物業(yè)項目中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程制度

有哪些

物業(yè)項目中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程制度主要包括以下幾個方面：

1. 定期檢查：對中央空調(diào)系統(tǒng)的各個組成部分進(jìn)行定期的檢查，包括但不限于冷卻塔、冷凝器、蒸發(fā)器、壓縮機、風(fēng)機、控制系統(tǒng)等。

2. 清潔維護(hù)：對設(shè)備進(jìn)行清潔，防止塵埃、污垢積累影響設(shè)備性能，尤其是濾網(wǎng)、冷卻盤管等關(guān)鍵部位。

3. 潤滑保養(yǎng)：定期更換或添加潤滑油，確保機械設(shè)備正常運轉(zhuǎn)，減少磨損。

4. 故障排查：對設(shè)備運行過程中出現(xiàn)的異常聲音、溫度變化、效率降低等問題進(jìn)行及時排查和修復(fù)。

5. 預(yù)防性維護(hù)：通過數(shù)據(jù)分析，預(yù)測可能的故障，提前進(jìn)行預(yù)防性維修，避免設(shè)備突然停機。

6. 記錄與報告：詳細(xì)記錄每次保養(yǎng)維修的過程和結(jié)果，定期向管理層提交維護(hù)報告。

標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)項目中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程制度的標(biāo)準(zhǔn)如下：

1. 維修周期：根據(jù)設(shè)備制造商的建議和實際運行狀況，制定合理的保養(yǎng)周期，一般為每季度或半年一次。

2. 維修質(zhì)量：保證維修保養(yǎng)工作達(dá)到設(shè)備制造商規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，確保設(shè)備性能穩(wěn)定，運行效率達(dá)標(biāo)。

3. 應(yīng)急響應(yīng)：設(shè)立24小時應(yīng)急響應(yīng)機制，一旦設(shè)備出現(xiàn)故障，能在最短時間內(nèi)進(jìn)行處理。

4. 培訓(xùn)與資質(zhì)：維修人員需經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)并取得相關(guān)資質(zhì)證書，確保其具備必要的技能和知識。

5. 安全操作：嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，防止維修過程中發(fā)生人身傷害和設(shè)備損壞。

6. 節(jié)能環(huán)保：在維修保養(yǎng)過程中，注重設(shè)備的能效比，降低能耗，符合環(huán)保要求。

是什么意思

物業(yè)項目中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程制度意味著對中央空調(diào)系統(tǒng)實施規(guī)范化、系統(tǒng)化的管理和維護(hù)，確保設(shè)備高效、安全、穩(wěn)定運行。這意味著：

1. 確保設(shè)備壽命：通過定期維護(hù)，延長設(shè)備的使用壽命，降低更換成本。

2. 提升服務(wù)質(zhì)量：良好的設(shè)備狀態(tài)可以提供更穩(wěn)定的室內(nèi)環(huán)境，提升物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和客戶滿意度。

3. 保障安全：預(yù)防設(shè)備故障，減少因設(shè)備問題引發(fā)的安全隱患，保護(hù)用戶的生命財產(chǎn)安全。

4. 節(jié)約能源：優(yōu)化設(shè)備性能，降低運行能耗，符合綠色建筑的要求，也有助于降低物業(yè)運營成本。

5. 提高效率：及時發(fā)現(xiàn)并解決問題，避免設(shè)備長時間停機，提高物業(yè)的運營效率。

以上各項規(guī)定旨在為物業(yè)項目提供一個高效、安全、經(jīng)濟的中央空調(diào)運行環(huán)境，確保設(shè)備的可靠性和舒適性，同時也為物業(yè)管理提供了明確的操作指南。

物業(yè)項目中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程制度范文

物業(yè)項目中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程

為規(guī)范中央空調(diào)維修保養(yǎng)工作,確保中央空調(diào)各項性能完好,特制定本規(guī)程。

(一)冷卻塔維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對冷卻塔進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。

1、用500v搖表檢查電機絕緣電阻應(yīng)不低于0.5兆歐,否則應(yīng)干燥處理電機線圈,干燥處理后仍達(dá)不到0.5兆歐以上時則應(yīng)拆修電機線圈。

2、檢查電機、風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動靈活,如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤滑油;如有異常摩擦聲則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承。

3、檢查皮帶是否開裂或磨損嚴(yán)重,如是則應(yīng)更換同規(guī)格皮帶;檢查皮帶是否太松,如是則應(yīng)調(diào)整(每半個月檢查一次);檢查皮帶輪與軸配合是否松動,如是則應(yīng)整修。

4、檢查布水器是否布水均勻,否則應(yīng)清潔管道及噴嘴。

5、清洗冷卻塔(包括填料、集水槽),清潔風(fēng)扇風(fēng)葉。

6、檢查補水浮球閥是否動作可靠,否則應(yīng)修復(fù)(不定期)。

7、擰緊所有緊固件。

8、清潔整個冷卻塔外表。

(二)風(fēng)機盤管維修保養(yǎng):專業(yè)人員每隔半年對風(fēng)機進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。

1、檢查風(fēng)機是否轉(zhuǎn)動靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)加注潤滑油,如有異常摩擦響聲則應(yīng)更換風(fēng)機軸承。

2、每周清洗一次空氣過濾網(wǎng),排除盤管內(nèi)的空氣(不定期)。

3、用500v搖表檢查風(fēng)機電機線圈絕緣電阻應(yīng)不低于0.5兆歐,否則應(yīng)整修處理。檢查電容有無變形、膨脹或開裂,如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容;檢查各接線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如是則作相應(yīng)整修。

4、清潔風(fēng)機風(fēng)葉、盤管、積水盤上的污物。

5、用鹽酸溶液(內(nèi)加緩蝕劑)清除盤管內(nèi)壁的水垢。

6、擰緊所有緊固件。

7、清潔風(fēng)機盤管外殼。

(三)冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。

1、柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng):

(1)每周清洗一次空氣過濾網(wǎng);

(2)清潔蒸發(fā)器散熱片;

(3)清潔接水盤。

2、水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)(清除污垢):

(1)配制10%的鹽酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕劑);

(2)拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進(jìn)出水法蘭封閉,然后向里注滿酸溶液,酸洗時間為24小時也可用酸泵循環(huán)清洗,清洗時間為12小時;

(3)酸洗完后用1%的naoh溶液或5%na2co3溶液清洗15分鐘,最后再用清水沖洗三次以上;

(4)全部清洗完畢后,檢查是否漏水,如漏水則申請外委維修;如不漏水則重新裝好(如發(fā)蘭的密封膠墊已老化則應(yīng)更換)。

(四)冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。

1、電動機維修保養(yǎng):

(1)用500v搖表檢查電動機線圈絕緣電阻是否在0.5兆歐以上,否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理或修復(fù);

(2)檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象,如有則應(yīng)加潤滑油,如加潤滑油后仍不行則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承;

(3)檢查電動機風(fēng)葉有無擦殼現(xiàn)象,如有則應(yīng)修整處理。

2、水泵維修保養(yǎng):

(1)轉(zhuǎn)動水泵軸,觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象,如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承;如是水泵葉輪問題則應(yīng)拆修水泵;

(2)檢查壓盤根處是否漏水成線,如是則應(yīng)加壓盤根(不定期)。

3、檢查彈性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞則應(yīng)更換彈性橡膠墊(不定期)。

4、清洗水泵過濾網(wǎng)。

5、擰緊水泵機組所有緊固螺栓。

6、清洗水泵機組外殼,如脫漆或銹蝕嚴(yán)重,則應(yīng)重新油漆一遍。

(五)專業(yè)人員每半年對冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機盤管管路進(jìn)行一次保養(yǎng),檢查冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機盤管管路處是否有大量的冷凝水或保溫層已破損,如是則應(yīng)重做保溫層。

(六)閥類維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對閥類進(jìn)行一次保養(yǎng)。

1、節(jié)制閥與調(diào)節(jié)閥的維修保養(yǎng):

(1)檢查是否泄漏,如是則應(yīng)加壓填料;

(2)檢查閥門開閉是否靈活,如阻力較大則應(yīng)對閥桿加潤滑油;

(3)如閥門破裂或開閉失效,則應(yīng)更換同規(guī)格閥門;

(4)檢查法蘭連接處是否滲漏,如是則應(yīng)拆換密封膠墊。

2、電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥維修保養(yǎng):

(1)干燥過濾網(wǎng):檢查干燥過濾網(wǎng)是否已臟堵或吸潮,如是則應(yīng)更換同規(guī)格的干燥過濾器;

(2)電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥:

--通斷電檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥是否動作可靠,如有問題則更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥;

--對壓差調(diào)節(jié)閥間閥桿加潤滑油,如壓填料處泄漏則應(yīng)更換密封膠墊。

(七)檢測、控制部分維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對檢測、控制部分進(jìn)行一次保養(yǎng)。

1、檢測器件(溫度計、壓力表、傳感器)維修保養(yǎng):

(1)對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應(yīng)拆換;

(2)送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用;

(3)檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實驗,對于不合格的傳感器應(yīng)拆換;

(4)檢查裝檢測器的部位是否滲漏,如滲漏則應(yīng)更換密封膠墊。

2、控制部分維修保養(yǎng):

(1)清潔控制柜內(nèi)外的灰塵、臟物;

(2)檢查、緊固所有接頭線,對于燒蝕嚴(yán)重的接頭線應(yīng)更換;

(3)交流接觸器維修保養(yǎng):

--清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒;

--清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),如觸頭燒蝕嚴(yán)重則應(yīng)更換同規(guī)格交流接觸器;

--清潔鐵心上的灰塵及臟物;

--擰緊所有緊固螺栓。

(4)熱繼電器維修保養(yǎng):

--檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱或燒傷痕跡,如有則應(yīng)修整處理,處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換;

--檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整,如損壞則應(yīng)更換。

(5)自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng):

--用500v搖表測量絕緣電阻應(yīng)不低于0.5兆歐,否則應(yīng)烘干處理;

--清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒,如滅弧罩損壞則應(yīng)更換;

--清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼

)。

(6)信號燈、指示儀表維修保養(yǎng):

--檢查各信號燈是否正常,如不亮則應(yīng)更換同規(guī)格的小燈泡;

--檢查各指示儀表指示是否正確,如偏差較大則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整,調(diào)整后偏差仍較大應(yīng)更換。

(7)中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng):對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗,檢查兩者的動作是否可靠,輸出的信號是否正常,否則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器;

(八)壓縮機維修保養(yǎng):專業(yè)人員每年對壓縮機進(jìn)行一次檢測、保養(yǎng)。

1、檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置,則應(yīng)查明漏油原因并排除故障后再沖注潤滑油;如油已變色則應(yīng)徹底更換潤滑油。

2、檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣,如有則應(yīng)排放空氣。

3、具體檢查壓縮機如下參數(shù):

(1)壓縮機電機絕緣電阻(正常0.5兆歐以上);

(2)壓縮機運行電流(正常為額定值,三相基本平衡);

(3)壓縮機油壓(正常10--15kgf/c