第1篇 關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展情況調(diào)研報(bào)告
近年來房地產(chǎn)崛起，越來越多的人熱衷于從事地產(chǎn)行業(yè)。下面是小編為大家搜集整理出來的有關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展情況調(diào)研報(bào)告范文，歡迎閱讀!
近期，由市統(tǒng)計(jì)局牽頭，就準(zhǔn)旗房地產(chǎn)開發(fā)情況進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)研。此次調(diào)研活動(dòng)共走訪了21家房地產(chǎn)開發(fā)公司，實(shí)地考查了都市雅園經(jīng)濟(jì)適用房、錦麗苑、名盛園商住小區(qū)、桃園盛景商住小區(qū)等小區(qū)的建設(shè)情況，走訪了部分小區(qū)住戶，聽取了各房地產(chǎn)開發(fā)公司的情況介紹。通過調(diào)研，了解了全旗房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題。
近年來，準(zhǔn)旗在工業(yè)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的帶動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入逐年增加，生活水平不斷提高，固定資產(chǎn)投資快速增長，前三季度累計(jì)完成401億元。為遏制房價(jià)過快上漲，抑制投資、投機(jī)性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，國家和地方先后出臺(tái)了一系列政策，從限貸、限購、限外、限價(jià)，到提高存款準(zhǔn)備金率、加息、擴(kuò)大保障性住房供給等各個(gè)方面加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。在此背景下，前三季度準(zhǔn)旗房地產(chǎn)市場運(yùn)行穩(wěn)中有升，一方面，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持高位運(yùn)行，新開工面積多于去年，施工規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大;另一方面，市場銷售穩(wěn)中趨緩，價(jià)格漲幅有所回落，市場觀望氛圍漸顯。總體而言，全旗房地產(chǎn)市場運(yùn)行正朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展。
一、20_____年前三季度房地產(chǎn)運(yùn)行情況：
1、開發(fā)投資繼續(xù)高位運(yùn)行，住宅投資增速加快
三季度，全旗共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)45家(其中資質(zhì)企業(yè)24家)，啟動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目65個(gè)，計(jì)劃總投資達(dá)100.96億元，累計(jì)完成投資46.55億元，同比增長548.6%，比前四年累計(jì)完成額高出0.55億元，達(dá)到有史以來最高。其中：住宅投資31.7億元，同比增長521.6%;辦公樓投資3.58億元;商業(yè)營業(yè)用房投資7.33億元;其他投資3.94億元。住宅投資占總投資的比重達(dá)68%，處于主體地位。
2、資金來源逐漸趨緊，自籌資金和其他資金成為主渠道
前三季度，全旗共開發(fā)65個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃總投資100.96億元，到位資金39.55億元，資金到位率為39.2%，缺口資金約7億元。
據(jù)調(diào)查，8成房地產(chǎn)商資金缺口大，來源趨緊，主要受信貸收緊等因素的影響，國內(nèi)貸款在資金來源中所占比重下降，自籌資金和其他資金所占比重提高。前三季度，在所有資金來源中：國內(nèi)貸款1.28億元，同比下降39%。所占比重由上年同期的29.3%下降到2.8%。自籌資金、其他資金分別為38.6億元和6.67億元，分別增長3512%和156.5%，所占比重分別由上年同期的34.1%、13.2%提高到82.9%、14.3%。
3、安居性保障房建設(shè)進(jìn)度加快
準(zhǔn)旗保障房建設(shè)有序推進(jìn)，至9月底，全旗已開工建設(shè)各類保障房5024套，其中新開工3486套，開工率為100%;施工面積為128.45萬平方米，其中：廉租房4.87萬平方米、公共租賃住房1萬平方米、經(jīng)濟(jì)適用房2.4萬平方米、各類棚戶改造120.18萬平方米;累計(jì)完成投資6.07億元，其中：廉租房0.26億元、公共租賃住房0.07億元、經(jīng)濟(jì)適用房0.34億元，各類棚戶改造5.4億元，住房保障工作進(jìn)度居全市前列。
4、商品房供銷出現(xiàn)明顯差距，成交數(shù)量下滑
從供應(yīng)方面看：前三季度，全旗商品房屋施工面積364.1萬平方米，在建規(guī)模同比增加248.6萬平方米，增長215.2%，增速比上年同期提高7.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品房新開工面積330.37萬平方米，增長297.9%。由于大量房地產(chǎn)商加入保障房開發(fā)建設(shè)中，使得房地產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)張，未來房源供給充足。
從需求方面看：1-9月，全旗商品房竣工面積70.58萬平方米，同比增長70%，7、8、9月銷售面積分別為18.94萬平方米、28.86萬平方米、29.36萬平方米，同比分別下降4.7%、0.4%、53.3%;7、8、9月銷售量分別為1201套、1897套、1936套，同比分別減少244套、486套、1599套;第三季度銷售額14.94億元，同比下降55.9%，住宅平均售價(jià)略有下降。9月本是商品房銷售的傳統(tǒng)旺季，但由于受限購環(huán)境和調(diào)控政策影響，明顯呈現(xiàn)出金九成色不足，銀十開盤不暢，所簽售合同不到20%，銷售面積也僅為存量房的10%。主要原因是開發(fā)量較多，而且購買群體多為本地儲(chǔ)戶，加之宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步趨緊，房貸收緊，限購擴(kuò)大，貸款利率上調(diào)，投機(jī)性購房獲利必然減少，大部分消費(fèi)者購買意愿下降，加之政府搬遷尚未明確，使大部分購房者持觀望態(tài)度。另據(jù)歷年來統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：1990-2023年全旗城鎮(zhèn)累計(jì)開發(fā)商品住宅面積為723.81萬平方米，全旗2023年城鎮(zhèn)常住戶數(shù)以7.27萬戶估算，這樣平均每戶理論住房面積達(dá)到99.56平方米，不難看出到今年年底房地產(chǎn)市場已基本飽和。
二、準(zhǔn)旗未來房地產(chǎn)市場走勢情況
總的來看，政策調(diào)控的累積效應(yīng)對房價(jià)上漲的遏制作用已逐漸顯現(xiàn)，未來房地產(chǎn)市場隨著宏觀經(jīng)濟(jì)不確定因素的增多及調(diào)控力度的增大，短期內(nèi)房貸政策收緊的態(tài)勢將不可能放松，加息和提高存款準(zhǔn)備金率的貨幣政策仍將延續(xù)。在調(diào)查中，六成房地產(chǎn)商認(rèn)為照目前速度和開發(fā)量，我旗房地產(chǎn)市場將很快飽和，形成供大于求的局面，市場銷售將迎來一個(gè)拐點(diǎn)，房價(jià)上漲空間不大，而企業(yè)為了回籠資金，降價(jià)打折出售是唯一的明智選擇。因此，為了縮小供需矛盾，政府應(yīng)適度控制房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模，讓投資需求回歸理性化，從而使房地產(chǎn)市場有序健康發(fā)展。
三、需要關(guān)注的幾個(gè)問題
1、各大房地產(chǎn)企業(yè)資金缺口壓力大
準(zhǔn)旗幾家較大的房地產(chǎn)商資金來源主要靠自籌，融資壓力很大?；I資壓力問題在承擔(dān)保障房建設(shè)的企業(yè)中也普遍存在，今年全旗各類保障房建設(shè)任務(wù)為4434套，總量比去年增長23%，在規(guī)模擴(kuò)大的情況下資金到位率卻有所下降，存在較大缺口。因此，我旗應(yīng)在積極爭取中央財(cái)政補(bǔ)貼的同時(shí)，從各方面多渠道籌集資金，彌補(bǔ)保障性住房資金存在的缺口，加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，加大保障性住房供給，改善住房供給結(jié)構(gòu)。
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目審批手續(xù)復(fù)雜，審批流程長，在一定程度上影響了項(xiàng)目開工進(jìn)度。
3、部分保障房建設(shè)項(xiàng)目供電，供水、供暖、室外管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施不到位，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度緩慢。
4、保障房開發(fā)用地不足。由于舊城改造拆遷難度大，不能整體拆遷，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目容積率變小，部分項(xiàng)目難以大規(guī)模開工建設(shè)。
第2篇 我市房地產(chǎn)發(fā)展情況調(diào)研報(bào)告
一、前言
20__年春節(jié)后，金融危機(jī)寒意正濃，××房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃和寬松貨幣政策的重要宏觀背景下率先走出低谷，各級政府出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策起到了積極的作用。至20__年末，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的政策仍在不斷推出，火熱的房地產(chǎn)市場正出現(xiàn)微妙變化。
盤點(diǎn)20__年，可以用三個(gè)關(guān)鍵詞來描繪××房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展圖譜：調(diào)整、回暖、火爆。與此同時(shí)，房價(jià)漲幅過快的問題也隨之顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工量仍顯不足，市場供給整體偏緊，房地產(chǎn)金融貸款集中度偏高等問題應(yīng)引起關(guān)注。
二、20__年房地產(chǎn)調(diào)控政策回眸
(一)年初：貫徹房地產(chǎn)優(yōu)惠政策刺激房市。20__年末××市政府相關(guān)部門根據(jù)中央精神，及時(shí)出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整市區(qū)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步降低居民購買和轉(zhuǎn)讓住房稅收負(fù)擔(dān)政策》、《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》。其核心內(nèi)容主要為：下調(diào)購買普通住房契稅稅率、暫免個(gè)人買賣印花稅和營業(yè)稅、免征個(gè)人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅、降低購房首付比例和個(gè)貸利率。20__年1月3日，四大國有銀行宣布，只要20__年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)房貸客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。2月10日，繼農(nóng)業(yè)銀行出臺(tái)房貸細(xì)則后，工商銀行開始執(zhí)行購房者可享受住房貸款七折優(yōu)惠利率的實(shí)施細(xì)則，隨后不久，其他銀行的優(yōu)惠政策細(xì)則相繼出臺(tái)，為樓市回暖蓄積了政策基礎(chǔ)。
(二)年中：加大土地供給，整頓市場秩序。進(jìn)入第二季度，樓市迅速回暖，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的拿地意愿并頻頻出手，開始了繼20__年之后的新一輪購地高潮。××市政府采取了加大土地供應(yīng)，平衡土地供求的措施， 6月1日，市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、國土、房管、人防六部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開工建設(shè)的措施》(揚(yáng)政房〔20__〕58號)。新措施具體內(nèi)容包括：一是全面梳理分析市區(qū)未開工土地情況;二是充分用好土地政策，切實(shí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān);三是調(diào)整建設(shè)規(guī)費(fèi)和人防費(fèi)的收取時(shí)間;四是建立審批會(huì)商機(jī)制，提高辦事效率;五是鼓勵(lì)地下空間的開發(fā)利用和節(jié)能環(huán)保材料的應(yīng)用;六是及時(shí)向企業(yè)通報(bào)市場運(yùn)行情況。5月11日、13日，國土資源部分別發(fā)布《國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》(國土資發(fā)〔20__〕56號)、《國土資源部關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》，要求各級國土資源管理部門從保增長、保民生、保穩(wěn)定的高度出發(fā)，認(rèn)識(shí)保障性安居工程的重要性，重點(diǎn)抓好城市廉租住房和林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，以及農(nóng)村危房改造、游牧民定居建設(shè)用地的供應(yīng)管理工作，確保保障性安居工程的順利落地;加快編制和修編當(dāng)年及20__-20__年保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及時(shí)調(diào)整土網(wǎng)地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。5月27日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。這是自20__年以來執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開始實(shí)行資本金制度時(shí)的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。5月21日，國家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。6月10日，國土資源部強(qiáng)調(diào)，“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為。
(三)年末：防范泡沫擴(kuò)大，遏制房價(jià)過快上漲。11月10日，國土資源部和國家發(fā)展改革委共同發(fā)布《限制用地項(xiàng)目目錄(20__年本增補(bǔ)本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(20__年本增補(bǔ)本)》，規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市(鎮(zhèn))不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不能超過20公頃。此舉可有效防范土地閑置，縮短開發(fā)商占地周期。12月9日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，遏制炒房現(xiàn)象。國辦發(fā)〔20__〕131號文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施，只有營業(yè)稅優(yōu)惠取消，契稅、個(gè)人買賣印花稅、個(gè)人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅還繼續(xù)維持。政府調(diào)控房市采取了平穩(wěn)的步驟。12月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，明確提出：“加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭”，同時(shí)強(qiáng)調(diào)“地方政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任”。為保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，會(huì)議要求，堅(jiān)持增加有效供給、加強(qiáng)市場監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則，繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。重點(diǎn)是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性 的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭。12月17日，財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地網(wǎng)出讓收支管理的通知》(財(cái)綜〔20__〕74號)，將開發(fā)商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部價(jià)款的期限原則上不超過一年。
三、20__年我市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資低位徘徊上行。20__年，××房地產(chǎn)開發(fā)投資129.5億元，同比下降5.9%，較當(dāng)年最低點(diǎn)回升9.1個(gè)百分點(diǎn)，比前三季度提高了4.2個(gè)百分點(diǎn)(如圖1所示)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為12.3%，比前三季度提高了2.2個(gè)百分點(diǎn)。
圖1
市區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資68.2億元，同比下降16.8%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)總量的59.0%;四縣(市)共完成開發(fā)投資61.4億元，同比增長10.1%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)總量的41.0%。投資額與上年同期比較，只有江都、寶應(yīng)保持增長，降幅較大的有廣陵、開發(fā)區(qū)和儀征(詳見下表)。
20__年××市及縣(市、區(qū))房地產(chǎn)開發(fā)投資情況
房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額(萬元)
同比增長(%)
××市
1295292
-5.9
市區(qū)
681550
-16.8
廣陵區(qū)
90922
-25.1
邗江區(qū)
310264
-6.5
維揚(yáng)區(qū)
169321
-7.4
開發(fā)區(qū)
111043
-16.6
縣(市)
613743
10.1
寶應(yīng)縣
137024
7.9
儀征市
82771
-19.4
高郵市
85222
-7.7
江都市
308725
40.8
從房地產(chǎn)投資構(gòu)成情況看，20__年，商品住宅完成投資106.3億元，同比下降2.3%;辦公樓完成投資1.8億元，同比下降43.0%;商業(yè)營業(yè)用房完成投資額14.8億元，同比下降19.3%;其他用房完成投資額6.6億元，同比下降10.1%。商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他用房分別占房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重為82.1%、1.4%、11.4%、5.1%，只有商品住宅投資比重同比略有提高(見下表)。
20__年××房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)表
投資額(億元)
占開發(fā)投資比重(%)
比重同比增減(%)
房地產(chǎn)開發(fā)投資
129.5
—
—
其中：商品住宅
106.3
82.1
3.1
辦公樓
1.8
1.4
-0.9
商業(yè)營業(yè)用房
14.8
11.4
-1.9
其他用房
6.6
5.1
-0.2
(二)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模“二升一降”。隨著××市六部門促進(jìn)新開工措施的出臺(tái)和銷售市場的不斷升溫，市場供應(yīng)已經(jīng)發(fā)生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規(guī)模的增長，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。
20__年，全市商品房施工面積1339.6萬平方米，同比增長16.5%;其中住宅面積1055.1萬平方米，同比增長10.8%;辦公樓27.1萬平方米，同比增長11.7%;商業(yè)營業(yè)用房186.3萬平方米，同比增長46.8%。
商品房竣工面積505.9萬平方米，同比增長28.2%;其中住宅面積434.3萬平方米，同比增長25.5%;辦公樓10.6萬平方米，同比增長104.8%;商業(yè)營業(yè)用房49.0萬平方米，同比增長59.9%。
商品房新開工面積494.1萬平方米，同比下降11.6%;其中住宅面積391.9萬平方米，同比下降13.0%;辦公樓7.5萬平方米，同比下降39.7%;商業(yè)營業(yè)用房63.0萬平方米，同比下降1.7%。
20__年××商品房開發(fā)建設(shè)情況如圖2所示：
圖2
(三)新政助20__年商品房銷售增勢強(qiáng)勁。4月份市場回暖以來，市場交易呈現(xiàn)持續(xù)火爆局面，各項(xiàng)促進(jìn)房地產(chǎn)交易的政策累計(jì)效應(yīng)得到進(jìn)一步顯現(xiàn)。20__年，全市商品房共銷售514.7萬平方米，同比增長69.1%。其中，住宅銷售面積466.8萬平方米，同比增長75.3%;辦公樓銷售面積6.6萬平方米，同比增長5.5%;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積37.2萬平方米，同比增長40.9%。商品房銷售額225.5億元，同比增長105.0%;其中住宅銷售額198.6億元，同比增長120.2%;辦公樓銷售額3.6億元，同比下降5.5%;商業(yè)營業(yè)用房銷售額22.4億元，同比增長51.1%。
圖3
(四)開發(fā)資金到位情況良好，資金緊張狀況有所緩解。隨著商品房銷售逐步回升，成交量顯著增加，開發(fā)企業(yè)資金回籠速度加快，全市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況良好。20__年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總量為195.1億元，同比增長6.6%，其中本年到位資金為176.0億元，同比增長6.3%;上年末結(jié)余資金為19.1億元。到位資金總量的增速高于去年同期7.7個(gè)百分點(diǎn)。20__年開發(fā)資金來源數(shù)為同期開發(fā)投資完成額的1.5倍，高于20__年同期1.3倍的水平。再從本年到位資金中的其它資金來源情況看，20__年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其它資金來源為103.0億元，同比增長4.1%。資金來源的穩(wěn)定充裕為開發(fā)投資再度提速提供了有力保障，特別是從資金結(jié)構(gòu)來看，以定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款為主的其他資金增速不斷加快，所占比重不斷提高，反映出當(dāng)前大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銷售收入進(jìn)行循環(huán)投資的良好態(tài)勢，資金流轉(zhuǎn)順利有望進(jìn)一步提升企業(yè)開發(fā)信心，進(jìn)而促進(jìn)全市房地產(chǎn)開發(fā)投資再度提速。
20__年××房地產(chǎn)到位資金結(jié)構(gòu)情況如圖4所示：
圖4
(五)土地市場價(jià)量齊增。20__年，全市土地市場呈現(xiàn)出價(jià)量齊增走勢。市區(qū)全年出讓土地125宗，其中招拍掛土地102宗，較20__年分別增加13宗、26宗。土地成交面積428.89萬平米，同比增長15.08%，土地成交價(jià)款64.78萬平米，同比增長52.03%。土地成交均價(jià)大幅上漲，20__年土地成交均價(jià)1510元/平米，同比增加367元/平米，增幅達(dá)32.11%。外資成交土地大幅減少，成交面積8.72萬平米，成交價(jià)款2.20億元，同比分別下降55.17%、51.86%(詳見圖5、圖6)。
圖5 市區(qū)出讓土地面積情況 圖6 市區(qū)土地成交價(jià)款
四、房地產(chǎn)新政對20__年市場影響的分析
(一)房地產(chǎn)新政累積效應(yīng)得到進(jìn)一步顯現(xiàn)。20__年四季度以來，我市根據(jù)中央精神及時(shí)出臺(tái)了有效的房地產(chǎn)新政，各部門又在原有基礎(chǔ)上不斷完善和細(xì)化各種政策措施，前后共出臺(tái)四項(xiàng)樓市新政，同時(shí)加大金融支持服務(wù)力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調(diào)整為20%，貸款最高額度由25萬元調(diào)整為35萬元，貸款最長期限由20年調(diào)整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營業(yè)稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現(xiàn)，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開發(fā)商的資金壓力，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是消費(fèi)者來說都是重要利好，既增強(qiáng)了信心，又得到了實(shí)惠。從目前的情況來看，在經(jīng)過幾個(gè)月的運(yùn)行后已產(chǎn)生了積極的效果，為房地產(chǎn)市場快速回暖起到了積極的推進(jìn)作用。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對市場變化措施積極有效。20__年下半年末，針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售持續(xù)下降的新情況，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動(dòng)調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略和市場營銷策略，采取了各種優(yōu)惠促銷措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費(fèi)熱情，使得成交量大幅增長。
(三)城鎮(zhèn)居民收入增長較快，消費(fèi)信心和購買力有所增強(qiáng)。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持較快增長態(tài)勢，20__年，人均達(dá)19500元，同比增長12.0 %。居民收入的增長，加上上年處于觀望狀態(tài)的剛性需求的釋放，再加上一系列暖市新政的進(jìn)一步落實(shí)到位，20__年以來××居民的消費(fèi)信心、還貸能力和購房能力顯著提升，使得購房欲望和意愿得到進(jìn)一步釋放。
五、當(dāng)前值得關(guān)注的三個(gè)問題
(一)商品房新開工面積近幾年首次出現(xiàn)連續(xù)下降。受20__年商品房銷售持續(xù)下降的影響，20__年，全市商品房累計(jì)新開工面積為494.1萬平方米，同比下降11.6%，降幅比前三季度縮小了25.2個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)分析，20__年以來商品房新開工面積出現(xiàn)下降的主要原因，一是部分開發(fā)企業(yè)對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢判斷較為保守，投資比較謹(jǐn)慎，開發(fā)速度明顯放慢;二是由于20__年同期基數(shù)增速高(20__年全市新開工面積559.0萬平方米)。如果新開工面積出現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢，不但會(huì)影響到今后的市場供應(yīng)量，也會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)投資的總量規(guī)模和速度，對全市保投資、促增長也會(huì)造成不利的影響，因此，值得引起我們高度關(guān)注和重視。
(二)房價(jià)高位運(yùn)行，可能對商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長，市場回暖跡象趨于明顯，部分開發(fā)企業(yè)和新增樓盤出現(xiàn)了價(jià)格上漲。據(jù)反映，在成交量稍有起色之后，從20__年3月份開始，××市區(qū)新建住房及二手房價(jià)格同比均有明顯增長，尤其是商品住房價(jià)格增長速度明顯偏快。到了8月份，一些樓盤出現(xiàn)了“坐地漲價(jià)”的現(xiàn)象。從全市商品房平均成交價(jià)格來看，20__年××全市商品房平均合同成交價(jià)格為4333.4元/㎡，同比上漲19.9%;商品住宅平均合同成交價(jià)格為4159.3元/㎡，同比上漲24.3%。其中市區(qū)商品房平均合同成交價(jià)格為5416.7元/㎡，同比上漲13.7%;商品住宅平均合同成交價(jià)格為5311.7元/㎡，同比上漲19.3%。縣市區(qū)商品房平均合同成交價(jià)格為3295.7元/㎡，同比上漲2.1%;商品住宅平均合同成交價(jià)格為3094.0元/㎡，同比上漲2.9%。在市區(qū)，出現(xiàn)了諸如：帝景藍(lán)灣、桐園、運(yùn)河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價(jià)樓盤。促成房價(jià)上漲過快的因素是多方面的，一是銷售的火爆使得開發(fā)企業(yè)加快了房屋銷售價(jià)格的提價(jià)速度和提價(jià)幅度;二是土地成交價(jià)格明顯拉升，提高了開發(fā)企業(yè)和購房者房價(jià)上漲的預(yù)期;三是住宅品質(zhì)的提高使得建設(shè)成本不斷增加;四是市場供給的總量和結(jié)構(gòu)失衡矛盾突出。房地產(chǎn)市場的價(jià)格偏快增長一旦與房市供給矛盾形成互動(dòng)、甚至相互強(qiáng)化，必將會(huì)對房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)健發(fā)展構(gòu)成極大威脅，造成泡沫增加。
(三)房地產(chǎn)行業(yè)貸款集中度過高。20__年4月份以來，隨著××市房地產(chǎn)市場的逐步回暖，銀行業(yè)機(jī)構(gòu)逐步加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸投放，不論從信貸審批流程及信貸投放速度均有所加快，房地產(chǎn)貸款快速增長。09年末，××市房地產(chǎn)貸款余額308.1億元，達(dá)到的歷史高點(diǎn)，占人民幣貸款余額比重為24.4%，較上年同期增加了3.5個(gè)百分點(diǎn)，比年初增加122.4億元，占全部貸款余額新增數(shù)的37.9%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增加28.5億元，個(gè)人住房貸款余額增加90.3億元。房地產(chǎn)貸款增長過快、各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸授信集中度過高的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)引起重視。
六、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議
(一)促進(jìn)并保持我市房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。第一，房地產(chǎn)業(yè)作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在城市經(jīng)濟(jì)中的地位舉足輕重。20__年，我市房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費(fèi)(營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅)占到全市財(cái)政收入39.4%?？梢姺康禺a(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱作用明顯。如果房地產(chǎn)業(yè)下滑，將會(huì)對全市經(jīng)濟(jì)造成很大的不利影響。第二，房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)行業(yè)具有很強(qiáng)的帶動(dòng)力。房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)關(guān)聯(lián)度高，可謂牽房地產(chǎn)業(yè)一發(fā)而動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)全身。房地產(chǎn)業(yè)與上游的水泥、鋼材等建材行業(yè)，下游的家裝、家電，相關(guān)的金融、建筑、運(yùn)輸、批發(fā)零售、住宿餐飲等行業(yè)息息相關(guān)，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重問題，必然拖累其他行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。第三，房地產(chǎn)業(yè)在拉動(dòng)就業(yè),拓寬創(chuàng)造就業(yè)渠道方面發(fā)揮重要的作用。據(jù)了解，“每年住房在拉動(dòng)就業(yè)上大概每一萬平方米可以提供100個(gè)就業(yè)崗位”。當(dāng)前大中專畢業(yè)生、下崗人員、新增的勞動(dòng)力、大量返鄉(xiāng)的農(nóng)民工都要就業(yè)。我市面臨空前嚴(yán)峻的就業(yè)形勢。雖然勞動(dòng)力成本可能有所下降，但就業(yè)已經(jīng)成為最棘手、最難解決的問題。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是整個(gè)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的基礎(chǔ)，是增加就業(yè)崗位的最大推動(dòng)力。
(二)加快政策調(diào)整，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)之時(shí)將是房地產(chǎn)優(yōu)惠政策退出之日。20__年12月“國四條”等密集的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，給20__年房地產(chǎn)市場調(diào)控拉開了序幕。20__年調(diào)控的核心是鼓勵(lì)自住性剛性需求購房，特色是頻繁微調(diào)，卻不指向物業(yè)稅、加息等核心政策。因此，政府在引導(dǎo)輿論、制定政策方面應(yīng)該更堅(jiān)定地用市場化標(biāo)準(zhǔn)，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展提供一個(gè)寬松穩(wěn)定的環(huán)境，為未來房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。
(三)規(guī)范土地市場，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理利用現(xiàn)有的可開發(fā)土地。從規(guī)劃、用地及稅費(fèi)優(yōu)惠等方面引導(dǎo)鼓勵(lì)社會(huì)投資，發(fā)展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目，加大廉租房和政府保障性住房建設(shè)，以滿足絕大多數(shù)市民的住房需求。房價(jià)過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙，也是消費(fèi)者觀望的根本原因。普通消費(fèi)者依然無法承受當(dāng)前的房價(jià)，而事實(shí)上當(dāng)前的房價(jià)仍然包含著較大的利潤，一方面如果開發(fā)商愿意讓利于消費(fèi)者，二者之間的訴求達(dá)到一個(gè)合理的平衡，房地產(chǎn)長期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發(fā)商還需要在土地儲(chǔ)備和房屋開發(fā)上進(jìn)行合理規(guī)劃，防范資金鏈斷裂，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
(四)穩(wěn)定就業(yè)和增加居民收入。房地產(chǎn)市場的發(fā)展關(guān)鍵在市場成交量，而市場成交則有賴于市場消費(fèi)能力。因此，居民就業(yè)和收入狀況對房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)非常關(guān)鍵。
(五)創(chuàng)造較好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入，著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)教育、衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè)，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境，以吸引實(shí)力更強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開發(fā)。
七、對20__年我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本判斷
20__年房地產(chǎn)市場復(fù)蘇以來的持續(xù)火爆局面使得房地產(chǎn)市場供給整體偏緊，市場價(jià)格增幅偏快以及房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積等先行指標(biāo)仍處于負(fù)增長區(qū)域等因素，將對我市20__年房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。近期，國家對房地產(chǎn)市場價(jià)格過快增長問題表示關(guān)注， 但作為二線城市的××市房地產(chǎn)市場價(jià)格不會(huì)做出過度調(diào)整，預(yù)計(jì)我市在市場供給逐步回升后，市場供求將趨于理性，20__年房價(jià)將從偏快上升轉(zhuǎn)為逐步走穩(wěn)。國家適度寬松貨幣政策的背景下，各金融機(jī)構(gòu)將繼續(xù)保持對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸合理投放，積極對普通住房開發(fā)特別是保障性住房建設(shè)加大信貸支持力度?？梢灶A(yù)見，20__年，我市房地產(chǎn)業(yè)在新一輪宏觀調(diào)控下將呈現(xiàn)良性發(fā)展態(tài)勢。
