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第1篇 辦公住宅物業(yè)管理權(quán)移交接管驗收規(guī)范
辦公+住宅項目物業(yè)管理權(quán)移交的接管驗收
在物業(yè)管理權(quán)移交期間,委派由經(jīng)理帶隊及土建、機(jī)電、消防、財務(wù)等方面專家組成的小組來現(xiàn)場工作,幫助和指導(dǎo)管理處接管驗收物業(yè)、清點接管的資產(chǎn)、建立財務(wù)制度及帳目、并協(xié)調(diào)準(zhǔn)備小區(qū)的全面進(jìn)駐工作。
管理要點:在認(rèn)真做好小區(qū)物業(yè)管權(quán)移交時,重點做好物業(yè)的接管驗收和小區(qū)全面進(jìn)駐的準(zhǔn)備。
工作方式:在小區(qū)驗收中,我公司派出的工程技術(shù)人員要參與各項驗收工作,任何問題記錄下來,屬于必須解決的及時書面呈交原管理方協(xié)助,并報所方領(lǐng)導(dǎo)。在小區(qū)物業(yè)接管驗收中,管理處的全部人員必須參與,對各自分管的項目全面負(fù)責(zé),任何問題一定要詳細(xì)記錄、及時報告,以求盡快解決。在完成接管驗收后,全面對設(shè)備建立檔案。
工作內(nèi)容:
1、簽定《物業(yè)管理委托合同》
根據(jù)規(guī)定,在小區(qū)正式入駐前一個月與本物業(yè)管理公司簽定《物業(yè)管理委托合同》。
2、行政人事方面:
為保證計劃按時進(jìn)行,管理處人員應(yīng)該全部招、調(diào)到位,并進(jìn)行培訓(xùn)以保證能參加物業(yè)接管驗收的準(zhǔn)備工作。
3、工程接管驗收
管理處人員應(yīng)在接管驗收后進(jìn)行,也可以同時進(jìn)行。但由于相關(guān)的交接方不同,驗收的側(cè)重面及程度也不同,需要區(qū)別對待。物業(yè)接管驗收是所方領(lǐng)導(dǎo)向物業(yè)管理方移交物業(yè),驗收的方式是按業(yè)主的使用要求進(jìn)行檢查,主要是進(jìn)行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接及其它交接等三個方面。
現(xiàn)場驗收主要項目:
1、土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、墻身及地面有無滲水;地下室墻面有
無滲水,地面有無空鼓及滲水,進(jìn)出口坡道防滑等;綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。
2、裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾;門和門柜及附件;護(hù)欄及扶手;燈具及其它小電氣設(shè)施;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);
公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾;各種標(biāo)識及區(qū)域圖示;公共洗手間、會議室、垃圾中轉(zhuǎn)站、各設(shè)備及管理用房、信報箱等。
3、供配電系統(tǒng):包括正常供配電設(shè)備;應(yīng)急供配電設(shè)備;油箱及油庫、各配電房設(shè)備;各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;
4、給排水系統(tǒng):各供水、消防水泵及電機(jī)等;各水箱;給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等;人防工程及供水系統(tǒng)等。
5、電梯系統(tǒng):各電梯運行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等。
6、空調(diào)采暖系統(tǒng):空調(diào)制冷機(jī)組、汽水交換器、風(fēng)柜、各盤管機(jī)、各分管及風(fēng)口;空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等(包括暖風(fēng)系統(tǒng));空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機(jī)、各檢修口等;通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等;
7、弱電系統(tǒng):消防報警系統(tǒng)(消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫?zé)煾小⒕徏笆謩影粹o、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動化(模塊控制的空調(diào)、采暖、電力、電梯、保安等);弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等。
資料交接:
1、產(chǎn)權(quán)資料:項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、丈量報告等。
2、技術(shù)資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等)、
各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的簽定合格證書、設(shè)備(水、電、空調(diào)、采暖、電梯)及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水、供暖管道的試壓報告、機(jī)電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。
3、驗收資料:工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、完善配套辦公室小區(qū)綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。
其它交接:
1、設(shè)施設(shè)備的備品備件,施工剩余材料備品等。
2、具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同(保修協(xié)議也可)等。
3、公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。
接管驗收注意事項
1、在接管驗收前,管理處應(yīng)該主動與所方領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商有關(guān)接管驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等),同時要盡量同意驗收標(biāo)準(zhǔn),明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。
2、接管驗收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量,而且還應(yīng)清點物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗收報告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。
3、針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題,屬于必須改正的,書面報請所方領(lǐng)導(dǎo)督促返修,一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請所方領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可,屬于無法返修的項目報告所方領(lǐng)導(dǎo)錄備案;屬于暫時無須返修的問題,列出清單報請所方領(lǐng)導(dǎo)備案。
4、設(shè)施設(shè)備試運行
為保證新物業(yè)公司進(jìn)駐后設(shè)備即能正常運行,必須在設(shè)備接管驗收完成后有一個設(shè)備試運行階段,在這個期間,管理處工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移,由管理處工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備,但設(shè)備試運行期間所方單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。
第2篇 工程交工驗收管理規(guī)范
工程交工驗收管理
本工程全面竣工驗收按自檢→提交技術(shù)資料→分部分項交工驗收→竣工驗收的程序進(jìn)行。
1、由公司組織分項、分部、全面自檢、復(fù)檢、是否符合設(shè)計和規(guī)范要求,并作質(zhì)量評定,提請工程主管部門認(rèn)證。
2、本工程'驗收規(guī)范'和'質(zhì)量評定規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)'按廣州地區(qū)電氣安裝規(guī)程和下列'標(biāo)準(zhǔn)'的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
3、竣工圖的要求:
1)凡完全沒有變更的圖紙,可作為竣工圖。
2)凡變更不大的,可在圖上加住修改內(nèi)容或加帖設(shè)計修改通知,作為竣工圖。
3)凡變更較大的,按修改通知內(nèi)容另行繪圖作為竣工圖。
第3篇 社區(qū)竣工驗收期間管理服務(wù)規(guī)范
社區(qū)竣工驗收期間的管理服務(wù)
社區(qū)竣工驗收后,物業(yè)公司將配合開發(fā)商做好社區(qū)的各項工程驗收工作主要包括以下驗收:
(一)分類驗收
1.隱蔽工程驗收各項隱蔽工程完成后,要隱蔽前,開發(fā)與建設(shè)單位以及物業(yè)公司按技術(shù)規(guī)范要求及時進(jìn)行驗收,驗收以施工圖和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范為準(zhǔn)。經(jīng)差合格后,三方在工程檢查記錄上簽字確認(rèn)。
2.分期驗收 對于各期工程或單元工程在達(dá)到使用條件,可以提前進(jìn)行驗收,以配合銷售及時投入使用。
3.單項工程驗收對于工程項目的某個單項工程按設(shè)計要施工完畢,具備使用條件,物業(yè)公司可以先行進(jìn)行驗收,并進(jìn)入管理、保潔開荒。
4.全部工程驗收當(dāng)整個建設(shè)項目按設(shè)計要求全部建成,并通過有關(guān)部門驗收后,物業(yè)公司將組織水、電、土建等各項驗收小組與開發(fā)商、建筑商正式進(jìn)行物業(yè)移交工作,移交結(jié)束后,盡快為業(yè)主辦理進(jìn)戶手續(xù)。
(二)、物業(yè)接管驗收
1、公共設(shè)施、設(shè)備驗收現(xiàn)場驗收與交接
(1)我公司將選派經(jīng)驗豐富的水暖、電氣及土建工程師會同開發(fā)商組成現(xiàn)場交接小組,總公司成立專門的接管小組代表業(yè)主對社區(qū)的房屋、建筑、設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行現(xiàn)場交接驗收。
(2)總公司各職能部門將對現(xiàn)場交接驗收中發(fā)現(xiàn)的各類設(shè)備、設(shè)施、物品等數(shù)量及遺留問題記錄在交接驗收單上,交接驗收單一式三份,由物業(yè)公司、開發(fā)商和建筑商三方負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后各自歸檔保存。
(3)對交接驗收中存在的各種問題,由分公司職能部門與相關(guān)部門共同協(xié)商解決。
(4)對已接管驗收的區(qū)域,組織相關(guān)工作人員部分進(jìn)入,以便盡快熟悉業(yè)主和社區(qū)情況,保證社區(qū)秩序穩(wěn)定,環(huán)境整潔。
2、物業(yè)管理用房的交接以及鑰匙的交接驗收
(1)社區(qū)其他交接事項進(jìn)行時,分公司將委派專人與開發(fā)商和建筑商協(xié)商管理用房的交接事宜,交接完畢后及時進(jìn)行裝飾裝修,以便盡快投入使用,及時為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。
(2)鑰匙的交接分公司將派專人對社區(qū)內(nèi)所有公共部位的鑰匙尤其是水箱房、電井、水井等重要部位的鑰匙逐一進(jìn)行核對、試用。對所有交接的鑰匙填寫鑰匙交接單,同時建立交接檔案備存,以便于對鑰匙進(jìn)行統(tǒng)一管理;交接后的鑰匙我們將由職能部門專門管理,必要時可更換重點部位的鎖匙,做到放置穩(wěn)妥、安全有序。
(三)業(yè)主進(jìn)戶及裝修期間的管理服務(wù)
1.業(yè)主進(jìn)戶
在業(yè)主集中進(jìn)戶期間,我公司承諾將從總公司抽調(diào)大批人手參與進(jìn)戶工作,按照公司既定程序,保證進(jìn)戶工作有序進(jìn)行。具體進(jìn)戶流程見下表:
業(yè)主進(jìn)戶流程
業(yè)主提供入住資料:進(jìn)住通知單、購房合同、
身份證(原件、復(fù)印件),本人名章,領(lǐng)取業(yè)主入住指南
查驗進(jìn)戶通知單,發(fā)放入住文件袋
通知單加蓋'已領(lǐng)資料章'
回收填好之《業(yè)主臨時公約》《業(yè)主資料登記表》等資料
進(jìn)戶通知單、業(yè)主臨時公約、業(yè)主手冊蓋章
憑已簽字之進(jìn)戶通知單收費,收回進(jìn)戶通知單
憑入住交費收據(jù)發(fā)放鑰匙,在住戶手冊上加蓋注發(fā)放日期,
業(yè)主在《鑰匙發(fā)放登記表》
行政員、開發(fā)商、業(yè)主三方共同驗收房屋
抄水、電、氣表,填寫驗收交接單,三方各執(zhí)一份,記錄業(yè)主
維修要求,約定維修時間,業(yè)主在入住登記表上簽字
2.業(yè)主裝修管理
在業(yè)主進(jìn)戶裝修期間,我公司將嚴(yán)格按照裝修管理程序嚴(yán)格進(jìn)行管理,主要流程如下:
業(yè)主裝修管理程序
業(yè)主持住戶手冊、收費票據(jù)領(lǐng)取裝修審批手續(xù)
業(yè)主填寫審批表,交裝修行政事務(wù)主管、責(zé)任工程師審批
施工責(zé)任人出具施工單位營業(yè)執(zhí)照、施工圖、身份證復(fù)印件
業(yè)主、施工責(zé)任人各執(zhí)一份審批表,繳納裝修押金,垃圾清運費
施工人員填寫施工保證書和施工人員登記表,領(lǐng)取施工證
行政主管,當(dāng)班安管員追蹤監(jiān)督施工情況,日巡查施工現(xiàn)場4次
裝修竣工及時驗收,行政主管匯同業(yè)主驗收住宅,簽署驗收意見
裝修竣工后,行政主管及工程師驗收合格退還押金
第4篇 總承包施工對工程竣工及驗收管理規(guī)范
施工總承包對工程竣工及驗收的管理
總承包針對工程規(guī)模大,施工工藝比較復(fù)雜,分包單位多等特點,在裝修工程進(jìn)入后期,由質(zhì)量部門擬定收尾竣工驗收計劃。并制訂出保證計劃順利實現(xiàn)的措施,詳細(xì)地列出驗收工作和督促檢查工作的重點,落實到人:
1各專業(yè)分包單位的經(jīng)理必須組織人員逐段、逐部位、逐房間進(jìn)行查驗。檢查施工過程中有無丟項、漏項,一旦發(fā)現(xiàn)立即組織人員定期解決,并作好竣工資料的收集整理工作。
2總承包總工程師主持,質(zhì)量部門根據(jù)各分包單位匯報驗收計劃、統(tǒng)籌安排,組織工程質(zhì)量及驗收資料進(jìn)行全面檢查,凡不符合要求的令其整改后再報。重點是機(jī)電設(shè)備的系統(tǒng)調(diào)試。
1) 檢查調(diào)試資料結(jié)果是否滿足設(shè)計要求,調(diào)試前,機(jī)電分包單位認(rèn)真作好調(diào)試計劃,作好供電、供水準(zhǔn)備工作,消除影響功能效果的缺陷。
2) 協(xié)助業(yè)主在當(dāng)?shù)叵啦块T辦理消防驗收,填寫《建筑工程消防驗收申請表》。
3總承包在工程自檢的基礎(chǔ)上,確認(rèn)工程全部符合工程驗收標(biāo)準(zhǔn),具備交付使用的條件后,即可開始驗收。
4總承包在正式驗收前三天,向監(jiān)理公司發(fā)送《竣工驗收通知書》。由監(jiān)理約請設(shè)計、業(yè)主會同總承包進(jìn)行檢查驗收。
第5篇 固定資產(chǎn)驗收管理制度規(guī)范
固定資產(chǎn)在購入后都要進(jìn)行合理有效的驗收。
1、固定資產(chǎn)的驗收由資產(chǎn)管理相關(guān)人員、使用部門和采購人員共同驗收。
2、采購物品或設(shè)備運到后,由總務(wù)人員和設(shè)備使用部門對物品或設(shè)備進(jìn)行開箱檢查,并填寫驗收單。
3、填寫所收物品或設(shè)備的名稱,數(shù)量,規(guī)格型號,出廠日期,制造單位,包括附屬設(shè)備和技術(shù)文件等。
4、驗收單一式三聯(lián),在與采購合同或采購訂單核對一致后,由總務(wù)人員人員、設(shè)備使用部門和供貨商分別簽字確認(rèn),并歸檔保存。
5、在對物品或設(shè)備進(jìn)行開箱驗收后,資產(chǎn)管理人員填制《固定資產(chǎn)增加單》,簽字確認(rèn)。將驗收合格后的固定資產(chǎn)交給使用部門。
6、驗收后續(xù)工作。
(1)、對購入物品或設(shè)備辦完相關(guān)手續(xù)后,固定資產(chǎn)管理員應(yīng)對固定資產(chǎn)及時進(jìn)行編號。
(2)、固定資產(chǎn)一經(jīng)編號,不得改變,也不能重復(fù)編號,同一編號不能重復(fù)使用。
(3)、驗收后應(yīng)及時生成該固定資產(chǎn)序號并及時貼于固定資產(chǎn)上。
7、賬務(wù)處理
(1)、固定資產(chǎn)管理人員同時登記固定資產(chǎn)電子賬。
(2)、如果不能及時取得發(fā)票,可按合同金額或采購訂單上的金額登記固定資產(chǎn)電子賬,待取得發(fā)票后,再對設(shè)備原值進(jìn)行調(diào)整。
8、財務(wù)科會計進(jìn)行審核,審核的內(nèi)容包括:購物金額是否與合同或采購訂單一致。
9、在核實無誤后,生成相關(guān)的會計憑證。
