- 目錄
樓盤管理制度是房地產開發(fā)企業(yè)的重要組成部分，旨在規(guī)范項目的開發(fā)、銷售、售后服務等環(huán)節(jié)，確保樓盤的高效運營和客戶滿意度。其主要內容包括：
1. 項目規(guī)劃與管理
2. 銷售策略與執(zhí)行
3. 客戶服務與關系維護
4. 質量控制與安全管理
5. 合同管理與法律合規(guī)
6. 資源配置與財務管理
7. 員工培訓與績效考核
包括哪些方面
1. 項目規(guī)劃與管理：涵蓋土地獲取、規(guī)劃設計、建設進度、成本預算等，確保項目按照預定目標進行。
2. 銷售策略與執(zhí)行：涉及市場研究、定價策略、營銷活動、銷售渠道的建立與管理。
3. 客戶服務與關系維護：包括售前咨詢、購房流程指導、售后服務及客戶滿意度調查。
4. 質量控制與安全管理：從施工到交付，確保工程質量，同時保障工地安全，防止事故發(fā)生。
5. 合同管理與法律合規(guī)：規(guī)范合同簽訂、履行、變更等流程，遵守相關法律法規(guī)，防范法律風險。
6. 資源配置與財務管理：合理分配人力、物力、財力資源，保證項目資金鏈健康運行。
7. 員工培訓與績效考核：提升員工專業(yè)技能，制定公正的考核標準，激勵員工積極性。
重要性
樓盤管理制度的重要性體現在以下幾個方面：
1. 提升效率：明確的規(guī)章制度可以提高各部門間的協(xié)作效率，減少決策延誤和資源浪費。
2. 保證質量：嚴格的管理能確保樓盤品質，提升品牌形象，增強市場競爭力。
3. 防范風險：有效的制度能預防法律糾紛，降低經營風險，保護企業(yè)利益。
4. 提高客戶滿意度：良好的服務和售后體系能提升客戶體驗，促進口碑傳播，增加客戶忠誠度。
方案
1. 制定詳細的操作手冊：針對每個管理環(huán)節(jié)，制定具體的操作規(guī)程和標準，確保員工明確職責。
2. 建立監(jiān)督機制：設立專門的審計部門，定期檢查制度執(zhí)行情況，對違規(guī)行為進行糾正和處理。
3. 強化培訓：定期組織內部培訓，強化員工對管理制度的理解和執(zhí)行力。
4. 定期評估與調整：根據市場變化和企業(yè)發(fā)展，定期評估制度的有效性，及時進行修訂和完善。
5. 激勵與約束并重：通過績效考核，獎勵表現優(yōu)秀的員工，同時對違反規(guī)定的員工進行處罰，形成良好的管理氛圍。
在實施過程中，管理層應密切關注制度的實際效果，靈活調整策略，以適應不斷變化的市場環(huán)境，確保樓盤管理制度的持續(xù)優(yōu)化和提升。
樓盤管理制度范文
第1篇 世聯(lián)地產代理樓盤簽約管理條例
世聯(lián)地產樓盤簽約管理條例
1、置業(yè)顧問按照公司的統(tǒng)一問答詞向客戶解釋標準合同條款。
2、置業(yè)顧問帶領客戶到現場銷售主管處確認客戶身份和查看該房間的銷售狀態(tài),填寫《簽約確認單》。
3、簽約確認單須經銷售經理/助理簽字后方可簽訂正式合同。
4、置業(yè)顧問執(zhí)《簽約確認單》及正式合同,帶領客戶到財務部交納首付房款及辦理銷售登記時所需相關稅費。
5、財務復核并收款后,收回客戶訂金收據,開具首付款發(fā)票,并在《簽約確認單》上蓋收訖章及簽字確認。
6、置業(yè)顧問執(zhí)簽約確認單、客戶首付款發(fā)票及合同至簽約主管處簽字蓋章。
7、將簽約流程中涉及到的相關材料及時集中到客服主管處審核統(tǒng)計。
8、客服主管填寫《檔案交接單》,經銷售經理簽字和接受部門經理簽字后將合同轉交相關部門。
第2篇 某樓盤現場銷售管理辦法
樓盤現場銷售管理辦法
本司認為銷售乃一門專業(yè)工作,樓盤銷售成功與否不單表現出個人能力高低,更重要是體現出團隊精神,所有從事銷售之業(yè)務員必須具備專業(yè)精神及態(tài)度進行銷售工作,以客為尊,貫徹售前及售后服務,充分了解樓盤所有資料并掌握市場最新資訊,統(tǒng)一口徑演繹樓盤銷售賣點,全力配合整體銷售策略,嚴格執(zhí)行公司規(guī)定之規(guī)章制度,服從并尊重項目負責經理之最終決定。現根據本項目實際情況,接待客戶實行輪流接待、專人全程服務的制度,銷售部經理負責監(jiān)督調查接待順序,保證每個客戶能得到銷售員主動的接待。
1、銷售現場應保持環(huán)境干凈整齊,接待臺資料物品擺放有序。
2、接待順序根據簽到的順序。銷售人員須按此排序表進行客戶接待工作。輪到接待的銷售員須攜帶相關售樓資料站在門口等候,其余銷售人員在接待臺后等候。若銷售員不按順序接待客戶,遭其他銷售員書面投訴,核實后第一次給予書面警告;第二次以后計入季度考核。
3、銷售員如因正常工作如接待客戶或其他公務不能按次序接待而導致空缺的 ,可以給予彌補。若輪到的銷售員因私不在現場,則自動跳過,不另行補回。
4、每個客戶由專人全程服務,無特殊情況避免一個客戶由多人接待的現象。
5、不得令客戶受冷遇,不論客戶的外表、來訪動機,銷售員都要全力接待。銷售員在接待第一次見面的客戶必須委婉地詢問客戶以下兩個問題:(1)您是否來過如來過,則詢問`是哪位銷售員接待的您若客戶有來過并說出該銷售人員,應及時給回該同事,若該銷售員恰巧休假,則其他業(yè)務員有責任第一時間通知有關銷售員,并招呼客戶先坐下,有關銷售員亦需及時決定找指定同事跟進或親自跟進;若客戶未能說出先前接待同事姓名、相貌特征,且現場同事無人認識該客戶,則由輪值同事跟進,并于客戶總登記冊進行客戶登記,并于排序表上登記。若有刻意隱瞞,并經證實違者第一次口頭警告,第二次書面警告,第三次自動離職;對于既成事實的成交的情況,業(yè)績歸屬第一接待者,違者第一次口頭警告,第二次書面警告,第三次除名。
銷售員有責任跟進已登記并屬于其跟進的客戶,促成交易。客戶總登記冊內
6、之客戶登記以第一次簽署為準,當天起計7日內,視作銷售員的老客戶,若于7天內客戶與另一名銷售員成單交易,傭金平分,但必須于當日向銷售經理提出,并在認購書上簽署兩人的姓名(7天后視作新客戶處理);對于同一客戶多人接待過,以第一接待人與最后成交者為準,傭金平分;老客戶帶來新客戶除非指明或直接找某位銷售員,否則作為新客戶處理(若新客戶回訪有老客戶陪同,也視做新客戶處理)。
7、排序中不能代接客戶,以免引起不必要的混亂。
8、如因服務態(tài)度以外的原因遭客戶投訴,現場經理查實后給予銷售員書面警告,累計兩次自動離職。
9、銷售員不得以任何理由中斷正在接待的客戶,而轉接其他客戶(客人多時,只能兼顧)。若因服務態(tài)度問題遭客戶書面投訴,處理方式同上。
10、規(guī)范銷售員用語,不該在客戶面前說的話決不允許說。其中包括:公司內部資料,其他已成交客戶資料,有損公司及同事形象的言語,與政府相關規(guī)定不符的言論。銷售員在任何情況下都不得在客戶面前發(fā)生爭執(zhí),也不得在成交后因銷售員之間發(fā)生爭執(zhí)而向客戶查核當時成交或登記的情況。一經發(fā)現,將視情節(jié)輕重處罰,第一次給予書面警告;第二次立即除名。
11、當發(fā)現售樓資料有不清楚或錯誤時,應及時通知有關部門改正,決不能當著客戶的面提出錯誤。
12、銷售員接待客戶完畢后,須送客戶出售樓處,并目送客戶上車離開現場方可返回,不得于客戶背后談論、辱罵或取笑客戶。一經發(fā)現,將視情節(jié)輕重給予處罰。
13、銷售員接待客戶后須在《接待輪序表》上簽字確認,并按順序接聽電話。
14、每個銷售員都有義務做電話咨詢,做好電話記錄,并鼓勵客戶來訪售樓現場,客戶主動留下電話的,登記在來電登記表上,當此客戶來訪時,由輪值銷售員按順序跟進。
15、銷售人員須定時定期如實填寫相關銷售工作表格。
16、銷售員接待完客戶,要完整填好一份客戶來訪登記表,以備今后查閱,否則將視作放棄該客戶。
17、嚴禁挑選客戶接待,否則將視為放棄本次接待客戶的權利。若銷售員正在接待客戶,登記過的老客戶來訪則由其他銷售員義務接待,該銷售人員繼續(xù)接待新客戶,接待完畢,盡快接回老客戶。
18、嚴禁爭搶客戶及破壞成交的行為。銷售員不得在其他銷售員接待客戶的時候,主動插話或幫助介紹(除非得到邀請)。若遭到其他銷售員投訴,影響成交,并經證實違者第一次口頭警告,第二次書面警告,第三次自動離職。
19、銷售員在接待其他同事的客戶時不得主動遞送名片,除非得到該銷售員的同意。若客戶主動要求,事后必須及時知會原銷售員。每個銷售員都有義務幫助其他銷售員促成交易,在原銷售員不在或繁忙的情況下,其他銷售員必須協(xié)助接待。如有銷售員書面投訴,核實后第一次給予口頭警告;第二次以后給予書面批評,罰款50元;
20、請假者,視為自動放棄當日接待新客戶的機會,過期不予彌補。
21、發(fā)展商公司人員的接待不計次數;老客戶直接再次定房接待不計次數,其他情況一律視為有效接待。違者參照第1條處理。
22、購房認購書應由銷售人員自行填寫,交現場經理簽字審核保管(經理不在時由主管跟進)。
23、銷售員需留單位,需通知銷控人員,銷售完畢亦必須通知銷控人員,同時填寫成交客戶調查表,現場銷售經理作為銷控人員,進行當日銷控及統(tǒng)計。
24、原則上客戶定房后不予調換和退房,客戶退房后,獎金、任務指標均不計。
25、換房必須經銷售部經理簽字生效且須交納手續(xù)費,換房原則上可以以小換大,不可以以大換小,可以價格低換價格高的,不可以價格高的換價格低的;退房按公司規(guī)定執(zhí)行。
26、銷售人員應協(xié)助客戶順利完成(如交款、簽合同、按揭手續(xù)、辦房產證)等手續(xù),未按期交款的,應協(xié)助財務部門催收。
27、以下客戶屬于老客戶:與其是直系親屬的客戶;以公司名義購買的該公司其他人員。
28、私人會客時間應在15分鐘以內,私人電話時間應在5分鐘以內,一經發(fā)現,視情節(jié)輕重給予處分。
第3篇 房地產樓盤案場合同管理制度
樓盤案場合同管理制度
1. 案場每人手中都有一套空白的正式合同樣本,用以客戶講解具體合同條款。
2. 作廢的合同一律退還銷售部主管處銷毀。
3. 合同正式簽署前,須向客戶解釋清楚每一具體條款,不得有欺詐行為。
4. 正式合同簽定前須讓主管核實該房產是否可以銷售,無誤后才能簽署正式合同。
5. 合同所指價格為折后價。
6. 合同填寫完畢后,須先自查一篇,無誤后交客戶審查。
7. 請客戶簽字后,將合同送案場主管或經理審核,再由主管送開發(fā)商敲章備案。
8. 不得在合同中體現公司未落實的優(yōu)惠條款。
9. 客戶必須交定金后才能簽正式合同。
10.補充協(xié)議須由開發(fā)商認可。
11.上海展廳寄到案場已簽購房合同后,先案場置業(yè)顧問檢查、補漏,再將合同送案場主管或經理審核,審核后由主管送開發(fā)商敲章備案。整個流程從收到合同至交予開發(fā)商不能超過兩天。
第4篇 房地產樓盤案場物品管理辦法
樓盤案場物品管理辦法
1.案場人員須貫徹公司“對物珍惜”的原則,對物品要節(jié)約使用。
2.案場人員可以定期領用辦公用品,領用時要簽字。
3.個人要保管好自己的辦公用品,不得私自將案場物品歸為己有,公用物品用后要及時歸還。
4.物品自然損耗,則需及時上報;若屬個人原因損壞或丟失,則需照價賠償。
第5篇 房地產樓盤案場衛(wèi)生管理規(guī)定
樓盤案場衛(wèi)生管理規(guī)定
1.售樓處為待人接物的窗口,案場人員須保證其干凈整潔。
2.案場人員需隨時保持個人衛(wèi)生,著裝整潔,鞋面無塵。有工裝者,盡量著工裝。女性應化淡妝。
3.案場人員的辦公桌需隨時保持整齊有序。
4.當天值日人員需保持售樓處的衛(wèi)生,并于下班后將衛(wèi)生打掃干凈。
5.案場銷售桌要隨時保持干凈,除花卉及煙灰缸外,不允許有其它雜物。
6.煙灰缸要及時清理干凈。
7.案場人員不得在售樓隨處抽煙。
8.售樓處不允許出現任何清潔用具等雜亂物品。
9.公司人員(包括所有支援人員、開發(fā)商配合人員)不許在控臺吃東西,大聲喧嘩、打鬧。
第6篇 某樓盤資料管理制度
樓盤資料管理制度
1、公開宣傳資料:包括樓書、折頁、戶型單頁、報價單、付款方式、宣傳資料、宣傳雜志等。該類資料銷售主管管理,控制用量,保留一定的底線量,當資料用到保留底線時由申領,主管應隨時檢查擺放資料是否應增加。對于樓盤資料也應保留一份存檔,以備查閱。
2、銷售資料:包括《銷售員簽到表》、《客戶登記表》、《客戶登記總表》、《尾數紙》、《樓宇買賣確認書》、《變更通知單》、《入伙通知單》、《客戶檔案登記表》、《物業(yè)推薦表》、交款通知單、銷控表等。該類資料由主管統(tǒng)一向部門內勤領用。管理及控制用量,與樓盤資料管理方向基本相同。
銷售員對該類資料使用方法:
客戶登記表--銷售員應詳細填寫每一項內容,并做好跟進記錄。于當日填寫《客戶登記總表》,由主管存檔并輸入電腦。
物業(yè)推薦表--在向客戶推薦物業(yè)時填寫,計算必須核對是否正確后,才能交給客戶,以免因此誤導客戶。
尾數紙--銷售員需在上面注明補定時間,將客戶聯(lián)給客戶,原件于當日上交主管。
認購書--銷售員將客戶聯(lián)交給客戶,復印一份自己保存,將原件于當日交主管。
購房須知--簽訂認購書后附送。
業(yè)主檔案表、客戶身份證復印件--必須附在尾數紙或認購書后同時上交。
成交卡--銷售員每成交一套填寫一份,附在認購書后同時上交。
繳款通知單--客戶付款時,由銷售員開具繳款通知單(一式二聯(lián)),財務聯(lián)交給財務,業(yè)務聯(lián)交主管。
收款收據--收款收據一般由財務自行保管,特殊情況由現場主管負責管理。
變更通知單--變更房號、業(yè)主名、付款方式、折扣點、價格等都必須填寫變更通知單(一式二聯(lián)),銷售主管簽字后將財務聯(lián)交給財務,把業(yè)務聯(lián)附在認購書后存檔。
買賣合同及按揭合同--詳見公司規(guī)定。
入伙通知書--銷售員在填寫入伙通知書之前,應先核實業(yè)主是否付清款,簽署買賣合同、按揭合同等。填寫后,經財務審核簽字,才能交給客戶。
3、樓盤檔案資料
(1)已簽定的客戶登記表、尾數紙、認購書、變更表、客戶身份證復印件、客戶檔案:每日由主管審核并存檔。
(2)客戶付款情況表:每日由主管及時登錄。
(3)合同登記情況表:由主管負責登記,客戶領取時在登記表上簽字。
(4)下月應收款清單及需簽合同、辦理按揭清單:由主管在月初與財務查核后制定,由主管及時通知業(yè)務員。
(5)客戶投訴表、客戶反映情況表:由客戶自己填寫或業(yè)務員指導客戶填寫,處理完畢后及時反饋客戶,并交由主管存檔,在《投訴情況統(tǒng)計表》上登記。
(6)業(yè)主函:寄送的業(yè)主函由協(xié)助主管執(zhí)筆,寄送后原件存檔。
(7)業(yè)務員簽到及接待順序表:由主管存檔。
4、其他資料,包括樓盤相關文件(如預售證、建筑平面圖、面積測繪報告、竣工驗收報告等)、公司文件(制度、條例等)、銷售員檔案(銷售員的調查報告、總結等)、周邊樓盤資料等。此類資料由分類存檔管理,銷售員查看后須放回原處,如出借需經過主管同意并登記,要如期歸還。
本規(guī)定自二○一二年九月十五日起執(zhí)行。
第7篇 樓盤現場資料管理制度
1.公開宣傳資料:樓書、折頁、戶型單頁、報價單、付款方式、宣傳資料、宣傳雜志等。每日檢查該類資料是否用到保留底限,應及時增加擺放資料。
2.銷售資料:《客戶來訪登記表》、《____樓盤認購協(xié)議書》、《價格表》、《廣告來電登記表》、《購須知房》、《銷控表》、《變更通知單》《客戶投訴表》《樓盤折扣申請單》等。
銷售員對該類資料使用方法:
客戶登記表--銷售員應詳細填寫每一項內容,并做好跟進記錄。于當日填寫《客戶登記總表》,由并輸入電腦。
物業(yè)認購協(xié)議書--在向客戶推薦物業(yè)時填寫,計算必須核對是否正確后,才能交給客戶,以免因此誤導客戶。
廣告來電登記表--登記來電量,用于檢測廣告發(fā)布效果,同時便于對媒體效果監(jiān)控。
購房須知--簽定認購書后附送。
繳款通知單--客戶付款時,由銷售員開具繳款通知單,財務聯(lián)交給財務,交款人聯(lián)交內勤人員。
收款收據--收款收據一般由財務自行保管,特殊情況由銷售經理(現場專案經理)負責管理。
--變更房號、業(yè)主名、付款方式、折扣點、價格等都必須填寫變更通知單,銷售經理(現場專案經理)簽字后將財務聯(lián)交給財務,另一聯(lián)附在認購書后存檔。
買賣合同及按揭合同--另行規(guī)定。
客戶投訴表----用于登記客戶投訴時間、投訴內容等。
樓盤折扣申請單----用于客戶如需多套單位或要求更多折扣。
3.樓盤檔案資料
(1)已簽定的客戶登記表、認購書、變更表、客戶檔案:每日由內勤人員審核并存檔。
(2)合同登記情況表:由內勤人員負責登記,::客戶領取時在登記表上簽字。
(3)下月應收款清單及應簽合同、辦理按揭清單:由內勤人員在月初與財務查核后制定,及時通知銷售員。
(4)客戶投訴表:由客戶自己填寫或銷售員指導客戶填寫,處理完畢后及時反饋客戶,并存檔,在《投訴匯總表》上登記。
(5)客戶基本情況表、客戶付款情況表:每日由內勤人員及時登錄。
(6)業(yè)主函:業(yè)主函由內勤協(xié)助主管執(zhí)筆,寄送后原件存檔。
(7)銷售員簽到及接待順序表:由內勤人員存檔。
4.其他資料,包括樓盤相關文件(如預售證等相關五證、建筑平面圖、面積測繪報告、竣工驗收報告等)、公司文件(制度、條例等)、銷售員檔案(銷售員的調查報告、總結等)、公司其他樓盤資料、周邊樓盤資料等。此類資料由內勤人員分類存檔管理,銷售員查看后須放回原處,如出借需經過現場內勤人員同意并登記,要如期歸還。
第8篇 樓盤項目銷售業(yè)務管理規(guī)程
項目(樓盤)銷售業(yè)務管理
一、房號管理
1、房號管理的作用
●房號是銷售控制的根本,房號管理是對整個銷售過程把握的關鍵;
●房號管理直接影響物業(yè)顧問的情緒和工作質量。
2、房號管理原則
●項目開盤前,項目經理應重新檢查房號表,并安排好相應的管理事宜;
●房號保留及房號放開的信息必須公開傳遞,堅決避免因有人知道有人不知道而定重,或錯失成交機會,以致干擾物業(yè)顧問的工作和狀態(tài);
●避免多頭管理,導致情況不清楚,或者安排的房號核準缺乏權威,物業(yè)顧問各行其是;
●房號發(fā)生定重,后一位業(yè)主顧問承擔全部責任。務必堅持先核準后定房的原則,若有違反程序者,應給予以處罰;
●對公共事務協(xié)助較多的業(yè)務人員,可以照顧房號的方式獎勵成單機會,并且以公開方式在團隊會議上提出,以此傳達你的判斷和決定,鼓舞團隊士氣;
●項目經理為配合銷售而進行的房號留、放策略,在實施之前應與業(yè)務人員充分溝通,以確保業(yè)務人員按照策略執(zhí)行;
●項目經理是樓盤正常銷售期間唯一的房號標準人;
●臨時定金保留房號的積極意義在于為正式成交打下基礎,項目應基于以下原則進行判斷和決策;
(1)、在規(guī)定時間內(24小時)無論有無第二個成交機會,都留;
(2)、超過規(guī)定時間無第二個成交機會可放、也可留;
(3)、超過規(guī)定時間,第二個成交機會要交錢定房,則放。因此第一個機會面臨補齊定金,經理可出面核實,但無論如何決定,應充分溝通。另外,避免一個房號為了一個客戶進行多次決定。
二、認購、大小訂單及合同管理
1、領用權限
●項目經理
●項目經理指定專職人員
2、領用程序及使用原則
●樓盤專項認購書、大小訂單由項目經理與發(fā)展商統(tǒng)一編號,核對數量,做好編號登記;
●開盤前由項目經理或指定專職人向公司統(tǒng)一領取,按公司規(guī)定辦理零用手續(xù);
●項目經理或指定專職人在領用認購書、大小訂單及合同后必須存放在保險柜,不得隨意散發(fā)和擺放;
●所有銷售人員在領用各項資料時,必須有專門的登記本進行登記,寫明領用日期、數量、編號、領用人姓名;
●售樓人員在確定顧客購買意向后,方可向項目經理或專職人員領用其相關資料;
●認購書、大小訂單的填寫和簽署必須待客戶交錢或交足定金后方可填寫(合同需交清首期),不得提前填寫,不得將空白認購書、大小訂單或合同交由顧客;
●所有填寫內容必須清楚,文字端正,不得篡改,日期填寫一致,金額大,小一致,所有小寫金額數字前必須填寫幣種符號,補充條款須經相關主管批準后方可填寫,認購書需項目經理審核簽字;
●實習員工填寫尾數紙、認購合同必須由項目經理審核確認,方可與顧客簽署;
●樓盤認購書、大小訂單、合同一周整理一次,凡領用而未使用的一周內必須上交項目經理或專職人員,項目經理或專職人員每月月底28號(遇周六則提前一天)必須與公司相關部門核對一次;
●所有人員不得丟失認購書、大小訂單、合同,若有丟失且造成損失,則由領用人承擔責任。
三、項目檔案管理
1、檔案管理的作用與原則
●項目檔案是為銷售服務的,是銷售過程的依據;
●各種發(fā)展商出具的簽字蓋章文件的原件必須在公司存檔;
2、項目檔案的內容
a、前期策劃資料
(1)項目有關用地資料
●建設用地規(guī)劃許可證
●用地總體規(guī)劃圖
●用地紅線圖
●建設用地投資許可證
●土地轉讓合同書
●合作建房協(xié)議書
●預售許可證
●查丈報告
●其它
(2)、項目有關圖紙
●總平面圖
●標準平面圖
●非標準平面圖
●相關立面、剖面圖
●家私布置圖
●看樓通道、售樓處平面布置圖
●其它
(3)、策劃報告
●工作說明
●項目前期策劃報告
●項目銷售執(zhí)行報告
(4)、會議紀要、備忘、傳真(按時間順序檢索)
●會議通知
●會議紀要
●各項備忘錄
●各項傳真資料
b、執(zhí)行過程資料:
(1)、有關銷售資料內容
●項目樓書、折頁、插頁、海報、dm等對外宣傳資料
●項目各時段執(zhí)行的價目表幾付款方式(附加變動說明)
●房號表及與預留房號考慮
●尾數紙、認購書、合同及收據
●每次廣告稿(附加發(fā)布時間、媒體)
●廣告安排計劃
●項目200問及承諾書
●各階段現場動態(tài)變化照片資料
●其它
(2)、執(zhí)行跟蹤資料內容
●項目總銷控表(文字版和電子版)
●項目經理周度報告
●月工作計劃和總結
●人員變動說明
●項目結算表
●工作獎罰記錄表
●其它
(3)、項目檔案分類
●各階段客戶資料總結
●各階段銷售情況總結
3、項目檔案分類
(1)業(yè)務類
●價目表、付款方式等
●預售許可證、查丈報告等批準銷售文件
●尾數紙、認購書、合同及各類票據
●項目200問及承諾書
●廣告安排計劃及媒體發(fā)布方案
●房號管理說明(含折扣、房號更換、特殊優(yōu)惠等說明材料)
●表1--表11
●周邊竟爭樓盤統(tǒng)計
(2)、管理類
●公司所下達的各項規(guī)章制度(物業(yè)顧問簽字后存檔)
●售樓處的管理細則
●業(yè)務員跑盤及上崗考試考卷
四、項目結算
1、項目月結算流程
填寫項目結算表→交發(fā)展商審核簽字→由公司財務開出發(fā)票→取回支票→取回審核后的項目結算表→交公司財務存檔
●填報項目結算表→交發(fā)展商審核簽字→
(1)每月20號,將所有交首期簽合同的客戶名單,填寫項目結算表;
(2)經總監(jiān)審核無誤的項目結算表提交發(fā)展商;
●由公司財務開出發(fā)票→取回支票及簽字后的項目結算表→交公司財務存檔
(1)、代理費金額審核無誤后,由公司財務開出發(fā)票;
(2)、項目經理取回代理費支票,并及時交公司財務;
(3)、同時取回審核后的項目結算表,并交公司財務存檔。
五、現場表格的使用
1、套表使用說明
表1、表2--上門客戶登記表、進線電話登記表
●此表由物業(yè)顧問或客戶;
●統(tǒng)計客戶的基本購買要素(包括了解途徑、購買意向、聯(lián)系電話等);
●時間欄登記日、時、分;
●每個進入售樓處或打電話的客戶均須登記(與看樓明顯無關的除外)
●每周日下班前統(tǒng)計本周上門量;
●本表現場保管,項目結束時統(tǒng)一收回公司存檔。
表3--疑難重點客戶跟蹤
●此表由物業(yè)顧問填寫;
●每周由物業(yè)顧問填寫,項目經理負責組織在業(yè)務討論會上探討;
●各物業(yè)顧問妥善保管,并根據討論方案進行跟蹤;
●每周日項目經理負責抽查跟蹤情況,并將其進行現場保管。
表4--周業(yè)務統(tǒng)計表
●此表由項目經理填寫;
●每周日下班前統(tǒng)計完各項數據,并組織銷售人員開會分析相關問題;
●每周一上午9:00必須傳真給發(fā)展商和公司,作為每周例會的探討依據;
●現場每周必須存檔。
表5--廣告統(tǒng)計表
●此表由項目經理填寫;
●廣告日當天組織銷售人員進行數據統(tǒng)計與分析;
●每周向發(fā)展商匯報時提交并進行現場存檔。
表6--售樓處現場輪序表
●此表由物業(yè)顧問填寫;
●各物業(yè)顧問每天按到達售樓處的先后順序進行簽到;并寫明到售樓處時間(日、時、分);
●各物業(yè)顧問根據接待客戶情況作好接待標記;
●項目結束時交公司統(tǒng)一存檔。
表7--考勤表
●此表每天由專人進行記錄;
●每月底30日必須將項目經理簽字的考勤表傳真回公司。
表8--項目結束
●此表由項目經理填寫;
●每月20日將所有交清首期款和簽合同的客戶填報項目結算表;
●項目經理審核無誤后提交給發(fā)展商進行審核簽字;
●此表每月必須在現場和公司財務進行存檔。
表9--成交客戶登記表
●此表由專業(yè)人負責填寫;
●每天將各項銷售數據填寫完整;
●作為總銷控依據進行現場存檔;
●項目結束后交公司存檔;
表10--會議記錄綱要表
●此表在開會時由負責人填寫;
●將各項會議決定和探討方案進行詳實記錄;
●每為參會人員必須簽字;
●此表必須現場存檔,項目結束后交公司存檔。
2、各套表形式及內容(見附件表1--表10)
六、項目經理掌握銷售折扣的原則
折扣是在銷售過程中為了促成交易而向發(fā)展商特別申請的一種權利。折扣使用得當與否,關系到發(fā)展商與我們之間的相互信任關系。項目經理應對此高度重視,并遵循以下原則:
(1)折扣管理必須透明化,項目經理應將自己所掌握權限告知銷售人員;
(2)明確折扣的使用方法,公證處理各銷售人員的折扣要求;
(3)項目經理向發(fā)展商申請折扣原則上超過3%,若超出此范圍須上報主管副總;
(4)各樓盤情況再開盤時進行文字備案存檔;
(5)嚴禁以則扣換取個人利益。
第9篇 成熟樓盤安全員工作管理程序（二）
成熟樓盤安全員工作管理程序(2)
32.貴重物品保留一年無人認領時、由部門經理上報公司另行處理、一般物品保留三個月無人認領時、由部門經理做出處理決定并報公司備案。
33.顧客認領失物時、須說明失物的內容、失物地點和出示其他有效證明后方可簽字認領。
34.監(jiān)控中心的管理
35.監(jiān)控中心是整個小區(qū)的控制樞紐、負責對接收到的信息進行處理、及時調度、安排有關人員執(zhí)行。
36.監(jiān)控中心人員必須熟悉小區(qū)各類管理人員的職責范圍和特長、熟悉小區(qū)基本結構、設備、器材布置及其控制范圍。
37.了解各類人員每天工作安排及行動去向。
38.通過各類通訊設施、及時通知有關人員處理有關事宜及與公司的工作聯(lián)系。
39.受理顧客投訴、及時調配人員處理并做好記錄。
40.密切監(jiān)視、熟練操作消防控制主機、及時處理火警、故障信號、并做好記錄。
41.檢查消防控制主機回路、分區(qū)、隔離點、故障狀態(tài)及原因、檢查消防聯(lián)動柜監(jiān)控性能及信號燈狀況。
42.通過監(jiān)視器密切監(jiān)視出入小區(qū)人員情況、發(fā)現可疑問及時通知附近有關人員注意和處理、并記錄在案。
43.做好小區(qū)公用房、設備房鑰匙的管理。
44.指揮處理任何緊急情況、下達作戰(zhàn)方案、必要時通知有關領導或向社會機構求援、并做好詳細記錄。
45.協(xié)調好安全員、保潔管理工作。
46.每天7:00收聽新聞及天氣預報、8:00~22:00按規(guī)定音量播放背景音樂、檢查監(jiān)控中心各設備是否處與正常位置。
47.做好交接班記錄。
48.顧客裝修或專業(yè)技術人員需暫時隔離某報警點時、應積極配合、及時恢復并做好記錄。
49.嚴格遵守設備保養(yǎng)計劃。
50.對停車場的管理
51.小區(qū)(大廈)內停車場屬于私家停車場、原則上外來車輛不得進入。
52.可按照訪客的需求給他提供臨時停車位車位。
53.顧客申請經服務中心經理審批后、簽訂《停車場車位租用協(xié)議書》。
54.停車場安全員憑服務中心簽發(fā)的《車輛出入證》對車輛進行檢查、《車輛出入證》上須有車主及其車輛的相片、姓名及車牌號碼、車位號碼、車主房間號碼等資料、若資料有所變動、應及時知會服務中心重新辦理。
55.經同意進入小區(qū)(大廈)停車場的外來車輛、須服從車場安全員的調度指揮、不得亂停亂放、擾亂車場秩序、若出現不服從管理者、安全員員應立即通知部門主管以上人員進行處理。
56.外來車輛停放時間超過半小時應按收費標準收費。
57.4出租車接送顧客進入后應馬上離開如需等候、應?？吭谥付ㄎ恢?、司機不得下車離開停車場或在小區(qū)范圍內走動。
58.進入車場的所有車輛都必需經車場安全員員進行車輛外觀檢查、并做好記錄。
59.車場內車輛如發(fā)生交通事故、安全員員應立即保護現場、通知部門主管以上人員到現場處理、必要時須請交通部門進行處理。
60.車場內車輛若發(fā)生故障、小型維修可在車場內進行、維修完后應清理周圍環(huán)境、其它維修禁止在車場內進行。
61.停車場內車輛如出現漏、滴油情況、車場安全員員應立即通知車主進行檢查并處理、若通知不到車主須將情況上報部門主管、并按排保潔員進行清理。
62.車場內嚴禁試剎車、駕駛練習。
63.因車主原因造成車場內公共設施、設備損壞時、要追究車主責任、并賠償一切損失。
64.因安全員員原因造成車場內車輛損傷、追究安全員員責任、情況嚴重時將追究刑事責任。
65.違章處理方法采用警告、鎖車、罰款等形式。
66.對參觀游覽客人的管理
67.進入小區(qū)(大廈)的參觀游覽客人應衣冠整齊、注重禮儀、愛護小區(qū)(大廈)環(huán)境。
68.參觀時應在指定范圍內活動、按指定路線行走。
69.參觀游覽客人不得在小區(qū)(大廈)內高聲喧嘩、不得成群結隊、堵塞交通。
70.損壞公物、照價賠償。
71.突發(fā)事件的管理
72.安全員當值期間發(fā)現可疑情況或發(fā)現糾紛事件應及時與當值主管及其他同事聯(lián)系。
73.對于正在發(fā)生的刑事案件或可疑情況應及時制止并由當值主管組織人員對可疑人員進行查問。
74.安全員員對刑事犯罪現場進行保護、并征得部門經理同意后將可疑人物交公安部門處理。
75.對糾紛事件、安全員應穩(wěn)定事態(tài)的發(fā)展、并對當事人雙方進行勸阻、以制止事態(tài)的擴大。
76.如糾紛是由業(yè)主與我方意見不和而產生、我方當事人應禮貌地進行解說并等待上級領導到場處理。
77.安全員因隊友處理糾紛事件到場協(xié)助、首先應了解事情的原因、發(fā)生經過、當事人的身份及申訴的理由、再行協(xié)助處理。
78.當值主管到場后應了解情況、組織人員維護現場秩序、控制事態(tài)發(fā)展、對糾紛雙方進行勸解、以緩和事態(tài)、如事態(tài)不得以解決、應將糾紛雙方請到服務中心、以將事情控制在最小范圍內。
79.部門經理對糾紛雙方進行處理、調解、如若不能得以解決、將當事人雙方交有關部門處理。
80.如若出現傷亡現象、部門經理組織人員保護好現場并將傷者送到醫(yī)院、并向公安機關報案。
81.物資放行的管理
82.由業(yè)主到服務中心辦理物資搬運申請手續(xù)、服務中心當值人員需詳細填寫搬運物資名稱及搬運顧客資料、若非顧客本人辦理、須有顧客在《物資搬運放行條》上的簽名或委托書、當值人員除查驗申辦人的身份證外、還需與顧客本人聯(lián)系確認。
83.由安全員員隨申請人到現場核實所搬貨物與申請內容是否相符、安全員員登記搬運車輛車牌號、司機證號、身份證號、手續(xù)完善后、予以放行。
第10篇 成熟樓盤安全員工作管理程序（一）
成熟樓盤安全員工作管理程序(1)
1.目的
建立一支訓練有素的安全員隊伍、加強所轄區(qū)域的安全員管理。
2.范圍
適用于公司各服務中心
3.職責
1服務中心經理安全員工作的全面指導、檢查、監(jiān)督和考核。
2安全員主管負責安全員管理工作的具體組織、落實、建議和培訓。
3安全員領班負責安全員工作的具體實施。
4.方法和過程控制
1.來訪人員的管理
2.任何來訪人員進入小區(qū)(大廈)、須在來訪登記處進行登記。
3.來訪人員必須服從小區(qū)(大廈)管理人員的合理管理、不得無理取鬧、發(fā)生爭執(zhí)由服務中心協(xié)調解決。
4.來訪人員不可攜帶易燃、易爆、劇毒等物品進入小區(qū)(大廈)。
5.執(zhí)行公務的部隊、公安、政府公務員等人員、因公進入小區(qū)(大廈)、也應出示證件并登記入冊。
6.明確探訪對象的人員、在未明來意之前、不得進入小區(qū)(大廈)。
7.來訪人員進入小區(qū)(大廈)內應愛護公共設施、維護環(huán)境衛(wèi)生。
8.小區(qū)(大廈)內所有設施、游樂場地等、只為住戶開放、來訪人員未經服務中心同意不得使用。
9.有推銷、收破爛等閑雜人員、未經服務中心允許、不得進入小區(qū)(大廈)。
10.外來參觀人員如事先未與小區(qū)服務中心取得聯(lián)系、應請其辦妥手續(xù)后再進入小區(qū)(大廈)。
11.進場施工人員的管理
12.所有施工人員憑服務中心簽發(fā)的《臨時出入證》進入小區(qū)(大廈)。
13.安全員員在檢查《臨時出入證》時、應核對相片、施工人員姓名、證件有效期及服務中心公章。
14.若出入證丟失、施工人員應到服務中心補辦證件后方可通行。
15.內部員工管理
16.內部員工應自覺服從安全員人員的安全管理、主動提供配合。
17.內部員工須使用指定的員工通道和專用電梯。
18.內部員工離開轄區(qū)時、如有必要、應自覺接受安全員檢查。
19.內部員工在轄區(qū)內各項活動要嚴格遵守各項規(guī)章制度、安全員在各自工作崗位范圍有權指出員工各種違章違紀現象。
20.要害部門(位)的管理
21.凡能影響全面安全的部門(位)均為要害部門(位)、包括:高低壓配電房、發(fā)電機房、消防中心、財務部、文件資料室和總經理室等、要害部門(位)要有明顯標識。
22.其它人員因工作需要進入要害部門(位)、需經值班人員批準方可進入。
23.凡在要害部門(位)工作的人員要忠于職守、具有強烈的責任心、認真學習崗位技術、消防知識、熟悉并嚴格遵守操作規(guī)程。
24.一切要害部門(位)、嚴禁攜帶易燃、易爆等危險物品進入。
25.消防設施、器材要加強管理、經常檢查、保持完好、嚴禁移動或挪作它用。
26.機械設備、線路管道、儀表、閥門、開關等要建立定期維修保養(yǎng)制度。
27.主管需定期對要害部門(位)的安全落實情況進行檢查。
28.對拾遺物品的管理
29.員工在小區(qū)(大廈)內撿獲任何物品都必須及時交到服務中心。
30.服務中心當值人員在接到物品時、必須將所撿物品進行詳細記錄。
31.所拾物品均由質檢員負責保管并張貼拾遺物品啟示通知顧客。
第11篇 樓盤銷售案場管理人員職責
樓盤銷售案場管理人員崗位職責
_專案經理
1、服從營銷總監(jiān)及業(yè)務副總安排,負責售樓處日常工作。
2、組織銷售人員進行項目的前期市調。
3、根據《項目營銷策劃報告》及項目具體情況,編制《項目銷售計劃書》。
4、編制培訓資料,組織銷售人員上崗培訓。
5、負責售樓處需開發(fā)商協(xié)調解決的工作銜接。
6、定期向銷售總監(jiān)和策劃部反饋銷售信息。
7、制定階段銷售計劃。
8、編制培訓資料,組織銷售人員上崗培訓。
_副專
1、服從專案經理安排,負責售樓處日常工作。
2、協(xié)助銷售人員做好樓盤銷售工作。
3、匯總客戶來訪登記表,對銷售狀況作出分析,及時提交策劃部。
4、督促銷售人員協(xié)助開發(fā)商辦理銀行按揭、合同登記以及尾款收取等工作。
5、負責售樓處需開發(fā)商協(xié)調解決的工作銜接。
6、負責客戶檔案保管工作。
7、定期向銷售總監(jiān)和策劃部反饋銷售信息。
_女專
1、服從專案經理安排,負責售樓處日常工作。
2、匯總客戶來訪登記表,對銷售狀況作出分析,及時提交策劃部。
3、督促銷售人員協(xié)助開發(fā)商辦理銀行按揭、合同登記以及尾款收取等工作。
4、負責客戶檔案保管工作。
_組長
1、服從專案經理安排,協(xié)助專案經理做好售樓處日常工作。
2、協(xié)助專案經理做好前期市調工作。
3、協(xié)助專案經理做好銷售人員的上崗培訓。
4、協(xié)助銷售人員和見習銷售人員做好樓盤銷售工作。
5、收取銷售人員和見習銷售人員填寫的客戶來訪登記表,匯總交女專。
6、負責客戶檔案的建立工作。
_銷售人員
1、服從專案經理、女專、組長安排做好樓盤銷售工作。
2、做好項目前期市調和定期市調工作。
3、認真填寫客戶來訪登記表,交組長。
4、協(xié)助開發(fā)商辦理銀行按揭、登記等手續(xù)及尾款收取等工作。
5、及時反饋銷售信息,及時向專案經理、組長反映銷售中的問題。
第12篇 高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案（3）
高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案(3)
第二節(jié)、銷策劃階段介入
營銷策劃階段包括:
物業(yè)管理模式研究、物業(yè)管理方案策劃、確定《業(yè)主臨時公約》內容和簽定《前期物業(yè)服務合同》、銷售現場和樣板房的日常管理、地產銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理。
物業(yè)管理模式研究:
通過對新物業(yè)管理項目的深入了解和調研分析,以及對目標客戶群的需求調研分析,獲得該項目物業(yè)管理的特色及物業(yè)管理前期規(guī)劃改進的提示與參考,最終確定明確的、有特色的管理模式。模式應密切結合項目管理特色,可以管理服務概念為主提出,如招商物業(yè)推出的“蘭溪谷禮賓式管理模式”、“城市主場酒店式管理模式”、“海月社區(qū)區(qū)域客戶助理”管理模式等。
服務內容按照項目的特點及客戶群體,結合當地居民消費能力及服務成本測算,有針對性的提出服務內容,如家政服務、家教服務、護理服務、禮儀服務、代購服務、交通、娛樂、飲食、購物、托幼、體育及會所服務及社區(qū)文體服務,并對以上服務內容進一步細化,重點展示改進、創(chuàng)新的服務內容。
完整的物業(yè)管理概念和模式推出前,需要獲得地產公司的批準,并與樓盤營銷相結合,必要時物業(yè)可在銷售現場進行推介和答疑。
編制《物業(yè)管理方案》:
在項目正式完成營銷推廣方案前,需要確定物業(yè)管理方案,它是物業(yè)公司對物業(yè)管理服務工作的全面策劃,同時也作為地產與物業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務合同》重要依據。
1.編制程序
地產下發(fā)委托物業(yè)管理的意向書,并提供詳細的項目資料。
物業(yè)對項目及周邊情況的考察和調研。
制訂編制計劃落實責任人,完成項目物業(yè)管理方案初稿。
召集專題會議,修改補充相關內容。
報相關領導審閱,并組織召開物業(yè)管理方案評審會。
在該項目物業(yè)管理方案評審會上,向地產領導及相關部門介紹方案主要內容,聽取評審意見。
根據地產評審意見,修改方案,定稿后經物業(yè)總經理和地產領導審批后,組織實施。
2.物業(yè)管理方案包含內容
物業(yè)管理方案中應包含管理模式、服務內容、內部管理機制、管理服務標準、品質控制方式、資源要求及管理費測算等內容。
簽定《前期物業(yè)服務協(xié)議》
《物業(yè)管理方案》經地產確認后,據此與地產簽定《前期物業(yè)服務合同》,并在房屋銷售時協(xié)助地產購買者簽訂《業(yè)主臨時公約》。
銷售現場和樣板房的日常管理、地產銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理
1.人員籌備:依據營銷現場的要求配備相應工作人員; 并對工作人員進行禮儀、售樓知識、物業(yè)管理專業(yè)知識等崗前培訓工作;進行崗前考核,合格者上崗。
2.規(guī)范管理:編寫各崗位工作說明書,服務操作流程,使工作標準化、模板化如《售樓處服務操作規(guī)程》、《樣板房服務操作規(guī)程》等。
3.溝通:定期與營銷中心負責人進行溝通,了解營銷狀況、所需配合工作及日常工作的開展情況;不定時與營銷人員溝通,了解現有工作的不足之處,并及時進行整改;每月以簡報的形式向地產相關部門匯報當月的工作情況及下月的工作計劃。
4.日常管理:不定時檢查、督促員工做好現場接待、服務、秩序維護及物品等的管理工作;配合營銷做好樓盤推廣活動,落實相應工作;及時對客戶信息進行跟蹤、處理、回訪;
營銷策劃階段應注意事項:
物業(yè)應主動了解地產在銷售時對外宣傳和承諾的內容,根據地產需要提供物業(yè)推介資料,地產對與物業(yè)管理有關的宣傳和承諾內容需要獲得物業(yè)書面確認。地產應適時安排物業(yè)相關人員參加相關培訓,根據地產委托要求,物業(yè)可在銷售現場協(xié)助地產進行銷售推廣,了解客戶情況,進行客戶調查,并現場解答有關物業(yè)管理承諾問題。
第三節(jié) 施工建設階段介入
物業(yè)在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲,即在設備、門窗安裝階段,時間上大致在竣工驗收前5-6個月。
施工建設介入程序與內容
1.成立工程介入小組,一般 2~3 人,專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理,具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧,并經過相關工作的培訓。地產項目部應設定專人與物業(yè)對接,及時回復物業(yè)的建議。
2.介入小組按照施工安裝進度進行現場跟進,發(fā)現問題及時通過與地產、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度,通常可通過建立一套報表體系來實施,報表包括的主要內容有:工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。
3.實行填報前期介入情況周報制度,將在施工現場發(fā)現的問題以周報的形式書面呈報給地產相關部門,并跟進所呈報問題解決情況。
4.物業(yè)定期參加地產組織的項目現場工作協(xié)調會,及時溝通相關問題和進度。
5.物業(yè)對介入中發(fā)現的重要問題應以書面報告的形式上報給地產公司領導,并跟進問題整改落實情況。
物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點
1.了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等,并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目,加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度,注意完善相關設計規(guī)劃缺陷,包括各類開關、空調位(孔)、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。
2.地下室工程
地下室因其結構埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境,是滲漏問題的常發(fā)部位。因此,根據其設計采取的防水施工方案而相應地重點監(jiān)理以下事項:
a) 無論采取何種防水設計施工,基坑中不應積水,如有積水,應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防
水工程施工。
b)采用防水混凝土結構時,除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外,應重點檢查:砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔);底板應盡量連續(xù)澆注,須留設施工縫時,應嚴格按照規(guī)范中的留設要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下,墻體外側相應部位加設防水層(可用卷材、涂膜等);預埋件的埋設應嚴格按規(guī)范施工;養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應嚴格監(jiān)控,此項是承建商經常忽視的工序,但對砼的防水能力有較大的影響。
c) 采用水泥砂漿防水層,除按設計及規(guī)范施工外,應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角;剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工,各層緊密貼合不留施工縫。
3.回填土工程
回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結構的)、外地坪的工程質量,如回填質量不好,將會導致地面投入使用一段時間后出現下沉、損壞埋設管道,使地面開裂等問題。因此,應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控,有問題應堅決要求返工,否則后患無窮。
4.樓面、屋面砼工程
樓面、屋面砼工程質量,通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因,亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題,故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。
a) 鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工,其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題,均造成以后樓板的開裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查,同時應監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作,以免出現露筋現象。
b)砼澆注:除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外,鑒于物業(yè)常見質量問題,物業(yè)參與監(jiān)理的人員應重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理,有剪力墻結構的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現問題,通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現大面積滲水,還會出現難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實,出現外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內的孔隙內滲流一段距離后滲出內墻面,導致維修困難,故對以上部位砼的振搗應嚴格監(jiān)控。
5.砌筑工程
建成物業(yè)常有墻體與梁底的結合部出現裂縫的現象,造成此問題,通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對,砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督,墻頂與梁底間的砌磚,應把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底,并保證砂漿飽滿。
6.裝飾工程
a)外墻面:外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵,應嚴格監(jiān)督。
b)內墻面及天花板:內墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應注意砂漿的攪攔均勻,以免造成墻體飾面開裂,墻體與砼梁、柱搭接處,最好加設砂布等材料后再抹灰。
c) 地面:廚、廁地面,作為濕區(qū)應重點監(jiān)理,注意砂漿密實及查坡泄水方面。
7.門窗工程
木門與墻體接合處,由于材質的差別,經常會出現縫隙,外墻窗戶通常會出現窗框與墻體間滲水,這些都是施工問題,應按有關施工規(guī)范及設計方案嚴格監(jiān)理施工。
8.給排
水工程
a)給水工程:如供水管道埋設在墻內,則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。
b)排水工程:原有常用的鑄鐵管,常因質量問題,出現管壁砂眼滲水、接口容易滲水,使用年限短等問題,使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多,在可能的情況下建議改用pvc水管。
第四節(jié) 驗收階段介入
接管驗收定義:
物業(yè)公司在接管委托方的物業(yè)時,以物業(yè)房屋質量和滿足使用功能為主的驗收,內容包括:資料、房屋本體、道路、工建配套、設施設備、綠化景觀等。
成立驗收小組制定驗收計劃:
1.由物業(yè)總經理在物業(yè)管理合同規(guī)定的接管日期前一個月成立物業(yè)接管小組,并委任組長,組員包括各工程技術人員、職能部門人員、管理處人員并經過相關專業(yè)的教育或培訓。
2.物業(yè)接管小組組長擬定物業(yè)接管計劃并報總經理審批,物業(yè)接管計劃應包括以下內容:
a) 物業(yè)接管驗收項目清單;
b) 小組人員分工;
c) 接管日程安排;
d) 其他(如提前介入在建工程驗收等)。
3.小組組長擬定接管計劃時應注意,圖紙資料應至少提前于現場十五天完成驗收。
圖紙資料的驗收
1.應予驗收的圖紙資料一般應包括:
a) 全套工程竣工圖紙(具體以政府檔案管理要求);
b) 施工承包合同復印件;
c) 機電設備使用說明書;
d) 電梯使用許可證;
e) 隱蔽工程驗收記錄(涉及物業(yè)管理過程的項目);
f) 供水、供電的指標批文;
g) 供氣系統(tǒng)驗收證明(含指標批文);
h) 智能化系統(tǒng)驗收證明;
i) 消防系統(tǒng)驗收證明;
j) 接地電陰檢測記錄;
k) 防雷引下線焊接記錄;
l) 地下管網竣工圖;
m) 設備供貨合同復印件;
n) 其他資料。
物業(yè)的驗收
1.房屋及分戶(層)設施的驗收
a) 房屋墻、地、門、窗裝修情況;
b) 供水、供電情況;
c) 水、電設施,潔具及其他設施(按設計及房屋銷售合同規(guī)定);
d) 智能化設備情況;
e) 其他(按房屋使用功能劃分,各功能房屋具有各不同功能設施)。
2驗收要求
a) 房屋本體和分戶(層)設施符合設計要求和具備使用條件。
b) 質量和使用功能必須符合《房屋接管驗收標準》,驗收責任人將驗收情況記錄于《房屋及公共設施接管驗收交接表》、《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》,并提交接管小組組長。
3.公共設施驗收
a) 給排水系統(tǒng);
b) 供電系統(tǒng);
c) 燃氣系統(tǒng);
d) 空調系統(tǒng);
e) 消防系統(tǒng);
f) 通訊系統(tǒng);
g) 安防系統(tǒng);
h) 電梯系統(tǒng);
i) 園林綠化系統(tǒng);
j) 道路、照明系統(tǒng);
k) 管理配套系統(tǒng)(含管理房、停車場、車棚、垃圾房等)。
4.驗收要求:
a) 公共設施完善,符合小區(qū)的規(guī)劃的記載;
b) 給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、管理配套設施系統(tǒng)的質量和使用功能應符合《房屋接管驗收標準》。
c) 對燃氣系統(tǒng),接管小組應索取有關專業(yè)公司驗收合格證明。
d) 對安防、智能化系統(tǒng)及電梯工程接管小組應索取有關專業(yè)公司和政府監(jiān)管部門的驗收合格證明。
e) 消防系統(tǒng)要求有消防部門檢驗驗收合格證明。
f) 系統(tǒng)的質量和使用功能應符合設計圖、說明書及安裝合同的有關規(guī)定。
g) 園林綠化系統(tǒng)應符合綠化設計方案和綠化保養(yǎng)合同的要求。驗收責任人將驗收情況記錄于《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》,并將記錄表提交小組組長。
5.物業(yè)接管小組在接管理驗收前應組織相關人員對接管物業(yè)的圖紙及技術文件進行學習和研究,在驗收組織驗收時,應提前至少一天確定驗收時間并通知相關人員。
6.驗收責任人根據驗收情況將存在的問題填寫于《交接問題處理單》,并跟進完善情況,該單由移交單位代表和驗收人簽字后,正本交移交人,副本由驗收責任人和接管小組組長交管理處存底備查。
7.驗收責任人對自己簽發(fā)的《交接問題處理單》的執(zhí)行情況進行監(jiān)控,并在完善期限滿或移交單位要求對存在問題項目重新進行驗收時,驗收責任人按規(guī)定組織人員參與驗收,驗收合格的,在備注欄內注明,并簽字,驗收仍不合格的,要求其繼續(xù)完善。
8.驗收責任人在自己簽發(fā)的《交接問題處理單》全部完成后,提交接管組長審核。
9.接管小組組長根據物業(yè)接管驗收項目和驗收責任人提交的《工程驗收表》、《交接問題處理單》對物業(yè)接管驗收工作進行監(jiān)控,發(fā)現有遺漏的應驗收項目時,即時要求驗收責任人進行驗收。
物業(yè)預驗收
1.對于在建大型物業(yè),由于工程期長、工程量大,接管小組組長可指定小組成員適當提前于整體工程的完工前進行預驗收(初步驗收),如隱蔽工程等。
2.對物業(yè)進行預驗收時,責任人應同時了解工程建設過程,小區(qū)規(guī)劃、工程建設進度、物業(yè)交付使用(入伙)時間,房屋銷售對象(業(yè)主)基本情況,房屋結構等,并做好記錄。
物業(yè)的正式驗收接管
1.物業(yè)接管小組組長在圖紙資料,房屋及分戶(分層)設施和公共設施均完成驗收后,制作《房屋及公共設施竣工和接管驗收交接表》和《物業(yè)整體移交驗收表》,物業(yè)即正式接管。
2.對新建保修期內的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗收表》應一式三份,由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)管理公司三方簽章后各執(zhí)一份。
3.對保修期滿的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗收表》一式兩份,由物業(yè)管理公司和開發(fā)商雙方簽章各執(zhí)一份。
第13篇 高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案（2）
高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案(2)
第二篇 前期介入的工作內容
1.前期介入的一般程序:由地產、物業(yè)雙方確定工作內容要求;并物業(yè)組成前期工作小組;制定工作計劃并按照計劃實施。
2.前期介入的工作內容:前期介入主要分五個階段實現:規(guī)劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段,驗收階段,項目入伙交付業(yè)主使用。
第一節(jié):規(guī)劃設計階段介入
規(guī)劃設計階段包括:
物業(yè)對項目總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內容提出合理劃建議。
規(guī)劃設計評估的程序:
1.地產提前1 個月向物業(yè)提出書面知會,要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設計的評估,并提供評估報告。
2.物業(yè)接到書面知會后,于3日內回復,由相關部門牽頭組成評估小組,并向地產提交評估所需的開發(fā)資料目錄。
3.開發(fā)資料包括:企劃文件(市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶資料);設計文件(規(guī)劃圖、建筑、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經濟指標等)。
4.地產接到資料目錄后及時內向物業(yè)提供具體資料,對不能提供的資料,書面知會物業(yè),并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會,介紹項目情況并解答疑問。
5.物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內,組織評估小組研究,完成項目及類似典型項目的實地考察。
6.評估小組根據開發(fā)資料中針對項目評估細則所列內容,及項目說明會、實地考察情況,于一周內詳細編寫完成《項目規(guī)劃設計評估報告》,并提交物業(yè)相關部門。
7.物業(yè)相關部門在評估小組提交報告3日內,組織公司評審組對《項目規(guī)劃設計評估報告》進行評審。
8.評估小組根據物業(yè)公司評審會議的意見,于3日內完成對《項目規(guī)劃設計評估報告》的修改。
9.經修改的《項目規(guī)劃設計評估報告》由物業(yè)公司相關部門組織相關評審組成員會簽后,提交物業(yè)公司總經理審核簽發(fā)。
10.物業(yè)公司總經理簽發(fā)后,評估報告提交地產公司。
11.項目規(guī)劃設計總體評估要點:
住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理,居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調。
住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充足。
建筑與自然和諧,采光、通風充足,環(huán)境優(yōu)美。
生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。
設備、設施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。
注重環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設備設施。
安全防衛(wèi)設計完備,運用先進技防手段,安全及消防配置充分。
智能化配置先進,網絡資源充分,便于數字化小區(qū)建設。
便于物業(yè)組織管理,節(jié)約管理成本。
各項技術經濟指標在同類住宅區(qū)中水平領先。
項目規(guī)劃設計分類評估要點:
1.安保布局
a) 便于安保管理區(qū)域分割,消除管理死角。
b) 便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點。
c) 人員及車輛各級出入口設置清晰,便于動態(tài)管理。
d) 安保設備設施配置齊全,可采取有效措施防范。
e) 安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應快速。
2.消防布局
a)消防設備、設施配置(滅火器、消防箱、室內(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理,使用可靠。
b) 消防車道設置合理,其位置及轉變半徑符合國家規(guī)范。
c) 消防登高面(場地)設置合理,其位置及面積符合國家規(guī)范。
d) 消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理,符合國家規(guī)范。
3.交通布局
a) 各級道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。
b) 主要道路和出入口人車分流,在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。
c) 機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數的2:1、另加訪客車位占車位數的 5%,聯(lián)排別墅等高標準住宅應按戶數 1:1, 另加訪客車位占車位數的10%)。非機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數1:1.5,以上指標可以按照不同地區(qū)需求進行調整),便于停放。
d) 有條件,宜設置地下機動車停車庫,應符合國家規(guī)范。
4.生活配置
a) 根據小區(qū)周邊(1公里范圍)市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。
b) 一般應考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。
c) 如住宅區(qū)設置商業(yè)配套,宜獨立集中,并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經營的配套條件,應盡量避免產生干擾。如利用住宅層設置營業(yè)場所,出入口或樓梯須與住宅分開。
d) 如住宅區(qū)設置會所,宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據住宅區(qū)面積、檔次、經營方式合理配置。例如:一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設置項目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。
(指標供參考)
5.設備配套
a) 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要,并留有適當擴展余地。
b) 配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。
c) 溝、管、渠、井的設置合理,便于維護保養(yǎng)。
d) 公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數量、亮度、位置合適,宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關,十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。
e) 配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規(guī)范。水泵房不應設在住宅建筑內,給水泵房內不應有污水管穿越,電梯井不應緊鄰臥室,緊鄰書房及起居室時,應采取隔音措施。
6.智能化配置
a) 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng),電視監(jiān)控
系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網。
b) 網絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網絡平臺系統(tǒng)。
c) 設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網。
d) 中央控制中心位置宜管理處相鄰相近,布線系統(tǒng)應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。
e) 智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性,采用成熟產品。
7.房屋單體
a) 屋面應充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。
b) 墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。
c) 樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。
d) 住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。
e) 住宅外窗應考慮開啟方便,尺度(安裝空調要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。
f) 廚房設計應遵循洗、切、炒流線,操作面長度宜在2―3米,燃氣熱水器位置合理,灶宜避開窗口設置。
g) 衛(wèi)生間不應直接開向起居房,餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。
h) 廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置,地漏位置合理,便于檢修。
i) 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國家規(guī)范,管道井檢修孔應設置合理,便于檢修。
j) 宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無動力風帽。
k) 底層地坪應充分考慮防潮措施。
l) 房型設計應考慮生活習慣,不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等)。
m) 有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時,應考慮防盜措施。
n) 陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10m,防止兒童攀爬。
8.室內配置
a) 室內空調機位設置合理,應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。
b) 室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。
c) 室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開,與鄰套住宅機座相
d) 鄰時,應采取安全隔離措施。
e) 空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放,或接入陽臺排水系統(tǒng)。
f) 室內空調洞位置合理,應靠近室內機位,管中應距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。
g) 當戶型或廳房過大時,應考慮柜式空調的要求。
h) 如使用小型中央空調,層高應大于3.3m,并留有室外機位置。
i) 室內各類插座、開關位置合理,應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。
j) 電視、信息(電話和數據)插座宜在主臥、起居、書房分別設置,且不宜并行設置。
k) 聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。
l) 高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。
9.綠化配置
a) 綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數量品種充足,造型優(yōu)美。
b) 綠化率、集中綠地率設置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。
c) 綠化品種適宜當地氣候條件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長,成活率高,抗病蟲性好。
d) 綠化品種便于養(yǎng)護,養(yǎng)護成本節(jié)約。
e) 綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習慣。
f) 綠化品種宜無污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。
g) 主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。
10.景觀配置
a) 景觀裝飾布局合理,宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。
b) 采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。
c) 水系岸床設計應考慮防滲漏效果。
d) 不宜在小區(qū)內設置深度超過1米的水系,并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,,還應配置相應的救生設備、設施。
e) 景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護,宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。
f) 泛光照明不影響住戶,不造成光污染。
11.公共空間
a) 應充分考慮雨水排泄能力的設計,避免排泄不暢通。
b) 宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。
c) 公共活動區(qū)域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對住戶的影響。
d) 綠化及保潔用水取水口設置合理(一般距離不大于150m)。
e) 各類表具、表箱設置合理,便于查看、收發(fā)。樓道內應設置公告欄,宜預留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報箱應有防雨措施。
f) 樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入,宜設置無障礙通道和設施。
g) 公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員,宜設置相應保護措施。
h) 樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。
12.生態(tài)環(huán)保
a) 住宅區(qū)內無污染環(huán)境的生產性經營性項目。
b) 住宅區(qū)內污水處理排放符合國家規(guī)范。
c) 住宅區(qū)內無各類污染源。
d) 周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。
e) 宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。
f) 垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。
g) 垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發(fā)射裝置應選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環(huán)境。
h) 宜在住宅區(qū)內形成自然生態(tài)鏈。
13.管理用房
a) 物業(yè)管理處
管理中心功能:經理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。
作業(yè)用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、
員工休息室、員工生活用房。
總面積:根據住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般:
管理處用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100_0.2(指標供參考)
位置:住宅區(qū)中央,底層。
b) 業(yè)委會、居委會(根據當地政策)
功能:辦公室、資料室、會議室、接待室
面積:根據具體情況而定
位置:和管理處相對接近,業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設置于一處
14.新材料、新技術
a) 應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。
b) 試驗性新材料、新技術應充分論證,先行試點。
c) 采用新材料、新技術應預留充足備品備件。
d) 采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。
15.管理成本測算
a) 對規(guī)劃應充分測算今后產生的管理成本。
b) 管理成本應與市場上類似住宅接近,如因規(guī)劃設計原因造成差距過大,應知會地產共同協(xié)商,相應改進規(guī)劃、設計。
16.與相似典型項目的比較
a) 相似點
b) 差異點
c) 優(yōu)勢
d) 劣勢
第14篇 高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案（1）
高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案(1)
前言
物業(yè)管理作為一個獨立的、專門的企業(yè)行為,于20世紀80年代初首先在我國的深圳、廣州出現。其后,隨著我國國民經濟的持續(xù)、高速發(fā)展和房地產產業(yè)的支柱性、先導性產業(yè)地位的確立,物業(yè)管理便成為一個新興行業(yè),并由南往北、由沿海向內地、由特大城市向大中城市繼而向眾多新興小城市傳遞,高速度崛起著、壯大著、發(fā)展著。2003 年全國物業(yè)管理條例也在年內頒布。作為中國物業(yè)管理發(fā)祥地的深圳,其住宅區(qū)物業(yè)管理覆蓋率已達到90%以上;物業(yè)管理觀念深入廣大城鎮(zhèn)居民人心,不少人還自發(fā)地意識到“買物業(yè),就是買管理”,“要問物業(yè)價格,先問有無良好的物業(yè)管理”等?？傊?物業(yè)管理行業(yè)已成為了中國服務性行業(yè)中的佼佼者,成為了一個熱門行業(yè),一個前程看好的朝陽行業(yè)。
然而,正像其它一切事物一樣,在其發(fā)展過程中尤其是初始階段的發(fā)展過程中總難免要出現或存在這樣或那樣的問題和困難。目前,物業(yè)管理投訴居高不下;
管理不規(guī)范;小區(qū)內設施設備不全,管理維修困難等問題,已經影響到物業(yè)管理的前進、發(fā)展,也影響到業(yè)主們的利益。這些問題固然有這方面或那方面等諸多原因,但如何做好物業(yè)管理的前期介入,對物業(yè)進行前期管理已經引起多數物業(yè)公司的高度重視。
第一篇物業(yè)管理前期介入的定義和作用
物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產開發(fā)各個階段,包括項目決策、規(guī)劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等,就參與介入,從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見,以確保物業(yè)設計和建造質量,為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件,同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量,為確保業(yè)主正常入住奠定基礎。隨著地產、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展、壯大,已經有不少的開發(fā)商意識到前期介入是保證產品、品牌的重要條件,是實施物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)。實踐證明,前期介入具有以下作用:
1.有利于優(yōu)化設計,完善設計細節(jié)
物業(yè)管理公司在項目設計階段,從業(yè)主或使用人的角度,憑專業(yè)人士的經驗對所管理物業(yè)的設計進行審視,對不當之處提出修改方案,可優(yōu)化設計,完善設計中的細節(jié),避免一些在后期工作中難以解決的問題。例如:小區(qū)在設計車輛和人行出入口時候,物業(yè)公司會建議在保證車輛和行人正常出行的情況下,出入口要少,利于物業(yè)安排崗位,并節(jié)約人工成本。會所產權一般歸發(fā)展商所有,其運營費用是獨立于物業(yè)管理費。很顯然,那些純粹向小區(qū)內業(yè)主開放的會所,除非收費昂貴,否則是不可能不虧的。所以在前期介入階段,物業(yè)公司為保證日后會所的良性運行提出可行方案,否則虧本經營,將使會所功能下降,甚至形同虛設,最終導致業(yè)主的物業(yè)水準大跌。
2.有利于提高房屋建造質量
由于物業(yè)管理公司在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料,對于樓宇在長期使用過程中所暴露出的各種工程質量問題十分了解,通過參與物業(yè)施工建設階段監(jiān)理,強化了施工過程中的質量管理和監(jiān)控,并盡可能把房屋質量隱患消滅在建造過程中,從而提高房屋的建造質量。另外在施工管理時候,開發(fā)商會派出工程師配合工程監(jiān)理對施工單位進行管理,但是由于人員少,而且工程監(jiān)理有時會對不規(guī)范的操作網開一面,所以工程質量還會存在一定問題,但是物業(yè)公司維修人員介入施工現場管理,絕不會通融,會要求施工單位嚴格按照設計圖紙施工,因為日后出現的任何建筑質量問題,業(yè)主首先找的是物業(yè)公司,所以可以提高房屋建筑質量。
3.有利于保證物業(yè)的使用功能
物業(yè)管理公司通過參與竣工驗收和接管驗收,按有關標準嚴格驗收,能確保房屋和各類設備及附屬配套設施正常的使用功能和使用安全。
4.有利于加強對所管物業(yè)的全面了解
物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設施的維修養(yǎng)護工作,必須對土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌,對于圖紙改動或增、減部分作出認真記錄。例如;管線節(jié)點的設置往往和設計圖紙所標位置有一定差距, 如果布置管線時不在現場作記錄,在后期管理中,可能就會出現脫節(jié)的現象。相對來說,物業(yè)管理人員對土建結構部分了解得不用太深,而對設備安裝、管線布置等情況則應充分掌握,便于后期管理。由于加強了對所管物業(yè)的全面了解,就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎,可提高驗收質量,縮短驗收時間,對驗收中發(fā)現的仍需改進之處,也比較清楚,容易交涉和協(xié)調。
5.前期介入有利于后期管理工作的進行
物業(yè)管理公司通過前期介入,保證了設計、建造質量和對物業(yè)的全面了解,對后期的物業(yè)管理就帶來了很多便利,既便于維修保養(yǎng)計劃的安排與實施,又能保證維修質量,從而提高了工作效率和工作質量。同時,在前期管理中,經過一段時間的磨合,便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關系,建立順暢的服務渠道,有利于后期管理工作的進行。
6.有利于樹立物業(yè)管理公司的形象
如果接管與入住同步進行,物業(yè)管理公司即使再努力,也會被各項繁雜事務搞得焦頭爛額,折騰不出頭緒,并且容易忙中出錯,以致嚴重影響物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象。
第15篇 某樓盤物業(yè)管理計劃書
一、 概述
某項目位于甲縣城東,將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經濟中心,地理位置優(yōu)越,物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景,某小區(qū)的物業(yè)管理水準將更顯重要。
二、目標
貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構思,引進大都市物業(yè)管理理念,通過優(yōu)良的服務將某小區(qū)管理成都市居住區(qū),讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大,力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌。
三、組織
物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè),當前多數物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此,物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用,降低組織內耗及勞資成本等。
四、人事
人事設置原則:一人多崗,不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區(qū)交付時設計)。
序號 崗位 人數 主要職責 備注
1 經理 1 在董事會領導下,全面負責經營等。
2 經營部主任 1 具體經營事務、人事等。
3 辦事員 3 文書、財務、勞資、后勤等。 財會要持證
4 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務等。
5 安全護衛(wèi)員 7 門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內公共秩序等。
6 水電工 1 公共區(qū)域水電設施維護、水電維修服務等。
7 保潔員 2 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等。
員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓,骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。
五、經營預測
a) 經營收入: 19.14萬元(年度,以下省略)
物業(yè)管理費:11.34萬元
應收12.6萬元
30000_12_0.35=126000(元)
預計收入 11.34萬元(收繳率90%)
維修服務費:0.5萬元
特約服務: 5.8萬元
其他收入: 1.5萬元
b) 支出:20.25萬元
人員工資福利:14萬元
辦公費用:2.5萬元(辦公、安全護衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等)
維修保養(yǎng)費用:1.5萬元
稅金:1.05萬元
不可預見費用:1.2萬元
c) 潤虧:-1.11萬元
d) 物業(yè)接管期間
前期投入:10萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛(wèi)用品、綠化等)
e) 公共性服務費構成測算:21.962萬元/年, 0.61元/月_ m2
(1) 員工的工資和按規(guī)定提取的福利費
序號 崗位 人數 工資標準 工資合計
1 經理 1 1200 1200
2 經營部主任 1 800 800
3 辦事員 3 600 1800
4 物業(yè)管理員 1 800 800
5 安全護衛(wèi)員
7 500 3500
6 水電工 1 700 700
7 保潔員 2 400 800
工資總額合計 9600
工資總額合計:
9600元/月;115200元/年
福利:115200_23%=26496(元/年)
合計:14..17萬元/年
(2) 公用設施設備維修及保養(yǎng)費:1.5萬元
(3) 綠化管理費:綠化率45% 1.04萬m2_1元/年_ m2 =1.04萬元
(4) 清潔衛(wèi)生費:2人_12月_80元/月_人=0.192萬元
(5) 安全護衛(wèi)費:7人_200元/年_人=0.14萬元
(6) 辦公費:按管理人員工資總額25%計算
5.52萬元_25%=1.38萬元
(7) 固定資產折舊費:按10%計算即 1萬元
(8) 稅費:按營收5.5%繳納即1.052萬元
(9) 保險費:暫不投保
(10) 合理利潤:按營收8%計算 1.36萬元
但為減輕業(yè)主負擔,我司將通過多元化經營、特約服務,嚴控經營成本等多項措施增加收入,減少支出,從而降低公共性服務費價格,擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務費價格指導價格為0.35元/月_ m2 。
六、 前期物業(yè)接管
a) 派物業(yè)管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權,僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。
b) 物業(yè)接管驗收
既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收,也應站在業(yè)主的立場上,對物業(yè)進行嚴格的驗收,以維護業(yè)主的合法權益。
是物業(yè)通過竣工驗收后,對物業(yè)主體結構安全和使用功能的再驗收;
供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設備設施能正常使用;
房屋幢、戶編號已經有關部門確認;
落實物業(yè)的保修事宜(保修責任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實,重大保修項目細則與圖紙校驗到位;
接管小組按《圖紙資料移交清單》,技術資料進行對照檢查,發(fā)現產權、技術資料有缺漏的,應以書面形式上報開發(fā)商,請求給予協(xié)助解決。
接管小組按《設備移交清單》,對各類設備按數量、規(guī)格、性能、容量等進行對照檢查,發(fā)現接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的,應以書面形式上報開發(fā)商,請求給予協(xié)助解決。
接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查,并將檢查記錄在冊,對發(fā)現的問題應及時督促有關單位迅速解決。
在保修期內,因施工、安裝、設備等因素產生的質量問題,公司應查明原因,及時上報開發(fā)商,請求盡快解決。
抄水、電、氣表的底數,記錄備案。
接管驗收中若發(fā)現問題,應明確記錄在案,約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修,直至完全合格。
接管驗收符合要求后,物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證,簽發(fā)接管文件。
當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件,辦理了必要的手續(xù)以后,整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。
七、入伙
1、準備工作
治安方面:小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統(tǒng) ;統(tǒng)一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗;
車輛管理:增設區(qū)間道路標志;封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出;增設自行車棚;加固架空層車庫;
垃圾清運:增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等
樓道燈:改用節(jié)能燈(如:溫感、聲控或角摸式等)
分步購置辦公、護衛(wèi)、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等;
制定入住流程;
印刷入住表格;
2、協(xié)調工作
與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作,保證住戶入住后的水、電、氣等的供應。
代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜,爭取現場放號,方便業(yè)主。
與學校、派出所和居委會聯(lián)系,了解小孩轉學和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié),以及有關聯(lián)系電話,入住時公告。
3、入伙現場
入伙準備、協(xié)調工作到位后,要部署入伙現場
,彩旗、橫幅、花卉、背景音樂,安全護衛(wèi)立崗、巡更,迎接業(yè)主入伙。
舉行入伙儀式:邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩,造聲勢。
注意事項:避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現象。
4、業(yè)主、使用權人入住程序
發(fā)函-->辦入伙手續(xù)-->簽約
5、辦理入伙手續(xù)程序
已繳款票據-->入伙手續(xù)書、身份證、購房合同-->確認業(yè)主身份-->繳清代墊代繳費用、裝修保證金-->建筑垃圾清運費、物管費,蓋章-->業(yè)主簽署-->向業(yè)主辦理手續(xù)
八、 物業(yè)裝修與管理
業(yè)主在收樓后有權對自己所購物業(yè)進行裝修,但裝修必須在規(guī)定范圍內進行。其有關規(guī)定包括:國家建設部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據上述規(guī)定,業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記,包括填寫業(yè)主 裝修申請表、領取《裝修管理規(guī)定》,根據約定在申請表上簽字,繳納裝修管理押金及保證金,經批準后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后,物業(yè)管理企業(yè)應組織驗收,合格后即退還裝修押金及保證金。
業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時,需如實填寫裝修施工內容,并注明委托施工單位及進場人數,業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應在申請書上簽字蓋章。
九、物業(yè)檔案的建立
物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設開發(fā)成果的記錄,是以后實施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據,也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內容之一?，F代建筑工程隨著科學技術的發(fā)展和使用需求的提高,樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線越來越多,越來越復雜,越來越高科技化和專業(yè)化,因此一旦發(fā)生故障,物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關鍵是盡可能完整,時間上講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料;從空間上講是指物業(yè)構成的方方面面,從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境,整理的重點是去偽存真、留下有用的,歸檔就是按照資料本身的內在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存,利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。
十、日常管理
(一)房屋管理運作一覽表
(略)
(二)綠化管理
(略)
(三)房屋及公用設施維修、養(yǎng)護運作一覽表
(略)
(四)安全護衛(wèi)、停車管理
(略)
(五)保潔管理
