第1篇 物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算規(guī)范
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算
根據(jù)“******”人員編制計(jì)劃,及擬推廣管家服務(wù)的總體管理思路,對(duì)“******”的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)進(jìn)行測(cè)算。內(nèi)容包括:
一、 經(jīng)費(fèi)測(cè)算的原則及說(shuō)明;
二、 經(jīng)費(fèi)測(cè)算:
1、人工成本;2、行政辦公費(fèi);3、設(shè)備/設(shè)施維護(hù)費(fèi);4、公用水電費(fèi);5、清潔綠化費(fèi);6、保安費(fèi);7、固定資產(chǎn)折舊;8、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo);9、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi);10、管理者酬金;11、稅金。
詳細(xì)測(cè)算書(shū)內(nèi)容如下:
第一節(jié) 經(jīng)費(fèi)測(cè)算的原則及說(shuō)明
一、 測(cè)算的依據(jù)
(一) 成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定及成都市政府相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī);
(二) “四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行規(guī)定”;
(三) “四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)分類(lèi)分級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)”。
二、 經(jīng)費(fèi)測(cè)算的原則
(一) 遵循物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)的原則
物業(yè)管理行業(yè)屬保本微利的服務(wù)性行業(yè)。客觀、準(zhǔn)確、完整地核算物業(yè)管理的成本支出,是物業(yè)管理企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ),也是為業(yè)主/使用者創(chuàng)造舒適工作環(huán)境,達(dá)到物業(yè)保值增值目的的基本條件。
(二) 服務(wù)水平與管理費(fèi)用相匹配的原則
針對(duì)“*******”高檔物業(yè)需求,根據(jù)服務(wù)水平與管理費(fèi)用“質(zhì)價(jià)相符”的市場(chǎng)特點(diǎn),準(zhǔn)確定位物業(yè)管理的水平,準(zhǔn)確定位管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。
(三) “零預(yù)算”原則
物業(yè)管理費(fèi)實(shí)行“零預(yù)算”原則,“以支定收”,根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn),確定物業(yè)管理費(fèi)用的支出;再根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)用的支出確定物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這樣,物業(yè)管理費(fèi)用收入和支出相抵后的結(jié)果為“零”。
(四) 管理者提取酬金原則
物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)來(lái)源以物業(yè)管理費(fèi)用支出為基礎(chǔ),并按一定比例提取“管理者酬金”,即:管理者酬金 = 物業(yè)管理費(fèi)用支出×管理酬金比例。
三、 測(cè)算的有關(guān)說(shuō)明
(一) 物業(yè)管理費(fèi)支出包括物業(yè)管理服務(wù)人員工資和福利費(fèi),公共設(shè)備、設(shè)施日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi),綠化管理費(fèi),保潔衛(wèi)生費(fèi),保安費(fèi),辦公費(fèi)用,物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi),稅費(fèi),利潤(rùn),開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。
(二) 有關(guān)費(fèi)用的說(shuō)明
1、人員工資標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)市場(chǎng)化原則,參照成都行業(yè)工資水平,根據(jù)*********規(guī)模及高檔次的管理服務(wù)需求設(shè)定人員工資標(biāo)準(zhǔn),人員工資標(biāo)準(zhǔn)如下:
序號(hào) 職 務(wù) 月薪 備 注
1 中心經(jīng)理 4,000
2 品質(zhì)行政主管(中心經(jīng)理助理) 2,500
3 安全主管 1,800
4 工程維修主管 2,000
5 清潔綠化主管 1,800
6 高級(jí)管家 1,800
7 會(huì)計(jì)&nb
sp;1,400
8 出納 1,200
9 維修技工 1,200
10 安全班長(zhǎng)1,100
11 安全員900
12 清潔工600
13 綠化工600
2、物資裝備的攤銷(xiāo)
物資裝備攤銷(xiāo)分兩部分進(jìn)行,單件價(jià)格在2,000元以上的物資裝備計(jì)入“固定資產(chǎn)”,依據(jù)財(cái)務(wù)制度按5年攤銷(xiāo);單件價(jià)格在2,000元以下的物資裝備計(jì)入開(kāi)辦費(fèi),按5年攤銷(xiāo)。
3、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)
開(kāi)辦費(fèi)的攤銷(xiāo)期限為5年。開(kāi)辦期的人工成本在入伙前應(yīng)攤進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)成本中,不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)慣例,不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)提取率為物業(yè)管理成本支出的1.5%。開(kāi)辦費(fèi)中的物資裝備的攤銷(xiāo)計(jì)算方法將物資裝備費(fèi)用的80%(4年)按5年攤銷(xiāo)進(jìn)管理成本中。
4、管理者酬金
依照四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行規(guī)定和行業(yè)慣例,每年按總支出的8%提取管理者酬金。
5、本體維修基金及專(zhuān)用基金按四川省及成都市有關(guān)規(guī)定收取。暫不測(cè)算。
第二節(jié) 經(jīng)費(fèi)測(cè)算
經(jīng)費(fèi)測(cè)算總表(單位:人民幣元)
序號(hào) 項(xiàng) 目 測(cè)算依據(jù) 月支出 備 注
1 人工成本 詳見(jiàn)人工費(fèi)測(cè)算明細(xì)表122,202.00
2 行政辦公費(fèi) 詳見(jiàn)辦公費(fèi)測(cè)算明細(xì)表14,406.67
3 設(shè)備/設(shè)施維護(hù)費(fèi) 詳見(jiàn)維護(hù)費(fèi)測(cè)算明細(xì)表 9,984.00
4 公用電費(fèi) 按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)測(cè)算23,500.00
5 公用水費(fèi) 按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)測(cè)算4,200.00
6 清潔費(fèi)(設(shè)施材料) 詳見(jiàn)清潔費(fèi)測(cè)算明細(xì)表10,233.00
7 綠化費(fèi) 詳見(jiàn)綠化費(fèi)測(cè)算明細(xì)表&
nbsp; 17,388.00
8 保安費(fèi) 詳見(jiàn)保安費(fèi)測(cè)算明細(xì)表 400 注:將開(kāi)盤(pán)期間人工成本攤進(jìn)物管成本中
9 固定資產(chǎn)折舊 詳見(jiàn)固定資產(chǎn)測(cè)算明細(xì)表1,397.50
10 開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo) 詳見(jiàn)開(kāi)辦費(fèi)測(cè)算明細(xì)表3,036.87 23,994.13
11 小計(jì)206,748.03 227,705.30
12 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 以上各項(xiàng)之和的2% 4,134.96 4,554.11
13 管理者酬金 以上各項(xiàng)之和的10.00%21,088.30 23,225.94
14 營(yíng)業(yè)稅金及附加 以上各項(xiàng)之和的5.70% 13,222.36 14,562.66
15 總計(jì)245,193.66 270,048.01
16 每平方米月管理費(fèi)(不含電梯分?jǐn)? 69416.16平方米收費(fèi)面積 3.53 4.05
根據(jù)我們的測(cè)算,本項(xiàng)目管理費(fèi)月支出為245,193.66元(不含e型房每月電梯維護(hù)費(fèi)用),按照不同房型的價(jià)格、建筑面積比率,將管理費(fèi)分?jǐn)側(cè)缦?
房型系數(shù) 管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/平方米.月) 備 注
a 1.143 4.0
b 1.057 3.7
c、d 1 3.5
e 0.914 3.2 按照分?jǐn)傁禂?shù)測(cè)算e型房管理費(fèi)2.8元/平方米.月,加上電梯維護(hù)費(fèi)0.42元/平方米.月,實(shí)際管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3.2元/平方米.月
(一)人工成本測(cè)算
序號(hào) 項(xiàng)目 人數(shù) 月薪 計(jì)算方法 月支出 備 注
1 工資
(1) 中心經(jīng)理 1 4,000 人數(shù) * 月薪 4,000
(2) 品質(zhì)行政主管 1 2,500 人數(shù) * 月薪 2,500
中心經(jīng)理助理
(3) 安全主管 1 1,800 人數(shù) * 月薪 1,800
(4) 工程維修主管 1 2,000 人數(shù) * 月薪 2,000
(5) 清潔綠化主管 1 1,800 人數(shù) * 月薪 1,800
(6) 高級(jí)管家 3 1,800
人數(shù) * 月薪 5,400
(7) 會(huì)計(jì) 1 1,400 人數(shù) * 月薪 1,400
(8) 出納 1 1,200 人數(shù) * 月薪 1,200
(9) 維修技工 7 1,200 人數(shù) * 月薪 8,400
(10) 安全班長(zhǎng) 31,100 人數(shù) * 月薪 3,300
(11) 安全員 40 900 人數(shù) * 月薪 36,000
(12) 清潔工 30 600 人數(shù) * 月薪 18,000
(13) 綠化工 3600 人數(shù) * 月薪 1,800
(14) 小計(jì) 94 87,600
2 三費(fèi)一金
(1) 福利待遇 工資總額* 8% 7,008.00
(2) 培訓(xùn)費(fèi) 工資總額* 8% 7,008.00
(3) 工會(huì)費(fèi) 工資總額* 2% 1,752.00
(4) 社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi) 工資總額* 20%17,520.00
(5) 教育基金 工資總額* 1.5% 1,314.00
(6) 小計(jì)34,602.00
3 合計(jì)122,202.00
(二)行政辦公費(fèi)
序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 單位 單價(jià) 計(jì)算方法 月支出 備注
1 辦公用品、低值易耗品
(1) 管理人員 10 人 20 數(shù)量 * 單價(jià) 200.00
(2) 操作人員 80 人 5 數(shù)量 * 單價(jià)400.00
小計(jì) 90 人 &nbs
p;600.00
2 通訊費(fèi)用
(1) 固定電話/傳真 5 部 150 數(shù)量 * 單價(jià)750.00
(2) 移動(dòng)電話 2 部300 數(shù)量 * 單價(jià)600.00
小計(jì)1,350.00
3 車(chē)輛使用費(fèi)用 2 部 1500 數(shù)量 * 單價(jià) 3,000.00
4 員工宿舍租金 4 套 600 數(shù)量 * 單價(jià)2,400.00
5 社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi) 12 次1500 綜合測(cè)算1,500.00
6 服裝費(fèi)用
(1) 管理人員服裝 13 套900 11700 975.00
(2) 維修工服裝 7400 2800 233.33
(3) 清潔綠化工 34 270 9180 765.00
(4) 保安員 431000 43000 3583.33
(5) 小計(jì) 66680 5556.67
7 合計(jì) 14,406.67
(三)設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)
序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 單位 單價(jià) 保養(yǎng)期 月支出 備注
1 電梯維保費(fèi) 8 臺(tái)600 12 4,800.00 不記入總費(fèi)用
2 電梯年檢費(fèi) 8 臺(tái) 400 / 266.67 不記入總費(fèi)用
3 電梯保險(xiǎn)費(fèi) 8 臺(tái)
4 強(qiáng)電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)2,000.00
(1) 高壓供電系統(tǒng) 屏
(2) 低壓供電系統(tǒng) 屏
(3) 備用發(fā)電機(jī)維護(hù)費(fèi) 臺(tái)
小計(jì)2,000.00
5 給排水系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)800.00
(1) 給排水水泵維護(hù)費(fèi) 臺(tái)
(2) 給水水管維護(hù)費(fèi)
(3) 排水水管維護(hù)費(fèi)
(4) 消防水系統(tǒng)
消防箱 套
小計(jì) 800.00
6 室外景觀綠化水維護(hù)費(fèi) 500.00
7 游泳池維護(hù)費(fèi) 200.00
8 消防系統(tǒng)維保費(fèi) 500.00
9 弱電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)2,500.00
(1) 消防弱電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)
(2) 控制中心維護(hù)費(fèi)
(3) 保安監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)
(4) 防盜報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)
(5) 巡更系統(tǒng)維護(hù)費(fèi) &nbs
(6) ic卡門(mén)禁統(tǒng)維護(hù)費(fèi)
(7) 停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)
小計(jì) 2,500.00
10 建筑本體維修費(fèi)
11 設(shè)備維修零星材料費(fèi)600.00
小計(jì)9,600.00
12 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 4%384.00
13 合計(jì)9,984.00
(四)公用水電費(fèi)
序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 單位 單價(jià) 保養(yǎng)期 月支出 備 注
1 公用電費(fèi) 50000 度 0.47 23,500.00
2 公用水費(fèi) 3500 噸 1.2 4,200.00
合計(jì) 27,700.00
(五)清潔費(fèi)
序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算方法 月支出 備 注
1 基本清潔費(fèi)
(1) 清潔人工費(fèi) / /
(2) 工具/材料費(fèi) 綜合測(cè)算 2000
2 清潔設(shè)備折舊費(fèi) (5年分?jǐn)? 清潔工具 1333
總價(jià)80,000元
3 垃圾清運(yùn)費(fèi) 30天×1車(chē)/天×150元/車(chē) 4500
4 室外水景清潔費(fèi) 每月清洗1次1000
5 化糞池清理費(fèi) 每一年清洗2次400
7 消殺費(fèi) 綜合測(cè)算
;1000
8 總計(jì)10,233.00
(六)綠化費(fèi)
項(xiàng)目 數(shù)量 單位 單價(jià) 計(jì)算方法 月支出 備 注
綠化費(fèi)41400 m2 0.42 數(shù)量 * 單價(jià) 17,388.00
(七)保安費(fèi)
項(xiàng) 目 計(jì)算方法 月支出 備 注
日常耗材、裝備保養(yǎng) 綜合測(cè)算400.00
(八)固定資產(chǎn)折舊
序號(hào) 項(xiàng)目 資產(chǎn)總額 計(jì)算方法 月支出 備 注
1 行政辦公設(shè)備 74,000.00 分5年攤消 1,233.33
2 工程設(shè)備 9,850.00 分5年攤消164.17
3 合計(jì) 1,397.50
附表:固定資產(chǎn)清單
(一) 行政辦公設(shè)備
項(xiàng) 目 數(shù) 量 單位 單價(jià) 金額 備 注
會(huì)議桌 1 套 3,000.00 3,000.00
大工作臺(tái) 1 套 2,000.00 2,000.00
復(fù)印機(jī) 1 臺(tái) 15,000.00 15,000.00
內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)電腦終端 10 臺(tái) 4,000.00 40,000.00
數(shù)碼照相機(jī) 1 部 4,000.00 4,000.00
電視機(jī) 5 臺(tái) 2,000.00 10,000.00
小計(jì)74,000.00
(二) 工程設(shè)備
項(xiàng) 目 數(shù) 量 單位 單價(jià) 金額 備注
200型室外疏通機(jī) 1 套 2,350.00 2,350.00
備用發(fā)電機(jī) 1 臺(tái) 5,000.00 5,000.00
臺(tái)鉆 1 臺(tái) 2,500.00 2,500.00
小計(jì) 9,850.00
合計(jì) 83,850.00
(
九)開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)
序號(hào) 項(xiàng)目 總額 計(jì)算方法 月支出 備注
1 開(kāi)盤(pán)期間人工成本費(fèi) 1,211,883.00 按5年攤銷(xiāo) 20,198.05 攤?cè)霠I(yíng)銷(xiāo)成本
2 除人工費(fèi)外其它開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo) 227,765.00 按(80%)5年攤銷(xiāo) 3,036.87 攤?cè)胛锕艹杀?/p>
3 總開(kāi)辦費(fèi) 1,439,648.00 按5年攤銷(xiāo) 23,994.13 全部攤?cè)胛锕艹杀?/p>
“********”的開(kāi)辦期從2003年7月1日至2004年6月30日,為期12個(gè)月。在此期間,購(gòu)置相應(yīng)的辦公設(shè)備、工程工具、治安消防用品、服裝等物資裝備,人員到位。開(kāi)辦費(fèi)分五年攤銷(xiāo)。 開(kāi)辦費(fèi)總表
項(xiàng)目 數(shù)量 駐場(chǎng)時(shí)間 單價(jià) 計(jì)算方法 開(kāi)辦期支出
1 人工成本
(1) 工資
中心經(jīng)理 1 12 4,000.00 數(shù)量 * 駐場(chǎng)時(shí)間 * 單價(jià) 48,000.00
品質(zhì)行政主管(中心經(jīng)理助理) 1 10 2,500.00 數(shù)量 * 駐場(chǎng)時(shí)間 * 單價(jià) 25,000.00
安全主管 1 12 1,800.00 數(shù)量 * 駐場(chǎng)時(shí)間 * 單價(jià) 21,600.00
工程維修主管 112 2,000.00 數(shù)量 * 駐場(chǎng)時(shí)間 * 單價(jià) 24,000.00
清潔綠化主管 110 1,800.00 數(shù)量 * 駐場(chǎng)時(shí)間 * 單價(jià) 18,000.00
高級(jí)管家 6 61,800.00 數(shù)量 * 駐場(chǎng)時(shí)間 * 單價(jià) 64,800.00
會(huì)計(jì) 1 21,400.00 數(shù)量 * 駐場(chǎng)時(shí)間 * 單價(jià) 2,800.00
出納 1 21,200.00 數(shù)量 * 駐場(chǎng)時(shí)間 * 單價(jià) 2,400.00
維修技工 2 12 1,200.00 數(shù)量 * 駐場(chǎng)時(shí)間 * 單價(jià) 28,800.00
安管班長(zhǎng) 3 12 1,100.00 數(shù)量 * 駐場(chǎng)時(shí)間 * 單價(jià) 39,600.00
安管員 40 12900.00 數(shù)量 * 駐場(chǎng)時(shí)間 * 單價(jià) 432,000.00
清潔工 35 12600.00 數(shù)量 * 駐場(chǎng)時(shí)間 * 單價(jià) 252,000.00
綠化工 2 12 600.00 數(shù)量 * 駐場(chǎng)時(shí)間 * 單價(jià) 14,400.00
小計(jì)973,400.00
(2) 三費(fèi)一金
福利費(fèi)工資總額 8% 77,872.00
工會(huì)經(jīng)費(fèi)工資總額 2% 19,468.00
社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)工資總額 13% 126,542.00
教育基金工資總額 1.5% 14,601.00
小計(jì) 238,483.00
合計(jì)1,211,883.00
2 行政辦公費(fèi)
(1) 辦公用品、低值易耗品 綜合測(cè)算 3,000.00
(2) 通訊費(fèi) 綜合測(cè)算 3,000.00
(3) 員工宿舍租金及水電費(fèi) 7 12 900.00 套數(shù) * 開(kāi)辦時(shí)間 * 單價(jià) 75,600.00
合計(jì)81,600.00
3 入伙資料 350 60.00 21,000.00
4 辦公設(shè)備 見(jiàn)開(kāi)辦期辦公設(shè)備清單 18,600.00
5 工程工具 見(jiàn)開(kāi)辦期工程工具清單 14,710.00
6 治安消防用品 見(jiàn)開(kāi)辦期治安消防用品清單 25,315.00
7 服裝 見(jiàn)開(kāi)辦期低值裝備清單 66,540.00
總計(jì)1,439,648.00
1、 開(kāi)辦期辦公設(shè)備清單
序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù)量 單位 單價(jià) 合計(jì)(元) 備 注
1 辦公家私 3 套 1,500.00 4,500.00
2 工作臺(tái) 10 套 500.00 5,000.00
3 轉(zhuǎn)椅 10 把 80.00 800.00
5 打印機(jī) 2 臺(tái) 700.00 1,400.00
6 文件柜 5 套 300.00 1,500.00
7 檔案柜 2 個(gè) 300.00 600.00
8 電話 5 部 100.00 500.00
9 傳真機(jī) 1 部 1,500.00 1,500.00
10 保險(xiǎn)柜 1 部 1,000.00 1,000.00
12 工具柜 5 套 200.00 1,000.00
13 飲水機(jī) 4 臺(tái) 200.00 800.00
第2篇 物業(yè)項(xiàng)目管理范圍規(guī)范
物業(yè)項(xiàng)目管理范圍
**國(guó)際中心項(xiàng)目規(guī)劃紅線以?xún)?nèi),4棟樓產(chǎn)權(quán)人業(yè)權(quán)部位以外區(qū)域;業(yè)權(quán)部位與公共區(qū)域關(guān)聯(lián)不可分割管理的區(qū)域和為整體建筑提供服務(wù)及能供運(yùn)營(yíng)的公共設(shè)備設(shè)施部位發(fā)生的相關(guān)公共事務(wù)管理。包括:設(shè)備設(shè)施管理、能源管理、交通秩序管理、清潔衛(wèi)生管理、綠化管理、垃圾清運(yùn)管理、發(fā)生的與2號(hào)樓相關(guān)的各項(xiàng)成本費(fèi)用包括法定設(shè)施年檢費(fèi)等,均由共享人按照區(qū)劃分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)即:面積分?jǐn)傇瓌t或使用量受益原則的比例承擔(dān)。
地上部分:
1、管理范圍:指業(yè)主業(yè)權(quán)摟座幕墻、散水以外、**國(guó)際中心項(xiàng)目規(guī)劃紅線以?xún)?nèi)的路面、空地、行車(chē)道、綠地、圍欄、人行及車(chē)輛出入口、人防出入口、消防通道、三包責(zé)任區(qū)等區(qū)域。
2、管理設(shè)備設(shè)施:高壓配電系統(tǒng)、樓外廣場(chǎng)照明泛光系統(tǒng)、路燈、市政供水排污系統(tǒng)、化糞池、市政管線和管井(自來(lái)水井、雨水井、污水井、電力井、通信電纜井)、通風(fēng)井、燃?xì)庹{(diào)壓站、停車(chē)場(chǎng)(交通指示設(shè)施、標(biāo)識(shí)等)消防室外水泵接合器、地下消火栓、監(jiān)控系統(tǒng)等。
3、服務(wù)內(nèi)容:包括保潔、綠化、公共秩序維護(hù)、交通疏導(dǎo)、公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)。
地下部分:
1、管理范圍:夾層、地下一、二層的銷(xiāo)售區(qū)域的公用部分及地下三層人防空間。
2、管理設(shè)施設(shè)備:公共行車(chē)道、坡道;消防水泵機(jī)房、中水機(jī)房、電纜分界小室、中央變電站、衛(wèi)星、有線電視信號(hào)機(jī)房、通訊機(jī)房、電纜線槽、消防水池及水管線、消防噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)管網(wǎng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、人防疏散樓梯、物業(yè)用房等處。
3、服務(wù)內(nèi)容:保潔、交通疏導(dǎo)、共用設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)。
第3篇 新城物業(yè)管理通用行為規(guī)范-5：巡邏崗項(xiàng)目規(guī)范禮儀禮節(jié)
麗景新城物業(yè)管理通用行為規(guī)范(5):巡邏崗項(xiàng)目規(guī)范禮儀禮節(jié)
巡邏:
1.行走時(shí)應(yīng)昂首挺胸,正視前方,保持中速,手臂要擺直線,肘關(guān)節(jié)略屈,前臂不要向上甩動(dòng)。向后擺動(dòng)時(shí),手臂外開(kāi)不超過(guò)30度,隨步伐自由、協(xié)調(diào)擺動(dòng),前后擺動(dòng)的幅度為30-40厘米。手不能插入口袋。
2.巡邏行走時(shí)頭可微擺,主要以眼睛余光巡視四周。
路遇客戶:
1.巡邏行走時(shí)遇到客戶,要面帶微笑,點(diǎn)頭致意。
2.在小區(qū)或大廈內(nèi)見(jiàn)到需要幫助者,應(yīng)主動(dòng)上前詢(xún)問(wèn)并幫忙。
遇見(jiàn)可疑人物:
1.通知中心進(jìn)行監(jiān)視。
2.進(jìn)行跟進(jìn),嚴(yán)密注意對(duì)方行為。
3.上前詢(xún)問(wèn)前,要先通告同伴,再近距離接觸。有禮貌地詢(xún)問(wèn)對(duì)方:“您好,是否有什么可以幫到您”,如確定對(duì)方是外來(lái)無(wú)干人員,要委婉地告訴對(duì)方,這是私人住宅小區(qū),謝絕參觀。
保持小區(qū)衛(wèi)生巡邏時(shí)主動(dòng)拾撿小區(qū)內(nèi)垃圾,做到人過(guò)地凈。
車(chē)場(chǎng)出入口(收費(fèi))崗項(xiàng)目規(guī)范禮儀禮節(jié):交通手勢(shì)車(chē)輛交通指揮手勢(shì)(停止、直行、右轉(zhuǎn)彎、左轉(zhuǎn)彎)均采用國(guó)家規(guī)定之標(biāo)準(zhǔn)手勢(shì)。交通手勢(shì)分為:直行手勢(shì)與直行輔助手勢(shì)、左轉(zhuǎn)彎、右轉(zhuǎn)彎、停車(chē)手勢(shì)、慢行手勢(shì)與前車(chē)避讓后車(chē)手勢(shì)。
1.直行手勢(shì),在身體保持立正姿勢(shì),以左手勢(shì)伸出與身體呈90度,掌心朝外,五指并攏,并且目跟臂走。
2.直行輔助手勢(shì),在直行手勢(shì)前提下,由目隨右臂伸出與身體成90度,然后手臂由右至左擺動(dòng),小臂與身體平行,小臂與大臂成90度,距胸前約20公分。
3.左(右)轉(zhuǎn)彎:以身體保持立正姿勢(shì)下,左(右)手臂朝前方伸出,手臂與身體約120度,手呈立掌,掌心向前,五指并攏,隨即左(右)手向前伸出,手臂與身體成45度距右小腹部約30公分,目光隨左(右)手掌進(jìn)行左右擺動(dòng)。
4.停車(chē)手勢(shì)動(dòng)作要領(lǐng):以身體保持立正姿勢(shì)下,左手臂伸出前方伸出,手呈立掌,掌心朝前,手臂與身體約120度。
5.慢行手勢(shì)動(dòng)作要領(lǐng):以身體保持立正姿勢(shì)下,右手臂伸出前方伸出,掌心朝下,右手臂與身體約60度,目光隨右手臂上下擺動(dòng)。
6.前車(chē)避讓后車(chē)動(dòng)作要領(lǐng):身體保持立正姿勢(shì),以左手臂向前伸出與身體呈90度,掌心朝左同時(shí)向左擺動(dòng)、隨即右手向前伸出與身體呈90度,掌心向上,小手臂后折與大手臂呈90度,掌心朝后同時(shí)向后擺動(dòng)。
車(chē)輛進(jìn)出停車(chē)場(chǎng):
1.車(chē)輛駛?cè)肴肟谇凹刺詈贸鋈霊{證(使用智能卡除外)。
2.發(fā)放(收取)車(chē)輛出入憑證:“請(qǐng)您保留憑證?！?、“請(qǐng)您出示憑證”。
3.立正,右手(或左手)抬起路障,使路障呈直立狀態(tài)。
4.右臂(左臂)向右(向左)平伸,手掌向前,示意車(chē)輛直行通過(guò)。
中心值班崗項(xiàng)目規(guī)范禮儀禮節(jié):
接聽(tīng)電話:
1.按照接聽(tīng)電話禮儀執(zhí)行。
客戶預(yù)約:
1.接客戶預(yù)約時(shí),要嚴(yán)格遵守接聽(tīng)電話的禮儀,及時(shí)記錄并重復(fù)內(nèi)容以確認(rèn)。
2.及時(shí)反饋給相關(guān)部門(mén)。
3.跟進(jìn)處理結(jié)果,及時(shí)登記。
第4篇 太陽(yáng)城物業(yè)服務(wù)高標(biāo)準(zhǔn)管理原則規(guī)范
太陽(yáng)城物業(yè)服務(wù)高標(biāo)準(zhǔn)管理原則
物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì),以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作,順馳物業(yè)在進(jìn)行任何標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)中均將其一切管理行為建立在一定的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)之上。作為業(yè)主,都希望聘請(qǐng)到高水平的物業(yè)管理公司,享受貨真價(jià)實(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。順馳物業(yè)在按物業(yè)類(lèi)別提供相應(yīng)形式、內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)中,均以如下原則作為做好物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。
*服務(wù)態(tài)度--熱情
物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè),管理公司的員工應(yīng)以發(fā)自?xún)?nèi)心的真誠(chéng)笑容為用戶熱情服務(wù),尤其應(yīng)做到文明禮貌、語(yǔ)言規(guī)范、談吐文雅、遵時(shí)守約、衣冠整潔、舉止大方、動(dòng)作雅觀、稱(chēng)呼得當(dāng)。
*服務(wù)設(shè)備--完好
良好而完善的硬件設(shè)施是實(shí)現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件。物業(yè)管理中的服務(wù)設(shè)備包括房屋建筑、機(jī)械設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具、電器設(shè)備等等。對(duì)這些設(shè)備要加強(qiáng)管理、精心養(yǎng)護(hù),使之始終處于完好狀態(tài),降低設(shè)備故障率。
*服務(wù)技能--嫻熟
服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本功。除了應(yīng)具有良好的服務(wù)意識(shí)外,更重要的是員工應(yīng)具備較好的業(yè)務(wù)素質(zhì),如工程人員應(yīng)具備過(guò)硬的設(shè)備維護(hù)技術(shù),財(cái)務(wù)人員應(yīng)具備豐富的管理知識(shí),保安人員應(yīng)具備過(guò)硬的治安消防本領(lǐng)等。
*服務(wù)項(xiàng)目--齊全
除了搞好物業(yè)管理綜合服務(wù)收費(fèi)所包含的必要服務(wù)項(xiàng)目外,物業(yè)管理公司還應(yīng)努力拓展服務(wù)的深度和廣度,努力開(kāi)展各種能滿足用戶需要的特約服務(wù)和便民服務(wù),使用戶享受到無(wú)微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù)。
*服務(wù)方式--靈活
物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理、依法管理外,還應(yīng)設(shè)身處地地為用戶著想,努力為用戶提供各種靈活的服務(wù)方式,切忌死板僵硬的管理,應(yīng)盡可能在辦事手續(xù)、營(yíng)業(yè)時(shí)間、服務(wù)范圍等方面給用戶提供方便。
*服務(wù)程序--規(guī)范
服務(wù)程序是指服務(wù)的先后次序和步驟,它看起來(lái)無(wú)關(guān)緊要,實(shí)際上卻是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。如電話接聽(tīng)程序、設(shè)備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴(yán)格按次序一項(xiàng)接一項(xiàng)、一環(huán)扣一環(huán),不可隨心所欲、雜亂無(wú)章。
*服務(wù)收費(fèi)--合理
物業(yè)管理屬有償?shù)姆?wù)行為,用戶不交管理費(fèi)而享受服務(wù)是不現(xiàn)實(shí)的。而順馳物業(yè)制定的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)系根據(jù)物業(yè)實(shí)際和提供服務(wù)的內(nèi)涵確定,以'大眾化收費(fèi)、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)'為原則;公司開(kāi)展的特約服務(wù)和便民服務(wù)也以滿足用戶需要為目的,以'保底微利,以支定收'為原則。
*服務(wù)制度--健全
順馳物業(yè)將根據(jù)物業(yè)實(shí)際制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)制度,以確保為用戶提供穩(wěn)定的服務(wù)。這些制度將體現(xiàn)清明有序、易于操作的特點(diǎn)。
*服務(wù)效率--快速
服務(wù)效率是向用戶提供服務(wù)的時(shí)限。在'時(shí)間就是金錢(qián),效率就是生命'的時(shí)間價(jià)值觀下,服務(wù)效率高不僅能節(jié)省時(shí)間,而且能為用戶帶來(lái)利益,順馳物業(yè)將努力提高員工素質(zhì),減少工作環(huán)節(jié),簡(jiǎn)明工作程序,縮短辦事時(shí)間,提高服務(wù)效率。
第5篇 z物業(yè)園區(qū)電梯管理規(guī)范
物業(yè)園區(qū)電梯管理規(guī)范
(一)電梯發(fā)生故障停留空中時(shí),乘客按響緊急呼救鈴后,值班人員應(yīng)立即通知保修人員迅速修理,同時(shí)用電梯內(nèi)對(duì)講機(jī)善言安慰被困乘客,請(qǐng)其耐心等待,切勿自行開(kāi)啟電梯門(mén),以免發(fā)生危險(xiǎn)。
(二)勸喻用電梯搬運(yùn)物件者,不可超重,防止造成事故。
(三)乘用電梯人數(shù)過(guò)多時(shí),應(yīng)維持秩序,指導(dǎo)分批搭乘,以免超載發(fā)生危險(xiǎn)。
(四)住戶應(yīng)留意,切勿讓幼兒?jiǎn)为?dú)搭乘或進(jìn)入電梯,以免發(fā)生危險(xiǎn)。
(五)保安值班人員時(shí)刻注意閉路電視,警惕壞人惡意破壞電梯或梯內(nèi)設(shè)備。
(六)經(jīng)常清除電梯門(mén)路軌內(nèi)經(jīng)常積存的垃圾,以免影響梯門(mén)開(kāi)關(guān)。
(七)如發(fā)現(xiàn)電梯有震蕩、不正常的聲音或電梯有損壞時(shí),應(yīng)急時(shí)通知保修人員進(jìn)行修理。當(dāng)修理人員到達(dá)時(shí),管理人員應(yīng)詳述電梯不妥之處,以便研究毛病,一切詳細(xì)情況,必須詳細(xì)記錄送管理處。
(八)狂風(fēng)暴雨時(shí),如發(fā)現(xiàn)機(jī)房頂或接近電梯的門(mén)窗有滲水時(shí),應(yīng)即盡量阻止雨水進(jìn)入電梯槽,暴風(fēng)雨后,必須根治漏水情況。
(九)電梯槽底有積水時(shí),應(yīng)及時(shí)報(bào)告上級(jí)處理,同時(shí)研究水的來(lái)源,及早修理。
(十)凡有水進(jìn)入電梯,應(yīng)即停止使用,以免觸電,并設(shè)法將電梯升高至較安全的地方。
(十一)電梯機(jī)房鑰匙及電梯門(mén)鑰匙,除修理人員或保安消防人員外任何人不得使用。
(十二)電梯每年“年檢“一次,并取得年檢合格證。
(十三)沖洗走廊及樓梯時(shí),勿讓水流入電梯內(nèi),以免損壞電梯設(shè)備。
(十四)火警發(fā)生時(shí),勸喻住戶切勿搭乘電梯,因電梯可能隨時(shí)停在半途,將人困于電梯內(nèi),被困者可能因濃煙而致命。
(十五)經(jīng)常檢查電梯機(jī)房是否有足夠的通風(fēng),溫度是否過(guò)高,氣窗玻璃是否完整。機(jī)房門(mén)須特別上鎖,加上“不準(zhǔn)擅闖”之類(lèi)的告示牌。
(十六)電梯內(nèi)求救警鐘、電風(fēng)扇必須保持正常工作狀態(tài),以免緊急時(shí)無(wú)法求救及導(dǎo)致窒息。
第6篇 物業(yè)保修階段工程質(zhì)量設(shè)備管理監(jiān)控規(guī)范
物業(yè)項(xiàng)目保修階段工程質(zhì)量和設(shè)備管理監(jiān)控規(guī)范
1、目的
為入伙后房屋、設(shè)備設(shè)施進(jìn)入免費(fèi)保修階段提供操作指引,以便及時(shí)處理客戶報(bào)修和確保各類(lèi)設(shè)備設(shè)施正常安全運(yùn)行。
2、范圍
適用于集團(tuán)內(nèi)的全資及控股的所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和其下屬的物業(yè)管理公司(以下稱(chēng)地產(chǎn)、物業(yè))。
3、職責(zé)
3.1集團(tuán)物業(yè)管理部負(fù)責(zé)編制、發(fā)布和修訂本工作規(guī)范。
3.2地產(chǎn)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)對(duì)入伙及保修階段工程質(zhì)量問(wèn)題的處理。
3.3地產(chǎn)工程管理部負(fù)責(zé)監(jiān)督、督促項(xiàng)目部工程質(zhì)量問(wèn)題的處理工作。
3.4地產(chǎn)對(duì)保修期內(nèi)的房屋和設(shè)備質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)管理責(zé)任。
3.5各地物業(yè)負(fù)責(zé)在保修階段對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日常管理和巡查。
4、方法和過(guò)程控制
4.1工程質(zhì)量問(wèn)題處理方法
4.1.1地產(chǎn)在入伙前,需結(jié)合具體情況確定工程質(zhì)量返修的管理辦法。目前工程質(zhì)量返修問(wèn)題的處理主要有兩種方式:a、由地產(chǎn)直接負(fù)責(zé)跟進(jìn)處理;b、地產(chǎn)委托物業(yè)代理跟進(jìn)服務(wù)。
4.1. 1.1 由地產(chǎn)直接負(fù)責(zé)跟進(jìn)處理
1)物業(yè)任一部門(mén)接到客戶反映的工程質(zhì)量問(wèn)題時(shí),須予以記錄,并反饋至地產(chǎn)相關(guān)部門(mén);
2)地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)通知施工方并會(huì)診、約定維修時(shí)間,跟進(jìn)、驗(yàn)收、交付、記錄等。并將處理信息反饋給物業(yè),以便協(xié)助處理和跟進(jìn);
3)地產(chǎn)每月需統(tǒng)計(jì)并填報(bào)《工程質(zhì)量保修記錄表》,并報(bào)集團(tuán)工程管理部;
4)在處理過(guò)程中,積極與客戶進(jìn)行溝通,防止問(wèn)題的升級(jí)。
4.1. 1.2 地產(chǎn)委托物業(yè)代理跟進(jìn)服務(wù)
1)地產(chǎn)與物業(yè)在入伙前簽訂工程返修委托代理合同或施工方、地產(chǎn)、物業(yè)簽定三方協(xié)議,明確工作方法及相關(guān)責(zé)任;
2)為物業(yè)便于管理,地產(chǎn)并將施工方的保證金轉(zhuǎn)至物業(yè)直接管理。物業(yè)內(nèi)部須制訂保證金的扣罰審批流程,并將扣罰標(biāo)準(zhǔn)通知施工方;
3)物業(yè)負(fù)責(zé)受理業(yè)主報(bào)修、聯(lián)系施工方會(huì)診、約定維修時(shí)間,跟進(jìn)、驗(yàn)收、交付、記錄等工作,物業(yè)管理處指定返修管理專(zhuān)員負(fù)責(zé)處理工程質(zhì)量問(wèn)題,
4)管理處接到工程質(zhì)量問(wèn)題時(shí),須進(jìn)行記錄,并開(kāi)具《房屋返修工作記錄單》,交返修管理專(zhuān)員負(fù)責(zé)處理。
5)返修管理專(zhuān)員聯(lián)系業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看,并將查看結(jié)果記錄在《房屋返修工作記錄單》上。如查看結(jié)果為業(yè)主誤報(bào)或業(yè)主自身原因造成,無(wú)須維修或業(yè)主自行解決的,返修管理專(zhuān)員將《房屋返修工作記錄單》進(jìn)行存檔。
6)確認(rèn)為工程質(zhì)量問(wèn)題,返修管理專(zhuān)員通知施工單位負(fù)責(zé)人安排返修,施工單位負(fù)責(zé)人制定返修方案填寫(xiě)在《房屋返修工作記錄單》上,并簽名確認(rèn)。
7)如保修單位不履行責(zé)任,或多次返修不成功的,由物業(yè)制定返修方案,安排返修,并填寫(xiě)扣款通知單交返修單位確認(rèn)。
8)如為小修項(xiàng)目(五金配件、門(mén)窗配件等),返修完畢后,返修管理專(zhuān)員需對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪,并將回訪結(jié)果的填寫(xiě)在《房屋報(bào)修登記表》的備注欄。如較大維修,返修管理專(zhuān)員需與業(yè)主商定維修時(shí)間,與施工隊(duì)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交底,并與施工隊(duì)負(fù)責(zé)人在《房屋維修任務(wù)書(shū)》上簽名確認(rèn)。返修管理專(zhuān)員安排施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)維修。維修完畢后,返修管理專(zhuān)員隨即進(jìn)行初驗(yàn),合格后會(huì)同業(yè)主、施工隊(duì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行驗(yàn)收,并請(qǐng)業(yè)主在《房屋返修工作記錄單》上簽名確認(rèn)。
9)返修管理專(zhuān)員每月需匯總填報(bào)《工程質(zhì)量保修記錄表》報(bào)地產(chǎn)委托部門(mén)。
10)返修管理專(zhuān)員將返修資料歸檔。
4.1.2對(duì)于業(yè)主反映的普遍公共設(shè)施配套等問(wèn)題,由物業(yè)提交專(zhuān)題報(bào)告報(bào)地產(chǎn),由地產(chǎn)負(fù)責(zé)處理。
4.2設(shè)備保修期內(nèi)的管理工作
4.2.1地產(chǎn)與物業(yè)按照《新建物業(yè)接管驗(yàn)收指引》,辦理驗(yàn)收手續(xù),對(duì)部分在《物業(yè)管理委托合同》中未明確的設(shè)備設(shè)施免費(fèi)維保的管理工作可一并交接給物業(yè),同時(shí)對(duì)供應(yīng)商保證金的扣罰流程共同進(jìn)行確定。
4.2.2為在接管初期設(shè)備設(shè)施免費(fèi)維保期內(nèi)對(duì)施工或安裝單位的維保工作進(jìn)行有效監(jiān)控,地產(chǎn)應(yīng)確保移交時(shí),提供設(shè)備設(shè)施采購(gòu)及安裝的合同復(fù)印件、維保作業(yè)計(jì)劃、維保期限及內(nèi)容和其它服務(wù)承諾的復(fù)印件,設(shè)備設(shè)施供應(yīng)商及安裝單位的聯(lián)系人、電話、地址等資料。
4.2.2物業(yè)應(yīng)制定各類(lèi)設(shè)備的保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū),包含對(duì)保修期內(nèi)的設(shè)備設(shè)施的維修、保修監(jiān)督工作,并嚴(yán)格按照作業(yè)指導(dǎo)書(shū)進(jìn)行操作,填寫(xiě)相關(guān)質(zhì)量記錄。
4.2.3 保修期內(nèi)是由安裝單位/供應(yīng)商進(jìn)行日常保養(yǎng)維修的,管理處應(yīng)按照維保方提供保養(yǎng)計(jì)劃,將維修方每次到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行保養(yǎng)的情況記錄在《服務(wù)供方設(shè)備保養(yǎng)維修記錄表》上,并將日常出現(xiàn)的故障和服務(wù)不及時(shí)等情況在記錄表中記錄。
4.2.4電梯保修期結(jié)束后如物業(yè)公司仍須分包給社會(huì)專(zhuān)業(yè)公司維保的,物業(yè)公司應(yīng)在電梯保修到期前二個(gè)月,著手準(zhǔn)備供方的評(píng)估工作,確定有資格的合格供方。
4.2.5對(duì)于保修期內(nèi)的各類(lèi)設(shè)備,在出現(xiàn)或發(fā)現(xiàn)故障和問(wèn)題時(shí),管理處應(yīng)及時(shí)通知安裝單位處理,如影響到業(yè)主使用的,應(yīng)同時(shí)做好防范措施。管理處將故障及處理情況進(jìn)行詳細(xì)記錄在《保修期內(nèi)設(shè)備故障處理記錄表》,報(bào)送物業(yè)公司和地產(chǎn)公司相關(guān)部門(mén)。
5、質(zhì)量記錄表格(供參考)
第7篇 物業(yè)客服中心辦公環(huán)境管理規(guī)范
1.保持辦公環(huán)境的安靜,不得大聲喧嘩;
2.保持辦公環(huán)境的干凈、整潔;
3.每天對(duì)辦公室進(jìn)行一次清掃,每周對(duì)辦公室進(jìn)行一次大掃除;
4.辦公室的煙灰缸中的煙蒂應(yīng)隨時(shí)清理,一般不得超過(guò)三個(gè);
5.保持辦公用品擺放整齊,不得存放與辦公無(wú)關(guān)的物品;
6.及時(shí)整理辦公室報(bào)紙,保持報(bào)紙的有效性和完整性;
7.保持辦公室文件柜內(nèi)的整齊,資料、文件擺放有序,保持文件的時(shí)效性;
8.愛(ài)護(hù)辦公用品和辦公設(shè)備,節(jié)約辦公用品,保持辦公用品的干凈;
9.控制空調(diào)的使用, 30℃以上制冷,5℃以下制熱;
10.離開(kāi)辦公室時(shí)應(yīng)將座椅擺放整齊;
11.衛(wèi)生間應(yīng)及時(shí)清理,保持空氣清新;
12.避免在工作時(shí)間接待私人來(lái)訪者,私人會(huì)客時(shí)間不得超過(guò)10分鐘;
13.辦公室電話原則上不得公話私用,接聽(tīng)私人電話不得超過(guò)3分鐘;
14.下班前全面做好安全檢查后離開(kāi)。
第8篇 辦公樓物業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)日常管理規(guī)范
辦公樓物業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)日常管理
(一)、財(cái)務(wù)管理模式
我公司的各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作均以預(yù)算管理為中心,采取集中控制、按物業(yè)項(xiàng)目分別獨(dú)立核算的管理模式。管理要點(diǎn)概述如下:
獨(dú)立核算:物業(yè)項(xiàng)目收、支獨(dú)立核算,自負(fù)盈虧。
預(yù)算管理:物業(yè)項(xiàng)目管理中心根據(jù)工作計(jì)劃、參考?xì)v史數(shù)據(jù)編制下年度所管物業(yè)項(xiàng)目的各項(xiàng)收、支預(yù)算,并預(yù)測(cè)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)情況,報(bào)公司審批后執(zhí)行。執(zhí)行當(dāng)年,進(jìn)行預(yù)算控制,年終進(jìn)行決算。年末按預(yù)算指標(biāo)完成情況進(jìn)行業(yè)績(jī)考核。
集中控制:一方面,利用公司規(guī)模優(yōu)勢(shì)降低成本費(fèi)用,由各專(zhuān)業(yè)資深人士擔(dān)任各專(zhuān)業(yè)總監(jiān),負(fù)責(zé)相應(yīng)支出項(xiàng)目的審核;同時(shí),財(cái)務(wù)人員實(shí)行公司派出制度,公司財(cái)務(wù)部對(duì)各管理中心進(jìn)行集中財(cái)務(wù)監(jiān)控。
(二)、財(cái)務(wù)管理目標(biāo)
本公司的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是:合理使用物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用,發(fā)揮資金的最大效益,在控制物業(yè)管理成本費(fèi)用的基礎(chǔ)上,使業(yè)主的產(chǎn)業(yè)保值、增值,延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命,提升物業(yè)品質(zhì),同時(shí)為公司取得應(yīng)得的收益。
第9篇 鄰里小區(qū)整體物業(yè)管理目標(biāo)理念規(guī)范
左鄰右里小區(qū)整體物業(yè)管理目標(biāo)和理念
左鄰右里以其優(yōu)越的布局、高檔的配置和建筑的現(xiàn)代風(fēng)格,構(gòu)筑了具有現(xiàn)代生活氣息的城市景觀,是集多元化、時(shí)尚化、現(xiàn)代化于一體的高檔次住宅小區(qū)。
左鄰右里作為面向高檔次的住宅小區(qū),必須具有高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)來(lái)打造舒適的生活、居住環(huán)境。我們有信心、也有能力將該小區(qū)打造成金壇高品住宅小區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理的象征。
針對(duì)該小區(qū)的總體概況和各個(gè)要素,確立了以下整體的管理設(shè)想及策劃方案。
一、管理基本定位
第一步(從房產(chǎn)銷(xiāo)售開(kāi)始到房屋銷(xiāo)售結(jié)束):物業(yè)管理以房屋銷(xiāo)售為中心,促進(jìn)配合開(kāi)發(fā)公司的房屋銷(xiāo)售
物業(yè)管理的好壞必將直接影響到房屋的銷(xiāo)售,優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理將形成良好的市場(chǎng)口碑,對(duì)房屋的銷(xiāo)售起到無(wú)形的宣傳作用,反之將成為銷(xiāo)售的阻礙。在此期間,物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是關(guān)鍵,性?xún)r(jià)比高的物業(yè)管理對(duì)房屋的銷(xiāo)售將起到積極作用,根據(jù)這一特點(diǎn),在管理初期加強(qiáng)物業(yè)管理的品牌效應(yīng),集中管理優(yōu)勢(shì),盡快創(chuàng)出該住宅小區(qū)的物業(yè)管理品牌,形成良好的市場(chǎng)口碑,促進(jìn)房屋的銷(xiāo)售。
第二步:該住宅小區(qū)房屋銷(xiāo)售結(jié)束以后
此后的物業(yè)管理進(jìn)入成熟期,隨著業(yè)主委員會(huì)的成立,工作重心轉(zhuǎn)移到與業(yè)主委員會(huì)的配合,積極配合與其開(kāi)展延伸服務(wù),促進(jìn)物業(yè)增值、保值,打造該住宅小區(qū)在金壇市住宅小區(qū)中的領(lǐng)頭地位,達(dá)到社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收。
二、管理理念定位
樹(shù)立'以品質(zhì)為重,以服務(wù)為尊'的理念,抓住'運(yùn)轉(zhuǎn)良好的小區(qū)設(shè)施設(shè)備、安全溫馨的生活環(huán)境、賞心悅目的小區(qū)風(fēng)景' 三個(gè)保障。
(一)樹(shù)立'以品質(zhì)為重,以服務(wù)為尊'的理念
堅(jiān)持'以管理服務(wù)于人,以服務(wù)奉獻(xiàn)于人、以誠(chéng)心打動(dòng)人、用信譽(yù)塑造人',打造鑫盛物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的品牌。不斷聽(tīng)取小區(qū)業(yè)主和使用人的合理化建議和要求,及時(shí)彌補(bǔ)工作中的缺陷與不足,提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、最貼心的關(guān)懷。
該小區(qū)作為較高檔的住宅小區(qū),其特點(diǎn)決定了物業(yè)管理工作開(kāi)展的標(biāo)準(zhǔn)更應(yīng)體現(xiàn)出一種'舒適、安全、尊貴'。我們秉著真誠(chéng)的態(tài)度,以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn),為業(yè)主締造最純粹的感性,使業(yè)主充滿享受居住的舒適與生活的便捷。
舒適:物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在'溫暖、潔凈、方便、快捷'的人居環(huán)境上,居住環(huán)境應(yīng)該首先注重'舒適'的一面,以滿足其'生理上的基本需求'。
安全:安全防范是物業(yè)管理公司的專(zhuān)業(yè)服務(wù),我公司將從治安、消防、車(chē)輛三個(gè)方面來(lái)搞好管理工作,同時(shí)為了滿足業(yè)主(使用人)的'安全需求'需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。
尊貴:'以人為尊'、'以人為本'的一貫服務(wù)理念能讓業(yè)主或使用人體現(xiàn)到生活尊貴的一面。高品質(zhì)的物業(yè)管理將使業(yè)主(使用人)感受到檔次和身份的象征,通過(guò)我們的管理,力求讓業(yè)主(使用人)滿足'受人尊重的需求'。
(二)抓住三個(gè)保障:'運(yùn)轉(zhuǎn)良好的小區(qū)設(shè)施設(shè)備、安全溫馨的生活環(huán)境、賞心悅目的小區(qū)風(fēng)景'。
運(yùn)轉(zhuǎn)良好的小區(qū)設(shè)施設(shè)備
要保證小區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn),最基本的條件就是保證小區(qū)各種設(shè)施設(shè)備的可靠運(yùn)行。選派綜合素質(zhì)好、技術(shù)精的技術(shù)人員對(duì)小區(qū)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù),對(duì)小區(qū)的水電設(shè)備、智能化設(shè)施等進(jìn)行定期的養(yǎng)護(hù),保證小區(qū)設(shè)施設(shè)備常年運(yùn)轉(zhuǎn)良好。
安全溫馨的居住環(huán)境
小區(qū)安全是正常居住、生活的基本保障,通過(guò)我公司的努力,營(yíng)造小區(qū)安全溫馨的工作環(huán)境,保障監(jiān)控設(shè)施、消防等安保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn),確保無(wú)重大治安案件。
賞心悅目的小區(qū)風(fēng)景
居住生活環(huán)境的舒適、整潔會(huì)給人一個(gè)好的心情,在做好小區(qū)清潔工作的同時(shí),我們側(cè)重抓好小區(qū)內(nèi)的花卉以及環(huán)境的綠化工作,做到小區(qū)內(nèi)外的花卉、樹(shù)木生長(zhǎng)正常,布局合理。
三、管理方式
將該住宅小區(qū)的物業(yè)管理按照按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)》四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施進(jìn)行管理。
在管理合同期內(nèi)制定年度管理目標(biāo),在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算自負(fù)盈虧,實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。
四、管理目的
1、保持和提高物業(yè)的完好程度。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)整體物業(yè)管理的養(yǎng)護(hù)和對(duì)人的管理和服務(wù),以防止使用不當(dāng),損壞物業(yè)。
2、創(chuàng)造良好環(huán)境,統(tǒng)籌安排小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù),強(qiáng)化宣傳,對(duì)業(yè)主和使用人進(jìn)行依法管理約束,共同維護(hù)小區(qū)環(huán)境。
3、維護(hù)業(yè)主和使用人的權(quán)益。加強(qiáng)對(duì)業(yè)主(使用人)的行為管理、維護(hù)業(yè)主的整體利益,從而有利于每一位業(yè)主和使用人。
4、加強(qiáng)對(duì)該住宅小區(qū)實(shí)施社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化管理,不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量,維護(hù)和提高房產(chǎn)公司和物業(yè)公司的社會(huì)聲譽(yù)。
5、以良好的售后服務(wù)建立該住宅小區(qū)的品牌形象,以高附加值回饋業(yè)主,使物業(yè)開(kāi)發(fā)、管理處于良性循環(huán)。
五、管理原則
根據(jù)全國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則,本著'以樓養(yǎng)樓,略有節(jié)余'和'精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)'的管理原則,實(shí)行'管、養(yǎng)、修、服務(wù)'為一體的綜合管理。
六、管理內(nèi)容
1、小區(qū)房屋建筑本體公用部分(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、設(shè)備房等)的維修,養(yǎng)護(hù)管理。
2、小區(qū)房屋建筑本體公用設(shè)施設(shè)備(公用的上下水管管道、落水管、公用照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)備等)的維修,養(yǎng)護(hù),管理和運(yùn)行服務(wù)。
3、小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車(chē)場(chǎng)等)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
4、小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
5、公共環(huán)境(包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物公用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。
6、交通、車(chē)輛行駛和停泊管理。
7、配合和協(xié)助當(dāng)?shù)嘏沙鏊M(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等安護(hù)工作。
8、消防管理。
9、小區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。
10、其他特約服務(wù)。
11、物業(yè)管理檔案、資料。
七、總體目標(biāo)和創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)實(shí)施方案
(一)總體目標(biāo)
在管理合同期內(nèi)將該住宅小區(qū)管理成'舒適、安全、文明'的住宅小區(qū)。根據(jù)委托管理事項(xiàng)和國(guó)家、省、市物業(yè)管理分項(xiàng)考核標(biāo)準(zhǔn),使本住宅小
區(qū)達(dá)到硬件指標(biāo)。
(二)創(chuàng)優(yōu)實(shí)施方案
1.準(zhǔn)備階段
①成立達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,并制定詳細(xì)的達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃;
②加強(qiáng)員工隊(duì)伍建設(shè),強(qiáng)化員工團(tuán)隊(duì)精神。
2.實(shí)施階段
①做好達(dá)標(biāo)宣傳工作;
②做好員工培訓(xùn)工作,提高管理水平;
③對(duì)照創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn),參照先進(jìn)管理,對(duì)薄弱環(huán)節(jié)、不足之處加以改進(jìn);
④按計(jì)劃分配任務(wù),責(zé)任到部門(mén)、到人,簽定責(zé)任書(shū);
⑤定期進(jìn)行自檢,不斷改進(jìn)、總結(jié);
第10篇 購(gòu)物中心物業(yè)管理服務(wù)總體構(gòu)想規(guī)范
zz購(gòu)物中心物業(yè)管理服務(wù)總體構(gòu)想
提要:
管理定位--高檔商業(yè)社區(qū)
管理目標(biāo)--句容市商場(chǎng)物業(yè)管理最佳
管理模式--現(xiàn)代化、專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理
四大理論--客戶關(guān)系管理、合工理論、目標(biāo)計(jì)劃管理、時(shí)間管理
五大優(yōu)勢(shì)--理念、團(tuán)隊(duì)、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)、配套
四個(gè)重點(diǎn)--整體形象、安全、機(jī)電設(shè)備管理、建筑外觀
四大措施--全面投入,保障設(shè)備的良好運(yùn)行;不斷鉆研和學(xué)習(xí),利用高科技手段進(jìn)行管理;全面防范,治安事件發(fā)生率為零;發(fā)揮本公司規(guī)模優(yōu)勢(shì),實(shí)施專(zhuān)業(yè)化低成本管理;
六大保障--整合型管理體系(iso9000、iso14000、ohsas18000)、科學(xué)的人力資源管理體系、完善的安全管理和保密體系、人、財(cái)、物的有力保障、專(zhuān)業(yè)的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理保障能力、高效的客戶關(guān)系管理和信息處理平臺(tái)
持續(xù)超越--持續(xù)滿足和超越客戶市場(chǎng)需求的意識(shí)
一、管理定位
通過(guò)規(guī)范和統(tǒng)一商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)秩序,打造干凈、清新、溫馨、時(shí)尚、安全、舒適的購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境。
二、管理目標(biāo)
全年不斷深化管理服務(wù)、提高物業(yè)管理水平,提升物業(yè)管理形象。
三、管理機(jī)制與模式
(一)實(shí)行執(zhí)行機(jī)構(gòu)、責(zé)任機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合的'三位一體'式的共管機(jī)制,推行科技型物業(yè)管理模式。
(二)現(xiàn)代化、專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理模式
現(xiàn)代化:充分吸收中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展二十年的科技及理論成果,依托我公司管理人員多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),學(xué)習(xí)并借鑒國(guó)際同行的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn),憑借我公司本土化運(yùn)作年的優(yōu)勢(shì),結(jié)合句容本地實(shí)際,在購(gòu)物中心實(shí)施既具備國(guó)際國(guó)內(nèi)一流水準(zhǔn),又符合句容市本地化的商場(chǎng)物業(yè)管理模式。
專(zhuān)業(yè)化:以我公司的精銳專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì),在公共秩序維護(hù)、保潔、綠化、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等方面為句容**國(guó)際購(gòu)物中心全面實(shí)行專(zhuān)業(yè)管理及服務(wù)。
四、管理學(xué)理論運(yùn)用
句容**國(guó)際購(gòu)物中心作為一流的購(gòu)物中心,其物業(yè)管理素質(zhì)也必須達(dá)到與之相符合的高度。本公司長(zhǎng)期致力于現(xiàn)代企業(yè)制度的建立與完善,并堅(jiān)信堅(jiān)實(shí)的管理理論是夯實(shí)一個(gè)企業(yè)內(nèi)部管理的重要基礎(chǔ)。針對(duì)句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)特質(zhì),我們將以詳盡的客戶關(guān)系管理、合工理論、目標(biāo)計(jì)劃管理、時(shí)間管理等一系列理論體系作為物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作的理論保障。
客戶關(guān)系管理:'以客戶為中心',不是一句空洞的口號(hào),而是富有哲理的經(jīng)營(yíng)理念。反映在企業(yè)當(dāng)中,就是所有的業(yè)務(wù)過(guò)程圍繞如何更多地為客戶創(chuàng)造價(jià)值,客戶獲得客戶價(jià)值是客戶滿意、客戶忠誠(chéng)的根本理由。以客戶為中心的經(jīng)營(yíng)模式的實(shí)現(xiàn),需要一套科學(xué)而有效的解決方案,它包括以客戶為中心的戰(zhàn)略規(guī)劃、管理咨詢(xún)、實(shí)施等核心環(huán)節(jié)。本公司將以此作為物業(yè)管理的核心理念,對(duì)句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理客戶市場(chǎng)有效開(kāi)發(fā)和拓展。
合工理論:本公司倡導(dǎo),每一個(gè)員工都必須成為學(xué)習(xí)型的個(gè)人,由此,公司才能真正建立成為學(xué)習(xí)型的組織。因此,員工綜合素質(zhì)的培養(yǎng),在本公司一直受到重視。而在對(duì)員工進(jìn)行綜合素質(zhì)培訓(xùn)的同時(shí),本公司越來(lái)越明顯感覺(jué)到,合工理論將在現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展中起到積極的作用。
200年以前,亞當(dāng)斯密以制造針為例論述了勞動(dòng)分工的作用。而且,他的這一分工理論成了近代產(chǎn)業(yè)革命的起點(diǎn),也成了后來(lái)的管理學(xué)家創(chuàng)建管理學(xué)的理論前提。確實(shí)勞動(dòng)分工較大幅度地提高了勞動(dòng)生產(chǎn)率,也有利于專(zhuān)業(yè)化和職能化管理。但是,這種理論發(fā)展到今天,負(fù)面效應(yīng)日益顯露出來(lái)。現(xiàn)代社會(huì),一方面追求產(chǎn)品個(gè)性化,生產(chǎn)復(fù)雜化,企業(yè)經(jīng)營(yíng)多元化,如果片面強(qiáng)調(diào)分工精細(xì)和專(zhuān)業(yè)化,則使得企業(yè)的整體協(xié)調(diào)作業(yè)過(guò)程和對(duì)過(guò)程的監(jiān)控越來(lái)越高,結(jié)果致使企業(yè)整體效率低下;同時(shí),把人分成上下級(jí)關(guān)系的官僚體制,使人的積極性、主動(dòng)性得不到充分發(fā)揮,相反腐蝕著人的精神,不利于人的身心健康,以至于走到了分工與協(xié)作原則初始動(dòng)機(jī)的反面。另一方面,高科技的發(fā)展,特別是計(jì)算機(jī)的普及運(yùn)用,使簡(jiǎn)化管理環(huán)節(jié)成為可能。同時(shí),與市場(chǎng)變化和高科技發(fā)展相對(duì)應(yīng)的是勞動(dòng)力素質(zhì)大大提高,員工不再滿足于從事單調(diào)、簡(jiǎn)單的復(fù)雜性工作,對(duì)分享決策權(quán)的要求日益強(qiáng)烈。
因此,本公司打破分工理論的桎梏,在公司提出'合工理論',即借助信息技術(shù),以重整企業(yè)業(yè)務(wù)流程為突破口,將原先被分割得支離破碎的業(yè)務(wù)流程再合理地'組裝'回去,將幾道工序合并,歸一人完成,并將分別負(fù)責(zé)不同工序的人員組合成工作小組或團(tuán)隊(duì),以利于共享信息、簡(jiǎn)化交接手續(xù)、縮短時(shí)間。另外,減少管理層次,提高管理幅度,建立扁平化的組織結(jié)構(gòu),從而打破官僚體制,減少了審核與監(jiān)督程序,降低了管理成本,減少了內(nèi)部沖突,增加了組織的凝聚力,大大調(diào)動(dòng)了員工的積極性,促進(jìn)了員工的個(gè)人發(fā)展。本公司將在句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理中以合工理論作為工作流程組裝合并的基礎(chǔ)理論,最大限度地降低管理成本,提高工作效率。
目標(biāo)計(jì)劃管理:由本公司整體目標(biāo)延展出句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理處各工種分項(xiàng)活動(dòng)、分項(xiàng)目標(biāo)與各項(xiàng)工作計(jì)劃的過(guò)程即所謂目標(biāo)計(jì)劃延展。即為目標(biāo)計(jì)劃管理的精髓。其實(shí)施則透過(guò)本公司組織架構(gòu),應(yīng)用目標(biāo)延展的方法來(lái)制定句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理處各項(xiàng)工作計(jì)劃,并建立績(jī)效指標(biāo)作為衡量目標(biāo)達(dá)成的考核標(biāo)準(zhǔn)。
時(shí)間管理:要求句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理處各工種員工務(wù)必了解時(shí)間管理的涵意、樹(shù)立時(shí)間成本的意識(shí),掌握時(shí)間管理的遠(yuǎn)近分配、時(shí)間管理的優(yōu)先順序、時(shí)間管理的限制突破、時(shí)間管理的計(jì)劃效率、時(shí)間管理的結(jié)果及評(píng)估等,使句容**國(guó)際購(gòu)物中心的各項(xiàng)物業(yè)管理工作得以高效率的展開(kāi)。
五、管理優(yōu)勢(shì)
(一)理念優(yōu)勢(shì)
理念是服務(wù)的靈魂所在,是員工動(dòng)力的源泉,公司以不斷提升服務(wù)水平為工作的指導(dǎo)思想。以'至情、至微、至效'的精神為理念,不懈追求更高的服務(wù)境界,極力員工的創(chuàng)造性思維和創(chuàng)造力,在這種理念的支撐下,近年來(lái),公司所管理的眾多項(xiàng)目中,受到了業(yè)主的一致好評(píng)好信任。
以'至情、至微、至效'為基礎(chǔ),我們引伸出了以下獨(dú)具特色的理念:'至優(yōu)化'理念; '換位思考'理念以及'-∞(無(wú)窮小)'理念等。
至優(yōu)化理念
即每個(gè)員工都有明確的職責(zé)范圍,在服務(wù)過(guò)程中遇到的任何問(wèn)題,都要設(shè)計(jì)出幾套解決問(wèn)題的方案,從用戶(使用人)的角度、經(jīng)濟(jì)的角度選擇一個(gè)最佳的解決方案,達(dá)到最佳的效果,同時(shí)以最優(yōu)理念為根本引伸出了幾種提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的措施:'快捷服務(wù)'、'機(jī)務(wù)作風(fēng)'、'便民服務(wù)'等。'快捷服務(wù)'即在接到擁護(hù)需求信息或任務(wù)時(shí),要求我們的員工立即行動(dòng)并迅速解決問(wèn)題,體現(xiàn)'效率就是生命'的精神;'機(jī)務(wù)作風(fēng)'即是采用嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的航空系統(tǒng)維護(hù)管理方法,對(duì)每一項(xiàng)工作都嚴(yán)格按程序認(rèn)真細(xì)致去完成;'便民服務(wù)'即向業(yè)主(用戶)提供購(gòu)物導(dǎo)向、室內(nèi)維修等正常物業(yè)管理范圍以外的服務(wù),體現(xiàn)公司的'周到服務(wù)'
。'至優(yōu)化理念'服務(wù)達(dá)到的效果是:當(dāng)您在繁忙工作的時(shí)候,優(yōu)美的購(gòu)物環(huán)境、適宜的溫度、優(yōu)良的空氣質(zhì)量使您盡享消費(fèi)購(gòu)物的樂(lè)趣;在您需要服務(wù)的時(shí)候,管理服務(wù)人員就會(huì)出現(xiàn)在您的身邊,每個(gè)員工的工作都是一絲不茍,彬彬有禮且規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。
換位思考
即凡事都要設(shè)身處地站在客戶需求的角度進(jìn)行考慮,再反過(guò)來(lái)考慮如何滿足客戶的需求,真正做到以客戶為中心,把業(yè)主的滿意作為工作的出發(fā)點(diǎn)和工作的最終目標(biāo)。'你想到的我們都已做到,你沒(méi)有想到的我們超前做到',從而提供更適合客戶需要的服務(wù),滿足甚至超越客戶的需求。
-∞(無(wú)窮小)理念
*-∞(無(wú)窮小)磨合
即在物業(yè)管理介入中,深入物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)、參與設(shè)備調(diào)試、熟悉各項(xiàng)功能,站在使用人的角度,發(fā)現(xiàn)影響使用功能的因素,及時(shí)提出合理化建議,將不利的因素消滅在萌芽狀態(tài),同時(shí),結(jié)合其物業(yè)特點(diǎn),充分了解客戶需求,進(jìn)一步完善各項(xiàng)管理方案及制度,并理順各方面的關(guān)系,在正式接管物業(yè)時(shí),使管理磨合期接近'零'。
*-∞(無(wú)窮小)風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)物業(yè)的管理有別于其他物業(yè),特別是安全、環(huán)境和技術(shù)含量方面。為防止意外事件的發(fā)生,公司在'人防'、'技防'和制度建設(shè)、監(jiān)督機(jī)制等方面都有嚴(yán)格的管理措施,確保萬(wàn)無(wú)一失,為了解決業(yè)主和商戶后顧之憂,我們著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任,不斷完善硬件與軟件設(shè)施,確保物業(yè)的正常安全運(yùn)行,注重物業(yè)相關(guān)保險(xiǎn)事宜,按照有關(guān)規(guī)定投保公共責(zé)任險(xiǎn)、第三者責(zé)任險(xiǎn),并與事務(wù)管理部門(mén)協(xié)商安防設(shè)備保險(xiǎn)事宜,提高句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
*-∞(無(wú)窮小)干擾
--在購(gòu)物中心正式開(kāi)放時(shí)間以外完成所有公共部位的清潔工作,確保不會(huì)因清潔使地面濕滑造成行走不便,購(gòu)物中心正式開(kāi)放時(shí),清潔員在所轄清潔范圍內(nèi)不斷巡視保潔,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,不能因保潔而影響和干擾消費(fèi)都購(gòu)物。
--在保證商戶正常工作的前提下,對(duì)會(huì)妨礙消費(fèi)者購(gòu)物的維修保養(yǎng)工作,一律安排在購(gòu)物中心開(kāi)放時(shí)間以外(突發(fā)事件需緊急處理的情況除外),同時(shí),在維修保養(yǎng)工作中,維修人員必須先做好維修區(qū)域防護(hù)及警示措施后,方可進(jìn)行工作。維修完畢,立即清理現(xiàn)場(chǎng),以避免造成污染和給用戶帶來(lái)不便。
*-∞(無(wú)窮小)缺陷
就是要求每一個(gè)員工都要細(xì)心謹(jǐn)慎,把工作上可能發(fā)生的缺陷(缺點(diǎn))降低到'零'的一種管理方法,零缺陷并不是說(shuō)絕對(duì)沒(méi)有缺陷,或缺陷絕對(duì)等于零,而是指以缺陷等于零為目標(biāo)的管理理念,每一個(gè)員工都要在自己的工作職責(zé)范圍內(nèi)力爭(zhēng)做到無(wú)缺陷,從而培養(yǎng)員工高度的責(zé)任感和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng),提高服務(wù)質(zhì)量。
(二)技術(shù)優(yōu)勢(shì)--技術(shù)過(guò)硬、裝備精良的樓宇設(shè)備管理隊(duì)伍
公司積累了多年的樓宇機(jī)電設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn),公司目前擁有各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員三十多名,配備有大量維修設(shè)備,維修儀器儀表和專(zhuān)用工具,公司對(duì)電梯、中央空調(diào)、消防、給排水、供配電、秩序維護(hù)監(jiān)控以及先進(jìn)的智能化系統(tǒng)等均制訂了完善的技術(shù)管理規(guī)范和量化管理辦法,能制訂出高效、可操作性強(qiáng)的設(shè)備管理方案,確保各系統(tǒng)的正常運(yùn)行。
我們的技術(shù)優(yōu)勢(shì)還體現(xiàn)在能根據(jù)句容**國(guó)際購(gòu)物中心的物業(yè)特點(diǎn),制訂出有效的機(jī)電設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案,節(jié)能降耗,為客戶顯著降低物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用。
(三)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)--豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)
公司相關(guān)管理人員均有著多年的商業(yè)物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn),從管理專(zhuān)業(yè)理論和句容當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)都十分的了解,是我們有信心為句容**國(guó)際購(gòu)物中心提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的一大支撐及有力保障。
(四)配套優(yōu)勢(shì)--提供綜合性物業(yè)管理服務(wù)
我們?nèi)粘５奈飿I(yè)管理實(shí)踐中,積累了為客戶提供全方位、綜合性、專(zhuān)業(yè)化、個(gè)性化管理服務(wù)的豐富經(jīng)驗(yàn),在句容**國(guó)際購(gòu)物中心的物業(yè)管理中,我們將潛心研究消費(fèi)者、業(yè)主、商戶的需求,提供優(yōu)質(zhì)的綜合服務(wù)。
六、工作重點(diǎn)
經(jīng)過(guò)全面深入的調(diào)研,了解了句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)狀況,并從業(yè)主(商戶)的角度出發(fā),分析了句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理的重點(diǎn),經(jīng)歸納整理,句容**國(guó)際購(gòu)物中心的物業(yè)管理工作重點(diǎn)體現(xiàn)在以下五個(gè)方面:
(一)整體形象
項(xiàng)目位于市區(qū)中心,為政府重點(diǎn)招商項(xiàng)目,后期必將成為句容市標(biāo)志性商業(yè)'旗航'為此我們提出了--時(shí)尚、高雅、溫馨。
時(shí)尚--體現(xiàn)句容**國(guó)際購(gòu)物中心改革的思想和與國(guó)際接軌的購(gòu)物方式。
高雅--展示句容**國(guó)際購(gòu)物中心購(gòu)物的品味高檔。
溫馨--象征句容**國(guó)際購(gòu)物中心為人性化消費(fèi)吸引力。
(二)安全防衛(wèi)
句容**國(guó)際購(gòu)物中心商業(yè)運(yùn)作,均采用全開(kāi)放式設(shè)計(jì),進(jìn)出中心的車(chē)輛和人員很多,成分復(fù)雜,因此,句容**國(guó)際購(gòu)物中心的安全工作是物業(yè)管理的重中之重。
(三)設(shè)施設(shè)備
句容**國(guó)際購(gòu)物中心是現(xiàn)代高新技術(shù)的結(jié)合體,是一座超大型的智能化建筑、機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)不僅裝機(jī)容量大、復(fù)雜,而且進(jìn)口設(shè)備多、技術(shù)先進(jìn)。設(shè)備系統(tǒng)包括供配電、給排水、中央空調(diào)、電梯、消防、智能化等系統(tǒng),其設(shè)備運(yùn)行安全正常是保證整個(gè)物業(yè)正常運(yùn)作的基本條件,所以,設(shè)施設(shè)備的管理顯得尤為重要。
(五)建筑物
句容**國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)形象現(xiàn)代新穎,外型美觀,對(duì)維護(hù)管理要求高。裝飾材料的多樣性,決定了今后我們?cè)谖飿I(yè)管理工作中要針對(duì)不同的裝飾材料采取多樣化的管理手段,如木質(zhì)材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蝕;地毯的防潮、防蛀蝕、防染色;皮革材料的防腐蝕老化;大理石、花崗石等石質(zhì)材料的防腐蝕、防染色等。都是今后裝飾工程維護(hù)的重要內(nèi)容。與此同時(shí),建筑物的外觀又是句容**國(guó)際購(gòu)物中心的形象。所以,建筑物的管理十分重要。
七、主要措施
針對(duì)以上我們所列舉的管理重點(diǎn)及物業(yè)特性,我公司對(duì)句容**國(guó)際購(gòu)物中心的管理將采取四大措施。
措施之一:全面投入,保障設(shè)備的良好運(yùn)行
句容**國(guó)際購(gòu)物中心設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)作有著極高的管理維護(hù)要求。本物業(yè)投入使用的一些先進(jìn)設(shè)備設(shè)施將使得管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理方式更現(xiàn)代化、科學(xué)化。設(shè)施設(shè)備要求高、操作嚴(yán)、范圍廣,涉及到管理、通訊、安防等方方面面。本公司在理論學(xué)習(xí)、現(xiàn)場(chǎng)參觀、實(shí)地演練的基礎(chǔ)上,將制訂科學(xué)合理、切實(shí)可行的維護(hù)、保養(yǎng)、運(yùn)行計(jì)劃,保證各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的良好、有效運(yùn)作。并且,本公司還將組織所有的設(shè)備養(yǎng)護(hù)人員針對(duì)句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)所投入的各種類(lèi)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)和學(xué)習(xí),保證意識(shí)到位,技術(shù)到位,服務(wù)到位。
措施之二:不斷鉆研和學(xué)習(xí),利用高科技手段進(jìn)行管理
中國(guó)物業(yè)管理的初期是屬于勞動(dòng)密集型企業(yè),人員素質(zhì)要求相對(duì)較低,對(duì)于大量的日常工作主要以量取勝,而本公司正在不斷完善企業(yè)制度,逐步將企業(yè)向科技密集型轉(zhuǎn)化。
措施之三:全面防范,最大限度降低管理原因造成的治安事件發(fā)生率
句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)的人員數(shù)量多、流動(dòng)性強(qiáng)、成分復(fù)雜且不易管理,這給物業(yè)管理的公共秩序及治安管理帶來(lái)了不小的困難,根據(jù)句容**國(guó)際購(gòu)物中心的安防條件,結(jié)合本公司長(zhǎng)期管理各類(lèi)不同性質(zhì)物業(yè)的安防經(jīng)驗(yàn),依托本公司常年堅(jiān)持半軍事化管理的高素質(zhì)護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍,從實(shí)際情況出發(fā),確立了句容**國(guó)際購(gòu)物中心使用初期'人防為主、技防為輔',常規(guī)期'雙管齊下,全面防范'的整體治安思路,采用三重五層防范系統(tǒng),并將實(shí)行24小時(shí)安護(hù)員全方位便裝巡邏制、24小時(shí)監(jiān)控中心值守制。我們有理由相信,經(jīng)過(guò)本公司的管理,可以確保句容**國(guó)際購(gòu)物中心因物業(yè)管理原因造成的治安事件發(fā)生率。
措施之四:發(fā)揮本公司規(guī)模優(yōu)勢(shì),實(shí)施對(duì)電梯、秩序維護(hù)、環(huán)境等的專(zhuān)業(yè)化低成本管理
物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)?；?、方向發(fā)展是市場(chǎng)的選擇和時(shí)代的要求。在句容**國(guó)際購(gòu)物中心的管理工作中,針對(duì)該物業(yè)的諸多特點(diǎn),我們將充分發(fā)揮本公司管理規(guī)模優(yōu)勢(shì),逐步實(shí)現(xiàn)綠化、保潔、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)等方面的專(zhuān)業(yè)化管理,同時(shí),本公司一貫倡導(dǎo)勤儉辦事精神,珍惜和用好來(lái)自客戶的每一分錢(qián),力求所費(fèi)必有所值。我們組織了專(zhuān)門(mén)班子,對(duì)句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)位置、設(shè)計(jì)功能、占地面積、設(shè)備狀況、管理要求等各種因素在成本構(gòu)成中的權(quán)變系數(shù)進(jìn)行研究,并將采取'集中配送、貨比三家'和修舊利廢、獎(jiǎng)節(jié)罰超等一系列具體措施,分項(xiàng)控制人力和物化消耗,力爭(zhēng)以低于市場(chǎng)價(jià)的收費(fèi)提供服務(wù),保證業(yè)主、商戶、社會(huì)全面受益。充分體現(xiàn)本公司'以嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致、追求完美的工作作風(fēng),使經(jīng)營(yíng)品質(zhì)不斷提升,讓用戶獲得滿意服務(wù)'的質(zhì)量方針和'以客戶為中心'的經(jīng)營(yíng)思想。
八、六項(xiàng)具體保障
(一)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾磉\(yùn)行體系--整合型管理體系
iso9000質(zhì)量管理體系、iso14000環(huán)境管理體系和ohsas18000職業(yè)安全健康管理體系是國(guó)際上通用的管理體系,在句容**國(guó)際購(gòu)物中心的物業(yè)管理中,我們導(dǎo)入iso9000、iso14000、ohsas18000三種管理體系,并將這三種管理體系進(jìn)行完全整合,形成一個(gè)全新而充滿活力的整合型管理體系,進(jìn)而制訂綜合的管理方案,進(jìn)行綜合策劃、綜合預(yù)算、實(shí)現(xiàn)多種的管理目標(biāo),從而在句容**國(guó)際購(gòu)物中心的物業(yè)管理中確保管理的高質(zhì)量,對(duì)用戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù),并且把句容**國(guó)際購(gòu)物中心創(chuàng)建成為綠色環(huán)保型物業(yè),使其成為句容市一顆亮麗的明珠,同時(shí),確保物業(yè)管理員工的職業(yè)健康和安全,消除各種事故隱患和減少疾病的發(fā)生。
整合型物業(yè)管理體系在其具體執(zhí)行過(guò)程中,將以全面質(zhì)量管理方法為基礎(chǔ),即將所有管理活動(dòng)都?xì)w結(jié)為一個(gè)產(chǎn)生、形成、實(shí)施和驗(yàn)證的過(guò)程,并按'計(jì)劃--執(zhí)行--檢查--處理'四個(gè)階段運(yùn)行,即pdca循環(huán),這是我們整合型管理體系的運(yùn)作方式,也是做任何事情必須遵循的規(guī)律,我們開(kāi)展每項(xiàng)工作,應(yīng)先有設(shè)想或打算(計(jì)劃),然后按計(jì)劃去實(shí)施,即執(zhí)行,計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的偏差,應(yīng)及時(shí)糾偏與調(diào)整,即核對(duì)檢查;根據(jù)檢查結(jié)果,把成功的經(jīng)驗(yàn)加以肯定并列入標(biāo)準(zhǔn)中,沒(méi)有解決的問(wèn)題反映給下一個(gè)循環(huán),繼續(xù)改進(jìn),即處理階段。
公司對(duì)句容**國(guó)際購(gòu)物中心所有服務(wù)程序進(jìn)行全方位監(jiān)控,將物業(yè)管理的每一個(gè)環(huán)節(jié)程序化,通過(guò)月檢、巡檢、抽檢、內(nèi)檢、外檢等各項(xiàng)檢驗(yàn)控制手段,嚴(yán)格控制每一服務(wù)產(chǎn)品的提供及客戶滿意程度,使得各項(xiàng)工作以最規(guī)范的程序進(jìn)入市場(chǎng),保持服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)改進(jìn)和提高。
(二)科學(xué)的人力資源管理體系
物業(yè)管理行業(yè)提供的產(chǎn)品是'服務(wù)',物業(yè)管理的過(guò)程是物業(yè)管理人員向客戶提供服務(wù)的過(guò)程,物業(yè)管理人員素質(zhì)的高低直接影響到服務(wù)的質(zhì)量和效果,公司在句容**國(guó)際購(gòu)物中心的物業(yè)管理中,并對(duì)人力資源管理進(jìn)行全程的有效控制。
定員、定崗、定編、定崗位工作標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)精干的人員達(dá)到高效運(yùn)作的目的。
人員錄用入職政審。確保句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理人員政治素質(zhì)過(guò)硬。
秩序員實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理。練就其過(guò)硬的思想和身體素質(zhì)。
實(shí)行人性化民主型內(nèi)部管理和'幫帶'制度。促進(jìn)能力較差的員工共同進(jìn)步,著力培養(yǎng)員工的團(tuán)隊(duì)精神,提高整體管理水平,增強(qiáng)凝聚力,使員工始終保持積極進(jìn)取的心態(tài)。
科學(xué)培訓(xùn)。通過(guò)崗位培訓(xùn)、外送培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)、跟班培訓(xùn)、參觀考察和專(zhuān)題討論,讓員工隨時(shí)掌握行業(yè)的發(fā)展動(dòng)態(tài),積極學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外較新的管理技術(shù)與方法,總結(jié)工作中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),進(jìn)一步提高員工的工作能力和工作標(biāo)準(zhǔn)。
量化考核和末尾淘汰制?？己税ㄞD(zhuǎn)正考核、月考核、年終考核、不定期考核和內(nèi)部上崗證考核等,專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和秩序維護(hù)人員每半年進(jìn)行一次考核,名次最后者淘汰;各部門(mén)負(fù)責(zé)人,工程技術(shù)人員、管理人員每年進(jìn)行一次考核,名列最后者降級(jí)或淘汰。
崗位'動(dòng)態(tài)'管理,競(jìng)爭(zhēng)上崗。激勵(lì)員工求知上進(jìn)。
內(nèi)部職稱(chēng)評(píng)定?？隙ú⒊浞职l(fā)揮員工的能力。
崗位薪酬實(shí)行管理、技術(shù)崗位兩條線,以崗定薪、保證管理、技術(shù)兩方面人才的平衡。
(三)嚴(yán)密的安全管理和保密體系
以'外弛內(nèi)張'為原則,以秩序維護(hù)、消防管理、車(chē)輛管理為主線,以訓(xùn)練有素、行動(dòng)迅速、果斷干練的秩序隊(duì)伍為載體,利用現(xiàn)代化手段,依靠先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備與工具,科學(xué)組織日常管理,精心布置重大活動(dòng)的安全安排,迅速協(xié)助處理突發(fā)事件。
重大活動(dòng)、按性質(zhì)采取一級(jí)加強(qiáng)保衛(wèi)、二級(jí)保衛(wèi)、三級(jí)保衛(wèi)等三種方案。
秩序狀態(tài)管理:根據(jù)報(bào)警信息反映的不同事件,定義一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)安全狀態(tài),并相應(yīng)規(guī)定一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)反應(yīng)力量、建立以監(jiān)控中心為指揮調(diào)度中心,相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人為分狀態(tài)、分階段現(xiàn)場(chǎng)指揮的指揮體系,針對(duì)不同的狀態(tài),調(diào)動(dòng)不同的反應(yīng)力量,采取相應(yīng)的處理程序,分級(jí)應(yīng)對(duì),限時(shí)到位,通過(guò)完善各狀態(tài)應(yīng)急處理的調(diào)度、組織、協(xié)調(diào),確保及時(shí)、迅速、有效地處理各類(lèi)異常情況。
消防重點(diǎn)部位重點(diǎn)防范。
(四)人、財(cái)、物的有力保障
實(shí)施精英人才組合戰(zhàn)略。委派精銳骨干組成句容**國(guó)際購(gòu)物中心專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì),我們將委派現(xiàn)任我公司項(xiàng)目經(jīng)理、具有打造'精品'物業(yè)經(jīng)驗(yàn)、組織能力強(qiáng)、責(zé)任心強(qiáng)的同志出任句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理處的經(jīng)理、委派具有精湛技術(shù)和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的工程師擔(dān)任句容**國(guó)際購(gòu)物中心的物業(yè)管理處技術(shù)總工程師,從公司抽調(diào)專(zhuān)業(yè)技術(shù)骨干,組成質(zhì)量控制、工程技術(shù)等專(zhuān)業(yè)技術(shù)齊全的高效團(tuán)隊(duì)。
配置齊全、先進(jìn)的句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理設(shè)備,為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化、專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理奠定堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。
公司具備一定的資金實(shí)力和物質(zhì)基礎(chǔ),句容**國(guó)際購(gòu)物中心項(xiàng)目將作為公司的管理重點(diǎn)之一,重點(diǎn)保障。
(五)提高設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理保障能力
正式進(jìn)駐后,立即完成
制度,確保電梯、中央空調(diào)、供水供電、消防控制及通訊等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行良好。
日常管理
--預(yù)防為主,堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃性維修保養(yǎng)并重,使設(shè)備處于良好運(yùn)行狀態(tài)。
--對(duì)設(shè)備做到'三好'、'四會(huì)'和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好重要設(shè)備;'四會(huì)'即維修人員會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障;'五定'即對(duì)主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。
--實(shí)行專(zhuān)業(yè)人員修理與使用操作人員維護(hù)相結(jié)合的方式,以專(zhuān)業(yè)修理為主,同時(shí)要求設(shè)備的使用操作人員進(jìn)行日常的維修保養(yǎng)和小修。
--完善設(shè)備管理和定期維修制度。制訂科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程,完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計(jì)劃。
--修舊利廢,合理更新,降低設(shè)備維修材料費(fèi)用。
--制定各設(shè)備系統(tǒng)詳細(xì)的應(yīng)急處理方案,確保在出現(xiàn)應(yīng)急情況時(shí)及時(shí)有序處理。
(六)高效的客戶管理和信息處理平臺(tái)
本公司多年來(lái)一直把'以客戶為中心',追求最高程度客戶滿意率作為不懈努力的工作目標(biāo)。在句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理項(xiàng)目中,本公司將一如既往關(guān)注客戶需求,通過(guò)'管理報(bào)告制'、'定期回訪制'以及隨時(shí)溝通等方式在第一時(shí)間了解客戶的服務(wù)需求與服務(wù)咨詢(xún),并以本公司的24小時(shí)客戶投訴中心配合本項(xiàng)目的物業(yè)管理工作,力爭(zhēng)讓客戶獲得滿意服務(wù)。我們的客戶:物業(yè)的所有人(業(yè)主)、使用人(商戶)、受益人(消費(fèi)者)--外部客戶;員工--內(nèi)部客戶,正確處理好這兩種客戶,及時(shí)處理各種信息,實(shí)現(xiàn)員工滿意,業(yè)主、用戶滿意。
九、持續(xù)滿足和超越客戶市場(chǎng)的意識(shí)
物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在,已經(jīng)超越了最初低成本、粗放性經(jīng)營(yíng)的模式,更高、更精、更好的服務(wù)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同追求的目標(biāo)。公司一直把持續(xù)持續(xù)滿足和超越客戶市場(chǎng)作為我們工作的終極目標(biāo),開(kāi)掘句容**國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容的深度及廣度:
本公司在句容**國(guó)際購(gòu)物中心確立的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn),將以國(guó)家建設(shè)部頒布的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)與星級(jí)酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合。本公司所提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)可以用service(即中文'服務(wù)'一詞)中的7個(gè)字母來(lái)概述:
s,即smile(微笑),服務(wù)人員要對(duì)每一位客戶微笑;
e,即e*cellent(出色),服務(wù)人員要將每一項(xiàng)工作都做得很出色;
r,即ready(準(zhǔn)備),服務(wù)人員要隨時(shí)準(zhǔn)備為客戶服務(wù);
v,即viewing(看待),服務(wù)人員要把每一位客戶都當(dāng)做需要特殊照顧的貴賓看待;
i,即inviting(邀請(qǐng)),服務(wù)人員每一次服務(wù)結(jié)束都要向客戶發(fā)出下次再來(lái)的邀請(qǐng);
c,即creation(創(chuàng)造),服務(wù)人員要善于創(chuàng)造溫暖的服務(wù)氣氛;
e,即eye(眼光),服務(wù)人員要始終用熱情的眼光關(guān)注客戶。
第11篇 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理特色服務(wù)規(guī)范
**農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理的特色服務(wù)
提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的特色服務(wù)是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn),亦是提高**農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量和管理效率的重要措施和保障。我們將根據(jù)**農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的特點(diǎn)、地理位置和周邊的配套設(shè)施情況、業(yè)戶需求調(diào)研結(jié)果,結(jié)合我司開(kāi)展特色服務(wù)的成功經(jīng)驗(yàn),充分考慮業(yè)戶需求的每一細(xì)節(jié),通過(guò)提供豐富的特色服務(wù)項(xiàng)目,切實(shí)提高**農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的物業(yè)管理水平。也就是說(shuō)物業(yè)管理將圍繞**農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)各業(yè)戶的需求,秉承“以業(yè)戶服務(wù)為中心”的理念,開(kāi)展全方位的業(yè)戶服務(wù)。
(一)日常期間特色物業(yè)服務(wù)(初步設(shè)想)
1. 提供即時(shí)維修服務(wù)
提供維修安裝服務(wù)(大件設(shè)備等辦公設(shè)備等安裝,辦公家具等維修);提供各種即時(shí)維修安裝服務(wù)。
2. 設(shè)立“紅十字”便民藥箱
管理處常備日常應(yīng)急“紅十字”醫(yī)藥用品箱免費(fèi)供有需要的業(yè)戶使用。
3. 提供信息咨詢(xún)服務(wù)
(1)市內(nèi)各種培訓(xùn)信息
(2)餐飲單位信息
(3)搬家公司信息
(4)禮儀公司及禮儀服務(wù)信息
(5)交通信息
(6)其它信息咨詢(xún)服務(wù)
4、業(yè)戶搬遷服務(wù)措施
(1)設(shè)立業(yè)主搬遷接待(服務(wù))小組,合理安排相關(guān)程序,協(xié)助業(yè)戶
在搬入**農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)時(shí)更方便、更快捷。具體包括提供車(chē)輛或搬家公司聯(lián)系。
(2)如有特殊要求,采用電話預(yù)約和上門(mén)提供服務(wù)等形式,即時(shí)提供各種便捷服務(wù)。
(3)管理處將在搬入期臨時(shí)劃出部分區(qū)域作為落貨區(qū),派專(zhuān)人看護(hù)并提供協(xié)助;組建以管理處員工為主的義務(wù)搬運(yùn)隊(duì),為業(yè)戶提供搬遷服務(wù)。
(1)如有必要,在搬遷期間可由管理處聯(lián)系品質(zhì)好、信譽(yù)佳的辦公用品、辦公家具供應(yīng)商,展示供應(yīng)商的聯(lián)絡(luò)方式、服務(wù)內(nèi)容以及貨樣的款式、規(guī)格、功能、價(jià)格等相關(guān)資料,使業(yè)戶節(jié)約時(shí)間、集中訂購(gòu),由供應(yīng)商及時(shí)按需送貨上門(mén)安裝。
5、清潔服務(wù)措施
業(yè)戶在入遷初期時(shí),將對(duì)新的居住環(huán)境進(jìn)行必要的清潔。管理處可聯(lián)系專(zhuān)業(yè)清潔公司為業(yè)戶提供規(guī)范、細(xì)致的清潔工作。
日常期間視業(yè)戶需要可另行約定分時(shí)段預(yù)約上門(mén)提供清潔服務(wù)。
6、業(yè)主服務(wù)熱線措施
為了方便業(yè)戶,管理處配備業(yè)主服務(wù)熱線,24小時(shí)專(zhuān)人接聽(tīng)加洲地帶三期內(nèi)各員工服務(wù)需求信息,為有需求的業(yè)主提供各種服務(wù)及幫助。
(二)業(yè)主服務(wù)項(xiàng)目一覽表
1、無(wú)償服務(wù)
編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容備 注
代寄、代領(lǐng)郵件
代訂報(bào)刊、雜志
臨時(shí)代為保管小件物品
電話留言服務(wù)
代搬重物
其他可選擇的無(wú)償服務(wù)
2、有償服務(wù)
編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容收 費(fèi)
修理窗簾、拉窗等(不含材料)按成本價(jià)收費(fèi)
疏通下水管道(主管)按成本價(jià)收費(fèi)
疏通下水管道(支管)按成本價(jià)收費(fèi)
修門(mén)、配鎖按成本價(jià)收費(fèi)
查線、換線(電路)按成本價(jià)收費(fèi)
維修、更換門(mén)鎖按成本價(jià)收費(fèi)
更換、檢修開(kāi)關(guān)、插座按成本價(jià)收費(fèi)
家政服務(wù)按成本價(jià)收費(fèi)
清洗空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)按成本價(jià)收費(fèi)
綠化養(yǎng)護(hù)按成本價(jià)收費(fèi)
傳真按成本價(jià)收費(fèi)
打字按成本價(jià)收費(fèi)
復(fù)印按成本價(jià)收費(fèi)
其它特色服務(wù)按成本價(jià)收費(fèi)
第12篇 物業(yè)助理管理員服務(wù)禮儀規(guī)范
物業(yè)助理/管理員除了負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的治安外,還承擔(dān)小區(qū)綜合管理的任務(wù)。由於工作性質(zhì)的特殊性,物業(yè)部成為管理處各部門(mén)中與業(yè)戶接觸最頻繁的單位;物業(yè)助理/管理員的服務(wù)規(guī)范和精神風(fēng)貌成為小區(qū)品質(zhì)和管理水平的最直接的體現(xiàn),因此加強(qiáng)物業(yè)助理/管理員的規(guī)范服務(wù)意識(shí)成為物業(yè)管理處工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容。
物業(yè)助理/管理員的服務(wù)
1. 著裝整潔、儀容端莊,值勤時(shí)必須佩帶工作證。
2. 待人熱情、禮貌、莊嚴(yán)。
3. 物業(yè)助理/管理員因公務(wù)進(jìn)入住戶區(qū)域或單元內(nèi),應(yīng)先徵得對(duì)方業(yè)戶的許可後方可進(jìn)入,避免干擾業(yè)戶正常生活秩序。
4. 進(jìn)入業(yè)戶單元前,應(yīng)先按鈴,向?qū)Ψ秸f(shuō)明造訪原因,得到許可後方可進(jìn)入。
5. 物業(yè)助理/管理員於巡檢時(shí)如發(fā)現(xiàn)業(yè)戶單元大門(mén)未鎖,切不可冒失推入。必須先按門(mén)鈴,并高聲詢(xún)問(wèn)是否有人,在確認(rèn)無(wú)人後,::才可代為鎖門(mén)留簽,并通知管理處。
6. 物業(yè)助理/管理員因公進(jìn)入住客區(qū)域要注意禮貌招呼問(wèn)候,問(wèn)好在前、稱(chēng)謝在後、舉止得體,對(duì)可能有的不禮貌對(duì)待不強(qiáng)辯、不計(jì)較。
7. 物業(yè)助理/管理員進(jìn)住客區(qū)域後,如無(wú)必要,盡量不要與住客搭訕或閑聊,避免引起不必要的誤會(huì)。
第13篇 大學(xué)樓宇物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理技術(shù)服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范
大學(xué)樓宇物業(yè)(設(shè)施設(shè)備管理)技術(shù)服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)
(設(shè)施設(shè)備管理)技術(shù)服務(wù):
(一)服務(wù)內(nèi)容:
物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的基本水電設(shè)備、暖通空調(diào)、運(yùn)輸電梯、消防系統(tǒng)、交通設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、燃?xì)庠O(shè)施、通訊設(shè)施、景觀燈、公共即熱式開(kāi)水爐、多媒體設(shè)施設(shè)備、高壓變電所、一級(jí)供水供電基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備由委托方相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門(mén)確定專(zhuān)業(yè)維保單位進(jìn)行維修保養(yǎng),物業(yè)服務(wù)方做好日常檢查管理,保證運(yùn)行正常,發(fā)現(xiàn)異常情況通知維保單位進(jìn)行檢修處理。
(二)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):
1、水電設(shè)備房?jī)?nèi)要保持整潔,設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、無(wú)油漬、無(wú)銹蝕、無(wú)污物,油漆完好、整潔光亮;室內(nèi)嚴(yán)禁存放有毒、有害物品。水電設(shè)施設(shè)備房鑰匙由服務(wù)方專(zhuān)人保管,給水設(shè)施設(shè)備每年不少于2次清洗水箱、蓄水池,水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖,溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好。
2、水泵房管理。
(1)水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)的全部機(jī)電設(shè)備由機(jī)電人員負(fù)責(zé)清潔及定時(shí)進(jìn)行巡回檢查,了解設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況,及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障苗頭并及時(shí)處理,認(rèn)真做好記錄,解決不了的問(wèn)題報(bào)告委托方有關(guān)職能主管部門(mén),爭(zhēng)取早日解決。
(2)水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備由機(jī)電人員負(fù)責(zé),無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。
(3)消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開(kāi)關(guān)位置與自動(dòng)位置,操作標(biāo)志都應(yīng)簡(jiǎn)單明確。
(4)保證供水泵的正常運(yùn)轉(zhuǎn),完成年檢任務(wù),定期檢查泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況做好記錄。雨季前的專(zhuān)項(xiàng)檢查并做好記錄。
(5)水泵房衛(wèi)生每周打掃一次,泵及管道每半月清洗一次。
(6)不定期對(duì)泵房、管道進(jìn)行除銹、油漆保養(yǎng)工作。(7)檢修、保養(yǎng)、保潔等管理均有規(guī)范的記錄。
3、保持樓面落水管落水口等正常完好。每月清掃1次以上排水明溝;每2個(gè)月對(duì)地下管井清理1次,每季度對(duì)地下管井疏通1次,保證通道清潔,排水暢通。
4、避雷接地系統(tǒng)。每年雨季來(lái)臨之前,對(duì)整個(gè)避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù);在大雷雨過(guò)后也要及時(shí)對(duì)系統(tǒng)檢查,發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即向委托方報(bào)修,做好日常維護(hù)管理。檢查維護(hù)結(jié)果及處理措施報(bào)委托方物業(yè)主管部門(mén)備案。
5、電梯運(yùn)行與管理。
(1)配備規(guī)定的有特種設(shè)備上崗證的服務(wù)人員管理服務(wù)。
(2)每日監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況,加強(qiáng)日常管理,配合專(zhuān)業(yè)維保單位的維保服務(wù),做好相關(guān)記錄。
(3)按維保服務(wù)合同督促維保單位實(shí)施電梯及其安全設(shè)施檢查每月不少于2次。確保電梯及安全設(shè)施完好、齊全,通風(fēng)、照明等附屬設(shè)施完好。
(4)在電梯維修時(shí)應(yīng)配合做好臨時(shí)警示管理。
(5)制定緊急救援方案和操作程序,在接到報(bào)警信號(hào)應(yīng)盡快設(shè)法解救乘客,同時(shí)迅速通知維保單位派人排除設(shè)備故障。
(6)有關(guān)空調(diào)專(zhuān)業(yè)維保公司進(jìn)行的定期維保、維修工作提供的工作聯(lián)系單及相關(guān)服務(wù)資料有物業(yè)服務(wù)單位收取保管,全部維保、維修工作由物業(yè)公司參與并組織驗(yàn)收,對(duì)其維保工作作出服務(wù)評(píng)價(jià)。
(7)配合完成每年電梯年檢工作。
6、空調(diào)設(shè)備維護(hù)管理。
(1)配合完成專(zhuān)業(yè)維保公司一年不少于2次定期維修保養(yǎng)工作,在巡查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或受理用戶報(bào)修項(xiàng)目后應(yīng)及時(shí)與空調(diào)的維保單位聯(lián)系,保證空調(diào)的正常使用。
(2)對(duì)空調(diào)專(zhuān)業(yè)維保公司進(jìn)行的定期維保、維修工作提供的工作聯(lián)系單及相關(guān)服務(wù)資料物業(yè)服務(wù)方需妥善保管。對(duì)維修完成后的驗(yàn)收維保、維修并做好記錄。
(3)做好節(jié)能減排相關(guān)工作,嚴(yán)格按委托方有關(guān)空調(diào)使用規(guī)定執(zhí)行,杜絕浪費(fèi)。
第14篇 文化館物業(yè)管理內(nèi)容規(guī)范
文化館物業(yè)管理內(nèi)容
(一)安全保衛(wèi)
1.范圍為**區(qū)文化館內(nèi)安全保衛(wèi)、消防、監(jiān)控管理工作,包括公共廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、建筑物等。
2.組織一支思想素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的保安隊(duì)伍,有上崗證及資格證的專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員,執(zhí)行嚴(yán)格的紀(jì)律和崗位責(zé)任制以確保整個(gè)**區(qū)文化館的安全、有序。
3.由**區(qū)文化館分管部門(mén)與中標(biāo)人共同確定值勤崗位、值勤時(shí)間、崗位職責(zé)等。
4.對(duì)一般外來(lái)的訪問(wèn)、辦事人員,建立詢(xún)問(wèn)登記制度。
5.辦公公共場(chǎng)所要控制噪音,制止喧鬧現(xiàn)象,無(wú)閑雜人員隨意流動(dòng)。
6.重要出口24小時(shí)值班、24小時(shí)監(jiān)控。整個(gè)**區(qū)文化館做到24小時(shí)有安全護(hù)衛(wèi)人員巡查。
7.確保無(wú)重大火災(zāi)、刑事和交通事故發(fā)生。
8.對(duì)突發(fā)事件有應(yīng)急處理程序計(jì)劃和措施,必要時(shí)及時(shí)報(bào)告**區(qū)文化館分管部門(mén),防止事態(tài)進(jìn)一步惡化,協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。
9.其它與安全保衛(wèi)有關(guān)事項(xiàng)。
(二) 交通、車(chē)輛、停車(chē)場(chǎng)管理
1.交通、車(chē)輛、停車(chē)場(chǎng)管理要指定專(zhuān)人負(fù)責(zé),要制定可行的管理制度。
2.自行車(chē)、機(jī)動(dòng)車(chē)等各種車(chē)輛停放有序,有專(zhuān)人指引按規(guī)定停放,做到車(chē)輛停放規(guī)范、整齊、分類(lèi)、安全。
3.車(chē)輛停放建立登記制度,嚴(yán)防被盜事件發(fā)生。
4.**區(qū)文化館內(nèi)車(chē)輛行駛有序,一律不準(zhǔn)按鳴。
5.其它與交通、車(chē)輛、停車(chē)場(chǎng)有關(guān)的事項(xiàng)。
(三) 清潔衛(wèi)生
1.范圍包括整個(gè)**區(qū)文化館內(nèi)所有歌舞廳、舞蹈室、展廳、休息室、公共部分、停車(chē)場(chǎng)、電梯、通道、公共地方、衛(wèi)生間、建筑物外墻、門(mén)窗、**區(qū)文化館內(nèi)廣場(chǎng)、道路、紅線內(nèi)公共區(qū)域。
2.由**區(qū)文化館分管部門(mén)和中標(biāo)人共同制訂工作制度和標(biāo)準(zhǔn),以對(duì)工作質(zhì)量進(jìn)行考核。
3.房屋立面、公共樓梯、**區(qū)文化館內(nèi)廣場(chǎng)、道路整潔,無(wú)堆放雜物現(xiàn)象。
4.中標(biāo)人按工作程序?qū)Ψ秶鷥?nèi)的場(chǎng)所進(jìn)行日常定期清掃或不定期的清掃保潔,做到按制定標(biāo)準(zhǔn)全天候、全方位保潔,特別對(duì)衛(wèi)生間做到按標(biāo)準(zhǔn)定人定點(diǎn)定時(shí)管理、巡查、監(jiān)督。
5.中標(biāo)人需負(fù)責(zé)垃圾的收集、清運(yùn),做到垃圾日產(chǎn)日清。
6.定期殺滅蚊、蠅、鼠,并做到無(wú)滋生源。
7.辦公體育館內(nèi)大堂、走道、公共場(chǎng)所地面定期打磨保養(yǎng)。
8.建筑物自來(lái)水水池定期清洗、消毒(每年4次),供水符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn),無(wú)二次污染及隱患。
9.污水排放通暢,定期清理化糞池、垃圾箱。
10.中標(biāo)人在清潔衛(wèi)生中消耗的物料工具等費(fèi)用自負(fù)。
11.定期清洗外墻(每年2次)。
12.其它與清潔衛(wèi)生有關(guān)的事項(xiàng)。
(四)綠化管理
范圍包括**區(qū)文化館紅線范圍內(nèi)的綠化地保養(yǎng)維護(hù)。
1、草坪和地被管理
①草坪平整表綠,地被植物生長(zhǎng)旺盛,水、肥充足,無(wú)病蟲(chóng)害。
②據(jù)草地品種、生長(zhǎng)情況、氣候狀況等因素,一般生長(zhǎng)季節(jié)每月除雜草2次,非生長(zhǎng)季節(jié)每?jī)蓚€(gè)月除雜草1次,要求連根系清除。
2、綠籬和灌木養(yǎng)護(hù)管理
①保持綠籬完整無(wú)缺口,植物生長(zhǎng)良好,葉色正常。
②除雜草,發(fā)現(xiàn)寄生藤必須馬上清除,并入袋銷(xiāo)毀,養(yǎng)護(hù)面松土,無(wú)板結(jié),綠籬每年修剪整型12次以上。
③施肥:每年松土施復(fù)合肥4次,結(jié)合雨天進(jìn)行,以撒施為主。
(五)物業(yè)設(shè)施、設(shè)備的使用、維護(hù)和管理。
1.中標(biāo)人要有熟練、專(zhuān)職、有上崗證及資格證的專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員對(duì)物業(yè)各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),配電房需24小時(shí)有人員值班。
2.電梯、中央空調(diào)(含水處理)、消防三項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備,**區(qū)文化館分管部門(mén)已聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司承包維修、養(yǎng)護(hù)工作,中標(biāo)人要制定措施指定專(zhuān)人做好與專(zhuān)業(yè)公司的協(xié)調(diào)及監(jiān)理工作,明確責(zé)任。
3.中標(biāo)人對(duì)專(zhuān)業(yè)公司承包、保養(yǎng)的電梯、中央空調(diào)設(shè)施設(shè)備,在日常使用過(guò)程中要制定使用運(yùn)行制度,定人,定時(shí)開(kāi)、關(guān)設(shè)備,及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備使用過(guò)程中的隱患并通知專(zhuān)業(yè)公司維修、保養(yǎng),杜絕安全事故發(fā)生。
4.對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備物業(yè)管理人員要做到人人有消防知識(shí),人人會(huì)基本操作,杜絕火災(zāi)事故。要做好巡視工作,制止破壞消防設(shè)施現(xiàn)象發(fā)生。
5.中標(biāo)人對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日常維修保養(yǎng)管理,進(jìn)行定期或臨時(shí)的保養(yǎng)和維修,以確保各項(xiàng)設(shè)施的完好和正常使用,維修保養(yǎng)工作要建立制度,強(qiáng)調(diào)時(shí)效性,必須做到當(dāng)日事當(dāng)日清,對(duì)無(wú)法解決的事故或較大型的保養(yǎng)和維修,及時(shí)報(bào)**區(qū)文化館分管部門(mén)處理。
6.中標(biāo)人在維修保養(yǎng)項(xiàng)目中屬正常的維修、保養(yǎng)、更新或使用中的消耗,不屬中標(biāo)人人為事故破壞,單價(jià)材料費(fèi)用在商定限額人民幣叁佰元($300)內(nèi)的由中標(biāo)人負(fù)責(zé),超出范圍的單項(xiàng)工程費(fèi)用及元器件費(fèi)用報(bào)**區(qū)文化館分管部門(mén)審批后,由**區(qū)文化館分管部門(mén)支付零部件、物料及工程費(fèi)用。
7.其它與物業(yè)設(shè)施、設(shè)備使用、維護(hù)和管理有關(guān)的事項(xiàng)。
(六)公共設(shè)施維護(hù)和管理
1.建筑物本體、道路、場(chǎng)地(結(jié)構(gòu)、防水、外立面除外);
2.室外排污、排雨水管道維護(hù),地下管網(wǎng);
3.市政設(shè)施、沙井、雨水井、污水井;
4.物業(yè)裝修管理。
(七)檔案資料管理
1.中標(biāo)人要建立資料的收集、分類(lèi)整理、歸檔管理制度。
2.在日常管理中要建立交接班、項(xiàng)目故障與維修、保養(yǎng)等登記制度。
(八)物業(yè)管理質(zhì)量指標(biāo)要求
1.中標(biāo)人必須參照國(guó)家及省、市對(duì)物業(yè)管理示范項(xiàng)目的有關(guān)規(guī)定、具體標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合中標(biāo)人自身的管理服務(wù)水平制定相應(yīng)的質(zhì)量指標(biāo),中標(biāo)人要具體承諾物業(yè)管理各項(xiàng)目要達(dá)到的指標(biāo),包括但不限于清潔保潔率;治安案件發(fā)生率;道路、停車(chē)場(chǎng)、路燈使用完好率;房屋及配套設(shè)施公用設(shè)施場(chǎng)所完好率;設(shè)備完好率;火災(zāi)、違章發(fā)生率;違章處理率;用戶投訴率;物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理的滿意率等。
2.中標(biāo)人為完成承諾指標(biāo)采取的措施。
(九) 物業(yè)管理期限及管理服務(wù)費(fèi)支付時(shí)間
1.物業(yè)委托管理期限為自合同簽訂起兩年。
2.中標(biāo)人與采購(gòu)人簽訂合同時(shí),須向采購(gòu)人交納人民幣2萬(wàn)元($20,000.00元)作為履約保證金。若中標(biāo)人在簽訂合同后2個(gè)月內(nèi)未能成功取得由區(qū)級(jí)以上公安機(jī)關(guān)頒發(fā)的'內(nèi)部保安組織許可證',采購(gòu)人有權(quán)終止合同,同時(shí)對(duì)中標(biāo)人交納的履約保證金不予退還。若中標(biāo)人沒(méi)有違約行為,履約保證金在合同有效期滿
后15個(gè)工作日內(nèi)由采購(gòu)人無(wú)息退還中標(biāo)人。
3.服務(wù)費(fèi)按月結(jié)算,每月10日前支付上月服務(wù)費(fèi)。中標(biāo)人在每月底開(kāi)具正式稅務(wù)發(fā)票原件交采購(gòu)人,采購(gòu)人在收到中標(biāo)人發(fā)票的10個(gè)工作日內(nèi)辦理支付手續(xù)。如中標(biāo)人提供的服務(wù)不足一個(gè)月時(shí)按日計(jì)算服務(wù)費(fèi)。
(十)中標(biāo)人責(zé)任
1.管理服務(wù)期內(nèi)由于中標(biāo)人責(zé)任造成群眾、采購(gòu)人人身傷亡和財(cái)產(chǎn)損失的,由中標(biāo)人負(fù)責(zé)賠償。
第15篇 物業(yè)管理服務(wù)培訓(xùn)物業(yè)管理人員規(guī)范用語(yǔ)
物業(yè)管理服務(wù)培訓(xùn)教材:物業(yè)管理人員規(guī)范用語(yǔ)第六節(jié)物業(yè)管理人員規(guī)范用語(yǔ)
一、文明禮貌用語(yǔ)
1.問(wèn)候語(yǔ):你好!早晨(早上)好!
2. 祝賀語(yǔ):節(jié)日好!節(jié)日快樂(lè)!恭喜發(fā)財(cái)!祝您好運(yùn)!萬(wàn)事勝意!
3．一路順風(fēng)!
4. 歡迎語(yǔ):歡迎!歡迎光臨!歡迎指導(dǎo)!
5. 見(jiàn)面語(yǔ):請(qǐng)進(jìn)!請(qǐng)坐!請(qǐng)用茶!
6. 致歉語(yǔ):對(duì)不起!請(qǐng)?jiān)?請(qǐng)諒解!
7. 祈請(qǐng)語(yǔ):請(qǐng)關(guān)照!請(qǐng)指正!請(qǐng)稍候!請(qǐng)稍等!請(qǐng)留步!
8. 致謝語(yǔ):謝謝!多謝關(guān)照!多謝指正!
9. 辭別語(yǔ):再見(jiàn)!bye-bye!晚安!
二、 管理人員用語(yǔ)接到電話接待來(lái)訪您好!()部門(mén)請(qǐng)問(wèn)有什么事您好!請(qǐng)坐!請(qǐng)用茶!請(qǐng)問(wèn)你有什么問(wèn)明事由后迅速判斷解決問(wèn)題的方法、時(shí)間;重要事項(xiàng)作好記載;請(qǐng)示有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。回答:“我們將在()時(shí)間內(nèi)為您解決(服務(wù))問(wèn)題”。如遇有解決不了或難以答復(fù)的問(wèn)題,或請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)后再回答,或做耐心解釋。請(qǐng)問(wèn)還有什么事請(qǐng)問(wèn)還有什么事
三、 維修用語(yǔ)接到住戶電話接待住戶來(lái)訪謝謝,再見(jiàn)歡迎再來(lái),您慢走,再見(jiàn)!您好!工程部請(qǐng)問(wèn)有什么要求您好!請(qǐng)問(wèn)有什么事詢(xún)問(wèn)明白需要維修內(nèi)容及地點(diǎn),判斷是否有能力、有人手及時(shí)維修。有能力、有人手缺能力、缺人手我們立即派人去維修“我們暫時(shí)缺人手,是否另給時(shí)間”或?qū)Σ黄鹞覀儠翰惶峁┐隧?xiàng)服務(wù)再向住戶確認(rèn)一次維修內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)之后,再問(wèn)“您還有什么要求”再見(jiàn)您走好!上門(mén)維修“您好!我是工程部的,請(qǐng)問(wèn)是否您家的……需維修”檢查維修項(xiàng)目情況,若為有償服務(wù),應(yīng)向業(yè)主(住戶)聲明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)主(住戶)意見(jiàn)一致后進(jìn)行維修,完成后清場(chǎng),征詢(xún)意見(jiàn)?！罢?qǐng)您驗(yàn)收,簽意見(jiàn)!”。謝謝再見(jiàn)!
四、 安管員用語(yǔ)
1.當(dāng)來(lái)訪客人進(jìn)入值班室時(shí),(起立)“請(qǐng)問(wèn)先生(小姐……):有什么事(您找誰(shuí))”
2. 當(dāng)有上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)(來(lái)賓在公司領(lǐng)導(dǎo)陪同下)來(lái)到時(shí),(起立向來(lái)客、領(lǐng)導(dǎo)敬禮)“歡迎光臨”、“請(qǐng)多指教”、“多謝指導(dǎo)”等。
3．在接待業(yè)主(住戶)報(bào)案時(shí),“先生(小姐),別急,慢慢講”當(dāng)報(bào)案人說(shuō)準(zhǔn)業(yè)主(住戶)樓座號(hào)及姓名后“請(qǐng)您出示證件”,查畢交還證件時(shí),“謝謝合作”;在明確案情后,“請(qǐng)稍候”,立即向值班室報(bào)告,并告知業(yè)主(住戶)處理的辦法、時(shí)間。
4. 在巡邏中,當(dāng)發(fā)現(xiàn)有違反治安管理?xiàng)l例的人和事時(shí),主動(dòng)上前詢(xún)問(wèn)“請(qǐng)問(wèn)先生(小姐),發(fā)生了什么事”需要向當(dāng)事人作調(diào)查時(shí),“對(duì)不起,請(qǐng)到值班室協(xié)助我們調(diào)查”。
5. 當(dāng)發(fā)現(xiàn)業(yè)主(住戶)家中有異常情況時(shí),先按門(mén)鈴,待主人開(kāi)門(mén)后“請(qǐng)問(wèn),您有什么需要幫忙”、“對(duì)不起,打擾了?！?/p>
6. 在巡邏中發(fā)現(xiàn)違章時(shí),予以制止,制止違章時(shí)均要敬舉手禮(限十歲以上人員違章須敬禮)。
7. 當(dāng)車(chē)輛停在道口擋車(chē)器前時(shí),上前立正敬舉手禮,“請(qǐng)先生(小姐)用行駛證(或其他有效證件)換取車(chē)位牌(卡)”,當(dāng)從司機(jī)手中接過(guò)證件時(shí),“謝謝合作”;當(dāng)后面有車(chē)輛在排隊(duì)等候時(shí),“對(duì)不起,久等了!”
8. 當(dāng)發(fā)出有車(chē)輛違章停泊時(shí),“先生(小姐),對(duì)不起,請(qǐng)您按位泊車(chē)(或“請(qǐng)不要停在人行道”、“請(qǐng)不要停在綠化地”、“請(qǐng)不要停在路口”)。
9. 當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車(chē)輛未關(guān)好門(mén)、窗(自行車(chē)、摩托車(chē)未上鎖)時(shí),“先生(小姐),請(qǐng)關(guān)好車(chē)門(mén)、窗(請(qǐng)鎖好車(chē))?！?/p>
10. 當(dāng)出場(chǎng)車(chē)輛有可疑之處,需詢(xún)問(wèn)時(shí),“請(qǐng)問(wèn),先生(小姐)貴姓住哪棟哪座屬何單位”、“請(qǐng)出示證件?！辈⒓皶r(shí)向隊(duì)長(zhǎng)或值班室報(bào)告,請(qǐng)示處理辦法,退還證件時(shí),“對(duì)不起,謝謝!”
11.當(dāng)司機(jī)(或車(chē)主)對(duì)停車(chē)、放行、收費(fèi)等問(wèn)題有疑問(wèn)時(shí),應(yīng)耐心解釋“對(duì)不起,我們按……規(guī)定辦事(收費(fèi)),請(qǐng)諒解!
第16篇 新接管物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備管理內(nèi)容規(guī)范
新接管物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備管理內(nèi)容
物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗(yàn)收通過(guò)后,就進(jìn)入了運(yùn)行使用階段,這時(shí)就需要物業(yè)管理公司運(yùn)用先進(jìn)的管理方法和良好的技術(shù)對(duì)物業(yè)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng),保證這些設(shè)備正常運(yùn)行,充分發(fā)揮它們的功效。
物業(yè)設(shè)備管理的好壞與否,直接影響到其使用功能和使用壽命,這樣對(duì)使用過(guò)程中保證設(shè)備的正常運(yùn)行,加強(qiáng)日常保養(yǎng)和維修管理提出了更高的要求,為此特制定本檢查標(biāo)準(zhǔn)。
【正常管理】
負(fù)責(zé)各設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行操作、日常巡視、定期檢查保養(yǎng)、故障檢修、應(yīng)急處理工作。
制定設(shè)備應(yīng)急處理方案,并定期演練,逐步完善。
制定各設(shè)備系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案,記錄各設(shè)備運(yùn)行參數(shù),定期分析并加以調(diào)整。
工作流程:
【重大、特殊活動(dòng)管理】
設(shè)備管理部主管及各系統(tǒng)設(shè)備工必需提前2小時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。
值班工程師需指揮各系統(tǒng)設(shè)備工提前2小時(shí)對(duì)配電房、機(jī)房的主要設(shè)備及相關(guān)活動(dòng)場(chǎng)所全面檢查,內(nèi)容包括變配電設(shè)備、空調(diào)、水泵設(shè)備、電梯設(shè)備、相關(guān)樓層的層面空調(diào)機(jī)、煙感、溫感、卷簾門(mén)、照明燈光、衛(wèi)生間、茶水間等相關(guān)設(shè)備的各種運(yùn)行參數(shù)的記錄,開(kāi)啟必要設(shè)備,發(fā)現(xiàn)故障立即報(bào)告設(shè)備經(jīng)理并立即修復(fù),保證重大、特殊活動(dòng)的正常進(jìn)行。
工作流程:
設(shè)備管理部主管--提前2小時(shí)/各系統(tǒng)設(shè)備工--提前2小時(shí)/現(xiàn)場(chǎng)--消防報(bào)警設(shè)備/空調(diào)設(shè)備/相關(guān)樓層設(shè)備/給排水設(shè)備/電子會(huì)議設(shè)備/變配電設(shè)備/電梯設(shè)備--巡視--正常/報(bào)告設(shè)備管理部主管--不正常/一般故障--各系統(tǒng)設(shè)備工/特殊故障--維保單位--搶修--修復(fù)
