物業(yè)管理公司行政助理職務(wù)說(shuō)明書(shū)【16篇】

更新時(shí)間：2024-11-20 查看人數(shù)：88

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物業(yè)管理公司行政助理職務(wù)說(shuō)明書(shū)

第1篇物業(yè)管理公司行政助理職務(wù)說(shuō)明書(shū)

1協(xié)助主管處理日常事務(wù)。

2員工入、離職手續(xù)辦理及人事檔案的建立、歸檔、保存與維護(hù)工作。

3新進(jìn)員工體檢及員工定期體檢的安排與實(shí)施。

4本部門(mén)文件、資料、表單的打印、發(fā)放、管理工作。

5負(fù)責(zé)各類(lèi)人事業(yè)務(wù)工作層面的資料、表格的記錄、管理。

6負(fù)責(zé)人事相關(guān)資料的統(tǒng)計(jì)、匯總及電腦資料的登錄工作。

7負(fù)責(zé)薪資的核算、薪資表的編制與統(tǒng)計(jì)。

8稽查考勤,對(duì)出現(xiàn)的異常進(jìn)行追蹤及處理規(guī)定的具體執(zhí)行。

9收集各類(lèi)人事信息并及時(shí)提供給主管。

10作好部門(mén)級(jí)工作會(huì)議記錄及資料整理工作。

11負(fù)責(zé)本部門(mén)文件的管理與相關(guān)記錄。

12承辦主管臨時(shí)交付的事項(xiàng)。

13新進(jìn)員工暫住證、保險(xiǎn)的辦理。

14員工暫住證、就業(yè)證、工傷保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)的辦理以及相關(guān)證件的查驗(yàn)。

15員工勞動(dòng)合約及公司相關(guān)合約的簽訂與存檔。

16公司部分經(jīng)營(yíng)證件、證章的存檔及使用管理。

17與當(dāng)?shù)馗骷?jí)政府及勞動(dòng)部門(mén)建立良好關(guān)系,以保障相關(guān)業(yè)務(wù)的暢通。

18本部門(mén)辦公設(shè)備的日常保養(yǎng)及維護(hù)。

19承辦主管臨時(shí)交付的事項(xiàng)。

第2篇某項(xiàng)目物業(yè)管理處宣傳作業(yè)手冊(cè)

項(xiàng)目物業(yè)管理處宣傳作業(yè)手冊(cè)

01、物業(yè)管理處的宣傳工作計(jì)劃制定

客戶(hù)服務(wù)部根據(jù)社區(qū)文化需要,制定物業(yè)管理處對(duì)外宣傳的主題并下達(dá)任務(wù)給檔案資料員

檔案資料員著手制定物業(yè)管理處各類(lèi)宣傳的工作計(jì)劃

項(xiàng)目宣傳工作包含以下幾項(xiàng):

宣傳欄、報(bào)刊欄的定期更換

定期(臨時(shí))發(fā)放的通知及溫馨提示、安全提示、指導(dǎo)性提示、生活常識(shí)等

02、宣傳資料的發(fā)放、審核

凡屬通知類(lèi),必須有項(xiàng)目經(jīng)理簽字認(rèn)可,按正式文件形式在項(xiàng)目?jī)?nèi)公布,同時(shí)將原件存檔

屬引導(dǎo)、提示類(lèi),可采用較溫馨的語(yǔ)言等給予公布

宣傳資料的內(nèi)容布置將采用公司統(tǒng)一格式,如:紙張顏色、大小、版頭等

03、資料歸檔保管

物業(yè)管理處檔案員將每次宣傳內(nèi)容記錄在《項(xiàng)目宣傳統(tǒng)計(jì)表》

物業(yè)管理處檔案員應(yīng)定期將宣傳資料加以分類(lèi)、歸檔

物業(yè)管理處將審核過(guò)的上述資料由本部門(mén)保存

04、相關(guān)信息反饋與收集

物業(yè)管理處檔案資料員可通過(guò)項(xiàng)目每月的回訪進(jìn)行意見(jiàn)的收集

項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)回訪反饋的信息,對(duì)物業(yè)管理處宣傳工作做出客觀評(píng)價(jià),并據(jù)此作為對(duì)經(jīng)理助理及檔案資料員績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一

第3篇商業(yè)公司物業(yè)管理中心職能

主要職能為:負(fù)責(zé)公司范圍各業(yè)務(wù)板塊的秩序安全維護(hù)、保潔綠化、住宅小區(qū)客戶(hù)服務(wù)的相關(guān)工作,具體如下:

1、安管部職能

(1)負(fù)責(zé)公司范圍各業(yè)務(wù)板塊的秩序安全維護(hù)工作,配合營(yíng)運(yùn)管理中心商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)的工作,包括:防盜、防搶、防暴、防火、人員車(chē)輛進(jìn)出、物料放行以及各類(lèi)安全應(yīng)急事件等方面工作;

(2)負(fù)責(zé)建立健全安全管理方面有關(guān)管理制度,并上報(bào)審批執(zhí)行;

(3)響應(yīng)各業(yè)務(wù)板塊對(duì)秩序安全管理方面的歸口處理,加強(qiáng)與相應(yīng)業(yè)務(wù)部門(mén)的溝通、協(xié)助,將處理情況及時(shí)反饋至相應(yīng)業(yè)務(wù)部門(mén);

(4)建立健全安全管理方面相關(guān)設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳,包括但不限于消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、對(duì)講設(shè)施、消防門(mén)、通道門(mén)鎖等,并建立相應(yīng)的管理制度,加強(qiáng)巡查、例檢,做好相應(yīng)記錄備案;

(5)根據(jù)公司范圍各業(yè)務(wù)板塊的不同情況,合理規(guī)劃秩序安全維護(hù)、崗位布局、班次人員安排等,杜絕安全漏洞;

(6)根據(jù)公司各業(yè)務(wù)板塊有關(guān)活動(dòng)對(duì)秩序安全維護(hù)的需求,合理組織人員進(jìn)行相應(yīng)響應(yīng)、配合,確?；顒?dòng)秩序良好,避免安全事故發(fā)生;

(7)建立健全安全管理方面應(yīng)急處理機(jī)制,在合理應(yīng)急的同時(shí),做好相應(yīng)的應(yīng)急儲(chǔ)備,盡可能將安全方面的突發(fā)事件對(duì)公司營(yíng)運(yùn)的不良影響降至最低;

(8)從安全管理角度,及時(shí)巡檢、發(fā)現(xiàn)、消除安全隱患;

(9)負(fù)責(zé)編制、落實(shí)秩序安全維護(hù)方面有關(guān)培訓(xùn)計(jì)劃;

(10)負(fù)責(zé)與秩序安全維護(hù)有關(guān)的相關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行對(duì)接,如協(xié)助公安部門(mén)、消防部門(mén)對(duì)公司范圍的合理性工作;

(11)公司交辦的其他工作。

2、保潔綠化部職能

(1)負(fù)責(zé)公司范圍各業(yè)務(wù)板塊的保潔綠化工作,配合營(yíng)運(yùn)管理中心商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)的工作,包括:商場(chǎng)保潔綠化、住宅小區(qū)保潔綠化、公司辦公區(qū)域保潔綠化、房產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)中心與樣板房保潔綠化工作;

(2)負(fù)責(zé)建立健全保潔綠化有關(guān)規(guī)章制度,并上報(bào)審批執(zhí)行;

(3)根據(jù)保潔綠化區(qū)域進(jìn)行合理責(zé)任分區(qū),編制具體明確的工作內(nèi)容、操作流程、標(biāo)準(zhǔn)要求,通過(guò)合理的人員調(diào)配、安排,按要求做好保潔綠化工作,展現(xiàn)舒適、整潔、衛(wèi)生、美觀的環(huán)境形象;

(4)負(fù)責(zé)建立健全保潔綠化相關(guān)臺(tái)帳,包括:區(qū)域臺(tái)帳(如:衛(wèi)生間配置、綠化配置)工具臺(tái)帳,加強(qiáng)監(jiān)管;

(5)響應(yīng)各業(yè)務(wù)板塊對(duì)保潔綠化管理方面的歸口處理,加強(qiáng)與相應(yīng)業(yè)務(wù)部門(mén)的溝通、協(xié)助,將處理及時(shí)反饋相應(yīng)業(yè)務(wù)部門(mén);

(6)根據(jù)公司各業(yè)務(wù)板塊有關(guān)活動(dòng)對(duì)保潔綠化的需求,合理組織人員進(jìn)行相應(yīng)響應(yīng)、配合,確?；顒?dòng)現(xiàn)場(chǎng)整潔、美觀;

(7)建立健全保潔綠化管理方面應(yīng)急處理機(jī)制,在合理應(yīng)急的同時(shí),做好相應(yīng)的應(yīng)急儲(chǔ)備,從保潔綠化角度盡可能將突發(fā)事件對(duì)公司營(yíng)運(yùn)的不良影響降至最低;

(8)從保潔綠化管理角度,及時(shí)巡檢、發(fā)現(xiàn)、消除安全隱患;

(9)負(fù)責(zé)編制、落實(shí)保潔綠化方面有關(guān)培訓(xùn)計(jì)劃;

(10)負(fù)責(zé)與環(huán)境綠化有關(guān)的相關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行對(duì)接,如協(xié)助衛(wèi)生監(jiān)管部門(mén)對(duì)公司范圍的合理性工作;

(11)公司交辦的其他工作。

3、住宅小區(qū)客服中心職能

(1)作為業(yè)戶(hù)與公司對(duì)接的樞紐窗口部門(mén),負(fù)責(zé)小區(qū)客戶(hù)服務(wù)工作,包括:業(yè)務(wù)咨詢(xún)辦理、投訴處理、報(bào)修處理、費(fèi)用收繳、樓宇巡查管理、裝修管理、客戶(hù)關(guān)系、滿意度調(diào)查、社區(qū)文化及跟進(jìn)回訪等服務(wù)工作;

(2)負(fù)責(zé)建立健全住宅小區(qū)客服有關(guān)管理制度,并上報(bào)審批執(zhí)行;

(3)負(fù)責(zé)編制、實(shí)施住宅小區(qū)客服工作年度/季度/月度工作目標(biāo)、工作計(jì)劃;

(4)認(rèn)真貫徹關(guān)于物業(yè)管理的各項(xiàng)法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn),組織落實(shí)上級(jí)主管部門(mén)下達(dá)的有關(guān)任務(wù);

(5)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的客戶(hù)房屋租賃中介和商務(wù)服務(wù)工作;

(6)負(fù)責(zé)組織對(duì)相關(guān)分包方工作(如清潔、綠化、消殺等)進(jìn)行審核、管理、評(píng)定;

(7)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)維修資金使用的具體操作工作;

(8)組織協(xié)調(diào)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作;

(9)定期開(kāi)展問(wèn)卷調(diào)查或抽樣訪問(wèn)活動(dòng),了解情況,聽(tīng)取意見(jiàn),與業(yè)戶(hù)保持良好關(guān)系,不斷提高管理服務(wù)水平;

(10)建立健全住宅小區(qū)客服方面應(yīng)急處理機(jī)制,在合理應(yīng)急的同時(shí),做好相應(yīng)的應(yīng)急儲(chǔ)備,從住宅小區(qū)客服角度盡可能將突發(fā)事件對(duì)公司營(yíng)運(yùn)的不良影響降至最低;

(11)從住宅小區(qū)客服角度,及時(shí)巡檢、發(fā)現(xiàn)、消除安全隱患;

(12)負(fù)責(zé)編制、落實(shí)住宅小區(qū)客服方面有關(guān)培訓(xùn)計(jì)劃;

(13)負(fù)責(zé)與住宅小區(qū)客服有關(guān)的相關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行對(duì)接,如協(xié)助物業(yè)管理部門(mén)、居委會(huì)對(duì)小區(qū)范圍的合理性工作;

(14)公司交辦的其他工作。

第4篇物業(yè)轄區(qū)電梯的管理程序

物業(yè)轄區(qū)電梯的管理程序1目的本程序明確對(duì)物業(yè)管理公司所管理的電梯(包括自動(dòng)扶梯)進(jìn)行維修保養(yǎng)的職責(zé)、程序和要求。

2適用范圍適用于物業(yè)管理公司電梯維修中心所承擔(dān)的新安裝及在使用的電梯及自動(dòng)扶梯。

3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素gbt19002-iso900 2

4.9

4.10

4.134相關(guān)文件gb7588-1995電梯制造與安裝安全規(guī)范gb10060-93電梯安裝驗(yàn)收規(guī)范《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)電梯及自動(dòng)扶梯安全管理?xiàng)l例》5職責(zé)確保電梯正常安全運(yùn)行,保障生產(chǎn)、生活及各項(xiàng)活動(dòng)正常開(kāi)展,保障電梯及自動(dòng)扶梯使用人的人身安全,延長(zhǎng)電氣部件、機(jī)械零件的使用壽命。

6程序

6.1新裝電梯的安裝驗(yàn)收

6.1.1 電梯及自動(dòng)扶梯經(jīng)安裝單位安裝完工后,電梯維修中心根據(jù)物總的計(jì)劃通知,派注冊(cè)檢測(cè)員參與對(duì)新裝電梯(自動(dòng)扶梯)的安裝驗(yàn)收,并在相應(yīng)的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告書(shū)上簽字。

驗(yàn)收依據(jù):gb7588-1995電梯制造與安裝安全規(guī)范gb10060-

9 3. 電梯安裝驗(yàn)收規(guī)范

6.1.2 由安裝單位向市勞動(dòng)局申報(bào)安裝驗(yàn)收,經(jīng)市勞動(dòng)局檢測(cè)合格并發(fā)放運(yùn)行證后,電梯維修中心方可接受安裝單位的移交。

6.1.3 移交時(shí)應(yīng)接受的文件和資料。

6.1.3.1 制造廠提供的資料

a.裝箱單;

a.產(chǎn)品出廠合格證;

a.電梯機(jī)房井道圖;

d.電梯使用、維護(hù)說(shuō)明書(shū);

a.電梯電氣原理圖及符號(hào)說(shuō)明;

a.電梯使用單位提供的經(jīng)制造廠同意的變更設(shè)計(jì)證明文件。

6.1.3.2 電梯安裝部門(mén)提供的電梯安裝驗(yàn)收證書(shū)

6.1.4 以上資料及文件由電梯維修中心負(fù)責(zé)驗(yàn)收,在清單上簽字。

爾后移交公司資料室,資料員簽收后,按公司檔案管理?xiàng)l例進(jìn)行存檔。

6.2電梯的管理

6.2.1 電梯的管理標(biāo)示和標(biāo)識(shí)

6.2.

1.1各管理處將下列標(biāo)識(shí)張貼在電梯顯目處:

a.將市勞動(dòng)局審核后發(fā)放的《準(zhǔn)運(yùn)證》張貼在電梯、自動(dòng)扶梯顯目處;

a.將乘搭電梯、自動(dòng)扶梯注意事項(xiàng)張貼在基站顯目處;

a.將電梯維修中心地址、聯(lián)系電話、投訴電話張貼在顯目位置。

6.2.2 各管理處依照電梯維修中心制訂的'電梯管理細(xì)則'的內(nèi)容進(jìn)行電梯的日常管理,并作好電梯運(yùn)行記錄。

6.2.3 電梯維修中心每年征求一次各管理處對(duì)電梯運(yùn)行情況的意見(jiàn),意見(jiàn)表反饋后,電梯維修中心針對(duì)情況采取相應(yīng)措施。

6.3電梯的維修保養(yǎng)

6.3.1 電梯維修中心按照gb7588-1995電梯制造與安裝安全規(guī)范、gb10060-93電梯安裝驗(yàn)收規(guī)范以及《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)電梯、自動(dòng)扶梯管理?xiàng)l例》制訂電梯維修保養(yǎng)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制。

6.3.2 電梯的巡視檢查:電梯維修中心人員每周對(duì)所管轄范圍的電梯巡視檢查一次。

巡視檢查按檢查表所列內(nèi)容進(jìn)行。

6.3.3 電梯的保養(yǎng)6.

3.3.1 維修工按電梯定期保養(yǎng)項(xiàng)目表的內(nèi)容對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng)。

6.3.3.2 保養(yǎng)質(zhì)量的檢查監(jiān)督,由電梯維修中心注冊(cè)安全檢測(cè)員負(fù)責(zé)實(shí)施,對(duì)每個(gè)保養(yǎng)組例行保養(yǎng)的電梯,每月至少抽檢2臺(tái)。

檢測(cè)員填寫(xiě)抽檢表,簽注抽檢意見(jiàn)。

6.3.4 電梯的維修6.

3.4.1 電梯維修中心制訂'電梯維修細(xì)則',各維修組、維修工在維修電梯時(shí)應(yīng)按'電梯維修細(xì)則'內(nèi)容進(jìn)行。

電梯大中小修的分級(jí)分權(quán)詳見(jiàn)'電梯維修細(xì)則'。

6.3.4.2 電梯的中、小修由各維修組進(jìn)行,組長(zhǎng)負(fù)責(zé)維修質(zhì)量檢查,因零配件緊缺不能在24小時(shí)內(nèi)修復(fù)的,除在基站懸掛'電梯維修,暫停使用'的標(biāo)牌外,維修組長(zhǎng)應(yīng)向管理處說(shuō)明原因,并向電梯中心技術(shù)主管匯報(bào)情況。

6.3.4.3 電梯維修工在排除電梯故障后應(yīng)填寫(xiě)電梯維修表,維修表一式兩份,管理處和電梯中心各存壹份。

6.3.5 電梯的大修由電梯維修中心調(diào)配力量實(shí)施,由注冊(cè)檢測(cè)員進(jìn)行質(zhì)量檢查,對(duì)質(zhì)量達(dá)不到gb10060-93標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)在兩周內(nèi)整改完畢。

如配件緊缺不能按時(shí)修復(fù)應(yīng)通知管理處。

參加大修有關(guān)人員,應(yīng)填寫(xiě)電梯大修記錄,由電梯維修中心存檔。

6.4緊急情況處理:電梯出現(xiàn)緊急情況,管理處電梯操作人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),嚴(yán)格按照'緊急情況操作說(shuō)明'的內(nèi)容進(jìn)行操作。

如管理處操作人員對(duì)求援操作無(wú)十分把握,應(yīng)立即通知電梯維修專(zhuān)業(yè)人員到場(chǎng),維修人員接到通知后應(yīng)在30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)。

緊急情況處理完畢之后,應(yīng)填寫(xiě)緊急情況記錄表,此表一式兩份,管理處和維修中心各壹份存檔。

6.5重大事故的處理:重大事故指損失在千元以上(包括人身事故)。

電梯發(fā)生重大事故時(shí),維修中心主管人員應(yīng)立即到現(xiàn)場(chǎng),分析事故發(fā)生原因,了解損失程度,并采取對(duì)策措施。

如是傷亡事故,應(yīng)及時(shí)向市勞動(dòng)局安委會(huì)反映,重大事故應(yīng)有記錄。

6.6電梯年審:

6.6.1 維修中心每年10月底前向市勞動(dòng)局申報(bào)年審。

6.6.2 凡年審不合格項(xiàng)目,由維修中心負(fù)責(zé)派人在兩周內(nèi)整改完畢。

6.6.3 電梯、自動(dòng)扶梯必須取得勞動(dòng)局發(fā)放的準(zhǔn)用證才能使用。

6.7電梯負(fù)荷試驗(yàn)

6.7.1 電梯維修中心負(fù)責(zé)對(duì)在用電梯每五年進(jìn)行一次負(fù)荷調(diào)效試驗(yàn),對(duì)在用扶梯每三年進(jìn)行一次負(fù)荷調(diào)效試驗(yàn)。

6.7.2 負(fù)荷調(diào)校試驗(yàn)方法及內(nèi)容按gb10060-93進(jìn)行。

6.7.3 凡試驗(yàn)不合格,維修中心派人在兩周內(nèi)整改完畢。

6.8電梯檔案

6.8.1 對(duì)物業(yè)管理公司所管轄的電梯建立臺(tái)帳。

6.8.2 對(duì)每臺(tái)電梯建立檔案,內(nèi)容包括:

a.電梯檔案卡

a.大修記錄

a.試險(xiǎn)記錄

d.合格證

6.9電梯專(zhuān)業(yè)人員培訓(xùn)

6.9.1 電梯司機(jī)須經(jīng)市勞動(dòng)局培訓(xùn)后獲得'操作證'才能上崗。

6.9.2 電梯維修工須經(jīng)市勞動(dòng)局培訓(xùn),考試合格后頒發(fā)'電梯維修證'才能從事電梯維修工作。

6.9.3 維修中心按計(jì)劃每年對(duì)電梯司機(jī)進(jìn)行一次操作要領(lǐng)、注意事項(xiàng)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)。

6.9.4 維修中心按計(jì)劃每年對(duì)電梯司機(jī)進(jìn)行一次'應(yīng)急救援'實(shí)際操作培訓(xùn)。

6.9.5 維修中心每年組織電梯維修工參加市勞動(dòng)局'電梯維修工'資格年審的學(xué)習(xí)培訓(xùn)。

6.9.6 維修中心應(yīng)創(chuàng)造機(jī)會(huì)給員工到生產(chǎn)廠家接受專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。

7記錄

7.1電梯保養(yǎng)記錄:

a.電梯保養(yǎng)例行記錄單

a.維修記錄

a.電梯定期保養(yǎng)檢查記錄單

7.2扶梯保養(yǎng)記錄

7.3大修記錄

7.4抽檢記錄

7.5

第5篇物業(yè)管理手冊(cè)自定義術(shù)語(yǔ)

《物業(yè)管理手冊(cè)》自定義術(shù)語(yǔ)

1 管理制度

本手冊(cè)沿用管理公司《經(jīng)營(yíng)管理制度》中對(duì)“管理制度”的定義和解釋,并將“管理制度”與iso9000標(biāo)準(zhǔn)中的“文件”定義統(tǒng)一起來(lái)。

2 備案、核準(zhǔn)與審批

本手冊(cè)沿用管理公司《經(jīng)營(yíng)管理制度》中對(duì)“備案”、“核準(zhǔn)”、“審批”的定義和解釋,并嚴(yán)格區(qū)分管理公司、項(xiàng)目所在公司、物業(yè)分公司的相關(guān)權(quán)限。

3 物業(yè)管理(物業(yè)服務(wù))

“物業(yè)管理”的定義完全采用國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的規(guī)定,“是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)?！睘橥怀霰竟驹谖飿I(yè)管理活動(dòng)中的服務(wù)定位,強(qiáng)化服務(wù)提供者的角色,本手冊(cè)及其支持文件中均將“物業(yè)管理”稱(chēng)為“物業(yè)服務(wù)”。“物業(yè)服務(wù)”、“物業(yè)管理”、“物業(yè)管理服務(wù)”在本手冊(cè)及其支持文件中具有相同的含義。

4 顧客

“顧客”是指物業(yè)服務(wù)的接受者,具體包括業(yè)主、租賃住戶(hù),以及配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)或其他物業(yè)使用人。

5 前期介入

“前期介入”是指物業(yè)管理企業(yè)在正式驗(yàn)收、接管物業(yè)項(xiàng)目前,依據(jù)開(kāi)發(fā)商要求或與開(kāi)發(fā)商簽訂的前期物業(yè)咨詢(xún)服務(wù)合同的約定,有償參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及有關(guān)物業(yè)管理領(lǐng)域的活動(dòng)。

項(xiàng)目對(duì)外承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí),前期介入工作的階段和內(nèi)容按服務(wù)合同約定執(zhí)行。管理公司范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期介入階段和內(nèi)容,各級(jí)物業(yè)管理部門(mén)(公司)必須按本手冊(cè)及其支持文件的規(guī)定和開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)部門(mén)(公司)的具體要求執(zhí)行。

6 專(zhuān)責(zé)人員

“專(zhuān)責(zé)”是指對(duì)某一項(xiàng)工作的結(jié)果負(fù)完全責(zé)任,或主要責(zé)任。但“專(zhuān)責(zé)”并不意味著專(zhuān)職,也可以是兼職。

7 授權(quán)人員(部門(mén))

“授權(quán)人”或“授權(quán)人員”是指公司規(guī)定具有某項(xiàng)決策、執(zhí)行或監(jiān)督檢查權(quán)力的人員,授權(quán)方式可以是在管理制度中明確規(guī)定,也可以是上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)實(shí)際工作需要,在其職權(quán)范圍內(nèi)做出的臨時(shí)授權(quán)。

臨時(shí)授權(quán)工作的責(zé)任一般仍由上級(jí)權(quán)力授予人承擔(dān),除非該項(xiàng)授權(quán)得到了更高一級(jí)管理人員的書(shū)面批準(zhǔn)。

第6篇萬(wàn)達(dá)物業(yè)質(zhì)量管理手冊(cè)目錄

wd物業(yè)質(zhì)量管理手冊(cè)目錄

1 前言……………………………………………………………………………………1

1.1 發(fā)布令………………………………………………………………………………4

1.2 手冊(cè)目錄……………………………………………………………………………5

1.3 術(shù)語(yǔ)和定義…………………………………………………………………………7

2 服務(wù)理念、方針和目標(biāo)………………………………………………………………9

3 管理組織………………………………………………………………………………11

3.1 管理公司……………………………………………………………………………12

3.2 項(xiàng)目所在公司………………………………………………………………………14

3.3 物業(yè)分公司…………………………………………………………………………15

4 管理體系………………………………………………………………………………21

4.1 方案管理……………………………………………………………………………24

物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)調(diào)查指引…………………………………………………………29

顧客需求調(diào)查指引………………………………………………………………32

物業(yè)管理方案編制要點(diǎn)…………………………………………………………35

4.2 目標(biāo)管理 …………………………………………………………………………37

年度物業(yè)管理責(zé)任書(shū)……………………………………………………………41

整體(分期)物業(yè)管理責(zé)任書(shū)…………………………………………………47

管理處物業(yè)管理責(zé)任書(shū)…………………………………………………………52

wdwy-fr-mm4201 目標(biāo)(計(jì)劃)調(diào)整審批表………………………………………56

4.3 計(jì)劃管理……………………………………………………………………………57

wdwy-fr-mm4301 月份工作計(jì)劃及考核表………………………………………62

5 行政人事管理…………………………………………………………………………63

5.1 人力資源……………………………………………………………………………64

wd物業(yè)服務(wù)行為規(guī)范…………………………………………………………71

物業(yè)員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)定…………………………………………………………77

wdwy-fr-mm5101 職務(wù)說(shuō)明書(shū)……………………………………………………81

wdwy-fr-mm5102 面試評(píng)估表……………………………………………………83

wdwy-fr-mm5103 新員工錄用批準(zhǔn)匯簽單………………………………………84

wdwy-fr-mm5104 新進(jìn)員工聘用確認(rèn)書(shū)…………………………………………85

wdwy-fr-mm5105 就職擔(dān)保書(shū)……………………………………………………86

wdwy-fr-mm5106 員工自然情況登記表…………………………………………87

wdwy-fr-mm5107 員工轉(zhuǎn)正考核表………………………………………………88

wdwy-fr-mm5108 員工轉(zhuǎn)正審批表………………………………………………89

wdwy-fr-mm5109 員工離職申報(bào)表………………………………………………90

wdwy-fr-mm5110 離職工作交接表………………………………………………91

wdwy-fr-mm5111 離職面談清單…………………………………………………92

wdwy-fr-mm5112 員工獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)表………………………………………………93

wdwy-fr-mm5113 員工處罰單……………………………………………………94

5.2 培訓(xùn)…………………………………………………………………………………95

wdwy-fr-mm5201 培訓(xùn)計(jì)劃表……………………………………………………101

wdwy-fr-mm5202 員工培訓(xùn)經(jīng)歷登記表…………………………………………102

wdwy-fr-mm5203 外出培訓(xùn)審批表………………………………………………103

wdwy-fr-mm5204 培訓(xùn)效果及意見(jiàn)征詢(xún)表………………………………………104

5.3 行政管理……………………………………………………………………………105

文件編號(hào)及標(biāo)識(shí)規(guī)定……………………………………………………………119

wdwy-fr-mm5301 會(huì)議(培訓(xùn))簽到表……………………………………………125

wdwy-fr-mm5302 文件(合同)批閱記錄表………………………………………126

wdwy-fr-mm5303 文件批閱單……………………………………………………127

wdwy-fr-mm5304 發(fā)文擬辦單……………………………………………………128

wdwy-fr-mm5305 受控文件清單…………………………………………………129

wdwy-fr-mm5306 受控文件發(fā)放登記表…………………………………………130

wdwy-fr-mm5307 外來(lái)文件清單…………………………………………………131

wdwy-fr-mm5308(對(duì)顧客)公開(kāi)文件清單………………………………………132

wdwy-fr-mm5309 工作記錄一覽表………………………………………………133

wdwy-fr-mm5310 工作記錄歸檔移交單…………………………………………134

wdwy-fr-mm5311 資料目錄………………………………………………………135

wdwy-fr-mm5312 過(guò)期工作記錄處置審批表……………………………………136

wdwy-fr-mm5313 印章使用登記本………………………………………………137

6 成本管理系統(tǒng)…………………………………………………………………………138

6.1 成本控制………………………………………………139

開(kāi)辦費(fèi)用測(cè)算指引………………………………………………………………144

日常運(yùn)作成本測(cè)算指引…………………………………………………………146

工程常用工具與備品清單………………………………………………………157

wdwy-fr-mm6101 物業(yè)成本超支報(bào)警表…………………………………………160

wdwy-fr-mm6102 物業(yè)目標(biāo)成本調(diào)整申請(qǐng)表……………………………………161

6.2 采購(gòu)及分包…………………………………………………………………………162

wdwy-fr-mm6201 供方合格評(píng)定審批表…………………………………………172

wdwy-fr-mm6202 合格供方名錄…………………………………………………174

wdwy-fr-mm6203 供方服務(wù)監(jiān)督評(píng)估表…………………………………………175

wdwy-fr-mm6204 招標(biāo)工作計(jì)劃…………………………………………………176

wdwy-fr-mm6205 招標(biāo)文件審批表………………………………………………177

wdwy-fr-mm6206 評(píng)標(biāo)定標(biāo)審批表………………………………………………178

wdwy-fr-mm6207 物資采購(gòu)計(jì)劃…………………………………………………179

wdwy-fr-mm6208 零星(應(yīng)急)物料采購(gòu)申請(qǐng)單…………………………………180

6.3 合同管理……………………………………………………………………………181

wdwy-fr-mm6301 (前期)物業(yè)服務(wù)合同審批表…………………………………185

wdwy-fr-mm6302 經(jīng)濟(jì)合同審批表………………………………………………186

wdwy-fr-mm6303 經(jīng)濟(jì)合同臺(tái)帳…………………

………………………………187

7 項(xiàng)目承接、策劃和準(zhǔn)備………………………………………………………………188

7.1 物業(yè)項(xiàng)目承接………………………………………………………………………189

7.2 物業(yè)分公司及管理處組建…………………………………………………………194

7.3 項(xiàng)目前期介入………………………………………………………………………198

前期介入階段與工作內(nèi)容要點(diǎn)………………………………………………… 201

營(yíng)銷(xiāo)配合管理規(guī)定……………………………………………………………… 212

7.4 物業(yè)驗(yàn)收與接管……………………………………………………………………216

物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………………………… 222

物業(yè)驗(yàn)收與移交資料清單……………………………………………………… 229

物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目清單………………………………………………………… 238

物業(yè)接管驗(yàn)收問(wèn)題處理單……………………………………………………… 239

7.5 入伙(住)管理………………………………………………………………………240

入伙通知書(shū)……………………………………………………………………… 247

入伙須知………………………………………………………………………… 248

wdwy-fr-mm7501 出庫(kù)單…………………………………………………………250

wdwy-fr-mm7502 入伙流程簽認(rèn)單………………………………………………251

wdwy-fr-mm7503 業(yè)戶(hù)情況登記表………………………………………………252

wdwy-fr-mm7504 區(qū)域防火責(zé)任書(shū)………………………………………………253

wdwy-fr-mm7505 入伙收樓確認(rèn)單………………………………………………254

wdwy-fr-mm7506 整改項(xiàng)目報(bào)告…………………………………………………255

wdwy-fr-mm7507 業(yè)戶(hù)入伙統(tǒng)計(jì)表………………………………………………256

7.6 物業(yè)保修……………………………………………………………………………257

wdwy-fr-mm7601 物業(yè)保修卡……………………………………………………259

wdwy-fr-mm7602 工程維修作業(yè)單………………………………………………260

7.7 裝修管理……………………………………………………………………………261

wdwy-fr-mm7701 業(yè)戶(hù)裝修施工申報(bào)審批表……………………………………265

wdwy-fr-mm7702 裝修施工人員登記表…………………………………………267

wdwy-fr-mm7703 施工許可證……………………………………………………268

wdwy-fr-mm7704 動(dòng)火許可證……………………………………………………269

wdwy-fr-mm7705 裝修巡查記錄表………………………………………………270

wdwy-fr-mm7706 違規(guī)裝修整改通知書(shū)…………………………………………271

8 日常物業(yè)服務(wù)…………………………………………………………………………272

8.1 顧客溝通……………………………………………………………………………274

wdwy-fr-mm8101 顧客信息登記表………………………………………………278

8.2 顧客特定服務(wù)………………………………………………………………………279

8.3 小區(qū)公共服務(wù)………………………………………………………………………283

8.4 物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)………………………………………………………………………291

8.5 應(yīng)急管理……………………………………………………………………………299

8.6 物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)標(biāo)識(shí)…………………………………………………………………303

9 監(jiān)督與改進(jìn)……………………………………………………………………………307

9.1 不合格控制及糾正、預(yù)防措施……………………………………………………308

wdwy-fr-mm9101 不合格評(píng)審報(bào)告………………………………………………315

wdwy-fr-mm9102 糾正及預(yù)防措施報(bào)告…………………………………………316

9.2 物業(yè)服務(wù)檢查………………………………………………………………………317

物業(yè)服務(wù)檢查標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………………………… 324

wdwy-fr-mm9201 物業(yè)服務(wù)檢查記錄表…………………………………………332

wdwy-fr-mm9202 月檢計(jì)劃測(cè)試表………………………………………………333

wdwy-fr-mm9203 物業(yè)服務(wù)評(píng)價(jià)表………………………………………………334

9.3 投訴處理……………………………………………………………………………335

投訴分析指引…………………………………………………………………… 338

wdwy-fr-mm9301 投訴信息登記表………………………………………………341

wdwy-fr-mm9302 投訴處理回訪單………………………………………………342

9.4 顧客滿意測(cè)量………………………………………………………………………343

wdwy-fr-mm9401 業(yè)主滿意度調(diào)查問(wèn)卷示范文本………………………………347

9.5 體系內(nèi)部審核………………………………………………………………………359

wdwy-fr-mm9501 管理體系內(nèi)部審核實(shí)施計(jì)劃…………………………………364

wdwy-fr-mm9502 審核現(xiàn)場(chǎng)檢查表………………………………………………365

wdwy-fr-mm9503 首次/末次會(huì)議簽到表……………………………………… 366

wdwy-fr-mm9504 內(nèi)審不合格報(bào)告………………………………………………367

wdwy-fr-mm9505 體系審核總結(jié)報(bào)告……………………………………………368

9.6 管理評(píng)審……………………………………………………………………………370

wdwy-fr-mm9601 管理評(píng)審計(jì)劃…………………………………………………373

wdwy-fr-mm9602 管理評(píng)審報(bào)告…………………………………………………374

9.7 監(jiān)督審核……………………………………………………………………………375 附件:

第7篇助理物業(yè)管理師三級(jí)理論知識(shí)試題

一、單項(xiàng)選擇題(每題1分,共50分 )

1、(b)是隨著時(shí)間的推移而變化的,有時(shí)高,有時(shí)低。

a.原始價(jià)值b.市場(chǎng)價(jià)值 c.帳面價(jià)值d.折余價(jià)值

2、在城市規(guī)劃中,通常是用居住小區(qū)和( a)為規(guī)劃基本單位來(lái)組織居住區(qū)的。

a.居住組團(tuán)b.居住團(tuán) c.居住區(qū) d.居委會(huì)

3、供給狀況不變,需求增加時(shí),引起(b )。

a.均衡數(shù)量增加,均衡價(jià)格上升;b.均衡數(shù)量增加,均衡價(jià)格下降;

c.均衡數(shù)量減少,均衡價(jià)格上升;d.均衡數(shù)量減少,均衡價(jià)格下降

4、城市布局中,一般情況可以根據(jù)最小風(fēng)頻原則進(jìn)行布局,對(duì)大氣有污染的工業(yè)應(yīng)布置在全年最小風(fēng)頻風(fēng)向的( a )。

a.上風(fēng)向 b.下風(fēng)向c.左風(fēng)向d.右風(fēng)向

5、房地產(chǎn)具有保值增值的特性,就我國(guó)的土地政策來(lái)說(shuō),針對(duì)一宗具體的房地產(chǎn),其價(jià)格從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是趨于( b.)。

a.上升 b.下降c.不變 d.亦升亦降

6、民事責(zé)任主要表現(xiàn)為一種(b )責(zé)任。

a.社會(huì)b.財(cái)產(chǎn)c.違約d.侵權(quán)

7、市場(chǎng)調(diào)查方法中( d )具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。

a、詢(xún)問(wèn)法 b、電話調(diào)查法 c、觀查法 d、實(shí)驗(yàn)法

8、決定房屋租賃規(guī)模的主要因素是(d)。

a、城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境b、房屋出售市場(chǎng)情況

c、房屋租賃市場(chǎng)情況d、房屋租賃政策法規(guī)

9、當(dāng)事人在仲裁機(jī)關(guān)做出“仲裁決定書(shū)”后(c)之內(nèi)可向人民法院提出訴訟。

a、5 b、10 c、15 d20

10、房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后( d )日內(nèi),到(市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén))辦理登記備案手續(xù)。

a、10b、15c、20 d、30

11、房屋租賃登記申請(qǐng)經(jīng)(d)審查合格后,頒發(fā)《房屋租賃證》。

a、物業(yè)管理企業(yè) b、房屋租賃公司

c、業(yè)主委員會(huì) d、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)

12、承租人在物業(yè)租賃期限內(nèi),可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人,但必須經(jīng)得( c )同意。

a、物業(yè)管理企業(yè)b、房地產(chǎn)行政產(chǎn)管部門(mén)

c、出租人

d、使用人

13、在租賃期限內(nèi),因承租人過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的,由( a )負(fù)責(zé)修復(fù)。

a、承租人b、出租人 c、物業(yè)管理企業(yè)d、房地產(chǎn)管理部門(mén)

14、具有傳播需求的個(gè)人或集團(tuán),謂之(a)

a信息源b信息 c信道d信宿

15、一個(gè)組織與大眾傳播媒介的關(guān)系稱(chēng)(c)

a公共關(guān)系b組織關(guān)系 c媒介關(guān)系d人際關(guān)系

16、物業(yè)管理人員在與客戶(hù)進(jìn)行溝通時(shí),應(yīng)保持一定的距離,其自然距離以( a)為宜。

a、雙方感到舒適 b、2米以上

c、聽(tīng)清對(duì)方的聲音 d、適于握手

17、所謂激勵(lì)就是激發(fā)人的(a),調(diào)動(dòng)人的工作積極性的過(guò)程。

a.動(dòng)機(jī)b.需要c.目的 d.期望

18、有人勤奮有人懶惰,這是性格的(a)

a.意志特征b.情緒特征c.態(tài)度特征 d.理智特征

19、下列說(shuō)法正確的是( a)。

a.產(chǎn)權(quán)是一種權(quán)力束b.產(chǎn)權(quán)是指占有權(quán) c.產(chǎn)權(quán)不具有排他性d.產(chǎn)權(quán)主要指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

20下列最可能屬于社團(tuán)產(chǎn)權(quán)的是( b)。

a.城市標(biāo)志性寫(xiě)字樓 b.人行天橋 c.公司大樓 d.小區(qū)道路

21、關(guān)于自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理與聘用服務(wù)型物業(yè)管理的區(qū)別,下列正確的說(shuō)法是( c)。

a.聘用服務(wù)型物業(yè)管理不涉及經(jīng)營(yíng)b.聘用服務(wù)型物業(yè)管理只針對(duì)居住物業(yè)

c.自主經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理物業(yè)管理企業(yè)不僅僅有管理權(quán)

d.自主經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理以經(jīng)營(yíng)為主服務(wù)為輔

22、物業(yè)管理從產(chǎn)業(yè)劃分上屬于(c )。

a.第一產(chǎn)業(yè)b.第二產(chǎn)業(yè)c.第三產(chǎn)業(yè)d.第四產(chǎn)業(yè)

23、縣級(jí)以上地方人民政府( a)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

a、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)&n

bsp; b、工商行政管理部門(mén)

c、小區(qū)管理辦公室d、物業(yè)管理協(xié)會(huì)

24、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域可以成立不超過(guò)( a )個(gè)業(yè)主大會(huì)。

a、1 b、2c、3d、4

25、業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)( b )以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

a、10% b、20% c、30%d、50%

26、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的(d)

a、組織機(jī)構(gòu)b、權(quán)力機(jī)構(gòu) c、自治管理機(jī)構(gòu)d、執(zhí)行機(jī)構(gòu)

27在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作,并接受其(d)

a、管理b、指導(dǎo) c、監(jiān)督d、指導(dǎo)和監(jiān)督

28、建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約,不得侵害(d )的合法權(quán)益。

a、業(yè)主 b、物業(yè)使用人 c、住宅區(qū)居民d、物業(yè)買(mǎi)受人

29、公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)( a)。

a.股東會(huì) b.工會(huì)c.董事會(huì) d.監(jiān)事會(huì)

30、物業(yè)公司以目標(biāo)為基礎(chǔ)的部門(mén)劃分實(shí)際上是以( d )為中心的劃分;

a.項(xiàng)目 b.管理 c.經(jīng)營(yíng) d.服務(wù)

31、矩陣制又稱(chēng)( d)。

a.參謀制 b.對(duì)稱(chēng)制 c.點(diǎn)陣式 d.規(guī)劃目標(biāo)結(jié)構(gòu)組織

32、三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理由(b)負(fù)責(zé)。

a.省建設(shè)廳b.設(shè)區(qū)的市房地產(chǎn)主管部門(mén) c.縣級(jí)市房地產(chǎn)主管部門(mén)d.b或c

33、(d)是物業(yè)管理企業(yè)各部門(mén)中唯一常年24小時(shí)工作的部門(mén)。

a、公關(guān)部b、工程部c、經(jīng)營(yíng)部d、安保部

34、緊急避險(xiǎn)的構(gòu)成要素不包括( b)。

a、合法利益受到緊急危險(xiǎn)的威脅b、即將到來(lái)的危險(xiǎn)

c、沒(méi)有其他方法能夠排除危險(xiǎn)d、避險(xiǎn)行為不能

超過(guò)必要的限度

35、滅火器應(yīng)懸掛在(c)的溫度條件下。

a、較低b、較高c、相宜d、日常

36、在綠化時(shí),應(yīng)以(a)為主。

a鄉(xiāng)土植物b外來(lái)植物 c速生樹(shù)種 d慢生樹(shù)種

37、我國(guó)大氣污染,主要是(c )污染

a、粉塵排放 b、沙塵暴c、煤煙型 d、有毒有害氣體

38、以下不屬于營(yíng)業(yè)成本的是(c)。

a.財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)

b.直接人工費(fèi)

c.勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)

d.固定資產(chǎn)折舊費(fèi)

39、按全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn),小區(qū)房屋零修急修及時(shí)率應(yīng)達(dá)d 以上,返修率不高于 d;

a.95%1%b.96% 2%c.98%1% d.100%1%

40、在房屋供暖施工圖中,用( d )表示溫度計(jì)、

a.*b.c.-.-.- d.

41、商業(yè)物業(yè)不包括以下(a)物業(yè)。

a.碼頭 b.機(jī)場(chǎng)餐廳c. 經(jīng)營(yíng)性加油站 d.購(gòu)物廣場(chǎng)

42、目前我國(guó)收益性物業(yè)的物業(yè)管理的模式主要包括自主經(jīng)營(yíng)型和( c)兩種物業(yè)管理模式。

a. 合作管理型 b. 公開(kāi)招標(biāo)型 c.委托服務(wù)型d. 發(fā)展商管理型

43、一般出租的收益性物業(yè)出租管理辦法不包括( b )。

a. 招租管理辦法 b. 租戶(hù)管理辦法c. 租金管理辦法 d. 合同管理辦法

44、房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件,結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力,隨時(shí)有倒塌的可能,這種房屋是( d )。

a、基本是好房b、一般損壞房c、嚴(yán)重?fù)p壞房d、危險(xiǎn)房

45、屬于非危險(xiǎn)房屋的,應(yīng)在簽定文書(shū)上注明在正常使用條件下有效時(shí)限,一般不超過(guò)( a )。

a、一年b、二年c、三年d、四年

46、( c )負(fù)責(zé)房屋安全鑒定。

a、物業(yè)管理企業(yè)b、業(yè)主委員會(huì)

c、人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)d、公安部門(mén)

47、經(jīng)鑒定屬危險(xiǎn)房屋的,(c)必須及時(shí)發(fā)出危險(xiǎn)房屋通知書(shū)。

a、物業(yè)管理企業(yè)b、業(yè)主委員會(huì) c、鑒定機(jī)構(gòu)d開(kāi)發(fā)建設(shè)單位

48、對(duì)鑒定為危險(xiǎn)房屋的,如果房屋所有人拒不按照處理建議修繕治理,( b )有權(quán)指定有關(guān)部門(mén)代修,所需的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

a、物業(yè)管理企業(yè)b、房地產(chǎn)行政管理部門(mén)

c、人民法院d、公安機(jī)關(guān)

49、由于使用不當(dāng)或其他人為原因造成房屋損壞,應(yīng)由(d)負(fù)責(zé)修復(fù)。

a、房屋所有人b、房屋使用人c、物業(yè)管理企業(yè)d、損壞責(zé)任人

50、在計(jì)算房屋完損等級(jí)時(shí),一律以( b )為計(jì)量單位。

a、使用面積b、建筑面積c、幢d、層

51、在房屋結(jié)構(gòu)施工中常用的構(gòu)件代號(hào)“wb”表示的是( b )。

a、空心板b、屋面板 c、基礎(chǔ)梁d、樓梯梁

52、在給排水方式的圖例中“ ”表示(c)。

a、清掃口b、水泵c、洗臉盤(pán)d、消火栓

53、在電氣施工圖中,常用“ ”表示( d )。

a、壁燈b、球形燈c、安全燈d、吸頂燈

54、(a)主要是對(duì)物業(yè)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行的清潔、整理、潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整、更換、防腐等。

a保養(yǎng)b日常保養(yǎng)

c維修d維修保養(yǎng)

55、(a)一是對(duì)非重點(diǎn)設(shè)備實(shí)行故障發(fā)生后的維修;二是對(duì)事先無(wú)法預(yù)見(jiàn)的突發(fā)故障的維修。

a事后維修b預(yù)防維修

c生產(chǎn)維修d預(yù)知維修

56、(c)零件更換率一般在10%-30%。

a維修保養(yǎng)b小修

c中修d大修

57、物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的高壓供電設(shè)備應(yīng)由(a)維修保養(yǎng),物業(yè)管理公司主管人員負(fù)責(zé)督促其如期維修保養(yǎng),并做好其維修保養(yǎng)記錄。

a專(zhuān)業(yè)公司b物業(yè)管理公司

c業(yè)主委員會(huì)d行政主管部門(mén)

58、(c)、每年進(jìn)行火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的檢查和試驗(yàn)。

a每周b每月

c每季 &nbs

p;d每半年

59、電梯困人時(shí),當(dāng)電梯停在距某平層位置約(b)m范圍時(shí),維修人員可以在該平層的廳門(mén)外使用專(zhuān)用廳門(mén)鑰匙開(kāi)啟廳門(mén),用手拉開(kāi)轎廂門(mén),并協(xié)助乘客撤離轎廂。

a +0.5 b ±0.5

c -0.5 d ±1.0

60、(c)級(jí)以下的地震可由電梯操作人員以低速至各樓層試運(yùn)行一趟,確認(rèn)沒(méi)有任何異常情況,即可投入使用。

a二 b三

c四 d五

二、多項(xiàng)選擇題(每小題1分,共20分)

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)的程序包括( ab )。

a.招標(biāo)準(zhǔn)備 b.組織招標(biāo) c.現(xiàn)場(chǎng)考查d.開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)

2、與客戶(hù)進(jìn)行溝通的心理過(guò)程包括(abcd)環(huán)節(jié)。

a、理解b、接受c、行動(dòng)d、注意

3、如果宏觀經(jīng)濟(jì)情況好,下列說(shuō)法正確的是(ac)。

a、房屋租金會(huì)提高 b、房屋租金會(huì)降低

c、出租者希望租期較長(zhǎng) d、出租者希望租期較短

4、物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)性主要是指從事物業(yè)管理有( abc)。

a.專(zhuān)門(mén)的組織機(jī)構(gòu) b.專(zhuān)業(yè)的人員配備c.專(zhuān)門(mén)的工具與設(shè)備 d.專(zhuān)門(mén)的行政管理機(jī)構(gòu)

5、國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)( abc )的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。

a、公開(kāi)b、公平 c、公正d、合理

6、國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用( ac),依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平

a、新技術(shù) b、新知識(shí) c、新方法d、新成果

7、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)包括( bcd)。

a.服從主管部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo) b.提供符合合同要求的物業(yè)管理服務(wù)c.接受業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督 d.按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

8、垃圾的處理方法一般有(abc)。

a、堆放法b、填埋法c、焚化法 d、散落法

9、物業(yè)管理企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中取得的( abc)。

a.物業(yè)服務(wù)收入b.物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入c.物業(yè)大修收入d.房屋中介收入

10、目前,我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格形式可以分為( bc)。

a.政府定價(jià)

b.政府指導(dǎo)價(jià)

c.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)

d.法律定價(jià)

11、以下屬于小區(qū)基礎(chǔ)管理內(nèi)容的是(abc)。

a.建立房屋裝修管理規(guī)定b.建立住用戶(hù)檔案 c.定期住用戶(hù)意見(jiàn)與建議d.建立機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)管理制度

12、(bd )后的房屋必須符合完好房或基本完好房的標(biāo)準(zhǔn)。

a、中修b、大修c、翻修d、綜合維修

13、對(duì)主體工程維修的標(biāo)準(zhǔn)是(acd)。

a、牢固b、恢復(fù)原樣c、安全d、不留隱患

14、房屋(bc)的修繕、更新費(fèi)用在專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。

a、自用部位b、共用部位c、共用設(shè)備d、自用設(shè)備

13.房屋結(jié)構(gòu)部分包括( abd )項(xiàng)目。

a、樓地面b、基礎(chǔ)c、門(mén)窗d、屋面

14、生產(chǎn)維修是(ad)相結(jié)合的維修方式。

a事后維修b改善維修

c預(yù)知維修d預(yù)防維修

15、排水管堵塞的故障原因可能是(abcd)。

a使用中或施工中,硬雜物進(jìn)入排水管,停止在排水管中

b尿垢堵塞排水管

c管道坡度小或達(dá)不到自清流速,使污水中的雜物沉積而堵塞

d排水管的管徑偏小

16、對(duì)電梯曳引電機(jī)的檢查,應(yīng)檢查(abcd)。

a油位、油色有無(wú)異常 b油溫有無(wú)異常

c運(yùn)行異常聲音 d運(yùn)行有無(wú)異味

17、從室外設(shè)計(jì)地面至基礎(chǔ)底面的垂直距離稱(chēng)基礎(chǔ)的埋置深度,簡(jiǎn)稱(chēng)基礎(chǔ)的埋深。根據(jù)埋置深度的不同,基礎(chǔ)可分為(abd)

a、深基礎(chǔ) b、淺基礎(chǔ)c、半埋基礎(chǔ)d、不埋基礎(chǔ)。

18、正投影具備以下(abc )基本性質(zhì)

a、真實(shí)性b、積聚性c、類(lèi)似性d、虛擬性

19、國(guó)家制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)還規(guī)定定位軸線的編號(hào)中不得采用(acd )這三個(gè)字母。

a、“i” b、“j”c、“o” d、“z”

20、房屋基礎(chǔ)加固法包括以下幾種( abcd)

a、水泥粘結(jié)法&n

bsp; b、擴(kuò)大基礎(chǔ)底面積加固法c、條形基礎(chǔ)兩側(cè)擴(kuò)大加固法 d、架托換基法。

三、判斷題(每小題1分,正確的打√錯(cuò)誤的打×,共20分)

1、市場(chǎng)調(diào)查并不是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn),只是了解市場(chǎng)、認(rèn)識(shí)市場(chǎng)的一種有效方法和手段。( √)

2、建設(shè)工程是指規(guī)劃區(qū)內(nèi)所有新建、擴(kuò)建、改建的建筑物、構(gòu)筑物、管線、道路和其他工程設(shè)施。(√ )

3、在分析房屋租賃市場(chǎng)時(shí),沒(méi)有必要分析房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)( ×)。

4、與客戶(hù)有效溝通是物業(yè)管理人員必備的核心技能之一( √ )

5、物業(yè)管理的常規(guī)性服務(wù)是非經(jīng)營(yíng)性的( ×)。

6、從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書(shū)。( √)

7、住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于5個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。( ×)

8、安全管理工作形式經(jīng)常在表面上與對(duì)客戶(hù)的服務(wù)發(fā)生沖突,但是從本質(zhì)上講安全管理工作還是為客戶(hù)提供一種安全性的服務(wù)。(√)

9、我國(guó)消防管理的方針是“隱患險(xiǎn)于明火,防患重于救災(zāi)?！?× )

10、向水體排放污染物超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的,按照排放污染的種類(lèi)、數(shù)量加倍繳納排污費(fèi)。( √)

11、檢查所轄范圍的保潔成效,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題馬上糾正,是保潔部門(mén)經(jīng)理的職責(zé)。(×)

12、房屋經(jīng)過(guò)維修后,應(yīng)調(diào)整房屋受損等級(jí)(×)

13、在鋼筋混凝土構(gòu)件中,混凝土的抗壓強(qiáng)度和抗拉強(qiáng)度都較高。( √ )

14、凡是夜間發(fā)生的、不影響物業(yè)管理區(qū)正常運(yùn)作的、不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重后果的供配電故障,可以由日班當(dāng)值人員進(jìn)行維修?！?/p>

15、對(duì)某些房屋建筑進(jìn)行必要的沉降觀測(cè),是房屋管、修單位的保養(yǎng)工作之一。( √ )

16、樓地面是房屋的主要水平承重構(gòu)件,它們將自重和使用荷載傳遞給墻、柱及基礎(chǔ),對(duì)墻身起垂直支撐作用,并有分隔空間、隔聲、隔水等作用。(×)

17、所有維修工程不論工作量大小,都必須在開(kāi)工前編制工程組織設(shè)計(jì)。(×)

18、房屋完好率就是完好房屋的建筑面積與總的房屋建筑面積的百分比( ×)

19、電梯運(yùn)行管理發(fā)生任何故障時(shí),要首先救護(hù)乘客出梯。( √)

第8篇物業(yè)車(chē)輛管理員專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)

物業(yè)車(chē)輛管理員的專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)

基本專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)

1.熟練應(yīng)用、設(shè)置各種停車(chē)、警示等標(biāo)志。

2.指揮、引導(dǎo)車(chē)輛時(shí)動(dòng)作干脆利落、標(biāo)準(zhǔn)到位。

軍事體能培訓(xùn)

1.百米跑14秒以?xún)?nèi)完成。

2.基本身體素質(zhì)訓(xùn)練,如早操、器械鍛煉等。

理論、禮儀知識(shí)培訓(xùn)

1.道路交通相關(guān)法律法規(guī)。

2.停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)具體規(guī)劃設(shè)置。

3.公司物業(yè)車(chē)輛管理規(guī)定。

4.車(chē)輛指揮、管理禮貌服務(wù)用語(yǔ)。

4.4.5消防員的專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)

消防應(yīng)用技術(shù)培訓(xùn)

1.穿消防衣15秒以?xún)?nèi)。

2.熟練操作消防器材,并熟知它們的所在位置。

3.正確熟練地使用手提滅火器,能迅速提至火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng),不倒置或平放滅火器,正確熟練使用消火栓、拋水帶、收水帶。

4.會(huì)利用其他器材應(yīng)急撲火,如拋麻袋、用濕棉被覆蓋。

5.利用器材逃生,如緩降器、床單、沙發(fā)墊等。

軍事體能培訓(xùn)

1.百米跑14秒以?xún)?nèi)完成。

2.俯臥撐50個(gè)以上。

3.120秒以?xún)?nèi)爬樓20層。

4.負(fù)重跑訓(xùn)練。

實(shí)戰(zhàn)演練

1.緊急集合,40秒內(nèi)穿戴、集合完畢。

2.緊急疏散,熟悉逃生通道路線,能迅速引導(dǎo)群眾找到出口逃離火場(chǎng)。

3.緊急救護(hù),懂得單人救護(hù)、雙人救護(hù),能迅速而最大限度地挽救生命。

4.提水接力。

5.實(shí)景演練撲滅各種火災(zāi)。

理論、禮儀知識(shí)培訓(xùn)

1.各種防火安全及消防法規(guī)。

2.公司物業(yè)消防安全規(guī)定。

3.消防安全管理常識(shí)。

4.各種火災(zāi)的撲救方法、注意事項(xiàng)、應(yīng)急措施。

5.消防員職業(yè)道德教育。

第9篇鄰里小區(qū)前期介入物業(yè)管理

左鄰右里小區(qū)前期介入物業(yè)管理

物業(yè)管理是以經(jīng)濟(jì)為手段,從事對(duì)物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營(yíng)工作和提供服務(wù),是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式,它同物業(yè)的形成過(guò)程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及房屋營(yíng)銷(xiāo)等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此,在管理中將建立追求全過(guò)程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式,在物業(yè)的開(kāi)發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求,考慮到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后居住水平提高的需要,從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開(kāi)始關(guān)注物業(yè)的全過(guò)程效益,其首要環(huán)節(jié)即是前期的介入。

一、前期介入的主要內(nèi)容

(一)對(duì)物業(yè)的整體規(guī)劃提出合理建議,對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行全面了解

根據(jù)人性化、人體工程學(xué)、大量的人文習(xí)慣以及微觀使用效率等,針對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)注意和提高其在工程、功能、環(huán)境、管理四個(gè)方面的質(zhì)量,使物業(yè)使用更為合理、有效、經(jīng)濟(jì),以便充分發(fā)揮物業(yè)價(jià)值。如在規(guī)劃設(shè)計(jì)一項(xiàng)上,針對(duì)配套設(shè)施的合理設(shè)置、水電供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理的方式、消防設(shè)備的處理、建筑材料的使用狀況等多方面提供專(zhuān)業(yè)的參考意見(jiàn),提請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位注意,從而將一些隱患避免在初始階段。我們將對(duì)諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況進(jìn)行了解,達(dá)到了如指掌,對(duì)今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見(jiàn),并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄,更好地為業(yè)主服務(wù)。

(二)察看工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)

1.審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備及電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。

2.對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)提出符合物業(yè)管理需要的建議方案,磋商解決辦法。

3.在施工現(xiàn)場(chǎng)做好日后養(yǎng)護(hù)、維修的要點(diǎn)記錄,圖紙更改要點(diǎn)記錄。

4.參與工程驗(yàn)收,進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、銘牌檢查,并按整改計(jì)劃督促整改。

(三)建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系

1.聽(tīng)取業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)管理的要求、希望。

2.了解業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。

3.參與售房部門(mén)同業(yè)主或使用人簽約。

(四)為后期管理做好準(zhǔn)備

物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合管理工程,通過(guò)物業(yè)管理把分散的社會(huì)分工集合為一體,并理順關(guān)系,建立通暢的服務(wù)渠道,以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外,在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前,還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式,制定相應(yīng)的規(guī)章制度,并協(xié)同開(kāi)發(fā)商草擬有關(guān)文件制度,籌備成立業(yè)主管理委員會(huì),印制各種證件,以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒,以使物業(yè)一旦正式交付驗(yàn)收,便能有序地對(duì)物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。

二、人員安排

按進(jìn)度陸續(xù)入現(xiàn)場(chǎng),參與前期的物業(yè)規(guī)劃,具體內(nèi)容如下:參與有關(guān)設(shè)備的安裝、調(diào)試、監(jiān)理工作,掌握小區(qū)設(shè)備設(shè)施的合理布局等基本情況,提出建議;參與房屋的竣工驗(yàn)收和房屋設(shè)施的預(yù)驗(yàn)工作;配合房產(chǎn)公司做好綜合驗(yàn)收相關(guān)工作;投入入住前的各項(xiàng)工作。

1、小區(qū)綜合驗(yàn)收通過(guò)后,交付前7天,部分治安人員、維修人員經(jīng)上崗培訓(xùn)合格后,先期到位,負(fù)責(zé)對(duì)將接收的物業(yè)的守衛(wèi)工作和情況熟悉。

2、小區(qū)綜合驗(yàn)收前,按照小區(qū)條例規(guī)定,做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作,包括用房、資金、資料、房屋設(shè)備設(shè)施等內(nèi)容。

3、業(yè)主入住前7天,管理處掛牌辦公,交付前5天所有員工經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗,共同迎接業(yè)主入住。

三、前期管理及監(jiān)督

管理處成立后,管理處主任編寫(xiě)入住工作方案,配備管理處工作人員,制定開(kāi)辦采購(gòu)計(jì)劃;

治安方面:熟悉小區(qū)地形地物及各種安防設(shè)施,明確人員排班及各崗位工作職責(zé);

車(chē)輛管理:設(shè)計(jì)安裝小區(qū)道路標(biāo)志,建立完善車(chē)輛管理制度;

垃圾清運(yùn):確定臨時(shí)裝修垃圾堆放處。

四、配合工作

與供電、供水、電信等公司和有線電視、郵局等單位搞好聯(lián)系工作,保證業(yè)主入住后水、電、通信等正常使用。

第10篇商務(wù)大廈物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)承諾

商務(wù)大廈物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)及承諾

**物業(yè)管理有限公司以顧客滿意度為指針,針對(duì)業(yè)戶(hù)及委托方的需求。運(yùn)用現(xiàn)代化科技手段及管理方法,實(shí)行安全、衛(wèi)生、便捷、舒適、高效及24小時(shí)多方位的管理服務(wù)。同時(shí)遵循物業(yè)公司專(zhuān)業(yè)管理和委托方監(jiān)督管理相結(jié)合的管理方式。

1、管理目標(biāo)

1.1服務(wù)第一、顧客至上

作為高品質(zhì)的物業(yè),不僅需要配備良好的硬件設(shè)施,還需要提供良好優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。我們將利用公司多年來(lái)積累的管理經(jīng)驗(yàn)和資源,制定各項(xiàng)規(guī)范的服務(wù)流程及準(zhǔn)則,并通過(guò)有系統(tǒng)、多方位、多層次之培訓(xùn),加強(qiáng)員工對(duì)管理服務(wù)之認(rèn)識(shí),改善禮貌及工作態(tài)度,做到服務(wù)第一、顧客至上之要求。

1.2優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱(chēng)號(hào)

我們將憑借豐富的實(shí)際經(jīng)驗(yàn),委派專(zhuān)業(yè)資深人士,根據(jù)貴物業(yè)的實(shí)際情況,提供專(zhuān)業(yè)的建議,協(xié)助貴物業(yè)力爭(zhēng)獲取優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱(chēng)號(hào)。希望能借此提升發(fā)展商、管理公司和物業(yè)的整體形象。

1.3保持國(guó)際品質(zhì)iso9000

目前我司已經(jīng)獲取iso9002國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證,我們將根據(jù)相關(guān)檢驗(yàn)、考核、調(diào)整的要素,通過(guò)iso9000體系的運(yùn)行,保證服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平長(zhǎng)期穩(wěn)定在高水平上,提高管理水平及物業(yè)價(jià)值。使物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、系統(tǒng)化。

2.分項(xiàng)目標(biāo)

1.設(shè)備完好率98%

1.1房屋設(shè)施完好率98%(故障排除時(shí)間不超過(guò)48小時(shí))

1.2運(yùn)行設(shè)備完好率99%(故障排除時(shí)間不超過(guò)4小時(shí))

1.3公共設(shè)施完好率96%(故障排除時(shí)間不超過(guò)24小時(shí))

1.4設(shè)備、備件資料完整率100%(查看實(shí)物及臺(tái)帳)

2.維護(hù)保養(yǎng)率100%

2.1自修設(shè)備按計(jì)劃完成保養(yǎng)率100%(按計(jì)劃、預(yù)算、完成記錄檢查)

2.2外包設(shè)備按合同完成保養(yǎng)率100%(按保養(yǎng)合同,驗(yàn)收記錄檢查)

2.3房屋設(shè)施故障維修率100%(按檢查記錄,維修記錄檢查)

2.4業(yè)主報(bào)修上門(mén)維修率100%(按報(bào)修記錄,業(yè)主驗(yàn)收記錄檢查)

3.管理費(fèi)收繳率98%以上

3.1首年每月收繳率98%以上(按月統(tǒng)計(jì),財(cái)務(wù)結(jié)算考核)

3.2解決拖欠管理費(fèi)90%以上(按月統(tǒng)計(jì),財(cái)務(wù)結(jié)算考核)

4.業(yè)主滿意率95%以上

4.1接待服務(wù)滿意率98%以上(按每季度70%以上業(yè)主調(diào)查表)

4.2維修服務(wù)滿意率95%以上(按每季度70%以上業(yè)主調(diào)查表)

4.3清潔工作滿意率95%以上(按每季度70%以上業(yè)主調(diào)查表)

4.4保安服務(wù)滿意率95%以上(按每季度70%以上業(yè)主調(diào)查表)

4.5整體環(huán)境滿意率90%以上(按每季度70%以上業(yè)主調(diào)查表)

4.6消防安全滿意率95%以上(按每季度70%以上業(yè)主調(diào)查表)

5.員工培訓(xùn)合格率100%

5.1崗位職責(zé)培訓(xùn)合格率100%(一年考核一次,平時(shí)抽查)

5.2消防安全培訓(xùn)合格率100%(一年考核一次,平時(shí)抽查)

5.3崗位工作技能培訓(xùn)合格率100%(一年考核一次,平時(shí)抽查)

6.無(wú)重大事故隱患

6.1無(wú)重大設(shè)備事故隱患(巡檢記錄,事故記錄檢查)

6.2無(wú)消防安全事故隱患(巡檢記錄,事故記錄檢查)

6.3無(wú)治安事故隱患(巡檢記錄,事故記錄檢查)

6.4無(wú)員工操作事故隱患(巡檢記錄,事故記錄檢查)

7.管理費(fèi)收支平衡

7.1當(dāng)月收費(fèi)入帳率100%(根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告)

7.2維修費(fèi)支出不超支(根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告)

7.3清潔費(fèi)支出不超支(根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告)

7.4保安費(fèi)支出不超支(根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告)

7.5辦公費(fèi)支出不超支(根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告)

7.6其他支出不超支(根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告)

第11篇某物業(yè)管理顧客滿意度測(cè)量控制程序

1.0目的

1.1本程序建立對(duì)業(yè)主(住戶(hù))滿意度的收集、分析工作程序,使服務(wù)效果信息能得以及時(shí)反饋,確保服務(wù)滿足規(guī)定要求。

2.0適用范圍

2.1本程序適用于公司對(duì)業(yè)主(住戶(hù))滿意度的收集、分析工作的控制。

3.0職責(zé)

3.1公司意見(jiàn)征詢(xún)或調(diào)查活動(dòng)由行政人事部編制活動(dòng)的實(shí)施計(jì)劃,報(bào)管理者代表審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。

3.2各管理處根據(jù)需要進(jìn)行的意見(jiàn)征詢(xún)或調(diào)查活動(dòng),報(bào)行政人事部備案并經(jīng)管理者代表批準(zhǔn)后實(shí)施。

4.0程序要點(diǎn)和實(shí)施

4.1意見(jiàn)征詢(xún)或調(diào)查活動(dòng)的組織實(shí)施

4.1.1活動(dòng)頻次

a)公司每半年以“征詢(xún)表”或“調(diào)查表”方式組織進(jìn)行一次意見(jiàn)征詢(xún)或調(diào)查活動(dòng);

b)各管理處以“征詢(xún)表”或“調(diào)查表”方式進(jìn)行的該項(xiàng)活動(dòng)的頻次,根據(jù)需要確定。

4.1.2活動(dòng)計(jì)劃

a) 在活動(dòng)進(jìn)行前,負(fù)責(zé)實(shí)施的部門(mén)應(yīng)編制相應(yīng)計(jì)劃,內(nèi)容包括開(kāi)展本次征詢(xún)或調(diào)查活動(dòng)的目的、征詢(xún)或調(diào)查活動(dòng)的目的、征詢(xún)或調(diào)查的對(duì)象,“征詢(xún)表”或“調(diào)查表”的設(shè)計(jì)、發(fā)放的范圍和數(shù)量、時(shí)間及人員安排等多種形式等。

b) 計(jì)劃的批準(zhǔn)

由行政人事部編制的活動(dòng)實(shí)施計(jì)劃,由管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn);各管理處編制的實(shí)施計(jì)劃報(bào)行政人事部備案,由管理者代表批準(zhǔn)。

4.1.3 “征詢(xún)表”或“調(diào)查表”

a)設(shè)計(jì)的“征詢(xún)表”或“調(diào)查表”應(yīng)清晰描述提供的管理和服務(wù)等過(guò)程中需經(jīng)業(yè)主(住戶(hù))評(píng)價(jià)的項(xiàng)目和內(nèi)容;

b)業(yè)主(住戶(hù))評(píng)價(jià)可以設(shè)定為“很滿意”、“滿意”、“較滿意”、“不滿意”幾項(xiàng)。

4.1.4 “征詢(xún)表”或“調(diào)查表”由負(fù)責(zé)實(shí)施該項(xiàng)活動(dòng)的負(fù)責(zé)人組織發(fā)放和回收,“征詢(xún)表”或“調(diào)查表”的回收率原則上應(yīng)不低于發(fā)放數(shù)量的60%。

4.1.5統(tǒng)計(jì)分析

a) 進(jìn)行征詢(xún)意見(jiàn)的部門(mén)可采用調(diào)查表法或排列圖法分別對(duì)收集的業(yè)主(住戶(hù)) 意見(jiàn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析;

b) 對(duì)業(yè)主(住戶(hù))評(píng)價(jià)為“很滿意”、“滿意”、“較滿意”的可確定為滿意項(xiàng)。滿意率的計(jì)算方法見(jiàn)附錄;

c) 統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果應(yīng)形成統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告;

d) 各部門(mén)的統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告,經(jīng)管理者代表審核后分發(fā)至總經(jīng)理、管理者代表、總經(jīng)理助理、主管經(jīng)理和相關(guān)部門(mén)。

4.2 提供服務(wù)可以通過(guò)回訪方式驗(yàn)證員工服務(wù)過(guò)程及結(jié)果顧客是否滿意、是否符合質(zhì)量要求。具體按《回訪工作規(guī)程》執(zhí)行。

4.3 征詢(xún)活動(dòng)中被業(yè)主/住戶(hù)評(píng)價(jià)為不滿意的項(xiàng)目,由責(zé)任部門(mén)采取“糾正措施”。

4.4 對(duì)確定的不滿意項(xiàng),按《不合格控制程序》處理。

4.5 聯(lián)絡(luò)

為方便與業(yè)主(住戶(hù))進(jìn)行溝通和聯(lián)絡(luò),公司在適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)設(shè)置投訴箱,并公布公司投訴電話,以便及時(shí)接收業(yè)主(住戶(hù))的評(píng)價(jià)和需求。

4.6 信息服務(wù)

公司設(shè)置告示欄及宣傳櫥窗,及時(shí)公布涉及業(yè)主和住戶(hù)權(quán)益的有關(guān)事項(xiàng)。

4.7 管理代表者應(yīng)確保將業(yè)主(住戶(hù))的意見(jiàn)、評(píng)價(jià)提交管理評(píng)審。

4.8 記錄:行政人事部和開(kāi)展征集意見(jiàn)活動(dòng)的管理處應(yīng)保存活動(dòng)計(jì)劃、回收的“證詢(xún)表”及滿意率的統(tǒng)計(jì)和資料,保存期按公司檔案管理制度執(zhí)行。

5.0 引用文件和記錄表格

5.1 《回訪工作規(guī)程》

5.2 《不合格控制程序》

5.3 《糾正和預(yù)防措施控制程序》

附錄:顧客滿意度統(tǒng)計(jì)、計(jì)算方法

一、統(tǒng)計(jì)計(jì)算應(yīng)根據(jù)已發(fā)放和回收的調(diào)查表進(jìn)行。

二、統(tǒng)計(jì)計(jì)算符號(hào)

n---發(fā)放的調(diào)查表總數(shù);

h---回收的調(diào)查表總數(shù);

; *---調(diào)查表的調(diào)查項(xiàng)目數(shù);

y---每份調(diào)查表評(píng)價(jià)滿意的項(xiàng)數(shù);

o---評(píng)價(jià)滿意的項(xiàng)目總數(shù);

a---回收率;%

k---滿意率;%

三、統(tǒng)計(jì)計(jì)算公式

第12篇物業(yè)管理標(biāo)書(shū)編制方法

物業(yè)管理標(biāo)書(shū)的編制方法

(一)物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的基本要素

1、計(jì)量單位。投標(biāo)書(shū)中必須使用國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位,不允許混合使用不同的度量制。

2、貨幣。國(guó)內(nèi)物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)使用的貨幣應(yīng)為人民幣,而國(guó)際投標(biāo)中所使用的貨幣則應(yīng)按招標(biāo)文件的規(guī)定執(zhí)行。

3、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。編制投標(biāo)書(shū)應(yīng)使用國(guó)家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范,若采用國(guó)外的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范,應(yīng)將所使用的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范譯成中文,并在標(biāo)書(shū)中說(shuō)明。

4、表述方式。簡(jiǎn)潔、明確、文法流暢、條理清楚是投標(biāo)書(shū)文字必須滿足的基本要求。圖紙、表格較之于文字在表述上更為直接,簡(jiǎn)單明了,但這同樣要求其編寫(xiě)做到前后一致、風(fēng)格一致、符合招標(biāo)文件的要求。

5、理論和技巧。投標(biāo)書(shū)的編寫(xiě)不僅應(yīng)做到投標(biāo)目標(biāo)明確、方案可行,編寫(xiě)人員還應(yīng)熟練掌握與投標(biāo)書(shū)內(nèi)容相關(guān)的法律、技術(shù)和財(cái)務(wù)知識(shí),并以服務(wù)為出發(fā)點(diǎn),綜合運(yùn)用心理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)等方面的理論和技巧。

6、資料真實(shí)。投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)文件的所有條款、條件和規(guī)定,且無(wú)重的偏離與保留,保證所提供全部資料的真實(shí)性,以實(shí)用投標(biāo)文件對(duì)應(yīng)招標(biāo)文件的要求。

(二)物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的編寫(xiě)要求

1、要有說(shuō)服力。

2、要有競(jìng)爭(zhēng)力。

3、要有鼓動(dòng)力。

4、要有吸引力。

(三)物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)編寫(xiě)的注意事項(xiàng)

1、投標(biāo)文件應(yīng)完全按照招標(biāo)文件的各項(xiàng)要求。

2、確保填寫(xiě)無(wú)遺漏,無(wú)空缺。

3、填寫(xiě)方式要規(guī)范。

4、計(jì)算數(shù)字必須準(zhǔn)確無(wú)誤。

5、報(bào)價(jià)合理。

6、包裝整潔美觀。

7、投標(biāo)方式規(guī)范。

8、嚴(yán)守秘密,公平競(jìng)爭(zhēng)。

第13篇物業(yè)事故處理報(bào)告管理程序

1.0程序目的

對(duì)所發(fā)生的事故及時(shí)處理和調(diào)查,并采取適當(dāng)?shù)募m正和預(yù)防措施,控制事故的影響范圍,減少事故損失。

2.0適用范圍

適用于對(duì)管理區(qū)域內(nèi)事故的調(diào)查、處理控制和報(bào)告。

3.0工作職責(zé)

3.1管理處全面負(fù)責(zé)程序的管理與控制工作。

3.2各部門(mén)是本程序的配合實(shí)施單位。

3.3管理處經(jīng)理審批事故處理報(bào)告并制糾正預(yù)防措施。

4.0工作程序

4.1事故報(bào)告制度

4.1.1一般事故,立即報(bào)告部門(mén)負(fù)責(zé)人。

4.1.2重大事故,立即報(bào)告管理處,并在24小時(shí)內(nèi)向公司報(bào)告。

4.1.3特重大事故,除按重大事故報(bào)告程序執(zhí)行外,要保護(hù)事故現(xiàn)場(chǎng),并在2小時(shí)內(nèi)向相關(guān)主管職能部門(mén)報(bào)告。

4.2事故調(diào)查

4.2.1一般事故由責(zé)任部門(mén)進(jìn)行調(diào)查,事故發(fā)生起計(jì)2日內(nèi)向管理處報(bào)告調(diào)查結(jié)果。

4.2.2重大事故由管理處組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行調(diào)查,事故發(fā)生起計(jì)2日內(nèi)向公司報(bào)告調(diào)查結(jié)果。

4.2.3特重大事故由管理處組織相關(guān)部門(mén)會(huì)同公安等部門(mén)進(jìn)行調(diào)查。

4.3事故處理

4.3.1一般事故由相關(guān)部門(mén)按有關(guān)規(guī)定處理,并將處理結(jié)果以書(shū)面報(bào)告管理處。

4.3.2重大事故及特重大事故由管理處組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理,寫(xiě)出事故報(bào)告。事故報(bào)告內(nèi)容包括如下方面:

1)事故的發(fā)生時(shí)間、::地點(diǎn)、傷亡人員或經(jīng)濟(jì)損失情況;

2)事故發(fā)生的直接原因和直接責(zé)任者;

3)對(duì)事故的處理意見(jiàn);

4)防范的糾正和預(yù)防措施。

4.3.3管理處對(duì)事故的處理結(jié)果以公告通報(bào)形式,發(fā)各部門(mén)預(yù)防類(lèi)似事故再次發(fā)生。

5.0相關(guān)記錄

qr-021-01 《重大事件報(bào)告》

第14篇 z花園物業(yè)管理投標(biāo)須知

為了使本次投標(biāo)活動(dòng)能順利、公平地進(jìn)行及完滿結(jié)束,特制定以下條款,請(qǐng)各投標(biāo)單位遵守。

一、投標(biāo)單位須知

1、本次投標(biāo)活動(dòng)采取選標(biāo)方式進(jìn)行,投標(biāo)文件應(yīng)注意保密。

2、參加投標(biāo)的單位應(yīng)根據(jù)本文及其附件的規(guī)定和要求編制標(biāo)書(shū)。

3、本次投標(biāo)活動(dòng)不以物業(yè)管理費(fèi)最低者作為選聘企業(yè)的唯一標(biāo)準(zhǔn)。

4、須于2023年1月28日12:00前將投標(biāo)文件壹份用文件袋密封后送交天河區(qū)林和中路號(hào)五樓經(jīng)營(yíng)發(fā)展部鴻倫花園物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)小組。逾期按棄權(quán)處理。

5、本公司招標(biāo)小組將于2023年2月1日10:00統(tǒng)一啟封標(biāo)書(shū),對(duì)各單位提交的投標(biāo)文件進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)審議及無(wú)記名評(píng)分。投標(biāo)文件得分占總評(píng)分的50%。

6、本公司招標(biāo)小組將在2023年2月2日至2月10日對(duì)受邀單位所管理物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察?，F(xiàn)場(chǎng)考察得分占總評(píng)分的50%。

7、本公司招標(biāo)小組將以各單位投標(biāo)文件及現(xiàn)場(chǎng)考察得分相加作為總評(píng)分,并由總分最高者中標(biāo),于2023年2月15日公布評(píng)選結(jié)果及書(shū)面通知各受邀單位。

二、物業(yè)管理招標(biāo)書(shū)

1、標(biāo)的

鴻倫花園物業(yè)管理項(xiàng)目

2、投標(biāo)書(shū)應(yīng)具備內(nèi)容

(1)總體管理設(shè)想,包括:內(nèi)部管理架構(gòu)、運(yùn)作機(jī)制等。

(2)物質(zhì)裝備計(jì)劃,包括:管理用房、器械工具、辦公電器等。

(3)管理人員配備計(jì)劃。

(4)管理人員的培訓(xùn)制度。

(5)經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算,并列明增收節(jié)支措施。

(6)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和將達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。

(7)受邀單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證的復(fù)印件、公司物業(yè)管理情況簡(jiǎn)介等。

3、物業(yè)管理服務(wù)的范圍

中標(biāo)單位在鴻倫花園提供的物業(yè)管理服務(wù)須包含但不僅限于以下各項(xiàng):

(1)房屋的使用、::維修、維護(hù)。

(2)公共設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所(地)的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

(3)清潔衛(wèi)生的管理。

(4)維護(hù)公共安全和生活秩序。

(5)大廈停場(chǎng)車(chē)場(chǎng)行駛及停泊的管理。

(6)組織和開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)。

(7)大廈檔案資料管理。

4、物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)

(1)鴻倫花園的物業(yè)管理服務(wù)將執(zhí)行廣州市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)管理服務(wù)委托合同的有關(guān)規(guī)定。

三、其它事項(xiàng)

1、中標(biāo)單位須和我司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)委托合同》(見(jiàn)附件一),并按照合同的要求對(duì)鴻倫花園實(shí)行統(tǒng)一管理,提供綜合服務(wù),自主經(jīng)營(yíng),自負(fù)盈虧。

2、物業(yè)管理服務(wù)委托合同的期限為三年。

3、在定標(biāo)后30天內(nèi)由中標(biāo)單位開(kāi)始接管鴻倫花園的物業(yè)管理工作。

4、大廈物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行市物價(jià)局相關(guān)規(guī)定。

5、中標(biāo)單位可按大廈每月管理成本的10%提取物業(yè)管理酬金。

6、在投標(biāo)過(guò)程中違反招標(biāo)文件規(guī)定,或以任何方式采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段的,一經(jīng)查實(shí),由招標(biāo)小組按規(guī)定給予查處。已經(jīng)中標(biāo)的終止委托管理合同,一切后果及損失由責(zé)任者自負(fù)。

廣州建居房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

第15篇物管培訓(xùn):物業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)表

一、會(huì)計(jì)報(bào)表概述

會(huì)計(jì)報(bào)表是會(huì)計(jì)核算的最終產(chǎn)品,是物業(yè)管理公司向其信息使用者提供財(cái)務(wù)信息的基本形式。在大多數(shù)情形下,它是會(huì)計(jì)信息需求者,特別是外部需求者如投資者、物業(yè)業(yè)主和債權(quán)人等獲取公司財(cái)務(wù)信息的主要渠道。為此,了解物業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)表的類(lèi)型、目的及其編制要求等,對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表信息的利用有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

(一)會(huì)計(jì)報(bào)表及其目的

會(huì)計(jì)報(bào)表又稱(chēng)財(cái)務(wù)報(bào)表,是會(huì)計(jì)主體在日常會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)上,按照一定的指標(biāo)體系,總括地反映物業(yè)管理公司在一定時(shí)期內(nèi)的資產(chǎn)、負(fù)債及所有者權(quán)益的狀況、經(jīng)營(yíng)成果和理財(cái)過(guò)程的書(shū)面文件;是物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營(yíng)管理效率等的集中反映。

日常會(huì)計(jì)核算中,物業(yè)管理公司通過(guò)填制記賬憑證和登記賬簿等會(huì)計(jì)處理,在會(huì)計(jì)賬簿中對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所體現(xiàn)的整個(gè)資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程進(jìn)行了分類(lèi)反映。盡管各賬簿都從某一特定方面提供著公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的信息,但由于信息需求者需要的是有關(guān)物業(yè)管理公司全局的、較為系統(tǒng)的財(cái)務(wù)信息,單一賬簿受其自身職能的制約,無(wú)法綜合反映物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全貌,這些信息難以為信息需求者,特別是外部信息需求者所利用。因此,有必要編制會(huì)計(jì)報(bào)表,全面而系統(tǒng)地概括反映物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果,滿足信息需求者因進(jìn)行經(jīng)濟(jì)決策而產(chǎn)生的信息需求。換而言之,編制會(huì)計(jì)報(bào)表的目的在于向物業(yè)管理公司的管理層、投資者、債權(quán)人、業(yè)主以及政府管理部門(mén)等提供經(jīng)濟(jì)決策所需的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息。具體而言,編制會(huì)計(jì)報(bào)表的目的表現(xiàn)為:

1.為投資者提供管理層履行受托責(zé)任狀況――物業(yè)管理公司資本的保值、增值信息

投資者投資于物業(yè)管理公司,其目的是為了實(shí)現(xiàn)資本的保值和增值。出于兩權(quán)分離的經(jīng)營(yíng)要求,投資者委托管理層全權(quán)負(fù)責(zé)公司的日常經(jīng)營(yíng)管理,從而,在投資者和管理層之間形成了委托代理關(guān)系,即管理層受投資者的委托,代理行使對(duì)公司資本的營(yíng)運(yùn)權(quán),并相應(yīng)地承擔(dān)了對(duì)投資者所委托資本的保值和增值責(zé)任。會(huì)計(jì)報(bào)表作為系統(tǒng)反映整個(gè)資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程的媒介,所提供的信息必然反映出公司管理層履行受托責(zé)任的好壞,因此,它為正確評(píng)價(jià)管理層的業(yè)績(jī)提供了客觀的信息基礎(chǔ),便于投資者作出相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)決策。

2.為債權(quán)人提供物業(yè)管理公司償債能力的財(cái)務(wù)信息

物業(yè)管理公司的資金除來(lái)源于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)外,還有一部分來(lái)源于對(duì)債權(quán)人的負(fù)債。債權(quán)人最關(guān)心的是公司能否在債務(wù)到期時(shí)如數(shù)償付本息,即公司是否具有償債能力。物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)報(bào)表反映了目前公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果信息,盡管難以利用這些信息準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)公司的未來(lái)償債能力,但至少為預(yù)測(cè)提供了較為客觀的基礎(chǔ)。

3.為業(yè)主提供物業(yè)管理公司的管理服務(wù)效率及其履行物業(yè)管理服務(wù)合約狀況的信息

物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系,也是一種委托代理關(guān)系。業(yè)主委托物業(yè)管理公司對(duì)其物業(yè)進(jìn)行管理,通過(guò)物業(yè)管理公司提供專(zhuān)業(yè)化服務(wù),促使物業(yè)保值和增值。物業(yè)管理公司履行其受托責(zé)任的好壞,主要表現(xiàn)為:能否利用管理收費(fèi),最大限度地履行受托責(zé)任,即管理收費(fèi)利用效率的高低。可見(jiàn),業(yè)主評(píng)價(jià)受托責(zé)任履行情況需要的這些信息,在公司會(huì)計(jì)報(bào)表――損益表和現(xiàn)金流量表中也可得到集中反映,從而為業(yè)主評(píng)估物業(yè)管理公司下一年度財(cái)務(wù)預(yù)算和管理服務(wù)收費(fèi)提供基礎(chǔ)。

4.為管理層提供業(yè)績(jī)考評(píng)和改善經(jīng)營(yíng)管理的信息

借助于會(huì)計(jì)報(bào)表,管理層能夠及時(shí)了解公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況、管理收費(fèi)使用效益的高低以及多元化或多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)效益等。這些信息一方面為管理層提供了評(píng)價(jià)各部門(mén)工作業(yè)績(jī)的依據(jù),另一方面又便于管理層分析經(jīng)營(yíng)管理中存在的問(wèn)題,并進(jìn)而采取相應(yīng)措施,改善公司的經(jīng)營(yíng)管理,更好地履行投資者,特別是業(yè)主所賦予的受托責(zé)任。

(二)對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表的要求

為了達(dá)成會(huì)計(jì)報(bào)表的目的,對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表的要求主要包括:

1.表達(dá)公允

表達(dá)公允是對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表的最基本要求,直接影響著會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。會(huì)計(jì)報(bào)表表達(dá)公允要求包括:①數(shù)據(jù)可靠,指會(huì)計(jì)信息應(yīng)恰當(dāng)?shù)胤从澄飿I(yè)管理公司的財(cái)務(wù)狀況及其經(jīng)營(yíng)成果,不能帶有任何偏見(jiàn)或刻意的粉飾;②內(nèi)容完整,指會(huì)計(jì)報(bào)表至少應(yīng)包括我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度或相關(guān)法規(guī)規(guī)定的所有項(xiàng)目,不得隨意刪減;③方法一致,是指為保證會(huì)計(jì)信息的可比性,不同時(shí)期會(huì)計(jì)報(bào)表所采用的會(huì)計(jì)方法應(yīng)盡可能前后一致;如發(fā)生變動(dòng),必須揭示其對(duì)報(bào)表的影響。

2.信息相關(guān)

信息相關(guān)又稱(chēng)會(huì)計(jì)信息的有用性,是會(huì)計(jì)報(bào)表必須滿足、又難以充分滿足的一項(xiàng)要求。信息的相關(guān)性或有用性直接體現(xiàn)為決策的相關(guān)性。會(huì)計(jì)報(bào)表的使用者不同,所作的決策大不相同,其信息需求必然差異較大,因此,會(huì)計(jì)報(bào)表不可能為信息使用者

提供決策所需的全部信息。在此,信息相關(guān)意味著,會(huì)計(jì)報(bào)表應(yīng)盡可能提供所有信息使用者都需要的通用信息。

3.披露及時(shí)

會(huì)計(jì)報(bào)表應(yīng)按規(guī)定的時(shí)間及時(shí)披露。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下,會(huì)計(jì)信息具有較強(qiáng)的時(shí)效性,及時(shí)的信息披露,有助于充分實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)報(bào)表的信息價(jià)值,并有助于管理層和外部利益團(tuán)體適時(shí)地作出正確決策,采取必要措施以保障其自身的利益。

(三)會(huì)計(jì)報(bào)表的類(lèi)型

理論上,會(huì)計(jì)報(bào)表可按不同標(biāo)志進(jìn)行分類(lèi)。常見(jiàn)的分類(lèi)主要有:

1.按反映經(jīng)濟(jì)內(nèi)容的不同進(jìn)行分類(lèi)

按反映經(jīng)濟(jì)內(nèi)容的不同,可分為資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表。

資產(chǎn)負(fù)債表是反映公司在某一特定時(shí)日(在我國(guó),一般為12月31日)財(cái)務(wù)狀況的會(huì)計(jì)報(bào)表;損益表為反映公司在一定時(shí)期內(nèi)(通常為一年)經(jīng)營(yíng)成果的報(bào)表;而財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表反映的是公司在一定時(shí)期內(nèi)資金來(lái)源和運(yùn)用及其增減變動(dòng)情況的報(bào)表。這三張報(bào)表提供了有關(guān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的基本信息,因此,也稱(chēng)為三大基本會(huì)計(jì)報(bào)表。

2.按報(bào)表使用者的不同進(jìn)行分類(lèi)

按報(bào)表使用者的不同,可分為對(duì)外報(bào)表和內(nèi)部報(bào)表。

對(duì)外報(bào)表是依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和行業(yè)會(huì)計(jì)制度編制,并向企業(yè)外部利益團(tuán)體進(jìn)行披露的會(huì)計(jì)報(bào)表,如資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表等。內(nèi)部報(bào)表是公司是重于企業(yè)內(nèi)部管理需要而編制的報(bào)表,如費(fèi)用明細(xì)表等。

3.按反映資金運(yùn)動(dòng)的形態(tài)進(jìn)行分類(lèi)

按反映資金運(yùn)動(dòng)的形態(tài),可分為靜態(tài)報(bào)表和動(dòng)態(tài)報(bào)表。

企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)表現(xiàn)為相對(duì)靜止?fàn)顟B(tài)和顯著變動(dòng)狀態(tài)。靜態(tài)報(bào)表反映的是資金運(yùn)動(dòng)相對(duì)靜止?fàn)顟B(tài)的財(cái)務(wù)信息,即某一特定時(shí)點(diǎn)的資金運(yùn)動(dòng)狀況,如企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益存在狀況,資產(chǎn)負(fù)債表是典型的靜態(tài)報(bào)表。動(dòng)態(tài)報(bào)表與資金運(yùn)動(dòng)的顯著變動(dòng)狀態(tài)有關(guān),是反映顯著變動(dòng)的過(guò)程及其影響的報(bào)表,如損益表和現(xiàn)金流量表。

二、物業(yè)管理的基本會(huì)計(jì)報(bào)表

會(huì)計(jì)報(bào)表反映了有關(guān)公司資金運(yùn)動(dòng)的信息。報(bào)表不同,所提供財(cái)務(wù)信息的類(lèi)型、報(bào)表的結(jié)構(gòu)和格式都不相同。企業(yè)編制會(huì)計(jì)報(bào)表的直接依據(jù)是我國(guó)會(huì)計(jì)法律法規(guī)體系,包括《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》、具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、分行業(yè)會(huì)計(jì)核算制度及其補(bǔ)充規(guī)定以及《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》等。1997年以來(lái),財(cái)政部頒布了10項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,用于指導(dǎo)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露行為。這10項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則分別是:《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的披露》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――現(xiàn)金流量表》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――債務(wù)重組》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――投資》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――建造合同》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――非貨幣性交易》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――或有事項(xiàng)》等。這些具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則多直接與會(huì)計(jì)報(bào)表的編制有關(guān),并適用于我國(guó)大多數(shù)企業(yè)。財(cái)政部明確規(guī)定我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定》,并要求物業(yè)管理企業(yè)編制資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表等。

(一)資產(chǎn)負(fù)債表

1.資產(chǎn)負(fù)債表及其作用

資產(chǎn)負(fù)債表又稱(chēng)財(cái)務(wù)狀況表,是以“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”這一會(huì)計(jì)恒等式為基礎(chǔ),按照一定標(biāo)準(zhǔn)和格式編制的,用以反映物業(yè)管理公司在某一特定時(shí)日(如年末、季末、月末)財(cái)務(wù)狀況的會(huì)計(jì)報(bào)表。其中,財(cái)務(wù)狀況是指公司在特定時(shí)日的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的構(gòu)成狀況及其比例關(guān)系。資產(chǎn)負(fù)債表是公司的基本會(huì)計(jì)報(bào)表之一,就管理層和外部各利益團(tuán)體而言,其信息價(jià)值主要在于:

(1)反映了在資產(chǎn)負(fù)債表日物業(yè)管理公司擁有資產(chǎn)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和分布狀況。公司所擁有資產(chǎn)狀況的信息,特別是資產(chǎn)的流動(dòng)性(轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度,即變現(xiàn)能力)的高低,可用于評(píng)價(jià)公司的償債能力的強(qiáng)弱。

(2)揭示了公司負(fù)債的水平與構(gòu)成等。公司負(fù)債水平及其構(gòu)成等信息,尤其是長(zhǎng)短期債務(wù)的數(shù)量和比例關(guān)系,為分析公司的資本結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供了基礎(chǔ)。

(3)表明了公司所有者權(quán)益的多少、構(gòu)成狀況等。由于所有者權(quán)益是剩余權(quán)益,將這一信息與公司的債務(wù)信息進(jìn)行對(duì)比,可以反映公司的資本結(jié)構(gòu)狀況,并進(jìn)而揭示出公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。

(4)有助于揭示公司財(cái)務(wù)狀況的變動(dòng)信息。通過(guò)對(duì)不同時(shí)期資產(chǎn)負(fù)債表的比較分析,還有助于了解公司財(cái)務(wù)狀況的變動(dòng)趨勢(shì),從而增進(jìn)對(duì)公司償債能力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等的認(rèn)識(shí)。

2.資產(chǎn)負(fù)債表的結(jié)構(gòu)

在基本會(huì)計(jì)報(bào)表中,資產(chǎn)負(fù)債表包含項(xiàng)目較多,為此,有必要了解其結(jié)構(gòu):項(xiàng)目的類(lèi)別、排列方式以及報(bào)表格式。

(1)資產(chǎn)負(fù)債表的構(gòu)成項(xiàng)目

資產(chǎn)負(fù)債表由資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益三類(lèi)會(huì)計(jì)要素構(gòu)成。其中,各要素又進(jìn)一步分為若干項(xiàng)目。

資產(chǎn)按流動(dòng)性的不同,分為流動(dòng)資產(chǎn)和非流動(dòng)資產(chǎn)兩類(lèi),其中,非流動(dòng)資產(chǎn)又分為長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)四類(lèi)。各類(lèi)資產(chǎn)由流動(dòng)性不同的資產(chǎn)項(xiàng)目組成,如流動(dòng)資產(chǎn)包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收賬款、存貨等。資產(chǎn)負(fù)債表中,不同類(lèi)別的資產(chǎn)和同一資產(chǎn)類(lèi)別內(nèi)的不同資產(chǎn)項(xiàng)目,通常按流動(dòng)性從高至低的順序進(jìn)行排列。

負(fù)債按償還期的不同,分為流動(dòng)負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債兩類(lèi)。流動(dòng)負(fù)債由短期借款、應(yīng)付工資、應(yīng)付賬款、未交稅金等項(xiàng)目組成;長(zhǎng)期負(fù)債由長(zhǎng)期借款、應(yīng)付公司債券和其他長(zhǎng)期負(fù)債等項(xiàng)目構(gòu)成。資產(chǎn)負(fù)債表中,不同類(lèi)別的負(fù)債都按照到期日從短至長(zhǎng)的順序進(jìn)行排列。

按照現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度的規(guī)定,所有者權(quán)益由實(shí)收資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤(rùn)等四個(gè)項(xiàng)目組成。

(2)資產(chǎn)負(fù)債表的格式

現(xiàn)實(shí)中,資產(chǎn)負(fù)債表的格式主要有兩種:

①賬戶(hù)式資產(chǎn)負(fù)債表。它是我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定采用的格式,是會(huì)計(jì)恒等式“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”的直接反映。如同賬戶(hù)的結(jié)構(gòu),它由左右兩方組成,左方按流動(dòng)性的高低列示資產(chǎn)項(xiàng)目;右方首先按到期日的長(zhǎng)短列示負(fù)債,然后再列示所有者權(quán)益項(xiàng)目。采用該格式時(shí),左方的資產(chǎn)項(xiàng)目總額與右方的負(fù)債和所有者權(quán)益總額的合計(jì)數(shù)相等。其簡(jiǎn)化形式。

②財(cái)務(wù)狀況式資產(chǎn)負(fù)債表。又稱(chēng)營(yíng)運(yùn)資金式資產(chǎn)負(fù)債表,是依據(jù)會(huì)計(jì)等式“營(yíng)運(yùn)資金+非流動(dòng)資產(chǎn)-非流動(dòng)負(fù)債=所有者權(quán)益”編制的。其中,營(yíng)運(yùn)資金是指公司在經(jīng)營(yíng)中周轉(zhuǎn)使用的資金,從數(shù)量上看,它等于流動(dòng)資產(chǎn)減去流動(dòng)負(fù)債。其簡(jiǎn)化形式。

(二)損益表

1.損益表及其作用

損益表又稱(chēng)利潤(rùn)表或收益表,是以配比原則為基礎(chǔ)編制的,用于反映物業(yè)管理公司在一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)或經(jīng)營(yíng)成果的會(huì)計(jì)報(bào)表。損益表是三大基本會(huì)計(jì)報(bào)表之一,特別是20世紀(jì)三四十年代以來(lái),隨著“重?fù)p益”觀念的出現(xiàn)和發(fā)展,人們對(duì)損益表愈來(lái)愈重視。

一般而言,損益表的作用主要表現(xiàn)為:

(1)部分地說(shuō)明了公司財(cái)務(wù)狀況發(fā)生變動(dòng)的原因

一般而言,資產(chǎn)負(fù)債表所反映財(cái)務(wù)狀況的變動(dòng),即年初資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益狀況與年末資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益狀況之間的差異,來(lái)源于公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資理財(cái)活動(dòng)。損益表反映了在特定期間(年初至年末)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)引發(fā)的所有資金變動(dòng),因而,也就解釋了公司財(cái)務(wù)狀況發(fā)生變動(dòng)的最主要原因。

(2)可用于評(píng)估公司管理層的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)

物業(yè)管理公司管理層的受托責(zé)任表現(xiàn)為:實(shí)現(xiàn)投資者投入資本的保值和增值,提高物業(yè)管理收費(fèi)的使用效益,為此,要求管理層一方面取得盡可能多的收入,另一方面嚴(yán)格控制成本費(fèi)用支出。由于損益表反映了公司在一定時(shí)期內(nèi)的所有收入和費(fèi)用支出,從而為評(píng)價(jià)管理層履行委托代理或受托責(zé)任的好壞提供了依據(jù)。

(3)有助于評(píng)估公司的獲利能力

通過(guò)對(duì)損益表進(jìn)行分析,了解物業(yè)管理公司收入、成本費(fèi)用的水平和構(gòu)成,掌握其變動(dòng)趨勢(shì)及原因,有助于正確評(píng)價(jià)物業(yè)管理公司的獲利能力。

(4)可作為評(píng)價(jià)公司償債能力的依據(jù)

公司償債能力的高低,不僅取決于其資產(chǎn)的流動(dòng)性,對(duì)長(zhǎng)期債務(wù)的償付而言,更重要的是公司的獲利能力。獲利能力的強(qiáng)弱,是評(píng)估公司償債能力時(shí)必須考慮的基本因素。

2.損益表的結(jié)構(gòu)

(1)損益表的構(gòu)成項(xiàng)目

損益表由收入、成本費(fèi)用和利潤(rùn)三類(lèi)會(huì)計(jì)要素構(gòu)成。其中,收入是物業(yè)管理公司從事各種業(yè)務(wù)活動(dòng)的所得,包括營(yíng)業(yè)收入、其他業(yè)務(wù)收入、投資收益和營(yíng)業(yè)外收入四個(gè)項(xiàng)目。成本費(fèi)用是物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的耗費(fèi)支出,主要有營(yíng)業(yè)成本、營(yíng)業(yè)稅金、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其他業(yè)務(wù)支出及營(yíng)業(yè)外支出等項(xiàng)目。收入和費(fèi)用的不同配比,形成了不同的利潤(rùn)概念,包括經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額和凈利潤(rùn)等等。

(2)損益表的格式

損益表的格式是指各構(gòu)成項(xiàng)目在損益表中的列示方法。理論上,損益表可以有多種格式,如單步式、多步式和比較式等,但由于多步式損益表能夠較為全面地反映凈利潤(rùn)及其構(gòu)成項(xiàng)目的形成情況,因而被廣泛采用。我國(guó)物業(yè)管理公司都采用了這一損益表格式。多步式損益表按照凈利潤(rùn)的形成環(huán)節(jié),分步揭示影響凈利潤(rùn)的構(gòu)成項(xiàng)目。其中,各項(xiàng)目之間的關(guān)系表現(xiàn)為:

經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本-營(yíng)業(yè)費(fèi)用-營(yíng)業(yè)稅金

營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用

利潤(rùn)總額=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+投資收益+營(yíng)業(yè)外收入-營(yíng)業(yè)外支出

凈利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅

(三)財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表

1.財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表及其作用

財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表,是反映公司在特定時(shí)期內(nèi)的資金來(lái)源和運(yùn)用情況以及資金增減變動(dòng)情況的報(bào)表,是公司的三大基本會(huì)計(jì)報(bào)表之一。由于它較為全面地反映了公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資理財(cái)活動(dòng)引發(fā)的資金流動(dòng),以及公司財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)的原因和結(jié)果,對(duì)公司的管理層和各外部利益團(tuán)體具有重要價(jià)值。

財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表按其編制基礎(chǔ)的不同,分為以營(yíng)運(yùn)資金或流動(dòng)資金為基礎(chǔ)的財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表、以現(xiàn)金為基礎(chǔ)的財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表又稱(chēng)現(xiàn)金流量表兩種。財(cái)政部于1998年3月20日發(fā)布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――現(xiàn)金流量表》規(guī)定:自1998年1月1日起,所有企業(yè)應(yīng)編制以現(xiàn)金為基礎(chǔ)的年度現(xiàn)金流量表。

現(xiàn)金流量表,作為反映公司財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)情況的報(bào)表之一,是用于提供公司在一定會(huì)計(jì)期間內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金及其等價(jià)物流入和流出信息的會(huì)計(jì)報(bào)表。現(xiàn)金流量表作為三大基本報(bào)表之一,它所揭示的信息對(duì)正確評(píng)價(jià)公司的財(cái)務(wù)狀況具有重要意義。具體而言,這一基本會(huì)計(jì)報(bào)表的作用主要表現(xiàn)為:

(1)反映了公司現(xiàn)金流動(dòng)的全貌

與資產(chǎn)負(fù)債表僅提供靜態(tài)的財(cái)務(wù)狀況相比,現(xiàn)金流量表的信息表明了公司在特定時(shí)期內(nèi)有多少現(xiàn)金可供使用,現(xiàn)金的來(lái)源和去向是哪里,以及企業(yè)的現(xiàn)金增減變動(dòng)情況如何,揭示了公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的影響,籍此可了解和判斷公司獲取現(xiàn)金及其等價(jià)物的能力和償債能力。

(2)為預(yù)測(cè)公司未來(lái)財(cái)務(wù)狀況提供了更加合理的基礎(chǔ)

與公司資產(chǎn)負(fù)債表和損益表揭示的信息相比,現(xiàn)金流量表提供的現(xiàn)金流量信息更具有客觀性和可比性,受公司會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)方法的影響較小,最小化了對(duì)會(huì)計(jì)信息的人為影響,從而有助于提高預(yù)測(cè)公司未來(lái)的現(xiàn)金流動(dòng)――現(xiàn)金流量金額和時(shí)間的準(zhǔn)確性,有利于作出更加合理的經(jīng)濟(jì)決策。

(3)彌補(bǔ)了資產(chǎn)負(fù)債表和損益表的不足

資產(chǎn)負(fù)債表以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ),反映出公司在特定時(shí)日資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的期初期末狀況及其變動(dòng)情況,從而揭示了公司在特定時(shí)日的財(cái)務(wù)狀況,但無(wú)法說(shuō)明財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)的原因。盡管損益表提供了公司財(cái)務(wù)狀況發(fā)生變動(dòng)的最主要原因――公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)狀況的影響,但這一以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)的披露除未能全面反映經(jīng)營(yíng)活動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)狀況的影響外,還未能反映公司投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)狀況的影響。現(xiàn)金流量表將公司的經(jīng)營(yíng)、投資和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流動(dòng),與財(cái)務(wù)狀況的變化情況結(jié)合起來(lái),不僅解釋了公司財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)的原因,而且提供了資產(chǎn)負(fù)債表和損益表沒(méi)有揭示或僅間接揭示的信息,從而彌補(bǔ)了資產(chǎn)負(fù)債表和損益表的不足。

2.現(xiàn)金流量表的結(jié)構(gòu)

(1)現(xiàn)金的界定

現(xiàn)金流量表的“現(xiàn)金”是指企業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物,具體包括:現(xiàn)金,是指企業(yè)庫(kù)存現(xiàn)金以及可以隨時(shí)用于支付的存款。會(huì)計(jì)上的“現(xiàn)金”僅指企業(yè)的庫(kù)存現(xiàn)金,即現(xiàn)鈔?，F(xiàn)金流量表中的“現(xiàn)金”不僅包括庫(kù)存現(xiàn)而且包括企業(yè)存入金融機(jī)構(gòu)的、隨時(shí)可動(dòng)用的銀行存款,以及企業(yè)的外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途貨幣資金等其他貨幣資金。銀行存款和其他貨幣資金中不能隨時(shí)用于支付的存款,如定期存款不能作為現(xiàn)金,但通知存款可列為現(xiàn)金。②現(xiàn)金等價(jià)物,是指企業(yè)持有的期限短、流動(dòng)性強(qiáng)、易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金、價(jià)值變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)很小的投資。一般認(rèn)為,從購(gòu)買(mǎi)日起三個(gè)月內(nèi)到期的、可在證券市場(chǎng)上流通的短期債券投資等為現(xiàn)金等價(jià)物。值得注意的是,短期股權(quán)投資由于其價(jià)值的高度可變性而不能被視為現(xiàn)金等價(jià)物。

(2)現(xiàn)金流量表的構(gòu)成項(xiàng)目

現(xiàn)金流量表中,現(xiàn)金流量由經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量三部分組成。

①經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。經(jīng)營(yíng)活動(dòng),是指企業(yè)投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)之外的所有交易和事項(xiàng)。就物業(yè)管理

公司而言,其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要包括提供勞務(wù)、購(gòu)買(mǎi)商品、接受勞務(wù)和支付稅款等。

就不從事多種經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理公司而言,經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要有:提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金,收到的租金,收到的稅費(fèi)返還等。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出有:購(gòu)買(mǎi)商品和接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金,經(jīng)營(yíng)租賃所支付的現(xiàn)金,支付給職工和為職工支付的現(xiàn)金,支付的所得稅款,支付的其他稅費(fèi)等。

②投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。投資活動(dòng),是指企業(yè)長(zhǎng)期資產(chǎn)的購(gòu)建和不包括在現(xiàn)金等價(jià)物范圍內(nèi)的投資及其處置活動(dòng)。現(xiàn)實(shí)中,物業(yè)管理公司的投資活動(dòng)主要集中于固定資產(chǎn)、在建工程、無(wú)形資產(chǎn)等長(zhǎng)期資產(chǎn)的購(gòu)建與處置,較少進(jìn)行債權(quán)性投資和權(quán)益性投資活動(dòng)。

企業(yè)投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要包括:收回投資所收到的現(xiàn)金,分得股利或利潤(rùn)所收到的現(xiàn)金,取得債券利息收入所收到的現(xiàn)金,處置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)而收到的現(xiàn)金等。投資活動(dòng)流出的現(xiàn)金表現(xiàn)為:購(gòu)建固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金,權(quán)益性投資所支付的現(xiàn)金,債權(quán)性投資所支付的現(xiàn)金等。

③籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。籌資活動(dòng),是指導(dǎo)致企業(yè)資本及債務(wù)規(guī)模和構(gòu)成發(fā)生變化的活動(dòng)。一般而言,物業(yè)管理公司的籌資活動(dòng)不外乎表現(xiàn)在吸收投資、發(fā)行證券、向銀行借款和分配利潤(rùn)等活動(dòng)上。

企業(yè)籌資活動(dòng)引發(fā)的現(xiàn)金流入有:吸收權(quán)益性投資所收到的現(xiàn)金,發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金,借款所收到的現(xiàn)金等。籌資活動(dòng)流出的現(xiàn)金主要包括:償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金,發(fā)生籌資費(fèi)用所支付的現(xiàn)金,分配股利或利潤(rùn)所支付的現(xiàn)金,償付利息所支付的現(xiàn)金,融資租賃所支付的現(xiàn)金,減少注冊(cè)資本所支付的現(xiàn)金等。

(3)現(xiàn)金流量表的格式

按照現(xiàn)行規(guī)定,現(xiàn)金流量表應(yīng)分別列示經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量,以反映企業(yè)現(xiàn)金及其等價(jià)物的來(lái)源與去向?，F(xiàn)金流量表的簡(jiǎn)化格式。

三、物業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)表的編制

在物業(yè)管理公司,三大基本會(huì)計(jì)報(bào)表的構(gòu)成項(xiàng)目既有區(qū)別又有聯(lián)系。認(rèn)識(shí)基本會(huì)計(jì)報(bào)表的具體編制方法,特別是報(bào)表各項(xiàng)目的內(nèi)容,是利用物業(yè)管理財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息的基礎(chǔ)。

(一)資產(chǎn)負(fù)債表的編制

賬戶(hù)式資產(chǎn)負(fù)債表列有“年初數(shù)”和“期末數(shù)”兩欄,其中,“期末數(shù)”是指月末、季末或年末數(shù)字。“年初數(shù)”欄各項(xiàng)目,應(yīng)根據(jù)上年末資產(chǎn)負(fù)債表“期末數(shù)”欄所列數(shù)字填寫(xiě),如果本年度資產(chǎn)負(fù)債表各個(gè)項(xiàng)目的名稱(chēng)和內(nèi)容與上年度不一致,應(yīng)對(duì)上年年末資產(chǎn)負(fù)債表各項(xiàng)目的名稱(chēng)和數(shù)字按本年度的規(guī)定進(jìn)行調(diào)整填入本表“年初數(shù)”欄內(nèi)。

1.資產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)容及其填列方法

(1)“貨幣資金”項(xiàng)目,反映企業(yè)庫(kù)存現(xiàn)金、銀行結(jié)算戶(hù)存款、其他貨幣資金、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途貨幣資金的合計(jì)數(shù)。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“其他貨幣資金”賬戶(hù)的期末余額填寫(xiě)。

(2)“短期投資”項(xiàng)目,反映企業(yè)購(gòu)入的隨時(shí)可以變現(xiàn)、且持有期限不準(zhǔn)備超過(guò)一年的各種有價(jià)證券,以及不超過(guò)一年的其他投資。有市價(jià)的,應(yīng)在本項(xiàng)目?jī)?nèi)注明期末時(shí)市價(jià)。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“短期投資”賬戶(hù)的期末余額填列。

(3)“應(yīng)收票據(jù)”項(xiàng)目,反映企業(yè)收到的而尚未到期收款也未向銀行貼現(xiàn)的應(yīng)收票據(jù),包括商業(yè)承兌票據(jù)和銀行承兌票據(jù)。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)收票據(jù)”賬戶(hù)的期末余額填寫(xiě)。已向銀行貼現(xiàn)的應(yīng)收票據(jù)不包括在本項(xiàng)目?jī)?nèi),其中,已辦理貼現(xiàn)的商業(yè)承兌票據(jù)應(yīng)在本表下端補(bǔ)充資料內(nèi)另行反映。

(4)“應(yīng)收賬款”項(xiàng)目,反映企業(yè)應(yīng)收的與企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)有關(guān)的各種款項(xiàng),如應(yīng)交未交的管理費(fèi)。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)收賬款”賬戶(hù)所屬各明細(xì)賬戶(hù)的借方期末余額填寫(xiě)。如“應(yīng)收賬款”賬戶(hù)所屬各明細(xì)賬戶(hù)中有貸方期末余額,應(yīng)列入“預(yù)收賬款”項(xiàng)目。

(5)“壞賬準(zhǔn)備”項(xiàng)目,反映企業(yè)提取的尚未轉(zhuǎn)銷(xiāo)的壞賬準(zhǔn)備金,物業(yè)管理企業(yè)可據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定計(jì)提比例。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“壞賬準(zhǔn)備”賬戶(hù)的期末余額填列,本項(xiàng)目為“應(yīng)收賬款”賬戶(hù)的減項(xiàng)。

(6)“預(yù)付賬款”項(xiàng)目,反映企業(yè)預(yù)付給供應(yīng)單位的款項(xiàng)。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“預(yù)付賬款”賬戶(hù)的期末余額填列。如“應(yīng)付賬款”所屬明細(xì)賬戶(hù)有借方余額,應(yīng)并入本項(xiàng)目數(shù)字內(nèi)。

(7)“其他應(yīng)收款”項(xiàng)目,反映企業(yè)對(duì)其他單位或個(gè)人的應(yīng)收和暫付的款項(xiàng)。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“其他應(yīng)收款”賬戶(hù)的期末余額填列。

(8)“存貨”項(xiàng)目,反映企業(yè)期末結(jié)存在庫(kù)、在用和在途的各項(xiàng)存貨的實(shí)際成本,包括用于管理服務(wù)的各種材料物資和低值易耗品等。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“庫(kù)存材料”和“低值易耗品”等賬戶(hù)的期末余額填列。

(9)“待攤費(fèi)用”項(xiàng)目,反映企業(yè)已經(jīng)支付但應(yīng)由以后各期分期攤銷(xiāo)的費(fèi)用,如已預(yù)付的全年報(bào)刊費(fèi)等。企業(yè)的開(kāi)辦費(fèi)以及攤銷(xiāo)期限在一年以上的其他待攤費(fèi)用,應(yīng)在本表“遞延資產(chǎn)”項(xiàng)目反映。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“待攤費(fèi)

用”賬戶(hù)的期末余額填列。如“預(yù)提費(fèi)用”賬戶(hù)期末有借方余額,也并入本項(xiàng)目反映。

(10)“待處理流動(dòng)資產(chǎn)凈損失”項(xiàng)目,反映企業(yè)在財(cái)產(chǎn)清查中發(fā)現(xiàn)的尚待批準(zhǔn)處理的流動(dòng)資產(chǎn)盤(pán)虧和毀損扣除盤(pán)盈和盈余后的凈損失。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“待處理財(cái)產(chǎn)損益”所屬“待處理流動(dòng)資產(chǎn)損益”明細(xì)賬戶(hù)的期末余額填列。

(11)“長(zhǎng)期投資”項(xiàng)目,反映企業(yè)在一年內(nèi)不準(zhǔn)備變現(xiàn)的投資,包括股票投資、債券投資和其他投資,其中,股票和債券如有市價(jià)的,應(yīng)在年度財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書(shū)中說(shuō)明期末時(shí)的市價(jià)。長(zhǎng)期投資中,一年內(nèi)到期的債券,應(yīng)在流動(dòng)資產(chǎn)類(lèi)中的“一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債券投資”項(xiàng)目中單獨(dú)反映。本項(xiàng)目根據(jù)“長(zhǎng)期投資”賬戶(hù)的期末余額扣除一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債券投資后的數(shù)額填列。

(12)“固定資產(chǎn)原價(jià)”項(xiàng)目和“累計(jì)折舊”項(xiàng)目,反映企業(yè)所有的各種固定資產(chǎn)原價(jià)和累計(jì)折舊。融資租人的固定資產(chǎn),在產(chǎn)權(quán)尚未確定轉(zhuǎn)移給本企業(yè)之前,其原價(jià)及已提折舊也包括在內(nèi)。融資租入固定資產(chǎn)的原價(jià)還應(yīng)在本表補(bǔ)充資料中另行反映。這兩個(gè)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“固定資產(chǎn)”賬戶(hù)和“累計(jì)折舊”賬戶(hù)的期末余額填列。

(13)“固定資產(chǎn)清理”項(xiàng)目,反映企業(yè)因出售、毀損和報(bào)廢等原因轉(zhuǎn)入清理,但尚未清理完畢的固定資產(chǎn)的凈值,以及固定資產(chǎn)清理過(guò)程中發(fā)生的清理費(fèi)用減變價(jià)收入后的數(shù)額。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“固定資產(chǎn)清理”賬戶(hù)的期末余額填列。

(14)“在建工程”項(xiàng)目,反映企業(yè)期末各項(xiàng)未完工或未使用工程的實(shí)際成本,包括交付安裝的設(shè)備價(jià)值、已耗用材料、工資和費(fèi)用支出等。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“在建工程”賬戶(hù)的期末余額填列。

(15)“無(wú)形資產(chǎn)”項(xiàng)目,反映企業(yè)各項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)原價(jià)扣除攤銷(xiāo)后的凈額。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“無(wú)形資產(chǎn)”賬戶(hù)的期末余額填列。

(16)“遞延資產(chǎn)”項(xiàng)目,反映企業(yè)發(fā)生的不能全部計(jì)入當(dāng)年損益而應(yīng)在以后年度內(nèi)分期攤銷(xiāo)的各項(xiàng)費(fèi)用,包括開(kāi)辦費(fèi)、融資租入固定資產(chǎn)改良支出和攤銷(xiāo)期限在一年以上的固定資產(chǎn)大修理支出和其他遞延支出。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“遞延資產(chǎn)”賬戶(hù)的期末余額填列。

2.負(fù)債項(xiàng)目的內(nèi)容及其填列方法

(1)“短期借款”項(xiàng)目,反映企業(yè)向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借入的,尚未歸還的一年以?xún)?nèi)的借款。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“短期借款”賬戶(hù)的期末余額填列。

(2)“應(yīng)付票據(jù)”項(xiàng)目,反映企業(yè)為了抵付貨款等而開(kāi)出承兌的、尚未到期付款的應(yīng)付票據(jù),包括銀行承兌匯票和商業(yè)承兌匯票。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)付票據(jù)”賬戶(hù)的期末余額填列。

(3)“應(yīng)付賬款”項(xiàng)目,反映企業(yè)因購(gòu)買(mǎi)材料物資或接受勞務(wù)供應(yīng)而應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項(xiàng)。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)付賬款”賬戶(hù)所屬明細(xì)賬戶(hù)的貸方期末余額填列。如果“應(yīng)付賬款”賬戶(hù)所屬明細(xì)賬戶(hù)有借方余額,應(yīng)列入“預(yù)付賬款”項(xiàng)目。

(4)“其他應(yīng)付款”項(xiàng)目,反映企業(yè)所有應(yīng)付和暫收其他單位和個(gè)人的款項(xiàng),如存入的保證金等。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“其他應(yīng)付款”賬戶(hù)的期末余額填列。

(5)“應(yīng)付工資”項(xiàng)目,反映企業(yè)應(yīng)付而未付的職工工資總額。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)付工資”賬戶(hù)的期末貸方余額填列。

(6)“應(yīng)付福利費(fèi)”項(xiàng)目,反映企業(yè)按規(guī)定提取的用于職工個(gè)人的福利費(fèi)期末余額,現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定按工資總額14%提取。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)付福利費(fèi)”賬戶(hù)的期末貸方余額填列。如為借方余額,本項(xiàng)目應(yīng)以“-”號(hào)表示。

(7)“未交稅金”項(xiàng)目,反映企業(yè)應(yīng)交而未交的各種稅金,如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和所得稅等。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)交稅金”賬戶(hù)的期末余額填列。

(8)“其他未交款”項(xiàng)目,反映企業(yè)除稅金外應(yīng)按規(guī)定上交國(guó)家的其他各種款項(xiàng),如教育費(fèi)附加等。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“其他應(yīng)交款”賬戶(hù)的期末余額填列。

(9)“預(yù)提費(fèi)用”項(xiàng)目,反映企業(yè)所有已經(jīng)預(yù)提計(jì)入成本費(fèi)用而尚未支付的各項(xiàng)費(fèi)用,如銀行借款利息等。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“預(yù)提費(fèi)用”賬戶(hù)的期末貸方余額填列。如有借方余額,應(yīng)在“待攤費(fèi)用”項(xiàng)目反映。

(10)“長(zhǎng)期借款”項(xiàng)目,反映企業(yè)向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)等單位借入、尚未歸還的一年期限以上的借款本息。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“長(zhǎng)期借款”賬戶(hù)的期末余額填列。

(11)“應(yīng)付債券”項(xiàng)目,反映企業(yè)實(shí)際發(fā)行的、尚未償還的各種長(zhǎng)期債券及應(yīng)計(jì)利息。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)付債券”賬戶(hù)的期末余額填列。

(12)“長(zhǎng)期應(yīng)付款”項(xiàng)目,反映企業(yè)除長(zhǎng)期借款和應(yīng)付債券以外的、期限在一年以上的其他各種長(zhǎng)期應(yīng)付款項(xiàng),如代管基金等。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“長(zhǎng)期應(yīng)付款”賬戶(hù)的期末余額填列。

3.所有者權(quán)益項(xiàng)目的內(nèi)容及其填列方法

(1)“實(shí)收資本”項(xiàng)目,反映企業(yè)實(shí)際收到的、投資者投入的資本總額。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“實(shí)收資本”賬戶(hù)的期末余額填列。

(2)“資本公積”

項(xiàng)目和“盈余公積”項(xiàng)目,反映企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中取得的資本公積金和按規(guī)定提取的盈余公積金。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“資本公積”賬戶(hù)和“盈余公積”賬戶(hù)的期末余額填列。

(3)“未分配利潤(rùn)”項(xiàng)目,反映企業(yè)尚未分配或未指定用途的利潤(rùn)。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“本年利潤(rùn)”賬戶(hù)和“利潤(rùn)分配”賬戶(hù)的余額計(jì)算填列。未彌補(bǔ)的虧損,在本項(xiàng)目?jī)?nèi)以“-”號(hào)反映。

(二)損益表的編制

多步式損益表列有“本月數(shù)”和“本年累計(jì)數(shù)”兩欄。其中,“本月數(shù)”反映各項(xiàng)目的本月實(shí)際發(fā)生數(shù),編制年度報(bào)表時(shí),“本月數(shù)”欄改為“上年累計(jì)數(shù)”欄,并應(yīng)根據(jù)上年損益表“本年累計(jì)數(shù)”欄所列數(shù)字填寫(xiě);如果本年度損益表各個(gè)項(xiàng)目的名稱(chēng)和內(nèi)容與上年度不一致,應(yīng)對(duì)上年度損益表各項(xiàng)目的名稱(chēng)和數(shù)字按本年度的規(guī)定進(jìn)行調(diào)整填入本表“上年累計(jì)數(shù)”欄內(nèi)。

(1)“營(yíng)業(yè)收入”項(xiàng)目,反映企業(yè)從事物業(yè)管理所取得的各項(xiàng)收入,包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入等。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“營(yíng)業(yè)收入”賬戶(hù)的貸方發(fā)生額填列。

(2)“營(yíng)業(yè)成本”項(xiàng)目,反映企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出,如直接材料和直接人工等。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“營(yíng)業(yè)成本”賬戶(hù)的借方發(fā)生額填列。

(3)“營(yíng)業(yè)稅金”項(xiàng)目,反映企業(yè)由物業(yè)管理收入負(fù)擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅和城市維護(hù)建設(shè)稅等。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“營(yíng)業(yè)稅金及附加”賬戶(hù)的借方發(fā)生額填列。

(4)“其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)”項(xiàng)目,反映企業(yè)從事物業(yè)管理之外其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收入扣除其他業(yè)務(wù)支出(包括其他業(yè)務(wù)成本及應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用和稅金)后的利潤(rùn)(如為虧損應(yīng)以“-”號(hào)表示)。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶(hù)和“其他業(yè)務(wù)支出”賬戶(hù)的發(fā)生額填列。

(5)“管理費(fèi)用”項(xiàng)目,反映企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)過(guò)程中發(fā)生的各種間接費(fèi)用,如管理人員的工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)等。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“管理費(fèi)用”賬戶(hù)的借方發(fā)生額填列。

(6)“財(cái)務(wù)費(fèi)用”項(xiàng)目,反映企業(yè)為籌措物業(yè)管理活動(dòng)所需資金等而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括利息支出(減利息收入)、匯兌損失(減匯兌收益)以及金融機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)等。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“財(cái)務(wù)費(fèi)用”賬戶(hù)的借方發(fā)生額填列。

(7)“投資收益”項(xiàng)目,反映企業(yè)對(duì)外投資取得的收益,包括分得的投資利潤(rùn)、債券投資的利息收入和認(rèn)購(gòu)股票應(yīng)得的股息等。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“投資收益”賬戶(hù)的發(fā)生額計(jì)算分析填列。

(8)“營(yíng)業(yè)外收入”項(xiàng)目和“營(yíng)業(yè)外支出”項(xiàng)目,反映企業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)以外的收入和支出。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“營(yíng)業(yè)外收入”賬戶(hù)和“營(yíng)業(yè)外支出”賬戶(hù)的發(fā)生額填列。

(9)“所得稅”項(xiàng)目,反映企業(yè)按稅法規(guī)定計(jì)算應(yīng)繳納的所得稅。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“所得稅”賬戶(hù)的借方發(fā)生額填列。

(三)現(xiàn)金流量表的編制

現(xiàn)金流量表中,現(xiàn)金流量一般應(yīng)當(dāng)以總額反映,從而全面揭示出企業(yè)現(xiàn)金流量的方向、規(guī)模和結(jié)構(gòu)。具體編制現(xiàn)金流量表時(shí),除直接根據(jù)有關(guān)賬戶(hù)的記錄分析填列外,尚可利用的編制程序還有工作底稿法和t形賬戶(hù)法。

采用工作底稿法,就是以工作底稿為手段,以資產(chǎn)負(fù)債表和損益表數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),對(duì)每一項(xiàng)目進(jìn)行分析并編制調(diào)整分錄,從而編制出現(xiàn)金流量表。其具體程序?yàn)?第一步,將資產(chǎn)負(fù)債表的期初數(shù)和期末數(shù)過(guò)人工作底稿的期初欄和期末欄;第二步,對(duì)當(dāng)期業(yè)務(wù)進(jìn)行分析并編制調(diào)整分錄;第三步,將調(diào)整分錄過(guò)人工作底稿中相關(guān)部分;第四步,核對(duì)調(diào)整分錄,借貸合計(jì)應(yīng)當(dāng)相等,資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目期初數(shù)加減調(diào)整分錄中的借貸金額后,應(yīng)當(dāng)?shù)扔谄谀?shù);第五步,根據(jù)工作底稿中的現(xiàn)金流量表項(xiàng)目部分編制正式的現(xiàn)金流量表。

采用t形賬戶(hù)法,是指以t形賬戶(hù)為手段,以損益表和資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),對(duì)每一項(xiàng)目進(jìn)行分析并編制調(diào)整分錄,從而編制出現(xiàn)金流量表。采用t形賬戶(hù)法編制現(xiàn)金流量表的步驟為:第一步,為所有的非現(xiàn)金項(xiàng)目(包括資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目和損益表項(xiàng)目)分別開(kāi)設(shè)t形賬戶(hù),并將各自的期末期初變動(dòng)數(shù)過(guò)入各該賬戶(hù);第二步,開(kāi)設(shè)一個(gè)大的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物”t形賬戶(hù),每邊分為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)三部分,左邊記現(xiàn)金流入,右邊記現(xiàn)金流出,并過(guò)人期末期初變動(dòng)數(shù);第三步,以損益表項(xiàng)目為基礎(chǔ),結(jié)合資產(chǎn)負(fù)債表分析每一個(gè)非現(xiàn)金項(xiàng)目的增減變動(dòng),并據(jù)此編制調(diào)整分錄;第四步,將調(diào)整分錄過(guò)人各t形賬戶(hù)并進(jìn)行核對(duì),該賬戶(hù)借貸相抵后的余額與原先過(guò)人的期末期初變動(dòng)數(shù)應(yīng)當(dāng)一致;第五步,根據(jù)大的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物”t形賬戶(hù)編制正式的現(xiàn)金流量表。

1.經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量項(xiàng)目的填列

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――現(xiàn)金流量表》規(guī)定,企業(yè)應(yīng)采用直接法報(bào)告經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量,同時(shí)在現(xiàn)金流量表附注中采用間接法披露經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量。

直接法是通過(guò)現(xiàn)金收入和支出的主要類(lèi)別反映來(lái)自經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量,它一般以損益表中的營(yíng)業(yè)收入為起算點(diǎn),調(diào)整與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的項(xiàng)目的增減變動(dòng),然后計(jì)算出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量。具體應(yīng)用直接法時(shí),有關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量的信息可通過(guò)分析企業(yè)的會(huì)計(jì)記錄取得,也可以通過(guò)對(duì)損益表中的營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本以及其他項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整取

得?，F(xiàn)實(shí)中,采用后一種方法的較多――通過(guò)調(diào)整營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本及有關(guān)項(xiàng)目而獲得經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量信息。

間接法是以本期凈利潤(rùn)為起算點(diǎn),調(diào)整不涉及現(xiàn)金的收入、費(fèi)用、營(yíng)業(yè)外收支以及有關(guān)項(xiàng)目的增減變動(dòng),據(jù)此計(jì)算出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量。

(1)“提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目,反映企業(yè)收回當(dāng)期的勞務(wù)收入(物業(yè)管理公司的管理費(fèi)收入)款、收回前期勞務(wù)收入款以及轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)收票據(jù)所取得的現(xiàn)金收入等,可按以下計(jì)算公式填列:

提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金=當(dāng)期提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金收入+當(dāng)期收到前期的應(yīng)收賬款+當(dāng)期收到前期的應(yīng)收票據(jù)+當(dāng)期的預(yù)收賬款+當(dāng)期收回前期核銷(xiāo)的壞賬損失

(2)“收到的租金”項(xiàng)目,反映公司收到的經(jīng)營(yíng)租賃的租金收入,如物業(yè)管理公司出租設(shè)備、廠地和車(chē)位等取得的現(xiàn)金收入。

(3)“收到的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目,反映企業(yè)收到的除勞務(wù)現(xiàn)金收入和租金外的其他現(xiàn)金收入,如物業(yè)管理公司收到的營(yíng)業(yè)稅、所得稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加等稅費(fèi)的返還。

(4)“購(gòu)買(mǎi)商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目,反映企業(yè)當(dāng)期購(gòu)買(mǎi)商品和接受勞務(wù)所支付的現(xiàn)金、當(dāng)期支付的前期購(gòu)買(mǎi)商品和接受勞務(wù)的應(yīng)付款、為購(gòu)買(mǎi)商品和接受勞務(wù)而預(yù)付的款項(xiàng)等,其具體填列方法為:

購(gòu)買(mǎi)商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金=當(dāng)期購(gòu)買(mǎi)商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金+當(dāng)期支付前期的應(yīng)付賬款+當(dāng)期支付前期的應(yīng)付票據(jù)+當(dāng)期預(yù)付的賬款-當(dāng)期因購(gòu)貨退回收到的現(xiàn)金

(5)“支付給職工和為職工支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目,反映企業(yè)以現(xiàn)金方式支付給職工的工資、獎(jiǎng)金和各種補(bǔ)貼等,也包括企業(yè)為職工交納的社會(huì)保險(xiǎn)基金和商業(yè)保險(xiǎn)金等,但在建工程人員的工資和獎(jiǎng)金應(yīng)在“購(gòu)建固定資產(chǎn)等支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目中反映。

(6)“支付的所得稅款”項(xiàng)目,反映企業(yè)當(dāng)期實(shí)際支付的所得稅稅款。

(7)“支付的其他稅費(fèi)”項(xiàng)目,反映企業(yè)支付的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等,其中包括本期發(fā)生并實(shí)際支付的稅金和當(dāng)期支付以前各期發(fā)生的稅金以及預(yù)付的稅金。有關(guān)投資項(xiàng)目發(fā)生的稅金支出應(yīng)在投資活動(dòng)中列示,不在本項(xiàng)目反映。

(8)“支付的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目,反映企業(yè)除上述主要項(xiàng)目外的現(xiàn)金支出,如物業(yè)管理公司管理費(fèi)用中的現(xiàn)金支出可在本項(xiàng)目反映。

2.投資活動(dòng)現(xiàn)金流量項(xiàng)目的填列

(1)“收回投資收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目,反映企業(yè)收回的投資本金和投資收益的實(shí)際金額。

(2)“分得股利或利潤(rùn)所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目,反映企業(yè)因?qū)ν馔顿Y而實(shí)際分得的現(xiàn)金股利或利潤(rùn)。

(3)“處置固定資產(chǎn)等長(zhǎng)期資產(chǎn)而收到的現(xiàn)金凈額”項(xiàng)目,反映企業(yè)出售固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所取得的現(xiàn)金扣除為出售這些資產(chǎn)而支付的有關(guān)費(fèi)用后的凈額。本項(xiàng)目還包括固定資產(chǎn)報(bào)廢、毀損的變賣(mài)收益以及遭受災(zāi)害而收到的保險(xiǎn)賠償收入等。

(4)“收到的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目,反映企業(yè)收到的除上述項(xiàng)目外的現(xiàn)金收入,如物業(yè)管理公司收到的債券利息收入等。

(5)“購(gòu)建固定資產(chǎn)等長(zhǎng)期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目,反映企業(yè)為購(gòu)建固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)而支付的現(xiàn)金,包括為購(gòu)買(mǎi)機(jī)器設(shè)備所支付的現(xiàn)金、建造工程支付的現(xiàn)金、支付在建工程人員工資等支付的現(xiàn)金,以及購(gòu)買(mǎi)無(wú)形資產(chǎn)而發(fā)生的實(shí)際現(xiàn)金支出等。本項(xiàng)目不包括融資租賃租入固定資產(chǎn)所支付的租金,融資租賃所支付的租金應(yīng)在籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流量中反映。

(6)“支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目,反映企業(yè)進(jìn)行權(quán)益性投資、債權(quán)性投資等所支付的現(xiàn)金。按現(xiàn)行規(guī)定,權(quán)益性投資和債權(quán)性投資所支付的現(xiàn)金應(yīng)分別單獨(dú)列示,但物業(yè)管理公司的這類(lèi)投資活動(dòng)極少,故在此合并反映。

3.籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量項(xiàng)目的填列

(1)“借款所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目,反映企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)舉借各種短期、長(zhǎng)期借款所收到的現(xiàn)金。

(2)“收到的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目,反映企業(yè)吸收權(quán)益性投資、發(fā)行債券等取得的現(xiàn)金。按現(xiàn)行規(guī)定,吸收權(quán)益性投資和發(fā)行公司債券所取得的現(xiàn)金應(yīng)分別單獨(dú)列示,但物業(yè)管理公司的這類(lèi)籌資活動(dòng)極少,故在此合并反映。

(3)“償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金”,反映企業(yè)歸還金融機(jī)構(gòu)的借款、償付企業(yè)到期債券所支付的現(xiàn)金。

(4)“償付利息所支付的現(xiàn)金”,反映企業(yè)償付借款利息和債券利息所支出的現(xiàn)金。盡管利息可能計(jì)入不同的成本費(fèi)用賬戶(hù),但均應(yīng)在本項(xiàng)目反映。

第16篇物業(yè)管理公司質(zhì)量記錄控制程序

物業(yè)管理公司質(zhì)量記錄的控制程序

1.0目的

運(yùn)用質(zhì)量記錄以保證服務(wù)質(zhì)量達(dá)到規(guī)定的要求,為確認(rèn)質(zhì)量體系的有效運(yùn)行提供可追溯性依據(jù)。

2.0適用范圍

適用于本公司與質(zhì)量活動(dòng)有關(guān)的質(zhì)量記錄的控制。

3.0職責(zé)

3.1各部門(mén)文件管理員負(fù)責(zé)按程序?qū)Ρ静块T(mén)的質(zhì)量記錄進(jìn)行控制。

3.2辦公室負(fù)責(zé)對(duì)各部門(mén)質(zhì)量記錄的控制情況進(jìn)行指導(dǎo)、檢查。

4.0工作程序