第1篇 物管培訓:物業(yè)管理公司的公共關(guān)系管理
物業(yè)管理公司在經(jīng)營管理過程中不可避免地要與業(yè)主、租戶、潛在租戶和社區(qū)街道、財政稅務(wù)等部門以及社會其他各個方面、各階層發(fā)生關(guān)系,其中如何協(xié)調(diào)租戶與業(yè)主的關(guān)系,物業(yè)管理公司本身與物業(yè)使用者之間的關(guān)系是最為關(guān)鍵和重要的。這里主要介紹物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的類型、主客體和核心要素,以及職能要求與原則、具體的管理步驟和方法,還對物業(yè)管理公司公共關(guān)系的各種傳播與溝通的方式和渠道進行了較為詳細的描述。
一、物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理概述
(一)物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理含義
1.物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的概念
物業(yè)管理公司的公共關(guān)系管理就是指一個物業(yè)管理公司為求得自身的發(fā)展,創(chuàng)造良好的外部和內(nèi)部政治、經(jīng)濟和社會環(huán)境,以求得公眾的理解和支持所采取的一系列合理的政策和行動。如何溝通好物業(yè)管理公司與社會各方面的親善關(guān)系渠道,尋找出對特定社會關(guān)系(如業(yè)主和業(yè)主管理委員會等)開展公共關(guān)系活動的規(guī)律性,從而指導物業(yè)管理公司的實踐,是物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的主要研究內(nèi)容。
物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理是一種協(xié)調(diào)關(guān)系活動,其工作人員就是要找到本公司與之相聯(lián)系的社會其他組織相關(guān)的東西,然后以科學、合理、有效的方式加以處理與調(diào)整。由于多種關(guān)系的復雜多變,以及工作人員受自己水平和能力的局限,物業(yè)管理公司的公共關(guān)系最后會出現(xiàn)三種可能:一是對物業(yè)管理公司發(fā)展很不利,即關(guān)系惡化,如業(yè)主委員會解除與物業(yè)管理公司的合同;二是工作人員努力無效,關(guān)系照舊,業(yè)務(wù)沒有更進一步的發(fā)展;三是關(guān)系趨于改善,使物業(yè)管理公司形象更加完善,業(yè)務(wù)由此而得到很大的發(fā)展。所以說,物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的實質(zhì)就是要爭取社會支持、信任和理解,它是一項長期復雜的活動。
2.物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的構(gòu)成要素
(1)物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的主體。
物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的主體是其組織者即物業(yè)管理公司。它有幾個特征:首先它有明確的運營目標;其次它有嚴格的分工合作體系,這種分工合作體系是通過一定的權(quán)利劃分和責任制度來加以保證的;最后它是一個開放的系統(tǒng),不斷地與外界進行技術(shù)、管理結(jié)構(gòu)和社會等方面的變換,使自己適應環(huán)境的要求。
(2)物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的客體。
物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的客體是物業(yè)管理公司面對的公眾,即指對物業(yè)管理公司有實際或潛在的利益關(guān)系或影響力的個人、群體或企業(yè)組織等。與物業(yè)管理公司的生存與發(fā)展有關(guān)的各個方面,都構(gòu)成物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的對象,它們是一個集合體,是一個公眾的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),而特定的公眾則是核心。物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的客體有四個方面的特點:
①同質(zhì)性。即具有“共同意識”,面臨著共同的問題要解決。如某小區(qū)內(nèi)的污水泛濫,那么,該小區(qū)的居民就是管轄該小區(qū)物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的特定公眾。這一特定公眾的形成是因為他們面臨了污水泛濫這一共同問題。
②廣泛性。不管是何種性質(zhì)、何種類別的企業(yè)組織,也不管是何種性別、何種民族及何種階層的個人,只要他們與物業(yè)管理公司發(fā)生這樣或那樣的聯(lián)系時,他們就不知不覺地成為物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的客體,因而具有廣泛性的特點。
③可變性。物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的客體往往會由于環(huán)境條件的變化而產(chǎn)生或消失、擴大或縮小,這種變化表現(xiàn)在公眾在數(shù)量和結(jié)構(gòu)上的變動。如某小區(qū)的居民或某酒店的租客,今天是這個物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的公眾,明天可能就不是了。
④多維性。這種多維性首先表現(xiàn)在需求層次的不同;其次表現(xiàn)在聯(lián)系方式上的不同,如知識分子喜歡以文會友,家庭主婦則比較喜歡一起聊天購物;最后表現(xiàn)在相互之間的作用不同,有的相互間利益一致、關(guān)系和諧,有的相互依賴、關(guān)系密切,有的相互間存在利益矛盾、關(guān)系疏遠,甚至排斥和沖突。這種種不同使物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的客體內(nèi)部呈現(xiàn)多層次、多樣化狀態(tài),具有多維性的特點。
(3)物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的核心要素。
物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的核心要素是傳播,即信息與觀點的傳播和交流。一般來說包含兩個環(huán)節(jié):一是揭露,就是要公開自己的信息,如公開服務(wù)內(nèi)容和價格,以便與公眾進行溝通。公開的程度越高,溝通的有效性就越高;反之則越低。二是反饋,就是要積極地從公眾那里獲得信息,反饋的信息越多,溝通的針對性就越強,有效性就越大;反之則有效性越小。
3.物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的類型
根據(jù)公眾與物業(yè)管理公司的疏密程度及物業(yè)管理公司對公眾的影響,可以將公眾分為非公眾、潛在公眾、知曉公眾和行動公眾四類,由此物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的類型也因之而不同。
(1)非公眾。
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sp; 非公眾主要是指一部分團體或個人不受物業(yè)管理公司的任何影響,對物業(yè)管理公司也不產(chǎn)生任何影響,即物業(yè)管理公司與這類公眾互不產(chǎn)生后果。這些非公眾可以被排除在物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的范圍之外。
(2)潛在公眾。
由于物業(yè)管理公司的行為,一些地區(qū)、組織或企業(yè)團體成員及個人可能會與物業(yè)管理公司發(fā)生利害關(guān)系,但他們本身尚未意識到這一點,這些成員或個人便形成物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的潛在公眾。
(3)知曉公眾。
當一些地區(qū)組織或企業(yè)團體的成員、個人面臨著由物業(yè)管理公司的行為而引起的相同問題,并且也意識到他們與物業(yè)管理公司的利害關(guān)系,這些成員或個人就成了所謂的知曉公眾。
(4)行動公眾。
當知曉公眾開始討論他們所面臨的問題并準備或已經(jīng)采取某種解決問題的行動,這樣的公眾便成了物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的行動公眾。
從非公眾到行動公眾是一個連續(xù)發(fā)展的過程。當物業(yè)管理公司的公共關(guān)系對象從非公眾發(fā)展成為行動公眾時,那么,這樣一個系統(tǒng)是單向系統(tǒng)。而從知曉公眾到行動公眾則是一個閉循環(huán)系統(tǒng)。因為當行動公眾的問題得到解決以后,他們將關(guān)注物業(yè)管理公司的發(fā)展,從而成為其知曉公眾,一旦有一些新的問題產(chǎn)生,這些公眾又稱之為行動公眾。
物業(yè)管理公司公共關(guān)系人員應時刻關(guān)注公眾的形成和發(fā)展變動方向,以便及時制定公共關(guān)系計劃,實施公共關(guān)系行動。要注意區(qū)分非公眾、潛在公眾、知曉公眾和行動公眾,不要將非公眾列入公共關(guān)系管理的范圍,這樣不僅浪費人力、物力、財力和時間,還會忽略了對其他公眾的研究和分析。物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理應重視對潛在公眾的分析,這些潛在公眾雖未意識到利害關(guān)系所在,但等其發(fā)展到知曉公眾和行動公眾時再采取措施,就可能坐失公共關(guān)系管理的良機。
一般認為,物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的重點是對知曉公眾的管理。因為公共關(guān)系管理的良機往往是在知曉公眾形成之時,這主要是由于知曉公眾已意識到問題的存在,故他們往往急于獲得有關(guān)信息,而物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的原則之一就是要將工作做在知曉公眾變?yōu)樾袆庸娭g。否則,如果公眾已開始采取對付物業(yè)管理公司的行動或已制定好行動計劃,物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的工作就顯得非常被動而造成很大的困難。所以在知曉公眾形成之時,物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理人員就應滿足他們的合理需要,及時客觀地向他們提供所需的且完全可以提供的信息,包括向他們提供和解釋公司下一步準備執(zhí)行的政策或采取的行動方案,這樣才能達到公共關(guān)系管理的預期目標。
物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理還可分為內(nèi)部公眾管理和外部公眾管理兩大類。內(nèi)部公眾管理主要是對物業(yè)管理公司自身員工的管理,外部公眾管理主要是指對物業(yè)管理公司生存發(fā)展有利害關(guān)系的公眾中除去內(nèi)部公眾外的全部公眾的管理。此外,物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理根據(jù)公眾對物業(yè)管理公司的態(tài)度還可分為順意公眾管理、逆意公眾管理和獨立公眾管理。根據(jù)對物業(yè)管理公司重要性的不同可分為首要公眾管理、次要公眾管理和邊緣公眾管理。一般來說,首要公眾管理是物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理中最為關(guān)鍵的,投入的時間和人力、財力也往往是最多的。但對物業(yè)管理公司來說,今天的首要公眾可能會變?yōu)槊魈斓拇我?明天的次要公眾也可能成為后天的首要公眾。這種變化,一方面來自于物業(yè)管理公司的需要,另一方面也來自于環(huán)境和條件的變化需要。
(二)物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的要求與原則
1.誠實
(1)誠實的含義。
誠實有兩層含義,一是要講真話,說實話,如實相告,尊重事實。只要涉及公眾利益的信息,不以主觀的想法代替客觀事實,無論是好是壞都應該如實相告,既不因好而添枝加葉,也不因壞而遮遮掩掩。二是要真誠,熱誠,即力求對公眾真誠相待。對物業(yè)管理公司來說,誠實包括物業(yè)管理公司內(nèi)在的誠實和外在的誠實。內(nèi)在誠實是物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量、信譽和經(jīng)營管理水平的真實性。外在誠實是指物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理人員本身的品德即講究信用、以誠待人。內(nèi)外兩個方面在誠實這個支點上結(jié)合,物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理自然能取得成功。
(2)誠實的要求。
①全面了解情況。物業(yè)管理公司公共關(guān)系人員必須要多做調(diào)查研究,掌握客觀事實,既了解本公司的服務(wù)內(nèi)容質(zhì)量和管理水平,也應該了解存在的問題和不足,更應該知道本公司的計劃和發(fā)展趨勢,這是物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的基礎(chǔ)。
②實事求是地向公眾介紹情況。物業(yè)管理公司的公共關(guān)系管理是個長期活動的過程,應該不夸張失實,以誠待人,以真感人,把本公司的真實管理水平向公眾介紹,如此才能取得公眾的信任。這是誠實性最基本的內(nèi)容要求。
③客觀全面地向物業(yè)管理公司反饋公眾的意見和要求。物業(yè)管理公司的公共關(guān)系管理本質(zhì)上是公司與公眾間的雙向溝通,因此,公司的公共關(guān)系管理人員應用客觀的態(tài)度來溝通公司與公眾之間的信息傳播渠道,以利公司上下都了解公眾的真實意見,從而有利于公司的經(jīng)營與決
策,提高經(jīng)營與管理水平,提升服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)層次。
(3)誠實的障礙。
①來自本物業(yè)管理公司的障礙。物業(yè)管理公司公共關(guān)系人員迫于維護本公司利益的壓力,往往會向公眾多宣傳本公司的優(yōu)點、長處、特點及發(fā)展前途,面對公眾的意見和批評則不容易接受,有時領(lǐng)導還會要求公共關(guān)系管理人員隱瞞某一事實真相。這時公共關(guān)系人員就不能放棄誠實的原則,但也應該在具體問題上表現(xiàn)出極大的靈活性,以謹慎的態(tài)度、穩(wěn)妥的方式將事實公之于眾。
②來自情感方面的障礙。物業(yè)管理公司的公共關(guān)系人員有時盡管有向公眾講實話的愿望,但行動上卻對公眾保持沉默。這主要是由于他們認為一旦公布真實情況會嚴重損傷公眾的情感,這時最好的方法是在盡量坦率地回答問題的同時,要對被這一消息直接傷害的人表現(xiàn)出真誠的同情和體量。
③出于保密的需要。對一個物業(yè)管理公司來說,由于競爭的存在,有時保密會關(guān)系到其存亡的問題,這時就會迫使物業(yè)管理公司公共關(guān)系人員不得不考慮本公司的“隱私權(quán)”。雖然這一情況是在特殊下的“例外”,但并不意味著放棄誠實的原則。
2.注重公眾與社會利益
在現(xiàn)代化的經(jīng)營管理中,只有既追求自身的經(jīng)濟利益,又注重社會利益的公司,才能立于不敗之地。社會利益包括社會經(jīng)濟效益、社會生態(tài)效益和精神文明的建設(shè)。
(1)社會利益的要求。
①明確社會使命。物業(yè)管理公司的社會使命是其所有的經(jīng)營活動必須符合黨的方針、政策,必須遵守國家和政府的法令,必須對公眾負責,對整個社會負責。
②參與社會服務(wù)。物業(yè)管理公司要對人們關(guān)心的社會事務(wù)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),積極參與社會公益活動,如開展社會性的文體活動、提供就業(yè)機會等。
③歡迎社會監(jiān)督。物業(yè)管理公司的收費標準、服務(wù)質(zhì)量和水平要接受社會的監(jiān)督,以更好地符合公眾利益和社會利益。
(2)以滿足公眾的需要為本。
①真心、真實、真誠地待人。缺少一個真字,就不可能做到一切為公眾著想,以滿足公眾需要為出發(fā)點。如果公司對公眾敞開心扉,向公眾坦白說明一切,真誠地為公眾服務(wù),那么公眾也會以同樣的方式來回報。如物業(yè)管理公司在為社區(qū)做好事時,不僅受到社會公眾的歡迎,今后如果公司遇到困難了,這些社區(qū)公眾就會對其大力支持和幫助,而且還會引起別的公眾的注意,這些公眾也同樣會稱贊該物業(yè)管理公司,今后他們對公司業(yè)務(wù)的發(fā)展會有很大的幫助。
②設(shè)身處地為公眾著想。在安排公共關(guān)系活動時,物業(yè)管理公司的公共關(guān)系管理人員應設(shè)身處地地為公眾著想,即考慮能否滿足公眾需要,為其解決問題。實踐證明,只有站在設(shè)身處地地為公眾著想的立場上,才能夠設(shè)計出符合公眾利益、滿足公眾需要的公關(guān)活動。
③盡量幫助公眾擺脫困境。樹立幫助公眾擺脫困境的意識,并付諸行動,才是滿足公眾需要的最重要的內(nèi)容之一。如某物業(yè)管理公司每年都組織社區(qū)居民進行大規(guī)模的消防訓練,并24小時把消防設(shè)施向公眾開放,以防止社區(qū)中的突發(fā)事件。這些幫助公眾擺脫困境、解決困難的態(tài)度,最能體現(xiàn)“急公眾之所急,想公眾之所想”的思想。
(三)物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的職能
1.協(xié)調(diào)關(guān)系
這一職能包括兩個方面:一是協(xié)調(diào)物業(yè)管理公司與公司外部公眾之間的相互關(guān)系,使公眾了解、理解和支持公司的經(jīng)營管理活動,這是公司得以發(fā)展的前提條件;二是協(xié)調(diào)物業(yè)管理公司與公司內(nèi)部公眾之間的相互關(guān)系,通過公司員工的團結(jié)合作共同實現(xiàn)公司的目標,這是物業(yè)管理公司成功的基礎(chǔ)。無論是外部關(guān)系還是內(nèi)部關(guān)系的矛盾沖突,都可能對公司造成不良的影響,甚至關(guān)系到公司的生存與發(fā)展。而物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的職能就是減少內(nèi)部及內(nèi)外部間的摩擦與損耗。
(1)協(xié)調(diào)與外部公眾的關(guān)系。
①尋求與公眾的共同點。一般地說,物業(yè)管理公司公關(guān)的職能就是要透過公司與外部關(guān)系的利益分歧和對立,看到雙方共同的利益,并且積極地發(fā)現(xiàn)雙方的共同點,尋找雙方的共同語言,并讓雙方都明白攜手合作的益處,從而避免對立和爭斗。
②注意傾聽客戶意見,處理客戶抱怨。在處理客戶意見時,特別要重視的是全面而迅速地處理客戶抱怨。
③幫助和引導公眾加深對公司的了解。一家物業(yè)管理公司如果能夠在公眾心目中樹立一種誠實、公道的形象,公眾就愿意選擇該物業(yè)管理公司的服務(wù)。
(2)協(xié)調(diào)與內(nèi)部公眾的關(guān)系。
協(xié)調(diào)與內(nèi)部公眾的關(guān)系主要包括:第一,無論是管理者與員工間還是各職能部門間,都要在充分地交流與分享信息的基礎(chǔ)上保持和諧;第二,要妥善地處理和解決相互之間的各種矛盾和問題,促進相互之間的了解,提高公司的向心力與凝聚力。要做到這些,公共關(guān)系人員一方面要起到
溝通領(lǐng)導與員工的橋梁作用,另一方面要引導公司每一個員工重視公司的形象與聲譽。
2.溝通信息
(1)信息的收集。
①公司形象的信息。即本物業(yè)管理公司在各類公眾特別是在所服務(wù)的開發(fā)商、業(yè)主和客戶的心目中的形象。這包括他們對服務(wù)價格的反映,對服務(wù)質(zhì)量、水平等的評價和改進意見等方面。要充分收集、聽取公眾對本公司形象的評價,包括對組織機構(gòu)的評價、對管理服務(wù)水平與質(zhì)量的評價和對公司人員素質(zhì)的評價,并把這些信息提供給決策層,以不斷地改進自己的組織形象與人員素質(zhì),使公司立于不敗之地。
②公司發(fā)展環(huán)境的信息。社會環(huán)境因素的影響越來越重要,因此積極收集與物業(yè)管理公司經(jīng)營管理活動有關(guān)的信息是公司公共關(guān)系管理的重要內(nèi)容。公司發(fā)展環(huán)境的信息主要包括:國家有關(guān)的政策法令、法規(guī)的頒布和實施情況,新聞媒介信息、物業(yè)管理市場的發(fā)展狀況及其變化趨勢等。
(2)信息的傳播。
信息溝通是雙向的信息交流。物業(yè)管理公司的公共關(guān)系管理不僅要收集公眾對公司形象的有關(guān)信息,還要向公眾傳播公司的有關(guān)信息,主要是公司形象的傳播。
①擴大公司知名度。知名度是物業(yè)管理公司各項活動的前提。如果別人根本不知道你這家公司,又怎么能想到要接受你的管理與服務(wù)呢
②提高公司的美譽度。美譽度是公眾對公司的管理與服務(wù)的認可與贊賞程度,它表明的是公司在公眾心目中的地位和信譽情況。
除了以上兩大職能外,物業(yè)管理公司的公共關(guān)系管理還負有對公眾心理的分析、預測和咨詢以及對物業(yè)管理公司經(jīng)營管理活動的環(huán)境分析的職能,環(huán)境分析包括對歷史、自然物質(zhì)、政治法律、社會文化和經(jīng)濟環(huán)境的分析。
二、物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的步驟
(一)認識與調(diào)查
認識與調(diào)查是物業(yè)管理公司公共關(guān)系實施的起點和基礎(chǔ),也是確定其目標的基礎(chǔ),而認識與調(diào)查的本身也正是物業(yè)管理公司與公眾進行溝通的方式。
1.認識與調(diào)查的內(nèi)容
(1)物業(yè)管理公司基本情況的調(diào)研。
全面了解物業(yè)管理公司的歷史和現(xiàn)狀,使公共關(guān)系管理人員在解答公眾提問,制作宣傳材料及向新聞界提供有關(guān)本公司的背景資料等時,均可取得良好的效果。
①物業(yè)管理公司經(jīng)營管理方面的各種情況。它主要包括公司創(chuàng)辦的背景狀況,公司在歷史上發(fā)生的重大事件及其在社會上和公眾中產(chǎn)生的反映,公司經(jīng)營管理的目標、思想和特點,公司資產(chǎn)狀況及對物業(yè)經(jīng)營、管理和服務(wù)的品種、價格、質(zhì)量、特點等,與其他物業(yè)管理公司比較其競爭力如何,潛在的競爭對象有哪些等。
②公司領(lǐng)導者的情況。它包括領(lǐng)導者素質(zhì)、個性、經(jīng)營管理的思想以及與職工的關(guān)系、與前任領(lǐng)導和上級領(lǐng)導的關(guān)系等。
③公司員工情況。它主要包括公司員工隊伍變化情況和目前的一般狀況,以及他們的需要、愿望、基本要求和意見建議等。
(2)外部公眾意見的調(diào)查。
調(diào)查外部公眾的意見歸根到底是對物業(yè)管理公司形象的測定。它主要包括以下幾個方面:
①知名度的調(diào)查。主要是調(diào)查公眾對本公司的名稱、經(jīng)營管理服務(wù)內(nèi)容的了解程度和范圍。
②信譽調(diào)查。主要是調(diào)查公眾對本公司的信任程度,包括對本公司經(jīng)營管理服務(wù)的內(nèi)容、方式、品種的喜歡程度以及對本公司公共關(guān)系活動的看法、參加與否等。
③公眾評價調(diào)查。主要包括公眾對本公司所提供的經(jīng)營管理服務(wù)、社會活動、人員形象的評價。
④公共關(guān)系活動效果調(diào)查。主要是指對物業(yè)管理公司所采取的各種專門性的公共關(guān)系活動就其實效為內(nèi)容進行的調(diào)查。
此外,物業(yè)管理公司還要對社會環(huán)境進行調(diào)查,包括一切與公司有關(guān)的環(huán)境資料如政治法律環(huán)境、文化環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境,都要進行調(diào)查。
2.認識與調(diào)查的程序
(1)確立認識與調(diào)查的目標。
物業(yè)管理公司公共關(guān)系的認識與調(diào)查目標可以分為兩類:一類是配合性調(diào)查目標,即根據(jù)公司整體目標的需要,為配合公司經(jīng)營管理計劃活動所要進行的調(diào)查目標。另一類是問題性調(diào)查目標,根據(jù)此類目標設(shè)計的前期調(diào)查方案比較具體,是以針對某一具體問題的解決為目標的調(diào)查。
(2)確定調(diào)查的范圍和對象。
① 調(diào)查內(nèi)容的選擇。
認識與調(diào)查內(nèi)容過多,不僅會增加成本,同時還會影響其準確性和科學性。所以要對認識與調(diào)查的內(nèi)容根據(jù)重要性和難度進行細分。下圖是按調(diào)查的重要程度和難度劃分的矩陣。
b區(qū)是既重要、難度也大的調(diào)查,物業(yè)管理公司應投入主要的人力、物力和財力。
a區(qū)是難度較高,但重要程度較低的調(diào)查,應盡可能尋求代用資料,或在前期調(diào)查中將其省略。
d區(qū)難度不大,但重要程度較高,是物業(yè)管理公司公共關(guān)系調(diào)查的次要重點,公司可根據(jù)需要布置力量,但一定要設(shè)法保證調(diào)查的質(zhì)量。
c區(qū)是重要程度和難度都低的調(diào)查,是調(diào)查的非重點。
②調(diào)查地點的選擇。在選擇調(diào)查地點時,可將重點調(diào)查和抽樣調(diào)查結(jié)合起來進行。首先根據(jù)調(diào)查目標的要求,選擇符合目標的重點地區(qū),然后根據(jù)隨機抽樣的原則進行調(diào)查。
③調(diào)查對象的選擇。確定調(diào)查對象是最為關(guān)鍵的一環(huán),調(diào)查對象是否真正載有調(diào)查者所需了解的信息是最為重要的。物業(yè)管理公司調(diào)查分析的主要對象是與公司發(fā)生聯(lián)系的公眾,這些個人或團體具有一些共同的東西,受相同關(guān)系或問題的影響。在調(diào)查時應盡可能地將所面對的公眾排列出來,然后根據(jù)調(diào)研的目的和要求確定所要調(diào)查的公眾類別和組合。同時根據(jù)公司的實力將調(diào)研對象的具體構(gòu)成,包括調(diào)研對象的總量、分布地區(qū)、背景、對問題的知曉程度進行可行性分析,綜合公司的內(nèi)部資源來確定公共關(guān)系調(diào)研的“合適”人群。
(3)確定公共關(guān)系調(diào)查的途徑和方式。
①觀察法。觀察法是調(diào)查人員在產(chǎn)生信息的地方,對被調(diào)查人的情況進行直接的觀察,客觀地記錄信息源產(chǎn)生的過程。由于調(diào)查人員是不直接向被調(diào)查人員提問的,被調(diào)查人員沒有意識到是處于被觀察中而使其具有自然性,從而使得觀察得到的公共關(guān)系資料具有客觀性。這種方法的不足之處是使用范圍有限,對被調(diào)查人內(nèi)在因素的變化不易察覺,而且觀察的時間和費用也較高。
觀察法可以分為直接觀察法和跟蹤觀察法兩種。直接觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場實際觀察。如公司的公共關(guān)系人員通過參與招標投標會來了解本公司的經(jīng)營管理服務(wù)的質(zhì)量和水平。跟蹤觀察法就是通過照相機、錄像機、錄音機等儀器來了解公眾的反映。
采用觀察法首先要有明確的目的;其次要有研究計劃,擬訂調(diào)查提綱,然后需要詳細準確記錄觀察過程中出現(xiàn)的各種現(xiàn)象;最后要對所獲資料及時加以整理和分析。
②訪問調(diào)查。訪問調(diào)查就是公共關(guān)系人員通過對被調(diào)查者進行訪問,從而調(diào)查本公司公共關(guān)系現(xiàn)狀的一種方法。主要有面談法、電話調(diào)查、書面調(diào)查和日記調(diào)查等。
面談法是調(diào)查人和被調(diào)查人通過面對面的交談進行調(diào)查的方法,有個別面談和座談會這兩種形式。采用個別面談法時,事先要擬訂好調(diào)查大綱,以便在調(diào)查中有的放矢地了解被調(diào)查人對物業(yè)管理公司的意見和看法。采用座談會式的面談法時一般應選擇熟悉有關(guān)問題的人員參加,人數(shù)不宜過多,一般在5~20人之間。
電話調(diào)查是調(diào)查人員根據(jù)調(diào)查的要求,用電話詢問意見的一種方法。在解決簡要的普遍性問題時,應采用電話調(diào)查法,如對廣告效果的調(diào)查等。
書面調(diào)查法是調(diào)查人把調(diào)查表或調(diào)查提綱交給被調(diào)查者,由被調(diào)查者填好后收回的一種調(diào)查方法,有信訪和留存調(diào)查法兩種,前者適合較為分散的調(diào)查對象,后者則是信訪和面談法的結(jié)合。書面調(diào)查法的關(guān)鍵在于提高問卷的回收率,為此,可給被調(diào)查者少量的報酬和紀念品,對被調(diào)查人較集中的地區(qū),可采用面談和書面填寫相結(jié)合的方法。
日記調(diào)查是指由固定的被調(diào)查者逐日逐項記錄,并由調(diào)查者定期整理匯總的一種方法,此法常用于廣告調(diào)查。
訪問調(diào)查是物業(yè)管理公司公共關(guān)系調(diào)查最常用的方法。無論是面談還是書面調(diào)查,都需要先設(shè)計問卷。問卷是民意測驗的最主要的工具,也是訪問調(diào)查全過程中的關(guān)鍵性問題之一。問卷設(shè)計具有很強的專業(yè)性、科學性和藝術(shù)性,一個好的問卷設(shè)計將意味著成功了一半。
③案例調(diào)查法。案例調(diào)查法是指對各類公共關(guān)系管理事例進行案例分析和比較,從中總結(jié)出經(jīng)驗和教訓以及一些規(guī)律性的東西,以便更好地做好公司的公共關(guān)系管理。
(4)確定公共關(guān)系調(diào)查的時間。
一個良好的公共關(guān)系方案如果錯過了有利的時機,就不能有效地發(fā)揮作用。調(diào)查時間的確定包括調(diào)查起止時間、時間分配和進度計劃。當調(diào)查開始時間和結(jié)束時間確定以后,重要的是制定調(diào)查進度表,這樣能夠使前期調(diào)查的整個過程有條不紊。調(diào)查每一個步驟所需要的時間,需經(jīng)過認真核算,弄清工作量的大小及人力、物力、財力的投入規(guī)模,以正確加以估計。調(diào)查的時間分配和進度計劃要根據(jù)調(diào)查的內(nèi)容來合理地確定,把需要做的工作按時間順序排列成一張詳細的表:某年某月做某事,某時某刻做某事。
(5)確定公共關(guān)系調(diào)查的成本。
調(diào)查成本包括調(diào)查人員的酬金、差旅費、印刷費、調(diào)查中發(fā)出的獎品和贈品、資料購買費、雜費等。具體的成本計算確定可以采用順加法和分攤法。順加法就是把每個調(diào)
查項目實際發(fā)生的費用相加而成;分攤法就是根據(jù)公司分配給的資金來計算費用支出,將資金分攤到各調(diào)查項目中去。實際工作中往往采用兩種方法相結(jié)合來確定調(diào)查成本。
(6)調(diào)查評價與調(diào)查報告的撰寫。
調(diào)查評價是為確保調(diào)查的可靠性,在調(diào)查結(jié)束后,調(diào)查報告撰寫前,對整個調(diào)查活動進行檢測和評估。調(diào)查評價是前期調(diào)查過程中必不可少的一個環(huán)節(jié),只有經(jīng)過嚴格的調(diào)查評價,調(diào)查結(jié)論才能被接受,故調(diào)查評價一般由專家或權(quán)威人士組成的小組來進行。
調(diào)查評價一般包括兩個方面。一是調(diào)查方法的科學性,如調(diào)查的程序是否合理,樣本選擇是否具有代表性,調(diào)查課題的選擇是否有意義等;二是調(diào)查所設(shè)立度量指標的科學性,如問卷設(shè)計是否合乎原則等。
調(diào)查的最后一個步驟是撰寫調(diào)查報告。一份調(diào)查報告應包括以下幾個方面的內(nèi)容:
①對調(diào)查活動目的和意義的說明;
②調(diào)查方案的確定和調(diào)查方法的采納過程介紹;
③樣本選擇方法和代表程度;
④問卷回收率的多少,對各項提問的回答比率;
⑤調(diào)查評價的意見;
⑥調(diào)查資料總的數(shù)據(jù)顯示;
⑦調(diào)查結(jié)論及意義;
⑧向物業(yè)管理公司有關(guān)部門提出的建議。
調(diào)查報告應盡量采用圖表和曲線,也可以把主要結(jié)果寫成報告,而把如何進行調(diào)查以及詳細數(shù)據(jù)作為報告的附屬文件。
(二)制定物業(yè)管理公司公共關(guān)系計劃
在制定具體的行動計劃和方案時,要在眾多的可行性方案中進行評價和比較,最后才確定一個滿意的方案。物業(yè)管理公司公共關(guān)系計劃方案的具體內(nèi)容包括以下幾個方面:
1.確定公眾對象
物業(yè)管理公司在經(jīng)營管理過程中涉及的公眾是一個極其復雜而且不斷變化的系統(tǒng)。如物業(yè)管理公司在不斷擴大業(yè)務(wù)范圍時,就會遇到各種不同的新公眾,同時在平時的經(jīng)營管理中也會不斷出現(xiàn)知曉公眾和行動公眾,因此任何一次活動只能針對相關(guān)的公眾來開展。確定時,可以按照不同的公眾進行細分。
2.提煉公共關(guān)系主題
確定公共關(guān)系主題是對即將開發(fā)的公共關(guān)系活動的高度概括,使物業(yè)管理公司的公共關(guān)系活動形成一個相互聯(lián)系的整體。主題就是為了達到公共關(guān)系目標而貫穿全活動過程中的基本思想和指導原則。因此主題的提煉應該切合公眾心理,并且表述鮮明、簡短,富有個性,具有感召力。
3.安排活動項目
活動項目是圍繞活動主題而開展的一系列有組織的行動。任何規(guī)模較大的公共關(guān)系活動,應根據(jù)主題的需要合理選擇若干項目,并進行有效的組合,使之從不同的層次、不同側(cè)面充分地展現(xiàn)活動主題。公共關(guān)系活動項目一般有以下幾種:
(1)宣傳型活動項目。主要是指傳播物業(yè)管理公司信息,與社會公眾溝通聯(lián)絡(luò)的宣傳型活動,包括新聞發(fā)布會、記者招待會、慶祝活動、頒獎儀式、展覽會、報告會等。
(2)交際型活動項目。主要為密切物業(yè)管理公司與公眾的聯(lián)系,加強交流,包括座談會、聯(lián)誼會、舞會、參觀活動等。
(3)服務(wù)型活動項目。主要是通過服務(wù)滿足公眾需求,贏得信任和好感,從而維持物業(yè)管理公司在公眾中的良好形象。
(4)社會型活動項目。主要是物業(yè)管理公司承擔社會責任、借以提高公司形象的活動,包括關(guān)注生態(tài)環(huán)境,支持和贊助各種社會事業(yè)和公益活動等。
4.尋找活動時機
何時開展已經(jīng)安排好的活動項目最為有利,也是公共關(guān)系計劃制定中重要的一環(huán)。一般認為,一個物業(yè)管理公司在創(chuàng)立時或在推出新的經(jīng)營服務(wù)品種時、出現(xiàn)失誤或被誤解時、遇到突發(fā)事件時,都是開展公共關(guān)系活動的有利時機。
5.選擇傳播渠道
為了實現(xiàn)公司與其目標公眾的傳播溝通,必須選擇與特定公眾進行交流的傳播媒介。各種傳播媒介有不同的特點和優(yōu)缺點,應綜合公司公共關(guān)系管理的目標、公眾對象、活動主題和項目,以及公司的資源條件,選擇公共關(guān)系的傳播渠道及組合以確保預期效果的達到而同時使費用最小。
(三)編制物業(yè)管理公司公共關(guān)系預算
要將公共關(guān)系活動具體化,就要編制預算。通過編制預算首先
可以確定公共關(guān)系活動的項目和規(guī)模,在資源有限的情況下保證公共關(guān)系活動的開展;其次通過預算可以根據(jù)計劃的輕重緩急合理地分配公共關(guān)系活動的費用;再者編制預算還可以根據(jù)活動的效益成本預算之比來檢查公共關(guān)系活動費用的使用情況,并可據(jù)以衡量和評價公司的公共關(guān)系活動。
1.公共關(guān)系管理預算的分類
物業(yè)管理公司公共關(guān)系活動的經(jīng)費預算一般由行政開支和項目開支這兩大部分構(gòu)成。
(1)行政開支,是開展公司公共關(guān)系活動的基本費用。具體包括:第一,勞動力成本,即從事公共關(guān)系人員的工資報酬和福利補貼;第二,材料費用,主要包括郵費、印刷費、廣告費及購買或使用視聽設(shè)備、復印機、計算機、展覽設(shè)施、紀念品、報刊雜志等費用;第三,辦公費,指維持公共關(guān)系日常工作而需支付的費用,包括房租、水電費、交通運輸費等。
(2)項目開支,是實施公共關(guān)系活動項目所需的費用,尤其是大型的專項活動所需的經(jīng)費較多。具體包括計劃方案內(nèi)各項目所需費用和計劃實施時物價上漲所增加的費用,以及考慮突發(fā)事件而調(diào)整計劃所新增項目的開支費用。
2.公共關(guān)系管理的預算方法
(1)管理費提成法,就是根據(jù)報告期物業(yè)管理公司公共關(guān)系經(jīng)費占管理費的百分比,從計劃期物業(yè)管理公司總的經(jīng)營管理服務(wù)費用中提取的公共關(guān)系經(jīng)費。這種方法編制預算的速度快,總體控制性強,但缺點是不一定符合實際,特別是新增活動項目和應付突發(fā)事件難以獲得經(jīng)費支持。
(2)目標作業(yè)法,是按照公司公共關(guān)系計劃方案,把所需的經(jīng)費詳細列出,并加總核定總金額即經(jīng)費預算。這種預算方法計劃性強,且符合實際,而且有伸縮余地,但要防止寬打亂用,影響預算的控制。
(四)活動的實施
1.明確指揮體系
由于物業(yè)管理公司公共關(guān)系工作的復雜性、多樣性和重要性等特點,因此對其公共關(guān)系計劃的實施,首先應該實行集中領(lǐng)導,統(tǒng)一指揮,形成單一清晰的指揮鏈。
2.健全管理制度
為使公司管理層及時掌握計劃的通曉情況,應該建立公共關(guān)系報告制度,及時采用書面或口頭形式作定期報告或請示報告。
3.落實準備工作
實施物業(yè)管理公司公共關(guān)系計劃,需要人、財、物、信息等基本要素和資源的合理配置,這些準備工作直接影響到公共關(guān)系計劃的實施啟動,并且對計劃的進度和實施的效果產(chǎn)生深遠的影響。
(1)人員的準備。
一方面要按公共關(guān)系計劃的要求配備所需數(shù)量的工作人員,并適當補充后備人員以應付臨時增加的活動;另一方面要注意素質(zhì)要求,進行適當?shù)呐嘤枴?/p>
(2)物資的準備。
由于物資器材的類型很多,準備工作涉及到很多方面,需要一定的時間,特別要早做準備。如活動場地、交通工具、宣傳品、紀念品等,如果公眾無法方便地獲取,則必然會影響公共關(guān)系計劃的實施進程和效果。
4.預防實施中的障礙
在物業(yè)管理公司公共關(guān)系計劃實施的過程中,可能會出現(xiàn)各種矛盾和問題,對此要有所預見和防范。
(1)防范業(yè)主、客戶等的抵觸情緒。
應認真分析業(yè)主等的抱怨、反感和不滿情緒產(chǎn)生的可能性,比如傳播的信息是否失真,傳播的媒介是否選擇不當?shù)?。必須采取各種防范措施,不讓業(yè)主等的抵觸情緒在范圍上、規(guī)模上、程度上擴大,從而將其消除在萌芽狀態(tài)中。
(2)公司內(nèi)部的抵觸情緒。
分析哪些因素和問題可能造成公司內(nèi)部各部門、各員工的抵觸情緒的產(chǎn)生,比如沒有充分發(fā)揚民主、讓員工參與公共關(guān)系活動,沒有公正地分配工作任務(wù)和活動經(jīng)費等,預測可能出現(xiàn)的問題,然后采取相應的預防措施。
5.公共關(guān)系活動實施時的注意事項
(1)用好電話。
電話對于物業(yè)管理公司的公共關(guān)系人員來說,是不可缺少的工具?？墒侨绻褂貌划?如說話聲音太響、不親切、不簡潔等,反而會有相反的效果。所以一定要懂得使用電話的禮節(jié)。
①不管打電話或接電話,不可因?qū)Ψ娇床坏侥阏f話的表情或態(tài)度,就草率地應答,要保持應有的說話態(tài)度。
②打電話的時間應該留意小心,如打到公司時,最好避免中午或下班以后的時間;打
到個人的住家,則應避免吃飯的時間。
③最好在清靜的地方打電話,這樣不易泄漏業(yè)務(wù)秘密。若參雜喧鬧嬉笑聲,會引起對方的不悅,這點也要留意。
④電話是很方便的通訊工具,但不是所有的事情都可以用電話來處理的。如果要拜訪顧客,或向?qū)Ψ奖磉_歉意時,不管對方住得多遠,最好親自去拜訪一下,比打電話來得好。
⑤電話鈴一響,就馬上要去接,絕對不可任它一直響下去而不管。
⑥接了電話以后,要馬上清晰地表明自己公司的名稱、自己所屬的單位。若對方說:“經(jīng)常麻煩您”,就要馬上回答:“哪里,是我們麻煩您!”
⑦如果對方?jīng)]有說出公司名稱、所屬單位或自己的名字,接電話的這邊就應該說:“抱歉,您是哪一位”,以確認對方的身份。
⑧接電話時,一定要把交談的內(nèi)容記在備忘錄上,以免忘了誤事。若需要傳達給同事的,必須要將時間、地點、內(nèi)容等正確地傳達出去。
⑨電話打完后,要確定對方已掛上電話筒,才能放下電話,這是應有的禮貌。
(2)交換名片的注意事項。
交換名片是建立人際關(guān)系的第一步,如果運用得當,將有助于物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)的發(fā)展。
①外出時必須準備一些名片,若忘記攜帶或用光了,都欠妥當。
②名片應從名片夾中抽出,而名片夾不能放在長褲口袋中,名片從皮包夾或車票夾中取出也不太好看。
③名片最好是站著遞給對方,如果自己是坐著的,待對方走過來時,應站立起來,問候?qū)Ψ胶笤俳粨Q名片。
④地位較低的人或訪問的人應先遞出名片。如果對方有很多人,先與主人或地位較高的人交換;如果自己這邊的人較多,就由地位較高的人先向?qū)Ψ竭f出名片。
⑤名片遞給對方時應從對方看得到的方向交給對方。
⑥名片應該以雙手遞給對方,收別人名片時也應該以雙手去接。
⑦拿到對方名片時,應先仔細看一遍,碰到不認識的字,應問對方怎么念。另外,也要確認一下對方的頭銜。
⑧收到對方的名片后,若是站著講話,應該將名片拿在齊胸的高度;若是坐著,就放在視線所及之處;若一次收很多張名片,就按順序放在桌子上。
⑨在談話中不可折對方的名片,或任意丟棄在桌子上,這是很不禮貌的。
(3)會客的注意事項。
①迎客。當有客人來公司時,柜臺業(yè)務(wù)員出面迎接,見到對方時,要先說“歡迎光臨敝公司”,然后將客人帶到會客室。
在引導客人通過過道走進會客室時,要做到:在客人的左前方兩三步,說:“請走這邊!”,然后以自己的背不完全被客人看到為準則,靜靜地帶路;若走道彎彎曲曲或上下起伏時,就要輕聲提醒客人注意;通過危險地帶時,則要提請客人務(wù)必小心。
搭電梯時,要注意的是:自己先進入、按鈕,到了之后先讓客人出去:如果電梯有人操作,進出電梯時,都讓客人或上司先走。
引導客人進入會客室后,必須讓客人入座,要客人長等時,應拿出雜志、報紙給客人看,并不時進來傳達拜訪對象的狀況;若拜訪對象在開會,或有其他事情時,最好由本人或其代理人先出來照會一下,并說聲抱歉,再讓客人等候。
在上班時間,若須在同一時段內(nèi)約見同事和公司外的訪客,則應以訪客為優(yōu)先。
②見客。無論訪客的身份如何,不可讓他久等。會見訪客時舉止要高雅,如不可將雙手交叉于胸前,不能盤腿而坐,大腿不可隨意地搖動等。西裝要穿著整齊,紐扣要扣好。當代表公司接待訪客時,不可談些個人的想法或自己不知道的事情,也就是絕對不做不負責任的承諾或回答。與客人會面時要顯示出明朗誠懇的態(tài)度。會客時原則上不接聽電話,如果非接不可,要取得訪客的諒解。
③送客。來訪的客人告辭時,原則上業(yè)務(wù)員要送到公司門口,如果公司在高樓大廈內(nèi),至少要送到電梯口。送客時要注意:當走在走廊時,業(yè)務(wù)員應走在訪客的斜后方,不過,當要為客人指引出口、電梯時,就要走在客人的左前方。當客人到電梯口時,必須要等到電梯門關(guān)了后才可離開;而送訪客上車時,則在汽車開動時,應鞠躬行禮送客?？腿顺俗杂密噥碓L時,應該在客人離開前,通知停車場將車開到公司大門口處等候,同時要提醒訪客不要忘記寄存的物品。
(4)拜訪客戶的注意事項。
①訪前準備。當業(yè)務(wù)員代表公司到客戶的公司或住宅拜訪時,不僅不可為對方帶來困擾,而且要在訪問前作好各種準備。先與訪問者預約,并將訪問的目的、日期、停留時間、人數(shù)一并告知對方。當約定有所變更時,應及早與對方取得聯(lián)絡(luò),并再次確認訪問的目的,使雙方了解談話的方向。多數(shù)人一同去拜訪
時,應先做好協(xié)調(diào)工作,將必要的資料、名片準備好。即使事前有預約,出發(fā)前仍需確認對方的情況。
②到訪。到達拜訪對象的處所時,應注意起碼要比預定的時間早5分鐘,到了目的地后要先整理服飾,外套應該在進門前脫下。如果遲到的話,應該及早與對方或自己的公司聯(lián)絡(luò),以免別人認為你不守信用。遲到時若不聞不問,不僅有損個人形象,也會毀了公司的信譽。此外,還要清晰地交代公司名稱、自己的姓名、拜訪對象,以及事前是否有預約,并將名片遞出準備轉(zhuǎn)達。若是通過介紹人安排見面,應將實情說明,并提示介紹信。柜臺答應代為轉(zhuǎn)達時,應道謝,再在指定的場所等候。
③等候接見。在等候時,不可東張西望,流露出驚恐的樣子,應該在指定的場所靜靜地等候。離開等候處時,應向柜臺人員交代一聲。等候的時間超過30分鐘仍無法會面,不妨約定下次再見面的時間,然后離去。當對方正在忙碌或不在時,可以留下名片,簡要說明拜訪內(nèi)容,請人代為轉(zhuǎn)交。
④引見。被引見時,要站在人口處等待一下。對方要進入時,先在所指定的席位上正襟危坐地等候要拜訪的對象,以便等一下站起來與對方打招呼?？吹綄Ψ竭M來,應該立刻站立起來與對方打招呼。對方說請坐時,應即道謝。感謝對方接見之后,再確認對方可以談話的時間有多少。
⑤訪談。訪談時原則上不抽煙,若自己準備抽煙,應確認對方不怕煙熏時才可以抽。但在向?qū)Ψ阶稣f明前,最好不要抽煙,還有絕不可以叼著煙,這樣很不禮貌。另外不要流露出一幅坐立不安的樣子,這樣不僅對方會被感染,而且亦難以取得對方對自己的信賴感。所以入座時應盡量坐在椅子的前半部,兩手則放在膝上或手持筆記、文具等,并且應避免蹺起大腿。講話時應看著對方,不可東張西望或一直往下看,要熱誠、誠懇地和對方交談,務(wù)必謙虛。咬字要清楚,讓對方易于了解。聲音太大、太小或音調(diào)過高,都應避免。長話最好分成幾個段落,以便讓對方有思考的時間。還有在洽談前,將要表達的內(nèi)容規(guī)劃出優(yōu)先順序,洽談時再逐一提出,但不可以專家的姿態(tài)唱獨角戲。談話要能夠引起對方的共鳴,不可傷對方的自尊,也不要使用對方不懂的專門用語或外語。盡量多聽取對方的意見,要用心傾聽,并邊聽邊記錄;最好不要用方言,以免對方聽不懂。不要忘記自己是代表公司與對方洽談的,所以發(fā)言時要用“敝公司”或“我們”……,而不是“我”……,總之要時時以公司的意向為依歸,在與對方洽談時,要避免流露出個人的意見、感情。
(5)約會的注意事項。
與人有約,一定要切實履行,絕不可輕易失約,并且要準時。約定時要注意不可做太離譜的約定;發(fā)言時要先衡量哪些是自己權(quán)限內(nèi)可說的,哪些是不可說的;遇到自己不了解的事物,或必須取得上司或他人的同意,或予以保留,待回到公司與有關(guān)人員磋商后,再和對方聯(lián)絡(luò);要將約定的事項記錄下來,在洽談結(jié)束后再互相確認一下;對所做的約定,無論是大是小,都要向上司報告。約定完成后,必須注意談完主題內(nèi)容后,不要再說一些無謂的話,應該趕快道謝離去;不要超過預定的時間,萬一超過必須道歉;離開時不要忘了隨身攜帶的文件、物品,以免泄露公司機密。
(五)效果的評估
1.評估的程序
(1)確立統(tǒng)一的評估目標。
統(tǒng)一的評估是檢驗公共關(guān)系工作的參照物。如果評估目標不統(tǒng)一,則會在調(diào)查中收集許多無用的材料,影響評估的效率和效果。如果將目標具體化,對有關(guān)問題以評估重點的方式形成書面材料,就有利于保證評估工作沿著正確的方向順利進行。
(2)征得公司上下的統(tǒng)一認識。
對評估的方法、程序等方面予以充分的考慮和周密的籌劃,以及評估工作的具體實施,都需要全體員工的共同努力、參與和協(xié)作。這就需要統(tǒng)一對評估的認識,特別是認識其作用和現(xiàn)實性:一方面,必須征得公司高級管理層的認可和支持;另一方面,必須讓公共關(guān)系人員對評估工作的所有細節(jié)取得一致的意見。
(3)選擇適當?shù)脑u估標準。
公共關(guān)系目標說明了物業(yè)管理公司的期望效果,不同的目標具有不同的評估標準。所以,應根據(jù)評估目標來選擇或確定適當?shù)脑u估尺度,以保證對公司公共關(guān)系活動實施的效果進行客觀公正的評估。
(4)確定收集評估資料的最佳途徑。
調(diào)查是了解公共關(guān)系活動效果的重要途徑,但并非惟一途徑。有時,公司活動記錄也能提供這一方面的大量材料。在某些情況下,小范圍的試驗和最終報告也是十分有效的。因此,收集有關(guān)評估資料的途徑多種多樣,應根據(jù)具體情況來確定最佳途徑。
(5)保持完整的公共關(guān)系活動實施記錄。
完整的公共關(guān)系活動實施記錄能夠充分反映公司公共關(guān)系人員的工作方式和工作效果,更重要的是可以反映出公司公共關(guān)系計劃方案的可行性程度,從而為深入分析公司公共關(guān)系計劃的制定和實施措施,評估公司公共關(guān)系活動的最終效果奠定了基礎(chǔ)。
(6)向公司高層管理者報告評估結(jié)果。
向
公司高層管理者報告評估結(jié)果可以保證物業(yè)管理公司的管理者及時掌握情況,有利于進行全面的協(xié)調(diào),與公司戰(zhàn)略保持一致性。
(7)充分利用評估結(jié)果。
對評估結(jié)果的使用是進行評估工作的目的之一。通過對公司公共關(guān)系活動評估結(jié)果的充分利用,公司公共關(guān)系問題的確定和形勢分析將會更加準確,從而使公司的公共關(guān)系活動更加成功。
2.評估的標準
(1)公共關(guān)系準備過程的評估標準。
①背景材料是否充分。評估的主要內(nèi)容包括:在確定公共關(guān)系活動的目標社會公眾時,是否遺漏了關(guān)鍵公眾;關(guān)于公眾方面的假設(shè)是否正確等。這實際上是檢驗前幾個步驟是否充分占有了資料和分析判斷的準確性。
②信息內(nèi)容是否正確充實。評估的主要內(nèi)容包括:公共關(guān)系活動中準備的資料是否符合問題本身目標及媒介的要求,溝通活動是否在時間、地點、方式上符合目標公眾的要求,是否存在與溝通信息相對抗的行為,是否制造新聞或其他活動配合公共關(guān)系活動。實際上這是檢驗為公司公共關(guān)系活動準備的信息的合理性。
③信息表現(xiàn)形式是否恰當。評估的主要內(nèi)容包括:信息傳遞的載體及形式設(shè)計是否合理、新穎,是否能達到引人注目、給人以深刻印象的要求等。這實際上是對公司公共關(guān)系組織者專業(yè)技能的檢驗。
(2)公共關(guān)系實施過程的評估標準。
①檢查發(fā)送信息數(shù)量。信息發(fā)送數(shù)量,直接反映了公共關(guān)系人員宣傳的信息數(shù)量,公共關(guān)系人員宣傳工作的進展及其努力程度。這一評估過程需要了解所有信息資料的制作發(fā)送情況和其他宣傳活動的進行情況,通過實際數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)方案實施過程中的弱點和不合理的地方。
②檢查信息被傳媒采用的數(shù)量。發(fā)送的信息只有通過傳播媒介,才能較廣泛到達目標公眾。統(tǒng)計被傳播媒介所采用的信息數(shù)量,能反映出有效利用多種可能渠道將信息傳遞給目標公眾的努力程度。
③檢查接收到信息的目標公眾數(shù)量。這一數(shù)量與信息被傳媒采用的次數(shù)并不一致,總會有相當數(shù)量的目標公眾沒有看到或聽到新聞媒介的有關(guān)報道。對于信息傳播和溝通來說,收到信息的社會公眾的絕對數(shù)量雖然很重要,但更重要的是公共關(guān)系活動目標公眾的數(shù)量。通過評估如果發(fā)現(xiàn)目標公眾對公司的信息接受不足,可以采取一些補救性措施。
④調(diào)查注意到信息的目標公眾數(shù)量。由于公眾對不同傳媒和信息的注意力是不同的,因此僅僅了解有多少目標公眾接受到信息是不夠的,調(diào)查“注意到信息的目標公眾數(shù)量”是確認公共關(guān)系活動效果的基礎(chǔ)。這可以通過目標公眾對傳媒信息的掌握情況來進行評估。
(3)公共關(guān)系實施效果的評估標準。
①了解信息內(nèi)容的目標公眾數(shù)量。物業(yè)管理公司公共關(guān)系活動的實施是為了增加目標公眾對公司的認識、了解和理解。目標公眾所掌握的有關(guān)信息,經(jīng)常影響他們對公司的認識和感情,從而影響他們與公司的關(guān)系。因此評估是指比較實施公共關(guān)系的前后,目標公眾對公司的了解狀況,可以對同一組目標公眾進行重復測驗,也可以比較實驗組與參照組的測驗結(jié)果。
②了解改變觀點的目標公眾數(shù)量。了解信息的公眾,并不一定贊同信息的內(nèi)容,更不一定改變自己的看法。公司開展公共關(guān)系活動不僅期望目標公眾了解有關(guān)信息,而且期望公眾改變想法和認識,因此必須了解改變觀點的公眾數(shù)量。
③了解改變態(tài)度的目標公眾數(shù)量。目標公眾態(tài)度的改變是一個比較高層次的評估內(nèi)容,因為它直接表明了實施公共關(guān)系活動的效果。態(tài)度所涉及的范圍很廣,內(nèi)容非常復雜,而且不容易在短時間內(nèi)發(fā)生變化。因此評估目標公眾的態(tài)度變化,要立足于一段較長的時期。
④發(fā)生期望行為的目標公眾數(shù)量。改變公眾的行為使之與公司的期望相協(xié)調(diào),是比改變態(tài)度更高層次上的一個目標。人們行為的改變受到多種因素的影響,觀點和態(tài)度的改變能夠引起行為的改變。發(fā)生期望行為的目標公眾數(shù)量,則表明公司公共關(guān)系活動實施效果的大小。
⑤發(fā)生重復期望行為的公眾數(shù)量。只有公眾重復其行為,才說明公司公共關(guān)系活動真正卓有成效。因此,這一數(shù)量可以評估公司公共關(guān)系活動的長遠效果。
⑥達到的目標與解決的問題。是否達到了公司公共關(guān)系活動的預期目標并解決了相應的問題,是評估公共關(guān)系活動效果的最高標準。
⑦對社會經(jīng)濟與文化產(chǎn)生的影響。物業(yè)管理公司公共關(guān)系實施效果的最后評估內(nèi)容是通過公司公共關(guān)系活動的實施對社會文化發(fā)展和精神文明建設(shè)產(chǎn)生積極影響。但這種影響要隨著較長時間的推移,并受到其他多種因素的影響,以復雜綜合的形式表現(xiàn)出來。
3.評估的方法
(1)上人觀察法。
這是一種比較簡單易行的評估方法。通常是公司管理者親自參加某些公共關(guān)系活動,通過他們的直接觀察、體驗,了解公共關(guān)系活動的進展情況,與公共關(guān)系
第2篇 某小區(qū)物業(yè)管理人員培訓內(nèi)容
小區(qū)物業(yè)管理人員培訓內(nèi)容
公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵,明確培訓需求,主動'充電'。公司還要求物業(yè)管理主任從上任之日起,就要注意培養(yǎng)自己的接班人,在這種培養(yǎng)過程中,推進了工作,增強了團隊實力,同時也提高了自己。堅持物業(yè)管理骨干自行培訓為主、對外招聘為輔,按比例7:3的原則運作。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念,其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率,建立一支訓練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團隊,實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標。
1 高級管理員培訓內(nèi)容
物業(yè)管理理念
管理公司組織架構(gòu)和運作程序
物業(yè)及設(shè)備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識
公共契約、住戶守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋
應變組織、指揮能力
消防、急救常識及器具使用
管理及公關(guān)常識
2 技術(shù)骨干培訓內(nèi)容
責任感,榮譽感培養(yǎng)
管理公司組織架構(gòu)和運作程序
物業(yè)及設(shè)備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識
公共契約、住戶守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋
應變組織、指揮能力
公關(guān)知識及技巧
消防、急救常識及器具使用
設(shè)備操作及維護知識
維修具使用及保養(yǎng)
住戶投訴處理能力
3 普通員工培訓內(nèi)容
責任感榮譽感培養(yǎng)
管理公司組織架構(gòu)和運作程序
物業(yè)及設(shè)備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識
管理規(guī)則及員工守貝
消防急救常識及器具使用
設(shè)備操作及維護知識
第3篇 某物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約范本
物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約(示范文本)
第一章 總則
第一條 為加強本小區(qū)物業(yè)的管理,維護全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益,維護公共環(huán)境和秩序,保障物業(yè)的安全與合理使用,根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定,制定本規(guī)約。
第二條 本規(guī)約由業(yè)主大會通過,全體業(yè)主和物業(yè)使用人須自覺遵守。
第二章 業(yè)主的共有權(quán)
第三條 本物業(yè)小區(qū)內(nèi)物業(yè)的基本情況
物業(yè)名稱:
座落位置:
物業(yè)類型:
建筑面積:
建筑物區(qū)域四至:
第四條 根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)買賣合同,業(yè)主享有以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共有權(quán):
(一)住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、走廊通道、樓梯間等;
(二)住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),建設(shè)費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等;
(三)其他依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)。
第三章 物業(yè)使用原則
第五條 為維護業(yè)主的共同利益,經(jīng)業(yè)主大會同意,授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動中行使以下權(quán)利:
(一)根據(jù)本規(guī)約制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(二)以批評、規(guī)勸、::公告、法律訴訟等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本規(guī)約和規(guī)章制度的行為。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費采取()方式。業(yè)主應按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。
物業(yè)服務(wù)費用是物業(yè)服務(wù)活動正常開展的基礎(chǔ),涉及全體業(yè)主的共同利益,業(yè)主應積極履行交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。
第七條 業(yè)主對物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。
第八條 業(yè)主應遵守法律、法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔、公平、合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。
第九條 業(yè)主應按規(guī)劃用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)規(guī)劃用途的,業(yè)主應在征得相關(guān)業(yè)主及業(yè)主委員會同意后,報有關(guān)行政主管部門批準,并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會,并交納1000元裝修押金給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會。裝修押金在裝修完工后,經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會派專業(yè)人員檢查合格后退還。
業(yè)主應按有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項,不得從事裝飾裝修的禁止行為。
第十一條 業(yè)主應按設(shè)計預留的位置安裝空調(diào),未預留設(shè)計位置的,應按物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理。
第十二條 業(yè)主應在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場所。
裝飾裝修施工時間為早8:00至12:00、下午2:00至6:00,其他時間不得施工。
第十三條 因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的,業(yè)主應及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。
第十四條 業(yè)主應按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣等共用設(shè)施設(shè)備,不得擅自拆改。
第十五條 業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯、扶梯,應遵守本物業(yè)小區(qū)電梯、扶梯的使用管理規(guī)定。
第十六條 本物業(yè)小區(qū)內(nèi)行駛和停放車輛,應遵守本物業(yè)小區(qū)的車輛行駛和停車規(guī)則。
第十七條 本物業(yè)小區(qū)內(nèi)禁止下列行為:
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌,擅自改變房屋使用性質(zhì);
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(三)擅自改建、占用物業(yè)共有部分;
(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施;
(五)未經(jīng)業(yè)主大會同意及有關(guān)政府部門批準,擅自占用、改建、擴建小區(qū)內(nèi)及周邊市政道路;
(六)踐踏、占用綠地,損毀樹木、園林;
(七)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,存放、鋪設(shè)超負荷物品;
(八)排放有毒、::有害物質(zhì);
(九)亂拋垃圾,高空拋物;
(十)發(fā)出超過規(guī)定標準的環(huán)境噪聲;
(十一)法律、法規(guī)和業(yè)主規(guī)約禁止的其他行為。
第十八條 業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動物不得違反有關(guān)規(guī)定,并應遵守以下約定:
(一)不得在公共場所大小便 ;
(二)進入公共場所要使用繩索牽好,以防傷及他人;
(三)
不得因喧叫妨礙他人休息。
第四章 物業(yè)的維修養(yǎng)護
第十九條 業(yè)主應當按照國家有關(guān)規(guī)定交納維修資金。
專項維修資金屬于全體業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。維修資金使用須經(jīng)相關(guān)聯(lián)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意方可使用。
第二十條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時,應當將業(yè)主規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費用標準等事項告知受讓人或承租人,并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同簽訂之日起五日內(nèi),將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時應提供繳納維修資金的相關(guān)證明。
第二十一條 業(yè)主對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第二十二條 因維修養(yǎng)護物業(yè)確需進入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時,業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應事先告知相關(guān)業(yè)主,并在約定期限內(nèi)恢復原狀,相關(guān)業(yè)主應給予必要的配合。
相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護的進行造成物業(yè)損壞及其他損失的,應負責修復并承擔賠償責任。
第二十三條 因維修養(yǎng)護物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,并在約定期限內(nèi)恢復原狀。
第二十四條 物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益時,責任人應當及時采取措施消除隱患。
第五章 違約責任
第二十五條 業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于物業(yè)的使用、維護和管理的約定,妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第二十六條 業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于業(yè)主共同利益的約定,導致全體業(yè)主的共同利益受損的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第六章 附則
第二十七條 本規(guī)約所稱物業(yè)的專有部分,是指由業(yè)主獨立使用并具有排他性的房屋、空間、場地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。
本規(guī)約所稱物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,是指業(yè)主建筑物區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的,屬于多個或全體業(yè)主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。
第二十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時,應提前書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并要求物業(yè)繼受人簽署本規(guī)約承諾書或承租人在租賃合同中承諾遵守本規(guī)約。
第4篇 物業(yè)質(zhì)量管理體系文件控制程序
1 目的
對與公司質(zhì)量管理體系有關(guān)的文件進行控制,確保各相關(guān)場所使用文件為有效版本。
2 范圍
適用于與質(zhì)量管理體系有關(guān)的文件控制。
3 職責
3.1總經(jīng)理負責批準發(fā)布質(zhì)量手冊和程序文件。
3.2副總經(jīng)理負責綜合部質(zhì)量手冊和程序文件的貫徹落實。
3.3管理者代表負責審核質(zhì)量手冊和程序文件。
3.4物業(yè)部是文件的主責部門并負責組織對現(xiàn)有體系文件的定期評審及修改和資源提供。
3.5各部門負責相關(guān)文件的編制、使用和保管。
3.6各部門資料員負責本部門與質(zhì)量管理體系有關(guān)的文件的收集、整理和歸檔等。
4 程序
4.1 文件分類及保管
4.1.1 質(zhì)量手冊和程序文件由綜合部備案保存。
4.1.2 第三級文件可分為兩類:
a)部門崗位職責,由各相關(guān)部門自行保存并報綜合部備案存檔;
b)其他質(zhì)量文件:可以是針對特定產(chǎn)品、項目或合同編制的質(zhì)量計劃其他標準、規(guī)范等,文件的組成應適合于其特有的活動方式。由各相應的業(yè)務(wù)部門保存、使用。
4.1.3 公司級管理性文件,如各種行政管理制度、部分外來的管理性文件,包括與質(zhì)量管理體系有關(guān)的政策,法規(guī)文件等及管理標準(部門管理制度等)部門質(zhì)量記錄文件等,由綜合部保存。
4.1.4 技術(shù)標準(國家標準、行業(yè)標準、企業(yè)標準及作業(yè)指導書、檢驗規(guī)范等),由工程科保存。
4.2 文件的編號
4.2.1 質(zhì)量管理體系文件的編號
a)質(zhì)量手冊:
質(zhì)量手冊縮寫代號:zlsc一版次,手冊中各章以章節(jié)號區(qū)分。
例如:zlsc一2001a,表示公司質(zhì)量手冊20**年第a版。
b)程序文件縮寫代號: c*一版次,程序中各章以章節(jié)號區(qū)分。
例如:c*41一2001a,表示公司第四章第一個程序文件2001年第a版。
c)質(zhì)量記錄:主要使用部門代碼一質(zhì)量手冊中的文件章節(jié)號一記錄編號
例如:bg一5.6一01,表示物業(yè)部在程序文件中第5.6章《管理評審控制程序》中的第1個質(zhì)量記錄文件。
c)各部門其他質(zhì)量文件:部門代碼-文件順序號-年號
例如:gc-05-2001,表示工程科于2001年發(fā)放的第5號文件。
4.2.2 各部門代號規(guī)定如下:
物業(yè)部:bg;工程科:gc;服務(wù)中心:fw。
4.3 文件的編寫、審核、批準、發(fā)放
文件發(fā)布前應得到批準,以確保文件是適宜的和充分的:
質(zhì)量手冊由物業(yè)部負責組織編寫,由管理者代表審核,上報總經(jīng)理批準發(fā)布,由綜合部負責登記、發(fā)放;
程序文件由各部門負責組織編寫,由管理者代表審核,上報總經(jīng)理批準發(fā)布,由綜合部負責登記、發(fā)放;
各部門崗位質(zhì)量職責由各部門經(jīng)理組織編寫、匯總,由管理者代表審核,報總經(jīng)理批準,綜合部負責登記、發(fā)放;
應確保文件使用的各場所都得到相應文件的適用版本。文件的發(fā)放、回收要填寫《文件發(fā)放、回收記錄》。
4.4文件的受控狀況
文件分為'受控'和'非受拄'兩大類,凡與質(zhì)量體系運行緊密相關(guān)的文件應為受控文件,由各主管部門按規(guī)定執(zhí)行。所有受控文件必須在該文件封面右上角加蓋表明其受控狀態(tài)的印章,并注明分發(fā)號。
4.5文件的更改
a)質(zhì)量手冊由物業(yè)部組織更改,填寫《文件更改申請》,經(jīng)管理者代表審核,上報總經(jīng)理批準后更改,由綜合部發(fā)放。物業(yè)部應保留文件更改內(nèi)容的記錄;
b)其他文件的更改由各相應主管部門填寫《文件更改申請單》,經(jīng)原審批部門審批,再由各相應部門指定人員進行更改、發(fā)放、處理。如果指定其他部門審批時,該部門應獲得審批所需依據(jù)的有關(guān)背景資料;
c)所有被更改的原文件必須由相應主管部門收回,以確保有效文件的唯一性。
d)應能識別所有文件的修訂狀態(tài),如采用控制清單、修訂一覽表及標識的方式等。
4.6文件的領(lǐng)用
a)文件使用者應填寫《文件發(fā)放、回收記錄》,經(jīng)相應主管部門負責人審批方可領(lǐng)用。
b)因破損而重新領(lǐng)用的新文件,分發(fā)號不變,并收回相應舊文件;因丟失而補發(fā)的文件,應給予新的分發(fā)號,并注明已丟失的文件的分發(fā)號失效;發(fā)放部門作好相應發(fā)放簽收記錄。
4.7文件的保存、作廢與銷毀
4.7.1 文件的保存
a)與質(zhì)量管理體系相關(guān)的文件都必須易于識別、清晰可辯、分類存放在干燥通風,安全的地方;
b)各部門文件由本部門資料員保管。綜合部每季度對各部門文件保管情況進行檢查。
c)對受控文件,各部門資料員應及時填寫本部門使用文件的《部門受控文件清單》。每三個月應將清單副本報綜合部備案,如內(nèi)容沒有變化,應通知物業(yè)部;
d)任何人不得在受控文件上亂涂畫改,不準私自外借,確保文件的清晰、易于識別和檢索。
4.7.2文件的作廢與銷毀
a)所有失效或作廢文件由相關(guān)部門資料員及時從所有發(fā)放或使用場所撤出,并標注'作廢'字樣,確保防止作廢文件的非預期使用;
b)為某種原因需保留的任何已作廢的文件,都應進行適當?shù)臉俗R;
c)對要銷毀的作廢文件,由相關(guān)部門填寫《文件銷毀申請》,經(jīng)管理者代表批準后,由物業(yè)部授權(quán)相關(guān)部門銷毀。
4.7.3文件的復制
復制與質(zhì)量管理體系有關(guān)的文件,由相關(guān)部門負責人按規(guī)定權(quán)限審批后向資料管理人復制。復制的受控文件必須由資料管理人登記編號。
4.8 外來文件的控制
4.8.1 收到外來文件的部門,需識別其適用性,并控制分發(fā)以確保其有效。
4.8.2 工程科負責收集相關(guān)國家、行業(yè)、國際標準的最新版本,統(tǒng)一編號、加蓋受空印章,分發(fā)到相關(guān)部門使用,并把舊標準收回。
4.8.3 各部門要把上述標準及其他與質(zhì)量管理體系有關(guān)的外來文件填入'部門受控文件清單',并報物業(yè)部備案。
4.9 每年半年由物業(yè)部組織對現(xiàn)有質(zhì)量管理體系文件進行定期評審,各部門結(jié)合平時使用情況進行適時評審,必要時予以修改,執(zhí)行4.5條款規(guī)定。
4.10 對承載媒體不是紙張的文件的
控制,也應參照上述規(guī)定執(zhí)行。
4.11 作為質(zhì)量記錄的文件應執(zhí)行《質(zhì)量記錄控制程序》。
5 相關(guān)文件
5.1《質(zhì)量記錄控制程序》。
6 質(zhì)量記錄
6.1《文件發(fā)放、回收記錄》。
6.2《部門受控文件清單》。
6.3《文件更改申請》。
第5篇 物業(yè)管理：應急準備和響應控制程序
物業(yè)管理手冊:應急準備和響應控制程序
1、目的
為對潛在環(huán)境事故或緊急情況進行控制,及時處理和預防環(huán)境事故,減少對環(huán)境的有害影響,特制定本程序。
2、范圍
本程序適用于公司對潛在環(huán)境事故或緊急情況的控制與處理。
3.職責
3.1管理者代表負責審批應急預案。
3.2品質(zhì)部會同有關(guān)部門共同確定本公司可能發(fā)生環(huán)境事故或緊急情況的地點,并對應急預案和程序進行定期評審并修訂。
3.3禮兵部負責對可能發(fā)生環(huán)境事故的應急預案的制定和實施。
3.4禮兵部負責全公司消防安全監(jiān)督管理,組織消防演習和火災事故的預防并負責事故調(diào)查處理。
3.5各物業(yè)服務(wù)中心負責發(fā)生環(huán)境事故時設(shè)備的搶修。
3.6品質(zhì)部負責環(huán)境事故(除火災)調(diào)查處理。
4、程序
4.1潛在環(huán)境事故或緊急情況的確定
4.1.1潛在環(huán)境事故和緊急情況的范圍包括:
a)潛在的火災和爆炸事故;
b)危險化學品儲存和使用中的大量泄漏、急性中毒;
c)自然災害或不可預見的突發(fā)性事件。
4.1.2各部門依據(jù)上述范圍負責對本部門的活動進行調(diào)查,提出可能發(fā)生環(huán)境事故或緊急情況的地點(或部位),報禮兵部。禮兵部會同有關(guān)部門共同確定全公司的重點地點(或部位),并填寫《潛在環(huán)境事故或緊急情況一覽表》。
4.2潛在環(huán)境事故或緊急情況的應急準備
4.2.1可能發(fā)生環(huán)境事故或應急情況的部門根據(jù)已確定的地點(或部位)和發(fā)生的原因制定有效的防范措施和《應急預案》,上報品質(zhì)部,經(jīng)管理者代表審批后執(zhí)行。
4.2.2《應急預案》的內(nèi)容包括:
a)應急組織及相應職責、關(guān)鍵人員名單;
b)應急服務(wù)信息及內(nèi)、外部聯(lián)絡(luò)計劃;
c)應急設(shè)備、器材和設(shè)施;
d)所應采取的應急措施;
e)培訓計劃和有效性應急演練等。
4.2.3各相關(guān)部門負責本部門《應急預案》的落實,做好應急器材和物資的準備。
4.2.4物業(yè)服務(wù)中心負責對潛在事故地點和應急設(shè)施進行標識,應急設(shè)備器材和物資應有序存放、標識明顯,并指定專人負責,定期檢查,及時更新。
4.2.5品質(zhì)部定期對重點部位的防范措施和《應急預案》進行檢查,執(zhí)行《環(huán)境監(jiān)視和測量控制程序》。
4.2.6禮兵部每年聯(lián)系消防部門指導公司員工進行消防演習,確保火災發(fā)生時及時撲滅,減少損失。消防演習要做好記錄,并對有效性進行評審,填寫《______評審表》。
4.3潛在環(huán)境事故或緊急情況的響應
4.3.1環(huán)境事故或緊急情況發(fā)生時,各有關(guān)部門及有關(guān)人員應嚴格按照《應急預案》執(zhí)行。
4.3.2環(huán)境事故或緊急情況發(fā)生后,品質(zhì)部或禮兵部組織相關(guān)部門進行調(diào)查,分析事故原因及應急準備和響應中存在的問題,并填寫《事故調(diào)查處理報告》。
4.3.3品質(zhì)部或禮兵部在管理評審前和環(huán)境事故或緊急情況發(fā)生后,對《應急預案》和程序的有效性進行評審,填寫《_____評審表》。若提出修改按《文件控制程序》執(zhí)行。
4.4本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。
5、相關(guān)文件
5.1《應急預案》
5.2《環(huán)境監(jiān)視和測量控制程序》
5.3《文件控制程序》
5.4《記錄控制程序》
6、相關(guān)記錄
6.1《潛在環(huán)境事故或緊急情況一覽表》jw/jl-8.3-2-001
6.2《_____評審表》jw/jl-8.3-2-002
第6篇 物業(yè)管理員崗位說明書
物業(yè)管理員崗位說明
崗位職責:
1、具有良好的責任心、敬業(yè)精神、團隊合作意識、職業(yè)道德操守及公關(guān)能力,并具有親和力、溝通表達能力強,有較強的協(xié)調(diào)處置能力;
任職要求:
1、負責對商場客戶及小區(qū)業(yè)主相關(guān)物業(yè)物業(yè)管理問題的解答并提供相關(guān)的規(guī)范性咨詢服務(wù);
2、負責業(yè)主、租戶的接待、報修、投訴處理工作;
3、負責業(yè)主、租戶資料的收集、整理、存檔及定期更新工作;
4、負責業(yè)主、租戶裝修、入住的申請、辦理及裝修監(jiān)督管理,做好“四?！狈?wù)工作的協(xié)調(diào);
5、負責按時收取物業(yè)費,對逾期未交物業(yè)服務(wù)費及其他費用,及時制定催繳方案及計劃,并報上級領(lǐng)導審批后積極落實,確保物業(yè)管理處的預期目標。
第7篇 z保安物業(yè)部績效管理目標責任書
一、形象責任目標
1、如果發(fā)生重大責任事故,部門負責人承擔連帶責任。
2、文明、和諧、優(yōu)質(zhì)服務(wù)到位,零投訴。
二、經(jīng)濟責任目標
1、全面完成公司下達的各項任務(wù);年計劃利潤***萬元;月考核指標:*** 萬元;直管隊員年底達到****人;保潔人員***名。
2、負責人基本月資****元,浮動工資***元;年度結(jié)算時,按績效完成情況實行一次性獎罰。
3、公司臨時交辦任務(wù)列入績效考核之中統(tǒng)一獎罰。
三、措施保障目標
1、自主制定績效目標責任考核辦法并認真實施;
2、按時上報工作進度情況及各種報資料等。
(注:其他部門略)
第8篇 華庭物業(yè)管理有限公司簡介材料
華庭物業(yè)管理有限公司簡介
zz物業(yè)管理有限公司 ,是一家以物業(yè)服務(wù)為主題的專業(yè)化、規(guī)劃化、市場化的物業(yè)公司,由湖南省工商局注冊,擁有獨立的法人資格,注冊資金 2000 萬元,現(xiàn)具有國家 一級 物業(yè)
zz物業(yè)管理有限公司,是一家以物業(yè)服務(wù)為主題的專業(yè)化、規(guī)劃化、市場化的物業(yè)公司,由湖南省工商局注冊,擁有獨立的法人資格,注冊資金2000萬元,現(xiàn)具有國家一級物業(yè)管理資質(zhì)、長沙市一級清潔資質(zhì)。公司現(xiàn)有管理人員226人,專業(yè)一線操作員工980人。其中大專以上學歷的管理人員140余人。持有注冊物業(yè)管理師及物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證等的專業(yè)人員108余人。公司管理人員均有從事多年酒店服務(wù)、公共區(qū)域及物業(yè)相關(guān)服務(wù)工作經(jīng)驗。公司下屬機構(gòu)有:總部辦公室、財務(wù)部、人力資源部、市場拓展部、品質(zhì)部、物業(yè)部、工程部、培訓部、客戶服務(wù)中心、永州分公司、江華分公司、南寧分公司以及zz清潔服務(wù)有限公司。
我們始終以“以人為本,誠信高效,求實創(chuàng)新”為服務(wù)理念,不斷完善管理理念、提高業(yè)務(wù)服務(wù)水平。公司以酒店管理服務(wù)標準為藍本,以“iso9001”國際質(zhì)量管理體系、“iso14001”國際環(huán)境管理體系、“gb/t28001”職業(yè)健康安全管理體系為基礎(chǔ),針對不同的服務(wù)對象制定出一系列的作業(yè)指導書,明確各工種的操作程序,熟悉各種常用設(shè)備的使用、維護,保養(yǎng)操作規(guī)程。為不斷提高公司的物業(yè)管理業(yè)務(wù)水平及服務(wù)工作水平,與國際服務(wù)質(zhì)量體系相接軌。公司已通過“iso9001”國際質(zhì)量管理體系、“iso14001”國際環(huán)境管理體系、“gb/t28001”職業(yè)健康安全管理體系認證,并規(guī)定相關(guān)體系的要求及標準,建立了一套完整的員工培訓管理體系和公司內(nèi)部管理體系。
為不斷提高公司的服務(wù)質(zhì)量,我公司聘請珠海華發(fā)物業(yè)管理服務(wù)有限公司(國家一級資質(zhì)、國家優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè))擔任公司的顧問公司,同時也為員工的培訓營造了固定的基地。
為了能更好地收集住戶對我們的意見和建議,我們每半年進行一次業(yè)主/用戶滿意度調(diào)查,還開通了的物業(yè)服務(wù)投訴電話專線,并指定相關(guān)人員對提出意見的客戶進行回訪,以確保對客戶意見回饋的及時性,進一步提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。公司連續(xù)三年業(yè)主/住戶滿意率達95%以上。
本公司主要以城市維護、公寓樓、寫字樓、醫(yī)院、機關(guān)辦公場所、住宅小區(qū)、廠區(qū)、學校等場所為服務(wù)對象。目前公司管理的建筑面積超過280萬
第9篇 物業(yè)精細化管理案例--拾遺管理
物業(yè)精細化管理案例培訓--拾遺管理
寫字樓內(nèi)的保潔員在清潔15層洗手間時,發(fā)現(xiàn)在4號衛(wèi)生間內(nèi)掛衣鉤上有一女式皮包,于是拿起包找到該層的幾家公司去詢問,結(jié)果沒有找到失主,于是就將包暫放到工作間內(nèi),打算清潔完自己所負責的樓層后再交到管理處。此時失主趙女士走到一樓大堂處忽然意識到未拿包,馬上返回洗手間卻發(fā)現(xiàn)包不見了,看到公共通道做清潔工作的保潔員,就上前去詢問,才知包已被她收起來,于是認為保潔員私藏客戶的物品,投訴到管理處。
精細化操作建議:
1、為規(guī)范員工的拾遺管理,應制定完善的失物上交和認領(lǐng)程序,建立相應的拾遺工作流程及管理制度。員工在拾到物品后,-定要及時上交公司統(tǒng)一處理,并馬上告知公司服務(wù)臺,由服務(wù)臺通知樓層秩序維護員或監(jiān)控中心來協(xié)助查找失主,有廣播條件的通過廣播尋找到失主:
2、找到失主后,失主應說清包內(nèi)物品,證件、現(xiàn)金等,并憑有效證件認領(lǐng),辦理認領(lǐng)及簽收手續(xù),并且失物認領(lǐng)記錄要健全,以備日后查找;
3、如果找不到失主,服務(wù)臺可以把物品登記在宣傳欄上或公告欄上,以方便顧客查找;
4、在洗手間等容易丟失物品的場所張貼'請勿遺忘物品'等提示牌。
第10篇 s物業(yè)管理公司員工誓詞
物業(yè)管理公司員工誓詞
我,很榮幸成為zz物業(yè)的一員,
愿接受zz物業(yè)的一切指導和培訓。
視企業(yè)聲譽如同生命,
視同事如同兄弟姐妹,
視客戶如同衣食父母,
為客戶服務(wù)是我的神圣使命,
用我們規(guī)范的服務(wù)去感化業(yè)主,
我將以熱心、誠心、耐心、細心、貼心、放心的理念面對客戶。
'主動、熱情、周到、細致'是我服務(wù)工作的信條。
'決不犯同樣的錯誤'是我的誓言。
我將為zz物業(yè)的騰飛貢獻我的智慧與力量。
第11篇 物業(yè)管理公司標識和可追溯性控制程序-13
1.0目的:
通過對不同類型的服務(wù)過程進行正確標識(記錄),確保在使用時對服務(wù)質(zhì)量、工作過程作出評價并追溯。
2.0適用范圍:
2.1公司各類服務(wù)標識、標牌。
2.2相關(guān)服務(wù)的工作記錄。
3.0職責:
3.1綜合事務(wù)部負責公司相關(guān)標識的設(shè)計。
3.2綜合事務(wù)部負責員工工作服、工作證、標識等的制作和管理。
3.3工程技術(shù)部負責對標識(牌)進行安裝和維護保養(yǎng)。
3.4各崗位員工按規(guī)定要求認真填寫工作記錄,綜合管理部協(xié)同相關(guān)部門負責對不合格服務(wù)進行評價和追溯。
4.0程序:
4.1公司員工上崗時必須穿著規(guī)定的制服,佩戴統(tǒng)一的工作證。不同崗位采用不同類型和顏色的服裝加以區(qū)別。
4.2物業(yè)管理服務(wù)的標識應包括如下內(nèi)容:
4.2.1小區(qū)區(qū)域位置標識;
4.2.2交通類標識;
4.2.3消防類標識;
4.2.4辦公類標識;
4.2.5公共設(shè)備、設(shè)施類標識;
4.2.6宣傳類標識;
4.2.7材料類標識;
4.2.8其它標識。
4.3相關(guān)部門在明顯的地方用清楚易懂的標牌標識有關(guān)服務(wù)過程。
5.0支持性工具
《標識目錄一覽表》
編制:審核:批準:日期:
第12篇 物業(yè)創(chuàng)優(yōu)達標管理效益項自檢說明
創(chuàng)優(yōu)達標管理效益項自檢說明
荊州市**物業(yè)管理有限公司自承接博盈**廣場項目以來,著眼于為荊州招商引資及經(jīng)濟建設(shè)樹立良好的服務(wù)窗口,重視廣場的社會效益。為此,**廣場管理處實行規(guī)范化的物業(yè)管理,通過良好的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平,為大廈的業(yè)主招商及**廣場資產(chǎn)的保值增值服務(wù)取得了良好的社會效應。
**廣場物業(yè)管理處對大廈的招商工作起到了良好的推動作用,自物業(yè)公司前期介入大廈的輔助施工驗收,確保**廣場實現(xiàn)智能化環(huán)保型商務(wù)寫字樓綜合功能,并提供專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù),樹立了荊州商務(wù)、文化、藝術(shù)之都的第一寫字樓品牌。大廈招商取得突破性進展,截止2003年10月份,大廈入駐租戶達25家,19層樓共租出15層(含鳳凰閣中餐廳、地下餐廳、臥龍公寓),入駐率達85%,確保業(yè)主軍沙公司實現(xiàn)良好的**回報,資金收入穩(wěn)定上升。
優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理品牌吸引了大批高質(zhì)量租戶入駐,如:荊州市人民政府**服務(wù)中心、太平洋人壽保險公司、康佳公司等知名企業(yè),高素質(zhì)的租戶在不斷推物業(yè)管理服務(wù)水平的同時,均能按時交納物業(yè)管理服務(wù)費用,截止十月份,物業(yè)管理服務(wù)費用收繳率達100%,本年度前期**廣場物業(yè)管理處營業(yè)額接近300萬,為物業(yè)公司正常運轉(zhuǎn)創(chuàng)造有力的經(jīng)濟基礎(chǔ)。
**廣場物業(yè)管理處為增加營業(yè)收入,不斷完善對業(yè)主、租戶的服務(wù),通過獨具特色的個性化服務(wù)項目,打造物業(yè)管理強勢品牌,管理處由專業(yè)的維修隊、保安隊、保潔隊等服務(wù)人員廣泛開展以下個性化服務(wù)項目,如:私人保安、上門維修、商務(wù)保姆、專業(yè)保潔、家政服務(wù)、商務(wù)代辦等有償服務(wù)項目,以上項目均贏得了租戶的廣泛好評。目前,**物業(yè)正通過不斷積累人才、管理、技術(shù)資源優(yōu)勢,重點以承接高檔寫字樓、別墅小區(qū)全方位物業(yè)管理服務(wù)項目為突破口,廣泛開展對外物業(yè)個性化特色服務(wù):專業(yè)物業(yè)、酒店經(jīng)營管理咨詢;人才、勞務(wù)、培訓輸出等業(yè)務(wù),進一步打造優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理品牌,為全面推動行業(yè)整體管理服務(wù)水平不斷努力。
截止目前,公司財務(wù)狀況運行良好,預計全年將實現(xiàn)營業(yè)額收入達300萬,綜合利潤達20萬。經(jīng)過一年多的物業(yè)經(jīng)營管理,**廣場已成為荊州市招商引資、**服務(wù)和商務(wù)交流中心,取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益,為荊州樹立高檔商務(wù)寫字樓和精品物業(yè)管理典范。
第13篇 物業(yè)管理師中級知識試題與答案
一、單選題(每題1分,滿分30分)
1 房屋附屬的消防水泵應定期進行試用,至少每年進行()次。
a 一 b 二 c 三 d 四
2 在建筑物的防雷等級劃分種( )類建筑物是指儲存大量易燃物品的房屋,或具有重要政治意義的民用建筑物。
a 一 b 二 c 三 d 四
3 大廈的電梯鑰匙要由( )管理。
a 專門部門 b 專門人員 c 工程部經(jīng)理 d 保安人員
4 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)動用明火作業(yè)的簽批和現(xiàn)場監(jiān)護工作由( )負責。
a 物業(yè)管理公司經(jīng)理 b 保安部主管 c 工程部主管 d 保安部專職消防管理人員
5 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車場庫的清潔衛(wèi)生一般由( )負責。
a 停車場庫門衛(wèi) b 保潔部專職人員 c 車主 d 物業(yè)管理公司指定的其他人員
6 按照國際慣例,物業(yè)管理公司應與車主簽訂車輛停放管理合同和協(xié)議,簽訂協(xié)議后,如果車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車場時丟失,車內(nèi)物品丟失造成的損失由( )負責。
a 物業(yè)管理公司 b 物業(yè)管理公司和車主 c 車主 d 停車場保安人員
7 生活飲用水二次供水的水質(zhì)應該每( )檢測一次。
a 一個月 b 三個月 c 半年 d 一年
8 物業(yè)管理公司應及時清運物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各種垃圾,一般要求垃圾收集()既要清除。
a 當時 b 當日 c 隔日 d 之后適當?shù)臅r候
9 根據(jù)國家1992年頒布的《全國城市文明住宅小區(qū)達標考評實施細則》規(guī)則,住宅小區(qū)人平均公用綠地應達到每個居民平均占有()平方米以上,綠地率要達到( )。
a 1.5, 25% b 1.5, 30% c 2, 25% d 4, 35%
10 廣告是()有計劃地利用媒體傳達各類信息,從而影響公眾行為的信息傳播活動。
a 廣告商 b 廣告客戶 c 廣告媒體 d 廣告的組織與管理者
11 我國給排水設(shè)計規(guī)范規(guī)定,生活熱水(當無軟化水設(shè)施時)出水溫度不高于( )℃,這主要是為了防止水垢產(chǎn)生。a 45 b 55 c 65 d 75
12 物業(yè)管理公司保安人員巡邏的范圍限度委( )。a 車場 b 公共走廊 c 物業(yè)的公共地方 d 綠化區(qū)域
13 除保安人員外,物業(yè)管理公司其他員工( ),必須履行消防人員的職責。
a 也都是專職消防隊員 b 都是義務(wù)消防隊員
c 都不是消防隊員 d 也都應成為專業(yè)消防隊員
14 物業(yè)環(huán)境噪聲污染的控制措施之一,是禁止在夜間規(guī)定不得作業(yè)的時間內(nèi)從實施工作業(yè),規(guī)定不得作業(yè)的時間一般是指( )a 晚間10:00~次晨6:00 b 晚間10:00~次晨8:00
c 晚間12:00~次晨8:00 d 晚間12:00~次晨6:00
15 新建住宅小區(qū)內(nèi)有路名的道路兩旁的綠化和養(yǎng)護管理有()負責。
a 物業(yè)管理公司 b 圓林部門 c 房管部門 d 街道辦事處
16 凡是人為造成物業(yè)管理區(qū)域綠化級設(shè)施損壞的,根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定和公共契約的有關(guān)條文進行賠償和罰款處理。如屬兒童所為,( )賠償。 a 由家長 b 可以不 c 由兒童本人 d 由區(qū)內(nèi)居民共同
17 房屋承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件,結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定的承載能力,隨時有倒塌的可能,不能確保住用安全的房屋屬于( )。
a 嚴重損壞房 b 一般損壞房 c 危險房 d 基本完好房
18 中修工程的一次費用一般在該建筑同類結(jié)構(gòu)新建造價的( )以下。
a 10% b 15% c 20% d 25%
19 高位水箱一般梅( )要進行一次清洗消毒工作。
a 一個月 b 半年 c 一年 d 三年
20 房屋附屬設(shè)備維修的中修工程,更換率一般在( )。
a 10%~30% b 5%~10% c 5%以下 d 30%以上
&nb
sp; 21 小型家用燃油燃氣鍋爐,是指發(fā)熱量在50~( )千瓦的鍋爐。
a 100 b 150 c 200 d 250
22 生活飲用水二次供水及其衛(wèi)生管理時( )的職責。
a 自來水廠 b 市政管理部門 c 物業(yè)管理公司 d 住戶
23 我國《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》規(guī)定,( )分貝是正常的環(huán)境聲音,是噪聲的衛(wèi)生標準。
a 40 b 50 c 55 d 60
24 綠化養(yǎng)護與管理考核指標規(guī)定,新種樹苗若是本市苗成活率應答與( )。
a 80% b 85% c 95% d 100%
25 ( )是供整個居住區(qū)居民共同實用的綠地,面積一般在1000平方米左右。
a 居住區(qū)公共綠地 b 居住區(qū)級效游園 c 公共建筑專用建筑 d 道路綠地
26 ( )是主體性文化娛樂活動。
a 體操運動 b 文藝聯(lián)歡會 c “九。九”敬老家庭運動會 d 攝影展覽
27 物業(yè)管理企業(yè)作為獨立的自負盈虧的經(jīng)濟實體,也應獲得一定的利潤,其利潤率由( )來確定。
a 業(yè)主委員會 b 物業(yè)管理企業(yè) c 政府物價部門 d 政府規(guī)劃部門
28 房屋維修管理得罪基本原則是( )。
a 經(jīng)濟,合理,安全,實用的原則 b 區(qū)別對待的原則 c 服務(wù)原則 d 有償服務(wù)的原則
29 寫字樓的客務(wù)服務(wù)主要指( )。
a 硬件服務(wù) b 軟件服務(wù) c 前臺服務(wù) d 保潔服務(wù)
30 商場具有( ),才會吸引更多的顧客。
a 自己鮮明的特色 b 強大的經(jīng)濟實力 c 潛在的無形資產(chǎn) d 大面積的停車場
二 多選題(每題1分,滿分30分)
31 房屋附屬設(shè)備的實用管理制度,主要有( )等。
a 設(shè)備運行值班制度 b 交接班制度 c 技術(shù)檔案管理制度 d 設(shè)備操作實用人員崗位責任制
32 房屋給水系統(tǒng)的管理工作包括( )等。
a 建立正常的供水用水制度 b 經(jīng)常維護并定期檢查供水管道、截門、水表、水泵、水箱
c 采用節(jié)水型水箱配件、節(jié)水龍頭等 d 對消防水泵定期進行試泵
33 消防管理的主要內(nèi)容有( )。
a 建立專職消防班組 b 制定完善的消防制度和規(guī)定 c 管理好消防設(shè)備 d 發(fā)生火災時,保證住戶人身及財產(chǎn)安全
34 我國《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》規(guī)定,一般居住區(qū)和文教區(qū)得晝間噪聲標準是( )分貝,夜間為()分貝。 a 65,55 b 40,30 c 55,45 d 50,40
35 根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域保潔管理的操作細則要求( )等每日必須清潔的部位。
a 制定區(qū)域內(nèi)的道路 b 制定區(qū)域內(nèi)綠化帶 c 樓內(nèi)各層樓梯 d 公共部位窗戶
36 物業(yè)管理區(qū)域綠化環(huán)境管理隊伍的組成應包括( )等。
a 綠化環(huán)境管理隊伍的管理者 b 綠化環(huán)境管理技術(shù)人員 c 技術(shù)工人 d 苗圃工作人員
37 為了制定切實可行的文體娛樂活動方案,制訂者必須做還調(diào)查分析工作,調(diào)查分析主要涉及與活動有關(guān)的( )等方面。
a 參與人員 b 場地與設(shè)備 c 器材 d 資金
38 嚴格執(zhí)行各項規(guī)章制度,加強對物業(yè)管理區(qū)域文體娛樂活動管理的工作內(nèi)容主要有( )等。
a 確定文體娛樂設(shè)施經(jīng)營管理機構(gòu)、培訓管理及服務(wù)人員 b 宣傳各項規(guī)章制度
c 對重大活動、重點設(shè)施、器材需制訂重點措施 d 執(zhí)行規(guī)章制度,糾正違章行為
39 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的( )具有戶外廣告的特征。
a 路標 b 看板 c 告示欄 d 散發(fā)的宣傳資料
40 用戶程控交換機房內(nèi)應( )有人值班,值班人員需認真做好當班記錄,并做好交接班工作
a 8小時工作時間內(nèi) b 白天 c 夜間 d 24小時
; 41 以下( )不是物業(yè)管理公司治安管理的工作內(nèi)容。
a 培訓保安人員 b 完善管區(qū)內(nèi)安全防范設(shè)施 c 抓捕犯罪嫌疑人 d 維護管區(qū)內(nèi)的治安秩序
42 物業(yè)管理公司應制定的消防制度和規(guī)定一般包括( )等。
a 消防中心值班制度 b 防火檔案制度 c 防火崗位責任制度 d 物業(yè)管理區(qū)域消防管理制度
43 根據(jù)有關(guān)規(guī)定物業(yè)管理公司對所管區(qū)域撿拾到的物品保存期限為:重要物品()一般物品( )食品一個月。
a 二年 一年 b 二年六個月 c 一年 劉個月 d 一年 三個月
44 進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛,必須按管理公司規(guī)定的行駛路線行駛,進入車庫時一般限速每小時( )公里。
a 1 b 5 c 10 d 20
45 造成物業(yè)環(huán)境大氣污染的原因主要是( )。
a 直接以煤炭作為能源燃燒 b 燃油型機動車輛超標排放尾氣
c 基建工地揚塵以及物業(yè)維修和裝修造成粉塵污染 d 不當燃燒以及燃放煙花爆竹等
46 物業(yè)管理公司可以在所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)開展一些有意義的主體性文體娛樂活動,也可以開展( )等一般性活動。
a 文藝 b 體育 c 銷售有獎彩票 d 攝影展覽
47 漏水時給水管道及配件的常見毛病,常用維修方法有( )。
a 打楔堵漏法 b 關(guān)注環(huán)氧樹脂堵漏法 c 哈法夾堵漏法 d 換管法
48 ( )是物業(yè)管理公司的治安管理工作的內(nèi)容。
a 設(shè)置安全保衛(wèi)機構(gòu) b 制訂各項治安管理制度和工作程序c 打擊違法犯罪活動 d 加強管區(qū)內(nèi)車輛管理
49 高層建筑消防的特點有耐火極限低,( )。
a 火險因素多 b 火勢蔓延快 c 撲救難度大 d 疏散困難
50 為了便于車輛管理,建設(shè)停車場庫時,對其內(nèi)部應有( )要求。
a 光度 b 設(shè)施 c 利用率 d 區(qū)位布置
51 物業(yè)管理公司在物業(yè)區(qū)域衛(wèi)生保潔中的職責范圍時( )。
a 區(qū)內(nèi)公共場地的清潔保潔 b 區(qū)內(nèi)樓與公共部位的清潔保潔
c 區(qū)內(nèi)生活垃圾和糞便的清運 d 區(qū)內(nèi)居民、商業(yè)、飲食業(yè)等執(zhí)行城市環(huán)境衛(wèi)生管理,物業(yè)
環(huán)境衛(wèi)生管理情況的監(jiān)督檢查
52 廣告具有( )功能。
a 經(jīng)濟 b 文化 c 宣傳 d 政治
53 物業(yè)管理費用的計算可以用一個簡單的公式來表示:*=σ*i,其中*i應包括( )及其他一些費用。
a 綠化管理費 b 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費 c 辦公費 d 物業(yè)管理企業(yè)的利潤
54 物業(yè)管理招標程序包括( )。
a 選擇招標方式 b 編制招標文件 c 送政府部門批準 d 組織勘察現(xiàn)場
55 在物業(yè)管理檔案中,檔應包括( )等內(nèi)容。
a 房屋分戶平面圖 b 房屋接管驗收紀錄 c 租金測估算計算表 d 維修記錄卡
56 ( )屬于物業(yè)管理資料常見形式。
a 平面圖 b 記錄手冊 c 幻燈片 d 統(tǒng)計表
57 下面闡述是正確的有( )。
a 業(yè)主是物業(yè)的主人 b 許多業(yè)主組織為業(yè)主委員會c 物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ) d 物業(yè)管理權(quán)是物業(yè)管理中的根本問題
58 物業(yè)管理人員應具備的個人素質(zhì)包括( )
a 語言表達能力 b 端莊的
儀表儀容 c 良好的心里素質(zhì) d 掌握各種設(shè)備的維修技能
59 小型家用燃油燃氣過路的特點有 ( )
a 操作簡單 b 一次性投資少 c 實用壽命短 d 燃料費用低
60 發(fā)生失竊案應根據(jù)()決定是否向公安機關(guān)報案。
a 物業(yè)管理公司的制度 b 客人的正確要求 c 保安部的規(guī)模 d 丟失財務(wù)的價值
三、 判斷提(每題1分,滿分40分)
61 房屋附屬設(shè)備零星維修,是指設(shè)備零件更換率一般在10%以下的維修工程。
62 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路市政排水設(shè)備,一律由市政工程管理部門負責維修,管理。
63 在物業(yè)管理中,房屋給排水設(shè)備的驗收,應執(zhí)行國家驗收規(guī)范,不合格者,可以不接管,也可以先接管下來,再要求有關(guān)施工單位限期整改。
64 變頻空調(diào)系統(tǒng)通過電流頻率變化調(diào)節(jié)空調(diào)系統(tǒng)電動機輸出功率,以適應空調(diào)負荷的季節(jié)和日夜的變化,達到節(jié)約能源的目的。
65 物業(yè)管理區(qū)域的門衛(wèi),除執(zhí)行治安管理職能外,還要為用戶和客人提供各種有關(guān)服務(wù)。
66 物業(yè)管理公司保安部門24小時負責物業(yè)管理區(qū)域的安全保衛(wèi)工作。
67 物業(yè)管理公司全體員工都必須掌握各種消防器材的操作技術(shù)和方法。
68 高層建筑內(nèi)部可以進行消防區(qū)域分隔,也可以不進行分隔。
69 物業(yè)管理公司可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)停車場。
70 任何情況下多不允許在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)焚燒瀝青、油氈、塑料、皮革、落葉和綠化修剪物等物質(zhì)。
71 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有各類垃圾可以分類對方,也可以不分類統(tǒng)一集中對方。
72 物業(yè)管理公司負責所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)所有部位的衛(wèi)生保潔工作。
73 物業(yè)管理公司的綠化管理部門可以直接對外營業(yè),為公司創(chuàng)收。
74 在房屋附屬消防設(shè)備的日常性保養(yǎng)工作中,消防專用水箱一般要在規(guī)定期限內(nèi)調(diào)水、放水,以防止出現(xiàn)缺水、阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象。
75 房屋內(nèi)衛(wèi)生間和廚房的排污管最好選用陶瓷管或塑料管。
76 目前我國已有部門建筑的空調(diào)系統(tǒng)采用了冷蓄冷,就是制冷機在夜間用電低谷時間運行,制冷蓄存冷量,白天將蓄存的冷量供應空調(diào)負荷,從而轉(zhuǎn)移電力高峰,降低運行成本。
77 當樓內(nèi)大堂人流過分擁擠時,門衛(wèi)應允許并引導部分客人從消防電梯廳進出。
78 物業(yè)管理公司的消防管理機構(gòu)一般設(shè)置在公司的物業(yè)管理部。
79 物業(yè)管理公司有權(quán)力在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)樓前或樓群之間的空地上設(shè)置臨時停車場。
80 住宅小區(qū)生活飲水二次供水及其衛(wèi)生管理,由市政管理部門負責。
81 房屋的日常養(yǎng)護,既包括對房屋的零星養(yǎng)護,也包括對房屋的計劃養(yǎng)護。
82 物業(yè)管理公司保潔部的倉庫保管員,負責清潔工座機用品的購買和收發(fā)工作。
83 城市環(huán)境衛(wèi)生管理部受住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的委托,對區(qū)域內(nèi)產(chǎn)上的垃圾執(zhí)行有償清運工作。
84 根據(jù)1992年4月15日頒發(fā)的《全國城市文明住宅小區(qū)達標考評實施細則》規(guī)定,住宅小區(qū)綠化覆蓋率應到35%以上。
85 物業(yè)管理公司在所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)開展文體娛樂活動,不能向參加活動者收取費用,
86 物業(yè)管理人員不需要掌握廣告宣傳,文體娛樂活動設(shè)施與器材的使用方法等方面的有關(guān)知識,因為所有技術(shù)性工作都可以外請專業(yè)人員承擔。
87 電梯的日常保養(yǎng)維護和故障秀麗,必須由經(jīng)勞動部門審查認可的單位和人員承擔。
88 容積式生活熱水加熱具有體積小,設(shè)備管道簡單的優(yōu)點,但水溫波動較大,水質(zhì)硬時易結(jié)垢。
89 門衛(wèi)工作主要是治安管理,沒有為用戶提供其他服務(wù)的職能。
90 保安部一般有消防組、警衛(wèi)組、內(nèi)保組等部分構(gòu)成。
91 房屋的完損等級分為三類,即完好房,一般損壞房和危險房。
92 停車場庫門為一般只設(shè)一人,其職責是登記收費和指揮車輛出入及停放。
93 城市污水二級處理技術(shù)是將污水中懸浮固性物通過機構(gòu)武力的沉淀,漂選,過濾等方法,使污水中過濃的有毒,有害物質(zhì)得到凈化。
94 不管物業(yè)管理公司規(guī)模大小,其保潔部一般分設(shè)三個班組:樓宇清潔服務(wù)班組,公共區(qū)域清潔班組,高空外墻清潔班組。
95 清潔衛(wèi)生工作標準中的“七凈”是指:路面凈,路沿凈,人行道凈,雨污水井口凈,樹根凈,電線桿根凈,墻根凈。
96 制訂綠化技術(shù)管理規(guī)定和措施,實施綠化管理員工培訓是物業(yè)管理公司綠化部主管的職責。
97 制訂文體娛樂活動方案的主要內(nèi)容包括:調(diào)查開展活動的條件和住區(qū)人員對活動的需求,設(shè)計具體活動項目及主題,列出個工作階段和各方面工作項目主要要求,提出相關(guān)問題的解決方法。
98 文體娛樂活動管理規(guī)章制度的種類有《員工手冊》場館及設(shè)施器材使用館里人員的《崗位職責》《考核獎懲辦法》各種《檢查制度》等。
99 住宅小區(qū)物業(yè)管理手段是先進的計算機技術(shù)在管理工作中的應用。
100 綠化技術(shù)人員的職責有制定工作規(guī)劃,組織培訓,考核部署工作,開展創(chuàng)收工作。
答案:
一、 單選題
1a 2b 3b 4d 5a 6c 7d 8b 9b 10b 11c 12c 13b 14a 15a 16a 17c 18c 19d 20a 21d 22c 23a 24c 25a 26c 27c 28c 29c 30a
二、多選題
31abd 32abcd 33abc 34d 35abc 36abc 37abcd 38abcd 39abc 40d 41c 42abc 43b 44b 45abcd 46abd 47cd 48abcd 49abcd 50abd 51abcd 52abd 53abcd 54abd 55bc 56abd 57abcd 58abc 59ab 60bd
三、判斷題
第14篇 物業(yè)管理師培訓教學大綱
一、物業(yè)管理方案的制訂
(一)學習要求
掌握物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求,了解并做好物業(yè)管理早期介人的準備工作;具有進行擬管項目、使用人物業(yè)管理與服務(wù)需求、競爭企業(yè)狀況等調(diào)查的能力;掌握制訂物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容、基本架構(gòu)和方法。
(二)學習重點
1.物業(yè)管理的早期介入
(l)物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求
物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托,按照國家法律法規(guī)、管理標準及委托合同行使管理權(quán),運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術(shù),以經(jīng)營手段管理物業(yè),從事對物業(yè)(包括物業(yè)周圍的環(huán)境)的養(yǎng)護、修繕、經(jīng)營,并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù),使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益。
物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是:
①物業(yè)的設(shè)計要“科學、合理、適用和美觀”,并要方便維修和養(yǎng)護。
②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計施工質(zhì)量要好,減少使用成本。
③配套設(shè)施齊全,能為使用人提供多種服務(wù)。
④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。
⑤為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。
(2)物業(yè)管理的基本內(nèi)容
①基本業(yè)務(wù)
包括房屋建筑物的維護、修繕與改造;物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護、保養(yǎng)與更新;相關(guān)場地的維護與管理;消防設(shè)備的維護、養(yǎng)護與更新。
②專項業(yè)務(wù)
包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。
③特約業(yè)務(wù)
包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務(wù)。
④經(jīng)營業(yè)務(wù)
包括室內(nèi)裝修、電器維修、商務(wù)中心、咨詢、中介、代理經(jīng)租、房屋交換以及其他業(yè)務(wù)等。
(3)物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準備
人員準備
資料準備
設(shè)備、器材準備
資金準備
(4)房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序
我國房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段:
①決策、立項階段
通過調(diào)查研究,尋求合作伙伴,選定開發(fā)地點和開發(fā)項目,向政府有關(guān)部門申請立項。
②前期階段
1)在申請立項的項目建議書基礎(chǔ)上,經(jīng)過進一步的調(diào)查研究,編制項目可行性研究報告,并向有關(guān)部門申報,同時辦理企業(yè)申報登記事宜。
2)項目的規(guī)劃設(shè)計工作。
3)規(guī)劃設(shè)計工作的報批工作,進行工程勘探,制定開發(fā)項目的建設(shè)方案。
4)征用土地,開展拆遷安置工作。
5)完成施工現(xiàn)場的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè),做到“四通一平”:即通水、通電、通路、通信、平整土地。
6)辦理開工手續(xù)。
③建設(shè)階段
通過招標、投標、發(fā)包工程,進行施工建設(shè);同時,要加強施工期間有效的工程監(jiān)理,包括請專業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表,直至竣工驗收,交付使用。
④營銷階段
這是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相銜接、相交叉的階段,通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業(yè)管理)和售后服務(wù)等。
上述四個階段的實施不一定按部就班,有時可交替進行。
(5)建筑工程基本知識
①建筑工程分類
建筑物的施工建設(shè)過程稱建筑工程。根據(jù)建筑工程各組成部分的性質(zhì)、作用可分為:
1)一般土建工程:包括房屋和構(gòu)筑物的各種結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程等。
2)管道工程:包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。
3)暖衛(wèi)工程:包括室內(nèi)外給排水管道,采暖、通風、民用煤氣天然氣管道敷設(shè)工程等。
4)電氣照明工程:包括室內(nèi)外照明設(shè)施安裝、架空線路、變電和配電設(shè)施安裝工程等。
③建筑工程管理
建筑工程管理是貫
穿以工程項目為對象,以施工現(xiàn)場為中心,遵循建筑施工的特點和規(guī)律,把各個施工過程有機地組織起來,使施工過程達到優(yōu)質(zhì)、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內(nèi)容包括:
l)落實施工任務(wù),簽訂對外承包合同;
2)編制施工組織設(shè)計或施工計劃;
3)做好施工前的準備工作,保障順利開工;
4)按計劃組織施工,并隨時收集施工中的有關(guān)信息與計劃目標進行對比,發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)整,使各項施工活動處于最佳狀態(tài);
5)做好工程施工資料分析與整理。
③建筑工程涉及的主要工作
1)熟悉施工圖樣,參加圖樣會審,熟悉設(shè)計規(guī)模、結(jié)構(gòu)特點和生產(chǎn)工藝順序;
2)熟悉施工現(xiàn)場的地形、供水、供電、道路運輸情況,了解施工區(qū)域的地理環(huán)境和施工條件;
3)了解當?shù)厥谴笞谫Y料供應情況。質(zhì)量及價格;
4)編制施工組織設(shè)計,繪制施工平面圖,制定施工進度計劃,提出根據(jù)施工技術(shù)力量需要的材料、預制構(gòu)件、機具等進場計劃;
5)抓好施工技術(shù)及技術(shù)管理工作;
6)抓好質(zhì)量管理;
7)抓好安全生產(chǎn)管理;
8)抓好材料與工具管理;
9)抓好班組管理;
10)抓好勞動定額與勞動報酬等。
2.物業(yè)管理早期介入的實施
(l)工作內(nèi)容
根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段,物業(yè)管理早期介入實施的工作內(nèi)客主要有:
①參與規(guī)劃設(shè)計階段
參與形式主要表現(xiàn)在全面細致地反映物業(yè)管理順利實施的各種需要,以及在以往物業(yè)管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上的種種問題或缺陷,用咨詢報告的形式提交設(shè)計單位,并促其糾正。物業(yè)管理公司應注意反映下列問題:
1)配套設(shè)施的完善問題;
2)水電供應容量的問題;
3)安全保衛(wèi)系統(tǒng);
4)垃圾的處理方式;
5)高層建筑物外觀的清潔問題;
6)消防設(shè)施問題;
7)物業(yè)管理所需設(shè)備問題;
8)對建筑材料的意見;
9)其他問題。
②參與建設(shè)階段
通過參與施工管理,對工程建設(shè)提出意見。主要包括:
1)監(jiān)督工程質(zhì)量并提出意見;
2)監(jiān)督建設(shè)過程(是否按設(shè)計規(guī)劃圖紙施工、建筑材料規(guī)格質(zhì)量是否符合設(shè)計要求)并提出意見:
3)監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備配套建設(shè)過程并提出意見;
4)監(jiān)督物業(yè)管理所需的特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過程并提出意見。
(2)早期介入應注意的問題
①必須從思想上十分重視早期介入的準備工作
②必須明確物業(yè)管理在整個房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理中的地位
③抓好人員準備這個關(guān)鍵
④精心準備,細致周到,力求全面、充分
3.擬管項目、使用人需求、競爭企業(yè)狀況調(diào)查
通過對擬管項目全面情況的調(diào)查,為擬訂物業(yè)管理方案做信息準備。
(l)項目情況調(diào)查
①調(diào)查內(nèi)容
項目位置:具體位置及東、西、南、北的毗鄰。
項目面積:占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。
項目建筑情況:建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標準、管線布置等。
配套及附近交通狀況:已通達公交車次、小區(qū)班車等。
消防、安保、清潔等設(shè)施狀況
項目性質(zhì)及特色
政府的支持、扶持與介入程度
開發(fā)商的背景:規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。
周邊壞境狀況
②調(diào)查方法
包括實地考察、公
開信息收集、座談及其他途徑。
(2)使用人需求調(diào)查
①調(diào)查內(nèi)容
住區(qū)人員自然狀況分析:包括總?cè)丝?、性別、年齡、受教育程度與職業(yè)、民族以及經(jīng)濟收人等。
住區(qū)人員需求分析:
l)按需求對象分為物質(zhì)需求和精神需求。針對不同的需求配備相應的公共設(shè)施;
2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區(qū)內(nèi)對于滿足需求彈性小的公共設(shè)施必須具備,對于滿足需求彈性大的公共設(shè)施,應從管區(qū)實際出發(fā)進行建設(shè),并更多注意面向社會服務(wù)與經(jīng)營,以提高其開發(fā)利用的效益。
3)按需求條件分為現(xiàn)實需求和潛在需求。
4)按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區(qū)人員實際生活水平出發(fā),定量與定性結(jié)合,協(xié)助制訂有針對性的方案。
②調(diào)查方法
1)詢問法
詢問法就是圍繞著住區(qū)人員物質(zhì)文化生活需求這一主題,采用一定的提問方式,向被調(diào)查者提出詢問,再從被調(diào)查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調(diào)查、電話調(diào)查、發(fā)調(diào)查表和交談旁聽法。
2)觀察法
觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調(diào)查者行為及現(xiàn)場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。
3)實驗法
實驗法就是用小規(guī)模試驗的方法來驗證人們的需求情況。
4)抽樣調(diào)查法
抽樣調(diào)查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。
(3)競爭企業(yè)調(diào)查
調(diào)查內(nèi)容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經(jīng)驗以及與競爭對手比較。
4.制訂物業(yè)管理方案的其他準備工作
(l)組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子:
(2)對方案制訂人員進行必要的業(yè)務(wù)培訓:
(3)準備經(jīng)費;
(4)準備設(shè)備;
(5)準備相關(guān)資料。
5.制訂物業(yè)管理方案
(l)物業(yè)管理方案的內(nèi)容
①物業(yè)管理檔次
物業(yè)類型、功能將決定不同的物業(yè)消費水平,從而確定物業(yè)消費水平,從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定,是制定訂物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)。管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項目、標準及費用的不同。
②物業(yè)管理服務(wù)的標準
物業(yè)類型、功能和物業(yè)檔次將決定物業(yè)管理服務(wù)的項目和質(zhì)量標準。
③物業(yè)管理財務(wù)收支預算
物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理。由物業(yè)管理檔次所決定的物業(yè)管理應達到的服務(wù)標準和收費標準是物業(yè)管理方案的核心。
(2)物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)
①項目管理的整體設(shè)想與策劃
包括項目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標、物業(yè)管理特點。管理服務(wù)措施。
②管理模式
包括管理運作模式、管理工作流程、管理組織架構(gòu)、激勵機制、信息反饋處理機制等。
③公司人力資源管理
包括管理服務(wù)人員配備。管理服務(wù)人員培訓、管理服務(wù)人員管理。
④規(guī)章制度建設(shè)
包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。
⑤經(jīng)營管理指標
包括經(jīng)營指標承諾及采取的措施、管理指標承諾及采取的措施。
⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)
包括社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)服務(wù)與特約服務(wù)。
⑦財務(wù)管理及經(jīng)費收入測算
包括財務(wù)管理、日常物業(yè)管理收支預測、維修基金的建立和使用計劃。
⑧日常管理
包括前找介入、業(yè)主人住、業(yè)主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環(huán)境保護與管理、采暖系統(tǒng)維護管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。
⑨物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施
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p; 包括物業(yè)維修養(yǎng)護管理、共用部分的維修與養(yǎng)護、共用設(shè)施設(shè)備施維修與養(yǎng)護。
(3)制訂物業(yè)管理方案的主要步驟
第一步:成立制訂方案的工作機構(gòu)
第二步:培訓工作人員
第三步:經(jīng)費、設(shè)備、資料準備
第四步:項目、使用人、競爭調(diào)查
第五步:研究分析調(diào)查資料
第六步:確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務(wù)管理項目
第七步:經(jīng)費預算
第八步:草擬方案文本
第九步:向?qū)＜翌檰栒髟?/p>
第十步:送公司領(lǐng)導審閱
第十一步:修改、研討、再修改
第十二步:可行性研究
第十三步:定稿
第十四步:實施、反饋
⑷制訂物業(yè)管理方案的主要方法
①經(jīng)理意見法
主要以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為方案的基本思路和主要內(nèi)容,在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上確定。
②內(nèi)部征詢法
發(fā)動公司內(nèi)部各部門以及全體員工提建議,在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上綜合歸納制訂出物業(yè)管理方案。
③學習借鑒法
主要是學習借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)管理的思路和做法來制訂方案。
④專家意見法
主要是聘請業(yè)內(nèi)著名專家,在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上,請專家協(xié)助制訂物業(yè)管理方案。
⑤綜合制訂法
6.可行性研究知識
(l)可行性研究的基本概念
可行性研究是在做出投資決策之前,對投資項目進行全面的技術(shù)上和經(jīng)濟上的分析,即進行全面的調(diào)查研究和綜合論證。
(2)可行性研究的程序
可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和評價報告四個階段。
①投資機會研究
帶有預測性,主要是分析投資方向的可能性,鑒別預計的投資是否有成功的可能。投資機會研究主要從項目發(fā)展的背景、基礎(chǔ)、條件等方面進行研究。
②初步可行性研究
進行項目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進行項目的市場需求和企業(yè)能力方面進行預測,考察合格規(guī)模、估計資源分配和協(xié)作配套來源,對項目實施需要采用的技術(shù)、裝備進行初步規(guī)劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達到±20%左右。
③詳細可行性研究
對項目進行深入的技術(shù)經(jīng)濟論證,仔細分析項目的利弊,對多種方案進行比較選優(yōu),從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達到±10%。
④評價報告
重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。
(3)可行性研究的內(nèi)容
①市場需求預測;
②物質(zhì)資源預測;
③項目方案研究;
④人力資源研究;
⑤項目實施過程研究;
⑥項目投資的成本分析及資金籌措研究;
⑦項目經(jīng)濟效益研究。
(4)編寫可行性報告
①總論;
②項目分析;
③需求預測;
④物資資源及公用設(shè)施條件分析;
⑤人力資源分析;
⑥實施進度分析;
⑦投資估算、資金籌措或成本估算;
⑧社會及經(jīng)濟效益評價;
⑨附件。
二、物業(yè)管理制度
(一)學習要求
掌握物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容以及制定物業(yè)管理制度的程序和方法
;了解業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點和主要內(nèi)容,掌握業(yè)主公約訂立原則和程序,并能正確界定管區(qū)內(nèi)違反(公約)的行為,熟悉房屋裝修程序。
(二)學習重點
1.物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容
物業(yè)管理制度可分為兩大類:一類是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度;另一類是物業(yè)管理企業(yè)的外部制度。
(l)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度
內(nèi)部制度是物業(yè)管理公司為提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率,根據(jù)經(jīng)營方針和工作特點制訂的一系列工作程序、職責范圍、崗位責任制和考核條例等。
①物業(yè)管理公司員工管理條例
員工管理條例是物業(yè)管理公司最基本的內(nèi)部管理制度,主要包括勞動用工制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、企業(yè)獎懲制度。
②物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責范圍
包括公司辦公室的職責范圍、財務(wù)部門的職責范圍、管理部內(nèi)助職責范圍、服務(wù)部門的職責范圍。
③物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責任制
包括經(jīng)理室人員崗位責任制、公司辦公室人員崗位責任制、管理處人員崗位責任制。
(2)物業(yè)管理企業(yè)外部制度
外部制度是指用于界定物業(yè)管理參與者權(quán)利與義務(wù),規(guī)范實施物業(yè)管理過程中各方的行為,協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的制度,主要制度有:
①物業(yè)接管驗收規(guī)定
②樓宇入住規(guī)定
包括人住通知書、收樓須知、入住手續(xù)書、入住合約。
③物業(yè)管理公約
是將業(yè)主以及管理者的權(quán)利與義務(wù)以法律文件的形式加以確定,對全體業(yè)主或使用人以及物業(yè)管理者均有約束力,主要包括以下內(nèi)容:
1)明確業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)和責任
2)明確物業(yè)開發(fā)商應享有的權(quán)利
3)明確物業(yè)管理者的權(quán)利與義務(wù)
4)明確對物業(yè)公共部位以及公用設(shè)施的管理
5)對物業(yè)全部損壞或部分損壞無法正常使用的規(guī)定
6)管理費用的規(guī)定
7)法律責任
8)其他事項
④住戶手冊
是一種交住戶保存的文件,主要包括以下內(nèi)容:
l)居住區(qū)概況;
2)居住區(qū)的管理;
3)業(yè)主或住戶須知;
4)購日燈管理與維修;
5)物業(yè)管理條例;
6)綜合服務(wù);
7)其他應注意的事項。
⑤住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度
1)對房屋及有關(guān)設(shè)施接代管范圍、接管標準、接代管程序的規(guī)定。
2)對房屋代管權(quán)責的規(guī)定。
⑥房屋管理服務(wù)制度
1)房屋維修養(yǎng)護管理規(guī)定。
2)房屋裝修管理規(guī)定。
⑦住宅區(qū)管理制度
主要包括住宅小區(qū)治安保衛(wèi)管理、樓宇管理、機動車管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、消防管理、綠化管理、禁止違章用地及違章建筑的管理及農(nóng)貿(mào)市場管理等規(guī)定。
⑧業(yè)主公約
⑨業(yè)主委員會章程
l)成立業(yè)主委員會的宗旨、目的;
2)業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù);
3)成立業(yè)主委員會的程序;
4)勸業(yè)主委員會會議及業(yè)主大會;
5)業(yè)主委員會的任務(wù);
6)有關(guān)補充說明。
2、制訂物業(yè)管理制度的程序和方法
⑴程序
第一步:研究所管物業(yè)的實際情況。
第二步:研究業(yè)主及物業(yè)使用人的全面情況。
第三步:正確評價本企業(yè)狀況。
第四步:學習理解國家及當?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī)、制度,借鑒外企業(yè)經(jīng)驗。
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nbsp;第五步:整理出本管區(qū)應制訂的內(nèi)外規(guī)章制度條目及制訂制度的基本思路。
第六步:分頭草擬制度。
第七步:征求各方意見,反復討論修改。
第八步:定稿。
第九步:通過正式程序批準執(zhí)行。
(2)方法
①經(jīng)理意見法:在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上,以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為制訂規(guī)章制度的基本思路和規(guī)章制度的主要內(nèi)容。
②業(yè)主委員會制訂法:適用于制訂(業(yè)主公約)、(業(yè)主委員會章程》等。
③內(nèi)部制訂法:適用于制訂部門崗位職責和各部門管理范圍內(nèi)相關(guān)制度。
④學習借鑒法:主要是學習借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)進行管理的規(guī)章制度。
⑤綜合征定法:綜合運用以上四種制訂規(guī)章制度的方法。
3、業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點和主要內(nèi)容
(l)法律依據(jù)
業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的,對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用攤護及其管理等方面的行為。其法律依據(jù)主要是:
①《民法通則》第83條規(guī)定。
②建設(shè)部19*第5號令《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》第五條和第六條規(guī)定。
(2)特點
①公約的主體是全體業(yè)主。
②公約的客體是物業(yè)使用、維修和其他管理等方面的行為,是基于物權(quán)而派生的客觀行為。
③公約的內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用、維護與管理等方面的權(quán)利。義務(wù)的規(guī)定,其中既有法律規(guī)范的內(nèi)容,也有社會公共道德的內(nèi)容。
④公約經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會審議通過而生效,對物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。
⑤公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。
(3)業(yè)主公約的主要內(nèi)容
業(yè)主公約一般由政府行政主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會可以根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實際情況進行修改補充,經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主(代表)大會通過后上報行政主管部門備案。
4.業(yè)主公約的訂立
(1)訂立的原則
包括合法性原則、整體性原則和民主性原則。
(2)訂立的程序
首次制訂業(yè)主公約一般按以下程序進行:
第一步:物業(yè)管理公司組織有關(guān)人員學習研究國家和當?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī),尤其是研究建設(shè)部制訂的業(yè)主公約“示范文本?！?/p>
第二步:結(jié)合所管項目的實際情況,依照建設(shè)部“示范文本”的基本內(nèi)容,制訂出所管項目的業(yè)主公約(草案)。
第三步:用召業(yè)主大會將業(yè)主公約(草案)提交大會討論。修改。
第四步:業(yè)主大會通過修改后的業(yè)主公約。
第五步:業(yè)主簽字,業(yè)主公約生效
業(yè)主公約如需修改,一般由業(yè)主委員會提出修改意見及修改草案,將修改草案提交業(yè)主大會計論通過后執(zhí)行。
5、糾正違反業(yè)主公約的行為
⑴界定所應處理的違反《公約》的行為
在物業(yè)管理中,用來約束主體行為的公約有兩種:一是《業(yè)主公約》;二是《物業(yè)管理公約》。前者的主體是全體業(yè)主,后者的主體是業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理經(jīng)營者。因此,違反《公約》的行為一般說來有以下三種:
①業(yè)主違反《公約》。
②非業(yè)主違反《公約》
③物業(yè)管理公司違反《公約》
作為物業(yè)管理人員應正確處理的是業(yè)主和非業(yè)主使用人違反《公約》的行為,具體有:裝修時違反《公約》的行為,搬遷時違反《公約》的行為,日常違反《公約》的行為。
⑵及時發(fā)現(xiàn)違反《公約》的行為
物業(yè)管理人員應努力做到及時發(fā)現(xiàn)各種違約行為,需做到:
①加強工作責任心,認真履行崗位責任。
②物業(yè)管理公司和部門負責人要經(jīng)常檢查、解決員工工作不到位的問題,及時發(fā)現(xiàn)并處理使用人違約行為。
③提高業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守《公約》的自意識,建立有效的監(jiān)督機制,認真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。
⑶正確處理違反《公約》
的行為
從廣義上說,《業(yè)主公約》和《約業(yè)管理公約》也屬于物業(yè)管理制度,兩者既有共性,也有個性,概括起來,共性表現(xiàn)在目的相同的實質(zhì)內(nèi)容相近上而個性則表現(xiàn)在:制訂者不同、承諾人與制約人不同、性質(zhì)不同以及對違反者處理方式不同。
對違反《公約》行為的處理只能按照《公約》約定的方式進行,主要有:規(guī)勸、制止、批評、警告、按物業(yè)管理制度處理、提起民事訴訟。
6、房屋裝修管理
⑴住用戶裝修申報
①業(yè)主或使用人如需對房屋進行裝修,必須首先向物業(yè)管理公司工程部門提出申請。
②工程部門對業(yè)主或使用人的資格進行確認,并提供裝修指南及有關(guān)資料。
③業(yè)主或使用人盡快請設(shè)計公司進行裝修方案設(shè)計,并選擇合格的裝修單位。④業(yè)主或使用人在15天將裝修設(shè)計圖紙交工程部門。
⑵物業(yè)管理公司審批
①接到業(yè)主或使用人遞交的裝修方案一周內(nèi),工程設(shè)備部門會同安保部門進行審核,考慮是否同意業(yè)主或使用人提交的方案,或提出方案的修改意見。
②裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準后方可實施。
③方案批準后,與物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議,并領(lǐng)取裝修許可證。
⑶裝修單位施工
與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工責任書》,并領(lǐng)取施工許可證必須按方案進行施工,施工期間應嚴格遵守各項規(guī)定嚴格執(zhí)行建設(shè)部《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》。
⑷物業(yè)管理公司驗收。
①由業(yè)主或使用人通知工程設(shè)備部門并會同其他有關(guān)部門對工程進行驗收。
②隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。
③竣工驗收合格后,由工程設(shè)備部門向業(yè)主或使用人出具竣工驗收單。
④業(yè)主或使用人憑竣工驗收單到管理部。安保部門辦理必要的手續(xù)。
三、物業(yè)管理資金的管理
(一)學習要求
掌握物業(yè)管理資金的概念,了解物業(yè)管理啟動資金與日常物業(yè)管理資金的來源及其管理;掌握物業(yè)管理資金的使用方向和使用原則,掌握物業(yè)管理資金的預算管理工作。
(二)學習重點
1、物業(yè)管理資金及其管理
(1)物業(yè)管理資金的概念
物業(yè)管理資金是為保持物業(yè)及附屬設(shè)備的狀態(tài)完好和使用安全,充分發(fā)揮其各項功能以滿足需要而投入的貨幣總和。物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段的不同,可分為物業(yè)管理啟動資金和日常物業(yè)管理資金。
(2)物業(yè)管理資金的管理
概念
物業(yè)資金的管理是物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理資金的籌措、使用、運作所進行的財務(wù)管理活動的整個過程。
管理對象
物業(yè)管理企業(yè)所能支配或?qū)⒁涞奈飿I(yè)管理資金。
管理目的
物業(yè)管理企業(yè)有計劃、低成本、最大限度地籌集物業(yè)管理資金和提高該資金的運用效率和運用效果,保證物業(yè)管理工作的高效開展。
2.物業(yè)管理資金的來源和管理
(l)物業(yè)管理啟動資金
概念
物業(yè)管理啟動資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項必要開支的資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金。
內(nèi)容及來源
一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金,如物業(yè)管理企業(yè)的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等,這部分資金主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位組織及個人出資、入股形成;另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金,主要用于物業(yè)機構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護,這部分資金一般應由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成,也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會或開發(fā)建設(shè)單位出資建立。
物業(yè)管理啟動資金的管理:其中物業(yè)公共設(shè)施維護基金的管理一般應由物業(yè)管理委員會設(shè)賬,存入銀行專戶,掌管這項基金。同時,委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用,并做到?？顚Ｓ?實際操作使用時報物業(yè)管理委員會批準并接受監(jiān)察。這項專用基金應劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會管理,應視具體情況而定,一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。新建物業(yè)的物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金應在確保安全的前提下,從事適宜的短期投資,使其產(chǎn)生最大增值收益。
(
2)日常物業(yè)管理資金
來源
包括物業(yè)管理服務(wù)費、物業(yè)管理機構(gòu)開展多種經(jīng)營的收入、其他收入等。其中物業(yè)管理服務(wù)費收取應考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟承受能力及各項物業(yè)管理服務(wù)的價值補償,由物業(yè)管理委員會、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價管理部門幾方面綜合考慮,共同協(xié)商決定。
②日常物業(yè)管理資金的管理
1)收取、使用上的管理。重點在于及時有效地收取各種管理費用,并做到有計劃地使用,量收支出,?？顚Ｓ?不挪用、多用或少用。
2)財務(wù)上的管理。應加強財會制度的建立與監(jiān)管力度,杜絕內(nèi)部出現(xiàn)財務(wù)漏洞,避免發(fā)生意外事件,防止貪污、冒領(lǐng)現(xiàn)象的發(fā)生,并注意安全保衛(wèi)工作。
3.利用會計手段進行經(jīng)濟管理
(l)會計的基本知識及會計制度
會計的概念
會計是經(jīng)濟管理活動的重要組成部分。會計是通過收集、加工和利用以一定貨幣單位作為計量標準表現(xiàn)的經(jīng)濟信息,對經(jīng)濟活動進行組織、控制、調(diào)節(jié)和指導,促使人們比較經(jīng)濟得失、權(quán)衡利弊講求經(jīng)濟效益的一種管理活動。
②會計的基本職能:核算和監(jiān)督。
l)核算是會計的首要職能。主要從價值上反映核算單位的經(jīng)濟活動狀況及成果。
對會計監(jiān)督可分為事前、事中、事后監(jiān)督三種,主要通過對價值指標的監(jiān)督,防止核算單位經(jīng)濟活動的偏差與失誤,保障核算單位財產(chǎn)免遭損失。
③會計法規(guī)體系
我國會計法規(guī)制度按它們之間的相互關(guān)系,可分為三層:第一層是基本法,即(會計法)、(預算法)等國家法律;第二層是國家財政部根據(jù)基本法制定的對所有單位的會計核算工作.
均有約束力的會計準則;第三層是由各基層單位自行制定的單位內(nèi)部會計制度。這三個層次的關(guān)系是第一層統(tǒng)馭第二層,第二層統(tǒng)馭第三層,三個層次共同構(gòu)成物業(yè)管理單位的會計制度。
(2)通過會計報表分析提高經(jīng)濟效益
會計報表的概念
會計報表亦稱財務(wù)報告,是會計核算的結(jié)果,是反映會計主體財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和財務(wù)收支情況的書面文件,是財會部門提供財會信息的一種重要手段。
②會計報表的構(gòu)成:會計報表一般由主表、附表和報表附注三部分組成。
l)主表包括資產(chǎn)負債表、損益表和財務(wù)狀況變動表(或現(xiàn)金流量表)。
2)附表根據(jù)各行業(yè)、各單位的特點而有所不同。
3)報表附注是對表內(nèi)有關(guān)項目所做的必要解釋。
會計報表對外提供時,一般還附有財務(wù)狀況說明書,這是會計部門向管理者說明情況、提出建議及其他要說明情況的書面報告。
③會計報表分析的意義
物業(yè)管理者根據(jù)提供的會計報表,通過一定的技術(shù)方法,對物業(yè)管理單位的資金管理、經(jīng)營狀況進行過程分析和結(jié)果比較,總結(jié)經(jīng)驗,揭露問題,以提高物業(yè)管理經(jīng)營水平和經(jīng)濟效益。
4.物業(yè)管理資金的使用與運作
(l)物業(yè)管理資金的性質(zhì)
物業(yè)管理資金的性質(zhì)由多種因素決定。根據(jù)物業(yè)管理資金所有者的不同,可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產(chǎn)權(quán)所有資金;根據(jù)物業(yè)管理對象和目的的不同,可劃分為經(jīng)營性資金和消費性資金。物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同決定了物業(yè)管理經(jīng)營者對物業(yè)管理資金管理和使用方式的不同。
(2)物業(yè)管理資金的使用
物業(yè)管理資金使用要實行總量控制法,既要集中統(tǒng)一計劃,又要保證一定的靈活性。具體包括三方面:
①成本性資金支出與使用:
成本性資金支出,是物業(yè)管理服務(wù)在一定日期內(nèi)發(fā)生,用貨幣形式表現(xiàn)的勞動生產(chǎn)耗費。其包括勞動對象的耗費、勞動手段的耗費和勞動力的耗費三方面。成本性資金支出是必需的,是不產(chǎn)生資金回收的,是向社會提供勞務(wù)時必須耗費的成本性支出。這些資金轉(zhuǎn)化為勞動產(chǎn)品的價值,為社會所承認。這是物業(yè)管理企業(yè)必須保障的,是物業(yè)管理企業(yè)生存的基本條件之一。
②公益性資金使用
公益性資金使用是物業(yè)管理企業(yè)必須承擔社會責任與義務(wù)的資金性支出,如向社會福利事業(yè)捐資、做公益性廣告等,這是物業(yè)管理企業(yè)必須支出的、無資金回收的支出。這部分支出數(shù)量不固定,也不經(jīng)常發(fā)生,物業(yè)管理企業(yè)卻不能忽視它的存在。這部分資金為物業(yè)管理企業(yè)的生存與發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。
③投資性資金支出與使用
投資性資金使用是為了籌集發(fā)展用資金而使用的資金,主要是把
暫時不用或緩用的物業(yè)管理資金用于收益性投資支出以求得更大的資金回報。投資性資金支出一定要選好投資方向,注意資金的安全性、資金的回收周期,同時注意這部分資金占物業(yè)管理資金整體的比例額。
(3)物業(yè)管理資金的使用原則
①保障物業(yè)管理需求的原則。物業(yè)管理資金使用要首先滿足物業(yè)管理工作的需要。
②節(jié)約支出,合理收益原則。對成本性資金支出,要厲行節(jié)約,做到合理支出;對投資性支出,要有目的、有步驟,在考慮收益的同時,注意回避投資風險。
③制約性支出使用原則。建立資金使用的審批制度、監(jiān)督制度和財會制度,使資金使用過程中存在相互制約機制,保證物業(yè)管理資金得到安全、合理、有效的使用。
(4)物業(yè)管理資金使用的責任制
在遵守國家相關(guān)法律和單位財會制度的基礎(chǔ)上,建立、健全物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部有效的管理體制,即物業(yè)管理資金的使用由單位領(lǐng)導負領(lǐng)導責任,財務(wù)人員負管理責任,使用人員負使用責任,領(lǐng)導下達資金使用指令和計劃,財會人員負責把資金撥到使用者手中,三方面相互監(jiān)督,共同完成資金的使用過程;并落實監(jiān)督審核制度,通過對物業(yè)管理資金使用方式、使用金額、使用時間及使用效果的監(jiān)督和考核,保證物業(yè)管理資金的使用效果。
5.物業(yè)管理資金的預算管理
(l)物業(yè)管理資金預算的準備工作
①物業(yè)管理資金預算管理的概念
物業(yè)管理資金的預算管理是以物業(yè)管理目標為導向,以提高管理效益為出發(fā)點,以財務(wù)管理體系為保障,全面控制物業(yè)管理與經(jīng)營活動的一種計劃管理模式。
②物業(yè)管理資金預算管理的前提條件
1)扎實的會計工作和基礎(chǔ)管理工作;
2)對完善的制度體系;
3)好的領(lǐng)導體制與領(lǐng)導集體;
4)要充分利用管理會計的職能。
(2)物業(yè)管理資金預算編制程序和編制原則
①物業(yè)管理資金預算編制的程序
一般都先由預算專業(yè)部門負責,如財務(wù)預算處根據(jù)往年的資金使用情況及預測今年物業(yè)管理的發(fā)展和現(xiàn)有管理資金的掌握情況,于每年初或上年底編制出本單位的資金預算計劃,報領(lǐng)導審批,待審批后執(zhí)行。對規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè),應采取分層編制,層層審核把關(guān),最后匯總論證,再經(jīng)橫向、縱向討論論證,經(jīng)幾個回合討論,把集中制定和分散制定方法相結(jié)合,最終制定一個合理科學的資金預算方案。預算編制可以自上而下,也可以自下而上,或是上下結(jié)合論證式。
②物業(yè)管理資金預算編制的原則
1)目標性原則。即預算編制應圍繞物業(yè)管理經(jīng)營目標進行。
2)全面性原則。凡是與物業(yè)管理經(jīng)營目標相關(guān)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)活動都要納入預算范圍,預算編制盡可能全面、系統(tǒng)、平衡、完整。
3)預算單位與周期性原則。預算編制應確定預算單位的大小和范圍,并確定預算周期。
4)人本原則。預算應考慮人的因素,使之成為有激勵效益的預算。
(3)物業(yè)管理資金預算編制的方法
①固定成本預算編制法
1)日常綜合管理費用成本預算公式
p=∑pi(i=l,2……,n)
2)人工費用成本預算公式
p1=∑(ni×wi)(i=l,2……,n)
3)行政辦公費成本預算公式
p2=f0(1+i%)-f0’
4)公用水電費預算公式
p3=∑q電i×p電+∑q水i×p水
5)保安服務(wù)費預算服務(wù)公式
p4=∑fi=f1+f2+f3
滾動預算編制法
即將預算周期始終保持在一個固定期間,如一年、一季度或一個月,連續(xù)進行預算編制。具體編制方法是先制定一個周期的預算,在執(zhí)行過程中進修改預算邊制定下一個周期的預算。
(4)物業(yè)管理資金預算管理的方法
主要有以成本為中心的預算管理方法和以現(xiàn)金流量為中心的預算管理方法。以成本為中心的預算管理方法將成本預算層層分解到人,著眼于降低成本;以現(xiàn)金流量為中心的
預算管理方法控制現(xiàn)金流入流出,盡量做到用最少的錢辦更多的事。另外,還有以利潤或出資人利益為中心的預算管理方法、以資本預算為中心的預算管理方法。
四、房屋構(gòu)造與識圖
(一)學習要求
了解房屋建筑的一般構(gòu)造以及建筑制圖國家標準和規(guī)定畫法,掌握閱讀施工圖的最基本方法和技能,具備參閱施工圖紙解決房屋修護問題的能力。
(二)學習重點
1.建筑物的分類
建筑物是指直接供人們使用的建筑,為人們的生產(chǎn)、生活服務(wù),如住宅、教學樓等。構(gòu)筑物是指不直接供人們使用的建筑,間接地為人們服務(wù),如水塔、煙囪等。依據(jù)不同分類標準,可將建筑物進行分類。
(l)按建筑物的使用功能分類
分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑。
(2)按建筑物的層數(shù)分類
分為低層建筑(1-3層)、多層建筑(4-6層)、中高層建筑(7-9層)、高層建筑(10層以上的住宅和總高度超過24米的公共建筑及綜合建筑,不包括高度超過24米的單層主體建筑)。
(3)按主要承重結(jié)構(gòu)使用的材料分類
分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。
(4)按建筑結(jié)構(gòu)的承重方式分
分為承重墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、商體結(jié)構(gòu)、大跨度空間結(jié)構(gòu)。
2.房屋的構(gòu)造組成
一般的民用建筑是由基礎(chǔ)、墻體、樓地面、樓梯、屋頂、門和窗等六大塊組成。
(1)基礎(chǔ)
基礎(chǔ)是建筑物的組成部分,它直接承受建筑物的所有負荷,并把它傳到地基上。地基是基礎(chǔ)下面承受力的那部分土層,承受建筑物的全部荷載,包括基礎(chǔ)的自重。
①基礎(chǔ)的埋置深度
是指由室外設(shè)計地面到基礎(chǔ)底面的距離。基礎(chǔ)的埋深直接影響工程造價。一般情況下,基礎(chǔ)的埋深應不小于500毫米。
③基礎(chǔ)的分類
1)按構(gòu)成基礎(chǔ)的材料分為磚基礎(chǔ)、灰土基礎(chǔ)、三合土基礎(chǔ)。毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)和鋼筋混凝土基礎(chǔ)。
2)按受力特點分為剛性基礎(chǔ)(如磚基礎(chǔ)、灰土基礎(chǔ)、三合土基礎(chǔ)、毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ))和柔性基礎(chǔ)(如鋼筋混凝土基礎(chǔ))。
3)按基礎(chǔ)的構(gòu)造形式分為條形基礎(chǔ)(多用于多層住宅)、獨立基礎(chǔ)(用于工業(yè)廠房或民用建筑的框架結(jié)構(gòu)中)、整片基礎(chǔ)(用于上部荷載較大的建筑物中)、樁基礎(chǔ)(用于高層或超高層建筑物中,或地基質(zhì)差的工程中)。
(2)墻體
墻的作用主要是承重、圍護和分隔空間。
①墻體的分類
1)按墻體受力情況分為承重墻(直接承受上部傳來荷載的墻)和非承重墻(不承受外來荷載的墻)。
2)按墻體的構(gòu)造方式分為實體墻、空體墻和復合墻
②墻體的細部構(gòu)造
l)鋼筋混凝土過梁:門窗洞口上的橫梁pg過梁,其高度為60毫米的倍數(shù),寬度一般應與磚墻厚度相適應,端部伸入兩側(cè)墻內(nèi)不少于240毫米。
2)鋼筋混凝土圈梁:沿房屋外墻和部分內(nèi)墻中設(shè)置的連續(xù)而封閉的梁,其主要作用是為了增強房屋的整體剛度。一般高度不宜小于120毫米。
3)墻身水平防潮層:阻斷地下水,保持墻身干燥。防潮層的位置與所在的墻及地面情況有關(guān)。墻身防潮層一般有油氈防潮層、防水砂漿防潮層、細石混凝土帶防潮層等不同種類。
4)構(gòu)造柱:是設(shè)置在磚墻內(nèi)的鋼筋混凝土現(xiàn)澆柱,是房屋抗震的一個主要措施。
5)變形縫:是沿建筑物的某些部位,將其垂直斷開,分成若干獨立的單元的斷縫,它是為較少房屋應自然條件影響而受到的損害。變形縫包括伸縮縫、沉降縫和防震縫三種。
(3)樓地面
樓板層把整個建筑分成若干層,并將其承受的荷載傳給墻或柱。鋼筋混凝土樓板是目前應用最廣泛的樓板類型。按施工方式可分為現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板、預制裝配式鋼筋混凝土樓板和裝配整體式鋼筋混凝土樓板。
地面包括底層地面和樓層地面,由面層和基層組成,面層是人們活動直接接觸的部分,基層是地面的持力層,包括墊層、結(jié)構(gòu)層、找平層和保溫層
(4)樓梯
是樓層間的垂直交通工具,在緊急狀態(tài)下供人們安
第15篇 物業(yè)管理員崗位責任制
物業(yè)管理員崗位責任制
一、按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝,佩帶胸牌,保持儀表儀容整潔端莊。
二、每天早晚兩次巡視管理區(qū)域,對公共部位的運行、保養(yǎng)、維修進行安排和實施,發(fā)現(xiàn)問題,及時解決,并及時做好紀錄。
三、走訪業(yè)主,征求與收集業(yè)主管理和服務(wù)等方面的意見和建議。協(xié)調(diào)鄰里之間因公共設(shè)施問題產(chǎn)生的矛盾。做好每月的收繳費用工作。
四、每天去業(yè)主的施工現(xiàn)場,按《安全責任書》抽查施工情況,巡視跟蹤施工隊的裝修過程,督促建筑垃圾袋裝后按管理部規(guī)定的時間送到指定堆放地,不允許將垃圾堵住樓道.并將業(yè)主的裝潢情況和資料歸入檔案。
五、每周一次做好空房的日常安全巡視,及停電、停水、門窗關(guān)閉管理。
六、熟悉管理區(qū)域地理環(huán)境、房屋結(jié)構(gòu)、各種管線走向、各種設(shè)備設(shè)施,制定各項設(shè)備的保養(yǎng)、維修計劃。
七、完成管理部交辦的各項工作。
第16篇 物業(yè)精細化管理培訓4
第四篇:清潔服務(wù)工作要精細化
在商場二層的休息廳內(nèi),餐桌旁一位小朋友突然將冰粒飲料碰翻在光滑的通道地板上,沒過多久一位老年顧客在此經(jīng)過,來看清地面的飲料而摔倒在地,家人找到管理處要求為老人進行體檢。
精細化操作建議:
1、保潔員應立即采取緊急措施,置放'請繞行,防滑倒'的標識牌,并及時進行清潔;
2、如不能及時擺放標識牌,可臨時用椅子等障礙物放在灑落的飲料上,或工作人員站在潑灑的飲料處附近,告知顧客小心繞行,并迅速轉(zhuǎn)告保潔員立即清潔;
3、增加保潔員的巡視頻次,或者在客流高峰期內(nèi)合理調(diào)配。
第五篇:鑰匙領(lǐng)用、借用、使用及歸還
寫字樓內(nèi)有業(yè)主辦理入駐手續(xù)后,領(lǐng)了鑰匙由工作人員帶著去驗房,但鑰匙無論如何也打不開房間,業(yè)主因急于入駐而與工作人員爭吵起來。工作人員一邊安慰業(yè)主并致歉,一邊派維修人員火速換上一副新鎖,當場驗證后,業(yè)主才放心的領(lǐng)走鑰匙。
精細化操作建議:
1、房屋在接管驗收時,鑰匙一定要進行核對,確保接管的鑰匙準確無誤;
2、核對鑰匙時務(wù)必做到將每把鎖的每一把鑰匙--試開,而不能抽查;
3、如果發(fā)現(xiàn)鑰匙與門鎖不匹配的情況。應該馬上采取措施進行更換;
4、鑰匙由專人負責保管,做好記錄并有發(fā)放人和領(lǐng)、借、使用人的簽名,以及借出時間、事由和歸還時間,當面清點,發(fā)放人在限定時聞內(nèi)負責追還;
5、鑰匙一律存放在指定的鑰匙箱內(nèi),由專人負責發(fā)放:
6、交還鑰匙時,應履行清點的程序,確保交還的鑰匙準確無誤,并雙方簽名;
7、租戶或業(yè)主領(lǐng)取鑰匙的記錄,要區(qū)分于領(lǐng)、借、使用人的記錄。
