作業(yè)規(guī)程管理制度是企業(yè)運(yùn)營中不可或缺的一環(huán)，它旨在規(guī)范員工的日常工作流程，確保作業(yè)的安全、高效和質(zhì)量。主要內(nèi)容包括作業(yè)流程的定義、職責(zé)分配、操作標(biāo)準(zhǔn)、安全規(guī)定、監(jiān)督機(jī)制以及異常處理程序。
包括哪些方面
1. 作業(yè)流程定義：詳細(xì)闡述每個工作崗位的作業(yè)步驟，明確每一步驟的目標(biāo)和要求。
2. 職責(zé)分配：明確各崗位的職責(zé)和權(quán)限，確保責(zé)任到人。
3. 操作標(biāo)準(zhǔn)：設(shè)定作業(yè)過程中的技術(shù)規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)員工正確執(zhí)行任務(wù)。
4. 安全規(guī)定：制定預(yù)防事故的安全措施，包括設(shè)備操作、個人防護(hù)、應(yīng)急響應(yīng)等。
5. 監(jiān)督機(jī)制：設(shè)立檢查和評估制度，定期對作業(yè)規(guī)程的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控。
6. 異常處理程序：規(guī)定在遇到問題或異常情況時的應(yīng)對流程，確?？焖佟⒂行У亟鉀Q問題。
重要性
作業(yè)規(guī)程管理制度的重要性體現(xiàn)在以下幾個方面：
1. 提高效率：通過標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)流程，減少工作中的混亂和延誤，提升生產(chǎn)或服務(wù)效率。
2. 保障安全：明確的安全規(guī)定可以預(yù)防事故，保護(hù)員工的生命安全和企業(yè)的財產(chǎn)安全。
3. 維護(hù)質(zhì)量：操作標(biāo)準(zhǔn)確保產(chǎn)品或服務(wù)質(zhì)量的一致性和穩(wěn)定性，滿足客戶期望。
4. 培訓(xùn)新員工：為新員工提供清晰的工作指南，加速其融入團(tuán)隊和適應(yīng)工作。
5. 法規(guī)遵從：符合行業(yè)法規(guī)和企業(yè)內(nèi)部規(guī)定，避免因違規(guī)操作導(dǎo)致的法律風(fēng)險。
方案
1. 制定規(guī)程：由相關(guān)部門和技術(shù)專家共同參與，根據(jù)實際工作需要制定詳細(xì)的作業(yè)規(guī)程。
2. 培訓(xùn)與宣導(dǎo)：組織員工進(jìn)行規(guī)程培訓(xùn)，確保每個人都理解并能正確執(zhí)行。
3. 實施與反饋：在實際工作中執(zhí)行規(guī)程，收集員工反饋，不斷優(yōu)化和完善。
4. 監(jiān)控與評估：設(shè)立定期檢查和評估機(jī)制，對規(guī)程執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤，及時發(fā)現(xiàn)并解決存在的問題。
5. 更新與修訂：隨著業(yè)務(wù)發(fā)展和技術(shù)進(jìn)步，適時更新規(guī)程，保持其時效性和適用性。
通過上述方案，我們可以構(gòu)建一個有效運(yùn)行的作業(yè)規(guī)程管理制度，推動企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定地向前發(fā)展。
作業(yè)規(guī)程管理制度范文
第1篇 物業(yè)公司管理評審控制作業(yè)規(guī)程
物業(yè)公司管理評審控制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
1.0目的
確保公司質(zhì)量體系持續(xù)有效地滿足iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)及公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的要求。
2.0適用范圍
適用于對公司質(zhì)量體系的適宜性和有效性評審的控制。
3.0職責(zé)
3.1總經(jīng)理主持管理評審并對體系改進(jìn)作出決策,批準(zhǔn)《管理評審計劃》和《管理評審報告》。
3.2管理者代表負(fù)責(zé)組織提供管理評審的材料并協(xié)助總經(jīng)理組織評審活動。
3.3各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)制定并實施評審中提出的改進(jìn)措施。
3.4品質(zhì)/拓展部負(fù)責(zé)對各部門的改進(jìn)措施實施情況進(jìn)行監(jiān)督、驗證并及時向管理者代表報告。
4.0程序要點
4.1評審的時間。
4.1.1公司管理評審活動每年間隔期內(nèi)至少進(jìn)行1次,一般安排在12月中旬內(nèi)部質(zhì)量審核完成之后進(jìn)行。
4.1.2下列情況下之一時,應(yīng)及時追加進(jìn)行管理評審:
(1)iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生換版時;
(2)公司組織機(jī)構(gòu)發(fā)生重大改變時;
(3)公司提供的管理和服務(wù)發(fā)生重大責(zé)任事故或顧客有嚴(yán)重投訴時;
(4)總經(jīng)理認(rèn)為必要時。
4.2評審內(nèi)容。
4.2.1質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的貫徹和實施情況。
4.2.2組織機(jī)構(gòu)(包括人員配置和資源利用等)滿足需要的程序。
4.2.3質(zhì)量改進(jìn)和服務(wù)績效分析,如:經(jīng)常發(fā)生的用戶投訴情況的分析、用戶反饋的信息分析等。
4.2.4發(fā)生的重大安全責(zé)任事故。
4.2.5內(nèi)部質(zhì)量審核實施情況及其效果。
4.2.6預(yù)防措施實施情況及其效果。
4.2.7總經(jīng)理認(rèn)為其他尚需評審的內(nèi)容。
4.3管理評審前的準(zhǔn)備。
4.3.1管理評審的組織:
(1)管理評審進(jìn)行前至少一周,品質(zhì)/拓展部應(yīng)根據(jù)總經(jīng)理與管理者代表商定的時間、地點,以書面形式通知參加評審人員本人;
(2)相關(guān)責(zé)任部門負(fù)責(zé)人根據(jù)管理者代表布置,負(fù)責(zé)著手收集、匯總、分析、編制評審材料,并確保在評審進(jìn)行前3天將評審材料提交管理者代表審閱;
(3)參加評審的人員根據(jù)需要由總經(jīng)理或管理者代表確定,原則上公司其他領(lǐng)導(dǎo)及各部門負(fù)責(zé)人均應(yīng)參加評審。
4.3.2管理評審的形式和程序。
(1)管理評審以會議形式進(jìn)行。
(2)會議程序如下。
●總經(jīng)理主持會議宣布管理評審會議開始,并對管理評審的目的、要求作簡短發(fā)言。
●相關(guān)人員依次報告評審的材料,如管理者代表認(rèn)為有必要且事先做了布置和準(zhǔn)備,則報告的書面化文件應(yīng)分發(fā)至每個參加評審的人員。
●與會者討論、分析、評價。評價質(zhì)量體系的適宜性、有效性;分析質(zhì)量體系運(yùn)行中存在的系統(tǒng)問題、重大問題,提出改進(jìn)質(zhì)量體系的措施、意見。
●總經(jīng)理歸納評審意見,提出或裁定質(zhì)量體系改進(jìn)措施。
4.3.3品質(zhì)/拓展部應(yīng)建立《管理評審會議簽到表》和《會議記錄》。
4.4管理評審報告。
4.4.1品質(zhì)/拓展部應(yīng)根據(jù)評審會議記錄整理并編制《管理評審報告》,并最遲不超過會后5個工作日,且按《質(zhì)量體系文件和資料管理標(biāo)準(zhǔn)作用規(guī)程》中文件發(fā)放的規(guī)定下發(fā)至公司各位領(lǐng)導(dǎo)及各部門。
4.4.2《管理評審報告》需經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.5改進(jìn)措施。
4.5.1各部門應(yīng)根據(jù)《管理評審報告》所確定的改進(jìn)措施要求及完成期限組織實施。
4.5.2管理評審導(dǎo)致的職責(zé)、權(quán)限變化,資源的增添和重組,文件的增添和更改,人員的培訓(xùn)和資格確認(rèn)等應(yīng)按公司相關(guān)文件的規(guī)定辦理。
4.5.3改進(jìn)措施的檢查與驗證:
(1)改進(jìn)措施實施結(jié)束后,各責(zé)任部門應(yīng)將《質(zhì)量體系改進(jìn)措施表》報品質(zhì)/拓展部,品質(zhì)/拓展部對實施情況進(jìn)行檢查后報管理者代表,以便對實施效果是否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)進(jìn)程評價;
(2)實施結(jié)果有效的,品質(zhì)/拓展部應(yīng)將其納入或編制相關(guān)文件,以鞏固其改進(jìn)效果;
(3)經(jīng)驗證,改進(jìn)措施未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的,管理者代表應(yīng)指示品質(zhì)/拓展部重新填寫《質(zhì)量體系改進(jìn)措施表》,由責(zé)任部門重新制定并實施改進(jìn)措施,直至達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。
4.5.4質(zhì)量體系改進(jìn)措施可由管理評審會議提出并填寫在隨《管理評審報告》下達(dá)的《質(zhì)量體系改進(jìn)措施表》中,也可由管理評審會議確定的責(zé)任部門制定。
4.6品質(zhì)/拓展部應(yīng)將下列資料與記錄加以歸檔,保存期3年。
4.6.1管理評審?fù)ㄖ?/p>
4.6.2管理評審會議簽到表
4.6.3《管理評審會議記錄》。
4.6.4《提交管理評審的書面材料》。
4.6.5《管理評審報告及其附件》。
4.6.6《質(zhì)量體系改進(jìn)措施表》(經(jīng)驗證的)。
4.6.7再次填發(fā)的《質(zhì)量體系改進(jìn)措施表》記錄。
4.7各部門保存下達(dá)的有關(guān)的管理評審的通知、《管理評審報告》和尚未完成的《質(zhì)量體系改進(jìn)措施表》,保存期3年。
5.0記錄
6.0相關(guān)支持文件
第2篇 物業(yè)公司內(nèi)部質(zhì)量審核管理作業(yè)規(guī)程
物業(yè)公司內(nèi)部質(zhì)量審核管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
1.0目的
檢查、評價質(zhì)量體系的有效性,保證質(zhì)量體系的完善和改進(jìn)。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)管理公司對內(nèi)部質(zhì)量審核的組織和實施的控制。
3.0職責(zé)
3.1管理者代表負(fù)責(zé)審批有關(guān)內(nèi)部質(zhì)量審核的計劃、報告等文件,并組織進(jìn)行內(nèi)部質(zhì)量審核活動。
3.2品質(zhì)/拓展部在管理者代表領(lǐng)導(dǎo)下,具體組織開展內(nèi)部質(zhì)量審核活動。并對不合格采取的糾正措施的實施和效果進(jìn)行跟蹤檢查驗證。
3.3審核組織負(fù)責(zé)編制有關(guān)審核文件進(jìn)行現(xiàn)場審核。
4.0程序要點
4.1總則。
內(nèi)部質(zhì)量審核應(yīng)按計劃、有組織、按程序并由具備資格的內(nèi)部質(zhì)量審核員(以下簡稱內(nèi)審員)進(jìn)行。
4.2內(nèi)審員的基本條件。
4.2.1is09000文件的主要編寫人。
4.2.2認(rèn)真負(fù)責(zé),有較強(qiáng)的敬業(yè)精神。
4.2.3有較強(qiáng)的組織及語言、文字表達(dá)能力。
4.3內(nèi)審員的必備條件。
4.3.1經(jīng)有關(guān)單位培訓(xùn),取得質(zhì)量體系內(nèi)部審核員培訓(xùn)合格證書或取得質(zhì)量體系內(nèi)部審核員注冊資格。
4.3.2經(jīng)管理者代表認(rèn)可后,由總經(jīng)理任命。
4.4內(nèi)部質(zhì)量審核(以下簡稱內(nèi)審)的時機(jī)。
4.4.1內(nèi)審按計劃進(jìn)行時,一年的間隔期內(nèi),至少進(jìn)行2次,公司定為每年的6月、12月中旬進(jìn)行例行內(nèi)審。
4.4.2追加內(nèi)審。
(1)例行內(nèi)審之外進(jìn)行的內(nèi)審,公司界定為追加內(nèi)審?？深A(yù)期時,追加內(nèi)審亦應(yīng)在年度審核計劃中列出。
(2)下列情況之一,應(yīng)進(jìn)行追加內(nèi)審;
●文件化質(zhì)量體系開始實施后的適當(dāng)階段;、
●認(rèn)證機(jī)構(gòu)監(jiān)督審核前的適當(dāng)時候;
●當(dāng)發(fā)生服務(wù)質(zhì)量不符合規(guī)定,引起業(yè)主嚴(yán)重投訴時;
●總經(jīng)理認(rèn)為必要時。
4.5內(nèi)審的組織工作。
4.5.1品質(zhì)/拓展部負(fù)責(zé)編者按制《年度內(nèi)部質(zhì)量審核計劃》,經(jīng)管理者代表批準(zhǔn)后實施。實施前,品質(zhì)品部應(yīng)下達(dá)內(nèi)審?fù)ㄖ?內(nèi)審?fù)ㄖ獞?yīng)經(jīng)管理者代表批準(zhǔn)。
4.5.2追加內(nèi)審由品質(zhì)/拓展部下達(dá)追加內(nèi)審?fù)ㄖＷ芳觾?nèi)審?fù)ㄖ杞?jīng)管理者代表批準(zhǔn)后實施。
4.5.3內(nèi)審?fù)ㄖ獞?yīng)確定審核目的、審核范圍、審核依據(jù)、審核日期及審核組人員的組成。
4.6審核組。
4.6.1每次審核均需組成審核組,根據(jù)時間安排和審核工作量大小,在一次審核中審核組可分為幾個審核小組。
4.6.2審核組由具有資格的內(nèi)審員組成,審核組需指定一名內(nèi)審員為審核組長。
4.6.3內(nèi)審的具體實施由審核組長負(fù)責(zé),審核組獨立完成。
4.6.4審核的實施。
4.7.1內(nèi)審應(yīng)按規(guī)定的程序時間并完成。
4.7.2內(nèi)審應(yīng)按規(guī)定的程序時行。
4.7.3審核組成員應(yīng)按分配的審核的審核范客觀、公正地糾集客觀證據(jù),并對檢查結(jié)果和評價的準(zhǔn)桷性、可追溯性負(fù)責(zé)。
4.7.4審核及實施中所形成的文件、記錄應(yīng)詳細(xì)、清楚、完整、規(guī)范。
4.8公司制定并實施《內(nèi)部質(zhì)量審核實施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》,規(guī)范內(nèi)審活動和內(nèi)審員的資格確定及審核行為準(zhǔn)則。
4.9內(nèi)審中發(fā)現(xiàn)不合格項的糾正措施和驗證。
4.9.1內(nèi)審中發(fā)現(xiàn)的不合格項是審核報告內(nèi)容的一部分,審核組應(yīng)以不合格通知單的書面形式送達(dá)受審部門。
4.9.2受審核部門負(fù)責(zé)人應(yīng)該不合格通知單指出的不合格事實,舉一反三,從根源上制定并實施糾正措施,以減少或消除不合格的發(fā)生。
4.9.3糾正措施實結(jié)束后,受審核部門負(fù)責(zé)人應(yīng)將實施情況和結(jié)果填入糾正措施相應(yīng)欄內(nèi)報品質(zhì)/拓展部請予以驗證。品質(zhì)/拓展部應(yīng)將驗證結(jié)果報告管理者代表。
4.9.4糾正措施經(jīng)驗證無效果或沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的,管理者代表應(yīng)指示品質(zhì)/拓展部再次下達(dá)不合格通知單直至驗證達(dá)到要求為止。
4.10內(nèi)審全過程形成的文件和記錄,由品質(zhì)/拓展部負(fù)責(zé)收集、匯總、保存,各部門應(yīng)保存除規(guī)定上報的相關(guān)文件和記錄。內(nèi)審文件和記錄保存期3年。
4.11本規(guī)程作為品質(zhì)/拓展部員工績效考評的依據(jù)之一。
5.0記錄
6.0相關(guān)持文件
6.1《內(nèi)部質(zhì)量審核實施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。
6.2《不合格糾正、預(yù)防標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。
第3篇 物業(yè)公司質(zhì)量體系文件和資料管理作業(yè)規(guī)程
物業(yè)公司質(zhì)量體系文件和資料管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
1.0目的
規(guī)范質(zhì)量體系文件和資料的管理,確保質(zhì)量體系文件和資料使用的有效性。
2.0適用范圍
適用與質(zhì)量體系文件、相關(guān)外來文件的管理。
3.0職責(zé)
品質(zhì)拓展部負(fù)責(zé)質(zhì)量體系文件和資料的管理。
4.0要點和實施
4.1質(zhì)量體系文件的編寫、審核、批準(zhǔn)、發(fā)布、發(fā)放按《質(zhì)量體系文件編制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》執(zhí)行。
4.2質(zhì)量體系文件的使用。
4.2.1品質(zhì)/拓展部應(yīng)確保凡授權(quán)范圍內(nèi)的人員均能及時得到有效版本的文件。
4.2.2各部門及所有工作人員應(yīng)確保不持有、不使用作廢/失效的文件。
4.2.3文件的持有部門和持有人員不得將持有的文件轉(zhuǎn)借、復(fù)印或作非授權(quán)的涂改。
4.3質(zhì)量體系文件的保管。
4.3.1文件的保管環(huán)境應(yīng)適宜于防止文件的丟失、損壞和涂改。
4.3.2文件保管方法應(yīng)便于存取查閱。
4.3.3應(yīng)保持文件夾的完整、齊全。
4.3.4文件的持有部門或持有人員應(yīng)持有經(jīng)批準(zhǔn)的帶現(xiàn)行更改狀況的有效文件的清單,以便于了解文件變動的情況和檢索。
4.4質(zhì)量體系文件更改的控制。
4.4.1文件的更改必須由文件的原編寫部門負(fù)責(zé)填寫相關(guān)表格,經(jīng)文件原審核人和批準(zhǔn)人審核、批準(zhǔn)后方可進(jìn)行更改。若原審核人、批準(zhǔn)人發(fā)生變動,則應(yīng)由其職務(wù)的接任人負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)。文件更改的內(nèi)容由文件原編寫部門擬定。
4.4.2文件更改應(yīng)由品質(zhì)/拓展部通知的形式發(fā)布,以使文件夾的持有部門和持有人了解文件的更改內(nèi)容和更改后的標(biāo)識。
4.4.3通知僅下達(dá)給公司持有該文件受控文本的部門和人員進(jìn)行更改,但程序文件和質(zhì)量手冊換版時,則應(yīng)將換版后的文件送達(dá)第三方認(rèn)證機(jī)構(gòu)。
4.4.4問更改的方式。
文件更改的方式在《文件更改申請表》上予以規(guī)定,并且由品質(zhì)/拓展部進(jìn)行。更改的方式可以采用劃改、換頁或換版的方式進(jìn)行,但劃改時,應(yīng)能辨認(rèn)更改前的內(nèi)容。
4.4.5文件更改的標(biāo)識和記錄
文件更改后應(yīng)在文件的版本標(biāo)識、修改狀態(tài)標(biāo)識上予以識別,在文件更改記錄上及時予以記錄,以便核對、識別。
4.4.6文件的換版。下列情況之一,文件應(yīng)予以換版:
(1)同一文件多次更改(如同一文件已更改5次以上)時;
(2)同一文件一次更改內(nèi)容較多時。
4.5作廢/失效質(zhì)量體系文件處置。
4.5.1品質(zhì)/拓展部應(yīng)在更換新頁或新版的同時,撤回舊頁或舊版本文件。
4.5.2撤出的舊頁或舊版本文件,品質(zhì)/拓展部資料管理員應(yīng)在《作廢/失效文件清單》上予以記錄,并在每頁上加蓋藍(lán)色“作廢”或“失效”印章。
4.5.3作廢/失效文件在適當(dāng)?shù)臅r間(如一年)集中銷毀的方式應(yīng)考慮方便、適用、可行。銷毀前在《作廢/失效文件清單》上予以記錄。
4.5.4留作資料以供法律/累計知識需要的作廢文件,應(yīng)經(jīng)管理者代表同意,并在其每頁上加蓋藍(lán)色“參考”印章。
4.6外來文件的管理。
4.6.1外來文件包括:
(1)本行業(yè)強(qiáng)制執(zhí)行的法律、法規(guī)、條例;
(2)本公司選定執(zhí)行的國家或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn);
(3)業(yè)主或其他單位提供的有關(guān)物業(yè)管理的來文、來函。
4.6.2屬于本程序前條的第1、2項的外來文件一律應(yīng)處于受控狀態(tài),既在其封面或首頁上加蓋藍(lán)色“受控文件”的印章。需分發(fā)的,還應(yīng)編號并辦理發(fā)放簽收。
4.6.3對于外來文件,品質(zhì)/拓展部資料管理員應(yīng)建立收/發(fā)臺帳,以便追溯其來源和分布。
4.7文件的歸檔。
4.7.1質(zhì)量體系文件和外來文件一律應(yīng)歸檔。
4.7.2歸檔文件一律為正本且不加蓋受控狀態(tài)標(biāo)識和編號(外來文件除外)。
4.7.3文件的發(fā)布、更改、處理的相關(guān)表格應(yīng)隨正本一起歸檔。
4.7.4文件的更改通知、更改換頁、換版的文件一律歸檔。
4.7.5品質(zhì)/拓展部應(yīng)按本規(guī)程文件更改條款規(guī)定,對歸檔文件實施更改。但原歸檔文件不撤出,僅加蓋“作廢”或“參考”藍(lán)色印章。
4.8文件的補(bǔ)發(fā)按《質(zhì)量體系文件編制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
4.9質(zhì)量體系文件的借閱。
4.9.1公司外部人員需借閱文件時應(yīng)符合下列條件之一:
(1)是公司的服務(wù)對象;
(2)是公司的主管上級;
(3)是公司的承包方;
(4)按法律、法規(guī)或合同規(guī)定提供借閱的需方。
4.9.2公司可以借閱的文件應(yīng)不涉及公司人事、商業(yè)和技術(shù)機(jī)密,但上款第4項的除外。
4.10人員離開公司或工作崗位發(fā)生變化時,品質(zhì)/拓展部負(fù)責(zé)回收所發(fā)文件,并在文件發(fā)放簽收-記錄中注明回收原因和時間。
4.11公開文件的控制。
4.11.1凡公開的文件如向業(yè)主或住戶提交或發(fā)布的程序、手冊、規(guī)定、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等均屬受控文件范圍。
4.11.2凡公開的文件均應(yīng)注明文件編碼、版本號、生效日期。
4.11.3負(fù)責(zé)實施公開文件的部門應(yīng)指定專業(yè)人員負(fù)責(zé)此項工作。
4.11.4凡公開的文件夾發(fā)生更改時,應(yīng)以原公開的形式,在原發(fā)放或公布的范圍內(nèi)今年性更改,以便更改的內(nèi)容為業(yè)主或住戶所了解。
4.11.5凡張貼于公司內(nèi)部的程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書,包括公開張貼文件其中的部分(外來文件除外),均應(yīng)標(biāo)明文件編碼、版本號并加蓋“受控文件”印章。
4.12品質(zhì)/拓展部負(fù)責(zé)保存文件和資料管理形成的全套記錄,各部門或文件持有人負(fù)責(zé)保存持有的記錄,保存期為3年。
5.0記錄
5.1《文件銷毀申請表》文件編碼:
6.0相關(guān)支持文件。
第4篇 小區(qū)大廈物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
小區(qū)(大廈)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
1.0目的
規(guī)范住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作,確保創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作完善有效。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作。
3.0職責(zé)
3.1公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的組織、監(jiān)控。
3.2公司分管副總經(jīng)理和管理處經(jīng)理具體負(fù)責(zé)組織實施達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作。
3.3管理處和公司機(jī)關(guān)各部門負(fù)責(zé)依照本規(guī)程進(jìn)行達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的具體作業(yè)。
4.0程序要點
4.1物業(yè)管理“達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)”簡介
4.1.1“國家級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈工業(yè)區(qū)”達(dá)標(biāo)評比:是由國家建設(shè)部每年組織的全國物業(yè)管理達(dá)標(biāo)考評分為90分(百分制),參加評比的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)由各省建委或物業(yè)管理主管部門推薦考評合格后(90分)可榮獲由建設(shè)部頒發(fā)的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈1t_業(yè)區(qū)”榮譽(yù)稱號(考評總分在95分以上可獲“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)/大廈工業(yè)區(qū)”稱號)。達(dá)標(biāo)后由建設(shè)部每兩年復(fù)查一次,復(fù)查合格后可繼續(xù)保持“國優(yōu)”稱號。
4.4.2“省級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評比”:是由各省建委每年組織的全省范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評比。考評達(dá)標(biāo)分?jǐn)?shù)一般為85分,參加考評的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)由省內(nèi)各城市推薦。考評合格后,可榮獲省級“城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”稱號。達(dá)標(biāo)后由各省建委每兩年復(fù)查一次,合格可繼續(xù)保持“省優(yōu)”稱號。
4.1.3“市級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評比”:是由國內(nèi)各主要城市自己每年舉行的全市范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評比。參加考評的小區(qū)/大廈it業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)后可榮獲市級“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”榮譽(yù)稱號。
4.1.4“區(qū)級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評比”:是由各主要城市的各區(qū)級住宅主管部門舉行的全區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評比。參加考評的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)后可榮獲區(qū)級“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”榮譽(yù)稱號。
4.2物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)工作一般需要經(jīng)過以下幾個步驟確立目標(biāo)。
4.2.1確立目標(biāo)。
4.2.2成立創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組。
4.2.3內(nèi)部動員。
4.2.4對照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)部整改。
4.2.5進(jìn)行“自檢”和“預(yù)檢”o
4.2.6迎檢達(dá)標(biāo)o
4.3“創(chuàng)優(yōu)”達(dá)標(biāo)的基本工作要點確立“創(chuàng)優(yōu)”目標(biāo):物業(yè)管理公司應(yīng)首先確定準(zhǔn)備“創(chuàng)優(yōu)”的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的創(chuàng)優(yōu)目標(biāo),即明確是達(dá)到“國優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)還是“省優(yōu)”、“市優(yōu)”、“區(qū)優(yōu)”,以便為創(chuàng)優(yōu)工作定下一個基本格調(diào)。定立“創(chuàng)優(yōu)”目標(biāo)時,應(yīng)注意結(jié)合參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的實際情況和公司的保證能力,不可一味地好高騖遠(yuǎn)。
4.3.1成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組:“創(chuàng)優(yōu)”工作開始前應(yīng)由公司領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組。創(chuàng)優(yōu)小組一般應(yīng)由公司各部門的負(fù)責(zé)人和管理處主要領(lǐng)導(dǎo)組成。對于重要地“創(chuàng)優(yōu)”工作,應(yīng)由公司總經(jīng)理親自掛帥以便加強(qiáng)“創(chuàng)優(yōu)”工作的協(xié)調(diào),支持力度,確保“創(chuàng)優(yōu)”工作必要的人力、物力保障。
4.3.3內(nèi)部動員:“創(chuàng)優(yōu)”開始時,應(yīng)首先對內(nèi)部員工,特別是參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)管理處的全體員工進(jìn)行“創(chuàng)優(yōu)”總動員,通過會議、宣傳,加強(qiáng)管理力度等措施使相關(guān)員工盡快進(jìn)入緊張的“創(chuàng)優(yōu)”工作狀態(tài),提高、加快工作效益、工作節(jié)奏,作好打硬仗、“吃苦”的準(zhǔn)備。
4.3.4對照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)部整改:“創(chuàng)優(yōu)”工作應(yīng)當(dāng)遵循的“創(chuàng)優(yōu)”達(dá)標(biāo)準(zhǔn)備為
參照,邊整邊改邊對照“標(biāo)準(zhǔn)”逐步達(dá)到“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)的工作方式。內(nèi)部工作“創(chuàng)優(yōu)”整改包括“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)硬件設(shè)施(房屋、設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境等的整改和“創(chuàng)優(yōu)”資料(原始憑證、管理體系等)的完善兩大部分。
4.3.5在“硬件”設(shè)施的整改方面,應(yīng)當(dāng)作到以下幾個方面的完善:
a)所管理物業(yè)樓宇外觀的完好、整潔?！皠?chuàng)優(yōu)”小區(qū)應(yīng)當(dāng)做到或基本做到樓宇外觀完好,無墻皮剝落、亂涂亂畫亂張貼,整潔無污染、銹跡,油漆鮮亮,標(biāo)識清楚。特別應(yīng)注意陽臺封閉的統(tǒng)一有序和不違反法規(guī),不改陽臺的使用功能,各種外觀管道清潔完好,無銹跡污染,不違反裝修管理規(guī)定的亂拉線、亂搭建、
隨意改動門窗色調(diào)等現(xiàn)象(詳見《裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》);
b)所管理的樓宇內(nèi)部整潔、有序、安全。無違反裝修管理和消防管理法規(guī)的亂搭、亂建、亂改(改動房屋的使用功能,物別是隨意改動房屋結(jié)構(gòu))等違章現(xiàn)象;各類樓宇內(nèi)部基本設(shè)施完好、整潔、標(biāo)識完整清晰(詳見《裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《防火管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》);
c)所管理小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)各類公共設(shè)施、設(shè)備使用功能保持良好的工作狀態(tài)“創(chuàng)優(yōu)”整改時應(yīng)對照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)。特別注意兩個方面的問題:一是各類公共配套設(shè)備、設(shè)施的完備,即作為小區(qū)規(guī)劃和居家生活應(yīng)當(dāng)配置的公共配套設(shè)施、設(shè)備不能缺項和隨意減少;二是各類公共設(shè)施、設(shè)備的使用完好率應(yīng)注意達(dá)標(biāo),對日常管理比較被忽略的設(shè)施、設(shè)備,如路燈、路牌等要特別加以注意保持其使用的完好率;
d)設(shè)備機(jī)房的環(huán)境和設(shè)備表面維護(hù)管理應(yīng)做到整潔、干爽,無灰塵、銹跡、脫漆、雜物,無蟲、鼠害跡。設(shè)備機(jī)房的和設(shè)備表面狀況反映出來的是直觀的設(shè)備維護(hù)管理水準(zhǔn)的高低,整改時應(yīng)特別注意機(jī)房的環(huán)境整改和設(shè)備表面的維護(hù)工作,力爭做到機(jī)房整潔、干爽、通風(fēng)降溫和防護(hù)措施完善,設(shè)備表面光澤飽滿、標(biāo)識清晰,無油漬、銹跡、脫漆現(xiàn)象(詳見機(jī)電維修部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程);
e)消防系統(tǒng)配置齊全,標(biāo)識清楚完善,消防疏散通道暢通o“創(chuàng)優(yōu)”整改時應(yīng)特別注意對消防系統(tǒng)的整改,力爭做到消防設(shè)施、設(shè)備齊全完好,可隨時啟用,消防疏散應(yīng)急照明燈、消防疏散指示牌、疏散圖和標(biāo)識齊全、完好,消防疏散通道暢通,無任何阻礙,通往天臺、逃生平臺防火門無鎖閉;樓宇四周消防通道無占用、停車等已被忽略的消防隱患(詳見消防管理中心各標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程);
f)除消防以外的其他涉及到居民身心健康、安全的重要設(shè)施如二次供水系統(tǒng)、池、水箱的清潔、消毒,煤氣管道、電梯等設(shè)施、設(shè)備的安全防護(hù)措施一定要完善到位;
g)衛(wèi)生狀況至關(guān)重要o“創(chuàng)優(yōu)”整改時要特別注意整改小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的各個衛(wèi)生死角的衛(wèi)生,如商業(yè)網(wǎng)點門前、停車場、雨棚、天臺、垃圾中轉(zhuǎn)站、綠化花叢等處的衛(wèi)生狀況。嚴(yán)格管理控制好小區(qū)內(nèi)的亂張貼、亂涂畫等現(xiàn)象,嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)養(yǎng)家禽(詳見保潔部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程);
h)“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的環(huán)境美化對“創(chuàng)優(yōu)’’評比影響極大。整改時應(yīng)特別注意環(huán)境美化、綠化的整改,力爭做到使人耳目一新、賞心悅目的境界,以有效地提高分值(詳見園林綠
化部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程);
i)公共秩序的整改要力爭做到各類治安、交通標(biāo)識完善齊備,各種必要的防護(hù)設(shè)施完好齊整,保安設(shè)備先進(jìn)完善(詳見保安部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)。
4.3.6在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料的整理中應(yīng)力求資料的完善與真實、可靠o“創(chuàng)優(yōu)’’迎檢資料通常包括以下內(nèi)容:
a)“創(chuàng)優(yōu)小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的產(chǎn)權(quán)資料
――規(guī)劃許可證;
-一用地協(xié)議書;
――投資許可證;
――開工許可證;
――紅線圖;
――總平面圖o
b)竣工驗收資料:
――土建竣工驗收書;
――消防竣工驗收證明;
――水電竣工驗收書;
――電梯竣工驗收書、電梯準(zhǔn)用證;
――通信系統(tǒng)竣工驗收證明;
――燃?xì)庀到y(tǒng)竣工驗收證明o
c)管理移交資料:
――圖紙移交記錄;
――開發(fā)建設(shè)其他資料(如隱蔽工程記錄等)移交資料;
――接管驗收記錄;
――鑰匙移交記錄;
――發(fā)展商委托管理合同書o
d)管理公司成立登記資料:
--營業(yè)執(zhí)照;
--稅務(wù)登記證;
--企業(yè)法人代碼卡;
--管理處營業(yè)執(zhí)照;
--停車場營業(yè)執(zhí)照;
--管理處管理用房產(chǎn)權(quán)資料。
e)業(yè)主委員會成立與活動資料:
--業(yè)主管委會章程;
--業(yè)主管委會社團(tuán)法人登記證;
--業(yè)主委員選舉產(chǎn)生記錄;
--業(yè)主管委會成立記錄;
--業(yè)主管委會召開的屆次會議紀(jì)要;
--業(yè)主管委會發(fā)布的公告。
f)公眾管理制度(詳見住戶手冊);
g)所有內(nèi)部管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程(管理制度);
h)所有內(nèi)部管理的日常質(zhì)量記錄;
i)員工績效考評結(jié)果記錄;
j)所有的住戶投訴記錄;
k)所有的住戶回訪記錄;
i)所有的住戶報修記錄;
m)所有的住戶意見征集記錄;
n)所有的管理處對外通知、通知記錄;
o)所有的財務(wù)運(yùn)作損益表和其他財務(wù)報表;
p)所有的對外委托合同書;
q)所有的員工培訓(xùn)記錄;
r)所有的員工崗位、職稱證書、員工檔案;
s)小區(qū)業(yè)主/住戶檔案;
t)所有的住戶裝修管理檔案;
u)政府相關(guān)部門出具的無治安案件、火災(zāi)事故證明書
v)所有社區(qū)文化記錄;
w)所有的電梯年檢、二次供水檢疫、衛(wèi)生消殺檢疫證書;
_)所有的標(biāo)識復(fù)印件;
y)年有的多種經(jīng)營資料;
z)所有的政府、住戶、上級公司、外界對管理處工作的評價資料以及其他應(yīng)提供的資料、記錄。
物業(yè)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
4.3.7進(jìn)行“自檢”和“預(yù)檢”:
a)在整改硬件和整理“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料過程中,“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)不定期地組織“創(chuàng)優(yōu)”管理處進(jìn)行內(nèi)部自檢。每次自檢均以目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn),詳細(xì)、全面地進(jìn)行自查自糾,對發(fā)現(xiàn)的問題詳細(xì)記錄下采逐項落實到責(zé)任人身上限時整改完畢。“自檢”一次,整改一次,提高一步,力爭在較短的時間內(nèi)大幅度地提高“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的迎檢水平。
b)在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前一個月,內(nèi)部整改即將結(jié)束的時候,“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)邀請行業(yè)專家對“創(chuàng)優(yōu)”管理處進(jìn)行正式迎檢前的“預(yù)檢”,“預(yù)檢”完全采用正式檢查評比的形式進(jìn)行,由檢查團(tuán)依照評比標(biāo)準(zhǔn),對“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)逐項驗收,最后將結(jié)果總分和存在的問題逐一列出,以便在正
式迎檢前進(jìn)行有針對性的最后準(zhǔn)備并以此鍛煉管理處的全體員工。
4.3.8“迎檢”準(zhǔn)備。在正式“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)應(yīng)著重做好以下工作:
a)硬件整改基本達(dá)標(biāo)。
b)資料、記錄真實、全面、說服力強(qiáng)。
c)取得業(yè)主/住戶諒解和支持:“乜1憮,’管理處應(yīng)當(dāng)“創(chuàng)優(yōu)”的意義與業(yè)主/住戶達(dá)成充分的理解,使業(yè)主/住戶的絕大多數(shù)都能支持創(chuàng)優(yōu)工作。
d)取得業(yè)主管理委員會的支持和配合。
e)選好住戶代表,為向考評團(tuán)匯報工作作好準(zhǔn)備:“國優(yōu)”、“省優(yōu),’評比一般考評團(tuán)都要求參加考評的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)有業(yè)主代表的發(fā)言和評價,認(rèn)真選好住戶代表,贏得住戶代表的鼎力支持對考評至關(guān)重要。
f)寫好“迎檢”匯報材料:“迎檢”匯報材料是為向考評團(tuán)匯報工作所用發(fā)言稿,
發(fā)言稿應(yīng)突出“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的物業(yè)管理特色和成績,簡潔明快、重點突出,切
記冗長乏味o“迎檢”匯報發(fā)言一般應(yīng)包括以下幾部分:
--小區(qū)/大廈lt.業(yè)區(qū)簡介;
--物業(yè)管理工作匯報;
--社區(qū)文化與精神文明匯報;
--“創(chuàng)優(yōu)”工作情況。
g)分工負(fù)責(zé),注意迎檢環(huán)境的布置:“迎檢”環(huán)境的布置應(yīng)注意迎檢氣氛的烘托,力爭創(chuàng)造出一個有利于迎檢、能夠給考評團(tuán)留下“好印象”的環(huán)境。
h)注意儀表儀容、言行舉止,以最飽滿的精神風(fēng)貌迎接考評。迎檢時員工的儀容
儀表、言行舉止都應(yīng)著力進(jìn)行雕鑿,“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)確保迎檢員工的最飽滿
的精神風(fēng)貌和精神狀態(tài)參加考評,以求爭取最佳的考評成果。
i)迎檢時的基本要求:
--精神飽滿、儀容整潔;
--紀(jì)律嚴(yán)明,緊張有序;
--熱情大方,不卑不亢;
--環(huán)境優(yōu)雅,輕松活潑;
--自信嚴(yán)謹(jǐn)、應(yīng)答適度。
4.4迎檢結(jié)束后,由“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組寫出總結(jié)材料,歸檔保存。
5.0記錄
第5篇 物業(yè)管理導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
物業(yè)管理公司導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
1.0目的
規(guī)范物業(yè)管理公司導(dǎo)入iso9000國際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系工作,確保物業(yè)管理公司正確、順暢地導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系并通過認(rèn)證。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)管理公司導(dǎo)iso9000入國際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系工作。
3.0職責(zé)
3.1公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)管理公司導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系工作。
3.2公司管理者代表負(fù)責(zé)具體組織is09000質(zhì)量體系的文件編制、控制發(fā)放及實施、認(rèn)證和質(zhì)量體系的維持、評價、改進(jìn)工作。
3.3公司品質(zhì)部負(fù)責(zé)組織實施iso9000質(zhì)量體系的文件的編寫、控制、發(fā)施、運(yùn)行、認(rèn)證和質(zhì)量體系的維持、評價、改進(jìn)工作。
4.0程序要點
4.1物業(yè)管理公司導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系一般經(jīng)過以下幾個步驟:
a.聘請顧問
b.任命管理者代表
c.成立品質(zhì)部
d.抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干送外培訓(xùn)
e.建立文件化質(zhì)量體系
f.員工培訓(xùn)
g.質(zhì)量體系試運(yùn)行
h.內(nèi)審(一)
i.修改質(zhì)量體系文件
j.運(yùn)行
k.內(nèi)審(二)
l.預(yù)審
m.現(xiàn)場認(rèn)證
n.通過質(zhì)量體系認(rèn)證
o.復(fù)檢
p.質(zhì)量體系的維持、改進(jìn)
4.2聘請is0900o專業(yè)顧問
導(dǎo)人is09000質(zhì)量體系是一項很專業(yè)、理論性很強(qiáng)的工作。物業(yè)管理公司初步導(dǎo)人is09000質(zhì)量體系應(yīng)當(dāng)聘請一位精通is09000質(zhì)量體系,同時又有一定的物業(yè)管理知識經(jīng)驗的人士作為導(dǎo)人is09000質(zhì)量體系專業(yè)顧問。其作用是指導(dǎo)公司的導(dǎo)人工作,協(xié)助建立物業(yè)管理文件化的質(zhì)量體系,指導(dǎo)質(zhì)量體系在本公司的有效運(yùn)行、培訓(xùn)員工。
4.3任命管理者代表
物業(yè)管理公司在導(dǎo)入is09000質(zhì)量體系時,應(yīng)當(dāng)首先由公司總經(jīng)理任命一位管理者代表,協(xié)助自己領(lǐng)導(dǎo)is09000質(zhì)量體系的導(dǎo)入和維持改進(jìn)工作。導(dǎo)人is09000質(zhì)量體系領(lǐng)導(dǎo)的力量強(qiáng)弱至關(guān)重要,因此管理者代表一般都是由副總經(jīng)理或總經(jīng)理助理擔(dān)負(fù),其職責(zé)是:負(fù)責(zé)組織并協(xié)調(diào)質(zhì)量體系的建立、實施、維持和改進(jìn),檢查和報告質(zhì)量體系的運(yùn)行情況,協(xié)助總經(jīng)理作好管理評審,主持質(zhì)量體系文件的編制、實施。其主要權(quán)限是:處理與質(zhì)量體系運(yùn)行有關(guān)的問題,任命內(nèi)部質(zhì)量審核組長。
4.4成立品質(zhì)部
4.4.1is09000質(zhì)量體系的導(dǎo)人和維持改進(jìn)是一項長期的工作。為使質(zhì)量體系在公司的運(yùn)行得以有效維持,應(yīng)當(dāng)在導(dǎo)人1s09000質(zhì)量體系之初成立專門的is09000質(zhì)量體系控制、實施部――品質(zhì)部(小物業(yè)管理公司也可以由辦公室兼),其主要作用是:在建立文件化質(zhì)量體系階段,負(fù)責(zé)編寫本公司的質(zhì)量體系文件;在運(yùn)行階段負(fù)責(zé)質(zhì)量體系文件的發(fā)放、控制;運(yùn)行質(zhì)量的審核、控制、維持和改進(jìn);負(fù)責(zé)員工的培訓(xùn)和質(zhì)量體系的對外聯(lián)系工作及員工的績效考評實施工作。
4.4.2品質(zhì)部的員工均由公司管理者代表從各部門的業(yè)務(wù)骨干中抽調(diào)組成。員工要求:具有較高專業(yè)理論水平和文化知識,熟悉本部門專業(yè)工作,思維敏捷,原則性強(qiáng)。一般按每職能部門抽調(diào)1-2名員工為宜。,
4.5品質(zhì)部員工和公司主要干部外委培訓(xùn)
導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系,首先需要公司主要干部和從事is09000專業(yè)管理的員工熟練理解is09000質(zhì)量體系的基本理論。公司開始導(dǎo)人is09000質(zhì)量體系之初,應(yīng)當(dāng)組織公司主要干部和品質(zhì)部員工接受is09000基本理論的培訓(xùn),便于更好的理解iso9000質(zhì)量體系在物業(yè)管理中的重大意義,更好地支持iso9000的導(dǎo)入。品質(zhì)部員工除應(yīng)接受iso9000基本理論的培訓(xùn)外,還應(yīng)接受如伺編寫本公司的質(zhì)量體系文件的培訓(xùn)。
4.6建立文件化的質(zhì)量體系
4.6.1文件化質(zhì)量體系的建立主要是指公司is09000質(zhì)量體系的文件的編制工作。
4.6.2物業(yè)管理公司is09(0)0質(zhì)量體系文件通常包括:
a)質(zhì)量手冊――主要是闡明公司的質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo),描述本公司的質(zhì)量體系,對內(nèi)是實施公司質(zhì)量管理的基本法規(guī),對外是公司質(zhì)量保證能力的證明文件;
b)程序文件―是公司質(zhì)量手冊的展開和支持,它主要描述公司選定的質(zhì)量體系
要素如何在物業(yè)管理工作中實施和控制;同時它又是作業(yè)規(guī)程實施的控制文件
c)作業(yè)文件―是公司質(zhì)量體系程序文件的展開、支持和細(xì)化。它是依據(jù)物物業(yè)管理工作的實施操作而來,每一個作業(yè)規(guī)程均具體描述了一項具體的工作應(yīng)當(dāng)怎樣進(jìn)行或進(jìn)行的依據(jù)、要求和規(guī)范,全部作業(yè)規(guī)程之和構(gòu)成了整個物業(yè)管禮服務(wù)工作的全部操作要求。
4.4.3質(zhì)量體系文件編寫的基本要求:
a)滿足iso9000相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求;
b)和物業(yè)管理的實際水平和實際要求要相適應(yīng);
c)全面完整,覆蓋物業(yè)管理服務(wù)的全部階段和過程;
d)具有可操作性,可檢查評價性;
e)無違背法律、法規(guī);
f)物業(yè)管理的行業(yè)特點;
g)切記死搬硬套is09000理論。
4.4.4質(zhì)量體系文件的編寫順序:
a)首先結(jié)合is09000的基本要素和標(biāo)準(zhǔn)要求反思自身的工作;
b)在充分理解is09000要素的基礎(chǔ)上,著手將公司所有管理服務(wù)加以分類和歸納;
c)寫出編寫大綱;
b)畫出每一個作業(yè)規(guī)程的作業(yè)流程圖;
e)開始著手編寫:
--先編“作業(yè)規(guī)程”――解決怎樣操作的問題;
--再編“程序文件”――解決怎樣控制實施的問題;
--再編“質(zhì)量手冊”
4.6.5編寫的基本原則
a)“說你所做的”、編寫時一定要結(jié)合自己的工作實際來寫,做什么、需要做什么、應(yīng)當(dāng)怎樣做則怎樣寫,is09000文件就是對工作及工作要求的真實反映。
b)“該說的一定要說到”o物業(yè)管理公司的is09000文件特別是作業(yè)規(guī)程一定要全面。不應(yīng)認(rèn)為哪些工作是和質(zhì)量無關(guān)的工作,因此編制is09000作業(yè)規(guī)程時應(yīng)力求全面真實的反映工作的實際需要,凡是不編制文件就可能引起工作失誤的都應(yīng)當(dāng)以作業(yè)規(guī)程加以描述和控制。
c)“重新反思管理”。編制作業(yè)規(guī)程的工作同時也是對現(xiàn)行工作進(jìn)行認(rèn)真反思的過程?！胺此肌本褪且罁?jù)is09000標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)代企業(yè)管理的要求從效益、制約、成本、創(chuàng)新上去反思原有的管理水平,找到不足后加以改進(jìn)。is09000文件決不僅是對原有工作的歸納和總結(jié)。
d)“預(yù)防為主”。iso9000文件,特別是作業(yè)規(guī)程建立的目的是規(guī)范員工的工作行為,確保工作質(zhì)量。因此在編制文件時一定要將可能在物業(yè)管理服務(wù)工作發(fā)生的問題預(yù)先性地在文件上用規(guī)程、制度加以預(yù)防。文件的主要作用就是通過建立完善的工作制度、法制化地預(yù)防、制約工作失誤。
e)“持續(xù)改進(jìn)”。不應(yīng)認(rèn)為一次性編制完畢iso90000文件就可以健全法制、杜絕隱患,就可以一勞永逸。編制、修改作業(yè)規(guī)程是一項永久的工作;
f)“語言通俗明白、繁簡適宜”。不能指望員工的個人素質(zhì)有多高,編制的作業(yè)規(guī)
程應(yīng)讓最基層的員工看明白o(hù)
g)“編寫的物業(yè)管理文件”。編制文件引用標(biāo)準(zhǔn)要素時,一定要結(jié)合物業(yè)管理的特點去編、結(jié)合所管物業(yè)的特點去編。
h)質(zhì)量體系的文件編制詳見<質(zhì)量體系文件編制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。
4.7質(zhì)量體系文件的審核
4.7.1質(zhì)量體系文件初步編制完成后,公司管理者代表應(yīng)立即著手組織將文件送達(dá)至各實施主要負(fù)責(zé)人手中,對文件規(guī)定的內(nèi)容展開全面、自由無限制的論證。論證的內(nèi)容為:
a)是否適宜;
b)是否全面;
c)是否正確。
4.7.2品質(zhì)部應(yīng)將討論結(jié)果加以匯編后報總經(jīng)理和管理者代表,最后依據(jù)合理的審核意見對is09000質(zhì)量體系作一次全面修改。
4.8在質(zhì)量體系文件編制完畢后,公司應(yīng)及時送品質(zhì)部員工和管理者代表、總經(jīng)理和公司其他主要干部外出接受is09000內(nèi)部質(zhì)量審核員的培訓(xùn),為質(zhì)量體系的有效運(yùn)行打好基礎(chǔ)。品質(zhì)部員工應(yīng)當(dāng)參加完培訓(xùn)考試合格后獲取國家技術(shù)監(jiān)督局頒發(fā)的企業(yè)《注冊內(nèi)部質(zhì)量審核員證書》o
4.9公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)以文件的形式在質(zhì)量體系試運(yùn)行前正式任命品質(zhì)部成員為物業(yè)管理公司內(nèi)部質(zhì)量審核員o
4.10員工培訓(xùn)
4.10.1在質(zhì)量體系試運(yùn)行之前,公司總經(jīng)理應(yīng)主
持召開全體員iso9000貫標(biāo)動員大會,先從思想上、意識上為is09000在物業(yè)管理公司的推行做好準(zhǔn)備。
4.10.2管理者代表在將is09000文件下發(fā)至各部門后應(yīng)立即組織公司員工全方位的執(zhí)行質(zhì)量體系文件的培訓(xùn),培訓(xùn)應(yīng)注意多層次、全方位的開展,直至員工基本都能理解和掌握文件的要求方可。
4.11質(zhì)量體系試行
4.11.1質(zhì)量體系下發(fā)培訓(xùn)完成后,開始進(jìn)入試運(yùn)行階段。試運(yùn)行階段時間一般在兩個月左右其目的一是為了檢驗質(zhì)量體系文件的適宜性和有效性;二是為了讓員嚴(yán)格按文件執(zhí)行養(yǎng)成良好的工作習(xí)慣,為質(zhì)量體系在物業(yè)管理公司的正式推行打好基礎(chǔ)。
4.11.2試運(yùn)行的要求:
a)按文件要求作業(yè),嚴(yán)禁隨意操作;
b)按文件要求記錄,嚴(yán)禁弄虛作假;
c)反映問題通過正常渠道向品質(zhì)部反映,嚴(yán)禁詆毀文件o
4.11.3為了保證質(zhì)量體系的有效試運(yùn)行,公司應(yīng)當(dāng)制定嚴(yán)厲的懲罰措施采確保執(zhí)行的嚴(yán)肅性(此階段也稱作強(qiáng)制執(zhí)行階段)o
4.12進(jìn)行第一次內(nèi)部質(zhì)量審核
4.12.1在質(zhì)量體系試運(yùn)行一段時間(一個月左右)后,管理者代表應(yīng)安排公司品質(zhì)部對質(zhì)量體系的運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)行第一次內(nèi)部審核。
4.12.2審核的目的:
a)評價質(zhì)量體系試運(yùn)行的質(zhì)量;
b)評價文件化質(zhì)量體系本身的質(zhì)量;
c)有針對性幫助員工解決推行質(zhì)量體系時出現(xiàn)的問題;
d)嚴(yán)肅紀(jì)律,確保推行的真實性和有效性o
4.12.3第一次內(nèi)部質(zhì)量審核應(yīng)當(dāng)邀請外部專家和顧問協(xié)助進(jìn)行o
4.12.4內(nèi)部質(zhì)量審核詳見《內(nèi)部質(zhì)量審核標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》o
4.13修改完善iso9000質(zhì)量體系文件
4.13.1在質(zhì)量體系試運(yùn)行完畢后,管理者代表應(yīng)當(dāng)組織品質(zhì)部對公司的質(zhì)量體系進(jìn)行一次全面修改。
4.13.2修改的內(nèi)容:
a)去掉不適宜的作業(yè)規(guī)程;
b)增加遺漏的作業(yè)規(guī)程;
c)修改不適宜、可操作性差、可評價性差的作業(yè)規(guī)程o
4.13.3經(jīng)修改后的質(zhì)量體系文件,應(yīng)達(dá)到具有很強(qiáng)的操作性,和物業(yè)管理公司的運(yùn)作實踐相符合,完善周到、詳細(xì)明了、嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范,具有很強(qiáng)的可檢查、可評價性。
4.14質(zhì)量體系的運(yùn)行與維持
4.14.1總經(jīng)理在文件化質(zhì)量體系基本完善后,以正式通知的形式開始質(zhì)量體系在公司的全面運(yùn)行。
4.14.2質(zhì)量體系實施運(yùn)行的基本要求:
a)“做你所說”――嚴(yán)格按文件工作,嚴(yán)禁隨意作業(yè),不按規(guī)程工作;
b)“記你所做的”――嚴(yán)格依照工作的實際情況進(jìn)行記錄,嚴(yán)禁弄虛作假;
c)不允許抵觸is09000的推行o
4.14.3品質(zhì)部和各部門干部是is09000質(zhì)量體系是否能得以有效推行的保障。品質(zhì)部通過隨時的抽檢和定期的內(nèi)審來糾正、預(yù)防推行中出現(xiàn)的問題;各級干部則通過隨時隨地的工作檢查和批評教育、行政處罰來保證質(zhì)量體系的有效執(zhí)行。
4.15第二次內(nèi)部質(zhì)量審核
4.15.1在質(zhì)量體系運(yùn)行兩個月左右的時間時,管理者代表應(yīng)開始著手安排第二次內(nèi)部質(zhì)量審核。
4.15.2內(nèi)審的目的為:
a)發(fā)現(xiàn)執(zhí)行中出現(xiàn)的不合格;
b)發(fā)現(xiàn)文件體系中的不合格;
c)有針對性幫助員工解決推行中的各類問題。
4.15.3內(nèi)審后審核組應(yīng)召開內(nèi)審會議,分析出現(xiàn)不合格的原因,進(jìn)一步完善文件化質(zhì)量體系,懲處主觀上故意抵制質(zhì)量體系推行的員工,提高員工的工作水準(zhǔn);
4.15.4第二次內(nèi)審后,品質(zhì)部應(yīng)依據(jù)審核結(jié)果和員工合理建議進(jìn)行修正、完善質(zhì)量體系。
4.16預(yù)審
4.16.1當(dāng)質(zhì)量體系實際有效平穩(wěn)地運(yùn)行了一段(至少3個月以上)后,物業(yè)管理公司可以向is0900o質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)提請認(rèn)證并預(yù)約好認(rèn)證前的預(yù)審核。
4.16.2認(rèn)證預(yù)審由公司提前兩個星期向認(rèn)證機(jī)構(gòu)報送公司質(zhì)量體系的一級文件(質(zhì)量手冊)、二級文件(程序文件)、經(jīng)認(rèn)證機(jī)構(gòu)審核通過后,雙方約定好預(yù)審的時間。
4.16.3預(yù)審是認(rèn)證機(jī)構(gòu)在正式審核之前對申請認(rèn)證單位進(jìn)行的一次預(yù)備審核。其目的是為了事先充分了解申請認(rèn)證單位的質(zhì)量體系實際情況以便做出是否進(jìn)行正式審核的決定。
4.16.4預(yù)審時間由公司管理者代表負(fù)責(zé)安排接待,全體員工均應(yīng)在預(yù)審時格守職責(zé)、認(rèn)真工作,以確保預(yù)審的順利進(jìn)行。.
4.16.5預(yù)審?fù)戤吅?公司品質(zhì)部應(yīng)當(dāng)依據(jù)認(rèn)證機(jī)構(gòu)審核員的審核意見,認(rèn)真進(jìn)一步修改質(zhì)量體系文件,并監(jiān)管執(zhí)行。
4.17現(xiàn)場認(rèn)證
4.17.1預(yù)審?fù)ㄟ^后,公司應(yīng)根據(jù)認(rèn)證機(jī)構(gòu)正式現(xiàn)場認(rèn)證的時間來積極迎接現(xiàn)場認(rèn)證。
4.17.2為迎接認(rèn)證機(jī)構(gòu)的現(xiàn)場認(rèn)證,應(yīng)做如下準(zhǔn)備:
a)整理好所有的原始記錄;
b)整理好所有的文件;
c)按文件規(guī)定整理好所管理物業(yè)的硬件設(shè)施;
d)以良好的精神風(fēng)貌和工作狀態(tài)迎接認(rèn)證。
4.7.3公司總經(jīng)理應(yīng)親自組織安排迎接認(rèn)證的準(zhǔn)備工作。
4.17.4公司在認(rèn)證機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場認(rèn)證時應(yīng)積極配合作好認(rèn)證工作
4.18通過質(zhì)量認(rèn)證獲取《質(zhì)量體系認(rèn)證證書》
如果現(xiàn)場認(rèn)證獲得通過,一般情況下經(jīng)過認(rèn)證機(jī)構(gòu)對現(xiàn)場審核的批準(zhǔn)后,公司將獲得《iso900質(zhì)量體系認(rèn)證證書》。認(rèn)證的通過、標(biāo)志著公司推行的iso9000質(zhì)量體系是適宜的、有效的,對提高公司的聲譽(yù)、規(guī)范管理、提高服務(wù)水準(zhǔn)意義非凡。
4.19質(zhì)量體系的維持和改進(jìn)
4.19.1認(rèn)證機(jī)構(gòu)在公司通過認(rèn)證后,每隔一段時間(一年左右)將對公司進(jìn)行復(fù)審,以有效地維持質(zhì)量體系的有效性。
4.19.2公司品質(zhì)部是公司維持質(zhì)量體系的日常管理部門。品質(zhì)部依據(jù)《內(nèi)部質(zhì)量審核管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《品質(zhì)部日常抽檢工作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》來有效地維持is09000質(zhì)量體系在公司的運(yùn)行。
4.19.3質(zhì)量體系是一個持續(xù)改進(jìn)的體系,品質(zhì)部應(yīng)當(dāng)視物業(yè)管理工作的發(fā)展變化和工作實際不斷地改進(jìn)和完善物業(yè)管理公司的is09000質(zhì)量體系。質(zhì)量體系文件每年至少應(yīng)修改一次。
5.0記錄
6.0相關(guān)支持文件
6.1《內(nèi)部質(zhì)量審核管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》
6.2《品質(zhì)部日常抽檢工作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》
6.3《質(zhì)量體系文件編制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》
7.0附錄
2000年版is09000標(biāo)準(zhǔn)八項質(zhì)量管理原則
2000年版is09000標(biāo)準(zhǔn)八項質(zhì)量管理原則
一、以顧客為中心
組織依存于它們的顧客,因此組織應(yīng)理解顧客當(dāng)前和未來的需求,滿足顧客要求并力爭超過顧客期望。
二、領(lǐng)導(dǎo)作用
領(lǐng)導(dǎo)者建立組織相互統(tǒng)一的宗旨、方向和內(nèi)部環(huán)境。所創(chuàng)造的環(huán)境能使員工充分參與實現(xiàn)組織的目標(biāo)的活動。
三、全員參與
各級人員都是組織的根本,只有他們的充分參與才能使他們的才干為組織帶來收益。
四、過程方法
將相關(guān)的資源和活動作為過程來進(jìn)行管理,可以更高效地達(dá)到預(yù)期目的。
五、系統(tǒng)管理
針對制定的目標(biāo),識別、理解并管理一個由相互聯(lián)系的過程所組成的體系,有助于提高組織的有效性和效率。
六、持續(xù)改進(jìn)
持續(xù)改進(jìn)是組織一個永恒的目標(biāo)。
七、以事實為決策依據(jù)
有效的決策是建立在對數(shù)據(jù)和信息進(jìn)行合乎邏輯和直觀的分析基礎(chǔ)上。
八、互利的供方關(guān)系
第6篇 物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)作業(yè)規(guī)程
物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
1.0 目的
規(guī)范住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作,確保創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作完善有效。
2.0 適用范圍
適用于物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作。
3.0 職責(zé)
3.1 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的組織、監(jiān)控。
3.2 公司分管副總經(jīng)理和管理處經(jīng)理具體負(fù)責(zé)組織實施達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作。
3.3 管理處和公司機(jī)關(guān)各部門負(fù)責(zé)依照本規(guī)程進(jìn)行達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的具體作業(yè)。
4.0 程序要點
4.1 物業(yè)管理“達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)”簡介
4.1.1 “國家級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈工業(yè)區(qū)”達(dá)標(biāo)評比:是由國家建設(shè)部每年組織的全國物業(yè)管理達(dá)標(biāo)考評分為90分(百分制),參加評比的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)由各省建委或物業(yè)管理主管部門推薦考評合格后(90分)可榮獲由建設(shè)部頒發(fā)的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈1t_業(yè)區(qū)”榮譽(yù)稱號(考評總分在95分以上可獲“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)/大廈工業(yè)區(qū)”稱號)。達(dá)標(biāo)后由建設(shè)部每兩年復(fù)查一次,復(fù)查合格后可繼續(xù)保持“國優(yōu)”稱號。
4.1.2 “省級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評比”:是由各省建委每年組織的全省范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評比。考評達(dá)標(biāo)分?jǐn)?shù)一般為85分,參加考評的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)由省內(nèi)各城市推薦。考評合格后,可榮獲省級“城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”稱號。達(dá)標(biāo)后由各省建委每兩年復(fù)查一次,合格可繼續(xù)保持“省優(yōu)”稱號。
4.1.3 “市級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評比”:是由國內(nèi)各主要城市自己每年舉行的全市范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評比。參加考評的小區(qū)/大廈it業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)后可榮獲市級“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”榮譽(yù)稱號。
4.1.4 “區(qū)級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評比”:是由各主要城市的各區(qū)級住宅主管部門舉行的全區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評比。參加考評的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)后可榮獲區(qū)級“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”榮譽(yù)稱號。
4.2 物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)工作一般需要經(jīng)過以下幾個步驟確立目標(biāo)。
4.2.1 確立目標(biāo)。
4.2.2 成立創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組。
4.2.3 內(nèi)部動員。
4.2.4 對照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)部整改。
4.2.5 進(jìn)行“自檢”和“預(yù)檢”o
4.2.6 迎檢達(dá)標(biāo)o
4.3 “創(chuàng)優(yōu)”達(dá)標(biāo)的基本工作要點確立“創(chuàng)優(yōu)”目標(biāo):物業(yè)管理公司應(yīng)首先確定準(zhǔn)備“創(chuàng)優(yōu)”的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的創(chuàng)優(yōu)目標(biāo),即明確是達(dá)到“國優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)還是“省優(yōu)”、“市優(yōu)”、“區(qū)優(yōu)”,以便為創(chuàng)優(yōu)工作定下一個基本格調(diào)。定立“創(chuàng)優(yōu)”目標(biāo)時,應(yīng)注意結(jié)合參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的實際情況和公司的保證能力,不可一味地好高騖遠(yuǎn)。
4.3.1 成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組: “創(chuàng)優(yōu)”工作開始前應(yīng)由公司領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組。創(chuàng)優(yōu)小組一般應(yīng)由公司各部門的負(fù)責(zé)人和管理處主要領(lǐng)導(dǎo)組成。對于重要地“創(chuàng)優(yōu)”工作,應(yīng)由公司總經(jīng)理親自掛帥以便加強(qiáng)“創(chuàng)優(yōu)”工作的協(xié)調(diào),支持力度,確?！皠?chuàng)優(yōu)”工作必要的人力、物力保障。
4.3.3 內(nèi)部動員:“創(chuàng)優(yōu)”開始時,應(yīng)首先對內(nèi)部員工,特別是參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)管理處的全體員工進(jìn)行“創(chuàng)優(yōu)”總動員,通過會議、宣傳,加強(qiáng)管理力度等措施使相關(guān)員工盡快進(jìn)入緊張的“創(chuàng)優(yōu)”工作狀態(tài),提高、加快工作效益、工作節(jié)奏,作好打硬仗、“吃苦”的準(zhǔn)備。
4.3.4 對照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)部整改:“創(chuàng)優(yōu)”工作應(yīng)當(dāng)遵循的“創(chuàng)優(yōu)”達(dá)標(biāo)準(zhǔn)備為
參照,邊整邊改邊對照“標(biāo)準(zhǔn)”逐步達(dá)到“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)的工作方式。內(nèi)部工作“創(chuàng)優(yōu)”整改包括“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)硬件設(shè)施(房屋、設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境等的整改和“創(chuàng)優(yōu)”資料(原始憑證、管理體系等)的完善兩大部分。
4.3.5 在“硬件”設(shè)施的整改方面,應(yīng)當(dāng)作到以下幾個方面的完善:
a) 所管理物業(yè)樓宇外觀的完好、整潔?！皠?chuàng)優(yōu)”小區(qū)應(yīng)當(dāng)做到或基本做到樓宇外觀完好,無墻皮剝落、亂涂亂畫亂張貼,整潔無污染、銹跡,油漆鮮亮,標(biāo)識清楚。特別應(yīng)注意陽臺封閉的統(tǒng)一有序和不違反法規(guī),不改陽臺的使用功能,各種外觀管道清潔完好,無銹跡污染,不違反裝修管理規(guī)定的亂拉線、亂搭建、
隨意改動門窗色調(diào)等現(xiàn)象(詳見《裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》);
b) 所管理的樓宇內(nèi)部整潔、有序、安全。無違反裝修管理和消防管理法規(guī)的亂搭、亂建、亂改(改動房屋的使用功能,物別是隨意改動房屋結(jié)構(gòu))等違章現(xiàn)象;各類樓宇內(nèi)部基本設(shè)施完好、整潔、標(biāo)識完整清晰(詳見《裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《防火管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》);
c) 所管理小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)各類公共設(shè)施、設(shè)備使用功能保持良好的工作狀態(tài)“創(chuàng)優(yōu)”整改時應(yīng)對照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)。特別注意兩個方面的問題:一是各類公共配套設(shè)備、設(shè)施的完備,即作為小區(qū)規(guī)劃和居家生活應(yīng)當(dāng)配置的公共配套設(shè)施、設(shè)備不能缺項和隨意減少;二是各類公共設(shè)施、設(shè)備的使用完好率應(yīng)注意達(dá)標(biāo),對日常管理比較被忽略的設(shè)施、設(shè)備,如路燈、路牌等要特別加以注意保持其使用的完好率;
d) 設(shè)備機(jī)房的環(huán)境和設(shè)備表面維護(hù)管理應(yīng)做到整潔、干爽,無灰塵、銹跡、脫漆、 雜物,無蟲、鼠害跡。設(shè)備機(jī)房的和設(shè)備表面狀況反映出來的是直觀的設(shè)備維護(hù)管理水準(zhǔn)的高低,整改時應(yīng)特別注意機(jī)房的環(huán)境整改和設(shè)備表面的維護(hù)工作,力爭做到機(jī)房整潔、干爽、通風(fēng)降溫和防護(hù)措施完善,設(shè)備表面光澤飽滿、標(biāo)識清晰,無油漬、銹跡、脫漆現(xiàn)象(詳見機(jī)電維修部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程);
e) 消防系統(tǒng)配置齊全,標(biāo)識清楚完善,消防疏散通道暢通o“創(chuàng)優(yōu)”整改時應(yīng)特別注意對消防系統(tǒng)的整改,力爭做到消防設(shè)施、設(shè)備齊全完好,可隨時啟用,消防疏散應(yīng)急照明燈、消防疏散指示牌、疏散圖和標(biāo)識齊全、完好,消防疏散通道暢通,無任何阻礙,通往天臺、逃生平臺防火門無鎖閉;樓宇四周消防通道無占用、停車等已被忽略的消防隱患(詳見消防管理中心各標(biāo)
準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程);
f) 除消防以外的其他涉及到居民身心健康、安全的重要設(shè)施如二次供水系統(tǒng)、 池、水箱的清潔、消毒,煤氣管道、電梯等設(shè)施、設(shè)備的安全防護(hù)措施一定要完善到位;
g) 衛(wèi)生狀況至關(guān)重要o“創(chuàng)優(yōu)”整改時要特別注意整改小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的各個衛(wèi)生死角的衛(wèi)生,如商業(yè)網(wǎng)點門前、停車場、雨棚、天臺、垃圾中轉(zhuǎn)站、綠化花叢等處的衛(wèi)生狀況。嚴(yán)格管理控制好小區(qū)內(nèi)的亂張貼、亂涂畫等現(xiàn)象,嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)養(yǎng)家禽(詳見保潔部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程);
h) “創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的環(huán)境美化對“創(chuàng)優(yōu)’’評比影響極大。整改時應(yīng)特別注意環(huán)境美化、綠化的整改,力爭做到使人耳目一新、賞心悅目的境界,以有效地提高分值(詳見園林綠化部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程);
i) 公共秩序的整改要力爭做到各類治安、交通標(biāo)識完善齊備,各種必要的防護(hù)設(shè) 施完好齊整,保安設(shè)備先進(jìn)完善(詳見保安部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)。
4.3.6 在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料的整理中應(yīng)力求資料的完善與真實、可靠o“創(chuàng)優(yōu)’’迎檢資 料通常包括以下內(nèi)容:
a) “創(chuàng)優(yōu)小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的產(chǎn)權(quán)資料
――規(guī)劃許可證;
-一用地協(xié)議書;
――投資許可證;
――開工許可證;
――紅線圖;
――總平面圖o
b) 竣工驗收資料:
――土建竣工驗收書;
――消防竣工驗收證明;
――水電竣工驗收書;
――電梯竣工驗收書、電梯準(zhǔn)用證;
――通信系統(tǒng)竣工驗收證明;
――燃?xì)庀到y(tǒng)竣工驗收證明o
c) 管理移交資料:
――圖紙移交記錄;
――開發(fā)建設(shè)其他資料(如隱蔽工程記錄等)移交資料;
――接管驗收記錄;
――鑰匙移交記錄;
――發(fā)展商委托管理合同書o
d) 管理公司成立登記資料:
--營業(yè)執(zhí)照;
--稅務(wù)登記證;
--企業(yè)法人代碼卡;
--管理處營業(yè)執(zhí)照;
--停車場營業(yè)執(zhí)照;
--管理處管理用房產(chǎn)權(quán)資料。
e) 業(yè)主委員會成立與活動資料:
--業(yè)主管委會章程;
--業(yè)主管委會社團(tuán)法人登記證;
--業(yè)主委員選舉產(chǎn)生記錄;
--業(yè)主管委會成立記錄;
--業(yè)主管委會召開的屆次會議紀(jì)要;
--業(yè)主管委會發(fā)布的公告。
f) 公眾管理制度(詳見住戶手冊);
g) 所有內(nèi)部管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程(管理制度);
h) 所有內(nèi)部管理的日常質(zhì)量記錄;
i) 員工績效考評結(jié)果記錄;
j) 所有的住戶投訴記錄;
k) 所有的住戶回訪記錄;
i) 所有的住戶報修記錄;
m) 所有的住戶意見征集記錄;
n) 所有的管理處對外通知、通知記錄;
o) 所有的財務(wù)運(yùn)作損益表和其他財務(wù)報表;
p) 所有的對外委托合同書;
q) 所有的員工培訓(xùn)記錄;
r) 所有的員工崗位、職稱證書、員工檔案;
s) 小區(qū)業(yè)主/住戶檔案;
t) 所有的住戶裝修管理檔案;
u) 政府相關(guān)部門出具的無治安案件、火災(zāi)事故證明書
v) 所有社區(qū)文化記錄;
w) 所有的電梯年檢、二次供水檢疫、衛(wèi)生消殺檢疫證書;
_) 所有的標(biāo)識復(fù)印件;
y) 年有的多種經(jīng)營資料;
z) 所有的政府、住戶、上級公司、外界對管理處工作的評價資料以及其他應(yīng)提供的資料、記錄。
物業(yè)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
4.3.7 進(jìn)行“自檢”和“預(yù)檢”:
a) 在整改硬件和整理“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料過程中,“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)不定期地組織“創(chuàng)優(yōu)”管理處進(jìn)行內(nèi)部自檢。每次自檢均以目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn),詳細(xì)、全面地進(jìn)行自查自糾,對發(fā)現(xiàn)的問題詳細(xì)記錄下采逐項落實到責(zé)任人身上限時整改完畢。“自檢”一次,整改一次,提高一步,力爭在較短的時間內(nèi)大幅度地提高“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的迎檢水平。
b) 在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前一個月,內(nèi)部整改即將結(jié)束的時候,“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)邀請行業(yè)專家對“創(chuàng)優(yōu)”管理處進(jìn)行正式迎檢前的“預(yù)檢”,“預(yù)檢”完全采用正式檢查評比的形式進(jìn)行,由檢查團(tuán)依照評比標(biāo)準(zhǔn),對“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)逐項驗收,最后將結(jié)果總分和存在的問題逐一列出,以便在正
式迎檢前進(jìn)行有針對性的最后準(zhǔn)備并以此鍛煉管理處的全體員工。
4.3.8 “迎檢”準(zhǔn)備。在正式“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)應(yīng)著重做好以下工作:
a) 硬件整改基本達(dá)標(biāo)。
b) 資料、記錄真實、全面、說服力強(qiáng)。
c) 取得業(yè)主/住戶諒解和支持:“乜1憮,’管理處應(yīng)當(dāng)“創(chuàng)優(yōu)”的意義與業(yè)主/住戶達(dá)成充分的理解,使業(yè)主/住戶的絕大多數(shù)都能支持創(chuàng)優(yōu)工作。
d) 取得業(yè)主管理委員會的支持和配合。
e) 選好住戶代表,為向考評團(tuán)匯報工作作好準(zhǔn)備:“國優(yōu)”、“省優(yōu),’評比一般考評團(tuán)都要求參加考評的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)有業(yè)主代表的發(fā)言和評價,認(rèn)真選好住戶代表,贏得住戶代表的鼎力支持對考評至關(guān)重要。
f) 寫好“迎檢”匯報材料:“迎檢”匯報材料是為向考評團(tuán)匯報工作所用發(fā)言稿,
發(fā)言稿應(yīng)突出“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的物業(yè)管理特色和成績,簡潔明快、重點突出,切
記冗長乏味o“迎檢”匯報發(fā)言一般應(yīng)包括以下幾部分:
--小區(qū)/大廈lt.業(yè)區(qū)簡介;
--物業(yè)管理工作匯報;
--社區(qū)文化與精神文明匯報;
--“創(chuàng)優(yōu)”工作情況。
g) 分工負(fù)責(zé),注意迎檢環(huán)境的布置:“迎檢”環(huán)境的布置應(yīng)注意迎檢氣氛的烘托,力爭創(chuàng)造出一個有利于迎檢、能夠給考評團(tuán)留下“好印象”的環(huán)境。
h) 注意儀表儀容、言行舉止,以最飽滿的精神風(fēng)貌迎接考評。迎檢時員工的儀容
儀表
、言行舉止都應(yīng)著力進(jìn)行雕鑿,“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)確保迎檢員工的最飽滿
的精神風(fēng)貌和精神狀態(tài)參加考評,以求爭取最佳的考評成果。
i) 迎檢時的基本要求:
--精神飽滿、儀容整潔;
--紀(jì)律嚴(yán)明,緊張有序;
--熱情大方,不卑不亢;
--環(huán)境優(yōu)雅,輕松活潑;
--自信嚴(yán)謹(jǐn)、應(yīng)答適度。
4.4 迎檢結(jié)束后,由“創(chuàng)優(yōu)” 領(lǐng)導(dǎo)小組寫出總結(jié)材料,歸檔保存。
5.0 記錄
第7篇 物業(yè)管理導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系作業(yè)規(guī)程
物業(yè)管理導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
1.目的
規(guī)范物業(yè)管理公司入iso9000國際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系工作,確保物業(yè)管理公司正確、順暢地導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系并通過證。
2.適用范圍
適用于物業(yè)管理公司導(dǎo)入iso9000國際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系工作。
3.職責(zé)
(1)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)管理公司導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系工作。
(2)公司管理者代表負(fù)責(zé)具體組織iso9000質(zhì)量體系的文件編制、控制、發(fā)施、運(yùn)行、認(rèn)證和質(zhì)量體系的維持、評價、改進(jìn)工作。
(3)公司品質(zhì)部負(fù)責(zé)組織實施iso9000質(zhì)量體系的文件的編寫、控制、發(fā)施、運(yùn)行、認(rèn)證的質(zhì)量體系的維持、評價、改進(jìn)工作。
4.程序要點
(1) 物業(yè)管理公司導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系一般經(jīng)過以下幾個步驟:
a.聘請顧問
b.任命管理者代表
c.成立品質(zhì)部
d.抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干送外培訓(xùn)
e.建立文件化質(zhì)量體系
f.員工培訓(xùn)
g.質(zhì)量體系試運(yùn)行
h.內(nèi)審(一)
i.修改質(zhì)量體系文件
j.運(yùn)行
k.內(nèi)審(二)
l.預(yù)審
m.現(xiàn)場認(rèn)證
n.通過質(zhì)量體系認(rèn)證
o.復(fù)檢
p.質(zhì)量體系的維持、改進(jìn)
(2)聘請iso9000專業(yè)顧問
導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系是一項很專業(yè)、理論性很強(qiáng)的工作。物業(yè)管理公司初步導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系應(yīng)當(dāng)聘請一位精通iso9000質(zhì)量體系,同時又有一定的物業(yè)管理知識經(jīng)驗的人士作為導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系的專業(yè)顧問。其作用是指導(dǎo)公司的導(dǎo)入工作,協(xié)助建立物業(yè)管理文件化的質(zhì)量體系,指導(dǎo)質(zhì)量體系在本公司的有效運(yùn)行、培訓(xùn)員工。
(3) 任命管理者代表
物業(yè)管理公司在導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系時,應(yīng)當(dāng)首先由公司總經(jīng)理任命一位管理者代表,協(xié)助自己領(lǐng)導(dǎo)iso9000質(zhì)量體系的導(dǎo)入和維持改進(jìn)工作。導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系領(lǐng)導(dǎo)的力量的強(qiáng)弱至關(guān)重要,因此管理者代表一般都理由副總經(jīng)理或總經(jīng)理助理擔(dān)負(fù),其職責(zé)是:負(fù)責(zé)組織上并協(xié)調(diào)質(zhì)量體系的建立、實施、維持和改進(jìn),檢查和報告質(zhì)量體系的運(yùn)行情況,協(xié)助總經(jīng)理作好管理評審,主持質(zhì)量體系文件的編制、實施。其主要權(quán)限是:處理與質(zhì)量體系運(yùn)行有關(guān)的問題,任命內(nèi)部質(zhì)量審核組長。
(4) 成立品質(zhì)部
a)iso9000質(zhì)量體系的導(dǎo)入和維持改進(jìn)是一項長期的工作。為使質(zhì)量體系在公司的運(yùn)行得以有效維持,應(yīng)當(dāng)在導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系之初成立專門的 iso9000質(zhì)量體系控制、實施部――品質(zhì)部(小物業(yè)管理公司也可以由辦公室兼),其主要作用是:在建立文件化質(zhì)量體系階段,負(fù)責(zé)編寫本公司的質(zhì)量體系文件;在運(yùn)行階段負(fù)責(zé)質(zhì)量體系文件的發(fā)放、控制;運(yùn)行質(zhì)量的審核、控制、維持和改進(jìn);負(fù)責(zé)員工的培訓(xùn)和質(zhì)量體系的對外聯(lián)系工作及員工的績效考評實施工作。
b)品質(zhì)部的員工均由公司管理者代表從各部門的業(yè)務(wù)骨干中抽調(diào)組成。員工要求:具有較高專業(yè)理論水平和文化知識,熟悉本部門專業(yè)工作,思維敏捷,原則性強(qiáng)。一般按每職能部門抽調(diào)1~2名員工為宜。
(5) 品質(zhì)部員工和公司主要干部外委培訓(xùn)
導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系,首先需要公司主要干部和從事iso9000專業(yè)管理的員工熟練理解iso9000質(zhì)量體系的基本理論。公司 iso9000質(zhì)量體系之初,應(yīng)當(dāng)組織公司主要干部和品質(zhì)部員工接受iso9000基本理論的培訓(xùn),便于更好地理解iso9000質(zhì)量體系在物業(yè)管理中的重要意義,更好地支持iso9000的導(dǎo)入。品質(zhì)部員工除應(yīng)接受iso9000基本理論的培訓(xùn)外,還應(yīng)接受如何編寫本公司的質(zhì)量體系文件的培訓(xùn)。
(6) 建立文件化的質(zhì)量體系
a)文件化質(zhì)量體系的建立主要是指公司iso9000質(zhì)量體系的文件的編制工作。
b)物業(yè)管理公司iso9000質(zhì)量體系文件通常包括:
_質(zhì)量手冊――主要是闡明公司的質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo),描述本公司的質(zhì)量體系,對內(nèi)是實施公司質(zhì)量管理的基本法規(guī),對外是公司質(zhì)量保證能力的證明文件;
_程序文件――是公司質(zhì)量手冊的展開和支持,它主要描述公司選定的質(zhì)量體系要素如何在物業(yè)管理工作中實施和控制;同時它又是作業(yè)規(guī)程實施的控制文件;
_作業(yè)規(guī)程――是公司質(zhì)量體系程序文件的展開、支持和細(xì)化。它是依據(jù)物業(yè)管理工作的實施操作而來,每一個作業(yè)規(guī)程均具體描述了一項具體的工作應(yīng)當(dāng)怎樣進(jìn)行或進(jìn)行的依據(jù)、要求和規(guī)范,全部作業(yè)規(guī)程之和構(gòu)成了整個物業(yè)管理服務(wù)工作的全部操作要求。
c) 質(zhì)量體系文件編寫的基本要求:
_滿足iso9000相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求;
_和物業(yè)管理的實際水平和實際要求要相適應(yīng);
_全面完整,覆蓋物業(yè)管理服務(wù)的全部階段和過程;
_具有可操作性、可檢查評價性;
_無違背法律、法規(guī);
_注意物業(yè)管理的行業(yè)特點;
_切記死搬硬套iso9000理論。
d) 質(zhì)量體系文件的編寫順序:
_首先結(jié)合iso9000的基本要素和標(biāo)準(zhǔn)要求反思自身的工作;
_在充分理解iso9000要素的基礎(chǔ)上,著手將公司所有管理服務(wù)加以分類和歸納;
_寫出編寫大綱;
_畫出每一個作業(yè)規(guī)程的作業(yè)流程圖;
_開始著手編寫:
――先編寫“作業(yè)規(guī)程”――解決怎樣操作的問題;
――再編寫“程序文件”――解決怎樣控制實施的問題;
――再編寫“質(zhì)量手冊”。
e) 編寫的基本原則:
_“說你所做的”。編寫時一定要結(jié)合自己的工作實際來寫,做什么、需要做什么、應(yīng)當(dāng)怎樣做怎樣寫,iso9000文件就是對工作及工作要求的真實反映。
_“該說的一定要說到”。物業(yè)管
理公司的iso9000文件特別是作業(yè)規(guī)程一定要全面。不應(yīng)認(rèn)為有游離于iso9000質(zhì)量體系之外的工作,不應(yīng)認(rèn)為哪些工作是和質(zhì)量無關(guān)的工作,因此編制iso9000作業(yè)規(guī)程時應(yīng)力求全面真實的反映工作的實際需要,凡是不編制文件就可能引起工作失誤的都應(yīng)當(dāng)作業(yè)規(guī)程加以描述和控制。
_“重新反思管理”。編制作業(yè)規(guī)程的工作同時也是對現(xiàn)行工作進(jìn)行認(rèn)真反思的過程?！胺此肌本褪且罁?jù)iso9000標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)代企業(yè)管理的要求從效益、制約、成本、創(chuàng)新上去反思原有的管理水平,找到不足后加以改進(jìn)。iso9000文件決不僅是對原有工作的歸納和總結(jié)。
_“預(yù)防為主”。iso9000文件,特別是作業(yè)規(guī)程建立的目的是規(guī)范員工的工作行為,確保工作質(zhì)量。因此編制文件時一定要將可能在物業(yè)管理服務(wù)工作發(fā)生的問題預(yù)先性地在文件上用規(guī)程、制度加以預(yù)防。文件的主要作用就是通過建立完善的工作制度、法制化地預(yù)防、制約工作失誤。
_“持續(xù)改進(jìn)”。不應(yīng)認(rèn)為一次性編制完畢iso9000文件就可以健全法制、杜絕隱患,就可以一勞永逸。編制、修改作業(yè)規(guī)程是一項永久的工作;
_“語言通俗明白、繁簡適宜”。不能指望員工的個人素質(zhì)有多高,編制的作業(yè)規(guī)程應(yīng)讓最基層的員工看明白。
_“編寫的物業(yè)管理文件”。編制文件引用標(biāo)準(zhǔn)要素時,一定要結(jié)合物業(yè)管理的特點去編、結(jié)合所管物業(yè)的特點去編。
_質(zhì)量體系的文件編制詳見《質(zhì)量體系文件編制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。
(7)質(zhì)量體系文件的審核
a) 質(zhì)量體系文件初步編制完成后,公司管理者代表應(yīng)立即著手組織將文件送達(dá)至各實施主要負(fù)責(zé)人手中,對文件規(guī)定的內(nèi)容展開全面、自由無限制的論證。論證的內(nèi)容為:
_是否適宜;
_是否全面;
_是否正確。
b) 品質(zhì)部應(yīng)將討論結(jié)果加以匯編后報總經(jīng)理和管理者代表,最后依據(jù)合理的審核意見對iso9000質(zhì)量體系作一次全面修改。
(8)在質(zhì)量體系文件編制完畢后,公司應(yīng)及時送品質(zhì)部員工和管理者代表、總經(jīng)理和公司其他主要干部外出接受iso9000內(nèi)部質(zhì)量審核員的培訓(xùn),為質(zhì)量體系的有效運(yùn)行打好基礎(chǔ)。品質(zhì)部員工應(yīng)當(dāng)參加完培訓(xùn)考試合格后獲取國家技術(shù)監(jiān)督局頒發(fā)的企業(yè)《注冊內(nèi)部質(zhì)量審核員證書》。
(9) 公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)以文件的形式在質(zhì)量體系試運(yùn)行前正式任命品質(zhì)部成員為物業(yè)管理公司內(nèi)部質(zhì)量審核員。
(10) 員工培訓(xùn)
a)在質(zhì)量體系試運(yùn)行之前,公司總經(jīng)理應(yīng)主持召開全體員工iso9000貫標(biāo)動員大會,先從思想上、意識上為iso9000在物業(yè)管理公司的推行做好準(zhǔn)備。
b)管理者代表在將iso9000文件下發(fā)至各部門后應(yīng)立即組織公司員工全方位的執(zhí)行質(zhì)量體系文件的培訓(xùn),培訓(xùn)應(yīng)注意多層次、全方位的展開,直至員工基本都能理解和掌握文件的要求方可。
(11) 質(zhì)量體系試運(yùn)行
a)質(zhì)量體系下發(fā)培訓(xùn)完成后,開始進(jìn)入試運(yùn)行階段。試運(yùn)行階段時間一般在兩個月左右,其目的是為了檢驗質(zhì)量體系文件的適宜性和有效性;二是為了讓員工嚴(yán)格按文件執(zhí)行養(yǎng)成良好的工作習(xí)慣,為質(zhì)量體系在物業(yè)管理公司的正式推行打好基礎(chǔ)。
b)試運(yùn)行的要求:
_按文件要求作業(yè),嚴(yán)禁隨意操作;
_按文件要求記錄,嚴(yán)禁弄虛作假;
_反映問題通過政黨渠道向品質(zhì)部反映,嚴(yán)禁詆毀文件。
c)為了保證質(zhì)量體系的有效試運(yùn)行,公司應(yīng)當(dāng)制定來嚴(yán)厲的懲罰措施來確保執(zhí)行的嚴(yán)肅性(此階段也稱作強(qiáng)制執(zhí)行階段)。
(12) 進(jìn)行第一次內(nèi)部質(zhì)量審核
a)在質(zhì)量體系試運(yùn)行一段時間(一個月左右)后,管理者代表應(yīng)安排公司品質(zhì)部對質(zhì)量體系的運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)行第一次內(nèi)部審核。
b)審核的目的:
_評價質(zhì)量體系試運(yùn)行的質(zhì)量;
_評價文件化質(zhì)量體系本身的質(zhì)量;
_有針對性幫助員工解決推行質(zhì)量體系時出現(xiàn)的問題;
_嚴(yán)肅紀(jì)律,確保推行的真實性和有效性
c)第一次內(nèi)部質(zhì)量審核應(yīng)當(dāng)邀請外部專家和顧問協(xié)助進(jìn)行。
d)內(nèi)部質(zhì)量審核詳見《內(nèi)部質(zhì)量審核標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。
(13) 修改完善iso9000質(zhì)量體系文件
a)在質(zhì)量體系試運(yùn)行完畢后,管理者代表應(yīng)當(dāng)組織品質(zhì)部對公司的質(zhì)量體系進(jìn)行一次全面修改。
b)修改的內(nèi)容:
_去掉不適宜的作業(yè)規(guī)程;
_增加遺漏的作業(yè)規(guī)程;
_修改不適宜、可操作性差的作業(yè)規(guī)程。
c)經(jīng)修改后的質(zhì)量體系文件,應(yīng)達(dá)到具有很強(qiáng)的操作性,和物業(yè)管理公司的動作實踐相符合,完善周到、詳細(xì)明了、嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范,具有很強(qiáng)的可檢查、可評價性。
(14)質(zhì)量體系的運(yùn)行與維持
a)總經(jīng)理在文件化質(zhì)量體系基本完善后,以正式通知的形式開始質(zhì)量體系在公司的全面運(yùn)行。
b)質(zhì)量體系實施運(yùn)行的基本要求;
_ “做你所說”――嚴(yán)格按文件工作,嚴(yán)禁隨意作業(yè),不按規(guī)程工作;
_ “記你所做的”――嚴(yán)格依照工作的實際情況進(jìn)行記錄,嚴(yán)禁弄虛作假;
_ 不允許抵觸iso9000的推行。
c)品質(zhì)部和各部門干部是iso9000質(zhì)量體系是否能得以有效推行的保障。品質(zhì)部通過隨時的抽檢和定期的內(nèi)審來糾正、預(yù)防推行中出現(xiàn)的問題;各級干部則通過隨時隨地的工作檢查和批語教育、行政處罰來保證質(zhì)量體系的有效執(zhí)行。
(15) 第二次內(nèi)部質(zhì)量審核
a)在質(zhì)量體系運(yùn)行兩個月左右的時間時,管理者代表應(yīng)開始著手安排第二次內(nèi)部質(zhì)量審核。
b)內(nèi)審的目的為:
_ 發(fā)現(xiàn)執(zhí)行中出現(xiàn)的不合格;
_ 發(fā)現(xiàn)文件體系中的不合格;
_ 有針對性幫助員工解決推行中的各類問題。
c)內(nèi)審后審核組應(yīng)召開內(nèi)審會議,分析出現(xiàn)不合格的原因,進(jìn)一步完善文件化質(zhì)量體系,懲處主觀上故意抵制質(zhì)量體系推行的員工,提高員工的工作水準(zhǔn);
d)第二次內(nèi)審后,品質(zhì)部應(yīng)依據(jù)
審核結(jié)果和員工合理建議進(jìn)行修正、完善質(zhì)量體系。
(16) 預(yù)審
a)當(dāng)質(zhì)量體系實際有效平隱地運(yùn)行了一段(至少3個月以上)后,物業(yè)管理公司可以向iso9000質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)提請認(rèn)證并預(yù)約好認(rèn)證前的預(yù)審核。
b)認(rèn)證預(yù)審由公司提前兩個星期向認(rèn)證機(jī)構(gòu)報送公司質(zhì)量體系的一級文件(質(zhì)量手冊)、二級文件(程序文件)、經(jīng)認(rèn)證機(jī)構(gòu)審核通過后,雙方約定好預(yù)審的時間。
c)預(yù)審是認(rèn)證機(jī)構(gòu)在正式審核之前對申請認(rèn)證單位進(jìn)行的一次預(yù)備審核。其目的是為了事先充分了解申請認(rèn)證單位的質(zhì)量體系實際情況以便做出是否進(jìn)行正式審核的決定。
d)預(yù)審時間由公司管理者代表負(fù)責(zé)安排接待,全體員工均應(yīng)在預(yù)審時格守職責(zé)、認(rèn)直工作,以確保預(yù)審的順利進(jìn)行。
e)預(yù)審?fù)戤吅?公司品質(zhì)部應(yīng)當(dāng)依據(jù)認(rèn)證機(jī)構(gòu)審核員的審核意見,認(rèn)真進(jìn)一步修改質(zhì)量體系文件,并監(jiān)管執(zhí)行。
(17)現(xiàn)場認(rèn)證
a)預(yù)審?fù)ㄟ^后,公司應(yīng)根據(jù)認(rèn)證機(jī)構(gòu)正式現(xiàn)場認(rèn)證的時間來積極迎接現(xiàn)場認(rèn)證。
b)為迎接認(rèn)證機(jī)構(gòu)的現(xiàn)場認(rèn)證,應(yīng)做如下準(zhǔn)備:
_ 整理好所有的原始記錄;
_ 整理好所有的文件;
_ 按文件規(guī)定整理好所管理物業(yè)的硬件設(shè)施;
_以良好的精神風(fēng)貌和工作狀態(tài)迎接認(rèn)證。
c)公司總經(jīng)理應(yīng)親自組織安排迎接認(rèn)證的準(zhǔn)備工作。
d)公司在認(rèn)證機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場認(rèn)證時應(yīng)積極配合作好認(rèn)證工作。
(18) 通過質(zhì)量認(rèn)證獲取《質(zhì)量體系認(rèn)證證書》
如果現(xiàn)場認(rèn)證獲得通過,一般情況下經(jīng)過認(rèn)證機(jī)構(gòu)對現(xiàn)場審核的批準(zhǔn)后,公司將獲得《iso9000質(zhì)量體系認(rèn)證證書》。認(rèn)證的通過,標(biāo)志著公司推行的iso9000質(zhì)量體系是適宜的、有效的、對提高公司的聲譽(yù)、規(guī)范管理、提高服務(wù)水準(zhǔn)意義非凡。
(19) 質(zhì)量體系的維持和改進(jìn)
a)認(rèn)證機(jī)構(gòu)在公司通過認(rèn)證后,每隔一段時間(一年左右)將對公司進(jìn)行復(fù)審,以有效地維持質(zhì)量體系的有效性。
b)公司品質(zhì)部是公司維持質(zhì)量體系的日常管理部門。品質(zhì)部依據(jù)《內(nèi)部質(zhì)量審核管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《品質(zhì)部日常抽檢工作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》來有效地維持iso9000 質(zhì)量體系在公司的運(yùn)行。
c)質(zhì)量體系是一個持續(xù)改進(jìn)的體系,品質(zhì)部應(yīng)當(dāng)視物業(yè)管理工作的發(fā)展變化和工作實際不斷地改進(jìn)和完善物業(yè)管理公司的iso9000質(zhì)量體系。質(zhì)量體系文件每年至少應(yīng)修改一次。
5. 記錄
6. 相關(guān)支持文件
(1)《內(nèi)部質(zhì)量審核管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》
)《品質(zhì)部日常抽檢工作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》
(3)《質(zhì)量體系文件編制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》
7.附錄
2000年版iso9000標(biāo)準(zhǔn)八項質(zhì)量管理原則
2000年版iso9000標(biāo)準(zhǔn)八項質(zhì)量管理原則
一.以顧客為中心
組織依存于他們的顧客,因此組織應(yīng)理解顧客當(dāng)前和未來的需求,滿足顧客要求并力爭超過顧客期望。
二.領(lǐng)導(dǎo)作用
領(lǐng)導(dǎo)者建立組織相互統(tǒng)一的宗旨、方向和內(nèi)部環(huán)境。所創(chuàng)造的環(huán)境能使員工充分參與實現(xiàn)組織的目標(biāo)的活動。
三.全員參與
各級人員都是組織的根本,只有他們的充分參與才能使他們的才干為組織帶來收益。
四.過程方法
將相關(guān)的資源和活動作為過程來進(jìn)行管理,可以更高效地達(dá)到預(yù)期的目的。
五.系統(tǒng)管理
針對制定目標(biāo),識別、理解并管理一個由相互聯(lián)系的過程組成的體系,有肋于提高組織的有效性和效率。
六.持續(xù)改進(jìn)
持續(xù)改進(jìn)是組織一個永恒的目標(biāo)。
七.以事實為決策依據(jù)
有效的決策是建立在對數(shù)據(jù)和信息進(jìn)行合乎邏輯和直觀的分析基礎(chǔ)上。
八.互利的供方關(guān)系
第8篇 安全員培訓(xùn)訓(xùn)練管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程制度
安全員培訓(xùn)(訓(xùn)練)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
1.0 目的
為了通過培訓(xùn),培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明值勤的安全員隊伍,特制定本規(guī)程。
2.0 適用范圍
本規(guī)程適用于__物業(yè)管理有限公司管轄區(qū)內(nèi)新招和在職的安全員。
3.0 職責(zé)
3.1 安全部負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)安全員隊員訓(xùn)練和考核。
3.2 項目經(jīng)理負(fù)責(zé)檢閱、考評安全員整體素質(zhì)。
4.0 程序要點
4.1崗前培訓(xùn)內(nèi)容:
4.1.1公司企業(yè)文化及有關(guān)制度;項目相關(guān)管理制度;安全員工作作業(yè)規(guī)程;安全員的素質(zhì)、職業(yè)道德和職責(zé)權(quán)限、各種安全員勤務(wù)基礎(chǔ)知識、車輛指揮、消防、現(xiàn)場保護(hù)等安全員常識;法律基礎(chǔ)知識以及軍體技能。
4.2 在崗培訓(xùn)目的、內(nèi)容:
4.2.2 對已經(jīng)在工作崗位上的安全員進(jìn)行有針對性的培訓(xùn),是不斷提高在崗人員工作水平和工作能力的一種必要措施;內(nèi)容、形式依工作環(huán)境、不同時期的工作重點而定。
--消防培訓(xùn)內(nèi)容:
掌握初期火災(zāi)的撲救,撥打 119 的注意事項,根據(jù)現(xiàn)場情況,怎樣切斷火災(zāi)電源、煤氣總開關(guān)、如何使用滅火器材、如何維護(hù)火場秩序及保護(hù)現(xiàn)場、緊急救生等。
--軍體訓(xùn)練:通過訓(xùn)練使全體安全員提高身體素質(zhì),有團(tuán)隊精神,為規(guī)范值勤打下良好基礎(chǔ)。內(nèi)容有:
--立正、稍息、跨立、徒手敬禮、三面轉(zhuǎn)法;
--整理著裝、整齊報數(shù);
--齊步行進(jìn)及立定,跑步行進(jìn)及立定,正步行進(jìn)及立定;
--軍體拳及隊列、擒敵拳;
--攔車換證、車輛指揮、交接班動作;
--體能訓(xùn)練:俯臥撐、爬樓梯、跑步、沖拳;
--消防練習(xí)。
4.3要求:
4.3.1訓(xùn)練過程中按正規(guī)軍事化要求操作;
4.3.2隊列訓(xùn)練中按口令完成動作操作,動作要求標(biāo)準(zhǔn);
4.3.3聽從指揮員口令,回答整體統(tǒng)一,聲音洪亮、無拖音;
4.3.4養(yǎng)成良好的隊列禮儀;
4.3.5非因特殊原因經(jīng)主管批準(zhǔn)外,任何人不得以任何理由不參加培訓(xùn)。
4.5考評:
4.5.1每月月末,安全部主管及項目經(jīng)理參加對安全員的隊列考評,由安全部主管對安全員進(jìn)行單兵考核;
4.5.2物業(yè)管理中心分管副總經(jīng)理,對全體安全員進(jìn)行檢閱;
4.5.3安全部主管對訓(xùn)練做出總結(jié)報告,并對各項考核記錄進(jìn)行整理、歸檔。
5.0相關(guān)記錄
《員工培訓(xùn) (訓(xùn)練) 記錄表》 sw-jl-065
《消防演練記錄表》sw-jl-074
6.0相關(guān)支持文件
第9篇 物品人員出入小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程制度
物品、人員出入小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
1、目的
控制閑雜人員進(jìn)入封閉小區(qū),規(guī)范物品出入管理,保障小區(qū)內(nèi)正常的生活和工作秩序。
2、適用范圍
適用于物業(yè)管理公司各封閉小區(qū)人員及物品出入管理。
3、職責(zé)
3.1秩序維護(hù)主任負(fù)責(zé)檢查執(zhí)行情況。
3.2秩序維護(hù)當(dāng)值班長、秩序維護(hù)員負(fù)責(zé)實施人員及物品出入管理。
4、人員進(jìn)出管理
4.1對熟悉的住戶進(jìn)入小區(qū)時:
1)當(dāng)值秩序維護(hù)員立即起立,并主動問好;
2)待住戶離開后,當(dāng)值秩序維護(hù)員方可坐下。
4.2當(dāng)陌生人進(jìn)入小區(qū)時:
1)當(dāng)值秩序維護(hù)員立即起立,敬禮,并說您好!請問您去哪一棟哪一號房。
2)當(dāng)來人說明身份時,當(dāng)值秩序維護(hù)員應(yīng)禮貌的要求對方出示有關(guān)服務(wù)部辦理的證件,經(jīng)核對證件無誤后,將證件交還來人(從驗證到將證交還應(yīng)在30秒內(nèi)完成)。并說不好意思,剛認(rèn)識您,謝謝您的合作,請進(jìn)。
3)當(dāng)事人說明是業(yè)主/租客,但無攜帶有關(guān)證件時,當(dāng)值人員應(yīng)立即報告班長前來處理。
4)當(dāng)來人說明是來訪者,當(dāng)值人員應(yīng)首先詢問其去哪棟哪號房。
5)對公司領(lǐng)導(dǎo)或員工進(jìn)入小區(qū)檢查或進(jìn)行工作進(jìn),當(dāng)值人員應(yīng)主動問好,然后在值班記錄本上記錄姓名、部門、進(jìn)出時間。
4.3物品出入管理
3.1租客、來訪者進(jìn)入小區(qū)攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險物品時當(dāng)值秩序維護(hù)員應(yīng)禮貌的拒絕物主勿將此類物品帶入小區(qū)。
3.2租客、來訪者攜帶物品離開小區(qū)時,當(dāng)值秩序維護(hù)員應(yīng)禮貌檢查放行手續(xù)。
3.3如已經(jīng)辦理有效的放行手續(xù)時,應(yīng)要求物主在辦理有效放行手續(xù)后放行。
3.4物品經(jīng)核對無誤后放行后,當(dāng)值秩序維護(hù)員應(yīng)及時在放行條上簽署姓名及日期。
3.5物品入行后,當(dāng)值秩序維護(hù)員應(yīng)及時將物品的種類、數(shù)量等記錄在《物品放行登記本》上。
3.6下班前,當(dāng)值秩序維護(hù)員應(yīng)收集所有放行條交班長,并由班長上交辦公室統(tǒng)一保管。
5.1附表
5.1.1《物品放行登記表》
5.1.2《放行條》(見業(yè)主手冊)
第10篇 物品人員出入小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程制度
物品(人員)出入小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
1目的
控制閑雜人員進(jìn)入封閉小區(qū),規(guī)范物品出入管理,保障小區(qū)內(nèi)正常的生活和工作秩序。
2適用范圍
適用于小區(qū)人員及物品出入管理。
3職責(zé)
3.1護(hù)管主管負(fù)責(zé)檢查執(zhí)行情況。
3.2護(hù)管當(dāng)值班長、護(hù)管員負(fù)責(zé)實施人員及物品出入管理。
4人員進(jìn)出管理
4.1對熟悉的住戶進(jìn)入小區(qū)時:
1)當(dāng)值護(hù)管員立即起立,并主動問好;
2)待住戶離開后,當(dāng)值護(hù)管員方可坐下。
4.2當(dāng)陌生人進(jìn)入小區(qū)時:
1)當(dāng)值護(hù)管員立即起立,敬禮,并說您好!請問您去哪一棟哪一號房。
2)當(dāng)來人說明身份時,當(dāng)值護(hù)管員應(yīng)禮貌的要求對方出示有關(guān)證件,經(jīng)核對證件無誤后,將證件交還來人(從驗證到將證交還應(yīng)在30秒內(nèi)完成)。并說不好意思,剛認(rèn)識您,謝謝您的合作,請進(jìn)。
3)當(dāng)事人說明是業(yè)主/租客,但無攜帶有關(guān)證件時,當(dāng)值人員應(yīng)立即報告班長前來處理。
4)當(dāng)來人說明是來訪者,當(dāng)值人員應(yīng)首先詢問其去哪棟哪號房,并可借助可視對講聯(lián)系受訪住戶確認(rèn)來訪者身份,做好相應(yīng)的記錄。
5)對政府有關(guān)部門或業(yè)務(wù)來往單位因公務(wù)所需進(jìn)入小區(qū)的,當(dāng)值人員應(yīng)主動問好,然后在值班記錄本上記錄姓名、部門、進(jìn)出時間。
4.5物品出入管理
4.5.1來訪者進(jìn)入小區(qū)攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險物品時當(dāng)值護(hù)管員應(yīng)禮貌的拒絕物主勿將此類物品帶入小區(qū)。
4.5.2來訪者攜帶物品離開小區(qū)時,當(dāng)值護(hù)管員應(yīng)禮貌檢查放行手續(xù)。
4.5.3如已經(jīng)辦理有效的放行手續(xù)時,應(yīng)要求物主在辦理有效放行手續(xù)后放行。
4.5.4物品經(jīng)核對無誤后放行后,當(dāng)值護(hù)管員應(yīng)及時在放行條上簽署姓名及日期。
4.5.5物品放行后,當(dāng)值護(hù)管員應(yīng)及時將物品的種類、數(shù)量等記錄在《物品放行登記本》上。
4.5.6下班前,當(dāng)值護(hù)管員應(yīng)收集所有放行條交班長,并由班長上交客服部統(tǒng)一保管。
4.6附表
4.6.1《物品放行登記表》
4.6.2《放行條》(客服章節(jié))
第11篇 小區(qū)物業(yè)保安隊交接班管理作業(yè)規(guī)程
小區(qū)物業(yè)保安隊交接班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
1.0目的
規(guī)范保安隊各崗位交接班工作,確保工作交接清楚,責(zé)任明確。
2.0適用范圍
適用于住宅小區(qū)內(nèi)保安各崗位每天每班次的交接工作。
3.0職責(zé)
3.1保安隊隊長/當(dāng)值分隊長負(fù)責(zé)交接班工作的講評、指示及檢查工作。
3.2當(dāng)值班組長負(fù)責(zé)所轄班組的交接班工作。
3.3當(dāng)值保安員負(fù)責(zé)具體的工作交接。
4.0程序要點
4.1保安隊分隊長每周星期四前編制完成下周《保安隊崗位安排表》,報隊長經(jīng)理審批,全體保安員依據(jù)《保安隊崗位安排表》進(jìn)行當(dāng)值。
4.2接班前集合。
4.2.1嚴(yán)格執(zhí)行《管理處員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定,不符合該規(guī)程中儀容儀表要求的不準(zhǔn)上崗。
4.2.2所有接班人員應(yīng)于接班前15分鐘到達(dá)指定地點集合:
注意自身形象,不得相互追逐、打鬧;
保持站立姿勢,不得蹲坐。
4.2.3整理著裝,當(dāng)值班長按《管理處員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定檢查員工著裝。
4.2.4當(dāng)值分隊長集合隊伍,點名。
4.2.5保安隊隊長下達(dá)工作指令,交待有關(guān)工作注意事項。
4.2.6集合過程中根據(jù)當(dāng)班的工作安排情況決定集合時間長短(集合隊行按18、17、16、1、2、3、4、5、6好樓為第一列。8、9、10、11、12、13、14、15為第二列。巡邏為第三列。接班時按集合隊行的順序變換方向,向右轉(zhuǎn)成縱隊,向接班人員崗位成縱隊前去接班)。
4.3接班。
4.3.1所有當(dāng)值人員提前5分鐘趕到各自崗位進(jìn)行崗位交接工作。
4.3.2交接班人員相互敬禮并間好。
4.3.3接班人員清點崗位上所有公物,如:對講機(jī)、滅火器、水瓶等,如發(fā)現(xiàn)損壞、缺遺應(yīng)立即向分隊長提出,并要求上一班當(dāng)值人員說明物品去向及做好記錄。
4.3.4認(rèn)真查閱上一班值班記錄,詢問上一班工作完成情況,如有需要繼續(xù)跟進(jìn)的工作應(yīng)記錄以便跟進(jìn)。
4.3.5檢查區(qū)域內(nèi)有無異常情況,在上一班當(dāng)值保安員的帶領(lǐng)下,系統(tǒng)地檢查責(zé)任區(qū)域內(nèi)的工作情況,如發(fā)現(xiàn)有異常則要求上一班當(dāng)值人員做出解釋,并通知分隊長前來處理及做好記錄。
4.3.6交接雙方在確認(rèn)無誤后在上一班值班記錄本上簽名,并開始接崗值勤。
4.4交班。
4.4.1各崗位在交班前30分鐘需進(jìn)行崗位清潔工作:
保持地面無明顯積塵,無煙頭、紙屑、果皮等雜物,無痰跡;
滅火器排放整齊表面無積塵,電風(fēng)扇表面無污垢、整潔光亮,掛鐘鏡面干凈無積塵,門窗無積塵,墻面無腳印,天花無蜘蛛網(wǎng)。
c)公物擺放整齊有序,桌面、桌椅干凈無灰塵、無雜物。
4.4.2認(rèn)真做好值班記錄,收集整理好相關(guān)的工作證據(jù)。
4.4.3在接班人員到達(dá)崗位時,主動向?qū)Ψ骄炊Y并問好。
4.4.4將未完成的工作如實向接班人員交待清楚。
4.4.5帶領(lǐng)接班人員系統(tǒng)地檢查責(zé)任區(qū)域內(nèi)的工作情況。
4.4.6互相簽名后,方可離崗,并及時趕往集合地點。
4.5交班后集合。
4.5.1當(dāng)值分隊長在全部崗位交接清楚后集合隊伍、清點人數(shù)。
4.5.2各區(qū)域的分隊長對區(qū)域值班情況進(jìn)行講評工作。
4.5.3當(dāng)值分隊長講評本班次的整體工作表現(xiàn),批評或指出不足,提出改正措施或意見。
4.5.4解散隊伍。
4.5.5當(dāng)值人員用膳時間為30分鐘。
4.5.6具體的交接按本規(guī)程4.2款執(zhí)行。
4.5.7值班記錄本不得撕頁,記錄不得涂改,記錄不得用圓珠筆、鉛筆填寫,記錄本用完后即收回保安隊統(tǒng)一保管,保存期1年以上。
4.5.8分隊長在上崗后1小時內(nèi)(除特殊情況外),巡視所轄區(qū)域所有崗位情況,并在值班記錄本上簽名。
5.0記錄
5.1《保安隊值班記錄表》。
6.0相關(guān)支持文件
6.1《管理處員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。
第12篇 物業(yè)轄區(qū)消防管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（4）
物業(yè)轄區(qū)消防管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程(四)
1.0目的
為了建立行之有效的消防安全管理體系,維護(hù)項目內(nèi)業(yè)主的生命和財產(chǎn)安全,特制定本規(guī)程。
2.0適用范圍
本規(guī)程適用于ss物業(yè)管理有限公司轄區(qū)內(nèi)防火消防的管理工作。
3.0職責(zé)
3.1安全部主管負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)、制定演習(xí)方案、檢查、整改工作。
3.2項目經(jīng)理對上述工作進(jìn)行檢查監(jiān)督,對項目消防工作全面負(fù)責(zé)。
4.0程序要點
4.1管理人員工作程序
4.1.1安全部主管負(fù)責(zé)以下工作:
a)每年12月制訂下《消防演練方案》,并對義務(wù)消防人員進(jìn)行消防演練培訓(xùn);
b)負(fù)責(zé)《臨時動火作業(yè)申請表》的審核,并監(jiān)護(hù)動火作;
c)擔(dān)任項目安全檢查員,制止各種違反消防法規(guī)的行為;對要害部位進(jìn)行定期檢查,發(fā)現(xiàn)消防隱患,及時解決;如發(fā)現(xiàn)火警隱患,填寫《消防檢查整改通知單》交有關(guān)業(yè)主,限期整改;監(jiān)督指導(dǎo)各部門落實防火安全制度;制止違章作業(yè);
d)發(fā)生火災(zāi)時,組織帶領(lǐng)義務(wù)消防隊配合消防機(jī)關(guān)撲救火災(zāi),保護(hù)現(xiàn)場,追查處理火警事故,參與調(diào)查火災(zāi)原因;
e)管理消防器材設(shè)備,每月一次檢查,確保各類器材和裝置處于良好狀態(tài),防火疏散通道保持暢通;
f)定期向項目經(jīng)理匯報消防工作情況。
4.2項目經(jīng)理負(fù)責(zé)以下工作:
4.2.1負(fù)責(zé)對安全部主管工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。
4.2.2作為項目消防責(zé)任人,對項目消防工作全面負(fù)責(zé)。
4.2.3審批《臨時動火作業(yè)申請表》。
4.2.4審批《消防演練方案》。
4.3臨時動火作業(yè)管理工作程序
4.3.1本單位或外單位在物業(yè)管理中心轄區(qū)內(nèi)因施工動火的工程,原則上應(yīng)報消防局審批,特殊情況下,在安全部辦理動火作業(yè)手續(xù),施工單位動火前必須采取切實有效的防火安全措施,且物業(yè)管理中心派專人監(jiān)督其動火,完畢后應(yīng)立刻清查現(xiàn)場。
4.3.2在經(jīng)批準(zhǔn)的重點部位動火(變壓器室、財務(wù)室、配電間、控制室、汽車庫、地?zé)嵴?、樓層等?,動火之前必須做到七不、四要、一清。
a)動火前七不:
--防火設(shè)施不落實不動火;
--附近難以移動的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全防范措施不動火;
--凡儲存有易燃、易爆物品的場所,未經(jīng)排除易燃物品的不動火;
--周圍的易燃雜物未清除不動火;
--凡盛裝過油類等易燃的容器,未經(jīng)洗刷干凈、排除殘有的油質(zhì)不動火;
--在高空進(jìn)行焊接或切割作業(yè)時,下面的可燃物品未經(jīng)清理或未采取安全防范的不動火;
--未配備相應(yīng)的滅火器材不動火。
b)動火中四要:
--動火前要指定現(xiàn)場安全負(fù)責(zé)人;
--動火人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程;
--發(fā)生意外事故時,應(yīng)立即撲救;
--現(xiàn)場安全負(fù)責(zé)人和動火人員必須經(jīng)常注意動火情況,發(fā)現(xiàn)不安全苗頭時,要立即停止動火。
c)動火后的一清
--動火人員和現(xiàn)場負(fù)責(zé)人在動火后,應(yīng)立即徹底清理現(xiàn)場火種,然后才能離開現(xiàn)場。
5.0相關(guān)記錄
《臨時動火作業(yè)申請表》
《消防檢查整改通知單》
6.0相關(guān)支持文件
第13篇 物業(yè)項目物品人員出入管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
物業(yè)項目物品、人員出入管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
1.0目的
為了控制閑雜人員進(jìn)入封閉項目,規(guī)范物品出入管理,保障項目內(nèi)正常的生活和工作秩序,特制定本規(guī)程。
2.0適用范圍
本規(guī)程適用于物業(yè)管理公司各項目人員及物品的出入管理。
3.0職責(zé)
3.1安全部主管負(fù)責(zé)檢查執(zhí)行情況。
3.2安全部當(dāng)班班長、安全員負(fù)責(zé)人員及物品出入管理。
4.0程序要點
4.1人員進(jìn)出管理
4.1.1對熟悉的業(yè)主進(jìn)入項目時;
a)當(dāng)班安全員微笑示意,并主動問好;
4.2當(dāng)陌生人時入項目時;
a)當(dāng)班安全員立即敬禮,并說:您好!請問您去哪里
b)當(dāng)來人說明是業(yè)主時,當(dāng)班安全員應(yīng)禮貌的要求對方說出姓名,房號,經(jīng)核對無誤(核對過程在30秒內(nèi)完成),并說:謝謝您的合作,請進(jìn)!
c)當(dāng)來人說明是來訪者,當(dāng)班安全員應(yīng)首先詢問其所訪業(yè)主的具體住址,哪一棟,哪一座,哪個單元,探訪誰:
--如來人能準(zhǔn)確說出去向,應(yīng)驗證后按《外來人員登記表》嚴(yán)格登記完畢后允許來人進(jìn)入項目;
--如來人無法說出探訪人的姓名或單元號碼時,當(dāng)班人員應(yīng)說:對不起,請您與您的朋友聯(lián)系好后,再來探訪好嗎
--如來人不愿登記或說不出要探訪人的姓名及單元號碼且要強(qiáng)行進(jìn)入項目時,當(dāng)班人員應(yīng)立即通知當(dāng)班班長或安全部主管來協(xié)助處理;
d)當(dāng)來人說明是施工人員,則需核對是否有轄區(qū)內(nèi)的出入證,如有,驗證后放行;如沒有出入證,則要求其辦理有效的施工證后方可進(jìn)入。
4.1.3對公司領(lǐng)導(dǎo)或員工進(jìn)入項目檢查或進(jìn)行工作時,當(dāng)班人員應(yīng)主動問好,然后在值班記錄本上記錄姓名、部門、進(jìn)入時間、離開時間等。
4.2物品出入管理。
4.2.1租客、來訪者及施工人員進(jìn)入項目攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險物品時,當(dāng)班安全員應(yīng)禮貌的拒絕物主將此類物品帶入項目內(nèi)。
4.2.2當(dāng)班安全員應(yīng)對施工人員帶入、帶出項目的施工用具、材料作好登記工作。
4.2.3租客、來訪人員及施工人員攜帶物品離開項目時,當(dāng)班安全員禮貌檢查放行手續(xù):
a)如已經(jīng)辦理了有業(yè)主簽字的有效放行手續(xù)時,禮貌核查放行物品;
b)如沒有辦理有效的放行手續(xù),則要求物主在辦理有效放行手續(xù)后放行;
c)物品經(jīng)核對無誤放行后,當(dāng)班安全員應(yīng)及時在放行條上簽署姓名及日期。
4.2.4當(dāng)班安全員應(yīng)及時將物品的種類、數(shù)量等登記在《物品出門檢查放行》登記表上。
4.3當(dāng)班安全員在具體工作中,言行舉止應(yīng)嚴(yán)格依照《員工守則》的規(guī)定進(jìn)行工作。
4.4每班下班前,當(dāng)班安全員應(yīng)收集所有放行條交班長,并由班長上交物業(yè)管理中心統(tǒng)一保管,《物品出門檢查放行》登記條保存期為三年。
5.0記錄
《外來人員登記表》
《物品出門檢查放行》
6.0相關(guān)支持文件
《安全部員工培訓(xùn)實施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》
第14篇 物業(yè)轄區(qū)停車場管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（7）
物業(yè)轄區(qū)停車場管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程(七)
1.0目的
為了確保停車場的車輛及設(shè)施、人員安全,保證車場車輛停放整齊有序,特制定本規(guī)程。
2.0適用范圍
本規(guī)程適用于物業(yè)管理處轄區(qū)內(nèi)停車場的車輛停放管理。
3.0職責(zé)
3.1安全部主管監(jiān)督、檢查車輛停放管理工作。
3.2安全部當(dāng)班班長負(fù)責(zé)車輛停放管理的指導(dǎo)、檢查及車位使用費(fèi)收繳工作。
3.3當(dāng)班安全員負(fù)責(zé)停車場的管理工作。
4.0程序要點
4.1車輛進(jìn)場停放
4.1.1 停車場只對轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主、本公司及來訪的客人開放,其余外來車輛不允許在停車場內(nèi)停放。
4.1.2當(dāng)有車輛進(jìn)場時,當(dāng)班安全員應(yīng)迅速指引車輛慢行,安全地停放在指定的車位上,提醒車主鎖好車鎖、隨身帶走車上的貴重物品。
4.1.3 檢查車輛是否有損壞或其他不正常情況,如有不正常情況應(yīng)立即當(dāng)面向車主提出,并在《安全員巡邏記錄表》上作詳盡記錄。
4.1.4收取車位使用費(fèi):
a)屬長期停放并已交納車位使用費(fèi)的車輛,經(jīng)核實后允許停放;
b ) 其他車輛依照天津市物價批文收取車位使用費(fèi)。
4.1.5 開具小票后,應(yīng)在《車輛出入登記表》上準(zhǔn)確登記。
4.2車輛離場
4.2.1當(dāng)有車輛離場時,當(dāng)班安全員應(yīng)及時檢查車主證及相關(guān)資料:
a)檢查車主證件與車輛是否相符;
b ) 檢查車位使用費(fèi)是否已交足,沒有交足車位使用費(fèi),應(yīng)要求車主補(bǔ)交車位使用費(fèi)再離場;
4.2.2若檢查中發(fā)現(xiàn)異常情況,應(yīng)立即阻止車輛,通知班長或安全部主管到場協(xié)助當(dāng)班安全員處理。
4.2.3 車輛離場時,應(yīng)在《車輛出入登記表》上如實登記。
4.3巡視
4.3.1車場當(dāng)班安全員定期詳細(xì)檢查車輛的車況,發(fā)現(xiàn)漏油、未上鎖等現(xiàn)象及時通知車主,并在值班記錄本上做好記錄,同時報告班長協(xié)助解決。
4.3.2發(fā)現(xiàn)無關(guān)人員或可疑人員到車場時要及時勸其離開,若有緊急情況按《突發(fā)事件處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處理。
4.3.3 協(xié)助保潔員維護(hù)好車場衛(wèi)生。
5.0記錄
《車輛出入登記表》
《安全員巡邏記錄表》
6.0相關(guān)支持文件
《突發(fā)事件處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》
《安全部交接班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》
第15篇 物業(yè)安全員內(nèi)務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（5）
物業(yè)安全員內(nèi)務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程(五)
1.0目的
為了規(guī)范安全部員內(nèi)務(wù)管理,確保員工具有良好的作息環(huán)境,特制定本規(guī)程。
2.0適用范圍
本規(guī)程適用于物業(yè)管理公司全體安全員工內(nèi)務(wù)管理。
3.0職責(zé)
3.1項目經(jīng)理負(fù)責(zé)督促檢查員工的內(nèi)務(wù)生活。
3.2安全部主管/班長負(fù)責(zé)員工宿舍的管理。
4.0程序要點
4.1內(nèi)務(wù)檢查
4.1.1安全部主管視情況安排每月至少一次內(nèi)務(wù)管理檢查:
a)檢查時如發(fā)現(xiàn)有違反內(nèi)務(wù)管理的現(xiàn)象及行為,應(yīng)立即進(jìn)行處理;
b)將檢查情況記錄存檔,作為員工績效考評的依據(jù)之一。
4.1.2安全部班長對本班次的員工內(nèi)務(wù)衛(wèi)生進(jìn)行檢查:
a)班前檢查個人衛(wèi)生是否符合公司有關(guān)規(guī)定;
b)班后檢查員工是否按時作息等;
c)將檢查結(jié)果記錄在《日常工作檢查表》上。
4.1.3安全部主管每天不定期地巡視宿舍內(nèi)務(wù)情況:
a)及時制止違反內(nèi)務(wù)管理的行為;
b)將巡視情況記錄在工作記錄上;
c)對于一些不服從管理的員工,應(yīng)記錄并向項目經(jīng)理反映做出相應(yīng)的處理。
4.2環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)
4.2.1床鋪應(yīng)當(dāng)鋪墊整齊,被子疊成軍被,要求正方形,兩角緊合,被子放于床鋪中央,制服掛于指定位置,制服要干凈無污漬。
4.2.2床鋪下要求鞋子整齊成一直線,按規(guī)定的數(shù)量放置鞋數(shù),上鋪的鞋放于左側(cè),下鋪的鞋放于右側(cè),鞋尖朝里鞋跟朝外。
4.2.3床鋪下中央放臉盆,臉盆的擺放要求毛巾折疊成正方形,牙刷放于左側(cè),毛巾放于右側(cè),香皂放于毛巾和牙刷的后面,要求臉盆干凈,香皂盒內(nèi)干爽。臉盆并攏靠齊,在上床睡覺前拖鞋按上左下右的順序放于床角兩側(cè),睡前脫的衣服擺放
整齊。
4.2.4其他物品均按指定位置擺放,衣物均在晾衣區(qū)域晾曬。
4.2.5墻面、門窗、和其他區(qū)域無亂寫、亂畫、亂刻、亂張貼、亂懸掛現(xiàn)象。宿舍地面干凈,無痰跡、果皮、紙屑、煙頭等垃圾。
4.2.6宿舍內(nèi)每季度一次(夏季、疫情期每周一次)進(jìn)行消毒工作,浴室和洗手間及時沖洗,沒有垢、雜物和臭氣。
4.2.7在各項目集中吃飯的地點,由備班的班長指派飯后清理衛(wèi)生,隨時做到干凈整潔。
4.2.8就餐地點要求桌面干凈、凳子擺放整齊,靠于墻里側(cè),地面無飯渣和雜物。
4.3作息標(biāo)準(zhǔn)
4.3.1住宿備班安全員早起的時間為5:50分,起床后6:00各班長把本班人員,帶到指定地點后,由值班班長統(tǒng)一帶隊出操,時間約為30分鐘。早操的內(nèi)容有:跑步、擒敵拳、隊列、項目崗位交接動作等。
4.3.2早操后帶回整理內(nèi)務(wù),清掃室內(nèi)外衛(wèi)生和洗漱,時間為30分鐘,由各班長協(xié)助值班長檢查室內(nèi)外衛(wèi)生并記錄。
4.3.3每晚9:50由安全部主管負(fù)責(zé)點名,10:00前非當(dāng)班員工必須熄燈就寢。
4.3.4宿舍電視房的開放時間為上午9:00時-21:00時。
4.3.5安全部主管負(fù)責(zé)按規(guī)定時間準(zhǔn)時開關(guān)電視房門,凡遇不遵守作息制度的員工應(yīng)給予記錄并做出相應(yīng)處理。
4.3.6休息(假)期間,如發(fā)生情況,接到通知應(yīng)立即返回項目,聽候調(diào)遣。
4.4宿舍管理制度
4.4.1愛護(hù)宿舍內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備和公共財物,不隨意損壞或占為己用,保持公物完好。
4.4.2不私接電源、使用電爐子等電熱器具,不在床頭等易發(fā)生火災(zāi)的地方吸煙。不在宿舍內(nèi)聚眾喝酒、賭博。
4.4.3未經(jīng)許可不許帶外人進(jìn)入宿舍,不留外人在宿舍住宿。離職或解聘的安全員工,辦理完離職手續(xù)后,當(dāng)日必須離隊,不準(zhǔn)在宿舍內(nèi)過夜居住。
4.4.4保持室內(nèi)安靜,不在室內(nèi)大聲喧嘩、打麻將,不影響其他人員休息。
4.4.5輪流值日的值日人員應(yīng)認(rèn)真清掃責(zé)任區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生,認(rèn)真履行衛(wèi)生監(jiān)督職責(zé)。
4.4.6節(jié)約用水、用電,隨手關(guān)燈、關(guān)水。
4.4.7不隨意動用他人物品,不私自調(diào)換房間、床鋪或占用空床位。
4.4.8妥善保管個人物品,自行車按規(guī)定停放在指定的位置。
4.4.9潔身自好,不傳播庸俗、色情物品、畫冊、影碟等。
4.4.10以上不良情況一經(jīng)發(fā)現(xiàn),按《員工手冊》中規(guī)定進(jìn)行處理。
4.5備班管理制度
4.5.1各備班班長或項目指定班內(nèi)宿舍負(fù)責(zé)人為當(dāng)日備班班長。備班長要對備班人數(shù)做到清楚,備班安全員不準(zhǔn)離開住宿地,遇有各項目突發(fā)事件要做到隨叫隨到,項目負(fù)責(zé)人和安全部主管在15分鐘內(nèi)將人員集合完畢,迅速把隊伍帶到事發(fā)現(xiàn)場,聽從現(xiàn)場負(fù)責(zé)人的統(tǒng)一指揮;
5.0記錄
《日常工作檢查表》
6.0相關(guān)支持文件
《員工手則》
