第1篇 物業(yè)管理處某項(xiàng)目總經(jīng)理職能描述
物業(yè)管理處項(xiàng)目總經(jīng)理職能描述:
1、對公司總經(jīng)理負(fù)責(zé);
2、制定公司的經(jīng)營方針和目標(biāo),對該項(xiàng)目的重大事項(xiàng)進(jìn)行決策,報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施;
3、按'權(quán)責(zé)利'相匹配的原則,任命各層次負(fù)責(zé)人,實(shí)施透明式的系統(tǒng)管理;
4、主持該項(xiàng)目的深入經(jīng)營開發(fā);
5、傳達(dá)并對員工培訓(xùn)滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性;
6、保持員工充分參與實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營總目標(biāo)內(nèi)部工作環(huán)境;
7、協(xié)助總經(jīng)理對公司組織構(gòu)架進(jìn)行策劃;
8、確保公司內(nèi)各部門/各崗位的職責(zé)、權(quán)限及其相互關(guān)系得到規(guī)定和溝通。
第2篇 現(xiàn)代城物業(yè)管理整體設(shè)想
現(xiàn)代城物業(yè)管理的整體設(shè)想
運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略,確保物業(yè)的保值與升值。人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁,增進(jìn)了解與信任,以誠信為本,提高管理服務(wù)的信譽(yù)。結(jié)合所轄物業(yè)的建筑特點(diǎn),導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念,以高效率的管理降低成本,轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念,'全心全意為業(yè)戶服務(wù)'。把**現(xiàn)代城建設(shè)成為zz市首屈一指的'安全、文明、優(yōu)美、舒適、尊貴'的園區(qū),使**現(xiàn)代城高品質(zhì)、高效率、嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范、以人為本的物業(yè)管理成為zz市物業(yè)管理行業(yè)的一面旗幟。并以物業(yè)管理的品牌效應(yīng)助總公司的房地產(chǎn)開發(fā),成為房地產(chǎn)銷售的新賣點(diǎn)。為實(shí)現(xiàn)以上設(shè)想,擬采用'一種模式、兩項(xiàng)承諾、三個重點(diǎn)、四項(xiàng)措施'的管理方針。
一、一種模式
針對所轄物業(yè)的特點(diǎn)制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)采用有效的模式,并創(chuàng)造'管理由您評定,分分秒秒引證,點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起,永遠(yuǎn)讓您滿意'的模式效應(yīng),力求更好地滿足業(yè)戶的需求。
采用的管理體制是:企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。
管理思想是:安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管理精品。
追求目標(biāo)是:社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。
二、二項(xiàng)承諾
1.在一年內(nèi)做到物業(yè)公司收支平衡,略有盈余。
2.在兩年內(nèi)達(dá)到省級'城市物業(yè)管理優(yōu)秀園區(qū)'標(biāo)準(zhǔn)或'安全文明園區(qū)'標(biāo)準(zhǔn),三到五年內(nèi)達(dá)到'全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀園區(qū)'標(biāo)準(zhǔn)。
三、三個重點(diǎn)
1.完善服務(wù)、誠信待人
物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè),為此我們將在今后的服務(wù)工作中,充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo),奉行'用戶至上,服務(wù)第一'的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念,為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù),并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中,與業(yè)戶建立良好的服務(wù)管理。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求,在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居住(工作)環(huán)境。
2.環(huán)境管理責(zé)任到人
園區(qū)的環(huán)境管理極為重要,如何為業(yè)主創(chuàng)造一個良好、舒適的居住(工作)環(huán)境,是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們,保潔工作責(zé)任到人,督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位,才能充分發(fā)揮每個人的才能,使其認(rèn)真地去做好每天的工作,樹立環(huán)抱意識,從而保證園區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài),為園區(qū)所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。
3.安全、消防真抓實(shí)干
為確保業(yè)戶生命、財(cái)產(chǎn)的安全,我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主、以本物業(yè)先進(jìn)的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念,建立一支強(qiáng)有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊(duì)伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管,使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常的管理中,派專人全天值班,負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作,嚴(yán)格管理,防止易燃、易爆等危險(xiǎn)品進(jìn)入園區(qū)/寫字間,制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序,發(fā)生特殊事件時力爭將損失降至最小程度。
四、四項(xiàng)措施
1.根據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)條件,在對其加以完善的基礎(chǔ)上,將之運(yùn)用到物業(yè)管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析,科學(xué)地制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理方式。
2.制定出詳盡的執(zhí)行手冊,使員工翻開手冊即可操作。如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等,使每一位員工了解工作規(guī)程,熟悉管理程序,達(dá)到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。
3.時刻有著多方面的準(zhǔn)備,永不間歇地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理項(xiàng)目的創(chuàng)新,不斷提出建設(shè)性意見,全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。
4.將不間斷地充實(shí)管理隊(duì)伍。采用'培訓(xùn)--上崗--再培訓(xùn)--再上崗'的輪回培訓(xùn)制度,不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。
第3篇 物業(yè)區(qū)域室內(nèi)觀葉植物管理作業(yè)方法-5
物業(yè)區(qū)域室內(nèi)觀葉植物管理作業(yè)方法(五)
1.0適用范圍
2.0 適用于室內(nèi)觀葉植物管理工作
3.0內(nèi)容
序號項(xiàng)目內(nèi)容
1外觀管理1)綠化管理員應(yīng)及時清理盆面及盆底雜物、枯枝黃葉等。
2)對于枯黃面積達(dá)1 / 3以上的葉片應(yīng)整片剪除,枯黃面積在1 / 3以下者,用剪刀順著葉形將枯黃部分剪除,注意保留葉形,不可一刀切過。
2淋水1)操作步驟:
a.將花灑壺灑水頭去掉,裝上水;
b.用手將花灑壺出水管堵住一部分,使之出水合適,將壺嘴對準(zhǔn)花盆注入適量的水;
2)室內(nèi)花木淋水量根據(jù)花木生態(tài)習(xí)性及環(huán)境決定,淋水量應(yīng)遵守'見干見濕'的原則(不干不澆,澆水澆透)。
3施肥1)室內(nèi)植物常用商用有機(jī)肥、無異味腐熟有機(jī)肥、全價(jià)復(fù)合肥、增綠劑;
2)施肥量應(yīng)根據(jù)植物種類、生長時期、環(huán)境條件來決定;
3)觀葉植物應(yīng)于換盆或上盆時,施足基肥,在生長季每個月追一次復(fù)合肥,使用量視情況而定。
4)室內(nèi)觀葉植物入室前葉面施肥一次,以后每月噴一次。
5)施肥必須用盆土覆蓋,不能使肥料外露。
4病蟲害防治1)依照《園林綠化病蟲害防治規(guī)程》操作。
2)室內(nèi)觀葉植物盡可能選用物理方法防治,如噴藥須搬到室外進(jìn)行。
3)噴完后,用水沖洗盆面藥水,并填寫相關(guān)記錄。
5管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1)植株健壯,枝葉干凈,光潔;
2)無明顯病斑,蟲咬孔,無明顯蟲害;
3)無枯枝黃葉;
4)盆面干凈、無雜物,花盆、套盆無積水雜物;
5)植株無缺水干旱,焦葉等現(xiàn)象。
第4篇 國際星河物業(yè)清潔綠化管理
星河國際物業(yè)清潔綠化管理
1、清潔管理
專業(yè)化的物業(yè)管理必須將星河國際的清潔保潔提升到較高的水平。著名的清潔公司,既可全面承擔(dān)星河國際的保潔任務(wù),又可定期對保潔人員進(jìn)行培訓(xùn);確保的星河國際清潔水平。
a.外圍
清潔標(biāo)準(zhǔn):地面無垃圾、無雜物、無積水、無明顯污漬、無明顯膠漬、外玻璃(低位部分)無積塵、無污痕;不銹鋼大門光潔美觀。
-外圍地面高壓機(jī)沖洗每日一次
-低位(1.80米以下)外玻璃、墻身抹凈每日一次
-指示牌抹凈每日一次
-低位(1.80米以下)外玻璃、墻身清洗每周一次
-圍欄抹塵每周一次
-首層外玻璃、墻身及光棚清洗每月一次
-指示牌及不銹鋼電動門上保護(hù)油每月一次
b。入口大堂
清潔標(biāo)準(zhǔn):地面無雜物、無積塵;蠟面均勻、光亮;墻身、內(nèi)玻璃及服務(wù)臺無塵漬、無手印;垃圾筒、果皮箱表面干凈、美觀
-地面拖抹每日二次
-地面推塵每日三次
-地面拋光每日一次
-低位內(nèi)玻璃及墻身抹塵每日一次
-大堂服務(wù)臺椅抹凈每日二次
-大堂指示牌、宣傳架抹凈每日一次
-大堂垃圾筒、果皮箱清理及表面清潔每日二次
-玻璃門、把手抹塵、清潔每日多次
-低位(1.80米以下)內(nèi)玻璃清潔每周一次
-門頭清潔每周一次
-電器開關(guān)、地腳線清潔每周多次
-大堂裝飾物上保護(hù)油每周一次
-大堂內(nèi)玻璃、墻身清洗每月一次
-大堂天花、風(fēng)口、燈具(大型燈飾除外)每月一次
-大堂地面除舊蠟、打新蠟每月一次
c.走廊
清潔標(biāo)準(zhǔn):地面無污漬、無雜物;內(nèi)玻璃無塵漬、無手印;門、窗、把手等無污痕、無積塵;天花、風(fēng)口、燈具表面無積塵、無不潔懸掛物。
-地面拖抹每日二次
-指示牌抹凈每日一次
-內(nèi)玻璃抹塵、抹手印每日一次
-走廊內(nèi)門、窗、把手清潔每日一次
-地腳線、門頭、窗臺清潔每周一次
-電器開關(guān)、消防設(shè)備、應(yīng)急設(shè)備表面抹塵每周一次
-天花、風(fēng)口、照明燈具抹塵清潔每月一次
-墻身吸塵、抹塵每月一次
-機(jī)洗地面每季一次
-保潔巡回多次
d.電梯
清潔標(biāo)準(zhǔn):電梯廂內(nèi)無雜物、無污漬;廂壁、扶手、鍵盤、門壁表面光潔、美觀;門槽無積垢、無雜物
-電梯廂地面清潔(或地毯吸塵)每日二次
-電梯廂壁及鍵盤抹凈每日二次
-電梯廳清潔每日一次
-電梯門大理石墻身抹凈每日一次
-電梯口垃圾筒、果皮箱清理及地面清潔每日二次
-電梯門槽清潔每周一次
-電梯門及廂壁等不銹鋼上保護(hù)油每周一次
-電梯廂頂抹塵清潔每周一次
e.停車場
清理標(biāo)準(zhǔn):地面無垃圾、無雜物;基本無油污、無膠漬;天花、風(fēng)口、燈具、管道表面無嚴(yán)重積塵、無蛛網(wǎng)。
-地面打掃每日二次
-指示牌、標(biāo)志牌抹凈每日一次
-巡回保潔每日多次
-隔水溝、防盜門等清潔每周一次
-消防設(shè)備表面抹凈每周一次
-天花、風(fēng)口、照明燈具、管道表面抹塵每季一次
-地面沖洗每月一次
-地面油污、膠漬等清理巡回進(jìn)行
f.管理用房、機(jī)房
清潔標(biāo)準(zhǔn):地面無雜物、無污漬;臺、椅無積塵、無污物,其他部位干凈、整潔。
-地面打掃每周一次
-臺、椅抹塵每周一次
-地面機(jī)洗每季一次
g.會議室
清潔標(biāo)準(zhǔn):地面無雜物、無污漬;臺、椅無積塵、無污物,其他部位干凈、整潔。
-地面拖抹(或地毯吸塵)每日一次
-臺、椅抹凈每日一次
-門、窗抹凈每日一次
-垃圾桶、煙灰缸清理每日二次
-墻身及其裝飾物抹凈每周一次
-天花、風(fēng)口、照明燈具清潔每季一次
-會議及會客前后清潔現(xiàn)場即時進(jìn)行
-機(jī)洗地面、打蠟或地毯清洗每兩月一次
h.辦公室
清潔標(biāo)準(zhǔn):地面無污漬、門、窗、內(nèi)玻璃等無污痕、無積塵;其他部位無不潔懸掛物。
-地面拖抹(或地毯吸塵)每日一次
-臺、椅抹凈每日一次
-內(nèi)玻璃抹凈每日一次
-門、窗清潔每日一次
-文件柜表面清潔每周一次
-辦公設(shè)備表面清潔每周一次
-機(jī)洗地面(或地毯清洗)每兩月一次
-天花、風(fēng)口、照明燈具清潔每兩月一次
-辦公室廢紙籮清理每日一次
i.天臺、露臺
清潔標(biāo)準(zhǔn):天臺、露臺無垃圾、無雜物、無青苔;排水口不堵塞
-天臺、露臺打掃每日一次
-排水口清理每日一次
-女兒墻(內(nèi)側(cè))抹凈每周一次
-地面沖洗每月一次
j.殺蟲、滅鼠
清潔標(biāo)準(zhǔn):按國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行
-垃圾房清潔每日一次
-垃圾房消毒每周一次
-停車場殺蟲、滅鼠每月一次
-殺蟲、滅鼠每兩月一次
2.清潔員管理
對清潔員要求,不僅要求身體好、有經(jīng)驗(yàn)、懂技術(shù),更重要的是員工應(yīng)有較強(qiáng)的服務(wù)意識,要態(tài)度熱情、吃苦耐勞、耐心細(xì)致、品行端正、拾金不昧。
堅(jiān)決杜絕下列行為的出現(xiàn):
a.未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入大樓內(nèi)不屬本公司清潔保養(yǎng)的地方,或從事任何與大樓清潔項(xiàng)目相抵觸的工作;
b.經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入辦公室內(nèi)清潔時,若移動文件需經(jīng)現(xiàn)場人員同意。
c.進(jìn)入大樓上班或離開大樓下班時要打卡或簽名。離開大樓后原則上不準(zhǔn)再進(jìn)入,除非有合理解釋,并獲得批準(zhǔn)。
d
.非值班時間,禁止進(jìn)入大樓。值班時間嚴(yán)禁帶親朋鄉(xiāng)友進(jìn)入大樓。
e.值班時,不得在大樓內(nèi)大聲喧嘩或粗言穢語,妨礙大樓公共秩序。
f.正常工作時,按照規(guī)范的程序工作,不得做出對大樓內(nèi)的工作人員和設(shè)施有危害的動作。
g.得收受大樓內(nèi)任何工作人員的金錢或禮品。
3.清潔監(jiān)管
a.以《清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》為依據(jù),檢查星河國際各區(qū)域的衛(wèi)生狀況,對清潔質(zhì)量作出評估,記錄于《每日清潔檢查評估表》內(nèi)。
b.客務(wù)部主管每周巡查各區(qū)域的衛(wèi)生狀況,巡查結(jié)果記錄于《每周公共區(qū)域衛(wèi)生清潔抽查表》內(nèi)。
c.客務(wù)部在清潔衛(wèi)生的檢查過程中,凡發(fā)現(xiàn)不符合《清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》的,應(yīng)迅速通知清潔員處理,并進(jìn)行復(fù)檢。
d.客務(wù)部主管根據(jù)《每日清潔檢查評估表》進(jìn)行統(tǒng)計(jì),以評定當(dāng)月清潔公司的清潔質(zhì)量,將統(tǒng)計(jì)結(jié)果記錄于《清潔質(zhì)量月總結(jié)表》。
e.客務(wù)部將《清潔質(zhì)量月總結(jié)表》交管理處經(jīng)理,反饋存在的問題。
4.綠化管理
4.1綠化的范圍及內(nèi)容
a.星河國際外圍以花槽綠化為主,在花槽里種植部分喬木、花灌木,定期進(jìn)行養(yǎng)護(hù).
b.前后正門擺放植物可根據(jù)季節(jié)更換,一般每月更換一次。
c.在大堂及各樓層電梯廳擺放兩盆常青植物每月更換一次。
d.星河國際平臺花園以花槽種植喬木、花灌木,定期進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。
4.2重大節(jié)日的綠化
每逢元旦、春節(jié)、五一、國慶等國家法定節(jié)日,擬在星河國際前后正門、大堂和平臺花園進(jìn)行節(jié)日綠化和美化,以布置植物、花和燈飾為主。
4.3綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)
a.綠化管理員每天應(yīng)派工人淋水、松土、修剪、除雜草、殺蟲防病、保持綠化帶的衛(wèi)生及常青。
b.保持綠籬、盆栽、草坪、樹木等綠化植物達(dá)到葉色光潤、無蟲、無病、無枯枝敗葉、無雜物、無塵;花球造型優(yōu)美花色均一,觀賞面正對客人。
c.保持花木正常生長,水量、肥料施用適度,花色均一。
d.提倡生化物防治、人工防治,使用農(nóng)藥不傷害健康;使用農(nóng)藥時,須在晴朗無風(fēng)天氣一次性完成;使用小型噴霧器或手動噴霧器噴灑,避免藥液擴(kuò)散。
第5篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理現(xiàn)代化與人才培養(yǎng)
物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理,是隨著住房制度改革的深化而形成的與產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的一種統(tǒng)一管理方式,是與建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的一種社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的管理模式。物業(yè)管理的開展需要一大批高素質(zhì)的復(fù)合型人才來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的管理。
一、物業(yè)管理現(xiàn)代化
(一)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的優(yōu)越性
隨著改革開放的深入發(fā)展,社會主義市場經(jīng)濟(jì)的建立,人們越來越認(rèn)識到市場的競爭,歸根到底是商品的競爭,而商品的競爭,歸根到底是技術(shù)的競爭、人才的競爭。特別是當(dāng)今世界已進(jìn)入高科技時代,物業(yè)管理要創(chuàng)一流水平,體現(xiàn)一流質(zhì)量,實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理勢在必行。物業(yè)管理現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)有以下優(yōu)越性:
1.高效率
物業(yè)管理是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程,管理范圍大,內(nèi)容廣,采用舊的房產(chǎn)管理方法和手段,不僅耗費(fèi)了大量的人力、物力,而且效益十分低下。如果推行現(xiàn)代化管理手段,尤其是將一些高科技用于物業(yè)管理上,將大大提高其效率。比如,小區(qū)內(nèi)實(shí)行電視安全監(jiān)控系統(tǒng)來管理治安,則只需一個人坐在熒光屏前,就可以觀察到小區(qū)內(nèi)主要道路及一些主要地方人們活動及治安狀況,并由錄像帶自動記錄下來。如果住戶反映某天發(fā)現(xiàn)自家東西被竊,便可以通過錄相像帶的記錄情況幫助分析破案,既提高了管理水平,又節(jié)約了大量的人力。
2.高質(zhì)量
傳統(tǒng)的收費(fèi)管理及服務(wù)項(xiàng)目是采用簡單的人工手段進(jìn)行工作的,對一般化管理還可以,如果需要一些要求較高或較復(fù)雜的系統(tǒng)管理,就顯得力不從心?，F(xiàn)代化管理把管理建成一個完備的系統(tǒng),具有數(shù)據(jù)采集、整理和及時分析的全過程,減少了信息在中間傳遞過程的流失,保證了數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度,提高了決策的可靠性,電子計(jì)算機(jī)先進(jìn)設(shè)備在保證工作質(zhì)量方面有極高的可靠性。它可以連續(xù)運(yùn)行,可日夜不停地存入或取出信息而不出一次差錯,并且設(shè)有反饋和自檢的功能,可以自動檢查系統(tǒng)的執(zhí)行情況,并校正計(jì)算誤差,高質(zhì)量地完成各種工作。
3.高儲量
計(jì)算機(jī)具有大量儲存信息的功能。直徑15厘米的磁盤可存儲大32開本562頁(每頁784個字),約44萬字,而長3000米的磁帶可存儲127551頁,約1億個字。
4.方便
隨著計(jì)算機(jī)運(yùn)用的擴(kuò)展與聯(lián)網(wǎng),物業(yè)管理公司的電腦系統(tǒng)可以根據(jù)工作的需要,與銀行金融機(jī)構(gòu)、自來水公司、供電系統(tǒng)等有關(guān)部門聯(lián)網(wǎng),這給物業(yè)管理與住房的管理交費(fèi)都帶來了極大的方便。
深圳市長城物業(yè)管理公司運(yùn)用電腦方法進(jìn)行收費(fèi)管理帶來了明顯的優(yōu)越性:
①節(jié)省了50%~70%的人力;
②收費(fèi)穩(wěn)定可靠;
③避免了個別收費(fèi)人員徇私情;
④財(cái)務(wù)報(bào)表反映及時、準(zhǔn)確;
⑤方便了業(yè)主(使用人);
⑥可以隨時統(tǒng)計(jì)出不正常水電用量的用戶,故可及時反映水、電表運(yùn)行情況。
(二)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容
物業(yè)管理現(xiàn)代化的定義可以簡單表述為:綜合運(yùn)用現(xiàn)代化管理科學(xué)并采用先進(jìn)的技術(shù)手段,把國家對物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定及要求物化在各種設(shè)備中,并由這些設(shè)備與管理人員構(gòu)成某種工作目標(biāo)服務(wù)的人機(jī)信息處理系統(tǒng)。
從廣義上講,物業(yè)管理現(xiàn)代化包括以下五項(xiàng)內(nèi)容,即管理觀念現(xiàn)代化、管理方式程序化、管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化、管理組織網(wǎng)絡(luò)化及管理手段自動化。
1管理觀念現(xiàn)代化
現(xiàn)代化的物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理在思想觀念上有著明顯的不同,具體表現(xiàn)為:
(1)信息觀念強(qiáng)。在物業(yè)管理中,信息作為一種重要的資源來管理和利用,物業(yè)管理人員要全面了解物業(yè)的運(yùn)行情況。對一個不斷變化的物業(yè)系統(tǒng),要隨時隨地對其進(jìn)行調(diào)整,使其達(dá)到最優(yōu)工作狀態(tài)。居民、業(yè)主對物業(yè)的意見、建議等信息是管理人員進(jìn)行下一步工作的基礎(chǔ),物業(yè)管理必須充分運(yùn)用信息,加強(qiáng)信息流動、傳遞,促進(jìn)信息循環(huán),及時組織反饋,達(dá)到與客觀實(shí)際的相對一致,從而為科學(xué)的決策提供條件。
(2)系統(tǒng)觀念強(qiáng)。物業(yè)管理的目標(biāo)不是單一的建筑物,而是把建筑物與其周圍環(huán)境統(tǒng)一起來作為一個系統(tǒng)來管理。在這個系統(tǒng)中不僅包括有形的物質(zhì),還包括無形的精神文明。物業(yè)管理不僅要保證物業(yè)正常使用,而且要使物業(yè)的使用功能盡可能地發(fā)揮,從而為居民提供舒適的生活和工作環(huán)境。
(3)經(jīng)營觀念強(qiáng)。物業(yè)管理公司是專業(yè)化、社會化、企業(yè)化的獨(dú)立法人,不能依靠行政手段來工作,而是要通過經(jīng)營方式、經(jīng)濟(jì)的手段來管理物業(yè)。它是以人為本,積極開展有償服務(wù),并以一業(yè)為主,多種經(jīng)營方式來保證管理系統(tǒng)的資金籌集。
2.管理方式程序化
物業(yè)管理要通過人的經(jīng)營活動去實(shí)現(xiàn),管理人員水平的高低直接影響到管理和服務(wù)的質(zhì)量和效果。因此,要保證公司的管理水準(zhǔn)就必須建立起一整套完備的制度。對每一崗位上的工作職能、每一類工作的操作步驟、各種問題的處理方法,都需訂出明確的規(guī)定,使每一位員工在工作中都有章可循、照章辦事,保證工作質(zhì)量。許多物業(yè)管理公司實(shí)施iso9002,就是完全按照程序化辦事,根據(jù)質(zhì)量體系要素細(xì)化,根據(jù)管理職責(zé)分工,強(qiáng)化法治意識。由“人治”變?yōu)椤胺ㄖ巍?全面提高企業(yè)水準(zhǔn),保證整個系統(tǒng)長期穩(wěn)定運(yùn)行。只有程序化的管理方式才有利于采用先進(jìn)的自動化管理手段。
3.管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化
在現(xiàn)代企業(yè)管理中,絕大多數(shù)的工業(yè)企業(yè)都有一套完整的產(chǎn)品質(zhì)量檢測系統(tǒng),以保證其產(chǎn)品質(zhì)量在日益激烈的市場競爭中占領(lǐng)一定的市場。物業(yè)管理公司也是企業(yè),它是服務(wù)性行業(yè),它的“產(chǎn)品”就是管理服務(wù)行為。公司為了保證“產(chǎn)品”質(zhì)量,應(yīng)建立一套規(guī)范化的管理標(biāo)準(zhǔn),制定管理標(biāo)準(zhǔn)要將其細(xì)化,具有可操作性。在這些管理標(biāo)準(zhǔn)中人員培訓(xùn)考核標(biāo)準(zhǔn)是不可缺少的。它可以像工礦企業(yè)一樣采用“全過程質(zhì)量控制”――對管理服務(wù)行為實(shí)施的整個過程進(jìn)行全面考核,以保證員工的素質(zhì)。只有一流的員工隊(duì)伍才能提供一流的管理服務(wù),物業(yè)管理公司整體素質(zhì)才能達(dá)到一流水準(zhǔn)。
4.管理組織網(wǎng)絡(luò)化
物業(yè)管理涉及面廣,物業(yè)管理公司與許多政府部門、服務(wù)公司等都有著各種聯(lián)系。如果我們將物業(yè)管理系統(tǒng)看作是一張網(wǎng),將包含在物業(yè)管理系統(tǒng)中的各個部門看作是這張“網(wǎng)”上的一點(diǎn),那么它們之間的關(guān)系就是“網(wǎng)”上的“線”。于是物業(yè)管理公司內(nèi)部各個部門機(jī)構(gòu)間的關(guān)系就形成一個層次分明、上下貫通的網(wǎng)絡(luò),而與其外部工作緊密相連的政府各個部門以及相關(guān)的企事業(yè)單位(如供電局、自來水公司、銀行等)也形成了一個工作“網(wǎng)”。物業(yè)管理組織網(wǎng)絡(luò)化要求各部門與“網(wǎng)”中的其他部門有良好的交流,網(wǎng)絡(luò)中的各個結(jié)點(diǎn)能實(shí)現(xiàn)資源共享。在物業(yè)管理組織網(wǎng)絡(luò)中,有大量的信息資源、人力資源、技術(shù)資源――各類企業(yè)的技術(shù)人員、管理人員均可采用以上方式共享。這樣,物業(yè)管理公司就可以節(jié)省大量的人力、物力,它的優(yōu)越性得到充分體現(xiàn)。
5.管理手段自動化
物業(yè)管理中的信息量大、面廣,而且需要長期保存、經(jīng)常調(diào)用,采用計(jì)算機(jī)技術(shù),可將信息分類、處理存入軟盤中保存,并可將計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行,以方便物業(yè)管理公司內(nèi)的各部門隨時調(diào)用。計(jì)算機(jī)迅速準(zhǔn)確地完成對各種數(shù)據(jù)的調(diào)用、匯總、分析,既提高了文檔統(tǒng)計(jì)工作效率和質(zhì)量,又可在企業(yè)遠(yuǎn)期預(yù)測上進(jìn)行輔助,為公司領(lǐng)導(dǎo)的決策提供依據(jù)。物業(yè)管理中除了采用計(jì)算機(jī)以外,還可以選擇精密的電視安全監(jiān)控系統(tǒng)、保安自動巡更系統(tǒng)、消防自動報(bào)警系統(tǒng)、電子通訊系統(tǒng)等先進(jìn)的高技術(shù)的自動化管理手段。
然而決不能簡單地理解為傳統(tǒng)的管理加計(jì)算機(jī)就是現(xiàn)代化。如果只有計(jì)算機(jī)技術(shù)在物業(yè)管理上的運(yùn)用而缺乏現(xiàn)代化的管理觀念,程序化的管理方式,規(guī)范化的管理標(biāo)準(zhǔn),網(wǎng)絡(luò)化的管理組織,那么這個現(xiàn)代化的含義是不完整的,只有“五位一體”才真正是物業(yè)管理現(xiàn)代化。
(三)計(jì)算機(jī)運(yùn)用于物業(yè)管理之中
隨著科學(xué)技術(shù)的迅猛發(fā)展,電子計(jì)算機(jī)越來越為各個行業(yè)所普遍使用。同樣,正是由于它的綜合性、快速性及可靠性,今天已被廣泛用于物業(yè)管理的各項(xiàng)服務(wù)之中。通常是把物業(yè)管理運(yùn)作作為一個大系統(tǒng),物業(yè)管理系統(tǒng)是大系統(tǒng)中的一種,它把各種物業(yè)管理組織成一個有機(jī)整體,通常分為三個部分,并存在于社會大環(huán)境中。
物業(yè)管理涉及到方方面面,在運(yùn)作之前應(yīng)作超前性系統(tǒng)研究,這樣才能使物業(yè)管理活動走上正軌。通常超前性研究有以下幾方面的好處:
①了解物業(yè)管理的整體,有利于制定目標(biāo)與要求,減少盲目性與片面性;
②使決策者充分了解物業(yè)處于大環(huán)境的種種制約,物業(yè)管理必須與所處大環(huán)境相適應(yīng),相通融;
③通過系統(tǒng)輸出信息反饋,能及時找到某些輸入不合理原因,采取必要的控制加以改進(jìn),使其與總目標(biāo)的偏差減小到最低程度。
物業(yè)管理系統(tǒng)建立的步驟:
①提出問題。根據(jù)購房對象,調(diào)查分析其文化程度、知識結(jié)構(gòu)、家庭組成、經(jīng)濟(jì)狀況及對物業(yè)管理的態(tài)度。
②明確目標(biāo)。物業(yè)管理對象是哪些人,規(guī)模多大,服務(wù)的內(nèi)容范圍有多大,主要管理手段是什么等。
③設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)時要進(jìn)行多方案比較,并有可比基礎(chǔ),可按公司管理體制來設(shè)計(jì)方案。
④建立模型。明確物業(yè)管理具體由哪些部門組成,部門之
間的聯(lián)系。模型要進(jìn)行定量化與標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。
⑤優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)。對各種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對比、分析,如管理開支、人員構(gòu)成、規(guī)模效益、收益指標(biāo)、服務(wù)滿意度、物業(yè)增值率等。
⑥方案擇優(yōu)。在眾多方案中,經(jīng)過比較、分析,選出一個令人滿意的最優(yōu)方案。
(四)管理信息系統(tǒng)在物業(yè)管理中的應(yīng)用
管理信息系統(tǒng)(managementinformationsystems,簡稱mis)是由人、計(jì)算機(jī)等組成的能進(jìn)行管理信息的收集、傳遞、儲存、加工、維護(hù)和使用的系統(tǒng)。
1.mis對物業(yè)管理現(xiàn)代化具有重要作用
物業(yè)管理在我國起步較晚,最早的深圳也只有十幾年的歷史;國內(nèi)的其他地區(qū)都是90年代以后之事,管理水平低、管理手段落后、管理質(zhì)量差,要使物業(yè)管理真正走上專業(yè)化、規(guī)范化、現(xiàn)代化的管理之路,必須運(yùn)用現(xiàn)代化管理方法。mis作為當(dāng)前一種先進(jìn)的管理工具在國外已被普遍運(yùn)用于物業(yè)管理行業(yè),因此,我國應(yīng)在物業(yè)管理行業(yè)推廣mis管理方式。一個好的管理信息系統(tǒng),能滿足物業(yè)管理公司內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)、管理員、操縱員等各層人員要求,具有多方面功能,主要有以下四個方面:
(1)及時、全面地提供信息和數(shù)據(jù),讓公司領(lǐng)導(dǎo)全面掌握物業(yè)管理狀況,更好地確定系統(tǒng)目標(biāo)。
(2)利用數(shù)學(xué)模型加工數(shù)據(jù),根據(jù)過去的數(shù)據(jù)預(yù)測未來,或者根據(jù)過去、現(xiàn)在的數(shù)據(jù)選擇最優(yōu)決策。
(3)根據(jù)不同管理層次的特點(diǎn),完成不同要求的功能,從而達(dá)到各層次的溝通,發(fā)揮控制與反饋?zhàn)饔谩?/p>
(4)有效地利用自身的人才和設(shè)備等資源,使成本最低化。
2.物業(yè)管理應(yīng)用mis的必要性、優(yōu)越性
物業(yè)管理使用mis以后,可以提高管理人員辦事效率,改善整體管理水平,具體體現(xiàn)在以下幾個方面:
(1)有效改善有關(guān)資料存儲方式。對一個住宅小區(qū)(大廈)而言,各種規(guī)劃檔案、平面圖、水電管道線路圖、驗(yàn)收文件等資料相當(dāng)繁雜,建立物業(yè)管理mis后,可以把所有資料儲入一個小磁盤中,運(yùn)用mis后,查找、翻閱、修改、復(fù)制非常方便、快捷。
(2)可以分類記錄日常發(fā)生的各項(xiàng)事務(wù)。物業(yè)管理承擔(dān)著房屋的維修保養(yǎng)、設(shè)備的保養(yǎng)與維修、保安、消防、清潔、美化環(huán)境、樓宇驗(yàn)收與交換、質(zhì)量綜合測評、住戶各項(xiàng)費(fèi)用的收繳等日常事務(wù),用手工操縱既繁瑣、又不規(guī)范,有時還會出差錯,采用mis則將各項(xiàng)事務(wù)既分門00別類,又相互關(guān)聯(lián)地存儲起來,按時統(tǒng)計(jì)分析,甚至自動判斷哪些資料不完善,提出工作建議。還顯著減少了管理人員的重復(fù)性工作。
(3)計(jì)算住宅小區(qū)(大廈)內(nèi)發(fā)生的多項(xiàng)費(fèi)用,實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)電算化。任何一個物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理都是非常繁瑣的,各式各樣表格、憑證不但要做到賬目清晰,更要保證數(shù)字萬無一失。mis則可以使這種狀況大為改觀,不僅可以記錄各項(xiàng)費(fèi)用,而且保證準(zhǔn)確,這大大簡化了統(tǒng)計(jì)、制表等工作,隨時可以調(diào)出想要知道的各項(xiàng)費(fèi)用的開支。
(4)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量管理。mis利用計(jì)算機(jī)的電子表格、文字編排、圖像制作等功能,有效改善了物業(yè)管理傳統(tǒng)的處理事務(wù)的方式。mis是有步驟、按固定程序運(yùn)行的,它要求管理人員按規(guī)范化操作,從而促使物業(yè)管理規(guī)范進(jìn)行,提高管理人員處理事務(wù)的效率和自身素質(zhì),提高管理質(zhì)量。
(5)實(shí)現(xiàn)決策科學(xué)化。mis所包含的決策支持系統(tǒng)可以綜合處理各類信息,自動進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、比較、繪圖等工作,為管理者決策提供材料和依據(jù),并能為決策者提供各種相關(guān)的決策方案,從而促進(jìn)物業(yè)管理的決策科學(xué)化、管理科學(xué)化。
建立一個物業(yè)管理mis需要大量人力、物力,需要進(jìn)行深入調(diào)查,熟悉工作環(huán)境,規(guī)劃好各個子系統(tǒng),既要保證各子系統(tǒng)的獨(dú)立性,又要有相互的耦合性,需要懂得電子計(jì)算機(jī)編程序人員參與。由于篇幅有限,需要運(yùn)用mis時再深入展開、細(xì)化研究。
二、物業(yè)管理現(xiàn)代化對人才的需求
(一)物業(yè)管理現(xiàn)代化需要觀念更新
物業(yè)管理公司實(shí)質(zhì)上是市場經(jīng)濟(jì)的伴生物。在國外,多數(shù)國家和港臺地區(qū)對房地產(chǎn)早已實(shí)行了這種管理模式。在香港已有400多家大小不同、功能完備的物業(yè)管理公司。西歐、北美一些國家的物業(yè)管理起步更早,成效尤為突出,對這些國家、地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要的促進(jìn)作用。我國的物業(yè)管理相對國外來講十分年輕,要使我國物業(yè)管理趕上世界先進(jìn)水平,必須加快物業(yè)管理現(xiàn)代化建設(shè),需要在思想觀念上有所更新,重樹三個觀念。
1.創(chuàng)新觀念
雖然物業(yè)管理行業(yè)在國外已興起和發(fā)展了好幾十年,一些成功的經(jīng)驗(yàn)可為我們借簽,但我國的實(shí)際情況又決定了不可能照搬照抄國外的經(jīng)驗(yàn)。我國地域大,人口多,經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不
平衡。改革開放以來,市場經(jīng)濟(jì)起步較早的沿海南方城市與交通不便的內(nèi)地城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異很大,老百姓的收入也有很大的差別。據(jù)對我國35個城市的抽查表明,上海1995年人均生活費(fèi)收入為6822元,而內(nèi)蒙古呼和浩特市卻為2780元;人們文化素質(zhì)差異也很大,大城市高于中小城市,沿海城市高于內(nèi)地,因而人們的思想觀念懸殊也很大。所以在我國實(shí)行社會主義市場經(jīng)濟(jì)、加快住房制度改革、推行物業(yè)管理時,既要借鑒國外一些成功的管理經(jīng)驗(yàn),又要積極創(chuàng)新,走符合我國國情、符合管理服務(wù)對象(業(yè)主)實(shí)際情況的路。實(shí)踐證明:凡是被建設(shè)部評為優(yōu)秀示范的住宅小區(qū),其參與管理的物業(yè)管理公司都能根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況及業(yè)主(使用人)的經(jīng)濟(jì)、文化等具體條件積極開展服務(wù)工作,創(chuàng)造出了自己的特色后被人們所共認(rèn)。
2.人才觀念
人才是企業(yè)生存、發(fā)展之根本,這已成為當(dāng)今人們的共識。但作為從事物業(yè)管理工作的人才,需要重新認(rèn)識。那種認(rèn)為物業(yè)管理工作僅僅是“收收房租、掃掃地、看看門”,人人都會做,不需要什么文化技術(shù)的觀點(diǎn)是錯誤的。借鑒香港開展物業(yè)管理工作的經(jīng)驗(yàn),深感我國這方面專業(yè)人才匱乏。據(jù)南京市房管局調(diào)查,南京市現(xiàn)有近130家物業(yè)管理公司,卻沒有一位經(jīng)過本專業(yè)培養(yǎng)的專門人才,即使是改行從事這項(xiàng)工作的專業(yè)技術(shù)人員也不很多,學(xué)歷層次不高,大大影響了物業(yè)管理工作的開展。
物業(yè)管理所提供的服務(wù)很廣,包括建筑物本身的結(jié)構(gòu),以及建筑物以外的環(huán)境、場地和附屬設(shè)施,還有保安、通訊等方面的內(nèi)容。特別是在建立和諧的人際關(guān)系和公共關(guān)系、形成良好的工作環(huán)境和居住環(huán)境方面,有著許多深層次的工作需要去做。因此,凡是從事物業(yè)管理工作,尤其是高層次的管理人員,需要有廣博的知識,應(yīng)是一位復(fù)合型人才,這樣才能夠勝任。國外十分重視物業(yè)管理公司管理人員的文化素質(zhì)。香港規(guī)定,物業(yè)管理行業(yè)中的中高層管理人員必須具有大專以上的文化水平。除必須具備這一條件以外,還需要進(jìn)行2年至3年的職業(yè)培訓(xùn),取得證書后方可進(jìn)行工作。所以我國的物業(yè)管理工作要想健康地發(fā)展,必須轉(zhuǎn)變認(rèn)識觀念,必須加強(qiáng)人才培養(yǎng)。我國政府非常重視物業(yè)管理人才素質(zhì)培養(yǎng),建設(shè)部人事教育司和房地產(chǎn)公司于1996年聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知》,全國各省都在積極開展培訓(xùn),注重人才素質(zhì)培養(yǎng)。
3.市場觀念
由于當(dāng)前我國存在著多種所有制形式,客觀上也就存在著經(jīng)濟(jì)利益的多元化格局。目前,我國的改革開放、實(shí)行社會主義市場經(jīng)濟(jì),就是要調(diào)動一切人的積極因素,發(fā)揮各種所有制的互補(bǔ)作用,加速國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?，F(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)最主要的功能之一就是要打破“封建割據(jù)”、“小農(nóng)經(jīng)濟(jì)”的生產(chǎn)模式,合理有效地配置資源,使各種生產(chǎn)要素實(shí)現(xiàn)最佳組合,充分提高資源利用率,從而使國民經(jīng)濟(jì)快速、高效地運(yùn)行。但目前我國的物業(yè)管理方式還是一種“誰開發(fā),誰管理”、“兒子為父親打工”(管理與開發(fā)商的關(guān)系)。因此管理單位忙于自己圈子里的物業(yè)管理,而忽略了“市場”這個觀念。從某種意義上來講,目前這些物業(yè)管理公司還處在為房地產(chǎn)開發(fā)、銷售房屋而工作,而不是真正社會化的物業(yè)管理,因此常出現(xiàn)“大馬拉小車”、效益欠佳的情況。從建立現(xiàn)代企業(yè)制度、講究規(guī)模效益來講,這種只忙于自己所開發(fā)的物業(yè)管理是不行的。為適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的需要,在公平競爭、優(yōu)勝劣汰的市場運(yùn)行機(jī)制下,物業(yè)管理工作要想創(chuàng)造出更輝煌的成績,必須推行社會化、專業(yè)化、現(xiàn)代化、集團(tuán)化的模式,要有參與競爭的意識,這就需要經(jīng)理層、管理層、操作層都要盡快地建立市場觀念,迎接競爭的挑戰(zhàn)。
(二)物業(yè)管理是一門多學(xué)科知識綜合運(yùn)用的新學(xué)科
談到物業(yè)管理,許多人并不十分了解其內(nèi)涵,甚至有些人把物業(yè)管理誤認(rèn)為是“掃掃地”、“種種花”、“看看門”、“收收水電費(fèi)”,不需要文化,不需要技術(shù),只要出點(diǎn)兒勞動力就行了。正是由于存在這些錯誤的觀念,許多物業(yè)管理公司不重視技術(shù)人才的引進(jìn)與使用,導(dǎo)致技術(shù)力量薄弱,管理水平較差,服務(wù)質(zhì)量低下,住宅小區(qū)的業(yè)主(使用人)對其意見很大。實(shí)踐證明,物業(yè)管理運(yùn)作過程中涉及的知識面很寬,從大學(xué)科目來講,有行政管理學(xué)、心理學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、系統(tǒng)工程學(xué)、法學(xué)等,這些學(xué)科主要屬于管理范疇;城市規(guī)劃學(xué)、建筑學(xué)、建筑結(jié)構(gòu)以及設(shè)備、電氣、水暖、煤氣、空調(diào)、電訊、計(jì)算機(jī)等學(xué)科或?qū)I(yè),技術(shù)成分占據(jù)了主要地位。無論從管理角度,還是從技術(shù)角度,這些學(xué)科、專業(yè)與物業(yè)管理的生存和發(fā)展都息息相關(guān)。由此可見,人才對搞好物業(yè)管理之重要。
(三)人才質(zhì)量關(guān)系到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量
一個模范小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量,除了“硬件”(住房、公共設(shè)施、設(shè)備等)是一流的,而且“軟件”也應(yīng)該是一流的?！败浖卑ㄒ?guī)章制度、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量等內(nèi)容,最終要落實(shí)在物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)上,即人才質(zhì)量上。具體來說,就是要求全體員工的思想素質(zhì)、文化素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)要高水平,每一位工作人員應(yīng)具有強(qiáng)烈的事業(yè)心、責(zé)任感。在工作中要牢固樹立“服務(wù)觀念”、“道德觀念”,要有“寧可自己多流汗,不讓住戶一時難”的“住戶至上”的思想覺悟,這樣的服務(wù)質(zhì)量才是一流的,才能受到業(yè)主(使用人)的歡迎。例如深圳中海物業(yè)管理公司“硬件”與“軟件”同步,高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求地培養(yǎng)出一支作風(fēng)過硬、業(yè)務(wù)技術(shù)精通的管理隊(duì)伍。它要求每一位員工強(qiáng)化服務(wù)意識,改善服務(wù)態(tài)度,提高服務(wù)質(zhì)量,使得小區(qū)內(nèi)每一位住戶都十分滿意。
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p; 三、物業(yè)管理的人才素質(zhì)
(一)當(dāng)前我國物業(yè)管理的人才狀況
目前我國物業(yè)管理公司種類繁多,從物業(yè)管理公司的性質(zhì)來看,有國家辦的,有集體辦的,還有個體辦的,以及中外合資或獨(dú)資辦的;從物業(yè)管理公司的隸屬關(guān)系來看,有房管部門成立的物業(yè)管理公司,街道成立的物業(yè)管理公司,而更多的是由房地產(chǎn)開發(fā)公司成立的物業(yè)管理公司。各個公司都引進(jìn)了大量人員,而在這些人員當(dāng)中,只有極少部分的人接受過物業(yè)管理的培訓(xùn),絕大多數(shù)人還只是剛剛涉及物業(yè)管理工作,且許多人員本身文化水平、業(yè)務(wù)素質(zhì)不高。據(jù)南京房管局統(tǒng)計(jì),南京成立的100多家物業(yè)管理公司中沒有幾個是真正科班出身的本科畢業(yè)生。盡管近期引進(jìn)了一些人才,也僅僅是具有大專以上非專業(yè)對口的畢業(yè)生。物業(yè)管理人員隊(duì)伍的業(yè)務(wù)水平有待于進(jìn)一步提高與加強(qiáng)。
(二)物業(yè)管理人員應(yīng)具備的素質(zhì)與能力
一個優(yōu)秀的物業(yè)管理人員應(yīng)具備多方面的素質(zhì)和能力。它包括:
1.政治素質(zhì)
物業(yè)管理人員要有良好的政治素養(yǎng)、正確的經(jīng)營思想、強(qiáng)烈的事業(yè)心,能全心全意為業(yè)主(使用人)服務(wù),能為本公司利益著想,有很強(qiáng)的法制觀念。當(dāng)前我國正由過去的傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌到市場經(jīng)濟(jì)中來,房屋管理也由過去的行政管理轉(zhuǎn)到社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的物業(yè)管理上來,因此過去所制定的方針、政策不能再照搬照套,而新的法制又尚未健全。在這種情況下,在開展物業(yè)管理工作時,一定要本著對國家、對業(yè)主、對公司負(fù)責(zé)的精神,遵守國家的有關(guān)法規(guī)。能否按照國家法規(guī)辦事也體現(xiàn)著管理人員的政治修養(yǎng)。
2.良好的職業(yè)道德
物業(yè)管理人員的職業(yè)體現(xiàn)在:高度的責(zé)任感、事業(yè)心;業(yè)主至上,服務(wù)第一;實(shí)事求是,嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致;艱苦創(chuàng)業(yè),任勞任怨;尊重住戶,禮貌待人;遵紀(jì)守法,不謀私利。
3.業(yè)務(wù)素質(zhì)
作為一名合格的物業(yè)管理工作人員,應(yīng)具備豐富的專業(yè)知識,尤其是中、高級管理人員應(yīng)是復(fù)合型人才。他們不僅要有一定的土建知識,了解住宅的結(jié)構(gòu)類型,各種材料性能、施工質(zhì)量以及外觀裝修、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等,還要懂得有關(guān)機(jī)電知識,保證公共服務(wù)設(shè)施中的機(jī)電設(shè)備出現(xiàn)故障時能盡快排除。此外,還需要掌握一定的行政管理學(xué)、心理學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、系統(tǒng)工程學(xué)等知識,為良好的物業(yè)管理工作的開展奠定基礎(chǔ)。
4.文化素質(zhì)
物業(yè)管理人員應(yīng)接受良好的教育,知識面要寬,接受信息的能力要強(qiáng),要精通經(jīng)濟(jì)學(xué)、系統(tǒng)工程學(xué)、美學(xué)、法學(xué)等學(xué)科知識。這樣在工作中才能與業(yè)主(使用人)溝通思想、交流感情、相互理解、相互尊重。
5.身心素質(zhì)
身體好、精力旺盛、儀表端正、熱情大方、知難而進(jìn)、不怕挫折、心理承受力強(qiáng),這些將是物業(yè)管理工作得以開展的基礎(chǔ)。
6.具有較強(qiáng)的管理能力
所謂管理能力要強(qiáng),一般體現(xiàn)在“五勤”,即腦勤、眼勤、口勤、手勤、腳勤。具體反映在:管理工作動腦筋要勤,觀察發(fā)現(xiàn)問題要勤,說服管理指導(dǎo)要勤,巡視檢查管理要勤,動手參與管理要勤。
(三)物業(yè)管理經(jīng)理、部門經(jīng)理應(yīng)具備的素質(zhì)
物業(yè)管理經(jīng)理、部門經(jīng)理不僅應(yīng)具備物業(yè)管理人員應(yīng)具備的基本素質(zhì)和能力以外,而且還要有領(lǐng)導(dǎo)能力和方法。
1.領(lǐng)導(dǎo)能力
領(lǐng)導(dǎo)能力包括五種能力:決策指揮能力、組織協(xié)調(diào)能力、創(chuàng)新應(yīng)變能力、信息捕捉能力和語言表達(dá)能力。
2.基本領(lǐng)導(dǎo)方法
物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)者要堅(jiān)持使用“從住戶中集中起來,到住戶中堅(jiān)持下去”的領(lǐng)導(dǎo)方法。“從住戶中集中起來”,就是領(lǐng)導(dǎo)者要深入到住戶中去,廣泛傾聽住戶的意見,把來自各方面的分散的零碎意見集中起來,經(jīng)過分析研究、整理概括,化為集中的系統(tǒng)的意見,形成切合實(shí)際的管理方針、計(jì)劃方案。這個過程,也是領(lǐng)導(dǎo)者從個別指導(dǎo)中概括出一般意見的過程?！暗阶糁袌?jiān)持下去”,就是要把集中起來的群眾意見,即領(lǐng)導(dǎo)者作出的決策、指示,讓物業(yè)管理公司全體人員貫徹、服務(wù)于住戶(即回到住戶中去),通過住戶的評價(jià),進(jìn)一步檢驗(yàn)管理方針。計(jì)劃方案要放到群眾中,讓其修改、補(bǔ)充。從住戶中集中起來又到住戶中堅(jiān)持下去,從個別到一般,一般到個別,是無限循環(huán)的過程。在這個過程中,領(lǐng)導(dǎo)的意見才能一次比一次更正確、更生動、更豐富。
(四)加強(qiáng)物業(yè)管理人才素質(zhì)的培養(yǎng)
搞好住宅小區(qū)的管理和服務(wù),首先要有一支素質(zhì)優(yōu)良、管理和服務(wù)水平較高的員工隊(duì)伍,這是完成所擔(dān)負(fù)使命的重要條件。所以物業(yè)管理公司應(yīng)始終把加強(qiáng)管理隊(duì)伍建設(shè)作為一項(xiàng)基礎(chǔ)工程來抓,應(yīng)著重從以下四個方面來進(jìn)行培訓(xùn):
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p;1.思想建設(shè)
引導(dǎo)全體管理人員把“服務(wù)第一,住戶至上”當(dāng)作企業(yè)的生命,全心全意為業(yè)主(住戶)服務(wù)。具體表現(xiàn)在16個字上:文明禮貌,合理規(guī)范,及時快捷,完好滿意。教育倡導(dǎo)“創(chuàng)業(yè)敬業(yè),愛我物業(yè),管理服務(wù),住戶至上”的企業(yè)精神。
2.作風(fēng)建設(shè)
作風(fēng)反映企業(yè)的形象,是檢驗(yàn)員工隊(duì)伍管理和服務(wù)質(zhì)量的一個重要尺度。因此,在工作時間內(nèi),管理人員應(yīng)該統(tǒng)一著裝,統(tǒng)一掛牌,統(tǒng)一用語;接待業(yè)主(使用人)以及賓客,應(yīng)做到態(tài)度和藹可親,舉止端莊,談吐文雅。只要住戶需要服務(wù),物業(yè)管理公司就應(yīng)盡可能地滿足住戶的要求,使全體住戶真正體會到“處處方便,事事放心”。
3.業(yè)務(wù)建設(shè)
業(yè)務(wù)水平的高低,直接關(guān)系到管理和服務(wù)的質(zhì)量,關(guān)系到企業(yè)的效益,因此,公司在選聘使用員工時應(yīng)注意嚴(yán)格把關(guān)。選聘員工應(yīng)本著德、才標(biāo)準(zhǔn),著重考核思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力,兼顧年齡、學(xué)歷、專業(yè)等條件。同時,應(yīng)通過不同形式的培訓(xùn)工作提高在職人員的素質(zhì)。常采用的形式有:
①短期培訓(xùn)。以1個月至3個月為期,較為系統(tǒng)地講授物業(yè)管理知識及物業(yè)管理操作技能。
②專題講座。根據(jù)物業(yè)管理公司員工的工作狀況及特點(diǎn),有選擇地進(jìn)行專題講座,以提高他們的業(yè)務(wù)能力及實(shí)際操作技能。
③技能競賽。為促進(jìn)全體員工提高技術(shù),鉆研業(yè)務(wù),可以通過各種技能比賽、選拔先進(jìn)的方式來推動學(xué)習(xí)技術(shù)的高潮。
④學(xué)歷教育。根據(jù)員工的不同層次、不同條件、不同水平,選拔一些熱愛物業(yè)管理工作,具有奉獻(xiàn)精神,又有培養(yǎng)前途的員工到相應(yīng)的高校進(jìn)行較系統(tǒng)的學(xué)習(xí)。
4.法制建設(shè)
第6篇 物業(yè)管理公司質(zhì)量手冊：質(zhì)量方針
物業(yè)管理公司質(zhì)量手冊:質(zhì)量方針
服務(wù)至誠,精益求精;
管理規(guī)范,進(jìn)取創(chuàng)新。
我謹(jǐn)代表本公司的管理者,確定以上質(zhì)量方針,這不僅是對全體員工的要求,也是對顧客服務(wù)質(zhì)量的承諾。本公司將嚴(yán)格遵守法律規(guī)章,提供足夠資源,通過嚴(yán)格的培訓(xùn)、考核和質(zhì)量改進(jìn)活動,確保全體員工理解并堅(jiān)決貫徹執(zhí)行本質(zhì)量方針,以顧客為中心,持續(xù)超越顧客不斷增長的期望。
z物業(yè)管理有限公司
總經(jīng)理:
二○**年九月一日
第7篇 前期物業(yè)管理營銷策劃介入程序與內(nèi)容
新項(xiàng)目前期物業(yè)管理營銷策劃介入程序與內(nèi)容
1物業(yè)管理模式研究:一般項(xiàng)目在編制銷售包裝設(shè)計(jì)任務(wù)書和營銷工作方案時需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項(xiàng)目策劃的一部分,以滿足銷售包裝設(shè)計(jì)內(nèi)容的要求,同時此時的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務(wù)設(shè)計(jì)的核心。物業(yè)管理概念研究完成后需要報(bào)集團(tuán)物業(yè)管理部備案。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》。
2《物業(yè)管理方案》策劃:一般在項(xiàng)目正式完成營銷推廣方案前,需要確定《物業(yè)管理方案》,應(yīng)包含管理模式、服務(wù)創(chuàng)新、內(nèi)部管理機(jī)制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測算等。此方案需獲得集團(tuán)物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)管理部等部門的確定。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》。
3《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后,據(jù)此在房屋銷售前簽訂《物業(yè)管理委托合同》,同時物業(yè)應(yīng)協(xié)助地產(chǎn)在銷售商品房時,與購買者簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。
4物業(yè)應(yīng)主動了解地產(chǎn)在銷售時對外宣傳和承諾的內(nèi)容,根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料,地產(chǎn)對與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認(rèn)。地產(chǎn)應(yīng)適時安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn),根據(jù)地產(chǎn)委托要求,物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產(chǎn)進(jìn)行銷售推廣,了解客戶情況,進(jìn)行客戶調(diào)查,并現(xiàn)場解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問題。
第8篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司概述
一、物業(yè)管理公司的性質(zhì)
物業(yè)管理公司的性質(zhì)是由物業(yè)管理的性質(zhì)決定的。物業(yè)管理具有服務(wù)性,因而物業(yè)管理公司也具有服務(wù)性。物業(yè)管理公司不生產(chǎn)產(chǎn)品,而是提供服務(wù),享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。物業(yè)管理公司的性質(zhì)具有以下特點(diǎn):
第一,物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人。物業(yè)管理公司是按合法程序建立,從事物業(yè)管理活動,為業(yè)主和租戶提供綜合服務(wù)和管理的獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理公司作為企業(yè)的主要標(biāo)志是:擁有一定的資金和設(shè)備,具有法人地位,能夠獨(dú)立完成物業(yè)的管理與服務(wù)工作,自主經(jīng)營,獨(dú)立核算,以自己的名義享有民事權(quán)利,承擔(dān)民事責(zé)任等。因此,物業(yè)管理公司除了本行業(yè)自身的專業(yè)特色以外,在市場地位、經(jīng)營運(yùn)作、法律地位等方面和其他企業(yè)一樣,都要遵循企業(yè)法人講究質(zhì)量、信譽(yù)、效益等市場競爭法則。所以說,物業(yè)管理公司是一個獨(dú)立的企業(yè)組織,它在物業(yè)管理經(jīng)營活動中具有獨(dú)立性和自主權(quán)。
第二,物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理公司的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù),為業(yè)主和租戶創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理公司作為非生產(chǎn)性企業(yè),主要是通過對物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生以及直接為業(yè)主和租戶提供服務(wù)來達(dá)到自己的工作目標(biāo)。因此,從本質(zhì)上說,物業(yè)管理公司的“產(chǎn)品”只有一個,那就是服務(wù)。物業(yè)管理公司的服務(wù)是有償?shù)?是帶有經(jīng)營性的,是屬于企業(yè)性的經(jīng)濟(jì)行為。
第三,物業(yè)管理公司在某種程度上承擔(dān)著某些行政管理的特殊職能,因此它是現(xiàn)階段城市現(xiàn)代化建設(shè)的重要組成部分。由于中國城市建設(shè)管理體制正處于改革發(fā)展中,某些管理的職能和職權(quán)并沒有完全轉(zhuǎn)軌和明確,所以物業(yè)管理公司在向業(yè)主和租戶提供服務(wù)的同時,也承擔(dān)了部分政府有關(guān)部門對城市管理的職能,例如大廈的質(zhì)量安全、住宅小區(qū)內(nèi)的市政設(shè)施等等。
二、物業(yè)管理公司的類型
物業(yè)管理公司按不同的劃分標(biāo)準(zhǔn),可分為不同的類型。
(一)按存在形式劃分
物業(yè)管理公司按存在形式劃分,有獨(dú)立的物業(yè)管理公司和附屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理公司兩類。這兩類公司目前都比較普遍。前者的獨(dú)立性和專業(yè)化程度一般都比較高;而后者的發(fā)展程度則明顯參差不齊,有的只是管理上屬公司開發(fā)的特定項(xiàng)目,有的已發(fā)展成獨(dú)立化、專業(yè)化和社會化的物業(yè)管理企業(yè)。
(二)按服務(wù)范圍劃分
物業(yè)管理公司按服務(wù)范圍劃分,有綜合性物業(yè)管理公司和專門性物業(yè)管理公司兩類。前者提供全方位、綜合性的管理與服務(wù),包括對物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、維修與養(yǎng)護(hù)以及為住戶提供各種服務(wù);后者就物業(yè)管理的某一部分內(nèi)容實(shí)行專業(yè)化管理,如專門的裝修公司、維修公司、清洗公司、保安公司等等。
(三)按企業(yè)所有制性質(zhì)劃分
物業(yè)管理公司按企業(yè)所有制性質(zhì)劃分,可分為全民所有的物業(yè)管理公司以及集團(tuán)所有、外商獨(dú)資、合資或股份制性質(zhì)、私營性質(zhì)的物業(yè)管理公司。目前,全民所有和集體所有的物業(yè)管理公司占大部分,私營性質(zhì)的正在崛起。我國香港等地的物業(yè)管理公司有比較豐富的管理經(jīng)驗(yàn),并看好大陸的物業(yè)管理市場,是一支不可忽視的力量。
(四)按管理層次劃分
物業(yè)管理公司按管理層次,可分為單層物業(yè)管理公司、雙層物業(yè)管理公司和多層物業(yè)管理公司。單層物業(yè)管理公司純粹由管理人員組成,人員精干,不帶作業(yè)工人,而是通過承包方式把具體的作業(yè)任務(wù)交給專門性的物業(yè)管理公司或其他作業(yè)隊(duì)伍;雙層物業(yè)管理公司包括行政管理層和作業(yè)層,作業(yè)層實(shí)施具體的業(yè)務(wù)管理,比如房屋維修、清潔、裝修、服務(wù)性活動等;多層物業(yè)管理公司一般規(guī)模較大,管理范圍較廣,或者有自己的分公司,或者有自己下屬的專門作業(yè)公司,如清洗公司、園林公司等等。
隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入發(fā)展,物業(yè)管理公司將進(jìn)一步朝著集約化、集團(tuán)化和國際化的方向發(fā)展,這樣不僅可以創(chuàng)造規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益,而且對于節(jié)約管理成本、實(shí)施品牌管理,以及促進(jìn)物業(yè)管理公司的規(guī)范化和社會化發(fā)展,都是十分有益的。
三、物業(yè)管理公司與產(chǎn)權(quán)人、使用人的關(guān)系
物業(yè)管理公司受產(chǎn)權(quán)人和使用人的委托,對其物業(yè)實(shí)施管理與維修,對產(chǎn)權(quán)人和使用人提供各種服務(wù)。物業(yè)管理公司與產(chǎn)權(quán)人、使用人的關(guān)系是委托與受托、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。
(一)產(chǎn)權(quán)人與使用人的構(gòu)成
產(chǎn)權(quán)人(業(yè)主)和使用人(用戶)的構(gòu)成比較復(fù)雜,從總體上來說,大致可分兩類:一是法人團(tuán)體,二是私人用戶。
1.法人團(tuán)體
法人團(tuán)體可分為企業(yè)、事業(yè)單位和社會團(tuán)體等。法人團(tuán)體作為物
業(yè)的業(yè)主,是指物業(yè)的所有者不是自然人即個人,而是企事業(yè)單位或社團(tuán)組織。企業(yè)包括各種性質(zhì)和各種行業(yè)的公司企業(yè),事業(yè)單位和社會團(tuán)體包括政府機(jī)關(guān)、各種協(xié)會等等。凡是以法人團(tuán)體名義購買或租賃物業(yè)者,該法人團(tuán)體便構(gòu)成了該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人或使用人。
2.私人用戶
住宅、寫字樓、公共商業(yè)房產(chǎn)等物業(yè),其產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)有相當(dāng)一部分屬個人所有,特別是住宅,私人業(yè)主和私人用戶占絕大部分。私人用戶的構(gòu)成也是比較復(fù)雜的,就戶籍而言,有當(dāng)?shù)厝恕⑼獾厝撕屯鈬?就身份而言,有企業(yè)家、國家公務(wù)員、個體經(jīng)營者、教師、白領(lǐng)階層、歸國華僑等;就收入水平而言,有高收入住戶、中等收入住戶以及工薪階層和低收入住戶等。但無論是哪一種人,只要他們是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人或使用人,他們就是該物業(yè)的私人用戶,并享有該物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)有的權(quán)利和義務(wù)。
(二)業(yè)主管理委員會與業(yè)主大會
根據(jù)國家建設(shè)部第33號令第6條:“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(以下簡稱‘管委會’)。管委會是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下,由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成,代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。”
管委會由業(yè)主和使用人共同選舉產(chǎn)生,代表業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。管委會是參與物業(yè)管理的常設(shè)機(jī)構(gòu)。業(yè)主和使用人的權(quán)利主要通過管委會來實(shí)現(xiàn)。
一般情況下,物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上,或者已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%且使用已超過一年的,應(yīng)召開首次業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生管委會。其后業(yè)主大會由管委會負(fù)責(zé)召集。通常情況下,業(yè)主大會每年召開一次,特殊情況下可隨時召開。業(yè)主大會的決定須投票人過半數(shù)通過,因故不能參加投票的可委托使用人或其他代理人代為投票。
業(yè)主大會的主要任務(wù)是:①選舉管委會;②監(jiān)督管委會的工作;③聽取和審查管委會的工作報(bào)告;④聽取業(yè)主的意見和建議;⑤研究解決管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定;⑥討論其他需要研究的問題。
業(yè)主大會閉會期間,由選舉產(chǎn)生的管委會執(zhí)行大會決定和負(fù)責(zé)日常工作。
管委會的權(quán)利包括:①制定管委會章程,代表業(yè)主和使用人維護(hù)他們的合法權(quán)利;②決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司;③審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計(jì)劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施;④檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行情況。
管委會的義務(wù)包括:①根據(jù)業(yè)主和使用人的意見和要求,對物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督;②協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作;③接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督;④接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督和指導(dǎo)。
(三)物業(yè)管理公司與管委會的關(guān)系
第9篇 物業(yè)管理處主任副主任崗位說明書
部 門:管理處
崗 位:主任/副主任
業(yè)務(wù):
1、全面負(fù)責(zé)物管處的各項(xiàng)工作
2、制定物管處工作目標(biāo)和計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施
3、負(fù)責(zé)物管處對外各種業(yè)務(wù)合同的審核、修正并監(jiān)督實(shí)施
4、參與組織每年的物業(yè)管理質(zhì)量檢查及配合做好質(zhì)量體系管理評審的工作
5、負(fù)責(zé)跨部門的協(xié)調(diào)
6、負(fù)責(zé)物管處員工的思想教育工作
人事:
1、負(fù)責(zé)物管處人員的招聘與解聘工作
2、制定物管處崗位編制
3、確定各崗位的工作要求及成績考核標(biāo)準(zhǔn)
4、物管處員工的培訓(xùn)、發(fā)展
5、物管處內(nèi)部協(xié)調(diào)
6、結(jié)合公司制度制定物管處激勵機(jī)制
財(cái)務(wù):
1、負(fù)責(zé)物管處成本指標(biāo)的預(yù)算
2、負(fù)責(zé)物管處所購物品的審核申報(bào)
3、負(fù)責(zé)物管處各部門預(yù)算的審批
崗位權(quán)限:
1.經(jīng)總經(jīng)理授權(quán),有權(quán)對物管處員工進(jìn)行招聘、錄用、解聘
2.有權(quán)對物管處員工的工作成績作出考核
3.對400元以下的零星費(fèi)用有支配權(quán)
任職要求:
1.教育:?？萍耙陨蠈W(xué)歷,管理、工程等類專業(yè)畢業(yè)
2.工作經(jīng)驗(yàn):2年以上物管工作經(jīng)驗(yàn),1年以上部門領(lǐng)導(dǎo)工作經(jīng)驗(yàn)
3.必要技能和素質(zhì):熟悉現(xiàn)代化管理理論,熟悉物管工作特性,國家物管工作的相關(guān)法律、法規(guī)。有較強(qiáng)的洞察力和人際交往能力,組織協(xié)調(diào)能力、戰(zhàn)略能力
績效指標(biāo)及權(quán)重:
第10篇 物業(yè)員工招聘錄用離退職管理程序
城市花園物業(yè)管理公司質(zhì)量體系
--物業(yè)員工招聘錄用、離退職管理程序
1.目的
規(guī)范公司員工招聘、錄用及離退管理,確保員工隊(duì)伍良好素質(zhì)和隊(duì)伍的健康成長.
2.范圍
適用于部門經(jīng)理、總經(jīng)理助理及以下員工的人事安排程序.
3.職責(zé)
3.1 總經(jīng)理審批職位補(bǔ)缺申請,或新增職位申請,監(jiān)督人事工作.
3.2 部門經(jīng)理及時申報(bào)職位空缺.
3.3 總經(jīng)理辦公室及時以160人才信息臺等公開途徑儲備各類人才建立人才庫,根據(jù)職位需要提供挑選職位人選,匯同各部門經(jīng)理組織面試工作.
3.4 總經(jīng)理辦公室主任負(fù)責(zé)人事監(jiān)察工作.
4.程序
4.1 各類崗位基本條件
4.1.1 保潔、勤雜員工基本條件.
4.1.1.1 18-40歲,身體健康、相貌端莊,初中畢業(yè),一年相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn).
4.1.2 警衛(wèi)員基本條件
4.1.2.1 18-25歲,身高170厘米至186厘米,身體健康,體形勻稱,相貌端莊,高中畢業(yè), 二年相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn),退伍軍人優(yōu)先.
4.1.3 廚師基本條件
4.1.3.1 23-45歲,職業(yè)高中畢業(yè),身體健康,無任何傳染病或皮膚病,四級廚師證或相當(dāng)水平.
4.1.4 幼教老師基本條件
4.1.4.1 23-35歲,幼師畢業(yè),從事幼教二年工作以上,相貌端正.
4.1.5 客戶班車司機(jī)
4.1.5.1 年齡22-30歲以下,男性,身高170厘米至186厘米以上,形象良好.身體健康,雙眼裸視達(dá)1.0以上,能值晚班a牌駕駛執(zhí)照,有三年以上大客車安全駕駛經(jīng)驗(yàn).具備一定的車輛維修保養(yǎng)常識,能夠診斷處理簡單故障.
4.1.6 辦公室司機(jī)
4.1.6.1 22-26歲,男性,a牌駕駛執(zhí)照.有三年以上高級小轎車駕駛經(jīng)驗(yàn)及維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)和常識.熟悉北京交通及商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn),具有一定行政與公關(guān)知識.
4.1.7 技術(shù)工人基本條件
4.1.7.1 22-28歲,身體健康,相貌端莊,技工以上學(xué)歷,二年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn),能獨(dú)立操作.
4.1.8 技術(shù)領(lǐng)班基本條件
4.1.8.1 25-30歲,身體健康,中等專業(yè)學(xué)校以上學(xué)歷,從事相關(guān)技術(shù)工作三年以上,從事領(lǐng)班工作一年以上.
4.1.8.2 技術(shù)管理知識較全面,物業(yè)設(shè)施保養(yǎng)維修經(jīng)驗(yàn)較豐富,能帶班,具有開放性心態(tài).
4.1.9 技術(shù)專業(yè)主管(工程師)基本條件.
4.1.9.1 25-35歲,身體健康,大專以上學(xué)歷,從事本技術(shù)工作五年以上,從事技術(shù)管理工作二年以上.
4.1.9.2 技術(shù)管理知識全面,物業(yè)設(shè)施保養(yǎng)維修經(jīng)驗(yàn)豐富.能獨(dú)立解決難題,較強(qiáng)的協(xié)調(diào)管理能力.
4.1.10 擬提升部門經(jīng)理、副經(jīng)理、總經(jīng)理助理職位招聘基本條件.
4.1.10.1 25-35歲,身體健康,相貌端莊,大專以上學(xué)歷,三年以上物業(yè)管理相關(guān)經(jīng)歷,管理知識全面,溝通協(xié)調(diào)控制管理能力較強(qiáng),管理的敏感度較高,具有開放性心態(tài).
4.1.12 各類人員必須是能勤勞奉獻(xiàn)、敬業(yè),責(zé)任感和服務(wù)意識較強(qiáng),無犯罪前科,無不良習(xí)慣.
4.1.13 公司不招用與原單位未解除勞動合同人員.
4.1.14 公司不招用與本公司員工有親朋關(guān)系的人員.
4.1.15 公司員工一律不得介紹或推薦其親朋來公司工作,若隱滿,一經(jīng)查實(shí),公司將進(jìn)行處分、處罰直至雙方都開除.
4.1.16 對通過各種關(guān)系、介紹來的人員,公司原則上婉拒,個別急需或緊缺人才崗位,可適當(dāng)考慮,但必須經(jīng)過聘用考試和面試,并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn).
4.2 補(bǔ)缺、新增職位申請
4.2.1 部門經(jīng)理填寫《職位申請表》報(bào)總經(jīng)理辦公室.
4.2.2 總經(jīng)理辦公室,根據(jù)申請單位情況審核或重新組織審核定員定編,后加簽意見報(bào)總經(jīng)理審批和將審核結(jié)果反饋給用人單位.
4.2.3 經(jīng)總經(jīng)理審批后,總經(jīng)理辦公室安排招聘事項(xiàng).
4.2.4 職位補(bǔ)充以內(nèi)部調(diào)動為優(yōu)先,不足者再以外部招聘.
4.2.5 高級職位以內(nèi)部調(diào)動為優(yōu)先.
4.3 甄選
4.3.1 人事主管從人才庫挑選合適人選后由總經(jīng)理辦公室主任甄選.
4.3.2 人事主管對所有應(yīng)聘人員應(yīng)在一周內(nèi)作出相應(yīng)的初選,送總經(jīng)理辦公室主任甄別.
4.3.3 對已甄別出的候選人給予職務(wù)上的實(shí)際評價(jià)及其期望.
4.3.4 不以民族、信仰、性別、黨派、地域?yàn)榛A(chǔ)加以甄別應(yīng)聘者.
4.3.5 徹底甄別、處理、淘汰不合格的和那些沒有明確表示對職務(wù)真正感興趣的應(yīng)聘者.
4.3.6 至少有三個以上符合條件的合格應(yīng)聘者,參加面試.
4.4 面試
4.4.1 與面試者及用人部門預(yù)約面試時間;應(yīng)聘者填寫《員工履歷表》.
4.4.2 初次面談的接待者為用人部門相關(guān)專業(yè)主管和總經(jīng)理辦公室人事主管,以用人部門為主.
4.4.3 第一次復(fù)試面談接待者為用人部門部門經(jīng)理,相關(guān)專業(yè)主管和總經(jīng)理辦公室主任.
4.4.4 第二次復(fù)試面談接待者為總經(jīng)理辦公室主任,品質(zhì)管理部經(jīng)理和所分管的用人部門的總經(jīng)理助理或?qū)I(yè)總監(jiān).
4.4.5 第三次復(fù)試面談接待者為總經(jīng)理,或總經(jīng)理認(rèn)為有必要參加的相關(guān)人員.
4.4.6 警衛(wèi)、保潔、勤雜人員經(jīng)過第一次復(fù)試即可決定.
4.4.7 技術(shù)工人須經(jīng)過第二次復(fù)試;但第一次與第二次復(fù)試時間應(yīng)安排在半天時間內(nèi)完成.
4.4.8 技術(shù)領(lǐng)班以上人員須經(jīng)過第三次復(fù)試;但第一次與第二次復(fù)試時間應(yīng)安排在半天內(nèi)完成.
4.4.9 面試主要考察應(yīng)聘人運(yùn)用知識分析問題的熟練程序,實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),思維的敏捷性,語言表達(dá)能力、外表、氣質(zhì)、風(fēng)度、情緒的穩(wěn)定性,是否具備開放性心態(tài),對應(yīng)聘職位的認(rèn)識、態(tài)度、興趣、應(yīng)變能力等.
4.4.10用人部門評議人著重考察崗位知識能力、技術(shù)水平等;總經(jīng)理辦公室著重考察工作態(tài)度、法律觀念、紀(jì)律性、開發(fā)潛力、工作業(yè)績、公共關(guān)系能力,精神傾向,個性等.
4.4.11不僅要了解應(yīng)聘者過去的能力和業(yè)績,更應(yīng)判斷應(yīng)聘者是否熱愛本職工
作,以及應(yīng)聘者適合在怎樣具體的工作環(huán)境中和群體中工作.
4.4.12 技術(shù)工人以上人員第一次復(fù)試時應(yīng)安排筆試和專業(yè)技能測試.
4.4.13 測試應(yīng)針對職務(wù),測試合格才能參加第二次復(fù)試.
4.4.14 技術(shù)領(lǐng)班人員復(fù)試者應(yīng)參加體驗(yàn),合格才參加第三次復(fù)試.
4.4.15 技術(shù)工人以下人員面試合格后應(yīng)參加體驗(yàn)合格后才能錄用.
4.5 錄用
4.5.1 警衛(wèi)員、保潔員勤雜人員面試合格后由分管用人部門的總經(jīng)理助理審批錄用.
4.5.2 技術(shù)工人以上人員由總經(jīng)理審批或按集團(tuán)人事要求呈報(bào)審批.
4.5.3 按《員工培訓(xùn)程序》等完成入職引導(dǎo)、培訓(xùn)工作.
4.6 試用期
4.6.1 技術(shù)、專業(yè)主管及以下員工試用期一般為三個月.若需要繼續(xù)觀察,最長不應(yīng)超過半年.
4.6.2 部門副經(jīng)理以上職位,試用期為半年,若需繼續(xù)觀察,最長不應(yīng)超過一年.
4.6.3 試用期滿,不合格者應(yīng)予以辭退.
4.6.4 工作表現(xiàn)突出、成績優(yōu)異、發(fā)展?jié)摿Υ蟮穆殕T,或管理架構(gòu)改革期可根據(jù)情況縮短新職員試用期.
4.7 轉(zhuǎn)正
4.7.1 部門經(jīng)理以下員工,由部門經(jīng)理填寫《普通員工轉(zhuǎn)正審批表》或《專業(yè)技術(shù)及管理人員轉(zhuǎn)正審批表》報(bào)總經(jīng)理辦公室審核,報(bào)總經(jīng)理審批.
4.8 轉(zhuǎn)集團(tuán)人事關(guān)系
4.8.1 部門副經(jīng)理以上職位轉(zhuǎn)正后,以及工作表現(xiàn)優(yōu)良,有發(fā)展?jié)摿?工作滿一年的專業(yè)主管、管理人員可轉(zhuǎn)入集團(tuán)人事關(guān)系.
4.9 勞動合同
4.9.1 公司應(yīng)與員工簽訂勞動合同.
4.10 離退職
4.10.1 員工按與公司簽訂的勞動合同要求辦理離退手續(xù).
4.10.2 離退手續(xù)于批準(zhǔn)日起兩天內(nèi)辦理完畢,嚴(yán)重違反公司規(guī)定及國家法規(guī)被辭退者,應(yīng)在一天內(nèi)辦理完畢.
5.支持性和相關(guān)性文件.
**4.18-01《員工培訓(xùn)程序》
**4.10-05《員工考核及獎懲程序》
**4.9-01 《職業(yè)規(guī)范》
**4.1-04 《崗位職責(zé)》
《中華人民共和國勞動法》
《**城市花園物業(yè)管理公司勞動合同》
6.質(zhì)量記錄及表格
**4.1-03-f1-01《職位申請表》
**4.1-03-f2-01《員工履歷表》
**4.1-03-f3-01《入職培訓(xùn)通知》
**4.1-03-f4-01《普通員工轉(zhuǎn)正審批表》
**4.1-03-f5-01《專業(yè)技術(shù)及管理人員轉(zhuǎn)正審批表》
**4.1-03-f6-01《員工辭職申請表》
**4.1-03-f7-01《辭(勸)退通知書》
第11篇 新注冊物業(yè)管理師-物業(yè)經(jīng)營管理概述模擬試題
第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述
【考點(diǎn)1】物業(yè)經(jīng)營管理的性質(zhì)和管理對象
單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個符合題意)
1.物業(yè)經(jīng)營管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供( )服務(wù),滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。
a.物業(yè)管理
b.設(shè)施管理
c.價(jià)值管理
d.投資管理
【答案】 c
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵。物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理,是以收益性物業(yè)為對象,為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù),所以主要提供價(jià)值管理服務(wù)。 a、 b、
d三個選項(xiàng)太片面,沒有突出物業(yè)經(jīng)營管理綜合性管理服務(wù)的性質(zhì)。故本題選 c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1頁。
2.某寫字樓具有良好的地理位置,建筑物實(shí)物狀況良好,建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求,建筑物有功能陳舊因素影響,有自然磨損存在,該寫字樓最可能屬于( )寫字樓。
a.甲級
b.乙級
c.丙級
d.二級
【答案】b
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象。專業(yè)人員主要依據(jù)物業(yè)所處的位置、樓宇設(shè)計(jì)裝修狀況和收益能力對其進(jìn)行分類,通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。甲級寫字樓一般具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境,建筑物實(shí)物狀況優(yōu)良,建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求,其收益能力與新建寫字樓相當(dāng),有完善的物業(yè)管理服務(wù);乙級寫字樓具有良好的地理位置,建筑物實(shí)物狀況良好,建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求,但建筑物的功能不是最先進(jìn)的,有自然磨損,收益能力低于新落成的同類建筑物;丙級寫字樓已使用的年限較長,建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求,且存在較明顯的實(shí)物磨損和功能折舊。因本題所述條件符合乙級寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)。故本題選
b.,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第2~3頁。
3.在一個大型城市中,某零售商業(yè)物業(yè)建筑面積為12萬平方米,內(nèi)設(shè)置大面積百貨和超市大賣場,里面擁有大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電、兒童及青年游樂設(shè)施、文化廣場及餐飲,有效商業(yè)服務(wù)半徑達(dá)200公里。則該零售商業(yè)物業(yè)的類型最可能是( )。
a.區(qū)域購物中心
b.市級購物中心
c.地區(qū)購物中心
d.居住區(qū)商場
【答案】a
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象。零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個方面。一般區(qū)域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上,是規(guī)模巨大,集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體,包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心;市級購物中心的建筑規(guī)模一般在3萬平方米以上,其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市;地區(qū)購物商場建筑規(guī)模一般為1―3萬平方米,服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主;居住區(qū)商場商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主。故本題選 a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第3~4頁。
多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個或2個以上符合題意)
4.下面選項(xiàng)中屬于甲級寫字樓特征的有( )。
a.優(yōu)越的地理位置
b.建筑物實(shí)物狀況良好
c.有自然磨損存在
d.有完善的物業(yè)管理服務(wù)
e.收益能力與新建成的寫字樓相當(dāng)
【答案】a. d. e
【解析】本題考查的是寫字樓的特征。甲級寫字樓一般具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境,建筑物物理狀況優(yōu)良,建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求,其收益能力與新建寫字樓相當(dāng),有完善的物業(yè)管理服務(wù)。有關(guān)乙級、丙級寫字樓的特征詳見第2題的解析。
5.區(qū)域購物中心的特征包括( )。
a.建筑規(guī)模一般在1萬平方米以上
b.業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合度高
c.有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)200公里
d.商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主
e.服務(wù)人口1萬人左右
【答案】b. c
【解析】本題考查的是商業(yè)物業(yè)的特征。一般區(qū)域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上,是規(guī)模巨大,集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體,包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。有關(guān)零售商業(yè)物業(yè)的具體內(nèi)容詳見第3題的解析。
6.物業(yè)經(jīng)營管理活動除了包括以保證物業(yè)正常適用的運(yùn)行操作管理,還包括將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的( )、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。
a.資本投資決策
b.市場營銷
c.物業(yè)管理
d.租賃管理
e.成本控制
【答案】a. b. d. e
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵。物業(yè)經(jīng)營管理除了包含物業(yè)管理,主要服務(wù)還體現(xiàn)在價(jià)值管理服務(wù)方面。本題前一句表述的內(nèi)容為物業(yè)經(jīng)營管理除了包含物業(yè)管理工作,還需要進(jìn)行哪些方面的管理活動,主要是價(jià)值服務(wù)管理方面的內(nèi)容,包括資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。故本題選a. b. d. e.,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1頁。
7.物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象主要包括( )等。
a.寫字樓
b.零售商業(yè)物業(yè)
c.居民自有住宅
d.工業(yè)物業(yè)
e.酒店和休閑娛樂設(shè)施
【答案】a. b. d. e.
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象。物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)。寫字樓是為商務(wù)、辦公活動提供空間的建筑,主要由作為辦公空間的辦公室部分和共用部分構(gòu)成,包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復(fù)合型寫字樓三種類型;零售商業(yè)物業(yè)包括區(qū)域購物中心、市級購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商場、鄰里服務(wù)性商店、特色商店等類型;工業(yè)物業(yè)包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等;酒店和休閑娛樂設(shè)施包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。需要特殊說明的是,居住物業(yè)中的出租型別墅或公寓也屬于收益性物業(yè)。所以 a、b、d、e選項(xiàng)所述物業(yè)類型均符合收益性物業(yè)的要求,故本題選 a、 b、 d、 e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第2~6頁。
【考點(diǎn)2】物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)
單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個符合題意)
8.物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)是在( )的基礎(chǔ)上,保持和提高物業(yè)的市場價(jià)值及未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>
a.延長物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命周期
b.維持物業(yè)正常使用
c.維持該物業(yè)的物業(yè)管理
d.實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化
【答案】d
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)。物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)是從業(yè)主的角度出發(fā),在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi),持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求,在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上,保持和提高物業(yè)的市場價(jià)值及未來發(fā)展?jié)摿Α、 b、 c選項(xiàng)中的內(nèi)容也是物業(yè)經(jīng)營管理所應(yīng)達(dá)到的內(nèi)容要求,但不是物業(yè)經(jīng)營管理的最終目標(biāo)。故本題選 d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第6頁。
多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個或2個以上符合題意)
9.圖1―1所示為某房地產(chǎn)投資信托的組織結(jié)構(gòu)。從圖中可以看出,該集團(tuán)承擔(dān)的物業(yè)經(jīng)營管理工作同時覆蓋了( )的管理工作。
a.物業(yè)保險(xiǎn)管理
b.資產(chǎn)管理
c.物業(yè)管理
d.房地產(chǎn)組合投資管理
e.基金管理
【答案】b. c. e
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的目標(biāo)。由圖1―1可以看出,××信托全資控股××信托基金管理公司和×××零售管理公司。其中××信托基金管理公司負(fù)責(zé)基金管理和資產(chǎn)管理,×××零售管理公司主要負(fù)責(zé)三處商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理工作,收取物業(yè)費(fèi)。圖中所描述的關(guān)系并不能得出 a、d兩項(xiàng)的結(jié)論。故本題選 b、 c、 e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第7頁。
【考點(diǎn)3】物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)
單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個符合題意)
10.某物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任,履行策略性物業(yè)管理的職能,該企業(yè)設(shè)置若干專業(yè)化分公司,履行物業(yè)運(yùn)行過程中專業(yè)物業(yè)管理的職能。則該物業(yè)管理企業(yè)屬于( )。
a.管
理型物業(yè)管理企業(yè)
b.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)
c.綜合型物業(yè)管理企業(yè)
d.投資型物業(yè)管理企業(yè)
【答案】c
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的分類。物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三類。管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè),對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任,在物業(yè)經(jīng)營管理活動中處于總包的位置;專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)通常以專業(yè)分包的形式獲得業(yè)務(wù),是具有物業(yè)運(yùn)行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè);綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)營能力管理的企業(yè),既設(shè)置管理層,又設(shè)置專業(yè)化分公司。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第8~9頁。
多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個或2個以上符合題意)
11.物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)中,能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)的企業(yè)一般有()。
a.管理型物業(yè)管理企業(yè)
b.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)
c.投資型物業(yè)管理企業(yè)
d.綜合型物業(yè)管理企業(yè)
e.所有物業(yè)管理公司
【答案】a. d
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的職能。一般具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)可以為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)等工作。管理型、綜合型物業(yè)管理企業(yè)具有物業(yè)策略管理能力,可以為業(yè)主提供物業(yè)顧問、咨詢服務(wù);而專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)主要負(fù)責(zé)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的運(yùn)營。故本題選a、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第89頁。
【考點(diǎn)4】物業(yè)經(jīng)營管理的層次
單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個符合題意)
12.在物業(yè)經(jīng)營管理活動中,物業(yè)管理和設(shè)施管理的主要作用是( )。
a.在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo)
b.為租戶提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流
c.詳細(xì)制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略
d.在物業(yè)類型或地域分布上分散投資,減少整體風(fēng)險(xiǎn)
【答案】b
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理三個層次的主要作用。物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主,是定位在現(xiàn)場操作層面的管理,對于收益性物業(yè),其主要作用是為租戶提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流;資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實(shí)施自己的戰(zhàn)略計(jì)劃,并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo);房地產(chǎn)組合投資管理的主要作用是在物業(yè)類型或地域分布上努力地分散投資,以減少投資組合的整體風(fēng)險(xiǎn)。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第10~11頁。
13.物業(yè)經(jīng)營管理活動中,通過對人和工作的協(xié)調(diào),以為某一機(jī)構(gòu)創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境為主要功能的管理活動是( )。
a物業(yè)管理
b.設(shè)施管理
c.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
d.房地產(chǎn)組合投資管理
【答案】b
【解析】本題考查的是設(shè)施管理的主要功能。物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修,并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù),以保障物業(yè)始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài);設(shè)施管理的主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào),為某一機(jī)構(gòu)(企業(yè)或事業(yè)單位)創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理負(fù)責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司,指導(dǎo)它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計(jì)劃;房地產(chǎn)組合投資管理的功能是理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第9―10頁。
14.在物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)中,負(fù)責(zé)審定某物業(yè)的投資計(jì)劃,并考察資本開支能否有效提高物業(yè)價(jià)值,來決定是否批準(zhǔn)該投資計(jì)劃的企業(yè)是( )。
a.物業(yè)管理公司
b.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司
c.房地產(chǎn)組合投資管理公司
d.設(shè)施設(shè)備管理公司
【答案】b
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司的主要職能。物業(yè)管理和設(shè)施管理公司主要負(fù)責(zé)物業(yè)現(xiàn)場操作層面的正常運(yùn)營;資產(chǎn)管理公司比物業(yè)管理公司具有更廣闊的視角,資產(chǎn)管理公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表,管理物業(yè),管理企業(yè),通過物業(yè)管理的工作來實(shí)施自己的戰(zhàn)略計(jì)劃,并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo);房地產(chǎn)組合投資管理公司以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)參數(shù)特征為基礎(chǔ),詳細(xì)制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。題干描述的內(nèi)容符合資產(chǎn)管理公司的職責(zé)。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1 1頁。
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sp; 15.在物業(yè)經(jīng)營管理活動中,理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo),評價(jià)資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn),為物業(yè)業(yè)主提供最大化目標(biāo)管理資產(chǎn)計(jì)劃,這些特征屬于( )的內(nèi)容。
a.物業(yè)管理
b.設(shè)施管理
c.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
d.房地產(chǎn)組合投資管理
【答案】d
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動三個層次的特征。房地產(chǎn)組合投資管理包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo),評價(jià)資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn);審批資產(chǎn)管理公司為維修物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進(jìn),保持其市場競爭地位而提出的更新改造計(jì)劃,以經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的組合投資回報(bào)最大化為目標(biāo)來管理資產(chǎn),以及在合適的時機(jī)購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第10頁。
多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個或2個以上符合題意)
16.物業(yè)經(jīng)營管理通常將其分為( )三個層次。
a.物業(yè)管理或設(shè)施管理
b.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
c.房地產(chǎn)基金管理
d.企業(yè)保險(xiǎn)管理
e.房地產(chǎn)組合投資管理
【答案】a.b.e
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的層次。物業(yè)經(jīng)營管理通常分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次。其中,物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主,房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理以策略型管理為主。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第9―10頁。
17.物業(yè)經(jīng)營管理三個層次工作中,屬于物業(yè)管理主要職責(zé)的有( )等。
a.制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃
b.保持與租戶的聯(lián)系并收租
c.控制運(yùn)營成本及保存財(cái)務(wù)報(bào)告記錄
d.資本性支出計(jì)劃
e.物業(yè)維護(hù)及安全管理
【答案】b.c.d.e
【解析】本題考查的是物業(yè)管理的主要職責(zé)。物業(yè)管理主要定位于現(xiàn)場操作層面,主要職責(zé)是保持與租戶的聯(lián)系、收租、控制運(yùn)營成本、財(cái)務(wù)報(bào)告和記錄的保存、物業(yè)維護(hù)、資本性支出計(jì)劃、危機(jī)管理、安全管理、公共關(guān)系管理等。a選項(xiàng)內(nèi)容屬于資產(chǎn)管理的主要職責(zé),故本題選b、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁。
18.物業(yè)經(jīng)營管理三個層次工作中,屬于資產(chǎn)管理主要職責(zé)的有( )等。
a.制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃
b.資本性支出計(jì)劃及公共關(guān)系
c.監(jiān)控物業(yè)績效
d.負(fù)責(zé)投資組合的績效
e.管理和評價(jià)物業(yè)管理企業(yè)
【答案】a. c. e
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理中資產(chǎn)管理的主要職責(zé)。資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實(shí)施自己的戰(zhàn)略計(jì)劃,并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo)。資產(chǎn)管理的主要職責(zé)是制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃,持有、出售分析,物業(yè)更新改造等主要開支決策,監(jiān)控物業(yè)績效,管理和評價(jià)物業(yè)管理企業(yè),協(xié)助物業(yè)管理的租戶關(guān)系工作,定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析等。b選項(xiàng)內(nèi)容屬于物業(yè)管理的職責(zé),d選項(xiàng)內(nèi)容屬于組合投資管理的職責(zé),故本題選a、c、e。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁。
19.物業(yè)經(jīng)營管理三個層次工作中,屬于組合投資管理主要職責(zé)的有( )等。
a.制定并執(zhí)行組合投資策略
b.設(shè)計(jì)和協(xié)調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)
c.定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析
d.負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用
e.監(jiān)控物業(yè)績效及物業(yè)的持有、出售分析
【答案】a. b. d
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理中組合投資管理的主要職責(zé)。組合投資管理以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)參數(shù)特征為基礎(chǔ),詳細(xì)制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略,主要職責(zé)是制定投資組合目標(biāo)與投資準(zhǔn)則,制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略,設(shè)計(jì)和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu),負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用,監(jiān)督購置、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策,負(fù)責(zé)投資組合績效,客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理等。c、e選項(xiàng)內(nèi)容均屬于資產(chǎn)管理的職責(zé)。故本題選a、b、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁。
【考點(diǎn)5】物業(yè)經(jīng)營管理的工作內(nèi)容
單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個符合題意)
>20.在物業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略性工作中,影響投資決策的關(guān)鍵因素是( )。
①投資回收期②預(yù)期收益③還貸能力④風(fēng)險(xiǎn)水平
a.①④
b.②③
c.②④
d.①③
【答案】c
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容。戰(zhàn)略性工作包括確定戰(zhàn)略、確定標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、決策分析、進(jìn)行資產(chǎn)組合等。近年來制定決策的過程越來越復(fù)雜,而相比于其他因素來說,影響投資決策的兩個關(guān)鍵因素是預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)水平。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第12~13頁。
21.在物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作現(xiàn)金流和成本管理中,不屬于物業(yè)服務(wù)支出的是( )。
a.日常維修費(fèi)用
b.物業(yè)管理企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用
c.管理人員的工資
d.法定稅費(fèi)
【答案】b
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)支出的幾個重要方面包括日常維修費(fèi)用、計(jì)提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、法律和財(cái)務(wù)費(fèi)用、工作成本和地方性稅收等。物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用屬于企業(yè)內(nèi)部支出,不屬于物業(yè)服務(wù)支出。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第15頁。
多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個或2個以上符合題意)
22.下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作,表述正確的有( )。
a.現(xiàn)金流和成本管理是物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作的重要組成
b.日常維修和維護(hù)的開支由物業(yè)的租戶承擔(dān)
c.物業(yè)出租的成本負(fù)擔(dān)應(yīng)全部轉(zhuǎn)移給租戶
d.應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)的專門人員對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理維護(hù)
e.如若希望發(fā)生事故造成的損失得到賠償,業(yè)主應(yīng)事先與保險(xiǎn)公司簽訂合約
【答案】a. d. e
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容。物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作是為了維持物業(yè)正常使用和保證其保值、升值,并進(jìn)行資產(chǎn)管理,主要包括現(xiàn)金流和成本管理、日常維修和維護(hù)、未來維修和維護(hù)、設(shè)備設(shè)施管理和物業(yè)保險(xiǎn)管理5個部分。日常維修和維護(hù)的開支來源,需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式,可能會由租戶承擔(dān),也可能會由業(yè)主承擔(dān),這取決于雙方的商談結(jié)果,所以b選項(xiàng)表述錯誤。對于物業(yè)出租的成本,業(yè)主會希望讓租
戶在租金之外承擔(dān)盡可能多的費(fèi)用,這不僅可以降低各種管理成本,還可以降低各種風(fēng)險(xiǎn)和不確定性帶來的意外成本,但是,把所有成本負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶,在一些情況下既不現(xiàn)實(shí),也不明智。比如,在租戶可能對物業(yè)的某一部分不滿意時,這時為了留住租戶,業(yè)主就不得不降低條件,允許租戶承擔(dān)較低的維修責(zé)任,而自己負(fù)擔(dān)大部分。所以c選項(xiàng)表述錯誤。故本題選a、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第14~18頁。
23.關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理中的服務(wù)費(fèi),下列說法中正確的有( )。
a.服務(wù)費(fèi)用實(shí)際是由業(yè)主支付
b.服務(wù)費(fèi)用實(shí)際是由租戶支付
c.包括供暖、排污、電梯等公共服務(wù)設(shè)施
d.包括針對整體物業(yè)的保險(xiǎn)或維修
e.計(jì)算時不用考慮會計(jì)和審計(jì)等專業(yè)服務(wù)成本
【答案】b. c. d
【解析】本題考查的是現(xiàn)金流和成本管理的內(nèi)容。服務(wù)費(fèi)覆蓋的內(nèi)容本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān),但實(shí)際上是由租戶支付的。在一個物業(yè)里面,這部分費(fèi)用不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務(wù)設(shè)施,還包括針對整體物業(yè)的保險(xiǎn)或者維修費(fèi)用。每個租戶在計(jì)算服務(wù)費(fèi)的時候,還必須考慮到會計(jì)和審計(jì)等專業(yè)服務(wù)成本,這些費(fèi)用一般是按照租戶繳納的服務(wù)費(fèi)的一定比例來計(jì)算的。故本題選。b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第16―17頁。
24.關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理活動中對物業(yè)的維修與維護(hù),下列說法中正確的有( )。
a.通常業(yè)主會尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶
b.目前大多數(shù)出租活動業(yè)主承擔(dān)各種維修成本
c.一般寫字樓物業(yè)是由業(yè)主與租戶共同負(fù)責(zé)物業(yè)未來的維修和維護(hù)
d.維修計(jì)劃應(yīng)該從短期和長期兩個方面考慮
e.日常維修和維護(hù)的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式
【答案】a. d. e
【
解析】本題考查的是日常和未來物業(yè)維修和維護(hù)的相關(guān)知識。日常維修和維護(hù)的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式,業(yè)主會尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶,這也是目前大多數(shù)出租活動處理這個問題的方式,所以b選項(xiàng)錯誤。對于機(jī)構(gòu)投資者投資的工廠、倉庫和寫字樓物業(yè),如何處理物業(yè)出租已經(jīng)有了約定的習(xí)慣,即一般是由租戶負(fù)責(zé)物業(yè)未來的維修和維護(hù),所以c選項(xiàng)錯誤。維修計(jì)劃應(yīng)該是全面且系統(tǒng)的,應(yīng)從短期和長期兩個方面考慮。故本題選擇a、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第17~18頁。
25.案例分析題:在一宗已開發(fā)的物業(yè)甲旁邊有一小塊土地,該土地適合進(jìn)行開發(fā)建設(shè),但是由于該地塊排水系統(tǒng)出現(xiàn)問題,致使該塊土地?zé)o法進(jìn)行實(shí)際的開發(fā)運(yùn)作。作為物業(yè)甲的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè),對于該塊土地,正確的做法是( )。
a.防止他人利用某些權(quán)利或者名義對自己的土地所有權(quán)造成侵害
b.在土地上搭建物業(yè)甲的附屬停車場,確保土地不被別人占有
c.檢查土地的欄護(hù)情況,確保臨近的土地使用者沒有侵占其土地
d.對土地進(jìn)行等級評定和保險(xiǎn)
e.不定期查看土地,確保沒有負(fù)面因素作用在土地上
【答案】 a.c. d. e
第12篇 物業(yè)管理質(zhì)量體系文件：采購控制程序
物業(yè)管理公司質(zhì)量體系文件:采購控制程序
1.0目的
確保采購的物資符合規(guī)定的要求,以保證公司利益。
2.0適用范圍
2.1物業(yè)管理所需要的物資(如工程保養(yǎng)、修繕用途的物資,保潔用的物資,消防用的物資,保安用的物資等)的采購活動。
2.2內(nèi)部管理用、辦公室用的采購活動也可參照實(shí)行。
3.0職責(zé)
3.1提出采購要求的部門負(fù)責(zé)制定采購計(jì)劃。
3.2物業(yè)管理公司經(jīng)理負(fù)責(zé)審核采購計(jì)劃及配備資源,各管理處主任或部門主管可根據(jù)權(quán)限審批采購計(jì)劃。
4.0程序
4.1物資的采購
4.1.1各部門負(fù)責(zé)人根據(jù)下月的物資預(yù)計(jì)用量并結(jié)合月末庫存情況,在每月30日之前提出下個月的物資采購計(jì)劃,說明物資的品種名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量、單價(jià)等(如有特殊要求,須說明)。采購計(jì)劃也可以《采購申請單》提出。
4.1.2各部門將月份物資采購計(jì)劃交各管理處主任或部門主管審批,必要時應(yīng)經(jīng)公司經(jīng)理審批,具體執(zhí)行參見《物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理制度》。
4.1.3單項(xiàng)金額在2000元以上的應(yīng)簽署合同、協(xié)議并經(jīng)評審,參見《采購與分包合同協(xié)議簽定程序的有關(guān)規(guī)定》。
4.1.4各部門將批準(zhǔn)后的采購計(jì)劃交負(fù)責(zé)采購的人員,由其在合格供應(yīng)商處進(jìn)行采購。嚴(yán)格在計(jì)劃范圍內(nèi)組織采購和安排開支。
4.1.5如因特殊情況需追加計(jì)劃開支或超計(jì)劃開支的應(yīng)由各部門提出追加申請,并詳細(xì)說明原因,并按4.1.2各款執(zhí)行,填寫《采購申請單》。
4.1.6對常用物資、貴重物資,采購人員應(yīng)在合格供應(yīng)商處進(jìn)行采購,如有急需等特殊情況,經(jīng)部門主管或管理處主任批準(zhǔn)后可在其他供應(yīng)商處購買。
4.1.7各部門在支付費(fèi)用及采購物資前需借款時,由經(jīng)辦人填寫《借款單》,財(cái)務(wù)部根據(jù)相關(guān)合同、協(xié)議或計(jì)劃審核后,按《物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理制度》辦理借款。
4.2供應(yīng)商的選擇
在采購物資時要選用符合要求的供應(yīng)商,在指定的合格供應(yīng)商名單內(nèi)進(jìn)行采購活動,按《分供方管理程序》和《工程發(fā)包、采購、外協(xié)加工的詢價(jià)制度》。
4.3采購回來的物資由提出采購計(jì)劃的部門負(fù)責(zé)人驗(yàn)收,交倉管員辦理入庫手續(xù)并留下記錄,入庫檢驗(yàn)執(zhí)行《進(jìn)貨檢驗(yàn)程序》。
4.4采購資料的控制
4.4.1采購資料如有政府、地方法規(guī)關(guān)于建筑物業(yè)方面的規(guī)定用料要嚴(yán)格依照執(zhí)行(如消防物資,裝修禁用的石棉等)。
4.4.2對經(jīng)常要采購的物資如涉及圖樣,規(guī)格,樣板時,要經(jīng)過審批和批準(zhǔn)確保依照這些資料正確購入物資,對外協(xié)加工及制作的產(chǎn)品,其圖紙要求必須要經(jīng)工程部的認(rèn)可,確保符合要求才能發(fā)出。這些資料作為驗(yàn)收的依據(jù)。
4.4.3對以上的采購資料要有準(zhǔn)確的標(biāo)識方法,如采購定單,分承包方的工程合同的編號。所簽合同應(yīng)在《合同、協(xié)議收文登記目錄》上有記載。
4.4.4對服務(wù)項(xiàng)目的分承包方合同須說明各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量要求及服務(wù)的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等。
4.4.5服務(wù)項(xiàng)目的分承包方合同由公司的法人代表或其授權(quán)人員簽訂后實(shí)施。
4.5對提供服務(wù)方面的供應(yīng)商對其過程監(jiān)控參見《工程發(fā)包、采購、外協(xié)加工的詢價(jià)制度》。
4.6為確保采購的物資不受人為的影響,采購員應(yīng)由各管理處主任或部門主管指定,并應(yīng)遵守《員工手冊》及公司其它文件的相關(guān)規(guī)定。
5.0相關(guān)文件
5.1《分供方管理程序》
5.2《進(jìn)貨檢驗(yàn)程序》
5.3《工程發(fā)包、采購、外協(xié)加工的詢價(jià)制度》
5.4《采購與分包合同協(xié)議簽定程序的有關(guān)規(guī)定》
6.0 相關(guān)記錄
6.1《采購申請單》
6.2《借款單》
6.3《合同、協(xié)議收文登記目錄》
7.0 附錄
7.1《員工手冊》
7.2《物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理制度》
編寫: 審批:
第13篇 物業(yè)質(zhì)量手冊：資源管理
6.0 資源管理
6.1 資源的提供
6.1.1 為確保質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行,為實(shí)施和改進(jìn)質(zhì)量管理體系的過程,達(dá)到顧客滿意,公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)提供充分的、相應(yīng)工作所必需的人力和設(shè)施、工作環(huán)境等資源。
6.2 人力資源
6.2.1 公司制定并執(zhí)行文件化程序《人力資源管理控制程序》,明確對各崗位員工培訓(xùn)、開發(fā)的控制要求,以確保各崗位委派能勝任的人員。
6.2.2 人力資源管理的職責(zé)
a)總經(jīng)理負(fù)責(zé)人力資源的總體宏觀調(diào)配。
b)行政人事部負(fù)責(zé)員工的招聘錄用,對公司的整體培訓(xùn)負(fù)責(zé)。
c)各職能部門負(fù)責(zé)員工相關(guān)技能的二級培訓(xùn)。
d)管理處負(fù)責(zé)三級培訓(xùn)。
e)行政人事部負(fù)責(zé)員工的考核。
6.2.3 崗位資格要求
6.2.3.1 根據(jù)本企業(yè)要求,行政人事部在相關(guān)文件中明確規(guī)定相關(guān)崗位的資格要求,包括教育、培訓(xùn)、技能和經(jīng)驗(yàn)必需要求,使他們能勝任本職工作,行政人事部保存這些記錄。
6.2.4 員工培訓(xùn)
6.2.4.1 行政人事部及相關(guān)部門應(yīng)明確各崗位員工的培訓(xùn)要求。
6.2.4.2 員工培訓(xùn)需要包括:
a)專業(yè)技能(管理技能)需求;
b)質(zhì)量意識;
c)企業(yè)文化及規(guī)章的培訓(xùn)要求;
d)行業(yè)明確規(guī)定的培訓(xùn)要求;
e)特殊崗位的資格要求。
6.2.4.3員工培訓(xùn)的實(shí)施
a)各類培訓(xùn)應(yīng)按規(guī)定程序和計(jì)劃進(jìn)行,確保培訓(xùn)的效果,評價(jià)提供培訓(xùn)的有效性,并保持相應(yīng)的培訓(xùn)記錄。
b)行政人事部按規(guī)定的程序建立員工培訓(xùn)的檔案。
c)對員工的培訓(xùn)管理見《人力資源管理控制程序》。
6.2.5 工招聘
行政人事部明確規(guī)定各崗位員工錄用條件和資格要求,員工招聘按公司制度規(guī)定程序進(jìn)行,確保招聘人員符合崗位資格要求。
6.2.6 意識與參與
6.2.6.1總經(jīng)理應(yīng)持續(xù)地宣傳質(zhì)量目標(biāo),管理者代表持續(xù)地傳達(dá)顧客要求,以增強(qiáng)員工的服務(wù)質(zhì)量意識、動力和參與。
6.2.6.2這種宣傳包括:
a)宣傳質(zhì)量方針、目標(biāo);
b)宣傳顧客要求和滿意程度;
c)宣傳各崗位工作對質(zhì)量的影響。
6.2.7 支持性文件
《人力資源管理控制程序》
第14篇 物業(yè)裝修管理流程范本
1、目的
通過對業(yè)主裝修控制,確保裝修符合規(guī)定要求。
2、范圍
適用于業(yè)主入住后進(jìn)行裝修的全部過程。
3、職責(zé)
(1)物業(yè)公司工程維修中心負(fù)責(zé)制定《房屋裝修管理規(guī)定》,并進(jìn)行定期的裝修檢查。
(2)管理處負(fù)責(zé)辦理具體的裝修手續(xù)并進(jìn)行裝修過程的管理。
4、內(nèi)容
(1)裝修申報(bào)
a、裝修方案的審批。業(yè)主裝修前需填寫房屋裝修審批表,將擬定裝修方案及相關(guān)資料報(bào)管理處審批。
a、無違反相關(guān)規(guī)定的一般裝修方案,管理處可進(jìn)行審批。
b、結(jié)構(gòu)、管線、外觀等有重大變動的裝修,管理處需將相關(guān)資料報(bào)開發(fā)商工程部審批。
b、裝修施工單位的審查。[[業(yè)主裝修前攜帶裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、施工人員身份證明等資料報(bào)管理處,管理處對相關(guān)資料進(jìn)行審查。
c、辦理施工許可證。裝修方案、裝修施工單位審查合格后,管理處與業(yè)主簽定《房屋裝修管理協(xié)議書》,按照相關(guān)規(guī)定收取裝修押金,辦理裝修施工許可證及裝修施工人員出入證等相關(guān)手續(xù)
(2)裝修施工過程的管理
a、裝修過程中,管理處負(fù)責(zé)裝修管理的人員每天檢查裝修情況,嚴(yán)格按《裝修管理規(guī)定》的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)檢查,發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)定的,按相關(guān)規(guī)定要求業(yè)主整改,對于拒不執(zhí)行的,可根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定強(qiáng)制執(zhí)行。
b、房屋裝修完畢,管理處按《房屋裝修管理規(guī)定》進(jìn)行驗(yàn)收,對于不符合要求的,督促業(yè)主及時改正后再進(jìn)行驗(yàn)收。
c、從驗(yàn)收合格之日起十日內(nèi)管理處對裝修情況復(fù)驗(yàn),合格后將押金退還業(yè)主
,施工單位的裝修押金在業(yè)主入住后三個月經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后退還裝修押金。
d、裝修管理資料應(yīng)放入業(yè)主檔案內(nèi),保存至業(yè)主搬遷后。
第15篇 x灣項(xiàng)目物業(yè)管理范圍
御景灣項(xiàng)目物業(yè)管理范圍
**物業(yè)提供管理服務(wù)的范圍包括常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的特約服務(wù)和委托性的專項(xiàng)服務(wù),具體如下:
1、公共服務(wù)
(1)房屋建筑共用部位維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括:住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、設(shè)備機(jī)房等。
(2)房屋建筑共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。包括:共用的上下水管道、落水管、電線、供電線路、照明、煤氣管線、消防設(shè)施、安防設(shè)施、路燈、標(biāo)識標(biāo)牌、公益性文體設(shè)施等。
(3)物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括:道路、圍墻、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、自行車房(棚)、停車場(庫)等。
(4)物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的配套附屬服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
(5)專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。
(6)公用綠地、花木、建筑小品等的園林式綠化養(yǎng)護(hù)與管理。
(7)公共環(huán)境的酒店式清潔服務(wù)。包括:公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運(yùn),定期消殺以及化糞池、溝渠的清掏等。
(8)交通、車輛、道路的有序行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。
(9)對住宅區(qū)實(shí)行封閉式管理,全天24小時倒班輪值,維護(hù)公共秩序和安全。
(10)配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作(但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和保管責(zé)任)。
(11)對物業(yè)內(nèi)消防管理。包括:火災(zāi)的預(yù)防及發(fā)生火災(zāi)時的救護(hù)與處理。
(12)負(fù)責(zé)向業(yè)主和租(用)戶收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等政府規(guī)定的各項(xiàng)費(fèi)用,維護(hù)全體業(yè)主公共利益。
2、特約服務(wù)/專項(xiàng)服務(wù)
(1)節(jié)日期間裝飾物業(yè),包括燈光及其它飾物。
(2)結(jié)合地域特色和本物業(yè)的特點(diǎn),組織開展豐富多彩的社區(qū)文化、娛樂活動,以協(xié)調(diào)社區(qū)人際關(guān)系、溝通情愫。
(3)管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。
(4)接受業(yè)主和租(用)戶就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費(fèi)。
(5)全方位居家服務(wù)。包括公共事業(yè)申辦(如水電氣、電話、有線電視)、代訂報(bào)刊雜志、收發(fā)郵件、家政服務(wù)、室內(nèi)維修服務(wù)、各類商務(wù)服務(wù)支持等。
(6)理禮并用、德法共行,對業(yè)主和租(用)戶違反業(yè)主公約及物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理。
第16篇 小區(qū)物業(yè)管理公司投標(biāo)邀請書
小區(qū)物業(yè)管理公司投標(biāo)邀請
按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《**市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》的規(guī)定,現(xiàn)決定對(項(xiàng)目名稱)的物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行(公開/邀請)招標(biāo)。茲邀請合格投標(biāo)人以密封標(biāo)書的方式前來投標(biāo)。
一、招標(biāo)項(xiàng)目的簡要說明
本項(xiàng)目位于**市**區(qū)(市)縣**口**路 號,(或見小區(qū)周邊地理位置圖)。
本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的物業(yè)類型為: 。
本項(xiàng)目總用地面積 平方米。用地構(gòu)成為:建筑用地 平方米(其中公建用地 平方米),道路用地 平方米,綠化用地 平方米。
本項(xiàng)目總建筑面積 平方米。其中地下總建筑面積 平方米,地上總建筑面積 平方米(住宅建筑面積 平方米,商業(yè)用房建筑面積 平方米,辦公用房建筑面積 平方米,其他物業(yè)建筑面積 平方米)。
本項(xiàng)目共計(jì)建筑物 幢(其中住宅 幢 套,非住宅 平方米);建筑結(jié)構(gòu)為 。
本項(xiàng)目的建筑密度為 %;綜合容積率 ;綠化率為 %。
本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)機(jī)動車停車位 個,其中地上停車位 個,地下停車位 個;按照規(guī)劃設(shè)計(jì)建造了非機(jī)動車停車場所 平方米。
二、項(xiàng)目開工和竣工交付使用時間
本項(xiàng)目于 年 月開工建設(shè),共分 期開發(fā)建設(shè)。第一期工程計(jì)劃于 年 月竣工并交付使用;整個建設(shè)項(xiàng)目于 年 月全部建成竣工交付使用。
三、物業(yè)管理用房的配置情況
1、物業(yè)管理企業(yè)辦公等用房:建筑面積為 平方米;坐落位置: 。
2、業(yè)主委員會活動用房:建筑面積為 平方米;坐落位置: 。
四、房屋專項(xiàng)維修資金建立情況
開發(fā)建設(shè)單位按 標(biāo)準(zhǔn)繳存,計(jì) 元;購房人按 標(biāo)準(zhǔn)繳存,計(jì) 元;專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)充來源有 ,建立的住房專項(xiàng)維修資金現(xiàn)存于 。
五、招標(biāo)書的發(fā)售
投標(biāo)單位應(yīng)于 年 月 日 時 分前至**市**區(qū)**口**路 號室(領(lǐng)取/購買)招標(biāo)書。(出售的招標(biāo)書每套標(biāo)書收取成本費(fèi) 元整)。
六、保證金的繳納
1、投標(biāo)人在(領(lǐng)取/購買)招標(biāo)書的同時繳納投標(biāo)保證金元整。未中標(biāo)者在招標(biāo)人與中標(biāo)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同后5日內(nèi)退還保證金,不計(jì)利息。投標(biāo)前所發(fā)生的一切費(fèi)用由投標(biāo)人自行承擔(dān)。
2、未按規(guī)定提交投標(biāo)保證金的投標(biāo),將被視為投標(biāo)無效。
七、投標(biāo)地點(diǎn):**路 號室。
八、投標(biāo)截止時間 年 月 日 時 分,逾期收到的或不符合規(guī)定的投標(biāo)文件不接受。
九、招投標(biāo)說明會: 年 月 日 時 分約請投標(biāo)人共同踏勘招標(biāo)物業(yè)現(xiàn)場并舉行說明會。
十、投標(biāo)人可在收到招標(biāo)文件以后自行組織查看現(xiàn)場。
十一、開標(biāo)時間、地點(diǎn)
1、開標(biāo)時間: 年 月 日 時 分
2、開標(biāo)地點(diǎn):*市*區(qū)*口*路 號室。
十二、對本次招標(biāo)提出詢問的,請于 年 月 日前與(姓名)聯(lián)系,(技術(shù)方面的詢問請以信函或傳真的形式)。
地 址:
郵 編:
電 話:
傳 真:
聯(lián)系人:
(招標(biāo)人)
年月日
