物業(yè)接管驗收作業(yè)規(guī)程

包括什么內(nèi)容

1.1 接管前準備 1.2 現(xiàn)場驗收流程 1.3 驗收標準與細則 1.4 整改與反饋機制 1.5 驗收報告編制 1.6 資料歸檔與交接

編制指南

2.1 明確接管目標：確保物業(yè)設施完好、功能完善，為業(yè)主提供安全、舒適的環(huán)境。

2. 2 組建驗收團隊：由物業(yè)管理專業(yè)人員組成，包括工程、客服、財務等多部門協(xié)同。

2. 3 制定詳細計劃：明確驗收時間表，細化各環(huán)節(jié)任務，分配責任人。

2. 4 實地考察：全面了解物業(yè)現(xiàn)狀，包括建筑結(jié)構(gòu)、設備設施、公共區(qū)域、綠化景觀等。

2. 5 核實資料：審查開發(fā)商提供的各項圖紙、設備清單、使用手冊等，確保齊全、準確。

2. 6 評估運營成本：估算物業(yè)管理費用，包括人力、能耗、維修保養(yǎng)等。

2. 7 驗收記錄：詳細記錄驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，拍照存證。

復審規(guī)定

3.1 驗收結(jié)果復核：驗收完成后，由高級管理層對驗收報告進行復審，確認無誤后簽字確認。

3. 2 整改跟蹤：對發(fā)現(xiàn)的問題，督促開發(fā)商或施工單位及時整改，并進行二次驗收。

3. 3 溝通反饋：向業(yè)主通報驗收情況，解答疑問，確保業(yè)主權(quán)益不受損害。

3. 4 法規(guī)遵守：確保驗收過程符合國家和地方的法規(guī)政策，規(guī)避法律風險。

3. 5 驗收檔案管理：整理驗收相關文件，妥善保管，以備后續(xù)查閱。

在物業(yè)接管驗收過程中，需注重專業(yè)性與人性化服務的結(jié)合，既要保證設施設備的正常運行，也要關注業(yè)主的使用體驗。對于驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，應及時提出解決方案，并確保整改到位。在交接階段，務必做好資料的完整性與準確性，以保障物業(yè)管理工作順利進行。保持與各方的良好溝通，確保物業(yè)接管驗收工作的高效、有序。

物業(yè)接管驗收作業(yè)規(guī)程范文

1.0 目的

規(guī)范新接物業(yè)的接管驗收工作,確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。

2.0 范圍

適用于__物業(yè)集團對新接物業(yè)的接管驗收工作。

3.0 職責

3.1 業(yè)務總部負責組建物業(yè)接管驗收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù);

3.2 接管驗收小組組長負責接管驗收的工作質(zhì)量;

3.3 接管驗收小組具體負責依據(jù)本規(guī)程進行物業(yè)的接管驗收工作。

4.0 工作內(nèi)容

4.1 接管驗收的準備工作

4.1.1新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前,物業(yè)管理公司應及時組建物業(yè)管理驗收小組,對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收,以確保所接管物業(yè)基本合格,滿足業(yè)主的質(zhì)量要求;

4.1.2成立物業(yè)接管小組;

4.1.3 在接到物業(yè)集團負責人的接管驗收指令后,單位各相關部門應立即按照物業(yè)集團負責人的要求抽調(diào)業(yè)務骨干組成物業(yè)接管小組。

4.2 接管驗收小組應當由單位以下部門人員組成

4.2.1 公司行政部抽調(diào)檔案管理文員負責接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設備資料的驗收移交工作;

4.2.2 管理處客戶服務部抽調(diào)業(yè)務骨干負責業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作;

4.2.3 管理機電維修部抽調(diào)業(yè)務骨干具體負責房屋本體、公共設備和機電設備的驗收移交工作。

4.3接管驗收前的準備

4.3.1接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作:

4.3.1.1與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等;

4.3.1.2派出先頭技術人員前往工地現(xiàn)場摸底,制定好接管驗收計劃;

4.3.1.3提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調(diào)試工作,做到心里有數(shù)。

4.4 準備好接管驗收記錄表格:

4.4.1《 分戶驗收檢查表》;

4.4.1《公共配套設施接管驗收表》;

4.4.2《機電設備接管驗收表》;

4.4.3《接管驗收問題整改表》;

4.5 接管驗收的工作程序

4.5.1資料的接管驗收,發(fā)展商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交相關資料;

4.5.2 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料:

4.5.2.1 項目開發(fā)批準報告;

4.5.2.2 規(guī)劃許可證;

4.5.2.3 投資許可證;

4.5.2.4 土地使用合同;

4.5.2.5 建筑開工許可證;

4.5.2.6 用地紅線圖;

4.5.3 綜合竣工驗收資料:

4.5.3.1竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖);

4.5.3.2 建設工程竣工驗收合格證;

4.5.3.3 建設消防驗收合格證

4.5.3.4 公共配套設施綜合驗收合格書;

4.5.3.5 供水合同;

4.5.3.6 供電協(xié)議書、許可證;

4.5.3.7 供氣協(xié)議書、許可證;

4.5.3.8 有線電視合格證;

4.5.3.9 通信設施合格證;

4.5.3.10 電梯準用證。

4.5.4 施工設計資料:

4.5.4.1 地質(zhì)報告書;

4.5.4.2 全套設計圖紙;

4.5.4.3 圖紙會審記錄;

4.5.4.4設計變更通知單;

;4.5.4.5工程預決算報告書;

4.5.4.6重要的施工會議紀要;

4.5.4.7隱蔽工程驗收記錄;

4.5.4.8沉降觀測記錄;

4.5.4.9其他可能會影響將來管理的原始記錄。

4.5.5機電設備資料:

4.5.5.1機電設備出廠合格證;

4.5.5.2機電設備安裝、調(diào)試報告;

4.5.5.3設備保修卡、保修協(xié)議。

4.5.6業(yè)主資料:

4.5.6.1已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等;

4.5.6.2已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。

4.6 物業(yè)硬件設施接管驗收和竣工的區(qū)別

4.6.1 接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收,它側(cè)重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業(yè)主要求;而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收;

4.6.2接管驗收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴面采取::的一種替業(yè)主提前服務式的驗收,而非具有法律效力的政府評價行為。

4.6.3 接管驗收標準和驗收方法:

4.6.3.1 驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》及業(yè)主生活的合理要求;

4.6.3.2 驗收方法為觀感驗收法和驗收法;

4.6.3.3 樓宇本體硬件設施的具體驗收標準。

4.7主體結(jié)構(gòu)

4.7.1 外墻不得滲水;

4.7.2 屋面排水暢通、無積水、不滲漏;出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏;

4.7.3 樓地面面層與基層粘結(jié)牢固、不空鼓。整體面層平整、無裂縫、無脫皮、起砂;塊料面層表面平整,接縫均勻順直、無缺棱掉角、粘帖牢固、色澤均勻一致、無明顯色差。

4.8 內(nèi)墻面

4.8.1抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷。無面層剝落,無明顯裂縫,無污漬;

4.8.2 塊料(如瓷磚)面層:粘帖牢固,無缺棱掉角;面層無裂縫、損傷、色澤一致;

4.8.3 對縫砂漿飽滿,線條順直;

4.8.4 頂棚抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷、無脫皮、無裂紋、無霉點、無滲痕跡、無污漬;

4.8.5衛(wèi)生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右,不應有積水、倒泛水和滲漏;

4.8.6 木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

4.8.7門、窗:

4.8.7.1門開啟自如,無晃動和裂縫、零配件齊全、位置準確,無翹曲變形;

4.8.7.2門鎖、窗銷連接牢固、開啟靈活;

4.8.7.3玻璃安裝牢固、膠封密實,無明顯刮花痕跡、無損傷;

4.8.7.4油漆均勻,色澤光亮新鮮、完整;

4.8.7.5電子防盜門通話清晰、完好 、無銹跡。

4.8.7.6 不透鋼防盜門表面光亮,無刮花、變形;

4.8.7.7 高檔裝飾門裝飾完整。

4.8.8 樓梯、扶手:

4.8.8.1 鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲,油漆完好、色澤均勻、表面平滑;

4.8.8.2 混凝土樓梯無裂縫、無表皮剝落;

4.8.8.3 木裝修工程表面光潔、線條順直對縫嚴密、牢固;

4.8.8.4 飾面磚表面平整、無空鼓裂縫、起泡和缺角,對縫平直;

4.8.8.5 油漆、刷漿色澤一致、無脫皮、漏?，F(xiàn)象;

4.8.8.6 電器插座安裝牢固、,符合“左零右火”規(guī)定,電源已接通正常;

4.8.8.7 有線電視已開通,收視良好;

4.8.8.8 開關安裝牢固、靈活、接觸良好;

4.8.8.9 燈具安裝牢固、完好無損、反應靈敏、發(fā)光正常;

4.8.8.10 水表、電表、氣表安裝牢固、讀數(shù)正常、無損傷;

4.8.8.

11 衛(wèi)生潔具安裝牢固、配件齊全、無污跡和刮花、接口密實,無滲漏現(xiàn)象、無堵塞排水通暢;

4.8.8.12 給水設施安裝牢固、接口密實、無滲漏、銹跡、流水通暢、有足夠壓力;

4.8.8.13 地漏、排水管道安裝牢固、配件齊全、接口密實、無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢、完好無損;

4.8.8.14 門鈴、對講電話安裝牢固、操作靈活、效果良好;

4.8.8.15 防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固、焊接密實、面漆完好均勻,無脫皮、銹跡、無裂紋、折損;

4.8.8.16 其他配備設施要求齊全、完好,型號與設計相符、工作正常;

4.8.8.17 公共配套設施接管驗收標準。

4.9天臺

4.9.1 天溝、落水口暢通完好;

4.9.2 隔熱層、防水層完好;

4.9.3 散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離;坡度適宜、平整;

4.9.4 屋面避雷設施連接牢固;

4.9.5 路燈、裝飾燈安裝牢固、完好無損、工作正常;燈柱安裝牢固、油漆完好;

4.9.6 綠化符合設計要求,不缺株少苗,無死株、無大面積雜草;

4.9.7 綠化水管布局合理、閥門開關靈活、安裝穩(wěn)固。

4.10 道路

4.10.1 路面平整,無水泥塊、無起砂、斷裂;

4.10.2 路牙石砌筑整齊、灰縫飽滿、無缺角損傷;

4.10.3 塊料面層拼砌整齊、平整牢固、無明顯裂縫、缺棱掉角;

4.10.4 交通標識線、路牌清楚完好。

4.10.5 室外消防栓:

4.10.5.1 消防箱標識清楚、玻璃完好;

4.10.5.2 消防設施配件齊全;

4.10.5.3 消防管安裝牢固、標識明顯,閥門完好、無滲漏水,水壓充足;

4.10.5.4 樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固、標識清楚;

4.10.5.5 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好,外表裝飾完整、油漆完好,使用方便 ;

4.10.5.6 保安崗亭安裝牢固、配件齊全、標識清楚、完好無損;

4.10.5.7 保安道閘安裝牢固、開啟靈活、標識清楚、完好無損;

4.10.5.8 停車場地面平整、照明充足、標識清楚、安全防護和排水設施良好;

4.10.5.9 單車、摩托車棚安裝牢固、照明充足、標識清楚、安全防護和排水設施良好;

4.10.5.10 明溝、暗溝排水暢通、不積水、無斷裂、池內(nèi)無雜物;

4.10.5.11 沙井、檢查井、化糞池排水暢通、池壁無裂縫、池內(nèi)無雜物;

4.10.5.12 護坡、擋土墻泄水通暢、砌筑牢固;

4.10.5.13 臺階、踏步砌筑平實、牢固、無裂縫;

4.10.5.14 水池、水箱衛(wèi)生清潔、無滲漏;

4.10.5.15 信報箱安裝牢固、完好無損、標識清楚、表面平整光潔;

4.10.5.16 雕塑、小品牢固、完好、安全;

4.10.5.17 招牌、廣告牌安裝牢固、安全、表面平整光潔。

4.11 機電設備的接管驗收

4.11.1 電梯設備型號、數(shù)量與移交清單相符,運行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范;有電梯運行準運證;機房設置合理、配件安全、標識清楚、表面光潔平整、明亮;

4.11.2 變配電設備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、安全防護裝置齊全、標識清楚、機房配置齊全,通風、采光良好、設備表面油漆完好、無損傷;

4.11.3 中央空調(diào)設備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作性能達到設計指標、配置齊全、標識清楚、機房通風、采光良好,設備表面油漆完好、無損傷;

4.11.4 發(fā)電機型號與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、配件齊全、標識清楚,設備表面油漆完好無損傷、設備安裝牢固、機房隔音、防護設置完好,通風、采光良好;

4.11.5 消防監(jiān)控設備型號與移交清單相符::,工作性能良好,反應敏捷,標識清楚,表面完好無損,設備安裝牢固,機房干燥、通風、采光良好;

&

nbsp; 4.11.6 給排水設備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、標識清楚、設備表油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現(xiàn)象、機房配置完整。

4.12 接管驗收遺留問題處理

4.12.1 遺留問題的登記確認:

4.12.2 對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題,接管驗收小組應當對問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關人員簽字確認。

4.12.3 給排水設備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、標識清楚、設備表面油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現(xiàn)象、機房配置完整。

4.12.4 保安監(jiān)控設備:同消防監(jiān)控設備。

4.12.5 接管驗收遺留問題的處理。

4.12.5.1遺留問題的登記確認:

4.12.5.2對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題,接管驗收小組應當問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關人員簽字確認;

4.12.5.3 對物業(yè)硬件設施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題,接管驗收小組應將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備問題登記表》中并請發(fā)展商相關人員簽字確認;

4.12.5.4 對資料遺留的問題,接管驗收小組應當積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊,必要時公司經(jīng)理應當協(xié)助進行;

4.12.5.5 對物業(yè)硬件設施、設備遺留問題,一般問題接管驗收小組應當要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決;重大問題接管驗收小組應當要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。必要時公司總經(jīng)理應當協(xié)助進行;

4.12.5.6 對長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題,物業(yè)管理公司應當以備忘錄的形式將問題登記后交給發(fā)展商進行備錄。

5.0 相關文件

5.1《房屋接管驗收標準》(wi-7..1-05-02)

6.0 表格及記錄

6.1《接管驗收資料遺留問題登記表》(qr-7.5.1-05-04)

6.2《接管驗收設施設備問題登記表》(qr-7.5.1-05-05)

6.3《分戶驗收檢查表》(qr-7.5.1-05-06)

6.4《公共配套設施接管驗收表》(無固定格式)(qr-7.5.1-05-07)

6.5《機電設備接管驗收表》(無固定格式)(qr-7.5.1-05-08)