第1篇 某物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作程序
物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作程序
1.0目的
為公司及時(shí)提供真實(shí)可靠的財(cái)務(wù)信息,提高公司經(jīng)濟(jì)效益。
2.0適用范圍
對(duì)帳單憑據(jù)、原始憑據(jù)、記帳憑證、會(huì)計(jì)帳薄、會(huì)計(jì)帳薄的稽查及財(cái)務(wù)成本計(jì)劃的審核、編制。
3.0程序要點(diǎn)
3.1對(duì)營(yíng)業(yè)收入有關(guān)單據(jù)的審核。主要審核公司每月營(yíng)業(yè)收入的有關(guān)帳單、憑據(jù)及報(bào)表。3.2原始憑證的審核
3.2.1填制憑證單位的名稱、日期及填制人員的簽章,其中從外單位取得的原始憑證須蓋有單位的公章。
3.2.2經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的內(nèi)容是否合法、真實(shí)。
3.2.3數(shù)量、單價(jià)和大小寫金額是否相符。
3.2.4報(bào)銷手續(xù)是否完備。
3.2.5自制原始憑證須有經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)人簽章,對(duì)外開出的原始憑證,必須加蓋本單位的人公章。 3.3記帳憑證的審核
3.3.1審核經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的摘要是否簡(jiǎn)明扼要。
3.3.2會(huì)計(jì)科目使用是否準(zhǔn)確。
3.3.3填列的金額是否準(zhǔn)確,與原始憑證是否相符。
3.3.4所附原始憑證是否完整,未附原始憑證的除按規(guī)定可無(wú)原始憑證的外,是否注明原始憑證的存放處。
3.3.5制證日期是否填制,制證人員(現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)帳)是否蓋章或簽字。 3.4填制及審核會(huì)計(jì)帳薄
3.4.1填寫會(huì)計(jì)帳薄
3.4.2檢查會(huì)計(jì)帳簿是否及時(shí)記帳,是否符合規(guī)定。
3.4.3帳帳(總帳與明細(xì)帳)、帳表(明細(xì)帳與有關(guān)報(bào)表)的金額是否相符。
3.5填制會(huì)計(jì)報(bào)表
3.5.1核算會(huì)計(jì)報(bào)表是否平衡,帳表金額是否相符
3.5.2會(huì)計(jì)報(bào)表各表之間的相互關(guān)系是否正確。 3.6制定財(cái)務(wù)成本、預(yù)算計(jì)劃。3.7應(yīng)遵守執(zhí)行有關(guān)財(cái)政制度和財(cái)經(jīng)紀(jì)律,堅(jiān)決對(duì)違反制度和紀(jì)律的收支業(yè)務(wù)應(yīng)予抵制,并做好說(shuō)明教育工作。
第2篇 某商業(yè)大廈物業(yè)管理工作思路
商業(yè)大廈物業(yè)管理工作思路
zz大廈一萬(wàn)余平方米,是全裝修內(nèi)銷商辦房。該大廈造型獨(dú)特,地理位置優(yōu)越,交通便利,房型合理。簡(jiǎn)福飴測(cè)量行(上海)有限公司提供物業(yè)管理,旨在為租戶提供一個(gè)'安全、整潔,秩序、便利、'的辦公和營(yíng)業(yè)環(huán)境,全方位滿足住戶各種需要,提高大樓租售業(yè)績(jī)。
從上述目標(biāo)出發(fā),我司制定管理思路如下:
一.安全管理 提供全天候24小時(shí)保安服務(wù),保障大廈安全。
1.保安的職責(zé)范圍為:管安全、管秩序、管環(huán)境、非辦公時(shí)間訪客進(jìn)出登記、大件(或貴重)物品攜出物業(yè)需確認(rèn)、消防設(shè)施點(diǎn)檢、裝修管理等。
2.各項(xiàng)保安制度 詳見目錄。
3.kf安保特點(diǎn):
保安員執(zhí)行kf的規(guī)范流程、規(guī)范語(yǔ)言和規(guī)范行為
定期對(duì)保安員進(jìn)行kf的專業(yè)培訓(xùn)。
二.物業(yè)管理和服務(wù)內(nèi)容
1.房屋及設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)制度,確保供電、供水、供氣。保障大廈正常運(yùn)作。
2.住戶交樓入住手續(xù)及一周內(nèi)跟進(jìn)制度,為住戶解決實(shí)際問(wèn)題。
3.確定財(cái)務(wù)收費(fèi)程序,保障各項(xiàng)費(fèi)用及時(shí)回收。
4.擬定工程報(bào)修程序及接待客戶投訴程序,加強(qiáng)管理處與客戶溝通,改善管理。
5.加強(qiáng)清潔衛(wèi)生管理,垃圾、廢物的及時(shí)收集清運(yùn)、大堂等公共部位的保潔工作、水箱、外墻的定期清洗,保障大廈的環(huán)境美觀整潔。
6.管理處推出各項(xiàng)有償、無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目,滿足住戶的多種需求,使客人滿意。
7.kf管理與服務(wù)特點(diǎn)
以人為本,推行kf'管家式服務(wù)'理念,設(shè)專人對(duì)口服務(wù)住戶,入住一周跟進(jìn)制度,以便及時(shí)了解客戶的要求與想法,快速反映,使住戶感受溫馨的服務(wù)。以服務(wù)促進(jìn)租售。
第3篇 a物業(yè)管理公司員工接聽電話工作規(guī)范
執(zhí)行部門
文件編號(hào)
文件起止頁(yè)碼
為維護(hù)物業(yè)管理公司的良好形象,全體員工在接聽電話時(shí),必須統(tǒng)一使用如下規(guī)范用語(yǔ),并一律用普通話應(yīng)答,做到態(tài)度和藹、親切,語(yǔ)言、語(yǔ)速適當(dāng),語(yǔ)言簡(jiǎn)潔明了。
一、當(dāng)接聽外線來(lái)電時(shí),使用:
'您好!××物業(yè)公司,請(qǐng)問(wèn)有什么可以幫忙'
二、當(dāng)外線來(lái)電者需找某人時(shí),使用:
'請(qǐng)稍候,我轉(zhuǎn)給他(她)'或'請(qǐng)稍候,我去叫他(她)'。
三、如來(lái)電者需找的人不在時(shí),使用:
'對(duì)不起!他(她)不在,您是否需要留言或傳話(視情況可告訴bp機(jī)號(hào)碼)'
四、如不認(rèn)識(shí)來(lái)電者需要找的人時(shí),使用:
'對(duì)不起!您能說(shuō)出他(她)是哪個(gè)部門的嗎'或'對(duì)不起,請(qǐng)稍候,我?guī)湍鷨?wèn)一下。'
五、如來(lái)電者詢問(wèn)怎樣來(lái)商場(chǎng)時(shí),使用:
'商場(chǎng)位于××路××號(hào),在××路××路之間……坐××路車在××站下車。'
印發(fā)日期: 簽發(fā)單位(公章):
第4篇 和園物業(yè)安全管理工作過(guò)程的檢驗(yàn)
正家物業(yè)安全管理工作過(guò)程的檢驗(yàn)
1.0目的:確保公司安全管理工作過(guò)程井然有序,文明服務(wù),禮貌待人,防止違反安全管理規(guī)章制度的行為出現(xiàn)和各類治安案件的發(fā)生。
2.0 適用范圍:公司安全管理工作。
3.0 職責(zé)
3.1 物業(yè)管理部負(fù)責(zé)對(duì)安全管理工作進(jìn)行抽檢、周檢、月檢。
3.2 管理處護(hù)衛(wèi)主管負(fù)責(zé)對(duì)安全管理工作進(jìn)行日檢。
4.0 內(nèi)容
4.1 安全管理工作過(guò)程的分類與檢驗(yàn)過(guò)程工作分配。
4.1.1 安全管理工作過(guò)程包括:
1)道口崗作業(yè);
2)中控室作業(yè);
3)巡邏崗作業(yè);
4.1.2檢驗(yàn)
1)夜間查崗:
a、安全主管每月對(duì)各管理處安全管理工作進(jìn)行二次夜間抽檢,檢驗(yàn)結(jié)果記入《夜間查崗記錄表》。
b、護(hù)衛(wèi)主管每周夜間查崗(02:00--06:00)不少于1次,檢查結(jié)果記錄在《夜間查崗記錄表》中。
2)巡檢:安全管理各崗位人員根據(jù)崗位職責(zé)和有關(guān)規(guī)定對(duì)小區(qū)進(jìn)行巡檢,檢查結(jié)果記入《巡查記錄表》和《小區(qū)管理日志》。
3)周檢、月檢等參照pd35《服務(wù)檢測(cè)控制程序》執(zhí)行。
4.1.3對(duì)以上檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格應(yīng)立即查找原因,及時(shí)采取糾正措施,并認(rèn)真填寫《糾正措施報(bào)告》上報(bào)物業(yè)管理部;發(fā)現(xiàn)隱患應(yīng)及時(shí)采取預(yù)防措施,并認(rèn)真填寫《預(yù)防措施報(bào)告》上報(bào)物業(yè)管理部。
4.2各崗位工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn),參照《安全管理工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》
5.0相關(guān)文件與記錄
《安全管理工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》
pd35《服務(wù)檢測(cè)控制程序》
**-038《管理處周檢查表》**-044《糾正措施報(bào)告》
**-045《預(yù)防措施報(bào)告》
**-003aq《夜間查崗記錄表》
第5篇 地產(chǎn)公司委托前期物業(yè)管理工作業(yè)務(wù)指引書
地產(chǎn)公司委托物業(yè)前期管理工作業(yè)務(wù)指引書
1、目的
以內(nèi)部市場(chǎng)化為原則,理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)關(guān)系。
2、適用范圍
適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司前期介入相關(guān)工作但不限于工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、工程接管驗(yàn)收、銷售配合、售后服務(wù)等階段工作的指導(dǎo)。
3、職責(zé)
3.1物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部、地產(chǎn)項(xiàng)目部和地產(chǎn)客服委員會(huì)共同編制、修訂和履行本指引。
3.2物業(yè)公司新項(xiàng)目部在新項(xiàng)目論證報(bào)告中對(duì)物業(yè)管理準(zhǔn)入可行性進(jìn)行分析。
3.3地產(chǎn)公司和物業(yè)公司須參照本規(guī)范,結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體的工作方案和協(xié)議,以明確雙方業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)關(guān)系。
4、原則
4.1物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應(yīng)本著有利于贏得客戶滿意、有利于提升招商品牌、有利于促進(jìn)招商地產(chǎn)銷售的原則,合理確定物業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來(lái)交叉環(huán)節(jié)工作的責(zé)權(quán),理順在業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)方面的相互關(guān)系,建立規(guī)范、高效的協(xié)同機(jī)制。
4.2在業(yè)務(wù)關(guān)系上,物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需建立清晰的業(yè)務(wù)流程,按照內(nèi)部市場(chǎng)化原則,明確雙方責(zé)、權(quán)、利,在此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財(cái)、物關(guān)系,以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營(yíng)。作為兩個(gè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,在各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)上,地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應(yīng)以契約形式明確各自權(quán)利和義務(wù)。
4.3地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)公司應(yīng)按照已確定的各項(xiàng)委托業(yè)務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法(確保至少按季度結(jié)算一次)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算。
5、定義
5.1前期物業(yè)管理是指房屋集中交付使用之日起,至業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實(shí)施的物業(yè)管理。
5.2前期介入是指項(xiàng)目立項(xiàng)后至房屋集中交付使用階段,物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度,從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性(更新、改造、升級(jí))等方面,向地產(chǎn)公司提出建設(shè)性意見,以減少產(chǎn)品缺陷的過(guò)程。
5.3房屋交付使用是指業(yè)主收到書面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)入伙手續(xù);業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的,視為房屋已交付使用。
5.4項(xiàng)目開辦費(fèi)是指在項(xiàng)目集中入伙前,物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)新項(xiàng)目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲(chǔ)備、辦公設(shè)施購(gòu)置、工具材料采購(gòu)、員工生活設(shè)施完善等前期費(fèi)用。
5.5物業(yè)移交是在竣工驗(yàn)收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)所移交給物業(yè)公司,物業(yè)公司對(duì)相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進(jìn)行驗(yàn)收。
5.6保潔開荒是指項(xiàng)目接管驗(yàn)收合格后,物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)各類房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場(chǎng)所進(jìn)行全面清潔,以保證業(yè)主入住時(shí)的良好狀態(tài)。
6、方法和過(guò)程控制
6.1項(xiàng)目前期介入
6.1.1為提供令客戶滿意的產(chǎn)品,規(guī)避和減少項(xiàng)目缺陷,在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)和營(yíng)銷策劃階段地產(chǎn)公司應(yīng)要求物業(yè)公司提前介入,物業(yè)公司應(yīng)站在業(yè)主使用的角度,從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性(更新、改造、升級(jí))等方面,提出建設(shè)性意見。
6.1.1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程的控制。地產(chǎn)公司召集物業(yè)公司召開設(shè)計(jì)說(shuō)明會(huì),說(shuō)明相關(guān)設(shè)計(jì)內(nèi)容、提供相關(guān)技術(shù)資料。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專業(yè)人員了解項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案,從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對(duì)設(shè)計(jì)方案提出建議書供地產(chǎn)公司參考,地產(chǎn)公司決策部門最終確認(rèn)并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會(huì)物業(yè)公司。
6.1.1.2施工過(guò)程的控制。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專業(yè)人員定期與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部召開現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議或參加地產(chǎn)公司工程例會(huì)以了解和跟蹤工程進(jìn)展,熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時(shí)從管理需求角度對(duì)小區(qū)的環(huán)境、安全、設(shè)備設(shè)施的安裝、硬件配套等方面提出建設(shè)性意見提交《工程整改建議書》。
6.1.1.3工程接管驗(yàn)收過(guò)程的控制。入伙之前3-5個(gè)月,物業(yè)公司、監(jiān)理公司對(duì)各類工程進(jìn)行全面的驗(yàn)收檢查并提交《物業(yè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》,所有專業(yè)工程項(xiàng)目保證在入伙前一個(gè)月通過(guò)竣工驗(yàn)收。建立工程遺留問(wèn)題整改工作流程和責(zé)任分工并規(guī)定完成時(shí)限。地產(chǎn)客服委員會(huì)為物業(yè)公司的對(duì)接部門,由客服委員會(huì)協(xié)調(diào)地產(chǎn)各部門對(duì)物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問(wèn)題進(jìn)行整改,確保入伙之前的工程質(zhì)量。
6.1.1.4營(yíng)銷配合過(guò)程的控制。物業(yè)公司需配合地產(chǎn)公司做好以下工作:銷售中心、樣板房保潔、保安服務(wù);客戶的接待咨詢服務(wù);對(duì)地產(chǎn)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)做好組織落實(shí)工作;加強(qiáng)樓盤宣傳,挖掘潛在客戶群;充當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司與業(yè)主溝通的橋梁,把業(yè)主在樓盤銷售過(guò)程中對(duì)小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的合理要求反饋給地產(chǎn)公司。
6.1.1.4.1在營(yíng)銷過(guò)程中,地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)對(duì)相關(guān)問(wèn)題統(tǒng)一口徑,規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。
6.1.1.4.2對(duì)于營(yíng)銷階段發(fā)生的費(fèi)用,地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)前期介入委托合同》(附件一)進(jìn)行。
6.1.2項(xiàng)目前期介入階段,地產(chǎn)公司應(yīng)每月組織召開業(yè)務(wù)聯(lián)席會(huì)議,召集物業(yè)公司相關(guān)人員就物業(yè)公司提出的意見進(jìn)行溝通。
6.1.3項(xiàng)目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關(guān)酬金(總成本的10-15%)由地產(chǎn)公司承擔(dān)(參考標(biāo)準(zhǔn):按前期介入項(xiàng)目建筑面積計(jì)算,每平方米2~4元)。
6.2前期物業(yè)管理階段
6.2.1前期物業(yè)管理服務(wù)合同:
6.2.1.1由物業(yè)公司新項(xiàng)目部負(fù)責(zé)在房屋銷售之前,按照相關(guān)法規(guī)要求,起草《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》、《業(yè)主臨時(shí)公約》。
6.2.1.2經(jīng)地產(chǎn)公司與物業(yè)公司共同認(rèn)可后,雙方簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》,明確委托管理事項(xiàng)、委托管理期限、雙方責(zé)權(quán)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、專用房屋、維修資金及違約責(zé)任等。在合同簽訂時(shí)應(yīng)充分考慮其對(duì)后期的影響,為從前期物業(yè)管理過(guò)渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件,該合同應(yīng)和地產(chǎn)公司在銷售時(shí)與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同的(關(guān)于前期物業(yè)管理的約定)內(nèi)容一致。
6.2.2物業(yè)管理方案策劃:在房屋竣工驗(yàn)收之前,物業(yè)公司新項(xiàng)目部應(yīng)擬定項(xiàng)目的物業(yè)管理方案,該方案是對(duì)管理服務(wù)工作的全面策劃,具體包括管理模式、服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部管理機(jī)制、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測(cè)算等內(nèi)容。
6.2.3物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算
6.2.3.1物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算依據(jù)以及測(cè)算結(jié)果。
6.2.3.2物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)水平,確保物業(yè)管理項(xiàng)目(含分期開發(fā)項(xiàng)目)收支平衡,原則上不贊同為促進(jìn)地產(chǎn)銷售而降低物業(yè)管理費(fèi)引起管理費(fèi)定價(jià)虧損的做法,如確有必要,地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)虧損。
6.2.4項(xiàng)目開辦費(fèi)
6.2.4.1物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算
時(shí),將項(xiàng)目開辦費(fèi)在合同期限內(nèi)分?jǐn)偟轿飿I(yè)管理成本中。
6.2.4.2如果地產(chǎn)公司認(rèn)為物業(yè)公司測(cè)算的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高,物業(yè)公司也可將部分成本單獨(dú)與地產(chǎn)公司結(jié)算,通常應(yīng)在項(xiàng)目入伙前三個(gè)月由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開辦費(fèi)(參照標(biāo)準(zhǔn):按接管面積計(jì)算,每平方米2~3元),以便物業(yè)公司正常開展工作。
6.2.5管理用房提供:
6.2.5.1地產(chǎn)公司應(yīng)按照法規(guī)要求向物業(yè)公司或業(yè)主大會(huì)提供管理用房,用于管理處日常辦公、會(huì)議、接待、倉(cāng)庫(kù)等。
6.2.5.2管理用房的標(biāo)準(zhǔn),當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的,從其規(guī)定;當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)沒(méi)有規(guī)定的,地產(chǎn)公司應(yīng)按照項(xiàng)目總建筑面積千分之二比例(不足50平方米的按50平方米計(jì))向物業(yè)公司提供管理用房,不足部分由物業(yè)公司自行解決,由此產(chǎn)生成本應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算時(shí)統(tǒng)籌考慮。
6.2.5.3地產(chǎn)公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段充分考慮管理用房。辦公場(chǎng)所具體位置的規(guī)劃應(yīng)充分考慮到項(xiàng)目物業(yè)管理模式的需要,可從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮;如管理用房中涉及到員工生活用房的,具體位置應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況確定。規(guī)劃的面積,需要考慮管理處駐場(chǎng)人數(shù)和周邊活動(dòng)設(shè)施等因素。管理用房的辦公和員工住宿不能設(shè)在地下室中,須確保通風(fēng)、噪音應(yīng)達(dá)到國(guó)家住宅房?jī)?nèi)標(biāo)準(zhǔn)。
6.2.5.4管理用房裝修由物業(yè)公司提出設(shè)計(jì)和施工方案,報(bào)地產(chǎn)公司審核。管理用房裝修費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān),裝修標(biāo)準(zhǔn):按照實(shí)際提供的建筑面積計(jì)算,不低于每平方米500元。
6.2.6保潔開荒
6.2.6.1保潔開荒屬產(chǎn)品符合性責(zé)任,地產(chǎn)公司應(yīng)監(jiān)督各施工單位負(fù)責(zé)其作業(yè)范圍的清場(chǎng)及保潔工作。
6.2.6.2地產(chǎn)公司如將保潔開荒工作委托物業(yè)公司,期間產(chǎn)生的人工成本、物料消耗和酬金(總成本的10-15%)由地產(chǎn)公司承擔(dān).
6.2.7房屋集中交付使用(集中入伙)
6.2.7.1房屋集中交付使用實(shí)行地產(chǎn)公司項(xiàng)目組總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,成立由地產(chǎn)客服、營(yíng)銷、工程、物業(yè)等各部門、各專業(yè)口聯(lián)合組成的入伙工作小組,策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發(fā)生的費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān),具體包括:現(xiàn)場(chǎng)布置、辦公設(shè)備消耗、驗(yàn)房費(fèi)用、材料印刷費(fèi)、各種活動(dòng)費(fèi)用等。
6.2.7.2地產(chǎn)公司如委托物業(yè)公司全權(quán)辦理房屋集中交付使用手續(xù)的,物業(yè)公司需提前將集中入伙策劃方案和費(fèi)用預(yù)算(人工成本、物料消耗、現(xiàn)場(chǎng)布置、管理酬金等)報(bào)地產(chǎn)公司審核,費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān).
6.2.8售后服務(wù)
6.2.8.1地產(chǎn)公司按照《房屋質(zhì)量保證書》規(guī)定承擔(dān)房屋維修、公共設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)的返修以及完善責(zé)任,此外對(duì)已過(guò)保修期但經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)定屬質(zhì)量問(wèn)題的仍需地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)公司只負(fù)責(zé)正常的工程返修工作(具體參見地產(chǎn)、物業(yè)、施工三方《保修協(xié)議書》)
6.2.8.2地產(chǎn)公司如將保質(zhì)期內(nèi)的維修、返修工作委托物業(yè)公司落實(shí),應(yīng)與施工單位、物業(yè)公司簽訂三方協(xié)議書,明確保修的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)控方法和處罰措施,物業(yè)公司有權(quán)對(duì)施工方的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估和扣罰。
6.2.8.3地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司管理維修、返修工作,物業(yè)公司酬金收取標(biāo)準(zhǔn)按照《保修協(xié)議書》相關(guān)內(nèi)容執(zhí)行。
6.2.8.4地產(chǎn)公司項(xiàng)目部工程結(jié)束后,須留專業(yè)工程師負(fù)責(zé)工程后續(xù)問(wèn)題的跟蹤處理以及與物業(yè)公司的工程對(duì)接。
6.2.9空置房管理
6.2.9.1空置房是地產(chǎn)公司因銷售或其他原因,造成房屋未交付使用而空置的。空置房的管理費(fèi)及水、電、供暖等費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。
6.2.9.2.為避免在客戶看房時(shí)出現(xiàn)不良現(xiàn)象,地產(chǎn)公司應(yīng)對(duì)空置房建立巡查制度,對(duì)門窗、水管、開關(guān)、暖氣、水喉、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙等進(jìn)行定期檢查,必要時(shí)對(duì)空置房定期清潔。如地產(chǎn)公司將上述工作委托物業(yè)公司,費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān),具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由地產(chǎn)公司與物業(yè)公司雙方協(xié)定。
6.3其他
6.3.1代墊款項(xiàng)和代收代付業(yè)務(wù)按照相關(guān)財(cái)務(wù)管理規(guī)定執(zhí)行。
6.3.2因地產(chǎn)公司銷售或其它需要,承諾向業(yè)主贈(zèng)送的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān),此部分費(fèi)用由地產(chǎn)公司劃撥給物業(yè)公司。
6.3.3若地產(chǎn)公司在開發(fā)建設(shè)時(shí)已經(jīng)繳納了水電氣等配套設(shè)施的開戶費(fèi)用,地產(chǎn)公司應(yīng)在簽訂房屋銷售合同、代辦房產(chǎn)證、按揭手續(xù)時(shí)一并收取該項(xiàng)費(fèi)用。若委托物業(yè)公司在業(yè)主入住時(shí)收取此筆費(fèi)用,可參照地產(chǎn)委托代理業(yè)務(wù)操作。
6.3.4因市政配套不到位而銷售有承諾等原因,造成項(xiàng)目用水、電、氣、暖等費(fèi)用形成的交費(fèi)與收費(fèi)之間存在的價(jià)差、量差,如按施工用或工業(yè)用標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)與按民用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)之間形成的價(jià)差,以及前期施工、售后返修等造成水電開支過(guò)大等,即實(shí)際存在的收支價(jià)差和量差,應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)補(bǔ)差責(zé)任。物業(yè)公司應(yīng)至少每季度統(tǒng)計(jì)一次并報(bào)地產(chǎn)相關(guān)部門。
6.3.5地產(chǎn)公司在制定與物業(yè)管理相關(guān)的資料(樓書、廣告、合同及宣傳資料)時(shí),應(yīng)充分征求物業(yè)公司意見。
6.3.6地產(chǎn)公司不得對(duì)購(gòu)房者作出超過(guò)《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》范圍的承諾,雙方應(yīng)在房屋銷售前對(duì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題統(tǒng)一口徑;對(duì)因銷售承諾過(guò)失導(dǎo)致日后增加物業(yè)管理成本和難度的,應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。
7、相關(guān)文件
《前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議》
《前期物業(yè)服務(wù)合同》
《保修協(xié)議書》
第6篇 碧濤灣物業(yè)小區(qū)安保管理工作內(nèi)容
碧濤灣小區(qū)安保管理工作內(nèi)容
為維護(hù)小區(qū)良好的工作、生活秩序,確保小區(qū)安全,碧濤灣小區(qū)在現(xiàn)有封閉式管理的基礎(chǔ)上,主要從以下幾方面作起:
1、24小時(shí)巡邏制:要求保安巡邏崗每班次對(duì)樓宇、車庫(kù)、天面等死角位巡查不少于四次,并在設(shè)置的《巡邏簽到表》上簽到,同時(shí),對(duì)于巡查到的問(wèn)題記錄在管理處自行設(shè)置的《巡查記錄表》上,于當(dāng)天上交管理處前臺(tái)下單進(jìn)行處理,如屬于緊急情況必須立即報(bào)隊(duì)長(zhǎng)到現(xiàn)場(chǎng)處理。
2、來(lái)訪查證登記管理:小區(qū)出入口處設(shè)置保安員對(duì)進(jìn)出人員實(shí)行嚴(yán)格查證管理制度,對(duì)外來(lái)人員進(jìn)入小區(qū),必須說(shuō)明緣由,到訪的房號(hào),并出示有效證件,經(jīng)保安通過(guò)門口對(duì)講系統(tǒng)與業(yè)主取得聯(lián)系,證實(shí)確有來(lái)訪者時(shí),方可登記進(jìn)入。
3、大件物品放行管理:業(yè)主/住戶凡需將大件物品帶出小區(qū),住戶必須憑業(yè)主卡或業(yè)主身份證提前到管理處開具放行條,管理處前臺(tái)接待員必須在3分鐘內(nèi)填妥《物品放行條》并加具意見,當(dāng)值保安員需憑《物品放行條》清點(diǎn)物品后方可放行。
4、車輛出入管理:
(1)小區(qū)住戶車輛管理:所有進(jìn)入小區(qū)的車輛必須憑ic卡刷卡出入,收費(fèi)員憑車輛進(jìn)出圖像及交費(fèi)情況放行。對(duì)于已購(gòu)買車位的業(yè)主規(guī)定車輛必須整齊停放在其車位上,月保及臨保車輛由車管員統(tǒng)一指揮停放位置,保安員有責(zé)任督促亂停亂放或隨意停放在小區(qū)路面上的車輛,直至車主開出小區(qū)或駛?cè)胪＼噲?chǎng)為止。
(2)出租車、搬家車管理:小區(qū)原則上實(shí)行的士嚴(yán)禁進(jìn)入規(guī)定,但如遇雨天或老弱病殘情況,二號(hào)崗保安員確認(rèn)車內(nèi)乘客為業(yè)主時(shí)視情況準(zhǔn)許進(jìn)入,出租車出場(chǎng)時(shí)保安員必須對(duì)車尾箱進(jìn)行檢查無(wú)可疑情況方可放行。對(duì)于搬家車不得駛進(jìn)住宅區(qū)門口停放搬運(yùn)物品,保安員指揮其停放在主干道路面,以免阻擋其它車輛進(jìn)出,同時(shí),出場(chǎng)時(shí)業(yè)主需對(duì)搬運(yùn)物品進(jìn)行簽名確認(rèn)。
5、出租屋管理:加強(qiáng)出租屋管理是保證小區(qū)安全的重要環(huán)節(jié),管理處對(duì)小區(qū)出租屋除了按規(guī)定要求業(yè)主簽訂《出租屋管理規(guī)定》外,還定期聯(lián)絡(luò)專區(qū)民警對(duì)小區(qū)出租屋進(jìn)行檢查,督促其辦理暫住證,及時(shí)對(duì)出租屋存在的安全隱患進(jìn)行消除,了解登記出租屋人員居住情況。
6、消防管理:小區(qū)成立了以保安隊(duì)為主的義務(wù)消防隊(duì),明確了每個(gè)義務(wù)消防員的職責(zé),分工,并責(zé)任到人。同時(shí),規(guī)定每半年必須舉行一次由管理處、業(yè)主共同參與的消防演習(xí)活動(dòng),目的在于提高保安員的業(yè)務(wù)素質(zhì)及能力,增強(qiáng)小區(qū)業(yè)主的消防意識(shí)。保安隊(duì)長(zhǎng)需按公司相關(guān)規(guī)章制度,組織監(jiān)督保安員實(shí)施,并每月向管理處負(fù)責(zé)人匯報(bào)當(dāng)月消防安全檢查情況,及時(shí)整改消防存在的隱患,保證小區(qū)無(wú)消防事故發(fā)生。
7、裝修管理:對(duì)于業(yè)主/住戶家中申報(bào)的裝修工程,要求簡(jiǎn)單裝修必須在1個(gè)工作日內(nèi)完成審批辦理手續(xù),復(fù)雜裝修在5個(gè)工作日內(nèi)完成審批辦理手續(xù)。所有因裝修出入小區(qū)的工人必須辦理臨時(shí)出入證方可進(jìn)入小區(qū),對(duì)于裝修單元規(guī)定保安領(lǐng)班及維修班長(zhǎng)每天至少巡查二次裝修現(xiàn)場(chǎng),及時(shí)制止及整改裝修過(guò)程中存在的不規(guī)范行為,杜絕裝修不當(dāng)造成的事故,同時(shí),要求保安員每天必須在18:00前將裝修工人清理出小區(qū),且不得讓裝修工人在小區(qū)或裝修現(xiàn)場(chǎng)留宿。
8、突發(fā)事件應(yīng)急管理:管理處負(fù)責(zé)人為突發(fā)事件處理第一責(zé)任人。當(dāng)管理處接到突發(fā)事件報(bào)告后,規(guī)定在5分鐘以內(nèi)到達(dá)突發(fā)事件現(xiàn)場(chǎng)(休息時(shí)必須在25分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)),各崗位人員應(yīng)無(wú)條件服從管理處負(fù)責(zé)人統(tǒng)一指揮和命令,積極參與排險(xiǎn)和救護(hù)工作,各級(jí)員工應(yīng)相互協(xié)作,團(tuán)結(jié)一致共同處理好突發(fā)事件,在處理突發(fā)事件過(guò)程中出現(xiàn)的不怕困難不怕犧牲等優(yōu)秀事跡給予獎(jiǎng)勵(lì),對(duì)不服從組織及各項(xiàng)安排的不良行為給予嚴(yán)肅處理。
(1)停電處理:要求管理處或維修工接到停電報(bào)告后,立即安排維修工前往處理,一般發(fā)電機(jī)可自動(dòng)轉(zhuǎn)換的在1分鐘內(nèi)恢復(fù)公共區(qū)域供電,手動(dòng)轉(zhuǎn)換的要求在15分鐘內(nèi)恢復(fù)公共區(qū)域供電。
(2)電梯困人處理:要求管理處或其它工作人員接到電梯困人報(bào)告后,立即通知維修工、保安員趕赴現(xiàn)場(chǎng),確定被困樓層數(shù)后在15分鐘內(nèi)解救被困人員。
(3)跳閘處理:要求管理處或其它工作人員接到住戶家中跳閘報(bào)告后,立即通知維修工于15分鐘內(nèi)趕到業(yè)主家中進(jìn)行處理。
(4)治安刑事案件處理:要求管理處或其它工作人員接到小區(qū)發(fā)生治安刑事案件報(bào)告后,立即通知保安隊(duì)長(zhǎng)趕赴案發(fā)現(xiàn)場(chǎng),調(diào)遣人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行警戒封鎖,并立即撥打110或向當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶊?bào)案,保安員應(yīng)嚴(yán)格檢查出入人員對(duì)可疑人員進(jìn)行扣留,等待公安人員到場(chǎng)后協(xié)助警方處理。
(5)火警、火災(zāi)處理:當(dāng)工作人員接到火情報(bào)告或自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)顯示火警信號(hào)后,應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)通知保安隊(duì)長(zhǎng)、巡邏人員趕赴火警現(xiàn)場(chǎng)察看,確認(rèn)屬火情后,立即報(bào)告給管理處負(fù)責(zé)人,由管理處負(fù)責(zé)人決定是否向消防部門報(bào)警,必要時(shí)撥打119,同時(shí)安排維修工關(guān)閉所有電梯,并降到首層,切斷火場(chǎng)電源,按下報(bào)警掣并組織小區(qū)住戶疏散,使損失及傷亡降至最低。
第7篇 物業(yè)企業(yè)采購(gòu)管理工作程序
物業(yè)管理有限公司程序文件
--采購(gòu)管理程序
1.目的
對(duì)各部門采購(gòu)物資過(guò)程進(jìn)行控制,確保采購(gòu)物資符合質(zhì)量要求及物資采購(gòu)價(jià)格的合理。
2.范圍
適用于公司各部門。
3.職責(zé)
3.1品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)對(duì)a類物資采購(gòu)供方/品牌的選擇和評(píng)估。
3.2財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)對(duì)采購(gòu)物資的價(jià)格的審核及采購(gòu)行為的監(jiān)控。
3.3各部門負(fù)責(zé)對(duì)采購(gòu)物資的驗(yàn)收和使用過(guò)程的跟蹤。
4.物資的分類:
a類:是指對(duì)服務(wù)質(zhì)量影響較大、采購(gòu)批量較大或須在指定供方或品牌中采購(gòu)的物資。
b類:除a類物資外單價(jià)在人民幣2000元以上,必須經(jīng)過(guò)評(píng)估方能采購(gòu)的物資。
c類:a、b類以外物資。
5.物資采購(gòu)的審批權(quán)限
5.1業(yè)務(wù)部門經(jīng)理:單宗(一次性,下同)采購(gòu)金額2000元以下的物資。
5.2職能部門經(jīng)理:單宗采購(gòu)金額2000元以上(含2000元)5000元以下的物資。
5.3分管總經(jīng)理助理:單宗采購(gòu)金額5000元以上(含5000元)10000元以下的物資。
5.4總經(jīng)理:所有固定資產(chǎn)及單宗采購(gòu)金額10000元及以上的物資。
6. 方法和控制過(guò)程
6.1供方或品牌的選擇和評(píng)估
6.1.1評(píng)估必備資料
6.1.1.1供方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件(需加蓋供方的公章)。
6.1.1.2特種產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)許可證(如:安防器材)。
6.1.1.3采購(gòu)物資的報(bào)價(jià)(單)。
6.1.1.4采購(gòu)物資的合同/協(xié)議樣本。
6.1.2評(píng)估內(nèi)容主要包括
6.1.2.1采購(gòu)供方的資信。
6.1.2.2采購(gòu)物資的質(zhì)量。
6.1.2.3采購(gòu)物資的價(jià)格。
6.1.2.4采購(gòu)供方服務(wù)的及時(shí)性。
6.1.2.5采購(gòu)物資品質(zhì)保證系統(tǒng)
6.1.2.6采購(gòu)物資的合同樣本。
6.1.3評(píng)估的權(quán)限
6.1.3.1 a類物資供方/品牌由品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)選擇和評(píng)估。a類物資中ci產(chǎn)品的物資供方由總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)選擇和評(píng)估,并發(fā)送品質(zhì)管理部審核。
6.1.3.2 b類和需評(píng)估的c類物資,由各部門負(fù)責(zé)選擇和評(píng)估,并發(fā)送相關(guān)職能部門和公司領(lǐng)導(dǎo)審核。對(duì)已經(jīng)過(guò)某個(gè)部門評(píng)估合格的,在半年內(nèi),該部門或其他部門可不經(jīng)過(guò)評(píng)估,直接按采購(gòu)程序向該供方/品牌采購(gòu)。
6.1.3.3所有物資的采購(gòu)價(jià)格由財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)審核,必要時(shí)須經(jīng)審算和公開招標(biāo)。
6.2采購(gòu)資料的準(zhǔn)備
6.2.1部門經(jīng)理有審批權(quán)限的物資,各部門根據(jù)月工作計(jì)劃,結(jié)合倉(cāng)庫(kù)庫(kù)存情況,由倉(cāng)管員填寫《物資申請(qǐng)單》,按程序報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后方可安排采購(gòu)。
6.2.2統(tǒng)一結(jié)算的a類物資,由使用部門倉(cāng)管員每月五日前單獨(dú)填寫《物資申請(qǐng)單》,經(jīng)部門經(jīng)理審批后,在指定供方或品牌中采購(gòu),并于每月25日前直接與供方索取正式發(fā)票,核對(duì)無(wú)誤后按財(cái)務(wù)制度進(jìn)行報(bào)銷。
6.2.3 ci產(chǎn)品采購(gòu)資料的準(zhǔn)備按《標(biāo)識(shí)管理程序》進(jìn)行。
6.2.4對(duì)b類物資的采購(gòu),須取得三家以上的相關(guān)資料,并將有關(guān)供方情況記錄在《物資申請(qǐng)報(bào)告》中,按權(quán)限進(jìn)行審批。對(duì)于某種特殊物資(如兒童娛樂(lè)設(shè)施、健身器材等),無(wú)法取得三家同類型產(chǎn)品的資料時(shí),須在表中評(píng)估結(jié)論中注明。
6.2.5本部門無(wú)審批權(quán)限的物資采購(gòu)(ci產(chǎn)品除外)均須填寫《物資申請(qǐng)報(bào)告》進(jìn)行報(bào)批。
6.2.6采購(gòu)人員在采購(gòu)前,應(yīng)檢查采購(gòu)物資的審批資料是否完善,當(dāng)審批資料不完善時(shí)應(yīng)向部門經(jīng)理報(bào)告,并按公司規(guī)定的審批權(quán)限補(bǔ)齊相關(guān)的審批手續(xù)后,再行采購(gòu)或簽訂采購(gòu)合同。
6.3物資的采購(gòu)
6.3.1 a類物資的采購(gòu)。
必須在指定的供方或指定的品牌中采購(gòu),無(wú)法在指定的供方或品牌中選購(gòu)的情況,必須在《物資申請(qǐng)報(bào)告》'備注'注明,經(jīng)品質(zhì)管理部經(jīng)理同意后方可采購(gòu)。
6.3.2資產(chǎn)的采購(gòu)。
6.3.2.1購(gòu)買資產(chǎn)的審批權(quán)限按照'5.物資采購(gòu)的審批權(quán)限'執(zhí)行。
6.3.2.2檢測(cè)儀表的采購(gòu)必須報(bào)品質(zhì)管理部審核,其他資產(chǎn)采購(gòu)超過(guò)審批權(quán)限的,必須先報(bào)以下相關(guān)部門審核:
a.家私、家電、服裝、車輛及配件報(bào)房產(chǎn)后勤管理部;
b.電腦及配件報(bào)總經(jīng)理辦公室;
c.保安器材、工具報(bào)品質(zhì)管理部;
6.3.3 ci產(chǎn)品及宣傳品的采購(gòu)
6.3.3.1 ci產(chǎn)品的采購(gòu)參見《標(biāo)識(shí)管理程序》執(zhí)行。
6.3.3.2各部門宣傳品如需委托外界設(shè)計(jì)、制作,必須由總經(jīng)理辦公室統(tǒng)一安排制作,并在報(bào)銷的發(fā)票上簽字確認(rèn)后,方可辦理報(bào)銷手續(xù)。
6.3.4代客購(gòu)物
顧客需要代購(gòu)物品時(shí),部門須填寫《居家服務(wù)情況記錄表》,分別注明材料費(fèi)及服務(wù)費(fèi),材料費(fèi)超過(guò)400元時(shí),應(yīng)直接向顧客收取現(xiàn)金,采購(gòu)后將材料費(fèi)發(fā)票交顧客,管理處只收取服務(wù)費(fèi)。
6.4物資的驗(yàn)收
6.4.1物資采購(gòu)?fù)瓿珊?采購(gòu)員應(yīng)及時(shí)通知各物資的專項(xiàng)檢驗(yàn)員、倉(cāng)管員檢驗(yàn)、入庫(kù),填寫《進(jìn)倉(cāng)單》。
6.4.2對(duì)2000元以上的資產(chǎn),由房產(chǎn)后勤管理部或委派人員到現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)核實(shí),并在《資產(chǎn)情況審核單》上簽字確認(rèn)后,方可到財(cái)務(wù)管理部辦理報(bào)銷手續(xù)。
6.4.3對(duì)于不屬于資產(chǎn)的電腦配件、零件、備件等直接安裝使用的物品,由使用部門管理人員在《電腦軟、硬件故障維護(hù)記錄表》上簽字確認(rèn),可不填《進(jìn)倉(cāng)單》,未使用的須填寫《進(jìn)倉(cāng)單》。
6.4.4專項(xiàng)檢驗(yàn)員驗(yàn)收時(shí),發(fā)現(xiàn)無(wú)標(biāo)識(shí)、有受潮、水跡、油污、破損等異樣,必須打開包裝進(jìn)行驗(yàn)收;倉(cāng)管員按照《物資申請(qǐng)單》對(duì)物資的數(shù)量進(jìn)行驗(yàn)收入庫(kù)。
6.4.5 檢驗(yàn)出現(xiàn)不合格物資時(shí),由檢驗(yàn)者填寫《不合格物資處理單》,報(bào)部門經(jīng)理,不合格物資的處理按公司相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
6.4.6 采購(gòu)?fù)瓿珊?有關(guān)文件記錄由使用部門經(jīng)理指定專人收集、保管、存檔。
6.4.7如顧客有要求時(shí),應(yīng)在采購(gòu)合同中增加條款,以明確顧客或其代表可到供方現(xiàn)場(chǎng)對(duì)采購(gòu)物資或服務(wù)進(jìn)行驗(yàn)證。
6.5物資供方/品牌的增加及變更
6.5.1因公司服務(wù)質(zhì)量要求,需要增加a類物資供方/品牌時(shí),由使用部門根據(jù)該物資對(duì)服
務(wù)質(zhì)量的影響程度進(jìn)行評(píng)價(jià),填寫《a類物資供方或品牌變更申請(qǐng)表》,報(bào)品質(zhì)管理部審批。
6.5.2對(duì)a類物資供方無(wú)法滿足公司服務(wù)質(zhì)量要求,破產(chǎn)倒閉或搬遷、更名時(shí),采購(gòu)員負(fù)責(zé)填寫《a類物資供方或品牌變更申請(qǐng)表》,報(bào)品質(zhì)管理部審批后,可以更改或取消該項(xiàng)物資供方資格。
6.5.3在指定品牌、供方處采購(gòu)物資時(shí),如購(gòu)到偽劣商品,檢驗(yàn)員需在一周內(nèi)上報(bào)品質(zhì)管理部,如一個(gè)月在某一供方處采購(gòu)兩次以上偽劣商品或半年內(nèi)出現(xiàn)四次偽劣商品,品質(zhì)管理部將取消合格供方資格,在三天內(nèi)通知到各部門,并會(huì)同有關(guān)部門選擇新的合格供方。
6.5.4各部門確定以定期結(jié)算方式的物資供方時(shí),須由部門填寫《物資申請(qǐng)報(bào)告》進(jìn)行評(píng)估,并簽定物資采購(gòu)合同或協(xié)議,在結(jié)帳時(shí)需以市場(chǎng)平均價(jià)或合同協(xié)議價(jià)為標(biāo)準(zhǔn),認(rèn)真核對(duì)物資價(jià)格,無(wú)誤后方可結(jié)帳。合同期滿前需重新評(píng)估,填寫《物資申請(qǐng)報(bào)告》報(bào)相關(guān)職能部門審批,
6.5.5所有采購(gòu)合同/協(xié)議必須包括以下條款:
'甲方嚴(yán)禁自己的任何員工接受乙方的禮品、娛樂(lè)性招待、金錢或其它形式的饋贈(zèng)。乙方不得有任何饋贈(zèng)或賄賂甲方人員行為,否則,甲方視為乙方違約,并將立即取消供方資格。'
6.5.6品質(zhì)管理部應(yīng)即時(shí)更新已評(píng)估的物資供方或品牌,以便各部門直接與供方進(jìn)行聯(lián)系。
6.6物資供方/品牌的回訪
6.6.1財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)對(duì)各類物資指定供方進(jìn)行抽查回訪,具體回訪方法按《采購(gòu)行為回訪程序》進(jìn)行,以了解采購(gòu)人員的職務(wù)行為及各類物資價(jià)格的浮動(dòng)情況,每季度公布一次常用物資參考價(jià)格。
6.6.2品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)每半年向各部門進(jìn)行一次a類物資供方的調(diào)查。并將調(diào)查情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,提交管理評(píng)審。根據(jù)年底調(diào)查的統(tǒng)計(jì)分析情況來(lái)決定與
a類物資供方續(xù)簽合同,對(duì)調(diào)查情況普遍反映差的供方,不再續(xù)簽,由品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)進(jìn)行市場(chǎng)了解選擇合格的a類物資供方。
6.7采購(gòu)合同的簽訂
6.7.1簽訂所有物資采購(gòu)合同均須按《合同管理程序》執(zhí)行。
6.7.2以下幾種情況的物資采購(gòu)必須簽訂合同:
a.采購(gòu)的物資對(duì)服務(wù)質(zhì)量影響較大,且該物資沒(méi)有獨(dú)立的保修單(卡),必須以合同/協(xié)議形式進(jìn)行保修條款的約定。
b.采購(gòu)金額在兩萬(wàn)元以上的物資,無(wú)論其是否有獨(dú)立的保修單(卡),都必須簽訂合同/協(xié)議進(jìn)行付款方式的約定。
7.支持性文件
**wy7.4-z01-01《采購(gòu)行為回訪辦法》
**wy7.5.3-z01 《標(biāo)識(shí)管理程序》
**wy7.2.2-z02 《合同管理程序》
8.質(zhì)量記錄表格
**wy7.4-z01-f1《物資申請(qǐng)單》
**wy7.4-z01-f2《物資申請(qǐng)報(bào)告》
**wy7.4-z01-f3《不合格物資處理單》
**wy7.4-z01-f4《a類物資指定供方或品牌一覽表》
**wy7.4-z01-f5《a類物資供方或品牌變更申請(qǐng)表》
**wy7.4-z01-01-f1 《采購(gòu)物資供方回訪表》
**wy7.5.3-z01-f1《ci產(chǎn)品制作申請(qǐng)表》
**wy7.5.5-z01-f1《進(jìn)倉(cāng)單》
第8篇 物業(yè)管理水浸處理工作程序
1.員工巡區(qū)時(shí)或在崗位上發(fā)現(xiàn)小區(qū)范圍內(nèi)水浸,應(yīng)立即將情況報(bào)告當(dāng)值主管。
2.當(dāng)值主管接報(bào)后應(yīng)第一時(shí)間到現(xiàn)場(chǎng)查看情況。經(jīng)核實(shí)后應(yīng)視情況決定是否立即通知有關(guān)部門(如工程部、保安部、管業(yè)部、客戶服務(wù)中心等)部門負(fù)責(zé)人,說(shuō)明有關(guān)出之地點(diǎn)和簡(jiǎn)要情況,同時(shí)積極組織現(xiàn)有的人力物力開展搶險(xiǎn)工作并拍攝水浸現(xiàn)場(chǎng)以供備案分析。
3.組織當(dāng)值人員采取有效的措施,攔截和疏泄積水,防止水浸蔓延,盡可能減少水浸所致的損失。包括:
1)關(guān)閉受浸區(qū)域之電掣,以防人員觸電;
2)在水蔓延的通道上擺放攔水沙包,防止水浸蔓延到其它地方;
3)用布、沙包或其他材料塞住水浸的洞口;
4)疏通排水地漏、排水渠;
5)開啟排水泵;
6)用吸水機(jī)吸水;
7)其他一切經(jīng)濟(jì)有效的措施。
4.設(shè)法查明水浸之來(lái)源并采取有效措施加以截?cái)?
1)如水浸引起自小區(qū)機(jī)電設(shè)施之損壞和故障,應(yīng)當(dāng)關(guān)閉控制有關(guān)故障部位的水掣,防止水浸程度加大。
2)如洪水來(lái)自小區(qū)外,應(yīng)當(dāng)在小區(qū)各低于水位出入口安上攔水閘板。
3)如水浸來(lái)自市政地下水反溢,應(yīng)當(dāng)暫時(shí)將有關(guān)反溢的地下水道在通往本小區(qū)的入口處封閉,并用排水泵將小區(qū)內(nèi)的積水抽出小區(qū)外。
4)水源中斷后應(yīng)盡快通知清潔人員清除積水、清理現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境,通知工程部修復(fù)受損的設(shè)施,盡快回復(fù)小區(qū)的整潔外貌和正常使用。
5)事故處理過(guò)程中應(yīng)設(shè)法維持好小區(qū)內(nèi)的秩序,并耐心做好向業(yè)戶的安慰和解釋工作,盡力為業(yè)戶克服因水浸所帶來(lái)的實(shí)際困難,并注意維護(hù)好小區(qū)和管理處的形象,對(duì)自己不清楚的情況不要胡亂作答。
6)如有別墅受浸,應(yīng)盡快通知有關(guān)業(yè)戶回來(lái)處理單位內(nèi)的財(cái)物,管理處同時(shí)提供必要的幫助。
7)如有任何公共設(shè)施的正常使用受到影響,應(yīng)在小區(qū)各主要出入口設(shè)置告示,知會(huì)業(yè)戶,如有任何區(qū)域存在危險(xiǎn)性,應(yīng)在該處范圍外設(shè)置警示標(biāo)志或警告牌。
附則:一些常見水浸事故的針對(duì)性處理措施
在發(fā)生以下所列的情況時(shí),除采取上述的措施外,還應(yīng)采取以下相應(yīng)的針對(duì)性措施:
1.小區(qū)的供水管道發(fā)生破裂,應(yīng)盡快查找并關(guān)上能夠控制破裂部位的水掣。
2.如小區(qū)的供水泵房出現(xiàn)大量漏水現(xiàn)象,應(yīng)當(dāng)在隔水伐處擺放塑料桶接水,同時(shí)用沙包保護(hù)好附近可能受影響的別墅單元。
第9篇 萬(wàn)科物業(yè)-樓面管理高端商寫工作職責(zé)與職位要求
職位描述：
工作職責(zé)：
1. 定期對(duì)寫字樓內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施做好巡檢；
2. 寫字樓內(nèi)的溫馨提示等宣傳資源投放工作的開展及協(xié)助；
3. 各類活動(dòng)物資的需求提報(bào)、場(chǎng)地布置等活動(dòng)支持；
4. 協(xié)助行政類費(fèi)用結(jié)算， 審核費(fèi)用明細(xì)，按內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)及財(cái)務(wù)制度要求等，核算審核到位；
5. 日常環(huán)境監(jiān)督、綠植監(jiān)督， 監(jiān)管辦公區(qū)綠植品相，及時(shí)記錄并反饋給甲方及綠植供應(yīng)商；
6. 協(xié)調(diào)各端口保障樓內(nèi)良好辦公環(huán)境，推動(dòng)各端口流程提升和優(yōu)化，做好能源節(jié)約等措施。
職位要求：
1. 大專及以上學(xué)歷；
2. 連續(xù)3年以上本專業(yè)的物業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)或2年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)；
3. 熟練操作計(jì)算機(jī)常用辦公軟件，有較強(qiáng)的執(zhí)行和學(xué)習(xí)能力；
4. 具有優(yōu)秀的協(xié)調(diào)、溝通能力。
第10篇 物業(yè)管理處法律咨詢工作人員職責(zé)
物業(yè)項(xiàng)目管理處法律咨詢工作人員職責(zé)
一、認(rèn)真學(xué)習(xí)國(guó)家法律、法規(guī),物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、條例、物業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài),有相當(dāng)?shù)姆▽W(xué)理論功底和科學(xué)常識(shí),熟悉了解管理處各項(xiàng)規(guī)章制度,管理模式等。
二、加強(qiáng)自身修養(yǎng),廉潔自律,樹立良好的職業(yè)形象,得到住戶、委托人信賴。
三、嚴(yán)格在咨詢范圍內(nèi)開展工作,不得接受業(yè)務(wù)范圍以外的委托或兼職經(jīng)辦與法律有關(guān)的其他委托代理業(yè)務(wù),不得以職業(yè)律師的名義從事法律服務(wù)活動(dòng)。
四、嚴(yán)格按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取咨詢服務(wù)費(fèi),統(tǒng)一由管理處出納辦理,工作人員不得擅自收費(fèi),不得附加其他費(fèi)用或向委托人收取報(bào)酬。
五、遵守職業(yè)道德,不得利用工作之便泄露在咨詢業(yè)務(wù)中得悉的委托人的隱私、秘密和委托人不愿公開的其他事實(shí)和材料。
六、不得在委托人未同意的情況下超越委托權(quán)限或利用委托關(guān)系從事與委托代理事務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
七、工作人員樹立良好的敬業(yè)精神和全心全意為業(yè)主、住戶服務(wù)的思想,熱情為住戶排憂解難,不得拒絕業(yè)主、住戶咨詢服務(wù)要求,不得無(wú)故拖延,玩忽職守,草率處理。
八、工作人員受理法律咨詢事務(wù)時(shí),應(yīng)堅(jiān)持以事實(shí)為根據(jù),以法律為準(zhǔn)繩,公正分析,提供服務(wù),不得歪曲事實(shí),迎合當(dāng)事人的需要,給咨詢?nèi)艘哉_的指引。
九、工作人員在開展各項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)不得以任何方式損害其他業(yè)主、住戶以及管理處的利益,不得違反管理處各項(xiàng)規(guī)章制度。
第11篇 各項(xiàng)物業(yè)管理專業(yè)工作方案
物業(yè)管理各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案
一、公共設(shè)施設(shè)備管理
1.管理目標(biāo)
保證設(shè)備運(yùn)行正常,無(wú)重大管理責(zé)任事故。
2.管理措施
(1)制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等管理制度。
(2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程,設(shè)備管理和維修人員持證上崗。
(3)設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔,無(wú)雜物、灰塵積垢,無(wú)鼠、蟲害發(fā)生,機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。
(4)建立供電、供水的管理制度,供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時(shí)值班。
(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常,有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間排除故障,保證系統(tǒng)工作正常。
(6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全,完好無(wú)損,確保隨時(shí)啟用。
(7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理設(shè)施、設(shè)備的各種問(wèn)題。
(8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施,引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通,無(wú)火災(zāi)安全隱患。
(9)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常,無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,按規(guī)定時(shí)間對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無(wú)二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱周圍無(wú)污染隱患。排水系統(tǒng)通暢,汛期無(wú)泛水,地下室、設(shè)備房無(wú)積水浸泡發(fā)生。遇有事故,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修,保證無(wú)大面積跑水、泛水,長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。
(10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到,公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無(wú)架空管線,無(wú)礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好,大廈范圍內(nèi)的道路暢通,路面平坦。
二、安全管理
1.管理目標(biāo)
(1)確保大廈內(nèi)無(wú)因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。
(2)維護(hù)好大廈內(nèi)的公共秩序,控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象;控制小商小販進(jìn)入。
(3)有預(yù)見性地對(duì)任何可能危急業(yè)戶的安全情況,采取防范措施。
2.建立交互式聯(lián)動(dòng)治安網(wǎng)絡(luò)
(1)在大廈設(shè)立流動(dòng)崗哨,實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制。做到每?jī)尚r(shí)巡視一遍,并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過(guò)對(duì)講機(jī)下達(dá)指令,巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行支援。
(3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系,并商請(qǐng)其警官兼任管理處安全管理指導(dǎo)員,定期與管理處安全管理員分析治安形勢(shì)、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。
3.緊急情況下的應(yīng)急處理措施
(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時(shí),管理處迅速調(diào)集巡邏安全管理員,以最快的速度趕到現(xiàn)場(chǎng),控制局面,爭(zhēng)取主動(dòng)。
(2)迅速調(diào)整人力、物力,以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。
(3)發(fā)生案件時(shí),立即報(bào)警并維護(hù)現(xiàn)場(chǎng),協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。
(4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),沉著、機(jī)智實(shí)施處理,并向上級(jí)進(jìn)行報(bào)告。
三、裝修管理
1.日常裝修管理
(1)管理處安排人員辦理裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)、驗(yàn)資、登記、審批和發(fā)放各類證件。
(2)跟蹤施工情況,管理處主任每日巡視,了解各施工點(diǎn)施工情況,安全管理主管每日三次不定時(shí)巡視,了解施工情況及糾察施工隊(duì)運(yùn)行情況。
(3)安全管理員24小時(shí)值班,控制人員進(jìn)出并做好相應(yīng)記錄。
(4)裝修垃圾清運(yùn)。采取定時(shí)上門收集和業(yè)戶申請(qǐng)相結(jié)合的方法,袋裝清運(yùn),日清日運(yùn),不堆積、不滯留,不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。
2.裝修安全管理
(1)安全管理組負(fù)責(zé)裝修日常安全工作。
(2)與業(yè)戶和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人簽訂安全責(zé)任書。
(3)裝修材料按指定時(shí)間進(jìn)入,安全管理員進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。
(4)需要進(jìn)行燒焊等動(dòng)火作業(yè),應(yīng)向管理處提出申請(qǐng),經(jīng)批準(zhǔn)后在管理人員監(jiān)護(hù)下,方可作業(yè)。
(5)安全管理員巡查時(shí),對(duì)裝修點(diǎn)的材料、裝修方式進(jìn)行認(rèn)真檢查,發(fā)現(xiàn)不安全隱患,及時(shí)處理報(bào)告。
(6)發(fā)生緊急事故時(shí),按緊急處理措施程序進(jìn)行。
四、消防管理
1.消防組織機(jī)構(gòu)的建立
(1)管理處負(fù)責(zé)建立消防安全小組。
(2)管理處主任為消防安全負(fù)責(zé)人。
(3)管理處其他人員為義務(wù)消防員。
(4)安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。
(5)日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。
(6)管理處負(fù)責(zé)制定組織機(jī)構(gòu)圖及人員職責(zé)。
2.建立各項(xiàng)消防制度
(1)消防檢查制度。
(2)專職安全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況,包括消防設(shè)備、動(dòng)火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等,檢查結(jié)果記錄在《安全檢查記錄》中,該記錄每周由管理處主任審核。
(3)兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視,每?jī)尚r(shí)巡視一遍,并填寫《消防安全檢查登記表》。
(4)在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患,應(yīng)及時(shí)采取整改措施,做到隱患不過(guò)夜。
(5)發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患,應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》,限期整改,并跟蹤驗(yàn)證。
(6)管理處制定《動(dòng)火審批制度》,內(nèi)容包括動(dòng)火申請(qǐng)和審批程序及違章處理方法。
3.防火措施
(1)貫徹“預(yù)防為主,防消結(jié)合”的方針,業(yè)戶要樹立防火意識(shí),管理處每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員,全面負(fù)責(zé)小區(qū)的消防工作。
(2)嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時(shí)用電線路,電器線路需維修時(shí)請(qǐng)及時(shí)找管理處安排施工。
(3)嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物,亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。
(4)不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。
(5)不準(zhǔn)在樓道、過(guò)道設(shè)立倉(cāng)庫(kù),堆放雜物,阻礙通道。
(6)嚴(yán)格裝修審批手續(xù),動(dòng)火審批手續(xù),保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。
(7)公共場(chǎng)所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料,室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制,并加以處理。
(8)配備火警時(shí)刻的必須器材,如:應(yīng)急照明燈等。
4.消防知識(shí)培訓(xùn)
(1)對(duì)業(yè)戶的消防要求(包括安全用水、用電),通過(guò)《業(yè)戶須知》、《管理公約》傳達(dá)到各業(yè)戶,并向業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料,用宣傳欄等消防宣傳途徑對(duì)業(yè)戶進(jìn)行消防宣傳教育。
(2)管理處內(nèi)部每月的第一個(gè)星期一上午為各組安全消防學(xué)習(xí)時(shí)間,學(xué)習(xí)教材是安全消防管理?xiàng)l例,內(nèi)部的消防管理制度,設(shè)備設(shè)施的操作方法等,學(xué)習(xí)情況須詳細(xì)記錄。
(3)管理處主任每月檢查一次安全活動(dòng)記錄并簽字認(rèn)可。
(4)在安全消防活動(dòng)日查出的安全、消防隱患,由各組自行在活動(dòng)記錄中登記并整改。
(5)專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識(shí)和消防技能培訓(xùn),考試合格后方可任職,其資格每年確認(rèn)一次。
5.消防設(shè)備管理
(1)管理處負(fù)責(zé)建立消防檔案。
(2)管理處對(duì)各種消防設(shè)備和設(shè)施的標(biāo)識(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì),編制《消防設(shè)備標(biāo)識(shí)登記》。消防設(shè)備標(biāo)識(shí)由管理處主任指定人專實(shí)施,并在各項(xiàng)安全檢查中作為檢查內(nèi)容。
(3)制定《設(shè)備管理制度》,對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)。
6.消防演習(xí)
(1)小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習(xí),具體辦法和內(nèi)容參見由管理處每次制定的《消防演習(xí)方案》并報(bào)政府消防部門。
(2)消防演習(xí)后,管理處主任編制《消防演習(xí)報(bào)告》。對(duì)演習(xí)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,及時(shí)調(diào)整、糾正并驗(yàn)證其結(jié)果。
五、車輛管理
1.小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)行日夜24小時(shí)值班制度,由小區(qū)安全管理員負(fù)責(zé)管理,車輛可以隨時(shí)進(jìn)出、停放。
2.本小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)行有償使用,車主須憑車輛進(jìn)出小區(qū)的磁卡(月卡或一次性卡)進(jìn)入停車場(chǎng)。
3.車輛進(jìn)入:車輛進(jìn)入停車場(chǎng)應(yīng)一停二慢,必須服從管理員的指揮和安排,取得管理員同意后方可進(jìn)入。
4.車輛停放:車輛停放時(shí)必須服從管理員指揮,注意前后左右車輛的安全,在規(guī)定位置上停放,并與周圍車輛保持適當(dāng)距離,不得對(duì)其他車輛的進(jìn)出和其他車位的使用造成阻礙,車主必須鎖好車門,調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài),車內(nèi)貴重物品須隨身帶走,車主停好車輛后須立即離開停車場(chǎng),不得在他人車輛旁停留。管理員應(yīng)指揮車輛停放,查看車輛有無(wú)上鎖,有無(wú)外部破損,應(yīng)通知車主并登記,不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。停車場(chǎng)車位分固定車位和非固定車位,車主按類使用車位。
5.駛離:車輛駛離停車場(chǎng)時(shí)應(yīng)注意周圍車輛的安全,緩慢駛離,并在出口處向管理員交回停車牌,管理員核對(duì)牌號(hào)相符,收回停車牌、收取停車費(fèi)后方可駛離。
6.管理員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé),熱情服務(wù),不得會(huì)客、喝酒、睡覺(jué),不得離開,不得讓親朋好友和其他無(wú)關(guān)人員進(jìn)入停車場(chǎng),嚴(yán)格核對(duì)駛離車輛的牌號(hào),對(duì)車主的合理要求應(yīng)給予滿足。管理員交接班時(shí)應(yīng)辦理交接手續(xù),核實(shí)停車場(chǎng)車輛內(nèi)登記記錄相符,并列簽字交接。
7.停車場(chǎng)內(nèi)不得試剎車、練習(xí)車、修理車輛,禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險(xiǎn)品的車輛停放。
六、清潔管理
1.人員配置及分工詳見崗位架構(gòu)圖(略)。
2.工作流程及質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)。
第12篇 物業(yè)區(qū)域公共設(shè)施設(shè)備專業(yè)管理工作方案
物業(yè)區(qū)域公共設(shè)施設(shè)備專業(yè)管理工作方案1.管理目標(biāo)保證設(shè)備運(yùn)行正常,無(wú)重大管理責(zé)任事故。
2. 管理措施
(1)制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等管理制度。
(2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程,設(shè)備管理和維修人員持證上崗。
(3)設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔,無(wú)雜物、灰塵積垢,無(wú)鼠、蟲害發(fā)生,機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。
(4)建立供電、供水的管理制度,供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時(shí)值班。
(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常,有記錄并按規(guī)定定期保存。
按工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間排除故障,保證系統(tǒng)工作正常。
(6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全,完好無(wú)損,確保隨時(shí)啟用。
(7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理設(shè)施、設(shè)備的各種問(wèn)題。
(8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施,引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通,無(wú)火災(zāi)安全隱患。
(9)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常,無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,按規(guī)定時(shí)間對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。
二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等證齊全。
水池、水箱清潔衛(wèi)生無(wú)二次污染。
水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱周圍無(wú)污染隱患。
排水系統(tǒng)通暢,汛期無(wú)泛水,地下室、設(shè)備房無(wú)積水浸泡發(fā)生。
遇有事故,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修,保證無(wú)大面積跑水、泛水,長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。
建立事故應(yīng)急處理方案。
(10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到,公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無(wú)架空管線,無(wú)礙觀瞻。
道路、大堂等公共照明完好,大廈范圍內(nèi)的道路暢通,路面平坦。
第13篇 某學(xué)院校物業(yè)管理員崗位工作職責(zé)
學(xué)院(校)物業(yè)管理員崗位工作職責(zé)
1、領(lǐng)導(dǎo)維修部門員工完成各項(xiàng)維修任務(wù),確保其正常運(yùn)行。
2、做好日常的巡查維護(hù),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題主動(dòng)處理,做到維修質(zhì)量上乘,工完場(chǎng)凈。
3、負(fù)責(zé)全院水電供應(yīng)、電話、水、電、木、瓦等日常維修工作。
4、負(fù)責(zé)全院門鎖、鑰匙的修配工作。
5、及時(shí)組織完成配鑰匙、修理各種門鎖,做好高配值班和地下室值班的安排工作。
6、嚴(yán)格做好部門考勤考核工作。
7、嚴(yán)格執(zhí)行維修材料領(lǐng)用制度。
8、身體健康,高中及以上文化程度。
9、具有專業(yè)上崗證,具有綜合維修管理經(jīng)驗(yàn)和組織協(xié)調(diào)能力。
10、能主動(dòng)收集維修信息,虛心聽取師生意見,確保解決重點(diǎn)、難點(diǎn)維修任務(wù)。
11、掌握多門設(shè)備維修技術(shù)技能。
12、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。
第14篇 小區(qū)物業(yè)交通車輛管理管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)
小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn):交通車輛管理
四、交通車輛管理工作標(biāo)準(zhǔn)
項(xiàng)目 內(nèi)容
著裝
1、上崗須著公司統(tǒng)一的護(hù)管制服,戴好帽,系正領(lǐng)帶,扎緊武裝帶,穿好皮鞋,衣領(lǐng)鈕扣全部扣好。
2、上崗須佩戴好工作牌。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。
3、制服領(lǐng)口、袖口處不得顯露個(gè)人衣物,制服外不得顯露個(gè)人物品(如紀(jì)念章、筆、bb機(jī)、鎖匙扣等),制服衣袋不得裝過(guò)大過(guò)厚物品。
4、非當(dāng)值班時(shí)間,除因公或經(jīng)批準(zhǔn)外,不得穿著或攜帶制服離開轄區(qū)。
行為舉止
1、上崗時(shí)舉止應(yīng)文明、大方。
2、頭發(fā)要整潔,不留長(zhǎng)發(fā)。
3、精神振作,姿態(tài)良好,抬頭挺胸。不得東倒西歪、前傾后靠,不得伸懶腰,不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?/p>
4、值勤時(shí)不得抽煙、吃零食,不得哼歌曲、吹口哨、跺腳,不得隨地吐痰、亂丟雜物。
5、注意檢查和保持儀表,但不得當(dāng)眾整理個(gè)人衣物。
6、不得將任何物件夾于腋下,不得敲桌椅或玩弄其他物品。
工作紀(jì)律
1、愛(ài)業(yè)敬業(yè),服從指揮;遵紀(jì)守法,嚴(yán)于律己;文明服務(wù),禮貌待人;積極主動(dòng),勇敢無(wú)畏。
2、按規(guī)定著裝上崗。
3、提高警惕,堅(jiān)守崗位。
4、認(rèn)真參加培訓(xùn)和消防演習(xí)。
5、嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度,不遲到、早退,更不能誤班、漏班。
(出入口)固定崗位
1.車輛進(jìn)出
1.1 內(nèi)部車輛進(jìn)場(chǎng):敬禮,發(fā)《車輛出入卡》給車主(或核對(duì)車牌號(hào),輸入電腦或記錄)。
1.2 內(nèi)部車輛出場(chǎng): 敬禮,車主交回《車輛出入卡》(或核對(duì)車牌號(hào)碼,確認(rèn)無(wú)疑后放行車輛)。
1.3 外來(lái)臨時(shí)車輛進(jìn)入:敬禮,確認(rèn)是辦事人員,在《臨時(shí)停車卡》上填寫車牌號(hào)碼、車輛進(jìn)場(chǎng)時(shí)間,交車主(或輸入車牌號(hào)碼)放行,其他閑雜車輛眼睛進(jìn)入。
1.4 外來(lái)臨時(shí)車輛出場(chǎng):敬禮,核對(duì)車牌號(hào)碼無(wú)誤后放行。
1.5 未經(jīng)批準(zhǔn),大貨車、泥頭車、集裝箱車、拖拉機(jī)及其他作業(yè)車輛不得進(jìn)入轄區(qū);禁止載有劇毒、易燃、易爆和其他危險(xiǎn)品的車輛進(jìn)入轄區(qū);出租車進(jìn)出不得無(wú)故停留拉客,屬搬家物品,值班人員查驗(yàn)用戶《出入物品申報(bào)表》后予以放行,同時(shí)收回《出入物品申報(bào)表》,涉及大批量鋼筋、水泥、磚頭、石子等材料,要有業(yè)主委員會(huì)或管理處批準(zhǔn)的《出入物品申報(bào)表》方予放行,否則拒絕進(jìn)場(chǎng)。
1.6 軍警車輛進(jìn)場(chǎng)時(shí),敬禮,在《臨時(shí)停車卡》上填寫車牌號(hào)碼、車輛進(jìn)場(chǎng)時(shí)間后放行。
1.7 軍警車輛出場(chǎng)時(shí),敬禮,憑《臨時(shí)停車卡》核對(duì)車牌號(hào)無(wú)誤后放行。
1.8 軍警車輛進(jìn)出,應(yīng)嚴(yán)格記錄,有疑問(wèn)要求出示行駛證,下半夜進(jìn)出場(chǎng)的軍警車,要實(shí)行跟蹤管理。
1.9所有車輛進(jìn)出,必須在《車輛出入記錄表》上詳細(xì)填寫車牌號(hào)碼,進(jìn)、出場(chǎng)時(shí)間。
流動(dòng)崗位
1、按規(guī)定每半小時(shí)巡視所負(fù)地下室車輛情況,每15分鐘巡視廣場(chǎng)臨時(shí)停車情況,發(fā)現(xiàn)漏水、漏油、未關(guān)好車門窗、未上鎖等現(xiàn)象及時(shí)處理并通知車主,并在《停車場(chǎng)交接班記錄表》上做好記錄。
2、清點(diǎn)車場(chǎng)內(nèi)車輛及停放位置,隨時(shí)與崗?fù)ぢ?lián)系,以核對(duì)車輛數(shù)量,確保安全。
3、發(fā)現(xiàn)無(wú)關(guān)人員或可疑人員到車場(chǎng)(庫(kù)),要及時(shí)勸其離開,若有緊急情況按有并規(guī)定進(jìn)行處理。
4、引導(dǎo)車輛有序停放,嚴(yán)密注視車輛情況和駕馭員的行為,若遇酒后或疲勞駕車者,應(yīng)及時(shí)勸阻,并報(bào)告車管主管及時(shí)處理,避免交通意外的發(fā)生。
5、檢查車場(chǎng)內(nèi)設(shè)備設(shè)施是否完好,發(fā)現(xiàn)異常情況在《停車場(chǎng)交接班記錄表》記錄并及時(shí)上報(bào),以便及時(shí)處理。
6、協(xié)助保潔班維護(hù)好車場(chǎng)(庫(kù))內(nèi)的保潔衛(wèi)生,保持停車場(chǎng)(庫(kù))的整潔。
第15篇 xs物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備管理工作程序
物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備管理工作程序
【供配電設(shè)備】
電工
a.每日一次按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)備,并記錄《配電房巡視記錄表》;
b.配電房每周打掃一次,配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)'運(yùn)行'與'備用'每月切換檢查一次,并記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)表》;
c.按《設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《供配電設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);
d.供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi);
e.供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備部經(jīng)理,記錄《設(shè)備故障記錄表》,并及時(shí)排除異常和故障。
【電梯設(shè)備】
分承包方電梯維保人員
a.每周按《設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《電梯設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行定期保養(yǎng),同時(shí)負(fù)責(zé)清潔電梯機(jī)房環(huán)境,并將結(jié)果記錄表內(nèi);
b.電梯設(shè)備維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》;
c.設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備經(jīng)理,記錄于《設(shè)備故障記錄表》上,并及時(shí)處理。
設(shè)備經(jīng)理
a.每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視電梯設(shè)備,填寫《電梯房巡視記錄》。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)通知分承包方電梯維保人員并報(bào)告設(shè)備經(jīng)理,督促維修保養(yǎng);
b.負(fù)責(zé)電源部分的維修保養(yǎng)及運(yùn)行操作。每月一次切換檢查雙電源設(shè)備,記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)表》。
【給排水設(shè)備】
管道工
a.每日一次按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備,并記錄《水泵房巡視記錄表》;
b.水泵房每周打掃一次,機(jī)組每月清潔一次。生活水泵'運(yùn)行'與'備用'每二周交替更換一次;
c.按《設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《給排水設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);
d.給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi);
e.給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告給設(shè)備部經(jīng)理,記錄《設(shè)備故障記錄表》,并及時(shí)排除異常和故障。
【消防系統(tǒng)】
日常巡視
a.設(shè)備維修工每日一次按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房及風(fēng)機(jī)房設(shè)備,記錄《水泵房巡視記錄表》和《風(fēng)機(jī)設(shè)備巡視記錄表》。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備經(jīng)理,記錄《設(shè)備故障記錄表》,并及時(shí)排除異常和故障;
b.安全接待人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視,每月對(duì)各層面消防設(shè)施巡視一遍,將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。
定期檢查
a.由弱電維修操作工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機(jī)、雙電源啟動(dòng)測(cè)試,記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表》;
b.由弱電維修操作工組織,并由安保主管、安全接待人員和設(shè)備維修工參與操作,每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試;送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試;電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測(cè)試記錄表》,《消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試記錄表》。
維修保養(yǎng)
a.弱電操作維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作;
b.設(shè)備機(jī)房每周打掃一次,機(jī)組每月清潔一次。消防泵'運(yùn)行'與'備用'每月定期啟動(dòng)后交替更換一次;
c.按《設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);
d.消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。
【弱電設(shè)備】
分承包方維保人員
a.按《設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《弱電設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);
b.弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》;
c.弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備部經(jīng)理,記錄《設(shè)備故障記錄表》,及時(shí)排除異常和故障。
弱電工
a.每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號(hào)接收機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)星天線,記錄《信號(hào)收視設(shè)備巡視記錄表》;
b.信號(hào)接收機(jī)房每周打掃一次,信號(hào)接收設(shè)備每月清潔一次;
c.發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告設(shè)備經(jīng)理,督促維修保養(yǎng)。
第16篇 物業(yè)管理白蟻防治工作規(guī)范
物業(yè)管理中的白蟻防治工作
1.接管前的工作
物業(yè)公司在接管進(jìn)駐管轄區(qū)開展管理工作前,應(yīng)摸清情況,做到知己知彼,心中有數(shù)。 要詳細(xì)地了解該轄區(qū)范圍內(nèi)的情況,包括物業(yè)管理區(qū)域所在地的地理情況,如地形、地貌及其變化情況,植被的變化情況,該地區(qū)白蟻疫情,房屋建筑的結(jié)構(gòu),建造時(shí)有無(wú)進(jìn)行白蟻預(yù) 防處理,住用戶的家庭裝飾情況,以及在裝飾時(shí)有沒(méi)有進(jìn)行白蟻預(yù)防處理等等。根據(jù)詳細(xì)了解到的情況,確定白蟻防治管理措施,并編入到該管轄區(qū)的具體管理方案中去。估算出實(shí)施 這些措施所需的資金預(yù)算,根據(jù)資金預(yù)算同甲方商談并獲得共識(shí),為今后順利開展工作打下良好的基礎(chǔ)。
2.接管后的工作
①白蟻防治知識(shí)的普及與宣傳。白蟻危害活動(dòng)十分隱蔽,通常很少能被人們發(fā)現(xiàn),所以 直到今天仍有許多人對(duì)它及其危害一無(wú)所知。為了使廣大居民都對(duì)白蟻其危害有所認(rèn)識(shí)和了解,樹立并不斷增強(qiáng)對(duì)白蟻危害的防范意識(shí),物業(yè)公司進(jìn)駐管轄區(qū)開始其管理職能后,開展 白蟻防治工作的第一件事,就是開設(shè)宣傳專欄,用圖文并茂的形式,通俗易懂的文字,生動(dòng)活潑的內(nèi)容,宣傳和普及白蟻及其防治知識(shí)。尤其是在每年白蟻分飛繁殖的季節(jié)里,更應(yīng)該 做好這方面的輿論宣傳工作。通過(guò)宣傳和普及知識(shí),讓廣大群眾能識(shí)別白蟻,能進(jìn)行簡(jiǎn)單的自查,以及發(fā)現(xiàn)白蟻后如何與防治專業(yè)機(jī)構(gòu)取得聯(lián)系和幫助等。
②居室裝修白蟻預(yù)防的宣傳與管理。從我國(guó)改革開放以來(lái),人民生活水平不斷提高。幾 乎所有入住新居的人們都會(huì)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)承受能力,在入住前對(duì)自己的居室進(jìn)行不同裝修。由于人們對(duì)白蟻危害缺乏應(yīng)有的認(rèn)識(shí),在考慮自己生活的舒適時(shí),往往忽略了對(duì)白蟻危害 的預(yù)防。這就需要宣傳和解釋,使他們明白一定要對(duì)裝飾結(jié)構(gòu)和飾件進(jìn)行白蟻預(yù)防處理。同時(shí)還要對(duì)進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)的裝飾材料加強(qiáng)檢查管理,不允許任何帶有白蟻及其危害的物品進(jìn)入轄 區(qū)范圍。此外,還應(yīng)對(duì)居室裝修所產(chǎn)生的廢棄物進(jìn)行有序的管理,不準(zhǔn)隨意棄置。
③室外環(huán)境的整體預(yù)防和治理。轄區(qū)的白蟻防治除了所有房屋建筑外,還應(yīng)把花草樹木 的白蟻防治和其他附屬設(shè)施的白蟻危害防治也列入到轄區(qū)的整體防治規(guī)劃中去。這就需要有一個(gè)全面的、各種措施相結(jié)合的綜合性防治方案。比如綠化美化場(chǎng)地地基的白蟻預(yù)防處理, 樹木定植穴的白蟻預(yù)防處理,在白蟻分飛繁殖季節(jié),設(shè)置誘蟲燈誘捕白蟻的長(zhǎng)翅成蟲等等。
④嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)法令,把好防治關(guān)。為了確保白蟻防治的施工質(zhì)量,目前我國(guó)白蟻 防治工作已經(jīng)有了一系列的管理法規(guī),比如白蟻防治從業(yè)機(jī)構(gòu)必須具有合格的資質(zhì),并持有上級(jí)主管行政管理機(jī)構(gòu)核發(fā)的相應(yīng)資質(zhì)證書,才能按照資質(zhì)證書上規(guī)定的等級(jí),從事相應(yīng)的 防治業(yè)務(wù);白蟻防治從業(yè)人員則必須具備有關(guān)部門核發(fā)的上崗證書,方能從事白蟻防治工作等等。因此,物業(yè)管理公司進(jìn)行白蟻防治工作時(shí),應(yīng)熟悉這些法規(guī),在管理中不折不扣地按 照這些法規(guī)的規(guī)定行事,確保群眾的利益。
