銷售管理方案4篇

第1篇 銷售人員銷售激勵管理方案貓貓

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銷售人員銷售激勵管理辦法

（討論確定稿）

第一章總則

第一條 為了適應(yīng)集團企業(yè)改制的要求，充分調(diào)動銷售人員的積極性和創(chuàng)造性，特制定本方案，作為公司銷售系統(tǒng)薪酬發(fā)放標準。

第二條 本方案堅持公開、公正、公平與多勞多得的原則。

第三條 本方案適用于從片區(qū)經(jīng)理到銷售服務(wù)員的全體銷售與服務(wù)員工，以下簡稱銷售員工。

第四條 銷售員工的總體薪酬由基本工資、績效工資、銷售獎金、公司年終獎四部分構(gòu)成。銷售員工具體薪酬構(gòu)成參見《銷售員工薪酬構(gòu)成表》

（附表一）

第五條 員工標準工資由基本工資和績效工資構(gòu)成，基本工資占員工標準工資的50%。基本工資用來保障銷售員工基本生活，根據(jù)員工的職務(wù)等級按照

標準發(fā)放。員工基本工資的相關(guān)規(guī)定詳見公司薪酬管理制度。

第六條 績效工資占員工標準工資的50%?？冃ЧべY與員工的績效考核成績掛鉤，用來考核員工銷售任務(wù)計劃內(nèi)的銷售任務(wù)、貨款回籠、銷售費用控制、

產(chǎn)品品種結(jié)構(gòu)、信息收集工作的完成情況?？冃ЧべY分為月度績效工資

和年度績效工資，月度績效工資占考核工資的20%，年度績效工資占考

核工資總額的80%。月度績效工資按照員工月度績效考核成果按月發(fā)放，年度績效工資按照員工年度績效考核成果年終結(jié)算，按季度預(yù)發(fā)。員工

績效考核和績效工資的相關(guān)規(guī)定參見公司考核制度和薪酬管理制度。

第七條 當銷售員工績效考核成績達到標準，并且超額完成銷售量任務(wù)和回款任務(wù)時，公司根據(jù)片區(qū)與員工超額完成的銷售量確定員工銷售獎金，再根

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據(jù)員工超額完成的回款額實際發(fā)放銷售獎金。銷售員工的銷售獎金管理

依照本方案執(zhí)行。

第八條 公司根據(jù)年度經(jīng)營情況，按照統(tǒng)一方案發(fā)放年終獎金。公司年終獎的相關(guān)規(guī)定詳見公司薪酬管理制度。

第二章銷售任務(wù)確定

第九條 每年12月份，市場部根據(jù)市場需求預(yù)測和去年銷售統(tǒng)計，確定下一年的事業(yè)部的總銷售任務(wù)。市場部的銷售預(yù)測可以依據(jù)《銷售預(yù)測模型》

（附

表二）進行，并且在綜合銷售部和片區(qū)二次預(yù)測值的基礎(chǔ)上，提出事業(yè)

部銷售預(yù)測值。事業(yè)部總經(jīng)理可以根據(jù)公司業(yè)績要求對預(yù)測值進行適度

調(diào)整，并與各片區(qū)經(jīng)理充分溝通，將總銷售任務(wù)分解到各片區(qū)。

第十條 市場部將年度銷售任務(wù)按照片區(qū)進行層層分解，并在與銷售員工充分溝通基礎(chǔ)上確定每個銷售員工的業(yè)績指標。市場部制定銷售任務(wù)計劃，經(jīng)

公司總經(jīng)理審批后作為銷售員工考核獎勵的依據(jù)。

第十一條 如果出現(xiàn)不可抗力導(dǎo)致的市場銷售大幅下降，公司市場營銷部和事業(yè)部可以就下降原因和影響向公司提出分析報告，并提出當年銷售指標

調(diào)整方案，經(jīng)公司總經(jīng)理審批，調(diào)整當年銷售任務(wù)計劃。

第三章超額銷售量計算

第十二條 銷售獎金的計算要充分考慮到一次銷售和二次銷售的區(qū)別、配套銷售和單機銷售的區(qū)別、地區(qū)市場的區(qū)別、產(chǎn)品品種的區(qū)別，力求相對公

平，最大限度地做到計算結(jié)果充分反映員工的銷售努力。

第十三條 員工的超額銷售任務(wù)采用業(yè)績積分方法統(tǒng)計，積分方法如《銷售業(yè)

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績統(tǒng)計表》

（附表三）所示。

第十四條 《銷售業(yè)績統(tǒng)計表》

（附表三）中的各項分值需要經(jīng)過事業(yè)部充分討論后確定，由事業(yè)部總經(jīng)理審批認可。

第十五條 每年12月份，事業(yè)部在充分征求銷售系統(tǒng)員工的合理建議基礎(chǔ)上，經(jīng)充分協(xié)商，可以對《銷售業(yè)績統(tǒng)計表》

（附表三）的分值進行調(diào)整，并

由事業(yè)部總經(jīng)理審批認可，作為下一年超額銷售業(yè)績統(tǒng)計依據(jù)。

第四章銷售獎金發(fā)放

第十六條 銷售獎金每年發(fā)放一次，事業(yè)部根據(jù)員工超額完成的銷售量確定銷售獎金，再根據(jù)員工超額完成的回款額實際發(fā)放銷售獎金。

第十七條 事業(yè)部確定銷售獎金總額在當年銷售額中的提取系數(shù)，并計算銷售獎金總額，計算公式如下：

銷售獎金總額＝當年銷售額_銷售獎金提取系數(shù)

（％）

第十八條 事業(yè)部各片區(qū)的獎金總額按照下列公式確定：

片區(qū)獎金總額＝事業(yè)部銷售獎金總額_該片區(qū)超額銷售業(yè)績積分

（片區(qū)超額銷售業(yè)績積分）

第十九條 在片區(qū)獎金總額中，首先確定片區(qū)經(jīng)理從事片區(qū)銷售管理工作的管理獎金提取系數(shù)，和銷售服務(wù)員的服務(wù)獎金提取系數(shù)。根據(jù)系數(shù)計算片

區(qū)經(jīng)理管理獎金和銷售服務(wù)員獎金總額，剩余部分作為銷售員的銷售獎

金總額。對于片區(qū)經(jīng)理直接負責(zé)地區(qū)或配套廠銷售工作的，其直接銷售

部分按照銷售員處理，相關(guān)計算公式如下：

片區(qū)經(jīng)理管理獎金＝片區(qū)獎金總額_片區(qū)經(jīng)理管理獎金提取系數(shù)

（％）

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銷售服務(wù)員管理獎金總額＝片區(qū)獎金總額_銷售服務(wù)員獎金提取系數(shù)

（％）

銷售員獎金總額＝片區(qū)獎金總額_

（1－經(jīng)理獎金系數(shù)－服務(wù)員獎金系數(shù)）

第二十條 片區(qū)銷售員獎金直接按照銷售員超額工作量提取，按照如下公式計算：

銷售員獎金＝銷售員獎金總額_員工超額銷售業(yè)績積分

片區(qū)總體超額銷售業(yè)績積分

第二十一條 片區(qū)銷售服務(wù)員的業(yè)績獎金由該服務(wù)員的業(yè)績考核結(jié)果得分確定，計算公式如下：

服務(wù)員獎金＝服務(wù)員獎金總額_員工績效考核得分

（片區(qū)服務(wù)員績效考核得分）

第五章銷售費用控制

第二十二條 公司對事業(yè)部的銷售費用總額進行控制。公司與事業(yè)部共同確定一個比率，用以計算各事業(yè)部的銷售費用總額，財務(wù)部據(jù)此制定費用預(yù)算

并進行控制。事業(yè)部銷售費用總額計算公式如下：

事業(yè)部銷售費用總額＝預(yù)計年銷售量_銷售費用比率

第二十三條 事業(yè)部將銷售費用總額劃分為兩部分：差旅費和出差補貼、交際費用。對于差旅費和出差補貼的控制，實行實報實銷制度。事業(yè)部總經(jīng)理

審批員工出差計劃，財務(wù)部報銷費用。

第二十四條 對于交際費用，事業(yè)部通過《交際費用標準表》

（附表四）進行控制。

事業(yè)部將銷售片區(qū)按照銷售難度分為三類，分別規(guī)定這三類地區(qū)的配套

銷售和單機銷售的交際費用總額。銷售員工在費用總額內(nèi)的交際費用由

事業(yè)部財務(wù)部審核控制，在費用總額外的交際費用由事業(yè)部總經(jīng)理審批。

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第二十五條 公司通過績效考核對銷售員工的銷售費用進行結(jié)果控制。公司將此項內(nèi)容作為績效考核中一項重要指標予以考核，考核結(jié)果將影響到員工

的績效工資。

第二十六條 公司同時通過直接激勵政策控制員工的銷售費用使用，對于超標部分的費用，公司將在年終核算時將相應(yīng)數(shù)額在員工的績效工資和獎金中

扣除；對于員工節(jié)約的費用，公司將提取員工費用節(jié)約額的70%作為費

用節(jié)約獎金發(fā)放給該員工。

第六章績效工資預(yù)發(fā)規(guī)定

第二十七條 鑒于銷售員工的年度績效考核工資在年終才能計算結(jié)果，為了不影響銷售員工的生活水平，公司采用季度預(yù)付績效工資制度。

第二十八條 事業(yè)部分別在前三季度末對銷售員工的銷售額進行統(tǒng)計，并計算該季度員工的銷售額/全年計劃銷售總額，預(yù)付相應(yīng)的60％全年績效工資。季度預(yù)付績效工資＝季度銷售額_全年績效工資總額_60％

全年計劃銷售總額

第二十九條 事業(yè)部在年終根據(jù)員工的年度績效考核結(jié)果計算員工的年度績效工資額。如果員工的績效工資額少于預(yù)發(fā)績效工資額，公司在員工的未來

工資中予以扣除；如果員工的績效工資額大于預(yù)發(fā)績效工資額，公司在

年終補發(fā)其余部分績效工資。

第七章銷售回款控制

第三十條 公司通過績效考核控制銷售貨款回籠。在績效考核體系中設(shè)置銷售回款完成率指標，考核銷售員工的應(yīng)回款任務(wù)的完成情況，計算公式如

下：

第2篇 配合地產(chǎn)銷售交房酒店開業(yè)及大型賽事舉辦時物業(yè)管理方案

配合地產(chǎn)銷售、交房和酒店開業(yè)以及大型賽事舉辦時的物業(yè)管理方案

(一)促進銷售的措施

1、開盤及其他活動當日交通指引、代客泊車和免費洗車服務(wù)

對于自駕車的看樓人士來講,在銷售高潮或分期開盤以及未來酒店開業(yè)時,要在銷售現(xiàn)場泊車確是一件令人頭疼的事,特別是在驕陽似火的季節(jié),不單就近找車位難,當看完樓取車時,車已被曬得滾燙,坐進去猶如置身火爐,一時半會車內(nèi)溫度都下不來。出于此考慮為體現(xiàn)'酒店式物業(yè)管理服務(wù)模式和人性化物業(yè)管理理念'

1)代客泊車和免費洗車服務(wù),是在銷售中心設(shè)立專門的酒店式代客泊車侍應(yīng)生,如果看樓的自駕車人士有此需要,侍應(yīng)生將為看樓客戶將車泊于合更理的位置,并由外協(xié)商家服務(wù)聯(lián)盟的汽車美容(服務(wù))中心提供免費洗車服務(wù);在高溫季節(jié),將對看房客戶的車輛采取有效手段(防曬車罩、淋水)進行降溫。當客戶離開時,侍應(yīng)生將車開到銷售中心門前交于客戶,并定做具備'zz第一城'標志之車匙扣贈送給客戶。這樣就免除了自駕車客戶的諸多不便,既為客戶節(jié)約了時間,又使其免受日曬雨淋之苦,而贈送的車匙扣每天都會被客戶看到,時時起到宣傳和傳播作用,強化客戶對zz第一城及物業(yè)管理細節(jié)性服務(wù)的印象,促成其購買行為。

操作要點:

1)泊車員要經(jīng)過嚴格挑選和考核,技術(shù)、人品、形象都要過硬。

2)泊車員只有在客戶主動要求時提供泊車服務(wù)。

3)洗車和降溫服務(wù)必須保持現(xiàn)場形象良好和整潔。

4)所有駕車客戶都贈送車匙扣。

2、形象提升

在zz第一城的主大門入口,聘請外形威武的退役軍人為形象保安,這樣,每一位業(yè)主進入小區(qū)時,從形象保安標準有力、干凈利索的敬禮和交通手勢指揮中,從他們威武、望莊嚴的形象里,會有一種油然而生的、作為一個zz第一城業(yè)主的尊貴和自豪感,也極大地提升了樓盤的品質(zhì)、檔次感。

3、會所、物業(yè)服務(wù)項目問卷調(diào)查

特色:

1)前幾年樓市中大打'會所牌',而現(xiàn)今的會所已到了挖不出什么新鮮賣點的地步了。會所作為住宅小區(qū)配套的一部分,已經(jīng)象園林綠化一樣變得不可或缺,把會所的服務(wù)做到實處,做出特色,已成為每個想步入'品牌營銷'行列的發(fā)展商們的必修課。因此會所的服務(wù)項目設(shè)置要切合業(yè)主的實際需要,物業(yè)管理服務(wù)項目的設(shè)置也是如此。

2)為了使會所和物業(yè)管理服務(wù)項目的設(shè)置切合業(yè)主的實際需要,避免服務(wù)不足和服務(wù)過剩,物業(yè)管理公司應(yīng)對已經(jīng)購房的業(yè)主進行'會所、物業(yè)管理服務(wù)項目調(diào)協(xié)'的專項問卷調(diào)查,問卷將服務(wù)項目以表格形式詳細羅列,設(shè)置'非常需要、比較需要、需要、不太需要、不需要'欄目,由業(yè)主自行選擇。并且注明收費標準,如果是物業(yè)管理項目,還特別注明是'常規(guī)服務(wù)(管理費中包含)'還是'個性化服務(wù)(另行收費)',同時向業(yè)主強調(diào)投票選擇的嚴肅性和重要性,因為其所選擇的每一個選項,由物業(yè)管理公司統(tǒng)計后,將作為今后會所和物業(yè)管理服務(wù)項目設(shè)置的依據(jù)。這樣由業(yè)主自己進行服務(wù)設(shè)計和選擇的方式,將體現(xiàn)發(fā)展商對業(yè)主的尊重和重視,也避免了今后會所和物管服務(wù)項目設(shè)置的盲目性。

操作要點;

1)問卷要結(jié)合銷售過程進行,讓客戶感覺是銷售過程必須的部分。

2)問卷設(shè)計要全面,重點突出,答卷形式要簡煉。

3)要讓客戶認識到問卷對決定自己今后生活的重要性。

4)要做好問卷的設(shè)計、分析和對客戶的結(jié)果通報工作。

(二)前期的交房和業(yè)主入住手續(xù)辦理方案

a、業(yè)主收房、入伙流程

1、發(fā)出'入伙通知'、登報'交房公告'

售樓處先電話或信函通知購房戶前來領(lǐng)取《入伙手續(xù)通知書》、《交房收費清單》必須預(yù)先告知業(yè)主帶齊'身份證、購房憑證'等材料

2、驗證和引導(dǎo)

由代理銷售公司售樓中心的'業(yè)主入伙引導(dǎo)員'陪同業(yè)主到開發(fā)商處辦理最后手續(xù),并察看業(yè)主有無帶齊所有必須證件和資料。

此時,售樓中心可現(xiàn)場制作《前期物業(yè)管理協(xié)議》展板告示,方便業(yè)主認知和咨詢?nèi)胱『蟮奈飿I(yè)管理事宜。具體流程如下:

⑴確認業(yè)主身份和材料:辦理交房的業(yè)主須持收到的《入伙手續(xù)通知書》(附件1)、業(yè)主身份證及復(fù)印件、業(yè)主戶口本及復(fù)印件、外地人須持暫住證及復(fù)印件、購房外批單、業(yè)主委托他人辦理手續(xù)的受托人須持'業(yè)主委托書'及代理人身份證和復(fù)印件、《商品房買賣合同》及復(fù)印件、購房全款發(fā)票或其他付款憑證,需辦理小區(qū)停車證的需出據(jù)本人駕駛證及行車證。(可以在《入伙手續(xù)書》上蓋'驗證流程章一')

⑵交納相關(guān)費用:'入伙引導(dǎo)員'指引業(yè)主到開發(fā)商財務(wù)部交納房屋尾款、各項契稅及'公用維修基金'相關(guān)開戶費等其他費用。

⑶以上兩項確認后,開發(fā)公司經(jīng)辦人應(yīng)在'入伙手續(xù)書'上簽字蓋章。(可以在《入伙手續(xù)書》上蓋'繳款流程章二')

3、由物業(yè)公司的保安人員接手并陪同業(yè)主到物業(yè)管理公司辦理手續(xù)。收取業(yè)主的《商品房買賣合同》復(fù)印件、身份證復(fù)印件、或'業(yè)主委托書'及受托人的身份證復(fù)印件。

4、物業(yè)公司物業(yè)部人員指導(dǎo)業(yè)主填寫'住戶情況登記表'發(fā)給《業(yè)主手冊》,簽署《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《業(yè)主管理規(guī)約》之承諾書。

5、業(yè)主持物業(yè)公司物業(yè)部蓋章的《入伙手續(xù)書》(上蓋'簽證流程章三')到物業(yè)公司財務(wù)部交納相關(guān)費用見'交房收費清單'

6、業(yè)主持物業(yè)公司財務(wù)部簽字轉(zhuǎn)來的《入伙手續(xù)書》(上蓋'物業(yè)費流程章四')到物業(yè)公司工程部辦理相關(guān)手續(xù):

①、物業(yè)公司保安部將業(yè)主房間鑰匙、水、電、天然氣ic卡及信報箱鑰匙發(fā)放給業(yè)主,并由業(yè)主簽署《鑰匙交接單》、簽署《備用鑰匙管理協(xié)議》、在《入伙手續(xù)書》上最終簽字確認。

②驗房:由物業(yè)工程部(分為6個驗房小組,1名工程部調(diào)度人員全盤調(diào)度)人員陪同業(yè)主到業(yè)主所購房屋,對房屋內(nèi)結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施及各種五金配件進行驗收,并將房屋驗收狀況和各表底數(shù)填寫在《房屋設(shè)備驗收交接表》內(nèi),同時在該表上業(yè)主及物業(yè)陪同驗房人員簽字確認。如有申報及維修事宜,可將業(yè)主所填寫的《房屋設(shè)備驗收交接表》中的問題于當日報承建方返修。

7、如業(yè)主進行二次裝修,由物業(yè)公司工程部審定施工方案及施工圖,同時與裝修施工單位、業(yè)主簽署《房屋施工管理協(xié)議》和《施工保潔責(zé)任書》,由物業(yè)工程部簽發(fā)《施工許可證》。

8、業(yè)主辦完所有手續(xù)或在辦理入伙手續(xù)過程當中,如對物業(yè)有任何疑問,可隨時向'物業(yè)客戶服務(wù)中心'或'售樓中心'提出,由入伙引導(dǎo)員將業(yè)主引導(dǎo)致物業(yè)現(xiàn)場咨詢處進行答疑。

9、物業(yè)公司、開發(fā)商及承建方,三方協(xié)調(diào)事項

⑴辦理入伙結(jié)束當日,

物業(yè)公司各部門將當天情況進行通報、匯總,建立已辦理入伙業(yè)主的管理檔案。

⑵對于業(yè)主提出的房間須返修的內(nèi)容,報承建方返修,對房間返修量較大的單元特別報開發(fā)商及承建方,給與關(guān)注。

⑶對于已下發(fā)的返修單,物業(yè)公司派專人跟進返修事宜,并將返修情況及時告知業(yè)主。

b、方便業(yè)主入住所采取的措施

1、設(shè)立業(yè)主收樓入伙接待小組,合理安排相關(guān)程序,爭取業(yè)主收樓入伙程序30分鐘內(nèi)完成。

2、如有特殊要求,采用電話預(yù)約和上門提供服務(wù)等形式,真正為業(yè)主著想。

3、為減少業(yè)主繳費的煩惱,與銀行建立合作關(guān)系,開設(shè)所有收費'一卡通'服務(wù)。

4、建立、維系與供水、供電、供氣、電話公司、有線電視臺等部門的良好合作關(guān)系,在業(yè)主收樓入伙辦理時可以及時開通或辦理以上各類服務(wù)項目,讓業(yè)主住得舒心。

5、搬運服務(wù)

業(yè)主均可自行請專業(yè)的搬家公司進行搬運。如有需要,為解決業(yè)主搬運的問題,管理處將臨時劃出部分區(qū)域作為落貨區(qū),派專人看護;且組建以員工為主、社會搬運工為輔的搬運隊,為業(yè)主提供搬家服務(wù)。

6、家具、電器展示服務(wù)

第3篇 物業(yè)協(xié)助銷售工作可行性方案與空房管理說明

物業(yè)協(xié)助項目銷售工作的可行性方案與空房管理說明

一、經(jīng)營定位

1.優(yōu)越的地理位置

___華庭住宅小區(qū)位于__縣城,長安路東側(cè)、海興中路北側(cè)、棗北路西側(cè)、鹽北河南側(cè),用地規(guī)整,交通便利,可以說是市商業(yè)圈的中心位置,是商家選址辦公的上風(fēng)上水之地。

2.銷售的商業(yè)化定位

針對___華庭住宅小區(qū)自身的物業(yè)特點,及其所在的地理位置周邊的環(huán)境,應(yīng)該確定其銷售方向為住宅樓、商業(yè)性寫字樓、大中企業(yè)辦公,及與金融密切相關(guān)的商業(yè)型辦公,如銀行、保險、證券等。

3.選好進駐商家,將名物業(yè)加名店的優(yōu)勢發(fā)揮出來,以進一步做好銷售、招商。

二、銷售的整體策劃

根據(jù)市___華庭住宅小區(qū)小區(qū)建設(shè)的工程進度和實際情況,年月日實行前期物業(yè)管理,我公司接到中標通知書后,按照標書上的承諾立即組建物業(yè)管理處。與此同時,配合業(yè)主或接受業(yè)主的委托,實行銷售策劃、銷售宣傳、接待業(yè)戶現(xiàn)場勘察、銷售實施及完成業(yè)戶入伙等工作。

1.成立銷售工作小組和專用的辦公地點

物業(yè)管理處在對市___華庭住宅小區(qū)小區(qū)進行前期管理的同時,成立銷售工作小組,組長由物業(yè)管理處經(jīng)理擔任,組員由具有銷售經(jīng)驗的人員、工程技術(shù)人員和管理員組成。

辦公地點應(yīng)設(shè)立在小區(qū)的醒目的地方,為獨立辦公室,做出清晰可見的標識,以方便業(yè)戶。

2.銷售策劃階段

銷售策劃階段主要是銷售前的準備工作,內(nèi)容包括建立租賃房屋清冊、劃分等級和價格、制定銷售辦法并報上級主管部門審批、完成宣傳策劃(銷售公告)、完成《業(yè)戶手冊》等一系列準備工作。

2.1 建立售租房屋清冊

在征得業(yè)主同意后,可與業(yè)主一起或接受業(yè)主的委托,清點租賃房屋的套數(shù),劃分等級,從租賃房屋的朝向問題和面積、結(jié)構(gòu)等方面來考慮,將租賃房屋暫時劃分為三個不同等級(不同等級單位價格不同)。準確無誤地清點后,建立租賃房屋清冊,項目包括:面積、面向、室內(nèi)已安裝的裝飾、裝修家具、衛(wèi)生潔具等,作為對向出租的基本資料。

2.2 確定銷售房屋的等級和價格

將租賃房屋暫時劃分為三個不同等級,租賃價格一般采取定價的辦法。房屋單價根據(jù)物價局的規(guī)定,經(jīng)市工商行政主管部門審批后確定價格。

2.3 制定銷售辦法并報上級主管部門審批

銷售活動,本著公平、公正、公開、一次性定價的原則。凡符合條件的單位,不分單位注冊所在地、按租賃時間的長短和報名先后優(yōu)先的原則。

3.完成宣傳策劃

本次借銷售廣泛地對外宣傳的機會,旨在樹立___華庭住宅小區(qū)的社會形象,展示___華庭住宅小區(qū)的實力。

按區(qū)域?qū)Σ煌霓k公物業(yè)進行有針對性的組織宣傳推介,通過電視、報紙、雜志、戶外廣告及各類印刷品等宣傳媒體廣為宣傳各功能區(qū)的功能及其一流的物業(yè)管理,擴大影響,吸引業(yè)戶。

3.1與電視臺聯(lián)系,制作形象宣傳片

電視臺播映宣傳片的時間為每天三次,每次15秒。

3.2與報紙、雜志社聯(lián)系,刊登廣告。

3.3召開新聞懇談會,邀請市主要媒體及其他主流媒體,通過懇談形式介紹小區(qū)的良好環(huán)境。

3.4在市內(nèi)主要報紙上刊登銷售廣告。

3.5在小區(qū)現(xiàn)場舉辦新聞發(fā)布會,邀請主要媒體及有意向租賃單位或個人,參加開幕式活動及其他采訪活動,宣傳小區(qū)對外租賃的優(yōu)惠政策及安全保證措施。

3.6利用網(wǎng)站,發(fā)布消息及具體的銷售辦法。

3.7 市區(qū)主要公交車站設(shè)置燈箱廣告。

3.8在相關(guān)銀行所在的營業(yè)網(wǎng)站掛上巨幅廣告。

3.9在小區(qū)現(xiàn)場掛出巨幅宣傳廣告。

3.10印制宣傳廣告單。經(jīng)業(yè)主同意和有關(guān)部門批準后,派物業(yè)公司的管理員到指定的地方發(fā)放。

4.完成《業(yè)戶手冊》

內(nèi)容包括:

4.1物業(yè)概況;

4.2物業(yè)管理公司簡介;

4.3物業(yè)管理公司性質(zhì)和簡介。包括:物業(yè)管理公司的主要負責(zé)人的姓名、相關(guān)事務(wù)負責(zé)人的聯(lián)系方式;

4.4物業(yè)管理公司的責(zé)任。其中包括:管理服務(wù)范圍,免費服務(wù),有償服務(wù)等;

4.5業(yè)戶責(zé)任。其中包括:租賃費用的交納方式和交納時間,管理服務(wù)費交納方式和交納時間,房屋本體維修基金的交納等;

4.6防火須知;

4.7防風(fēng)、沙塵、防震;

4.8安全防范;

4.9喬遷及辦公家具搬運規(guī)定;

4.10停車須知;

4.11小區(qū)的出入管理規(guī)定;

4.12房屋用途限制;

4.13電梯使用須知;

4.14噪音騷擾規(guī)定;

4.15業(yè)戶的裝飾裝修規(guī)定;

4.16園藝綠化介紹及管理規(guī)定;

4.17環(huán)境衛(wèi)生管理辦法;

4.18高空拋物的違害;

4.19小區(qū)機電設(shè)備設(shè)施簡介用及用電、用水的有關(guān)規(guī)定;

4.20張貼告示海報的有關(guān)規(guī)定;

4.21投拆和建議;

4.22晾曬衣服等有關(guān)規(guī)定;

4.23突發(fā)事件的自救辦法及聯(lián)系方式。如電梯困人、煤氣中毒、觸電搶救、溺水搶救等措施;

4.24違約責(zé)任及違約解決的主要途徑。

三、銷售宣傳階段

根據(jù)《銷售策劃方案》的安排,實施宣傳。

1.接待業(yè)戶現(xiàn)場勘察和咨詢

物業(yè)管理公司的工作重點之一,就是熱情接待來自四面八方前來洽談和咨詢的業(yè)戶,耐心細致地回答業(yè)戶提出的每一個問題,應(yīng)用調(diào)研掌握的詳實情況,真誠為業(yè)戶出謀獻策,提供參考意見。同時也為市___華庭住宅小區(qū)小區(qū)樹立良好的公眾形象。

2.接待業(yè)戶現(xiàn)場勘察

對于來到現(xiàn)場的有意向的業(yè)戶,物業(yè)公司有專人負責(zé)接待。

(1)察看來訪人員的身份證或有效證件;

(2)登記來訪人員的姓名、單位及聯(lián)系方式;

(3)安排保安人員帶到現(xiàn)場勘察;

(4)認真、詳細回答來訪人員所提出的問題,不清楚的地方需請示,不能做出錯誤的回答;

(5)記錄來訪人員的意

見,所提出的要求及有意向的樓層及具體單元。

3.電話咨詢

安排專門接聽電話,并做好記錄。對于電話咨詢的業(yè)戶,因其沒來現(xiàn)場實地考察,或者打來電話后再來現(xiàn)場,更應(yīng)耐心、細致、周到地做好咨詢服務(wù)。

4.建立意向業(yè)戶登記冊

由接待人員即物業(yè)公司的管理員建立意向業(yè)戶登記冊,詳細雨記錄各種信息。

四、銷售實施階段

1. 確定業(yè)戶名單

根據(jù)《銷售辦法》上規(guī)定的原則,確定業(yè)戶名單,并及時通知業(yè)戶。在確定業(yè)戶名單時,應(yīng)由業(yè)主參加,并對外公布,以使體現(xiàn)公平、公正、公開的原則。

2.簽定業(yè)戶銷售(租賃)合同

根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《城市商品房屋銷售管理辦法》及有關(guān)規(guī)定確立合同,雙方簽字、蓋章、備案。

3.辦理相關(guān)手續(xù)

在簽定合同后,積極地主動幫助業(yè)戶辦理經(jīng)營和入住的相關(guān)手續(xù)。

(1)交納押金;

(2)簽定《業(yè)戶公約》;

(3)業(yè)戶驗收房屋;

(4)交付鑰匙;

(5)將《業(yè)戶手冊》交給業(yè)戶;

(6)發(fā)出業(yè)戶《遷入通知單》,幫助業(yè)戶辦理入住后辦公(開業(yè))所需的事項。

五、完成業(yè)戶入伙階段

1.做出入伙方案。主要包括:

(1)做出明顯的指引標識;

(2)入伙車輛的引導(dǎo)工作;

(3)保安的安全保衛(wèi)工作;

(4)入伙期的日常保清工作;

(5)辦公家具的包裝物及雜物的及時收拾工作;

(6)協(xié)助物品的搬運及擺放工作;

(7)小區(qū)區(qū)內(nèi)搬運小車及搬運工具的配備準備工作;

(8)水電工的供水、供電的保障工作;

(9)歡迎入伙的準備工作;

(10)確定入伙時間。

2.每個房間的通電、通水檢查和最后一次清潔開荒

在入伙的前一個星期,由工程部主管帶領(lǐng)水電維修人員,對供電供水情況進行每個房間的仔細檢查,以確定入伙后水電暢通。

在入伙的前一個星期,在水電維修人員檢查后的房間,進行最后一次的清潔開荒,然后關(guān)閉門窗,鎖好房門。

3.掛彩旗等迎接準備工作

在入伙的前二天,我們根據(jù)事先的準備安排,做好入伙歡迎工作。

(1)在小區(qū)現(xiàn)場的主要出入口掛職出橫幅標語;

(2)在南北方向的兩個門口設(shè)置充氣拱門;

(3)在小區(qū)的四周設(shè)立彩旗;

(4)在建筑物的周圍懸掛氣球等。

4.現(xiàn)場的保障及配合

按照《入伙方案》中的相關(guān)內(nèi)容,入伙的當天和入伙階段,切實做好現(xiàn)場的保障和配合工作,以使業(yè)戶方便、快捷、安全、省時、省力地順利地入住。

六、空房管理辦法

1、管理要求

1.1管理處每月對空關(guān)房的管理情況進行抽查,督促管理處做好空關(guān)房的日常安全巡視及停電、停水管理,實施空關(guān)房日常維護,確保能隨時投入使用,每月末將空關(guān)房的動態(tài)情況記錄在案。

2、空關(guān)房日常管理

2.1每月一次巡查空關(guān)房內(nèi)各部位設(shè)備、設(shè)施和上下水管道,發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)。

2.2做好空關(guān)房的定期清潔工作,確保室內(nèi)干凈。

2.3每年春、秋兩季要做好空關(guān)房的通風(fēng)工作,防止室內(nèi)墻面霉變。

2.4空關(guān)房巡視中發(fā)現(xiàn)問題一般情況三天內(nèi)予以解決,特殊情況安排計劃整改。

2.5任何部門不得擅自使用空關(guān)房,如確需使用應(yīng)報開發(fā)商審批。

3、空關(guān)房屋管理收費

第4篇 房地產(chǎn)樓盤銷售計算機管理解決方案

房地產(chǎn)企業(yè)樓盤銷售計算機管理解決方案

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樓盤銷售計算機管理解決方案主要包括資料管理:項目資料、戶型資料、房產(chǎn)資料、房產(chǎn)定價、付款方式定義、房產(chǎn)價格調(diào)整;銷售管理:圖文咨詢、預(yù)約登記、銷售登記、退房記錄、換房記錄、租賃管理、二次交易、封房處理;財務(wù)管理:財務(wù)收款、出納扎賬處理、票據(jù)領(lǐng)退管理、發(fā)票換取、收據(jù)查詢、欠款催收、保證金管理;客戶管理:客戶檔案、合同資料、按揭辦理、按揭報批、產(chǎn)權(quán)辦理、客戶投訴、入伙管理、客戶分析;輔助管理:傭金管理、廣告管理、樓盤管理、需求信息、會員管理、廣告合同、廣告查詢、廣告制作、廣告發(fā)布、媒體檔案;統(tǒng)計報表:房產(chǎn)報表、銷售報表、財務(wù)報表、綜合報表、圖文分析、領(lǐng)導(dǎo)查詢;基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理:系統(tǒng)字典維護、物業(yè)類型維護、機構(gòu)部門維護、操作員維護、幣種維護、收費項目維護、幣種維護、按揭查詢;系統(tǒng)管理:系統(tǒng)參數(shù)、用戶權(quán)限、數(shù)據(jù)備份、數(shù)據(jù)恢復(fù)、套打位置調(diào)整、樣張自定義;其應(yīng)用效果為:

1.防止客源流失

客戶資料的完整性與保密性:通過使用軟件,要求業(yè)務(wù)員必須將每天接待的客戶資料與接待記錄錄入系統(tǒng),這樣業(yè)務(wù)員在接待客戶時會有意識的了解客戶詳細信息,包括客戶的基本資料、購房意向、來電來訪的詳細情況,保證了客戶資料的完整性,任何業(yè)務(wù)員接手該客戶都很容易把握客戶情況,對客戶制訂準確的跟蹤回訪計劃。可以完全實現(xiàn)客戶資料的保密,業(yè)務(wù)員只能看到自己或允許查看的有限的客戶資料與業(yè)務(wù)數(shù)據(jù),即使業(yè)務(wù)員的流動也無法帶走其他業(yè)務(wù)員的客戶數(shù)據(jù),同時原來的客戶數(shù)據(jù)也完好的保存在數(shù)據(jù)庫內(nèi),繼續(xù)為公司所用。

2.準確地銷售控制

房源多,房態(tài)變換頻繁,銷售控制比較困難,稍不注意就容易造成一房多賣,造成極壞的影響。用了銷售軟件就可以有效地解決此問題,軟件中房源狀態(tài)是唯一的,進行相應(yīng)保留、小訂、大定、簽約、退房、換房后,軟件會自動更新相應(yīng)的房源狀態(tài),只有待售的房源才可以選擇,所以絕對不可能出現(xiàn)一房多賣現(xiàn)象。房間面積、價格也是事先錄入,經(jīng)過審核的,產(chǎn)生的銷售數(shù)據(jù)也不會造成誤差。

3.全面客戶服務(wù)

基于對客戶信息準確和全面的掌握,相應(yīng)的客戶服務(wù)工作就可以做到細致入微,無論是潛在客戶還是成交客戶,出發(fā)點就是充分利用有限的客戶資源創(chuàng)造無限價值,提高潛在客戶的達成率、成交客戶的滿意率,通過客戶的口碑開發(fā)更多客戶,創(chuàng)造更多銷售機會。代辦按揭、代辦產(chǎn)權(quán)、簽約提醒、付款提醒、節(jié)日問候等,讓客戶感受親情式服務(wù)。

4.有效業(yè)績考核

客戶歸屬:系統(tǒng)自動通過客戶名稱、證件號碼、聯(lián)系電話、手機等信息判斷提示記錄的相同性,有效杜絕業(yè)務(wù)員間相互爭搶客戶、爭奪銷售業(yè)績。客戶歸屬以系統(tǒng)客戶創(chuàng)建日期為準。

工作情況及業(yè)務(wù)能力:系統(tǒng)準確反映每個業(yè)務(wù)員每天工作情況,接聽電話、接待客戶、客戶跟蹤及客戶回訪情況,開發(fā)新客戶數(shù)量、創(chuàng)造機會數(shù)量、達成意向數(shù)量及最后簽約數(shù)量,成交率等數(shù)據(jù)。

5.準確的往來帳務(wù)

軟件嚴密的銷售管理與財務(wù)管理,準確反映與客戶間應(yīng)收、已收、未收、到期未收等帳務(wù)數(shù)據(jù),銷售臺帳與財務(wù)臺帳保持高度的一致。

6.明確廣告投放

通過管理廣告的發(fā)布情況與廣告的成效統(tǒng)計,進行廣告監(jiān)測,使廣告投放在媒體、版面、尺寸、投放時間、廣告內(nèi)容方面更有針對性,避免廣告投放的盲目性。

7.及時準確的數(shù)據(jù)反饋

系統(tǒng)提供客戶接待、房源、銷售、客戶服務(wù)、財務(wù)收付款等幾十種報表,比如銷售日報、銷售月報、房源狀態(tài)分布表、未辦已辦按揭客戶、收款日報、付清首期客戶、付清全款客戶報表等,通過這些報表可及時準確的掌握銷售狀況、財務(wù)資金回籠情況、房源情況等。

8.靈活強大的統(tǒng)計分析

客戶分析:通過記錄分析客戶特征、購房意向、意見反饋等數(shù)據(jù),為營銷策劃提供準確的決策數(shù)據(jù),比如客戶來源、客戶區(qū)域、年齡段、意向價位、關(guān)注內(nèi)容等分布情況制訂廣告策略、促銷政策等。

銷售分析:通過對銷售時間、套型、物業(yè)用途、物業(yè)類型、戶型、付款方式、面積范圍等分析,便于掌握淡季與旺季、暢銷與滯銷戶型,不同付款方式的比重等信息,為領(lǐng)導(dǎo)提供更多更準的決策支持。

9.資料準備:項目概況:用于在系統(tǒng)初始化階段快速登記各個項目的總體情況,系統(tǒng)可以結(jié)合設(shè)計情況一次性生成各大樓的所有房間和相應(yīng)的基本資料,而不需逐套增加。房產(chǎn)資料:管理所有房間及其詳細資料,包括樓層、單元、房號、面積、景觀、朝向、戶型、結(jié)構(gòu)、用途、狀態(tài)、裝修標準、房間示意圖等。定價試算:結(jié)合樓層、朝向、結(jié)構(gòu)、景觀等客觀因素,以差價或系數(shù)定價法對大樓進行快速定價及價格試算,可以立即得到各定價方案的總價、均價、最高價和最低價等重要參考數(shù)據(jù),并可以立即打印出試算價目表和報價表(報表內(nèi)容可由客戶根據(jù)情況更改)。價格調(diào)整:針對銷售過程中階段性的價格變化,系統(tǒng)提供按比例調(diào)整、總價調(diào)整、單價調(diào)整、一口價調(diào)整四種靈活的調(diào)價方式。

付款方式設(shè)定:用于登記項目提供的各種付款方式,包括各付款方式的名稱、折扣、各期樓款付款時間、各期樓款所占比例、按揭精度等。在成交登記時,只需選擇客戶所選擇的對應(yīng)付款方式后系統(tǒng)可自動生成該客戶的應(yīng)交樓款,無需手工計算。

銷售管理:記錄來訪、來電、來函等客戶基本資料與購買意向,同時可記錄追蹤客戶情況、可按項目、售樓點記錄,提供方便快捷的查詢、瀏覽功能、提供統(tǒng)計兩級分析功能。

預(yù)約登記:用于樓盤在正式發(fā)售以前,登記有較強購買意向的準客戶資料及其交款信息,以便正式發(fā)售時客戶可根據(jù)排號先后優(yōu)先購買,同時系統(tǒng)可迅速將預(yù)約客戶資料及交款信息轉(zhuǎn)入銷售登記。

銷售登記:用于預(yù)留、預(yù)定、成交及客戶更名后相關(guān)的客戶資料、房間資料、合同資料、付款方式、優(yōu)惠、按揭、公證等情況進行詳細登記,系統(tǒng)可以自動生成準確的應(yīng)收樓款數(shù)據(jù)并將數(shù)據(jù)自動傳遞到財務(wù)收款登記的應(yīng)收款資料中,同時系統(tǒng)可以根據(jù)實際的銷售狀態(tài)(包括預(yù)留、預(yù)定、已售三種狀態(tài))自動更新圖文咨詢中的房間狀態(tài)圖,使整個系統(tǒng)的數(shù)據(jù)保持嚴格一致。退換房管理:在發(fā)生退換房情況時,可按照相應(yīng)程序進行退換房處理,保證房間銷售的唯一性,嚴格杜絕重復(fù)銷售的情況出現(xiàn),同時系統(tǒng)自動保存退換房的原始資料。

租賃管理:記錄用于出租的房間的租賃資料:包括客戶資料、合同資料、押金信息、換房及退租等資料。圖文咨詢:通過簡潔的圖文界面直觀顯示各大樓的最新銷售進展以及各銷售狀態(tài)的統(tǒng)計數(shù)據(jù),輸入客戶的購房條件可明確快速顯示符合客戶條件的房間,點擊任一房間可以即時了解該房間的詳細資料,同時可以按照客戶指定的各種付款方式自動模擬生成及打印其付款和按揭方案,以便客戶進行詳細了解和認真分析。

財務(wù)收款:用于已售房間應(yīng)收樓款和實收樓款的管理,通過應(yīng)收款項和實收款項的對比,可以十分直觀地了解樓款收取的進度,并可自動計算逾期欠款的滯納金金額,提

供每個房間樓款收取的統(tǒng)計數(shù)據(jù),包括應(yīng)收金額、已收金額、未收金額、應(yīng)收未收金額、滯納金金額等。

保證金管理:對于按揭付款的客戶,系統(tǒng)在按揭辦理登記后在本模塊自動生成按揭相關(guān)資料,本模塊對銀行是否放款進行登記并對保證金進行管理。票據(jù)管理:提供公司收據(jù)領(lǐng)用、查尋、統(tǒng)計等管理功能。換票管理:將客戶手中的收據(jù)更換為發(fā)票,只對有效收據(jù)進行更換。

欠款催收:系統(tǒng)可以自動檢索出所有最新拖欠樓款的客戶基本資料、欠款總額以及欠款明細,并可以統(tǒng)計出各大樓欠款的客戶總數(shù)、拖欠總金額,以便及時了解樓款拖欠情況并開展相應(yīng)的催款工作。通知交款功能可查詢未來某段時間內(nèi)應(yīng)交樓款的客戶資料及應(yīng)交款項,以便提前通知客戶按時交款,提高樓款的回收率;客戶按揭辦理:管理按揭客戶證件及收入證明等收繳情況、辦理進度,并對收繳情況,是否辦妥進行統(tǒng)計。

產(chǎn)權(quán)辦理:建立客戶產(chǎn)權(quán)登記信息,結(jié)算面積誤差、打印產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記表等。

客戶檔案:專門管理已經(jīng)成交的客戶資料,所有客戶資料在成交登記中登記后將自動傳遞到成交客戶檔案中,通過對成交客戶的統(tǒng)一管理,可以為客戶提供更加快捷和優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù),從而有效提高成交客戶的滿意度。

歷史客戶檔案:記錄退房、退訂、更名的歷史客戶檔案代辦戶口:計算戶口指標,辦理過程、辦理情況、相關(guān)費用。設(shè)計變更:記錄工程設(shè)計變更內(nèi)容,預(yù)算、執(zhí)行情況等備忘錄。投訴管理:記錄客戶投訴內(nèi)容。

入伙管理:打印入伙通知書,登記客戶入伙信息。

短信服務(wù):通過intel網(wǎng)向潛在客戶、意向客戶群短信,告訴他們公司排號、選房、優(yōu)惠等活動。輔助傭金提成管理:根據(jù)公司傭金提成方案、銷售人員銷售情況及回款情況計提傭金并記錄發(fā)放情況。針對增加管理人員提成。

廣告信息:管理所關(guān)注項目的廣告發(fā)布情況,包括廣告發(fā)布刊物、日期、版面、風(fēng)格、費用等詳細資料,以便動態(tài)追蹤其廣告策略。樓盤信息:主要用于登記和管理區(qū)域市場的各項目資料,以加強對市場狀況和競爭對手銷售情況的了解。需求分析:提供由客戶自行定義調(diào)查問卷,用戶收集問卷錄入后,系統(tǒng)自動統(tǒng)計相關(guān)信息及形成相應(yīng)的圖表分析。

會員管理:提供會員檔案管理功能、跟蹤記錄、相關(guān)活動。統(tǒng)計房產(chǎn)報表:提供整個公司項目、戶型、面積等房產(chǎn)資料的詳細報表。

銷售報表:按照整個公司項目和大樓三級統(tǒng)計范圍結(jié)合時間、銷售人員及樓盤多種因數(shù)以數(shù)字報表對最新銷售數(shù)據(jù)(包括套數(shù)、面積、成交金額等)進行統(tǒng)計。

財務(wù)報表:對樓款回收情況進行全面的統(tǒng)計,包括應(yīng)收款、實收款、應(yīng)收未收款、按揭放款、預(yù)計收款等資料,其中預(yù)計收款功能可以查詢在未來的任一時間段內(nèi)能夠正?；厥盏臉强罱痤~,為公司的整體資金運作提供準確的參考數(shù)據(jù)。綜合查詢:提供包括銷售信息、財務(wù)信息的復(fù)合型綜合性查詢。圖表分析:以數(shù)字及圖形(二維和三維)形象反映銷售及財務(wù)方面的走勢、進度、分布等情況。

領(lǐng)導(dǎo)查詢:為方便領(lǐng)導(dǎo)查詢提供的戶型、銷售與財務(wù)報表?；A(chǔ)按揭數(shù)據(jù)查詢:提供快速的銀行按揭計算功能,只需輸入按揭金額、利率、期數(shù)及計息方式(等額法或遞減法)后,系統(tǒng)可以自動計算出每月還本付息金額。

機構(gòu)設(shè)置:設(shè)置公司信息、售樓機構(gòu)、組織架構(gòu)等信息。

操作員設(shè)置:設(shè)置系統(tǒng)操作員信息,并對操作員進行項目授權(quán)。系統(tǒng)字典:對系統(tǒng)中涉及的所有可選信息進行字典維護。收費項目:對系統(tǒng)中涉及的收費項目進行維護。

系統(tǒng)參數(shù)設(shè)置:用于設(shè)置利率、滯納金比率、面積誤差率、樓款精確度、公司信息、報表表頭、工程進度名稱等和系統(tǒng)密切相關(guān)的各項參數(shù);用戶授權(quán):按查詢、修改、增加、刪除、審核等多層權(quán)限針對各個功能模塊和報表進行向各操作人員進行授權(quán),明確不同部門、不同職位的工作責(zé)任和操作權(quán)限,以保證數(shù)據(jù)的保密性和系統(tǒng)運行的安全。

數(shù)據(jù)備份:用于數(shù)據(jù)的定期備份,避免由于電腦故障造成數(shù)據(jù)丟失,同時系統(tǒng)可以按照用戶定義的時間周期自動報警并提示備份;

數(shù)據(jù)恢復(fù):如果遇到病毒、硬件等問題造成系統(tǒng)破壞后,可將已備份的數(shù)據(jù)恢復(fù)過來;

系統(tǒng)初始化:用于清空當前數(shù)據(jù)庫中需要刪除的數(shù)據(jù),一般在系統(tǒng)首次正式運行前使用,之后應(yīng)通過權(quán)限嚴格控制使用;

更改口令:用于操作員更改自己的系統(tǒng)口令等進行設(shè)計,也可以找專業(yè)公司提供。