第1篇 物業(yè)管理部文員職務(wù)說(shuō)明書(shū)
工作概述:負(fù)責(zé)員工考勤、人事變動(dòng)記錄;保管、整理各類(lèi)文檔與保密;負(fù)責(zé)物資申購(gòu)、歸類(lèi)、保管與發(fā)放,做好來(lái)訪人員接待工作等。
(一).任職資格
1、性別:女
2、年齡要求:30歲以下;
3、身體要求:158cm以上,儀態(tài)端莊;
4、學(xué)歷要求:高中、中專(zhuān)或以上學(xué)歷;
5、工作經(jīng)歷:有一年以上辦公室文檔工作經(jīng)驗(yàn)
6、工作技能要求
經(jīng)《辦公室文員錄用標(biāo)準(zhǔn)》評(píng)測(cè)合格后予以試用;并經(jīng)《辦公室文員試用合格轉(zhuǎn)正標(biāo)準(zhǔn)》評(píng)測(cè)合格后予以轉(zhuǎn)正。
(二)工作關(guān)系
1、直接上級(jí):經(jīng)理助理
2、合作部門(mén):人力資源部、財(cái)務(wù)部、客戶(hù)服務(wù)部、倉(cāng)庫(kù)及管理處辦公室
(三)崗位職責(zé)
1、負(fù)責(zé)部門(mén)公文、函件、報(bào)刊、通訊、表格等資料的分類(lèi)、登記、保管與保密;
2、負(fù)責(zé)辦公區(qū)域日常衛(wèi)生清潔及其公共用品、物件的整理;
3、負(fù)責(zé)接聽(tīng)辦公電話并做好記錄,重要情況及時(shí)匯報(bào);
4、做好來(lái)訪接待工作;
5、負(fù)責(zé)裝備物資、器材、辦公(崗位)用品的領(lǐng)取、保管;
6、做好部門(mén)會(huì)議記錄、整理;
7、負(fù)責(zé)員工的考勤、加班、休假、工傷、保險(xiǎn)的跟進(jìn)匯總及各類(lèi)報(bào)表填寫(xiě)工作;
8、對(duì)部門(mén)工作提出參考性意見(jiàn)、建議;
9、負(fù)責(zé)部門(mén)板報(bào)、通啟欄、評(píng)比欄、制度欄等各類(lèi)宣傳欄的標(biāo)貼、整理、布置等;
10、完成上級(jí)交辦的其它工作。
(四)工作目標(biāo)及衡量標(biāo)準(zhǔn)
1、確保各類(lèi)文件資料分類(lèi)保管清晰,標(biāo)簽齊全,無(wú)缺失;確保2分鐘內(nèi)可查閱到所需文檔資料;保密性好,無(wú)泄露或文件遺失;
2、確保辦公區(qū)內(nèi)無(wú)煙頭、紙屑,地面光亮。電腦網(wǎng)線無(wú)纏絞、混亂;門(mén)崗、柜、風(fēng)扇及沿?zé)o積塵,墻面無(wú)蜘蛛網(wǎng)及痕跡,物品設(shè)置直線分明、簡(jiǎn)潔;
3、確保來(lái)電號(hào)碼及要點(diǎn)記錄清晰,無(wú)誤記、漏報(bào)或轉(zhuǎn)告出錯(cuò);
4、按《來(lái)訪接待操作規(guī)程》接待客人,確保來(lái)訪客人無(wú)因接待不周,待客態(tài)度不積極而引致客人不悅、不滿(mǎn)或投訴;
5、確保辦公用品出入倉(cāng)簽名確認(rèn)核實(shí),無(wú)因管理不善而致公用物品流失;
6、確保會(huì)議記錄內(nèi)容要點(diǎn)齊全、工整,不出現(xiàn)漏記或整理不齊全的情況;
7、確保每月工資報(bào)表于3日前上報(bào)至管理處經(jīng)理,確保各類(lèi)報(bào)表無(wú)出錯(cuò)、無(wú)退表或退單之情形出現(xiàn);
8、確保每季對(duì)部門(mén)工作提交可行性建議一條;
9、確保每?jī)稍仑?fù)責(zé)出一期板報(bào),每月跟進(jìn)整理宣傳評(píng)比欄;
10、確保在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成上級(jí)交辦的任務(wù).
第2篇 某物業(yè)公司綜合管理辦公室職能
物業(yè)公司綜合管理辦公室職能
1、主要負(fù)責(zé)公司內(nèi)部日常行政事務(wù),包括人事、后勤、檔案、培訓(xùn)、綜治、消防等工作;
2、負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理,包括做好資金運(yùn)作的日常工作,負(fù)責(zé)管理服務(wù)費(fèi)的收繳,做好財(cái)會(huì)帳冊(cè)、報(bào)表,繳納財(cái)稅等工作;
3、負(fù)責(zé)物業(yè)維修及設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)管理,包括房屋的設(shè)備檢驗(yàn)、維修工程安排,對(duì)業(yè)主裝修的指導(dǎo)和監(jiān)督等工作;
4、負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查房屋及設(shè)備急修以及一般報(bào)修受理或作業(yè),保安、消防、車(chē)輛交通等工作以及轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境保護(hù)和日常清掃,綠化設(shè)施的管理,樹(shù)木、綠地養(yǎng)護(hù)等工作;
5、負(fù)責(zé)“一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)”的發(fā)展,包括管理各種文化、娛樂(lè)、生活、商業(yè)等公共服務(wù)經(jīng)營(yíng)設(shè)施和部門(mén),接受業(yè)主綜合性和個(gè)別性的委托、代辦服務(wù)等工作。
第3篇 交通中心物業(yè)管理處員工培訓(xùn)計(jì)劃
交通指揮中心物業(yè)管理處員工培訓(xùn)計(jì)劃
我司組建的交通指揮中心物業(yè)管理處之員工,均由在公司工作多年,在本專(zhuān)業(yè)范圍內(nèi)表現(xiàn)杰出者組成,具有豐富的專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)。此培訓(xùn)計(jì)劃旨在根據(jù)交通指揮中心物業(yè)管理的特殊性,進(jìn)行有針對(duì)性的強(qiáng)化培訓(xùn),進(jìn)一步提高其專(zhuān)業(yè)技能,激發(fā)其職業(yè)潛力,以保障交通指揮中心物業(yè)管理的規(guī)范化和創(chuàng)造性發(fā)展。為此,本培訓(xùn)計(jì)劃特分為三個(gè)階段:
第一階段:交付管理前一個(gè)月
培訓(xùn)主題:針對(duì)交通指揮中心物業(yè)管理的特點(diǎn),結(jié)合普通物業(yè)管理之規(guī)律,對(duì)擬調(diào)配到交通指揮中心物業(yè)管理處之員工,進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)、技能及職業(yè)操守的強(qiáng)化培訓(xùn)。旨在提高其專(zhuān)業(yè)技能和職業(yè)道德水準(zhǔn)。
第二階段:交付管理后1―3個(gè)月
培訓(xùn)主題:針對(duì)交通指揮中心物業(yè)管理這一全新的領(lǐng)域,結(jié)合國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),及時(shí)調(diào)整、完善相關(guān)規(guī)章制度,明確物業(yè)環(huán)節(jié)和崗位職責(zé),突出操作性、實(shí)務(wù)性。旨在為物業(yè)使用人提供和保持一個(gè)舒適、有序、整潔的辦公環(huán)境。
第三階段:交付管理后4―12個(gè)月
培訓(xùn)主題:強(qiáng)化對(duì)員工專(zhuān)業(yè)技能和職業(yè)道德的培訓(xùn),結(jié)合交通指揮中心物業(yè)管理需要及員工職業(yè)生涯規(guī)劃,開(kāi)發(fā)其潛能,激發(fā)其創(chuàng)造性思維和主動(dòng)性。旨在塑造專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理人才,保障交通指揮中心物業(yè)管理的規(guī)范化和創(chuàng)造性發(fā)展。
根據(jù)以上三個(gè)階段的不同培訓(xùn)主題,按照交通指揮中心物業(yè)管理處管理人員、設(shè)備維護(hù)人員、安全管理員和保潔員等四類(lèi)培訓(xùn)對(duì)象,從而制訂各有側(cè)重點(diǎn)的、詳盡的培訓(xùn)計(jì)劃(詳見(jiàn)附表1、2、3、4),以保證培訓(xùn)的制度化、有效性。
附表1:
交通指揮中心物業(yè)管理處管理人員培訓(xùn)計(jì)劃表
編號(hào) 課程內(nèi)容預(yù)定培訓(xùn) 時(shí)間(13個(gè)月) 培訓(xùn)方式 目標(biāo)
1、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)、職業(yè)道德教育;
2、管理處組織架構(gòu)、人員崗位職責(zé)范圍;
3、物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)法律知識(shí);
4、物業(yè)的竣工及驗(yàn)收;
5、物業(yè)管理中的財(cái)務(wù)管理。
6、交通指揮中心物業(yè)基本情況介紹。
交付管理前1個(gè)月
采用集中授課、現(xiàn)場(chǎng)演示、外聘講師及案例分析等方法。
達(dá)致各崗位任職資格要求,滿(mǎn)足工作需求;
開(kāi)發(fā)潛能、激勵(lì)自我完善與發(fā)展;
成為物業(yè)管理職業(yè)人才,擁有豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。
1、交通指揮中心物業(yè)管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和業(yè)務(wù)范圍;
2、管理處組織架構(gòu)、各人員崗位職責(zé)范圍的調(diào)整、說(shuō)明;
3、員工的有效管理及考核;
4、物業(yè)管理規(guī)章的調(diào)整;
5、物業(yè)管理檔案資料的管理;
6、緊急突發(fā)及特殊事件的處理與防范;
7、電腦網(wǎng)絡(luò)的管理運(yùn)用技能。
交付管理后1―3個(gè)月
采用實(shí)地參觀、集中講授、角色扮演、模擬演練、案例分析等培訓(xùn)方式。
1、品質(zhì)管理、系統(tǒng)分析與成本控制;
2、物業(yè)管理實(shí)務(wù)技能;
3、人力資源開(kāi)發(fā)與管理、目標(biāo)管理;
4、顧客公共關(guān)系處理;
5、治安、消防危機(jī)處理及模擬演練;
6、時(shí)間管理、情緒管理與壓力控制;
7、顧客服務(wù)理念及投訴處理;
8、溝通與表達(dá)技巧及訓(xùn)練;
9、創(chuàng)新思維與績(jī)效管理;
10、白領(lǐng)人士形象與禮儀;
11、物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)法律知識(shí);
12、危機(jī)控制與應(yīng)急處理模擬演練;
13、電腦網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)用管理。交付管理后
4―12個(gè)月綜合采用集中授課、現(xiàn)場(chǎng)參觀、演示、外聘講師、外送培訓(xùn)、角色扮演和案例分析等多種培訓(xùn)方式。
附表2:
交通指揮中心物業(yè)管理處設(shè)備維護(hù)人員培訓(xùn)計(jì)劃表
編號(hào) 課程內(nèi)容預(yù)定培訓(xùn)時(shí)間(13個(gè)月) 培訓(xùn)方式 目標(biāo)
1.物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)、職業(yè)道德規(guī)范;
2.管理處組織架構(gòu)、各人員崗位職責(zé)范圍;
3.物業(yè)管理法規(guī)及法律知識(shí)
4.物業(yè)的竣工及驗(yàn)收;
5.房屋維修管理、設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)。
6. 交通指揮中心物業(yè)基本情況介紹。
交付管理前1個(gè)月
采用集中授課、實(shí)地參觀、現(xiàn)場(chǎng)演示、案例分析等培訓(xùn)方式。
達(dá)致各崗位任職資格要求,滿(mǎn)足工作需求;
專(zhuān)業(yè)技能精益求精,專(zhuān)業(yè)知識(shí)豐富;
開(kāi)發(fā)潛能、充分發(fā)揮主動(dòng)性與創(chuàng)造性;
具備強(qiáng)烈的團(tuán)隊(duì)合作精神。
1.交通指揮中心物業(yè)管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和業(yè)務(wù)范圍;
2.公共設(shè)施、機(jī)電、消防設(shè)備的維護(hù)與管理;
3.空調(diào)、電梯、供配電及綜合維修的管理及崗位職責(zé);
4.緊急突發(fā)及特殊事件的處理與防范;
5.物業(yè)管理規(guī)章學(xué)習(xí);
6.服務(wù)禮儀規(guī)范。
交付管理后1―3個(gè)月
采用實(shí)地參觀、集中講授、角色扮演、模擬演練和外聘講師培訓(xùn)等方式。
1.物業(yè)管理實(shí)務(wù)技能;
2.房屋管理與維修;
3.機(jī)電設(shè)備的維護(hù)管理;
4.機(jī)電專(zhuān)業(yè)知識(shí)及實(shí)用技能;
5.治安、消防危機(jī)處理及模擬演練;
6.溝通與合作;
7.創(chuàng)新思維與自我激勵(lì);
8.消防設(shè)施的維護(hù)管理;
9.時(shí)間管理;
10.物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)法律知識(shí);
11.品質(zhì)管理與成本控制;
12.顧客服務(wù)理念及投訴處理。交付管理后
4―12個(gè)月綜合采用集中授課、模擬演練、角色扮演、案例分析、外送培訓(xùn)等有效之培訓(xùn)方式。
附表3:
交通指揮中心物業(yè)管理處安全管理員培訓(xùn)計(jì)劃表
編號(hào) 課程內(nèi)容預(yù)定培訓(xùn)時(shí)間(13個(gè)月) 培訓(xùn)方式 目標(biāo)
1、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)、職業(yè)道德教育;
2、管理處組織架構(gòu)、人員崗位職責(zé)范圍;
3、物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)法律知識(shí);
4、治安、消防基礎(chǔ)知識(shí)及實(shí)用技能;
5、軍事技術(shù)及體能素質(zhì)訓(xùn)練、內(nèi)務(wù)管理;
6、安全巡邏勘察
之職責(zé)及程序。
7、交通指揮中心物業(yè)基本情況介紹。交付管理前
1個(gè)月采用集中授課、外聘講師、案例分析及實(shí)地訓(xùn)練等培訓(xùn)方式。
達(dá)致各崗位任職資格要求,滿(mǎn)足工作需求;
具備良好的職業(yè)道德和精湛的專(zhuān)業(yè)技能;
具備強(qiáng)烈的團(tuán)隊(duì)意識(shí)和奉獻(xiàn)精神;
具備積極的進(jìn)取精神,工作中充滿(mǎn)主動(dòng)性和創(chuàng)造性。
1、交通指揮中心物業(yè)管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和業(yè)務(wù)范圍;
2、大廈、停車(chē)場(chǎng)接待巡邏、安全勘察之職責(zé)及程序;
3、治安消防、交通管理及緊急事件的處理;
4、服務(wù)禮儀規(guī)范;
5、物業(yè)管理規(guī)章學(xué)習(xí)、5s的概念和作用;
6、安全、消防設(shè)備、電子保安的管理和使用。
交付管理后1―3個(gè)月
采用實(shí)地參觀、集中講授、角色扮演、外聘講師、模擬練習(xí)等培訓(xùn)方式。
1、危機(jī)的預(yù)防、控制與模擬演練;
2、安全技防監(jiān)控系統(tǒng)的管理、危險(xiǎn)品管理;
3、物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)法律知識(shí);
4、團(tuán)隊(duì)合作與有效溝通;
5、快速應(yīng)急救援反應(yīng)訓(xùn)練;
6、顧客服務(wù)理念及投訴處理;
7、情緒管理與壓力控制;
7、電子文檔、文件的保密與管理;
9、人員控制、安全監(jiān)察技能;
10、顧客公共關(guān)系處理;
11、治安、消防技能訓(xùn)練及模擬演習(xí);
12、軍事技術(shù),體能素質(zhì)訓(xùn)練,創(chuàng)新思維與個(gè)人發(fā)展;
13、物業(yè)管理實(shí)務(wù)技能。
交付管理后4―12個(gè)月
綜合采用集中授課、模擬演練、角色扮演、案例分析、外送培訓(xùn)、外聘講師等有效之培訓(xùn)方式。
附表4:
交通指揮中心物業(yè)管理處保潔員培訓(xùn)計(jì)劃表
編號(hào) 課程內(nèi)容預(yù)定培訓(xùn)時(shí)間(13個(gè)月) 培訓(xùn)方式 目標(biāo)
1.物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)、職業(yè)道德教育;
2.管理處組織架構(gòu)、各人員崗位職責(zé)范圍;
3.保潔、綠化工作職責(zé)及程序;
4.保潔、綠化基礎(chǔ)知識(shí)及技能;
5.物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)法律知識(shí)。
交付管理前1個(gè)月
采用集中授課、現(xiàn)場(chǎng)講解、案例分析等培訓(xùn)方式。
達(dá)致各崗位任職資格要求,滿(mǎn)足工作需求;
具備良好的職業(yè)道德和服務(wù)意識(shí),專(zhuān)業(yè)技能精湛。
激勵(lì)自我發(fā)展,提高個(gè)人綜合素質(zhì)。
1.交通指揮中心物業(yè)管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和業(yè)務(wù)范圍;
2.保潔、綠化工作職責(zé)及程序的調(diào)整;
3.服務(wù)禮儀規(guī)范;
4.樓內(nèi)、樓外保潔、綠化工作職責(zé);
5.物業(yè)管理規(guī)章學(xué)習(xí);
6.緊急突發(fā)及特殊事件的處理與防范。
7.交通指揮中心物業(yè)基本情況介紹。
交付管理后
1―3個(gè)月采用實(shí)地參觀、集中講授、角色扮演、外聘講師、模擬練習(xí)等培訓(xùn)方式。
1.物業(yè)管理實(shí)務(wù)技能;
2.實(shí)用保潔操作技巧;
3.大廈綠化實(shí)用技能;
4.治安、消防危機(jī)處理及模擬演練;
5.顧客服務(wù)理念及投訴處理;
6.有效溝通與表達(dá)技能;
7.創(chuàng)新思維與自我激勵(lì);
8.物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)法律知識(shí);
9.5s概念及作用;
10.自我激勵(lì)與個(gè)人成長(zhǎng);
11.品質(zhì)管理與成本控制;
12.顧客服務(wù)理念及投訴處理。
交付管理后 4―12個(gè)月
第4篇 教學(xué)樓物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)范本
服務(wù)模式設(shè)計(jì)部分
關(guān)鍵詞
◆服務(wù)理念: 用心服務(wù),創(chuàng)過(guò)程精品
◆服務(wù)模式: 書(shū)香氛圍型物業(yè)管理模式
◆服務(wù)原則: 專(zhuān)業(yè)整合、創(chuàng)優(yōu)恒優(yōu)、嚴(yán)控成本、
零度干擾、隱形封閉、利潤(rùn)返還、一票否決
◆服務(wù)措施: 選用一專(zhuān)多能型管理人才、實(shí)service
服務(wù)系統(tǒng)、 區(qū)域主管組織模式創(chuàng)新、
聘請(qǐng)港式清潔服務(wù)顧問(wèn)、導(dǎo)入iso9000―iso14000質(zhì)量環(huán)境管理體系、開(kāi)通服務(wù)便利車(chē)、加強(qiáng)細(xì)節(jié)關(guān)注、推進(jìn)個(gè)性化增值服務(wù)
書(shū)香氛圍型物業(yè)管理模式設(shè)計(jì)
第5篇 物業(yè)治安管理手冊(cè)
第二章 治安管理
第一節(jié) 治安管理概述
一、治安管理人員崗位職責(zé)
1.部門(mén)主管的職責(zé)
(1)保安部主管應(yīng)對(duì)整個(gè)物業(yè)范圍內(nèi)的安全負(fù)有組織領(lǐng)導(dǎo)的具體責(zé)任。
(2)根據(jù)國(guó)家治安的有關(guān)規(guī)定及物業(yè)管理公司的有關(guān)管理細(xì)則制定保安部門(mén)的工作計(jì)劃和目標(biāo),并督導(dǎo)下級(jí)管理人員的工作。
(3)主持部門(mén)例會(huì),傳達(dá)貫徹經(jīng)理及有關(guān)部門(mén)的指示,并與廣大保安人員一道分析研究住宅小區(qū)的治安管理問(wèn)題。
(4)熟悉和掌握住宅小區(qū)內(nèi)各種保安設(shè)施的操作和性能,熟悉住宅小區(qū)內(nèi)治安狀況,做到心中有數(shù)。
(5)對(duì)重大事件、事故親自組織調(diào)查、處理。
(6)負(fù)責(zé)完成經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。
2.保安班長(zhǎng)的職責(zé)
(1)對(duì)部門(mén)主管負(fù)責(zé),做好所管轄區(qū)內(nèi)安全治安工作。
(2)帶領(lǐng)保安班全體人員,根據(jù)制定的崗位責(zé)任制,認(rèn)真嚴(yán)肅、一絲不茍地搞好安全保衛(wèi)工作。
(3)根據(jù)崗位責(zé)任制所規(guī)定的項(xiàng)目和要求,嚴(yán)格進(jìn)行檢查,督促全體保安人員落實(shí)崗位責(zé)任制。
(4)要有法律知識(shí)和法律觀念,熟悉保安業(yè)務(wù),了解物業(yè)管理公司所制定的規(guī)章制度,掌握管區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)工作的規(guī)律、特點(diǎn),嚴(yán)格管好、做好安全保衛(wèi)工作。
(5)做好部門(mén)主管和基層保安人員的協(xié)調(diào)工作,及時(shí)將保安人員反映的各種信息向上級(jí)匯報(bào),為上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)提供建設(shè)性的工作建議,同時(shí)及時(shí)傳達(dá)、落實(shí)上級(jí)的指示精神和工作安排。
(6)認(rèn)真做好本班人員的考勤工作,詳細(xì)如實(shí)地記載工作中遇到的問(wèn)題及處理情況。
(7)以身作則,做好本職工作。
3.保安員的職責(zé)
(1)保安員上崗必須身穿制服,配戴裝備,嚴(yán)整儀容。糾正違章時(shí)先敬禮,必須做到以禮待人。
(2)作風(fēng)正派,遵紀(jì)守法,堅(jiān)守崗位,提高警惕,發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要堅(jiān)決設(shè)法抓獲。
(3)值班保安人員要認(rèn)真做好防火、防盜、防搶劫工作,認(rèn)真檢查設(shè)備設(shè)施,發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況,排除險(xiǎn)情,并及時(shí)報(bào)告主管部門(mén)及領(lǐng)導(dǎo),確保管區(qū)的安全。
(4)執(zhí)勤過(guò)程中要勤巡查,要有敏銳的目光,注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物,預(yù)防案件、事故的發(fā)生,力爭(zhēng)做到萬(wàn)無(wú)一失。
(5)愛(ài)護(hù)設(shè)施設(shè)備、公共財(cái)物。對(duì)崗位內(nèi)一切設(shè)施、財(cái)物不得隨便亂用。
(6)嚴(yán)格遵守上下班時(shí)間及值班紀(jì)律,對(duì)崗位發(fā)生的各種情況要認(rèn)真處理,并且做好詳細(xì)的書(shū)面記錄。
(7)遇到緊急、突發(fā)性重大事情,要及時(shí)向主管部門(mén)經(jīng)理請(qǐng)示報(bào)告。
(8)嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度,按時(shí)、按規(guī)定交接班。
(9)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的住戶(hù)做好公司的規(guī)章制度及治安保衛(wèi)的宣傳工作。
(10)應(yīng)有禮貌地查詢(xún)進(jìn)入住宅小區(qū)的訪客,并盡可能登記身份證,如有懷疑,應(yīng)通知有關(guān)住戶(hù)及有關(guān)部門(mén)。
(11)詳細(xì)記錄各有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)打來(lái)的電話,認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)任務(wù)。
(12)若發(fā)生案件,應(yīng)采取下列步驟以協(xié)助破案:
①立即報(bào)案并留在現(xiàn)場(chǎng)直至公安人員到達(dá);
②切勿移動(dòng)或容許他人移動(dòng)、觸摸現(xiàn)場(chǎng)物品,保留現(xiàn)場(chǎng)證據(jù),方便取證工作;
③禁止任何人在現(xiàn)場(chǎng)走動(dòng),并禮貌地勸阻閑人進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),以方便公安人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查;
④向公安人員提供有關(guān)案件詳情。
二、治安管理基本制度
1.保安人員工作紀(jì)律
(1)模范遵守國(guó)家的法律法規(guī)及公司內(nèi)部各項(xiàng)規(guī)章制度;
(2)堅(jiān)守崗位,忠于職守,嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制;
(3)上崗堅(jiān)決做到“五不準(zhǔn)”,即不準(zhǔn)喝酒,不準(zhǔn)聊天,不準(zhǔn)容留外來(lái)人員,不準(zhǔn)擅離工作崗位,不準(zhǔn)遲到、早退;
(4)服從管理,聽(tīng)從安排,廉潔奉公,敢于同違法犯罪分子作斗爭(zhēng);
(5)愛(ài)護(hù)各種警械器具裝備,不丟失、損壞
、轉(zhuǎn)借或隨意攜帶外出;
(6)嚴(yán)格執(zhí)行請(qǐng)、銷(xiāo)假制度,有事外出必須請(qǐng)假。
2.保安人員的交接班制度
治安保衛(wèi)交接班非常重要,因?yàn)檫@段間隙處理不好,就容易使罪犯乘機(jī)作案。為了杜絕 這些漏洞,必須強(qiáng)化交接班制度。
(1)接班保安人員要按規(guī)定提前10分鐘上崗接班,在登記簿上記錄接班時(shí)間;
(2)交接班時(shí),交班的保安人員要把需要在值班中繼續(xù)注意或處理的問(wèn)題以及警械器具等裝備器材向接班保安員交待、移交清楚;
(3)接班保安人員驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,應(yīng)由交班保安人員承擔(dān)責(zé)任。驗(yàn)收完畢,交班保安人員離開(kāi)崗位后所發(fā)生的問(wèn)題由當(dāng)班保安人員承擔(dān)責(zé)任;
(4)所有事項(xiàng)交待清楚后,交班保安人員在離開(kāi)工作崗位前在登記簿上記錄下班時(shí)間并簽名;
(5)接班人未到,交班人員不得下班。如果接班人員未到,交班人員下班,這期間發(fā)生的問(wèn)題,兩人共同負(fù)責(zé);
3.保安人員工作細(xì)則
(1)儀表著裝
①按公司配發(fā)制服統(tǒng)一著裝和佩戴,制服須保持潔凈、平整,各項(xiàng)配置標(biāo)志齊全規(guī)范。
②風(fēng)紀(jì)嚴(yán)整,不得敞開(kāi)衣領(lǐng),翻卷衣袖、褲邊;上崗前須到更衣室鏡子前整理儀表。
③上崗前、下崗后須到指定點(diǎn)更衣;不得將制服及佩戴物帶離小區(qū);服裝清洗不得影響 正常上崗著裝。
④保安人員儀表須潔凈端正,不得留長(zhǎng)發(fā)、胡須。
(2)上崗姿態(tài)
①在崗時(shí)須精神飽滿(mǎn),精力集中。
②站崗時(shí)保持抬頭、挺胸、收腹、并腿,巡崗時(shí)須在站立的基礎(chǔ)上做到步伐穩(wěn)健,雙臂 前后自然擺動(dòng),不得有手插衣褲口袋、手叉腰間等散漫舉止。
③兩人巡崗時(shí)須并排,保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進(jìn);兩人以上巡邏或同行時(shí)須列縱隊(duì), 保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進(jìn)。
④在崗期間不得吸煙或吃零食,不得有閑聊、睡崗及其他懈怠行為。
(3)文明禮貌執(zhí)勤
①對(duì)待住戶(hù)或來(lái)賓須態(tài)度和藹、耐心周到,行為舉止須自然端正、落落大方。
②禮貌待人,遇住戶(hù)或外來(lái)人員需交涉或按章管理時(shí),在開(kāi)始前和完成后皆須先敬禮, 把“先生、女士、您好、請(qǐng)問(wèn)、對(duì)不起、打擾了、感謝合作”等禮貌用語(yǔ)體現(xiàn)在實(shí)際工作中。
③禁止任何粗俗言談、污言穢語(yǔ)。
④回答住戶(hù)或來(lái)賓提問(wèn)時(shí)應(yīng)清楚扼要,并使用普通話。
(4)門(mén)衛(wèi)崗
①對(duì)出入小區(qū)的人員必要時(shí)進(jìn)行查詢(xún),言語(yǔ)文明,并做好登記和引導(dǎo)工作,來(lái)訪客人須 出示有效身份證明,填寫(xiě)來(lái)訪人員登記表,說(shuō)明來(lái)訪事由,被訪人姓名、住址、電話等。
②勸阻無(wú)關(guān)人員及未經(jīng)批準(zhǔn)的商販進(jìn)入小區(qū)。
③負(fù)責(zé)登記電視監(jiān)控情況。
④負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)郵件的收發(fā)登記管理。
⑤門(mén)衛(wèi)崗須保持整潔美觀,無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入門(mén)衛(wèi)崗。
(5)巡邏崗
①巡邏執(zhí)勤人員根據(jù)每日排班表按規(guī)定的區(qū)域及路線實(shí)施巡邏執(zhí)勤。
②巡邏崗執(zhí)勤主要內(nèi)容包括:小區(qū)內(nèi)陌生人員查詢(xún),勸阻已進(jìn)入小區(qū)的無(wú)關(guān)閑雜人員, 車(chē)輛停放情況;樓宇外觀、道路、路燈及有關(guān)配套設(shè)施完好情況,及時(shí)發(fā)現(xiàn)不安全隱患,制止不法行為及違反小區(qū)綜合管理制度的現(xiàn)象等。
③認(rèn)真遵守姿態(tài)、禮貌用語(yǔ)等方面的規(guī)定。
④巡邏情況及時(shí)記錄。
4.保安工作人員的獎(jiǎng)懲制度
為了鼓勵(lì)保安人員認(rèn)真做好本職工作,杜絕一切不良行為,以責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合為原則 ,制定保安人員獎(jiǎng)懲制度。
(1)獎(jiǎng)勵(lì)細(xì)則
①見(jiàn)義勇為,敢于同壞人壞事做斗爭(zhēng),成績(jī)顯著者;
②積極協(xié)助公安機(jī)關(guān)抓獲違法犯罪分子和偵破案件,成績(jī)突出者;
③積極參加搶險(xiǎn)救災(zāi),保衛(wèi)人民生命財(cái)產(chǎn)的安全,成績(jī)顯著者;
④為搞好住宅小區(qū)(大廈)的安全保衛(wèi)工作積極出謀劃策,所提的合理化建議實(shí)行后效果明顯者;
⑤拾金不昧者;
⑥年終被評(píng)為“先進(jìn)保安班(組)”、“先進(jìn)保安員”,被評(píng)為省、市政府“治安模范標(biāo)兵”者。
(2)懲罰細(xì)則
1)值班時(shí)收聽(tīng)收音機(jī)、錄音機(jī),收看電視或進(jìn)行其他與值班無(wú)關(guān)的事情。
2)擅離職守,經(jīng)常遲到、早退。
3)酒后執(zhí)勤上崗,并造成一定后果。
4)未按時(shí)交接班,或不按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行交接班,或交接班不清楚,檢查時(shí)相互推卸責(zé)任 者。
5)未經(jīng)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),私自頂班者。
6)未經(jīng)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)同意,擅自帶人留宿者。
7)執(zhí)勤時(shí),衣裝不整,佩戴不齊;執(zhí)勤中玩忽職守,疏于防范,致使在管轄范圍內(nèi)發(fā)生 案件或事故,造成極壞影響者。
8)對(duì)公司和保安部領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的工作任務(wù),未能如期完成,而又沒(méi)有正當(dāng)理由者。
9)扣留物品不登記,不上交;撿拾物品不報(bào)告,不上交者。
10)違反保安器材使用規(guī)定,私自隨便轉(zhuǎn)借和使用。
11)在突發(fā)性事件或緊急情況下,臨陣脫逃或坐視不管者。
12)法制觀念淡薄,參與社會(huì)聚眾鬧事、嫖娼、賭博等,與治安工作人員的應(yīng)有素質(zhì)極不相稱(chēng)者。
13)思想不純,見(jiàn)利忘義,監(jiān)守自盜或以權(quán)謀私,嚴(yán)重?fù)p壞公司形象者。
14)工作責(zé)任心不強(qiáng),不服從分配,不執(zhí)行規(guī)章制度,并隨意頂撞領(lǐng)導(dǎo)且屢教不改者。根據(jù)錯(cuò)誤情節(jié)輕重進(jìn)行不同的處罰。對(duì)于一些性質(zhì)惡劣者,影響極壞者應(yīng)辭退或開(kāi)除;對(duì)違反國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)者要追究其刑事責(zé)任。
5.電視監(jiān)視崗位職責(zé)與日常管理
(1)職責(zé)
①24小時(shí)嚴(yán)密監(jiān)視保安對(duì)象的各種情況,發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象,及時(shí)通知值班保安就地處理,并通過(guò)對(duì)講機(jī)向辦公室報(bào)告。
②發(fā)現(xiàn)監(jiān)視設(shè)備出現(xiàn)故障,要立即通知值班保安加強(qiáng)防范,同時(shí)盡快找出原因,及時(shí)修理設(shè)備,使之正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
③嚴(yán)格執(zhí)行登記制度,凡是發(fā)現(xiàn)可疑情況,應(yīng)認(rèn)真記錄下來(lái)。
(2)要求
為了保證崗位職責(zé)的落實(shí),要求全體電視監(jiān)視工作人員努力做到:
①提前做好上崗準(zhǔn)備,按時(shí)接班。
②做好交接班手續(xù),無(wú)遺漏、無(wú)差錯(cuò),哨位設(shè)施無(wú)損壞,勤務(wù)登記準(zhǔn)確及時(shí)、內(nèi)容清楚。
③嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入工作場(chǎng)地,不準(zhǔn)帶親戚朋友在工作場(chǎng)所聊天。
④上班時(shí)精神集中,不準(zhǔn)擅離崗位或做與工作無(wú)關(guān)的事情。
⑤嚴(yán)守崗位,保持高度的警惕性,發(fā)現(xiàn)可疑情況,嚴(yán)密監(jiān)視,同時(shí)通知該區(qū)域的保安和報(bào)告上級(jí),密切配合,確保安全。
三、治安管理的內(nèi)容
根據(jù)公司制定的有關(guān)規(guī)定,確定治安管理的內(nèi)容如下:
1.小區(qū)治安管理內(nèi)容
(1)住宅小區(qū)開(kāi)設(shè)的經(jīng)營(yíng)攤點(diǎn),未經(jīng)管理公司批準(zhǔn),領(lǐng)有經(jīng)營(yíng)許可證的,治安人員有權(quán)禁止其活動(dòng)。
(2)在住宅小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)所晾曬衣物,在公用樓梯間、通道、天臺(tái)堆放雜物,飼養(yǎng)雞、鴨等家畜,治安人員應(yīng)予以制止。
2.小區(qū)治安管理范圍
下列妨害公共安全和社會(huì)治安秩序的行為,都屬于治安管理范圍。
(1)使用音量過(guò)大或發(fā)出噪音的器材,影響他人正常的工作和休息。
(2)從樓上往下亂扔雜物。
(3)擅自撬開(kāi)他人信箱,私自拆開(kāi)他人郵件、電報(bào)信函等。
(4)非法攜帶、存放槍支彈藥;非法制造、販賣(mài)、攜帶匕首、彈簧刀等管制刀具。
(5)未經(jīng)批準(zhǔn),私自安裝、使用電網(wǎng)。
(6)非法侵入他人住宅,損毀他人財(cái)物。
(7)使用汽槍,在住宅小區(qū)內(nèi)進(jìn)行各種射擊活動(dòng)。
(8)制造、銷(xiāo)售各種賭具或利用住宅聚賭。
(9)利用住宅窩藏各類(lèi)犯罪分子和嫌疑人員。
(10)利用住宅作據(jù)點(diǎn),進(jìn)行盜竊活動(dòng)。
(11)制造、復(fù)制、出售、出租或傳播淫書(shū)淫畫(huà)、淫穢錄像。
(12
)利用住宅進(jìn)行嫖娼**活動(dòng)。
(13)在車(chē)輛、行人通行的地方施工;對(duì)溝井坎穴不設(shè)覆蓋物、標(biāo)志,或故意損毀、移動(dòng)覆蓋物或標(biāo)志。
(14)故意損壞郵筒、公用電話等公共設(shè)施;故意損壞路燈、消防栓、公用天線、電梯等配套設(shè)備;故意損壞園林綠地、停車(chē)場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)等公共地方。
第二節(jié) 治安保衛(wèi)隊(duì)伍的建設(shè)
一、治安保衛(wèi)隊(duì)員的條件
(一)基本條件
1.退伍軍人(憑退伍證)或身體素質(zhì)好,具備一定的軍訓(xùn)基本功。
2.身高1.7米以上。
3.20歲以上,28歲以下(憑身份證)。
4.初中以上文化程度(憑畢業(yè)證)。
5.身體健康(憑市、區(qū)級(jí)以上醫(yī)院的體檢表)。
6.思想品德好(當(dāng)?shù)乜h以上公安機(jī)關(guān)出具的無(wú)犯罪前科的證明材料)。
7.符合計(jì)劃生育規(guī)定(憑計(jì)劃生育證或未婚證)。
優(yōu)先條件:
1.近年度退伍軍人優(yōu)先
2.黨員優(yōu)先
3.高中以上文化程度優(yōu)先
(二)保安隊(duì)伍的基本要求
1.保安隊(duì)長(zhǎng)思想品德好,軍事素質(zhì)過(guò)硬;具有組織管理能力和一定的表達(dá)能力。
2.季度訓(xùn)練考核,人均分?jǐn)?shù)在85分以上為達(dá)標(biāo)。
二、治安保衛(wèi)隊(duì)員的訓(xùn)練
為培養(yǎng)一支紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素、文明執(zhí)勤的保安員隊(duì)伍,必須對(duì)保安人員進(jìn)行常規(guī)性的軍事化、正規(guī)化、規(guī)范化的學(xué)習(xí)和訓(xùn)練。
(一)上崗前培訓(xùn)
對(duì)新錄用的保安員在上崗前必須進(jìn)行崗前培訓(xùn),培訓(xùn)內(nèi)容包括:
1.公司簡(jiǎn)介。
2.物業(yè)管理的基本知識(shí),主要學(xué)習(xí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則。
3.企業(yè)內(nèi)部的管理制度:員工守則,工作紀(jì)律,勞動(dòng)紀(jì)律,人事管理規(guī)定。
4.安全防火教育:消防基本知識(shí)。
5.iso9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)知識(shí),主要學(xué)習(xí)質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)。
6.公司《安全管理手冊(cè)》中的基本要求。
7.其他有關(guān)知識(shí):普法知識(shí),職業(yè)道德教育。
8.軍訓(xùn):主要為隊(duì)列訓(xùn)練。
(二)崗位培訓(xùn)
對(duì)在崗的保安員要進(jìn)行常規(guī)培訓(xùn),以便保持、提高其所需掌握的基本知識(shí)、技能和方法,培訓(xùn)內(nèi)容包括:
1.詳細(xì)學(xué)習(xí)公司制定的《治安工作手冊(cè)》內(nèi)容:即職責(zé)權(quán)限,規(guī)章制度、規(guī)定,工作程序、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。
2.常規(guī)訓(xùn)練:隊(duì)列訓(xùn)練、擒拿格斗、體能訓(xùn)練、消防滅火訓(xùn)練、交通指揮訓(xùn)練。
3.有關(guān)精神文明內(nèi)容的學(xué)習(xí)。
(三)培訓(xùn)安排,見(jiàn)表6-2-1、表6-2-2
三、治安保衛(wèi)隊(duì)員的考核
(一)單兵隊(duì)列考核標(biāo)準(zhǔn)
1.軍人軍姿:頭要正,頸要直,挺胸收腹,兩眼平視前方,下額微收,兩臂下垂,五指并攏,拇指貼在食指第二關(guān)節(jié),中指貼在褲縫,精神面貌好。
2.停止間轉(zhuǎn)法:“兩快一穩(wěn)”,即轉(zhuǎn)體快,靠腳快,站得穩(wěn)。
3.齊步與立定:向前擺臂到作訓(xùn)服的第三、第四顆紐扣之間,離身體約30厘米,不超過(guò)衣縫線,向后擺臂離身體約25厘米,步幅75厘米,步速112~116步/分鐘。
4.正步與立定:繃腳尖,小腿帶動(dòng)大腳,腳掌離地約25厘米,步幅75厘米,步速110~ 115步/分鐘。
5.跑步與立定:第一步“躍”出去,運(yùn)臂時(shí)“前不露肘,后不露手”,步幅85厘米, 步速170~180步/分鐘。
6.敬禮:手指并攏,手腕與小臂平直,大臂抬到與肩平,手指與帽檐接縫處約1~2厘米,取捷徑一步到位。
(二)擒敵應(yīng)用技術(shù)動(dòng)作
1.基本功:
(1)直打、側(cè)打、勾打:出拳以“快、準(zhǔn)
、狠”為主,動(dòng)作與力量結(jié)合。
(2)彈踢、側(cè)踹、勾踢:腿部穩(wěn)而有力,配合兩手動(dòng)作。
(3)綜合練習(xí):手與腳的巧妙配合,扭肩送膀,協(xié)調(diào)一致。
2.擒敵拳:動(dòng)作準(zhǔn)確、熟練,剛勁有力,干脆利落。
(三)軍事體能測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)
1.百米跑14秒以?xún)?nèi)。
2.俯臥撐50個(gè)以上。
3.爬樓20層樓45秒以?xún)?nèi)。
四、保安隊(duì)員主要職責(zé)和權(quán)限
(1)保安隊(duì)長(zhǎng)職責(zé)
①主持全隊(duì)工作,堅(jiān)決執(zhí)行管理處主任指令,帶領(lǐng)全隊(duì)人員依據(jù)各自職責(zé),認(rèn)真做好安 全保衛(wèi)工作。
②熟悉治安各崗位職責(zé)、任務(wù)、工作要求、考核標(biāo)準(zhǔn),掌握治安區(qū)內(nèi)的保安工作規(guī)律及 特點(diǎn),加強(qiáng)重點(diǎn)崗位的安全防范。
③及時(shí)做好保安員的崗位培訓(xùn)、軍事訓(xùn)練及日?？己斯ぷ鳌?/p>
④做好保安隊(duì)的月工作安排(包括訓(xùn)練、學(xué)習(xí)安排),每周召開(kāi)班務(wù)會(huì)一次,每半月召開(kāi)隊(duì)務(wù)會(huì)一次。
⑤經(jīng)常檢查各崗位工作情況,零點(diǎn)之后的夜間查崗每周不少于兩次。
⑥帶領(lǐng)保安隊(duì)配合其他管理服務(wù)工作,制止、糾正各類(lèi)違章行為。
⑦負(fù)責(zé)全隊(duì)隊(duì)員的內(nèi)務(wù)管理和考勤工作。
⑧處事公道,言行文明,對(duì)自己的缺點(diǎn)勇于改正,虛心接受工作建議和意見(jiàn)。
(2)保安隊(duì)長(zhǎng)權(quán)限
①對(duì)本管理處物業(yè)有權(quán)進(jìn)行安全監(jiān)督。
②有權(quán)檢查各崗位保安員執(zhí)勤情況,對(duì)玩忽職守,違紀(jì)違章人員有權(quán)進(jìn)行處罰。
③每月對(duì)考核不合格的保安人員有權(quán)予以處罰。
④對(duì)不稱(chēng)職的保安人員有權(quán)提出調(diào)離和辭退建議。
⑤有權(quán)根據(jù)實(shí)際需要,對(duì)各崗位保安員進(jìn)行調(diào)整。
(3)保安員的職責(zé)和權(quán)限
1)有權(quán)制止一切違法犯罪行為,在執(zhí)行任務(wù)時(shí),對(duì)殺人、放火、搶劫、盜竊、強(qiáng)奸等現(xiàn)行違法犯罪分子,有權(quán)抓獲并扭送公安機(jī)關(guān),但無(wú)實(shí)施拘留、關(guān)押、審訊、沒(méi)收財(cái)產(chǎn)和罰款的權(quán)力。
2)對(duì)發(fā)生在所護(hù)衛(wèi)區(qū)內(nèi)刑事案件或治安案件,有權(quán)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、保護(hù)證據(jù)、維持秩序、提 供情況,但無(wú)勘察現(xiàn)場(chǎng)的權(quán)力。
3)在防范和打擊犯罪活動(dòng)時(shí),保安員可以配備和使用非殺傷性防衛(wèi)械具。
4)對(duì)違反治安管理?xiàng)l例行為的人,保安員有權(quán)勸阻、制止和批評(píng)教育,但沒(méi)有罰款、裁決等處罰的權(quán)力。
5)對(duì)違法分子不服制止,甚至行兇、報(bào)復(fù),可采取正當(dāng)防衛(wèi)。
6)對(duì)攜帶和運(yùn)送可疑物品,身帶匕首、三棱刀等管制刀具和自制火藥槍及其他形跡可疑 的人員有權(quán)進(jìn)行盤(pán)查、監(jiān)視、報(bào)請(qǐng)當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)處理,但無(wú)權(quán)偵察、扣押、搜查。
7)對(duì)出入小區(qū)、大廈的可疑人員、車(chē)輛及所攜帶、運(yùn)載的物品,按規(guī)定有權(quán)進(jìn)行驗(yàn)證、 檢查。
8)按照規(guī)定,有權(quán)制止未經(jīng)許可的人員、車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)、大廈內(nèi)。
9)積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務(wù),制止違章行為,防止破壞,不能制止解決的 向總值班室或班長(zhǎng)報(bào)告(制止違章要先敬禮)。
10)熟悉和愛(ài)護(hù)小區(qū)(大廈)內(nèi)配套的公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、消防器材,并熟練掌握各種滅火器材的使用方法。
廉潔奉公,堅(jiān)持原則,是非分明,敢于同違法犯罪行為作斗爭(zhēng)。
11)積極協(xié)助公安機(jī)關(guān)開(kāi)展各項(xiàng)治安防范活動(dòng)或行動(dòng),努力完成各項(xiàng)治安服務(wù)工作。
12)密切聯(lián)系群眾,積極向業(yè)主(住戶(hù))進(jìn)行治安防范和管理方面的宣傳,協(xié)助業(yè)主( 住戶(hù))做好“四防”工作,落實(shí)各項(xiàng)安全防范措施,發(fā)現(xiàn)不安全因素及時(shí)向業(yè)主(住戶(hù))報(bào)告 ,協(xié)助整改。
第三節(jié) 情 況 處 理
一、常見(jiàn)可疑情況的處理
保安員在站崗或巡邏時(shí),經(jīng)常會(huì)碰到一些可疑情況,對(duì)可疑情況要根據(jù)其嚴(yán)重程度采取相應(yīng)的措施。下面介紹幾種常見(jiàn)的可疑情況及其處理方法。
①冒煙。了解確切的冒煙口,了解冒煙的原因(著火、電線短路等),并上報(bào)處理。
②冒水。了解冒水的確切位置,冒水的原因(上水管、下水管冒水、下雨等),及時(shí)堵漏并上報(bào)處理。
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sp; ③有焦味、硫酸味或其他化學(xué)品異味。尋找味源,如因電源短路造成,要及時(shí)切斷;如是其他化學(xué)品異味,要及時(shí)封鎖現(xiàn)場(chǎng),并通知有關(guān)部門(mén)處理。
④在大廈通道游蕩(借找人卻說(shuō)不出被訪者的單位及姓名)的人。密切觀察其舉動(dòng),必要時(shí)勸其離開(kāi)。
⑤發(fā)現(xiàn)有人身上帶有管制刀具、鉗子、螺絲刀、鐵器等工具。詢(xún)問(wèn)、核查其攜帶工具的用途,如用途不明的,帶回保安值班室處理,或者送當(dāng)?shù)嘏沙鏊?/p>
⑥在偏僻、隱蔽地方清理皮包或錢(qián)包的人。立即設(shè)法攔截,詢(xún)問(wèn)驗(yàn)證,如屬盜竊、搶劫財(cái)物的,送交公安機(jī)關(guān)處理。
⑦自行車(chē)、摩托車(chē)無(wú)牌、無(wú)行駛證,有撬損痕跡的,或?qū)](méi)開(kāi)鎖的自行車(chē)背走或拖走的,當(dāng)即扣車(chē)留人,待查明情況后再放行。
⑧機(jī)動(dòng)車(chē)拿不出行駛證,說(shuō)不出車(chē)牌號(hào),沒(méi)有停車(chē)證的。立即聯(lián)系停車(chē)場(chǎng)車(chē)管員,暫扣車(chē)鑰匙,約束其人,待查明情況后再放行,如情況不明的,送公安機(jī)關(guān)查處。
⑨遇到保安員即轉(zhuǎn)身遠(yuǎn)離或逃跑的人。設(shè)法攔截(用對(duì)講機(jī)向其他保安員通告)、擒獲,并帶到保安值班室處理,查明原因后根據(jù)情況放人或送公安機(jī)關(guān)處理。
二、常見(jiàn)的治安、刑事案件處理
1.發(fā)生打架、斗毆的處理方法
①積極果斷勸阻雙方離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng),緩解矛盾,防止事態(tài)擴(kuò)大。不要因雙方出手時(shí)誤打到自己而介入,同時(shí)立即向值班領(lǐng)班報(bào)告。
②如事態(tài)嚴(yán)重,有違反治安管理行為甚至犯罪傾向的,通知當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)前來(lái)處理或?qū)⑿袨槿伺に凸矙C(jī)關(guān)處理。
③提高警惕,防止壞人利用混亂偷竊財(cái)物。
④說(shuō)服圍觀群眾離開(kāi),保證所轄范圍內(nèi)的正常治安秩序。
2.發(fā)生盜竊案件的處理
①發(fā)現(xiàn)盜竊分子正在作案,應(yīng)立即當(dāng)場(chǎng)抓獲,并報(bào)告管理處及公安機(jī)關(guān),連同證物送公安機(jī)關(guān)處理。
②如果是盜竊案發(fā)生后才發(fā)現(xiàn)的,立即報(bào)告管理處及公安機(jī)關(guān),同時(shí)保護(hù)好案發(fā)現(xiàn)場(chǎng), 重點(diǎn)是犯罪分子經(jīng)過(guò)的通道、爬越的窗戶(hù)、打開(kāi)的箱柜、抽屜等,不能擅自讓人觸摸現(xiàn)場(chǎng)痕跡和移動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的遺留物品。
③對(duì)重大案發(fā)現(xiàn)場(chǎng),可將事主和目擊者反映的情況,向公安機(jī)關(guān)作詳細(xì)報(bào)告。
3.發(fā)生兇殺案件的處理
①如發(fā)現(xiàn)歹徒正在作案的,應(yīng)設(shè)法制服、阻攔歹徒,并召集各崗位保安員配合,同時(shí), 迅速向上司和公安機(jī)關(guān)報(bào)案,如有傷員迅速送附近醫(yī)院救治。
②如事后接到報(bào)告,則保護(hù)案發(fā)現(xiàn)場(chǎng),禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入,以免破壞現(xiàn)場(chǎng)遺留的痕跡、 物證,影響公安人員勘查現(xiàn)場(chǎng),收集證物和線索。
③案發(fā)時(shí),前門(mén)崗及后門(mén)崗要加強(qiáng)戒備,對(duì)外出人員、車(chē)輛逐一檢查登記。
④登記發(fā)現(xiàn)人和事主的情況,抓緊時(shí)機(jī)向發(fā)現(xiàn)人和周?chē)罕娏私獍讣?、事故發(fā)生發(fā)現(xiàn)經(jīng)過(guò),并做好記錄。
⑤案發(fā)時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)人員一律不能離開(kāi),等待公安人員詢(xún)問(wèn)。
⑥向到現(xiàn)場(chǎng)的公安人員匯報(bào)案情,協(xié)助破案。
4.遇到犯罪分子搶劫的處理
①在執(zhí)勤中遇到犯罪分子公開(kāi)使用暴力進(jìn)行打、砸、搶、強(qiáng)行奪取他人錢(qián)財(cái)時(shí),應(yīng)迅速制止,同時(shí)呼叫附近保安和周?chē)罕娨黄鹬浦狗缸?并立即報(bào)警。
②如劫匪逃離現(xiàn)場(chǎng),要向目擊者問(wèn)清劫匪的人數(shù)、衣著顏色和逃走的方向,并立即組織群眾堵截;如駕車(chē)逃跑的,應(yīng)記下車(chē)牌號(hào)碼并報(bào)警及攔車(chē)追堵。
③保護(hù)搶劫現(xiàn)場(chǎng),不要讓群眾進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),如現(xiàn)場(chǎng)在交通要道或公共場(chǎng)所人多擁擠的地方,無(wú)法將證物留放原處時(shí),要收起交公安機(jī)關(guān)。
④訪問(wèn)目擊群眾,收集劫案情況,做好記錄并提供給公安機(jī)關(guān)。
⑤事主或在場(chǎng)群眾若有受傷的,要立即送醫(yī)院并作報(bào)告。
三、爆炸緊急情況處理
1.收到被放置爆炸物品信息時(shí)的處理
①得知被放置爆炸物品,或者接到揚(yáng)言爆炸的恐嚇電話時(shí),要保持鎮(zhèn)靜,認(rèn)真記錄,同 時(shí)以最快速度報(bào)告高層管理者,并立即向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)案。
②由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)立即成立防爆炸指揮部。增派保安,加強(qiáng)出入口管理,對(duì)于陌生或行跡可疑人員嚴(yán)加防范,認(rèn)真查驗(yàn)證件,檢查攜帶物品。
③立即通知各門(mén)崗,檢查車(chē)庫(kù)是否有遺失包物,并加強(qiáng)巡邏,發(fā)現(xiàn)無(wú)主物品不要隨便碰 觸,立即上報(bào),并報(bào)公安機(jī)關(guān),請(qǐng)求協(xié)助。
④確定確有爆炸物品時(shí),立即疏散人員,同時(shí)請(qǐng)求公安機(jī)關(guān)協(xié)助處理。
2.發(fā)生爆炸事件時(shí)
的緊急處理
①值班人員接到發(fā)生爆炸報(bào)告后,立即趕到現(xiàn)場(chǎng),確認(rèn)后立即向公司最高領(lǐng)導(dǎo)層報(bào)告, 同時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)案,如引起火災(zāi)即刻報(bào)119火警;如有人員傷亡,立即向120急救中心呼救 ,并派人迎候公安、消防、急救部門(mén)的車(chē)輛、人員,引導(dǎo)其進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。
②立即成立臨時(shí)指揮部,由物業(yè)管理公司最高當(dāng)值、工程部、物業(yè)部人員組成。
③工程人員迅速切斷必要電源,保安人員組織疏散爆炸現(xiàn)場(chǎng)附近的客戶(hù),并在距爆炸中心30m處設(shè)警戒線,禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入,同時(shí),組織保安及物業(yè)助理在公共區(qū)域巡視,檢查是否還有可疑爆炸物。
④消防監(jiān)控中心高度戒備,監(jiān)視有無(wú)火災(zāi)等可疑情況,各在崗員工也要堅(jiān)守崗位,密切 注意有無(wú)可疑情況。
⑤工程部負(fù)責(zé)提供樓層平面圖,供公安人員破案時(shí)使用。
四、遇到臺(tái)風(fēng)、潮汛時(shí)的處理
①接到防風(fēng)、防汛的通知后,管理處主任進(jìn)行總動(dòng)員,并根據(jù)各部門(mén)職責(zé)做出具體工作布置,積極做好搶險(xiǎn)準(zhǔn)備工作。
②物業(yè)部要張貼通知于大堂,要求業(yè)主(租戶(hù))關(guān)好門(mén)窗,做好應(yīng)急準(zhǔn)備工作;在險(xiǎn)情到來(lái)之前巡查大廈,做好補(bǔ)救措施,盡量消除有害隱患,減低損失程度;檢查高空懸掛物是否牢固,防止墜落;消防監(jiān)控中心及保安員加強(qiáng)警戒,以防其他事件發(fā)生。
③工程部要準(zhǔn)備好防汛工具,加強(qiáng)值班力量,保證人力充足;保證地面排水通道暢通; 必要時(shí)放下防洪閘。
④每次防風(fēng)、防汛工作結(jié)束后,各部門(mén)均要填寫(xiě)緊急情況處理記錄,并由部門(mén)負(fù)責(zé)人簽字上報(bào)存檔。
五、遇到停電、停水時(shí)的處理
①接到停電、停水通知后,張貼通知,告知全體用戶(hù),請(qǐng)用戶(hù)配合關(guān)閉室內(nèi)各種電器設(shè)備(照明除外)。
②準(zhǔn)備充足的照明工具,保安員及物業(yè)管理員逐層檢查備用照明的配備情況,保證停電后照明系統(tǒng)正常啟用。
③工程部負(fù)責(zé)后備電源啟動(dòng)的具體操作工作。
④物業(yè)部最高當(dāng)值對(duì)各部門(mén)的準(zhǔn)備工作做統(tǒng)籌安排及最后確認(rèn)后,通知各部門(mén)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)電 。
⑤市電轉(zhuǎn)為備用發(fā)電。正式轉(zhuǎn)電前,要檢查低壓電房,確認(rèn)設(shè)備及人員準(zhǔn)備就緒,在監(jiān)控室查看客戶(hù)乘電梯情況,在確認(rèn)無(wú)人乘梯情況下,通知工程部停梯,再通知低壓電房開(kāi)始轉(zhuǎn)電,轉(zhuǎn)電工作完成后,最高當(dāng)值通知工程部開(kāi)梯。供電轉(zhuǎn)入正常后,最高當(dāng)值仍要在監(jiān)控 室觀察電梯運(yùn)行情況,在正常進(jìn)行半小時(shí)后方可離開(kāi)。
⑥備用發(fā)電轉(zhuǎn)為市電程序同⑤。
⑦保安員加緊巡邏,防止盜竊、火災(zāi)等事件發(fā)生。同時(shí),在大堂加派人員,加強(qiáng)進(jìn)入大廈人員的登記工作。
⑧接到停水通知后,工程人員將蓄水池的水注滿(mǎn)。
第四節(jié) 管理規(guī)定規(guī)程
一、保安員巡邏簽到
①簽到箱的安裝。小區(qū)每2000m2安裝1個(gè),大廈每座五層樓安裝1個(gè)。簽到箱型號(hào)統(tǒng)一,鑰匙統(tǒng)一(盡量能共用),具體位置由管理處確定。
②簽到箱鑰匙的保管。為方便簽到、檢查,物業(yè)管理部、分管房管員或副主任、班長(zhǎng)、 治安隊(duì)長(zhǎng)和一個(gè)班次治安巡邏員各配備一把鑰匙;班次輪換時(shí)由班長(zhǎng)收齊后統(tǒng)一交到下一班的班長(zhǎng)。
③保安員在巡邏中,小區(qū)每小時(shí)打開(kāi)簽到箱在簽到卡上簽到一次,大廈90min簽到一次,責(zé)任區(qū)內(nèi)有多少簽到箱,均應(yīng)簽到,每張簽到卡,不允許同時(shí)簽到,每個(gè)簽到箱之間間隔時(shí)間為20min左右。
④保安隊(duì)長(zhǎng)在每個(gè)巡邏班次時(shí)間內(nèi)檢查不少于一次,每責(zé)任區(qū)抽查一次,班長(zhǎng)全面檢查不少于兩次,物業(yè)管理部、管理處主任、房管員的夜間查崗必須進(jìn)行抽查。
⑤簽到人、檢查人均要求在卡上簽名并注明時(shí)間,房管員發(fā)現(xiàn)不合格的可直接記錄在卡上,保安隊(duì)長(zhǎng)作為考核依據(jù)。
⑥凡檢查不合格者記一次不合格。
⑦由保安隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)每周到簽到箱收發(fā)簽到卡一次,由保安隊(duì)長(zhǎng)保管,保存時(shí)間1個(gè)月。
二、大廈大堂保安工作規(guī)程
1.工作程序
1)工作時(shí)間安排:大堂崗保安工作實(shí)行24h全天候值班制,三班倒,每班每崗1人工作8 h。值班時(shí)間分為早班:8:00~16:00,中班16:00~24:00,晚班:00:00~8:00,早 、中、晚三班每10天依次輪換1次,即每月10、20、30日為倒班日。
2)來(lái)人來(lái)訪登記:
①對(duì)外來(lái)人員(業(yè)主或住戶(hù)親友,各類(lèi)訪客,裝修等作業(yè)人員,員工
親友等)一律實(shí)行進(jìn)、出登記。
②必須登記有效證件,特指沒(méi)有過(guò)期的身份證、暫住證、回鄉(xiāng)證等。
③認(rèn)真核對(duì)證件和持有人是否相符,若不符不予以登記和放行。
④來(lái)訪者必須說(shuō)明所訪問(wèn)業(yè)主(住戶(hù))的姓名及棟、號(hào)等,必要時(shí),須用對(duì)講機(jī)通話確認(rèn)后方可登記進(jìn)入。
⑤當(dāng)接過(guò)來(lái)訪客人的證件時(shí),應(yīng)使用“謝謝”等文明用語(yǔ)。
⑥認(rèn)真填寫(xiě)《來(lái)訪登記表》,要求字跡清楚,逐項(xiàng)登記。
⑦若遇不登記強(qiáng)行進(jìn)入大廈的,按有關(guān)規(guī)定處理。
⑧當(dāng)業(yè)主(住戶(hù))帶有親友或訪客時(shí),應(yīng)有禮貌的請(qǐng)其出示有效證件予以登記并做好必要的解釋工作,以消除業(yè)主(住戶(hù))的不滿(mǎn)情緒。
⑨若遇公司(管理處)領(lǐng)導(dǎo)陪同指導(dǎo)。參觀、學(xué)習(xí)的社會(huì)各界人士來(lái)大廈,應(yīng)立即起立敬禮,以示歡迎,并熱情回答客人的詢(xún)問(wèn)。等客人走了之后,將參觀客人人數(shù)、單位、職務(wù)等情況記錄清楚備查。
⑩當(dāng)外來(lái)人員出大廈時(shí),保安員應(yīng)及時(shí)核準(zhǔn)訪客,并做好離開(kāi)時(shí)間等登記工作。
2.嚴(yán)密監(jiān)視大堂和電梯
①提高警惕,嚴(yán)密注視進(jìn)出大廈的各類(lèi)人員,特別是外來(lái)人員,如有懷疑立即通知巡邏人員和班長(zhǎng),并做好值班記錄。
②發(fā)現(xiàn)電梯關(guān)人事件,應(yīng)立即善言安慰乘客,同時(shí)通知電梯工馬上進(jìn)行搶修,并報(bào)告班長(zhǎng)及管理處,協(xié)助做好善后工作和值班記錄。
3.服務(wù)要求
①對(duì)住宅樓大堂崗要求熟悉本大廈業(yè)主(住戶(hù))的基本情況,包括:業(yè)主姓名、樓座、家庭成員、相貌特征、經(jīng)常出入大樓的時(shí)間等,熟悉大樓情況。
②遵守公司制定的“文明禮貌用語(yǔ)規(guī)范”。
③到當(dāng)業(yè)主(住戶(hù))出入大堂時(shí),應(yīng)主動(dòng)為業(yè)主(住戶(hù))開(kāi)啟門(mén)鎖,點(diǎn)頭微笑以示問(wèn)候;
④發(fā)現(xiàn)有老、弱、病、殘、雙手拿重物的業(yè)主(住戶(hù))進(jìn)出大門(mén)有困難時(shí),要主動(dòng)幫助開(kāi)門(mén)或提供必要的協(xié)助。
⑤當(dāng)有業(yè)主(住戶(hù))搬遷時(shí),應(yīng)協(xié)助維護(hù)進(jìn)出秩序,指定其使用專(zhuān)用電梯和車(chē)輛、物品的停放位置。
三、治安巡邏規(guī)程
1.治安巡邏的基本要求
①巡邏保安員要在巡邏過(guò)程中,應(yīng)多看、多聽(tīng),以確保完成巡視工作任務(wù)。
②檢查治安、防盜、防火、水浸等情況,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理,并報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門(mén)。
③巡查小區(qū)內(nèi)各個(gè)重點(diǎn)部位、治安死角等,發(fā)現(xiàn)有可疑人員應(yīng)前往盤(pán)問(wèn),檢查證件,必要時(shí)檢查其所帶物品。
④對(duì)在小區(qū)內(nèi)流動(dòng)擺賣(mài)的小販、推銷(xiāo)人員,應(yīng)勸其離開(kāi)轄區(qū),屬“三無(wú)”人員按要求對(duì)其進(jìn)行處理。
⑤對(duì)小區(qū)內(nèi)的裝修工程進(jìn)行監(jiān)管,對(duì)有礙交通或因超時(shí)裝修產(chǎn)生噪音影響他人休息的裝修工程進(jìn)行管理或制止。
2. 巡邏時(shí)間及規(guī)律
(1)時(shí)間安排
值班崗保安實(shí)行24h值班制(根據(jù)環(huán)境具體安排)
(2)小區(qū)巡邏
①巡邏周期:20min一次,每小時(shí)打卡一次,每周將巡邏范圍內(nèi)所有樓宇的樓道、天臺(tái)巡查一遍。
②巡邏規(guī)律:不制定固定路線,但不留“死角”、“偏角”。
(3)大廈巡邏
①巡邏周期:90min巡邏打卡一次。
②巡邏規(guī)律:先從天臺(tái)起,自上而下,從每層樓依次巡邏到地下室,最后到室外。
(4)記錄
巡邏保安員將巡邏中發(fā)現(xiàn)或處理的情況認(rèn)真詳細(xì)的記錄在治安巡邏簽到表內(nèi),保安班長(zhǎng) 將本次的情況收集并記錄在《治安一日情況匯總表》、《值班情況記錄》內(nèi),存檔。
四.治安巡邏工作的檢查
①交接班時(shí),交接雙方班長(zhǎng)要到各崗位檢查:交接是否認(rèn)真,手續(xù)是否辦妥,儀容儀表是否符合有關(guān)規(guī)定等,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)糾正,并做好記錄。
②每1h巡邏班長(zhǎng)到各崗位巡視一次,并不少于兩次檢查巡邏簽到情況,認(rèn)真填寫(xiě)《保安工作班檢表》。
③隊(duì)長(zhǎng)巡視檢查各崗位每班不少于兩次,并填寫(xiě)《員工考核表》。
④巡查時(shí),發(fā)現(xiàn)有不認(rèn)真或違紀(jì)等情況,要及時(shí)糾正,做好記錄并上報(bào)。
⑤本班執(zhí)勤中遇到疑難問(wèn)題時(shí),班長(zhǎng)應(yīng)立即到場(chǎng),按有關(guān)規(guī)定處理,不能解決
時(shí)報(bào)告隊(duì)長(zhǎng)或管理處處理。
五、保安員交接班
①按時(shí)交接班,接班人員應(yīng)提前10min到達(dá)崗位,接班人員未到達(dá)前,當(dāng)班人員不準(zhǔn)離開(kāi)崗位。
②接班人員要詳細(xì)了解上一班的值班情況和接班后應(yīng)注意的事項(xiàng)。
③交班人員應(yīng)將當(dāng)班時(shí)發(fā)現(xiàn)的情況、發(fā)生的問(wèn)題、處理情況及注意事項(xiàng)向接班人員交代清楚。
④當(dāng)班人員發(fā)現(xiàn)的情況要及時(shí)處理,不能移交給下一班的事情要繼續(xù)在崗處理完畢,接 班人應(yīng)協(xié)助完成。
⑤接班人員應(yīng)注意檢查崗位范圍內(nèi)的物品、設(shè)施和器械裝備等,發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即報(bào) 告,必要時(shí)雙方簽名作證。
⑥交班人員應(yīng)負(fù)責(zé)清理值班場(chǎng)地衛(wèi)生。
六、對(duì)講機(jī)的配備、使用管理規(guī)定
①對(duì)講機(jī)每崗1臺(tái),固定編號(hào)。
②對(duì)講機(jī)只用于工作和突發(fā)事件時(shí)的聯(lián)系,嚴(yán)禁用對(duì)講機(jī)進(jìn)行聊天、說(shuō)笑,不得講一切 與工作無(wú)關(guān)的事。大廈有外來(lái)人員或施工人員進(jìn)出運(yùn)貨等,可用對(duì)講機(jī)通知相關(guān)人員留意或監(jiān)督檢查。
③注意愛(ài)護(hù)對(duì)講機(jī),并認(rèn)真做好對(duì)講機(jī)的交接工作,以防出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)互相推卸責(zé)任。
④誰(shuí)使用誰(shuí)保管,嚴(yán)禁外借,不用時(shí)由保安領(lǐng)班對(duì)對(duì)講機(jī)進(jìn)行保管。不能使用或丟失時(shí) 要及時(shí)匯報(bào),非因公丟失、損壞的,照價(jià)賠償。
⑤由保安領(lǐng)班負(fù)責(zé)每季度進(jìn)行一次檢查,并填寫(xiě)檢查記錄。
七、緊急集合方案
1.目的
緊急集合是處理重大突發(fā)事件所采取的緊急行動(dòng),訓(xùn)練隊(duì)員對(duì)突發(fā)事件的反應(yīng)能力,做到鎮(zhèn)靜自如,快速出擊,方法有效。通過(guò)方案演練,使每位隊(duì)員掌握對(duì)付各種突發(fā)事件的程序和方法,能在短時(shí)間內(nèi)到達(dá)預(yù)定地點(diǎn)。
2.適用范圍
①治安突發(fā)事件,如突然發(fā)生重大搶劫、殺人、業(yè)主(住戶(hù))和公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。
②受到水災(zāi)、火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害的威脅。
③緊急集合方案演練。
④其他重大意外情況。
3.方法
①每個(gè)管理處保安員宿舍安裝一個(gè)報(bào)警鈴,治安值班室或消防中心,其他員工宿舍應(yīng)盡 量安裝報(bào)警裝置。
②當(dāng)電警鈴發(fā)生短促、斷續(xù)響聲時(shí)為治安案件報(bào)警,各保安隊(duì)員必須在90s內(nèi)到達(dá)指定地點(diǎn)待命。
③當(dāng)電警鈴發(fā)生連續(xù)長(zhǎng)響聲時(shí)為自然災(zāi)害等其他情況報(bào)警,各保安隊(duì)員必須在120s(即鈴響的時(shí)間)內(nèi)到達(dá)指定位置待命。
4.信號(hào)控制
①在緊急狀態(tài)下管理處所有員工有責(zé)任和義務(wù)按規(guī)定的信號(hào)報(bào)警。
②每季度演練一次,在演練中只能由管理處主任控制報(bào)警,公司領(lǐng)導(dǎo)每年抽查一次。
5.注意事項(xiàng)
①必須穿制服,可以不戴帽、不扎腰帶、不系領(lǐng)帶,不能穿拖鞋或赤腳。
②各崗位必須留值班員堅(jiān)守崗位。
③注意聯(lián)絡(luò)和匯報(bào),發(fā)生緊急狀況,立即向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),將情況用對(duì)講機(jī)告知值班人員。
八、保安應(yīng)急計(jì)劃和措施
1.目的
在發(fā)生緊急、突發(fā)事件時(shí),以最有效的方法,在最短的時(shí)間內(nèi)控制事態(tài)的發(fā)展,或保證出色完成上級(jí)交辦的臨時(shí)任務(wù)。為增強(qiáng)應(yīng)變能力和戰(zhàn)斗力,平時(shí)每個(gè)管理處保安員必須進(jìn)行嚴(yán)格的學(xué)習(xí)、訓(xùn)練、消防演習(xí)和緊急集合演練。
1.適用范圍
①治安突發(fā)事件,如突然發(fā)生的重大搶劫、殺人、業(yè)主(住戶(hù))或公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。
②對(duì)受到水災(zāi)、火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害的威脅、襲擊。
③其他重大意外情況。
2.職責(zé)
①對(duì)可能發(fā)生的緊急、突發(fā)事件,由管理處負(fù)責(zé)制定保安應(yīng)急計(jì)劃,報(bào)上審批。
②對(duì)即將發(fā)生或已發(fā)生的突發(fā)事件由保安隊(duì)長(zhǎng)臨時(shí)確定應(yīng)急措施,同時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。
3.計(jì)劃
①計(jì)劃。對(duì)可能發(fā)生的治安突發(fā)事件和已發(fā)生或即將發(fā)生的自然災(zāi)害由管理處組織制定 應(yīng)急計(jì)劃和預(yù)防措施,并安排崗位人員按部署執(zhí)行;
在處理治安突發(fā)事件時(shí),由值班員迅速向派出所報(bào)案,保安隊(duì)長(zhǎng)臨時(shí)確定應(yīng)急方案,安排人員迅速控制物業(yè)管理范圍內(nèi)各通道、樓 梯口,封鎖出事現(xiàn)場(chǎng),嚴(yán)格盤(pán)查出入現(xiàn)場(chǎng)的人員,直到公安人員到來(lái);制定的應(yīng)急計(jì)劃必須慎重,考慮周詳,在制定自然災(zāi)害應(yīng)急措施時(shí),要根據(jù)災(zāi)情的程度、特性而定。
②實(shí)施。在執(zhí)行過(guò)程中,發(fā)現(xiàn)偏離實(shí)際情況應(yīng)及時(shí)糾正,并上報(bào)相應(yīng)審批人認(rèn)可;對(duì)發(fā) 生的每一事件必須進(jìn)行總結(jié),如是人為原因造成損失,應(yīng)立即查找原因,認(rèn)真填寫(xiě)糾正措施報(bào)告,嚴(yán)防類(lèi)似情況的再次發(fā)生;保存事件全過(guò)程的有關(guān)記錄,存檔3年。重大自然災(zāi)害的 記錄長(zhǎng)期保存。
九、保安工作時(shí)限規(guī)定
為了保證保安工作質(zhì)量,必須規(guī)定工作時(shí)限。某企業(yè)保安工作時(shí)限規(guī)定見(jiàn)下表:
十、保安員訓(xùn)練考核標(biāo)準(zhǔn)
1.單兵隊(duì)列考核標(biāo)準(zhǔn)
①軍人軍姿:頭要正,頸要直,挺胸收腹,兩眼平視前方,下顎微收,兩臂下垂,五指 并攏,拇指貼在食指第二關(guān)節(jié),中指貼在褲縫,精神面貌好。
②停止間轉(zhuǎn)法:“兩快一穩(wěn)”,即轉(zhuǎn)體快,靠腳快,站得穩(wěn)。
③齊步與立定:向前擺臂到作訓(xùn)服的第三、第四顆紐扣之間,離身體約30cm,不超過(guò)衣縫線,向后擺臂離身體約25cm,步幅75cm,步速112~116步/min。
④正步與立定:繃腳尖,小腿帶動(dòng)大腿,腳掌離地約25cm,步幅75cm,步速110~115 步/min。
⑤跑步與立定:第一步“躍”出去,運(yùn)臂時(shí)“前不露肘,后不露手”,步幅85cm,步速170~180步/min。
⑥敬禮:手指并攏,手腕與小臂平直,大臂抬到與肩平,手指與帽沿接縫處約1~2cm,取捷徑一步到位。
2.擒敵應(yīng)用技術(shù)動(dòng)作
1)基本功:
①直打、側(cè)打、勾打:出拳以“快、準(zhǔn)、狠”為主,動(dòng)作與力量結(jié)合;
②彈踢、側(cè)端、勾踢:腿部穩(wěn)而有力,配合兩手動(dòng)作;
③綜合練習(xí):手與腳的巧妙配合,扭肩送膀,協(xié)調(diào)一致。
2)擒敵拳:動(dòng)作準(zhǔn)確、熟練,剛勁有力,干脆利落。
3.軍事體能測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)
①百米跑14s以?xún)?nèi)。
②俯臥撐50個(gè)以上。
③爬樓20層樓45s以?xún)?nèi)。
4.消防考核
①消防知識(shí)。熟悉撥打火警電話“119”的程序,能分清油火、氣體火、固體物質(zhì)火,懂得煤氣泄漏的處理方法,熟知小區(qū)(大廈)消防設(shè)施的位置。
②消防報(bào)警。會(huì)打報(bào)警電話,使用消防對(duì)講機(jī),用報(bào)警按鈕報(bào)警。
③滅火器的使用。能正確使用1211和二氧化碳滅火器。
④消防水帶使用。會(huì)開(kāi)閥門(mén),能快速正確地接上水槍接合器,攜水帶不越線,1min內(nèi)完成,懂注意事項(xiàng)。
⑤掌握疏散、救援、警戒要領(lǐng)。
5.車(chē)輛指揮
①手臂動(dòng)作標(biāo)準(zhǔn)。
②兩手有節(jié)奏。
③會(huì)識(shí)轉(zhuǎn)向燈。
④姿勢(shì)正確。
6.考核
每季度由物業(yè)部組織進(jìn)行一次全面考核,并填寫(xiě)考核表,85分為達(dá)標(biāo),補(bǔ)考兩次不達(dá)標(biāo)者辭退。
第五節(jié) 治安保衛(wèi)工作的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)
一、守護(hù)保安檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)
(一)儀容儀表
1.按規(guī)定著裝,佩戴工作證。
2.精神飽滿(mǎn),姿態(tài)良好。
3.舉止文明,大方。
4.不袖手,背手,插手,不勾肩搭背。
(二)工作要求
1.能熟練掌握大廈業(yè)主(住戶(hù))的基本情況,包括姓名、特征及經(jīng)常交往的社會(huì)關(guān)系等。
2.能準(zhǔn)確填寫(xiě)各種表格、記錄。
3.能熟練掌握?qǐng)?bào)警監(jiān)控、對(duì)講、電梯等設(shè)施、設(shè)備的操作程序。
4.善于發(fā)現(xiàn)各種事故隱患和可疑人員,并能及時(shí)正確處理各種突發(fā)事件。
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第6篇 港式物業(yè)管理專(zhuān)題介紹4
四、管理費(fèi)的迫討
一般大廈公契都會(huì)詳細(xì)列明每個(gè)單位所占的應(yīng)付管理費(fèi)的比率及繳款日期。如業(yè)主將該單位出租,就算在租約上列明由住客支付管理費(fèi),管理公司仍有權(quán)向業(yè)主追討欠款?？傊?業(yè)主有責(zé)任準(zhǔn)時(shí)繳付管理費(fèi),管理公司亦有責(zé)任代表其他業(yè)主向有欠管理費(fèi)的業(yè)主追討。
個(gè)別業(yè)主在決定購(gòu)買(mǎi)物業(yè)之前,應(yīng)透過(guò)負(fù)責(zé)買(mǎi)賣(mài)文件的律師向管理公司查清前業(yè)主是否已繳付所有大廈管理費(fèi)用。如前業(yè)主欠交管理費(fèi),新業(yè)主一旦簽了屋契,則前業(yè)主所欠的管理費(fèi)或大廈維修費(fèi)用所承擔(dān)的部分,可能由新業(yè)主負(fù)責(zé),管理公司可依法向新業(yè)主追討。故此,為免除不必要的麻煩及責(zé)任,業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)物業(yè)之前,應(yīng)查清前業(yè)主是否已清繳所有大廈管理的有關(guān)費(fèi)用。
當(dāng)管理公司發(fā)現(xiàn)大廈有單位欠交管理費(fèi)時(shí),通常會(huì)采取以下途徑來(lái)追討:
1.向住客及業(yè)主同時(shí)發(fā)出通告,詳列所欠款項(xiàng)及清還期限及說(shuō)明管理公司會(huì)采取什么行動(dòng)。
2,過(guò)期未付,管理公司可采取法律行動(dòng),假如所涉及的款項(xiàng)少于一萬(wàn)伍干元港幣,則可透過(guò)小額錢(qián)債審裁處解決;若款項(xiàng)超過(guò)此數(shù),管理公司便需入稟地方法院提出控訴。
3.假若管理公司無(wú)法與欠管理費(fèi)的業(yè)主聯(lián)絡(luò)或者業(yè)主采取置之不理的態(tài)度,管理公司可向田土廳登記,特別注明該單位所欠管理費(fèi)總數(shù),當(dāng)該單位轉(zhuǎn)讓時(shí)業(yè)主必須先清付所欠的管理費(fèi),否則便不能將該單位轉(zhuǎn)讓。
4.對(duì)于出租單位,如租約訂明租金已包括管理費(fèi),但業(yè)主卻不交管理費(fèi),那么管理公司可向法庭申請(qǐng)封租令,要求租客在繳付租金時(shí)扣除業(yè)主所欠的管理費(fèi),直接付予管理公司,剩余的租金才歸還業(yè)主。
此外,一些舊大廈公契還有規(guī)定:業(yè)主若欠交管理費(fèi),管理公司有權(quán)截?cái)嗥渌姽?yīng)及禁止其使用公共地方和設(shè)施,但實(shí)際上這種方法并不可以應(yīng)用,因?yàn)樵谙愀?水、電都由私人公司與業(yè)主有直接的服務(wù)關(guān)系,管理公司無(wú)權(quán)給小業(yè)主斷水?dāng)嚯?而禁止業(yè)主使用公共設(shè)施亦容易惡化業(yè)主與管理公司之間的矛盾。
最后,倘涉及的款項(xiàng)非常龐大時(shí),管理公司是可以入稟法庭申請(qǐng)強(qiáng)逼將該物業(yè)出售,將所得的款項(xiàng)用以?xún)斶€管理費(fèi)用。
專(zhuān)業(yè)的管理公司決不會(huì)待到個(gè)別業(yè)主拖欠管理費(fèi)達(dá)到一萬(wàn)伍干元港幣以上才采取行動(dòng),而最好的方法莫過(guò)于減少業(yè)主拖欠管理費(fèi)的機(jī)會(huì)。為避免業(yè)主疏忽而忘記了交費(fèi),管理公司可安排住戶(hù)通過(guò)銀行每月自動(dòng)轉(zhuǎn)帳方法支付管理費(fèi),此外還可以在大堂顯眼地方張貼一份管理費(fèi)收支進(jìn)度表,提醒那些經(jīng)常拖欠管理費(fèi)的業(yè)主?？傊?收繳管理費(fèi)通常是管理公司最頭痛的問(wèn)題,業(yè)主不交管理費(fèi)可以找出一萬(wàn)個(gè)理由,但有效追討方法卻很有限,有時(shí)管理公司亦需根據(jù)實(shí)際情況而靈活處理。從長(zhǎng)遠(yuǎn)講,加強(qiáng)及改善管理公司與客戶(hù)住戶(hù)的關(guān)系非常重要。
第7篇 小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)構(gòu)成測(cè)算
一、居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源
居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房 屋及其設(shè)備、專(zhuān)用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。為了規(guī)范居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù) 收費(fèi)行為,維護(hù)正常收費(fèi)秩序,促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展,國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部1996年2月9 日聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“暫行辦法”)。為了 貫徹“暫行辦法”各地根據(jù)自己的具體情況先后制定了《實(shí)施細(xì)則》和具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)是住宅商品化的產(chǎn)物,是對(duì)以往單純靠政府撥款、單位補(bǔ)貼的被 動(dòng)居面的重大改革。在目前我國(guó)廣大居民的收入水平相對(duì)較低,還不能承受較高的費(fèi)用,特別是我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行住宅福利制度,一些居民對(duì)收取多項(xiàng)的管理費(fèi)用,心理準(zhǔn)備不足。因此, 居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi),是一個(gè)政策性很強(qiáng),又十分復(fù)雜的問(wèn)題。一方面,它關(guān)系到住房改革深入發(fā)展的問(wèn)題,另方面,又涉及到廣大居民的經(jīng)濟(jì)利益問(wèn)題。因此,制定合理的收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn),確保穩(wěn)定的資金來(lái)原,是居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須作好又十分棘手的問(wèn)題。
要解決住室小區(qū)的管理經(jīng)費(fèi)問(wèn)題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理費(fèi)機(jī)制。物 業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源主要有:
1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);
2.小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專(zhuān)項(xiàng)基金;
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營(yíng)的收入;
4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;
5.開(kāi)發(fā)單位給予一定的支持。
現(xiàn)簡(jiǎn)單分述為下:
1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。經(jīng)物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn),物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取一定數(shù)量的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及 其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。
在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌集中,物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)是物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的穩(wěn)定的主要來(lái)源。
2.小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專(zhuān)項(xiàng)基金。小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專(zhuān)項(xiàng)基金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)維修基金)是指用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。這些費(fèi)用一旦需要支出,數(shù)額巨大,單靠日 常管理收費(fèi)無(wú)法負(fù)擔(dān)。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對(duì)這項(xiàng)基金的名稱(chēng)和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理應(yīng)設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)維修基金。
維修基金是通過(guò)建立雙向籌集的渠道來(lái)收取的,分以下兩種情況:
(1)公有住房出售后維修基金的收取
公有住房出售后,維修基金由售房單位和業(yè)主(購(gòu)房人)雙向籌集。
①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業(yè)主購(gòu)房時(shí)一次性收取一定數(shù)額的維修 基金,其具體標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣_定。如北京市規(guī)定,1997年公有住房出售后維修基金的交納 標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數(shù)額的維 修基金。
(2)商品房出售后維修基金的收取
商品房出售后,維修基金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主(購(gòu)房人)雙向籌集。
①在房屋銷(xiāo)售階段,建設(shè)單位可按住宅的綜合造價(jià)提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規(guī)定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業(yè)主購(gòu)房后,在辦理簽約、入戶(hù)手續(xù)時(shí)一 次性繳納維修基金。其具體標(biāo)準(zhǔn)為購(gòu)房款的1%或建筑成本價(jià)的1.5%每平方米提取。分次籌 集是指事先將維修基金計(jì)入物業(yè)管理費(fèi),然后逐月從收取的物業(yè)管理費(fèi)中按一定比例(如15 %)提取并歸集到維修基金中去。
不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時(shí) ,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)研究決定,還可臨時(shí)向業(yè)主籌集。
(3)維修基金的使用與管理
維修基金必須專(zhuān)款專(zhuān)用,只能用于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的更新與大、中修。 因此,必須加強(qiáng)對(duì)維修基金使用的管理。
維修基金歸全體業(yè)主所有,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn),委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用。在業(yè) 主委員會(huì)未成立前,可由政府主管部門(mén)負(fù)責(zé)管理。維修基金收繳后,應(yīng)專(zhuān)戶(hù)存入指定銀行,在需要使用時(shí),由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計(jì)劃與預(yù)算,報(bào)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn);在使用過(guò)程中, 接受業(yè)主
委員會(huì)和銀行的監(jiān)督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管這項(xiàng)基金,因?yàn)檫@筆基金是永久存在的,而物業(yè)管理企業(yè)只是受業(yè)主委員會(huì)委托在一定時(shí)間內(nèi)管 理該物業(yè)。為了防止物業(yè)管理企業(yè)的短期行為,或是因解聘該企業(yè)而影響這項(xiàng)基金的安全,必須由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)該基金的使用,做到專(zhuān)款專(zhuān)用,防止挪作他用。
維修基金的突出特點(diǎn)就是它數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用,因此應(yīng)在保證安全的基礎(chǔ)上,爭(zhēng) 取產(chǎn)生最大的增值收益,如購(gòu)買(mǎi)國(guó)庫(kù)券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修,一方面也可彌補(bǔ)日常管理費(fèi)用的不足。
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營(yíng)的收入。在不向政府要錢(qián),不增加居民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)情況下,物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身的情況,積極開(kāi)辦多種經(jīng)濟(jì)實(shí)體,開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng),創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益,以業(yè) 養(yǎng)業(yè),補(bǔ)充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足。如組建工程隊(duì),完善住宅小區(qū)配套建設(shè),建小區(qū)圍墻、自行車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、鋪設(shè)甬路,建停車(chē)場(chǎng)等。組建裝修隊(duì)對(duì)新樓統(tǒng)一管理,統(tǒng)一裝修,開(kāi)辦商 店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。這些經(jīng)濟(jì)實(shí)體既為小區(qū)內(nèi)住用人服務(wù),也向社會(huì)承接業(yè)務(wù),用多種經(jīng)營(yíng)取得的部分利潤(rùn),彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)的不足,實(shí)現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。
物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的收入和利潤(rùn),從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經(jīng)營(yíng) 利潤(rùn)。同時(shí),其收入和利潤(rùn)事先也無(wú)法準(zhǔn)確的測(cè)算和預(yù)計(jì)。因此,這種收入和利潤(rùn)并不屬于物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)穩(wěn)定的來(lái)源。這里之所以將物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的部分利潤(rùn)(注意,只 是部分利潤(rùn))也做為物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源之一,主要是考慮目前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制尚不完善,從推動(dòng)物業(yè)管理的運(yùn)作和人民群眾經(jīng)濟(jì)承受能力的實(shí)際出發(fā),而提出的在一定時(shí)期內(nèi)帶有 較強(qiáng)過(guò)渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持。考慮到目前我國(guó)的實(shí)際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)完全由住戶(hù)負(fù)擔(dān),尚有較大困難。因此,為推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展 和住房制度的改革,政府還在多方面對(duì)物業(yè)管理給予大力扶持。
目前,政府對(duì)物業(yè)管理的扶持主要體現(xiàn)在制定相關(guān)的政策和給予一定的資金支持,包括 :
1.制定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方法和標(biāo)準(zhǔn),加強(qiáng)對(duì)收費(fèi)的管理。
2.規(guī)定對(duì)房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和更新等費(fèi)用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負(fù)擔(dān)。
3.規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可享受?chē)?guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,在開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)中可適當(dāng)減免部分稅金等。
4.劃撥一定的城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理,以減輕小區(qū)日常管理費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。如北京市規(guī)定,小區(qū)內(nèi)道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路 和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施,由市政工程管理部門(mén)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理;對(duì)小區(qū)內(nèi)供電、供熱、供氣等市政設(shè)施也做了相應(yīng)的規(guī)定,由市政各相應(yīng)部門(mén)承擔(dān)一定的維護(hù)、管理責(zé)任和費(fèi) 用。
5.開(kāi)發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的支持主要體現(xiàn)在以?xún)?yōu)惠的方式提供一定數(shù)量的管理用戶(hù)和經(jīng)營(yíng)性配套商業(yè)用戶(hù)。有以下2種優(yōu)惠方式:
按成本價(jià)出售。如有的城市規(guī)定,開(kāi)發(fā)建設(shè)單位將規(guī)劃建設(shè)的專(zhuān)業(yè)管理用戶(hù)和小區(qū)住宅 總建筑面積的0.5%~1%作為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房,按建筑成本價(jià)出售。物業(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 用房開(kāi)展方便住宅小區(qū)內(nèi)居民生活的各項(xiàng)服務(wù),由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,經(jīng)營(yíng)收入用于小區(qū)物業(yè)管理。
6.以成本租金租用。這是指對(duì)經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房采取不全出售的辦法,物業(yè)管理企業(yè)以成本租金租用,再以市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)租出,其租金差額部分用于小區(qū)物業(yè)管理。
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開(kāi) 發(fā)建設(shè)單位的支持將逐漸減小力度,但在現(xiàn)階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下,由于住宅帶有社會(huì)保障性的特點(diǎn),對(duì)中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一 定的扶持;而開(kāi)發(fā)建設(shè)單位為了自身的聲譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益,對(duì)所建造的住宅日后的物業(yè)管理也會(huì)給予必要的支持。
二、居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則
《暫行辦法》特別對(duì)收費(fèi)原則作出以下規(guī)定:物業(yè)管理單位開(kāi)展正當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi) 應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。同時(shí)抽出,國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等情況,分別實(shí)行政府一定價(jià)、政府指導(dǎo) 價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。
1.實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、 電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi),實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。
其中對(duì)普通住宅提供的公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)實(shí)行政府定價(jià)。如北京市規(guī)定對(duì)水、電、房 租、煤氣、衛(wèi)生5費(fèi)統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每戶(hù)1元。對(duì)高級(jí)公寓、別墅區(qū)等高標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū) 提供的公眾代辦性服務(wù)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際提供的 服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支情況,向物價(jià)部門(mén)申報(bào),由物價(jià)部門(mén)征求物業(yè)管理行
政主管部門(mén)意見(jiàn)后,以獨(dú)立小區(qū)為單位核定。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理企業(yè)可在政府指導(dǎo)價(jià)格規(guī)定幅度 內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
2.實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù),除政府物價(jià)部門(mén)規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者外,服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。特約服務(wù)包括房屋裝修、家電修 理、居室清潔、代購(gòu)商品、找醫(yī)送藥、看護(hù)病人、接送子女上學(xué)等。
實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人代 表、使用人代表協(xié)商議定,并應(yīng)將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)備案。
特約服務(wù)是應(yīng)某些住戶(hù)的特殊需要而開(kāi)設(shè)的。特約服務(wù)費(fèi)用的收取應(yīng)該按“誰(shuí)受益,誰(shuí) 付錢(qián)”的原則。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較鎬,各地情況不一,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣,難以統(tǒng)一。
三、居住小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成與測(cè)算方法
(一)居住小區(qū)公共性收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成
“暫行辦法”第八條對(duì)居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成,作了如下的規(guī)定:
1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi);
2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);
3.綠化管理費(fèi);
4.清潔衛(wèi)生費(fèi);
5.保安費(fèi);
6.辦公費(fèi);
7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。
8.法定稅費(fèi);
其中第2項(xiàng)至第6項(xiàng)費(fèi)用支出是指除工資及福利費(fèi)以外的物質(zhì)損耗補(bǔ)償和其它費(fèi)用開(kāi)支。
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的利潤(rùn)率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價(jià)主管部門(mén)根據(jù)本地區(qū)實(shí) 際情況確定。
此外,對(duì)實(shí)行物業(yè)保險(xiǎn)的住宅小區(qū),還應(yīng)包括投保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)(如火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等)及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出。
(二)居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算原則
居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)的檔次、居民收入的水平以及各地的物價(jià)不同,其 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“暫行辦法”要求各地物價(jià)、物業(yè)管行政主管部門(mén)要密切配合,共同做好“暫行辦法”的實(shí)施工作。
第8篇 物業(yè)管理常見(jiàn)火災(zāi)撲救方法
物業(yè)管理中常見(jiàn)火災(zāi)的撲救方法
在物業(yè)管理過(guò)程中,由于管理不當(dāng)或其他一些意外的原因而引發(fā)火災(zāi),給物業(yè)公司和住 用人帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失甚至危及人身安全。所以做好防火安全工作至關(guān)重要,本節(jié)主要介紹一些火災(zāi)發(fā)生時(shí)人員的救助和疏散方法,以及物資保護(hù)的方法。
一、居民住宅火災(zāi)撲救對(duì)策
1.煤氣和燃化石油氣器具火災(zāi)
煤氣和液化石油器具起火時(shí),應(yīng)先用浸濕的麻袋、棉被等覆蓋起火的器具,使火窒息; 然后關(guān)閉氣門(mén)斷絕氣源;再用水撲滅燃燒物或起火部位的火。滅火后打開(kāi)門(mén)窗通風(fēng)。如切斷氣源不能實(shí)現(xiàn),則應(yīng)立即將液化石油氣罐移至安全場(chǎng)所,并劃出不得用明火的警戒范圍。
2.廚房油鍋起火
油鍋起火時(shí),不要慌,將鍋蓋蓋上即可滅火。不可將起火的油倒入其他器皿中或倒在地 上。
3.電器用具火災(zāi)
當(dāng)電器用具起火時(shí),首先斷開(kāi)電源,然后用干粉滅火器將線路上的火滅掉。確定電路無(wú) 電時(shí),才可用水撲救。
4.兒童玩火引起火災(zāi)
兒童玩火引起的火災(zāi)起火部位多在廚房、床下等位置,在滅火的同時(shí)應(yīng)將液化氣罐迅速 搬走,避免高溫作用使氣罐爆炸擴(kuò)大火勢(shì),然后用水滅火。
撲救居民住宅火宅時(shí)應(yīng)注意:
1.發(fā)現(xiàn)室內(nèi)起火時(shí),切忌打開(kāi)門(mén)窗,以免氣體對(duì)流,使火勢(shì)擴(kuò)大蔓延。滅火后,需打開(kāi)門(mén)窗,將未燃盡的氣體或煙氣排除,防止復(fù)燃。
2.嗅到煤氣或液化氣罐漏氣或異常氣味,切忌用明火檢查,夜間禁忌開(kāi)電燈,防止打火造成可燃?xì)怏w爆炸或發(fā)生火災(zāi)。應(yīng)關(guān)緊閥門(mén)斷絕氣源,并應(yīng)立即打開(kāi)門(mén)窗排除可燃?xì)怏w。
3.發(fā)現(xiàn)起火后,除自救外,夜間要喊醒鄰居,絕不可只顧搶救自己的財(cái)物,而不滅火,使火災(zāi)擴(kuò)大蔓延,造成人員傷亡。
二、人員密集場(chǎng)所火災(zāi)撲救對(duì)策
商貿(mào)樓宇、住宅區(qū),都有一些方便工作、生活的配套設(shè)施,如醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、商 店、俱樂(lè)部、餐廳等,而這些地方往往又是人員比較集中的場(chǎng)所,發(fā)生火災(zāi)后若不能及時(shí)搶救,容易造成較大的人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失。所以掌握一些救火知識(shí)是非常必要的。
1.人員集中場(chǎng)所起火后,首先應(yīng)切斷電源,關(guān)閉通風(fēng)設(shè)施;打開(kāi)所有出入口,盡快疏散人員;啟動(dòng)滅火設(shè)備及時(shí)滅火。
2.醫(yī)院、學(xué)校化驗(yàn)室和試驗(yàn)室用的燃體、氣體起火,應(yīng)及時(shí)撤離出未燃物質(zhì),同時(shí)用浸濕的織物覆蓋窒熄,或用二氧化碳干粉滅火器或水撲救,并用沙土圍堵地面流淌的液體。 滅火后,打開(kāi)門(mén)窗排除可燃?xì)怏w。
3.電器設(shè)備、電路起火,要切斷電源,用干粉滅火器或水撲救。
4.當(dāng)火勢(shì)威脅到病員、學(xué)生時(shí),要盡快疏散或搶救,并將他們安頓到安全地帶。
5.幼兒園、托兒所起火,迅速搶救出孩子,并關(guān)閉著火房間。大班的孩子由教師引導(dǎo)疏散,小班的孩子應(yīng)由教師用被褥裹身,抱、背、抬出燃燒地點(diǎn)?；鸫髞?lái)不及疏散,要將孩 子轉(zhuǎn)移到安全房間,等待消防隊(duì)來(lái)?yè)尵?千萬(wàn)不可亂動(dòng)。
6.在滅火的同時(shí),要把起火點(diǎn)的未燃物資搬走或隔離,防止擴(kuò)大燃燒。
撲救人員集中場(chǎng)所火災(zāi)時(shí)應(yīng)注意:
(1)當(dāng)有化學(xué)、塑料類(lèi)物質(zhì)燃燒時(shí),要注意防毒氣和煙霧中毒。
(2)利用廣播形式宣傳、引導(dǎo)和穩(wěn)定人們的情緒,做到循序地按疏散計(jì)劃撤出被困人員,防止人群擁擠造成踏、壓傷亡事故。
(3)滅火時(shí)要沿墻根行動(dòng),防止燃燒點(diǎn)上部墜落,落下東西傷人。
三、高層建筑火災(zāi)撲救對(duì)策
高層建筑具有樓高層多、人員密度大、出口相對(duì)較小等特點(diǎn),給火災(zāi)的營(yíng)救工作帶來(lái)一 定困難。為此,我們應(yīng)掌握一些針對(duì)高層建筑火災(zāi)的救助方法。
撲救高層建筑火災(zāi)、搶救和疏散人員是一項(xiàng)重要而巨大的任務(wù),消防人員要針對(duì)不同情 況采取不同方法,及時(shí)進(jìn)行疏散搶救,避免和減少人員傷亡及財(cái)產(chǎn)損失。
首先盡量利用建筑物內(nèi)已有的設(shè)施進(jìn)行安全疏散,這是爭(zhēng)取疏散時(shí)間,提高疏散效率的 重要方法。利用消防電梯進(jìn)行疏散;利用室內(nèi)的防煙樓梯、普通樓梯、封閉樓梯進(jìn)行疏散;利用室內(nèi)的疏散陽(yáng)臺(tái)、疏散通廊、室內(nèi)設(shè)置的緩降器、救生袋等進(jìn)行疏散;利用擦窗工作機(jī) 疏散。
其次對(duì)于不同部位。不同條件采取不同的人員疏散方法:
1.當(dāng)高層建筑發(fā)生火災(zāi),樓內(nèi)住有不同民族、不同國(guó)籍,使用不同語(yǔ)言的人員時(shí),應(yīng)用相應(yīng)的語(yǔ)言廣播,告訴大家哪一層樓的哪一個(gè)部位著火,以及安全疏散的路線、方法等。 播音員在廣播時(shí),語(yǔ)調(diào)要鎮(zhèn)靜,充滿(mǎn)信心,內(nèi)容簡(jiǎn)明扼要,以安定樓內(nèi)人員心理,防止驚慌錯(cuò)亂或跳樓事故的發(fā)生。
2.當(dāng)某一樓層某一部位起火,且燃燒范圍不大時(shí),應(yīng)先通知著火樓層及其上一層和下一層的人員疏散。若火勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始發(fā)展,則應(yīng)適時(shí)地用廣播通知著火層以上各樓層。不應(yīng)一 有火警就通知全樓,以防造成樓內(nèi)人員驚慌混亂,對(duì)撞擁擠,影響疏散。
3.當(dāng)某一房間內(nèi)起火,而門(mén)已被封住,使室內(nèi)人員不能走出時(shí),若該房間有陽(yáng)臺(tái)或有室外走廊,則房?jī)?nèi)人員可從陽(yáng)臺(tái)或室外走廊轉(zhuǎn)移到相鄰未起火的房間,再繞道到疏散樓梯間 疏散。
4.當(dāng)某一防火分區(qū)著火,著火樓層的大火已將樓梯間封住,致使著火層以上樓層的人員無(wú)法從樓梯間向下疏散時(shí),可先將人員疏散到屋頂,從相鄰未著火樓梯間往地面疏散。
5.當(dāng)建筑物內(nèi)設(shè)有避難層時(shí),人員可向避難層疏散,特別是老人、幼童等應(yīng)優(yōu)先散到避難層。應(yīng)重點(diǎn)護(hù)送老人、幼童等到可以脫險(xiǎn)的部位,再轉(zhuǎn)移到安全地點(diǎn)。
6.當(dāng)被困人員較多時(shí),應(yīng)調(diào)集民用或軍用直升飛機(jī)營(yíng)救。直升飛機(jī)在沒(méi)有停機(jī)坪的建筑物上可以通過(guò)施放軟梯營(yíng)救屋頂被困人員,或?qū)⑾廊藛T用軟梯運(yùn)送到屋頂,或?qū)⒗K索、 救生袋、緩降器、防護(hù)裝具等運(yùn)送到屋頂搶救被困人員。
火場(chǎng)上除了搶救人員,疏散和保護(hù)物資也是一項(xiàng)急迫的工作。搶救物資要據(jù)輕重緩急和 具體情況采取有針對(duì)性的措施。
第9篇 物業(yè)區(qū)域綠化管理程序
物業(yè)管理區(qū)域的綠化管理程序
1目的
本程序規(guī)定了本公司管理區(qū)域內(nèi)綠化管理的職責(zé)和要求,對(duì)綠化的工作質(zhì)量實(shí)施控制,為業(yè)主和用戶(hù)創(chuàng)建一個(gè)優(yōu)美的生活和工作環(huán)境。
2適用范圍
本程序適用于本公司管轄范圍內(nèi)的綠化管理。
3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素
gb/19002-iso90024.94.104.13
4相關(guān)文件
cpm-op-027《質(zhì)量記錄管理》
5職責(zé)
5.1物業(yè)管理部、沙河管理部分別負(fù)責(zé)組織領(lǐng)導(dǎo)各自管理區(qū)的綠化管理工作。
5.2房產(chǎn)維修隊(duì)按綠化方案和工作計(jì)劃實(shí)施操作。
5.3各管理處對(duì)本管理區(qū)域的綠化進(jìn)行巡視檢查管理,防止人為毀壞花草樹(shù)木,并負(fù)責(zé)給管理處門(mén)前擺放的盆花澆水。
6實(shí)施程序
6.1管理部每年初擬定出本公司管理區(qū)域的綠化管理方案報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。綠化管理方案內(nèi)容包括:調(diào)整和栽植花草樹(shù)木的部位、品種、數(shù)量、時(shí)間、苗木來(lái)源、所需資金等內(nèi)容;新接樓盤(pán)并由本公司承擔(dān)綠化設(shè)計(jì)和施工的綠化實(shí)施方案還應(yīng)包括整體規(guī)劃和造型設(shè)計(jì)等內(nèi)容。
6.2管理部根據(jù)總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行的綠化實(shí)施方案每月制定一個(gè)綠化工作計(jì)劃交給房產(chǎn)維修隊(duì)組織實(shí)施。綠化工作內(nèi)容包括:本月應(yīng)做哪些綠化工作,什麼時(shí)間做完,有關(guān)質(zhì)量要求。
6.3房產(chǎn)維修隊(duì)按照物業(yè)管理部的工作計(jì)劃,每周制訂一個(gè)'綠化工作單'安排綠化工人執(zhí)行,并檢查上周綠化工作完成情況,檢查結(jié)果記錄在'綠化管理記錄'中。
6.4綠化工人每天按照房產(chǎn)維修隊(duì)安排的工作任務(wù)進(jìn)行綠化工作,并發(fā)揮主觀能動(dòng)性,對(duì)花草樹(shù)木進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理和對(duì)擺放花壇澆水,進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。
6.5各管理處每天給擺放在本管理處門(mén)前的盆花澆水并看管。
6.6管理部分別制定本管理區(qū)的綠化考核標(biāo)準(zhǔn)。
6.7管理部每月對(duì)房產(chǎn)維修隊(duì)完成綠化工作任務(wù)情況進(jìn)行一次考評(píng),并將考評(píng)結(jié)果記錄在cpm-op-012文件中的'工作考評(píng)記錄表'中。
6.8對(duì)外承包的綠化管理區(qū)域和項(xiàng)目按cpm-op-023《物業(yè)管理分承包方的控制》文件規(guī)定和雙方簽訂的合同執(zhí)行。有關(guān)記錄盡可能使用本程序文件規(guī)定的記錄表格。
7質(zhì)量記錄
7.1綠化管理記錄
7.2工作考評(píng)記錄表
7.3綠化工作單
7.4綠化工作計(jì)劃
7.5綠化實(shí)施方案
第10篇 物業(yè)公司行政管理員工守則
物業(yè)公司行政管理之員工守則
1、準(zhǔn)時(shí)上下班,按時(shí)按質(zhì)完成任務(wù),不拖延、不積壓。
2、服從上級(jí)指揮,如有不同意見(jiàn),應(yīng)婉轉(zhuǎn)相告或以書(shū)面陳述,一經(jīng)上級(jí)主管決定,應(yīng)立即遵照?qǐng)?zhí)行。
3、盡忠職守,保守業(yè)務(wù)上的秘密。
4、愛(ài)護(hù)本公司財(cái)物,不浪費(fèi)、不侵占。
5、遵守公司一切規(guī)章制度及工作守則。
6、維護(hù)公司聲譽(yù),不做任何有損公司名譽(yù)的行為。
7、注意本身品德修養(yǎng),切戒不良嗜好。
8、不私自經(jīng)營(yíng)與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的商業(yè)或兼任公司以外的職務(wù)。
9、待人接物要態(tài)度謙和,以爭(zhēng)取同仁及顧客的合作。
10、嚴(yán)謹(jǐn)操守,不得收受饋贈(zèng)、賄賂或挪用公款。
第11篇 物業(yè)保安隊(duì)伍管理溝通技巧
物業(yè)保安隊(duì)伍管理中的溝通技巧
溝通是指人與人之間傳達(dá)思想、觀念或交流信息的過(guò)程,是人與人之間的意見(jiàn)交流。就保安隊(duì)伍而言,溝通就是為了促進(jìn)彼此的了解,從而維護(hù)隊(duì)伍穩(wěn)定,促進(jìn)隊(duì)伍和諧發(fā)展,若是溝通不順暢,就會(huì)導(dǎo)致隊(duì)伍人心松散。筆者認(rèn)為,在具體的保安隊(duì)伍管理工作,上級(jí)對(duì)下屬、下屬對(duì)上級(jí)、平級(jí)等不同層次的溝通中,必須注意不同的要領(lǐng)。
一、上級(jí)對(duì)下屬的溝通要領(lǐng):
1、多說(shuō)小話,少說(shuō)大話。部分管理者會(huì)說(shuō)大話,好用專(zhuān)門(mén)術(shù)語(yǔ)或深?yuàn)W難懂的名詞。其實(shí)常用具有親切感的小話,才夠生動(dòng),更容易打動(dòng)下屬的心。
2、不急著說(shuō)話,先聽(tīng)聽(tīng)下級(jí)的意見(jiàn),如果不是緊急情況,上級(jí)應(yīng)該是說(shuō)最后一句話的人,而不是說(shuō)第一句話便決定的人。能夠養(yǎng)成部屬主動(dòng)開(kāi)口的好習(xí)慣,對(duì)上下溝通十分有利。
3、不說(shuō)長(zhǎng)短。如果一個(gè)上司當(dāng)著甲說(shuō)乙的不是,又當(dāng)著乙說(shuō)甲的缺點(diǎn),大家都會(huì)懷疑這樣的上司,是不是會(huì)在背后議論自己。
4、不厲聲指責(zé),以免傷了彼此的和氣,引起意氣之爭(zhēng),萬(wàn)一忍不住要發(fā)火,要設(shè)法控制情緒。
5、廣開(kāi)言路,接納意見(jiàn)。不要死不認(rèn)錯(cuò),若上司敢于向部屬認(rèn)錯(cuò),更能得到部屬的信任。
二、下屬對(duì)上級(jí)的溝通要領(lǐng):
1、有不同意見(jiàn),不當(dāng)面頂撞,要會(huì)選擇恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)開(kāi)口,表達(dá)自己的意思,以供參考。
2、意見(jiàn)相同,要熱烈反映,加以支持。
3、有他人在的場(chǎng)合,要顧慮上司的面子,才能贏得他的信任。
三、同級(jí)溝通的要領(lǐng):
1、設(shè)身處地,站在對(duì)方的立場(chǎng)考慮,尊重對(duì)方,彼此尊重才能溝通。
2、互惠互利,增進(jìn)彼此的感情。
3、以誠(chéng)意促進(jìn)了解,平常多建立關(guān)系,不要臨渴掘井,否則很難收效。
在隊(duì)伍管理中,可以圓通,卻不能圓滑。缺乏誠(chéng)意,則很難達(dá)到溝通的效果。無(wú)論對(duì)上、對(duì)下,或者同級(jí)溝通,都要切實(shí)做到言之有理,才能順利達(dá)成目標(biāo),應(yīng)該說(shuō)的才說(shuō),不應(yīng)該說(shuō)的不說(shuō),該說(shuō)的一句不可少,不該說(shuō)的半句都不可多。良好的溝通必須以情為先,大家情緒平穩(wěn),當(dāng)然樂(lè)于傾聽(tīng),只要在平常的工作中多點(diǎn)關(guān)懷,讓每個(gè)員工都能言論自如,不覺(jué)壓力,才能促進(jìn)整個(gè)保安工作的和諧穩(wěn)定發(fā)展!
第12篇 物業(yè)管理標(biāo)識(shí)牌內(nèi)容
物業(yè)管理標(biāo)識(shí)牌的內(nèi)容
1)公司辦公區(qū)
公司牌總經(jīng)理副總經(jīng)理辦公室計(jì)財(cái)部物業(yè)部策劃部
資料室會(huì)議室值班室倉(cāng)庫(kù)茶水房
2)管理處辦公區(qū)
物業(yè)管理人管理處牌管理處室外招牌主任室副主任室
會(huì)計(jì)室資料室收款處值班室業(yè)主管委會(huì)房管部
維修部保安隊(duì)治安辦倉(cāng)庫(kù)衛(wèi)生間制度鏡框
3)員工生活區(qū)
員工食堂衛(wèi)生間(含男女衛(wèi)生間)員工宿舍(含男女宿舍)
員工活動(dòng)室儲(chǔ)藏室
4)文娛、服務(wù)區(qū)
商務(wù)中心保健中心文化娛樂(lè)中心老年活動(dòng)中心
美容室音樂(lè)室棋牌室卡拉ok室英語(yǔ)俱樂(lè)部
乒乓球室桌球室教室辦公室售票處值班室
義工站商務(wù)中心
倉(cāng)庫(kù)電腦室
5)設(shè)施、設(shè)備區(qū)
高壓配電室低壓配電室發(fā)電機(jī)房電梯機(jī)房變壓器室
配電房空調(diào)機(jī)房水泵房風(fēng)機(jī)房地下室值班室
消防中心設(shè)備房水池水箱
6)體育場(chǎng)地
游泳池網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)兒童娛樂(lè)場(chǎng)以上'各入場(chǎng)須知'等
7)停車(chē)場(chǎng)所、通道
機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)地下車(chē)庫(kù)自行車(chē)庫(kù)(棚)
摩托車(chē)庫(kù)(棚)值班室停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)表人行道通道
機(jī)動(dòng)車(chē)通道(含單行)非機(jī)動(dòng)車(chē)通道殘廢人通道貨物通道
工作人員通道緊急疏散通道
8)公共設(shè)施
小區(qū)村牌小區(qū)大門(mén)宣傳欄閱報(bào)欄通告欄意見(jiàn)箱信報(bào)箱
衣物晾曬處水池煤氣總閥煤氣分閥供水總閥供水分閥
消防總閥消防分閥生活水泵消防水泵噴淋泵冷卻水泵
冷凍水泵強(qiáng)電井弱電井電纜井供水管井空調(diào)管井
消防管井崗?fù)煲峦すは淅?箱)垃圾車(chē)
9)平面及指示圖
小區(qū)總平面圖大廈總平面圖消防疏散圖
管理處位置指向停車(chē)場(chǎng)指向業(yè)主公約樓座牌單元號(hào)牌樓層指示牌
10)倉(cāng)庫(kù)
綠化類(lèi)清潔類(lèi)電器類(lèi)水暖類(lèi)建筑類(lèi)設(shè)備類(lèi)
工具類(lèi)消防類(lèi)保安類(lèi)化學(xué)品易燃類(lèi)綜合類(lèi)
辦公用品待檢類(lèi)不合格品牌勞保用品
11)電梯
乘梯須知消防電梯貨梯電梯序號(hào)
12)辦公及桌面指示
人員去向板來(lái)訪請(qǐng)登記請(qǐng)出示證件工作人員名牌
13)公開(kāi)電話
轄區(qū)派出所轄區(qū)局委會(huì)管理處值班電話醫(yī)院急救煤氣搶修
供電搶修供水搶修消防值班匪警110火警119
14)消防用語(yǔ)
請(qǐng)愛(ài)護(hù)消防設(shè)施嚴(yán)禁占用消防通道消防通道嚴(yán)禁停車(chē)
嚴(yán)禁煙火禁止吸煙消防用水,嚴(yán)禁他用消防器材,嚴(yán)禁挪用
大廈內(nèi)嚴(yán)禁使用瓶裝煤氣噴淋接合器消防栓接合器
15)設(shè)施設(shè)備的警告用語(yǔ)
機(jī)房重地,非請(qǐng)莫入高壓危險(xiǎn),請(qǐng)勿靠近小心觸電小心滑倒
小心墜物高空作業(yè),請(qǐng)您繞行設(shè)備檢修,暫停使用
有人作業(yè),嚴(yán)禁合閘
16)環(huán)衛(wèi)宣傳、警告用語(yǔ)
正在打掃,請(qǐng)稍候!正在清潔,請(qǐng)繞行!請(qǐng)勿亂扔果皮紙屑!
請(qǐng)將垃圾放入池內(nèi)愛(ài)護(hù)樹(shù)木,勿掛衣物愛(ài)護(hù)綠化,請(qǐng)勿跨越
青青綠草,請(qǐng)勿踐踏春意在腳下,草地請(qǐng)勿踐踏足下留情
請(qǐng)勿在草坪上坐臥愛(ài)護(hù)花木,請(qǐng)勿攀枝愛(ài)護(hù)家園,美化環(huán)境
創(chuàng)溫馨環(huán)境,樹(shù)美好心靈齊建文明大廈,共筑美好家園
各種樹(shù)木、雕塑名牌或簡(jiǎn)介足下留情,家園常春
植物茂,家園美美化家園,從我做起生命常綠,需要用愛(ài)灌溉
樹(shù)環(huán)保意識(shí),愛(ài)護(hù)小區(qū)環(huán)境花木共賞,人人呵護(hù)
17)車(chē)輛管理方面
專(zhuān)用車(chē)位標(biāo)識(shí)收費(fèi)一覽表請(qǐng)出示證件注意安全,小心駕駛
小心車(chē)輛禁止停車(chē)禁止鳴笛單行道,限速××公里
限高××米停車(chē)場(chǎng)進(jìn)口停車(chē)場(chǎng)出口禁止駛?cè)?/p>
寧?kù)o致遠(yuǎn),一'鳴'驚人
18)游泳池方面
售票處小賣(mài)部入場(chǎng)須知男更衣室女更衣室男士請(qǐng)進(jìn)
女士請(qǐng)進(jìn)體檢室衛(wèi)生間倉(cāng)庫(kù)衣物保管處開(kāi)放時(shí)間表
水深××米先淋浴后下池小心滑倒請(qǐng)憑健康證購(gòu)票入場(chǎng)
請(qǐng)您出示票證請(qǐng)勿跳水、打鬧'深'不可測(cè),請(qǐng)勿冒險(xiǎn)
第13篇 物業(yè)管理知識(shí)--常識(shí)篇
物業(yè)管理知識(shí)學(xué)習(xí)---常識(shí)篇
001“物業(yè)”是粵港方言對(duì)房地產(chǎn)的稱(chēng)呼,它最早在香港被普遍使用,其含義是單元性的房地產(chǎn)。被稱(chēng)為物業(yè)的單元性房地產(chǎn)可大可小,一棟商業(yè)樓宇、一組標(biāo)準(zhǔn)廠房、一棟住宅樓或一套住宅都可稱(chēng)為物業(yè)。
002物業(yè)的概念與房地產(chǎn)的概念的區(qū)別是在英語(yǔ)中,物業(yè)與房地產(chǎn)是一個(gè)詞(real― estate或real property)。在我們通常使用上,房地產(chǎn)一詞是一個(gè)宏觀的概念,物業(yè)一詞則是個(gè)微觀的概念。
003世界物業(yè)管理的起源物業(yè)管理作為一種不動(dòng)產(chǎn)管理的模式起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。當(dāng)時(shí)是英國(guó)工業(yè)空前發(fā)展高漲的時(shí)候,一名叫奧克維亞.希爾(女)的住宅業(yè)主,率先為其出租的住宅制定了一套別開(kāi)生面的管理辦法,并取得出人意料的成功,首開(kāi)物業(yè)管理之先河。
004我國(guó)(大陸)的物業(yè)管理起源于1981年3月10日,深圳市成立我國(guó)(大陸)首家物業(yè)管理公司。標(biāo)志著我國(guó)(大陸)物業(yè)管理工作擺脫行政―福利型傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的管理模式,走上了專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)性的市場(chǎng)運(yùn)作軌道。
005我國(guó)(大陸)第一家物業(yè)管理公司是深圳市物業(yè)管理公司。
006號(hào)稱(chēng)“深圳市物業(yè)管理第一村”的是深圳市“東湖麗苑”商品住宅小區(qū)。由深圳市物業(yè)管理公司實(shí)施對(duì)該小區(qū)的物業(yè)管理工作。
007深圳市物業(yè)管理行業(yè)管理的第一棟寫(xiě)字樓是1983年由深圳市物業(yè)管理公司對(duì)特區(qū)內(nèi)第一棟涉外商品寫(xiě)字樓―國(guó)際商業(yè)大廈實(shí)施物業(yè)管理。
008深圳市物業(yè)管理行業(yè)第一個(gè)對(duì)工業(yè)區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的是1985年,由深圳市鵬基工業(yè)區(qū)管理服務(wù)公司對(duì)鵬基工業(yè)區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。
009深圳市第一家實(shí)施綜合一體化物業(yè)管理的住宅小區(qū)是1990年,由深圳市蓮花物業(yè)管理有限公司對(duì)深圳市微、福利房住宅小區(qū)―蓮花二村實(shí)施綜合一體化物業(yè)管理。
010我國(guó)第一家實(shí)行招投標(biāo)的物業(yè)是1993年,由深圳市住宅局主持,在住宅局所屬蓮花物業(yè)管理公司、萬(wàn)廈居業(yè)公司、大眾物業(yè)管理公司中,對(duì)蓮花北、景田西兩住宅小區(qū)實(shí)施邀請(qǐng)招投標(biāo)活動(dòng)。
011真正意義上社會(huì)化公開(kāi)招投標(biāo)選擇物業(yè)管理公司的物業(yè)是1996年12月,對(duì)深圳市福利房住宅小區(qū)--鹿丹村的面向社會(huì)的公開(kāi)招標(biāo)活動(dòng)。最后由深圳萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司中標(biāo)。
012物業(yè)管理市場(chǎng)的特點(diǎn)是1、具有雙重職能的市場(chǎng)(要素市場(chǎng)、消費(fèi)市場(chǎng));2、對(duì)前級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)、營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng))具有積極的激勵(lì)作用;3、勞務(wù)市場(chǎng);4、雙向選擇。
013物業(yè)管理的要素市場(chǎng)是自用的居住用房管理、服務(wù)。
014物業(yè)管理的消費(fèi)市場(chǎng)是出租的居住用房和經(jīng)營(yíng)性用房的管理、服務(wù)。
015在房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中,物業(yè)管理市場(chǎng)處于最后一級(jí)。
016物業(yè)管理市場(chǎng)的流通和交換的標(biāo)的是提供商品性勞動(dòng)服務(wù)。
017物業(yè)管理市場(chǎng)的關(guān)系是供方物業(yè)管理企業(yè)向需方物業(yè)業(yè)主和非業(yè)主使用人、承租人提供商品性勞動(dòng)服務(wù)的市場(chǎng)關(guān)系,是雙方按合同建立起來(lái)的平等的互助互利的交換關(guān)系。
018物業(yè)管理市場(chǎng)的含義是物業(yè)管理企業(yè)采用經(jīng)營(yíng)性的手段實(shí)施管理,對(duì)業(yè)主和非業(yè)主使用人、承租人提供服務(wù),從而取得報(bào)酬。
019 深圳市物業(yè)管理目前需要解決的主要問(wèn)題是繼續(xù)加強(qiáng)立法及完善配套政策文件;引導(dǎo)和推動(dòng)規(guī)范化管理和規(guī)?；?jīng)營(yíng);繼續(xù)加快物業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程;加大政府監(jiān)管力度;提高物業(yè)管理的科技水平;繼續(xù)探索,繼續(xù)創(chuàng)新。
020物業(yè)管理行業(yè)的主管部門(mén)是市政府住宅行政管理部門(mén)(市住宅局物業(yè)監(jiān)管處)及各區(qū)人民政府住宅行政管理部門(mén)(區(qū)建設(shè)局物業(yè)管理科)。
021物業(yè)管理市場(chǎng)的委托關(guān)系主要有委托管理型,自主經(jīng)營(yíng)型。
022物業(yè)委托管理型的特征是開(kāi)發(fā)商、業(yè)主(業(yè)主委員會(huì))采用招投標(biāo)或協(xié)議的方式,通過(guò)《物業(yè)管理委托合同》,委托專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè),按照“統(tǒng)一管理,綜合服務(wù)”的原則,提供勞務(wù)商品的市場(chǎng)交換關(guān)系。
023物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行原則是業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)化管理相結(jié)合;統(tǒng)一管理、綜合服務(wù);平等競(jìng)爭(zhēng)。
024物業(yè)管理招投標(biāo)的原則是公正、公平、公開(kāi);實(shí)事求是、合情合理;早期介入。
025物業(yè)管理招投標(biāo)的內(nèi)外條件是物業(yè)管理招標(biāo)方和投標(biāo)方的成熟;規(guī)則的完善;市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)的建立。
026物業(yè)管理公司取得物業(yè)管理權(quán)的主要途徑是投標(biāo);協(xié)議;自管。
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028目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有哪幾個(gè)方面考評(píng)內(nèi)容:大廈、工業(yè)區(qū)各九項(xiàng),包括:基礎(chǔ)管理;房屋管理及維修養(yǎng)護(hù);共用設(shè)備管理;共用設(shè)施管理;保安及車(chē)輛管理;環(huán)境衛(wèi)生管理;綠化管理;精神文明建設(shè);管理效益。(兩者具體內(nèi)容評(píng)分側(cè)重不同)住宅小區(qū)八項(xiàng),包括:基礎(chǔ)管理;房屋管理及維修養(yǎng)護(hù);共用設(shè)施、設(shè)備管理;保安、消防及車(chē)輛管理,環(huán)境衛(wèi)生管理;綠化管理;精神文明建設(shè);管理效益。
029深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的性質(zhì)是依法登記成立的物業(yè)管理行業(yè)的自律性社團(tuán)法人。
第14篇 物業(yè)管理基本思路
項(xiàng)目物業(yè)管理基本思路
考慮到****配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)較高,又包含多種物業(yè)類(lèi)型,作為該項(xiàng)目的物業(yè)管理商,除了需要具備專(zhuān)業(yè)細(xì)致的工作態(tài)度外,更需要以富有人情化的管理理念為業(yè)主打造一個(gè)工作與生活的理想空間。南都物業(yè)在充分了解開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)的遠(yuǎn)景規(guī)劃基礎(chǔ)上,盡可能地從****業(yè)主的生活需求去規(guī)劃物業(yè)管理工作思路:
1、采用酒店式服務(wù)管理模式與傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式有機(jī)結(jié)合。
****是集多層、小高層及各類(lèi)商教娛樂(lè)設(shè)施為一體的、生活配套齊全的新型高檔住宅區(qū),在建筑功能、整體環(huán)境乃至客戶(hù)群體需求上,都有其特定的服務(wù)與管理要求。它與南都物業(yè)目前管理的杭州南都德加公寓、南都江濱花園有許多相似之外。在長(zhǎng)期的物業(yè)管理工作中,**物業(yè)管理公司培養(yǎng)了大批物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才,積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。南都物業(yè)從接盤(pán)管理的第一個(gè)項(xiàng)目起至今,始終將星級(jí)酒店的服務(wù)理念和管理模式與傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式有機(jī)地結(jié)合起來(lái),通過(guò)不斷地加強(qiáng)員工培訓(xùn)和現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量控制,將公司的企業(yè)文化融入到每一位員工敬業(yè)愛(ài)崗的行動(dòng)中。與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)保持經(jīng)常性的溝通、聯(lián)系,進(jìn)行開(kāi)放式的民主化管理,形成了特有的'南都物業(yè)管理模式',得到了業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、政府主管部門(mén)的認(rèn)可和社會(huì)的廣泛好評(píng),也引起了業(yè)界的關(guān)注。**物業(yè)管理公司將借鑒以往成功的經(jīng)驗(yàn),并針對(duì)長(zhǎng)沙市物業(yè)管理的特點(diǎn),對(duì)****實(shí)施'親情化'的居家型酒店服務(wù)管理模式。
2、爭(zhēng)創(chuàng)物業(yè)管理優(yōu)秀示范園區(qū),提高****美譽(yù)度,確保房產(chǎn)保值增值。
介入物業(yè)管理行業(yè)以來(lái),南都物業(yè)以'專(zhuān)業(yè)+真誠(chéng)'贏得了業(yè)主的信任和市場(chǎng),成為行業(yè)內(nèi)少數(shù)幾家具有杭州市一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)之一。目前,在**物業(yè)管理公司管理的樓盤(pán)中,已有相當(dāng)規(guī)模的樓盤(pán)榮獲國(guó)家和省、市級(jí)的優(yōu)秀物業(yè)管理榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)(詳見(jiàn)榮譽(yù)一覽表)。根據(jù)****的現(xiàn)有條件,南都物業(yè)計(jì)劃從接管之日起,制定詳細(xì)的工作目標(biāo),明確項(xiàng)目前期的具體工作人員,負(fù)責(zé)對(duì)****物業(yè)管理工作的籌劃和落實(shí)。公司人事行政部、品質(zhì)管理部、保安部、管家部、工程管理中心、綠化管理中心等專(zhuān)業(yè)部門(mén)將進(jìn)行分工合作,對(duì)派駐管理員、當(dāng)?shù)貑T工進(jìn)行質(zhì)量管理、保安管理、設(shè)備管理、保潔綠化管理等專(zhuān)業(yè)化方面的培訓(xùn)、管理、優(yōu)化組合人力資源,提高工作績(jī)效,通過(guò)公司和管理處全體員工的共同努力,力爭(zhēng)在交房后三年內(nèi)(依據(jù)入住戶(hù)數(shù))使****被評(píng)為省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū),或者相應(yīng)類(lèi)更高的榮譽(yù)稱(chēng)號(hào),使****的物業(yè)管理工作讓業(yè)主滿(mǎn)意、開(kāi)發(fā)商滿(mǎn)意、物業(yè)公司滿(mǎn)意。
3、與在建項(xiàng)目聯(lián)片管理,做到區(qū)域資料共享,確保安全無(wú)憂。
由于****工程分三期建設(shè),分批交付使用,無(wú)形中給物業(yè)管理中心帶來(lái)了一定的難度,南都物業(yè)已在這方面積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。如南都江濱花園分三期建設(shè),以以完全借鑒其分區(qū)管理經(jīng)驗(yàn),實(shí)現(xiàn)區(qū)域聯(lián)片管理,確保小區(qū)安全無(wú)憂。例如人流、車(chē)流、周邊環(huán)境、裝修與施工及小區(qū)各項(xiàng)配套設(shè)施、社區(qū)活動(dòng)等各項(xiàng)管理和服務(wù)都是需要我們認(rèn)真加以分類(lèi)管理的方面。為了做好****的物業(yè)管理工作,根據(jù)****物業(yè)類(lèi)別多、機(jī)電設(shè)備、智能化設(shè)施技術(shù)要求高的特點(diǎn),**物業(yè)管理公司除了派駐專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行日常管理外,還將充分發(fā)揮公司各專(zhuān)業(yè)管理中心的規(guī)模優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)和設(shè)備優(yōu)勢(shì)進(jìn)行全方位的支持。
4、結(jié)合各類(lèi)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)公司,豐富物業(yè)管理內(nèi)容,為業(yè)主提供各類(lèi)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
長(zhǎng)沙****以其良好的居住品質(zhì)吸引了來(lái)自不同城市的購(gòu)買(mǎi)力。據(jù)了解,****一期預(yù)售異?；鸨?除本地購(gòu)買(mǎi)自住客戶(hù)以外,也有不少的購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)來(lái)自于浙江及其它周邊城市。考慮到客戶(hù)的不同購(gòu)買(mǎi)用途,南都物業(yè)將提供多種特約服務(wù),例如與浙江省公眾房網(wǎng)聯(lián)手從事小區(qū)代租代售服務(wù);由南都酒店服務(wù)公司提供會(huì)所服務(wù);由工程管理中心全方位為業(yè)主提供一條龍裝修服務(wù)等,不僅使本地業(yè)主感受到星級(jí)管家服務(wù),也使異地的投資客戶(hù)放心購(gòu)買(mǎi)。
第15篇 物業(yè)管理費(fèi)收取程序范例
1.0目的
為規(guī)范管理處費(fèi)用收取程序,保證及時(shí)、足額地收取物業(yè)管理費(fèi)用。
2.0適用范圍
適用于公司各管理處對(duì)管理費(fèi)、本體基金、水電費(fèi)(代收)和有償維修服務(wù)費(fèi)等的收費(fèi)管理。
3.0引用文件
3.1《質(zhì)量手冊(cè)》4.9
3.2iso9002標(biāo)準(zhǔn)4.9
4.0職責(zé)
4.1管理處收款員負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)用的收取。
4.2管理處維修部負(fù)責(zé)有償維修服務(wù)費(fèi)的計(jì)價(jià)。
4.3財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)費(fèi)用管理及與管理處進(jìn)行帳目核對(duì)。
5.0工作程序
5.1物業(yè)管理費(fèi)用的收取
5.1.1公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編制《物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表》,由財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核后報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。
5.1.2管理處收款員負(fù)責(zé)按《應(yīng)收用戶(hù)費(fèi)用匯總清單》計(jì)算出各顧客每月的應(yīng)繳費(fèi)用,并打印《收費(fèi)通知單》。
5.1.3綜合管理部負(fù)責(zé)組織于每月5日前向顧客發(fā)放《收費(fèi)通知單》,由收款員收取相關(guān)費(fèi)用并開(kāi)具票據(jù)。
5.1.4對(duì)于逾期不交費(fèi)或銀行帳戶(hù)金額不足的顧客,管理處收款員應(yīng)及時(shí)將所欠金額填寫(xiě)《收費(fèi)明細(xì)表(欠收)》表上,并發(fā)放《催款通知書(shū)》,跟蹤催收。
5.2有償維修服務(wù)費(fèi)的收取
5.2.1公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)根據(jù)市場(chǎng)情況及各住宅小區(qū)(大廈)實(shí)際編制有償維修服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。
5.2.2采用銀行托收的,由維修人員提供維修顧客服務(wù)后,沒(méi)有異議,在《維修申請(qǐng)單》上驗(yàn)收簽字,確認(rèn)并注明付款方式后,管理處收款員負(fù)責(zé)于每月18日前編制托收清單報(bào)送銀行,及時(shí)核對(duì)收款情況開(kāi)具票據(jù)。
5.2.3采用非銀行托收的,管理處收款員根據(jù)《維修申請(qǐng)單》所列金額向顧客收取維修費(fèi)用并開(kāi)具票據(jù)所收款項(xiàng)應(yīng)及時(shí)交會(huì)計(jì)入帳。
5.2.4對(duì)于逾期不交或銀行帳戶(hù)金額不足的顧客,管理處收款員應(yīng)及時(shí)發(fā)放《催款通知書(shū)》,并跟蹤催收。
5.3財(cái)務(wù)部每月與管理處收款員對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用收入帳目進(jìn)行核對(duì),并負(fù)責(zé)編制管理處財(cái)務(wù)收支季度報(bào)表,::交管理處綜合管理部向顧客公布。
5.4發(fā)現(xiàn)錯(cuò)收款項(xiàng)時(shí),收款員應(yīng)及時(shí)向顧客說(shuō)明情況,并協(xié)商處理。
6.0支持性文件和記錄
6.1《物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》
6.2《應(yīng)收用戶(hù)費(fèi)用匯總清單》
6.3《收費(fèi)通知單》
6.4《收費(fèi)明細(xì)表(欠收)》
6.5《催款通知書(shū)》
第16篇 物業(yè)管理知識(shí)競(jìng)賽題答案
物業(yè)管理知識(shí)競(jìng)賽題及答案
一、必答題
1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法目的是什么
答:為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。
2、什么是物業(yè)管理
答:物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
3、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》中主要有什么內(nèi)容
答:有物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。
4、前期物業(yè)管理指的是什么
答:指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
5、住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金主要指的是什么
答:指專(zhuān)項(xiàng)用于住宅房屋保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造資金。
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