s物業(yè)轄區(qū)綜合布線系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程匯編（15篇范文）

有哪些

s物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綜合布線系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程涵蓋了以下幾個關(guān)鍵方面：

1. 定期檢查：包括對布線系統(tǒng)的物理檢查，如線纜的磨損、連接器的緊固性及標識清晰度。

2. 功能測試：確保網(wǎng)絡(luò)傳輸速度、信號質(zhì)量及設(shè)備兼容性達到標準。

3. 清潔維護：清理線纜及接頭的灰塵，防止積塵影響性能。

4. 故障排查：對出現(xiàn)的問題進行診斷，及時修復(fù)或更換損壞部件。

5. 更新升級：根據(jù)技術(shù)發(fā)展，適時更新布線系統(tǒng)，提升性能和安全性。

6. 記錄文檔：記錄每一次的維護保養(yǎng)情況，便于追蹤和管理。

標準

s物業(yè)的綜合布線系統(tǒng)維修保養(yǎng)應(yīng)遵循以下標準：

1. iso/iec 11801：國際標準化組織的布線標準，規(guī)定了布線系統(tǒng)的性能指標和測試方法。

2. tia/eia 568：美國通信工業(yè)協(xié)會的商業(yè)建筑物電信布線標準，提供了設(shè)計和安裝指導(dǎo)。

3. 國家和地方的相關(guān)法規(guī)：遵守國家和地方關(guān)于建筑內(nèi)布線的法規(guī)要求。

4. 設(shè)備制造商指南：參照設(shè)備制造商提供的維護手冊，確保正確操作。

是什么意思

s物業(yè)綜合布線系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程的意義在于：

1. 保障系統(tǒng)穩(wěn)定性：定期檢查和測試能及時發(fā)現(xiàn)并解決問題，保證網(wǎng)絡(luò)的穩(wěn)定運行。

2. 延長設(shè)備壽命：正確的清潔和維護可以延長布線設(shè)備的使用壽命，減少更換成本。

3. 提升效率：通過故障排查和更新升級，確保系統(tǒng)的高效運作，提高用戶滿意度。

4. 管理合規(guī)性：遵守國際和本地標準，確保物業(yè)的布線系統(tǒng)符合法規(guī)要求，降低法律風(fēng)險。

5. 可追溯性：詳細的記錄文檔有助于跟蹤系統(tǒng)歷史，為未來決策提供依據(jù)。

該規(guī)程旨在建立一套系統(tǒng)化、規(guī)范化的布線系統(tǒng)維護流程，以實現(xiàn)物業(yè)信息化管理的高效、安全與可持續(xù)。

s物業(yè)轄區(qū)綜合布線系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程范文

第1篇 s物業(yè)轄區(qū)綜合布線系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

物業(yè)轄區(qū)綜合布線系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1.嚴格按照保養(yǎng)計劃進行系統(tǒng)的保養(yǎng)。

2.配線架跳線的壓接只能使用專用工具。

3.配線架沒有用的跳線應(yīng)拆除。

4.清除配線架、光纖機架、樓層配線架上灰塵,保持設(shè)備清潔。

5.檢查緊固有關(guān)的配線架和模塊。

6.檢查配線架上的標志,發(fā)現(xiàn)缺失馬上補充。

7.工作完成后填寫通訊線路設(shè)備檢查表

第2篇 物業(yè)轄區(qū)中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程制度2

物業(yè)轄區(qū)中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程(二)

1、目的

規(guī)范中央空調(diào)維修保養(yǎng)工作,確保中央空調(diào)各項性能完好。

2、范圍

適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各類中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。

3、職責(zé)

3.1 制冷技工具體負責(zé)中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。

3.2 工程維修部主管負責(zé)組織制冷技工研究、制定制定中央空調(diào)維修保養(yǎng)計劃并組織實施。

3.3 管理處主任負責(zé)審核年度維修保養(yǎng)計劃并檢查該計劃的執(zhí)行情況。

3.4 綜合部負責(zé)向有關(guān)業(yè)主/用戶通知停用中央空調(diào)的情況。

3.5 分公司運營技術(shù)部負責(zé)中央空調(diào)維修保養(yǎng)的技術(shù)指導(dǎo)。

4.、工作內(nèi)容

4.1 中央空調(diào)維修保養(yǎng)計劃的制定。

4.1.1 每年的12月26日前,由工程維修部主管組織制冷技工一起研究、制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》報管理處主任審核。

4.1.2 工程維修部主管根據(jù)審批后的年度保養(yǎng)計劃,在每月26日前制定《月份設(shè)備維修保養(yǎng)計劃》,報管理處主任審核后組織實施。

4.1.3 制定年度維修保養(yǎng)計劃的原則:

a.中央空調(diào)使用的頻度;

b.中央空調(diào)運行狀況(故障隱患);

c.合理的時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。

4.1.4 年度維修保養(yǎng)計劃應(yīng)包括如下內(nèi)容:

a.維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容;

b.具體實施維修保養(yǎng)的時間;

c.預(yù)計費用;

d.備品、備件計劃。

4.2 對中央空調(diào)進行維修保養(yǎng)時應(yīng)按計劃進行。

4.3 制冷技工負責(zé)中央空調(diào)的日常維修保養(yǎng)。中央空調(diào)的大型修理及pc中央處理器的故障處理由外委完成。

4.4 冷卻塔維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng)。

4.4.1 用500v搖表檢測電機絕緣電阻應(yīng)不低于0.5mω,否則應(yīng)干燥處理電機線圈,干燥處理后仍達不到0.5mω以上時則應(yīng)拆修電機線圈。

4.4.2 檢查電機、風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動靈活,如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤滑油;如有異常摩擦聲則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承。

4.4.3 檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重,如是則應(yīng)更換同規(guī)格皮帶;檢查皮帶是否太松,如是則應(yīng)調(diào)整(每半個月檢查出一次);檢查皮帶輪與軸配合是否松動,如是則應(yīng)整修。

4.4.4 檢查布水器是否布水均勻,否則應(yīng)清潔管道及噴嘴。

4.4.5 清洗冷卻踏(包括填料、集水槽),清潔風(fēng)扇風(fēng)葉。

4.4.6 檢查補水浮球閥是否動作可靠,否則應(yīng)修復(fù)(不定期)。

4.4.7 擰緊所有緊固件。

4.4.8 清潔整個冷卻塔外表。

4.5 風(fēng)機盤管維修保養(yǎng):制冷技工每隔半年對風(fēng)機盤進行一次清潔、保養(yǎng)。

4.5.1 每周清洗一次空氣過濾網(wǎng),排除盤管內(nèi)空氣(不定期)。

4.5.2 檢查風(fēng)機是否轉(zhuǎn)動靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)加注潤滑油,如有異常摩擦響聲則應(yīng)更換風(fēng)機軸承。

4.5.3 用500v搖表檢測風(fēng)機電機線圈,絕緣電阻應(yīng)不低于0.5mω,否則應(yīng)整修處理。檢查電容有無變形、鼓脹或開裂,如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容;檢查各接線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如是則作相應(yīng)整修。

4.5.4 清潔風(fēng)機風(fēng)葉、盤管、積水盤上的污物。

4.5.5 用鹽酸溶液(內(nèi)加緩蝕劑)清除盤管內(nèi)壁的水垢。

4.5.6 擰緊所有緊固件。

4.5.7 清潔風(fēng)機盤管外殼。

4.6 冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進行一次清潔、保養(yǎng)。

4.6.1 柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng):

a.每周清洗一次空氣過濾網(wǎng);

b.清潔蒸發(fā)器散熱片;

c.清潔接水盤。

4.6.2 水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)(清除污垢):

a.配制10%的鹽酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕記);

b.拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭封閉,然后向里注滿酸溶液,酸洗時間為24小時。也可用泵循環(huán)清洗,清洗時間為12小時;

c.酸洗完畢后用1%的naoh溶液或5%naco3溶液清洗15分鐘,最后再用清水沖洗3次以上。

d.全部清冼完畢后,檢查是否漏水,如漏水則申請外委維修,如不漏水則重新裝好(如法蘭的密封膠墊已老化則應(yīng)更換)。

4.7 冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。

4.7.1電動機維修保養(yǎng):

a.用500v搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5mω以上,否則應(yīng)

進行干燥處理或修復(fù)。

b.檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象,如有則應(yīng)加潤滑油,如加潤滑油后仍不行則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承。

c.檢查電動機風(fēng)葉有無擦殼現(xiàn)象,如有則應(yīng)修整處理。

4.7.2 水泵維修保養(yǎng):

a.轉(zhuǎn)動水泵軸,觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象,如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承;如是水泵葉輪問題則應(yīng)拆修水泵;

b.檢查壓盤處是否漏水成線,如是則應(yīng)加壓盤根(不定期);

4.7.3 堅持彈性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞則應(yīng)更換彈性橡膠墊(不定期)。

4.7.4 清洗水泵過濾網(wǎng)。

4.7.5 擰緊水泵機組所有緊固螺栓。

4.7.6 清洗水泵機組外殼,如脫漆或銹蝕嚴重,則應(yīng)重新油漆一遍。

4.8 制冷技工每半年對冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機盤管路進行一次保養(yǎng),檢查冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機盤管路處是否有大量的凝結(jié)水或保溫層已破損,如是則應(yīng)重做保溫層。

4.9 閥類維修保養(yǎng):制冷技工每半年對閥類進行一次保養(yǎng)。

4.9.1 節(jié)制閥與調(diào)節(jié)閥的維修保養(yǎng):

a.檢查是否泄露,如是則應(yīng)加壓填料;

b.檢查閥門開閉是否靈活,如阻力較大則應(yīng)對閥桿加注潤滑油;

c.如閥門破裂或開閉失效,則應(yīng)更換同規(guī)格閥門;

d.檢查法蘭連接處是否滲漏,如是則應(yīng)拆換密封膠墊。

4.9.2 電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥維修保養(yǎng):

a.

干燥過濾器:檢查干燥過濾器是否已臟堵或吸潮,如是則更換同規(guī)格的干燥過濾器;

b.電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥:

--通斷電檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥是否動作可靠,如有問題則更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥;

--對壓差調(diào)節(jié)閥間閥桿加潤滑油,如壓填料處泄露則應(yīng)加壓填料。

4.10 檢測、控制部分維修保養(yǎng):制冷技工每半年對檢測、控制部分進行一次保養(yǎng)。

4.10.1 檢測器件(溫度計、壓力表、傳感器)維修保養(yǎng):

a.對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應(yīng)拆換;

b.送檢溫度計、壓力表合格后方可使用;

c.檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實驗,對于不合格的傳感器應(yīng)拆換;

d.檢查裝檢測器的部位是否滲漏,如滲漏則應(yīng)更換密封膠墊。

4.10.2 控制部分維修保養(yǎng):

a.清潔

控制柜內(nèi)外的灰塵、贓物。

b.檢查、緊固所有接線頭,對于燒蝕嚴重的接線頭應(yīng)更換。

c.交流接觸器維修保養(yǎng):

--清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒;

--清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),如觸頭燒蝕嚴重則應(yīng)更換同規(guī)格交流接觸器;

--清潔鐵芯上的灰塵及贓物;

--擰緊所有緊固螺栓。

d.熱繼電器我誒修保養(yǎng):

--檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱或燒傷痕跡,如有則應(yīng)整修處理,處理后達不到要求的要更換;

--檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整,如損壞則應(yīng)更換。

e.自動空氣開頭維修保養(yǎng):

--用500v搖表測量絕緣電阻應(yīng)不低于0.5mω,否則應(yīng)烘干處理;

--清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒,如滅弧罩損壞則應(yīng)更換;

--清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼)。

f.信號燈、指示儀表維修保養(yǎng):

--檢查各信號燈是否正常,如不亮則應(yīng)更換同規(guī)格的小燈泡;

--檢查各指示儀表指示是否正確,如偏差較大則應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整,調(diào)整后偏差仍較大應(yīng)更換。

g.中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng):對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗,檢查二者的動作是否可靠,輸出的信號是否正常,否則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

h.pc中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問題,則申請外委維修。

4.11 壓縮機維修保養(yǎng):制冷技工每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng)。

4.11.1 檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置,則應(yīng)查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油;如油已變色則應(yīng)徹底更換潤滑油。

4.11.2 檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣,如有則應(yīng)排放空氣。

4.11.3 具體檢查壓縮機如下參數(shù):

a.壓縮機電機絕緣電阻(正常0.5mω以上);

b.壓縮機運行電流(正常為額定值,三相基本平衡);

c.壓縮機油壓(正常10~15kgf/cm2);

d.壓縮機外殼溫度(正常85℃以下);

e.吸氣壓力(正常值4.9~5.4kgf/cm2);

f.排氣壓力(正常值12.5kgf/cm2);

g.檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動;

h.檢查壓縮機是否有異常的氣味。

通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障,如有則應(yīng)更換壓縮機(外委維修)。

4.11.4 擰緊所有緊固件并清潔壓縮機。

4.12 中央空調(diào)維修保養(yǎng)的時間計劃不允許超過8小時,如必須超過8小時,工程維修部須報管理處主任,經(jīng)同意后方能繼續(xù)維修保養(yǎng)工作。

4.13 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作,應(yīng)由工程維修部盡快補充至計劃中;對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障,先經(jīng)主任口頭批準后,可以先組織解決后上報管理處主任。

4.14 中央空調(diào)因維修保養(yǎng)等原因需停用時,應(yīng)由主管填寫《停申請表》經(jīng)主任批準后,客戶中心提前一周通知業(yè)主/業(yè)主/用戶。如因突然故障停用中央空調(diào),應(yīng)在恢復(fù)使用后2小時內(nèi)向業(yè)主/業(yè)主/用戶解釋。

5、表格、標識

第3篇 物業(yè)轄區(qū)電梯故障維修規(guī)程-5

物業(yè)轄區(qū)電梯故障維修規(guī)程5

1目的

規(guī)范電梯故障維修工作,確保電梯的安全運行。

2適用范圍

適用于公司管轄范圍內(nèi)的電梯故障維修工作。

3職責(zé)

3.1電梯分包公司和電梯維修工負責(zé)電梯發(fā)生故障時的緊急維修工作。

3.2維修主管負責(zé)電梯故障維修的組織監(jiān)控工作。

4規(guī)程要求

4.1電梯發(fā)生故障后,電梯維修工應(yīng)快速到達現(xiàn)場(值班人員和電梯工15分鐘內(nèi);分包公司根據(jù)維修合同的約定或30分鐘內(nèi))。

4.2維修時應(yīng)先察看故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因、分析故障的位置,根據(jù)不同的故障,進行相應(yīng)的處理。

4.3一般常見機械故障及處理措施。

4.3.1機房

機房常見故障及處理措施:

a)電機軸承故障:電機運轉(zhuǎn)時發(fā)出異常聲響,如判斷是軸承故障,應(yīng)拆下電機檢查軸承,如發(fā)卡、磨損過大,則需更換軸承;

b)選層器故障:一般有以下幾種:

--滑鏈:應(yīng)調(diào)整鏈條長度,調(diào)整帶動輪位置;

--選層器三角出觸不動:多為污塵太多所致,應(yīng)用除污劑清除污染。此劑除污快、去污強,而且還有潤滑作用;

--上、下滑桿不靈活:主要是導(dǎo)向軸承銹死、或?qū)к墰]有潤滑、主導(dǎo)軸生銹、沒有潤滑油所致。應(yīng)更換導(dǎo)向軸承、導(dǎo)軌加潤滑油、出去主導(dǎo)軸銹污、加潤滑油。

c)制動器故障:制動閘瓦與制動輪之間有摩擦現(xiàn)象。應(yīng)調(diào)整或更換制動閘瓦,并除去制動輪上的油污;

d)限速器故障:夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。應(yīng)清除雜物、更換軸承。

4.3.2井道與轎廂

井道與轎廂常見故障及處理措施:

a)轎廂門和自動門機構(gòu)故障:開關(guān)門時有抖動聲、不開門、不關(guān)門,開門時有碰聲、門隙過大等。應(yīng)清除地坎滑槽雜物、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動處加油等;

b)廳門故障同上;

c)開門刀故障:表現(xiàn)為運行時有碰聲、或突然停車。應(yīng)調(diào)整開刀門位置(開刀門與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙);

d)導(dǎo)軌故障:表現(xiàn)為運行不平穩(wěn)、發(fā)抖、振動等現(xiàn)象。應(yīng)調(diào)整軌道尺寸,用找道尺調(diào)正、用軌道銼修平接口;

e)導(dǎo)靴故障:表現(xiàn)為運行不平穩(wěn)、有磨鐵聲、振動等現(xiàn)象,導(dǎo)靴片磨損嚴重、導(dǎo)靴座位置不對等,應(yīng)更換導(dǎo)靴,調(diào)整導(dǎo)靴座位置;

f)安全鉗故障:表現(xiàn)為運行時有磨鐵聲,嚴重時安全鉗還會動作剎車,或單邊剎車。應(yīng)調(diào)整安全鉗間隙、安全聯(lián)動機構(gòu),加油潤滑,保證各個活動部位靈活。

4.3.3底坑

底坑常見故障及處理措施:

a)補償鏈故障:運行時間有碰鏈聲,由于補償鏈增長或縮短等原因所致,應(yīng)調(diào)整補償鏈長度;

b)安全鉗鋼絲繩張緊輪故障:運行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲,應(yīng)調(diào)整安全鉗鋼絲繩,更換軸承;

c)緩沖器故障:緩沖器生銹,不活動,液壓油量不足,應(yīng)除去鐵銹,補充液壓油。

4.4電梯一般常見的電氣故障及維修處理方法

4.4.1機房

機房常見的電氣故障及處理方法:

a)保險絲故障:

--表現(xiàn)為緩沖器、底坑急停、斷繩開關(guān)短路,應(yīng)排去底坑積水,排除短路點、換上雙同保險絲、廳門轎門安全回路;

--井道有水,回路有短路點,應(yīng)斷去來水源,排除斷路點,換上雙同保險絲、指示燈回路;

--廳外指示有水或有線破裂斷路,應(yīng)排干水,排除短路點,更換保險絲、控制回路;

--控制線圈被燒,控制元件內(nèi)部斷路,應(yīng)更換控制線圈和控制元件,排除線路斷路點、換上雙同保險絲。

b)接觸器和斷路器故障:接觸器或繼電器不工作,由于接觸器和繼電器線圈燒壞,控制線路或插件有斷開點,控制線路保險絲被燒壞等原因所致,應(yīng)更換接觸器或繼電器,排除斷開點,更換保險絲。

4.4.2開道與轎廂

開道與轎廂常見的電氣故障及處理方法:

a)上、下限位及極限開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)時電梯不能走車,一般是由于開關(guān)接觸不好或斷路等原因所致,應(yīng)清潔接觸點或更換、排除斷點等;

b)轎門、廳門聯(lián)鎖開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)時電梯只關(guān)門不走車,一般是由于聯(lián)鎖開關(guān)接觸不好或開關(guān)損壞、線路斷路等原因所致,應(yīng)清潔接觸點,更換開關(guān),排除線路斷點等;

c)安全鉗開關(guān)、安全窗開關(guān)、轎頂急停:此故障出現(xiàn)時電梯不走車,一般是由于開關(guān)接觸不良或損壞等原因所致;應(yīng)清潔接觸點,更換開關(guān)。

4.4.3底坑

底坑常見的電氣故障及處理方法:

a)緩沖器開關(guān)、地坑急停開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于接觸不良,緩沖器復(fù)位不到位,主鋼絲繩過長,對重碰到緩沖器開關(guān)損壞所致,應(yīng)清潔接觸點,緩沖器復(fù)位,縮短主鋼絲繩,更換開關(guān);

b)張緊輪斷繩開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關(guān)接觸不良,安全鉗鋼絲過長,開關(guān)損壞等原因所致。應(yīng)清潔接觸點,縮短安全鉗鋼絲,更換開關(guān)。

4.5電梯故障排除后,電梯工應(yīng)將電梯故障維修情況記錄在《電梯維修記錄表》中,歸檔長期保存。

5記錄

《電梯維修記錄表》

6相關(guān)支持文件

《電梯維護保養(yǎng)規(guī)范》

第4篇 物業(yè)轄區(qū)安裝維修有償服務(wù)規(guī)程

物業(yè)轄區(qū)安裝維修及有償服務(wù)規(guī)程

1.0目的

對物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)的各類安裝維修及有償服務(wù)過程進行控制,為業(yè)主/業(yè)戶提供滿意的服務(wù)。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理公司管理處向業(yè)戶提供業(yè)戶室內(nèi)設(shè)施設(shè)備安裝及有償維修服務(wù)的管理。

3.0 職責(zé)

3.1管理處工程部負責(zé)組織日常的小型設(shè)備安裝及維修工程,由客戶服務(wù)中心按標準收取維修服務(wù)費用。

3.2管理處工程部人員負責(zé)向業(yè)主/業(yè)戶提供具體的維修安裝服務(wù),并填寫相關(guān)記錄。

3.3管理處環(huán)境部負責(zé)聯(lián)系清潔公司向業(yè)主/業(yè)戶提供清潔有償服務(wù)。

3.4管理處采購人員負責(zé)申購、提供安裝維修服務(wù)所需的物品、材料、工具。

3.5管理處客戶服務(wù)中心工作人員負責(zé)安裝維修及有償服務(wù)信息登記及回訪工作。

4.0程序要點:

4.1服務(wù)需求的登記

4.1.1 管理處通過入伙、日常宣傳等形式將管理處有償服務(wù)公布給業(yè)戶。

4.1.2管理處客戶服務(wù)中心如接有業(yè)戶來人、來電的要求服務(wù)的申請后,登記在《業(yè)戶服務(wù)/需求/意見記錄表》,簽發(fā)《有償服務(wù)單》,單中應(yīng)注明住戶的地址、聯(lián)系電話、要求的維修內(nèi)容時間等。

4.1.3中控室接到業(yè)戶口頭、來電、打?qū)χv機的維修服務(wù)需求時將業(yè)戶地址、姓名、服務(wù)內(nèi)容、聯(lián)系電話、預(yù)約服務(wù)時間記錄在《業(yè)戶服務(wù)/需求/意見記錄表》上。

4.2派工

4.2.1客戶服務(wù)中心、中控室在做完記錄后及時填寫《有償服務(wù)單》,并通知相關(guān)維修人員按業(yè)務(wù)預(yù)約的時間前往維修。

4.3安裝維修

4.3.1維修人員接到通知后,根據(jù)《有償服務(wù)單》中的情況到倉庫辦理物品領(lǐng)用手續(xù)。維修人員也可先到現(xiàn)場了解情況以確定維修用料。

4.3.2維修人員領(lǐng)料后,即前往《有償服務(wù)單》指定地點給業(yè)戶提供安裝維修服務(wù),并在《安裝維修及服務(wù)工作標準》中規(guī)定的時間內(nèi)完成維修任務(wù)。

4.3.3經(jīng)查實無法實施維修的,維修人員應(yīng)及時向工程部主管報告,并向業(yè)戶說明情況。工程部解決不了的,應(yīng)及時上報管理處經(jīng)理,直至問題解決為止。

4.3.4維修人員在提供服務(wù)過程中應(yīng)遵守公司規(guī)定的服務(wù)人員文明禮貌有關(guān)規(guī)定。

4.4維修收費

4.4.1維修人員在現(xiàn)場提供安裝及維修服務(wù)時,應(yīng)根據(jù)《有償服務(wù)收費項目及標準》真實地向報修業(yè)戶告知,并在《有償服務(wù)單》上將各類材料用品費用、人工費等收費數(shù)額按實記錄并統(tǒng)計,在征得業(yè)戶同意用銀行托收方式或現(xiàn)金支付費用的前提下,方才可及時為業(yè)戶提供安裝及維修服務(wù)。

4.4.2原則上,所有業(yè)戶的有償安裝及維修服務(wù)提供,凡涉及收費的,均明確要求業(yè)戶采取銀行托收的方式付款,不允許維修人員私自收取業(yè)戶的現(xiàn)金支付,如出現(xiàn)有此類情況,當(dāng)以違規(guī)嚴肅處理。

4.5維修記錄

4.5.1維修人員根據(jù)服務(wù)內(nèi)容,填寫《有償服務(wù)單》,提供服務(wù)時請業(yè)戶在相應(yīng)欄目簽名。

4.5.2服務(wù)完成后,維修人員將《有償服務(wù)單》第一聯(lián)、第三聯(lián)送交客戶服務(wù)中心,第二聯(lián)工程部留存,第四聯(lián)交由業(yè)戶備存。第三聯(lián)由客戶服務(wù)中心作為收取有償服務(wù)費用的憑據(jù)。

4.5.3客戶服務(wù)中心每天至少兩次到監(jiān)控中心抽查《業(yè)戶服務(wù)/需求/意見記錄表》記錄情況,并收回前一天的記錄。

4.6回訪

4.6.1客戶服務(wù)中心事務(wù)管理員針對維修人員已完成的有償服務(wù)的工作質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度進行回訪,每周按安裝維修及服務(wù)數(shù)量的60%填寫《回訪單》?；卦L時可采用電話或上門的形式。

4.6.2對于收費金額在200元以上的維修項目,客戶服務(wù)中心主管應(yīng)登門回訪或電話回訪,了解維修工作質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度和收費情況等?；卦L情況記錄在《回訪單》上。

4.6.3業(yè)戶對服務(wù)質(zhì)量不滿意而投訴,按《業(yè)戶投訴處理程序》執(zhí)行。

5.0相關(guān)記錄

5.1《安裝維修及有償服務(wù)收費標準》

5.2《有償服務(wù)單》

5.3《回訪單》

5.4《業(yè)戶服務(wù)/需求/意見記錄表》

第5篇 物業(yè)轄區(qū)周界報警系統(tǒng)的維修保養(yǎng)規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)周界報警系統(tǒng)的維修和保養(yǎng)規(guī)程

1.目的: 保證小區(qū)周界報警系統(tǒng)的正常工作。

2.適用范圍: 本公司管轄區(qū)周界報警系統(tǒng)

3.職責(zé):

3.1維修組人員必須嚴格按以下規(guī)程執(zhí)行。

4.相關(guān)文件:

5.操作規(guī)程:

5.1維修

5.1.1檢查投光器與受光器是否校對正確。

5.1.2投光器與受光器之間有無障礙物。

5.1.3接線是否緊密、正確。

5.1.4防塵罩內(nèi)外是否有較厚的灰塵。

5.1.5接線樁有無受潮或短路。

5.1.6檢查電壓是否正常。

5.2保養(yǎng)

5.2.1規(guī)定每月對系統(tǒng)進行一次維護保養(yǎng)。

5.2.2檢查防塵罩,并清潔干凈,擦洗投光器和受光器鏡,并調(diào)較正確。

5.2.3檢查室外部分設(shè)備內(nèi)有無受潮,接線是否牢固,導(dǎo)線絕緣層是否良好,有無裸露。

5.2.4檢查控制鍵盤輸入是否正常,并清潔干凈。

5.2.5檢查主機箱內(nèi)有無異常情況,電器元件有無異常發(fā)熱,接線是否牢固,通風(fēng)散熱是否正常,電源是否正常。

5.2.6抽查50%的報警點,檢查設(shè)備運行是否靈敏,報警號碼是否正確,警鈴是否正常,鍵盤控制是否正常。

5.2.7檢查室外設(shè)備的防風(fēng)、防雨、防塵的密封性,支撐桿的固定及防腐是否完好。

6.相關(guān)記錄

6.1周界報警系統(tǒng)維修保養(yǎng)記錄

第6篇 物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務(wù)規(guī)程制度2

物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務(wù)規(guī)程(2)

二、修理門窗

1、檢查門窗的附件是否齊全。

2、檢查有無配件損壞。

3、更換配件。

4、將門窗反復(fù)開啟數(shù)次,檢查是否有異聲及不靈活之處,以達到開關(guān)自如的目的。

5、提請用戶注意:

a.需定期往轉(zhuǎn)動部分加油。

b.如門窗有損壞,不要輕易動,以免發(fā)生不必要的意外。

三、換鎖(木門、鐵門)

1、拆下門鎖,檢查鎖壞在何處,如能修理,及時修理,如鎖不能使用即更換新鎖。

2、鎖裝上后,查看鎖蓋與鎖孔是否配合緊密,反復(fù)開關(guān),查看是否靈活。

3、提醒住戶不要用匙亂扭鎖,防止鎖內(nèi)部件損壞,造成無法使用。

四、電的維修

(維修人員排除故障在確認線路完好后,方可恢復(fù)送電。)

(一)、配電室開關(guān)故障

(此項維修適用于抽屜式低壓開關(guān)故障的維修)

1、分析原因:低壓開關(guān)跳閘或燒壞,可能由以下原因造成:

①因控制線路出現(xiàn)短路現(xiàn)象,導(dǎo)致熔斷器的熔體熔斷或線路中的短路電流大于空氣開關(guān)的額定短路通斷能力時,空氣開關(guān)燒壞。

②因控制線路過載,開關(guān)跳閘或線路上的負載電流大于空氣開關(guān)的額定電流與電流脫扣器的額定電流時,空氣開關(guān)燒壞或接觸器觸頭長期通過較大的通斷電流,引起觸頭嚴重發(fā)熱燒蝕損壞。

2、維修程序:

a.針對①的情況,先將抽屜上的空氣開關(guān)置于off位置,再將電源兩側(cè)的斷路器置于分閘位置(根據(jù)實際配電線路,在不影響其它供電線路負荷情況下),然后將開關(guān)抽屜抽出來,用萬用表檢查線路,查找短路故障點,排除故障后再檢查開關(guān)抽屜內(nèi)的所有電氣保護元件是否完好,保護元件動作的整定值是否滿足設(shè)計要求,最后更換同一技術(shù)規(guī)格的空氣開關(guān)或熔斷器,恢復(fù)正常送電。

b.針對②中的情況,如果是開關(guān)跳閘,先將電源側(cè)的斷路器置于分閘位置(根據(jù)實際配電線路,在不影響其它供電線路情況下),然后將開關(guān)抽屜抽出來,用萬用表檢查線路,確線路無故障后,將開關(guān)抽屜復(fù)位,恢復(fù)正常送電,然后用鉗型電流表測試三相負載電流(或通過柜上的電流指示儀表觀測),看是否超過設(shè)計要求;如確認為是由于線路過載造成開關(guān)跳閘,需將此線路負荷減少;如空氣開則關(guān)燒壞或接觸器觸頭燒蝕損壞,則需更換同一技術(shù)規(guī)格的元件后,方可恢復(fù)正常送電。

3、驗電:線路送電后,看線路上的電壓、電流表指示是否穩(wěn)定正常。

(二)、住戶家中無電

1、分析原因,住戶家中沒電可能由下列幾種原因造成:

①線路停電檢修。

②用戶總開關(guān)燒壞。

③因住戶使用的電器設(shè)備內(nèi)部故障,或線路短路致使保護控制開關(guān)跳閘。

④進戶線與接線端子接觸不牢。

⑤電度表燒壞。

2、維修程序:

a.若屬①中的情況,應(yīng)向住戶說明停電的原因。

b.針對②中的情況,首先斷開電源開關(guān),檢查住戶用電設(shè)備及使用現(xiàn)場,看線路是否出現(xiàn)短路、負荷太大超過電源保護開關(guān)容量、接線端子接觸不良長期過熱燒壞所致。將住戶房內(nèi)用電設(shè)備從插座上的插頭拿下來,將所有照明開關(guān)都斷開,用萬用表檢查線路、導(dǎo)線的絕緣情況。若線路完好,則查看接線端子上的接線是否牢固,最后更換電源開關(guān),將負荷按線路允許的額定容量接到電源上,恢復(fù)正常供電。

c.針對③中的情況,首先將與跳閘的保護控制開關(guān)有關(guān)的電氣設(shè)備插頭從插座上拔下(或?qū)⒄彰鏖_關(guān)斷開),用萬用表檢查電源線路是否正常,然后合上保護控制開關(guān),逐一將電氣設(shè)備接到電源上,直至找出故障跳閘原因并解決。

d.針對④中的情況,斷開電源開關(guān),將接線端子上的線接牢固,再用萬用表檢查確認線路正常后方可恢復(fù)送電。

e.針對⑤中的情況,首先查看電度表參數(shù)是否符合用電線路規(guī)定,其次

檢查電度表的接線是否正確。確認是表本身質(zhì)量原因而燒壞,可更換由供電局認可校準后同意使用的同一型號電度表,否則將按照以上原因繼續(xù)查找故障點。

3、驗電

當(dāng)故障排除后,確認線路完好時,方可送電,并用萬用表測量電壓是否正常。

(三)、插頭無電

1、分析原因:插座無電可能由以下原因造成:

①由于外界因素引起的人為停電,如檢修線路操作。

②由于用電設(shè)備內(nèi)部故障原因,當(dāng)把用電設(shè)備插入插座上瞬間,造成線路短路;或因該插座電源線路超負荷時,致使保險絲熔斷或自動開關(guān)跳閘。

③因為頻繁插拔操作造成插座端子上的電源接線松動,接觸不良。

④線路出現(xiàn)斷線。

2、維修程序:

a.針對①中的原因,可告訴用戶現(xiàn)在是在停電檢修線路。

b.針對②中的情況,首先了解住戶使用的現(xiàn)場情況,然后斷開相應(yīng)回路的電源開關(guān),用萬用表歐姆檔查找故障點,再更換保險絲或?qū)⒆詣娱_關(guān)合上,恢復(fù)送電。若線路超負荷,可告知住戶及時處理。

c.針對③中的情況,先斷開此回路電源開關(guān),將插座重新接線,確認接線

線牢固可靠后,方可送電。

d.針對④中的情況,先斷開此回路的電源開關(guān),用萬用表歐姆檔查找故障點,故障排除后方可送電。

3、檢電:插座線路送電后,用電筆驗電,再用萬用表電壓檔檢測供電電壓是否穩(wěn)定正常。

(四)、住房門鈴不響

1、分析原因:門鈴不響可能由以下原因造成。

①電池使用時間過長,電力不足。

②因電源極板受空氣侵蝕生銹,或被電池中滲漏出的電解液腐蝕,而使門鈴斷電,鈴不響。

③線路問題造成鈴不響。

④門鈴開關(guān)接觸不良。

2、維修程序:

a.針對①中的情況,則需換上新電池。

b.針對②中的情況,則取下門鈴盒,用砂紙將電源極板兩側(cè)的腐蝕物去掉,調(diào)整電源極板,使其與電池接觸良好。

c.針對③中的情況,則用萬用表檢查門鈴開關(guān)到門鈴的線路是否出現(xiàn)斷路或是門鈴本身線路有故障,需修理或更換,排除故障后,方可恢復(fù)門鈴的正常使用。

d.針對④中的情況,修理或更換門鈴開關(guān)。

3、檢驗:維修完畢后,反復(fù)試用幾次,直至達到預(yù)期效果。

(五)、燈不亮

1、分析原因:燈不亮可能由以下原因造成。

①燈內(nèi)燈絲燒斷。

> ②燈泡與燈頭接觸不良。

③電源保險絲熔斷。

④電源開關(guān)接觸不良。

2、維修程序:

a.針對①中的情況,將電源開關(guān)斷開,用萬用表檢查燈絲是否燒斷,若燒斷則換上同一電壓等級的燈泡。

b.針對②中的情況,將電源開關(guān)斷開,用萬用表檢查確認燈泡是好的,電源開關(guān)斷開,用電筆檢驗燈頭上是否有電,確認有電后,重新將燈泡裝于燈頭上,接觸牢固后方可送電。

c.針對③中的情況,將電源開關(guān)斷開,用萬用表檢查照明線路有否短路或斷路現(xiàn)象,故障排除后,更換保險絲,方可送電。

d.針對④中的情況,檢查電源開關(guān)接線端子接線是否牢固,用電筆觀測開關(guān)輸出端,在開關(guān)斷開與合上時輸出端是否有電,從而驗證是否電源開關(guān)本身故障造成,應(yīng)及時更換開關(guān)。

3、檢驗:故障排除后,合上開關(guān)3次,看燈泡發(fā)光是否正常。

第7篇 物業(yè)轄區(qū)安裝維修有償服務(wù)規(guī)程格式怎樣的

物業(yè)轄區(qū)安裝維修及有償服務(wù)規(guī)程

1.0目的對物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)的各類安裝維修及有償服務(wù)過程進行控制,為業(yè)主/業(yè)戶提供滿意的服務(wù)。

2. 0適用范圍適用于物業(yè)管理公司管理處向業(yè)戶提供業(yè)戶室內(nèi)設(shè)施設(shè)備安裝及有償維修服務(wù)的管理。

3. 0 職責(zé)3.1管理處工程部負責(zé)組織日常的小型設(shè)備安裝及維修工程,由客戶服務(wù)中心按標準收取維修服務(wù)費用。

3. 2管理處工程部人員負責(zé)向業(yè)主/業(yè)戶提供具體的維修安裝服務(wù),并填寫相關(guān)記錄。

3. 3管理處環(huán)境部負責(zé)聯(lián)系清潔公司向業(yè)主/業(yè)戶提供清潔有償服務(wù)。

3. 4管理處采購人員負責(zé)申購、提供安裝維修服務(wù)所需的物品、材料、工具。

3. 5管理處客戶服務(wù)中心工作人員負責(zé)安裝維修及有償服務(wù)信息登記及回訪工作。

4.0程序要點:

4.1服務(wù)需求的登記

4.1.1 管理處通過入伙、日常宣傳等形式將管理處有償服務(wù)公布給業(yè)戶。

4.1.2管理處客戶服務(wù)中心如接有業(yè)戶來人、來電的要求服務(wù)的申請后,登記在《業(yè)戶服務(wù)/需求/意見記錄表》,簽發(fā)《有償服務(wù)單》,單中應(yīng)注明住戶的地址、聯(lián)系電話、要求的維修內(nèi)容時間等。

4.1.3中控室接到業(yè)戶口頭、來電、打?qū)χv機的維修服務(wù)需求時將業(yè)戶地址、姓名、服務(wù)內(nèi)容、聯(lián)系電話、預(yù)約服務(wù)時間記錄在《業(yè)戶服務(wù)/需求/意見記錄表》上。

4.2派工

4.2.1 客戶服務(wù)中心、中控室在做完記錄后及時填寫《有償服務(wù)單》,并通知相關(guān)維修人員按業(yè)務(wù)預(yù)約的時間前往維修。

4.3安裝維修

4.3.1 維修人員接到通知后,根據(jù)《有償服務(wù)單》中的情況到倉庫辦理物品領(lǐng)用手續(xù)。

維修人員也可先到現(xiàn)場了解情況以確定維修用料。

4.3.2 維修人員領(lǐng)料后,即前往《有償服務(wù)單》指定地點給業(yè)戶提供安裝維修服務(wù),并在《安裝維修及服務(wù)工作標準》中規(guī)定的時間內(nèi)完成維修任務(wù)。

4.3.3 經(jīng)查實無法實施維修的,維修人員應(yīng)及時向工程部主管報告,并向業(yè)戶說明情況。

工程部解決不了的,應(yīng)及時上報管理處經(jīng)理,直至問題解決為止。

4.3.4 維修人員在提供服務(wù)過程中應(yīng)遵守公司規(guī)定的服務(wù)人員文明禮貌有關(guān)規(guī)定。

4.4維修收費

4.4.1維修人員在現(xiàn)場提供安裝及維修服務(wù)時,應(yīng)根據(jù)《有償服務(wù)收費項目及標準》真實地向報修業(yè)戶告知,并在《有償服務(wù)單》上將各類材料用品費用、人工費等收費數(shù)額按實記錄并統(tǒng)計,在征得業(yè)戶同意用銀行托收方式或現(xiàn)金支付費用的前提下,方才可及時為業(yè)戶提供安裝及維修服務(wù)。

4.4.2原則上,所有業(yè)戶的有償安裝及維修服務(wù)提供,凡涉及收費的,均明確要求業(yè)戶采取銀行托收的方式付款,不允許維修人員私自收取業(yè)戶的現(xiàn)金支付,如出現(xiàn)有此類情況,當(dāng)以違規(guī)嚴肅處理。

4.5維修記錄

4.5.1 維修人員根據(jù)服務(wù)內(nèi)容,填寫《有償服務(wù)單》,提供服務(wù)時請業(yè)戶在相應(yīng)欄目簽名。

4.5.2 服務(wù)完成后,維修人員將《有償服務(wù)單》第一聯(lián)、第三聯(lián)送交客戶服務(wù)中心,第二聯(lián)工程部留存,第四聯(lián)交由業(yè)戶備存。

第三聯(lián)由客戶服務(wù)中心作為收取有償服務(wù)費用的憑據(jù)。

4.5.3 客戶服務(wù)中心每天至少兩次到監(jiān)控中心抽查《業(yè)戶服務(wù)/需求/意見記錄表》記錄情況,并收回前一天的記錄。

4.6回訪

4.6.1 客戶服務(wù)中心事務(wù)管理員針對維修人員已完成的有償服務(wù)的工作質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度進行回訪,每周按安裝維修及服務(wù)數(shù)量的60%填寫《回訪單》。

回訪時可采用電話或上門的形式。

4.6.2 對于收費金額在200元以上的維修項目,客戶服務(wù)中心主管應(yīng)登門回訪或電話回訪,了解維修工作質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度和收費情況等。

回訪情況記錄在《回訪單》上。

4.6.3 業(yè)戶對服務(wù)質(zhì)量不滿意而投訴,按《業(yè)戶投訴處理程序》執(zhí)行。

5.0相關(guān)記錄

5.1《安裝維修及有償服務(wù)收費標準》

5.2《有償服務(wù)單》

5.3《回訪單》

5.4《業(yè)戶服務(wù)/需求/意見記錄表》

第8篇 物業(yè)轄區(qū)電梯日常維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)電梯日常維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程

一、目的

規(guī)范電梯維修保養(yǎng)工作,確保電梯各項目性能完好。

二、適用范圍

適用于物業(yè)管理處轄區(qū)內(nèi)的電梯維修保養(yǎng)。

三、職責(zé)

1、物業(yè)經(jīng)理負責(zé)審核《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查維修保養(yǎng)工作的實施情況。

2、機電維修部主管負責(zé)組織制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》并具體組織、實施、監(jiān)督維修保養(yǎng)工作。

3、電梯管理員負責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)。

4、服務(wù)中心主管向有關(guān)用戶通知電梯停用的情況。

四、程序要點

1、《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》的制定

(1)每年的12月15日之前,由機電維修部主管組織電梯管理員一起研究、制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》并上報物業(yè)經(jīng)理審核,公司總經(jīng)理審批。

(2)制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》的原則是:

a、電梯使用的頻度;

b、電梯的運行狀況(故障隱患);

c、合理時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。

(3)《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》應(yīng)包括如下內(nèi)容:

a、維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容;

b、備品、備件計劃;

c、具體實施維修保養(yǎng)的時間;

d、預(yù)計費用。

2、電梯管理員進行電梯維修保養(yǎng)時,應(yīng)按《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》進行。

3、電梯維修保養(yǎng)安全操作

(1)維修保養(yǎng)前的安全準備工作:

a、在電梯基站門口處放置“檢修停用”標牌;

b、關(guān)好廳門,不能關(guān)廳門時,用合適的護柵擋住入口處,防止無關(guān)人員進入電梯轎廂或進入電梯井道;

c、有人在轎頂上作檢修工作時,必須按下轎頂檢修箱上的檢修開關(guān),關(guān)好廳門。

(2)檢修過程中的安全注意事項:

a、給轉(zhuǎn)動部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況進必須停閉電梯;

b、人在轎頂上工作時,站立之處應(yīng)有選擇,腳下不得有油污,否則應(yīng)打掃干凈,以防滑倒;

c、人在轎頂上準備開動電梯以觀察有關(guān)電梯部件的工作情況時,必須牢牢握住鋼絲繩,并應(yīng)注意整個身體置于轎廂外框尺寸之內(nèi),防止被其他部件碰傷。需由轎內(nèi)檢修人員開電梯時,要交代和配合好,未經(jīng)許可不準開動電梯;

d、禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙;

e、檢修電器部件時應(yīng)盡可能避免帶電作業(yè),必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時,應(yīng)預(yù)防觸電,并應(yīng)有監(jiān)護人、必備的工具和材料,特別應(yīng)注意電梯突然啟動運行;

f、使用的手燈必須采用帶護罩的、電壓為36v以下的安全燈。最好使用手電筒;

g、嚴禁維修人員站在井沿處向井道內(nèi)探身,嚴禁維修人員兩只腳分別站在轎廂頂與廳門上坎之間進行長時間的檢修操作;

h、底坑深度超過1.5m的,應(yīng)使用梯子上下,禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。進入底坑后,應(yīng)將底坑檢視燈箱上的急病停開關(guān)或限速器張緊裝置的斷繩開關(guān)斷開;

i、應(yīng)晝避免在井道內(nèi)上下同時作業(yè),必須同時作業(yè)時,下方作業(yè)人員應(yīng)戴上安全帽;

j、檢修未完,檢修人員需暫離開現(xiàn)場時,應(yīng)做到:

――關(guān)閉所有廳門,暫關(guān)不上的必須設(shè)置明顯標示物,進行安全圍檔,并在該廳門口懸掛“危險、切勿靠近”警告牌,并派人看守;

――切斷電梯總電源開關(guān);

――排除熱源,如烙鐵、電焊、噴燈等。

k、檢修保養(yǎng)工作結(jié)束后做到:、

――將所有開關(guān)恢復(fù)到原來狀態(tài),檢查工具、材料有無遺落在設(shè)備上;

――清點工具、材料,打掃工作現(xiàn)場,摘除懸掛的告示牌;

――送電試行,觀察電梯運行情況,發(fā)現(xiàn)異常及時整改;

――通知有關(guān)人員電梯恢復(fù)正常運行。

4、電梯管理員負責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)工作(清潔、潤滑、調(diào)整、測試和安全裝置效能檢查),電梯的大中型修理由外委完成。

5、每3個月對電梯各部位進行一次檢查、清潔、潤滑(著重對各安全裝置效能檢查,對電梯進行保養(yǎng)時,可以一臺電梯的全部保養(yǎng)項目一次性進行,也可以對小區(qū)內(nèi)所有電梯分項目進行保養(yǎng)。

(1)檢查曳引電動機、減速箱有無異常響聲,如有則應(yīng)對曳引電動機軸承加注潤滑油,對減速箱加入蝸輪蝸桿潤滑油。

(2)檢查曳引電動機和減速箱聯(lián)軸器彈性圈有無損傷,娟則應(yīng)更換彈性圈,檢查曳引電動機、減速箱地腳螺栓有無松動現(xiàn)象,如有則應(yīng)擰緊。

(3)檢查制動器電磁鐵與鋼套間是否潤滑良好、動作是否靈活無阻礙,否則應(yīng)加潤滑劑,檢查各固定螺栓、彈簧調(diào)節(jié)螺母是否緊固無松動,如松動則應(yīng)擰緊。制動器溫升不超過60。c。

(4)門機直流電動機碳刷磨損如果超過新裝時厚度的1/3時則應(yīng)更換。

(5)限速器旋轉(zhuǎn)銷軸處應(yīng)加潤滑油,限速器輪、張緊輪輪槽應(yīng)無異常磨損,如磨損嚴重則應(yīng)更換并作必要調(diào)整;鋼絲繩應(yīng)完好無油污;限速器夾繩鉗口處應(yīng)無油污或異物,發(fā)腳螺栓應(yīng)緊固。

(6)檢查張緊裝置動作是否正常,否則應(yīng)作機械調(diào)整;檢查限位開關(guān)是否處于正常位置,如未在正常位置則應(yīng)扳回。

(7)檢查安全鉗傳動連桿動作是否靈活無卡阻,如果有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對各傳動處加潤滑油,安全鉗楔塊與導(dǎo)軌的間隙應(yīng)為2―4mm。安全鉗鉗口應(yīng)清潔無油污。

(8)清潔控制柜內(nèi)各元器件,檢查接觸器、繼電器動作是否正常,有無異常聲響,觸點有無打火、熔焊、積碳現(xiàn)象如有則應(yīng)進行整修,整修達不到要求的則應(yīng)更換同型號規(guī)格的接觸器、繼電器;檢查熔斷器有無松坳、發(fā)熱現(xiàn)象,如有則應(yīng)處理并擰緊;檢查各儀表、信號燈是否正常,如損壞則應(yīng)予以更換。

(9)檢查機械選層器鋼帶有無斷齒、開裂和扭曲現(xiàn)象,如有則應(yīng)更換鋼帶;檢查各傳動機構(gòu)動作是否靈活無阻滯,如阻滯則應(yīng)對各傳動部位加潤滑油;檢查電氣觸頭或開關(guān)接觸是否良好,否則應(yīng)擦拭或修理。

(10)清除轎門、各廳門導(dǎo)軌的灰塵、油污。

(11)檢查各廳門門鎖接觸是否良好,否則應(yīng)修理,門鎖轉(zhuǎn)動部位應(yīng)注入潤滑油;檢查操縱箱按鈕、開關(guān)操作是否靈活可靠,失效的應(yīng)及時更抵達。

(12)檢查自動門傳動機構(gòu),安全觸板傳動機構(gòu)是否正常,各部位螺絲釘、定位裝置是否緊固,門機皮帶有無損傷,開關(guān)門動作是否靈活可靠,轎廂門限位開關(guān)、減速開關(guān)、門鎖接點、電阻器等有無損壞。要求門刀距廳門地坎5-8mm,運行中門刀不能碰門轱轆,門刀與門轱轆間隙為3mm,廳門

不能從外面用手扒開。對各轉(zhuǎn)動軸加潤滑油,保證轉(zhuǎn)動靈活自如,安全觸板動作靈敏可靠。

(13)檢查轎廂和對重導(dǎo)靴油盒中油量(正常應(yīng)為2/3油盒),缺油應(yīng)及時加好;檢查滾輪導(dǎo)靴膠皮有無開裂、膨脹,如開裂、膨脹則應(yīng)更換。

(14)檢查斷相保護、超速保護、機械聯(lián)鎖、廳門和轎門機電聯(lián)鎖油壓緩沖器復(fù)位開關(guān)、急停開關(guān)、安全鉗開關(guān)、檢修開關(guān)、終端限位安全裝置是否動作可靠,對不符合要求的要調(diào)整或更換,對傳動部位應(yīng)加潤滑油。

(15)清除對重架、對重塊、緩沖器上的雜物,清掃底坑、清潔接油盒。

(16)檢查緊固感應(yīng)器各部位螺栓,清除各部位塵土、污物。

(17)檢查曳引鋼絲繩張力是否一致,繩有無伸長,如伸長則應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整;曳引輪繩槽應(yīng)清潔無油污。

(18)檢查導(dǎo)軌連接板、壓道板螺栓是否緊固,如松動則應(yīng)擰緊。

(19)做好中章接線盒外部清潔,緊固各端子板壓線螺母。

6、每年對小區(qū)內(nèi)所有電梯進行一次全面綜合性檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試,此項工作于每年12月上旬以前完成。

(1)每年對減速箱更換一次新的蝸輪蝸桿油。

(2)檢查制動片磨損情況,如磨損厚度超過新裝時厚度的1/2時則應(yīng)更換。

(3)清潔限速輪、張緊輪并加潤滑油。

(4)張緊輪底平面距底坑地面距離應(yīng)為500±50mm,超過規(guī)定的應(yīng)予以截繩。

(5)檢查安全鉗楔塊和導(dǎo)軌的間隙(正常值2-4mm),試驗安全鉗動作是否靈敏可靠,如不滿足要求則應(yīng)作機械調(diào)整。

(6)清潔機械選層器,對各轉(zhuǎn)動部位加潤滑油,損壞的無器件應(yīng)予以更換。

(7)清潔廳門吊門輪、軌道和鋼絲繩,更換磨損的門輪、地腳滑塊,調(diào)整好門機速度。

(8)調(diào)整廳轎門位置、門鎖位置,緊固各部螺栓,門刀與層門地坎、門鎖滾輪與轎廂的間隙應(yīng)保證5-8mm。

(9)緊固對重塊鎖緊裝置、繩頭板及各部螺栓,調(diào)整緊固補償鏈,運行時應(yīng)無撞擊聲。

(10)加緩沖器油,作緩沖器復(fù)位試驗時,復(fù)位開關(guān)應(yīng)動作準確,傳動部分應(yīng)靈活。

(11)對終端限位開關(guān)做越程試驗,其越程距離為上下端站廳門地坎以遠50-70mm。

(12)對終端極限開關(guān)做越程試驗,其越程距離為上下端站廳站地坎以遠150-200mm。

(13)檢查動力部分絕緣電阻應(yīng)在0.5mω以上,其余電氣線路應(yīng)在0.25mω以上,電氣設(shè)備的金屬外殼對地應(yīng)在4mω以上,如果達不到要求則應(yīng)進行干燥處理。

(14)檢查各熔斷器、熔斷體、熱繼電器、相序繼電器等保護裝置是否工作政黨如果不行則應(yīng)更換。

7、每次電梯維修保養(yǎng)時間不允許超過8小時,若要超過8小進,則應(yīng)由機電維修部主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》,經(jīng)經(jīng)理批準后方可延時。

8、對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作,應(yīng)由機電維修部主管盡快補充至計劃中,對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障,先經(jīng)機電維修部主管口頭批準后,按《電梯故障維修標準作業(yè)規(guī)程》進行緊急維修。

9、電梯管理員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi),并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)整理成冊后交機電維修部存檔,保存期為長期。

10、電梯停用管理

電梯因維修保養(yǎng)等原因需要停梯時,應(yīng)由機電維修部主管填寫《停申請表》,經(jīng)經(jīng)理批準后通知服務(wù)中心,由服務(wù)中心提前24小時通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然電梯停用,應(yīng)在電梯恢復(fù)使用后12小時內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。

一、記錄

第9篇 物業(yè)轄區(qū)大廈給排水維修管理規(guī)程

物業(yè)轄區(qū)(大廈)給排水維修管理規(guī)程

一、目的: 保證管理區(qū)域內(nèi)(大廈)給排水設(shè)備和人身安全,使給排水維修工作正?；?、規(guī)范化、科學(xué)化。

二、適用范圍:公司接管的管理區(qū)域內(nèi)(大廈)從給水總水表后的給水系統(tǒng)及其供水設(shè)備、市政排水總出水口前的排水系統(tǒng)及其設(shè)備的維修。

三、內(nèi)容

1、嚴格按照國家有關(guān)的給排水安裝工作規(guī)程進行作業(yè)。

2、在進行維修時維修人員做好相應(yīng)的安全防護措施。

3、維修時應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施,維修主管應(yīng)在分配工作的同時向維修人員說明工作中的安全注意事項,并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況。

4、當(dāng)需停水時要按《停水處理規(guī)程》告知用戶。

5、當(dāng)須開挖地面進行維修時,應(yīng)盡量減少對用戶、行人的影響,并在施工現(xiàn)場周圍設(shè)置正在施工的告示牌,如開挖較深時則必須設(shè)置安全防護擋板。

四、相關(guān)文件

《停水處理規(guī)程》

第10篇 物業(yè)轄區(qū)電梯故障維修標準作業(yè)規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)電梯故障維修標準作業(yè)規(guī)程

一、目的

規(guī)范電梯故障維修工作,確保電梯的安全運行。

二、適用范圍

適用于物業(yè)管理處管理轄內(nèi)的電梯故障維修工作。

三、職責(zé)

1、電梯分包公司和電梯維修工負責(zé)電梯發(fā)生故障時的緊急維修工作。

2、機電維修部主管負責(zé)電梯故障維修的組織監(jiān)控工作。

四、程序要點

1、電梯發(fā)生故障后,電梯維修工應(yīng)恰到達現(xiàn)場(值班人員和電梯工10分鐘內(nèi);分包公司30分鐘內(nèi))。

2、先查看故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因、分析故障的位置。

3、根據(jù)不同的故障,進行相應(yīng)的處理。

4、一般常見機械故障及處理措施。

(1)機房:

a、電機軸承故障:電機運轉(zhuǎn)時發(fā)出異常響聲,如判斷是軸承故障,應(yīng)拆下電機檢查軸承,如有發(fā)卡、磨損過大,則須更換軸承;

b、選層器故障:一般有以下幾種:

――滑鏈:應(yīng)調(diào)整鏈條長度,調(diào)整帶動輪位置;

――選層器三角觸頭不動:多為污塵太多所致,應(yīng)用除污劑清除污染。此齊除污快、去污強、而且還有滑潤作用;

――上、下滑桿不靈活:主要是導(dǎo)向軸承銹死、或?qū)к墰]有潤滑、主導(dǎo)軸生銹、沒有潤滑油所致。應(yīng)更換導(dǎo)向軸承、導(dǎo)軌加潤滑油、除去主導(dǎo)輕軸銹污、加潤滑油。

c、制作器故障:制動閘瓦與制動輪之章有磨擦現(xiàn)象。應(yīng)調(diào)整制動閘瓦,更換制動閘瓦,除去制動輪上的油污;

d、限速器故障:夾繩鉗口及繩槽入有雜物、軸承損壞。應(yīng)清洗雜物、更換軸承。

(2)井道與轎廂:

a、轎廂門和自動門機構(gòu)故障:開關(guān)門時有抖動聲、不開門、不關(guān)門、開門時有碰聲、門隙過大等。應(yīng)清除地坎滑槽雜物、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動處加油等;

b、廳門故障同上;

c、開門刀故障:運行時有碰聲、或突然停車。應(yīng)調(diào)整開門刀位置(開門刀與廳門地坎間隙、開門刀與廳門持輪間隙);

d、導(dǎo)軌故障:運行不平穩(wěn)、發(fā)抖、震動等現(xiàn)象。應(yīng)高速軌道尺寸,用找道尺調(diào)正、用軌道銼修平接口;

e、導(dǎo)靴故障:運行不平穩(wěn)、有磨鐵聲、振動等現(xiàn)象,導(dǎo)靴片磨損嚴重、導(dǎo)靴座位置不對等,應(yīng)更換導(dǎo)靴,調(diào)整導(dǎo)靴座位置;

f、安全鉗故障:運行時有磨鐵聲,嚴重時安全鉗還會動作剎車,或單邊剎車。應(yīng)調(diào)整安全鉗間隙、安全聯(lián)動機構(gòu),加油潤滑,保證各活動部位靈活。

(3)底坑:

a、補償鏈故障:運行時有碰鏈聲,由于補償鏈增長或縮短等原因所致。應(yīng)調(diào)整補償鏈長度;

b、安全鉗鋼絲繩張緊輪故障:運行進有磨鋼絲繩聲或有異常聲。應(yīng)調(diào)整安全鉗鋼絲繩,更換軸承;

c、緩沖器故障:緩沖器生銹,不活動,液壓油量不足。應(yīng)除去鐵銹,補充液壓油。

5、電梯一般常見的電氣故障及維修處理方法;

(1)

a、保險絲故障:

b、――緩沖器、底坑急停、斷繩開關(guān)短路。應(yīng)排去底坑積水,排除短路點、換上雙同保險絲、廳門轎門安全回路;

――井道有水,回路有短路點。應(yīng)斷去來水源,排除斷路點,換上雙同保險比、指示燈回路;

――廳外指示有水或有線破裂斷路。應(yīng)排干水,排除短路點,更換保險絲,控制回路;

――控制線圈被燒,控制元件內(nèi)部斷路,應(yīng)更換控制線圈和控制元件,排除線路斷路點、換上雙同保險絲。

接觸器和斷路器故障:接觸器或繼電器不工作,由于接觸器和繼電器線圈燒壞,控制線路或插件有斷開點,控制線路保險被燒壞等原因所致。應(yīng)更抵達接角器或繼電器,排除斷開點,更換保險絲。

(1)與轎廂:

a、上、下限及極限武裝故障:此故障職責(zé)電梯不能走車,一般是是由于開頭接觸不好或斷路等原因所致。應(yīng)清潔接觸點或更換、排除斷點等;

b、轎門、廳門聯(lián)鎖開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯只關(guān)門不走車,一般是由于聯(lián)鎖開關(guān)接觸不好或開關(guān)損壞、線路繼路等原因所致。應(yīng)清潔接觸點,更換開關(guān)線路斷點等;

c、安全鉗開關(guān)、安全窗開關(guān)、轎頂急停:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關(guān)接觸不良或損壞等原因所致。應(yīng)清潔接觸點,更換開關(guān)。

第11篇 物業(yè)轄區(qū)防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修保養(yǎng)規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修和保養(yǎng)規(guī)程

一、目的: 保證小區(qū)防盜監(jiān)控系統(tǒng)的正常工作。

二、適用范圍: 本公司管轄區(qū)的防盜監(jiān)控系統(tǒng)

三、職責(zé):維修組人員必須嚴格按以下規(guī)程執(zhí)行。

四、相關(guān)文件:

五、操作規(guī)程:

1、維修

1)監(jiān)視圖像不清晰的檢修步驟:

2)調(diào)節(jié)監(jiān)視器上的旋鈕;

3)檢查視頻線有無松動;

4)校正鏡頭焦距;

5)清理鏡頭和防塵罩上的灰塵;

6)檢查攝像頭或鏡頭是否損壞;

7)監(jiān)視器沒有圖像的檢修步驟;

8)檢查攝像頭是否通電;

9)檢查視頻連線有無斷裂;

10)檢查攝像頭是否損壞;

11)控制器不能控制的檢驗步驟;

12)檢查控制器控制電壓有無輸出;

13)檢查控制電壓有無輸入;

14)檢查輸入桿件是否損壞;

15)檢查輸出桿件是否損壞;

2、保養(yǎng)

1)規(guī)定每月對系統(tǒng)進行一次維護保養(yǎng)。

2)檢查防塵罩,并清潔干凈,擦洗鏡頭,清理降溫風(fēng)扇,調(diào)校鏡頭焦距。

3)檢查攝像設(shè)備支撐桿的固定及防腐是否完好。

4)檢查監(jiān)視室的通風(fēng),照明、檢查各控制系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)線接觸是否完好。

5)對于室外攝像系統(tǒng),檢查其防風(fēng)、防雨防塵罩的密封,檢查避雷針接地是否良好。

六、相關(guān)記錄

1、設(shè)備維修記錄

2、防盜監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)記錄

第12篇 物業(yè)轄區(qū)大廈電氣維修管理規(guī)程

物業(yè)轄區(qū)(大廈)電氣維修管理規(guī)程

一、目的:保證管理區(qū)域內(nèi)(大廈)電氣設(shè)備和人身安全,使電氣維修工作正?；?、規(guī)范化、科學(xué)化。

二、適用范圍:公司接管的管理區(qū)域內(nèi)(大廈),從高壓進線到住戶電氣箱開關(guān)前端的供配電系統(tǒng)及其用電設(shè)備的維修。

三、內(nèi)容:

1、電氣維修人員必須持證上崗,嚴格按照國家有關(guān)的電氣安裝工作規(guī)程進行作業(yè)。

2、在進行電氣維修時維修人員應(yīng)穿戴好安全防護用品,配備絕緣良好的電工工具。

3、維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時,應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施,維修主管應(yīng)在分配工作的同時向維修人員說明工作中的安全注意事項,并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況。

4、當(dāng)需停電時要按《停電處理規(guī)程》告知用戶。

5、在配電干線、變壓器、低壓配電箱帶電作業(yè)時,應(yīng)設(shè)專人監(jiān)護,并至少二人進行,工作開始前,必需驗電,確信停電方可開始作業(yè)。

6、一般情況下,盡量避免帶電作業(yè),若因特殊需要而必須帶電作業(yè)時, 應(yīng)裝設(shè)隔記檔板,并有專人監(jiān)護。

7、在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點的開關(guān)和刀閘的操作把手上,應(yīng)懸掛有人作業(yè),禁止合閘的標志牌。

8、維修或保養(yǎng)后的電氣設(shè)備或線路,經(jīng)檢查無誤,拆除所有安全措施,全體維修人員撤出工作現(xiàn)場后,方可送電。

9、在施工設(shè)備兩側(cè)臨近帶電設(shè)備的固定遮攔上,應(yīng)懸掛有電危險的告示牌。

四、相關(guān)記錄

第13篇 z_物業(yè)轄區(qū)電梯日常維修保養(yǎng)規(guī)程

物業(yè)轄區(qū)電梯日常維修保養(yǎng)規(guī)程

一、目的

規(guī)范電梯維修保養(yǎng)工作,確保電梯各項目性能完好。

二、適用范圍

適用于物業(yè)管理處轄區(qū)內(nèi)的電梯維修保養(yǎng)。

三、職責(zé)

1、物業(yè)經(jīng)理負責(zé)審核《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查維修保養(yǎng)工作的實施情況。

2、機電維修部主管負責(zé)組織制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》并具體組織、實施、監(jiān)督維修保養(yǎng)工作。

3、電梯管理員負責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)。

4、服務(wù)中心主管向有關(guān)用戶通知電梯停用的情況。

四、程序要點

1、《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》的制定

(1)每年的12月15日之前,由機電維修部主管組織電梯管理員一起研究、制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》并上報物業(yè)經(jīng)理審核,公司總經(jīng)理審批。

(2)制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》的原則是:

a、電梯使用的頻度;

b、電梯的運行狀況(故障隱患);

c、合理時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。

(3)《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》應(yīng)包括如下內(nèi)容:

a、維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容;

b、備品、備件計劃;

c、具體實施維修保養(yǎng)的時間;

d、預(yù)計費用。

2、電梯管理員進行電梯維修保養(yǎng)時,應(yīng)按《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》進行。

3、電梯維修保養(yǎng)安全操作

(1)維修保養(yǎng)前的安全準備工作:

a、在電梯基站門口處放置檢修停用標牌;

b、關(guān)好廳門,不能關(guān)廳門時,用合適的護柵擋住入口處,防止無關(guān)人員進入電梯轎廂或進入電梯井道;

c、有人在轎頂上作檢修工作時,必須按下轎頂檢修箱上的檢修開關(guān),關(guān)好廳門。

(2)檢修過程中的安全注意事項:

a、給轉(zhuǎn)動部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況進必須停閉電梯;

b、人在轎頂上工作時,站立之處應(yīng)有選擇,腳下不得有油污,否則應(yīng)打掃干凈,以防滑倒;

c、人在轎頂上準備開動電梯以觀察有關(guān)電梯部件的工作情況時,必須牢牢握住鋼絲繩,并應(yīng)注意整個身體置于轎廂外框尺寸之內(nèi),防止被其他部件碰傷。需由轎內(nèi)檢修人員開電梯時,要交代和配合好,未經(jīng)許可不準開動電梯;

d、禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙;

e、檢修電器部件時應(yīng)盡可能避免帶電作業(yè),必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時,應(yīng)預(yù)防觸電,并應(yīng)有監(jiān)護人、必備的工具和材料,特別應(yīng)注意電梯突然啟動運行;

f、使用的手燈必須采用帶護罩的、電壓為36v以下的安全燈。最好使用手電筒;

g、嚴禁維修人員站在井沿處向井道內(nèi)探身,嚴禁維修人員兩只腳分別站在轎廂頂與廳門上坎之間進行長時間的檢修操作;

h、底坑深度超過1.5m的,應(yīng)使用梯子上下,禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。進入底坑后,應(yīng)將底坑檢視燈箱上的急病停開關(guān)或限速器張緊裝置的斷繩開關(guān)斷開;

i、應(yīng)晝避免在井道內(nèi)上下同時作業(yè),必須同時作業(yè)時,下方作業(yè)人員應(yīng)戴上安全帽;

j、檢修未完,檢修人員需暫離開現(xiàn)場時,應(yīng)做到:

--關(guān)閉所有廳門,暫關(guān)不上的必須設(shè)置明顯標示物,進行安全圍檔,并在該廳門口懸掛危險、切勿靠近警告牌,并派人看守;

--切斷電梯總電源開關(guān);

--排除熱源,如烙鐵、電焊、噴燈等。

k、檢修保養(yǎng)工作結(jié)束后做到:、

--將所有開關(guān)恢復(fù)到原來狀態(tài),檢查工具、材料有無遺落在設(shè)備上;

--清點工具、材料,打掃工作現(xiàn)場,摘除懸掛的告示牌;

--送電試行,觀察電梯運行情況,發(fā)現(xiàn)異常及時整改;

--通知有關(guān)人員電梯恢復(fù)正常運行。

4、電梯管理員負責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)工作(清潔、潤滑、調(diào)整、測試和安全裝置效能檢查),電梯的大中型修理由外委完成。

5、每3個月對電梯各部位進行一次檢查、清潔、潤滑(著重對各安全裝置效能檢查,對電梯進行保養(yǎng)時,可以一臺電梯的全部保養(yǎng)項目一次性進行,也可以對小區(qū)內(nèi)所有電梯分項目進行保養(yǎng)。

(1)檢查曳引電動機、減速箱有無異常響聲,如有則應(yīng)對曳引電動機軸承加注潤滑油,對減速箱加入蝸輪蝸桿潤滑油。

(2)檢查曳引電動機和減速箱聯(lián)軸器彈性圈有無損傷,娟則應(yīng)更換彈性圈,檢查曳引電動機、減速箱地腳螺栓有無松動現(xiàn)象,如有則應(yīng)擰緊。

(3)檢查制動器電磁鐵與鋼套間是否潤滑良好、動作是否靈活無阻礙,否則應(yīng)加潤滑劑,檢查各固定螺栓、彈簧調(diào)節(jié)螺母是否緊固無松動,如松動則應(yīng)擰緊。制動器溫升不超過60。c。

(4)門機直流電動機碳刷磨損如果超過新裝時厚度的1/3時則應(yīng)更換。

(5)限速器旋轉(zhuǎn)銷軸處應(yīng)加潤滑油,限速器輪、張緊輪輪槽應(yīng)無異常磨損,如磨損嚴重則應(yīng)更換并作必要調(diào)整;鋼絲繩應(yīng)完好無油污;限速器夾繩鉗口處應(yīng)無油污或異物,發(fā)腳螺栓應(yīng)緊固。

(6)檢查張緊裝置動作是否正常,否則應(yīng)作機械調(diào)整;檢查限位開關(guān)是否處于正常位置,如未在正常位置則應(yīng)扳回。

(7)檢查安全鉗傳動連桿動作是否靈活無卡阻,如果有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對各傳動處加潤滑油,安全鉗楔塊與導(dǎo)軌的間隙應(yīng)為2-4mm。安全鉗鉗口應(yīng)清潔無油污。

(8)清潔控制柜內(nèi)各元器件,檢查接觸器、繼電器動作是否正常,有無異常聲響,觸點有無打火、熔焊、積碳現(xiàn)象如有則應(yīng)進行整修,整修達不到要求的則應(yīng)更換同型號規(guī)格的接觸器、繼電器;檢查熔斷器有無松坳、發(fā)熱現(xiàn)象,如有則應(yīng)處理并擰緊;檢查各儀表、信號燈是否正常,如損壞則應(yīng)予以更換。

(9)檢查機械選層器鋼帶有無斷齒、開裂和扭曲現(xiàn)象,如有則應(yīng)更換鋼帶;檢查各傳動機構(gòu)動作是否靈活無阻滯,如阻滯則應(yīng)對各傳動部位加潤滑油;檢查電氣觸頭或開關(guān)接觸是否良好,否則應(yīng)擦拭或修理。

(10)清除轎門、各廳門導(dǎo)軌的灰塵、油污。

(11)檢查各廳門門鎖接觸是否良好,否則應(yīng)修理,門鎖轉(zhuǎn)動部位應(yīng)注入潤滑油;檢查操縱箱按鈕、開關(guān)操作是否靈活可靠,失效的應(yīng)及時更抵達。

(12)檢查自動門傳動機構(gòu),安全觸板傳動機構(gòu)是否正常,各部位螺絲釘、定位裝置是否緊固,門機皮帶有無損傷,開關(guān)門動作是否靈活可靠,轎廂門限位開關(guān)、減速開關(guān)、門鎖接點、電阻器等有無損壞。要求門刀距廳門地坎5-8mm,運行中門刀不能碰門轱轆,門刀與門轱轆間隙為3mm,廳門不能從外

面用手扒開。對各轉(zhuǎn)動軸加潤滑油,保證轉(zhuǎn)動靈活自如,安全觸板動作靈敏可靠。

(13)檢查轎廂和對重導(dǎo)靴油盒中油量(正常應(yīng)為2/3油盒),缺油應(yīng)及時加好;檢查滾輪導(dǎo)靴膠皮有無開裂、膨脹,如開裂、膨脹則應(yīng)更換。

(14)檢查斷相保護、超速保護、機械聯(lián)鎖、廳門和轎門機電聯(lián)鎖油壓緩沖器復(fù)位開關(guān)、急停開關(guān)、安全鉗開關(guān)、檢修開關(guān)、終端限位安全裝置是否動作可靠,對不符合要求的要調(diào)整或更換,對傳動部位應(yīng)加潤滑油。

(15)清除對重架、對重塊、緩沖器上的雜物,清掃底坑、清潔接油盒。

(16)檢查緊固感應(yīng)器各部位螺栓,清除各部位塵土、污物。

(17)檢查曳引鋼絲繩張力是否一致,繩有無伸長,如伸長則應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整;曳引輪繩槽應(yīng)清潔無油污。

(18)檢查導(dǎo)軌連接板、壓道板螺栓是否緊固,如松動則應(yīng)擰緊。

(19)做好中章接線盒外部清潔,緊固各端子板壓線螺母。

6、每年對小區(qū)內(nèi)所有電梯進行一次全面綜合性檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試,此項工作于每年12月上旬以前完成。

(1)每年對減速箱更換一次新的蝸輪蝸桿油。

(2)檢查制動片磨損情況,如磨損厚度超過新裝時厚度的1/2時則應(yīng)更換。

(3)清潔限速輪、張緊輪并加潤滑油。

(4)張緊輪底平面距底坑地面距離應(yīng)為500±50mm,超過規(guī)定的應(yīng)予以截繩。

(5)檢查安全鉗楔塊和導(dǎo)軌的間隙(正常值2-4mm),試驗安全鉗動作是否靈敏可靠,如不滿足要求則應(yīng)作機械調(diào)整。

(6)清潔機械選層器,對各轉(zhuǎn)動部位加潤滑油,損壞的無器件應(yīng)予以更換。

(7)清潔廳門吊門輪、軌道和鋼絲繩,更換磨損的門輪、地腳滑塊,調(diào)整好門機速度。

(8)調(diào)整廳轎門位置、門鎖位置,緊固各部螺栓,門刀與層門地坎、門鎖滾輪與轎廂的間隙應(yīng)保證5-8mm。

(9)緊固對重塊鎖緊裝置、繩頭板及各部螺栓,調(diào)整緊固補償鏈,運行時應(yīng)無撞擊聲。

(10)加緩沖器油,作緩沖器復(fù)位試驗時,復(fù)位開關(guān)應(yīng)動作準確,傳動部分應(yīng)靈活。

(11)對終端限位開關(guān)做越程試驗,其越程距離為上下端站廳門地坎以遠50-70mm。

(12)對終端極限開關(guān)做越程試驗,其越程距離為上下端站廳站地坎以遠150-200mm。

(13)檢查動力部分絕緣電阻應(yīng)在0.5mω以上,其余電氣線路應(yīng)在0.25mω以上,電氣設(shè)備的金屬外殼對地應(yīng)在4mω以上,如果達不到要求則應(yīng)進行干燥處理。

(14)檢查各熔斷器、熔斷體、熱繼電器、相序繼電器等保護裝置是否工作政黨如果不行則應(yīng)更換。

7、每次電梯維修保養(yǎng)時間不允許超過8小時,若要超過8小進,則應(yīng)由機電維修部主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》,經(jīng)經(jīng)理批準后方可延時。

8、對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作,應(yīng)由機電維修部主管盡快補充至計劃中,對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障,先經(jīng)機電維修部主管口頭批準后,按《電梯故障維修標準作業(yè)規(guī)程》進行緊急維修。

9、電梯管理員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi),并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)整理成冊后交機電維修部存檔,保存期為長期。

10、電梯停用管理

電梯因維修保養(yǎng)等原因需要停梯時,應(yīng)由機電維修部主管填寫《停申請表》,經(jīng)經(jīng)理批準后通知服務(wù)中心,由服務(wù)中心提前24小時通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然電梯停用,應(yīng)在電梯恢復(fù)使用后12小時內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。

一、記錄

第14篇 z物業(yè)轄區(qū)用戶室內(nèi)設(shè)備維修規(guī)程

物業(yè)轄區(qū)用戶室內(nèi)設(shè)備維修規(guī)程

1、接到維修單,應(yīng)先將單號和內(nèi)容登記在維修檔案登記表上,隨后交對應(yīng)的班組進行維修工作。

2、物管部維修工接單后在維修檔案登記表上簽收。

3、根據(jù)維修內(nèi)容準備必要的工具和材料,按相應(yīng)的維修服務(wù)承諾時間到達維修現(xiàn)暢

第15篇 物業(yè)轄區(qū)中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程

(二)

1、目的規(guī)范中央空調(diào)維修保養(yǎng)工作,確保中央空調(diào)各項性能完好。

2、范圍適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各類中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。

3、職責(zé)3.1 制冷技工具體負責(zé)中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。

3. 2 工程維修部主管負責(zé)組織制冷技工研究、制定制定中央空調(diào)維修保養(yǎng)計劃并組織實施。

3. 3 管理處主任負責(zé)審核年度維修保養(yǎng)計劃并檢查該計劃的執(zhí)行情況。

3. 4 綜合部負責(zé)向有關(guān)業(yè)主/用戶通知停用中央空調(diào)的情況。

3. 5 分公司運營技術(shù)部負責(zé)中央空調(diào)維修保養(yǎng)的技術(shù)指導(dǎo)。

4、工作內(nèi)容

4.1 中央空調(diào)維修保養(yǎng)計劃的制定。

4.1.1 每年的12月26日前,由工程維修部主管組織制冷技工一起研究、制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》報管理處主任審核。

4.1.2 工程維修部主管根據(jù)審批后的年度保養(yǎng)計劃,在每月26日前制定《月份設(shè)備維修保養(yǎng)計劃》,報管理處主任審核后組織實施。

4.1.3 制定年度維修保養(yǎng)計劃的原則:a.中央空調(diào)使用的頻度;

b.中央空調(diào)運行狀況(故障隱患);

c.合理的時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。

4.1.4 年度維修保養(yǎng)計劃應(yīng)包括如下內(nèi)容:a.維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容;

b.具體實施維修保養(yǎng)的時間;

c.預(yù)計費用;

d.備品、備件計劃。

4.2 對中央空調(diào)進行維修保養(yǎng)時應(yīng)按計劃進行。

4.3 制冷技工負責(zé)中央空調(diào)的日常維修保養(yǎng)。

中央空調(diào)的大型修理及pc中央處理器的故障處理由外委完成。

4.4 冷卻塔維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng)。

4.4.1 用500v搖表檢測電機絕緣電阻應(yīng)不低于0.5mω,否則應(yīng)干燥處理電機線圈,干燥處理后仍達不到0.5mω以上時則應(yīng)拆修電機線圈。

4.4.2 檢查電機、風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動靈活,如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤滑油;

如有異常摩擦聲則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承。

4.4.3 檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重,如是則應(yīng)更換同規(guī)格皮帶;

檢查皮帶是否太松,如是則應(yīng)調(diào)整(每半個月檢查出一次);

檢查皮帶輪與軸配合是否松動,如是則應(yīng)整修。

4.4.4 檢查布水器是否布水均勻,否則應(yīng)清潔管道及噴嘴。

4.4.5 清洗冷卻踏(包括填料、集水槽),清潔風(fēng)扇風(fēng)葉。

4.4.6 檢查補水浮球閥是否動作可靠,否則應(yīng)修復(fù)(不定期)。

4.4.7 擰緊所有緊固件。

4.4.8 清潔整個冷卻塔外表。

4.5 風(fēng)機盤管維修保養(yǎng):制冷技工每隔半年對風(fēng)機盤進行一次清潔、保養(yǎng)。

4.5.1 每周清洗一次空氣過濾網(wǎng),排除盤管內(nèi)空氣(不定期)。

4.5.2 檢查風(fēng)機是否轉(zhuǎn)動靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)加注潤滑油,如有異常摩擦響聲則應(yīng)更換風(fēng)機軸承。

4.5.3 用500v搖表檢測風(fēng)機電機線圈,絕緣電阻應(yīng)不低于0.5mω,否則應(yīng)整修處理。

檢查電容有無變形、鼓脹或開裂,如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容;

檢查各接線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如是則作相應(yīng)整修。

4.5.4 清潔風(fēng)機風(fēng)葉、盤管、積水盤上的污物。

4.5.5 用鹽酸溶液(內(nèi)加緩蝕劑)清除盤管內(nèi)壁的水垢。

4.5.6 擰緊所有緊固件。

4.5.7 清潔風(fēng)機盤管外殼。

4.6 冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進行一次清潔、保養(yǎng)。

4.6.1 柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng):a.每周清洗一次空氣過濾網(wǎng);

b.清潔蒸發(fā)器散熱片;

c.清潔接水盤。

4.6.2 水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)(清除污垢):a.配制10%的鹽酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕記);

b.拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭封閉,然后向里注滿酸溶液,酸洗時間為24小時。

也可用泵循環(huán)清洗,清洗時間為12小時;

c.酸洗完畢后用1%的naoh溶液或5%naco3溶液清洗15分鐘,最后再用清水沖洗3次以上。

d.全部清冼完畢后,檢查是否漏水,如漏水則申請外委維修,如不漏水則重新裝好(如法蘭的密封膠墊已老化則應(yīng)更換)。

4.7 冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。

4.7.1 電動機維修保養(yǎng):a.用500v搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5mω以上,否則應(yīng)進行干燥處理或修復(fù)。

b.檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象,如有則應(yīng)加潤滑油,如加潤滑油后仍不行則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承。

c.檢查電動機風(fēng)葉有無擦殼現(xiàn)象,如有則應(yīng)修整處理。

4.7.2 水泵維修保養(yǎng):a.轉(zhuǎn)動水泵軸,觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象,如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承;

如是水泵葉輪問題則應(yīng)拆修水泵;

b.檢查壓盤處是否漏水成線,如是則應(yīng)加壓盤根(不定期);

4.7.3 堅持彈性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞則應(yīng)更換彈性橡膠墊(不定期)。

4.7.4 清洗水泵過濾網(wǎng)。

4.7.5 擰緊水泵機組所有緊固螺栓。

4.7.6 清洗水泵機組外殼,如脫漆或銹蝕嚴重,則應(yīng)重新油漆一遍。

4.8 制冷技工每半年對冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機盤管路進行一次保養(yǎng),檢查冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機盤管路處是否有大量的凝結(jié)水或保溫層已破損,如是則應(yīng)重做保溫層。

4.9 閥類維修保養(yǎng):制冷技工每半年對閥類進行一次保養(yǎng)。

4.9.1 節(jié)制閥與調(diào)節(jié)閥的維修保養(yǎng):a.檢查是否泄露,如是則應(yīng)加壓填料;

b.檢查閥門開閉是否靈活,如阻力較大則應(yīng)對閥桿加注潤滑油;

c.如閥門破裂或開閉失效,則應(yīng)更換同規(guī)格閥門;

d.檢查法蘭連接處是否滲漏,如是則應(yīng)拆換密封膠墊。

4.9.2 電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥維修保養(yǎng):a.干燥過濾器:檢查干燥過濾器是否已臟堵或吸潮,如是則更換同規(guī)格的干燥過濾器;

b.電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥:--通斷電檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥是否動作可靠,如有問題則更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥;

--對壓差調(diào)節(jié)閥間閥桿加潤滑油,如壓填料處泄露則應(yīng)加壓填料。

4.10 檢測、控制部分維修保養(yǎng):制冷技工每半年對檢測、控制部分進行一次保養(yǎng)。

4.10.

1 檢測器件(溫度計、壓力表、傳感器)維修保養(yǎng):a.對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應(yīng)拆換;

b.送檢溫度計、壓力表合格后方可使用;

c.檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實驗,對于不合格的傳感器應(yīng)拆換;

d.檢查裝檢測器的部位是否滲漏,如滲漏則應(yīng)更換密封膠墊。

4.10. 2 控制部分維修保養(yǎng):a.清潔控制柜內(nèi)外的灰塵、贓物。

b.檢查、緊固所有接線頭,對于燒蝕嚴重的接線頭應(yīng)更換。

c.交流接觸器維修保養(yǎng):--清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒;

--清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),如觸頭燒蝕嚴重則應(yīng)更換同規(guī)格交流接觸器;

--清潔鐵芯上的灰塵及贓物;

--擰緊所有緊固螺栓。

d.熱繼電器我誒修保養(yǎng):--檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱或燒傷痕跡,如有則應(yīng)整修處理,處理后達不到要求的要更換;

--檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整,如損壞則應(yīng)更換。

e.自動空氣開頭維修保養(yǎng):--用500v搖表測量絕緣電阻應(yīng)不低于0.5mω,否則應(yīng)烘干處理;

--清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒,如滅弧罩損壞則應(yīng)更換;

--清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼)。

f.信號燈、指示儀表維修保養(yǎng):--檢查各信號燈是否正常,如不亮則應(yīng)更換同規(guī)格的小燈泡;

--檢查各指示儀表指示是否正確,如偏差較大則應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整,調(diào)整后偏差仍較大應(yīng)更換。

g.中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng):對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗,檢查二者的動作是否可靠,輸出的信號是否正常,否則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

h.pc中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問題,則申請外委維修。

4.1

1 壓縮機維修保養(yǎng):制冷技工每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng)。

4.1

1.1 檢查壓縮機油位、油色。

如油位低于觀察鏡的1/2位置,則應(yīng)查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油;

如油已變色則應(yīng)徹底更換潤滑油。

4.1

1.2 檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣,如有則應(yīng)排放空氣。

4.1

1.3 具體檢查壓縮機如下參數(shù):a.壓縮機電機絕緣電阻(正常0.5mω以上);

b.壓縮機運行電流(正常為額定值,三相基本平衡);

c.壓縮機油壓(正常10~15kgf/cm2);

d.壓縮機外殼溫度(正常85℃以下);

e.吸氣壓力(正常值

4.9~

5.4kgf/cm2);

f.排氣壓力(正常值12.5kgf/cm2);

g.檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動;

h.檢查壓縮機是否有異常的氣味。

通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障,如有則應(yīng)更換壓縮機(外委維修)。

4.1

1.4 擰緊所有緊固件并清潔壓縮機。

4.1 2 中央空調(diào)維修保養(yǎng)的時間計劃不允許超過8小時,如必須超過8小時,工程維修部須報管理處主任,經(jīng)同意后方能繼續(xù)維修保養(yǎng)工作。

4.1 3. 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作,應(yīng)由工程維修部盡快補充至計劃中;

對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障,先經(jīng)主任口頭批準后,可以先組織解決后上報管理處主任。

4.1

4 中央空調(diào)因維修保養(yǎng)等原因需停用時,應(yīng)由主管填寫《停申請表》經(jīng)主任批準后,客戶中心提前一周通知業(yè)主/業(yè)主/用戶。

如因突然故障停用中央空調(diào),應(yīng)在恢復(fù)使用后2小時內(nèi)向業(yè)主/業(yè)主/用戶解釋。

5、表格、標識

5.1《中央空調(diào)維護保養(yǎng)記錄表》