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第1篇 z園小區(qū)維修管理服務方案
荔園小區(qū)維修管理服務方案
一、供電系統(tǒng)管理
1.供電運作和巡視的人員必須持證上崗。配電房的值班員,必須熟悉電氣設備情況和有關安全措施。
2.配送電建立24小時運行值班制度,對配電裝置及高壓室經(jīng)常進行巡查,做好每日巡視記錄;發(fā)現(xiàn)問題及時處理,并在值班記錄及巡查記錄中注明;不能解決的問題及時上報管理處或機電設備公司。
3.配電設備由專職人員負責管理和值班,配電設備的停送電由值班電工操作,非值班電工禁止操作。值班員必須做好值班記錄,認真執(zhí)行交接班制度。
4.供電線路嚴禁超載供電,配電房內禁止亂拉亂接線路,在夏季供電高峰時,應按負荷的需求,有計劃的切換變壓器。
5.停電時,應提前向用戶發(fā)出通知;恢復送電時,在確認供電線路正常、電氣設備完好后方可送電。
6.配電房內設備及線路變更,要經(jīng)公司工程部同意;重大變更,要上報公司領導批準。
7.配電房消防設施完好,并有手持式氣體滅火器。注意防止小動物進入;無關人員須經(jīng)管理處辦公室許可方可進入。
8.加強日常維護、檢修,保證配電房內公共照明、指示、顯示燈具等設施的完好。
二、供水管理規(guī)定
為保證向用戶供應符合衛(wèi)生標準的生活用水,加強供水管理,達到節(jié)約用水、滿足用戶需要之目的,特規(guī)定如下:
1.由管理處指派一名責任心強、作風正派、身體健康的水管員負責對樓宇水池、水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。
2.在非限水季節(jié)(以市政府通知為準),管理處應盡力保證隨時向住戶供水。在確實需要臨時停水時,應先通知住戶;停水后必須采取臨時供水辦法,向住戶供水。
3.地下貯水池、天面水箱每年應徹底清洗兩次(特殊情況由水管員向管理處建議增加清洗次數(shù)),并送水質樣品(或由水務局取樣)到市政府有關部門檢驗,水質必須合格。水箱人孔應加蓋、加不銹鋼紗網(wǎng)密封并加鎖。
4.水管員在巡查中發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,應立即向管理處報告,由管理處組織人員進行搶修,杜絕浪費。
5.抄表員每月要對每戶用水量進行分析,發(fā)現(xiàn)用水異常應進戶查詢,幫助解決用水浪費現(xiàn)象。
6.隨時向住戶進行節(jié)約用水、計劃用水宣傳教育,提高全體用戶節(jié)約用水意識。
7.執(zhí)行市政府分段收費規(guī)定,用經(jīng)濟手段管理,加強節(jié)約用水。
三、電梯安全管理規(guī)定
電梯屬國家規(guī)定的危險性較大的特設設備,是高層住戶主要的交通工具,為了保證電梯正常運行,更好地為業(yè)主服務,特制訂以下幾條:
1.梯維修保養(yǎng)相適應的各種機具、設備、儀表、儀器和調試、檢測手段,要有具體的質量保證體系。
2.電梯隊維修技術人員須有高中以上文化,并經(jīng)市勞動局培訓取證后方可上崗。
3.電梯任何設備非電梯維修人員禁止操作(主要部件不得隨意調動)。
4.各電梯組要嚴格實行24小時值班制度,要求電梯工對講機隨身帶,做到隨叫隨應,從電梯故障反映時起不得超過8分鐘到場。
5.如電梯發(fā)生困人故障,中控室保衛(wèi)應首先用大堂至電梯轎廂內的對講安慰乘客不要驚慌,利用攝像系統(tǒng)觀察轎廂內乘客的行動,并盡快通知電梯維修工前往求援乘客。
6.電梯工應每日對電梯進行巡視、檢查、填寫記錄,對不能解決的問題應及時書面報告領導研究解決。
7.未經(jīng)公司領導書面批準,電梯任何設備及功能不準變動,否則后果自負。
8.電梯工認真執(zhí)行電梯半月、月保、季保、年保的定期保養(yǎng)內容,認真維修電梯所發(fā)生的故障,并填寫維修保養(yǎng)記錄及故障處理記錄。
9.維修、保養(yǎng)、正常停電等任何原因造成的停梯,應在基層掛牌告示。
10.下月電梯檢修檢修、保養(yǎng)耗用材料計劃、工作計劃,應在當月25日前報電梯隊審批、備料安排。
11.每月5日電梯隊召開一次安全會議,要求全體人員參加(除值班外),并做會議記錄。12、每季度電梯進行一次由'電梯安全管理機構及責任人'組織的安全檢查。
四、消防實行'三級'檢查制度
(一)'三級'檢查的組織形式消防安全檢查分為班(組)、管理處、公司三級檢查。
(二)一級檢查
一級檢查由班(組)組織實施,要求每班檢查一次。
1.接班人應提前10分鐘到崗,交班人須向接班人詳細介紹本班安全情況,待接班人對本崗位、本責任區(qū)的安全情況進行全面檢查驗收后,予以簽字確認。
2.交接班工作完成后,接班人應及時將檢查結果報告本班班長。
3.交接班時如因接班人檢查不到位或交班人交班不清,其后發(fā)現(xiàn)的問題,主要由交班人負責,交接班時發(fā)生的問題,由本崗交接班雙方共同負責。
4.檢查驗收過程中發(fā)現(xiàn)的一般性問題,由接班班長負責處理,重大火險隱患須迅速(書面)報告管理處領導。管理處領導接到報告后必須盡快處理,不得貽誤戰(zhàn)機。
(三)二級檢查
二級檢查由管理處組織實施,要求每月檢查一次。
1.管理處領導每月組織班(組)長對責任區(qū)域的消防安全設備(施),物資特別是易燃易爆物品進行一次認真檢查。
2.檢查各班組對防火安全工作任務的執(zhí)行落實情況。
3.通報檢查情況,開展宣傳教育,強化消防安全意識,及時消除火險隱患。
4.在公司領導檢查工作時匯報消防安全工作情況。
(四)三級檢查
三級檢查由公司組織實施,要求每季度檢查一次。
1.每季度由公司安委會組織對消防安全工作進行一次重點檢查或抽查。
2.檢查管理處貫徹消防安全法規(guī)和要害部位防火安全管理制度執(zhí)行情況,對好的單位提出表揚或獎勵,差的單位進行批評或處罰。
(五)檢查的主要內容
1.對易燃易爆危險物品的貯存、保管、使用是否符合安全要求,貯存容器、管道有無定期測試,有無'跑、冒、滴、漏'現(xiàn)象。
2.使用液化石油氣爐灶,是否按照安全要求操作,擺放位置是否符合安全規(guī)定。
3.消防安全的宣傳、教育、培訓、檢查制度是否落實。
4.庫內的物資分類及存放是否符合安全規(guī)定;庫房內燈泡是否≤60w;燈距、堆距、堆放高度、通風、室溫是否符合消防安全要求以及庫房值班情況等。
5.電器設備運行是否正常,有無超負荷運轉情況;電線、電纜的
絕緣層有無老化、受潮、漏電、短路等現(xiàn)象;電動機有無空轉,防雷設備是否完好,有無私拉亂接電線情況等等。
6.使用可燃、易燃油類及對殘油、氣的處理是否符合安全操作要求。
7.動火前是否按規(guī)定辦理手續(xù),重點部位、危險場所動火是否符合'七不'、'四要'、'一清'要求。
8.使用有毒有害物品的場所是否按規(guī)定采取了有效的防毒安全措施。
9.消防器材及消防系統(tǒng)的管理與使用情況。消防器材是否定期檢查,管理制度是否健全并嚴格,責任是否落實到人,是否始終處于臨戰(zhàn)狀態(tài)。
10.是否按規(guī)定對來訪人員進行詢問、登記并禁止運載、攜帶易燃危險物品的車輛、人員進入小區(qū)。
11.員工對小區(qū)的消防栓、滅火器的擺放位置是否清楚,使用方法是否正確。
五、房屋維修保養(yǎng)制度
為了認真解決用戶入伙后房屋維修問題,在本著'實事求是,劃清責任,合理收費,服務用戶'的精神,特制訂本規(guī)定。
1.用戶在入伙時同管理處人員共同驗收房屋發(fā)現(xiàn)的質量問題,要在交驗單上分項注明整改項目并簽字,由管理處負責聯(lián)系地盤組織專人維修。維修后管理處實行消項驗收,維修所發(fā)生的人、工、材料等費用由地盤負責。
2.用戶房屋自入伙起一年內發(fā)生的房屋質量問題,均屬于建筑施工質量保修期保修內容,管理處在接到用戶投訴和反映情況后,如果工程較小,涉及金額不大,則維修班自行維修。如發(fā)生重大的質量問題或涉及金額較大,應立即報告工程部和主管領導,聯(lián)系發(fā)展商,由發(fā)展商找施工隊保修,所發(fā)生的有關費用在施工質量保證金中攤銷。
3.用戶入伙滿一年后發(fā)生的質量問題,屬于入伙后未整改的遺留問題,原則上同第2條。屬于用戶在使用和改建或裝修中發(fā)生的問題,由用戶自行負責。
4.如用戶需要進行一般性的維修,可直接向維修班提出維修申請,由管理處維修班進行維修,維修后由業(yè)主簽名驗收,維修班按成本價合理收費。
5.如用戶提出大的維修申請,維修班應上報管理處,管理處派專職人員核實情況,制訂維修計劃,組織人員維修,維修后由用戶驗收并在派工單上簽字。
6.凡樓宇內、外公共部位發(fā)生的維修,由管理處負責完成,維修所發(fā)生的一切費用均在管理費中開支,不再向用戶收費。
六、公共建筑設施保養(yǎng)制度
(一)目的:通過對建筑有計劃的保養(yǎng),使建筑美觀耐用,保持完好,延長其使用壽命。
(二)原則:日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的,及時進行維修;并有計劃地對建筑物實行系統(tǒng)的保養(yǎng)。
(三)職責:一般情況下,建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照《清潔綠化管理手冊》中有關規(guī)定負責執(zhí)行,填寫相應的清潔記錄;其它保養(yǎng)內容由維修班負責執(zhí)行,填寫《公共設施保養(yǎng)記錄》。維修班長每年初根據(jù)公共建筑設施保養(yǎng)計劃標準,結合管理處實際情況,制定出公共設施年度保養(yǎng)計劃。
(四)內容:
1.屋頂。每2年對隔熱層進行保養(yǎng)一次,對面磚破碎或裂縫較大的應及時更換,并對面磚表面用白水泥勾縫。
2.外墻飾面。每年對重點部位進行清洗;每3年進行全面清洗;在清洗時,發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應及時進行修補,恢復原樣;對于外墻滲水的,請參考《房屋維修加固手冊》修理。
3.內墻飾面。每3年進行全面保養(yǎng)。對粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應修補;對磁磚面裂縫較大的應予以更換,對認為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊,發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方,進行更換或在以后日常巡查中注意,發(fā)現(xiàn)有脫落及時修補。
4.樓梯間。樓梯間踏步每3年進行保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)問題及時修理。樓梯間墻面粉刷,日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應及時修理;每3年進行一次全面保養(yǎng),對粉刷內部有損壞的,用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊,如發(fā)出空殼聲,則有起殼現(xiàn)象,確定起殼范圍后進行修補。
5.門。對防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的,應及時修理;每年全面保養(yǎng)一次,對生銹、掉漆或起皮部位應重新刷漆;對防火門軸承上油一次。對其它類型門每年對軸承上油一次。
6.防盜網(wǎng)、花園圍欄。根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期,原則上每2年應刷油一次,最長時間不超過4年。
7.窗。每年保養(yǎng)一次,對門窗框松動、翹曲,應將錨固鐵腳的墻體鑿開,將鐵腳取出扭正,損壞的應焊接好,并將門窗框矯正后,用木楔固定,墻清理干凈灑水潤濕后,用高強度水泥砂漿把腳重新錨固,并填實墻洞,等砂漿強度達到要求后,撤去木楔,把門窗框與墻壁間的縫隙修補好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴重的門窗扇,應卸下進行矯正,焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。
8.公共地磚。日常發(fā)現(xiàn)損壞及時維修,每3年進行全面保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴重的應更換。
9.吊頂。日常對吊頂進行檢查,發(fā)現(xiàn)有破損的應及時更換,每3年揭開石膏板查看吊頂鋼絲,有生銹嚴重的應取下更換。
10.人行道、車行道。日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車行道應及時修補;每年保養(yǎng)道路一次,對表面起砂的應先用榔頭把酥松起砂的部分敲松,然后用高壓水槍沖刷干凈后,用高強速凝水泥砂漿修復。
11.管道。原則上管道每3年應全部刷油一次,但對重點部位,有必要時可以增加次數(shù)(如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次,對室內管道,嚴重污染的應隨時刷油)。
12.污水井。每年揭蓋檢查清理污泥一次。
13.擋雨篷。每年全面檢查一次,對螺絲部位進行加固,對脫膠部位進行補膠;在大雨等天氣來臨前,應視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。
14.玻璃幕墻(包括玻璃門)。每年對玻璃幕墻進行一次全面清洗及保養(yǎng),對玻璃幕墻(玻璃門)的玻璃膠進行檢查,發(fā)現(xiàn)有脫膠的應補膠,對玻璃門軸上油一次。
15.在大風等來臨前夕,應對窗戶、玻璃幕墻仔細檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,以免發(fā)生意外。
附:公共建筑設施保養(yǎng)計劃標準
序號公共建筑設施名稱保養(yǎng)周期備注
01屋頂每2年及時更換破碎的隔熱層面磚
02外墻飾面每3年每年對重點部位進行清洗
03內墻飾面每3年對于裂縫較大的及時予以更換發(fā)現(xiàn)有膠落及時修補
04樓梯間每3年對粉刷損壞的及時修補
05門每1年對生銹或掉漆的門應及時修理
06防盜網(wǎng)、花園圍欄2-4年根據(jù)損壞情況確定刷油漆時間
07窗每1年發(fā)現(xiàn)有損壞應修補
08公共地磚每3年發(fā)現(xiàn)損壞或裂縫嚴重的應更換
09吊頂每3年發(fā)現(xiàn)有破損的應及時更換
10人行道、車行道每1年發(fā)現(xiàn)損壞或裂縫嚴重的應更換
11管道每3年有必要可以增加刷油漆次數(shù)
12污水井每1年在大雨來臨前應增加次數(shù)
13擋雨篷每1年在大雨來臨前應增加次數(shù)
第2篇 國際新城公共配套設施管理維修方案
新城國際公共配套設施管理及維修方案
管理內容
(一)根據(jù)設備類型、型號不同設專業(yè)人員對各設備用房進行定期巡查,并按不同設備要求進行正確保養(yǎng)。
(二)建立完善的設施設備檔案,由專人進行整理、編目、歸檔。
(三)根據(jù)所配置設備、設施建立臺帳和標識,工程人員對設備運行狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。
(四)對各管線、控制器等設專人進行定期檢查,及時排除故障,并按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行日常養(yǎng)護。
(五)按有關行業(yè)規(guī)范標準對各設施設備,進行專業(yè)檢測、維保。
(六)按照有關規(guī)范標準,設專職設備運行操作員對高低配、燃氣鍋爐、水泵等進行專門維護、管理。
管理措施
(一)制定設備安全運行管理方案,建立設備臺帳,建立短、中、長期設備保養(yǎng)制度,并嚴格執(zhí)行。
(二)建立設施設備檔案,建立設備技術檔案,對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術檔案,以便以最快的速度查得設備的各項參數(shù),確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)。
(三)制定設備維護保養(yǎng)方案,根據(jù)設施設備配置情況,制定詳細的設備運行值班制度、交接班制度和工作報告制度,并將設備操作、巡視、檢查及維護保養(yǎng)工作落實到人。
(四)做好設備事故的防范和處理,根據(jù)園區(qū)設施設備情況,編制切實可行的設備事故應急處理預案,組織搶修和處理,盡可能減少損失和影響。事故處理后,認真查清原因,吸取經(jīng)驗教訓,避免和減少同類事故的再次發(fā)生。
第3篇 新城國際房屋管理及維修方案
新城國際房屋管理及維修方案
管理內容
(一)對房屋、設備設施用房設專業(yè)人員對各用房進行定期巡查,并按不同保養(yǎng)要求進行正確保養(yǎng)。
(二)建立完善的房屋檔案,由專人進行整理、編目、歸檔。
(三)根據(jù)所配置房屋、設施設備用房建立臺帳和標識,工程人員對房屋狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。
(四)設專人受理報修,同時派工程人員及時采取有效措施,進行修繕。
管理措施
(一)制定房屋及附屬構筑物管理方案,將根據(jù)園區(qū)房屋及附屬構筑物情況,提前介入,了解各類房屋及附屬構筑物的技術資料。
(二)建立房屋檔案,對房屋及附屬構筑物建立詳細技術檔案,以便以最快的速度查得相關參數(shù),確保房屋處于最佳狀態(tài)。
(三)質量保修期的監(jiān)督管理,在驗收時將從維護園區(qū)的利益出發(fā),按國家有關質量標準嚴格把關。
第4篇 園小區(qū)維修管理服務方案
荔園小區(qū)維修管理服務方案
一、供電系統(tǒng)管理
1.供電運作和巡視的人員必須持證上崗。配電房的值班員,必須熟悉電氣設備情況和有關安全措施。
2. 配送電建立24小時運行值班制度,對配電裝置及高壓室經(jīng)常進行巡查,做好每日巡視記錄;發(fā)現(xiàn)問題及時處理,并在值班記錄及巡查記錄中注明;不能解決的問題及時上報管理處或機電設備公司。
3．配電設備由專職人員負責管理和值班,配電設備的停送電由值班電工操作,非值班電工禁止操作。值班員必須做好值班記錄,認真執(zhí)行交接班制度。
4. 供電線路嚴禁超載供電,配電房內禁止亂拉亂接線路,在夏季供電高峰時,應按負荷的需求,有計劃的切換變壓器。
5. 停電時,應提前向用戶發(fā)出通知;恢復送電時,在確認供電線路正常、電氣設備完好后方可送電。
6. 配電房內設備及線路變更,要經(jīng)公司工程部同意;重大變更,要上報公司領導批準。
7. 配電房消防設施完好,并有手持式氣體滅火器。注意防止小動物進入;無關人員須經(jīng)管理處辦公室許可方可進入。
8. 加強日常維護、檢修,保證配電房內公共照明、指示、顯示燈具等設施的完好。
對電梯進行巡視、檢查、填寫記錄,對不能解決的問題應及時書面報告領導研究解決。
7. 未經(jīng)公司領導書面批準,電梯任何設備及功能不準變動,否則后果自負。
8. 電梯工認真執(zhí)行電梯半月、月保、季保、年保的定期保養(yǎng)內容,認真維修電梯所發(fā)生的故障,并填寫維修保養(yǎng)記錄及故障處理記錄。
9. 維修、保養(yǎng)、正常停電等任何原因造成的停梯,應在基層掛牌告示。
10. 下月電梯檢修檢修、保養(yǎng)耗用材料計劃、工作計劃,應在當月25日前報電梯隊審批、備料安排。
11.每月5日電梯隊召開一次安全會議,要求全體人員參加(除值班外),并做會議記錄。
12、 每季度電梯進行一次由'電梯安全管理機構及責任人'組織的安全檢查。
四、 消防實行'三級'檢查制度
(一) '三級'檢查的組織形式消防安全檢查分為班(組)、管理處、公司三級檢查。
(二) 一級檢查一級檢查由班(組)組織實施,要求每班檢查一次。
1.接班人應提前10分鐘到崗,交班人須向接班人詳細介紹本班安全情況,待接班人對本崗位、本責任區(qū)的安全情況進行全面檢查驗收后,予以簽字確認。
2. 交接班工作完成后,接班人應及時將檢查結果報告本班班長。
3．交接班時如因接班人檢查不到位或交班人交班不清,其后發(fā)現(xiàn)的問題,主要由交班人負責,交接班時發(fā)生的問題,由本崗交接班雙方共同負責。
4. 檢查驗收過程中發(fā)現(xiàn)的一般性問題,由接班班長負責處理,重大火險隱患須迅速(書面)報告管理處領導。管理處領導接到報告后必須盡快處理,不得貽誤戰(zhàn)機。
(三) 二級檢查二級檢查由管理處組織實施,要求每月檢查一次。
1.管理處領導每月組織班(組)長對責任區(qū)域的消防安全設備(施),物資特別是易燃易爆物品進行一次認真檢查。
2. 檢查各班組對防火安全工作任務的執(zhí)行落實情況。
3．通報檢查情況,開展宣傳教育,強化消防安全意識,及時消除火險隱患。
4. 在公司領導檢查工作時匯報消防安全工作情況。
(四) 三級檢查三級檢查由公司組織實施,要求每季度檢查一次。
1.每季度由公司安委會組織對消防安全工作進行一次重點檢查或抽查。
2. 檢查管理處貫徹消防安全法規(guī)和要害部位防火安全管理制度執(zhí)行情況,對好的單位提出表揚或獎勵,差的單位進行批評或處罰。
(五) 檢查的主要內容
1.對易燃易爆危險物品的貯存、保管、使用是否符合安全要求,貯存容器、管道有無定期測試,有無'跑、冒、滴、漏'現(xiàn)象。
2. 使用液化石油氣爐灶,是否按照安全要求操作,擺放位置是否符合安全規(guī)定。
3．消防安全的宣傳、教育、培訓、檢查制度是否落實。
4. 庫內的物資分類及存放是否符合安全規(guī)定;庫房內燈泡是否≤60w;燈距、堆距、堆放高度、通風、室溫是否符合消防安全要求以及庫房值班情況等。
5. 電器設備運行是否正常,有無超負荷運轉情況;電線、電纜的絕緣層有無老化、受潮、漏電、短路等現(xiàn)象;電動機有無空轉,防雷設備是否完好,有無私拉亂接電線情況等等。
6. 使用可燃、易燃油類及對殘油、氣的處理是否符合安全操作要求。
7. 動火前是否按規(guī)定辦理手續(xù),重點部位、危險場所動火是否符合'七不'、'四要'、'一清'要求。
8. 使用有毒有害物品的場所是否按規(guī)定采取了有效的防毒安全措施。
9. 消防器材及消防系統(tǒng)的管理與使用情況。消防器材是否定期檢查,管理制度是否健全并嚴格,責任是否落實到人,是否始終處于臨戰(zhàn)狀態(tài)。
10. 是否按規(guī)定對來訪人員進行詢問、登記并禁止運載、攜帶易燃危險物品的車輛、人員進入小區(qū)。
11.員工對小區(qū)的消防栓、滅火器的擺放位置是否清楚,使用方法是否正確。
五、 房屋維修保養(yǎng)制度為了認真解決用戶入伙后房屋維修問題,在本著'實事求是,劃清責任,合理收費,服務用戶'的精神,特制訂本規(guī)定。
1.用戶在入伙時同管理處人員共同驗收房屋發(fā)現(xiàn)的質量問題,要在交驗單上分項注明整改項目并簽字,由管理處負責聯(lián)系地盤組織專人維修。維修后管理處實行消項驗收,維修所發(fā)生的人、工、材料等費用由地盤負責。
2. 用戶房屋自入伙起一年內發(fā)生的房屋質量問題,均屬于建筑施工質量保修期保修內容,管理處在接到用戶投訴和反映情況后,如果工程較小,涉及金額不大,則維修班自行維修。如發(fā)生重大的質量問題或涉及金額較大,應立即報告工程部和主管領導,聯(lián)系發(fā)展商,由發(fā)展商找施工隊保修,所發(fā)生的有關費用在施工質量保證金中攤銷。
3．用戶入伙滿一年后發(fā)生的質量問題,屬于入伙后未整改的遺留問題,原則上同第2條。屬于用戶在使用和改建或裝修中發(fā)生的問題,由用戶自行負責。
4. 如用戶需要進行一般性的維修,可直接向維修班提出維修申請,由管理處維修班進行維修,維修后由業(yè)主簽名驗收,維修班按成本價合理收費。
5. 如用戶提出大的維修申請,維修班應上報管理處,管理處派專職人員核實情況,制訂維修計劃,組織人員維修,維修后由用戶驗收并在派工單上簽字。
6. 凡樓宇內、外公共部位發(fā)生的維修,由管理處負責完成,維修所發(fā)生的一切費用均在管理費中開支,不再向用戶收費。
六、 公共建筑設施保養(yǎng)制度
(一) 目的:通過對建筑有計劃的保養(yǎng),使建筑美觀耐用,保持完好,延長其使用壽命。
(二) 原則:日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的,及時進行維修;并有計劃地對建筑物實行系統(tǒng)的保養(yǎng)。
(三) 職責:一般情況下,建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照《清潔綠化管理手冊》中有關規(guī)定負責執(zhí)行,填寫相應的清潔記錄;其它保養(yǎng)內容由維修班負責執(zhí)行,填寫《公共設施保養(yǎng)記錄》。維修班長每年初根據(jù)公共建筑設施保養(yǎng)計劃標準,結合管理處實際情況,制定出公共設施年度保養(yǎng)計劃。
(四) 內容:
1.屋頂。每2年對隔熱層進行保養(yǎng)一次,對面磚破碎或裂縫較大的應及時更換,并對面磚表面用白水泥勾縫。
2. 外墻飾面。每年對重點部位進行清洗;每3年進行全面清洗;在清洗時,發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應及時進行修補,恢復原樣;對于外墻滲水的,請參考《房屋維修加固手冊》修理。
3．內墻飾面。每3年進行全面保養(yǎng)。對粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應修補;對磁磚面裂縫較大的應予以更換,對認為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊,發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方,進行更換或在以后日常巡查中注意,發(fā)現(xiàn)有脫落及時修補。
4. 樓梯間。樓梯間踏步每3年進行保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)問題及時修理。樓梯間墻面粉刷,日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應及時修理;每3年進行一次全面保養(yǎng),對粉刷內部有損壞的,用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊,如發(fā)出空殼聲,則有起殼現(xiàn)象,確定起殼范圍后進行修補。
5. 門。對防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的,應及時修理;每年全面保養(yǎng)一次,對生銹、掉漆或起皮部位應重新刷漆;對防火門軸承上油一次。對其它類型門每年對軸承上油一次。
6. 防盜網(wǎng)、花園圍欄。根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期,原則上每2年應刷油一次,最長時間不超過4年。
7. 窗。每年保養(yǎng)一次,對門窗框松動、翹曲,應將錨固鐵腳的墻體鑿開,將鐵腳取出扭正,損壞的應焊接好,并將門窗框矯正后,用木楔固定,墻清理干凈灑水潤濕后,用高強度水泥砂漿把腳重新錨固,并填實墻洞,等砂漿強度達到要求后,撤去木楔,把門窗框與墻壁間的縫隙修補好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴重的門窗扇,應卸下進行矯正,焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。
8. 公共地磚。日常發(fā)現(xiàn)損壞及時維修,每3年進行全面保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴重的應更換。
9. 吊頂。日常對吊頂進行檢查,發(fā)現(xiàn)有破損的應及時更換,每3年揭開石膏板查看吊頂鋼絲,有生銹嚴重的應取下更換。
10. 人行道、車行道。日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車行道應及時修補;每年保養(yǎng)道路一次,對表面起砂的應先用榔頭把酥松起砂的部分敲松,然后用高壓水槍沖刷干凈后,用高強速凝水泥砂漿修復。
11.管道。原則上管道每3年應全部刷油一次,但對重點部位,有必要時可以增加次數(shù)(如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次,對室內管道,嚴重污染的應隨時刷油)。
12. 污水井。每年揭蓋檢查清理污泥一次。
13. 擋雨篷。每年全面檢查一次,對螺絲部位進行加固,對脫膠部位進行補膠;在大雨等天氣來臨前,應視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。
14. 玻璃幕墻(包括玻璃門)。每年對玻璃幕墻進行一次全面清洗及保養(yǎng),對玻璃幕墻(玻璃門)的玻璃膠進行檢查,發(fā)現(xiàn)有脫膠的應補膠,對玻璃門軸上油一次。
15. 在大風等來臨前夕,應對窗戶、玻璃幕墻仔細檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,以免發(fā)生意外。附:公共建筑設施保養(yǎng)計劃標準序號公共建筑設施名稱保養(yǎng)周期備注01屋頂每2年及時更換破碎的隔熱層面磚02外墻飾面每3年每年對重點部位進行清洗03內墻飾面每3年對于裂縫較大的及時予以更換發(fā)現(xiàn)有膠落及時修補04樓梯間每3年對粉刷損壞的及時修補05門每1年對生銹或掉漆的門應及時修理06防盜網(wǎng)、花園圍欄2-4年根據(jù)損壞情況確定刷油漆時間07窗每1年發(fā)現(xiàn)有損壞應修補08公共地磚每3年發(fā)現(xiàn)損壞或裂縫嚴重的應更換09吊頂每3年發(fā)現(xiàn)有破損的應及時更換10人行道、車行道每1年發(fā)現(xiàn)損壞或裂縫嚴重的應更換11管道每3年有必要可以增加刷油漆次數(shù)12污水井每1年在大雨來臨前應增加次數(shù)13擋雨篷每1年在大雨來臨前應增加次數(shù)14玻璃幕墻(玻璃門)
第5篇 物業(yè)管理維修保養(yǎng)實施方案
物業(yè)管理項目維修保養(yǎng)實施方案
目的:
加強辦公樓內公用水、電設施設備日常維護,確保其正常運行、延長其使用壽命。
范圍:
營銷中心、辦公樓內公用水、電設施設備的維修、養(yǎng)護,以及中央空調、送風機房的正常巡檢。
職責:
1.定期巡查,掌握辦公樓內公用水、電設施設備的運行和完好狀態(tài),若發(fā)現(xiàn)隱患或不正常情況,應及時組織人員搶修,確保辦公樓內公用水、電設施設備完好、設備正常運行;
3.負責中央空調、送風機房運行情況的檢查、記錄,若有隱患應立即向有關廠家反映,并積極配合中央空調、送風機房廠家進行維修;
4.定期巡視,保證上下水、排污管道暢通;保持污水不外溢、環(huán)境清潔;
5.人員持證上崗,維修及時;維修時嚴格遵守安全生產(chǎn)條例和操作規(guī)程;
6.愛護工具,節(jié)約用材;不得將工具私自外借,不得將常備維修材料私自挪用或送人。
內容、程序及標準:
1.內容:辦公樓內公用水、電設施設備的日常管理、維修、養(yǎng)護、巡視工作。
2.程序及周期:
(1)、每日一次,公共設施、設備的巡視、檢查;掌握運行情況,作好《日檢記錄》;
(2)、接到報修時,應在最短時間內趕往報修現(xiàn)場維修,并作好《報修記錄》;
(3)、每日,對中央空調、送風機房進行開關機并進行巡查,并作好《中央空調、送風機房運行情況記錄》;
(4)、積極配合相關廠家對中央空調、送風機房檢查、維修;
(5)、積極配合相關廠家對設施、設備的大、中修(其材料、費用由甲方提供);(無周期)
(6)、發(fā)現(xiàn)隱患或他人報修時,應組織人員及時搶修;(無周期)
(7)、維修時,保證維修的及時率、維修的合格率;保養(yǎng)時,保證運行情況掌握。
3.標準:
(1)、辦公樓內公用水、電設施設備、中央空調、送風機房等情況良好、運行正常;
(2)、上下水、排污管道暢通,無外溢;
(3)、維修后,保持原地衛(wèi)生清潔,并將物品等按原位放回;
(4)、維修及時率98%以上、維修合格率98%以上;
(5)、設施、設備房內干凈、整潔,衛(wèi)生良好。
應急措施:
1.接到緊急報修時,應在最短時間內攜帶工具趕赴現(xiàn)場,并組織人員進行搶修;
2.若巡視、檢查發(fā)現(xiàn)隱患,應及時維修或向有關部門反映,做到問題不過夜;
3.對意外事件發(fā)生的維修情況,應根據(jù)實際制定可行的維修規(guī)范或措施,并在短時間內實施;
注意事項:
1.高空作業(yè)時,嚴格遵守《高空作業(yè)規(guī)范、程序》;
2.作業(yè)時,嚴格操作程序和規(guī)程;穿好絕緣鞋、戴好絕緣手套等安全保護措施。
檢查、考核:
1.工作人員進行日常自檢,掌握情況;
2.項目部每周一次,對維修、保養(yǎng)記錄以及中央空調、送風機房情況進行檢查,作好《周檢記錄》;
3.可向相關方了解維修的及時率、合格率,進而考查服務的滿意率,以及是否符合標準、職責等;
4.總公司或項目部除周檢也可進行抽檢,總體掌握維修、養(yǎng)護情況。
第6篇 橋梁維修安全生產(chǎn)組織管理方案范本
通過多年橋梁加固施工,我公司認為安全施工是企業(yè)的生命線,是企業(yè)最大的效益,任何與安全相違背的行為都將把企業(yè)推到死亡的邊緣。所以樹立安全施工是項目部員工的共識,人人講安全,安全為人人,已深入到每個管理人員和工作的人心,并且深深落實在行動上,所以在該項投標工程中,我們認為抓好安全施工,是對業(yè)主、總公司、員工最大的負責。
一、 安全生產(chǎn)施工組織機構措施
成立安全生產(chǎn)領導小組:由項目經(jīng)理莫輕文擔任組長,項目總工為副組長,組員由技術、安全、材料、綜合等部門主管組成,對本項目施工作業(yè)進行指導、監(jiān)督、檢查;各管理施工員同時兼任安全員,對所作業(yè)的工種進行隨時地的安全落實,各施工班組由班組長擔任安全小組組長,隨時對工作進行安全培訓,隨時強調安全措施的落實,上下聯(lián)動,形成嚴密的安全管理網(wǎng)絡。
二、 施工現(xiàn)場安全檢查措施及技術措施
1、施工現(xiàn)場的布置符合防火、防盜、防爆、防雷電等安全規(guī)定和文明施工的要求,施工現(xiàn)場的生產(chǎn)、辦公、生活用房、倉庫、材料堆放場等均按批準的總平面布置圖進行布置。
2、現(xiàn)場生產(chǎn)設足夠的消防水源和消防設施網(wǎng)點,消防器材須有專人管理不得亂拿動,組成一個3人的消防隊,所在人員要熟悉并掌握消防設備的性能和使用方法。
3、現(xiàn)場道路堅實、平整、暢通,危險地點懸掛按照gb2983-82《安全色》和gb2894-82《安全標志》規(guī)定的標牌,施工現(xiàn)場設置大幅安全宣傳標語。
4、各類房屋、庫棚、材場等的消防安全距離符合規(guī)定?，F(xiàn)場的易燃雜物須隨時消除,嚴禁在有火種的場所或其近旁堆放。
5、施工現(xiàn)場的臨時用電,按《施工現(xiàn)場臨時用電安全技術規(guī)范》的規(guī)定執(zhí)行。
6、進入現(xiàn)場人員,必須按規(guī)定配帶好安全防護用品,遵章守紀,聽從指揮。針對各工種的特點按時配發(fā)勞保用品。
三、重要環(huán)節(jié)、關鍵工序安全技術保證措施及方案
1 、樹立“安全第一”、“違章就是犯罪”的安全指導思想。
通過開展“安全文明施工勞動競賽”活動、定期舉辦安全技術培訓班、由安監(jiān)室每周出一期《安全質量周報》、定期開展施工安全大檢查等諸多有效手段,提高全員“安全第一”的安全意識。
2 、簽訂配合安全協(xié)議工程開工前必須與業(yè)主方簽訂施工安全協(xié)議,明確雙方的職責和義務。
3、施工地點附近作好安全防護。
4、按工作性質配置必需的勞動保護用品。
5、編制實施性施工組織設計時將安全放在主要位置。
6、爭創(chuàng)“安全標準工地”目標。切實落實安全責任,執(zhí)行安全獎懲辦法。
7、責任安全風險抵押。項目部所有管理人員都必須參加施工責任安全風險抵押,未出任何行車事故者可得同等金額的獎勵,否則,沒收押金,并處罰金,情節(jié)嚴重者,進行行政處罰。
8、安全勞動競賽。積極開展“安全文明施工勞動競賽”活動,每月評比一次,優(yōu)勝者可得一定金額的獎金和流動紅旗。
四、 安全防護措施
1、從事電力施工、腳手架搭設等特種作業(yè)人員,各種機械的操作人員及機動車輛駕駛人員,必須經(jīng)勞動部門專業(yè)培訓和考試并取得合格證后,方能獨立操作。
2、施工現(xiàn)場設立安全標志。危險地區(qū)必須懸掛“危險”或者“禁止通行”“嚴禁煙火”等標志,夜間設紅燈示警。
3、施工用電的線路及設備,嚴格按批準的施工組織設計安裝設置,并安裝漏電保護器,符合當?shù)毓╇姴块T的規(guī)定。
4、嚴禁將電線路搭靠或固定在機械、欄桿、鋼筋、管子、扒釘?shù)冉饘偌?。電線路的架設高度,與建筑物的距離以及和公路等平行或交叉時,必須符合現(xiàn)行的《電力設計規(guī)范》中的規(guī)定。
5、現(xiàn)場施工人員和管理人員必須配備工作服、安全服、安全帽、安全繩、安全帶,隨時對人身安全進行必要的防護措施,并進行天天檢查,防危杜漸。
五、事故處理措施
1、當工地發(fā)生小的安全事故時,要及時派送車輛人員將傷員送至醫(yī)院,進行救治,并報保險公司進行現(xiàn)場核實。
2、當工地發(fā)生大的安全事故時,應立刻停止各工地施工,進行全力的現(xiàn)場搶救,并同時報公安、消防、安檢、業(yè)主、監(jiān)理等相關部門進行現(xiàn)場指揮,調動各種資源,最大限度的搶救現(xiàn)場傷員,同時保護現(xiàn)場,進行責任劃分。
3、當工地發(fā)生突發(fā)性安全事故時,以項目經(jīng)理為首的安全生產(chǎn)領導小組,要立刻停下手頭工作,調動各種資料趕赴突發(fā)現(xiàn)場,不管責任是誰,全力以赴進行搶救,同時查清事故原因,分析事故原因,防止類似的安全事故再次發(fā)生。
六、交通安全組織方案及保證措施
1、 建立交通安全管理責任制
2 、施工作業(yè)前準備
安全教育:我公司項目部設立專管安全的安全管理員,在施工前主要進行如下幾方面的安全教育:
a)有關安全的法律、法規(guī)、安全作業(yè)規(guī)程;
b)大修、安全作業(yè)責任制,和安全工作目標、管理辦法;
c)安全作業(yè)的方案,安全作業(yè)的常識;
d)安全隱患及事故案例分析;
e)事故應急措施和自救知識
新進場的設備和人員也要根據(jù)作業(yè)的特點和人員的實業(yè)情況,在進場前做好工前安全教育和檢查。決不能因為工期緊張,環(huán)境特殊,省略工前安全教育這個環(huán)節(jié)。
3、施工管制區(qū)域內的安全管理
a) 責任人與人員管理
為達到責任明確的目的,每處作業(yè)現(xiàn)場均要指定安全作業(yè)責任人。從交通管制區(qū)域開始直到作業(yè)結束,責任人對安全作業(yè)負全責。
b) 設施看護
工程作業(yè)要時刻注意現(xiàn)場交通管制設施的完好性,發(fā)現(xiàn)問題要及時糾正。在作業(yè)現(xiàn)場要安排好設施看護員,要保證設施、標志清潔易于辨認,并始終處于正確工作狀態(tài)。
c) 夜間值守
對夜間交通管制區(qū)域安全設施應滿足夜間安全設施布置的要求,沒有作業(yè)時要留有不少于2人的值守人員,相互照應,看管現(xiàn)場、設備,并對進行的設施進行看護。值守人員要了解安全規(guī)程,要求能夠操作和簡單的維護警示燈光設備,保證交通安全設施整齊,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,不能處理的要求及時報告,發(fā)生事故及時報警。
第7篇 新星城物業(yè)設施設備維修管理維護方案
新星城物業(yè)設施、設備維修管理與維護方案
(一)、房屋共用部位、共用設施設備的使用管理、維修和更新
根據(jù)房屋實際使用年限,定期檢查房屋共用部位的使用狀況需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復屬于開發(fā)商保修范圍的,按保修工作流程及時向開發(fā)商提出報告與建議,并協(xié)助開發(fā)商維修編織合理的維修養(yǎng)護計劃,建立共用設施設備檔案,設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全
合理使用,不任意拆動原房屋結構,不任意改變原建筑的用途
各類設備設施信息記錄清晰明確,臺帳清楚
及時保養(yǎng)維修,保持房屋及公共設備設施的完好
因房制宜,有計劃地安排保養(yǎng)維修任務
完善的建筑管理、房屋維修保養(yǎng)、公共設備設施保養(yǎng)制度
完善的管理、檢查、考核制度
給類房屋、共用設備設施部位基本保持完好狀態(tài)
建立和貫徹各項規(guī)章制度及各項標準
搞好維修保養(yǎng)計劃管理,科學安排施工進度
(二)、房屋共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護的管理規(guī)定
【房屋、建筑設施】
建物維修工
a.按《房屋、設施維修養(yǎng)護規(guī)程》與《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》的內容要求進行修繕養(yǎng)護;
b.每月一次按《房屋、設備、設施巡視內容與要求》對小區(qū)房屋建筑,公用部位、設施進行巡查;
c.將周期巡查、養(yǎng)護結果記錄于《共用部位巡查、養(yǎng)護記錄表》內;
d.房屋、設施修繕工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;
e.房屋、設施發(fā)生異常,及時報告設備主管,并在設備主管協(xié)同下排除異常。
設備主管
a.負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集,負責零星材料的采購計劃的編制,委托維修的聯(lián)系工作;
b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施房屋、設施的維修保養(yǎng)工作,對房屋養(yǎng)護、修繕提供工作指導及檢查監(jiān)督;
d.對每次周期巡查養(yǎng)護記錄、維修記錄進行檢查驗證;
e.每季度組織建物維修工檢查房屋、設施的使用狀況,記錄《房屋、設施檢查表》,根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》,填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》,經(jīng)經(jīng)理審核后上報公司主管部門;
【供配電設備】
電工
a.每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視配電房設備,并記錄《配電房巡視記錄表》;
b.配電房每周打掃一次,配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)'運行'與'備用'每月切換檢查一次,并記錄《設備定期啟動表》;
c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內;
d.供配電設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;
e.供配電設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協(xié)同下排除異常和故障。
設備主管
a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管;負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制,外委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施供配電設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;
d.每周巡視配電房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況,填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經(jīng)理審核后,交公司主管部門;
h.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。
【消防設備】
日常巡視
a.設備維修工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房及風機房設備,記錄《水泵房巡視記錄表》和《風機設備巡視記錄表》。設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協(xié)同下排除異常和故障;
定期檢查
a.由設備維修工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風排煙機、雙電源啟動測試,記錄《設備定期啟動記錄表》;
b.由設備主管組織,并由保安主管、保安人員和設備維修工參與操作,每年一次進行消火栓、噴淋進行系統(tǒng)測試;送風、排煙系統(tǒng)測試;電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表》,《消防送風、排煙系統(tǒng)測試記錄表》。
維修保養(yǎng)
a.設備維修工負責消防設施的維修保養(yǎng)工作;
b.設備機房每周打掃一次,機組每月清潔一次。消防泵'運行'與'備用'每月定期啟動后交替更換一次;
c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內;
d.消防設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內。
設備主管
a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施消防設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;
d.每周巡視消防設備,檢查巡視記錄;
e.每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況,填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門
【給排水設備】
管道工
a.每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房設備,并記錄《水泵房巡視記錄表》;
b.水泵房
每周打掃一次,機組每月清潔一次。生活水泵'運行'與'備用'每二周交替更換一次;
c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內;
d.給排水設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;
設備主管
a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施給排水設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;
d.每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況,填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經(jīng)理審核后,交公司主管部門;
h.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作,記錄《水箱清洗消毒記錄表》;
i.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。
【弱電設備】
分承包方維保人員
a.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內;
b.弱電設備、設施維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》;
c.弱電設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,及時排除異常和故障。
電工
a.每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視信號接收機房設備及衛(wèi)星天線,記錄《信號收視設備巡視記錄表》;
b.信號接收機房每周打掃一次,信號接收設備每月清潔一次;
c.發(fā)現(xiàn)弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設備主管,督促維修保養(yǎng)。
保安人員
a.負責監(jiān)控中心設備的日常運行操作,每班清潔監(jiān)控室及設備表面,每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設備,每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設備,并記錄《監(jiān)控、對講設備巡視記錄表》;
b.發(fā)現(xiàn)異常情況,及時報告保安主管、設備主管。
設備主管
a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管,聯(lián)系委托保養(yǎng)工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施弱電設備的運行管理并按《設備維修保養(yǎng)分承包方服務質量監(jiān)管辦法》對分承包方進行監(jiān)管。對弱電設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證;
d.每周巡視弱電房設備,檢查巡視記錄;
e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設備的運行狀況,填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經(jīng)理審核后,交公司主管部門;
h.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件;
【電梯設備】
分承包方電梯維保人員
a.每周按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《電梯設備維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行定期保養(yǎng),同時負責清潔電梯機房環(huán)境,并將結果記錄表內;
b.電梯設備維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》;
c.設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄于《設備故障記錄表》上,并及時處理。
電工
a.每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視電梯設備,填寫《電梯房巡視記錄》。發(fā)現(xiàn)異常及時通知分承包方電梯維保人員并報告設備主管,督促維修保養(yǎng);
b.負責電源部分的維修保養(yǎng)及運行操作。每月一次切換檢查雙電源設備,記錄《設備定期啟動表》。
設備主管
a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管,聯(lián)系委托保養(yǎng)工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.實施電梯設備的運行管理,按《設備維修保養(yǎng)分承包方服務質量監(jiān)管辦法》對分承包方的監(jiān)管。對電梯設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證;
d.每周巡視電梯機房設備,檢查巡視記錄;
e.每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員檢查電梯設備的運行狀況,填寫《電梯設備系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門;
【水泵設備】
管道工
a.每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房設備,并記錄《水泵房巡視記錄表》;
b.水泵房每周打掃一次,機組每月清潔一次。生活水泵'運行'與'備用'每二周交替更換一次;
c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內;
d.給排水設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;
e.給排水設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協(xié)同下排除異常和故障。
設備主管
a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施給排水設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢
查;
d.每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況,填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經(jīng)理審核后,交公司主管部門;
i.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作,記錄《水箱清洗消毒記錄表》;
j.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。
(三)、房屋共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護計劃及實施方案
【雨污水總管及屋面外墻】
對屋面雨水總管,污水總管進行疏通保養(yǎng),屋面雨水總管網(wǎng)罩無脫落/每季一次
對污水總管出墻管進行疏通,保持出墻橫管無堵塞。/每季一次
對屋面進行巡查,保持屋面隔熱板鋪墊平整,無破損,屋面排污溝無堵塞、開裂現(xiàn)象,排水暢通。/每年二次
對屋面女兒墻勘查,墻面無裂縫,灰縫飽滿,不傾斜。/每年二次
【小區(qū)內道路、側石、圍墻】
對小內路面,側石進行巡檢:/每月一次
a.區(qū)內道路路面強度、坡度、出水口等符合要求,路面平整,不絆
腳,排水暢通,修補路面接縫嚴密,無積水、泛水現(xiàn)象;
b.混凝土路面不起砂,無脫皮、斷裂,明溝不斷裂;
c.路邊側石平直,保持高低一致無缺損。
對圍墻柵欄檢查保養(yǎng),修復斷裂圍墻柵欄,保持鐵柵欄表面無嚴重銹蝕。/每年二次
油漆鐵柵欄。/每年一次
【雨污水窨井、下水道】
對區(qū)內雨、污水管進行檢查、清撈。/每季二次
雨污水窨井鐵蓋除銹油漆(油漆顏色為黑色)。/每年一次
疏通小區(qū)內污水下水道,保持下水道暢通,同時檢查下水道出墻橫管有無變形、下沉及倒泛水。/每季二次
汛期前應對下水道進行疏通,清撈窨井內淤積物。/汛期前一個月
【屋頂避雷帶】
對屋頂避雷裝置及接地裝置進行測試,接地電阻符合相關規(guī)定,高層在12層以上應有防雷專業(yè)單位進行測試,防雷測試單位應具有專業(yè)資質,完成測試工作后,應出具測試報告。/每年一次
對屋頂避雷帶進行勘查,避雷帶應保持完好無斷裂,局部銹蝕應除銹、補油漆。/每年二次
【小區(qū)內路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】
夜間應對小區(qū)內路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進行巡視,及時發(fā)現(xiàn)與修復熄滅的燈具,燈桿油漆無剝落,燈罩完好,無破損現(xiàn)象。每日一次
檢查照明供電線路絕緣狀況是否達標。/每年一次
檢查照明供電控制保護裝置功能是否正常。/每周一次
【雕塑景觀、噴水池】
對雕塑、景觀檢查保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)問題及時處理。/每季一次
噴水池檢查保養(yǎng)內容:
a.巡視噴水池,損壞部位及時修復;/每周一次
b.檢查保養(yǎng)給排水管道、控制閥門、噴嘴、噴頭保持功能有效;/每月一次
c.檢查水泵、水泵控制系統(tǒng)工作是否正常;/每月一次
d.檢測潛水泵絕緣;/每年一次
檢查水底照明燈具,應保持完好無損,供電線路控制保護系統(tǒng)完好,電氣絕緣電阻達標。/每年兩次
【兒童娛樂設施】
對兒童娛樂設施檢查保養(yǎng),注潤滑油,緊固螺栓等連接件,保持設施安全可靠,發(fā)現(xiàn)問題及時檢修。/每月一次
對設施油漆作防銹保養(yǎng)。/每年一次
【健身設施】
檢查保養(yǎng)健身設施,保持設施安全可靠,健身房器械功能完好安全。/每月一次
對設施油漆作防銹保養(yǎng)。/每年一次
【圍墻大門及電動大門】
檢查圍墻大門門腳頭及四周,應嵌粉密實。/每年兩次
大門除銹、油漆。/每年一次
檢查保養(yǎng)電動大門,應開啟靈活。/每月一次
【地面停車位】
檢查地面平整,無積水、進出無阻礙,鎖具功能良好。/每季一次
【地下車庫】
檢查車庫大門保安閉鎖裝置及停放升降裝置應保持功能正常;/每月一次
保養(yǎng)車庫大門保安閉鎖裝置及停放升降裝置;/每年一次
巡查照明燈具及應急照明裝置,保持功能良好;/每季一次
檢查消防設施功能可靠,防火門、緊急通道門啟閉靈活;/每季一次
巡查紅外線傳感器、計時、監(jiān)控裝置應功能可靠;/每周一次
保養(yǎng)紅外線傳感器、計時、監(jiān)控裝置。/每年兩次
【樓道、室外消防栓】
檢查樓道內及室外消防栓應無滴漏水或損壞。/每月一次
油漆室外消防栓。/每年一次
檢查消防帶完好無損。/每年二次
檢查消防閥門無銹蝕、啟閉靈活。/每年二次
檢查消防報警按鈕完整無損,功能可靠。/每月一次
【清洗水箱(蓄水池)】
水箱(蓄水池)清洗、消毒。/每季一次
水箱(蓄水池)清洗消毒后采集水樣送衛(wèi)生防疫部門進行水質化檢,化檢結果達不到國家生活用水標準應重新清洗水箱,再次采集水樣化驗,直至化驗結果達標。
第8篇 農(nóng)貿(mào)市場設施設備維修維護管理方案
__農(nóng)貿(mào)市場設施、設備的維修與維護管理方案
高檔小區(qū)對機電設備維護管理要求較普通小區(qū)為高,為保障__農(nóng)貿(mào)市場的設備運行的安全、高效,我們將結合項目的實際情況,把國浩物業(yè)設備管理方面的成功管理經(jīng)驗和模式運用到該物業(yè)的設備管理與維護當中,在實際的管理運行中建立一套有效而完善的設備管理模式。
此外,我們將在設備管理中導入環(huán)保、節(jié)能的管理理念,在降低運作成本的同時,盡可能為業(yè)戶創(chuàng)造一個舒適的綠色居住、辦公和經(jīng)營環(huán)境。為此,我們?yōu)樵O備管理與維護制定了以下管理方案。
1.機電設備管理的基本原則
(1)采用國浩物業(yè)安全而高效的管理模式
a.建立完善的設備管理維護體系
依據(jù)質量管理體系對設備進行正常規(guī)范的使用,設備系統(tǒng)均由工程部負責其日常運行管理及定期檢查維修。運行管理將嚴格執(zhí)行相應設備運行操作規(guī)程。
b.制訂高標準的設備的維護保養(yǎng)計劃
設備維護保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng),設備設施的日常巡視保養(yǎng)和設備定期維護保養(yǎng)均由工程部負責。設備的維護保養(yǎng)根據(jù)《設備管理規(guī)定》和《巡視檢查記錄》開展工作,并作相關記錄。
c.實施高效的設備維修規(guī)程
設備的修理分簡單維修,如更換燈具、開關、疏通管道等,超出簡單修理范圍為設備的大、中修。維修均應有記錄,其中主要設備將建立《設備修理保養(yǎng)情況記錄卡》作為履歷性質一直保留。對變、配電設備以及發(fā)電機組、電梯等特種設備進行專業(yè)化管理,委托專業(yè)公司進行維護保養(yǎng)。
(2)建立完善的設備編碼及標示方案
a.根據(jù)__農(nóng)貿(mào)市場圖紙資料的有關圖則及通用圖則,制定《設備編碼規(guī)則》
b.制定含有設備編碼編號的《設備總覽表》。
c.依《設備總覽表》設立設備管理卡,《設備卡》執(zhí)行設備責任人制度。
d.對于標貼明顯的將導入視覺標示系統(tǒng)。
(3)主要設施設備將建賬冊、建立設備臺賬
a.設備臺賬內設備均需建立相應的《設備修理保養(yǎng)情況記錄卡》,這些表為履歷形式,將跟蹤設備至報廢。
b.利用信息平臺建設,逐步將設備和各項管理工作過渡到公司的宏觀調控和監(jiān)管。
c.接受公司綜合性的督查,引導或強制糾正設備管理中發(fā)生的錯誤,對新問題工程部專案協(xié)助解決。
d.工程部建立內部例會制度,創(chuàng)造學習、討論、督促、建議的平臺,便于各項工作均朝良性方向發(fā)展。
(4)建立完善的質量記錄體系
a.任何工作做到有據(jù)可查。
b.以工作記錄考評員工的工作能力、工作績效。
c.發(fā)揮零配件供應、技術后援支持體系強大功能。
d.適度貯備零配件,軟件備份二份以上,確立先換后修原則,并以此作備件數(shù)量的依據(jù),以確保各設備系統(tǒng)長期可靠運行。
c.完善合格供應商供貨渠道。前期介入時將考慮特定設備零部件的供應商事項。
(5)技術資料的管理
a.對于技術資料管理,遵守“二級制”模式。公司資料部門掌握所有的一手資料,工程部對于需要的技術資料以復印件(或原有兩套則可留一套)存檔于工程部資料柜中,這將有效防止因失誤及人員流動使資料遺失。
b.工程部資料柜鑰匙管理,納入管理處鑰匙管理體系中。
(6)有關設備類鑰匙的管理
a.定義設備類鑰匙:所有設備功能鑰匙,及其門柜、門房鑰匙。
b.設備類鑰匙均統(tǒng)一存放在工程部專用鑰匙箱。
c.設立與__農(nóng)貿(mào)市場相適應的鑰匙掌管制度,對內方便工作,對外防范破壞及恐怖行為。
(7)技術工種的管理
對技術工種進行崗位兼職,一崗多能,既提高工作效率和應急處理能力,又作到人力資源的合理配制。
2.設施、設備的維護管理
__農(nóng)貿(mào)市場公共設施、機電設備的維護及管理采用金地成熟的管理模式。
(1)設備的日常運行和維護由工程部負責,消防中心、公共停車場由保安部負責,其余功能性設施、設備由工程部負責日常的運行管理,并嚴格遵守各項制度和規(guī)程。
(2)設施、設備的維護保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)和分級維護保養(yǎng),設備設施的日常保養(yǎng)由使用單位和責任單位負責實施,設備定期保養(yǎng)和分級保養(yǎng)則由工程部負責。并根據(jù)有關設施、設備的管理規(guī)定開展工作并作好詳細記錄。
(3)建立完善的設施、設備編碼和標示方案。根據(jù)__農(nóng)貿(mào)市場的圖紙資料制定《設備編碼規(guī)則》和《設備總覽表》,并設立設備管理人和設備管理責任人。
(4)對設施、設備及有關場所、通道及標貼明顯處將導入ci視覺標示系統(tǒng),充分顯示規(guī)范化管理模式。
(5)利用公司推進的信息平臺建設,逐步將設備和各項管理工作過渡到智能高效,以工程部核心輻射所有設施、設備等的工程管理工作中去,接受有關職能管理部門的調控和監(jiān)督。
(6)工程部組織召開工程例會,并形成制度,創(chuàng)造學習、討論、建議、糾正的平臺,使各項工作不斷形成良好的氛圍。
(7)建立牢固的質量記錄體系。根據(jù)工程部內部管理有關制度,設施、設備的各項管理規(guī)定和設施、設備的作業(yè)指導書要求,認真細致地做好各種記錄,任何工作均做到有據(jù)可查,有制度可依。
(8)發(fā)揮零配件的供應商體系對技術的有效支持,確保設備長期可靠安全運行。
3.增收節(jié)支,不斷提高管理水平
(1)、增收節(jié)支措施
a.經(jīng)常對員工進行艱苦奮斗,勵行節(jié)約,勤儉辦企業(yè)教育,增強節(jié)約意識,在管理中,自覺地從一滴水,一度電做起,努力降低維修維護成本。
b.努力學習業(yè)務技術,不斷提高專業(yè)素質,提高維修技術服務水平。
c.加強成本控制,原材料控制,在確保服務質量的前提下,引進現(xiàn)代化的設備和手段,減少人力投入,減少人員開支。
d.加強各類消耗品的管理和控制,做到計劃采購、專人保管、合理領用。
e.__農(nóng)貿(mào)市場內外路燈、停車場照明采取控光措施,節(jié)約用電,減少公用電費支出。
(2)、提高公共設施,機電設備管理水平的新設想。
a.提高工程部主要技術人員的素質,加強工程部工作的領導。
b.配備先進的維修工具和管理設備,實現(xiàn)管理微機化。
c.繼續(xù)完善配件的供應商體系。
d.配備用于高空作業(yè)的液壓升降臺。
e.加強公司技術職能管理作用,發(fā)揮公司的技術優(yōu)勢,加大技術和管理的督導作用。
> f.維修服務、公共設施、機電設備的管理參照國優(yōu)的標準進行運作。
g.建立激勵機制,每季度、年度評選優(yōu)秀員工,并給予精神和物質獎勵,提高員工的積極性。
h.實行公司、管理處工程例會制度,及時溝通解決工程中的技術難題。
i.成立訓練有素的專業(yè)技術應急小組,以處理緊急情況下的設備故障。
第9篇 zz園設施設備維修保養(yǎng)管理方案
桂花園設施設備維修保養(yǎng)管理方案
管理目標:
園區(qū)設施設備能正常運行。
燈罩完好無損、干凈,正常調整因素除外,亮燈率保持在99%以上。
做到'急修不過夜,小修不過二',確保及時率達95%以上,合格率達98%。
業(yè)主對工程維修的有效投訴率低于2%。
設備房標識齊全,巡查、保養(yǎng)記錄齊全,機房環(huán)境干凈整潔。
人員配置:
1、維修工3人,負責園區(qū)公共設備設施的巡查、維護保養(yǎng)、維修及業(yè)主自用設備設施的有償維修保養(yǎng)工作。
2、崗位設置:
1)維修工a:負責園區(qū)巡查、外委單位維修保養(yǎng)監(jiān)管、設備設施保養(yǎng)兼日常維修。
2)維修工b:負責園區(qū)弱電維修保養(yǎng)、設備設施保養(yǎng)及日常維修。
3)維修工c:負責水電抄表、設備設施保養(yǎng)及日常維修。
3、日常工作安排:
1)維修工a:每周對園區(qū)公共設備設施巡查一次,每天上午分區(qū)域對燈具、門窗、墻路面、健身娛樂設施、景觀水系、電氣箱、管道閥門、排污泵、風機房及安防設備進行檢查記錄,下午對巡查出的問題進行處理及記錄。
2)維修工b:每周三對周界報警設備進行一次檢查維護,每二天對周界報警系統(tǒng)進行一次報警試驗(保安部負責),每月對探頭范圍綠化進行一次修剪(綠化工負責),確保周界報警系統(tǒng)正常工作;其余工作日按計劃對公共設備設施進行保養(yǎng)及處理日常維修工作。
3)維修工c:每月30日抄一次公共電表,形成公共能耗報表,及時掌握公共設備設施運行情況;其余工作日處理日常維修工作及按計劃對公共設備設施進行保養(yǎng)。
4)每月22日,根據(jù)材料使用量填寫常用材料申購單,盡量避免維修等料延誤維修速度,保障維修及時率。
4、維修服務規(guī)范:
1) 上門維修準備
從接到報修開始應在15分鐘內或按約定時間準時到達業(yè)主家。所有維修人員出工前必須隨身攜帶工具箱,仔細檢查箱內工具,并根據(jù)維修項目做好相應調整,做到工具齊備,箱體清潔。
2)入戶維修
① 按規(guī)定門鈴、叩門
a、到達業(yè)主家門口先輕按門鈴,如無反應則在間隔6秒鐘后再按第二次,不能連續(xù)按。
b、如無門鈴則應輕輕地叩門,叩門時,一般用右手食指和中指的中關節(jié)輕輕連叩兩次,然后等待2~4秒鐘。若室內沒有回音再連續(xù)敲三次,等待6~8秒鐘。若仍無回音,再敲三次,等待10秒鐘。如果連續(xù)敲3遍門仍無回音,則不應該再敲。在業(yè)主門上留下另約時間維修通知單后離開,并及時將情況向管理中心匯報。
②在隔門與業(yè)主對話時,必須說明身份和來意;業(yè)主開門后應招呼一聲'您好',征得業(yè)主同意后,穿上專用自備鞋套,在業(yè)主帶領下進入維修房間,不可隨意走動。
③ 在維修開始前,應再次詢問需維修項目,仔細查看維修現(xiàn)場及周邊狀況,如有妨礙修理的物品應主動協(xié)助業(yè)主移開。
④ 攤開塑料布或報紙以擺放工具及材料,并事先鋪好自備的毛巾或報紙等隔離物以防止?jié)B水及垃圾撒落。
⑤ 在維修中應專心致志,保證質量,提高效率,并盡可能降低噪音,工具輕拿輕放;嚴禁吃、喝、抽和收取小費。
⑥維修完畢后,應對維修結果進行自檢,待業(yè)主驗收認可后,請業(yè)主簽字。
⑦按公司收費標準收費,如業(yè)主有異議,應耐心解釋,不可與之爭執(zhí)。同時,維修人員應主動向業(yè)主交代使用中應注意事項。
⑧ 對未能及時完成維修的(如無法獨立完成、專業(yè)性太強、配件不齊等),應對業(yè)主說明情況,解釋原因,取得業(yè)主的諒解和支持或說明維修計劃(包括完成時間),并盡快將其解決。
⑨ 如因各種原因確實無力完成的,應告知業(yè)主,請其另行解決。
3)清場
工作完畢后將工作前移動的物品要放回原處,要做好清潔工作。
4)離場
離開業(yè)主家時應說聲'如有需要盡管與管理中心/維修中心聯(lián)系'并向業(yè)主說'再見'。
5) 維修材料注意事項
原則上所需維修材料均由業(yè)主自行購買,業(yè)主確實不便購買的,可代為購買,購買材料時,應要求供方出示質保卡,并開具發(fā)票。
6) 與管理中心的通報
如該次維修服務業(yè)主未通過管理中心報修,當維修結束或與業(yè)主溝通后,及時將情況向管理中心通報,便于及時閉環(huán)。
要求標準:
1)草坪燈、地埋燈、庭院燈、車庫燈、導向燈每天開關時間:根據(jù)季節(jié)及天氣情況靈活掌握。
2)亮燈情況由中班隊員進行檢查,發(fā)現(xiàn)損壞的填寫《報修登記表》,次日由早班班長交客戶服務部,客戶服務部落實工程維修人員及時查明原因,給予維修,要求:燈泡燈罩無缺損,設備完好,亮燈率在99%以上。
3)每半年擦拭或清洗一次燈泡和燈罩內部。要求:燈泡、燈罩保持清潔明亮。
4)窨井、窨溝、排水溝、集水井,每月檢查一次,每年清理一次,(全體員工配合)臺風來臨前突擊檢查一次。要求:無積水、無雜物、無塌陷,水流暢通,井蓋完好。
5)排污泵、排氣扇,每月進行試運行;遇雨天上班時第一時間對半地下車庫巡視,檢查排水泵液位開關、排水情況是否正常,管道閥門接是否漏水等,并作好檢查記錄。
6)每月檢查一次控制箱,每季檢查并進行除塵,對接頭螺絲緊固;對控制箱體表面進行一次除塵拭擦。要求:表面無灰塵,及扇葉無變形現(xiàn)象。
7)每季度檢查一次每一層水表箱內閥門接口及減壓閥,如發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象應及時處理。要求:無滲漏現(xiàn)象。
8)露天消防栓每年一次保養(yǎng)。要求:表面無生銹現(xiàn)象,顏色一致。
9)消防箱噴淋管每年一次保養(yǎng)。要求:管道表面無生銹現(xiàn)象,顏色一致。
10)定期檢查風機房,每月對風機房內設備設施進行一次全面保養(yǎng)。要求:設備正常運行,無損壞現(xiàn)象,表面無積塵,并做好記錄。
11)消防儀表每周巡查(機房維修工負責,公共區(qū)域保安負責)。要求:壓力正常。
12)每月對亭子進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,每年保養(yǎng)一次。要求:屋面、立柱無損壞。
13)每周檢查健身娛樂設施,連接是否牢固、表面有無破損、地面保護設施是否開裂。根據(jù)需要對螺絲進行加油、緊固。
14)網(wǎng)球場每月檢查一次一年保養(yǎng)一次。要求:地面、圍欄表面無銹腐現(xiàn)象,螺絲要牢固。
15)花架每季度檢查一次,視情況進行養(yǎng)護。要求:表面無破損。
16)景觀水池每季度檢查一次半年清洗一次。要求:無
滲水、無破損、底部無嚴重積塵。
17)園區(qū)建筑小品、護攔每年保養(yǎng)一次。要求:無損壞現(xiàn)象。
18)外墻面每月檢查一次,三年清洗一次。要求:無脫落無空鼓無滲水,表面完好無損壞。
19)內墻面每月檢查一次,每三年翻新一次。要求:表面整潔無破損。
20)道路、停車場每周檢查一次。要求:地面平整無破損。
21)水景開放時間:(保安隊負責開關)
國定假日:10:00~12:00,晚上開放時間參照雙休日;
雙休日:17:00~19:00(12月~4月);18:00~20:00(5月~11月)。
22)公共門窗、鎖每周檢查一次。要求:表面完好無變形,窗戶無滲水。
23)每月一次對道閘進行檢查,保養(yǎng)。如對道閘彈簧加油、接觸性能是否正常。要求:起動靈活,無損壞現(xiàn)象。
24)每年一次檢查并清潔單元電表箱、配電箱、配電柜及每層管線分線盒。要求:無積塵,接頭無松動現(xiàn)象。
25)每半年測試一次各主要用電線路的絕緣狀況。要求:絕緣良好。
26)每年對圍墻的鐵質護欄進行一次保養(yǎng),要求無明顯銹跡。
27)ups、備用電源每季放電運行一次,時間約45分鐘左右,檢查外觀是否清潔,各接線端子是否牢固。
5、業(yè)主有償服務管理
(1)要求標準
1)在接到維修單后十五分鐘趕到現(xiàn)場。急修15分鐘內到現(xiàn)場,小修2小時內完成,中修24小時內完成,大修1天內有答復。
(2)管理內容
有償服務項目
住戶自用部位、自用設備的維修和養(yǎng)護
1)更換燈管、燈泡;
2)維修、更換門鎖;
3)住戶自用部位下水道疏通服務;
4)安裝插座;
5)熱水器、抽油煙機拆裝;
6)室內供電線路維修;
7)掛鏡、像框;
8)更換玻璃;
9)維修、更換自來水管、水閥及軟管;
10)維修、更換水盆、水箱配件;
11)維修、更換晾衣架。
(3)維修后開具收費憑證。
6、安保系統(tǒng)智能化系統(tǒng)的維護方案和計劃
(1)智能化系統(tǒng)維護方案
__桂花園智能化系統(tǒng)包括攝像監(jiān)控系統(tǒng);紅外周界防越報警系統(tǒng)、保安巡更監(jiān)控系統(tǒng);可視對講門禁系統(tǒng);車輛管理系統(tǒng);消防報警系統(tǒng);對于以上配置特點,制定如下維護方案:
日檢:系統(tǒng)外觀;前端、終端、傳輸線路信號
日常檢查記錄;軟件測試
維護內容例檢:系統(tǒng)外觀;前端、終端、傳輸線路信號
傳輸階段性檢查、記錄、軟件測試
臨檢:對日常維護工作、例檢工作進行督檢,
對其工作成果進行測評
一般性檢查維護(日檢)
月檢
維護方式定期檢查維護 (例檢)季檢 年檢
臨時抽樣檢查維護(臨檢)
詳細維護保養(yǎng)項目見表1所示
2、智能化系統(tǒng)的維護計劃
小修計劃:根據(jù)日常維護記錄、月檢記錄及報告,制定每季一次的小修計劃。
中修計劃:根據(jù)季檢記錄及報告、年檢記錄及報告,制定每年一次的中修計劃。
