商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 第1篇
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營銷1,2,3班畢業(yè)設計題目 學號 姓名 指導教師 畢業(yè)設計題目 張曉丹 面向營銷網(wǎng)站規(guī)劃設計 (3人) 利用電子郵件進行外向營銷的方法設計 客戶滿意度調查與預測的模型設計 即時通信系統(tǒng)在呼叫中心的應用設計 董志英 綜合購物中心購物環(huán)境研究 (4人) 大型購物超市購物環(huán)境研究 居民住房情況調查及需求發(fā)展趨勢 商業(yè)服務業(yè)的人力資源管理體系框架 消費者消費心態(tài)調整及商業(yè)服務業(yè)營銷活動策劃 商業(yè)服務業(yè)特殊營銷活動策劃 馬記 物流技術研究 (10人) 商品包裝設計 商品陳列設計 武洪斌 某公司營銷市場戰(zhàn)略決策設計 (5人) 某公司營銷非市場戰(zhàn)略決策設計 某公司產(chǎn)品營銷戰(zhàn)略設計 企業(yè)營銷模式設計 產(chǎn)品促銷方式設計 企業(yè)營銷培訓體系設計 石爽 診斷'保龍倉','盛福祥'在市場營銷方面有何不同?設計你的超市營銷方式及風格. (6人) 分析'麥當勞','肯德基'的市場定位和營銷策略 '早餐工程'的營銷設計 保險公司的營銷設計 房地產(chǎn)公司的營銷設計 張振旺 中國品牌現(xiàn)狀及發(fā)展策略 (4人) 某市場現(xiàn)狀分析(汽車,保健品,家電,白酒飲料) 某市場細分及營銷策略 某市場營銷渠道研究 某產(chǎn)品策劃 市場營銷體系的建設與管理 中國廣告市場分析 整合市場營銷 一則成功的案例分析 一則失敗的案例分析 營銷1,2,3班畢業(yè)設計題目 學號 姓名 指導教師 畢業(yè)設計題目 如何做好市場調查 劉建民 企業(yè)ci形象設計 (7人) 企業(yè)產(chǎn)品廣告設計 公益廣告創(chuàng)意設計 企業(yè)文化方案設計 企業(yè)理念方案設計 企業(yè)視覺系統(tǒng)方案設計 企業(yè)行為規(guī)范方案設計 企業(yè)標志方案設計 企業(yè)營銷方案設計 企業(yè)廣告組織設計 陳軍須 服務質量的評估模型設計 (8人) 市場信息資源的開發(fā)方法 條碼技術在商品包裝中的應用 問卷調查在客戶關系管理中的應用——調查表設計 服務營銷的創(chuàng)意設計 客戶關系管理系統(tǒng)模式設計 互動行銷在internet上的實現(xiàn) 網(wǎng)絡營銷的技術支持 商標方案設計與營銷的關系 岳淑捷 企業(yè)營銷組織結構設計 (5人) 企業(yè)營銷培訓體系設計 商品包裝設計 物流配送體系設計 營銷人員素質結構設計 營銷預測模式設計 商品質量體系的構成設計 劉宏偉 某產(chǎn)品定價設計 (8人) 某產(chǎn)品客戶滿意度調查方案設計 某商店最佳服務范圍設計 某市場調查分析方案設計 某公司總體戰(zhàn)略決策設計 某產(chǎn)品目標市場戰(zhàn)略模式設計 某公司市場定位設計 某產(chǎn)品市場細分設計 某公司經(jīng)營戰(zhàn)略策劃設計 營銷1,2,3班畢業(yè)設計題目 學號 姓名 指導教師 畢業(yè)設計題目 某公司分銷體系設計 某產(chǎn)品促銷手段設計 某產(chǎn)品市場傳播設計 某產(chǎn)品市場營銷組合設計 某產(chǎn)品 開發(fā)設計 某產(chǎn)品推廣設計 王力 某食品公司的戰(zhàn)略管理設計方案 (7人) 某飲料(酒類)公司的戰(zhàn)略管理設計方案 某家電公司的戰(zhàn)略管理設計方案 某大型超市的戰(zhàn)略管理設計方案 某服裝公司的戰(zhàn)略管理設計方案 張金成 入世后中國轎車(或手機)市場的市場調查與需求分析 (7人) 某網(wǎng)絡商店的經(jīng)營管理策略分析 某公司網(wǎng)絡營銷目標市場策略研究 分析加入wto對中國證券市場的影響 論知識經(jīng)濟時代的企業(yè)文化與營銷人員的素質 某企業(yè)的業(yè)務流程重組(bpr)設計 某企業(yè)的供應鏈管理(scm)改進設計
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 第2篇
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企業(yè)產(chǎn)品不同，營銷目標不同,則所側重的各項內(nèi)容在策劃編制上也可有詳略取舍。
農(nóng)產(chǎn)品市場營銷隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展不斷擴展、延伸，在營銷發(fā)展的新思路、新趨勢中出現(xiàn)了策劃營銷。它是在一般市場營銷基礎上的一門更高層次的藝術，其實際操作性更強。隨著市場競爭日益激烈，好的農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌，迎戰(zhàn)市場的決勝利器。策劃書是農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃的反映。在此談一談農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃書的編制的問題。如何撰寫農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃書呢？
一、農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃書編制的原則。
為了提高農(nóng)產(chǎn)品策劃書撰寫的準確性與科學性，應首先把握其編制的幾個主要原則；
(一）、邏輯思維原則。策劃的目的在于解決企業(yè)營銷中的問題，按照邏輯性思維的構思來編制策劃書。首先是設定情況，交代策劃背景，分析農(nóng)產(chǎn)品市場現(xiàn)狀，再把策劃中心目的全盤托出；其次進行具體策劃內(nèi)容詳細闡述；三是明確提出解決問題的對策。
(二）、簡潔樸實原則。要注意突出重點，抓住企業(yè)營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應對策，針對性強，具有實際操作指導意義。
(三）、可操作原則。編制的策劃書是要用于指導營銷活動，其指導性涉及營銷活動中的每個人的工作及各環(huán)節(jié)關系的處理。因此其可操作性非常重要。不能操作的方案創(chuàng)意再好也無任何價值。不易于操作也必然要耗費大量人、財、物，管理復雜、顯效低。
(四）、創(chuàng)意新穎原則。要求策劃的“點子”（創(chuàng)意）新、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新，給人以全新的感受。新穎的創(chuàng)意是策劃書的核心內(nèi)容。
二、農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃書的基本內(nèi)容。
策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依據(jù)產(chǎn)品或營銷活動的不同要求，在策劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化。但是，從農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃活動一般規(guī)律來看，其中有些要素是共同的。
因此，我們可以共同探討農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃書的一些基本內(nèi)容及編制格式。封面>;策劃書的封面可提供以下信息：①策劃書的名稱；②被策劃的客戶；③策劃機構或策劃人的名稱；④策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃具有一定時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執(zhí)行效果也不一樣。
策劃書的正文部分主要包括：
(一）、農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃目的
要對本農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃所要達到的目標、宗旨樹立明確的觀點（如：提高市場占有率；擴大產(chǎn)品知名度；樹立規(guī)模、優(yōu)質、專業(yè)、服務的良好形象），作為執(zhí)行本策劃的動力或強調其執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調行動，共同努力保證策劃高質量地完成。
企業(yè)營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：
>;企業(yè)開張伊始，尚無一套系統(tǒng)營銷方略，因而需要根據(jù)市場特點策劃出一套農(nóng)產(chǎn)品行銷計劃。
>;企業(yè)發(fā)展壯大，原有的營銷方案已不適應新的形勢，因而需要重新設計新的農(nóng)產(chǎn)品營銷方案。
>;企業(yè)改革經(jīng)營方向，需要相應地調整行銷策略。
>;企業(yè)原營銷方案嚴重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷計劃。
>;市場行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷方案已不適應變化后的市場。
>;企業(yè)在總的營銷方案下，需在不同的時段，根據(jù)市場的特征和行情變化，設計新的階段性方案。
如:首先強調“農(nóng)產(chǎn)品的市場營銷不僅僅是公司的一個普通產(chǎn)品的市場營銷”，然后說明農(nóng)產(chǎn)品營銷成敗對公司長遠、近期利益對長城系列的影響的重要性，要求公司各級人員及各環(huán)節(jié)部門達成共識，完成好任務，這一部分使得整個方案的目標方向非常明確、突出。
(二）、分析當前的農(nóng)產(chǎn)品營銷環(huán)境狀況
對同類產(chǎn)品市場狀況，競爭狀況及宏觀環(huán)境要有一個清醒的認識。它是為指訂相應的營銷策略，采取正確的營銷手段提供依據(jù)的。“知己知彼方能百戰(zhàn)不殆”，因此這一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：
1、當前市場狀況及市場前景分析：
①產(chǎn)品的市場性、現(xiàn)實市場及潛在市場狀況。
②市場成長狀況，產(chǎn)品目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的產(chǎn)品公司營銷側重點如何，相應營銷策略效果怎樣，需求變化對產(chǎn)品市場的影響。
③消費者的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場發(fā)展前景。
2、對產(chǎn)品市場影響因素進行分析。
主要是對影響產(chǎn)品的不可控因素進行分析：如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟條件，如消費者收入水平、消費結構的變化、消費心理等，對一些受科技發(fā)展影響較大的產(chǎn)品(如：計算機、家用電器等產(chǎn)品)的營銷策劃中還需要考慮技術發(fā)展趨勢方向的影響。
(三）、市場機會與問題分析
農(nóng)產(chǎn)品營銷方案，是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃的關鍵。只是找準了市場機會，策劃就成功了一半。
1、針對產(chǎn)品目前農(nóng)產(chǎn)品營銷現(xiàn)狀進行問題分析。一般營銷中存在的具體問題，表現(xiàn)為多方面：
>;企業(yè)知名度不高，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。
>;農(nóng)產(chǎn)品質量不過關，功能不全，被消費者冷落。
>;農(nóng)產(chǎn)品包裝太差，提不起消費者的購買興趣。
>;農(nóng)產(chǎn)品價格定位不當。
>;銷售渠道不暢，或渠道選擇有誤，使銷售受阻。
>;促銷方式不務，消費者不了解企業(yè)產(chǎn)品。
>;服務質量太差，令消費者不滿。
>;售后保證缺乏，消費者購后顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。
2、針對產(chǎn)品特點分析優(yōu)、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優(yōu)勢中找機會，發(fā)掘其市場潛力。分析各目標市場或消費群特點進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要消費群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。
(四）、農(nóng)產(chǎn)品營銷目標
營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現(xiàn)的具體目標，即農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟效益目標達到：總銷售量為萬件，預計毛利萬元，市場占有率實現(xiàn)。通過市場分析，找出市場機會，提煉自身優(yōu)勢，確定銷售目標。例如確定的目標市場：以行業(yè)銷售為主（利潤和穩(wěn)定市場）、渠道銷售為輔（提高知名度，擴大市場占有率）；行業(yè)主要主要系指工礦，交通，建筑，
消防，制造，工廠等有一定采購規(guī)模的目標客戶；渠道銷售主要系指區(qū)縣級的加盟或者商。(五）、農(nóng)產(chǎn)品營銷戰(zhàn)略（具體行銷方案）
1、農(nóng)產(chǎn)品營銷宗旨：
一般企業(yè)可以注重這樣幾方面：
>;以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產(chǎn)品準確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營銷策略。
>;以農(nóng)產(chǎn)品主要消費群體為產(chǎn)品的營銷重點。
>;建立起點廣面寬的銷售渠道，不斷拓寬銷售區(qū)域等。
2、農(nóng)產(chǎn)品策略：通過前面產(chǎn)品市場機會與問題分析，提出合理的產(chǎn)品策略建議，形成有效的4p組合，達到最佳效果。
1）農(nóng)產(chǎn)品定位。產(chǎn)品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使產(chǎn)品迅速啟動市場。
2）農(nóng)產(chǎn)品質量功能方案。產(chǎn)品質量就是產(chǎn)品的市場生命。企業(yè)對產(chǎn)品應有完善的質量保證體系。
3）農(nóng)產(chǎn)品品牌。要形成一定知名度、美譽度，樹立消費者心目中的知名品牌，必須有強烈的創(chuàng)牌意識。
4）農(nóng)產(chǎn)品包裝。包裝作為產(chǎn)品給消費者的第一印象，需要能迎合消費者使其滿意的包裝策略。
5）農(nóng)產(chǎn)品服務。策劃中要注意產(chǎn)品服務方式、服務質量的改善和提高。
3、價格策略。這里只強調幾個普遍性原則：
>;拉大批零差價，調動批發(fā)商、中間商積極性。
>;給予適當數(shù)量折扣，鼓勵多購。
>;以成本為基礎，以同類產(chǎn)品價格為參考。使產(chǎn)品價格更具競爭力。若企業(yè)以農(nóng)產(chǎn)品價格為營銷優(yōu)勢的則更應注重價格策略的制訂。
4、銷售渠道。農(nóng)產(chǎn)品目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，采取一些實惠政策鼓勵中間商、商的銷售積極性或制定適當?shù)莫剟钫?/p>
5、廣告宣傳。
1）原則：
①服從公司整體營銷宣傳策略，樹立產(chǎn)品形象，同時注重樹立公司形象。
②長期化：廣告宣傳商品個性不宜變來變?nèi)?，變多功能了，消費者會不認識商品，反而使老主顧也覺得陌生，所以，在一定時段上應推出一致的廣告宣傳。
③廣泛化：選擇廣告宣傳媒體多樣式化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。
④不定期的配合階段性的促銷活動，掌握適當時機，及時、靈活的進行，如重大節(jié)假日，公司有紀念意義的活動等。
2）實施步驟可按以下方式進行：
①策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告。
②銷后適時推出誠征商廣告。
③節(jié)假日、重大活動前推出促銷廣告。
④把握時機進行公關活動，接觸消費者。
⑤積極利用新聞媒介，善于創(chuàng)造利用新聞事件提高企業(yè)產(chǎn)品知名度。
6、農(nóng)產(chǎn)品營銷具體行動方案
根據(jù)策劃期內(nèi)各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細致、周密，操作性強又不乏靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以較低費用取得良好效果為原則。尤其應該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季營銷側重點，抓住旺季營銷優(yōu)勢。
(六）、農(nóng)產(chǎn)品策劃方案各項費用預算
這一部分記載的是整個營銷方案推進過程中的費用投入，包括農(nóng)產(chǎn)品營銷過程中的總費用、階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。
(七）、銷售增長預測與效益分析
該部分對營銷行動方案投入實施后的效益分析，包括農(nóng)產(chǎn)品營銷后未來1-5年的銷售增長、利潤與收益分析、現(xiàn)金流分析、投資回報率等。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 第3篇
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房地產(chǎn)的持續(xù)低迷也影響了國家經(jīng)濟的發(fā)展，所以很多 地產(chǎn)商在投資的時候更加謹慎了，一般的地段是不會再投資了，不過已經(jīng)蓋好的樓房卻需要銷售，我做房地產(chǎn)策劃工作已經(jīng)很多年了，奉命寫出了房地產(chǎn)公司營銷策劃書。
一般說來，“營銷策劃書”并沒有統(tǒng)一的格式和內(nèi)容，但是，大部分的“營銷策劃書”都是針對發(fā)展商的需要而撰寫的，通常包括下列內(nèi)容：
一、研展部分
1、項目簡介。其內(nèi)容包括開發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數(shù)、地理位置等。
2、區(qū)域市場分析。其內(nèi)容包括地理位置、交通配套、個案市調等。
3、swot分析。主要是在區(qū)域市場分析的基礎上分析本案的優(yōu)勢（strength）、弱點（weakness）、機會點（opportunist）及存在的問題（threats）。
4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶來源分析等。通過對目標客戶的分析，從而可以對產(chǎn)品進行定位。這部分內(nèi)容通?？梢杂蔑瀳D來顯示，較直觀。
5、產(chǎn)品定位。包括產(chǎn)品建議、價格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價格建議中也要羅列出定價的理由和隨工程進度和銷售率可能達到的價格。
二、企劃部分
包括：
1、廣告總精神。
2、訴求重點。
3、np稿標題初擬。
4、媒體計劃。
三、業(yè)務部分
主要包括銷售階段的分析、業(yè)務策略及執(zhí)行計劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段（引導期、強銷期、持續(xù)期）做詳細闡述。業(yè)務策略及執(zhí)行計劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業(yè)務執(zhí)行等做一一陳述。
完成了以上研展、企劃、業(yè)務三大部分的報告后，一份提案報告書基本上出來了，但最后不要忘記還有一個關鍵的事情必須在報告書里涉及，那就是與開發(fā)商的“合作方案”，營銷公司一般可以有三種的方式：
（1）純；
（2）（即包括廣告）；
（3）包銷。這三種方式的價格與傭金提取方式都是不同的，可以在報告書中羅列出來，由發(fā)展商去選擇，雙方再做進一步的商討。 “提案報告書”寫出來后，做一個閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開發(fā)商一個醒目的感覺，使開發(fā)商感覺營銷公司對提案報告是相當重視的，也可以讓開發(fā)商對營銷公司的實力有充分的了解。從而贏得開發(fā)商的信任。
總之，撰寫“提案報告書”的主要目的在于能夠成功地取得銷售權，讓開發(fā)商覺得“非你莫屬”。
“以正合，以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會
成功的房地產(chǎn)策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實實的規(guī)范操作；只要在每一步的操作都到位的基礎上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應把握以下關鍵要點：
一、 定位（市場定位、產(chǎn)品定位及規(guī)劃設計等）
你的市場定位是否適應市場的需求，產(chǎn)品定位是否滿足目標客戶需求，這是項目成敗的關鍵所在?！敖稹梁缊@”失敗的定位是一個有力的反面例證。
二、 時機（投資開發(fā)的時機）
投資時機的決定是建立在房地產(chǎn)市場把握的基礎上。如果對投資開發(fā)時機的決策失誤，則你所策劃的項目很可能在未出世前已注定失敗?！皡R展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時機的結果；“爵×大廈、中×時代廣場”的失敗正是生不逢時的例證。對時機的把握關鍵的要點是你要清楚在什么時候應投資開發(fā)什么類型的房地產(chǎn)，還要清楚在不同的時期，房地產(chǎn)投資的利潤水平會有所不同。因此，做好項目的前期分析是策劃的第一步工作。
三、 位置（項目開發(fā)所在的地理位置）
位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光。同樣一塊地，對于不同的投資者有不同的價值；不同位置的地塊，其地價水平也不同，在選擇位置時要清楚地價成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤水平。因此，了解發(fā)展商地價水平，做好項目的可行性分析是策劃的第二步工作?！傲_湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團在90年以4億2千萬的天價投標所得，這在當時被認為是一個失敗的投資項目，但現(xiàn)在看來，再沒人懷疑其敏銳的投資眼光了。
在接受樓盤時，發(fā)展商往往會要求其寫出“營銷策劃書”。根據(jù)“提案報告書”的好壞，發(fā)展商決定由哪一家營銷公司來其樓盤，所以，“提案報告書”制作的好壞，基本上決定了營銷公司生存的命運。一份好的“營銷策劃書”，必須由營銷公司的研展部門、企劃部門、業(yè)務部門通力合作，才能很好地完成。撰寫“營銷策劃書”來時，首先必須要求發(fā)展商提供個案資料、建筑規(guī)劃設計初稿或藍圖，以及其他相關資料。在此基礎上，再收集個案所處區(qū)域的都市計劃圖、人口統(tǒng)計資料、交通建設計劃、公共工程建設計劃及其他利多利空資料。同時，還要收集該個案區(qū)域市場的市場調查資料表，作為“營銷策劃書”的附表,據(jù)以作為提出“價格建議”、“產(chǎn)品定位”的數(shù)據(jù)資料。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 第4篇
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一、六大產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃策劃工作必要性
未來五年我區(qū)將通過在城郊西部、西南部區(qū)域布局交通裝備制造產(chǎn)業(yè)基地、高新技術產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地、總部基地、文化創(chuàng)意和服務外包產(chǎn)業(yè)基地等六大產(chǎn)業(yè)基地，著力打造布局合理、配套齊全、產(chǎn)城融合的現(xiàn)代化城市新區(qū)，形成全區(qū)發(fā)展新空間、產(chǎn)業(yè)聚集新格局和經(jīng)濟增長新引擎。加強六大產(chǎn)業(yè)基地建設，規(guī)劃策劃是一項基礎性工作，規(guī)劃是產(chǎn)業(yè)基地建設的龍頭，決定了基地的發(fā)展方向、規(guī)模和品質，是指導整個區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“路線圖”；策劃工作，特別是招商策劃是落實產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的重要抓手，是產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)項目的準入標準，是下一步招商選資工作的依據(jù)和準繩。因此制定科學的、切實可行的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商策劃方案，為領導提供準確的決策依據(jù)，才能促使六大產(chǎn)業(yè)基地建設走上良性循環(huán)和健康發(fā)展的軌道。
二、主要工作要求和責任分工
（一）認真研究發(fā)展思路，努力推動規(guī)劃策劃順利進行。根據(jù)區(qū)委、區(qū)政府工作部署，認真學習文件精神，正確理解區(qū)委、區(qū)政府的總體思路，明確六大產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃策劃內(nèi)容要求，研讀國家相關政策法規(guī)，了解各類產(chǎn)業(yè)基地建設標準，同時對基地內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)情況、土地存量、基地運作模式、周邊環(huán)境、招商方向、政務服務、稅費土地優(yōu)惠政策等情況認真調查分析研究，盡快形成符合國家產(chǎn)業(yè)政策及我區(qū)產(chǎn)業(yè)和空間布局要求的六大基地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商策劃方案，并就其可行性進行專家論證，與上級部門加強溝通聯(lián)系，積極爭取相關扶持和優(yōu)惠政策，加快推進六大產(chǎn)業(yè)基地的規(guī)劃建設。
（二）統(tǒng)一規(guī)劃布局，分步建設實施。在我區(qū)總體規(guī)劃的指導下，各基地由牽頭單位負責，根據(jù)各自功能定位、產(chǎn)業(yè)定位、運作模式和國家產(chǎn)業(yè)政策等要求，重點進行詳細規(guī)劃，完善重大基礎設施專項規(guī)劃，根據(jù)輕重緩急，合理安排建設時序，做到基礎設施優(yōu)先配套、公共服務設施優(yōu)先發(fā)展、生態(tài)環(huán)境優(yōu)先建設，加快基礎設施及公共服務平臺建設，引導產(chǎn)業(yè)基地在資源配置、服務平臺、市場網(wǎng)絡、產(chǎn)業(yè)鏈條、技術創(chuàng)新、節(jié)能減排、循環(huán)經(jīng)濟等方面協(xié)同發(fā)展，有效降低企業(yè)交易成本、生產(chǎn)成本，確保各基地功能完善、建設到位，促進六大產(chǎn)業(yè)基地健康持續(xù)發(fā)展。
（三）創(chuàng)新招商選資，強化招大引強。加強專業(yè)招商隊伍建設，深入研究各產(chǎn)業(yè)發(fā)展動態(tài)，及時捕捉專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地擴展動向，明確六大產(chǎn)業(yè)基地招商方向，確定招商引資有效的方式，嚴格準入標準，提升產(chǎn)業(yè)空間的地產(chǎn)強度和空間價值，主動加強溝通聯(lián)系和服務對接，打造區(qū)六大產(chǎn)業(yè)基地品牌形象，以品牌優(yōu)勢促進產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，通過產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展形成各大產(chǎn)業(yè)基地的競爭優(yōu)勢和比較優(yōu)勢。提升環(huán)境招商能力，在做好軟、硬環(huán)境的基礎上，各相關單位要明確招商重點，大力推進主題概念招商、產(chǎn)業(yè)鏈招商、資源招商、引進一批符合國家產(chǎn)業(yè)政策、投資規(guī)模大、吸納就業(yè)能力強、對財政貢獻突出的優(yōu)質龍頭帶動項目，促進區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展。
（四）明確分工責任，同步推進六大基地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商策劃工作。六大產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃策劃工作由區(qū)發(fā)改委負責統(tǒng)籌協(xié)調，對內(nèi)制定工作方案，搭建好協(xié)調配合、信息傳遞平臺，做好銜接協(xié)調與督促落實工作，對外做好業(yè)務溝通，積極爭取政策扶持及聯(lián)絡專家學者等工作。相關部門要嚴格按照方案時間要求及責任分工做出六大產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商策劃方案；方案初步完成后，組織專家論證會，多方借智，以加強規(guī)劃的實用性和可操作性，區(qū)政府督查室負責工作督導。各部門要加強溝通、協(xié)調配合，共同深入扎實的推進六大產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃建設工作。
1、交通裝備制造產(chǎn)業(yè)基地：以重汽集團為龍頭，整合周邊資源，拓展延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，打造規(guī)?；?、高端化、集群化的交通裝備制造產(chǎn)業(yè)基地。牽頭單位：區(qū)經(jīng)信局，配合單位：區(qū)發(fā)改委、區(qū)科技局、黨家街道辦事處。
2、高新技術產(chǎn)業(yè)基地：以西客站片區(qū)智能經(jīng)濟區(qū)(臘山)為核心，依托西門子等高科技企業(yè)，打造人力資源豐富、科技成果顯著、發(fā)展?jié)摿薮蟮母咝录夹g產(chǎn)業(yè)基地。牽頭單位：區(qū)科技局，配合單位：區(qū)發(fā)改委、區(qū)經(jīng)信局、區(qū)商務局、臘山工業(yè)基地管委會、臘山創(chuàng)業(yè)服務中心、白馬山街道辦事處。
3、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地：以新城工業(yè)基地為起步區(qū)，積極引進大型現(xiàn)代物流項目，在黨家和陡溝區(qū)域打造組織化程度高、集散能力強、帶動作用突出的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地。牽頭單位：區(qū)經(jīng)信局、區(qū)商務局，配合單位：區(qū)發(fā)改委、新城工業(yè)基地管委會、七賢街道辦事處、白馬山街道辦事處、黨家街道辦事處、陡溝街道辦事處。
4、岳而總部基地：結合城中村改造開發(fā)，在岳而片區(qū)加快引進聚合總部辦公室、研發(fā)設計、中試成果轉化等高端業(yè)態(tài)，打造制度環(huán)境良好、服務體系完善的總部基地。牽頭單位：區(qū)投資服務中心，配合單位：區(qū)發(fā)改委、區(qū)經(jīng)信局、陡溝街道辦事處。
5、文化創(chuàng)意基地：著力打造高知識性，強融合性的文化創(chuàng)意基地，加快鄭莊產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃建設。牽頭單位：區(qū)文化局，配合單位：區(qū)發(fā)改委、陡溝街道辦事處。
6、服務外包產(chǎn)業(yè)基地：以鄭莊產(chǎn)業(yè)園為平臺，加強與專業(yè)化園區(qū)運營機構合作，搞好鄭莊外包產(chǎn)業(yè)園基地的規(guī)劃策劃。牽頭單位：區(qū)商務局，配合單位：區(qū)發(fā)改委、陡溝街道辦事處。
三、工作步驟和時間安排：
（一）開展調研，掌握情況（2012年2月16日-3月4日）
牽頭部門組織相關單位對產(chǎn)業(yè)基地進行全面調研，并形成調研報告，附調查表格，表樣不做統(tǒng)一，根據(jù)各自產(chǎn)業(yè)特點自行編制。
（二）對照標準，形成框架意見（2012年2月27日-3月11日）
牽頭部門在已形成的調研報告基礎上，對照國家、省、市對產(chǎn)業(yè)基地的建設標準、招商條件及優(yōu)惠政策，初步形成規(guī)劃策劃方案框架意見。
（三）集思廣益，完成詳規(guī)（2012年3月12日-4月1日）
根據(jù)區(qū)委、區(qū)政府的發(fā)展思路及規(guī)劃策劃初步方案，各牽頭部門組織專家學者及企業(yè)代表召開論證會，積極聽取各方面建議和意見，集思廣益，在已有的基礎上進行完善，拿出園區(qū)詳細的規(guī)劃策劃方案。
（四）明確扶持政策，完善招商策劃方案（2012年3月26日-4月15日）
在落實國家、省、市已有產(chǎn)業(yè)基地招商政策的基礎上，明確招商方向，制定準入標準，同時努力探索有利于產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)企業(yè)發(fā)展的扶持政策，積極爭取省市相關政策支持。
（五）論證審議，形成正式規(guī)劃策劃文件（2012年4月16日-4月30日）
將已經(jīng)過專家論證的六大產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商策劃方案提交區(qū)委區(qū)政府審議，方案通過后，報請區(qū)政府出臺正式文件。
四、保障措施
（一）加強組織領導，落實工作責任。各牽頭部門要高度重視，把該項工作列入重要工作日程，主要領導負總責，分管領導靠上抓，抽調專職工作人員開展具體工作，相關部門加強協(xié)調配合，形成合力，共同推進該項工作的順利進行。
（二）加強財力保障，確保工作順利開展。各部門要積極發(fā)揮各自優(yōu)勢，扎實做好各項工作，切實做好經(jīng)費保障和資金調度工作，保證各項經(jīng)費及時足額到位，確保產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商策劃工作順利開展。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 第5篇
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一、概述
二、市場現(xiàn)狀分析
三、目標
四、營銷戰(zhàn)略
五、4p組合戰(zhàn)略
六、行動計劃
正文
策劃書的正文部分主要包括：
一)策劃目的
企業(yè)開張伊始，尚無一套系統(tǒng)營銷方略，因而需要根據(jù)市場特點策劃出一套行銷計劃。
二)分析當前的營銷環(huán)境狀況
1、當前市場狀況及市場前景分析：
1)產(chǎn)品的市場性、現(xiàn)實市場及潛在市場狀況。
2)市場成長狀況，產(chǎn)品目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的產(chǎn)品公司營銷側重點如何，相應營銷策略效果怎樣，需求變化對產(chǎn)品市場的影響。
3)消費者的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場發(fā)展前景。
如臺灣一品牌的漱口水《'德恩耐'行銷與廣告策劃案》中策劃者對德恩耐進入市場風險的分析，產(chǎn)品市場的判斷頗為精彩。如對產(chǎn)品市場成長性分析中指出：①以同類產(chǎn)品'李施德林'的良好業(yè)績說明'德'進入市場風險小。②另一同類產(chǎn)品'速可凈'上市受普遍接受說明'李施德林'有缺陷。③漱口水屬家庭成員使用品，市場大。④生活水平提高，中、上階層增多，顯示其將來市場成長。
2、對產(chǎn)品市場影響因素進行分析。
主要是對影響產(chǎn)品的不可控因素進行分析：如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟條件，如消費者收入水平、消費結構的變化、消費心理等，對一些受科技發(fā)展影響較大的產(chǎn)品如：計算機、家用電器等產(chǎn)品的營銷策劃中還需要考慮技術發(fā)展趨勢方向的影響。
三)市場機會與問題分析
營銷方案，是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關鍵。只是找準了市場機會，策劃就成功了一半。
1、針對產(chǎn)品目前營銷現(xiàn)狀進行問題分析。一般營銷中存在的具體問題，表現(xiàn)為多方面：
企業(yè)知名度不高，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。產(chǎn)品質量不過關，功能不全，被消費者冷落。產(chǎn)品包裝太差，提不起消費者的購買興趣。產(chǎn)品價格定位不當。
銷售渠道不暢，或渠道選擇有誤，使銷售受阻。促銷方式不務，消費者不了解企業(yè)產(chǎn)品。服務質量太差，令消費者不滿。
售后保證缺乏，消費者購后顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。
2、針對產(chǎn)品特點分析優(yōu)、劣勢。
從問題中找劣勢予以克服，從優(yōu)勢中找機會，發(fā)掘其市場潛力。分析各目標市場或消費群特點進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要消費群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。
四)營銷目標
營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現(xiàn)的具體目標，即營銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟效益目標達到：總銷售量為×××萬件，預計毛利×××萬元，市場占有率實現(xiàn)××。
五)營銷戰(zhàn)略(具體行銷方案)
1、營銷宗旨：一般企業(yè)可以注重這樣幾方面：
以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產(chǎn)品準確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營銷策略。
以產(chǎn)品主要消費群體為產(chǎn)品的營銷重點。
建立起點廣面寬的銷售渠道，不斷拓寬銷售區(qū)域等。
2、產(chǎn)品策略：通過前面產(chǎn)品市場機會與問題分析，提出合理的產(chǎn)品策略建議，形成有效的4p組合，達到最佳效果。
1)產(chǎn)品定位。產(chǎn)品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使產(chǎn)品迅速啟動市場。
2)產(chǎn)品質量功能方案。產(chǎn)品質量就是產(chǎn)品的市場生命。企業(yè)對產(chǎn)品應有完善的質量保證體系。
3)產(chǎn)品品牌。要形成一定知名度，、美譽度，樹立消費者心目中的知名品牌，必須有強烈的創(chuàng)牌意識。
4)產(chǎn)品包裝。包裝作為產(chǎn)品給消費者的第一印象，需要能迎合消費者使其滿意的包裝策略。
5)產(chǎn)品服務。策劃中要注意產(chǎn)品服務方式、服務質量的改善和提高。
3、價格策略。這里只強調幾個普遍性原則：
拉大批零差價，調動批發(fā)商、中間商積極性。給予適當數(shù)量折扣，鼓勵多購。
以成本為基礎，以同類產(chǎn)品價格為參考。使產(chǎn)品價格更具競爭力。若企業(yè)以產(chǎn)品價格為營銷優(yōu)勢的則更應注重價格策略的制訂。
4、銷售渠道。產(chǎn)品目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，采取一些實惠政策鼓勵中間商、商的銷售積極性或制定適當?shù)莫剟钫摺?/p>
5、廣告宣傳。
1)原則：
①服從公司整體營銷宣傳策略，樹立產(chǎn)品形象，同時注重樹立公司形象。
②長期化：廣告宣傳商品個性不宜變來變?nèi)ィ兌喙δ芰?，消費者會不認識商品，反而使老主顧也覺得陌生，所以，在一定時段上應推出一致的廣告宣傳。
③廣泛化：選擇廣告宣傳媒體多樣式化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。
④不定期的配合階段性的促銷活動，掌握適當時機，及時、靈活的進行，如重大節(jié)假日，公司有紀念意義的活動等。
2)實施步驟可按以下方式進行：
①策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告。②銷后適時推出誠征商廣告。③節(jié)假日、重大活動前推出促銷廣告。④把握時機進行公關活動，接觸消費者。⑤積極利用新聞媒介，善于創(chuàng)造利用新聞事件提高企業(yè)產(chǎn)品知名度。
6、具體行動方案。
根據(jù)策劃期內(nèi)各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細致、周密，操作性強又不乏靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以較低費用取得良好效果為原則。尤其應該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季營銷側重點，抓住旺季營銷優(yōu)勢。
六)策劃方案各項費用預算
這一部分記載的是整個營銷方案推進過程中的費用投入，包括營銷過程中的總費用、階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費用預算方法在此不再詳談，企業(yè)可憑借經(jīng)驗，具體分析制定。
七)方案調整
這一部分是作為策劃方案的補充部分。在方案執(zhí)行中都可能出現(xiàn)與現(xiàn)實情況不相適應的地方，因此方案貫徹必須隨時根據(jù)市場的反饋及時對方案進行調整。
營銷策劃書的編制一般由以上幾項內(nèi)容構成。企業(yè)產(chǎn)品不同，營銷目標不同則所側重的各項內(nèi)容在編制上也可有詳略取舍。
營銷計劃書（一）
一、保密要求：
（要強調營銷計劃是機密文件，不允許采用任何技術方法復制，除非事先得到作者的同意）
二、企業(yè)基本信息和管理概況：
（營銷計劃書是用來指導將來的營銷工作的，也是制訂決策的基本文件。因此，首先要列出所有的關鍵事項，當然在后面還將進行更深入的分析論證）
1、企業(yè)：（一些基本信息，如經(jīng)營范圍（員工人數(shù)、銷售量、經(jīng)營業(yè)績）、地理位置、歷史、聲譽和將來的計劃）
2、重要職員：（企業(yè)有哪些重要的職員，他們在哪些方面有過成就，將來的作用又是什么）
3、產(chǎn)品或服務：（介紹公司最重要的產(chǎn)品或服務）
4、市場和市場戰(zhàn)略：（簡單描述公司所經(jīng)營的市場，列出在過去和當前的市場細分群體和企業(yè)的市場地位）
5、財務：（列出財務報表：預測損益表、資產(chǎn)負債表和現(xiàn)金流量）
三、企業(yè)：
（介紹關于企業(yè)的更詳細信息，諸如企業(yè)的成立和發(fā)展過程，它的現(xiàn)狀和前景如何，有何優(yōu)勢和劣勢、機會與威脅（swot））
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 第6篇
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農(nóng)產(chǎn)品市場營銷隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展不斷擴展、延伸，在營銷發(fā)展的新思路、新趨勢中出現(xiàn)了策劃營銷。它是在一般市場營銷基礎上的一門更高層次的藝術，其實際操作性更強。隨著市場競爭日益激烈，好的農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌，迎戰(zhàn)市場的決勝利器。策劃書是農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃的反映。在此談一談農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃書的編制的問題。如何撰寫農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃書呢？
一、農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃書編制的原則。
為了提高農(nóng)產(chǎn)品策劃書撰寫的準確性與科學性，應首先把握其編制的幾個主要原則；
(一）、邏輯思維原則。策劃的目的在于解決企業(yè)營銷中的問題，按照邏輯性思維的構思來編制策劃書。首先是設定情況，交代策劃背景，分析農(nóng)產(chǎn)品市場現(xiàn)狀，再把策劃中心目的全盤托出；其次進行具體策劃內(nèi)容詳細闡述；三是明確提出解決問題的對策。
(二）、簡潔樸實原則。要注意突出重點，抓住企業(yè)營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應對策，針對性強，具有實際操作指導意義。
(三）、可操作原則。編制的策劃書是要用于指導營銷活動，其指導性涉及營銷活動中的每個人的工作及各環(huán)節(jié)關系的處理。因此其可操作性非常重要。不能操作的方案創(chuàng)意再好也無任何價值。不易于操作也必然要耗費大量人、財、物，管理復雜、顯效低。
(四）、創(chuàng)意新穎原則。要求策劃的“點子”（創(chuàng)意）新、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新，給人以全新的感受。新穎的創(chuàng)意是策劃書的核心內(nèi)容。
二、農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃書的基本內(nèi)容。
策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依據(jù)產(chǎn)品或營銷活動的不同要求，在策劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化。但是，從農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃活動一般規(guī)律來看，其中有些要素是共同的。
因此，我們可以共同探討農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃書的一些基本內(nèi)容及編制格式。封面>;策劃書的封面可提供以下信息：①策劃書的名稱；②被策劃的客戶；③策劃機構或策劃人的名稱；④策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃具有一定時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執(zhí)行效果也不一樣。
策劃書的正文部分主要包括：
(一）、農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃目的
要對本農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃所要達到的目標、宗旨樹立明確的觀點（如：提高市場占有率；擴大產(chǎn)品知名度；樹立規(guī)模、優(yōu)質、專業(yè)、服務的良好形象），作為執(zhí)行本策劃的動力或強調其執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調行動，共同努力保證策劃高質量地完成。
企業(yè)營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：
>;企業(yè)開張伊始，尚無一套系統(tǒng)營銷方略，因而需要根據(jù)市場特點策劃出一套農(nóng)產(chǎn)品行銷計劃。
>;企業(yè)發(fā)展壯大，原有的營銷方案已不適應新的形勢，因而需要重新設計新的農(nóng)產(chǎn)品營銷方案。
>;企業(yè)改革經(jīng)營方向，需要相應地調整行銷策略。
>;企業(yè)原營銷方案嚴重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷計劃。
>;市場行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷方案已不適應變化后的市場。
>;企業(yè)在總的營銷方案下，需在不同的時段，根據(jù)市場的特征和行情變化，設計新的階段性方案。
如:首先強調“農(nóng)產(chǎn)品的市場營銷不僅僅是公司的一個普通產(chǎn)品的市場營銷”，然后說明農(nóng)產(chǎn)品營銷成敗對公司長遠、近期利益對長城系列的影響的重要性，要求公司各級人員及各環(huán)節(jié)部門達成共識，完成好任務，這一部分使得整個方案的目標方向非常明確、突出。
(二）、分析當前的農(nóng)產(chǎn)品營銷環(huán)境狀況
對同類產(chǎn)品市場狀況，競爭狀況及宏觀環(huán)境要有一個清醒的認識。它是為指訂相應的營銷策略，采取正確的營銷手段提供依據(jù)的?！爸褐朔侥馨賾?zhàn)不殆”，因此這一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：
1、當前市場狀況及市場前景分析：
①產(chǎn)品的市場性、現(xiàn)實市場及潛在市場狀況。
②市場成長狀況，產(chǎn)品目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的產(chǎn)品公司營銷側重點如何，相應營銷策略效果怎樣，需求變化對產(chǎn)品市場的影響。
③消費者的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場發(fā)展前景。
2、對產(chǎn)品市場影響因素進行分析。
主要是對影響產(chǎn)品的不可控因素進行分析：如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟條件，如消費者收入水平、消費結構的變化、消費心理等，對一些受科技發(fā)展影響較大的產(chǎn)品(如：計算機、家用電器等產(chǎn)品)的營銷策劃中還需要考慮技術發(fā)展趨勢方向的影響。
(三）、市場機會與問題分析
農(nóng)產(chǎn)品營銷方案，是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃的關鍵。只是找準了市場機會，策劃就成功了一半。
1、針對產(chǎn)品目前農(nóng)產(chǎn)品營銷現(xiàn)狀進行問題分析。一般營銷中存在的具體問題，表現(xiàn)為多方面：
>;企業(yè)知名度不高，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。
>;農(nóng)產(chǎn)品質量不過關，功能不全，被消費者冷落。
>;農(nóng)產(chǎn)品包裝太差，提不起消費者的購買興趣。
>;農(nóng)產(chǎn)品價格定位不當。
>;銷售渠道不暢，或渠道選擇有誤，使銷售受阻。
>;促銷方式不務，消費者不了解企業(yè)產(chǎn)品。
>;服務質量太差，令消費者不滿。
>;售后保證缺乏，消費者購后顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。
2、針對產(chǎn)品特點分析優(yōu)、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優(yōu)勢中找機會，發(fā)掘其市場潛力。分析各目標市場或消費群特點進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要消費群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。
(四）、農(nóng)產(chǎn)品營銷目標
營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現(xiàn)的具體目標，即農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟效益目標達到：總銷售量為萬件，預計毛利萬元，市場占有率實現(xiàn)。通過市場分析，找出市場機會，提煉自身優(yōu)勢，確定銷售目標。例如確定的目標市場：以行業(yè)銷售為主（利潤和穩(wěn)定市場）、渠道銷售為輔（提高知名度，擴大市場占有率）；行業(yè)主要主要系指工礦，交通，建筑，消防，制造，工廠等有一定采購規(guī)模的目標客戶；渠道銷售主要系指區(qū)縣級的加盟或者商。
(五）、農(nóng)產(chǎn)品營銷戰(zhàn)略（具體行銷方案）
1、農(nóng)產(chǎn)品營銷宗旨：
一般企業(yè)可以注重這樣幾方面：
>;以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產(chǎn)品準確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營銷策略。
>;以農(nóng)產(chǎn)品主要消費群體為產(chǎn)品的營銷重點。
>;建立起點廣面寬的銷售渠道，不斷拓寬銷售區(qū)域等。
2、農(nóng)產(chǎn)品策略：通過前面產(chǎn)品市場機會與問題分析，提出合理的產(chǎn)品策略建議，形成有效的4p組合，達到最佳效果。
1）農(nóng)產(chǎn)品定位。產(chǎn)品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使產(chǎn)品迅速啟動市場。
2）農(nóng)產(chǎn)品質量功能方案。產(chǎn)品質量就是產(chǎn)品的市場生命。企業(yè)對產(chǎn)品應有完善的質量保證體系。
3）農(nóng)產(chǎn)品品牌。要形成一定知名度、美譽度，樹立消費者心目中的知名品牌，必須有強烈的創(chuàng)牌意識。
4）農(nóng)產(chǎn)品包裝。包裝作為產(chǎn)品給消費者的第一印象，需要能迎合消費者使其滿意的包裝策略。
5）農(nóng)產(chǎn)品服務。策劃中要注意產(chǎn)品服務方式、服務質量的改善和提高。
3、價格策略。這里只強調幾個普遍性原則：
>;拉大批零差價，調動批發(fā)商、中間商積極性。
>;給予適當數(shù)量折扣，鼓勵多購。
>;以成本為基礎，以同類產(chǎn)品價格為參考。使產(chǎn)品價格更具競爭力。若企業(yè)以農(nóng)產(chǎn)品價格為營銷優(yōu)勢的則更應注重價格策略的制訂。
4、銷售渠道。農(nóng)產(chǎn)品目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，采取一些實惠政策鼓勵中間商、商的銷售積極性或制定適當?shù)莫剟钫?/p>
5、廣告宣傳。
1）原則：
①服從公司整體營銷宣傳策略，樹立產(chǎn)品形象，同時注重樹立公司形象。
②長期化：廣告宣傳商品個性不宜變來變?nèi)?，變多功能了，消費者會不認識商品，反而使老主顧也覺得陌生，所以，在一定時段上應推出一致的廣告宣傳。
③廣泛化：選擇廣告宣傳媒體多樣式化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。
④不定期的配合階段性的促銷活動，掌握適當時機，及時、靈活的進行，如重大節(jié)假日，公司有紀念意義的活動等。
2）實施步驟可按以下方式進行：
①策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告。
②銷后適時推出誠征商廣告。
③節(jié)假日、重大活動前推出促銷廣告。
④把握時機進行公關活動，接觸消費者。
⑤積極利用新聞媒介，善于創(chuàng)造利用新聞事件提高企業(yè)產(chǎn)品知名度。
6、農(nóng)產(chǎn)品營銷具體行動方案
根據(jù)策劃期內(nèi)各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細致、周密，操作性強又不乏靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以較低費用取得良好效果為原則。尤其應該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季營銷側重點，抓住旺季營銷優(yōu)勢。
(六）、農(nóng)產(chǎn)品策劃方案各項費用預算
這一部分記載的是整個營銷方案推進過程中的費用投入，包括農(nóng)產(chǎn)品營銷過程中的總費用、階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。
(七）、銷售增長預測與效益分析
該部分對營銷行動方案投入實施后的效益分析，包括農(nóng)產(chǎn)品營銷后未來1-5年的銷售增長、利潤與收益分析、現(xiàn)金流分析、投資回報率等。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 第7篇
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房地產(chǎn)銷售合同范文一委 托 人： (以下簡稱“甲方”)
地址：
營業(yè)執(zhí)照號碼：
物業(yè)人： (以下簡稱“乙方”)
地址：
營業(yè)執(zhí)照號碼：
經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，甲方現(xiàn)委托乙方為其旗下 物業(yè)獨家全程銷售商，雙方協(xié)議內(nèi)容如下：
項目名稱 ：
項目地理位置 ：
項目占地面積 ： 畝
項目總建筑面積 ： 平方米
1、 關于項目保證金
1.1 為表達雙方合作之誠意,乙方于簽署本合同書之日,向甲方支付本項目銷售保證金：人民 壹拾伍 萬元(￥ 150000 元)。本合同簽訂之日起七日內(nèi)，甲方返還乙方保證金中的金額：人民幣壹拾 萬元整(￥ 100000 元);剩余款項共計人民幣 伍 萬元整(￥ 50000 元),在雙方合同結束時,由甲方返還予乙方。
2、銷售部分
2.1 本合同有效期限: 20xx年 月 日起至200 年 月 日止，共 個月。委托期結束，雙方可以協(xié)商續(xù)約或者終止合作;甲方應于期屆滿前一個月以書面方式通知乙方續(xù)約條件或終止合作決定。
2.2 本合同簽訂后乙方成立由策劃及銷售精英組成的項目小組，為發(fā)展商提供貫穿整個項
目的策劃及銷售整體服務;同時派出銷售隊伍，提供銷售全過程的優(yōu)質及高效服務，從開發(fā)客戶、接待客戶、追蹤客戶至安排相關認購手續(xù)，及售后追蹤服務等(銷售工作詳見合同附件)。
2.3 在委托期內(nèi)，對于所有可供銷售(住宅/商鋪/車位)面積，成功出售本項目之每一個單位后，甲方須按成交單位之合同金額總價的 3 % 支付予乙方作為銷售傭金;由于甲方自行聯(lián)系成交的團購業(yè)務,經(jīng)雙方確認之后,按成交單位之合同金額總價的 1 % 由甲方支付予乙方作為銷售傭金。
2.4 在委托期內(nèi)若買家已交付定金并簽署【購房認購書】后悔約或已交付臨時定金后擬訂，該定金將由甲方?jīng)]收，并即時由甲乙雙方均分。
2.5 在委托期內(nèi)，若買家已交付定金并簽署【購房認購書】或已交付臨時定金，即使本 合同書之有效日期已過，該交易仍然屬于“成功出售”，甲方須按實際銷售收入金額和2.3、
2.4條款支付銷售傭金予乙方。
2.6 在委托期內(nèi)若買家于簽署【正式買賣合同】并交付首期款或促證金后悔約，該交易仍然屬于「成功出售，甲方仍須按實際銷售收入金額和2.3、2.4條款支付銷售傭金予乙方。
2.7 租賃傭金的計算方法：
在委托期內(nèi)，在本項目未出售部分成功完成的每一宗住宅、商鋪或車位租賃交易，甲方均須向乙方支付合同約定的一個月月租金金額的傭金。同時，乙方保留向承租客戶收取首月租金額作傭金的權利。
2.8 傭金的支付方法：
2.8.1 在上述條款中所規(guī)定的由甲方支付的銷售傭金、租賃傭金及均分的違約補償金，均采取月結方式結算;乙方每月25號與甲方財務結算人員進行核對，甲方于次月3號前支付乙方上月應付傭金;
2.8.2 如甲方未能在合約所定限期內(nèi)付款，則甲方除支付應付傭金金額外，每逾期一天須向乙方支付應付傭金的3‰作為滯納金。
3、甲方責任
3.1 本合同簽訂后，甲方須盡快向乙方提供有關本項目的詳細資料，包括但不限于甲方營業(yè)執(zhí)照復印件、投資許可證、開發(fā)公司資質審查、工商營業(yè)執(zhí)照等(復印件)、《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房銷售(預售)許可證》等售房文件
3.2甲方承諾本項目的產(chǎn)權及相關文件及合同之合法性、因房屋產(chǎn)權所致瑕疵(包括但不限于抵押擔保等)及合同產(chǎn)生之一切后果，由甲方全權負責。乙方在銷售房屋過程中如發(fā)生房屋產(chǎn)權及所屬糾紛時,甲方負全部責任;
3.3 甲方向乙方提供的資料包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內(nèi)設備、建設標準、電器配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價格、其他費用的估算等;
3.4 在收到乙方提供之意見或建議時，須盡快作出答復，不得拖延;
3.5 甲方在對項目所作任何形式之宣傳時(包括所有的宣傳冊、dm單、平面廣告以及戶外廣告等)，須在相應位置顯示乙方為本項目之全程營銷商，并接受及維護乙方本身形象之規(guī)范，按照其原有商標設計之使用方式;
3.6 負責確認所有有關本項目之推廣方案及支付推廣費用，包括售樓部設計施工、樣板間的設計施工、日常運營費用(不包括乙方銷售人員的工資、交通、以及其他福利待遇)、項目廣告設計、廣告投放、建筑模型制作、示范單位設計及施工、展銷會、新聞會等。
3.7甲方每月必須蓋章確認由乙方提交的已(租/售)單位清單及傭金之明細;
3.8 甲方應開設專用收款帳戶，并派遣專人在現(xiàn)場收取售樓房款、定金和相關代收費用。
4、乙方責任
4.1 乙方須從項目前期的市場分析、項目定位、建筑設計顧問、銷售建議、銷售方案、銷售管理等，向甲方提供完善和高效的專業(yè)服務;
4.2 乙方承擔銷售現(xiàn)場銷售管理人員及置業(yè)顧問的全部費用(包括員工工資、銷售提成、交通、生活費、工傷、福利等);
4.3 成立由策劃及銷售精英組成的項目小組，為發(fā)展商提供貫穿整項目的策劃及銷售整體服務(包括從開發(fā)客戶、接待客戶、追蹤客戶至安排相關認購手續(xù)，及售后追蹤服務等);
4.4 提出關于規(guī)劃、設計的專業(yè)意見;
4.5 利用乙方現(xiàn)有客戶資料庫存進行本項目的宣傳;
4.6 派出從業(yè)經(jīng)驗豐富的管理人員，全面統(tǒng)籌相關工作;
4.7 主持并出席相關例會;
4.8 負責統(tǒng)籌、協(xié)助及安排宣傳工作;
4.9 協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督廣告設計及制作進度;
4.10 提供售樓場地布置的專業(yè)意見;
4.11 每日、周提交銷售報告及定期遞交市場狀況報告;
4.12乙方負責協(xié)助甲方與購房業(yè)主簽定正式《商品房買賣合同》;
4.13在正式銷售前，乙方須向甲方提交詳細銷售計劃書，并經(jīng)雙方簽字認可后方可執(zhí)行銷售。
4.14 乙方在銷售過程中，不能向客戶作出虛假承諾或宣傳，如有發(fā)生甲方保留對乙方追究法律責任的權利。
5、合同的解除
5.1 根據(jù)合同雙方約定期限自動解除合同;
5.2 乙方員工的行為、言語嚴重損害發(fā)展商信譽及利益(明確定義另行商議)情況時，甲方有權解除合同，只須在正式解除合同前清付本合同規(guī)定應該支付的傭金，而無須支付任何賠償;
5.3 甲方出現(xiàn)以下情況時，乙方有權解除合同，則甲方須于乙方提出解約后七日內(nèi), 付清合同規(guī)定的所有應付傭金及其他費用：
5.3.1 工期延誤超過三個月(不可抗力情況除外);
5.3.2 協(xié)助推廣的措施未能兌現(xiàn)，如售樓部及樣板間工期無故延誤、已應諾的廣告投入無故
延誤或取消等;
5.3.3 對乙方提交的推廣或銷售方案無故拖延，決策不及時;
5.3.4員工的行為、言語嚴重損害商信譽及利益(明確定義另行商議)。
5.4 如約定雙方其中一方未能履行職責時，甲乙雙方可協(xié)商解決，在雙方同意的情況下，可中止此合約。屆時乙方仍可收取包括在此期間內(nèi)已出售/出租單位之傭金，按本合同第2.8條之約定執(zhí)行。
6、其他
6.1 乙方同意在簽署本合同書后立刻籌備策劃銷售工作，而甲方亦同意于簽署本協(xié)議書后立即履行第3條中甲方責任的條款，以使乙方能盡快開展銷售;
6.2 乙方派出的參與本項目相關工作所有人員，其管理權在乙方，其管理工作屬乙方的內(nèi)部事務，甲方不得干預。若甲方發(fā)現(xiàn)乙方人員出現(xiàn)有損甲方或本項目形象、利益等行為，可直接向乙方委派的負責人提出，乙方必須作出合理解釋及補救措施。
6.3 甲方在委托期間及期屆滿后十八個月內(nèi)，不可聘用曾參與本項目工作的所有乙方的在職或離職人員。否則，乙方有權要求甲方必須按本項目未售出部分總銷售額的0.8%對乙方作出賠償。
6.4 甲乙雙方均同意本合同在雙方簽署及蓋章后生效，若在執(zhí)行協(xié)議中發(fā)現(xiàn)未盡善事宜，可經(jīng)由雙方協(xié)商，并經(jīng)雙方同意后予以補充或修改;
6.5 若任何一方違反本合同約定，守約方可依照本協(xié)議及中華人民共和國法律在中國境內(nèi)向違約方索取損失賠償;
6.6 本合同適用《中華人民共和國合同法》及房地產(chǎn)相關法律法規(guī)，并受其管轄;
6.7 合同一式肆份，甲乙雙方各執(zhí)貳份，均具有同等法律效力。
委托方： 受托方：重慶鋼運 代表： 代表：
日期： 年 月 日 日期： 年 月 日
房地產(chǎn)銷售合同范文二甲方：
乙方：
甲、乙雙方本著平等互利、友好協(xié)商的原則，就甲方委托乙方負責甲方開發(fā)的位于******的*****項目(以下簡稱本項目)的獨家策劃工作，特訂立以下合同條款： 第一部分 委托策劃工作方式
甲方委托乙方負責本項目前期策劃、營銷策劃、廣告策劃、銷售等工作。 第二部分 委托策劃工作期限
委托期限由本合同簽訂之日起至本項目交付使用后三個月止。
第三部分 委托策劃工作范圍
甲方委托乙方策劃之部分為本合同約定的全部商鋪、住宅等可銷售物業(yè)，可銷售面積約為40000平方米。
第四部分 甲方的責任與權利
一、甲方向乙方提供本項目所有相關證明文件及策劃過程中所需的資料，并確保一切資料的及時性、有效性、合法性和準確性。
二、甲方負責本項目策劃過程中營銷推廣所需費用，其中包括但不僅是所列部分：
(一)各種廣告推廣、銷售道具、建筑景觀及戶型效果圖及有關銷售資料的制作、派發(fā)及等費用。
(二)各類公關活動所需的展示場地(包括售樓部、展示會等)及有關設備的租用、布置、水電費、電話費等費用，以及視項目需要赴外地進行營銷活動所需的費用。
(三)廣告制作費：本項目的廣告制作由甲方直接與制作公司簽署合同，由甲方直接向制作方付款。
(四)廣告費：本項目的廣告由甲方與媒體單位直接簽署合同，由甲方直接向方付款。
三、全案廣告推廣費用控制在本項目可銷售總額的1%左右，分期投入。詳細廣告計劃及費用由乙方分階段提交，在征得甲方確認后執(zhí)行。
四、甲方負責收取定金、購房款，負責合同的登記備案、銀行按揭審批手續(xù)及辦理產(chǎn)權。
五、甲方應按時向乙方支付本合同約定的策劃費。
六、甲方有權對乙方的策劃活動進行全程監(jiān)控，對策劃案享有獨家使用權。
七、若乙方違約或不能按時完成本項目的策劃工作，甲方有權按約終止合同。
第五部分 乙方的責任與權利
乙方按項目實際進展進行相關的策劃工作，其中包括但不僅是所列部分或視項目 實際情況進行增減：
一、前期策劃
(一)市場調研
1、**縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析。
2、**縣主要路段商業(yè)狀況。
3、消費型商業(yè)業(yè)態(tài)分析。
4、現(xiàn)有商城營運現(xiàn)狀分析。
5、典型業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀分析。
6、住宅市場情況。
7、潛在客戶市場調查分析。
(二)項目定位
1、項目所在地塊的優(yōu)劣勢、機會點與威脅點分析。
2、項目產(chǎn)品定位。
3、項目概念定位
4、目標客戶市場定位
5、項目定價范圍建議
(三)產(chǎn)品優(yōu)化建議
1、參與項目總平規(guī)劃討論。
2、參與建筑風格方案討論及建議。
3、參與戶型平面方案討論及建議。
4、參與配套設施方案討論及建議。
二、營銷策劃
(一)項目營銷總體策略;
(二)項目階段性營銷計劃;
(三)入市時機選擇;
(四)銷售分期控制;
(五)價格定位及策略;
三、廣告策劃
(一)項目推廣口號
(二)項目賣點整合包裝
(三)整體廣告計劃
(四)廣告預算及媒體組合
(五)項目形象策劃
1、項目基本形象設計：
(1)標志
(2)標準字
(3)標準色彩
(4)標準組合
2、項目標志形象應用設計：
(1)內(nèi)部應用：名片、信封、信簽、識別卡、文件袋、賀卡、水杯、手提袋;
(2)銷售中心：裝修建議及展板設計;
(3)戶外應用：工地圍墻、引導旗、車體、廣告牌等
(六)傳播工具的創(chuàng)意與設計：
1、樓書創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設計)
2、折頁及海報創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設計)
3、報廣創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設計)
4、廣播、電視稿文案等
四、銷售
(一)建立銷售隊伍，依合同授權范圍內(nèi)執(zhí)行銷售行為
(二)銷售文件及管理文件的制訂
(三)銷售道具使用
(四)銷售人員培訓
(五)制訂銷控計劃
(六)銷售執(zhí)行的內(nèi)部協(xié)調程序
(七)客戶資源庫的建立
(八)售后服務機制建立
(九)定期報送各項統(tǒng)計報表
五、乙方針對本項目成立項目組，并實行項目經(jīng)理負責制。項目各階段策劃、計劃、文案、創(chuàng)意由乙方本部負責，項目經(jīng)理主持本項目具體運作和計劃實施。項目組人員構成：項目經(jīng)理(兼現(xiàn)場經(jīng)理)壹名、策劃壹名、文案壹名、平面設計壹名、現(xiàn)場主管壹名、文檔管理專員壹名、置業(yè)顧問數(shù)名。除策劃、文案、平面設計外，其他人員長駐項目所在地，并根據(jù)項目需要，適時不定期另行派遣人員到**協(xié)助工作。乙方自行負責項目組的辦公費用及其人員工資等各項開支。
六、乙方應向甲方提供每月的銷售情況統(tǒng)計分析。
七、乙方獨家享有本項目的“****”策劃的署名權。
八、乙方有權按本合同約定如期向甲方收取策劃費。
第六部分 本項目正式開盤銷售的基本條件
甲方取得本項目的預售許可證及相關法律文件，且整體銷售準備工作已完成。 第七部分策劃收費標準及支付方式
一、策劃收費標準
甲方同意乙方按本項目商鋪、住宅等可銷售總額的百分之二(2%)收取策劃費。成交金額以客戶簽訂的《商品房買賣合同》上的金額為準。除物業(yè)管理用房外，其它任何形式的銷售成交都列入計算策劃費的金額。
二、策劃費計算及提取方式
(一)在本合同簽訂后，甲方同意在每月30日先按人民幣10000元/月的標準預付給乙方，直至本項目開盤正式銷售當月止，期間所產(chǎn)生的預付款從乙方第一期所提取的策劃費中扣除。
(二)本項目正式開盤銷售后，乙方策劃費按月結算。在購房者與甲方簽訂《商品房買賣合同》并支付定金，即視為乙方銷售成功，并計入銷售目標考核業(yè)績。在甲方收到購房者支付的首期購房款(不低于合同總額的30%)時，即可進行策劃費的結算，其結算金額按《商品房買賣合同》總價金額進行計算。
(三)乙方總體銷售目標是本項目可銷售面積(不含二層商鋪)的90%以上，策劃費的提取比例與銷售業(yè)績掛鉤：
1、乙方銷售目標表(按可售面積計算，不含二層商鋪)：
階 段 時 間 銷售目標
第一階段 項目開盤后45天內(nèi) 可售面積的30%
第二階段 項目結構封頂30天內(nèi) 可售面積的50%
第三階段 項目交付使用后90天內(nèi) 可售面積的90%
2、 乙方策劃費的提取比例：
階 段 完成的銷售面積比例 提取比例
第一階段 可售面積的50%前 已結算策劃傭金的60%
第二階段 可售面積的51-89% 已結算策劃傭金的90%
第三階段 可售面積的90%以上 已結算策劃傭金的100%
(四)二層商業(yè)部分不列入銷售目標考核，甲方按實際銷售合同金額的2%向乙方支付策劃費。
(五)策劃費付款時間：策劃費每月結算一次。在每月的30日，雙方結算當月的款項，在次月的5日前雙方予以確認，在確認結算單后5日內(nèi)，甲方向乙方支付應付策劃費。
(六)若已交定金的客戶違約，其定金由甲方?jīng)]收，甲方應將沒收總額的50%作為乙方該次的策劃費(同時不重復計算該次成交的按2%提取的策劃傭金)。
三、溢價款(不含二層部分)的結算、分成比例、提取時間的約定
(一)甲方根據(jù)乙方提供的定價策略所制定的各期銷售底價表，經(jīng)甲、乙雙方確認后未經(jīng)對方同意不得更改，并作為計算溢價款的依據(jù)。
(二)本項目之成交金額須在雙方確認的銷售底價以上。若因特殊情況，甲方認可以低于底價出售，可視為底價銷售，統(tǒng)計溢價部分時的銷售金額以底價計算。
(三)本項目實際成交總額超出雙方確認的以銷售底價表計算的總額部分(合同期滿或終止時未售部分的單元以底價表金額視為實際成交金額)視為溢價。
(四)本項目之溢價部分，甲、乙雙方按8：2比例分配。
(五)溢價款的結算及支付時間：在本合同期滿或終止的五個工作日內(nèi)，雙方進行溢價款的結算，在結算后的五個工作日內(nèi)甲方將乙方應得溢價款一次性支付給乙方。
第八部分 雙方工作原則
一、甲、乙雙方已確認的策劃計劃，在執(zhí)行過程中任何一方在未征得對方的許可下不 得變更，否則產(chǎn)生的責任由變更方負責。若需修改已確認的文件，需事先征得對方同意，并以書面形式確認。
二、甲方指定項目負責人為 ，乙方指定項目負責人為 。甲、乙雙方指令性文件均需項目負責人簽字，雙方負責人對遞交的文件負責。雙方項目負責人若有更改，需以書面形式通知對方。
三、乙方分階段向甲方提交 “項目工作計劃”，“項目工作計劃”將確定每一階段的執(zhí)行項目計劃。甲方在規(guī)定的時間內(nèi)對乙方提交之“項目工作計劃”進行核準確認，并由本項目負責人簽字后送交乙方。乙方依據(jù)甲方負責人簽署的“項目工作計劃” 開展工作。
四、在委托期限內(nèi)，甲、乙雙方收到對方提供的意見及文件時，應在要求期限內(nèi)就對方意見做出答復。若因對方未能在規(guī)定日期內(nèi)提交書面答復，致使本項目工作產(chǎn)生延誤，并造成實際損失，由責任方承擔相應責任。
五、甲、乙雙方對本項目的策劃方案均負有對外保密責任。
第九部分 違約責任及合同終止
一、雙方按本合同約定享受權利與承擔義務，任何一方違約均要承擔違約責任。
二、若甲方未按規(guī)定的建筑標準、質量及交房日期將房屋交付使用，由此引起的法律責任由甲方自行承擔，與乙方無關。
三、如因甲方與、制作單位產(chǎn)生糾紛而導致媒體及廣告工具制作不能按計劃完成，乙方不承擔違約責任。
四、甲方在本合同期限內(nèi)，不得委托其它公司或個人從事本項目的策劃活動。
五、若因甲方原因導致乙方策劃工作無法進行或完成，甲方應一次性支付人民幣壹拾萬元給乙方作為補償金。若因乙方違約而導致本合同提前終止，乙方也一次性支付人民幣壹拾萬元給甲方作為補償金。
六、甲方應如期按本合同規(guī)定的方式及時間付款，若甲方延期支付策劃費用超過10個工作日，甲方應按應付款額的每日萬分之五的違約金支付給乙方。
七、在策劃期間，若乙方連續(xù)兩期未能完成預定的銷售目標，甲方有權終止合同。
八、由于乙方在策劃過程中因自身原因引起外界糾紛概由乙方負責。
九、合同期限內(nèi)，乙方享有獨占、排它的本項目廣告媒體上的策劃署名權。非經(jīng)甲、乙雙方許可，其它任何個人或單位不得冠以“策劃”等有關或同類字樣。
十、委托期的延續(xù)或終止在委托期限完結前14天內(nèi)決定。
第十部分 其他事宜
一、在條件成熟時，本項目的總平圖、建材設備及配套設施表、工程進度表、銷售底價表由雙方加蓋公章，作為本合同的附件。
二、爭議的解決方式
本合同發(fā)生糾紛時，應由雙方協(xié)商解決。若協(xié)商不成時，任何一方均可向合同標的物所在地法院提請訴訟解決。
三、本合同正文共6頁，壹式肆份，雙方各執(zhí)貳份。其他未盡事宜另行協(xié)商，雙方可簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具備同等法律效力。
甲方： 乙方：
代表人簽章： 代表人簽章：
簽約日期： 簽約日期：通訊地址：
通訊地址：
聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：
房地產(chǎn)銷售合同范文三甲 方： _____________________________
乙 方：藍盛琪(香港)商業(yè)管理集團公司
甲方委托乙方負責河南省信陽市淮濱商貿(mào)城項目的營銷策劃設計、樓盤銷售指導、招商指導、商業(yè)運營、物業(yè)管理顧問的策劃咨詢工作。雙方在平等互利的基礎上，經(jīng)友好協(xié)商達成以下協(xié)議：
-、項目情況
項目名稱：淮濱商貿(mào)城
面 積：__________
項目地點：河南省信陽市淮濱縣南大街中段
項目類型：商業(yè)房地產(chǎn)商鋪銷售
合作方式：銷售策劃
二、甲方的權利和義務
1、 甲方作為本項目的開發(fā)商，有權決定項目經(jīng)營的大政方針。
2、 甲方有義務向乙方提供本項目有關的各種資料。
3、 甲方有義務按照合同規(guī)定及時支付乙方的各種費用及提成。
4、 甲方在整個項目工作進行中，有責任按照既定的方案要求，認真組織實施具體各項工作，使乙方的方案得以充分的發(fā)揮。
5、 甲方承擔各種媒體的費用和活動實施費用，整體的廣告宣傳投入不低于40萬元(人民幣)。
6、 甲方需要向乙方提供辦公場所、辦公設備、辦公用品、話費補助。
7、 乙方派出人員在甲方項目地(淮濱)執(zhí)行工作期間食宿及生活配套設施費用由甲方全權負責(可與甲方員工相同)。
三、乙方的權利和義務
2、 乙方為甲方項目開展營銷策劃、商業(yè)運營管理工作。 在合同期間，乙方派出的人員負責營銷策劃設計、樓盤銷售指導、招商指導、商業(yè)運營、物業(yè)管理顧問咨詢等工作。
3、 乙方在甲方預付款到帳個工作日內(nèi)提供項目的工作計劃書、策略執(zhí)行案和部分廣告案大綱。
4、 乙方有權在市場變化中經(jīng)與甲方協(xié)商認可后，不斷修正工作方案，已達到最佳的工作效果。
6、 如果甲方不能按照合同規(guī)定付款，乙方有權利停止工作。 乙方在工作方案得到確定后，負責具體指導、監(jiān)督和實施各項工作。
7、 乙方人員應參與當擔相關部門的主要負責人。
四、乙方的主要工作內(nèi)容
1、 方案的策略研究與設計工作
a. 關于項目所在市場的定量、定性研究與分析
b. 營銷策略擬定及項目概念的設計與開發(fā)(概念包裝)
c. 營銷廣告策略的擬定
2、 前期方案策略設計、實施工作
a. 營銷推廣策略、階段性銷售策略及具體營銷工作中的執(zhí)行方案。
b. 招商策略及政策的制定、商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃設計、根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃設計針對性的招商。
c. 銷售文本的擬定，包括樓書、宣傳單頁、宣傳手冊、認購書、售樓程序說明書、價格表等各種售樓所需的文本資料(以上工作在具體執(zhí)行中完成)
d. 項目地的包裝設計，包括施工現(xiàn)場、售樓部、招商部等對外視覺形象的設計工作(以上工作在具體執(zhí)行中完成)
3、 中期方案策略修改、補充、實施工作
a. 細化具體營銷工作中的執(zhí)行方案，根據(jù)前階段的反饋及時修正營銷策略。
b. 招商策略及政策的修正、補充，持續(xù)的補充招商。
c. 宣傳廣告戰(zhàn)術的實施，各種媒體的投放，企業(yè)活動的策劃推廣，企業(yè)形象的塑造，品牌的打造及延伸。(以上工作在具體執(zhí)行中完成)
4、 開業(yè)前期方案策略完善、實施工作，商業(yè)運營管理工作的開展物業(yè)管理的介入
a. 后期的尾盤的營銷策略。
b. 招商策略的完善，引導商戶入場及簽定各項經(jīng)營合同。
c. 市場的整體包裝方案，商業(yè)氛圍的營造。
d. 商業(yè)管理工作的開展，“親商扶商”的具體工作，商業(yè)管理模式的擬定，租賃管理模塊的建立。
e. 物業(yè)管理的前期介入，物業(yè)管理模塊的建立。
f. 企業(yè)機構，組織框架的形成，員工培訓，文件匯編，檔案建立。
g. 企業(yè)形象的塑造，品牌的打造及延伸。
h. 企業(yè)文化的建立，經(jīng)營活動的宣導，商戶活動的開展。
五、費用的估算及銷售提成付款方式
1、 前期調研、營銷、策劃方案的設計、宣傳設計、媒體執(zhí)行、活動的組織實施、市場整體包裝、商業(yè)氛圍營造費用為30萬元整，
a. 合同簽定(即萬元)派出人員做詳盡的調研工作。
b. 在個工作日方案設計完成后，一次性支付剩余款項。(即萬元)
c. 在方案執(zhí)行期逐步完成項目全部的宣傳設計、媒體執(zhí)行、活動的組織實施、市場整體包裝設計、商業(yè)氛圍的設計。
2、 銷售提成辦法：
a. 商鋪合同銷售金額萬元)，乙方提成為1%。
b. 商鋪合同銷售金額萬元-元)，乙方提成為1.5%。
c. 商鋪合同銷售金額萬元-元)，乙方提成為2%。
d. 商鋪合同銷售金額乙方提成為
e. 合同銷售金額累計每達到定辦法結算(達到合同規(guī)定金額4日內(nèi)完成結算)后3天內(nèi)付清乙方銷售提成款。
3、 招商指導、商業(yè)運營、物業(yè)管理咨詢提成辦法：
a. 招入商戶所繳納的租金(或相當于租金的費用)的方所有。
b. 累計招入商戶簽約并繳納保證金達到甲方按合同約定辦法結算(達到合同規(guī)定金額算)后3日內(nèi)付清乙方招商提成。
c. 商業(yè)運營、物業(yè)管理咨詢進入時間為商鋪交房前兩個月工作3個月至開業(yè)前結束。(定于進入時間為___年___月___日)
d. 商業(yè)運營、物業(yè)管理咨詢按月收取費用，每月為萬元。
e. 商業(yè)運營、物業(yè)管理人員進入時間前應提前支付一月費用。
f. 以后為每完成當月工作支付當月費用。
六、乙方保證不泄漏甲方商業(yè)機密：包括
1、 淮濱縣政府及各有關部門針對商貿(mào)城的各類合同、紀要、批復等所有文件。
2、 乙方為甲方本項目所做的全程營銷策劃方案、招商方案、運營方案、物業(yè)管理及相關具體執(zhí)行方案、工作內(nèi)容。
3、 甲方涉及本項目的運作情況和相關數(shù)據(jù)。
4、 如以后乙方在對外宣傳中以本項目為案例進行書面宣傳，必須征得甲方書面同意。
七、乙方保證不在淮濱縣范圍內(nèi)涉及其他房地產(chǎn)項目或業(yè)務。
八、本合同自加意雙方簽字蓋章之日起生效至____年____月____日。合同失效后，不影響提成辦法的提成。
九、若有未盡事宜，雙方另行商定。
十、雙方產(chǎn)生爭執(zhí)可協(xié)商解決，協(xié)商解決不成，可由當?shù)胤ㄔ褐俨谩?十一、本合同一式四份，雙方各執(zhí)兩份，具有同等效力。
甲 方： 乙 方:
負責人： 負責人：
地 址： 地 址：
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 第8篇
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一、當前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃中存在的問題
通過對于當前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃工作情況的調查來看，當前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃不合理存在深刻的原因，如果不積極進行改善和調整，將直接影響到商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃工作效能的發(fā)揮。具體來講，其主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1.商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的出發(fā)點失準商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的出發(fā)點失準，是現(xiàn)階段很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商容易犯的錯誤。其主要體現(xiàn)在以下兩個方面：其一，過分的相信銷售業(yè)績與廣告營銷之間的關系，覺得只要地產(chǎn)營銷策劃做得好，就可以保證比較好的銷售成功，在這樣錯誤的思想意識下就有越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開放商開始在營銷策劃上投入更多的資金，這種忽視了營銷效能的做法，是很不合理的；其二，當前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案的賣點缺乏特色，過度的炒作，常常出現(xiàn)營銷內(nèi)容與實際商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特點不吻合的情況，這種偏離實際的營銷策劃方案往往也是難以起到理想的宣傳效果的，以概念炒作為例，很多時候都是徒有虛名，時間一長就引起消費者的反感，是起不到任何營銷效果的。
2.商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的能力很不足商業(yè)地產(chǎn)營銷策略的能力不足主要表現(xiàn)在策劃方案比較陳腐，缺乏實際的競爭能力。通過對于實際的商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的情況歸納來看，營銷策劃缺乏新元素，不具備創(chuàng)新精神，多數(shù)情況下都以同質化的方式來進行營銷，無論是取材，建筑外心，還是建筑特色，都以成詞濫調來進行宣傳。當然，這不僅僅與當前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)創(chuàng)新機制不健全，商業(yè)地產(chǎn)建筑時尚元素，現(xiàn)代化裝修理念還在被大家慢慢接受的社會背景存在一定的關聯(lián)，但是其主要的還是內(nèi)因，那就是商業(yè)地產(chǎn)營銷團隊策劃的能力不足，難以結合不同的產(chǎn)品，實現(xiàn)有針對性的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃。
3.商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的準備很欠缺完善科學的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案的形成，往往需要做好充足的準備工作，那就是市場調研工作的開展。但是實際上很多營銷策劃部門在確定策劃方法的時候，并沒有做好充足的市場調研的工作。具體表現(xiàn)為：以單一調查的方式去開展，忽視了樓盤規(guī)模，出現(xiàn)隨意取值，以偏概全的情況，策劃的宣傳內(nèi)容往往沒有將樓盤的全部信息展示出來；策劃方案程序化，機械化，脫離樓盤實際情況，忽略消費者消費能力，過度強調樓盤的高檔性，出現(xiàn)了策劃盲目性的情況。
二、商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃問題的解決策略
1.樹立正確的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃理念樹立正確的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃理念，簡單來講，就是正確審視營銷廣告的效能，看到其積極效能的同時，保證將廣告做的有針對性，而不是實現(xiàn)其與實際銷售業(yè)績之間的掛鉤。為此，需要積極做好以下幾個方面的工作：規(guī)避策劃炒作的現(xiàn)象，避免盲目炒作，實現(xiàn)廣告成本的控制和管理，保證廣告投入效能的合理發(fā)揮；樹立實事求是的基本原則，從消費立場出發(fā)，做到廣告策劃內(nèi)容的真實性，和策劃方法的針對性，保證給予消費者最理想的信息資訊。
2.打造專業(yè)的營銷策劃團隊專業(yè)化的營銷策劃團隊，也是解決當前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃問題的關鍵所在。為此，我們需要做好的工作為：其一，立足提升在職營銷策劃團隊成員業(yè)務素質，積極開展專業(yè)化的營銷策劃培訓，使得其不斷接觸全新的營銷策劃知識，以不斷提升自身的營銷策劃能力；其二，建立健全營銷策劃方案的評價機制，實現(xiàn)營銷策劃方案與消費者感興趣程序，消費者參與程度，實際銷售業(yè)績之間的融合，實現(xiàn)對于具體營銷方案的考核，由此實現(xiàn)對于對應營銷策劃方案人員的獎勵和懲罰，以最大化的激發(fā)營銷策劃人員的工作積極性。
3.實現(xiàn)科學的營銷策劃定位做好充足的營銷策劃準備工作，是保證營銷策劃定位科學性的關鍵所在。為此，需要做好以下幾個方面的工作：首先，積極做好市場調研工作，收集和整理最前沿的市場數(shù)據(jù)，全面了解消費主力和能力的基礎上，實現(xiàn)對于建筑前景的預測；其二，在預測報告的基礎上，實現(xiàn)對于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品金正能力的評估，并且借助計算機信息技術，實現(xiàn)具體數(shù)據(jù)網(wǎng)絡體系的構建，為制定營銷策劃方案做好夯實的數(shù)據(jù)基礎；其三，界定商業(yè)地產(chǎn)的目標消費群體，對于其收入情況，購買力狀況進行分析，由此明確不同階層的消費需求，由此去確定其戶型需求程度，在此基礎上實現(xiàn)對于消費目標的界定。
三、結束語
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 第9篇
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隨著信息化和網(wǎng)絡化的電子商務應用步伐的加快，社會跨入了網(wǎng)絡經(jīng)濟時代。這也是經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢。在市場競爭規(guī)劃、經(jīng)濟增長的模式中，以及社會生活方式都發(fā)生深刻變化的形式里，企業(yè)將用何種策略來整合企業(yè)的資源，提高營銷效率，這是現(xiàn)在研究的課題。本文通過對電子商務下網(wǎng)絡營銷的研究，針對我國網(wǎng)絡營銷中存在的顯著問題，提出我國電子商務下在此方面的網(wǎng)絡營銷策略。
一、網(wǎng)絡營銷和營銷策略的含義
網(wǎng)絡營銷的產(chǎn)生是隨著internet的產(chǎn)生和發(fā)展而產(chǎn)生的新營銷方式。網(wǎng)絡銷是指利用internet等電子手段進行的營銷活動。網(wǎng)絡營銷是指企業(yè)借助機網(wǎng)絡、計算機通信和數(shù)字交互式媒體來實現(xiàn)營銷目標的一種營銷方式。即用計算機通信系統(tǒng)和在線網(wǎng)絡，進行產(chǎn)品設計、制定價格、促銷和分銷的一列活動，它是有效地識別和滿足客戶的具體需求，以達到營銷目標的一種營銷方式。營銷策略是按著品牌企業(yè)的戰(zhàn)略目標，對被營銷的對象作出有效引導，最終達到企業(yè)希望達到的行為模式。
二、我國網(wǎng)絡營銷中存在的一些問題及對策
網(wǎng)絡營銷模式不同于傳統(tǒng)的營銷模式。網(wǎng)絡營銷產(chǎn)品的虛擬性、真實性、安全性等讓消費者們怯步，并阻礙了網(wǎng)絡營銷的發(fā)展。
1、 網(wǎng)絡營銷心理不足
我國電子商務的發(fā)展受阻，因素諸多。網(wǎng)絡營銷作為一種新興的營銷方式，有著強大的生命力，但就其本身特點和發(fā)展現(xiàn)狀而言，它仍存在著心理上的不足。
首先，顧客對網(wǎng)絡營銷缺乏信任感。網(wǎng)上購物帶有虛擬性，缺少實地購物的感受，使得長期以來消費者形成的“眼看、手摸、耳聽”等傳統(tǒng)購物習慣受到束縛，增加了顧客鑒別、選擇企業(yè)或產(chǎn)品的難度；網(wǎng)上購物安全性仍然不足；顧客權益的保障有困難。其次，網(wǎng)絡營銷無法滿足某些特定的心理需求。網(wǎng)上購物不能滿足消費者個人社交的需求；消費者無法以網(wǎng)上購物過程來顯示自己的社會地位或支付能力，無法因購物而獲得注意和尊重。
2、產(chǎn)品的選擇
網(wǎng)絡營銷的時間性、空間性等對于一些產(chǎn)品不是很實用。在傳統(tǒng)的市場營銷組合策略中，產(chǎn)品策略是企業(yè)營銷策略的一個重要組成部分，但是，隨著社會生產(chǎn)力以及網(wǎng)絡和信息化的發(fā)展，傳統(tǒng)產(chǎn)品策略已開始變化，逐漸演變?yōu)闈M足消費者需求的營銷策略。作為產(chǎn)品策略的內(nèi)容，主要可分為實物產(chǎn)品和信息產(chǎn)品。
(1)實物產(chǎn)品
a、實物產(chǎn)品選擇的基本原則。
從理論上來說，在網(wǎng)絡上可營銷任何形式的實物產(chǎn)品。但在現(xiàn)階段受各種因素的影響，網(wǎng)絡營銷還不能達到這一要求。一般而言，企業(yè)在網(wǎng)絡營銷時，目前可首先選擇下列產(chǎn)品：
一是具有高技術性能或與電腦相關的產(chǎn)品；
二是市場需要覆蓋較大地理范圍的產(chǎn)品；
三是不太容易設店的特殊產(chǎn)品；
四是網(wǎng)上營銷費用遠低于其它銷售渠道費用的產(chǎn)品；
五是消費者可從網(wǎng)上取得信息，即做出購買決策的產(chǎn)品；
六是網(wǎng)絡群體目標市場容量較大的產(chǎn)品；
七是便于配送的產(chǎn)品；八是名牌產(chǎn)品。
b、選擇產(chǎn)品時應注意的問題
一是要充分考慮自身產(chǎn)品的性能；
二是要充分考慮產(chǎn)品營銷的區(qū)域范圍及物流配送體系；
三是要充分考慮產(chǎn)品市場生命周期。
(2)信息產(chǎn)品
a、設立“虛擬展廳”。用立體逼真的圖像，輔之于方案、聲音等展示自己的產(chǎn)品，使消費者如親臨其境一般，感受到產(chǎn)品的存在，對產(chǎn)品的各個方面有一個較為全面的了解。在建立“虛擬展廳”來傳遞信息時，為更好地滿足消費者的需求，企業(yè)應在“展廳”中設立不同產(chǎn)品的顯示器，并建立相應的導航系統(tǒng)，使消費者能迅速、快捷地尋找到自己所需要的產(chǎn)品信息。
b、設立“虛擬組裝室”。在“虛擬展廳”中，對于一些需要消費者購買后進行組裝的產(chǎn)品，可專門開辟一些空間，使消費者能根據(jù)自己的需求，對同一產(chǎn)品或不同產(chǎn)品進行組合，更好的滿足消費者個性化需求。
c、建立自動的信息傳遞系統(tǒng)。在該方面，企業(yè)一是要建立快捷、及時的信息系統(tǒng)，使企業(yè)的各種信息能及時地傳遞給消費者；二是要建立信息的實時溝通系統(tǒng)，加強與消費者在文化、情感上的溝通，并隨時收集、整理、分析消費者的意見和建議，在改進產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)、營銷的同時，對于企業(yè)有幫助的好的建議，應給予信息提供者以相應的回報。
3、支付安全方面
目前我國支付的技術手段尚不成熟，安全通用的電子貨幣尚處于研究認證階段，網(wǎng)絡交易成了“網(wǎng)上訂貨，網(wǎng)下付款”的四不像交易方式，極大影響了網(wǎng)絡營銷系統(tǒng)的發(fā)展，這對于提高網(wǎng)絡營銷系統(tǒng)的效益和水平是不利的。從技術上講，網(wǎng)絡營銷系統(tǒng)發(fā)展的核心和關鍵就是交易的安全性，如資金安全、信息安全、貨物安全、商業(yè)保密等：而由于internet本身的開放性、虛擬性和流動性，使網(wǎng)上交易面臨著種種危險，如網(wǎng)絡泄密、網(wǎng)絡欺詐等。企業(yè)害怕出現(xiàn)商業(yè)泄密，以及虛假購物，而消費者則擔心虛假交貨、貨不符實等情況的發(fā)生。網(wǎng)上支付安全問題在一定程度上影響了人們對網(wǎng)上交易的信任度，制約了網(wǎng)絡營銷的發(fā)展。因此，馬云提出了第三方支付平臺，其流程操作簡單：
(1)消費者在電子商務網(wǎng)站選購商品，最后決定購買，買賣雙方在網(wǎng)上達成交易意向。
(2)消費者選擇利用第三方支付平臺作為交易中介，用借記卡或信用卡將貨款劃到第三方賬戶，并設定發(fā)貨期限。
(3)第三方支付平臺通知商家，消費者的貨款已到賬，要求商家在規(guī)定時間內(nèi)發(fā)貨。
(4)商家收到消費者已付款的通知后按訂單發(fā)貨，并在網(wǎng)站上做相應記錄，消費者可在網(wǎng)站上查看自己所購買商品的狀態(tài)；如果商家沒有發(fā)貨，則第三方支付平臺會通知顧客交易失敗，并詢問是將貨款劃回其賬戶還是暫存在支付平臺。
(5)消費者收到貨物并確認滿意后通知第三方支付平臺。如果消費者對商品不滿意，或認為與商家承諾有出入，可通知第三方支付平臺拒付貨款并將貨物退回商家。
(6)消費者滿意，第三方支付平臺將貨款劃入商家賬戶，交易完成；消費者對貨物不滿，第三方支付平臺確認商家收到退貨后，將該商品貨款劃回消費者賬戶或暫存在第三方賬戶中等待消費者下一次交易的支付。
三、 做好網(wǎng)絡營銷應遵循的原則
中小企業(yè)網(wǎng)絡營銷需要選好合理的方法，網(wǎng)絡營銷是借助一切被目標用戶認可的網(wǎng)絡應用服務平臺開展的引導用戶關注的行為或活動，目的是促入產(chǎn)品在線銷售及擴大品牌影響力。因此，企業(yè)要做好網(wǎng)絡營銷策劃，遵循以下四個原則：
1、 系統(tǒng)性原則
網(wǎng)絡營銷是以網(wǎng)絡為工具的系統(tǒng)性的企業(yè)經(jīng)營活動，它是在網(wǎng)絡環(huán)境下對市場營銷的信息流、商流、制造流、物流、資金流和服務流進行管理的。因此，網(wǎng)絡營銷方案的策劃，是一項復雜的系統(tǒng)工程。策劃人員必須以系統(tǒng)論為指導，對企業(yè)網(wǎng)絡營銷活動的各種要素進行整合和優(yōu)化，使‘六流’皆備，相得益彰。
2、 創(chuàng)新性原則
網(wǎng)絡為顧客對不同企業(yè)的產(chǎn)品和服務所帶來的效用和價值進行比較帶來了極大的便利。在個性化消費需求日益明顯的網(wǎng)絡營銷環(huán)境中，通過創(chuàng)新，創(chuàng)造和顧客的個性化需求相適應的產(chǎn)品特色和服務特色，是提高效用和價值的關鍵。特別的奉獻才能換來特別的回報。創(chuàng)新帶來特色，特色不僅意味著與眾不同，而且意味著額外的價值。在網(wǎng)絡營銷方案的策劃過程中，必須在深入了解網(wǎng)絡營銷環(huán)境尤其是顧客需求和競爭者動向的基礎上，努力營造旨在增加顧客價值和效用、為顧客所歡迎的產(chǎn)品特色和服務特色。
3、 操作性原則
網(wǎng)絡營銷策劃的第一個結果是形成網(wǎng)絡營銷方案。網(wǎng)絡營銷方案必須具有可操作性，否則毫無價值可言。這種可操作性，表現(xiàn)為在網(wǎng)絡營銷方案中，策劃者根據(jù)企業(yè)網(wǎng)絡營銷的目標和環(huán)境條件，就企業(yè)在未來的網(wǎng)絡營銷活動中做什么、何時做、何地做、何人做、如何做的問題進行了周密的部署、詳細的闡述和具體的安排。也就是說，網(wǎng)絡營銷方案是一系列具體的、明確的、直接的、相互聯(lián)系的行動計劃的指令，一旦付諸實施，企業(yè)的每一個部門、每一個員工都能明確自己的目標、任務、責任以及完成任務的途徑和方法，并懂得如何與其他部門或員工相互協(xié)作。
4、 經(jīng)濟性原則
網(wǎng)絡營銷策劃必須以經(jīng)濟效益為核心。網(wǎng)絡營銷策劃不僅本身消耗一定的資源，而且通過網(wǎng)絡營銷方案的實施，改變企業(yè)經(jīng)營資源的配置狀態(tài)和利用效率。網(wǎng)絡營銷策劃的經(jīng)濟效益，是策劃所帶來的經(jīng)濟收益與策劃和方案實施成本之間的比率。成功的網(wǎng)絡營銷策劃，應當是在策劃和方案實施成本既定的情況下取得最大的經(jīng)濟收益，或花費最小的策劃和方案實施成本取得目標經(jīng)濟收益。
四、網(wǎng)絡營銷應對策略
1、產(chǎn)品策略
企業(yè)使用網(wǎng)絡營銷方法必須明確自己的產(chǎn)品或服務項目，明確哪些是網(wǎng)絡消費者更愿意選擇的產(chǎn)品。并且定位目標群體：年輕媽媽，成功人士，青少年……網(wǎng)絡銷售產(chǎn)品的費用遠低于其他銷售渠道的，因此企業(yè)如果選擇得當可以通過網(wǎng)絡營銷獲得更大的利潤，可以迅速地吸引更多的消費者。
2、價格策略
由于信息的開放性，消費者很容易掌握同行業(yè)各個競爭者的價格，如何引導消費者作出購買決策是關鍵。企業(yè)者如果想在價格上網(wǎng)絡營銷成功，應著重強調自己產(chǎn)品的性能價格比以及與同行業(yè)競爭者相比自身產(chǎn)品的特點。另外，由于競爭者的沖擊，網(wǎng)絡營銷的價格策略應適時調整，根據(jù)營銷目的不同，可分階段制定價格，如在自身品牌推廣階段可以以低價吸引消費者，在考慮成本基礎上，通過減少利潤來占有市場；品牌優(yōu)勢發(fā)揮出來并形成一定銷售規(guī)模時，可以通過規(guī)模生產(chǎn)降低成本來提高企業(yè)利潤。
3、促銷策略
如使用大量的網(wǎng)絡廣告這種軟營銷模式來達到促銷效果，對企業(yè)來說可節(jié)省大量支出。利用網(wǎng)絡廣告的效應可以挖掘更多的潛在消費者，可以通過網(wǎng)絡的豐富資源與非競爭對手達到合作的聯(lián)盟，以此拓寬產(chǎn)品的消費層面。網(wǎng)絡促銷還可以推廣本企業(yè)的文化，利于樹立企業(yè)的形象。
4、渠道策略
網(wǎng)絡營銷的渠道應本著方便消費者的原則制定。企業(yè)產(chǎn)品聯(lián)合其他企業(yè)的相關產(chǎn)品為自己企業(yè)的產(chǎn)品外延，相關產(chǎn)品的同時出現(xiàn)會更加吸引消費者。為了促進消費者購買，應該及時在網(wǎng)站促銷信息、新產(chǎn)品信息、公司動態(tài)，為了方便購買還要提供多種支付模式，讓消費者有多種選擇，在建設公司網(wǎng)站時設立網(wǎng)絡店鋪來促進銷售。
5、服務策略
網(wǎng)絡營銷可根據(jù)自身產(chǎn)品的特性，根據(jù)特定的目標客戶群，特有的企業(yè)文化來加強互動，節(jié)約開支，形式新穎多樣，避免了原有營銷模式的老套單一化。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 第10篇
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年輕人占絕對比例的中國網(wǎng)民數(shù)量是如此之龐大，而且還在急劇增長，這一點與筆者所總結的“產(chǎn)品大眾化”和“讓年輕人瘋狂，這個世界就會瘋狂”兩個規(guī)律與策劃思路相一致，所以筆者也一直在思考針對網(wǎng)民的產(chǎn)品特別是食品的問題，雖然已經(jīng)有一點眉目，但始終沒有找到一個自己認為滿意的切入點和結合點，所以也輕易不敢拿出相關項目策劃方案框架。
但是，在糖酒會上熱熱鬧鬧的“網(wǎng)絡飯飯”，在筆者所在城市賣場隆重推出后不久（大概不到三個月）就不見蹤影。實際市場效果與糖酒會上的熱鬧場面的巨大差異很快就讓筆者冷靜下來，結合策劃者的全案策劃文章，筆者發(fā)現(xiàn)，一個普通的餅干加上時髦網(wǎng)絡的概念就讓那么多人興奮不已的“網(wǎng)絡飯飯”，其缺少針對消費者進行調查與研究的生硬和臆造的成份實在太重，在產(chǎn)品能否在市場上取得消費者認可的條件下，即以“首期招商成功”而為整個項目策劃案成功下結論似乎太早了一點，也有“策略短期性”嫌疑。況且，很多地方已經(jīng)出現(xiàn)經(jīng)銷商退出經(jīng)銷的情況，幾乎是預示整個產(chǎn)品的最終命運——所謂“網(wǎng)絡飯飯”成功的策劃，很有可能成為又一個大師級的“文字成功策劃案例”。 我們知道，企業(yè)在賦予產(chǎn)品以某種概念、文化、情感、生活方式、自我表現(xiàn)意識等延伸利益時，必須要將產(chǎn)品的實際利益與目標消費者結合起來進行分析，延伸利益與實際利益的結合必須合情、合理，才能得到目標消費者的認同。也就是說，產(chǎn)品的延伸利益是建立在消費者認為其所提供的實際利益能夠自然提供這種延伸利益。 利用網(wǎng)絡概念取得成功或成名的例子也并不在少數(shù)，如“網(wǎng)絡飯飯”策劃者文章中所例舉的用以佐證網(wǎng)絡蘊藏大量機會即所謂“挨上網(wǎng)絡，就代表財富和成名”的案例，如“可口可樂與魔獸”、“百事可樂與傳奇”、芙蓉姐姐、木子美、流氓燕等。因網(wǎng)絡而成名的人物我們暫且不說，在產(chǎn)品方面，可口可樂和百事可樂并沒有特意去提出、強化甚至開發(fā)“網(wǎng)絡產(chǎn)品”這一概念，前者與魔獸結合，只不過是利用時尚的網(wǎng)絡來延續(xù)其“最富時尚感的飲料”這一品牌內(nèi)涵，后者與傳奇相結合，是希望通過“年輕人喜歡電腦游戲”這一事實來強化“最年輕的飲料”這一品牌定位，他們的結合顯得十分自然而沒有痕跡。 “網(wǎng)絡飯飯”，一種普通的餅干，被賦予網(wǎng)絡概念，圍繞著這個概念，策劃者針對其目標對象即上網(wǎng)人士的特殊性對產(chǎn)品進行了特殊處理，如配以鍵盤按鈕造型加網(wǎng)絡符號@，如通過加入維生素a、β-胡蘿卜素和活性鈣以關懷因上網(wǎng)對健康的影響，如通過變小個頭、改變產(chǎn)品的包裝以解決掉渣和取用方面的問題等。如果放在市場上那些以休閑、代餐、功能、能量補充和娛樂等近百個產(chǎn)品概念產(chǎn)品中，除了首次見面給人以新鮮感以外，并沒有什么特殊之處。如果沒有“網(wǎng)絡飯飯”這個特殊概念，消費者可能會因為其特殊的造型、具人文關懷的包裝形式而產(chǎn)生持續(xù)的興趣。 但是，策劃者的目的恰恰是希望通過強調與突出“網(wǎng)絡飯飯”這個概念，讓它從其它產(chǎn)品中突現(xiàn)出來。但是，讓策劃者所沒有想到的是，雖然特殊概念造成了消費者的對產(chǎn)品的特殊期望，從而實現(xiàn)了策劃者“因新奇感而產(chǎn)生想嘗試”的效果，但當他們發(fā)現(xiàn)這個產(chǎn)品實質上不過是普通的餅干而已時，他們的特殊期望很快就變會成“不過爾爾”的失望，即所謂的“期望越高，失望越大” 而且，在消費者意識中已經(jīng)形成了餅干的高、中、低品牌概念，當他們還處于新奇期時，產(chǎn)品的價格和品牌或許會變得不太重要，但這種新奇感一過，價格與品牌因素就會突現(xiàn)出來——一個新品牌，僅以新奇但顯生硬的網(wǎng)絡概念和精美的包裝，就將價格拔得這么高，一般消費者將會難以接受。所以才造成了前期消費者的強烈關注，后期卻沒有重復消費這種結果。這，也是“概念炒作”這一手法最大風險所在。 如果我們分析策劃者的全案策劃方案就會發(fā)現(xiàn)，整個方案中除了策劃者根據(jù)行業(yè)狀況的調查進行主觀分析與對消費者的臆斷，幾乎沒有真正對消費者進行實際調查的部分——一個沒有實際消費者調查的項目方案，只能是臆斷。 策劃者認識上網(wǎng)的人很多，每天上網(wǎng)的時間較長，所以他們需要在上網(wǎng)時補充食品。并且引用了相關數(shù)據(jù)作為依據(jù)：平均每周上網(wǎng)時間為14小時，55%的網(wǎng)民每周上網(wǎng)吃零食的平均次數(shù)為1.5次。
從前一個數(shù)據(jù)來看，平均到每天只有兩個小時，也就是說，網(wǎng)民的上網(wǎng)持續(xù)時間并不長，還沒有到餓的程度；從后面的數(shù)據(jù)來看，恰好說明網(wǎng)民并不習慣于上網(wǎng)吃零食，因為只有一半的網(wǎng)民一周才吃1.5次。況且，我們必須要了解是什么樣的網(wǎng)民吃零食？吃的是東西零食？
我們知道，上網(wǎng)人士分為網(wǎng)吧、家庭和單位三類。
如果我們到網(wǎng)吧去觀察一下就會發(fā)現(xiàn)，飲料和方便面才是網(wǎng)吧最受歡迎的，其中方便面是網(wǎng)民到飯口時填飽肚子，其它食品則幾乎沒有，這說明什么？說明在網(wǎng)吧上網(wǎng)的網(wǎng)民并不習慣于在上網(wǎng)時一邊上網(wǎng)一邊吃東西。
一般單位上網(wǎng)本身就不是一種符合企業(yè)規(guī)定的行為，又會有多少人會準備上食品邊吃邊上打持久戰(zhàn)？
一般的家庭上網(wǎng)并非持續(xù)很長時間，即使現(xiàn)在有soho一族，但這類人的規(guī)模有多大？況且他們是習慣于吃方便面或水果，還是習慣于吃餅干類食品？調查以后即可明了。
從以上分析，我們就可以看出，方案在關鍵的目標消費者習慣上是臆想的。 “網(wǎng)絡飯飯”將“紅了”這一品牌與“網(wǎng)絡紅人”這一概念進行結合，以網(wǎng)游戰(zhàn)士形象和“想跟我斗，等你紅了再說”的廣告語來迎合年輕人喜歡酷，富有挑釁、叛逆和另類的特點，可以說有其獨到之處，也是最為成功之處，更體現(xiàn)出大師的水平。但是，策劃者在營銷策略上的“舍本”，可以說是對品牌形象與廣告語的創(chuàng)意的浪費，也體現(xiàn)出策劃者的“策略短期性”行為。
第一，糖酒會上招商成功并不表示產(chǎn)品策劃的真正成功
筆者自1996年起參加過很多界糖酒會，因大批發(fā)時代而生的糖酒會現(xiàn)在變得越來越近似為雞肋。因為糖酒會不僅成為“燒錢會”，更成為許多新企業(yè)的“迷魂會”。許多新企業(yè)為求得糖酒會上的轟轟烈烈，大把大把地“燒錢”，少則十幾萬、幾十萬，多則上百萬、幾百萬，結果是訂單額巨大，但會后經(jīng)銷商的履約率卻很差，企業(yè)還得派出業(yè)務人員去各地開發(fā)市場；行業(yè)內(nèi)名聲大振，但消費者茫然不知，企業(yè)還得投入資金向消費者宣傳。
更為關鍵的問題是，很多企業(yè)卻因糖酒會的“巨大成功”而被“迷住了魂”，昏昏然以為這個世界已經(jīng)到手?！熬W(wǎng)絡飯飯”在濟南秋季糖酒會上取得了“經(jīng)銷商數(shù)量從0上升為250多位”、訂貨金額達2個多億和“回收首批現(xiàn)款達2000多萬元”的“驕人業(yè)績”，但是，理智的企業(yè)看重的不應只是糖酒會上轟轟烈烈，而應當是會后持續(xù)的經(jīng)銷商數(shù)量增加和回款，許多企業(yè)也確實越來越注重于具體的市場運作，而不再求得在糖酒會上的轟轟烈烈。
“網(wǎng)絡飯飯”在糖酒會上的成功，至多只能算作是整個策劃項目概念在行業(yè)內(nèi)的炒作和糖酒會個案策劃的成功，并不代表整個產(chǎn)品項目策劃的成功。因為產(chǎn)品策劃的成功需要通過消費者的重復購買來檢驗。如果企業(yè)將糖酒會的成功就視為產(chǎn)品的成功，那只能說企業(yè)已經(jīng)被虛假的數(shù)據(jù)所“迷惑”，如策劃者將糖酒會的成功就視為整個項目策劃的成功，那只能說策劃者的“策略性短視性”行為在作怪。
第二，產(chǎn)品到了經(jīng)銷商倉庫，到了部分零售點，并不代表市場啟動的真正成功
通過強力的通路政策將產(chǎn)品盡可能廣地鋪向市場，這是“網(wǎng)絡飯飯”的快速啟動市場思想。但是，將產(chǎn)品鋪向市場就是啟動市場嗎？
一般營銷人都知道，“產(chǎn)品鋪市”與“市場啟動”雖然聯(lián)系緊密，但是兩個絕然不同的概念。“產(chǎn)品鋪市”是針對通路成員，而“市場啟動”則是針對消費者，針對通種成員的“產(chǎn)品鋪市成功”，并不表示“市場啟動成功”。很多產(chǎn)品的市場鋪得很廣，但是并沒有獲得消費者的廣泛認同。
就“網(wǎng)絡飯飯”而言，作為對形式和內(nèi)容均進行了特別處理的產(chǎn)品，如關懷上網(wǎng)人士的健康，如獨特的產(chǎn)品造型，如產(chǎn)品個小的吃起來不掉渣，如包裝的取用方面，如創(chuàng)造了網(wǎng)游形象，如“想跟我斗，等你紅了再說”等，“網(wǎng)絡飯飯”在市場操作策略上出現(xiàn)了錯位——僅僅將產(chǎn)品鋪向大賣場并做上地堆，卻不將策劃中的信息通過終端直接傳達給消費者。而且，作為賦予了產(chǎn)品以特別概念針對上網(wǎng)人士的“網(wǎng)絡產(chǎn)品”，僅將產(chǎn)品按照大眾思維鋪向大賣場，卻忽視了網(wǎng)吧這個向目標消費者面對面宣傳甚至是直接銷售的場所。
為什么有的經(jīng)銷商做了三個月左右就退出？為什么整體市場效果并不象想像中的那樣成功？
可以說，對企業(yè)來說，“網(wǎng)絡飯飯”的市場操作策略，是犯了忽視目標消費者最容易接受信息和方便購買的錯誤，也是典型的將向行業(yè)內(nèi)或渠道成員傳達的信息視為已經(jīng)向消費者傳達的“業(yè)內(nèi)名聲大振，業(yè)外冷冷清清”的策略性錯誤。對策劃者來，在營銷策略的策劃上，將“促進消費者重復購買”這一最為繁雜、實戰(zhàn)性最強，也最為關鍵部分有意無意間忽視掉，而將在行業(yè)內(nèi)的概念炒作成功，并將招商這一相對簡單的事情處理成功，即視為整個項目策劃的成功，同樣體現(xiàn)出策劃者的“策略性短視性”行為。
將產(chǎn)品與目前最為時尚的網(wǎng)絡相結合是好事，但是，筆者還是那個觀點，這個結合必須要自然，而且都認為“這是一個競爭激烈的時代，也是一個產(chǎn)品成功難度越來越大的時代”，僅僅一個概念，僅僅在行業(yè)內(nèi)炒得熱火朝天并不能保證產(chǎn)品能夠成功，前期產(chǎn)品與招商的策劃固然重要，后期的實戰(zhàn)市場營銷策略更重要。
