(nèi)容可參見教材第198頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1.物業(yè)管理企業(yè)制訂招聘計劃應考慮哪些因素()。
a企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略
b管轄項目類型
c物業(yè)面積的大小和業(yè)主構(gòu)成情況
d項目所屬區(qū)域
e收入與消費傾向、消費特點
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對招聘計劃制訂的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)制訂招聘計劃應考慮的因素很多,但不包括d選項項目所屬區(qū)域。有關內(nèi)容可參見教材第195頁。
2.物業(yè)管理企業(yè)要根據(jù)應聘崗位的特征、參加招聘人員的能力與素質(zhì)及應聘者的數(shù)量和層次確定選拔方法,常用的選拔方法有()。
a篩選b初審c心理測試d知識測驗e勞動技能測驗
【答案】c d e
【解析】本題考查的是考生對招聘的組織實施的掌握程度。招聘實施有許多步驟,選拔方法也很多,主要包括:面試、心理測驗、知識測驗和勞動技能測驗。a選項和b選項的內(nèi)容不包含在內(nèi),這兩個是對應聘者進行初審的內(nèi)容。有關內(nèi)容可參見教材第197頁。
3.關于培訓體系的建立說法正確的是()。
a一級培訓體系有利于充分利用企業(yè)的培訓資源,有利于統(tǒng)一公司的培訓標準和培訓要求,有利于降低培訓成本
b二級培訓體系有利于加強培訓的針對性、適應性、及時性,加強項目機構(gòu)培訓的責任感
c如果項目機構(gòu)的數(shù)量較多且分布較散,所管物業(yè)類型結(jié)構(gòu)復雜,員工整體素質(zhì)較高,培訓資源比較充裕,宜建立一級培訓體系
d如果企業(yè)員工集中,且培訓資源較緊缺,則宜建立二級培訓體系
e如果項目多且分散,則宜建立二級培訓體系
【答案】a b e
【解析】本題考查的是考生對培訓體系建立的理解和掌握。有關內(nèi)容可參見教材第199頁。
4.薪酬管理的目標是()。
a吸引高素質(zhì)人才,穩(wěn)定現(xiàn)有員工隊伍
b使員工安心本職工作,并保持較高的工作業(yè)績和工作動力
c薪酬管理的目標與企業(yè)經(jīng)營目標一致
d努力實現(xiàn)組織目標和員工個人發(fā)展目標的協(xié)調(diào)
e控制成本,防止虧損
【答案】a b d
【解析】本題考查的是考生對薪酬管理目標的理解和掌握。薪酬管理目標有3項內(nèi)容,不包括c選項和e選項的內(nèi)容,有關內(nèi)容可參見教材第204頁。
5.關于員工的獎勵,說法正確的是()。
a一般來說,對員工的獎勵可分為物質(zhì)獎勵和精神獎勵兩種
b要把物質(zhì)獎勵與精神獎勵有機結(jié)合起來,使兩者相輔相成
c培訓是精神獎勵
d員工作出了成績,符合獎勵標準以后,管理者應該立即予以獎勵
e對不同的員工要采用相同的獎勵方式
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對員工的獎勵的理解和掌握。員工的獎勵分為員工的獎勵形式和員工獎勵應注意等內(nèi)容,答案中只有e選項是錯誤的,有關內(nèi)容可參見教材第208頁。
6.關于人職培訓,說法正確的是()。
a人職培訓一般包括職前培訓和試用培訓兩個環(huán)節(jié)
b職前培訓是指在新員工上崗前,為其提供基本的培訓知識
c試用培訓是對新員工在試用期內(nèi),在崗位進行的基本操作技能的培訓
d職前培訓的內(nèi)容為崗位工作職責及工作要求
e入職培訓的目的是讓員工掌握基本的服務知識
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對人職培訓的理解和掌握。職前培訓和試用培訓的內(nèi)容是不一樣的,d選項的內(nèi)容是試用培tjli的內(nèi)容,有關內(nèi)容可參見教材第199頁。
7.招聘組織實施的內(nèi)容有()。
a公布招聘信息
b設計應聘申請表
c對應聘人員進行初審
d確定選拔方法
e實施考核
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對招聘的組織實施的理解和掌握。e選項的內(nèi)容不包括在招聘的組織實施的內(nèi)容中,有關內(nèi)容可參見教材第195―197頁。
8.對項目負責人的知識培訓主要包括()。
a經(jīng)濟學
b物業(yè)管理企業(yè)的財務管理
c物業(yè)管理方案的制定
d策劃經(jīng)營服務項目
e公共關系
【答案】a b e
【解析】本題考查的是考生對項目管理負責人的知識和能力培訓的理解和掌握。此培訓分為知識培訓和能力培訓兩類。c選項和d選項的內(nèi)容是屬于對項目負責人的能力培訓的內(nèi)容,其余是知識培訓的內(nèi)容。有關內(nèi)容可參見教材第202頁。
9.面試的程序主要包括()。
a準備
b營造和諧氣氛
c提問
d心理測驗
e知識測驗
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對招聘的組織實施的理解和掌握。d選項和e選項的內(nèi)容不包括在面試的選拔方法中,心理測驗和知識測驗也是選拔方法,有關內(nèi)容可參見教材第197頁。
10.應聘申請表應反映的信息包括()。
a應聘者個人的基本信息
b應聘者職業(yè)興趣
c應聘者過去的工作經(jīng)驗與業(yè)績
d應聘者的個人嗜好
e應聘者的能力特長
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對設計應聘申請表的掌握。d選項的內(nèi)容不屬于申請表的內(nèi)容,有關內(nèi)容可參見教材第197.頁。
11.物業(yè)管理企業(yè)培訓的方法有()。
a課堂教學法
b現(xiàn)場教學法
c師徒式培訓法
d c方法最有效
e a、b法最有效
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對培訓方法的運用的理解和掌握。d選項和e選項的內(nèi)容不包括在其中,有關內(nèi)容可參見教材第203~204頁。
三、案例題
1.某公司財務人員小胡的合同即將到期,考慮到公司對小胡的工作不太滿意,不準備與其簽訂勞動合同。時值歲末年初,人員招聘困難,人事部欲與其簽訂3個月的用工合同,待招聘到新員工后在辭退小胡。在小胡合同期滿前1個月,公司人事部主管小苗將一份為期3個月的合同交給了小胡。因合同期僅有3個月,小胡十分不滿,故將未簽字的合同至于抽屜內(nèi)沒有理睬。因工作較繁忙,小苗忘記催促小胡簽字。3個月后,公司招聘到了新員工,人事部王經(jīng)理找ntj,胡,告訴她新的合同期滿,公司不再與其簽訂合同,請其另謀職業(yè)。小胡認為自己并沒有在為期3個月的新合同上簽字,自己的合同期限仍然是原合同的期限,即一年。請問小胡的想法是否正確如果公司要解聘小胡,是否要對其賠償經(jīng)濟損失人事部在處理此事時有什么錯誤
【答案】(1)不正確。在原勞動合同期滿后,雙方形成的是事實勞動關系,雙方?jīng)]有約定合同期限。事實勞動關系并非等同于續(xù)簽了原合同,合同期限也不是原合同約定的一年期限。
(2)不予賠償。根據(jù)最高人民法院的相關司法解釋,勞動合同期滿后,勞動者仍在原用人單位工作,用人單位未表示異議的,勞動者和原用人單位之間存在的是一種事實上的勞動關系,而不等于
雙方按照原勞動合同約定的期限續(xù)簽了一個新的勞動合同。任何一方均有權隨時提出終止事實上的勞動關系。終止事實勞動關系的,用人單位應支付欠付的工資、獎金、保險、福利等報酬,但無須支付賠償金。
(3)原合同到期后,未及時督促員工簽署新的勞動合同,引發(fā)了原可避免的糾紛。
2.劉某在a公司工作已3年,表現(xiàn)優(yōu)秀。該公司與其簽訂了為期五年的勞動合同,同時,送劉某去參加一年的脫產(chǎn)學習弱電技術。劉某與a公司就學習一事簽訂了培訓協(xié)議:劉某學習的費用由a公司支付,學習期間工資照發(fā),學習回公司后,至少要再為a公司服役八年尚可調(diào)換工作。劉某學成后回a公司工作至勞動合同期滿,提前一個月,劉某提出辭職申請。一個月后,劉某到b公司工作并與b公司簽訂了為期二年的勞動合同。請問培訓協(xié)議對劉某有沒有約束力依據(jù)是什么劉某是否需要賠償a公司的經(jīng)濟損失b公司在這種情況下與劉某簽訂勞動合同是否恰當為什么【答案】(1)有約束力。培訓協(xié)議內(nèi)容是用人單位和勞動者之間技術培訓事宜達成的專項協(xié)議,是雙方真實意思表示,具有法律約束力。
(2)應予賠償。勞動部[1995]223號《違反(勞動法)有關勞動合同規(guī)定的補償辦法》第4條規(guī)定:勞動者違反規(guī)定或勞動合同的約定解除勞動合同,對用人單位造成損失的,勞動者應賠償用人單位的下列損失:1.用人單位招收錄用其所支付的費用;2.用人單位為其支付的培訓費用;3.給生產(chǎn)經(jīng)營、工作造成的直接經(jīng)濟損失;4.勞動合同約定的其他費用。這里的培訓費用是指單位有支付憑證的、與培訓有直接關系的費用,包括培訓期間的車旅費、住宿費、培訓課程費及其他相關費用。
(3)不恰當,根據(jù)劉某與公司的合同約定,劉某的勞動合同尚未解除,b公司不得聘用未解除勞動合同的勞動者,否則,給原用人單位造成經(jīng)濟損失的,該用人單位應依法承擔賠償責任(《合同法》第99條)。
3.你是某物業(yè)公司人力資源部經(jīng)理,負責人員招聘工作,請說明物業(yè)管理企業(yè)招聘計劃包括哪些內(nèi)容。
【答案】(1)計劃招聘人數(shù)和人員結(jié)構(gòu),包括專業(yè)結(jié)構(gòu)、學歷結(jié)構(gòu)。
(2)各類人員的招聘條件。
(3)招聘信息發(fā)布的時間、方式和范圍。
(4)招聘的渠道。
(5)招聘方法。
【解析】本題考查的是考生對招聘計劃制訂的理解和掌握。有關內(nèi)容可參見教材第195頁。
4.作為物業(yè)公司人力資源部主管,負責人員培訓工作,請你說明項目管理負責人的知識和能力培訓一般包括哪些內(nèi)容。
【答案】(1)知識培訓包括:經(jīng)濟學、組織行為學、市場營銷、公共關系、物業(yè)管理企業(yè)財務管理、物業(yè)管理法規(guī)與房地產(chǎn)經(jīng)營知識。
(2)能力培訓包括:制訂物業(yè)管理方案的能力、制訂物業(yè)管理制度的能力、編制費用預算的能力、制訂物業(yè)維修方案的能力、策劃經(jīng)營服務項目的能力、創(chuàng)優(yōu)達標的能力。
【解析】本題考查的是考生對培訓的分類和內(nèi)容的理解和掌握。有關內(nèi)容可參見教材第202頁。
5.你是某物業(yè)公司人力資源部主管,負責人員培訓工作,請說明年度培訓計劃的主要內(nèi)容包括哪些
【答案】年度培訓計劃的主要內(nèi)容包括:培訓目標、對象、類型、課程、師資、內(nèi)容、場地、時間、實踐操作和培訓經(jīng)費等。
【解析】本題考查的是考生對培訓的分類及內(nèi)容的理解和掌握。有關內(nèi)容可參見教材第203頁。
6.你是某物業(yè)公司人力資源部經(jīng)理,請說明薪酬體系設計的基本步驟有哪些。
【答案】一般包括以下幾個步驟:職位分析――職位評價――薪酬調(diào)查――薪酬定位――薪酬結(jié)構(gòu)設計――薪酬體系的實施和修正。
【解析】本題考查的是考生對薪酬體系設計的理解和掌握。有關內(nèi)容可參見教材第205~206頁。
7.你是某物業(yè)公司人力資源部經(jīng)理,負責員工的考核工作,請說明物業(yè)管理企業(yè)員工的考核方法是什么。
【答案】物業(yè)管理企業(yè)員工考評通常采用定性考核法和定量考核法。定性考核法主要包括采用個人述職、群眾考評、組織談話、上級評定等方式進行。一般從“德”、“能”、“勤”、“績”四個方面組織考核。
定量考核法主要包括設計相應考核指標體系,通過對被考核人所管部門、承擔職責、工作完成情況進行指標分解,以量化指標進行考核。
定性考核和定量考核不是孤立的,而是應相互結(jié)合綜合評定。
第12篇 物業(yè)管理項目部部門職能
物業(yè)管理公司項目部部門職能
1、負責根據(jù)合同要求,為業(yè)主提供各項服務并對服務質(zhì)量進行監(jiān)督、考核;負責為用戶提供專項服務和特約服務。
2、負責項目內(nèi)公共設施設備的維修養(yǎng)護;負責轄區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理;綠化管理。
3、負責轄區(qū)內(nèi)社區(qū)便民服務項目的立項調(diào)研、實施。
4、負責獨立核算、本項目運營情況的定期分析以及服務質(zhì)量趨勢的分析、預測;負責定期對本項目運行情況進行匯總、分析、上報。
5、負責本項目物業(yè)管理費和社區(qū)服務項目費用的收繳、上交工作。
6、負責本項目內(nèi)大中小修項目的實施、維修質(zhì)量跟蹤、驗收。
7、負責社區(qū)文化活動的策劃和實施及共青團、黨政事務、核算管理;基礎數(shù)據(jù)統(tǒng)計、調(diào)查等管理。
8、負責建立高效率的組織機構(gòu),合理配備人員。
9、負責建立完善、科學的管理制度和監(jiān)督考核體系;
10、負責制定本部門質(zhì)量目標、實施方案,并全面落實各項質(zhì)量指標。
11、積極與小區(qū)派出所、居委會等管理機構(gòu)建立友好的業(yè)務關系和人際關系。
12、接受業(yè)主委員會和用戶的民主監(jiān)督;征求和采納用戶、員工合理化建議。
13、并提交季度質(zhì)量目標實施報告。
14、負責與各部及客戶服務中心之間工作協(xié)調(diào)。
第13篇 澤京物業(yè)管理集團公司簡介材料
重慶澤京物業(yè)管理集團有限公司成立于2005年,注冊資金500萬元,是一家專業(yè)化的物業(yè)服務企業(yè),具備物業(yè)服務企業(yè)二級資質(zhì),重慶市物業(yè)管理協(xié)會會員單位。公司目前管理項目:南川具代表性的高檔商住小區(qū)――“香格里拉.花園”、“香格里拉.西苑”;銅梁高檔歐式洋房――“普羅旺斯.公館”、.“普羅旺斯.東岸”;大足宋風宋韻歷史文化風情城――“海棠香國”;彈子石公交樞紐物業(yè)――“澤京.九號線”等,管理業(yè)態(tài)多樣化,管理面積超一百五十萬平米。
澤京物業(yè)致力于開創(chuàng)現(xiàn)代高品質(zhì)物業(yè)服務的新思路,堅持“以顧客為中心,持續(xù)改進服務質(zhì)量,創(chuàng)造安全、溫馨、舒適的居住環(huán)境”的質(zhì)量方針,秉承“做好每一個細節(jié),超越顧客期待”的服務理念,以業(yè)主滿意為工作中心,注重服務細節(jié),努力為客戶營造高品質(zhì)生活環(huán)境。
澤京物業(yè)珍惜客戶的信任,以積極熱情的態(tài)度去滿足客戶不斷增長的需求。把誠信的服務和客戶發(fā)自內(nèi)心的贊譽,視作公司發(fā)展最牢固的基礎;高度重視并持續(xù)研究客戶需求,以專業(yè)化的人才隊伍、標準化的作業(yè)流程,努力為客戶提供人性化、一體化的高水準專業(yè)物業(yè)管理服務,贏得了廣大業(yè)主的信任;通過服務創(chuàng)新讓業(yè)主享有尊崇感,通過社區(qū)活動豐富了業(yè)主的居家生活,形成健康和諧的鄰里氛圍。
澤京物業(yè)重視人才梯隊的建設,視員工為公司的財富,努力營造公平、公正的工作環(huán)境,致力于將企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與員工職業(yè)生涯規(guī)劃相結(jié)合,實現(xiàn)共同成長、合作共贏。
真誠的服務贏得了廣大業(yè)主的信任及政府和社會各屆的廣泛認可。企業(yè)和所管理的小區(qū)先后獲得“中國金牌物業(yè)管理企業(yè)”、 “誠信物業(yè)管理企業(yè)”、重慶市 “優(yōu)秀住宅小區(qū)”、重慶“十佳園林式小區(qū)”、 “安靜居住小區(qū)”、“文明小區(qū)”、 “最佳綠化小區(qū)”等榮譽稱號。
通過多年的發(fā)展,公司在隊伍建設、基礎管理、品牌塑造等方面積累了豐富的經(jīng)驗,目前,公司正在進行標準化建設,正在向著“創(chuàng)一流標準,塑物業(yè)品牌”的目標邁進。
第14篇 z物業(yè)管理物品驗證作業(yè)程序
一、目的
適用采購物品的驗證工作,確保入倉物品符合規(guī)定要求。
二、適用范圍
適用于物業(yè)部及其下屬各處物品驗證工作。
三、職責
1、經(jīng)營部采購員負責物品的采購。
2、公司/各處倉庫管理員負責所購物品的驗證。
3、公司財務部主管負責物品驗證的監(jiān)督工作。
四、程序要點
1、物品驗證的要求
(1)每次采購物品單位數(shù)量少于10個的,要求100%抽樣驗證。
(2)每次采購物品單位數(shù)量多于10個的,要求10~50%驗證。
(3)采購物品必須具備合格證,特別是對批量(或成箱、成件)購買的物品必須要驗證物品的合格證,物品的合格證由倉庫管理員保存。
(4)對目測無法驗證物品,必須使用相關工具協(xié)助驗證。
(5)對驗證物品的規(guī)格、數(shù)量等必須與《采購計劃單》上的內(nèi)容相符。
(6)倉管員應將常用物品的說明書、使用說明書及保修卡等資料在驗證無誤后交經(jīng)營部保存、備查。
2、物品驗證的分類
(1)應送計量所檢定的物品:
①儀器儀表類:
――萬用表;
――鉗形表;
――搖表;
――其他應送計量所檢定的物品。
②應抽樣驗收合格證的物品:
――水暖類:水表;
――電器類:電表;
――清潔類:清潔劑、去污粉、潔廁靈等;
――綠化類:肥料、藥品、種籽等;
――機械設備類:綠籬機、吸塵機等;
――儀器儀表類:水平儀、壓力表等;
――機械零件類:空調(diào)、水泵、電梯、發(fā)電機等設備的備用配件;
――其他應驗證合格證的物品。
③應抽樣驗證外觀完好度、接觸部位靈活度和壁厚均勻度驗證的物品:
――水暖類:水龍頭、閥門、彎頭、鐵管、鑄鐵管、接連管等;
――電器類:開關、導線、接觸器、燈管、燈泡、保險絲等;
――易耗工具類:玻璃刮、扳手、鉗子、螺絲批、修枝剪、小鋤頭等;
――其他應驗證外觀完好度、接觸部位靈活度和壁厚均勻度的物品。
④倉管員應抽樣試用或通電驗收的物品:
――油料類:油漆、涂料等;
――機械設備類:吸塵器、疏通器、剪草機、水泵、電鉆、電焊機等。
(2)凡不屬于上述驗證范圍的,應對其是否符合采購計劃要求的規(guī)格、型號、數(shù)量等進行抽樣或全部核對。
3、物品驗證的方法
(1)物品包裝的驗證方法:
①倉管員應目視物品外包裝平整光滑,密封包裝無裂縫、無滲漏、無污染或破損痕跡;
②注意核對物品包裝上注明的生產(chǎn)日期及有效期:
――已過有效期的,倉庫管理員應拒絕驗收入庫;
――有效期時間不足一個月的物品,由倉管員組織人員對其試用,以便檢查該物品的有效程度是否合格,并要求采購員對該類物品限量采購。
(2)物品質(zhì)量的驗證方法:
①倉管員應仔細檢查物品表面有無擦傷、破損、無裂逢或扭曲變形;
②倉管員在驗證鐵制的物品時,應注意有無銹跡;
③轉(zhuǎn)動物品連接部位,檢查其轉(zhuǎn)動是否靈活,有無大的磨擦聲;
④仔細檢查物品接口部分,看連接處有無松動、滑絲現(xiàn)象;
; ⑤驗證物品質(zhì)地是否符合購買要求;
⑥物品顏色是否符合要求;
⑦驗證物品規(guī)格、尺寸是否符合要求;
⑧對物品的受力部分應用手或其他方法做加力實驗,看其是否達到規(guī)定的受力標準;
⑨檢查物品附屬件是否齊全。
(3)物品性能的驗證方法:
①倉管員應對物品的機構(gòu)部分反復試動,檢查其靈活性、準確性;
②驗收機械設備類必須進行“試用”驗證的方法,以便檢查其性能情況;
③驗收具有彈性的物品時,應對物品反復伸縮或彎曲,一般情況下,合格品應回復或基本回復原狀;
④倉管員在驗證電器物品時,應使用萬用表測試。測試的電壓和電阻的指數(shù)首先達到物品合格證明的標準,其次還必須達到國家有關指數(shù)的正常標準;
⑤國家規(guī)定的其他驗證方法。
4、物品驗收程序
(1)新采購物品的驗證程序:
①采購員應將采購回來的物品及時送交倉庫管理員處驗收;
②倉庫管理員按照“物品驗證要求”、“物品驗證分類”及“物品驗證方法”中的相關規(guī)定,對物品進行驗證:
――驗證合格的物品,由倉管員填寫《物品入庫單》后,將物品按照《倉庫管理標準作業(yè)程序》中的相關規(guī)定進行存放;
――驗證不合格的物品:發(fā)現(xiàn)表面有瑕疵但不影響使用的,應填寫《不合格品處理表》后放置在待處理區(qū)域內(nèi),等待處理;性能有問題,不能使用或影響使用效果的,應拒絕入倉;倉管員對暫時無法檢驗的物品,應收入倉庫“待檢物品存放區(qū)”等待相關部門或人員檢驗。
(2)退回倉庫的物品驗證程序:
①退物品人員將未使用完需退回倉庫的物品送交倉庫驗收;
②倉管員應先核對:
――該物品的規(guī)格型號;
――該物品的性能情況;
――該物品的可利用價值;
――該物品的其他特性。
③倉管員再根據(jù)“物品驗證的要求”、“物品驗證的分類”和“物品驗證的方法”中的相關規(guī)定進行驗證:
――經(jīng)驗證合格的,由倉管員按照《倉庫管理標準作業(yè)程序》中的相關規(guī)定進行入倉存放;
――經(jīng)驗證不合格的,由倉管員填寫“不合格品處理表”后,存放在“不合格品區(qū)”等待處理。
5、物品驗證資料的保管
(1)倉管員應作好每次物品驗證結(jié)果的記錄。
(2)物品驗證相關資料由倉管員按月歸檔保存,保存期限為一年。
(3)工具設備的驗證資料由倉管員按月歸檔長期保存。
6、物品驗證的情況,作為倉管員績效考核的依據(jù)之一。
五、記錄
1、《物品驗證記錄表》
2、《不合格品處理表》
六、相關支持性文件
1、《倉庫管理標準作業(yè)程序》
第15篇 三級文件物業(yè)鑰匙管理作業(yè)指導書
物業(yè)三級文件:鑰匙管理作業(yè)指導書
1、目的規(guī)范房屋鑰匙的管理,做到收、發(fā)鑰匙準確、快速、無誤。
2、范圍適用于各管理處鑰匙的保管工作。
3、職責3.1鑰匙保管人員做好保管和定期檢查工作。
3. 2客戶服務部主管負責對鑰匙保管工作的監(jiān)察。
4、方法和過程控制
4.1所有接管房屋的鑰匙要由專人保管,存放于指定區(qū)域,鑰匙上標識應標注清楚,以便查找。
4.2鑰匙保管人就經(jīng)常對鑰匙保管情況進行檢查,如發(fā)現(xiàn)標簽破損或模糊不清者應及時更新。
4.4業(yè)主領取/借用鑰匙,鑰匙保管人必須確認身份,業(yè)主須在《鑰匙發(fā)放登記表》/《鑰匙借用申請表上》上簽字。
4.5其他人員如借用鑰匙,要認真盤問鑰匙用途及歸還日期,并在《鑰匙借用登記表》上做好登記,施工維修人員的鑰匙借用應該做到當天借用當天歸還,營銷部人員的鑰匙借用應有營銷部部門主管的簽字。
4.6所有借出的鑰匙由鑰匙保管人員負責追回并及時在《鑰匙借用登記表》上講相關記錄填寫完善。
4.7鑰匙存放地點無關人員不得進入。
5、相關文件無
6、相關質(zhì)量記錄表單wy7.
5.4-k01-0 2 《鑰匙發(fā)放登記表》wy7.
5.4-k01-0 2 《鑰匙借用登記表》
第16篇 盛邦物業(yè)管理公司簡介材料
金宇盛邦物業(yè)管理公司簡介
企業(yè)法定名稱: 貴州金宇盛邦物業(yè)管理服務有限責任公司
貴州金宇盛邦物業(yè)管理服務有限責任公司成立于2023年12月8日,位于貴陽市云巖區(qū)新添大道南段188號永利星座大廈4樓,是貴陽市本土成長起來的專業(yè)品牌物業(yè)公司,是專業(yè)從事物業(yè)管理服務業(yè)務、具有獨立法人資格的物業(yè)管理企業(yè),注冊資金300萬元,二級物業(yè)管理資質(zhì),貴陽市物業(yè)管理協(xié)會理事單位,公司下設:人力資源部、品質(zhì)服務部、行政管理部、財務管理部、市場拓展部、貴陽物業(yè)管理網(wǎng)及以客戶服務中心為樞紐的若干個物業(yè)管理事業(yè)部。公司現(xiàn)有員工300余人,其中3人持全國注冊物業(yè)管理師資質(zhì)、10人持全國物業(yè)經(jīng)理資質(zhì)、酒店管理及綜合體食堂管理專業(yè)人員5人、設備工程師5人,均有大中專以上學歷。
公司致力于貴州地區(qū)高端物業(yè)服務事業(yè)發(fā)展,堅持以管理寫字樓、辦公場所、政務中心、醫(yī)院、商場、商業(yè)廣場、工業(yè)園等類似項目物業(yè)服務工作為主、以管理住宅小區(qū)物業(yè)管理和配套服務工作為輔的多元化經(jīng)營模式,公司總經(jīng)理簡永勝先生是貴州地區(qū)物業(yè)管理事業(yè)的開拓者,現(xiàn)管理的樓盤有寫字樓永利星座大廈,寫字樓華坤發(fā)展大廈,在水一方花園住宅小區(qū),興業(yè)銀行貴陽分行,貴州高速公路集團辦公大樓,欣盛楠苑住宅小區(qū),燕京啤酒貴州工業(yè)園,商住綜合體萬隆國際、興業(yè)銀行職工餐廳等。通過不懈的努力,現(xiàn)我們管理的樓盤業(yè)主滿意度都超過了95%。
寫字樓永利星座位于貴陽未來的北中心大營坡核心位置甲級寫字樓,樓高28層,建設面積約32000平方米。
華坤發(fā)展大廈位于貴陽大南門,是貴陽的地標性建筑,5a級寫字樓,面積35000平方米。
興業(yè)銀行貴陽分行辦公樓面積6000平方米是興業(yè)銀行貴陽總部的辦公樓。
貴州高速公路集團辦公大樓是貴州高速公路系統(tǒng)集規(guī)劃、開發(fā)、管理營運等一體化綜合性的自用辦公場所,總建筑面積為65000平方米。
欣盛楠苑住宅小區(qū)一二期共計20萬平方米。
燕京啤酒貴州工業(yè)園20萬平方米。
萬隆國際是目前貴州地區(qū)開發(fā)建設最全面的古玩字畫集散交易中心,及高層住宅一體化的綜合體,總建筑面積為280000平方米。
在水一方花園住宅小區(qū)是貴陽新太乙房開公司于2003年建成并交付使用,是貴陽市具有代表性的電梯花園住宅小區(qū),總居住戶594戶,13個單元,最高層30層,小區(qū)總面積130000平方米,坐落于貴陽市南明區(qū)南浦路9號(省委后門右側(cè))。
金宇盛邦物業(yè)提供的客戶/會議服務、秩序維護、設施設備的維護保養(yǎng)、保潔綠化等常規(guī)性服務的服務質(zhì)量保障是建立于金宇盛邦三大保障平臺之上的。
一是嚴格執(zhí)行iso9001質(zhì)量管理體系,以此為企業(yè)行動指導思想。
二是24小時不間斷以客戶服務中心為核心部門的服務保障平臺。
三是堅持作學習型企業(yè)、學習型個人為導向的人力資源平臺。
我們專注于物業(yè)服務專業(yè),同時把滿足業(yè)主日益增長的物質(zhì)文化需求作為金宇盛邦物業(yè)公司的努力發(fā)展方向――成為建設優(yōu)質(zhì)生活的物業(yè)服務集成商。
我們的物業(yè)管理工作始終堅持的八大原則:責權分明原則、業(yè)主主導原則、服務第一原則、統(tǒng)一管理原則、專業(yè)高效原則、收費合理原則、公平競爭原則、依法行事原則。
成為建設優(yōu)質(zhì)生活的物業(yè)服務集成商之路是需要經(jīng)驗累積、需要人力資源管理體系、需要標準體系、需要管理平臺、需要文化體系、需要資金投入、需要形象塑造,所有這一切金宇盛邦物業(yè)都已萬事俱備了,只欠您的參與和給予的機會。
6、人才觀:員工構(gòu)成企業(yè)的全部,員工的滿意度是企業(yè)所有工作的開始,職業(yè)化、專業(yè)化、高效率、認同感、奉獻、是企業(yè)認同員工的基礎。
7、價值觀:效率優(yōu)先,兼顧公平,可持續(xù)發(fā)展,是我們價值分配的基本原則,勞動、知識、企業(yè)家和資本創(chuàng)造了公司的全部價值。
8、企業(yè)文化:以自己的付出獲得尊重,以自己的忠誠、坦誠獲得發(fā)展,我們在追求企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的同時,兼顧企業(yè)社會公民的責任,倡導在陽光下的制度下,健康快樂的工作。
【尊重、忠誠、坦誠、責任、陽光、快樂】
9、企業(yè)行動方針:嚴謹、細致、精細服務,良好的習慣、追求卓越、勇于創(chuàng)新。
10、服務范圍
第一類 物業(yè)管理服務
按國家優(yōu)秀示范小區(qū)(大廈)的標準提供:
高端住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務。
寫字樓、辦公場所的物業(yè)管理服務。
商場、商業(yè)廣場的物業(yè)管理服務。
工業(yè)園、醫(yī)院、中心的物業(yè)管理服務。
酒店、美食城、單位食堂的籌備運營管理服務。
第二類 管理與顧問服務內(nèi)容
物業(yè)方案設計。
物業(yè)公司管理問題診斷與改進方案。
物業(yè)管理招標、投標文件制作。
物業(yè)管理的前期介入與設施設備的改進方案。
物業(yè)管理公司各工種的專業(yè)培訓。
物業(yè)管理公司調(diào)價等重大問題的方案設計。
物業(yè)管理顧問服務。
物業(yè)管理突發(fā)事件的應急方案設計與處理。
第三類 專業(yè)服務內(nèi)容
提供專業(yè)的驗房服務。
物業(yè)方面的談判、糾紛處理。
物業(yè)管理合同談判、審計等
11、金宇盛邦物業(yè)公司核心價值觀
培訓:是企業(yè)最大的福利。
投訴:一次機會。
質(zhì)量:是金宇盛邦的生命線,任何疏忽、借口都是犯罪。
執(zhí)行力:沒有執(zhí)行力的企業(yè)是沒有生命力的。
細節(jié):物業(yè)管理就是無數(shù)個細節(jié)構(gòu)成。
12、公司總經(jīng)理介紹
公司總經(jīng)理:簡永勝
建設部全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書。
貴陽市物業(yè)管理專家?guī)斐蓡T。
締造貴陽物業(yè)管理第一品牌 ―中天物業(yè)公司的主要參與者。
貴州第一家全國優(yōu)秀示范小區(qū)―中天花園的物管處經(jīng)理。
15年物業(yè)管理的從業(yè)經(jīng)驗,寫字樓、別墅、大型社區(qū)、大型商業(yè)的多種物業(yè)形態(tài)的管理經(jīng)驗。
貴州省物業(yè)管理的第一標―烏當行政中心投標的主要參與者。
貴陽市物管師培訓的授課老師。
貴陽市級行政中心標書主要參與者和費用的的主要測算者。
中天物業(yè)公司物業(yè)管理本土化的主要實踐
貴陽物業(yè)管理網(wǎng)的奠基者
13、公司地址:貴州省貴陽市云巖區(qū)永利星座大廈4-a
14、聯(lián)系
電話:0851-67285256727863
15、郵政編碼:550001
二、在管項目一覽表
序號 物業(yè)名稱 項目坐落位置 業(yè)主 物業(yè)類型、規(guī)模(平方米) 聯(lián)系人 聯(lián)系電話 合同簽訂時間
三、公司項目展示
1 、金宇盛邦管理的寫字樓-華坤發(fā)展大廈外觀 ,毗鄰貴行凱賓斯基五星級大酒店,華坤發(fā)展大廈位于貴陽大南門,是貴陽的地標性建筑,5a級寫字樓,建筑面積約35000平方米。
華坤大廈實景展示
華坤大廈側(cè)面展示
華坤大廈客服中心大廳入口展示
華坤大廈客服中心
2、金宇盛邦管理項目------興業(yè)銀行貴陽分行辦公樓面積約6000平方米,是興業(yè)銀行在貴州總部的辦公樓。
3、金宇盛邦管理的寫字樓----永利星座 (地址:貴陽市云巖區(qū)大營坡轉(zhuǎn)盤)永利星座是位于貴陽未來的北中心大營坡的核心位置的甲級寫字樓,樓高28層,建筑面積約32000平方米。
永利星座項目效果圖展示 永利星座項目實景展示
永利星座項目客服中心入口
永利星座項目客服中心入口
永利星座項目監(jiān)控中心
永利星座項目停車場匝道口
永利星座項目停車場入口
永利星座項目停車場
4、金宇盛邦管理項目----燕京啤酒(貴州)公司工業(yè)園,燕京啤酒(貴州)公司工業(yè)園約20萬平方米。
燕京啤酒工業(yè)園區(qū)效果圖
燕京啤酒工業(yè)園區(qū)辦公樓
燕京啤酒工業(yè)園大門
燕京啤酒工業(yè)園監(jiān)控中心
燕京啤酒工業(yè)園員工健身房一角
燕京啤酒工業(yè)園食堂接待區(qū)
燕京啤酒工業(yè)園區(qū)一角
5、貴州高速公路集團辦公大樓,貴州高速公路集團辦公大樓是貴州高速公路系統(tǒng)集規(guī)劃、開發(fā)、管理營運等一體化綜合性的自用辦公場所,總建筑面積為65000平方米。
貴州高速公路集團辦公大樓效果圖展示
貴州高速公路集團辦公大樓實景展示
貴州高速公路集團辦公大樓側(cè)面實景展示
貴州高速公路集團職工食堂正門
貴州高速公路集團職工食堂大廳
5、在水一方花園住宅小區(qū)是貴陽新太乙房開公司于2003年建成并交付使用,是貴陽市具有代表性的電梯花園住宅小區(qū),總居住戶594戶,13個單元,最高層30層,小區(qū)總面積130000平方米。
在水一方項目實景展示
在水一方項目小區(qū)一角
在水一方項目小區(qū)一角
在水一方項目小區(qū)一角
6、欣盛楠苑住宅小區(qū)一二期共計20萬平方米。
欣盛楠苑住宅小區(qū)效果圖展示
欣盛楠苑住宅小區(qū)正門圖
欣盛楠苑住宅小區(qū)客服中心
欣盛楠苑住宅小區(qū)環(huán)境展示
欣盛楠苑住宅小區(qū)正門圖
欣盛楠苑住宅小區(qū)環(huán)境展示
欣盛楠苑住宅小區(qū)環(huán)境展示
7、萬隆國際廣場-貴陽古玩城,萬隆國際是目前貴州地區(qū)開發(fā)建設最全面的古玩字畫集散交易中心,及高層住宅一體化的綜合體,總建筑面積為280000平方米。
四、資質(zhì)文件
1、營業(yè)執(zhí)照副本
2、組織機構(gòu)代碼證副本
3、資質(zhì)證書正本
