某房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)成本控制規(guī)程

有哪些

在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，成本控制主要涉及以下幾個方面：

1. 土地獲取成本：包括土地使用權(quán)的購買費(fèi)用、競拍保證金、中介服務(wù)費(fèi)等。

2. 設(shè)計(jì)與規(guī)劃成本：涵蓋項(xiàng)目設(shè)計(jì)、規(guī)劃審批、咨詢費(fèi)用等。

3. 建筑施工成本：包括工程造價、材料采購、人工費(fèi)用、設(shè)備租賃等。

4. 營銷與銷售成本：涉及廣告宣傳、銷售代理、展示中心建設(shè)等。

5. 管理運(yùn)營成本：涵蓋項(xiàng)目管理、財(cái)務(wù)、法律咨詢、稅費(fèi)等日常運(yùn)營支出。

6. 質(zhì)量控制成本：包括質(zhì)量檢測、監(jiān)理服務(wù)、返工修復(fù)等。

7. 風(fēng)險(xiǎn)管理成本：應(yīng)對可能出現(xiàn)的政策調(diào)整、市場波動、法律糾紛等風(fēng)險(xiǎn)。

標(biāo)準(zhǔn)

1. 合理性：成本控制應(yīng)確保各項(xiàng)開支在預(yù)算范圍內(nèi)，符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目定位。

2. 效益最大化：在滿足質(zhì)量要求的前提下，通過優(yōu)化資源配置，降低無效和冗余支出。

3. 可持續(xù)性：考慮到長期發(fā)展，避免短期節(jié)省導(dǎo)致的長期成本增加。

4. 法規(guī)遵從：所有成本控制措施必須符合國家法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)定。

5. 靈活性：適應(yīng)市場變化，及時調(diào)整成本策略以應(yīng)對不確定性。

是什么意思

房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制規(guī)程，是指在項(xiàng)目的全周期內(nèi)，通過科學(xué)的方法和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牧鞒?，對上述各?xiàng)成本進(jìn)行有效管理和監(jiān)督，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益最大化。這需要：

1. 制定詳細(xì)預(yù)算：明確每一項(xiàng)成本的預(yù)期支出，并設(shè)定合理的控制目標(biāo)。

2. 嚴(yán)格采購管理：通過招標(biāo)、比價等方式，確保材料和工程服務(wù)的質(zhì)量與價格相匹配。

3. 實(shí)施動態(tài)監(jiān)控：定期分析成本執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)并解決問題。

4. 強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理：建立預(yù)警機(jī)制，預(yù)防潛在的成本超支風(fēng)險(xiǎn)。

5. 提升效率：通過技術(shù)創(chuàng)新和流程優(yōu)化，降低人力、時間等隱形成本。

6. 重視質(zhì)量：在控制成本時，保證項(xiàng)目的建筑質(zhì)量和居住體驗(yàn)，避免因質(zhì)量問題導(dǎo)致的后期維護(hù)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制規(guī)程旨在平衡開發(fā)成本與項(xiàng)目收益，確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性和市場競爭力。實(shí)踐中，管理者需結(jié)合具體項(xiàng)目特點(diǎn)，靈活運(yùn)用規(guī)程，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。

某房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)成本控制規(guī)程范文

房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制

(一)立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制

1、各單位新項(xiàng)目立項(xiàng)時必須向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)請示》和詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》,并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽證會討論通過?！犊尚行匝芯繄?bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外,還須包括以下內(nèi)容:

◆成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施;

◆投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排;

◆稅務(wù)環(huán)境及其影響;

◆資金計(jì)劃;

◆《競投方案》(僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目);

◆投資風(fēng)險(xiǎn)評估及相應(yīng)的對策;

◆項(xiàng)目綜合評價意見。

2、《可行性研究報(bào)告》應(yīng)至少在立項(xiàng)聽證會前提前一周上交集團(tuán)總部。

3、若項(xiàng)目立項(xiàng)后,合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化,并將對我方構(gòu)成重大不利影響時,應(yīng)重新向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)申請》。

4、招標(biāo)或拍賣項(xiàng)目的競價不得突破集團(tuán)批準(zhǔn)的最高限價;合作建房項(xiàng)目要充分考慮地價款的支付方式及相應(yīng)的資金成本。

5、招標(biāo)、拍賣合同或合作開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團(tuán)總部律師審核后正式簽署。

(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由各開發(fā)單位自行負(fù)責(zé),但應(yīng)遵循以下原則:

◆能由集團(tuán)內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作,應(yīng)由集團(tuán)內(nèi)部自行完成;

◆需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作,應(yīng)采取招標(biāo)方式,擇優(yōu)確定。

2、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案(必須包括建造成本控制總體目標(biāo)),應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會審查,獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段(如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì))。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概(預(yù))算》,并在與上一階段的概(預(yù))算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上,編制我方的《建造成本概(預(yù))算》,確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo),并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。

3、施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款,并載明:設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。

4、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組,對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性(包括建成后的物業(yè)管理成本)等進(jìn)行會審,提出明確的書面審查意見,并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正,避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。

(三)施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制

1、除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外,其他工程的施工或作業(yè)單位,不得指定。

2、主體施工單位的選擇,必須采取公開或邀請招標(biāo)方式進(jìn)行。

3、應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組,就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃,擬訂標(biāo)書,開展招標(biāo)活動;對投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場考察,提出書面考察意見;對投標(biāo)情況進(jìn)行評估,提出書面評估意見。

4、同等條件下,應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位。

5、凡投資額超過人民幣1,000萬元的工程項(xiàng)目若采取邀請招標(biāo)方式,應(yīng)事后向集團(tuán)總部提交有關(guān)招標(biāo)、評標(biāo)等工作的文字備忘。

6、零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個以上的施工單位中,綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)價等進(jìn)行選擇。

7、壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目(如水、電、氣等)應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào),最大程度降低造價。

8、施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員,合同條件必須符合招標(biāo)條件,合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰,不得因工程緊而不簽合同就開工。

9、應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案,跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等。

10、出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。

(四)施工過程的成本控制

現(xiàn)場簽證

1、現(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。

2、現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價值量,并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名,其中甲方預(yù)算人員必須對工程量、單價、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)。現(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限,由各開發(fā)企業(yè)自行制定。

3、現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則,在事后五日內(nèi)辦理完畢,嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了,涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。

4、凡實(shí)行造價大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目,在施工過程中不得辦理任何簽證。

5、因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng),確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的,應(yīng)填寫《設(shè)計(jì)變更審批表》并編制預(yù)算,經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后,方可辦理,辦理過程中必須對照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同,明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任,杜絕盲目簽證。我方設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限由各開發(fā)單位根據(jù)自身實(shí)際情況確定。

工程質(zhì)量與監(jiān)理

1、項(xiàng)目開工前,原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。

2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合,嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故,必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因,提交事故情況報(bào)告及防患措施,明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位,按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實(shí)。事故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。

3、應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。隱蔽工程的驗(yàn)收,必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的,應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理,存入工程技術(shù)檔案。

工程進(jìn)度款

1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者,應(yīng)不超過工程造價的15%,并在工程進(jìn)度款支付到工程造價50%時開始抵扣預(yù)付備料款。

2、工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理:

◆施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表;

◆工程、預(yù)算部門會同監(jiān)理人員,對照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃,審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位(主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片)、工程質(zhì)量證明等資料;

◆預(yù)算部門整理復(fù)核工程價值量;

◆經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款

臺帳。

3、應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶,以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用提供便利。

4、工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價85%時,原則上應(yīng)停止付款,預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款,以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。

(五)工程材料及設(shè)備管理

1、項(xiàng)目開工前,設(shè)計(jì)或工程管理部門應(yīng)及時列出所需材料及設(shè)備清單,一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供,并在工程施工承包合同中加以明確:

2、甲方能找到一級建材市場的、有進(jìn)口免稅計(jì)劃指標(biāo)的、有特殊質(zhì)量要求和價格浮動幅度較大的材料和設(shè)備,應(yīng)實(shí)行甲供或甲定乙供,其余實(shí)行乙供;

3、實(shí)行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購保管費(fèi)。

4、應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購數(shù)量和具體進(jìn)貨時間,防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。

5、甲供材料、設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛詢價,貨比三家,也可在主要設(shè)備和大宗建材采購上采用招標(biāo)方式。在質(zhì)量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下,應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位:

◆能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商;

◆愿意以房屋抵材料款,且接受正常樓價的供貨商;

◆能夠到現(xiàn)場安裝,接受驗(yàn)收合格后再付款的供貨商;

◆售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。

6、工程管理部門對到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格,要當(dāng)場檢查驗(yàn)收并出具檢驗(yàn)報(bào)告,辦理驗(yàn)收手續(xù),妥善保管。對不符合要求的,應(yīng)及時退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款。

7、《采購合同》中必須載明:因供貨商供貨不及時或質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的,供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。

8、各單位必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度,不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。

9、對于乙供材料和設(shè)備,我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型,在預(yù)算人員控制的價格上限范圍內(nèi)抽取樣板,進(jìn)行封樣,并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設(shè)備進(jìn)場時應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證。

10、材料的代用應(yīng)由工程管理部門書面提出,設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位通過,審算部門同意,領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

11、甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗(yàn)合格證和我方工程管理部門的驗(yàn)收檢驗(yàn)證明以及結(jié)算清單,經(jīng)審算、財(cái)務(wù)部門審核無誤后,方能辦理結(jié)算。

(六)竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制

1、單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個環(huán)節(jié)才能移交。

2、設(shè)計(jì)、工程、審算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等,移交證明書應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署。

3、凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施,均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位原因延誤工程移交,給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的,要按合同追究其責(zé)任。

4、工程移交后,應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》,以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任(包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定)及處罰措施等。

5、采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè),應(yīng)對保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì),留足保修費(fèi)用。

6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費(fèi)用,應(yīng)在工程承包合同中便明確有乙方承擔(dān)。

(七)工程結(jié)算管理

工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件:

◆符合合同(協(xié)議)有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定;

◆具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料;

◆項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備;

◆工程遺留問題已處理完畢;

◆施工單位結(jié)算書按要求編制,所附資料齊全。

2、工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證為準(zhǔn),施工單位提供的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證,一般只能作為參考。

3、點(diǎn)工必須按照定額價計(jì)取、結(jié)算。

4、審算部門應(yīng)詳細(xì)核對工程量,審定價格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),計(jì)算工程總造價,做到資料完整,有根有據(jù),數(shù)據(jù)準(zhǔn)確,也可聘請建行或國家有關(guān)部門進(jìn)行復(fù)審。

5、編制的預(yù)、結(jié)算書,應(yīng)當(dāng)有工費(fèi)、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算過程及詳細(xì)的編制說明,扣清甲供材料款項(xiàng)。

6、審算部門應(yīng)對主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理,進(jìn)行三算對比,找出工程成本超、降的因素,并提出改進(jìn)措施和意見。

7、在審算部門提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上,財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù),對照合同詳細(xì)審核并編制工程財(cái)務(wù)決算書。

(八)其他環(huán)節(jié)的成本控制

1、正式發(fā)售前,應(yīng)組織銷售、設(shè)計(jì)、工程和預(yù)算人員擬訂詳細(xì)的《銷售承諾事項(xiàng)清單》,逐項(xiàng)測算其建設(shè)成本,并對照原成本預(yù)算逐項(xiàng)審核;對學(xué)校、交通、水塔等配套,應(yīng)測算其運(yùn)行成本,并列入項(xiàng)目完全成本范圍內(nèi)?！朵N售承諾事項(xiàng)清單》及有關(guān)成本測算,須報(bào)各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會審查通過。

2、銷售過程中為增加賣點(diǎn)需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項(xiàng)目時,應(yīng)事先編制預(yù)算并報(bào)各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

3、應(yīng)盡可能縮短項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營周期,減少期間費(fèi)用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期,以避免趕工成本和延期賠償;在市場和經(jīng)營條件許可的情況下,應(yīng)注意加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏;應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時間,減少利息費(fèi)用等成本。

4、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按回避、競爭、平等、服務(wù)、距離、雙贏、公正、團(tuán)隊(duì)合作的原則,正確處理與合作伙伴的關(guān)系。

附則

1、本制度適用于集團(tuán)所屬的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本單位的具體情況和項(xiàng)目特點(diǎn),結(jié)合本制度的要求,制定本單位的成本管理制度或管理辦法,在實(shí)際工作中不斷完善,并報(bào)總部備案。