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房地產(chǎn)開發(fā)管理制度主要涉及項目規(guī)劃、土地獲取、資金管理、工程管理、市場營銷、風險管理等多個環(huán)節(jié)，旨在確保房地產(chǎn)項目的順利進行，提升開發(fā)效率，保障企業(yè)利益。
包括哪些方面
1. 項目策劃與立項：明確項目目標，進行市場調(diào)研，制定項目計劃，包括定位、規(guī)模、預算等。
2. 土地購置與審批：規(guī)范土地獲取流程，確保合法性，處理土地使用權(quán)證照辦理。
3. 資金籌措與使用：建立財務管理制度，控制成本，監(jiān)控資金流動，防范財務風險。
4. 設(shè)計與施工管理：設(shè)定設(shè)計標準，選擇承包商，監(jiān)督工程質(zhì)量，確保施工進度。
5. 銷售與售后服務：制定營銷策略，管理銷售渠道，提供優(yōu)質(zhì)的售后服務。
6. 法規(guī)遵從與風險管理：確保項目符合法律法規(guī)，識別并管理各類潛在風險。
7. 合同管理：規(guī)范合同簽訂、執(zhí)行和終止過程，防止合同糾紛。
8. 人力資源與內(nèi)部管理：培訓員工，優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，提高團隊協(xié)作效率。
重要性
房地產(chǎn)開發(fā)管理制度的重要性體現(xiàn)在：
1. 提高效率：通過標準化流程，減少決策延誤，提升項目執(zhí)行力。
2. 降低成本：通過精細化管理，避免資源浪費，降低開發(fā)成本。
3. 風險防控：提前預判并規(guī)避法律、市場、財務等風險，保障企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。
4. 保證質(zhì)量：確保工程質(zhì)量和售后服務，提升品牌形象，增強市場競爭力。
5. 規(guī)范運營：遵守法規(guī)，避免違規(guī)行為，維護企業(yè)聲譽。
方案
1. 制定詳細的流程手冊：針對每個管理環(huán)節(jié)，制定詳細的操作流程，明確責任部門和個人。
2. 建立績效考核體系：將管理制度與員工績效掛鉤，激勵員工遵守制度并提升工作效率。
3. 定期審計與評估：定期對管理制度執(zhí)行情況進行審計，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)整優(yōu)化。
4. 引入信息技術(shù)：利用erp、crm等系統(tǒng)，自動化管理流程，提高管理精度和效率。
5. 培訓與教育：定期對員工進行管理制度培訓，確保全員理解和執(zhí)行。
6. 激勵創(chuàng)新：鼓勵員工提出改進意見，推動管理制度的持續(xù)創(chuàng)新和完善。
房地產(chǎn)開發(fā)管理制度的建立和完善是一個動態(tài)的過程，需要結(jié)合市場環(huán)境、企業(yè)戰(zhàn)略及內(nèi)部資源進行適時調(diào)整，以實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
房地產(chǎn)開發(fā)管理制度范文
第1篇 某湖南房地產(chǎn)開發(fā)公司薪酬管理辦法
第一章 總則
第一條 目的:提高工作效率,使員工能夠與公司一同成長,并分享公司發(fā)展所帶來的收益,特制訂本辦法。
第二條 適用范圍:本辦法適用于公司試用期結(jié)束正式聘用員工。公司高層管理人員薪酬不屬于本辦法范圍。公司顧問及特聘人員、臨時人員,視實際另行約定或參考本辦法確定。
第三條 支付原則:本辦法體現(xiàn)以下分配原則:
1、以效益為中心的原則。導入市場勞動價值理念,建立起同行業(yè)具有競爭力的薪酬制度。
2、有效激勵的原則。強化崗位勞動要素,以崗定薪,崗變薪變,體現(xiàn)崗位責任、任職能力、勞動條件、崗位業(yè)績與收入相對統(tǒng)一,體現(xiàn)內(nèi)部的公平。
3、堅持嚴考核、硬兌現(xiàn)的原則。薪酬分配以績效考核為依據(jù)。
第二章 薪酬體系與結(jié)構(gòu)
第四條 薪酬內(nèi)容與結(jié)構(gòu)
1、本辦法中所指的薪酬主要是指經(jīng)濟性的報酬,包括固定工資、績效工資、津貼、年終獎金、福利等。
2、員工工資采用崗位績效工資制,即以員工的教育程度,所從事工作或崗位的職責大小、勞動強度、智能要求、::崗位業(yè)績?yōu)榛A(chǔ)來確定員工的工資水平,其額度是結(jié)合公司經(jīng)營管理目標實現(xiàn)情況和市場行情等因素為依據(jù)來確定。
員工工資=固定工資+績效工資+津貼
3、薪酬內(nèi)容與結(jié)構(gòu)釋義:
(一)員工工資:
(1)為公司與員工最終合約確定的月工資收入,并按一定比例分為固定工資、績效工資、津貼(參見員工工資比例表)。
(2)員工工資依照公司員工職類共劃分為4個序列,各職類、各崗位的工資調(diào)整范圍詳見附表一《員工工資列表》;相同層級、相同崗位的員工工資級別可以不同,可在相應的調(diào)整范圍內(nèi)晉升或降級。
ⅰ.管理序列:涉及各部門中層經(jīng)理級(含副職、代理職)員工;
ⅱ.技術(shù)及工程專業(yè)序列:涉及工程、采購、裝飾、造價、設(shè)計等各類員工,依照《員工工資列表》主管及以上級標準確定工資級別;
ⅲ.營銷序列:涉及營銷體系相關(guān)職能部門各類員工,銷售部經(jīng)理、樓面主管、一線營銷人員按照《營銷部薪酬激勵管理辦法》執(zhí)行,營銷部其他人員在未出臺新規(guī)定之前依本辦法執(zhí)行,并參照職能及業(yè)務輔助序列工資比例標準;
ⅳ.職能及業(yè)務輔助序列:涉及財務、人力資源、行政、后勤、項目開發(fā)等各類員工。
(3)《員工工資列表》的定級標準僅適用于本制度施行后的工資調(diào)整和新員工入職定級。在此之前進入公司的員工在原工資不變的前提下進行套級和微調(diào)。
(4)員工工資比例表:
固定工資績效工資津貼備注
管理序列60 %
技術(shù)及工程專業(yè)序列65%15 %
職能及業(yè)務輔助序列70%10 %
(5)員工工資的確定:
所有新入職員工,由綜合部會同用人部門分管副總經(jīng)理參照《員工工資列表》擬定其工資及職級,報請總經(jīng)理確定;總經(jīng)理對公司所有員工工資有最終的審定權(quán)。
(二)固定工資:為員工的生活保障工資,屬于基本不變工資,按月度發(fā)放。
(三)績效工資:是指崗位工作效果的價值量化。視員工工作業(yè)績考核結(jié)果發(fā)放績效收益。其額度是彈性浮動的,并于考核周期結(jié)束后發(fā)放。不同崗位的員工績效工資不同?！犊冃Э己宿k法》另行制定。
(四)津貼:為員工完成工作所發(fā)生收益性補貼。含交通、通訊等其他補助,員工一律持有效票據(jù)報銷發(fā)放。
(五)年終獎金
(1)年終獎金是公司根據(jù)年度經(jīng)營業(yè)績和年度員工績效評估結(jié)果,進行的綜合獎勵。
(2)年終獎金以員工月工資為基礎(chǔ),依據(jù)年度績效評估結(jié)果確定。具體計算公式為:年終獎金=員工工資×年度評估系數(shù)(或撥付專門資金,由總經(jīng)理及各部門主管副總經(jīng)理根據(jù)年度考核結(jié)果發(fā)放)。
(3)一年當中若發(fā)生崗位或職務變動,則取全年實際月平均工資基數(shù)。
(4)年終獎金按員工入職的實際月數(shù)發(fā)放(15日前入職算全月,15日后入職從下月開始計算)。(年終獎÷12月×實際工作月數(shù))
(5)年終獎金通常在春節(jié)放假前一周發(fā)放。在此之前離職的員工不再享有。
(六)福利:
(1)依國家政策規(guī)定,公司為正式員工(試用期滿)購買養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、醫(yī)療保險、工傷保險、生育保險。
(2)其他福利是員工薪酬待遇的必要補充;其標準另行制定。
(3)試用期員工按正式員工標準的一半享受公司福利。
第五條 員工缺勤及請休假管理期間薪酬標準參見《人事行政事務管理制度》
第六條 扣除金
1、養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、醫(yī)療保險等社會保險中依規(guī)定應由個人交納的部分。
2、員工依法應繳納的個人所得稅。
3、其他適用法律法規(guī)或公司規(guī)章制度規(guī)定的項目。
第三章 薪酬的發(fā)放與調(diào)整
第七條 薪酬的發(fā)放
1、綜合部具體負責全公司員工的薪酬發(fā)放以及對本辦法執(zhí)行情況的監(jiān)督與指導工作,并向員工出具薪酬發(fā)放單據(jù);
2、支付日:每月15日前發(fā)放上月(從上月1日起至上月月底止)基本薪資。如遇節(jié)假日或休息日則安排在最近工作日支付薪酬。
3、支付形式:由財務部匯入指定銀行員工個人賬戶。
4、員工薪酬自服務之日起薪至退職之日止停薪,新任用及辭職員工當月工資均以其實際服務之日數(shù)乘以日工資。
5、所有新入職的員工試用期為3個月,按工資80%換算發(fā)放,特殊崗位另行規(guī)定。
第八條 薪酬的動態(tài)調(diào)整
1、員工薪酬實行動態(tài)管理,分為整體調(diào)整和個別調(diào)整。
2、整體調(diào)整:指公司根據(jù)國家政策和物價水平等宏觀因素的變化,行業(yè)、地區(qū)競爭狀況和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的變化以及公司整體效益情況而進行的調(diào)整,包括薪酬水平調(diào)整和薪酬結(jié)構(gòu)調(diào)整。
3、個別調(diào)整:指因員工試用轉(zhuǎn)正、職務變動、績效評估、獎懲等原因?qū)T工工資級別進行的調(diào)整,分為不定期調(diào)整與定期調(diào)整。
4、各崗位員工工資級別調(diào)整由公司總經(jīng)理辦公會審批,審批通過的調(diào)整方案和各項薪酬發(fā)放方案由綜合部執(zhí)行。
第四章附則
第九條 根據(jù)《勞動法》第四十七條的規(guī)定:公司在不違反國家勞動主管部門核定的工資最低標準的前提下,有權(quán)自主決定公司內(nèi)部一般員工的工資關(guān)系和工資標準;有權(quán)決定一般員工調(diào)崗調(diào)薪及其獎懲制度。
第十條 公司實行每年12個月工資制。
第十一條 公司薪酬管理實行制度標準公開、個人收入保密原則。任何員工不可泄露個人收入和打聽他人收入。
第十二條 本制度是公司人力資源管理制度的組成部分,由綜合部起草并負責解釋。
第十三條 本制度所未規(guī)定的事項,由綜合部依照其他管理制度執(zhí)行,需要時可及時編制新的補充辦法。
第十四條 本制度從2009年7月1日起開始執(zhí)行。
附表一:《員工工資列表》
湖南__房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
附表一:員工工資列表
工資標準(元/月)
第2篇 房地產(chǎn)開發(fā)項目施工現(xiàn)場管理制度
房地產(chǎn)開發(fā)項目施工現(xiàn)場管理制度
為加強本公司房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)場管理,保證房地產(chǎn)開發(fā)項目按公司計劃和開發(fā)項目的組織設(shè)計要求如期完成,特制定本制度。
一、管理機構(gòu)的職權(quán)
1、受公司領(lǐng)導或工程部直接指導代表公司支持和辦理開發(fā)項目的一切管理業(yè)務,定期或不定期的向公司領(lǐng)導或向直接領(lǐng)導做出項目進展情況的匯報,重大事宜應及時匯報。
2、按照有關(guān)要求,組織項目實施,使其項目工程優(yōu)質(zhì)、高效、節(jié)省、文明、安全的完成。
3、依據(jù)建筑工程承、發(fā)包合同簽辦工程價款的撥付和有關(guān)經(jīng)濟簽證。
4、當發(fā)生影響開發(fā)項目工程質(zhì)量,施工單位混亂影響項目進度及違約、違章事宜時,除向領(lǐng)導做緊急報告外,由權(quán)做出臨時停工或應急的決定。
5、組織辦理項目交工驗收。
二、施工現(xiàn)場管理的內(nèi)容及要求
1、前期階段現(xiàn)場施工的內(nèi)容及工作
(1)開發(fā)地塊內(nèi)的動員工作及舊建筑拆除工作;
(2)三通一平工作(接通施工用水、電;接通開發(fā)區(qū)通達外部的道路;現(xiàn)場要按規(guī)劃設(shè)計要求平整好場地)。
(3現(xiàn)場的其它前期工作(包括:伐樹、移樹、現(xiàn)場的臨搭建等)
2、施工建設(shè)期的現(xiàn)場管理內(nèi)容及工作
(1)做好充分完善的施工前準備工作,及技術(shù)準備(包括:組織有關(guān)人員審學、會審施工圖紙。通過審學、會審圖紙應掌握設(shè)計意圖,澄清圖紙疑點,解決設(shè)計上的錯、漏、碰、缺;編制開發(fā)項目組織設(shè)計等)。
(2)組織有關(guān)人員踏勘現(xiàn)場,以明確現(xiàn)場地形地貌,放線定位依據(jù),平面坐標及標高原始點,鄰舍布置方案等。
(3)與各施工單位(包括土建工程、設(shè)備安裝工程等)協(xié)調(diào)平衡工程的組織進行與穿插;完善不良施工季節(jié)(雨季與冬季)的施工組織與措施。
(4)深入現(xiàn)場檢查了解施工中的全過程,定期召開現(xiàn)場平衡、協(xié)調(diào)會議,解決施工進度中的問題,做好施工中的進度、質(zhì)量、技術(shù)、供應、成本等全面協(xié)調(diào)與控制。
(5)加強場容管理。包括:各施工單位作業(yè)場區(qū)與調(diào)整;物資與施工機械的合理堆放與布置;消防設(shè)施的設(shè)置;施工道路的暢通;場容整潔;施工用水、電的分配供應,安全施工文明作業(yè);環(huán)保措施的制定與貫徹等內(nèi)容。并建立檢查評比制度等。
3、現(xiàn)場技術(shù)管理的內(nèi)容及工作
(1)加強圖紙管理。現(xiàn)場應具有圖紙收發(fā)、登記、保管、回收等環(huán)節(jié)的圖紙管理制度(包括工程變更圖紙在內(nèi))。
(2)加強技術(shù)交底。在施工過程中施工單位提出的有關(guān)技術(shù)方面的問題,應及時傳達設(shè)計部門,及時約其舉行設(shè)計技術(shù)交底會議會同施工單位一起研究解決。
(3)加強對材料、配件、設(shè)備試化驗的監(jiān)督檢查。建筑工程用的材料(半成品、成品、設(shè)備等),均應具備合格證件,出廠證件及化實驗的證件。
(4)要記錄好工程日志和施工記錄。即工程開竣工日期及各分部分項施工起止日期;圖紙及文件收發(fā)日期;氣象情況(氣溫、風力、風向、陰、雨、晴、霧、霜、雪);每日施工部位及進度;隱蔽工程檢查及驗收;各類事故的發(fā)生、分析與處理;材料、配件、設(shè)備、供應及短缺情況;上級部門的檢查及指示;其它重要事項如停水、停電、停工、現(xiàn)場治安等等。
(5)要做好施工記錄。如地基處理記錄;大型構(gòu)件安裝記錄;現(xiàn)場予應件施工記錄;新技術(shù)、新材料、新工藝推廣應用記錄;測量記錄;沉降觀測記錄;雨冬期施工記錄;構(gòu)件荷載實驗記錄;質(zhì)量與事故處理記錄。
三、加強現(xiàn)場管理工作
1、加強工程量的管理與控制;
2、加強工程簽證的管理;
3、加強工程資料及檔案的管理;
4、加強工程首尾及竣工驗收的管理;
5、加強保修期的管理及尾款支付的管理;
本管理制度是按現(xiàn)行公司實際情況擬訂的,日后新的開發(fā)項目根據(jù)現(xiàn)實環(huán)境、問題等可以刪增應用。
監(jiān)理工作制度
1、文件
第3篇 房地產(chǎn)開發(fā)管理規(guī)定辦法
房地產(chǎn)開發(fā)管理規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)國家有哪些規(guī)定呢下面是小編帶來的房地產(chǎn)開發(fā)管理規(guī)定,歡迎閱讀!
房地產(chǎn)開發(fā)管理規(guī)定【1】
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為,加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理,促進和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定,制定本條例。
第二條 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè),并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則,實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。
第四條 國務院建設(shè)行政主管部門負責全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上政府負責土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,負責與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。
第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第五條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),除應當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外,還應當具備下列條件:
(一)有100萬元以上的注冊資本;
(二)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員,2名以上持有資格證書的專職會計人員。
省、自治區(qū)、直轄市政府可以根據(jù)本地方的實際情況,對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。
第六條 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的,除應當符合本條例第五條的規(guī)定外,還應當依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,辦理有關(guān)審批手續(xù)。
第七條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應當向縣級以上政府工商行政管理部門申請登記。
工商行政管理部門對符合本條例第五條規(guī)定條件的,應當自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記;對不符合條件不予登記的,應當說明理由。
工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時,應當聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。
第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),持下列文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案:
(一)營業(yè)執(zhí)照復印件;
(二)企業(yè)章程;
(三)驗資證明;
(四)企業(yè)法定代表人的身份證明;
(五)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。
第九條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等,對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照核定的資質(zhì)等級,承擔相應的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
具體辦法由國務院建設(shè)行政主管部門制定。
第三章 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
第十條 確定房地產(chǎn)開發(fā)項目,應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求;按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準的,還應當報計劃主管部門批準,并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。
第十一條 確定房地產(chǎn)開發(fā)項目,應當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則,注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房屋集中的區(qū)域,保護和改善城市生態(tài)環(huán)境,保護歷史文化遺產(chǎn)。
第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)用地應當以出讓方式取得;但是,法律和國務院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權(quán)出讓或者劃撥前,縣級以上地方政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當對下列事項提出書面意見,作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一:
(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限;
(二)城市規(guī)劃設(shè)計條件;
(三)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求;
(四)基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定;
(五)項目拆遷補償、安置要求。
第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應當建立資本金制度,資本金占項目總投資的比例不得低于20%。
第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)應當統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施,并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。
第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設(shè)。
出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的,可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發(fā)的,可以無償收回土地使用權(quán)。
但是,因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目,應當符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標準、建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔責任。
勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應當依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定,承擔相應的責任。
第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工,經(jīng)驗收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。
房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。
房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi),對涉及公共安全的內(nèi)容,組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。
第十八條 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工,應當依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收:
(一)城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況;
(二)城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況;
(三)單項工程的工程質(zhì)量驗收情況;
(四)拆遷安置方案的落實情況;
(五)物業(yè)管理的落實情況。
住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的,可以分期驗收。
第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中,并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營
第二十條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目,應當符合《中華人民共和國國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條、第四十條規(guī)定的條件。
第二十一條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目,轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi),持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時,尚未完成拆遷補償安置的,原拆遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。
項目轉(zhuǎn)讓人應當書面通知被拆遷人。
第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房,應當符合下列條件:
(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;
(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(三)按提供的預售商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已確定施工進度和竣工交付日期;
(四)已辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。
第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售登記,應當提交下列文件:
(一)本條例第二十三條第(一)項至第(三)項規(guī)定的證明材料;
(二)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書;
(三)工程施工合同;
(四)預售商品房分層平面圖;
(五)商品房預售方案。
第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內(nèi),作出同意預售或者不同意預售的答復。
同意預售的,應當核發(fā)商品房預售許可證明;不同意預售的,應當說明理由。
第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳,商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時,應當向預購人出示商品房預售許可證明。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內(nèi),到商品房所在地的縣級以上政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第二十八條 商品房銷售,當事人雙方應當簽訂書面合同。
合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任。
第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機構(gòu)代理銷售商品房的,應當向中介機構(gòu)出具委托書。
中介機構(gòu)銷售商品房時,應當向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格,由當事人協(xié)商議定;但是,享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格,應當實行政府指導價或者政府定價。
第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時,向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
住宅質(zhì)量保證書應當列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質(zhì)量保證書的約定,承擔商品房保修責任。
保修期內(nèi),因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修,致使房屋原使用功能受到影響,給購買人造成損失的,應當依法承擔賠償責任。
第三十二條 商品房交付使用后,購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。
經(jīng)核驗,確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購買人有權(quán)退房;給購買人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。
第三十三條 預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),并提供必要的證明文件。
第五章 法 律 責 任
第三十四條 違反本條例規(guī)定,未取得營業(yè)執(zhí)照,擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的,由縣級以上政府工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動,沒收違法所得,可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條 違反本條例規(guī)定,未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的,由縣級以上政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正,處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的,由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第三十六條 違反本條例規(guī)定,將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的,由縣級以上政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期補辦驗收手續(xù);逾期不補辦驗收手續(xù)的,由縣級以上政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進行驗收,并處10萬元以上30萬元以下的罰款。
經(jīng)驗收不合格的,依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。
第三十七條 違反本條例規(guī)定,將驗收不合格的房屋交付使用的,由縣級以上政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期返修,并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款;情節(jié)嚴重的,由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照;給購買人造成損失的,應當依法承擔賠償責任;造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任。
第三十八條 違反本條例規(guī)定,擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的,由縣級以上政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為,沒收違法所得,可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條 違反本條例規(guī)定,擅自預售商品房的,由縣級以上政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令停止違法行為,沒收違法所得,可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。
第四十條 國家機關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中玩忽職守、舞弊、濫用權(quán)力,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予行政處分。
第六章 附 則
第四十一條 在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理,參照本條例執(zhí)行。
第四十二條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地,經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后,方可用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。
第四十三條 本條例自發(fā)布之日起施行。
房地產(chǎn)開發(fā)管理規(guī)定【2】
第一條 為了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理,規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為,根據(jù)《中華人民共和國國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》,制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定所稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟實體。
第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。
未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書(以下簡稱資質(zhì)證書)的企業(yè),不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。
第四條 國務院建設(shè)行政主管部門負責全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作;縣級以上地方政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。
第五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個資質(zhì)等級。
各資質(zhì)等級企業(yè)的條件如下:
(一)一級資質(zhì):
1.注冊資本不低于5000萬元;
2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上;
3.近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上,或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;
4.連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100%;
5.上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上,或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;
6.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人,持有資格證書的專職會計人員不少于4人;
7.工程技術(shù)、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱;
8.具有完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度;
9.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故
(二)二級資質(zhì):
1.注冊資本不低于2000萬元;
2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上;
3.近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上,或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;
4.連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100%;
5.上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上,或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;
6.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人,持有資格證書的專職會計人員不少于3人;
7.工程技術(shù)、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱;
8.具有完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度;
9.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
(三)三級資質(zhì):
1.注冊資本不低于800萬元;
2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上;
3.房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上,或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;
4.連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100%;
5.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人,持有資格證書的專職會計人員不少于2人;
6.工程技術(shù)、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱,統(tǒng)計等其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱;
7.具有完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度;
8.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
(四)四級資質(zhì):
1.注冊資本不低于100萬元;
2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上;
3.已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100%;
4.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人,持有資格證書的專職會計人員不少于2人;
5.工程技術(shù)負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱,財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱,配有專業(yè)統(tǒng)計人員;
6.商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度;
7.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
第六條 新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案;
(一)營業(yè)執(zhí)照復印件;
(二)企業(yè)章程;
(三)驗資證明;
(四)企業(yè)法定代表人的身份證明;
(五)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動合同;
(六)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認為需要出示的其他文件。
房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。
《暫定資質(zhì)證書》有效期1年。
房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長《暫定資質(zhì)證書》有效期,但延長期限不得超過2年。
自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的,《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長。
第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級。
房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營業(yè)績核定相應的資質(zhì)等級。
第八條 申請《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于四級資質(zhì)企業(yè)的條件。
第九條 臨時聘用或者兼職的管理、技術(shù)人員不得計入企業(yè)管理、技術(shù)人員總數(shù)。
第十條 申請核定資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應當提交下列證明文件:
(一)企業(yè)資質(zhì)等級申報表;
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(正、副本);
(三)企業(yè)資產(chǎn)負債表和驗資報告;
(四)企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟、技術(shù)、財務負責人的職稱證件;
(五)已開發(fā)經(jīng)營項目的有關(guān)證明材料;
(六)房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》執(zhí)行情況報告;
(七)其他有關(guān)文件、證明。
第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批。
一級資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市政府建設(shè)行政主管部門初審,報國務院建設(shè)行政主管部門審批。
二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市政府建設(shè)行政主管部門制定。
經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè),由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應等級的資質(zhì)證書。
第十二條 資質(zhì)證書由國務院建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一制作。
資質(zhì)證書分為正本和副本,資質(zhì)審批部門可以根據(jù)需要核發(fā)資質(zhì)證書副本若干份。
第十三條 任何單位和個人不得涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書。
企業(yè)遺失資質(zhì)證書,必須在新聞媒體上聲明作廢后,方可補領(lǐng)。
第十四條 企業(yè)發(fā)生分立、合并的,應當在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后的30日內(nèi),到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù),并重新申請資質(zhì)等級。
第十五條 企業(yè)變更名稱、法定代表人和主要管理、技術(shù)負責人,應當在變更30日內(nèi),向原資質(zhì)審批部門辦理變更手續(xù)。
第十六條 企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務時,應當在向工商行政管理部門辦理注銷營業(yè)執(zhí)照后的15日內(nèi),到原資質(zhì)審批部門注銷資質(zhì)證書。
第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實行年檢制度。
對于不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營行為的企業(yè),由原資質(zhì)審批部門予以降級或者注銷資質(zhì)證書。
一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢由國務院建設(shè)行政主管部門或者其委托的機構(gòu)負責。
二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢由省、自治區(qū)、直轄市政府建設(shè)行政主管部門制定辦法。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無正當理由不參加資質(zhì)年檢的,視為年檢不合格,由原資質(zhì)審批部門注銷資質(zhì)證書。
房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會公布。
第十八條 一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制,可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。
二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目,承擔業(yè)務的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市政府建設(shè)行政主管部門確定。
各資質(zhì)等級企業(yè)應當在規(guī)定的業(yè)務范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務,不得越級承擔任務。
第十九條 企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的,由縣級以上地方政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正,處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的,由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第二十條 企業(yè)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的,由縣級以上地方政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正,處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的,由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書,并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第二十一條 企業(yè)有下列行為之一的,由原資質(zhì)審批部門公告資質(zhì)證書作廢,收回證書,并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款:
(一)隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書的;
(二)涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的。
第二十二條 企業(yè)開發(fā)建設(shè)的項目工程質(zhì)量低劣,發(fā)生重大工程質(zhì)量事故的,由原資質(zhì)審批部門降低資質(zhì)等級;情節(jié)嚴重的吊銷資質(zhì)證書,并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第二十三條 企業(yè)在商品住宅銷售中不按照規(guī)定發(fā)放《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的,由原資質(zhì)審批部門予以警告、責令限期改正、降低資質(zhì)等級,并可處以1萬元以上2萬元以下的罰款。
第二十四條 企業(yè)不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的,由原資質(zhì)審批部門予以警告、責令限期改正,并可處以5000元以上1萬元以下的罰款。
第二十五條 各級建設(shè)行政主管部門工作人員在資質(zhì)審批和管理中玩忽職守、濫用權(quán)力,舞弊的,由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,由司法機關(guān)依法追究刑事責任。
第二十六條 省、自治區(qū)、直轄市政府建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)本規(guī)定制定實施細則。
第二十七條 本規(guī)定由國務院建設(shè)行政主管部門負責解釋。
第二十八條 本規(guī)定自發(fā)布之日起施行。
1993年11月16日建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》(建設(shè)部令第28號)同時廢止。
房地產(chǎn)開發(fā)管理規(guī)定【3】
城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例釋義
第一章 總 則
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(以下簡稱《條例》),是根據(jù)《中華人民共和國國城市房地產(chǎn)管理法》的要求并以其有關(guān)規(guī)定為依據(jù)制定的。
《條例》主要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營的監(jiān)督管理作了具體、完善性的規(guī)定。
本章為總則,共4條,是整個條例的綱領(lǐng)性規(guī)定,明確了為什么制定本條例、條例管什么以及誰來管理等重大問題,具體規(guī)定是:(1)立法目的(第一條);(2)調(diào)整對象和適用范圍(第二條);(3)開發(fā)經(jīng)營的基本原則(第三條);(4)開發(fā)經(jīng)營的管理體制(第四條)。
第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為,加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理,促進和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定,制定本條例。
[釋義]本條例是關(guān)于條例立法目的和制定依據(jù)的規(guī)定。
我國的房地產(chǎn)業(yè)是在黨的十一屆三中全會以后,隨著經(jīng)濟體制改革和社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展,在土地有償使用、住房制度改革、城市建設(shè)綜合開發(fā)三項重大改革基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。
目前,已經(jīng)初步形成為一個包括土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營、房地產(chǎn)交易和中介服務等多種經(jīng)濟活動的高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)。
在房地產(chǎn)業(yè)的各項經(jīng)濟活動中,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是發(fā)展最快的。
到90年代中期,房地產(chǎn)開發(fā)年完成投資占全社會固定資產(chǎn)年完成投資的16%,開發(fā)建設(shè)的商品住宅占城鎮(zhèn)住宅供應量的近一半,商品房的銷售額相當于全社會消費品零售總額的7%左右。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營作為房地產(chǎn)業(yè)的重要環(huán)節(jié),直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
也對國民經(jīng)濟的運行產(chǎn)生重要影響。
我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的迅猛發(fā)展,不僅帶動了土地使用制度改革的深入,而且加速了房屋建設(shè)和舊城改造的速度,使居住條件不斷改善,同時也促進了學校、商業(yè)服務網(wǎng)點、郵電通訊、文化醫(yī)療等配套設(shè)施的發(fā)展,改變了城市面貌,繁榮了城市經(jīng)濟,帶動了社會經(jīng)濟的發(fā)展。
但是,由于投資體制、管理體制以及一些管理制度不健全、措施不得力等原因,在現(xiàn)實房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中還存在著一些不容忽視的問題,如房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不盡合理;集體土地上的房地產(chǎn)開發(fā)比較嚴重;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立不規(guī)范,“皮包”公司、“炒項目”現(xiàn)象仍然存在;房地產(chǎn)開發(fā)中土地使用權(quán)出讓與項目建設(shè)脫節(jié),與城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)脫節(jié),與拆遷安置脫節(jié)現(xiàn)象嚴重;房地產(chǎn)交易不規(guī)范,變相私下轉(zhuǎn)讓,影響被拆遷人、商品房預購人權(quán)益的現(xiàn)象時有發(fā)生;商品房價格居高不下、商品房質(zhì)量問題仍然比較突出等等,影響了廣大居民購房的積極性。
危及到居民的生活和財產(chǎn)安全,這些問題在全國各地不同程度的存在。
因此,為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為,加強對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為的監(jiān)督管理,促進和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定制定了本條例。
第二條 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè),并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。
[釋義]本條是關(guān)于條例適用范圍和調(diào)整對象的規(guī)定。
條例適用范圍和調(diào)整對象是條例的效力范圍,是解決“是什么”和“管什么”的問題,在立法過程中,對調(diào)整對象上有以下幾種觀點:一種觀點認為,房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓、商品房銷售等行為應當在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定中調(diào)整,不宜在本條例中規(guī)范。
一種觀點認為,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)抵押都是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的重要組成部分,應當納入本條例調(diào)整。
還有一種觀點認為,條例只調(diào)整經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)活動,經(jīng)濟適用房等政策性房地產(chǎn)開發(fā)及劃撥土地上房地產(chǎn)開發(fā)不應當在本條例中規(guī)范。
上述意見實際上涉及到條例的調(diào)整對象問題,從目前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中存在的問題出發(fā),根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》,參考地方法規(guī),最終確定條例主要是從取得土地使用權(quán)之后到用戶領(lǐng)取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書之前這一階段中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為規(guī)范的調(diào)整,是對經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)行為的調(diào)整。
具體包含以下幾層意思:
1、以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)活動為主線,對經(jīng)營性開發(fā)行為的調(diào)整。
實質(zhì)上是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為準則。
2、既包含基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)行為,也規(guī)范開發(fā)中房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓行為,以及開發(fā)后的銷售、出租行為,主要是房地產(chǎn)二級市場行為。
3、政策性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和劃撥土地上的房地產(chǎn)開發(fā)行為也具有經(jīng)營的特點,其與一般房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為的差異在于前者在政策上享受優(yōu)惠和價格上受到限制,其它如企業(yè)的設(shè)立條件、房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量、開發(fā)經(jīng)營程序等方面應當是一致的。
因而也應當納入本條例的調(diào)整。
4、自建自用等非經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)行為,只是為了自用,開發(fā)產(chǎn)品僅僅為了滿足開發(fā)者自身進行其他生產(chǎn)、經(jīng)營或消費之需要,一般不直接進入市場。
而且隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和社會分工的細化,房地產(chǎn)社會化、商品化程度的提高,企事業(yè)單位、個人的房地產(chǎn)需求將主要依賴市場,自建自用形式的房地產(chǎn)開發(fā)將越來越少。
因此,不適用本條例。
5、土地使用權(quán)出讓和劃撥行為是土地一級市場行為,適用于土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例,不適用本條例;房地產(chǎn)立項審批管理,屬投資法的調(diào)整對象,不適用本條例;購房者取得房屋產(chǎn)權(quán)證書后的商品房轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,屬房地產(chǎn)三級市場行為,具體適用城市房地產(chǎn)管理法交易行為的規(guī)范和其他專門交易法規(guī)調(diào)整,也不適用本條例。
具體條例的適用范圍即管什么,應主要從對什么人、對哪些行為以及在多大地域范圍內(nèi)有效。
1、條例管什么人:
條例主要是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立、項目取得、開發(fā)建設(shè)直至經(jīng)營活動進行規(guī)范,因而是以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主體規(guī)范的。
當然,對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理中有關(guān)行政主管部門及其工作人員也應當遵守本條例的規(guī)定。
2、管什么行為:
條例是從房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、取得土地使用權(quán)之后開始規(guī)范的,對項目立項審批和取得土地使用權(quán)的行為不直接涉及,僅作銜接性規(guī)定,主要規(guī)范下列行為:(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立行為;(2)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)行為;(3)房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓行為;(4)商品房銷售(包括預售、現(xiàn)售)行為;(5)對以上行為的監(jiān)督管理行為。
3、管多大地域:
條例適用于中華人民共和國國城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。
規(guī)劃區(qū)外國有土地上的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營參照適用。
依照城市規(guī)劃法規(guī)定,“城市”是指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn);“城市規(guī)劃區(qū)”是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。
每個城市的規(guī)劃區(qū)具體范圍,由城市政府在編制城市總體規(guī)劃時劃定。
依照我國憲法和土地管理法規(guī)定,“國有土地”包括(一)城市市區(qū)的土地;(二)農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒收、征用、征收、征購、收歸國有的土地(依法劃定或者確定為集體所有的除外);(三)國家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂、河灘地以及其他土地。
集體土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,必須先行征用轉(zhuǎn)為國有土地后,才能進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。
第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則,實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。
[釋義]本條例是關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)總原則的規(guī)定。
一、房地產(chǎn)開發(fā)的總的原則,不僅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當遵循的原則,也是行政主管部門在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理中應當掌握的原則。
這一總的原則是我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中長期經(jīng)驗和教訓的總結(jié)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性強,涉及面廣的產(chǎn)業(yè),不僅關(guān)系到一個地區(qū)、一個城市長遠發(fā)展的大計,也關(guān)系到廣大居民安居樂業(yè)的切身利益。
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中不僅應當考慮經(jīng)濟效益,還必須綜合考慮社會效益和環(huán)境效益,實行三個效益的統(tǒng)一。
經(jīng)濟效益是房地產(chǎn)開發(fā)的直接的主要的目的,也是推動房地產(chǎn)開發(fā)的直接動因。
但如果只片面追求經(jīng)濟效益,不顧社會效益和環(huán)境效益,其經(jīng)濟效益也不會持久,更難以長遠的發(fā)展。
同時,政府及其有關(guān)部門在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理中也應當通過政策和法律、經(jīng)濟、行政手段來加以引導和控制,確保房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。
三、城市規(guī)劃是為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標,確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向,合理利用城市土地,協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)的綜合部署及具體安排。
城市規(guī)劃是城市建設(shè)和管理的基本依據(jù),是保證城市土地合理利用和開發(fā)經(jīng)營活動正常進行的前提和基礎(chǔ)。
要把城市建設(shè)好、管理好,首先必須規(guī)劃好,以城市規(guī)劃為依據(jù)指導城市建設(shè)和管理。
實踐證明,城市規(guī)劃對城市建設(shè)和發(fā)展起著重要的綜合、協(xié)調(diào)和指導作用。
但是,在一段時期以來,在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中,有些地方為了吸收投資,過分遷就投資者,盲目上開發(fā)項目,造成了城市規(guī)劃布局的混亂;有些地方不按規(guī)劃、不重視規(guī)劃的長期性,盲目設(shè)立開發(fā)區(qū)、居住小區(qū);有些地方在土地出讓中,沒有按“先規(guī)劃、后用地”的原則辦事,致使土地出讓與建設(shè)項目脫節(jié),與基礎(chǔ)配套設(shè)施脫節(jié)、與拆遷安置脫節(jié),土地長期閑置與浪費等問題嚴重。
因此,條例在總則將全面規(guī)劃、合理布置、綜合開發(fā)、配套建設(shè)以房地產(chǎn)開發(fā)的總原則確定下來。
四、所謂“全面規(guī)劃、合理布局”,就是強調(diào)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中應當先行規(guī)劃、合理安排開發(fā)項目,使開發(fā)建設(shè)統(tǒng)一納入規(guī)劃管理,嚴格按照規(guī)劃要求進行。
所謂“綜合開發(fā)、配套建設(shè)”就是在一定規(guī)模的建設(shè)區(qū)域內(nèi),按其使用性質(zhì)對建筑物、構(gòu)筑物和基礎(chǔ)設(shè)施有計劃、按步驟地分期分批地進行建設(shè)。
建設(shè)中要將供水、排水、供氣、供暖、道路交通、商業(yè)網(wǎng)點和幼兒園、學校、消防等方面一并考慮安排。
除一個開發(fā)項目本身的設(shè)施配套、公益設(shè)施的統(tǒng)籌安排外,還要考慮與城市大系統(tǒng)諸多設(shè)施的配套。
實現(xiàn)全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè),不僅表明我國房地產(chǎn)開發(fā)不斷完善,也是我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的切實保證。
第四條 國務院建設(shè)行政主管部門負責全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上政府負責土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,負責與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。
[釋義]本條是關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理體制的規(guī)定。
一、所謂房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理,是指國務院建設(shè)行政主管部門和縣級以上地方政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門依據(jù)法律、行政法規(guī)以及規(guī)定的職權(quán)代表國家對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動進行監(jiān)督和管理的行為。
所謂與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作,是指國土資源部和縣級以上地方政府負責土地管理工作的部門依據(jù)法律、行政法規(guī)以及其規(guī)定職權(quán)代表國家對土地資源的規(guī)劃、管理、保護與合理利用的管理,而不是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)活動的管理。
兩者都具有權(quán)威性、強制性和綜合性,但兩者側(cè)重點是不同的。
二、本條第一款規(guī)定了國務院建設(shè)行政主管部門即建設(shè)部在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方面的監(jiān)督管理職權(quán)。
依據(jù)國務院批準的建設(shè)部“三定”方案的規(guī)定,建設(shè)部在這方面具體職責有:(一)研究擬定城市規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃、工程建設(shè)、城市建設(shè)、村鎮(zhèn)建設(shè)、建筑業(yè)、住宅房地產(chǎn)業(yè)、勘察設(shè)計咨詢業(yè)、市政公用事業(yè)的方針、政策、法規(guī)以及相關(guān)的發(fā)展戰(zhàn)略、中長期規(guī)劃并指導實施,進行行業(yè)管理;(二)指導全國城市規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃、城市勘察和市政工程測量工作,負責國務院交辦的城市總體規(guī)劃和省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的審查報批,參與土地利用總體規(guī)劃的審查,指導全國城市規(guī)劃執(zhí)法監(jiān)察;(三)負責制定各類房屋建筑及其附屬設(shè)施和城市市政設(shè)施的建設(shè)工程的抗震設(shè)計規(guī)范;指導城市地下空間的開發(fā)和利用;(四)指導全國建筑活動,規(guī)范建筑市場,監(jiān)督建筑市場準入、工作招投標、工程監(jiān)理以及工程質(zhì)量和安全;(五)指導全國城市和村鎮(zhèn)建設(shè),指導城市供水節(jié)水、燃氣、熱力、市政設(shè)施、公共客運、園林、市容和環(huán)衛(wèi)工作;(六)指導規(guī)范房地產(chǎn)市場;(七)指導城鎮(zhèn)土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓和開發(fā)利用工作;(八)提出住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)中長期規(guī)劃和科技發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)政策的規(guī)章,擬定住宅建設(shè)、房屋拆遷、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)評估、物業(yè)管理的規(guī)章制度并監(jiān)督執(zhí)行;(九)指導全國住宅建設(shè)和住房供應政策的實施;(十)擬定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、社會中介服務機構(gòu)的資質(zhì)標準;(十一)提出房地產(chǎn)估價專業(yè)技術(shù)人員執(zhí)業(yè)資格標準;(十二)貫徹落實國家關(guān)于推進城鎮(zhèn)往房制度改革的方針政策和措施;(十三)指導城鎮(zhèn)住房制度改革工作;(十四)負責住房公積金和其他房改資金的政策指導并監(jiān)督使用。
三、本條第二款規(guī)定了縣級以上地方政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門在本行政區(qū)域內(nèi)負責房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作。
這里規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)主管部門”,是根據(jù)全國各地機構(gòu)設(shè)置的不同情況而簡稱的,是一個靈活性的規(guī)定。
從全國各地地方房地產(chǎn)主管部門的規(guī)定來看,主要有以下幾種情況:一是政府設(shè)立專門的房地產(chǎn)開發(fā)辦公室,負責政府賦予的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)職權(quán),如大連、武漢市;一是由房屋土地管理局行使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理職權(quán),如上海市;一是由建委與房屋土地管理局依其職權(quán)分工共同行使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理職權(quán),如北京市建委負責房地產(chǎn)開發(fā)項目管理,市房屋土地管理局負責商品房預售管理;還有一種情況是由房地產(chǎn)管理局(或房產(chǎn)管理局)依法行使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作。
因此,本條第二款規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的具體職責,應當依各地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,行政法規(guī)不干預地方機構(gòu)改革和機構(gòu)的具體設(shè)置。
四、本條第三款規(guī)定了縣級以上政府負責土地管理工作的部門在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的職責。
根據(jù)國務院批準的國土資源部的“三定”方案的規(guī)定,國土資源部在土地管理上的具體職責是:(一)發(fā)布土地資源規(guī)章、研究擬定管理、保護與合理利用土地資源政策,制訂土地資源管理的技術(shù)標準、規(guī)程、規(guī)范和辦法;(二)組織編制和實施國土規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和其他專項規(guī)劃,參與報國務院審批的城市總體規(guī)劃的審核,指導、審核地方土地利用總體現(xiàn)劃;(三)監(jiān)督檢查各級國土資源主管部門行政執(zhí)法和土地規(guī)劃執(zhí)行情況,依法保護土地資源所有者和使用者的合法權(quán)益,承辦并組織調(diào)處重大權(quán)屬糾紛,查處重大違法案件;(四)擬定實施耕地特殊保護和鼓勵耕地開發(fā)政策,實施農(nóng)地用途管制,組織基本農(nóng)田保護;(五)制訂地籍管理辦法,組織土地資源調(diào)查,地籍調(diào)查、土地統(tǒng)計和動態(tài)監(jiān)測,指導土地確權(quán)、城鄉(xiāng)地籍、土地定級和登記等工作;(六)擬定并按規(guī)定組織實施土地使用權(quán)出讓、租賃、作價出資、轉(zhuǎn)讓、交易和政府收購管理辦法,制訂國有土地劃撥使用目錄指南和鄉(xiāng)村用地管理辦法,指導農(nóng)村集體非農(nóng)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)管理;(七)指導基準地價、標定地價評測,審定評估機構(gòu)從事土地評估的資格,確認土地使用權(quán)價格。
承擔報國務院審批的各類用地的審查對審查、報批工作。
(八)對省級政府國土資源主管部門實行業(yè)務領(lǐng)導,省級政府國土資源主管部門主要領(lǐng)導干部的任免,需征得國土資源部的同意。
根據(jù)一事由一個部門管理的原則和中央不干預地方機構(gòu)改革、不要上下對口的精神,地方政府負責土地管理工作的部門的職責由各地依照有關(guān)法律、行政法規(guī)具體確定。
第4篇 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資計劃管理
房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資計劃管理
一、投資計劃管理是實現(xiàn)投資目標利潤的基本保證
作為管理的一項基本職能,計劃是實現(xiàn)目標的基本保證。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資所具有的投資額大、建設(shè)周期長、影響因素多、投資風險和收益大等特點,決定了房地產(chǎn)開發(fā)投資行為的復雜性,使計劃管理工作顯得尤為重要。在房地產(chǎn)項目投資中必須強化計劃管理工作,確立計劃的龍頭作用,將計劃工作貫穿項目投資建設(shè)和售后服務的始終。
投資項目是計劃管理的對象。確立投資項目是實現(xiàn)投資計劃管理的前提條件。如果投資失誤,再好的計劃都只是無本之源。所以,企業(yè)應當遵循市場規(guī)律,準確地確立投資項目。在項目投資機會研究中要重點考慮產(chǎn)品的市場供求狀況、產(chǎn)品的定位及其市場競爭力、項目的投資成本預測、企業(yè)投資的能力等;其次,應當編制完整的項目投資可行性報告,作詳細的風險分析以研究項目承受風險的能力和項目的操作空間。在此基礎(chǔ)上確立項目,即投資目標。
二、制訂項目開發(fā)經(jīng)營計劃是實施投資計劃管理的重要措施
投資項目一經(jīng)確立,投資計劃管理工作即進入實施階段,應通過編制項目開發(fā)經(jīng)營計劃書,將土地購置、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、房屋銷售、物業(yè)管理等過程納入計劃管理范疇,明確各階段工作的目標、投資數(shù)額和工作進度安排。項目開發(fā)經(jīng)營計劃主要包括項目投資的計劃成本、項目建設(shè)的進度安排、項目投資的資金平?計劃三大內(nèi)容。
編制項目開發(fā)經(jīng)營實施計劃,首先要充分體現(xiàn)項目投資可行性研究報告中的策劃思想、市場定位和投資目標,確保前期工作的延續(xù)性;其次要充分考慮投資決策的時效性,尤其是那些早已決定投資、但拖了一段時間才付諸實施的項目,要注意重新研究市場,貼近市場,適應市場變化,使計劃更具操作性。
1、編制項目投資的計劃成本。
在市場經(jīng)濟條件下,要確保投資獲利,產(chǎn)品的市場定位非常重要。唯有正確的定位,才能實現(xiàn)有效銷售和目標效益。產(chǎn)品的市場定位來源于翔實的市場調(diào)查分析和銷售的反饋信息,要避免投資認識上的誤區(qū),即片面地認為使用最好的材料設(shè)備中建設(shè)最大型的配套項目就能獲得最好的收益。應當把市場需求、城市發(fā)展的取向、地塊區(qū)位、配套設(shè)施、消費層次、消費特點、市場售價等因素緊密結(jié)合起來,以確定產(chǎn)品定位及成本控制線。產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)成本、項目區(qū)位是影響房屋產(chǎn)品競爭力的重要因素。市場定位準確了,產(chǎn)品就有顧客,有市場的優(yōu)勢。
編制計劃成本的目的在于控制各分項工程的成本和客觀反映企業(yè)的經(jīng)營效果。由于房地產(chǎn)項目建設(shè)包含的專業(yè)分工較細,牽涉的業(yè)務部門較多,各部門在建設(shè)過程中往往容易從本位主義出發(fā),造成投資成本膨脹,進而影響投資效益。壁如,銷售部門希望通過完善的配套和強勢的廣告宣傳促進銷售,設(shè)計部門希望通過采用新材料以增強樓宇觀感效果,監(jiān)理部門則希望盡量少用新材料和新工藝以避免出現(xiàn)質(zhì)量問題等。此外,大型項目和綜合開發(fā)小區(qū)由于建設(shè)周期長,常常需要分期投入使用,加上房屋預售政策的影響,不可避免地存在預提費用和待攤費用,使開發(fā)成本不能即期反映,利潤也只是預結(jié)利潤。在這種情況下,計劃成本的編制能夠準確及時和均?地反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成果。
編制計劃成本要以項目投資可行性研究報告的測算數(shù)據(jù)作為參考,并與財務成本核算的口徑吻合,數(shù)據(jù)來源可以是經(jīng)驗數(shù)據(jù)、定額數(shù)據(jù)和政府有關(guān)稅費的計繳規(guī)定,但在確定具體成本劃分時應比可行性報告更詳細,要將地價(土地出讓金)、征地拆遷費用、前期費用、配套設(shè)施費用、土建工程費、經(jīng)營管理費用(含利息)、不可預見費、稅金等幾大類納入測算范圍,這樣才能保證計劃的科學性和嚴密性。
計劃成本一經(jīng)審定實施,則要維護其執(zhí)行的嚴肅性,保證成本控制工作的落實。具體的做法是:由計劃部門編制計劃成本并下達到各業(yè)務部門,用以指導、規(guī)范各執(zhí)行部門的用款計劃和財務部門的撥款計劃。計劃成本規(guī)定了各執(zhí)行部門的資金使用額度,執(zhí)行部門必須嚴格按照計劃將成本控制在指標限定內(nèi),凡屬計劃外的超標用款,須另行報批,由計劃部門在計劃成本許可范圍內(nèi)進行調(diào)整。
2、編制項目建設(shè)進度計劃。
編制進度計劃的目的主要是指導項目建設(shè)工作的開展,提高工作效率,同時實現(xiàn)對資金的動態(tài)平衡。房地產(chǎn)項目由于投資額大、建設(shè)周期長,資金使用的成本控制十分重要,尤其是通過拍賣轉(zhuǎn)讓取得的地塊,土地成本比重大,必須通過編制進度計劃保證建設(shè)進度,加快資金周轉(zhuǎn),提高資金的使用率。此外,編制進度計劃對銷售工作影響重大。企業(yè)開展銷售工作,特別是商品房預售工作,需要通過編制進度計劃,掌握、控制房屋交付使用期限,在銷售合同中明確交樓期,以便銷售部門組織銷售。同時,形象進度有助于堅定顧客信心和購買欲望,促進銷售。
3、編制項目投資的資金平?計劃。
資金平?計劃由資金使用計劃和資金來源計劃構(gòu)成。資金使用計劃可直接通過計劃成本和進度計劃來編制。資金來源主要是房屋預售收入、銀行貸款、企業(yè)借款或企業(yè)自有資金等。由于商品房允許預售,一些企業(yè)在項目開發(fā)落實時便投入建設(shè),根本不結(jié)合企業(yè)的實際情況,不考慮資金來源和資金平衡問題,超出企業(yè)自身的經(jīng)營能力,致使大量樓盤爛尾,企業(yè)抵御風險的能力減弱,效益低下。隨著市場消費和房地產(chǎn)發(fā)展的日漸成熟,影響產(chǎn)品生命力的重要因素已不是產(chǎn)品的生產(chǎn)問題,而是產(chǎn)品的質(zhì)量問題,它直接決定著產(chǎn)品的市場競爭力。作為一種資金密集型的特殊商品,住宅產(chǎn)品的銷售尤顯重要,資金的回籠是每個房地產(chǎn)投資項目的重點,也是影響資金平?的關(guān)鍵因素。因此,合理控制土地資產(chǎn)、房屋資產(chǎn)和流動資金的比例是每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視的問題,而這些問題有待通過資金平?計劃去實現(xiàn)。
三、計劃的控制和調(diào)整是實現(xiàn)投資計劃管理目標的必要手段
1、計劃的控制作用。
計劃編制完畢,只有在實施階段加強控制,才能保證計劃的可行性和權(quán)威性,使計劃收到預期目標。計劃的控制過程就是對計劃的監(jiān)督、檢查過程,主要通過投入產(chǎn)出報表即資金的流量來反映。房地產(chǎn)項目的投入產(chǎn)出報表(統(tǒng)計報表)可按季編制,用以反映每個項目的運作狀況,指導工作的進行。在編制過程中,管理費用、經(jīng)營費用和財務費用的攤銷辦法可按會計核算方法執(zhí)行。
2、計劃的調(diào)整作用。
計劃在實施過程中,需要根據(jù)項目環(huán)境的變化,定期進行調(diào)整,使之與實際不斷協(xié)調(diào)發(fā)展,始終保持正確的方向來指導工作。一般項目投資計劃每年調(diào)整一次,項目投資成本每年調(diào)整一次(報上級審批)。計劃調(diào)整的過程,就是實現(xiàn)計劃成本與最終的實際成本的漸近過程。
四、項目經(jīng)營效果評價是檢測投資計劃管理效果的重要方法
房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營效果分析工作,是計劃管理工作的重要組成部分,也是總結(jié)、反饋和提高投資計劃管理水平的重要方法。通過項目分析,可提取項目成本構(gòu)成的經(jīng)驗數(shù)據(jù),用以指導和
編制同類項目的計劃成本;通過項目分析,可以比照項目投資可行性研究報告的差異,提高有關(guān)項目策劃人員的水平;通過項目分析,可以吸取成功和失敗的經(jīng)驗,加深對市場和競爭對手的了解。
第5篇 房地產(chǎn)開發(fā)公司安全管理實施細則
第一章總則
第一條為了加強公司安全管理,保障人員人身安全和財產(chǎn)安全,依據(jù)相關(guān)安全法規(guī)及公司關(guān)于安全管理的要求,制定本實施細則。
第二條公司安全生產(chǎn)活動及開發(fā)的工程項目、公司內(nèi)部各工作崗位及人員必須遵守本實施細則。
第三條公司在安全生產(chǎn)及安全管理過程中必須貫徹“安全第一、預防為主”的方針。
第四條公司內(nèi)部涉及安全生產(chǎn)及安全管理的崗位、人員必須嚴格按照本實施細則執(zhí)行,承擔相應責任。
第二章公司內(nèi)部安全管理
第五條為了更好的進行安全生產(chǎn)管理,首先應加大公司內(nèi)部安全管理力度,對涉及安全生產(chǎn)管理的部門、崗位建立安全責任制度,明確安全生產(chǎn)管理內(nèi)容、職責及目標。公司內(nèi)部安全管理的內(nèi)容如下:
(一)建立健全安全管理責任制度;
(二)公司防火、防盜方面的措施及責任制度;
(三)安全事故應急救援措施及方案;
(四)公司崗位安全管理及操作規(guī)程實施情況;
(五)安全教育培訓及學習;
(六)安全事故報告制度。
第六條公司負責人為公司最高安全管理者,對公司安全管理全面負責,具體職責如下:
(一)負責制定本公司安全管理方針、目標;
(二)建立健全公司安全管理責任制;
(三)督促、檢查公司安全生產(chǎn)、管理工作,及時消除安全事故隱患;
(四)及時、如實報告安全事故。
第七條公司定期開展安全教育,加強安全法規(guī)宣傳,以提高安全生產(chǎn)、管理意識和能力。
第八條公司實行在公司負責人領(lǐng)導下的安全值日責任制,安全值日人員對公司內(nèi)部的安全進行檢查,并如實記錄,建立安全檢查管理檔案。安全值日人員具體職責如下:
(一)檢查公司各工作崗位、人員安全責任制度落實情況及工作中存在的安全隱患;
(二)實行安全生產(chǎn)、管理工作的巡查、抽查、專項檢查;
(三)節(jié)假日、季節(jié)性的安全檢查工作;
(四)對檢查結(jié)果負責,并如實記錄安全檢查情況,在安全檢查記錄上簽字,及時將安全檢查記錄歸檔;
(五)發(fā)現(xiàn)安全隱患及時向公司負責人報告,同時采取初步防護措施。
第三章施工現(xiàn)場安全管理
公司對所開發(fā)的工程項目必須實行安全管理,建立安全管理責任制度、安全事故處理制度、安全教育培訓制度,強化安全管理監(jiān)督,在實施過程中貫徹“安全第一、預防為主”的方針,減少和避免安全事故。
第九條公司對工程項目委派項目負責人,由項目負責人對工程項目施工現(xiàn)場的安全向公司負責人負責,并承擔相應的責任。
第十條項目負責人的安全管理職責如下:
(一)監(jiān)督工程項目各參與方的安全管理制度的建立及實施;
(二)監(jiān)督工程項目施工單位施工組織設(shè)計中的安全措施在施工過程中的落實情況;施工單位安全設(shè)施、人員投入及其資格認證;
(三)與各項目參與方一起制定安全應急救援方案,并建立安全救援體系;
(四)發(fā)現(xiàn)施工現(xiàn)場存在安全隱患,及時要求相關(guān)責任方采取防護措施并制定預防方案;
(五)檢查安全設(shè)施及安全防護用具的使用、維護情況;
(六)組織各項目參與方進行安全檢查,檢查內(nèi)容為:日常性檢查、定期不定期檢查、節(jié)假日前后檢查、季節(jié)性檢查,檢查形式為:巡查、抽查、專項檢查;
(七)與各項目參與方一起制定消防安全責任制度,確定消防責任人,制定用火、用電、使用易燃易爆等各項消防安全責任制度和操作規(guī)程,設(shè)置消防通道、消防水源,配備消防設(shè)施,并在重要場所設(shè)置明顯標志;
(八)對施工現(xiàn)場特殊作業(yè)應制定專項建設(shè)方案,需要報行政主管部門審批的應進行報批,在經(jīng)審批同意后方可進行建設(shè);
(九)發(fā)生安全事故及時向公司負責人報告并保護好現(xiàn)場。
第十條項目負責人受公司負責人委派對工程項目進行管理,在安全管理方面具有:監(jiān)督檢查權(quán)、建議權(quán)、現(xiàn)場事故調(diào)查處理權(quán)及其他授權(quán)。
第四章附則
第十一條本實施細則適用范圍為公司所有工作部門、人員及公司開發(fā)的工程項目。
第十二條本實施細則自通過之日起實施。
第6篇 房地產(chǎn)開發(fā)公司員工管理規(guī)定三
不同性質(zhì)的公司員工管理是不一樣的,可大質(zhì)分類是一樣的,下面是企業(yè)管理網(wǎng)為大家整理的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司員工管理規(guī)定,請閱讀下文。
第一章總則
第一條為了維護公司和員工的合法權(quán)利,建立和完善公司規(guī)章制度,規(guī)范管理,根據(jù)《中華人民共和國國勞動法》和國家、當?shù)卣挠嘘P(guān)法律法規(guī),特制定本規(guī)定。
第二條本公司各部門、下屬各單位、各子公司和被錄用的員工,適用本規(guī)定,并依照本規(guī)定執(zhí)行。
第三條本公司自總經(jīng)理以下工作人員,均稱為本公司員工。
第四條本公司員工的聘用、試用、報到、職務、任免、調(diào)遷、解職、服務、交卸、給假、出差、值班、考核、獎懲、待遇、福利、退休、撫恤等事項除國家有關(guān)規(guī)定外,皆按本規(guī)定辦理。
第二章員工勞動關(guān)系的確立和解除
第五條公司實行聘用制。公司與員工通過訂立勞動合同確立公司與員工的勞動關(guān)系,明確雙方權(quán)利和義務。
第六條訂立和變更勞動合同,應當遵循平等自愿、協(xié)商一致的原則,不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定。依法訂立的勞動合同具有法律約束力。
第七條公司采用向社會公開招聘的方式,依據(jù)工作崗位需要、品德端正、專業(yè)對口、身體健康、履歷清楚、業(yè)務熟練、經(jīng)驗豐富等標準,個人的學識、能力和經(jīng)驗能適合于招聘崗位為原則(但特殊需要時不在此限),經(jīng)過筆試和面試,擇優(yōu)錄用符合標準的各類人員和其他臨時用工人員。
第八條公司因業(yè)務發(fā)展需要,新增設(shè)部門或各部門必須增加人員時,應先由公司人力資源管理部門統(tǒng)籌計劃,呈報標準,經(jīng)公司業(yè)務主管領(lǐng)導同意,并報總經(jīng)理核準后,由公司人力資源管理部門辦理人員招聘事宜。
第九條試用期:
一、新聘員工應試用合格后方可錄用,試用期為三個月(特殊情況可延長,試用期最長不超過六個月),期滿合格者方予錄用為正式員工。
二、員工在試用期內(nèi)品行和能力欠佳不適合工作者,可隨時停止使用
三、新聘員工報到時,必須辦理報到手續(xù):
1.填寫規(guī)定的表格和個人簡歷;
2.提供本人戶口本(或身份證)復印件和照片;
3.學歷證明;
4.體驗證明(縣級以上醫(yī)院)。
手續(xù)完備后方可上崗。
四、公司有權(quán)根據(jù)新聘員工的考核情況和實際具體情況,選擇終止試用、調(diào)換崗位或正式聘用。
第十條新聘員工經(jīng)試用合格后,與公司訂立勞動合同、聘用合同或臨時合同。
第十一條應聘人員有下列情形之一者,不得聘用。
1.有刑事處分記錄或通緝尚未結(jié)案者;
2.貪污公款受處罰有案者;
3.精神病或傳染病患者;
4.因品行惡劣,被原單位除名者;
5.體格檢查,經(jīng)本公司認為不適合者;
6.年齡未滿16周歲的未成年者。
第十二條新聘員工接到《正式錄用通知》后,戶口在本市的必須在一個月內(nèi),由原單位辦妥調(diào)離手續(xù),將人事關(guān)系轉(zhuǎn)入本公司(待業(yè)人員持本人待業(yè)證明到公司人力資源管理部門報到和辦理手續(xù)),戶口在外省市的時限二個月。新聘員工如不能在規(guī)定期限內(nèi)將人事關(guān)系轉(zhuǎn)入本公司者,一律視為不能來本公司工作,公司有權(quán)終止《勞動合同》(特殊情況,經(jīng)總經(jīng)理批準同意者除外)。
第十三條勞動合同期滿或者約定的勞動合同終止條件出現(xiàn),勞動合同即行終止。
第十四條經(jīng)勞動合同當事人協(xié)商一致,勞動合同可以解除。
第十五條有下列情形之一的,公司可以解除勞動合同:
一、在試用期間被證明不符合錄用條件的;
二、嚴重違反勞動紀律或公司規(guī)章制度的;
三、嚴重失職,營私舞弊,給公司利益造成重大損失的;
四、被依法追究刑事責任的;
五、其他危害公司利益,被除名的。
第十六條有下列情形之一的,公司可以解除勞動合同,但應當提前三十日以書面形式通知員工本人:
一、員工患病或者非因工負傷,醫(yī)療期滿后,不能從事原工作也不能從事由公司安排的工作的;
二、員工不能勝任工作,經(jīng)過培訓或者調(diào)整工作崗位,仍不能勝任工作的;
三、勞動合同訂立時所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化,致使原勞動合同無法履行,經(jīng)公司與員工協(xié)商不能就變更勞動合同達成協(xié)議的。
第十七條員工辭職,須解除勞動合同,應當提前三十日以書面形式向公司提出申請核準,在未被核準前不得離職,擅自離職者以曠工論處。離職員工必須按公司規(guī)定辦妥離職手續(xù)后,方可離職;否則,公司有權(quán)追究其法律責任。
第三章工作崗位的確定和調(diào)動
第十八條公司根據(jù)工作和業(yè)務的發(fā)展需要,依據(jù)公司章程的規(guī)定和程序設(shè)立或撤消工作崗位。
第十九條公司的工作崗位一般分為高級管理崗位、中層管理崗位和普通工作崗位。高級管理崗位是指可以享受相當于副總經(jīng)理待遇以上的高級管理人員的職位。中層管理崗位是指公司直屬各部門、各單位的負責人,或者享受相當于同等職務的各級中級管理人員的職位。普通工作崗位是指公司直屬各部門、各單位所屬員工的崗位。
第二十條各崗位職務的任免除依章程項目須由董事會核定者外,中層管理崗位以上的職位由公司負責人力資源的部門按程序考核后,呈報總經(jīng)理核定任免;普通工作崗位由各部門、各單位的負責人直接安排;各部門、各單位下屬主管崗位,由各部門、各單位的負責人填具任免意見表,由公司負責人力資源的部門按程序考核后,呈報總經(jīng)理核定任免。
第二十一條職務任免經(jīng)核定后,由公司人力資源管理部門填發(fā)人事任(免)通知。
第二十二條被聘任各級管理崗位的管理人員,享有以下權(quán)利:
1.根據(jù)公司有關(guān)規(guī)章制度和在公司賦予的權(quán)限內(nèi),行使經(jīng)營管理權(quán);
2.受總經(jīng)理委托,對下屬員工進行聘任或解聘;
3.在職權(quán)范圍內(nèi),有權(quán)調(diào)動下屬員工的崗位工作;
4.有權(quán)選擇下屬工作人員。
第二十三條被聘任各級管理崗位的管理人員,應承擔以下義務:
1.自覺遵守公司的各項規(guī)章制度,維護公司形象;
2.自覺執(zhí)行公司的各項決定,維護公司利益;
3.努力完成公司交給的任務;
4.協(xié)助上一級領(lǐng)導的工作;
5.不得假公濟私和有損害公司的行為。
第二十四條本公司基于業(yè)務上的需要,可隨時調(diào)動下屬員工的職務或服務地點,被調(diào)的員工如借故推諉,均以抗命論處。
第二十五條各部門、各單位負責人依其管轄內(nèi)所屬員工的個性、學識和能力,力求達到人盡其才,同時根據(jù)業(yè)務需要,有權(quán)調(diào)動下屬員工的崗位。
第二十六條奉調(diào)員工接到調(diào)任通知后,中層以上管理人員應于10日內(nèi),普通員工應于7日內(nèi)辦妥移交手續(xù)就任新職。前項奉調(diào)員工由于所管事物特別繁雜,無法如期辦妥移交手續(xù)時,可酌予延長,最長以5日為限。
第二十七條奉調(diào)到異地的員工可比照出差旅費支給辦法報支旅費。其隨往的直系眷屬得憑乘車證明實支交通費,但以五口為限,搬運家具的運費,可檢附單據(jù)及單位主管證明報支。
第二十八條奉調(diào)員工離開原職時應辦妥移交手續(xù),才能赴新職單位報到,不能按時辦理完移交者呈準延期辦理移交手續(xù),否則以移交不清論處。
第二十九條調(diào)任員工在新任者未到職前,其所遺職務可由直屬主管暫代理
第三十條奉調(diào)員工在公司內(nèi)部各單位或部門之間調(diào)動,在收到公司人力資源管理部門簽署的“內(nèi)部調(diào)動通知單”后,須按時到調(diào)入部門報到,逾期不報到者,將視作曠工。
第三十一條如果員工個人想調(diào)換工作,首先必須在本崗位上工作滿六個月以上,在此基礎(chǔ)上,員工可向本部門負責人提出申請,由部門負責人同意后,轉(zhuǎn)公司人力資源管理部門報呈總經(jīng)理同意批示后,由公司人力資源管理部門的部門執(zhí)行。
第四章工資、社會保險和福利
第三十二條本公司員工的工資待遇包括:
(一)基本工資:對員工工作的基本保證。
(二)崗位等級工資(又稱崗位津貼):根據(jù)員工本人情況及工作崗位確定,通過評介員工所具資格及公司崗位的不同職責和要求,確定員工的工資等級及水平,反映員工的技能及貢獻。
(三)工齡津貼:補償員工對公司過去的勞動貢獻。
(四)福利津貼:用以保證員工必需生活水平的各類國家、公司規(guī)定的津貼補貼。
(五)公司補償養(yǎng)老保險金:公司根據(jù)員工所具有資格給予員工的養(yǎng)老保險福利補貼,以補償員工對國家及公司的貢獻。
(六)交通津貼:補貼員工上下班的費用。
(七)特殊津貼:對從事特殊工種所設(shè)的特殊補貼。
(八)加班工資及中夜班津貼:員工在規(guī)定工作時間以外繼續(xù)工作的報酬。
(九)午餐補貼:對員工上班工作給予的一定伙食補助。
(十)績效工資(又稱獎金,以下同):根據(jù)公司效益及員工在生產(chǎn)過程中的工作表現(xiàn),所作貢獻而給予的超額報酬。
(十一)公積金:公司根據(jù)當?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定對員工購買住房給予的補助。
(十二)基本養(yǎng)老金:公司根據(jù)當?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定對員工離、退休、養(yǎng)老而給予的補助。
(十三)醫(yī)療保險:公司根據(jù)當?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定對員工看病、就醫(yī)而給予的補助。
第三十三條下列款項由公司在其工資待遇中代為扣繳:
(一)個人所得稅;
(二)員工養(yǎng)老保險金;
(三)員工公積金;
(四)醫(yī)療保險金;
(五)其它必要的款項。
第三十四條工資的發(fā)放:
(一)工資的發(fā)放以月為計算單位;
(二)基本工資、崗位等級工資、工齡工資、福利津貼、企業(yè)補充養(yǎng)老保險金、交通補貼、午餐補貼、特殊津貼于每月月初發(fā)放;
(三)績效工資年底發(fā)放。
第三十五條員工對工資有異議時,可以提出核查。如自發(fā)生日起兩年內(nèi)未行使其權(quán)力的,視為棄權(quán)。
第三十六條各項工資、津貼的計算、發(fā)放和考核
一、基本工資
(一)基本工資標準執(zhí)行公司自定工資崗位等級表;
(二)基本工資評定辦法按照經(jīng)董事會批準的公司文件規(guī)定執(zhí)行。
(三)物價補貼并入基本工資。
二、崗位等級工資
(一)崗位等級工資標準執(zhí)行公司自定工資崗位等級表;
(二)崗位等級工資晉升由員工每年崗位考核結(jié)果確定?？己松龒徴?直接進入新的崗位等級工資;考核降崗者,以新的崗位等級工資為準。
(三)新進員工在試用期間的崗位等級工資按以下標準發(fā)給(以正式錄用為準):
1.試用期限由員工簽訂的勞動合同決定;
2.新參加工作的應屆畢業(yè)生,大專、本科生執(zhí)行公司自定工資崗位等級表;
3.特殊人才及外部招聘的人員按簽訂協(xié)議的工資發(fā)給;
4.試用期人員不享受績效工資;
5.試用期后,根據(jù)考核進入所聘崗位等級工資。
6.公司招聘、調(diào)入人員被聘于2崗(副總經(jīng)理)及以上崗位的,不實行試用期,直接進入所聘崗位等級工資。
(四)公司內(nèi)部調(diào)換工作崗位者,按新的崗位等級工資發(fā)給。試用期內(nèi)調(diào)換工作的,其崗位等級工資不變。
(五)待崗人員的工資管理按如下辦法執(zhí)行。
1.待崗次月起扣除各項工資,按當?shù)卣?guī)定的最低生活費發(fā)放。
2.待崗人員重新上崗后,實行試用期,試用期限由所簽上崗協(xié)議確定。試用期滿后,根據(jù)被聘崗位實行崗位等級工資。
(六)臨時工轉(zhuǎn)合同工者,其崗位等級工資視同外部招聘、調(diào)入人員進行管理。
三、工齡津貼
員工工齡的計算按公司有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。工齡津貼的計算=基數(shù)×工齡工齡按虛年計發(fā)。新參加工作的員工,從起薪之日起享受。每年一月份,根據(jù)員工工齡的自然增長,職工工齡津貼自然增長。
四、福利津貼
(一)福利津貼的計算按公司有關(guān)文件獨立計算,合并到崗位津貼中計發(fā)。
(二)福利津貼的調(diào)整根據(jù)物價調(diào)整及公司承受能力進行調(diào)整。
(三)福利津貼自職工起薪之日起享受。
五、公司補充養(yǎng)老保險金
(一)補充養(yǎng)老保險金的計算辦法=職工工齡×基數(shù)×系數(shù)
(二)補充養(yǎng)老保險金基數(shù)、系數(shù)標準根據(jù)公司經(jīng)濟效益及承受能力確定和調(diào)整。
(三)補充養(yǎng)老保險金按公司經(jīng)濟效益確定。
六、交通津貼
交通津貼的計發(fā)辦法參照公司制定的相應規(guī)定執(zhí)行。
七、特殊津貼
特殊津貼參照公司制定的相應規(guī)定執(zhí)行。
八、加班工資及中夜班津貼
加班工資及中夜班津貼參照公司制定的相應規(guī)定執(zhí)行。
九、午餐補貼(參照公司制定的相應規(guī)定執(zhí)行)
(一)午餐補貼的計算方法=基數(shù)×出勤天數(shù)
(二)以下情況屬于出勤:
正常上班;
因公國內(nèi)出差;
因獻血休假。
(三)以下情況視為出勤但不計發(fā)午餐補貼:
產(chǎn)假;
國外出差;
按公司有關(guān)規(guī)定享受的職工帶薪休假;
按國家有關(guān)規(guī)定享受的探親假;
按國家有關(guān)規(guī)定享受的婚假;
按國家有關(guān)規(guī)定享受的喪假;
按國家規(guī)定享受的健康療養(yǎng)期;
因工傷休假;
公假。
(四)以上各類情況中出勤日數(shù)均不包含其中的法定節(jié)假日。
十、績效工資
(一)績效工資的計算辦法:根據(jù)所在單位(或部門)當年經(jīng)濟效益情況計發(fā)。
(二)年終獎根據(jù)公司考核年度的經(jīng)濟效益情況發(fā)放,其總額及考核辦法由負責人力資源的部門提出,總經(jīng)理批準決定。
十、公積金
(一)公積金的計算辦法=員工月平均工資×_%
(二)員工出資=職工月平均工資×_%
(三)公司出資=職工月平均工資×_%
(四)公積金的計算年度為每年的7月至次年的6月,每一計算年度內(nèi)確定公積金的最低和最高水平。
(五)具體規(guī)定按當?shù)卣?guī)定執(zhí)行(_%為國家規(guī)定的百分比例)。
十一、基本養(yǎng)老金
公司參加當?shù)鼗蝠B(yǎng)老保險統(tǒng)籌,由公司與員工本人按一定比例共同出資,存入員工個人帳戶,直到退休時使用。具體存儲及提取辦法按當?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第五章工作時間和休假、請假
第三十七條公司根據(jù)行業(yè)的特點,依據(jù)國家勞動和社會保障部勞社部發(fā)[___]___號《關(guān)于職工全年月平均工作時間和工資折算問題的通知》規(guī)定,按全年月平均工作天數(shù)20.92天和工作時間167.4小時進行工作安排。
第三十八條公司各部門(單位)按照本部門(單位)的實際工作性質(zhì)安排好作息時間,報公司總經(jīng)理辦公室;公司總經(jīng)理辦公室依據(jù)公司和各部門(單位)的意見,統(tǒng)一下發(fā)作息時間通知。
第三十九條休假日:
一、國定假日
1.元旦(一天);
2.春節(jié)(三天);
3.五一勞動節(jié)(三天);
4.十一國慶節(jié)(三天)。
二、每星期日。
三、其他經(jīng)公司決定的休假日。
第四十條生育待遇
一、假期
1.產(chǎn)前假:若有困難且工作許可,經(jīng)領(lǐng)導批準,可請產(chǎn)前假兩個半月,產(chǎn)前假只能按預產(chǎn)期在產(chǎn)前執(zhí)行。
2.產(chǎn)假:
(1)女員工:正常生產(chǎn),產(chǎn)假90天,其中產(chǎn)前30天,產(chǎn)后60天。
(2)難產(chǎn):加假15天。
(3)一次多胎:每多育一個嬰兒加假15天。
(4)晚育假:年滿24周歲的初產(chǎn)婦,加假15天。
(5)自然流產(chǎn):妊娠三個月以內(nèi)假期30天,妊娠三個月以上假期45天。
(6)人工流產(chǎn):妊娠三個月以內(nèi)假期14天,妊娠三個月以上假期30天。
3.哺乳假:產(chǎn)假期滿,若有困難且工作許可,經(jīng)領(lǐng)導批準,可請六個半月,不申請哺乳假或產(chǎn)假屆滿的女員工,在嬰兒一周歲內(nèi),每天可授乳兩次,每次半小時,但往返時間需半小時以上的,只能兩次合并,每天一小時。
4.女員工生育期間,丈夫可享受二天的助產(chǎn)假。
5.產(chǎn)假、產(chǎn)前假、哺乳假時間均包括期間的法定節(jié)假日和規(guī)定的休息日。
二、待遇
1.產(chǎn)假、男員工助產(chǎn)假期間,除扣其績效工資和午餐補貼外,不扣任何待遇。
2.兩個半月產(chǎn)前假和六個半月哺乳假期間,扣午餐補貼和50%崗位津貼及由單位扣除其兩個半月及六個半月績效工資,其他待遇不減。
3.如符合國家、當?shù)卣坝嘘P(guān)規(guī)定,六個半月以后繼續(xù)申請哺乳假的,按事假處理。
第四十一條疾病或非因工負傷及事假
一、員工疾病或非因工負傷休假待遇如下:
1.醫(yī)療期內(nèi)每日扣:(本人崗位等級工資+各種補貼)/21。
2.醫(yī)療期外停止一切待遇。
3.因病假扣發(fā)工資后,確有生活困難者,經(jīng)本人向公司申請,由公司根據(jù)申請者的實際情況而定,發(fā)給一次性生活補助。
二、事假每天扣:(本人基本工資+崗位等級工資+午餐補貼+各種補貼)/21。
三、績效工資原則上按病事假每日扣(績效工資/21)。具體考核由各單位(部門)根據(jù)考核標準、職工工作情況而決定。
四、病事假時間累計計算,扣除期間的休息日、節(jié)假日。
五、連續(xù)病、事假跨月度者,分月計算。
第四十二條帶薪休假
一、特別休假
特別休假依其服務年資,可分別給予特別休假(具體規(guī)定另行通知)
(1)假期包括期間各類休息日(國定假除外)。
(2)假期不跨年度使用。
(3)新調(diào)入人員。上半年調(diào)入者,可享受當年休假,下半年調(diào)入者,自第二年起享受年休假。
(4)一年內(nèi)病假、事假、待崗、下崗累計超過二十一天者,取消當年休假;如已休假,病假、事假、待崗、下崗超過二十一天者,取消第二年休假。
(5)享受探親假、婚喪假、產(chǎn)假者仍可享受當年休假。
(6)凡療養(yǎng)或休養(yǎng)者,其當年療養(yǎng)或休養(yǎng)時間不足當年休假時間者,可以補休;先進工作者和職工獻血獎勵的療養(yǎng)或由公司安排的療養(yǎng)或休養(yǎng)不在此列,仍可享受當年休假。
二、待遇
帶薪休假扣除午餐補貼外不扣任何待遇,各單位不得因員工特別休假的原因扣其績效工資。
第四十三條婚喪假
一、婚假:
1.員工結(jié)婚可請婚假7天;
2.子女結(jié)婚可請假2天;
3.兄弟姐妹結(jié)婚可請假1天;
4.婚假包括除國定假日外的休息日。
二、喪假:
1.喪假給假3天。
2.喪假系員工的直系親屬(包括員工的岳父母、公婆)死亡時才享受。
三、待遇:婚喪假期間,扣(午餐補貼+各種補貼)/21,各部門(單位)根據(jù)本部門(單位)考核標準核發(fā)績效工資,其它待遇不減。
第四十四條職工死亡待遇
一、撫恤金:
1.員工病故撫恤金為本人10個月工資。
2.工傷死亡或烈士撫恤金按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
二、喪葬費:員工死亡喪葬費為公司2個月平均工資。
三、員工如有直系供養(yǎng)親屬,可享受困難補助如下:
1.先發(fā)6個月本人工資;
2.第七個月起:
(1)因公死亡員工的供養(yǎng)直系親屬定期撫恤費人均為當?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠘藴省?/p>
(2)非因公死亡或因病死亡員工的供養(yǎng)直系親屬生活困難補助費標準為當?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠘藴省?/p>
四、本人工資指扣除績效工資、午餐補貼等工作性補貼外其它列入工資統(tǒng)計的費用。
第四十五條職工公假
一、員工在工作時間內(nèi)參加社會活動、學生家長會,須憑通知,經(jīng)單位領(lǐng)導批準,時間由具體情況而定。
二、子女參軍可享公假1天。
三、員工公假,由各單位(或部門)根據(jù)本單位(或部門)績效工資考核標準,視員工工作情況核發(fā),超過三天以上起扣發(fā)午餐補貼,其它待遇不減。
四、因兵役檢查或軍政各機關(guān)的調(diào)訓,期間不滿1個月者或應國家考試或擔任各級人民代表出席會議期間在3天以內(nèi)者,可請公假。
第四十六條其它情況
一、經(jīng)公司同意,脫產(chǎn)學習三個月(含)以上的,自上學之日起,崗位等級工資按崗位等級工資基數(shù)的70%發(fā)給并停發(fā)午餐補貼、績效工資。
二、違反安全操作規(guī)程或因嚴重失職,造成經(jīng)濟損失者,原則上由失職者自行承擔,并視情節(jié)扣發(fā)一個月以上績效工資或崗位等級工資。
三、受公司警告處分者,扣一個月績效工資和崗位等級工資。
四、受公司行政記大過處分者,扣三個月績效工資和崗位等級工資。
五、受留用查看處分,在崗工作的,扣除一切待遇,按當?shù)卣畹凸べY標準計發(fā);被司法部門判刑、管制、收容審查或勞動教養(yǎng),在崗位工作的,扣除一切待遇,按當?shù)卣畹蜕钯M標準計發(fā)。
六、被司法部門依法拘留的,按日扣除午餐補貼、績效工資、崗位等級工資,如扣除后待遇低于當?shù)刈畹凸べY標準的,按當?shù)刈畹凸べY標準發(fā)給。
七、曠工在7日以內(nèi),按日計扣薪津,并處罰款月薪的10%。
第四十七條以上待遇的考核僅包括基本工資、崗位等級工資、工齡津貼、福利津貼、物價補貼、午餐補貼、績效工資等部分,年終獎等一次性發(fā)放的費用以及其它待遇均按有關(guān)規(guī)定另行考核。
第四十八條以上規(guī)定所涉及的公司人均平均工資、當?shù)厝司昶骄べY及當?shù)刈畹凸べY水平以公司人力資源管理部門每年公布為準。
第四十九條員工申請?zhí)接H假、婚喪假、帶薪休假應由各單位(或部門)領(lǐng)導同意,經(jīng)公司人力資源管理部門批準。如有產(chǎn)假、產(chǎn)前假、哺乳假、療養(yǎng)、病假、事假者,均應由有關(guān)部門領(lǐng)導同意,報公司人力資源管理部門備案。部門(或單位)負責人請假和脫產(chǎn)學習及其他脫產(chǎn)情況者,須由公司主觀領(lǐng)導核準,報公司人力資源管理部門備案。各單位(或部門)應如實、及時做好每月考勤申報工作,協(xié)同公司進行管理,如職工不經(jīng)批準進行休假者,按事假處理,情節(jié)嚴重者,按曠工處理。
第五十條本公司員工因執(zhí)行職務所生的危險致傷病不能工作者,以公假論,期間以年為限,其假期延至次年時應合并計算,假期中薪資照給。過期仍未痊愈者可依退休規(guī)定命令退休。
第五十一條請假逾期,應照下列規(guī)定辦理:事假愈期按日計扣薪津,一年內(nèi)事假積計超過30天者免職或解雇;病假愈期可以未請事假的假期抵銷,事假不敷抵銷時按日計扣薪津?；贾卮蠹膊⌒枰L期療養(yǎng),經(jīng)總經(jīng)理特別核準者不在此限。第五十二條特準病假以半年為限,其假期延至次年時應合并計算。特準病假期間薪資減半發(fā)給,逾期者得予命令退休或資遣。
第五十三條本公司員工請假除因急病不能自行呈核呆由同事或家屬代為之外,須親自辦理請假手續(xù)。未辦妥請假手續(xù),不得先行離職,否則以曠工論處。
第五十四條本公司員工請假期屆滿行續(xù)假或雖行續(xù)假尚未核準而不到職者,除確因病或臨時發(fā)生意外等不可抗力事情外,均以曠工論。
第五十五條請假理由不充分或有妨礙工作時,可酌情不予給假,或縮短假期或令延期請假。
第五十六條請假者必須將經(jīng)辦事務交待其他員工代理,并于請假單內(nèi)注明。
第五十七條計算全年可請假日數(shù),均自每年1月1日起到12月31日止,中途止職者,比例遞減。特準病假延至次年銷假者,其次年事、病假期比照中途到職人員計算。
第五十八條本公司員工依本規(guī)則所請各假如發(fā)現(xiàn)有虛偽事情者,除以曠工論處外,并依情節(jié)輕重予以懲處。
第五十九條在本公司服務1年以上滿3年者每年給予特別休假7天。服務3年以上未滿5年每年給予特別休假15天,滿10年以上每增滿1年加給1天,但至多以30天為限。
第六十條特別休假按以下手續(xù)辦理
一、每年初(元月)由各單位在不妨礙工作范圍內(nèi),自行排特別休假日期。特別休假日期表一式兩份,一份留存原單位,一分逐級轉(zhuǎn)呈各部(室)經(jīng)理(主任)核閱后送人事單位備查。
二、特別假休假時,應按規(guī)定辦理請假手續(xù)(填員工請假記錄卡),并覓妥職務代理人,辦妥職務交待后才能休假。
三、基于業(yè)務上的需要不能休假時,可比照休假天數(shù)的薪津數(shù)額改為獎金,若干休假期間,因業(yè)務需要奉令銷假照常工作而不被休假者,亦行照其未休假天數(shù)的薪資額改發(fā)獎金。
第六十一條員工在休假之前一年有下列事情之一者,不給予特別假
一、事、病假積計逾21天者;
二、曠工達3天以上者。
第六章培訓
第六十二條員工培訓分為崗前培訓和在崗培訓。
第六十三條凡新聘員工進入公司時,須進行上崗前培訓,經(jīng)考試合格者,方能上崗。
第六十四條根據(jù)崗位需要,員工須外出接受培訓,經(jīng)公司批準的,培訓費用先由個人墊付,按下列情況處理:
一、新聘試用期員工,培訓合格者,在試用期滿合格后,如培訓費在300元以內(nèi),全部予以報銷,培訓費超過300元,則先報銷50%,待工作滿一年后,表現(xiàn)良好的,再報銷另外50%;
二、已簽訂合同聘用制員工,培訓合格后方予以全部報銷;
三、凡培訓不合格者,培訓費不予報銷。
第六十五條須外出接受培訓的員工,經(jīng)公司批準,并在公司人力資源管理部門簽訂外出培訓合同后,方可外出接受培訓。
第六十六條接受公司外派培訓的員工,須按“外出培訓合同”規(guī)定的服務年限為公司服務,如中途辭職或因違反公司規(guī)定被解聘者,須按規(guī)定賠償扣除從培訓結(jié)束后已為公司服務部分以外的培訓費用(服務時間按月計算,不足一個月的,按一個月計)。
第七章員工的行為規(guī)范
第六十七條本公司各級員工應遵守本公司一切規(guī)章及公告。
第六十八條本公司員工應接受上級主管的指揮與監(jiān)督,不得違抗,如有意見應于事前述明核辦。
第六十九條本公司員工應尊重公司信譽,凡個人意見涉及本公司方面者,非經(jīng)許可,不得對外發(fā)表,除辦理本公司指定任務外,不得擅用本公司名義。
第七十條本公司員工不得經(jīng)營或出資與本公司類似及職務上有關(guān)的事業(yè)或兼任公司以外的職務,但經(jīng)董事長(或總經(jīng)理)核準者不在此限。
第七十一條本公司員工應盡忠職守,并保守業(yè)務上的一切機密。
第七十二條本公司員工執(zhí)行職務時,應力求切實,不得畏難規(guī)避,互相推諉或故稽延。
第七十三條本公司員工處理業(yè)務,應有成本觀念,對一切公物應加愛護,公物非經(jīng)許可,不得私自攜出。
第七十四條本公司員工對外接洽事項,應態(tài)度謙和,不得有驕傲滿足以損害本公司名譽的行為。
第七十五條本公司員工應彼此通力合作,同舟共濟,不得妄生意見、吵鬧、斗毆、搬弄是非或其他擾亂秩序,妨礙風紀情事。
第七十六條本公司員工出勤管理應依員工出勤管理辦法的規(guī)定辦理,員工出勤管理辦法另訂。
第七十七條本公司員工因業(yè)務需要加班者,應依加班管理辦法規(guī)定辦理,加班管理辦法另訂。
員工管理的最高境界是什么
第7篇 某某房地產(chǎn)開發(fā)公司安全管理實施細則
第一章 總 則
第一條 為了加強公司安全管理,保障人員人身安全和財產(chǎn)安全,依據(jù)相關(guān)安全法規(guī)及學院、集團關(guān)于安全管理的要求,制定本實施細則。
第二條 公司安全生產(chǎn)活動及開發(fā)的工程項目、公司內(nèi)部各工作崗位及人員必須遵守本實施細則。
第三條 公司在安全生產(chǎn)及安全管理過程中必須貫徹“安全第一、預防為主”的方針。
第四條 公司內(nèi)部涉及安全生產(chǎn)及安全管理的崗位、人員必須嚴格按照本實施細則執(zhí)行,承擔相應責任。
第二章 公司內(nèi)部安全管理
第五條 為了更好的進行安全生產(chǎn)管理,首先應加大公司內(nèi)部安全管理力度,對涉及安全生產(chǎn)管理的部門、崗位建立安全責任制度,明確安全生產(chǎn)管理內(nèi)容、職責及目標。公司內(nèi)部安全管理的內(nèi)容如下:
(一)建立健全安全管理責任制度;
(二)公司防火、防盜方面的措施及責任制度;
(三)安全事故應急救援措施及方案;
(四)公司崗位安全管理及操作規(guī)程實施情況;
(五)安全教育培訓及學習;
(六)安全事故報告制度。
第六條 公司負責人為公司最高安全管理者,對公司安全管理全面負責,具體職責如下:
(一)負責制定本公司安全管理方針、目標;
(二)建立健全公司安全管理責任制;
(三)督促、檢查公司安全生產(chǎn)、管理工作,及時消除安全事故隱患;
(四)及時、如實報告安全事故。
第七條 公司定期開展安全教育,加強安全法規(guī)宣傳,以提高安全生產(chǎn)、管理意識和能力。
第八條 公司實行在公司負責人領(lǐng)導下的安全值日責任制,安全值日人員對公司內(nèi)部的安全進行檢查,并如實記錄,建立安全檢查管理檔案。安全值日人員具體職責如下:
(一)檢查公司各工作崗位、人員安全責任制度落實情況及工作中存在的安全隱患;
(二)實行安全生產(chǎn)、管理工作的巡查、抽查、專項檢查;
(三)節(jié)假日、季節(jié)性的安全檢查工作;
(四)對檢查結(jié)果負責,并如實記錄安全檢查情況,在安全檢查記錄上簽字,及時將安全檢查記錄歸檔;
(五)發(fā)現(xiàn)安全隱患及時向公司負責人報告,同時采取初步防護措施。
第三章 施工現(xiàn)場安全管理
公司對所開發(fā)的工程項目必須實行安全管理,建立安全管理責任制度、安全事故處理制度、安全教育培訓制度,強化安全管理監(jiān)督,在實施過程中貫徹“安全第一、預防為主”的方針,減少和避免安全事故。
第九條 公司對工程項目委派項目負責人,由項目負責人對工程項目施工現(xiàn)場的安全向公司負責人負責,并承擔相應的責任。
第十條 項目負責人的安全管理職責如下:
(一)監(jiān)督工程項目各參與方的安全管理制度的建立及實施;
(二)監(jiān)督工程項目施工單位施工組織設(shè)計中的安全措施在施工過程中的落實情況;施工單位安全設(shè)施、人員投入及其資格認證;
(三)與各項目參與方一起制定安全應急救援方案,并建立安全救援體系;
(四)發(fā)現(xiàn)施工現(xiàn)場存在安全隱患,及時要求相關(guān)責任方采取防護措施并制定預防方案;
(五)檢查安全設(shè)施及安全防護用具的使用、維護情況;
(六)組織各項目參與方進行安全檢查,檢查內(nèi)容為:日常性檢查、定期不定期檢查、節(jié)假日前后檢查、季節(jié)性檢查,檢查形式為:巡查、抽查、專項檢查;
(七)與各項目參與方一起制定消防安全責任制度,確定消防責任人,制定用火、用電、使用易燃易爆等各項消防安全責任制度和操作規(guī)程,設(shè)置消防通道、消防水源,配備消防設(shè)施,并在重要場所設(shè)置明顯標志;
(八)對施工現(xiàn)場特殊作業(yè)應制定專項建設(shè)方案,需要報行政主管部門審批的應進行報批,在經(jīng)審批同意后方可進行建設(shè);
(九)發(fā)生安全事故及時向公司負責人報告并保護好現(xiàn)場。
第十條 項目負責人受公司負責人委派對工程項目進行管理,在安全管理方面具有:監(jiān)督檢查權(quán)、建議權(quán)、現(xiàn)場事故調(diào)查處理權(quán)及其他授權(quán)。
第四章 附 則
第十一條 本實施細則適用范圍為公司所有工作部門、人員及公司開發(fā)的工程項目。
第十二條 本實施細則自通過之日起實施。
第8篇 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)合同管理辦法
房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)合同管理辦法
一、目的:
為規(guī)范公司房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中的合同管理,特制定本辦法。
二、適用范圍:
本辦法適用于公司房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目合同的簽辦與管理。
三、職責和權(quán)限:
公司法定代表人或法定代表受權(quán)人負責對外簽訂合同。
公司合同預算部是合同管理的責任部門,具體負責合同談判、簽署及其相關(guān)業(yè)務的管理工作。工程部和主管副總協(xié)調(diào)管理。
四、管理規(guī)定:
1、合同格式和內(nèi)容
凡造價在30萬元以上的工程項目及總價在5萬元以上的材料、構(gòu)(配)件及設(shè)備的,其合同格式應按國家建設(shè)部、國家工商行政管理局所發(fā)的合同示范文本執(zhí)行,小于上述數(shù)額的工程項目及設(shè)備采購,其合同簽辦可參照示范文本的內(nèi)容執(zhí)行。
2、合同簽辦程序
合同談判員與對方進行合同洽談一草擬合同文本二合同預算部審核一合同主管副總審核一合同簽訂有權(quán)人審簽并加蓋公章。
3、合同簽辦
(1)根據(jù)開發(fā)建設(shè)項目的規(guī)模、內(nèi)容、技術(shù)復雜程度、計劃投資額、質(zhì)量及進度要求等,由合同預算部與對方進行洽談,草擬合同文本。
(2)合同草稿經(jīng)合同部門負責人審查修改,并與對方達成一致意見后,交主管副總審查。
(3)經(jīng)主管副總審查簽認后,交法定代表審查并加蓋法人章。
4、合同評審
重大、特殊及技術(shù)要求復雜的合同,應由主管副總組織相關(guān)部門及人員進行評審,依據(jù)評審結(jié)論對合同草稿進行必要的修改并與對方達成一致意見。
5、合同變更和解除
(1)合同未正式履行或尚未完全履行時,由于客觀情況的變化,須對合同進行變更或解除的,必須經(jīng)合同雙方協(xié)商解決,簽訂新的合同或補充協(xié)議
(2)合同的重要孿更,必須經(jīng)過評審,形成評審記錄,必要時應向原登記、公證機關(guān)進行備案。
6、合同的份數(shù)、分發(fā)和歸檔
(1)在合同文本的右上角應加蓋“正本”“副本”字樣。
(2)合同正本(含附件)一式貳份,合同雙方各執(zhí)一份;副本份數(shù)由雙方商定。
(3)合同正式簽訂后三天內(nèi)由合同預算部按下表規(guī)定發(fā)送到有關(guān)部門或相關(guān)人員。
分發(fā)部門 合同份數(shù) 備注
正本 副本
合同預算部 1 工程部 1
監(jiān)理公司 1 委托監(jiān)理時
財務核算部 1 總經(jīng)理助理 1
7、合同的中止與解除
因一方或雙方違約,或不可抗力因素而造成合同無法履行時,經(jīng)雙方協(xié)商可中止或解除合同,并妥善處理合同終止或解除后的有關(guān)事誼。
8、合同預算部應指定專人建立合同臺帳,并對合同的保管及執(zhí)行情況進行定期與不定期的檢查與管理,以防失密和履約不到位情況的發(fā)生。
第9篇 房地產(chǎn)開發(fā)公司檔案管理制度：總則
房地產(chǎn)開發(fā)公司檔案管理制度:總則
為了公司檔案管理的統(tǒng)一性、完整性、規(guī)范性和安全性,充分發(fā)揮檔案的有效作用,維護公司合法權(quán)益,防止檔案丟失、損壞、被盜、受潮、蛀蝕等,特制定本制度。
一、編制依據(jù):
(一)《中華人民共和國國檔案法》
(二)《國營企業(yè)檔案管理暫行規(guī)定》
(三)《__工業(yè)企業(yè)檔案分類規(guī)劃》
(四)《__企業(yè)網(wǎng)、機關(guān)檔案歸檔范圍及保管期限》
二、總則
(一)公司檔案是指各職能部門及個人在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中所形成的,對公司有保存、查考價值的文字、圖表、聲像等各種形式的文件材料。
(二)公司檔案是公司在各項工作中形成的全部檔案的總和,包括行政管理、營銷策劃、工程開發(fā)建設(shè)、財務審計、人事勞資、設(shè)備等。
(三)檔案是公司的寶貴財富,必須堅持集中統(tǒng)一管理,按照《檔案法》規(guī)定,任何部門和個人不得以任何形式和手段將應歸檔的文件、資料據(jù)為己有。
(四)公司檔案由公司總工程師分管,行政隸屬總經(jīng)辦。
(五)公司開發(fā)建設(shè)的工程項目各施工、監(jiān)理單位應遵照本制度有關(guān)條款執(zhí)行。
第10篇 房地產(chǎn)開發(fā)公司材料設(shè)備管理辦法
房地產(chǎn)開發(fā)公司材料設(shè)備的管理辦法
隨著公司日新月異的發(fā)展,為了加強設(shè)備管理,理順管理關(guān)系,增強企業(yè)活力,提高經(jīng)濟效益,制訂如下管理辦法:
1、接受公司總經(jīng)理、工程部經(jīng)理的領(lǐng)導,負責公司材料、設(shè)備管理的工作。
2、按照工程部提供的甲方供貨總清單及工程部提供的施工進度計劃編制供貨總計劃。
3、按照工程部提供的材料設(shè)備規(guī)格、型號、性能參數(shù),組織提供3―5家供應商的產(chǎn)品樣本及技術(shù)資料。
4、編織材料設(shè)備招標文件,組織開標和評標,提出供應商的初步審核意見。
5、提出每一項設(shè)備材料進場時間、設(shè)備材料保管細則,以及出入庫手續(xù),建立相應臺賬內(nèi)容。
6、配合工程部提供供應商的相關(guān)資料給監(jiān)理和總包單位,以便安排材料的驗收,保管,施工等方面的工作。
7.根據(jù)現(xiàn)場考察與合同履行情況對供應商名冊進行調(diào)整,形成比較固定的供貨渠道,降低成本;對材料、設(shè)備采購合同進行整理、歸檔;對尚未完成或有索賠問題的,根據(jù)合同及時處理;對剩余材料妥善移交、處理,并將處理意見反饋給合同預算部。
8、負責材料、設(shè)備在項目保修階段出現(xiàn)問題時與供應商進行聯(lián)系并及時解決;協(xié)助保修人員對現(xiàn)場剩余材料、設(shè)備進行管理,并與供應商聯(lián)系取得保修工作所需的材料及設(shè)備配件等。
9、監(jiān)理材料設(shè)備市場價格庫與合同預算部共享。
10、負責公司現(xiàn)場材料設(shè)備檔案管理。
11、負責將甲供材料的數(shù)量、金額及合同的執(zhí)行情況匯總后及時反饋到合同預算部及財務部。
12、完成領(lǐng)導交辦的其他工作。
第11篇 某房地產(chǎn)開發(fā)項目成本檔案管理作業(yè)指引
e地產(chǎn)開發(fā)項目成本檔案管理作業(yè)指引
一、目的
為規(guī)范成本檔案管理,現(xiàn)結(jié)合成本管理的實際情況,制定本管理辦法。
二、范圍
本管理辦法適用于e地產(chǎn)__區(qū)域事業(yè)部下屬各開發(fā)項目成本管理部。
三、職責
3.1 事業(yè)部經(jīng)濟合同部負責本管理辦法的制訂、修改、指導、解釋與檢查。
3.2 項目成本管理部負責本管理辦法的貫徹執(zhí)行。
四、方法與過程控制
4.1總則
4.1.1成本檔案是指各項目在開發(fā)過程中形成的與工程成本有關(guān)的且有保存價值的工程預算、工程合同、工程變更及現(xiàn)場簽證、招投標、相關(guān)管理制度、成本數(shù)據(jù)庫、成本管理軟件內(nèi)容、付款臺帳、圖紙等應歸檔保存的各種紙張介質(zhì)文件資料、電子文檔以及其他與成本管理有關(guān)的圖表、照片、錄相錄音、當?shù)毓こ淘靸r定額、造價信息等資料的總稱;成本檔案管理的工作內(nèi)容包括對成本檔案的收集、分類、編制、存檔、查閱、保密及作廢等方面的管理。
4.1.2 成本檔案必須具備真實性、統(tǒng)一性。成本檔案必須真實、準確地記載項目成本管理活動過程中形成的內(nèi)容;成本檔案的各組成部分必須統(tǒng)一,不同載體(紙質(zhì)資料、成本數(shù)據(jù)庫、成本管理軟件電子文檔)上的同一文件資料的名稱、編號、內(nèi)容、數(shù)據(jù)等必須完全一致。
4.1.3成本檔案(書面紙張資料)分為三類,即工程成本類、規(guī)范制度類、其他文件資料類;其中工程成本類又分為工程合同類、工程預結(jié)算類、工程變更及現(xiàn)場簽證類、工程招投標類;工程成本類在分類時,還要按不同的竣工項目、在建項目、以及不同的建設(shè)項目開發(fā)期數(shù)進行區(qū)分。
4.1.4成本檔案必須具備可復查性,對每項工程,以合同為主線進行存檔。首先,對于每份《工程合同本》,必須把其《定標簽報》(或《采購委員會會議紀要》)、《工程合同審批表》、《工程預、結(jié)算審批表》直接作為其附件,并合在一起存檔,同時做好相互對應的編號鏈接標識;而后,將隸屬該合同的其他有關(guān)工程預結(jié)算類、工程變更及現(xiàn)場簽證類、工程招投標類文件資料也依次附后存檔。
4.1.5成本檔案必須具備安全性及對外保密性。成本檔案實行統(tǒng)一歸檔、集中存放、不得將集團公司、部門的成本檔案以個人名義保存在個人手中;嚴禁任何人未經(jīng)公司、部門的批準,就以個人名義私自外借(復印或郵件發(fā)送等方式)集團或公司的成本文件資料或泄露成本管理方法、成本數(shù)據(jù)等行為;如有關(guān)人員的換崗或離職,則必須及時做好資料的移交、回收及登記工作。
4.1.6 成本數(shù)據(jù)庫及成本管理軟件的內(nèi)容也是成本檔案的重要組成部分,不斷充實和完善成本數(shù)據(jù)庫以及持續(xù)應用和改進成本管理軟件是成本管理部日常的重要工作。
4.1.7 成本管理應設(shè)一兼職檔案管理員,該人員應具備檔案基礎(chǔ)理論知識,熟練掌握自己所負責的檔案管理及相關(guān)業(yè)務,對工作認真負責、細致耐心。
4.2主要成本檔案的組成及其管理辦法
4.2.1工程合同資料
4.2.1.1 資料組成
a已竣工項目的完整的合同文本,包括前期類合同、建安類合同、基礎(chǔ)設(shè)施類合同、配套設(shè)施類合同。
b正在開發(fā)項目的合同文本。
c成本管理軟件、成本數(shù)據(jù)庫所包括的各類合同內(nèi)容。
4.2.1.2 資料管理
a 使用專用檔案盒,按不同建設(shè)項目、不同開發(fā)期的單項工程的合同進行分類存檔,檔案盒上須注明編號并粘貼資料目錄清單。
b 對每項工程,以合同為主線進行存檔,每項工程的《工程合同文本》必須把其《定標簽報》(或《采購委員會會議紀要》)、《工程合同審批表》、《工程預、結(jié)算審批表》作為附件,合在一起存檔,同時作好相互對應的編號鏈接標識,以便于工作快速復查。
c 《工程合同審批表》統(tǒng)一采用nc審批打印稿。
d 合同文本原件(包括合同文本、相關(guān)補充協(xié)議、合同審批表等)是由公司辦公室保管,成本管理部應備有合同文本等資料的原件或復印件(復印件存檔,需加蓋辦公室的專用章以示確認)。
e 其他有關(guān)規(guī)定,結(jié)合《合同管理辦法》執(zhí)行。
4.2.2 工程預結(jié)算資料
4.2.2.1資料組成
a 已竣工項目的完整的決算書、結(jié)算書、預算書、估算書、預結(jié)算審批表、工程結(jié)算協(xié)議清單(或承包方確認書)、付款臺帳、項目后評估報告等。
b 正在開發(fā)項目的估算書、預算書、結(jié)算資料、付款臺帳等。
c 成本數(shù)據(jù)庫及成本管理軟件所包括的目標成本、動態(tài)成本、預結(jié)算等內(nèi)容。
4.2.2.2資料管理
a 以合同為主線進行每項工程預結(jié)算資料的歸類存檔,即每項工程的《工程合同文本》須把相關(guān)的預結(jié)算資料依次附后,合在一起存檔,以便快速復查。
b 《工程預、結(jié)算審批表》統(tǒng)一印制成固定格式(可手寫復印的),一式三聯(lián),第一聯(lián)辦公室存檔,第二聯(lián)成本管理部存檔,第三聯(lián)工程管理部存檔。
c 一份完整的工程預結(jié)算書應包括編制說明、分部分項工程預結(jié)算表、工料分析、工程量計算表、計價依據(jù)。
d其中的計價依據(jù)又包括:材料價格(政府指導價格、市場價格、甲供材料、限價材料通知書)、施(竣)工圖、圖紙會審記錄、工程變更簽證的預算書、工程竣工驗收資料、其他與工程結(jié)算相關(guān)的甲乙雙方確認的協(xié)議等。
e 編制說明、分部分項工程預結(jié)算表、工料分析、工程量計算表合訂成冊;計價依據(jù)作為附件,可分職能部門、分類別進行保管,但計價依據(jù)資料也必須具備全面、快速復查的條件。
f 使用專用檔案盒,并粘貼除合同目錄清單之外的工程預結(jié)算補充資料目錄備注清單。
g不同載體(各局面資料、成本數(shù)據(jù)庫、成本管理軟件電子文檔、光盤、服務器)的同一工程預結(jié)算資料的名稱、編號、內(nèi)容數(shù)據(jù)等必須完全一致。
h對于項目竣工結(jié)、決算書,在完成其書面紙張資料歸檔保存的同時,還須將其電子文檔該錄成光盤,或者在成本管理軟件的基礎(chǔ)資料設(shè)置中把項目竣工結(jié)、決算書的電子文檔打包并上傳至服務器,以方便保存與使用。
i 其他有相關(guān)規(guī)定,結(jié)合《工程預、結(jié)算管理辦法》執(zhí)行
4.2.3工程變更與現(xiàn)場簽證資料
4.2.3.1 資料組成
a 已竣工項目的完整的工程變更、現(xiàn)場簽證資料。
b 正在開發(fā)項目的工程變更、現(xiàn)場簽證資料。
c 成本管理軟件、成本數(shù)據(jù)庫所包括的工程變更、現(xiàn)場簽證內(nèi)容。
4.2.3.2資料管理
a 以合同為主線進行每項工程預結(jié)算資料的歸類存檔,即每項工程的《工程合同文本》須把相關(guān)的工程變更及現(xiàn)場簽證的資料依次附后,合在一起存檔,以便快速復查。
b 《工程變更通知單》、《現(xiàn)場簽證單》統(tǒng)一印制成固定格式(可手寫復印的),一式四聯(lián),第一聯(lián)項目部存檔,第二聯(lián)施工單位存檔,第三聯(lián)成本管理部存檔,第四工程管理部聯(lián)存檔(四聯(lián)皆須蓋有甲方的工程變更及現(xiàn)場簽證專用章);《工程變更通知單》、《現(xiàn)場簽證單》統(tǒng)一進行編號。
c 使用專用檔案盒,并粘貼除合同目錄清單之外的工程變更及現(xiàn)場簽證的補充資料目錄備注清單。
4.2.3.3其他有關(guān)規(guī)定,結(jié)合《工程變更與現(xiàn)場簽證管理辦法》執(zhí)行。
4.2.4 工程招投標資料
4.2.4.1資料組成
a 已竣工項目的完整工程招標資料(評定標評審表、招標文件、答疑記錄、開標評標記錄等)、工程投標資料(主要是中標單位的)。
b 正在開發(fā)項目的工程招投標資料。
c 成本管理軟件、成本數(shù)據(jù)庫所包括的工程招標內(nèi)容。
4.2.4.2 資料管理
a 以合同為主線進行每項工程招投標資料的歸類存檔,即每項工程的《工程合同文本》須把相關(guān)的工程招投標資料依次附后,合在一起存檔,以便快速復查。
b 《定標簽報》及《采購委員會會議紀要》統(tǒng)一從eip辦公平臺打印,辦公室、成本管理部及工程管理部各存一份。
c項目招投標資料(評定標評審表、招標文件、投標文件、承包商考察結(jié)果審批表、答疑記錄、開標和評標的記錄、相關(guān)會議紀要等)的收集、整理、歸檔、保管工作由工程管理部負責。
d 但評定標評審表(或議標及直接委托審批表)、中標單位投標文件中報價書、招標文件等作為工程預結(jié)算必要依據(jù)的招投標資料,成本管理部則應每項皆保存其原件或復印件。
e 其他有關(guān)規(guī)定,結(jié)合《工程招標管理辦法》執(zhí)行
4.2.5 制度類文件
4.2.5.1文件組成
a國家及當?shù)卣こ淘靸r管理等有關(guān)部門頒發(fā)的與成本管理有關(guān)的
規(guī)章制度、管理規(guī)范、通知、決定等文件資料。
b集團總部頒發(fā)的與成本管理有關(guān)的規(guī)章制度、管理辦法、操作指引、操作流程通知、決定等文件資料。
c本公司及本部門制訂的與成本管理有關(guān)的管理辦法、實施細則、通知、決定、相關(guān)會議紀要等文件資料。
4.2.5.2文件管理
a 成本管理制度要求在公司網(wǎng)站的相應管理制度欄中或網(wǎng)絡(luò)驅(qū)動器中存放(政府有關(guān)部門頒發(fā)的法規(guī)文件可除外),以便網(wǎng)上查詢。
b主要的、常用的成本管理制度的成本管理部打印一份,裝訂成冊(活頁形式,可及時更新),以便書面查詢、使用。
4.2.6其他文件資料
其他文件資料包括目標成本、有關(guān)設(shè)計階段成本控制的資料、相關(guān)會議紀要、同行成本比較資料、工程造價分析、相關(guān)往來文件、當?shù)毓こ淘靸r定額、信息月刊、圖集等工程造價有關(guān)專業(yè)書強等。這類文件資料也是實行資料管理員專人負責,分類保管。
4.3成本檔案管理的其他規(guī)定
4.3.1歸檔與立卷
4.3.1.1 項目立項后,資料管理員即應制定該項目文件資料的收集整理工作計劃,設(shè)定階段性歸檔的時間,按照邊工作邊收集、整理、終結(jié)卷成的要求,就每個環(huán)節(jié)上形成的技術(shù)經(jīng)濟文件資料,隨時加以收集,并存放于事先準備好檔案盒中,以備整理。
4.3.1.2對工程造價影響較大的文件資料需原件存檔,復印件存檔須加蓋公司相應資料主管部門的印章以示確認。
4.3.1.3在項目開發(fā)的過程中形成的與成本有關(guān)的文件資料均需統(tǒng)一歸檔、立卷,以合同為主線、以項目為單位進行立卷,一個項目的文件資料應立成一卷或數(shù)卷,一卷即裝成一個檔案盒。
4.3.1.4 對卷內(nèi)無頁號的文件資料應逐頁在有文字的資料的正面右下角用阿拉伯數(shù)字順序編寫頁號,并在合適處標明案卷題名、案卷號、存檔人及時間等。
4.3.1.5 卷內(nèi)文件資料的排列次序為;開發(fā)前擁準備、主體建安工程、社區(qū)管網(wǎng)工程、園林環(huán)境工程、配套設(shè)施工程類。
4.3.1.6 每卷成本檔案編號由部門統(tǒng)一擬定編號方案;各類檔案必須固定存放在卷柜內(nèi),排列方法為自左至右,從上到下。
4.3.1.7 對立好的案卷,成本檔案管理員應定時進行檢查,對不符合要求的應及時予以完善或返工
4.3.2 編目與裝訂
4.3.2.1 卷內(nèi)文件資料目錄按卷內(nèi)文件資料的排列順序和內(nèi)容進行編寫。第一列順序號,以文件資料排列先后順序逐件填寫;第二列字號,填寫文件資料制發(fā)部門的發(fā)文字號;第三列責任者,填寫對文件資料的著名者,即對文件資料負有責任的部門和個人;第四列題名,即文件資料標題,一般應照實抄錄:沒有標題或標題不能說明文件內(nèi)容的文件,可自擬標題,外加[ ]以示區(qū)別:第五列日期,文件資料的形成時間;第六列頁號,填寫文件資料起止頁號。
4.3.2.2檔案案卷裝訂的基本要求:在建工程的檔案做活頁裝訂;己竣工工程的檔案做固定頁裝訂。裝訂時,去除文件上的金屬物;破損和褪色的文件材料,應進行修補成復制;文件資料應使用a4大小紙張,裝訂部分過窄或有字的,用紙加寬裝訂;紙面小的,加貼在標準的a4紙上;卷內(nèi)文件資料,一般不超過二百頁為宜,超過的可根據(jù)文件資料內(nèi)容的階段性分卷裝訂;裝訂要牢固、整齊、美觀、裝訂時文件的右邊和下邊要取齊,不丟頁、不壓字、不損壞文件、不妨礙閱讀;文件資料字跡難以辨認的,應附抄件并加以說明。
4.3.3保管與使用
4.3.3.1 歸集、接收成本檔案,檔案管理員必需認真檢驗,并辦理好登記、交接手續(xù)。
4.3.3.2成本檔案要求集中存放于部門檔案柜,由檔案管理員管理,部門各職員手中只能持有正在處理的文件資料。
4.3.3.3成本檔案保管必須做到七防,即防火、防盜、防光、防潮、防塵、防有害生物、防污染。
4.3.3.4在現(xiàn)階段,保存期在十年之內(nèi)的成本檔案原則上皆不能作廢,須保存;保存期超過十年的成本檔案如需銷毀,須經(jīng)公司及總部的主管部門、領(lǐng)導的批準。
4.3.3.5對易褪色、易磨損的圖紙、材料等,檔案員要進行定期檢查,檔案的修補對借閱次數(shù)頻繁、易損的案卷,可制作副本借閱,以加強對正本的保存。
4.3.3.6為維護成本檔案的真實性與安全性,任何人未經(jīng)批準,不得擅自涂改成本檔案;每天下班要鎖好檔案柜。
4.3.3.7如因工作需要,公司內(nèi)有關(guān)部門或人員借用成本檔案時,須填寫《成本檔案借閱登記表》(見支持文件一),經(jīng)部門或公司負責人(一股由成本管理部經(jīng)理批準,重要檔案的借閱還應得到成本管理部主管副總的批準)批準后方可借閱;檔案管理員負責檔案的借閱經(jīng)辦工作,辦理檔案借閱的登記手續(xù),在借閱人歸還檔案時,還應負責檢查檔案的完好情況,借出的文件資料由檔案管理人員負責及時收回井檢查完整情況,如發(fā)現(xiàn)遺失,需在《成本檔案借閱登記表》的備注欄加以注明,追究借閱者責任。
4.3.3.8在與公司之外進行學習交流時,在維護成本檔案的機密性的同時,還要注意雙方應進行對等交流。
4.3.3.9公司正常開展的審計、工作檢查,則成本管理部須全力配合,井做好資料借閱的登記、回收工作。
4.3.3.10應建立成本檔案臺帳,以記載檔案收進、發(fā)出、保管、利用情況及兼職檔案管理人員的變動情況,檔案人員還要做好統(tǒng)計工作,統(tǒng)計數(shù)據(jù)以原始數(shù)據(jù)為準,以便輸入計算機,充分利用計算機進行工程成本檔案的輔助管理。
4.3.3.11各項目成本管理部務必嚴格執(zhí)行本管理辦法,在執(zhí)行過程中,如與實際情況有不適合之處,各公司成本管理部可根據(jù)實際情況作修改之請示,報事業(yè)部經(jīng)濟合同部核實,經(jīng)分管領(lǐng)導批準后方可實施。
5.文件
5.1《工程成本檔案借閱登記表》
借閱
日期借閱
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用途檔案
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第12篇 房地產(chǎn)開發(fā)項目論證成本管理作業(yè)指引
開發(fā)項目論證成本管理作業(yè)指引
1.目的:
明確項目論證階段的成本估算的主要方法和應達到的深度要求。
2.適用范圍:
本細則適用于項目公司所有擬購買或合作的房地產(chǎn)項目和政府招標拍賣土地項目可行性研究階段的建安成本估算工作。
3.定義:
3.1項目可行性研究階段成本估算:在項目可行性研究階段,對擬建項目所需要的建安工程投資,通過編制估算文件預先估算和確定的過程,是《項目可行性研究報告》的重要組成,是項目決策、籌集資金和控制造價的主要依據(jù)。
4.職責:
4.1公司-造價部
4.1.1負責編制《新項目成本估算表》。
4.1.2負責項目可行性研究階段跟蹤執(zhí)行《新項目成本估算表》。
4.2公司-技術(shù)管理部(設(shè)計)
4.2.1負責提供項目初步規(guī)劃方案或要點分析。
5.工作流程
5.1項目基礎(chǔ)性成本分析
5.1.1造價部經(jīng)理每半年安排相關(guān)人員編制項目公司開發(fā)項目所在地區(qū)的《各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平報告》,供公司領(lǐng)導和相關(guān)人員參考。
5.2項目可行性論證成本分析
5.2.1造價部經(jīng)理指定專業(yè)工程師負責項目可行性研究階段的成本估算工作。專業(yè)工程師負責跟蹤、配合,并編制項目可研階段成本估算報告。
5.2.2進行成本估算的依據(jù)包括:技術(shù)管理部(設(shè)計)提交的可研階段項目規(guī)劃要點分析,投資發(fā)展部提交的關(guān)于項目定位的《市場調(diào)查報告》、《土地規(guī)劃指標》及相關(guān)土地狀況資料,成本信息庫中的該地區(qū)各類物業(yè)成本指標和成本調(diào)研報告,市場同類檔次項目的建造標準及形式等信息。
5.2.3造價部專業(yè)工程師按《新項目成本估算表》格式要求,完成估算。
5.2.3.1填寫編制說明:包括項目概況、成本估算的依據(jù)、估算基準,即建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修、其他說明(例如估算時沒有考慮哪些費用)
5.2.3.2結(jié)合項目的定位、規(guī)劃指標、規(guī)劃要點分析、建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修等,確定建安成本中各個項目的成本指標取值。
5.2.3.3按政府相關(guān)規(guī)定和以往工程經(jīng)驗制定前期費用和開發(fā)間接費中屬造價部填寫的項目。
5.2.3.4有多方案需要比較的項目,成本估算人應對各方案的成本差異性進行分析和說明,比較后提出成本建議。
5.2.4《新項目成本估算表》經(jīng)造價部經(jīng)理審核后提交投資發(fā)展部,作為可研分析報告的附件。
5.2.5公司進入新的城市進行房地產(chǎn)開發(fā),成本估算人員必須在進行項目成本估算前先完成該城市的《房地產(chǎn)開發(fā)成本水平調(diào)查報告》,內(nèi)容應包括:
5.2.5.1該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)適用的法律、法規(guī)、規(guī)定及其對工程成本的影響:包括定額計價模式、工程招投標規(guī)定、地產(chǎn)項目開發(fā)稅費等。
5.2.5.2當?shù)氐脑O(shè)計規(guī)范和標準的特點,主要指工程建筑設(shè)計、人防要求、公建配套要求以及技術(shù)特點,以便考慮對造價的影響。
5.2.5.3當?shù)亟ㄔ斐杀镜谋容^:包括定額造價水平的對比和實際建造成本的比較,完成該地區(qū)《各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平表》
5.2.6造價部專業(yè)工程師應在銷售分公司提供的競爭樓盤清單中,挑選1-2個樓盤深入調(diào)研,完成《競爭樓盤成本水平調(diào)研報告》。
5.3公司立項階段
5.3.1《項目可行性研究報告》獲得公司批準及正式立項后,《新項目成本估算表》中有關(guān)的數(shù)據(jù)自動成為新項目建安成本的預控目標。
5.3.2造價部專業(yè)工程師負責把預控目標輸入成本信息庫。
5.4資料存檔
《新項目成本估算表》經(jīng)審批后,由造價部移交項目部資料信息員負責存檔保管。
6.支持文件
無
7.相關(guān)記錄表格
7.1《__地區(qū)各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平表》
第13篇 房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本管理作業(yè)指引
開發(fā)項目目標成本管理作業(yè)指引
1.目的
指導項目開發(fā)成本控制,明確成本控制目標,規(guī)避經(jīng)營風險。
2.適用范圍
適用于公司及項目公司的開發(fā)項目在各階段成本目標制定和分解工作。
3.術(shù)語和定義
3.1.目標成本:通過確定成本目標值,施工過程中各階段成本控制的指標性文件。
3.2目標成本版本:目標成本按開發(fā)進度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中,原則上,每一個版本的制訂都是在上一版本的指導下進行的。通常,目標成本主要分為四個版本。
3.2.1第一版,可研階段目標成本(也稱成本估算),采用會計科目形式,編制范圍為項目整體,定稿時間為項目可研報告通過時間;
3.2.2第二版,確定規(guī)劃方案目標成本,采用會計科目形式,編制范圍為項目整體,定稿時間為項目詳細規(guī)劃方案確定后;
3.2.3第三版,年度開發(fā)目標成本(也稱成本控制指導書),采用會計科目與單項成本支出目標相結(jié)合的形式,編制范圍為當期,定稿時間為確定年度開發(fā)經(jīng)營計劃,確定當期項目規(guī)劃和單體方案后;
3.2.4第四版,施工圖預算修訂目標成本,是在主體工程施工圖預算確定后對第三版目標成本的修訂;
3.3.動態(tài)成本:指當前工程項目中即時的成本。
4.職責
4.1公司及項目公司-造價部:
4.1.1負責編制項目施工圖設(shè)計階段建安成本目標限額設(shè)計成本控制建議書;
4.1.2負責編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標建議書;
4.1.3負責編制項目主要材料(設(shè)備)采購方式及成本控制目標建議書;
4.1.4負責與相關(guān)部門就限額設(shè)計數(shù)值及成本建議進行溝通,達成共識形成《目標成本指導書》。
5.工作流程
5.1制定總包工程、主要分包工程承包方式成本控制目標建議書
5.1.1在項目施工圖設(shè)計階段,建安目標限額設(shè)計成本控制建議書審批后,造價部根據(jù)審批的建議書,對總包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目標建議。
5.1.2工程承包方式及成本目標建議書編制原則如下:
5.1.2.1總包及分包工程合同結(jié)算成本目標由合同(招標)成本目標和設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證控制目標兩部分組成,設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證控制目標一般根據(jù)各分項工程的性質(zhì)不同按合同(招標)成本目標的10%左右的不同比例確定;
5.1.2.2為了加快項目開發(fā)的速度,一般在總包工程開工前,個別分項工程必須提前開工,需獨立到政府部門辦理相關(guān)的報建、招標及開工手續(xù),由甲方直接發(fā)包。常見的如土方工程、邊坡支護與擋土工程、樁基工程等;此類工程建議采用單價包干的方式,根據(jù)估算總量及限定單價把分項工程招標結(jié)果控制在分項成本目標范圍內(nèi);
5.1.2.3對總包工程中一些專業(yè)性較強、行業(yè)競爭較激烈、市場水平與定額水平有一定差異性的工程建議作為總包工程的甲方指定分包工程,引入市場競爭機制,從而達到降低成本、保證成本目標實現(xiàn)的目的。具體如下:
5.1.2.3.1采用總價包干方式:如人防工程、白蟻防治工程、電梯工程、通訊工程、發(fā)電機及配電房安裝工程等,在限額設(shè)計值下制定承包總價;
5.1.2.3.2采用單價包干方式:如防水工程、幕墻工程、鋁合金工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、智能化設(shè)備等,根據(jù)限額設(shè)計指標分解承包單價;
5.1.2.4總包工程承包方式可按招標時施工圖紙的完善程度來定,一般來說,各分項工程根據(jù)不同情況可能會采用不同的承包方式,如固定總價、暫定總價、綜合單價包干、費率包干等;
5.1.3匯總完成項目總包及主要分包工程承包方式建議,部門經(jīng)理審核,常務副總經(jīng)理審批,指導總包及分包工程的招標及實施,確?？偘胺职こ坛邪繕藢崿F(xiàn);
5.1.4項目實施過程中,造價部負責對成本情況進行動態(tài)監(jiān)控,及時預警,如有超目標的項目,分析原因,及時報部門經(jīng)理、公司經(jīng)營管理班子決策。
5.2制定項目主要材料(設(shè)備)采購方式及成本控制目標建議書
5.2.1施工圖完成后,項目負責人組織人員對常用的主要材料(設(shè)備)進行分類,據(jù)材料的各自特點及方便施工管理,分別建議采取不同的采購方式,并制定相應的成本目標,控制材料(設(shè)備)成本的目的是材料(設(shè)備)選型定板一定要控制在成本目標范圍內(nèi);
5.2.2對主要材料(設(shè)備)采購方式建議的主要原則如下:
5.2.2.1甲購材料(設(shè)備):對金額較大,質(zhì)量要求較高、對樓盤的質(zhì)素影響較大、施工進度配合要求不高,可以相對獨立施工的設(shè)備(安裝)及成品材料可以采取甲購方式。如:機房設(shè)備、電梯設(shè)備、空調(diào)機組、水景設(shè)備、雕塑小品、環(huán)境設(shè)施、公建配套工程中專用設(shè)備等。
5.2.2.2甲定乙購材料:設(shè)計階段無法定板、且該材料品牌差異(質(zhì)量、價格)較大,對樓盤的素質(zhì)及效果影響很大、甲方要重點控制,且與施工單位工期配合較密切;信息價相差很大的材料(信息價上沒有的)的材料適合采用甲定乙購材料。如:外墻磚、防火門、電梯大堂裝修材料、環(huán)境高檔及特別要求的石材、苗木、母線槽、應急燈、及會所裝修面層材料等。
5.2.2.3甲方制定范圍、乙方采購材料:工程中常見,對樓盤效果及素質(zhì)影響不大,且有三家及以上價格、質(zhì)量相近;與信息價接近;與施工進度及配合較密切的材料;如:混凝土、砌體、鋁型材、玻璃、防水材料、普通的面磚及涂料油漆(功能房、樓梯間、地下室等次要位置)、特殊要求的五金件、環(huán)境普通石材(國產(chǎn)中低檔)、ppr管材、pvu排水管、開關(guān)插座等;
5.2.2.4乙定乙購的材料:市場上的所有同類材料價格都接近、對樓盤效果及素質(zhì)基本沒影響,與信息價很接近的材料。如:鋼材、電線電纜、電線預埋管、室外地下管道、模板、普通照明燈具(樓梯間、功能房、地下室);
5.2.3采購主管在完成項目主要材料(設(shè)備)采購匯總后報部門經(jīng)理審核,公司分管副總經(jīng)理審批。
5.3匯總目標成本
5.3.1造價部匯總各項目標成本形成《目標成本控制指導書》,報相關(guān)部門會簽分管副總經(jīng)理審批《目標成本審批表》;
5.4目標成本控制指導書分解下發(fā)執(zhí)行
5.4.1造價部將目標成本控制指導書落實到各部門執(zhí)行;
5.4.2各部門根據(jù)目標成本控制指導書的要求進行實施按月度或季度進行反饋造價部;
5.4.5造價部對各階段的成本進行控制,所有項目的資金結(jié)算支付均經(jīng)過造價部的審核,是否超出目標成本對于超出目標成本的向責任部門發(fā)出成本預警;
5.
5項目成本動態(tài)監(jiān)控
5.5.1工程技術(shù)部控制設(shè)計變更,并將預算增加情況反饋造價部;
5.5.2造價部嚴格按照的限價要求進行材料及設(shè)備采購;
5.5.3項目部負責對工程變更的控制,并將預算增加的情況反饋造價部;
5.5.4造價部對招標、工程變更、現(xiàn)場簽證進行成本預算控制;
5.6項目成本動態(tài)分析
5.6.1造價部根據(jù)各環(huán)節(jié)的成本反饋信息對照項目目標成本分析提出成本預警或進行目標成本調(diào)整,并按月(季)編報《綜合成本分析報告》
5.7目標成本調(diào)整
5.7.1對于超過目標成本的各類項目判斷是否有補充預算(設(shè)計變更、現(xiàn)場工程簽證),如果有補充預算則在目標成本控制指導書中調(diào)整目標成本,由責任部門申請報造價部審核,分管副總經(jīng)理審批;
5.7.2對于無補充預算的項目又未在工程量清單中列出的其他發(fā)生項目成本在項目竣工結(jié)算中不與考慮。
6.支持文件
無
7.相關(guān)表格記錄
7.1.《項目總包及主要分包工程承包方式及成本控制目標建議》
7.2.《項目主要材料(設(shè)備)采購方式及成本控制目標建議》
7.4.《目標成本控制指導書》
第14篇 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)招投標管理制度
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度之招投標管理
--地產(chǎn)集團地區(qū)公司招投標管理制度
第一章總則
第一條本制度適用于各地區(qū)公司工程項目的招標工作。非工程類項目參考本制度執(zhí)行。
第二條除預算金額20萬元以下(含20萬元)及集團下屬公司承建的項目可選擇招標或議標外,其他所有項目的發(fā)包必須進行招標;地區(qū)公司20萬元以上(不含20萬元)工程類項目的議標,必須報集團主管招投標的副總裁審批,同時將審批結(jié)果抄報總裁閱。若副總裁無法決定的,報集團總裁審批決定。
第二章招標工作流程
第三條招標項目的立項:原則上需求部門負責立項,立項書必須包括項目概況及單位資質(zhì)要求,并經(jīng)公司負責人簽名同意。所有項目由地區(qū)公司招投標部牽頭組織招標策劃會,公司負責人主持。
第四條投標單位的征召
1、投標單位的資格要求:必須是品牌和綜合實力全國30強單位、本省前5強或國際著名品牌和企業(yè);確無全國及全省行業(yè)排名的,入選企業(yè)應為行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)。
2、地區(qū)公司負責人匯總由征召小組(招投標部、總工室及采購部)采用背靠背原則分別在網(wǎng)上搜索各10家以上單位,由地區(qū)公司負責人獨立篩選確定擬入選單位并親自或指定專人(一人)向入選單位發(fā)正式公函,表達初步建立合作關(guān)系的愿望,向入選單位落實具體情況,邀請有合作意愿單位的第一負責人見面,或根據(jù)需要由地區(qū)公司負責人帶隊對最終入圍單位進行考察,確定合格投標單位。
第五條區(qū)域合作伙伴單位庫
1、區(qū)域合作伙伴單位庫是指地區(qū)公司經(jīng)過征召流程合格的地區(qū)級單位庫,單位庫單位的屬地原則上是本地及鄰近地區(qū)。
2、主體區(qū)域合作伙伴由地區(qū)公司負責征召、考察,合格的單位名單提交給集團招投標中心,經(jīng)集團主管招投標中心副總裁或以上領(lǐng)導約見,合格的進入集團主體區(qū)域合作伙伴單位庫,由集團招投標中心使用。
3、區(qū)域合作伙伴單位庫必須報集團招投標中心備案,每次更新同時報備。
4、每類別區(qū)域合作伙伴單位數(shù)量5-8家,每年需對單位庫進行維護,入庫單位有效期二年。
5、地區(qū)公司做好對區(qū)域合作伙伴單位庫的保密工作,嚴禁外泄(包括集團內(nèi)地區(qū)公司之間)。
6、區(qū)域合作伙伴單位庫原則上嚴禁跨區(qū)使用。
7、只有區(qū)域合作伙伴單位庫內(nèi)的單位才能參與投標,集團招投標中心可根據(jù)需要增加戰(zhàn)略合作單位。
8、每次使用單位庫的單位都必須經(jīng)過地區(qū)公司第一負責人審批。
第六條招標文件的編制及會審
1、地區(qū)公司自行招標項目的招標文件由地區(qū)公司招投標部負責編制;集團組織招標的項目由地區(qū)公司負責編制招標文件,集團招投標中心進行修改定稿。招標文件原則上按集團的標準格式編制。招標文件必須附合同文本,合同文本原則上采用集團合同管理中心下發(fā)的標準合同范本。
2、對于具備量化條件的項目必須編制量化清單(例如工程量清單),并將其作為招標文件的重要組成部分。
3、工程類設(shè)計施工捆綁招標的項目應在招標文件中明確統(tǒng)一標準的設(shè)計條件,并由總工室制訂必須要控制的標準或要求。
4、招投標部根據(jù)需要可組織立項部門、合同管理部及其他相關(guān)部門對招標文件進行會審,招標文件由主管領(lǐng)導審批。
第七條招標文件的發(fā)放及招標答疑
1、地區(qū)公司招投標部負責發(fā)標及招標答疑,招標答疑必須采用書面形式集中解答,投標單位數(shù)量達到三家(含三家)以上方可發(fā)標。
2、在投標單位領(lǐng)取招標文件、遞交投標文件時應核對對方人員的身份證原件、法定代表人身份證明或法人授權(quán)委托書。
第八條開標及定標
1、開標必須有公司領(lǐng)導參加,由招投標部牽頭組織,現(xiàn)場開標人員不得少于5人,其中招投標部必須2人以上,合同管理部、監(jiān)察分室各1人以上。
2、若有技術(shù)標,技術(shù)標與經(jīng)濟標應同時開標,開標前應檢查投標文件的密封是否完好,回標單位少于3家的不得開標,不符合招標文件要求的投標文件作廢標處理。
3、由地區(qū)公司總工室牽頭組織技術(shù)標封閉評審,如涉及到施工工藝的,由工程技術(shù)部牽頭組織技術(shù)標封閉評審(必要時可外聘專家參加),并當場確定評定結(jié)果。技術(shù)標只涉及施工組織方案的不進行評審,定標后技術(shù)標存檔備查。
4、中標原則:原則上投標總報價最低的單位中標。
5、經(jīng)濟標采用內(nèi)部公開開標,并當場由各投標單位單獨進行二次報價,開標小組在技術(shù)標評審結(jié)果上,當場確定擬中標單位。嚴禁二次報價之后再次接受其他投標單位的價格調(diào)整。
6、預算金額在300萬元以上且細項子目在15項以上的投標項目,開標后經(jīng)分析,投標結(jié)果達到要求的,原則上報價最低的投標單位中標;達不到要求的進行第二次投標和開標,原則上第二次報價最低的投標單位中標。
7、經(jīng)濟標評審必須對所有細項子目作列表對比分析,嚴禁簡單以總價對比的方式上報預決算審計部。
8、工程招標的審批:招投標部將100萬元以下項目的定標結(jié)果報地區(qū)公司預決算部審核后由地區(qū)公司負責人審批;100萬元以上300萬元以下(含300萬元)的項目的定標結(jié)果經(jīng)地區(qū)公司負責人簽署意見后報集團預決算審計部審核,再報集團主管招投標的副總裁審批;300萬元以上1000萬元以下(含1000萬元)的項目,再報集團總裁審批;1000萬元以上的項目,再報集團董事局主席審批。
9、履約過程中由于設(shè)計變更導致工程內(nèi)容變化涉及增加新工程子目以及原集團定標僅涉及工程量增減的補充定標,增加金額在20萬元以下(含20萬元)的項目,報地區(qū)公司預決算部審核后由地區(qū)公司負責人審批;增加金額在20萬元以上60萬元以下(含60萬元)的項目,經(jīng)地區(qū)公司負責人簽署意見后報集團預決算審計部審核,再報集團主管招投標的副總裁審批;增加金額在60萬元以上的項目報集團總裁審批后,再報董事局主席審批。
集團預決算審計部審核時間:永久用電、永久供水3天;消防、供暖4天;其它類2天。
第三章合同談判與合同簽訂
第九條招投標部(必須2人及以上)與中標單位進行合同談判,并做好談判記錄。
第十條中標單位對合同簽字蓋章后,招投標部填寫《合同審批表》按以下權(quán)限,合同金額300萬元以下(含300萬元)的報地區(qū)公司負責人審批;金額300萬元以上、1000萬元以下(含1000萬元)的經(jīng)
地區(qū)公司負責人簽署意見后報集團合同管理中心審核,再報集團主管招投標的副總裁審批;1000萬元以上的再報集團總裁審批。集團預決算審計部的定標價格審核報告作為合同報審的附件。
第十一條合同簽訂后,招投標部和合同管理部組織對立項部門及相關(guān)部門進行合同
交底。
第四章招標工作的管理
第十二條集團招投標中心對地區(qū)公司的工程招投標進行管理、監(jiān)督、檢查,每季度對每個地區(qū)公司工程招投標項目的10%進行抽檢。管理中心負責考核。
第十三條地區(qū)公司招投標部應在招標完成后3天內(nèi)及時準確建立招標臺帳,未完成的每次扣罰招投標部經(jīng)理500元,扣罰地區(qū)公司負責人500元。
第十四條招投標部未在每月5日前及時準確上報招標項目月報表的,每次扣罰招投標部經(jīng)理500元,同時扣罰地區(qū)公司負責人500元。瞞報或故意拖延不報造成集團招投標中心無法完成抽檢的,上報集團董事局領(lǐng)導。
第十五條招投標部未按時組織招標策劃會并形成會議紀要的,每次扣罰招投標部經(jīng)理500元,同時扣罰地區(qū)公司負責人500元。
第十六條招投標部未及時、完整提供招標立項資料的,每次扣罰招投標部經(jīng)理500元,地區(qū)公司負責人500元。
第十七條地區(qū)公司上報定標資料,無細項子目分析表的,預決算審計部有權(quán)拒收,并將情況反饋招投標中心,招投標中心每月將此類問題匯總報管理中心予以問責。
第十八條集團招投標中心在地區(qū)公司抽查中發(fā)現(xiàn)違反招標管理制度的,每處每次扣罰招投標部經(jīng)理100元,同時扣罰地區(qū)公司負責人100元,發(fā)現(xiàn)重大問題的上報集團董事局領(lǐng)導。
第十九條集團招投標中心每月31日前將考核結(jié)果報管理中心。
第二十條集團招投標中心對地區(qū)公司的檢查,按《zz地產(chǎn)集團招投標管理辦法》執(zhí)行。
第五章招標紀律
第二十一條各地區(qū)公司所有工程項目的招標工作,(含對永久水、永久電、燃氣等公共設(shè)施類項目市場狀況的調(diào)研)必須由招投標部獨立負責。任何部門及個人不得推薦投標單位,不得打探招標工作情況,不得泄露所配合招標工作的信息,不得有任何干預招標工作的行為。
第二十二條開標期間,監(jiān)察室負責開標現(xiàn)場所有工作人員手機集中存放。
第二十三條參與招標的各部門獨立運作,禁止相互串通、干預。
第二十四條所有參與招標工作的人員不得接受投標單位的任何宴請、饋贈,不得與投標單位發(fā)生任何經(jīng)濟往來。
第二十五條評標小組成員須嚴格保守機密,應對有關(guān)招標資料承擔保密責任,在定標前不得泄密、公開。
第二十六條招標人員必須注意保存并慎重地使用在履行工作職責時所獲取的資料,嚴禁以此謀求任何個人利益,嚴禁以有損于公司利益的方式濫用上述資料。
第二十七條凡違反招標紀律的,交集團監(jiān)察室查處。
第15篇 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)權(quán)屬管理制度
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度之房地產(chǎn)權(quán)屬
第六章房地產(chǎn)權(quán)屬辦理與考核
第一節(jié)測定商品房面積考核辦法
第一百一十二條預售面積
1、總工室須在每期樓宇三層會驗后3天內(nèi),將確認的實際施工圖紙?zhí)峤唤o預決算部和開發(fā)部。會驗后確定的施工圖含地下室、裙樓、住宅、天面、機房等平面圖及陽臺飄窗大樣圖,并加蓋總工室章,總工室不得自行變更。沒有及時提供圖紙或未能按時索取圖紙的,扣罰總工室主任、預決算部、開發(fā)部經(jīng)理各500元。綜合計劃部考核。
2、三層會驗下發(fā)圖紙后,預決算部在7天內(nèi)完成預售面積的計算;同時開發(fā)部委托當?shù)胤抗芫只蚍抗芫终J可的測繪公司進行面積測繪,并在三層會驗后10天內(nèi)取得預測結(jié)果,并于1天內(nèi)提交預決算部復核。預決算部在7天內(nèi)完成復核、協(xié)調(diào)并確認后,在1天內(nèi)將面積確認結(jié)果報集團預決算審計部審核。開發(fā)部沒有及時取得測繪結(jié)果的,扣罰開發(fā)部經(jīng)理500元。預決算部沒有按時完成審核的,扣罰預決算部經(jīng)理500元。綜合計劃部考核。
3、集團預決算審計部須在收齊預決算部報送的銷售面積書面資料次日起5天內(nèi)完成審核,并將審核結(jié)果書面反饋給預決算部,預決算部將面積審核結(jié)果呈報地區(qū)公司負責人審批后1天內(nèi)提交營銷部和開發(fā)部。預決算審計部沒有按時完成審核的,扣罰預決算審計部經(jīng)辦人200元,預決算審計部經(jīng)理500元。綜合計劃部考核
第一百一十三條確權(quán)面積
1、在竣工驗收后45天內(nèi)開發(fā)部必須取得測繪公司實測的確權(quán)面積,提交給預決算部;并于10天內(nèi)取得面積實測結(jié)果。沒有按時完成的,每延遲一天扣罰開發(fā)部經(jīng)理50元。營銷部考核。
2、預決算部收到實測的確權(quán)面積后,須在7天內(nèi)與開發(fā)部、測繪公司共同進行復核,復核無誤后形成書面報告,經(jīng)地區(qū)公司負責人簽名后1天內(nèi)報集團預決算審計部備案。未及時復核,每延遲1天扣罰預決算部、開發(fā)部經(jīng)辦人100元,部門經(jīng)理50元。由集團預決算審計部考核。
第一百一十四條開發(fā)部、預決算部必須準確做好商品房面積計算及審核工作,套內(nèi)建筑面積誤差比必須控制在-0.3%至-0.6%(含本數(shù))范圍內(nèi)。超過此范圍的戶數(shù)占該期樓宇總戶數(shù)30%的,每超1%,扣罰開發(fā)部經(jīng)理、預決算部經(jīng)理各50元;如其中又出現(xiàn)套內(nèi)建筑面積誤差比超出0至0.6%(含本數(shù))或-0.6%(不含本數(shù))至-3%范圍的,每戶扣罰開發(fā)部經(jīng)理、預決算部經(jīng)理各50元。倘若出現(xiàn)面積誤差比絕對值超過3%的,每戶扣罰開發(fā)部經(jīng)理、預決算部經(jīng)理各200元(注:面積誤差比系指實測計價面積與合同約定計價面積之差與合同約定計價面積之比)。營銷部考核。
第一百一十五條工程部未嚴格按施工圖紙施工,造成套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在0.6%以上(不含本數(shù))至1%以內(nèi)的,每戶扣罰工程部經(jīng)理50元;套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超過1%的,每戶扣罰工程部經(jīng)理200元。營銷部考核。
第二節(jié)確權(quán)考核辦法
第一百一十六條地區(qū)公司開發(fā)部必須在《商品房預售許可證》取
得后3個月內(nèi)辦理完畢該期樓宇的門牌號碼審批手續(xù)。否則,扣罰開發(fā)部經(jīng)理500元。營銷部考核。
第一百一十七條地區(qū)公司開發(fā)部必須在取得《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》6天內(nèi)辦理完畢房管部門的權(quán)屬歸檔手續(xù)并具備查冊條件。否則,每遲一天扣罰開發(fā)部經(jīng)理100元。營銷部考核。
第一百一十八條《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》每出現(xiàn)一次錯誤或漏項,扣罰開發(fā)部經(jīng)理100元。營銷部考核。
第一百一十九條商品房分戶圖出現(xiàn)錯誤或漏項,每出現(xiàn)一戶,扣罰開發(fā)部經(jīng)理100元。營銷部考核。
第三節(jié)開具購房發(fā)票(辦證聯(lián))考核辦法
第一百二十條財務部未能在收到營銷部提供須開購房發(fā)票清單3天內(nèi)開具購房發(fā)票(辦證聯(lián))交營銷部的,每遲一天,扣罰財務部經(jīng)理50元。營銷部考核。
第一百二十一條財務部、營銷部遺失購房發(fā)票(辦證聯(lián)),每遺失一張,扣罰財務部經(jīng)理、營銷部經(jīng)理各500元。綜合計劃部考核。
第四節(jié)辦理房地產(chǎn)權(quán)證考核辦法
第一百二十二條營銷部必須在確權(quán)歸檔后6天內(nèi),將整理完畢的該期樓宇辦證資料報房管部門,并將房管部門收件回執(zhí)及送案表復印后存檔。每違反一次,扣罰營銷部經(jīng)理100元;未能做好收件回執(zhí)及送案表的存檔工作,每次扣罰營銷部經(jīng)理50元(經(jīng)催收未收到資料的除外)。綜合計劃部考核。
第一百二十三條營銷部必須在報案后45天內(nèi),辦理完畢該期樓宇的《房地產(chǎn)權(quán)證》。如在46-60天內(nèi)完成的,每戶扣罰營銷部經(jīng)理5元;如在61-90天內(nèi)完成的,每戶扣罰營銷部經(jīng)理10元;如超過90天完成的,每戶扣罰營銷部經(jīng)理15元。綜合計劃部考核。
第一百二十四條在《房地產(chǎn)權(quán)證》的報批過程中,每錯報一戶,扣罰營銷部經(jīng)理100元。綜合計劃部考核。
第一百二十五條辦理完畢的《房地產(chǎn)權(quán)證》出現(xiàn)錯誤,而報案人員未發(fā)現(xiàn)的,每戶扣罰營銷部經(jīng)理100元;發(fā)現(xiàn)錯誤而未在2天內(nèi)報房管部門更改的,每戶扣罰營銷部經(jīng)理100元。綜合計劃部考核。
第一百二十六條營銷部辦證經(jīng)辦人員未分類管理好業(yè)主資料、回執(zhí),出現(xiàn)《商品房買賣合同》、《抵押備案證明》等辦證資料遺失情況的,每發(fā)現(xiàn)一次,每份扣罰營銷部經(jīng)理1000元。綜合計劃部考核。
第七章其它
第一百二十七條本制度在地區(qū)公司內(nèi)部的執(zhí)行由綜合計劃部負責監(jiān)督,并于每月底前匯總考核結(jié)果,每月5日前經(jīng)董事長批準后交財務部執(zhí)行;考核結(jié)果于每月8日前報管理中心備案。對于集團各部門的考核,由地區(qū)公司綜合計劃部匯總提出,管理中心負責考核。
第一百二十八條本制度自下發(fā)之日起執(zhí)行,如有規(guī)定與本制度不一致的以本制度為準。
