第1篇 別墅物業(yè)房屋維修管理規(guī)定
別墅物業(yè)房屋維修管理規(guī)定物業(yè)的維修管理是物業(yè)管理中的基礎(chǔ)性工作。
它包括兩大部分內(nèi)容,其一為房屋的維修管理,其二為房屋設(shè)備管理。
物業(yè)的維修管理對象是物業(yè)本身,其管理的目的是為了物業(yè)的保值和增值。
一、房屋維修管理房屋維修管理又稱房屋修繕管理,它是指物業(yè)管理機構(gòu)的房屋管理與修繕部門對其所經(jīng)營管理的房產(chǎn),進行修繕技術(shù)管理。
具體內(nèi)容包括:房屋的安全檢查,房屋維修的施工管理,房屋修繕的行政管理以及房屋的日常保養(yǎng)等內(nèi)容。
在物業(yè)管理過程中,搞好房屋的維修管理,不僅有利于延長房屋的使用壽命,增強其使用的安全性能,也有利于美化環(huán)境,使物業(yè)管理企業(yè)在用戶心中建立良好的形象和信譽,從而促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
(一)房屋維修管理的內(nèi)容1.房屋的安全檢查。
房屋的安全檢查是房屋使用、管理、維護和維修的重要依據(jù)。
定期和不定期的對房屋進行檢查、隨時掌握情況,不僅可以及時發(fā)現(xiàn)和防止危險情況的發(fā)生,而且還為房屋維修管理提供依據(jù),以延長房屋壽命。
2. 房屋維修施工管理。
物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)根據(jù)所掌握的房屋完好情況,編制每年的修繕計劃并安排修繕資金,審核修繕方案。
在施工過程中,應(yīng)注意保證修繕施工質(zhì)量并降低成本,對于一些委托施工項目,物業(yè)管理部門應(yīng)嚴格對其施工質(zhì)量進行監(jiān)督,以保證用戶的使用安全。
3. 房屋修繕的行政管理。
根據(jù)我國有關(guān)的法規(guī)規(guī)定,房屋修繕是房屋所有者應(yīng)當履行的責任。
因使用不當或人為造成房屋損壞,應(yīng)由行為人負責修復或給予賠償。
對于房屋所有者或房屋修繕責任者不及時修繕,或者在房屋修繕時,遭到使用人或鄰人等借故阻撓,或發(fā)現(xiàn)有可以導致房屋發(fā)生危險情況出現(xiàn)時,房管部門可采取排險解危的強制措施,費用則由當事人承擔。
此外,對于異產(chǎn)毗連房屋的修繕,將依照《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》承擔責任。
(二)房屋完損等級的評定物業(yè)管理機構(gòu)需定期或不定期的對房屋的完損等級進行檢查和評定,以便進一步制定房屋的修繕計劃及修繕實施方案。
房屋的完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級,即現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級。
評定房屋的完損等級是按照統(tǒng)一的標準、統(tǒng)一的項目、統(tǒng)一的評定方法,對現(xiàn)有整幢房屋進行綜合性的完好和損壞的等級評定。
這項工作技術(shù)性強,既有目觀檢測,又有定性定量的分析。
目前,我國對房屋質(zhì)量的評定,是以原國家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部1985年制定頒布的《房屋完損等級評定標準》作為依據(jù)的。
1. 房屋完損等級標準。
一般按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的完好、損壞程度分為五個等級標準。
(1)完好房。
指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好,裝修和設(shè)備完好、齊全完整,管道暢通,現(xiàn)狀良好,使用正常;
或雖個別分項有輕微損壞,但一般經(jīng)過小修就能修復。
(2)基本完好房。
指房屋結(jié)構(gòu)基本完好,少量構(gòu)部件有輕微損壞,裝修基本完好,油漆缺乏保養(yǎng),設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好,能正常使用,經(jīng)過一般性維修即可修復。
(3)一般損壞房。
指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞,部分構(gòu)部件有損壞或變形,屋面局部漏雨,裝修局部破損,油漆老化,設(shè)備管道不夠暢通,水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺,需要進行中修或局部大修更換零件。
(4)嚴重損壞房。
指房屋年年失修,結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞,屋面嚴重漏雨,裝修嚴重變形、破損,油漆老化見底,設(shè)備陳舊不齊全,管道嚴重堵塞,水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴重損壞,需要進行大修或翻修、改建。
(5)危險房。
指房屋承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件,結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力,隨時有倒塌可能,不能確保使用安全的房屋。
2. 房屋完損等級的評定方法。
一般根據(jù)房屋各個組成部分完報程度綜合評定。
(l)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項完損程度符合同一個完損標準,則該房屋的完損等級就是分項所評定的完損程度。
(2)房屋的結(jié)構(gòu)部分各項完損程度符合同一完損標準,在裝修設(shè)備部分中有
一、二項完損度下降一個等級,其余各項仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完損標準,則該房屋的完損等級按結(jié)構(gòu)部分的完損程度來確定。
(3)房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重墻與樓地面分項完損程度下降一個等級完損標準,在裝修或設(shè)備部分中有一項完損程度下降一個等級完損標準,其余三個組成部分的各項都符合上一個等級以上的完損標準,則該房屋的完損等級可按上一個等級的完損程度來確定。
(4)房屋結(jié)構(gòu)部分中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項的完損程度符合同一完損標準,其余各分項完損程度可有高出一個等級的完損標準,則該房屋完損等級可按地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu),屋面等項的完損程度來確定。
3. 房屋完好率及危險率的計算。
房屋的完損等級一律以建筑面積為計量單位,評定時則以幢作為評定單位。
房屋的完好率是房產(chǎn)經(jīng)營與管理單位(包括物業(yè)管理企業(yè))的一個重要技術(shù)經(jīng)濟指標之一,它是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和。
(三)房屋維修的施工管理1.房屋維修工程的分類。
根據(jù)房屋的損壞程度并按房屋維修的性質(zhì),可以分為小修、中修、大修、翻修及綜合維修五類。
(1)小修工程(零修工程或養(yǎng)護工程)。
指及時修復小損小壞,以保持原來房屋的完損等級為目的的日常養(yǎng)護工程。
這類工程項目簡單、零星分散、量大面廣、時間要求緊迫,一般可以根據(jù)房管人員掌握的情況組織計劃維修,也可以根據(jù)用戶申報組織零星的維修。
小修工程工程雖小,但關(guān)系到用戶的使用便利,眼務(wù)性很強,因此必須及時修理,力爭做到水、電、暖、衛(wèi)、氣零修不過夜,土建零修三日內(nèi)有結(jié)果。
小修工程的年均費用應(yīng)為所管房屋當時造價的1%以下。
(2)中修工程。
指房屋少量部件已損壞或已不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求,需要進行局部維修,在維修中只牽動或拆換少量主體構(gòu)件,而保持原房屋規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。
這類工程的特點是:工地較為集中,項目較少,工程量較多,帶有周期性。
如屋面的局部面層重做,整幢樓門窗整修等工程。
中修工程適用于一般損壞房屋,一次費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以下;
中修后的房屋,70%以上必須符合基本完好或完好房的要求。
(3)大修工程。
指房屋主體結(jié)構(gòu)大部分嚴重損壞,無倒塌或局部倒塌危險的房屋;
公用生活設(shè)備(包括上、下水,通風、采暖等)必須進行拆換、改裝、新裝的工程。
這類工程一般需要牽涉和拆換部分主體構(gòu)件,但不需全部拆除,此外工程的地點集中,項目齊全,具有整體性。
大修工程還常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合。
大修工程往往適用于嚴重損壞的房屋。
房屋大修后應(yīng)達到基本完好或完好標準的要求。
大修工程所需費用應(yīng)在同類結(jié)構(gòu)新建房屋費用的25%以上。
(4)翻修工程。
指將原來房屋全部拆除后,另行設(shè)計,在原地或移動后更新建造的工程。
當原有房屋已失去修繕價值或因自然災(zāi)害等因素房屋不能繼續(xù)使用時,往往采用翻修的方式。
翻修工程應(yīng)盡量選用原房屋構(gòu)件和舊料,其費用應(yīng)低于同類結(jié)構(gòu)的新建房屋。
翻修后的房屋必須符合完好房屋標準的要求。
(5)綜合維修工程。
指成片多幢的樓房或面積較大的單幢房屋,大部分嚴重損壞,進行有計劃的成片維修和為改變該片(幢)房屋的面貌的維修工程,也就是指大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的工程。
綜合維修后的房屋必須符合基本完好房或完好房屋標準要求,其費用應(yīng)控制在該片(幢)建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%左右。
2. 維修工程的施工管理。
(1)編制維修計劃。
物業(yè)管理機構(gòu)每年應(yīng)根據(jù)對查勘鑒定結(jié)果,編制維修投資計劃與維修施工計劃。
維修投資計劃往往是廣大用戶關(guān)心的重大問題。
物業(yè)管理機構(gòu)必須制定并提高年度維修投資計劃,并報業(yè)主管理委員會(或單個業(yè)主)審批后方可實施維修。
維修的資金來源于物業(yè)的委托人(業(yè)主或使用者),對于多業(yè)主的物業(yè),則需要按產(chǎn)權(quán)人份額比例分攤。
維修施工計劃,應(yīng)根據(jù)批準的維修投資計劃而制定。
具體內(nèi)容應(yīng)包括:施工總工期、總進度計劃、階段進度計劃以及施工方案。
(2)落實施工隊伍。
物業(yè)管理機構(gòu)一般不設(shè)龐大而專業(yè)化的維修隊伍,僅能完成一些小修任務(wù),對于中修、大修工程一般都是專包給專業(yè)的施工隊伍,物業(yè)管理機構(gòu)則作為甲方對施工隊伍進行管理。
維修施工隊伍的選擇,最好也應(yīng)采取招投標的方式擇優(yōu)錄取,以便保證以較少的投資取得較好的維修效果。
為了明確雙方的責、權(quán)、利,一旦選定專業(yè)施工隊伍,物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)與之簽訂施工合同,避免發(fā)生維修內(nèi)容及要求不清等問題。
(3)施工過程的管理。
物業(yè)管理機構(gòu)在施工過程的管理中,相當于工程監(jiān)理的角色,故而應(yīng)按合同對施工中的進度、成本、質(zhì)量進行嚴格的控制,以確保維修工程按合同中規(guī)完的工期、質(zhì)量標準及合同造價完成。
在施工中,應(yīng)嚴格把握住原料質(zhì)量、施工質(zhì)量、關(guān)鍵工序的施工時間以及進度款等關(guān)鍵控制因素,從而確保維修工程達到較為滿意的施工效果。
第2篇 某某物業(yè)房屋二次裝修管理規(guī)定
某物業(yè)房屋二次裝修管理規(guī)定
一、住宅裝修管理規(guī)定:
1、根據(jù)《住宅裝修管理規(guī)定》執(zhí)行。
2、根據(jù)實際情況制定適合于本小區(qū)的'裝修管理規(guī)定'; 在內(nèi)容上應(yīng)強調(diào)以下幾項內(nèi)容,盡量附簡圖說明:
a.拆墻、移墻和重新分隔墻體;
b.改、封管道;
c.重新敷設(shè)線路;
d.改移衛(wèi)生間、廚房內(nèi)設(shè)施;
e.陽臺封閉;
f.防盜網(wǎng)、窗花的式樣和顏色;
g.空調(diào)架的規(guī)格、材料、安裝位置和空調(diào)水的排放等;
h.入戶門裝飾;
3、管理服務(wù)中心應(yīng)將《住戶裝修指南》給住戶每戶一份,并按《住戶二次裝修管理流程》為住戶辦理裝修手續(xù)。
二、商業(yè)網(wǎng)點(裙房)裝修管理規(guī)定:
1、50平方米以上的商店裝修,裝修圖必須經(jīng)市消防公安局的批準后,送管理服務(wù)中心審批;設(shè)計圖紙應(yīng)包括以下內(nèi)容:
_ 室內(nèi)平面布置設(shè)計圖
_ 立面布置圖
_ 商鋪之招牌設(shè)計圖
_ 天花吊頂安裝設(shè)計圖
_ 空調(diào)安裝設(shè)計圖
_ 消防設(shè)施安裝設(shè)計圖
_ 電器線路設(shè)計圖及用電量
_ 管道安裝設(shè)計圖
2、招牌設(shè)計方案:安裝位置、霓紅燈等不影響住戶正常生活,安裝方式無安全隱患;
3、飲食類行業(yè):油煙之排放、車輛停放、音樂噪音和垃圾排污等應(yīng)有明確規(guī)定;
4、安裝中央空調(diào)系統(tǒng),安裝位置不得影響住戶正常生活;
5、裝修范圍必須在商場店鋪內(nèi)進行;
6、按消防公安局的規(guī)定配備滅火器;
7、增加電力負荷,由裝修者向市供電局申請;
三、裝修施工管理:
1、住戶施工管理:
(1)裝修施工應(yīng)安排在上午8:00-12:00,下午14:00-18:00進行,節(jié)假日應(yīng)安排在上午10:00-下午14:00-20:00進行。未經(jīng)管理服務(wù)中心批準不得在夜間施工,未經(jīng)批準施工人員不得留宿;
(2)裝修垃圾必須袋裝好及時清運或堆放在指定地點,由管理處統(tǒng)一清運,其中廢棄材料應(yīng)用繩全部扎成捆。
a.不得封堵消防通道;
b.大廈裝修戶搬運材料或裝修垃圾以不影響公共設(shè)施的正常作業(yè)為前提;
2、商業(yè)網(wǎng)點施工管理:
(1)裝修戶必須委派一名負責人,負責監(jiān)督施工及管理工人,并與管理處合作,確保地盤管理適當及裝修工人行為良好。
(2)裝配工程不得在公用地區(qū)進行,不得阻塞行人通道。
(3)裝修戶必須確保裝修期間地盤清潔。
(4)未經(jīng)管理處批準不得在夜間施工或留宿。
3、施工噪音管理:
(1)噪音施工時間:每日上午八時至十二時,下午二時至六時;
(2)噪音施工內(nèi)容:
a.鑿墻
b.鉆墻
c.鉆切金屬
d.錘打白鐵
e.用電鋸改料
f.其他施工噪音
四、裝修巡查
1、事務(wù)員對分管責任范圍內(nèi)的裝修戶每日進行一至二次巡查。
2、巡查內(nèi)容:
(1)核實申報范圍,對超出申報范圍的,及時要求補辦手續(xù)。
(2)督促裝修人員按章操作,不損壞住戶利益,不違反裝修管理規(guī)定。
(3)發(fā)現(xiàn)違章裝修,立即制止填寫《裝修巡查記錄表》必要時按《違章處理規(guī)范》執(zhí)行,并按'違章處理程序'執(zhí)行。
3、巡查規(guī)定:
(1)對巡查中發(fā)現(xiàn)的無明確規(guī)定的新情況時,應(yīng)詳細記錄在《裝修巡查記錄(二)》中,并及時向管理服務(wù)中心主任匯報,征求管理意見。
(2)住戶超出申報范圍,事務(wù)員應(yīng)督促住戶辦理申請手續(xù)。
(3)當超出申請范圍不屬違章的,住戶要增報裝修項目,填寫'申請表'一式二份,以確保驗收時申請范圍與事實相符,若住戶因故不能前來時,可委托裝修負責人代辦申請手續(xù)。
(4)發(fā)現(xiàn)違章裝修,按《違章處理規(guī)程》執(zhí)行。
五、裝修驗收
1、裝修驗收分類:
(1)初驗:當裝修戶所有裝修工程施工完畢后,在未搬入居住或使用之前進行。
(2)復驗:初驗滿三個月后進行。
(3)特殊情況:若裝修量小,項目簡單,并且不進行廚房、衛(wèi)生間改造的,如只申請'室內(nèi)粉刷一次'、'安裝、粉刷防盜網(wǎng)'和'安裝空調(diào)架'等,由管理服務(wù)中心認可的初驗和復驗可一次進行。
2、裝修驗收規(guī)定:
(1)為避免管理人員與住戶之間發(fā)生賄賂或其他舞弊行為,管理服務(wù)中心應(yīng)合理安排裝修驗收人員:
a.裝修初驗可由責任區(qū)事務(wù)員負責。
b.復驗不能由責任區(qū)事務(wù)員負責,應(yīng)采取對調(diào)責任區(qū)事務(wù)員負責驗收。
c.管理服務(wù)中心主任負責抽查20%(按裝修戶數(shù)計算)。
(2)對住戶從事裝修時有違章裝修行為,沒得到整改或糾正前,不能進行驗收。
(3)住戶申請初驗時,事務(wù)員向裝修單位或住戶收回'出入證'和'裝修許可證'存檔;對遺失的證件,通知保安隊長, 由保安隊長負責安排人員查收。
(4)初驗后,需維修保養(yǎng),裝修人員需經(jīng)住戶同意,方可出入小區(qū)(大廈),對大廈裝修人員要登記身份證后領(lǐng)取'裝修出入證'方可出入(當天有效)。
(5)復驗合格后,事務(wù)員負責收回'裝修許可證',對聲明遺失證件的,在驗收表中注明,同時注銷該戶辦理裝修人員'出入證'手續(xù)。
第3篇 _別墅物業(yè)房屋維修管理規(guī)定
別墅物業(yè)房屋維修管理規(guī)定
物業(yè)的維修管理是物業(yè)管理中的基礎(chǔ)性工作。它包括兩大部分內(nèi)容,其一為房屋的維修管理,其二為房屋設(shè)備管理。物業(yè)的維修管理對象是物業(yè)本身,其管理的目的是為了物業(yè)的保值和增值。
一、房屋維修管理
房屋維修管理又稱房屋修繕管理,它是指物業(yè)管理機構(gòu)的房屋管理與修繕部門對其所經(jīng)營管理的房產(chǎn),進行修繕技術(shù)管理。具體內(nèi)容包括:房屋的安全檢查,房屋維修的施工管理,房屋修繕的行政管理以及房屋的日常保養(yǎng)等內(nèi)容。在物業(yè)管理過程中,搞好房屋的維修管理,不僅有利于延長房屋的使用壽命,增強其使用的安全性能,也有利于美化環(huán)境,使物業(yè)管理企業(yè)在用戶心中建立良好的形象和信譽,從而促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
(一)房屋維修管理的內(nèi)容
1.房屋的安全檢查。房屋的安全檢查是房屋使用、管理、維護和維修的重要依據(jù)。定期和不定期的對房屋進行檢查、隨時掌握情況,不僅可以及時發(fā)現(xiàn)和防止危險情況的發(fā)生,而且還為房屋維修管理提供依據(jù),以延長房屋壽命。
2.房屋維修施工管理。物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)根據(jù)所掌握的房屋完好情況,編制每年的修繕計劃并安排修繕資金,審核修繕方案。在施工過程中,應(yīng)注意保證修繕施工質(zhì)量并降低成本,對于一些委托施工項目,物業(yè)管理部門應(yīng)嚴格對其施工質(zhì)量進行監(jiān)督,以保證用戶的使用安全。
3.房屋修繕的行政管理。根據(jù)我國有關(guān)的法規(guī)規(guī)定,房屋修繕是房屋所有者應(yīng)當履行的責任。因使用不當或人為造成房屋損壞,應(yīng)由行為人負責修復或給予賠償。對于房屋所有者或房屋修繕責任者不及時修繕,或者在房屋修繕時,遭到使用人或鄰人等借故阻撓,或發(fā)現(xiàn)有可以導致房屋發(fā)生危險情況出現(xiàn)時,房管部門可采取排險解危的強制措施,費用則由當事人承擔。
此外,對于異產(chǎn)毗連房屋的修繕,將依照《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》承擔責任。
(二)房屋完損等級的評定
物業(yè)管理機構(gòu)需定期或不定期的對房屋的完損等級進行檢查和評定,以便進一步制定房屋的修繕計劃及修繕實施方案。房屋的完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級,即現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級。評定房屋的完損等級是按照統(tǒng)一的標準、統(tǒng)一的項目、統(tǒng)一的評定方法,對現(xiàn)有整幢房屋進行綜合性的完好和損壞的等級評定。這項工作技術(shù)性強,既有目觀檢測,又有定性定量的分析。目前,我國對房屋質(zhì)量的評定,是以原國家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部1985年制定頒布的《房屋完損等級評定標準》作為依據(jù)的。
1.房屋完損等級標準。一般按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的完好、損壞程度分為五個等級標準。
(1)完好房。指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好,裝修和設(shè)備完好、齊全完整,管道暢通,現(xiàn)狀良好,使用正常;或雖個別分項有輕微損壞,但一般經(jīng)過小修就能修復。
(2)基本完好房。指房屋結(jié)構(gòu)基本完好,少量構(gòu)部件有輕微損壞,裝修基本完好,油漆缺乏保養(yǎng),設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好,能正常使用,經(jīng)過一般性維修即可修復。
(3)一般損壞房。指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞,部分構(gòu)部件有損壞或變形,屋面局部漏雨,裝修局部破損,油漆老化,設(shè)備管道不夠暢通,水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺,需要進行中修或局部大修更換零件。
(4)嚴重損壞房。指房屋年年失修,結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞,屋面嚴重漏雨,裝修嚴重變形、破損,油漆老化見底,設(shè)備陳舊不齊全,管道嚴重堵塞,水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴重損壞,需要進行大修或翻修、改建。
(5)危險房。指房屋承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件,結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力,隨時有倒塌可能,不能確保使用安全的房屋。
2.房屋完損等級的評定方法。一般根據(jù)房屋各個組成部分完報程度綜合評定。
(l)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項完損程度符合同一個完損標準,則該房屋的完損等級就是分項所評定的完損程度。
(2)房屋的結(jié)構(gòu)部分各項完損程度符合同一完損標準,在裝修設(shè)備部分中有一、二項完損度下降一個等級,其余各項仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完損標準,則該房屋的完損等級按結(jié)構(gòu)部分的完損程度來確定。
(3)房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重墻與樓地面分項完損程度下降一個等級完損標準,在裝修或設(shè)備部分中有一項完損程度下降一個等級完損標準,其余三個組成部分的各項都符合上一個等級以上的完損標準,則該房屋的完損等級可按上一個等級的完損程度來確定。
(4)房屋結(jié)構(gòu)部分中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項的完損程度符合同一完損標準,其余各分項完損程度可有高出一個等級的完損標準,則該房屋完損等級可按地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu),屋面等項的完損程度來確定。
3.房屋完好率及危險率的計算。房屋的完損等級一律以建筑面積為計量單位,評定時則以幢作為評定單位。房屋的完好率是房產(chǎn)經(jīng)營與管理單位(包括物業(yè)管理企業(yè))的一個重要技術(shù)經(jīng)濟指標之一,它是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和。
(三)房屋維修的施工管理
1.房屋維修工程的分類。根據(jù)房屋的損壞程度并按房屋維修的性質(zhì),可以分為小修、中修、大修、翻修及綜合維修五類。
(1)小修工程(零修工程或養(yǎng)護工程)。指及時修復小損小壞,以保持原來房屋的完損等級為目的的日常養(yǎng)護工程。這類工程項目簡單、零星分散、量大面廣、時間要求緊迫,一般可以根據(jù)房管人員掌握的情況組織計劃維修,也可以根據(jù)用戶申報組織零星的維修。小修工程工程雖小,但關(guān)系到用戶的使用便利,眼務(wù)性很強,因此必須及時修理,力爭做到水、電、暖、衛(wèi)、氣零修不過夜,土建零修三日內(nèi)有結(jié)果。小修工程的年均費用應(yīng)為所管房屋當時造價的1%以下。
(2)中修工程。指房屋少量部件已損壞或已不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求,需要進行局部維修,在維修中只牽動或拆換少量主體構(gòu)件,而保持原房屋規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。這類工程的特點是:工地較為集中,項目較少,工程量較多,帶有周期性。如屋面的局部面層重做,整幢樓門窗整修等工程。中修工程適用于一般損壞房屋,一次費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以下;中修后的房屋,70%以上必須符合基本完好或完好房的要求。
(3)大修工程。指房屋主體結(jié)構(gòu)大部分嚴重損壞,無倒塌或局部倒塌危險的房屋;公用生活設(shè)備(包括上、下水,通風、采暖等)必須進行拆換、改裝、新裝的工程。這類工程一般需要牽涉和拆換部分主體構(gòu)件,但不需全部拆除,此外工程的地點集中,項目齊全,具有整體性。大修工程還常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合。大修工程往往適用于嚴重損壞的房屋。房屋大修后應(yīng)達到基本完好或完好標準的要求。大修工程所需費用應(yīng)在同類結(jié)構(gòu)新建房屋費用的25%以上。
(4)翻修工程。指將原來房屋全部拆除后,另行設(shè)計,在原地或移動后更新建造的工程。當原有房屋已失去修繕價值或因自然災(zāi)害等因素房屋不能繼續(xù)使用時,往往采用翻
修的方式。翻修工程應(yīng)盡量選用原房屋構(gòu)件和舊料,其費用應(yīng)低于同類結(jié)構(gòu)的新建房屋。翻修后的房屋必須符合完好房屋標準的要求。
(5)綜合維修工程。指成片多幢的樓房或面積較大的單幢房屋,大部分嚴重損壞,進行有計劃的成片維修和為改變該片(幢)房屋的面貌的維修工程,也就是指大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的工程。綜合維修后的房屋必須符合基本完好房或完好房屋標準要求,其費用應(yīng)控制在該片(幢)建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%左右。
2.維修工程的施工管理。
(1)編制維修計劃。物業(yè)管理機構(gòu)每年應(yīng)根據(jù)對查勘鑒定結(jié)果,編制維修投資計劃與維修施工計劃。
維修投資計劃往往是廣大用戶關(guān)心的重大問題。物業(yè)管理機構(gòu)必須制定并提高年度維修投資計劃,并報業(yè)主管理委員會(或單個業(yè)主)審批后方可實施維修。維修的資金來源于物業(yè)的委托人(業(yè)主或使用者),對于多業(yè)主的物業(yè),則需要按產(chǎn)權(quán)人份額比例分攤。
維修施工計劃,應(yīng)根據(jù)批準的維修投資計劃而制定。具體內(nèi)容應(yīng)包括:施工總工期、總進度計劃、階段進度計劃以及施工方案。
(2)落實施工隊伍。物業(yè)管理機構(gòu)一般不設(shè)龐大而專業(yè)化的維修隊伍,僅能完成一些小修任務(wù),對于中修、大修工程一般都是專包給專業(yè)的施工隊伍,物業(yè)管理機構(gòu)則作為甲方對施工隊伍進行管理。
維修施工隊伍的選擇,最好也應(yīng)采取招投標的方式擇優(yōu)錄取,以便保證以較少的投資取得較好的維修效果。為了明確雙方的責、權(quán)、利,一旦選定專業(yè)施工隊伍,物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)與之簽訂施工合同,避免發(fā)生維修內(nèi)容及要求不清等問題。
